הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 54612-06-16

לפני כבוד השופט יונתן אברהם
התובע
וליד סנדאוי ת.ז. XXXXXX826
ע"י ב"כ עו"ד איימן עיאשה

נ ג ד

הנתבעים
.1 אליאס לטיף אליאס ת.ז. XXXXXX555
.2 יוסף אדיב ח'ריש ת.ז. XXXXXX590
ע"י ב"כ עו"ד סלים וקים

.3 אמיל נעמה זקנון ז"ל ת.ז. XXXXXX985
ע"י ב"כ עו"ד זכי כמאל

פסק דין
רקע ועובדות שאינן שנויות במחלוקת

התביעה היא לאכיפת הסכם מכר מקרקעין בנוגע לחלקה 54 בגוש 14109 מאדמות גוש חלב, אשר שטחה הכולל הינו 3,146 מ"ר (להלן: "החלקה"). מדובר בהסכם שנכרת בין התובע לנתבע 1. כמו כן נתבקש סעד של תשלום פיצויים מוסכמים בסך של 42,000 ₪.

לשם הקיצור, יקראו הצדדים כדלקמן:

התובע יקרא "התובע".
נתבע 1 יקרא "אליאס".
נתבע 2 יקרא "חרש".
נתבע 3 יקרא "זקנון".

ביום 11/02/15 חתם חרש , הרשום כבעלים חלקי בחלקה הנ"ל, על הסכם מכר עם אליאס ולפיו מכר לו מחצית חלקים מהחלקה הנ"ל. התובע ציין כי יתכן ונפלה טעות קולמוס בהסכם בין השניים הנ"ל וכי החלק שנמכר לאליאס הינו 1/3 מהחלקה.

ביום 24/08/15 ובטרם נרשמו זכויותיו של אליאס מכוח ההסכם הנ"ל על שמו, מכר אליאס לתובע מבין הזכויות שרכש מאת חרש, 524 מ"ר בחלקה.
כמו כן, ביום 13/10/15 נרשמו על שם חרש, 1/6 מזכויות הבעלות בחלקה.
כמו כן, באותו המועד (קרי ביום 13/10/15) נרשמה הערת אזהרה לטובת אליאס על זכויות חרש.

ביום 21/01/16 נרשם בחלקה צו עיקול שניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה בנצרת במסגרת תיק תמ"ש 47649/07/15. הצו ניתן לבקשת זקנון על הבעלות של חרש.

ביום 18/05/16 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע על הבעלות של אח יו של חרש (חרש מארון).

ביום 15/06/16 נרשמה הערת אזהרה נוספת לטובת התובע על הבעלות של אח יו של חרש (חרש מארון).

ביום 16/06/16 נתקבל אצל התובע מכתבו של עו"ד גובראן, אשר ממנו עולה כי אליאס הודיע לו בהודעת אס.אם.אס על ביטול העסקה.

ביום 27/11/17 הוטל צו עיקול על המקרקעין דנן (ועל חלקות נוספות) בבית המשפט המחוזי במסגרת ת"א 11375/11/17, בו תבע זקנון את יתר הצדדים כאן וכן נתבעים נוספים.
ביום 30/5/18 נמחקה בהסכמה התובענה בתיק 11375/11/17 .

ביום 31.1.18 בוטל צו העיקול שניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה.

טענות התובע (בתביעה המתוקנת):

התובע הגיש תביעה מתוקנת המתייחסת לצו העיקול שהוטל על ידי בית המשפט המחוזי (במסגרת ת"א 11375/11/17), אשר כאמור נמחקה ביום 30.5.18. תביעתו המקורית התייחסה לעיקול שהוטל בבית המשפט לענייני משפחה.

לטענת התובע, הפר אליאס את ההסכם עמו, שכן, על אף שהתחייב להעביר את הזכויות על שמו ולרשום אותם בלשכת רישום המקרקעין, לא עשה כן ומשכך, זכאי התובע הן לאכיפת ההסכם והן לפיצויים הנ"ל.

כן טוען התובע כי זכותו שלו גוברת על זכויות זקנון לפי צו העיקול ואף זכויות אליאס שנרכשו מהבעלים חרש, קודם למתן צו העיקול, גוברות על צו העיקול ואף נרשמה הערת אזהרה לטובת אליאס קודם למתן צו העיקול.

עוד טען התובע כי לא נתקיימה עילה מצד אליאס לביטול ההסכם עם התובע ועל כן אין כל תוקף להודעת הביטול ששלח אליו אליאס.

טענות אליאס בהגנתו

אליאס לא הכחיש את חתימתו על הסכם המכר מיום 11.2.15, ברם לטענתו הוא רכש מחרש 1/6 חלקים מהזכויות בחלקה.

לטענתו, על צו העיקול שניתן לטובת זקנון, נודע לו רק מאוחר יותר.

לטענתו, האישורים שצרף התובע לתביעתו (אישור מס רכישה ושבח), אינם כל האישורים הדרושים לביצוע העברת הזכויות.

לטענתו, לא היתה כל הפרת הסכם מצדו, אלא התובע הוא זה שהפר את ההסכם. לטענתו, העסקה בוטלה על ידו, נוכח הפרתו היסודית של ההסכם על ידי התובע. לטענתו, התובע התחייב כי ירכוש מאליאס זכויות נוספות אותן ירכוש אליאס תחילה מאחיו של חרש, אך התובע הפר התחייבותו זו, ניהל משא ומתן ישיר עם חרש ורכש ממנו את אותן זכויות במישרין (ובגין רכישה זו אף רשם את הערות האזהרה מיום 18/05/16 ומיום 15/06/16). בכך, הפר התובע את ההסכם עמו ועל כן קמה לו לאליאס, עילת ביטול. לטענתו, הדיווח על העסקה היה צריך להיעשות לאחר שהתובע ירכוש ממנו את זכויותיו של מר מארון חרש .

אליאס טען כי ככל שיבוטל ההסכם, הוא יהיה זכאי לקזז מסכומי ההשבה של התמורה, את סכום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין הפרתו על ידי התובע.

טענות חרש בהגנתו

חרש טען כי יש לדחות את התביעה נגדו על הסף, בין משום שכתב התביעה אינו מגלה נגדו כל עילה ובין משום העדר יריבות בינו לבין התובע. כן טען כי מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית שהוגשה נגדו בחוסר תום לב, תוך ניצול לרעה של הליכי משפט.

חרש לא הכחיש את טענות התובע כי התובע רכש בשעתו מאליאס, זכויות אותן רכש אליאס קודם לכן ממנו. חרש הכחיש כי אליאס רכש ממנו 1/2 מהזכויות בחלקה. חרש הכחיש גם את כל טענותיו המשפטיות של התובע, ככל שהן נוגעות לזכויות חרש בחלקה.

טענות זקנון בהגנתו

לטענת זקנון, הוא זכה בפסק דין כספי כנגד חרש ואף פנה להליכי הוצל"פ.
הסכום שנפסק בפסק דין עמד על סך 322,010 ₪.
מכח פסק הדין הנ"ל נרשם צו העיקול נגד חרש ביום 21/01/16.

זקנון טען כי חרש קיבל את זכויותיו בחלקה דנן ( ובשלוש חלקות נוספות), בירושה מאחיו, חנא חרש, שנפטר ביום 25/12/14 וזאת לפי צו ירושה שניתן ביום 07/05/15.

עוד טען זקנון, כי הוא הגיש עוד בחודש 02/2016 בבית משפט זה בתיק אזרחי 48962/02/16, תביעה לפסק דין הצהרתי, בו יוצהר כי המקרקעין, הרשומים על שם המוריש חנא חרש, הם בבעלותו של חרש דנן, אחיו, ועל כן יש להורות על מימושם בגין חובו של חרש דנן לזקנון, או לחלופין לרשום את המקרקעין על שמו של זקנון לצורך מימוש ופירעון חובו.

לטענת זקנון, בהתאם לנסח הטאבו שצורף לתביעה, זכויות המוריש חנא חרש, בשיעור של 1/6 מהחלקה, עודם רשומים למועד הוצאת הנסח, על שם המוריש הנ"ל. זאת, בנוסף ל- 1/6 מהבעלות בחלקה הרשומה על שם חרש דנן.

נטען כי לטובת התובע נרשמה הערת אזהרה לראשונה רק ביום 15/06/16 וזאת בגין רכישתו מ- 1/6 מחלקיו של חרש מארון.

זקנון טען כי הסכם העברת הזכויות ביון חרש לאליאס, שצורף לכתב התביעה, הינו הסכם למראית עין שנועד להבריח את נכסי חרש דנן, על מנת להתחמק מתשלום חובו לזקנון. ראיה לכך לטענתו היא, כי התובע עצמו לא יודע לומר מה שיעור הזכויות שהועבר לפי אותו הסכם.

כן טען כי גם ההסכם שבין אליאס לבין התובע הוא למראית עין ונועד לאותה מטרה. ראיה לכך לטענתו כי הסכום הפעוט של 140,000 ₪ שנרשם בהסכם ואינו משקף ערך ריאלי של המכר.

כן טען כי העובדה שההסכם בין חרש לאליאס נחתם פחות מחודשיים לאחר פטירת חנא חרש המנוח, עוד בטרם חולק העיזבון, מהווה ראיה בדבר כוונת הנתבע 2, חרש, להבריח את נכסיו ולהכשיל את גביית החוב על ידי זקנון.

עוד טען כי בעת חתימת ההסכם בין חרש לאליאס, עמד על כנו צו מניעה שניתן בתיק 710/01/15, על זכויותיו של המנוח חנא חרש וצו זה נרשם עוד ביום 07/01/15 ותוקפו עמד עד ליום הנפקת צו הירושה שנרשם ביום 07/05/15. בהליך הנ"ל היה חרש דנן נתבע גם כן.

על כן, הסכמי העברת הזכויות מחרש לאליאס ומאליאס לתובע, נחתמו בניגוד לצו המניעה הנ"ל.

עוד טען זקנון כי אין ממש בטענת התובע ששילם את מלוא התמורה המלאה בעד הזכויות שרכש מאליאס, שכן, מדובר בעסקה פיקטיבית ואין מדובר בתשלום מלא עבור הזכויות.

זקנון גם הכחיש כי החזקה בשטח עברה לידי התובע או נמסרה לו. כן הכחיש את טענות התובע כי קיבל את מלוא האישורים להעברת זכויות אליאס על שם התובע בהסתמך על כך שרישום שכזה לא בוצע בסופו של יום.

לטענת זקנון, הודיע אליאס על ביטול העסקה משום שהבין שנגרר על ידי חרש והתובע לבצע הברחת נכסים שתמנע פירעון חובו של זקנון.

עוד טען זקנון כי הערת האזהרה לטובת התובע לא נרשמה בנוגע לחלק המקרקעין עליו הוטל העיקול ( החלק שירש חרש מאחיו חנא) ומכל מקום אין בהערת אזהרה כדי להקנות זכות קניינית במקרקעין.

עוד טען זקנון כי תביעת התובע נעדרת עילה כלפיו ואין כל יריבות בינו לבין התובע ובשל כך יש לדחות את התביעה נגדו.

עוד טען, כי ההסכם בין חרש לאליאס הינו העברה אסורה בהתאם לסעיף 7(ד) לחוק הירושה.
לטענתו, די בעובדה כי חרש חתם על ההסכם עם אליאס בטרם חולק העיזבון במטרה להבריח נכסים על מנת לדחות התביעה, באשר וויתור זה נעשה בניגוד לדין.

לטענת זקנון, העובדה שחרש דנן התעלם מצו המניעה שניתן נגדו על ידי בית המשפט למשפחה, אין בה כדי להקנות תוקף להסכם שחתם עליו מול אליאס או להסכם שנחתם בין אליאס לתובע.

הסכם דיוני חלקי

ביום 31.12.17 הגישו התובע והנתבעים 1-2 הודעה על הסכם פשרה ולפיה חזר בו אליאס מהודעת הביטול והצדדים כולם הגיעו להסכמה לפיה אליאס התחייב לדאוג להעברת הרישום בממכר משמו של חרש לשמו של אליאס וכן לשתף פעולה עם עו"ד ג'ובראן, ב"כ התובע, על מנת לרשום את הזכויות שרכש התובע על שמו. כמו כן ביקשו הם הצהרה לפיה זכאי התובע להירשם כבעלים של 524 מ"ר שרכש מאליאס כאמור בתביעתו.

ביום 04/01/18, לאחר שנתקבלה תגובת זקנון לבקשה ותוך שתוקף ההחלטה סויגה למישור היחסים בין התובע לנתבעים 1-2 בלבד, נוכח צו המניעה שקיים היה בתיק, אישרתי את הסכמת הצדדים הנ"ל ונתתי לה תוקף של החלטה בלבד באותו שלב. כן הוריתי כי ככל שהנתבעים 1-2 סבורים שהמשך ההליך אינו נוגע להם, הם רשאים להודיע על כך ולבקש לפטור אותם מהתייצבות ובלבד שיצהירו, כי לא תהיינה להם טענות בשל אי התייצבותם.

אכן ביום 05/01/18 הודיעו הנתבעים 1-2 כי הם מבקשים לפטור אותם מהתייצבות וכי לא תהיה להם טענה בשל אי התייצבותם.

חומר הראיות

מטעם התובע הוגשו תצהירי עדות ראשית שלו ושל מר עלם עלם וכן של מר מארון חרש, אחיו של הנתבע 2 וכן של ג'וזיף ג'ובראן .

מטעם הנתבעים 1-2 הוגש (טרם נתבקש הפטור מהמשך התייצבות וטרם הגשת ההסדר הדיוני החלקי) תצהירי עדות ראשית של אליאס וכן ביקש הוא לזמן לעדות את מר מוחמד חסין עזאם, אשר לטענתו נכח בפגישה במהלכה התוודה התובע שאכן סוכם בינו לבין אליאס שההסכם יכנס לתוקף רק אם ירכוש אליאס עבור התובע את יתר הזכויות בחלקה נשוא התביעה.

מטעם זקנון הוגש תצהיר עדות ראשית משותף של מארי ויקטוריה זקנון ולואי אמיל זקנון .

דיון והכרעה:

הערה מקדימה וכללית – כל ההדגשות אינן במקור, אלא אם צוין אחרת.

עובר להכרעתי אציין תחילה, כי במסגרת הדיון מיום 7.1.18 הצהירו הצדדים לפרוטוקול, כי אין מחלוקת שצו העיקול שניתן בת"א 11375/11/17 ניתן ונרשם מבחינה כרונולוגית מאוחר למועד העסקאות שבין חרש לאליאס (11.2.15), ואף מאוחר לעסקה שבין אליאס לתובע (24.8.15).
כן הצהירו, ( בעמ' 6 שורות 23-27 לפרוט' הדיון הנ"ל) כדלקמן:

"המחלוקת היחידה בתיק זה נוגעת לשאלה ולטענת הנתבעת 3 שלפיה העסקאות הנ"ל הן פיקטיביות וכל תכליתן להבריח נכסים שניתן לממש בגין חוב פסוק שחב הנתבע 2 לנתבעת 3 ".

לפיכך פסק דיני יהיה תחום אך ורק למחלוקת הנ"ל.

עוד אציין עובר להכרעתי, כי ביום 3 0.5.18 נמחקה התובענה בת"א 11375-11-17. לאור מחיקתה, בוטלו ביום 3.9.18 כל העיקולים שהוטלו במסגרתה, לרבות העיקול נשוא המקרקעין דנן.
למעשה נכון למועד זה לא קיים לטובתו של זקנון כל עיקול שהוא על המקרקעין דנן ( קרי - לא עיקול שהוטל במסגרת התיק של בית המשפט לענייני משפחה ולא עיקול שהוטל במסגרת בית המשפט המחוזי).

עם זאת ביטולם של עקולים זמניים אלה, אינו מייתר את הדיון במחלוקת אותה הגדירו הצדדים היינו - האם מדובר בעסקאות הפיקטיביות שנועדו להבריח נכסים בגין חוב פסוק שחב חרש אליו מכוח פסק דין בו זכה זקנון ובאשר בעקבותיו נפתח תיק הוצל"פ שמספרו 13-01832-05-3. חוב שכאמור התובע לא התכחש לקיומו.

ומכאן לדיון במחלוקת.

בכתב הגנתו ביסס זקנון את טענתו בדבר היות העסקאות פיקטיביות על כמה נדבכים, כדלהלן:

סכום התמורה הנקוב בהסכם שבין התובע לבין אליאס הינו נמוך משווים הריאלי של המקרקעין ( מדובר ב- 524 מ"ר שנמכרו בסך של 140,000 ₪).

ההסכם שבין הנתבעים 1-2 נחתם בחודש פברואר 2015 כאשר במועד זה עמד על כנו צו מניעה על זכויותיו של המנוח חנא חרש(אח של חרש דנן) אשר מנע ביצוע עסקאות.

חרש חתם על ההסכם עם אליאס בטרם חולק העיזבון וזאת בניגוד לסעיף 7( ד) לחוק הירושה.

התובע אינו מסוגל לקבוע מהו שיעור הזכויות אשר הצדדים ( חרש ואליאס) התכוונו להעביר בחתימתם על הסכם זה, כעולה מסעיף 6 לתביעה.

כעולה מנסח הטאבו שצורף לתביעה - זכויותיו של המנוח חנא חרש בשיעור של 1/6 עודן רשומות על שמו של המנוח בנסח וזאת בנוסף ל – 1/6 חלקים הרשומים על שמו של חרש דנן. כמו כן, משלא הושלמה עסקת המקרקעין בין חרש לאליאס, הרי שלא היו בידי אליאס הזכויות נשוא עסקת המכר עם התובע, ומשכך לא יכול היה להעבירן לתובע.

אישורי המסים שצורפו על ידי התובע מתייחסים לחלק של מארו ן חרש ולא למקרקעין נשוא התובענה, וכן החזקה במקרקעין מעולם לא עברה לידי התובע מאחר וזו לא היתה בידו של אליאס, כך שהוא לא יכול היה להעבירה לתובע.

אדון בטענות אלו על פי סדרן.

סכום התמורה אינו ראלי

בנושא התמורה הציג התובע העתק צילום שיק בסך של 140,000 משוך לטובת אליאס וכן תדפיס חשבון הבנק שלו המאשר את פרעונו (ראו נספח ז' לתצהירו). מנגד, זקנון לא הציג בפניי חוות דעת שמאית בנוגע לשווי של המקרקעין דנן על מנת לתמוך בטענתו, כי הסכום שהוסכם בגינם אינו ראלי, והסבר המניח את הדעת למחדלו כאמור, לא נמצא בין כתבי טענותיו. בית משפט אינו בעל הסמכות לשום את ערכם של מקרקעים בכלל ואת ערכם של המקרקעין הנדונים בפרט, ואין לו לבית המשפט ידיעה שיפוטית בעניין שווי המקרקעין הדורש כאמור מומחיות.
בהקשר זה ובהקשר של הטענות הבאות של זקנון אציין, כי בעל דין המייחס לצד שכנגד טענות בדבר עריכת חוזה פקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה. ככלל טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר ניקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן (וראו גם - ע"א 3725/08 ניסים חזן נ' אריק חזן (פורסם בנבו, 03.02.2011) ).

על מנת לתמוך בטענתו בעניין ערך התמורה הפנה זקנון לעדויות שונות. עם זאת לא רק שמדובר בעדים שאינם בעלי מומחיות לעניין זה, אלה שעדותם דווקא חיזקה את טענות התובע בנוגע לסכום התמורה וקעקעה את טענות זקנון.

כך למשל הפנה זקנון אל עדותו של עו"ד ג'ובראן, אשר ממנה עולה, כי חצי דונם בגוש חלב עומד על כ- 200,000 ₪. אלא שעיון בעדותו מעלה, כי הוא העיד כך: " ממוצע זה אמור לנוע בין 150,000 ₪ ל – 200,000 ₪, הסכום הוא על חצי דונם ". ו כן העיד, כי תלוי איפה המגרש ממוקם, תלוי אם יש שותפים באותה חלקה ומי השותפים, אם אין או יש חלוקה, ואם האדמה צריכה פיתוח אם לאו ( בעמ' 28, שורות 25-27).

זקנון אף הפנה לת/4 – הסכם מכר שנערך בין עו"ד ג'ובראן לעו"ד חדאד ויסאם (בנוגע למכירת מקרקעין בגוש חלב ), וטען כי במסגרתו שילם הקונה – עו"ד ג'ובראן סך של 340,000 ₪ . עם זאת עיון במסמך זה מעלה כי מדובר במקרקעין שגודלם 714 מ"ר ( ולאחר הפקעה 605 מ"ר), כאשר ערך התמורה הנקוב בהסכם זה הוא בכלל 200,000 ₪ (ראו סעיף 10 להסכם זה) , ולא 340,000 ₪ כנטען.

זקנון אף הפנה לעדותו של מר מארון חרש ( אחיו של חרש דנן), וטען בסיכומיו כי די בכך שהוכח באמצעות עדותו, כי התובע שילם לו 340,000 ₪ בעבור אותו שיעור זכויות במקרקעין, בכדי לקבוע כי התמורה הינה פקטיבית. עם זאת, כעולה מעדותו של מר מארון חרש, הרי שהתובע שילם לו סך של 340,000 ₪ עבור כ-דונם, ולא חצי דונם (" מכרתי לו חלקת אדמה, כמעט דונם" - ראו בעמ' 46, שורות 18, 24).

עוד הפנה זקנון לעדותו של אליאס שלטענתו העיד, כי הוא רכש מחרש את המקרקעין בסך של 300,000 ₪, כך שלא ייתכן כי התובע שילם סך של 140,000 ₪. גם בנושא זה מדובר ב"חוסר דיוק" של זקנון. אליאס העיד כי הוא שילם לחרש 300,000 ₪ עבור המקרקעין ועבור חלקו בבית ( של חרש), כאשר לגבי הבית רכש ממנו 1/4 מה-1/3. עוד העיד, כי רכש ממנו כמעט דונם וחצי (בעמ' 37, שורות 35-36, ובעמ' 38, שורות 1-4), כאשר בעניינו נרכש 524 מ"ר.

בהקשר זה אציין, כי בהסכם המכר שבין אליאס לחרש (נספח א' לתביעה) צוינו זכויות המנוח חנא חרש ( שהועברו לחרש דנן מכוח ירושה) ככוללות בין היתר גם – 1/4 חלקים במקרקעין הידועים כגוש 14144 חלקות 19 ו-20 המהוות דירת מגורים, ו- 1/2 חלקים מהמקרקעין דנן, כאשר חרש קיבל לפי צו הירושה 1/3 מכלל אלה, ואלו הועברו על פי ההסכם לאליאס. לפיכך, האמור בהסכם המכר הנ"ל עולה בקנה אחד עם עדותו של אליאס שק יבל על פי ההסכם בנוסף על 1/6 מהמקרקעין גם - 1/4 מאותו 1/3 של דירת המגורים. משכך אין לקבל את טענת זקנון, כי שולם על ידי אליאס 300,000 אלף ₪ בגין אותן הזכויות.

בסיכומי התשובה מטעמו הפנה זקנון לעדותו של חרש, ממנו עולה, כי מכר את חלקו לאליאס בסכום של 300,000 ₪. עם זאת עובר לתשובתו של חרש כי קיבל מאליאס 300,000 ₪ נשאל חרש מה הוא מכר לאליאס, והוא העיד: "מכרתי לו מה שיצא לי מאחי" (בעמ' 71, שורה 24), ולא העיד כי מכר לו רק את המקרקעין דנן (וראו שוב את נספח א לתביעה המפרט את שקיבל חרש מאחיו חרש חנא). קרי מדובר בסכום שאינו כולל אך את המקרקעין דנן.

על מנת לבסס את טענתו בדבר ערך התמורה, צרף זקנון אף את נ/10 תעודת עובד ציבור של הגב' אור לי סונין, ראש צוות בכיר שיווק, מרחב עיסקי ברשות מקרקעי ישראל. עניינה של תעודת עובר ציבור זו, הוא במכרז מסוג הרשמה והגרלה לבני מקום מחוסר דיור ( צפ/342/2017) במסגרתו הוצעו 67 מגרשים לבניית 67 יחידות דיור. לתעודת הציבור צורפה חוברת המכרז הנ"ל כאשר בנספח ד לחוברת זו, פורט ערך הקרקע אשר נקבע בהתאם להערכת שמאי, ובנספח ד'1 קיימת טבלת הוצאות פיתוח אשר הוכנה על ידי משרד הבינוי והשיכון ( כך עולה מסעיפים 4-5 לתעודת עובד ציבור).

לטענת זקנון בסיכומיו, בהתאם לתעודת עובד הציבור הנ"ל הרי ששווי מקרקעין בגודל של 300 מ"ר הינו כ- 78,000 ₪, כאשר עלות הפיתוח עומדת על למעלה מ- 340,000 ₪, ולפיכך סכום העסקה שעומד על 140,000 ₪ אינו משקף אינו משקף את שווי המקרקעין שעליהם בנוי נכס.

עם זאת, באשר לתעודת עובד ציבור זו, הצהירו הצדדים לפרוטוקול, כי הגיעו להסכמה כי תעודת עובד הציבור תשמש אך ורק לצורך קביעה, כי המגרשים שווקו על יסוד השווי שנקבע בה, אך היא לא תשמש כראיה לכך שאכן זה היה השווי האמתי של אותה קרקע, או הקרקע נשוא הדיון דנן (וראו בעמ' 76, שורות 8-11), ומשכך אין המדובר בשמאות שיכולה ליתן אינדיקציה לגבי הקרקע דנן, מה גם שמדובר בשמאות שניתנה כשנתיים ויותר מאוחר יותר , והאמור בה אף עומד בסתירה לעדויות הנ"ל וכן לעדות הבאה.

מר עלם עלם שזומן לבסוף כעד מטעם זקנון העיד בפניי, כי הוא חבר מועצה, וכי היתה זכיה של המועצה במכרז של 76 חלקות וביקשו עבור 300 מ"ר 430,000 ₪. כן העיד, כי זו – " לא עלות של קרקע". עוד העיד כי מדובר בעלות כוללת – " כאילו הכל כלול, כולל מסילת כבישים והכל ואז החלקה תהיה שוות ערך אבל אני בתור חבר מועצה הקמנו ועדה עם רוב התושבים והגשנו התנגדויות לגבי העלויות כי הן עלויות לא מתאימות לערך השטח בגוש חלב ולפי הרשם המקרקעין ולפי מס רכוש" (בעמ' 62, שורות 7-13).

לאמור עדותו של מר עלם עלם גם היא עומדת בסתירה לנ/10.

בהמשך העיד אותו מר עלם עלם ( באותו עמ' שורות 17-18), כי אביו קנה ממר מארון חרש באותה תקופה דונם וחצי בערך על סך שך 75,000 דולר (קרי בגין חצי דונם שילם על סך של כ- 92,500 ₪), ומשכך גם עדותו של הנ"ל שהינו עד של זקנון עצמו מקעקעת את עמדתו של זקנון .

העדות היחידה בתיק שלמעשה לכאורה תומכת בזקנון הינה עדותו של מר לואי זקנון, ולפיה – " לפני שבוע נמכר חצי דונם שטח ב- 600,000 ₪" ( בעמ' 53, שורה 27). יחד עם זאת מדובר בעדות אחת שעומדת בסתירה לכל העדויות הנ"ל, ולגבי מועד מאוחרת משמעותית למועד העסקאות דנן, ומשכך אין בידי להסתמך עליה.

עוד טען זקנון בסיכומיו בנוגע לרכיב התמורה , כי מדף החשבון שצרף התובע ( נספח ז' 1 לתצהירו), עולה כי בחודש אוגוסט 2015 נעשתה העברה מחשבונו של התובע על סך של 290,000 ₪ והעברה זו הוכתרה תחת הכותרת: "ביטול הלוואה". לטענת זקנון מדובר למעשה בכספים שהחזיר אליאס לתובע עקב ביטול העסקה עמו, וכי מעובדה זו ניתן ללמוד על הסכום אשר שולם בפועל במועד כריתת ההסכם. אין בידי לקבל הטענה. מעיון בדף החשבון עולה כי מלבד שיק המשוך על סך של 140,000 ₪ שמספרו זהה למספר השיק שסומן כנספח ז' המשוך על שם אליאס ומעיד על תשלום התמורה בגין נשוא הסכם המכר, אין ביתר הסכומים המצוינים בו כדי לקשור אותם לעסקאות נשוא ענייננו.

עוד טען זקנון בסיכומי התשובה מטעמו, כי הנתבעים 1-2 לא הכחישו כי קיבלו מהתובע לצורך החתימה על הסכם הפשרה סך נוסף של 140,000 ₪ באמצעות המחאה, וכן כי קיבלו סך נוסף של 40,000 ₪ במזומן כפי שטען בסיכומיו. לאמור, כי עניין זה מעיד על ערך האמיתי של הממכר.
אין בידי לקבל זאת. הנתבעים 1-2 ציינו בסיכומיהם כי לאור הסכם הפשרה שהוגש, הם למעשה הצטרפו לתובע (ראו סעיף 8 לסיכומיהם), ועניין זה לבדו מדבר בעד עצמו באשר אין כל צורך לאשר או להכחיש כל טענה וטענה. מעבר לכך, עיון בעמ' 15 לפרוטוקול כפי שהפנה זקנון אינו מעיד כי התובע שילם לאליאס כנטען על ידי זקנון סך של 140,000 ₪ וכן סך של 40,000 במזומן בנוסף על כבר מה ששולם על ידו . עיון בעמ' 15 לפרוט' מעלה כי התובע שלל גרסה זו שהוצגה לו על ידי בא כוח זקנון, והוא העיד, כי שילם בגין המקרקעין אך סך של 140,000 ₪ משוך על בנק מרכנתיל , וכי השיק נפרע כך עולה מהמסמכים שהציג (בעמ' 15, שורות 9-14, וכן שורות 24-26). עניין זה עולה בקנה אחד עם המסמכים שהציד במסגרת תצהירו במסגרת נספח ז' (שיק על סך של 140,000 ₪ של בנק מרכנתיל דיסקונט וכן אישור על משיכת הסכום).

לאור האמור לעיל, מצאתי לדחות את הטענה בעניין ערך התמורה כמעיד על הסכם פקטיבי.

צו מניעה על זכויות חרש חנא
אף את הטענה כי צו המניעה הזמני אשר ניתן במסגרת תמ"ש 710-01-15 ומנע ביצוע כל עסקה בנוגע לזכויותיו של מר חנא חרש, אין בידי לקבל.

בעניין זה צרף זקנון לכתב ההגנה מטעמו מסמך שכותרתו: "צו מניעה זמני" שהוגש לטענתו בתמ"ש 710-01-15 בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה ( ראו נספח ד' לכתב ההגנה). כעולה ממסמך זה הוטל צו מניעה זמני עד למתן צו ירושה (בין היתר) על: "מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כ"אלג'אבה"...מאדמות גוש חלב הידועות כחלקה 54 בגוש 14109 על שם המנוח בלשכת רישום המקרקעין". באותו הצו הוגדר המנוח כ – "חנא אדיב ח'ריש אשר נשא בחייו ת.ז. XXXXXX574".

אציין, כי בחינת המסמך מעלה כי קיים קושי לקבוע באם מדובר במסמך חתום. כמו כן בחינת נסחי הטאבו שצורפו לכתבי הטענות של הצדדים אינה מלמדת על קיומו של רישום של אותו הצו כאמור. בסיכומיהם התכתשו ביניהם הצדדים באשר לידיעה אודות צו המניעה שרבץ על המקרקעין. בסיכומיהם טענו התובע והנתבעים 1-2, כי זקנון נמנע מלצרף העתק מצו מניעה חתום או מנסח טאבו שבו מופיע רישום הצו במועדים הרלוונטיים. עם זאת, לאחר עיון בחומר עלה, כי התובע צרף לתצהירו את נספח יג' – נסח טאבו שהוא הוציא ערב החתימה על ההסכם עם אליאס. עיון בנסח זה מעלה, כי נכון ליום 22.6.15 ( יום הוצאת הנסח) הופיעה בו הערה בדבר: "צו מניעה" שהוטל על ידי בית המשפט לענייני משפחה בתמ"ש 710-01-15.

עוד צורף לתצהירו של התובע - נספח יד' שכותרתו " צו חלוקה מתוקן" שניתן ע"י כב' השופט בן – ציון ברגר ביום 29.6.15 במסגרת אותו תמ"ש 710-01-15. צו החלוקה הנ"ל הוצא עובר לעסקה שבין התובע לאליאס.
וכך צוין בצו החלוקה בסעיף 2:

"אני מורה לרשם המקרקעין בנצרת להמיר את צו המניעה שניתן ביום 8/1/15 לביצוע בפועל של צו הירושה הנ"ל באופן שארבעת נכסי המקרקעין הרשומים בצו המניעה הזמני יירשמו על שם שני התובעים והנתבע בחלקים שווים ובאופן הבא:
...
מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כ"אלג'אבה".. מאדמות הכפר גוש חלב והידועה כחלקה 54 בגוש 14109 והרשומות על שם המנוח בלשכת רישום המקרקעין בנצרת יירשמו על שם שני התובעים והנתבע בחלקים שווים "

מהאמור לעיל עולה, כי אמנם ההסכם שבין אליאס לחרש נחתם ביום 11.2.15 במועד שבו הצו עמד על כנו, כך עולה מתאריך הוצאת הנסח על ידי התובע ( ביום 22.6.15 לאחר העסקה של אליאס וחרש). יחד עם זאת, סבורני, כי אין בכך כדי ללמד שמדובר בהסכם חסר כל תוקף.

לטעמי עסקינן בהסכם מותנה בתנאי מתלה, כאשר התנאי לכניסת ההסכם לתוקף הינו הסרת צו המניעה שניתן. ההסכם נכנס לתוקף ( גם כלפי צדדים שלישיים) עם ביטול צו המניעה . צו החלוקה - אותו נספח יד' לעיל שניתן ביום 29.6.15 (עובר לעסקה שבין התובע לאליאס), ביטל למעשה את אותו צו מניעה, והכניס לתוקף את ההסכם שנחתם בין אליאס לחרש.
בעניין זה אף העיד בפני עו"ד גוזף ג'ובראן שערך את העסקה השנייה, כי הוא שאל את אליאס אודות צו המניעה, וכי אליאס אמר לו שיש הסכם חלוקה שקיבל תוקף של פסק דין, וכי הוא קרא את ההסכם ווידא שאין מניעה לבצע את העסקה. עוד העיד כי אליאס מסר לו את אותו נספח יד ( צו החלוקה) לצורך ההוכחה שצו המניעה בוטל ( בעמ' 27, שורות 13-23).

למה עניינו דומה?
אמנם בהקשר אחר, אבל הדבר דומה להעברת זכויות של בר רשות במשק חקלאי, באשר להעברה זו נדרשת הסכמת המינהל "מראש ובכתב". עצם העובדה שנדרשת הסכמת המינהל – שהינו צד ג' להסכם הופכת את אותו חוזה לחוזה מותלה . לאחר שמתקבלת אותה הסכמה תקף ההסכם כלפי כולי עלמא.

בהקשר זה נאמר בע"א 2836/90 אריה בצר נ' נחמה צילביץ מו(5) 184 (1992), כדלקמן:

".. עצם העובדה שקיום החוזה טעון הסכמת צד ג הופכת אותו אוטומטית לחוזה מותלה..." (דברי השופט אשר בעמ' 569בין אותיות השוליים א-ב).במקרה שלפנינו, כל העברה של זכויות על ידי המושב טעונה, כאמור, הסכמת המינהל "מראש ובכתב". ומאחר שהמתיישבים יונקים את זכויותיהם מחוזה המסגרת עם המושב, אין מנוס, כאמור, מלראות את הסכמת המינהל תנאי מוקדם גם לכל הקניה של זכויות על ידי המתיישבים כיחידים. מה עוד שבחוזה המסגרת עם המושב ישנה התייחסות ישירה לכך ש"אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש".

לאור האמור לעיל הריני דוחה את טענות זקנון לבטלות ההסכם מחמת קיומו של צו המניעה כנדבך נוסף המלמד על היותן של העסקאות – עסקאות פיקטיביות.

העברת זכויות בניגוד לסעיף 7( ד) לחוק הירושה:

עוד טען זקנון, כי חרש העביר זכויותיו בטרם חולק העיזבון של חנא חרש, ובניגוד לסעיף 7( ד) לחוק הירושה, התשכ"ה – 1965 ( להלן: "חוק הירושה"), הקובע כדלקמן:

"זכותו של יורש בנכס מסויים מנכסי העזבון אינה ניתנת להעברה, לשעבוד או לעיקול כל עוד לא חולק העזבון".

גם טענה זו אין בידי לקבל. אין לקרא את סעיף 7( ד) הנ"ל במנותק מיתר סעיפי המשנה של סעיף 7 לחוק הירושה בכללותו, הקובע כדלקמן:

"(א)לאחר מות המוריש וכל עוד לא חולק העזבון רשאי יורש, בהסכם שבכתב, להעביר או לשעבד את חלקו בעזבון, כולו או מקצתו, ורשאים נושי היורש לעקל חלקו בעזבון.
(ב) העברה ושעבוד כאמור מצד קטין ומצד מי שהוכרז פסול-דין טעונים אישור בית המשפט.
(ג) העברה, שעבוד או עיקול כאמור אינם מקנים זכויות אלא כדי המגיע ליורש בחלוקת העזבון; הם שוללים מן היורש את הזכות להסתלק מחלקו בעזבון.
(ד) זכותו של יורש בנכס מסויים מנכסי העיזבון אינה ניתנת להעברה, לשעבוד או לעיקול כל עוד לא חולק העזבון.

בעניין זה, נקבע בע"א 1393/92 נעמי קזצ'קוב הבל נ' ציפורה ( פרנסיס) קזצ'קוב, מח(4) 353 (1994) כדלקמן:

"סעיף 7לחוק הירושה דן בעיסקאות שעושה יורש בחלקו, וקובע בסעיף-קטן (א), כי "לאחר מות המוריש וכל עוד לא חולק העזבון רשאי יורש, בהסכם שבכתב, להעביר או לשעבד את חלקו בעזבון, כולו או מקצתו...". העברה כזו מקנה לנעבר אך את הזכויות המגיעות ליורש בעת חלוקת העיזבון (סעיף 7(ג) לחוק). זכותו של יורש בנכס מסוים מנכסי העיזבון ניתנת להעברה רק לאחר חלוקת העיזבון ( סעיף 7(ד) ל חוק הירושה) (ראה ע"א 110/89 הכונס הרשמי כמפרק בנק צפון אמריקה בע"מ (בפירוק) נ' גלבוע [3], בעמ' 641, והאסמכתאות שם). העברה על-פי סעיף 7הנ"ל אינה מקנה לנעבר מעמד של יורש ואינה שוללת מעמד זה מן היורש המקורי. "מי שמעביר את חלקו, מקצתו או אף כולו, לזולתו, לפי סעיף 7, מוסיף להיות יורש, והעברה כזאת אין בה כדי להוציא אותו מרשימת היורשים שבצו-הירושה" (ד"נ 43/74 [4], בעמ' 246). אשר-על-כן, הסכם שעושה יורש בנוגע לזכויותיו כיורש אינו בא לידי ביטוי בתוכנו של צו ירושה או צו לקיום צוואה, וממילא אין צווים אלה נוגעים בשאלת תוקפו של הסכם כאמור. המדובר אפוא בהעברה מלבר ההליכים שעל פי חוק הירושה, שמושאה הוא זכות שהוקנתה לאדם כיורש.
בע"א 12/83 ל' עמרם נ' ד' עמרם ואח' [4], בעמ' 559, נאמרו בהקשר זה הדברים הבאים: "צו הירושה אינו אלא צו המצהיר, מי הם יורשיו של הנפטר ומה שיעור חלקו של כל אחד מהם בעיזבון בהתאם לחוק הירושה, תשכ"ה- 1965 (ע"א 570/70, בעמ' 346מול אות השוליים ז). אין בית המשפט קובע בהלך הנדון את היקף נכסיו של הנפטר ואת פירוטם, כשם שאינו קובע את חלקו של יורש בנכס מסוים מעבר לחלקו על-פי חוק הירושה, מכוח הסכם שעשה אותו יורש עם יורש אחר או מכוח רכישה שרכש מהמנוח עצמו לפני פטירתו. מכאן, ששאלת תוקפם של מסמך המתנה או של ההסכם לא עמדה כלל לדיון ולא יכולה הייתה לעמוד לדיון בהליך של הוצאת צו הירושה, והצו שניתן אינו בגדר מעשה-בית-דין, החוסם את המערער בטענתו, כי רכש זכויות במגרש בנוסף לזכויותיו בו כיורש על-פי הצו".

כעולה מהנ"ל הרי שלא היתה לחרש כל מניעה לבצע התחייבות חוזית בכתב באשר להעברת חלקו בעיזבון עובר לחלוקת העיזבון, וזאת גם אם העביר חלקו פחות מחודשיים לאחר פטירת המוריש חנא חרש. חנא חרש נפטר ביום 25.12.14 ( עובר לעסקה). צו הירושה הינו אך דקלרטיבי ולא קונסטיטוטיבי ( ראו ע"א 513/82 עדנה רייזמן נ' גבריאלה וושצ'ין, לז(2) 813 (1983), וכן סעיף 1 לחוק הירושה הקובע, כי: " במות אדם עובר עזבונו ליורשיו"). העברה קניינית ( להבדיל מהתחייבות חוזית) תעשה לאחר חלוקת העיזבון, כאשר צו חלוקה ניתן כאמור ביום 25.6.15.

משכך אני דוחה גם את הטענה הנ"ל.

התובע אינו מסוגל לקבוע את שיעור הזכויות שהועברו

עוד אני דוחה את הטענה של זקנון, כי התובע אינו מסוגל לקבוע מהו שיעור הזכויות אשר הצדדים ( חרש ואליאס) התכוונו להעביר בחתימתם על הסכם זה, כעולה מסעיף 6 לתביעה, וכאינדיקציה נוספת להסכם פיקטיבי. בסעיף 6 לכתב התביעה צוין, כי ביום 11.2.15 נמכר 1/2 חלקים מהחלקה, וכן צוין, כי במאמר מוסגר ייתכן ונפלה טעות קולמוס וכי נמכר לאליאס 1/3.

עניין זה אינו מעיד על פיקטיביות העסקה. בהסכם מיום 11.2.15 צוין, כי המנוח חנא חרש היה בעל זכויות של 1/2 מהמקרקעין דנן, כאשר זכויות אלו ועוד זכויות נוספות הוגדרו בהסכם כ- הנכס. עם זאת, בהמשך הסכם המכר צוין כי המוכר – חרש זכאי לקבל 1/3 מעזבונו של חנא חרש, כך שהטענה של התובע כי ייתכן ונפלה טעות קולמוס באם מדובר ב-1/3 או 1/2 מתיישבת עם האמור בהסכם.
בסופו של יום קיבל התובע מכוח ההסכם 524 מ"ר המהווים 1/6 מגודל החלקה ( שעומדת על 3,146 מ"ר) חלק שמתקבל בהכפלה של 1/2*1/3. המדובר הוא בשיעור הזכויות שקיבל אליאס במקרקעין אלו מכוח ההסכם מיום 11.2.15, ולא ביותר מכך.
לפיכך גם טענה זו אני דוחה.

הבעלות במקרקעין עדיין רשומה על שם חנא המנוח

באשר לטענת זקנון כי זכויותיו של המנוח חנא ח'רש עודן רשומות על שמו במרשם ומהווה ראיה כי טענות התובע הינן טענות בעלמא, הרי שדין הטענה לדחות. מעיון בנסח הטאבו שצורף לתביעה ולכתב ההגנה של זקנון עולה, כי תחת הרובריקה של בעלויות אמנם צוין כבעלים גם אדם בשם חנא יוסף חרש אשר מחזיק ב- 1/6 מהמקרקעין, ברם ככל הנראה מדובר במר חנא אחר, וזאת לאור העובדה כי הוא נושא מספר ת.ז. אחר. בעוד שבצו הירושה צוין חנא חרש המוריש לחרש דנן כבעל ת.ז. XXXXXX574, הרי שבנסח הטאבו צוין חנא חרש אחר עם תעודת זהות שמספרה 2112127.

עוד אציין, כי אני דוחה את הטענה, שבהעדר רישום הזכויות על שם אליאס לא יכול היה האחרון להעבירן לתובע, וכי עניין זה מעיד על פיקטיביות העסקאות, באשר אין מניעה לעשות עסקות במקרקעין גם קודם לרישום זכות הבעלות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין.

הטענה בדבר אישורי המיסים

באשר לטענת זקנון, כי אישורי המיסים שצורפו על ידי התובע מתייחסים לחלק שקנה מאת מארון חרש, הרי שגם דין טענה זו להידחות. עיון באישורים אלו ( נספח ה' לתביעה) מעלה כי שם המוכר שצוין בהם הינו: "אליאס אליאס" בעל ת.ז. של אליאס נשוא התובענה, בגין עסקה שנעשתה ביום 24.8.15 בשווי מכירה של 140,000 ₪.

באשר לטענה, כי לא ייתכן כי התובע החזיק במקרקעין באשר אלה מעולם לא ה ועברו לידי אליאס ומשכך לא יכול היה להעבירם לתובע, אציין, כי העדר אחזקה במקרקעין (וודאי כשמדובר בטענה שעומדת לבדה) אינה מלמדת על פיקטיביות של ההסכמים. מדובר בנדבך שיכול היה להצטרף ליתר טענות זקנון בדבר פיקטיביות ההסכמים – לו אלו היו מתקבלות. מאחר ואלה נדחו כולן, אין בטענה זו לבדה כדי להעיד על אותה פיקטיביות הנטענת.

עד כאן הדיון וההכרעה בטענות זקנון שהועלו בכתב ההגנה.

מלבד דחיית טענותיו כאמור אציין, כי עדותו של לואי זקנון- בנו של זקנון (המנוח) , היא לבדה מעידה כי אין כל ממש בטענה של זקנון בדבר הסכמים פיקטיביים, וכי יש לדחות את כל טענותיו בהקשר לכך. וכך העיד בפניי מר לואי זקנון ( בעמ' 55, שורות 29-35, ובעמ' 56 שורות 1-10) :

"ש. תסכים איתי שאליאס רכש מאת הנתבע 2 מלבד החלקה הזו נשוא הדיון עוד 3 חלקות.
..
ת. כן, זה מה שהוא טוען
ש. תאשר כי לפי מיטב ידיעתך הנתבע 1 מכר מתוך הרכוש שהוא קנה מהנתבע 2 רק החלקה נשוא הדיון דנן לתובע
ת. כן
ש. יש לך הסבר אם אליאס פעל בשיתוף עם הנתבע 2 על מנת להבריח את נכסי הנתבע 2, מדוע אם כן מכר רק חלקה אחת מתוך כל הרכוש שקנה מהנתבע 2.
ת. השטח שאבי המנוח קנה זו היתה החלקה הזו, הכוונה לחלקה 54. כל הדיונים שהיו לנו בבתי המשפט על מנת להוציא צו פסק הצהרתי על חלקה זו, 54.
ש. אלה דברים חדשים, אביך רכש את החלקה 54
ת. כן מהנתבע מס' 2
ש. אתה יודעת מתי רכש אותה
ת. שנות ה80
ש. לכן חשוב לכם מבין כל הרכוש שאליאס קנה מאת יוסף חשוב לכם החלקה הזו
ת. נכון..

בהמשך אף העיד מר לואי זקנון, כי הוטל על ידם (ע"י זקנון) עיקול על 4 חלקות של חרש, וכי שווי הקרקעות שעוקלו ( מלבר החלקה נשוא דיוננו) עולה על סכום החוב בהוצל"פ ( ראו בעמ' 56, שורות 22-36, וכן בעמ' 57, שורות 1-5).

לפיכך רק לאור עדות זאת יש לדחות את טענת זקנון באשר להיות ההסכמים פיקטיביים, לרבות הטענה שעלתה אך בסיכומיו של זקנון , כי התובע היה חסר תום לב עת היה מודע לכלל הפגמים המונעים את קיומה של העסקה. זקנון אישר, כי אביו היה מעוניין במקרקעים אלה (זאת למרות שכבר עיקל מקרקעין ששווים עולה על גובה החוב), מחמת הסכם שהיה לו עם חרש בשנות ה-80.
ברי הוא כי: "יצא המרצע מהשק", וכי זו הסיבה האמיתית העומדת מאחורי התנגדותו של זקנון לתביעה דנן.

למען השלמות אציין, כי בסיכומיו טען זקנון, כי הסכם הפשרה שבין הנתבעים 1-2 לתובע מהווה חוליה נוספת בשרשרת הניסיונות של חרש להבריח נכסים באשר במסגרת הפשרה שילם התובע לפי הודאתו סך שבין 20,000 ₪- 22,000 ₪ נוספים בדמות חומרי בניה. כן טען, כי לא קיימת קונסטרוקציה משפטית של " ביטול הודעת הביטול". כן טען כי הסכם הפשרה מהווה אינדיקציה כי העסקה שבין התובע לאליאס בוטלה ונכרתה מחדש (ביום 7.11.18) כאשר התובע היה מודע לכל טענות זקנון ולחוב הכספי של חרש כלפיו (ראו סעיף 21 ו-24 לסיכומים וסעיף 2 לסיכומי התשובה ).

גם טיעון זה יש לדחות. באשר לטענה בדבר הברחת נכסים, הרי שכבר עמדתי לעיל על הטענות בדבר פ יקטיביות ההסכמים ודחיתי אותן. באשר לטענה ,כי אין קונסטרוקציה משפטית של ביטול הודעת הביטול, אציין, כי אמנם, הכלל הרגיל הוא כי על שימוש בברירת הביטול חל עקרון הסופיות, ונפגע שהיה רשאי לבטל חוזה, ובחר בדרך זו והודיע על כך למפר, לא יוכל לחזור בו מהודעתו. אולם כאשר שני הצדדים מעוניינים לחזור בהם מביטול החוזה ולקיימו, ניתן לעשות כן, בדומה לאפשרותם לכרות חוזה חדש (ראו לעניין זה ע"א 6907/16 יצחק אקרמן נ' כפיר קבלנות בניין בע"מ (פורסם בנבו, 20.12.2017 ), פסקה 28). בעניינו מדובר בשני הצדדים המעוניינים בקיומו של החוזה ומשום כך אין מניעה לחזרה כאמור. בהקשר זה אעיר, כי לא מצאתי, כי מדובר בעסקה חדשה ואחרת מזו שנחתמה על ידי הצדדים ביום 24.8.15, אלא כהסכמה לקיום אותה עסקה, כך עולה מנוסח הסכם הפשרה ובייחוד מסעיפים 1 ו-3 להסכם זה.

עוד אציין, כי בסיכומיו טען זקנון ( סעיף 58), כי חרש היה פסול דין בעת החתימה על ההסכם הראשון. עניין זה לא נטען על ידי זקנון בכתב הגנתו, אלא הוא עלה על ידו אך במסגרת הדיון מיום 27.2.17 ( שהתקיים בפני המותב הקודם – כב' השופט עאטף עילבוני). במעמד הדיון הנ"ל ניתנה לזקנון האפשרות לפרט טענה זו במסגרת הודעה לה יצורפו מסמכים התומכים באותה הטענה.

עם זאת, עניין זה נזנח על ידי זקנון, באשר זקנון לא הפנה לכל הודעה שהגיש בצירוף מסמכים כמתחייב ואף לא הוגשה בקשה לתיקון כתב הגנתו. מעבר לכך זקנון אף לא הוכיח טענתו זו, ואף לא חקר את חרש אודות עניין זה, והסתפק בסיכומיו בטענה כי העד מטעמו של הנתבע 3 העיד כי זקנון טען בפניו כי הוא היה פסול דין. ברי הוא כי מדובר בטענה שאינה מוכחת ואני דוחה אותה.

לאור האמור לעיל, ובהינתן כי הנתבעים 1-2 הגיעו להסכם פשרה, הריני מקבל את התביעה.

סוף דבר:
התביעה מתקבלת. התובע זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין נשוא התביעה (בשיעור של 524 מ"ר מתוך שטח החלקה) וזאת לאחר רישום זכויותיו של הנתבע 1.
הנתבע 3 ישלם לתובע הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ז' כסלו תשע"ט, 15 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.