הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 505-09

בפני כב' השופט יונתן אברהם
התובעת
אבני דרך בע"מ

נ ג ד

הנתבעים

  1. שר האוצר
  2. משרד הביטחון

פסק דין משלים

רקע

עניינה של התביעה דנן במקרקעין בצפון הארץ שהיו בבעלות פרטית והופקעו למשך 98 שנה בחודש 09/1971 על ידי הנתבע 1 לצורך הקמת מתקן צבאי רחב מימדים שבהחזקת הנתבע 2.

התובעת הנה חברה פרטית המאוגדת בישראל (להלן: "אבני דרך") אשר בבעלותה כ- 1,700 דונם בצפון הארץ במקרקעין הידועים כחלקות 1, 4 ו- 5 בגוש 15217. את המקרקעין רכשה לאחר הפקעתם. בהסכם לפיו רכשה התובעת את זכויות הבעלות במקרקעין, הומחו לתובעת (בשמה הקודם כחברת "אופשוט בע"מ") בין היתר, גם הזכויות לפיצויים בגין ההפקעה.

הנתבע מס' 1, שר האוצר, הינו בעל סמכות ההפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) - 1943 (להלן: "הפקודה") והוא אף הפעיל סמכות זו לגבי שטח כולל של 11,500 דונם הכוללים בתוכם בין היתר את מקרקעי התובעת. הנתבע 2, משרד הביטחון, הינו הגוף שלמענו בוצעה ההפקעה. הנתבעות תיקראנה להלן:- "הנתבעות" ו/או "המדינה".
ההפקעה אשר בד בבד חכר חלק ממקרקעי התובעת בהסכמי חכירה ארוכי טווח.
אין חולק כי סך השטח שהופקע ואשר לתובעת זכויות לפיצוי בגין הפקעתו עומד על 531,486 מ"ר, לפי הפירוט שלהלן:

בחלקה 1 הנ"ל- הופקעו 98.99 דונם בגינם לא שולם פיצוי.
בחלקה 4 הנ"ל- הופקעו 420.716 דונם בגינם לא ניתן פיצוי.
בחלקה 5 הנ"ל- הופקעו 11.78 דונם בגינם לא ניתן פיצוי.
אין גם חולק כי לתובעת לא שולמו פיצויי ההפקעה הנ"ל ממועד ההפקעה בחודש 09/1971 ועד למועד הגשת התביעה.

אציין כי ביום 17/10/10 ניתן בהסכמה פסק דין חלקי שחייב את הנתבעים לשלם סכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, בסך 258,969 לירות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 02/09/71, לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964.

ביום 27/09/12, לאחר שנשמעו ראיות ובמסגרתן הוגשו חוות דעת הן על ידי התובעת, הן על ידי הנתבעים והן על ידי מומחה שקבע בית המשפט, ניתן פסק דין על ידי בית משפט זה ובו אומצה חוות הדעת מטעם הנתבעים אשר קבעה כי יש להעמיד את הפיצוי על סך של 2,840,000 ₪ בתוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5 אחוז לשנה, בהתאם לסעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור - 1964 וזאת עד ליום 01/09/09, מועד הגשת התביעה דנן. ממועד זה נקבע כי הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין עד לתשלום בפועל.

כן נקבע בפסק הדין הנ"ל, על יסוד הסכמת הנתבעים, כי שולם פיצוי בגין אובדן דמי חכירה לתקופה שלאחר הגשת התביעה ועד למתן פסק הדין הנ"ל לפי ערך בסיסי של 125 ₪ לדונם ובתוספת הצמדה כמפורט לעיל.

כן נקבע כי לעתיד ולמועד שלאחר מתן פסק הדין, עומדת הברירה בפני הנתבעים לשלם פיצוי מהוון בסכום חד פעמי או לפי הערך השנתי שנקבע לעיל ובתוספת הצמדה בשיטה שפורטה לעיל.

הערעור לבית המשפט העליון ופסק דינו

על פסק הדין הנ"ל הגישה התובעת ערעור לבית המשפט העליון.
לאחר דיון שהתקיים בבית המשפט העליון הורה בית המשפט העליון כי הדיון יוחזר לבית משפט זה:

"על מנת שבית המשפט המחוזי ינחה את המומחה מטעמו בעניין האופן הנאות להגיש חוות דעת במקרה זה. לאחר מכן ימשך ההליך בבית המשפט המחוזי מנקודה זו".

הדיון אכן הוחזר לבית משפט זה ולאחר דיון שנתקיים במעמד הצדדים, הונחה המומחה בהחלטת בית משפט זה מיום 28/09/14 כדלקמן:

"השמאי שמואל פן, ישלים את חוות דעתו באופן שיתייחס לאפשרות של פיצוי לפי חלופת ההפסד הממשי לפי סעיף 12 ה לפקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור משנת 1943" (להלן: "פקודת הקרקעות").

חוות הדעת המשלימה של המומחה

חוות הדעת המשלימה הוגשה ביום 28/12/14.

בחוות דעתו המשלימה עמד המומחה על הוראת סעיף 12 ה המונה שתי חלופות, הראשונה, חלופת ההפסד הממשי שעניינה הפסד דמי חכירה לכל שנה ממועד ההפקעה והחלופה השנייה, חלופת הערך ההוני, שעניינה אחוזים משווי המקרקעין המופקעים, ממועד ההפקעה.
כן ציין המומחה כי על פי הסעיף הנ"ל הפיצוי יהא לפי החלופה שערכה נמוך מבין השניים הנ"ל.
המומחה היפנה בחוות דעתו לפסק הדין שניתן בע"א 213/73 אגודה שיתופית לשיכון נגד מדינת ישראל (פד"י כ"ט 1, 617 ) (להלן: "ע"א 213/73").

המומחה הביא מתוך ע"א 213/73 הנ"ל את אמירת בית המשפט העליון כי החישוב לפי שיטת ההפסד הממשי (הדברים נאמרו בנוגע לסעיף 13 לפקודת הקרקעות) אינו צריך להיגזר משווי הקרקע אלא בעיקרו על בסיס דמי החכירה השנתיים שניתן היה לקבל עבור הנכס מידי שנה בשנה אלמלא הופקע.

עוד הביא מדברי בית המשפט העליון באותו פסק דין כי יתכנו מקרים, בהפקעות ארוכות טווח שיהא קושי להעריך בדיעבד את דמי החכירה הנ"ל בשל מחסור בנתונים לקביעתם ויהא צורך לחשבם כנגזרת משווי המקרקעין אולי.

על יסוד אמירה אחרונה זו והואיל שהמומחה סבר כי במקרה דנן:

"קיים מחסור משמעותי עד כדי חוסר בנתונים רלוונטיים היכולים לשמש לקביעת דמי חכירה שנתיים מידי שנה בשנה. לפיכך, חוות דעתי לא כללה חלופה זו".

המומחה גם היפנה לפסק הדין בעניין ע"א 7809/01 מסד ואח' נגד הסוכנות היהודית (פד"י נ"ט 1, 701), שבו נאמר לפי הבנתו כי כאשר אין בסיס מספיק לנתונים להשוואה לקביעת דמי חכירה שניתן היה לקבל בעד המקרקעין, אזי אלה יחושבו על פי תשואה בשיעור מסוים בשווי המקרקעין.
המומחה ציין כי נתקל בחסר של נתונים לדמי חכירה שנתיים בתקופה של 20 שנה הראשונות להפקעה בין השנים 1971-1991.
הוא שב וסקר את עיקרי חוות דעתו המקורית וציין כי בנוסף לנתונים שקיבל משמאי הצדדים, הוא אסף רב מספר רב של נתוני עסקאות ממס שבח כפי שפורט בחוות דעתו המקורית.
הוא שב וציין כי שומתו המקורית ערוכה לפי החלופה של גזירת תשואה באחוזים משווי הנכס בכל שנה ושנה.
עוד ציין כי גרסת השמאי רוגובין מטעם הנתבעים, לעניין חלופת שווי הערך ההוני, זהה להתייחסותו שלו, פרט לתחשיב השווי הסופי.
המומחה חלק על האמור בחוות דעתו של מר רוגובין, המומחה מטעם הנתבעים לעניין הקביעה כי ניתן היה לקבל נתונים לגבי דמי חכירה מידי שנה בשנה.
לדעת המומחה נתונים רלוונטיים כאלה לא הוצגו ואינם קיימים והנתונים שהובאו על ידי מר רוגובין אינם עולים בכנה אחד עם נתוני שכירות שנתיים או שאינם מבוססים על נתונים רלוונטיים.
המומחה מצא אף להתייחס בפרוטרוט לחוות דעתו של מר רוגובין (מיום 03/02/10).
למומחה היו השגות כנגד קביעותיו של המומחה רוגובין כדלקמן:

א. רוגובין מבסס את שומתו בעיקר על תסקירי אגף שומת מקרקעין אשר בעיקרו תוכנם מקובל על המומחה מטעם בית המשפט ואף שימש אותו בחוות דעתו לגבי הפרק הראשון של תקופת הדו"ח שלגביו הם היו קיימים. אולם, כל המידע בתסקירים הנ"ל מתייחס לנתוני שווי ואין בו כל נתוני שכירות או חכירה שנתיים, כך לטענת המומחה מטעם בית המשפט.
ב. המומחה רוגובין הביא בחוות דעתו 7 עסקאות ש- 4 מהן הן מעבר לתקופת הדו"ח. כמו כן חלקן באזור גיאוגרפי מרוחק מאוד מאזור החלקות המופקעות. באחת מהן התמורה נעשית באחוז מדמי השיווק ובאחרת מהנחה בארנונה ללא ציון מיקום או צדדים לעסקה.
לדעת המומחה מטעם בית המשפט, לא ניתן להסיק מרשימה זו דבר לצורך חוות הדעת על דמי החכירה השנתיים.
ג. לגבי גובה דמי החכירה שקבע רוגובין בעמק בית נטופה, לא הובאו כל תאריך או נתוני עסקה, גוש חלקה וכיו"ב.
ד. לגבי דמי השכירות השנתיים לקרקעות בניהול מינהל מקרקעי ישראל שהעביר רוגובין, מדובר בדמי שכירות מסובסדים לפי מדיניות המינהל כלפי המגזר החקלאי וההתיישבות החקלאית המאורגנת. לדברי המומחה מטעם בית המשפט, מידת הסבסוד הינה עד 80 אחוז מדמי חכירה תקניים.
ה. בחוות דעתו של רוגובין, אין כל נתון לגבי דמי השכירות השנתיים במיוחד לתקופת 20 השנים הראשונות של ההפקעה והניסיון לחשב אותם על ידי "מידור לאחור" מדמי החכירה השנתיים בשנות ה- 2000 בעזרת השתנות טבלת המחירים המסובסדים של המינהל למגזר החקלאי המאורגן, אין בו כדי לחפות על חוסר נתונים ממשי של דמי חכירה שנתיים מבוססים שלא נמצאים בחוות דעתו.

המומחה התייחס גם לחוות דעתו של השמאי דורון חבקין מטעם התובעת, המתייחסת לגובה דמי
הרשאה הראויים למרעה לשנת 2009.

המומחה מטעם בית המשפט ציין כי אין בחוות דעת זו כל נתונים לתקופת השנים 1971-2008 ועל כן אין להתייחס כלל לחוות דעת זו.

המומחה דחה את טענת התובעת כי יש לכלול בשומה גם פוטנציאל עתידי לפיתוח השטח.
לטעמו, שומת הפיצויים מתייחסת לשומת שווי חטיבת קרקע ספציפית ביעוד חקלאי שאין בה כל מרכיב של יעוד אחר.
כמו כן לא הובאה בפניו ראיה שנערכה פעולה סטטוטורית לשינוי היעוד ועל כן אין מקום לקבל את הטענה הנ"ל.

לסיכום ציין המומחה כי בהעדר כל נתונים המאפשרים או מצדיקים להתייחס לנתוני דמי החכירה השנתיים הממשיים לצורך השומה, הרי שחוות דעתו המקורית היא נכונה.

נזכיר כי בחוות דעתו המקורית קבע המומחה מטעם בית המשפט כי הפיצוי הראוי נכון למועד מתן פסק הדין (שהינו חישוב מצטבר של הפיצויים השנתיים מ- 1971 ועד הגשת התביעה) עומד על סך 23,526,501 ₪.

המשך ההליך בפניי

בישיבת 25/02/15 ביקשה ב"כ הנתבעים לחקור את המומחה על חוות דעתו המשלימה.

כמו כן ביקשה לאפשר לה להציג חוות דעת חדשה מטעם המדינה אותה ערך השמאי חבקין ואשר הוצגה לאחרונה, לאחר מתן פסק הדין בפני המומחה מטעם בית המשפט (חוות דעת זו לא הוגשה במקור).

בהחלטתי מיום 25/02/15 דחיתי בקשה זו בנימוק כי פסק דינו של בית המשפט העליון לא ביטל את פסק הדין המקורי אלא החזיר את התיק רק להשלמת ההליך במובן שתינתן חוות דעת משלימה של המומחה מטעם בית המשפט.
כן קבעתי כי במהלך חקירת המומחה מטעם בית המשפט ניתן יהא לאמתו מול הטענות שבחוות הדעת החדשה מטעם הנתבעים אך לא להגישה כראיה.

חקירת המומחה מטעם בית המשפט (ביום 01/06/15)

סיכומי טענות התובעת

התובעת סקרה בסיכומיה את ההליכים הקודמים.
באשר לחוות דעתו המשלימה של המומחה, טענה התובעת כי על אף ניסיונות ב"כ הנתבעים בחקירה הנגדית לבלבל את המומחה, לא ניתן לטעות באשר לעמדת המומחה ולקביעותיו שהיפנו לחוות דעתו המקורית, שם קבע כי הפיצוי הראוי נכון למועד מתן פסק הדין (שהינו חישוב מצטבר של הפיצויים השנתיים מ- 1971 ועד הגשת התביעה) עומד על סך 23 ,526,501 ₪.

ב"כ התובעת היפנה לתשובות המומחה בחקירתו הנגדית שם עמד על כך כי לא היו נתונים מספיקים לצורך חישוב הפיצוי על פי חלופת ההפסד הממשי בשל העדרם של נתונים לגבי הפסד דמי השכירות השנתיים ב- 20 השנים הראשונות.

כן היפנה לטענות שמאי בית המשפט כנגד הנתונים אותם הביא השמאי רוגובין מטעם הנתבעים כנתוני בסיס לחישוב ההפסד הממשי ובפרט לדבריו כי אין מדובר בנתונים מספיקים.

ב"כ התובעת היפנה גם לחוות דעתו שמאי הנתבעים בסעיף 9.1 לה, שם ציין כי:

"לא נהוג להחכיר קרקע במגזר הערבי וכפועל יודע המידע בכתובים מועט. במידה ומוסרים קרקע חקלאית לעיבוד, הרי זה נעשה בעיקר על מנת לשמור על הקרקע. התמורה משולמת בחלק מהיבול".

עוד טען ב"כ התובעת כי בהעדרן של עסקאות, קביעת דמי החכירה השנתיים כאחוז משווי השוק של המקרקעין, הוכרה לא אחת על ידי הפסיקה ובעניין זה היפנה לע"א 7809/01 הנ"ל.

עוד היפנה לע"א 3079/08 בעניין מדינת ישראל נגד הקדש קרן עזרה (פורסם בנבו 04/07/12), המפנה גם הוא לפרשת ע"א 7809/01 הנ"ל ומזכיר את הקושי באיתור נתוני שכירות לאורך שנים רבות בעבר.

עוד היפנה ב"כ התובעת לת.א. (חיפה) 411/04 בעניין אסאדי נגד מדינת ישראל (פורסם בנבו 30/04/15) ואשר עסק בפיצויי הפקעה במקרקעין שיעודן ח קלאי וציין כי במסגרת אותו תיק הוגשה חוות דעתו של השמאי רוגובין מטעם מינהל מקרקעי ישראל שבה צוין (כמצוטט בפסק הדין):

"השמאי רוגובין ציין בחוות דעתו כי מינהל מקרקעי ישראל לרוב מחכיר את הקרקעות בשיעור של 5 אחוז מערך הקרקע ולכן הוא נקב בערך זה גם בחישוב הפיצוי לפי החלופה שבסעיף 13 לפקודה".

על יסוד האמור לעיל, טען כי המדינה הסבורה שמסירת זכות החזקה והשימוש במקרקעיה לתקופה של מעל 25 שנה, ראוי שישולמו בגינה דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5 אחוז משווי המקרקעין, אינה יכולה לטעון כי שעה שהיא מפקיעה מקרקעין פרטיים, יש לחשב את הערך באופן שונה או נמוך יותר.

ב"כ התובעת התייחס לחקירת המומחה הנגדית על ידי ב"כ המדינה בנוגע לתקן מספר 3.0 של מועצת שמאי מקרקעין הקובע כי בהעדר נתוני השוואה לאותו אזור, ניתן לבסס שומה על נתוני השוואה מאזורים אחרים וטען, כי ראשית, תקן זה עניינו בהערכת שווי השוק של מקרקעין שבבעלות או בחכירה לדורות ולא באומדן דמי חכירה שנתיים.

שנית, גם באזורים אחרים במקרה דנן לא אותרו נתוני עסקאות של דמי חכירה שנתיים, אפילו על ידי הנתבעים עצמם שהצליחו לאתר רק 7 עסקאות מאזורים מרוחקים בארץ.

שלישית, לפי עמדת המומחה (עמוד 46 שורות 26-29) גזירת דמי החכירה השנתיים משווי הקרקע המבוסס על עסקאות רבות, הינה נכונה יותר מהתבססות על עסקאות דמי שכירות במקרקעין מרוחקים.

באשר לחקירת המומחה בנוגע לפרק ח' לקווים המנחים, הקובע שלצורך אומדן דמי חכירה גישת ההשוואה לעסקאות מכר הינה בעדיפות הנמוכה ביותר, טען ב"כ התובעת ראשית, כי פרק ח' הנ"ל עניינו באומדן דמי שימוש ולא דמי חכירה שנתיים ראויים והמומחה עמד בתשובותיו על אבחנה זו (עמוד 43 שורה 26 ואילך) ושנית, גם אם יש חפיפה בין שני אלה, אליבה דהקווים המנחים, הקושי בגזירת דמי השימוש משווי הקרקע מקורו בטענה ששווי המקרקעין כולל גם פוטנציאל שמשקלו בדרך כלל משמעותי ואינו ניתן להפרדה.
ברם, כפי שקבע השמאי פן, שווי השוק שנקבע על ידו במקרה דנן, אינו כולל פוטנציאל כלשהו (עמוד 49 שורה 26 ואילך).

ב"כ התובעת התייחס גם לחקירת המומחה על סקר מחירי שכירות של השמאי הממשלתי שצורף כנספח לפרק ח' הנ"ל וטען ראשית כי מדובר בחוזים בודדים. שנית, מדובר בסקר לשנת 2008 בלבד ולא ניתן להסיק ממנו רטרואקטיבית. שלישית, נתוני הסקר לא הוצגו בפני שמאי בית המשפט ואין זה רציני ומקצועי לדרוש ממנו לחוות דעתו ולתת עמדתו באופן זה. רביעית, מנספח הסקר עולה כי הוא נערך על ידי אגף שומת מקרקעין שהשמאי רוגובין נמנה עליו והוא עצמו נמנע מלהציג את אותן עסקאות ששימשו לכאורה בסיס לסקר בשום שלב.

ב"כ התובעת התייחס גם לחוות הדעת של אגרונום ושמאי חקלאי מטעם הנתבעים שהוצגו למומחה והוא התעלם מהם, לטענתו בצדק שכן, הנתונים באותה חוות דעת הם נתוני שכירות של קרקע למרעה שהמדינה מחכירה למושבים ואינם יכולים להוות אינדיקציה לדמי חכירה בקרקע חקלאית פרטית.

ב"כ התובעת התייחס גם להסכם שנחתם עם חברת טרמינל אשר הוצג למומחה וטען כי הנתונים שבו אינם אינדיקציה לדמי שכירות שנתיים ראויים, שכן, דובר שם באדם בשם מוחמד קאסם נוג'ידאת שישב בשטח תקופה ארוכה והיה חשש שהוא בסטטוס של פולש ועל מנת להוציא ממנו הודעה בכתב שהוא אינו הבעלים, נערך איתו הסכם שכירות בסכום סימלי.

באשר לחוות דעת המומחה כהיותה חוות דעת מוסכמת, נטען כי על פי ההלכה רק במקרים חריגים יסטה ממנה בית המשפט ויפסול אותה, בפרט כאשר הצדדים הסכימו למינויו.

ב"כ התובעת התייחס גם לחוות הדעת מטעם הנתבעים וטען כי חוות דעתו של השמאי רוגובין איננה שומה בשל פגמים רבים שהתקבצו בה ועל כן היא אינה מוכיחה על דבר.

ב"כ התובעת חלק על הקביעה של בית משפט זה בפסק דינו נשוא הערעור, לפיה מדובר בחוות דעת שנערכה לפי העקרונות שבסעיף 12 ה לפקודה. לגישתו, אומדן שווי שוק של נכס הינו עניין שבעובדה ולא עניין של משאלות לב או הערכה אישית של השמאי.
נטען כי השמאי רוגובין לא ערך את תשומתו לגבי כל שנה מתוך 38 השנים, שעה שסעיף 4.1 לתקן מספר 3 (נ/4), מחייב ששווי שוק לגבי כל שנה יתבסס על 3 עסקאות לפחות.
עוד נטען כי רוגובין העתיק לתוך חוו דעתו חלקים מתוך שומה שערך שמאי אחר מטעם הנתבעים (השמאי שקד) ובעניין זה היפנה לחקירת רוגובין מיום 09/03/12 (עמוד 19 שורות 6-10).
כן טען כי רוגובין ערך את חוות דעתו ללא שהיו בידיו עסקאות השוואה כלשהן לגבי דמי שכירות.
נטען כי בחוות דעתו כפי שהוגשה, הנתונים היחידים שצורפו אליה היו תסקירי שומה של אגף שומת מקרקעין, שומה של שמאי פרטי וכן טבלאות שבעסקאות שכולן עסקו בשווי השוק של המקרקעין ולא באומדן דמי שכירות. רק לאחר הגשתה, נתבקשה הגשת מסמכים נוספים ובהם 7 חוזים של דמי שכירות ועוד חוות הדעת נערכה קודם, שחוזים אלה היו בפני מר רוגובין ובעניין זה הודה מר רוגובין בחקירתו מיום 09/03/11 (עמוד 21 שורה 23 ואילך).
נטען כי גם עסקאות אלה אינן בסביבת המקרקעין דנן. כמו כן הם רק מן העשור האחרון ביחס לתקופת החישוב הנדרשת במקרה דנן מאז שנת 1971.

עוד טען ב"כ התובעת כי העסקאות שאותרו על ידי הנתבעים, אינן מלמדות על שווי העיבוד החקלאי וזאת נוכח העולה מחקירתו הנגדית של מר רוגובין בעמודים 22-23 בפרוטוקול ישיבת 09/03/11.
כן נועם על ידו כי הפיצוי שקבע רוגובין אינו תואם לנתוני העסקאות שאותרו על ידו וזאת נוכח "התאמות" שביצע מר רוגובין בחוות דעתו, קודם שהיו בפניו נתוני העסקאות שאותרו לאחר מכן.

משום כל האמור לעיל טען ב"כ התובעת שיש לפסול את חוות דעתו של רוגובין.

עוד נטען כי רוגובין ערך חוות דעתו בעיקר לפי יחס השתנות דמי השימוש שגובה מינהל מקרקעי ישראל בהחכרות של קרקע חקלאית משנות ה- 90 וה- 2000, אך אלה לא צורפו לחוות דעתו ודי בכך שדמי שימוש אלה מושפעים ממדינית סבסוד ממשלתית על מנת שלא להשליך מחישוב זה לעניין דמי שכירות שנתיים בקרקע פרטית.

ב"כ התובעת היפנה לפסק דין שניתן בה"פ (חיפה) 45926/01/11 בעניין עבאס נגד רשות הפיתוח (פורסם בנבו 05/03/12), שם בפסק דינו פסל בית המשפט חוות דעת שהגיש השמאי רוגובין:

"בין היתר משום שהיא מבוססת על עקרונות המנוגדים לפסיקה, משום שהיא מבוססת על מסד נתונים לא נתון, ומשום שאינה מצביעה על עבודת מומחיות מקצועית תקינה".

משום כל האמור לעיל, ביקש לפסול את חוות דעתו של המומחה רוגובין ולא להסתמך עליה.

עוד טען ב"כ התובעת כי הפיצוי שיקבע צריך להיות הוגן, סביר ומידתי, בפרט נוכח העובדה כי מדובר בפגיעה בזכות קניינית ועל אף שהוראת סעיף 12 ה לפקודה נחקקה קודם לחקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, יש לתת לה כיום פרשנות שתביא בחשבון את משקלה ומעמדה של זכות הקניין כיום, כפי שהיא עולה בפסיקות בית המשפט העליון.

עוד טען כי ממילותיו של סעיף 12 ה, ניתן ללמוד כי הפיצוי צריך ראשית להיות הוגן ושנית, ההגינות צריכה להיבחן בנקודת ראותו ומצבו של בעלי הקרקע.

עוד טען ב"כ התובעת כי לסכום הפיצויים יש להוסיף מע"מ, שכן, הגדרת "מכר" בסעיף 2 לחוק מע"מ, כוללת גם הפקעה.
בעניין זה היפנה לע"א 8863/07 בעניין ב.מ. כפריס דדו בע"מ נגד מנהל מע"מ חיפה, שם נקבע כי פיצוי בגין הפקעה, אין מחלוקת כי הוא חייב במע"מ. לטענתו, התובעת היא חברה בע"מ ולכן היא מחויבת בתשלום מע"מ על סכומי פיצויי ההפקעה שיקבעו ובמקרה דנן אישר בחקירתו המומחה מטעם בית המשפט כי סכומי הפיצוי לפי חוות דעתו, אינם כוללים מע"מ.
לטענתו, סעיף 12 בא להעמיד את בעלי הקרקע שהופקעה במקומו, אלמלא בוצעה ההפקעה ולכן ככל שיישא בתשלום מע"מ, ימצא כי פוצה בחסר, אם לא יתווספו סכומי המע"מ לסכומי הפיצוי.
כן טען כי יש לפסוק שכר טרחת עורך דין בשיעור של 15 אחוז ומע"מ בסכומי הפיצוי.

סיכומי טענות הנתבעים

הנתבעים טענו כי יש להותיר את פסק דינו הקודם של בית משפט זה על כנו, שכן, דבר לא השתנה מאז הוחזר התיק מבית המשפט העליון לדיון המשלים.

הנתבעים טענו כי אין מדובר בתובעת שהייתה בעלי הקרקע בתקופת ההפקעה בשנת 1971, אלא במי שרכשה את הקרקע מבעליה המקוריים רק בשנת 1995, כאשר הקרקע הייתה כבר מופקעת ובכך למעשה רכשה את הזכות לקבלת פיצויים בגין ההפקעה ולא את הקרקע עצמה.

כן נטען כי בהתאם להכרזה חקלאית אשר פורסמה בשנת 1971 בילקוט הפרסומים מספר 1715, לא ניתן לעשות בנכס כל שימוש אשר אינו חקלאי וכל שימוש אחר טעון אישור מוקדם של הועדה לשמירה על קרקע חקלאית.

הנתבעים טענו, בנוגע להסתמכות התובעת על אפשרות שינוי עתידי, כי עניין זה כבר נדון בפסק דינו הקודם של בית משפט זה ונדחה ולנימוקים לכך.

כן טענה ב"כ הנתבעים כי במהלך הדיון בבית המשפט העליון הביעו השופטים את חוסר ההיגיון בכך שפיצוי בגין הפקעת חזקה ושימוש, יעלה על פיצוי בגין הפקעת הבעלות. עוד טענה כי פסק דינו של בית המשפט העליון לא ביטל את פסק הדין שניתן על ידי בית משפט זה אלא החזיר את התיק לצורך קבלת השלמה לחוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט.

ב"כ הנתבעים טענה שאין ממש בעמדת שמאי בית המשפט לפיה לא קיימת כל אפשרות לערוך שומה לפי חלופת ההפסד הממשי על יסוד הנתונים המפורטים בחוות דעתו של המומחה רוגובין.

בהסתמך על האמור בע"א 1017/91, פסח משה ואח' נגד הכפר הירוק (תקדין על 96 (2), 243) ועל האמור בע"א (ת"א) 1871/05 בעניין יאלי הרן ואח' נגד נתיבי איילון בע"מ (תקדין מח 2007 (2), 1563), אשר אושרר בבית המשפט העליון, טענה ב"כ הנתבעים כי "ההפסד הממשי" פירושו דמי השימוש הראויים שניתן היה לקבל מחקלאי סביר בעד העיבוד המקרקעין וכי סכום זה ניתן להערכה על ידי השוואה לסכומים ששולמו בפועל על ידי חקלאים בעד עיבוד אדמות בתנאי הקרקע ובסמיכות מקום.

לטענתה, קביעת אחוז בשיעור של 6 אחוז מן הערך ההוני , אינה משקפת נכונה את ההפסד הממשי, שכן, יתכנו מקרים בהם סכום ההפסד הממשי יעלה על אחוז זה ויתכנו מקרים שבהם הוא יהא נמוך ממנו.

עוד נטען כי אין זה הוגן וראוי שהתובעת תפוצה למעלה מדמי השכירות שיכלה לקבל עבור הקרקע שהשימוש בה הופקע.

לטענת ב"כ הנתבעים, בסופו של דבר, הבעלות בקרקע נותרה בידי בעליה ולא הופקעה.
מה שהופקע הוא זכות השימוש בלבד ועל כן הפיצויים ההוגנים צריכים לשקף את דמי השימוש או את אובדן ההכנסה שניתן היה להפיק מהנכס וזו הזכות שרכשה מהתובעת בשנת 1995.

עוד נטען כי החלופות שקובע סעיף 12 ה לפקודה, שונות בתכלית זו מזו וגם מסיבה זו אין לגזור את שתיהן יחדיו על אותו בסיס.
לאור האמור טענה הנתבעת כי ההפסד הממשי הינו דמי החכירה הצפויים בשוק אשר היו משולמים למחכיר סביר על יד חוכר סביר עבור קרקע בעלת מאפיינים דומים. הנתבעת טענה כי, קביעת השמאי וגזירת שווי דמי החכירה הנ"ל בשיעור 6% משווי המקרקעין היא מוגזמת ולא מבוססת. היא הלינה כנגד עדות השמאי לפיה לא מצא נתונים להשוואה בכל אזור הגליל התחתון. עוד טענה כי גם אם נכון הדבר היה עליו לבחון את דמי השכירות המשולמים כיום עבור שימוש חקלאי ומהם לגזור את האחוז הראוי מהשווי ולא כפי שעשה בפועל. לטענתה קיימים נתוני תפוקה, סקרים בדבר שוק השכירות בשנות ה- 90, חוזה שכירות לקרקע חקלאית במקומות מרוחקים יותר ואלו היו צריכים להספיק לצורך הנ"ל. אולם שמאי בימ"ש פטר עצמו מלעשות כן. היא הפנתה לחקירתו הנגדית של המומחה (עמ' 44 ואילך לפרוטוקול), באשר לדמי החכירה שמהווים את ההפסד הממשי מהם עולה כי מדובר בהכנסה מירבית הנובעת מבעלות בנכס וכן התמורה שיכול היה לקבל עבור החכרת הנכס או להפסיד כתוצאה מהעדר החכרה כאמור. מאותה עדות שהביאה עולה גם, כי לדברי השמאי ההפסד הנ"ל הינו דמי שכירות לצורך שימוש חקלאי לפי ייעוד הקרקע.
עוד הלינה ב"כ הנתבעת כי, השמאי לא עשה מאמץ מספיק לאיתור נתונים ובעניין זה הפנתה לחקירתו בעמוד 45 לפרוטוקול.
לטענתה, מחדלו של השמאי פן בחיפוש אחר עסקאות שכירות חקלאית להשוואה, עומד בניגוד לתקן מועצת שמאי המקרקעין. לטענתה, מחקירתו הנגדית (עמוד 46), עולה כי כל שעשה היה התעניינות כללית ולא מחקר ממשי.

באשר להסתמכות השמאי על פסק הדין בעניין ע"א 3079/08 שהוזכר לעיל, טענה ב"כ המדינה כי הפרשנות שניתנה שם על ידי בית המשפט נוגעת לפיצוי שונה בגין הפקעת הבעלות שעה שסעיף 12 דנן אינו עוסק בהפקעת הבעלות, אלא יוצא מתוך הנחה כי הבעלות אינה מופקעת והחזקה בקרקע חוזרת לידי הבעלים בתום תקופת ההפקעה. לטענתה, פס "ד חדש שניתן על ידי בימ"ש העליון לאחרונה בע"א 7137/15 עאבד לאפי נ' מדינת ישראל (מיום 23/02/17). לטענתה מפס ק הדין הנ"ל עולה כי, הסתמכות על הלכת הייטנר הנ"ל תעשה במצבים בהם הקרקע אינה יכולה לשמש לייעודה. בעניינו כאשר הייעוד הוא חקלאי וניתן להשתמש בקרקע ככזו, לא מתאימים כללי החישוב שנקבעו בהלכת הייטנר הנוגעים לסעיף 13 לפקודה ויש לתור ולהאתר נתונים לגבי דמי החכירה הקונקרטי ים על מנת לחשב את ההפסד הממשי, ולא לגזור זאת כאחוז משווי הקרקע.
לטענתה, באופן זה פעל שמאי הנתבעים מר רוגובין. ב"כ הנתבעת הלינה על כך כי השמאי פן לא עשה שימוש בסקר מחירים שצורף לחוות הדעת מר רוגובין המראה דמי שכירות שכיחים לגידולי בעל הנעים בטווח שבין 150-200 ₪ לדונם. היא הפנתה לתגובתו בחקירה הנגדית ולהסבריו לעניין זה (עמוד 51 לפרוטוקול) שם אמר כי נמנע מלעשות שימוש בנתונים אלה משום שלמיטב ידיעתו מדובר בהתקשרויות של המדינה באמצעות ממ"י להשכרת קרקעות במגזר החקלאי ולא בנתונים של גורמים פרטיים. היא הפנתה גם לעדותו (שם בש ורות 15-18) כאשר נשאל מהיכן הוא מסיק שמדובר בסקר הנוגע להחכרות של המדינה והשיב, כי הוא יודע זאת מתוך ידיעה כללית וכך הוא מניח, והוא לא חקר את נבחי הסקר אך ידוע לו שמדובר בחוזים של המדינה. לטענתה, עיון במסמך עצמו מלמ ד כי עסקאות ההשוואה לא נלקחו דווקא מהתקשרויות של המדינה אלא מחוזים בשוק הפרטי, שכן בסעיף 3 א' לפרק ח' לקווים המנחים (מוצג נ/5) מובאת הגישה הראשונה והעדיפה לעריכת השומה לשווי שימוש במקרקעין חקלאיים ובמסגרתה נאמר כי הגישה העדיפה היא גישת היוון ההכנסות לדמי שכירות הראויים למטרה חקלאית המושגת על ידי היוון לצמיתות של דמי השכירות "הנהוגים לקרקע בין שוכרים פרטיים בשוק החופשי באותה סביבה". כן נאמר שם "לא יהוונו דמי השכירות שגובה ממ"י בשכירויות בחכירות חקלאיות במקרקעי ישראל שנקבעו בהחלטת האגף החקלאי ושאינן מבטאות את כוחות השוק".
נוכח האמור לעיל הביעה ב"כ המדינה תמיהה הכיצד התעלם שמאי בימ"ש מר פן, מנתונים אלה.
ב"כ המדינה הפנתה לאמור בסקר הנ"ל בנוגע למחירים לסוגי קרקעות שונים ולטענתה צויין שם כי, חוזים שמחיריהם עולים על 600 ₪ לדונם, הם חוזים שלגבי קרקעות שקיימים עליהם מחוברים התורמים לשווים. לצורך חישוב לקחה ב"כ המדינה את הסך הנ"ל של 600 ₪ עבור קרקע חקלאית שאין עליה מחוברים, כדמי שכירות שנתיים וטענה כי לפי חוות הדעת של השמאי פן אשר נערכה לשנת 2008, השווי הממוצע לדונם הועמד על 34,500 ₪ וגם אם לוקחים את הרף העליון של 600 ₪ לדונם דמי שכירות, הרי האחוז מתוך השווי ההוני הינו 1.7% בלבד ולא 6% כפי שקבע השמאי פן, המביאים לתוצאה של דמי שכירות של 2,000 ₪ לדונם שאינם ריאליים כלל. כמו כן הפנתה לחקירתו בעמ' 54 שם נשאל האם הוא נתקבל בדמי שכירות במגזר החקלאי של 2,000 ₪ לדונם ולתשובתו: "דמי השכירות שמצאתי לא כ"כ שונה מהשמאי שלכם". היא הפנתה גם לשאלה נוספת דומה שנשאל השמאי פן, בעמוד 55, שם נשאל האם בדק או הומצא לו איזה שהוא נתון לגבי שכירות חקלאית בארץ כאשר דמי השכירות המשולמים הם 2,000 ₪ והוא השיב שם " אני לא עוסק בארץ אלא במקום הזה והשבתי מה שהיה לי, ולכן הערכתי מה שהערכתי באחוזים משווי הקרקע". היא הלינה כי גם לאחר שחזר התיק לדיון בבימת משפט זה והופנתה לשמאי פן חוו ת דעת נוספת של השמאי חבקין דורון, על מנת לבחון באמצעותה מזווית נוספת את ההפסד הממשי במקרה דנן, היינו, בחינה של ההכנסה האפשרית משימוש חקלאי מיטבי במקרקעין, הגם מבחינה מקצועית של התנאים הפיזיים של הנכס ואפשרויות השימושים החקלאיים שניתן היה לעשות בו, התעלם ממנה השמאי פן ולא בדק אותה לעומקה ללא כל נימוק סביר. בענ יין זה הפנתה לחקירתו בעמוד 55 ש ורות 17 ואילך, שם השיב כי לא בדק את השימוש המיטבי שניתן היה לעשות במקרקעין אלא הסתפק בכך שהייעוד היה חקלאי לפי תוכנית המתא"ר והניח שזהו הייעוד האופטימאלי. לדבריו הוא לא סבר שהיה צריך להתייחס לכך אלא יצא מתוך הנחה שמי שייעד את הקרקע " ימצא לנכון את השימוש הנכון ביותר. לא התייחסתי לאגרונומיה ולאפשרויות בשטח לעיבוד הקרקע". כן הפנתה להמשך עדותו שם העיד כי לא בדק את הנתונים שהביא השמאי חבקין כלל. ב"כ המדינה הפנתה גם למאמרו של המלומד פרופ' שאול וויסמן העוסק בעקרונות של שומת דמי שימוש ראויים במקרקעין תפוסים (פורסם בהפרקליט לט', חוברת ג' ובאתר נבו) שם נאמר כי אם יתברר לשמאי כי התוצאה אליה הגיע לפי שווי נכסים לשווי הקרקע גבוה יותר מהערך הכלכלי של השימוש החקלאי שהינו מוגבל מפאת נתונים של מיקום, איכות וכיו"ב, אזי ברור מקל וחומר כי מדובר בתוצאה שגויה מאחר שאין השמאי ההוגן יכול ליצור יש מאין. היא הביאה גם מתוך אותו מאמר את המסקנה כי בנכס עסקי שאיננו למגורים בלבד:

  1. לא יכולים בני החכירה הנקבעים בשיטת השווי ההוני לעלות על הערך הכלכלי והרווח המירבי הצפוי מהשימוש הטוב ביותר במקרקעין.
  2. כאשר עומת לחוכר האפשרות לבחור בין דמי חכירה נמוכים או גבוהים, תהא שיטת קביעתם אשר תהא, חוכר סביר יבחר בסכום הנמוך ביותר.

ב"כ המדינה הפנתה גם לחוזה השכירות שהוצגו בפני השמאי פן שהינם חוזים בין אנשים פרטיים אותם פסל השמאי פן כמקור להשוואה. באופן זה הפנתה לחוזה בין חב' טרמינל לבין קאסם נוג'ידאת שם שולמו דמי שכירות של 20 ₪ לשנה לדונם אותו לא לקח כלל השמאי פן בחשבון ולא מסר הסבר סביר לכך. לטענתה יתר החוזים שהציגה מלמדים על טווח מחירים של בין 250 ₪ לדונם לשנה לבין 400 ₪ לדונם לשנה. ב"כ המדינה הפנתה לאמור בחוות דעת מר פן בנוגע לשבעת החוזים שם, הפנה פן לנספח נ/8 לחוו ת דעת רוגובין וטען כי מדובר בשבעה חוזים 4 מהם לתקופת הדוח, חלקם מאזור גיאוגרפי מרוחק מאוד. באחת מהן התמורה נעשית באחוז מדמי השיווק, מאחרת מהנחה בארנונה ללא ציון מיקום או צדדים לעסקה ועל כן לא ניתן להסיק מרשימה זו דבר לצורך חוות הדעת, לעניין דמי החכירה השנתיים. לטענת ב"כ המדינה השמאי פן התייחס לדבריו הנ"ל לנספח נ/8 לחוו ת דעת רוגובין שהינה טבלה המרכזת עסקאות רכישה ולא עסקאות שכירות. לטענתה, לרשימה הנ"ל אליה כיוון השמאי פן צורפו החוזים עצמם חתומים על ידי הצדדים. שמות הצדדים נמחקו בשל הגנת הפרטיות. תמוהה אם כן, מדוע פסל אותם השמאי פן.
ב"כ המדינה הפנתה גם לחקירת השמאי בעמוד 53 בנוגע לאפשרות קיומן של עסקאות שכירות באזור השרון שם השיב, כי קרקע במרכז הארץ אינה כמו בגליל התחתון. לבסוף השיב כי סביר שיש קרקעות בשכירות פרטית בשרון והסכים כי ככל שיש כאלה, הרי שמכירן צריך להיות בד רך כלל גבוה יותר בדמי שכירות יחסית לקרקעות בצפון הארץ. היא מהלינה על כך שהשמאי לא בדק קרקעות באזור השרון וגזר ממחירי דמי שכירות שם את השווי אלא באחוזים כפי שגזר. עוד טענה כי בחודש 07/2011 התקיימה פגישה במשרדו של מר פן, בנוכחות הצדדים והשמאים מטעמם ושם השמאי רוגובין הבהיר מפורשות כי הוא לא מסתמך על עסקאות במנהל מרקעי ישראל אלא במגזר הפרטי ועל כן לא ברור מדוע מתעקש השמאי פן כי מדובר בעסקאות של ממ"י.
לטענתה, אין בחוות דעתו או בעדותו של השמאי פן נימוקים סבירים לפסילת חוות הדעת של השמאי רוגובין או סט ייה ממנה, ועל כן יש לקבוע, כי שנקבע בפסק הדין המקורי כי השומה של מר רוגובין היא היחידה העומדת בדרישת סעיף 12 ה לפקודה ולפסוק לפיה. לחילופין יש להתערב בשומתו של מר פן, ולהעמיד את האחוז ממנו נגזרים דמי השכירות על 1.8% מן השווי.
ב"כ הנתבעת הפנתה שוב למאמרו של פרופ' וייסמן ולפרק הנוגע ל"אמינות חוות הדעת של שמאי מקרקעי ן" שם נאמר שאין די בציון כי חוות הדעת מבוססת על ניסיון אישי ובלתי תלוי, אלא על השמאי להראות, על ידי ניתוח כלכלי ישיר או ניתוח המבוסס על היקש במקרים דומים את ערכם של דמי השכירות או החכירה.
בהמשך סיכומיה הפנתה ב"כ המדינה לפסקי דין שבמסגרתם התערב בית המשפט בחוות דעת שמאי שלא היו מבוססת או בלתי סבירות.
לבסוף ביקשה כי בית משפט זה יותיר את פסק הדין שניתן על כנו, נוכח טענותיה לע יל שכן חוות הדעת של השמאי פן אינה סבירה ומנומקת כראוי. לחילופין טענה כי ככל שיקבל בימ"ש את העיקרון שניתן לגזור מתוך השווי כפי שקבע השמאי פן, לצורך חישוב ההפסד הממשי, הרי שיש לקבוע אחוז גזירה של 1.7% בלבד לאור טיעוניה לעיל.

תשובת התובעת לסיכומי הנתבעת

ב"כ התובעת טען בתשובה כי סכומי הפיצוי המצטברים נובעים ממחדלה של הנתבעת בתשלום פיצוי משך 40 שנה, תוך שימוש בכוח שלטוני, ולא מקביעת פיצויי שאינו ריאלי.
עוד טען כי משהובהר ע"י המומחה פן כי ערכי השווי שנקבעו על ידו אינם כוללים רכיב של פוטנציאל, הרי ששוב אין לטעון באשר לפיצוי בגין רכיב זה.
עוד נטען כי אין לקבל את טענת הנתבעת כי פסק הדין המקורי לא בוטל. משהושב התיק לבית משפט זה, הרי סביר שדעתו לא הייתה נוחה משומת הנתבעים ועל כן יש מקום לטעון כנגדה במסגרת המשך ההליך שהושב לבית משפט זה ולפסול אותה כפי שנטען בסיכומי התובעת לעיל.
כן טען כי המאמר שהוזכר בסיכומי הנתבעת אינו של פרופסור (למשפטים) שאול ויסמן, אלא של
שמאי מקרקעין בעל אותו שם שהינו גם משפטן, אשר ציין במאמרו כי דעותיו אינן מקובלות על חלק מחברי הקהילה המשפטית.
כן טען כי האחוז לפיו נגזרו שמי השכירות על יד י השמאי פן, אינו גבוה בהרבה מדמי השכירות המהוונים ששולמו ע"י המדינה עבור חלק מן החלקות נשוא התביעה.

דיון והכרעה

לעניות דעתי, תכלית החזרת תיק זה לדיון בפני בית משפט זה הייתה, קבלת חוות דעת משלימה מטעם המומחה המוסכם מר פן, אשר תשלים את החלופה החסרה בחוות דעתו לפי סעיף 12 (ה) לפקודה הנ"ל , חלופת ההפסד הממשי.

דא עקא, המומחה, מר פן, בחר לדבוק בחוות דעתו המקורית ולנמק, מדוע במקרה זה, יש לחשב את חלופת ההפסד הממשי, בדיוק באותו אופן בו חישב את חלופת ההפסד ההוני שמנויה גם היא בסעיף 12 (ה) הנ"ל.

בכל הכבוד הראוי, נימוקי המומחה פן, לפיהם לא ניתן למצוא תשתית השוואתית של דמי שכירות למקרקעין דנן, לא נמצאו על ידי משכנעים. יותר מכך, לאחר ששמעתי את עדותו המשלימה, התרשמתי ועיינתי בטיעוני הצדדים, סבורני כי יכול היה, לו חפץ בכך לערוך גם שומה אשר בסיסה איננו גזירת דמי שכירות משווי הקרקע, אלא כזה המבוסס על השוואת דמי שכירות המשולמים עבור שכירות שנתית בקרקע חקלאית ואף במגזר הפרטי.

המומחה נחקר על חוות דעתו בפניי ובמהלך חקירתו הוצגו בפניי מטעם הנתבעים מוצג נ/4 שהינו תקן מספר 3.0 בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים למגורים, משרדים, תעשייה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית. התקן הוא של מועצת שמאי המקרקעין - הועדה לתקינה שמאית שבמשרד המשפטים. תקן זה, לפי האמור בסעיף 2 בו, נועד לשומת זכויות בעלות וחכירה. בין היתר, בקרקע חקלאית.

כשמו, עוסק התקן בשומות שווי מקרקעין ולא דמי השימוש בהם ועל כן לא מצאתי שהוא רלוונטי לענייננו.

כמו כן, הוצגו בפניי "קווים מנחים" (מוצג נ/5) בנוגע לשומת שווי בשימוש למקרקעין חקלאיים (פרק ח'), בהם צוין כי מדובר במקרקעין חקלאיים הנעדרים שווי של מרכיב פוטנציאל לשינוי יעוד, כמו במקרה דנן.
בקווים מנחים אלו נימנו מספר גישות לחישוב "שווי שימוש" לקרקע חקלאית ללא מחוברים (כמו במקרה דנן), כאשר העדיפה שביניהן לפי הקווים המנחים, היא גישת היוון ההכנסות לדמי השכירות הראויים החופשיים. נקבע שם כי "בגישה זו יהוונו לצמיתות דמי השכירות הנהוגים לקרקע בין סוחרים פרטיים בשוק החופשי באותה הסביבה".
חשוב לציין כי ביחס לציטוט הנ"ל, מופיעה הערת שוליים מספר 4 ולפיה:

"4. לא יהוונו דמי השכירות שגובה ממ"י בשכירויות/חכירות חקלאיות במקרקעי ישראל שנקבעו בהחלטת האגף החקלאי ושאינם מבטאים את כוחות השוק (נמוכים מדמי השכירות הכלכליים) במועד כתיבת קווים מנחים אלה בסך כ- 9 ₪ - 30 ₪ לשנה לדונם בנחלה, עד 42 ₪ בשנה לגידולי בעל, בין 43 ₪ לבין 86 ₪ לדונם מטעים".

מהערת שוליים זו, ניתן ללמוד בבירור כי כוונת הקווים המנחים הנ"ל הינה לחישוב דמי שכירות במגזר הפרטי ולא דמי שכירות או שימוש מוסדיים אותם גובה מינהל מקרקעי ישראל.

לקווים מנחים אלו צורף "נספח: תוצאות סקר מחירי שכירות למקרקעין חקלאיים".
הסקר נערך בין החודשים 07-10/2008. מדובר בעשרות חוזים שנסקרו באותו סקר כפי שצוין בו.
מאותו סקר עולה כי קיימים מספר גורמים המשפיעים על דמי השכירות החקלאיים וביניהם:

א. קיומם של זכויות מים.
ב. קירבה למכון לטיהור שפכים שעשוי לספק מים מטוהרים זולים.
ג. טופוגרפיה (מישורית מבוקשת יותר).
ד. צורת החלקה.
ה. משך תקופת החוזה (תקופה ארוכה תניב דמי שכירות שנתיים גבוהים יותר).
ו. גודל השטח המושכר.
ז. גובה טופוגרפי של המקרקעין.

מתוצאות הסקר עולים מחירי דמי השכירות הבאים:

א. לקרקע לגידולים עונתיים, נעים בטווח שבין 200 ₪ - 600 ₪ לדונם לשנה.
ב. לקרקע לגידולי בעל (ללא השקיה), נעים בטווח שבין 150 ₪ - 200 ₪ לדונם לשנה.
ג. למבנים חקלאיים, נעים בטווח שבין 600 ₪ ל- 4,000 ₪ לדונם לשנה.
ד. למטעים מניבים, נעים בטווח רחב מאוד בהתאם לרמת הביקוש לאותו גידול.

לענייננו רלוונטיים המחירים לגידולים עונתיים.

אחזור לנימוקיי הנוגעים לאי קבלת הסברי המומחה פן כאמור לעיל.
במהלך חקירתו הנגדית, הסכים השמאי פן כי ביעוד חקלאי הכנסה המירבית שיכל בעל הקרקע לקבל, הינה מהשכרה לצורך חקלאות (עמוד 44 שורות 17-21).
השמאי פן נשאל האם חיפש נתונים לגבי דמי שימוש ומה עשה כדי למצוא ולהעריך את שווי דמי השימוש הנ"ל והשיב (עמוד 45 שורות 7-10):

"ת. אני התעניינתי במקומות שונים, האם ישנם בכלל דמי חכירה, השתמשתי בהסתייגות מסוימת שפירושן בשבע עסקאות דמי החכירה שקיבלתי מהשמאי מטעם הנתבעים והגעתי למסקנה שלגבי נתונים ישירים של דמי שכירות, אין בידי או בידו מה שפחות חשוב, כי אני מעיד על חוות דעתי, נתונים ספציפיים ושוב לגבי אדמה קרקע בבעלות פרטית".

בהמשך עדותו ניסה לנמק כי קיים מיעוט אם בכלל של השכרות קרקע פרטית במגזר הערבי באזור בה מצויה הקרקע דנן וכמו כן טען כי הואיל שהשמאי רוגובין הינו שמאי גם מטעם המדינה, הניח שקל לרוגובין להגיע לנתונים אלה יותר מאשר לו עצמו והואיל שרוגובין מצא נתונים רק לגבי 7 חוזים פרטיים, הוא עצמו לא מצא מקום לחפש מעבר לכך (ראה בהמשך עמוד 45).
על כן, החליט לגזור את דמי השימוש בשיעור של 6 אחוז משווי המקרקעין כפי שעשה.

המומחה פן נחקר לגבי תקן 3 (מוצג נ/4 הנ"ל), אולם הואיל שמצאתי שתקן זה עוסק בשומת שווי ולא דמי שימוש, אינני מוצא מקום ליתן משקל לתשובות שנתן בעניין זה.

בהמשך עדותו נשאל והעיד כי הוא לא סבר שבקרקע דנן גלום פוטנציאל עתידי (כגון שינוי יעוד) ועל כן לא הביא בחשבון בשומתו מרכיב שכזה.

בהמשך חקירתו נחקר לגבי מוצג נ/5 הנ"ל שהינו פרק ח' ל "קווים המנחים" וציין כי הוא מכיר את כל המסמכים שמוציא אגף שומה במשרד המשפטים (עמוד 49 שורה 5) .

כאשר נשאל לדעתו על ההנחיות באותו מסמך, השיב כי הוא בפירוש העריך בחוות דעתו עסקאות מכר, היינו מצא עסקאות מכר רבות המשקפות את התנהגות שוק המקרקעין ומהן גזר את דמי השימוש (שם, בשורות 16 ואילך).

המומחה עומת גם עם הסקר שנלווה לפרק ח' ל"קווים המנחים" הנ"ל ואישר כי סקר זה הועבר אליו על ידי הנתבעים, קודם למתן חוות דעתו (עמוד 50 שורה 29).
הוא נשאל והשיב (עמוד 51 שורות 5-18):

"ש. יש פה מסקנות לגבי עלויות של דמי שכירות, יש פה חלוקה לקרקע לגידולי שלחין, גידולי בעל ועוד וכאשר תוצאת הסקר מראה שהמחירים השכיחים של דמי שכירות בקרקע לגידולי בעל, נעה בטווח בין 150 ₪ לבין 200 ₪ לדונם. מדוע לא עשית שימוש בנתונים אלה בחוות דעתך, למרות שזה הוצג בפניך.
ת. משום שאני פוסל את מה שנאמר בו לצורך חוות דעתי מהסיבה שלמיטב ידיעתי, אולי יותר ממיטב ידיעתי, הנושאים החוזים או התקשרויות שמדובר בהם, הן התקשרויות של המדינה, של מינהל מקרקעי ישראל וחד משמעית ועל זה אני יכול להרחיב את הדיבור, אני סבור שאין לקשור בין החוזים של המדינה להשכרת קרקעות במגזר החקלאי לבין הערכת שווי השוק של קרקע או מקרקעין.
ש. אתה יכול להראות לי מאין אתה מסיק מסקנה שמדובר על התקשרויות של המדינה.
ת. מתוך ידיעה כללית, אני מניח, לא חקרתי את נבחי הכנת פרק ח' אך ידוע לי, שחוזה השכירות מסוג זה שמופיעים במסמך, הם חוזים של המדינה ובחוזים של המדינה אלה לא עסקאות אלא "גבייה". הקשר בין שווי שוק ובין היוון נתוני חוזים של המדינה, הוא אפילו לא מקרי בהחלט, הוא לא קיים".

כפי שהראיתי קודם, הערת שוליים 4 ל"קווים המנחים" הנ"ל, מלמדת באופן מפורש כי עסקאות מוסדיות של ממ"י, אינן כלולות בקווים מנחים אלה או בסקר שנערך לפיהם. היינו, מדובר בעסקאות בין גורמים פרטיים לבין עצמם.
סקר רחב היקף זה יכול וצריך היה לשמש כתשתית ראייתית עבור המומחה לקביעת דמי שימוש באופן השוואתי.
לא ברור מדוע המומחה פטר את עצמו מלבחון אותו, שעה שיכול היה לבצע את ההתאמות הנדרשות על מנת לגזור מסקר זה את דמי השימוש לגבי הקרקע דנן.

בהמשך חקירתו (עמוד 52) עולה כי הוצגו בפניו נתונים נוספים, כגון מידע מחקלאי המעבד שטחים נרחבים ברמת הגולן, מידע מראש אגודה חקלאית בחדרה ועוד וגם מאלה הוא בחר להתעלם כפי שהתעלם מן הקווים המנחים של השמאי הממשלתי.
כן עולה כי נמסר לידיו גם הסכם שכירות משנת 1994 בין מר קאסם נוג'ידאת לבין חברת טרמינל, לגבי הקרקע הספציפית דנן שבמסגרתו נקבעו בהסכמה דמי שכירות של 20 ₪ לדונם לשנה. גם מהסכם זה התעלם השמאי פן כנתון השוואתי ובחקירתו הנגדית (ראה עמוד 58), לא ידע להסביר מדוע.

השמאי פן נשאל גם (עמוד 53 שורות 19 ואילך), האם התעניין במחירי דמי שכירות באזורים אחרים בארץ (שכן, טען שלא מצא עסקאות להשוואה באזורים קרובים למקרקעין דנן).
תשובתו הייתה כי:

"בכל הארץ התעניינתי באופן כללי".

הוא נשאל האם אין בכל הארץ עסקאות בסקטור הפרטי או רק באזור נשוא המקרקעין דנן והשיב:

"יתכן שיש במידה מצומצמת".

לאחר מכן נשאל לגבי אזור השרון בו יש קרקעות חקלאיות רבות ותחילה השיב, כי מדובר בקרקע שאינה מסוג זה של הגליל התחתון, אך לאחר מכן כאשר נשאל האם יש עסקאות שכירות בקרקע חקלאית פרטית בכלל באזור השרון, השיב:

"סביר שיש".

הוא נשאל מדוע לא התעניין לגבי דמי השכירות שם, שעה שהסכים קודם לכן כי דמי השכירות שם (בשרון ובמרכז הארץ), גבוהים מאלו שבצפון הארץ ובאזור המקרקעין דנן וזאת על מנת לבחון האם דמי השכירות שקבע כאחוזים משווי הקרקע, הם סבירים או גבוהים אף מדמי השכירות במרכז הארץ?
תשובתו, לטעמי, הייתה מתחמקת. כך השיב השמאי פן (עמוד 54 שורות 6-10):

"ת. כשמאי ותיק, זו הייתה טעות חמורה מצידי אם הייתי גוזר את שווי הקרקע באזור הספציפי של השומה שלי מאזורים שקראתי להם "להרחיק עדותי" לשרון או לשפלה, החוף. מצוות השמאות הבסיסית היא להתייחס למקום עצמו, לנתונים עצמם ולא להניח הנחות היפותטיות שאז יכלו לשאול שאלות ברורות יותר, מדוע אני גוזר משווי פרויקטים באזור נתניה, אני לא יכול ולכן זה היה מיותר לחלוטין ולא עשיתי את זה. לא עשיתי כי סברתי שזה לא נכון".

התרשמתי שתשובתו מתחמקת, שכן, השאלה נגעה לסבירות גובה דמי השכירות ולא לערכם הממשי, היינו, לצורך לבחון האם דמי השכירות שנקבעו באחוזים, אינם גבוהים מדמי שכירות המקובלים באזור מבוקש יותר (ועל כן יתכן שאינם סבירים), אולם תשובה עניינית לשאלה זו לא ניתנה גם כן.

השמאי פן אף נשאל ספציפית, לאחר שנערך בפניו חישוב פשוט המלמד כי דמי השכירות שהוא קבע הם של כ- 2,000 ₪ לדונם לשנה, האם ראה במגזר החקלאי חוזה כלשהו בו משולמים דמי שכירות כה גבוהים ותחת להשיב לשאלה זו באופן ענייני, השיב:

"דמי השכירות שמצאתי לא כל כך שונה מהשמאי שלכם".

תשובתו זו אינה מדויקת בלשון המעטה, שכן, ההפניה שהיפנה לחוות דעתו של רוגובין, נוגעת לחישוב באחוזים מהערך ההוני ולא לחלופת ההפסד הממשי שערך רוגובין.
ביחס לחלופה אחרונה זו, קיים שוני ופער מאוד משמעותי בין השמאים הנ"ל.

כן עולה מחקירתו (עמוד 56) כי הונחה בפניו חוות דעת של אגרונום אשר בדק שלושה שימושים אפשריים בקרקע, אך גם לחוות דעת זו לא מצא המומחה פן להתייחס. בהקשר זה אציין כי חוות הדעת של חבקין, כפי שעולה מן החקירה הנגדית לשמאי פן, התייחסה לשימוש המיטבי שניתן לעשות בקרקע דנן.
מתשובותיו של השמאי פן לשאלות בעניין זה, לא ניתן לקבל הסבר מניח את הדעת, מדוע התעלם מנתונים אלה שהובאו בפניו לגבי השימוש המיטבי שניתן לעשות בקרקע כגורם המשפיע על שווי דמי השימוש.

מהמובא לעיל מתוך חקירתו הנגדית של השמאי פן, ניתן להיווכח בנקל, כי הוא לא ביצע עבודת השוואה ממשית כדי לנסות ולהעריך את דמי השימוש באופן השוואתי לעסקאות אחרות.
הרושם המתקבל הוא כי הוא זנח חלופה זו מראש ובחר לקבוע את דמי השימוש על פי אחוזים משווי הקרקע מראש, ומבלי לנסות לחשבה, מקום שניתן היה לעשות כן, לפי נתונים השוואתיים.

כפי שהראיתי לעיל, קיים בסיס נתונים רחב ומספק לצורך השוואת דמי שימוש הן באזורים אחרים ואף בחלקה דנן (ההסכם עם קאסם נוג'ידאת) אשר גם אם אינו תואם אחד לאחד עם נתוני הקרקע דנן, יכל לשמש בסיס לחישוב שומה על דרך השוואה, תוך ביצוע התאמות נדרשות כפי שנהוג בעולם השמאות, בזיקה לנתוני הקרקע דנן ותכונותיה ביחס לעסקאות ההשוואה האחרות.

משום האמור, גם לאחר קבלת נימוקיו המשלימים של השמאי פן, אינני מוצא להסתמך על חוות דעתו.

בפסק הדין הקודם שניתן על ידי ביום 27/09/12 קבעתי כי התובעת ויתרה במהלך הדיון בפניי על חוות הדעת של המומחה מטעמה, מר סיוון והואיל שלא ניתן לבסס את חישוב הפיצויים על חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט גם כן, הרי שלא הונחה בפניי מצד התובעת חוות דעת כלשהי להוכחת גובה הפיצויים המגיעים לה לפי סעיף 12 (ה) הנ"ל.

כן ציינתי כי גם לאחר חקירת המומחה פן באותו שלב ומשהובהר היטב כי חוות דעתו חסרה, לא ביקשה התובעת להשלים חוות דעת מטעמה (כך הוא המצב גם לאחר השלמת ההליך , בשלב זה).

על כן, קבעתי אז, כי אני מוצא לפסוק את הפיצויים "בהתאם לחוות הדעת מטעם הנתבעת, המהווה בנסיבות המקרה דנן גם סוג של "הודאת בעל דין" מצד הנתבעת באשר למחלוקת הנוגעת לגובה הפיצוי, כדי הסכום הנקוב בה ...".

נימקתי גם מדוע מקבל אני את חוות דעתו של המומחה רוגובין.

הגם שהדברים לא נאמרו במפורש בהחלטת בית המשפט העליון שהורתה על החזרת הדיון בפניי, ניתן להניח הנחה סבירה, כי דעתו של בית המשפט העליון לא נחה נוכח שיעור הפיצוי שנקבע בחוות הדעת של המומחה מטעם הנתבעים, אשר אומצה על ידי בית משפט זה, גם אם לא נאמר במפורש ע"י ביהמ"ש העליון, כי זו אינה ראויה לאימוץ.

נוכח האמור לעיל ושעה שבמהלך הדיון שהושלם הוצגו בפניי ראיות נוספות בדמות הסקר רחב ההיקף שנערך לגבי דמי השימוש בקרקעות חקלאיות לגידולים (להבדיל ממבנים חקלאיים ומטעים מניבים), הנעים בין כ- 150 ₪ לדונם ל- 600 ₪ לדונם, אני מוצא לשנות מן האמור בפסק דיני הקודם באופן הבא:

שומתו של השמאי רוגובין מנתה שיעורים שונים של דמי שימוש ראויים, כאשר הגבוה מביניהם עמד בין השנים 2004-2009 על סך של 125 ₪.
נוכח טווח המחירים עליו עמדתי לעיל הנע בין 150 ₪ ל- 600 ₪ ובממוצע 375 ₪ ונוכח העובדה שדמי שכירות ממוצעים אלה גבוהים פי שלושה מדמי השכירות אותם קבע השמאי רוגובין, אני מוצא להעמיד את שיעור הפיצוי הכולל על פי חלופת ההפסד הממשי על סכום הגבוה פי שלוש מקביעתו של השמאי רוגובין, היינו (2,840,000 ₪ כפול 3) 8,520,000 ₪.

שינוי זה מצאתי לעשות , על יסוד הנימוקים הנ"ל, וכן מכח הסמכות לפסוק על דרך של "אומדנא דדיינא" נזק לו זכאי התובע, אשר הוכח עקרונית שנגרם (וכן הוכחה הזכאות לו) אך לא כומת בראיות מספיקות. לעניין זה ראה והשווה האמור בע"א נתן אניסימוב בע"מ נ. מלון טירת בת שבע בע"מ (מיום 9.3.81) אמנם לעניין פיצויים חוזיים, אך יפה גם לענייננו, בו קיים קושי באומדן מדוייק של הנזק. כך נאמר שם :

"נראה לי, שאם הוכיח הנפגע, שנגרם לו נזק, הניתן לקביעה בכסף, ולו רק בדרך אומדן בלבד, כי אז יצא ידי חובת הראיה המוטלת עליו לעניין זכאותו, לפי סעיף 10 לחוק התרופות. מטבע הדברים הוא, שנזקים שברווחים נמנעים, למשל, אינם ניתנים לחישובים מדויקים, וממילא שיעור הפסד הרווח אינו ניתן להוכחה מדויקת;

ואפילו הביא נפגע ראיות להוכחת שיעורו של נזק אשר כזה, הרי גם ראיות אלו אינן אלא בגדר חישובי סבירות או ציפייה, המבוססים על תקוות והשערות ולאו דווקא על עובדות שהיו. לשון אחר: דרישת ההוכחה, לעניין סעיף 10, מוסבת על עובדת הנזק, שנגרם עקב ההפרה, ועל עובדת ראייתו של הנזק מראש, כאמור שם; ואילו שיעור הפיצויים, שייפסקו בעד הנזק שהוכח כאמור, עניין הוא לאומדנו של השופט. ... ואין צריך לומר, ששיעור הפיצויים חייב לעמוד ביחס סביר למידת הנזק, והוא, בין אם קיימת אפשרות להוכיח את שיעור הנזק "בצורה מדוקדקת ומדוייקת", ובין אם אינה קיימת (ע"א 711/72[2], בעמ' 400).

הלכה למעשה נוהגים, לעניין הנזק מהפרת חוזה, אותם השיקולים והכללים, הנוהגים לעניין הנזק, כשהוא נמנה עם מרכיבי עוולה בנזיקין: גם בשל עוולת רשלנות, למשל, אין אתה יכול לזכות בפיצויים, כל עוד לא הוכחת, שנגרם לך נזק כתוצאה מן המעשה או המחדל הרשלני, שניתן היה לצפותו מראש; אבל משהוכחת, שנגרם לך נזק אשר כזה, רשאי בית המשפט לפסוק לך פיצויים על-פי אומדנא דדיינא, ובלבד ששיעור הפיצויי ייאמד לפי מידת הנזק המשוערת".

ובע"א 153/04 חיותה רבינוביץ נ. יוסף רוזנבוים (6.2.06) נאמר:

"7) אודה כי שקלתי להציע לחברי להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי, על מנת שיידרש פרטנית לחלופות כאמור שיכלה לילך בהן המערערת, אך הגעתי לכלל מסקנה שהדבר יאריך ויסבך נושא המצוי מזה זמן רב מדי על שולחנם של בתי המשפט, ושעדיף להסתייע בנתונים הקיימים ולקבוע פיצויים על דרך האומדן. הטעם הספציפי לכך, והוא ספציפי לענייננו, הוא שבניגוד למקרים העוסקים במניות שבפסיקה האמריקנית, במקרה זה לנסיבותיו קשה לכמת במדויק את "אבדן ההזדמנות", על פי הנתונים. לפיכך יש מקום לנקוט בדרך של אומדן.

(8) פסיקה על פי האומדן, ובארמית "אומדנא" ולעתים, "שודא דדייני" (ראו להלן) שכיחה במשפטנו, בין בדיני הנזיקין, כמעט כמעשה שבכל יום בקביעת ראשי נזק מסוימים, ובין בתחום החוזי.

ראו גם דברי השופט מלץ בע"א294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"דמז(3) 23, 34:

"בהקשר הנדון אין נפקא מינה אם מדובר בפיצוי על בסיס חוזי או פיצוי על בסיס נזיקי...השימוש בכלי האומדנא נשמר גם בפסיקת פיצויים נזיקיים לנסיבות בהן בלתי אפשרי או לפחות קשה להוכיח את שיעור הנזק בצורה מדוייקת ומלאה".

כן ראו לפסיקה אומדנית ע"א46/87 שבילי נ' שבילי (לא פורסם) (השופט - כתארו אז – אלון); ע"א2688/95 יצחק פנחס נ' כרם מהנדסים, פ"דנ(5) 742, 746 (השופט טירקל); ע"א3400/03 רוחמה רובינשטיין נ' עין טל (לא פורסם) (השופט טירקל) לעניין קניין רוחני; ע"א658/98 זאבי נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (השופט ג'ובראן)".

(9) מציאות החיים היא, שאם בשל קושי אובייקטיבי להעריך במדויק נזק צופה פני עתיד, ולעתים אף בנסיבות עמומות מסוימות במבט לעבר, על בית המשפט להפעיל את ניסיון החיים והשכל הישר, לנסות להעמיד עצמו במקומם של הצדדים, ועל יסוד זה להעריך נזק ופיצוי".

סוף דבר

לאור האמור לעיל, אני מעמיד את הפיצוי הכולל לו זכאית התובעת, לתקופה 01/09/71 עד 01/09/09, על סך של 8,520,000 ₪ .
מסכום זה יש להפחית את סכום הפיצויים ששילמה הנתבעת לתובעת לפי פסק הדין החלקי.
סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 01/09/09 ועד התשלום בפועל.

בשל הסכמת הנתבעת לסעד השני שנתבקש, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעת פיצויים גם לתקופה 01/09/09 ועד ליום מתן פסק דין זה לפי דמי שווי של 375 ₪ לדונם ובתוספת הצמדה לפי החוק לתיקון דיני רכישה (לגבי אופן ההצמדה לא היו שמאי הצדדים חלוקים).

אשר לעתיד, עומדת הברירה בפני הנתבעת לשלם פיצוי מהוון בסכום חד פעמי לכל יתרת תקופת ההפקעה, או לחלופין לשלמו בידי שנה בשנה לפי דמי שימוש בסך 375 ₪ לדונם ובתוספת הצמדה כאמור לעיל.

במידה שישולם הסכום באופן שנתי, תעמוד לתובעת הזכות לפנות לבית המשפט לעדכון הערך הבסיסי של דמי השימוש הנ"ל ככל שיחול בהם שינוי על פי תנאי השוק העתידיים, הכל במסגרת ובכפוף להוראות סעיף 12 (ה) הנ"ל.

שאלה נוספת לגביה טען ב"כ התובעת, נוגעת לתוספת מע"מ על הסך הנ"ל.
לעניין זה לא באה תשובה בסיכומי ב"כ הנתבעת כלל.
כמו כן, בקווים המנחים הנ"ל, נאמר במפורש כי קרקע חקלאית היא גורם יצור עסקי החייב במע"מ.
נוכח האמור, אני קובע כי על כל פיצוי שישולם על ידי המדינה, יתווסף מע"מ כדין.

לא מצאתי לקבל את טענת ב"כ התובעת כי יש לפסוק שכר טרחת עורך דין בשיעור 15 אחוז.
בדיון הקודם עמדתי על הנימוקים שהביאוני לפסוק את שכר הטרחה בסך כולל של 200,000 ₪ ולא מצאתי שנימוקים אלו שונים כעת, למעט גבה הפיצוי שהוגדל.

בהתחשב באמור לעיל, אני מעמיד את החיוב בהוצאות התובעת (לרבות שכ"ט עו"ד) ע"ס כולל של 350,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ג אייר תשע"ז, 09 מאי 2017, בהעדר הצדדים.