הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 45053-11-16

בפני כב' השופט הבכיר שאהר אטרש

התובעות:
.1 חברת וינגרטן השקעות בע"מ ח.פ. 511354664
.2 חברת ברק אליעזר- עורכי דין ונוטריון ח.פ. 513287029
ע"י ב"כ עוה"ד א. ברק ואח'

נגד

הנתבעים 1 – 3 שולחי ההודעה לצד ג':

הנתבעים:
.1 חברת מרכז נופי איילות (ב.ח.) בע"מ ח.פ. 514334119
.2 בני רחימי ת.ז. XXXXXX828
.3 חנוך קס ת.ז. XXXXXX717
נתבעים 1 – 3 ע"י ב"כ עוה"ד רפי וניברגר

.4 דרור ביתן ועופר נקש בע"מ ח.פ. 514576883
ע"י ב"כ עוה"ד אילן אמודאי ואח'

נגד
צד ג':
גני מאיר בע"מ ח.פ. 512891805

פסק דין

עניינה של התובענה שלפניי בהסכם למכירת נכס מקרקעין בשטח 1,407 מ"ר, הידוע כחלק מחלקה 106 גוש 15078 בטבריה (להלן: "הנכס").

תמצית הרקע העובדתי

התובעת 1, חברת ויינגרטן השקעות בע"מ , היא חברה פרטית בע"מ המוחזקת ע"י מר מנחם ויינגרטן (להלן: "ויינגרטן").

התובעת 2, חברת ברק אליעזר עורכי דין ונוטריון , היא חברת עורכי דין המוחזקת ע"י עו"ד ברק אליעזר (להלן: "עו"ד ברק").

הנתבעת 1, חברת מרכז נופי איילות (ב.ח.) בע"מ (להלן: " הנתבעת" או "המוכרת"), היא חברה פרטית העוסקת ביזמות ומסחר בנדל"ן.

הנתבע 2, מר בני רחימי (להלן: " רחימי"), הוא אחד מבעלי המניות בחברת פאר שיווק פירות וירקות בע"מ שהיא בעלת 50% ממניות הנתבעת, ואחד משני הדירקטורים שלה.

הנתבע 3, מר חנוך קס (להלן: " קס"), הוא בעל המניות בחברת חנוך קס אחזקות בע"מ שהיא בעלת 50% ממניות הנתבעת, ואחד משני הדירקטורים שלה.

(הנתבעת, רחימי וקס יחדיו ייקראו להלן: "המוכרים" או "הנתבעים").
הנתבעת 4, דרור ביתן ועופר נקש בע"מ , היא חברה פרטית בע"מ העוסקת במתן שירותי שמאות במקרקעין.

הנתבעת 4 ערכה שתי חוו"ד שמאיות ביחס לנכס על-פי הזמנת הנתבעת:

חוו"ד מיום 20.3.2013 שנערכה לצורך בטוחה לקבלת אשראי מבנק לאומי לישראל בע"מ (נספח "1" לתצהיריהם של השמאים דרור ביתן ועופר נקש).

חוו"ד מיום 23.5.2013 שנערכה לצורך דיווח בדו"חות הכספיים של הנתבעת (נספח "5" לתצהיריהם של השמאים דרור ביתן ועופר נקש).

(להלן: "השומות" או "חוו"ד השמאיות").

ביום 23.7.2013 נכרת הסכם מכר (להלן: "ההסכם") בין הנתבעת ובין שתי התובעות, בגדרו מכרה הנתבעת לתובעות, בחלקים שווים, את זכויותיה בנכס תמורת 14,000,000 ₪ בתוספת מע"מ. הנכס הוגדר כקרקע ושטח מסחרי הבנוי עליה, בגודל בנוי של 1,407 מ"ר וכן חניות עפ"י התשריט שצורף כנספח א' להסכם ("הואיל" הראשון וסעיף 1).

להלן תמציתם של הסעיפים הרלבנטיים לענייננו מתוך ההסכם:

חלק מהנכס בשטח של 1,075 מ"ר מושכר לקופת חולים כללית (להלן :"קופ"ח") ("הואיל" הרביעי וסעיף 1).

התובעות הצהירו כי בדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהן, ורכשו אותו במצבו as is והן מוותרות על כל טענת מום או פגם הן מבחינה פיזית והן מבחינה משפטית, למעט פגם נסתר הידוע למוכרת ולא גולה על ידה לתובעות ("הואיל" השביעי וסעיף 1).

הנתבעת מוכרת לתובעות את זכויותיה בנכס לרבות זכויותיה על-פי הסכם השכירות עם קופ"ח (סעיפים 2 ו- 4), בתמורה לתשלום סך 14,000,000 ₪ בתוספת מע"מ (סעיף 9).

החל מיום 1.1.2014 תשכור הנתבעת מהתובעות את יתרת הנכס שאינה מושכרת לקופ"ח לחמש שנים (סעיף 11).

במידה ותוך חמש השנים הנ"ל תשיג הנתבעת הסכם שכירות עם קופ"ח ביחס ליתרת הנכס בתנאים זהים להסכם השכירות הקיים עם קופ"ח, יתווסף לסכום התמורה שהתובעות התחייבו לשלם לנתבעת סך 500,000 ₪ ומע"מ (סעיף 12).

עו"ד אסלן ערן (להלן: "עו"ד אסלן") הוסמך על-פי ייפויי כוח בלתי חוזרים מהצדדים, לבצע את הנדרש לרישום הנכס כיחידה נפרדת בבית המשותף (סעיף 15).

ביום 20.7.2016 שלחו התובעות לנתבעת הודעת ביטול לרכישת חלק מהנכס, בן 261 מ"ר, שלא ניתן לשימוש מסחרי (להלן: "יתרת הנכס") ובקשה להשבת התמורה בגינו; וכן בקשה לפיצויין בגין הפרת ההסכם בכל הנוגע למספר החניות הצמודות לנכס. הנתבעת דחתה את תוכן המכתב.

עיקר טענות התובעות

במסגרת התביעה הועלו טענות לפיהן המוכרים הטעו את הרוכשות ביחס למספר תכונות של הנכס, ולפיכך נטען כי הם נושאים באחריות לתרמית, מצג שווא, הפרת חובת תום הלב בניהול מו"מ והפרת חוזה על-ידי הנתבעים; וכן נטען, כי הנתבעת 4 התרשלה בעריכת וכתיבת השומות (סעיף 10 לכתב התביעה).

התובעות מבססות את תביעתן על שתי טענות עיקריות:

כי הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שהתחייבה למכור להן נכס ובו 1,407 מ"ר שטח המיועד למסחר, כאשר בפועל מכרה להן רק 1,146 מ"ר מיועדים למסחר ו- 261 מ"ר המיועדים למחסנים בלבד אשר שווים הכלכלי שואף לאפס (סעיף 31 לכתב התביעה).

כי הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שהתחייבה למכור להן 21 חניות צמודות לנכס, כאשר בפועל ניתן להצמיד לנכס רק 5 חניות (סעיף 32 לכתב התביעה).

בנימוקי התביעה נטען, כי במהלך המחצית הראשונה של שנת 2013 חיפשו שתי התובעות יחד נכס מקרקעין להשקעה, אשר יניב תשואה שנתית של כ- 8% על בסיס הסכמי שכירות. לשם כך נעזרו בשירותיו של מתווך מקרקעין, מר אור דונסקי (להלן: "המתווך").

בתחילת חודש יוני 2013 פנה המתווך אל התובעות והודיע להן כי מצא נכס מקרקעין שיכול להתאים לעסקת התשואה שהן מחפשות, הוא הנכס עסקינן. הצדדים ניהלו מו"מ.

הנתבעים התנו את המכירה בשילוב הנכס המושכר לקופ"ח עם החלק הפנוי בנכס (יתרת הנכס), ומכאן נבע הקושי במו"מ, שכן יתרת הנכס אינה מניבה תשואה ומורידה את התשואה השנתית לנכס כולו מתחת ל- 7%; משכך, תחילה סירבו התובעות לרכישה.

על-מנת לרצות את התובעות, היינו, להראות כי הנכס מניב תשואה מעל 7.5%, הציגו הנתבעים מצג שווא באשר לאפשרויות השימוש ביתרת הנכס. מצגים אלה כללו חוו"ד השמאיות שהזמינה המוכרת מחברת השמאות (הנתבעת 4) וכן הבטחות בעל-פה, לפיהן, קיימת אפשרות ממשית כי קופ"ח תשכור את יתרת הנכס אך הדבר מתארך עקב סבך בירוקרטי ועקב ביצוע עבודות התאמה במקום. בנוסף, הוצג הסכם שכירות ארוך טווח עם חברת ש.ר. גבעת זאב בע"מ (להלן: "חברת ש.ר."), אשר חתמה על הסכם שכירות של יתרת הנכס לצורך הקמת מרפאות – "בית רופאים" הכולל 15 חדרי רופאים, לגביו נאמר שהוא בוטל. עוד הציעו הנתבעים לשכור את יתרת הנכס למשך חמש שנים.

בחלוף הזמן, לאחר כריתת ההסכם ובמשך כשנתיים, לא נכרת הסכם שכירות לגבי יתרת הנכס עם קופ"ח או שוכר אחר, לכן פנו התובעות אל נציגי קופ"ח שהביעו עניין בשכירת יתרת הנכס. לאחר שביקרו בנכס ובחנו את יתרת הנכס פסלו נציגי קופ"ח אפשרות השכירות, וזאת נוכח גובה התקרה ביתרת הנכס שאינו מאפשר שימוש ראוי.
גם הנתבעת חיפשה ולא הצליחה למצוא שוכרים ליתרת הנכס.

המידע שהנתבעים הציגו בקשר לעריכת הסכם שכירות עם חברת ש.ר. אינו נכון ומטעה. חברה זו איננה פעילה בתחום מרפאות, והנתבעים נמנעו מלהציג את הסכם הביטול איתה, כי הכל היה פיקטיבי. חוו"ד השמאיות אישרו את קיומו של הסכם שכירות עם חברת ש.ר., ובכך סייעו בידי הנתבעים להשתמש בחוזה הפיקטיבי למטרות נוספות כגון קבלת משכנתא מהבנק.

עוד התברר לתובעות בדיעבד, לאחר כריתתו של ההסכם, עת החלו הליכי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, כי מצגי הנתבעים בדבר כמות החניות הכלולות בנכס היו מצגי שווא תוך הטעייתן והפרת ההסכם. התברר כי רק 5 מתוך 21 החניות עליהן התחייבה הנתבעת בהסכם ואותן הציגו הנתבעים במהלך המו"מ כלולות בנכס, והיתר משויכות לבעלי הדירות.

לאור הגילויים האמורים, פנו התובעות אל מומחה מטעמן – השמאי אורמן דן (להלן: "אורמן") שבדק את הנכס וערך חוו"ד (מיום 17.4.16) ממנה עולה כי:

לא ניתן להשכיר את יתרת הנכס למרפאות או למסחר היות וגובה פנים השטח הנו נמוך (כ- 2.1 מטר).

15 חניות בחזית הנכס אותן הציגה הנתבעת כצמודות כלל לא ניתן להצמידן לנכס.

הנתבעת הציגה בפני התובעות מצג שווא בעל פה ובכתב, ניהלה איתן מו"מ שלא בתום לב והפרה את ההסכם.

הנתבעים 2 ו- 3 לקחו חלק מרכזי במו"מ. במעמדם כבעלי מניות של החברות המחזיקות בבעלות הנתבעת, עשו שימוש באישיותה הנפרדת כדי להונות את התובעות ביחס ליתרת הנכס, שוויה ואפשרות השימוש בה. בנוסף, הם ניהלו מו"מ שלא בתום לב והציגו בפני התובעות מצגי שווא והונו אותן. הנתבעים 2 ו-3 הציגו לתובעות מצגים כוזבים בכוונה להטעותן כדי להתקשר בהסכם.

התיאור והקביעות שבשומות, ביחס לאפשרויות השימוש בנכס, אינם נכונים ויש בהם כדי להטעות. הנתבעת 4 התרשלה בעריכתן ובכתיבתן. הנתבעת 4 ציפתה או צריכה הייתה לצפות כי צדדים שלישיים יסתמכו על השומות שערכה. התובעות הסתמכו על השומות וכתוצאה מכך נגרם להן נזק כספי. השומות לא סוייגו על ידי הנתבעת 4 שהן אך ורק לשימוש לצורכי הבנק או לצורכי המאזן. הנתבעת 4 הייתה צריכה לצפות כי מי שמקבל את השומות יכול להשתמש בהן למטרותיו הוא ולאו דווקא למטרות המוצהרות בהן.

התובעות תבעו את הנתבעת 4 לפי פקודת הנזיקין ודיני הרשלנות. עיקר מעשי הרשלנות שלה הם באי-בדיקה נכונה של הגבהים בנכס והסתמכות על הסכם שכירות פיקטיבי (עם חברת ש.ר.).

המדובר בתביעה נגד הנתבעת לביטול והשבה ביחס לחלק מההסכם המתייחס ליתרת הנכס (261 מ"ר), עקב הטעייה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"); לחלופין, המדובר בתביעה נגד הנתבעים 4-1 לפיצוי התובעות בגין התשלום היחסי עבור יתרת הנכס לפי הערכת אורמן שבחוות דעתו, וזאת עקב ניהול מו"מ שלא בתום לב בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים ע"י הנתבעים או עקב רשלנות הנתבעת 4 (חברת השמאות). בנוסף, מבוקש לחייב את הנתבעים עקב מצגי שווא והפרת ההסכם בדבר אי-קיומן של 16 חניות בניגוד למצגים ולהתחייבויות המפורשות בהסכם המכר.
עיקר טענות הנתבעים

מדובר בתביעה מופרכת. התובעות מנסות להוציא מהנתבעים כספים שלא כדין. הן מנסות לשנות את ההסכם להסכם עם הבטחת תשואה. מדובר בכישלון התובעות להשכיר את יתרת הנכס.

הנתבעים לא הפרו את ההסכם, לא הטעו את התובעות ולא הסתירו מהן מידע.

לגבי יתרת הנכס - יש להחיל על ענייננו את הכלל "יזהר הקונה", שכן התובעות הן חברות מקצועיות העוסקות בתחום רכישת נדל"ן להשקעה וייצוג משפטי בתחום הנדל"ן, וחזקה עליהן שידעו ובדקו היטב את הנכס שקנו. התובעות ידעו ובדקו את כל פרטי הנכס, בעצמן ובאמצעות מומחים מטעמן, כלשונו של סעיף 7 להסכם המכר. הן ראו את הנכס וקיבלו את כל המסמכים שביקשו, כך שהן מנועות מלהעלות טענות ביחס לנכס. בין שאר ההצהרות, הצהירו התובעות כי הן רוכשות את הנכס במצבו as is.

טענת התובעות בדבר חוסר אפשרות להשכרת יתרת הנכס היא טעות בכדאיות העסקה בלבד, כאשר הנתבעים לא התחייבו כי יתרת הנכס תושכר. מוכחשת טענת התובעות בדבר הסתמכותן על מצגי הנתבעים בעניין זה.

כל התחייבות או הצהרה או מצג בעניין השכירות, כאלמנט מחייב, לא היו ולא ניתנו במסגרת ההסכם, והוראות סעיפים 21 ו- 25 להסכם קובעות במפורש כי ההסכם ממצה את כל המוסכם בין הצדדים וכל מצג אחר אם היה – בטל.

כחלק מתנאי ההסכם, הוסכם בין הצדדים כי הנתבעת תשכור את יתרת הנכס לתקופה של 5 שנים בלבד, דבר המלמד כי לא הייתה כל התחייבות או מצג ביחס לוודאות השכירות ביחס ליתרת הנכס מעבר להתחייבות זו.

גם סעיף 12 להסכם, לפיו, במידה ותחתום קופ"ח על חוזה לשכירת יתרת הנכס ישלמו התובעות סכום נוסף, מלמד כי השכרת יתרת הנכס לקופ"ח או לצדדים שלישיים לא הייתה וודאית או חלק מתנאי ההסכם.

גובה התקרה ביתרת הנכס מעולם לא שונה, וכך היה בזמן שהתובעות בדקו את הנכס, כך שאין שחר לטענת התובעות כי הסיבה לאי-השתכללות הסכם שכירות עם קופ"ח היא גובה התקרה (הנמוך).

לגבי יתרת הנכס - טענת התובעות כי גובה פנים יתרת הנכס הוא 2.1 מטרים אינה נכונה. יתרת הנכס היא בשטח כולל של 330 מ"ר מתוכה 268 מ"ר גלריה, כ- 60 מ"ר הם במפלס קומת הקרקע בגובה 6.5 מטרים, ואילו היתרה (268 מ"ר גלריה) רובה בגובה ראוי של כ- 2.6 מטרים, למעט מיקום הקורות שם הגובה נמוך במעט. נקודות אלה, בתכנון אדריכלי נכון, אינן פוגעות בגובה הראוי לשימוש ו/או ניצול כגובה ראוי.
לגבי החניות – הנתבעת רכשה את הנכס מגני מאיר בע"מ (להלן: " גני מאיר") ואת שקנתה מכרה לתובעות. בניגוד לנטען על-ידי התובעות, לא כתוב בהסכם כי קיימות 21 חניות. אמנם בתשריט שצורף כנספח א' להסכם מופיעות 21 חניות, אולם התשריט הוא אותו תשריט שלפיו רכשה הנתבעת את הנכס מגני מאיר. הנתבעת והנתבעים האחרים לא ידעו שהנכס שרכשו מגני מאיר אינו כולל 21 חניות, וממלא לא העלימו מהתובעות מידע זה.

חווֹת הדעת השמאיות שערכה הנתבעת 4 אינן מזכירות חניות כלל כחלק מהנדל"ן לבחינת שוויו. בנוסף, פרוטוקולי החברות נספח י' להסכם (תיעוד של ישיבות בעלי המניות בכל אחת מהחברות – שתי התובעות והנתבעת, בהן אושרה ההתקשרות בהסכם למכירת/רכישת הזכויות בנכס) לא התייחסו לחניות. משמע - התובעות היו רוכשות את הנכס באותו מחיר שסוכם במסגרת ההסכם גם ללא חניות כלל או במספר נמוך בהרבה. עניין החניות לא היה גורם במסגרת עסקת המכר, וכמות החניות אינה משפיעה על ערך הנכס.

הנתבעים מכחישים את טענתו של אורמן לגבי טעות בהיתר הבניה בעניין החניות (עמ' 25 ש' 8 לפרוט' 13.5.2018) ומתנגדים לה בהיותה הרחבת חזית אסורה.

התובעות הסכימו בסעיף 6 (יז.) להסכם כי כל נושא הרישום יבוצע על ידי עו"ד אסלן, והומחו להן הזכויות של גני מאיר ביחס לכך. עו"ד אסלן הוא שייצג את גני מאיר בעסקת המכר לנתבעת, ניסח את ההסכם ואישר חתימות הצדדים על הסכם המכר לרבות התשריט נספח א' להסכם. לפיכך, על התובעות להפנות את טענותיהן כלפי גני מאיר ו/או עו"ד אסלן ולא כלפי הנתבעת.

הנתבעת הגישה הודעת צד ג' נגד גני מאיר. בהיעדר הגנה מטעמה ניתן ביום 17.5.2017 פסק דין נגד צג ג'/גני מאיר, לפיו, ככל ותתקבל טענה כלשהיא של התובעות נגד הנתבעים ביחס לחניות, כמפורט בהודעה לצד ג', הרי שצד ג' הוא שיישא בתשלום זה.

לגבי השומות של הנתבעת 4 – הנתבעים סיפקו לתובעות כל ניירת שביקשו, ומשביקשו את חוו"ד השמאיות בפגישתם בתל-אביב, השיבו הנתבעים כי על התובעות להזמין חוו"ד מטעמן. על כך השיבו התובעות כי היות ולנתבעים כבר יש חוו"ד מוכנות, הן מבקשות מהם להעביר להן אותן. הנתבעים נעתרו לבקשת התובעות והעבירו להן את חווה"ד.

הנתבעים פעלו בתום לב, מסרו כל מידע שהתבקשו, לא הסתירו פרט כלשהוא ומסרו חוו"ד שמאיות לתובעות או למי מטעמן.

הנתבעים מתנגדים לסעדים המבוקשים, לרבות ביטול חלקי של הסכם המכר וכן לסעד הכספי.

עיקר טענות הנתבעת 4

לתובעות אין עילה או יריבות עם הנתבעת 4 בקשר עם הנטען על ידן, לרבות הנזקים המופרכים הנטענים והמוכחשים כשלעצמם.

אין כל קשר סיבתי, משפטי, עובדתי או אחר בין התנהלותה של הנתבעת 4 והשומות שנערכו על-ידה לבין הנזקים הנטענים על-ידי התובעות.

את הבדיקות שצריכות היו התובעות לבצע על-מנת להבטיח לעצמן תשואה מסויימת, צריכות היו לערוך עובר לכריתת ההסכם ולא שנתיים אחרי.
ככל שהתובעות הפרו את הכלל "יזהר הקונה" - אין להן להלין אלא על עצמן.

הנתבעת 4 ערכה שומות לנכס כפי שהוזמן ממנה, במקצועיות, ביסודיות וללא כל דופי, תוך בדיקה קפדנית ומפורטת של כל פרטיו הידועים במועד עריכת השומות, בהתאם להלך הרוח בשוק הנדל"ן המקומי, תוך עיון בתיק הפיזי של הנכס ובהתחשב במידע התכנוני אשר היה ידוע על הנכס באותה עת ובכל הנתונים הרלבנטיים של הנכס כפי שהוצגו לה וכפי שנמסרו על-ידי מזמינת השומות- הנתבעת.

הנכס מהווה יחידה מסחרית אחת, הן מבחינה תכנונית והן מבחינת זכויות הבעלות, ולכן לא ניתן לאמוד את שוויו בחלקים נפרדים. השומות נערכו לכלל שטח הנכס, הכולל שטחים עיקריים, מחסנים וגלריה.

השומות לא נערכו לצורך ביצוע עסקה כלשהיא, וודאי שלא לצורך העסקה נשוא התובענה דנן. שומה אחת נערכה לצרכי שעבוד לבנק והשנייה לצרכי שווי למאזני הנתבעת. הנתבעת היא שהזמינה את שתי השומות.

התובעות הציעו ושילמו עבור הנכס תמורה גבוהה בעשרות אחוזים מהשווי המגולם בשומות. על כן, ברי כי השומות שנערכו על-ידי הנתבעת 4 לא עמדו בבסיס שיקוליהן של התובעות.

התובעות לא פנו אל הנתבעת 4 לבקש הסבר או לעדכן את השומות כדי שיתאימו לצרכי הרכישה או לכל התייעצות אחרת בנוגע לנכס. הדבר מלמד כי הן לא עשו את הבדיקות המתבקשות בטרם רכישת הנכס. התובעות פנו לשמאי מטעמן כשנתיים אחרי הרכישה "כדי לקבל תמונה ברורה על הנכס" (סעיף 26 לכתב התביעה).

התובעות הן שהתרשלו בעריכת כל הבדיקות הדרושות להן לגיבוש החלטה בעניין כדאיות העסקה, ואין להן להלין אלא על עצמן.

התובעות תמכו את תביעתן בחוו"ד שמאית שנערכה לצרכי התביעה בלבד, כאשר השמאי אורמן לא ביצע מדידות, הסתמך על אותם תשריטים ואותן בקשות להיתרים עליהם הסתמכה הנתבעת 4. שווי הנכס אותו קבע אורמן גבוה בכמיליון ₪ מהשומה הגבוהה ביותר שערכה הנתבעת 4. בנוסף, אורמן לא קבע כי הנתבעת 4 התרשלה בעת עריכת השומות.

ראיות הצדדים

שמיעת עדי התובעות התפרשה על פני שלוש ישיבות. בדיון ההוכחות מיום 13.5.2018 העידו: השמאי אורמן, עו"ד איתמר סהר (להלן: " עו"ד סהר") ועו"ד אסלן. בדיון מיום 28.10.2018 העידו: המתווך ו עו"ד ברק. בדיון מיום 11.11.2018 נשמעו המשך עדותו של עו"ד ברק ועדותו של מר ויינגרטן.
בדיון מיום 2.12.2018 נשמעו עדי הנתבעים : מר יעקב רובין, מנכ"ל בנתבעת כיום (ובתקופה הרלבנטית לתביעה שימש כמנהל וסמנכ"ל), והנתבעים 2 ו- 3.

בדיון מיום 31.12.2018 נשמעו עדי הנתבעת 4: השמאים דרור ביתן ועופר נקש.

דיון והכרעה

שלושה עניינים עומדים להכרעה בפנינו: א. החניות, ב. יתרת הנכס, ג. התביעה נגד הנתבעת 4.
עניין החניות:

התובעות טוענות כי הנתבעים 3-2 ניהלו איתן מו"מ שלא בתום לב והציגו בפניהן מצגי שווא, וכי הנתבעת הפרה סעיפים 1.א. ו- 2 להסכם, בכך שהתחייבה למכור להן 21 חניות צמודות לנכס, כאשר בפועל ניתן להצמיד לנכס רק 5 חניות.

עוד טוענות התובעות כי בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 אין אפשרות להצמיד את החניות שנמצאות מחוץ לגבול המגרש לנכס, שכן הן אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף.

הנתבעים מכחישים כי הייתה התחייבות להצמיד 21 חניות לנכס, ומוסיפים כי הנתבעת מכרה לתובעות את שקנתה מגני מאיר, ואם יש 21 חניות- מה טוב, ואם יש פחות –זה מה שיש (סעיף 83 לסיכומיהם). עוד טוענים הנתבעים כי התובעות לא הביאו כל ראיה כי חלק מהחניות מצויות מחוץ למגרש (ומכחישים טענה זו). לטענתם, הנכס טרם נרשם כבית משותף, כך שגבולות המקרקעין עליהם מצוי הבית המשותף טרם הוגדרו. במילים אחרות – עוד לא קיים רכוש משותף שניתן להצמידו לנכס, וכפועל יוצא לא קיימים חלקים שאינם מוגדרים כרכוש משותף ושלא ניתן להצמידם. בנוסף הם טוענים, כי גם ברמה המשפטית אין מניעה לרישום בית משותף על יותר מחלקה אחת (לפי פסקה 4.1.1020 ס' ז' לקובץ נוהלי האגף לרישום והסדר מקרקעין של משרד המשפטים).

כעולה מטענות התובעות, הן מבססות את הפרת החוזה ביחס לנושא החניות על עמדתו של עו"ד אסלן (במכתבו מיום 25.6.2015 אל עו"ד סהר), לפיה, ניתן להצמיד לנכס רק 5 חניות (סעיפים 26-24 לכתב התביעה וסעיפים 66-65 לסיכומי התובעות).

במהלך חקירתו הראשית סיפר עו"ד אסלן, כי בשנת 2015 מסר לו המודד שערך את התשריטים של רישום הנכס כבית משותף, כי חלקן של החניות שנמצאות בחזית הנכס נמצא בתוך גבול המגרש וחלקן נמצא מחוץ לתחום המגרש. זה השלב שבו הודיע את עמדתו לב"כ התובעות (עו"ד סהר) כי ניתן להצמיד רק 5 חניות, אך משהתקדם הטיפול בהליך הרישום, בדק עו"ד אסלן את היתר הבניה המקורי ונוכח לדעת, כי לפי קו הגבול חלק מ- 12 חניות נמצא בתוך המגרש וחלק מחוצה לו. עו"ד אסלן הוסיף, כי בהיתר הבניה כתוב "נספח תנועה" לפיו "מתוכננות 5 חניות בתחום המגרש, 12 חניות בחזית המגרש ו- 3 חניות למשאית בחזית המגרש". לשיטתו, היתר הבניה למעשה לקח בחשבון את העובדה כי 12 חניות נמצאות בחלקן מחוץ לתחום המגרש והן מופיעות בנספח התנועה (שהוא חלק מהיתר הבניה עליו חתומה הועדה). הדבר מופיע גם בהיתר הבניה המתוקן. לאור זאת, הכין עו"ד אסלן תשריט לרישום הנכס כבית משותף לפיו יוצמדו לנכס 21 חניות, אותו הוא עומד להגיש למפקח על רישום בתים משותפים (עמ' 42-41 לפרוטוקול).

עו"ד אסלן נשאל ע"י ב"כ התובעות: "אין לנו כיום שום ידיעה אם לאחר שתגיש את זה, שהמפקח על רישום בתים משותפים יאשר הצמדה של משהו שנמצא ברחוב, מחוץ למגרש".

והשיב: "זה נכון" (עמ' 42 ש' 22-20 לפרוט').

בעקבות עדותו של עו"ד אסלן ולאור בקשת ב"כ הנתבעים, ניתנה ביום 9.7.2018 החלטה בגדרה הוריתי על מחיקת התביעה באשר לעילה הנוגעת לרישום ההצמדה של החניות, מאחר וטרם נכשל הליך רישום ההצמדה של החניות וטרם נתגבשה עילת תביעה לתובעות.

התובעות הגישו בקשת רשות ערעור על ההחלטה הנ"ל. בית המשפט העליון קיבל את הבקשה, דן בה כבערעור, קיבל את הערעור וביטל את ההחלטה.
בית המשפט העליון קבע כי העילה בעניין החניות מתייחסת למצגים שניתנו לרוכשות במועד כריתת ההסכם, ויש לבחון אותם מצגים לפי נכונותם במועד כריתת ההסכם ולא לפי השאלה אם בדיעבד יתברר שניתן לעמוד בהם, וכי הנושא יוסיף וידון ויוכרע רק בתום ההליך, לאחר שיישמעו כל הראיות.

להלן אדון, במצגים הנטענים ובנכונותם במועד כריתת ההסכם.

התובעות טוענות כי הנתבעים הציגו מצגים ברורים בדבר קיומן של 21 חניות צמודות לנכס בתשובה לשאלות מפורשות בעניין זה על-ידי התובעות. כן סומכות התובעות את ידיהן על סעיפים 1.א ו- 2 ועל התשריט נספח א' להסכם.

סעיף 1.א. להסכם קובע כי: "המבוא לחוזה זה, הצהרות הצדדים והנספחים לו מהווים חלק עיקרי ובלתי נפרד הימנו".

סעיף 2 להסכם קובע כי: "המוכר מוכר בזאת לרוכש והרוכש רוכש בזאת מאת המוכר את כל זכויותיו בממכר, כפי שהם יהיו במועד מסירת החזקה, כהגדרת מונח זה להלן, כשהן נקיות וחופשיות מכל זכות צד ג' ו/או משכון ו/או שעבוד למעט זכויות קופת החולים, לרבות את זכויות הבעלות בממכר וזכויותיו על פי הסכם השכירות עם קופ"ח כללית, והכל בהתאם לתנאי הסכם זה".

ב"הואיל" הראשון להסכם נרשם: "ועפ"י הסכם מכר מיום 20.09.2010 רכש המוכר מאת חברת גני מאיר בע"מ ח.פ. 512891805 את הקרקע, ואת הבנוי עליה של שטח מסחרי, בגודל בנוי כולל של 1,407 מ"ר וכן את החניות עפ"י תשריט המצורף לחוזה זה ומסומן נספח א' (להלן: "הממכר") ואשר מהווה חלק ממקרקעין הידועים כחלק מחלקה 106 בגוש 15078 (להלן: "המקרקעין")".

גם חוזה המכר מיום 20.9.2010 בין גני מאיר והנתבעת, נספח ו' להסכם, נוקט בלשון דומה לגבי החניות. ב"הואיל" הרביעי, גני מאיר מכרה לנתבעת בין היתר "... ואת החניות והכול עפ"י התשריט המצ"ב המסומן כנספח א'...".

נספח ה' להסכם, צו לשכת הוצאה לפועל חיפה במסגרת התיק 02-XX620-07-1, לפיו אושרה מכירת הנכס לרבות החניות מכונס הנכסים לגני מאיר, מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם. לפי צו זה, הנכס כולל "חניות אשר יוצמדו לשטח זה, אם יוצמדו, או לחלופין תוקנה בהן זכות שימוש לבעל יחידת המסחר...". מכאן- שאין התחייבות להצמיד מספר חניות ספציפי, אם בכלל, לנכס.

בהתאם לסעיפי ההסכם ונספחיו, הרלבנטיים לעניין החניות, רואים כי ההסכם אינו נוקב במספר חניות או בהבטחה מפורשת לגבי הצמדת החניות לנכס. ההסכם מפנה בעניין זה לתשריט נספח א'.

התשריט נספח א' להסכם הועבר לעיונם של נציגי התובעות כנספח לטיוטת ההסכם במייל מיום 14.7.2013 (נספח ב' לתצהירו של רחימי), היינו טרם חתימת ההסכם. התשריט הוא אותו תשריט עליו חתמו הנתבעת וגני מאיר (ראו: דבריו של מר רובין בעמ' 165 ש' 18-17 והמשך בעמ' 166 לפרוט' 2.12.2018). המידע והנתונים לגבי החניות מופיע בתשריט נספח א' שהועבר לתובעות לפני החתימה על ההסכם, והן היו יכולות לעשות בדיקות ככל שחפצו בכך, ואכן התובעות פנו לשמאי ענאן סלאמה מ"פסיפס שמאות מקרקעין", שערך חוו"ד תכנונית (נספח ב' לתצהירו של עו"ד ברק) לפני רכישת הנכס (מיום 22.7.2013), ואישר כי לפי ההיתר קיימות 21 חניות (ראו: עדותו של עו"ד סהר בעמ' 36 ש' 29-27 לפרוט' 13.5.2018), וכן פנו לאורמן למתן חוות דעתו המקצועית בעניין (סעיפים 27-24 לכתב התביעה).

התובעות לא הביאו כל ראיה כי חלק מהחניות מצוי מחוץ למגרש, והציגו גרסאות שונות לגבי מספרן: בכתב התביעה ובסיכומים טענו התובעות כי ההתחייבות הייתה ל-21 חניות שרק 5 מהן ניתן להצמיד לנכס; ב"כ התובעות טען, במהלך חקירת העדים, כי הנתבעת התחייבה ל- 24 חניות, וכי 21 חניות נמצאות ברחוב (ראו למשל: עמ' 166; עמ' 208 ש' 21; עמ' 224 ש' 17 לפרוט' 2.12.2018); אורמן העיד כי בהתאם להיתר הבניה של הנכס קיימת הקצאה של 24 חניות למסחר, והן קיימות בשטח – 6 חניות הוצמדו לנכס ו- 15 חניות פולשות לשטח ציבורי (מחוץ למגרש) ולא ניתן לרשום ולהצמיד אותן לנכס כבית משותף (עמ' 17 לפרוט' 13.5.18). התובעות לא הציגו תכנית מדידה, תמונות או כל ראיה אחרת המלמדת כי חלק מהחניות נמצא מחוץ לגבולות המגרש. בעניין זה העיד אורמן כי הוא בדק את התוכניות בועדה המקומית וראה כי 15 חניות פולשות לשטח הציבורי, אך לא צירף לחוו"ד שערך את התוכניות שעליהן התבסס וטען, כי : " יש לי תמונות שצילמתי לגבי החריגה". כשנתבקש להציג אותן תמונות אורמן השיב: "... צילמתי מלא תמונות שם. בחוות הדעת אין", ובהמשך אישר כי בהתאם להיתר הבניה החניות מאושרות (עמ' 17 ו- 18 לפרוט' 13.5.2018).

גם העדים מטעם התובעות העידו כי החניות מצויות בהיתר הבניה. עו"ד אסלן (שהעיד מטעם התובעות) אישר בחקירתו כי בהתאם להיתר הבניה קיימות 21 חניות (עמ' 41 -42 לפרוט' 13.5.2018). אורמן (השמאי מטעם התובעות) אישר בעדותו כי קיימות בשטח 24 חניות והן אושרו לצורך היתר הבניה (עמ' 17 ש' 9-3 ועמ' 18 ש' 7-4 לפרוט' 13.5.18). אורמן העיד כי לא מדד בעצמו, והסתמך על הכתוב בהיתר הבניה למרות שהוא סבור שקיימת טעות בהיתר לגבי החניות (עמ' 24 ש' 24 והמשך בעמ' 25 לפרוט'). טענה זו של אורמן (טעות בהיתר) דינה דחייה, שכן היא מהווה הרחבת חזית אסורה לה התנגדו הנתבעים. בנוסף מדובר בטענה בעלמא שאינה מגובה בראיה כלשהי. כך גם טענתו של ב"כ התובעות, כי "הוועדה המחוזית שוללת מכל וכל את התכנית הזו, את ההיתר הזה וזה אנו נוכל להוכיח" (עמ' 44-43 לפרוט' 13.5.2018); טענה זו לא הוכחה ודינה דחייה, שכן לא הובאה עמדת הועדה המחוזית או גורם מקצועי אחר, לרבות המפקח על הרישום.

התובעות לא עמדו בנטל להוכיח, כי הנתבעים הבטיחו להן 21 חניות צמודות לנכס, או שידעו כי חלק מהחניות נמצא מחוץ למגרש ולכן לא ניתן להצמידו. אין לזה זכר בהסכם או בכל מסמך אחר, ואף הוכחש על- ידי עדי הנתבעים (ראו: עדותו של רובין בעמ' 166; עדותו של רחימי בעמ' 209 ש' 14-13 ובעמ' 225-224 לפרוט' 20.12.2018 , לפיהן, לא ידעו כי חלק מהחניות נמצא מחוץ למגרש).

גם אם נניח כי התובעות עמדו בנטל וכי הנתבעת התחייבה להצמיד 21 חניות לנכס וכי חלקן נמצא מחוץ למגרש, הרי טרם נכשל הליך הרישום וטרם התגבשה הפרה בעניין זה. לא הוכח כי לא ניתן להצמיד את החניות כפי שמופיע בתשריט נספח א'. עובדה - עד עתה, טרם נרשם הנכס כיחידה נפרדת בבית משותף וכפועל יוצא טרם הוצמדו אליו החניות בהתאם להיתר, ובהעדר עמדה סותרת של המפקח באשר להצמדת החניות לנכס אין לשלול אפשרות כי הדבר יעשה בעתיד הקרוב (ראו: עדותו של עו"ד אסלן בעמ' 41 ו- 42 לפרוט' 13.5.2018).

לאור מכלול הראיות, לרבות ההסכם על נספחיו והעדויות, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעות לא עמדו בנטל המוטל עליהן להוכחת טענת מצג שווא או הטעייה או חוסר תום לב בניהול מו"מ בעניין החניות ודין התביעה ברכיב זה להידחות.

עניין יתרת הנכס

התובעות טוענות כי הנתבעים הטעו אותן והציגו בפניהן, במהלך המו"מ, מצגי שווא בדבר אפשרויות השימוש בחלק הפנוי של הנכס, במטרה לגרום להן להתקשר עם הנתבעת בהסכם לרכישת כל הנכס (סעיפים 18-17 לסיכומי התובעות). לטענתן, המצגים כללו:

הצגת השומות שערכה הנתבעת 4, המאשרות את אפשרות השימוש בחלק הפנוי בנכס (יתרת הנכס), והסכם השכירות עם חברת ש.ר.
הבטחות בעל-פה בדבר האפשרות הוודאית ממש להשכרת אותו חלק פנוי לקופ"ח, לרבות שכירות החלק הפנוי על-ידי הנתבעת למשך 5 שנים.

התובעות טוענות כי יש לראות את המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם ומצגי הנתבעים מתוך תכלית העסקה שלאורה נוהל המו"מ והיא כי המדובר בעסקת תשואה (סעיפים 13-12 לסיכומי התובעות).

הנתבעים מכחישים את טענות התובעות בדבר מצגי שווא והטעייה וניהול מו"מ שלא בתום-לב.

ב.1. האם מדובר בעסקת תשואה?
על-פי הנטען בסעיף 12 לסיכומי התובעות, ניתן ללמוד על היותה של העסקה עסקת תשואה מארבעה טעמים, כדלהלן:

עדויות נציגי התובעות, עו"ד ברק ומר ויינגרטן (עמ' 49 ש' 31, עמ' 50 ש' 6-1, עמ' 53 ש' 28-26, עמ' 120 ש' 27, עמ' 121 ש' 1 ועמ' 124 ש' 17-16 לפרוט').
עדות המתווך, לפיה תכלית העסקה היא רכישת נכס המניב תשואה מעל 7% באמצעות חוזי שכירות ארוכי טווח (עמ' 44 ש' 23-20).
הסכם המכר: העובדה שהסכם השכירות עם קופ"ח מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם; סעיף 5 להסכם, לפיו, ביטול ההסכם עם קופ"ח יביא לביטול ההסכם.
חוו"ד אורמן, המומחה מטעם התובעות, ועדותו (עמ' 22 ש' 10-1).
כפי שניתן לראות, רובן של הראיות, עליהן מבססות התובעות את טענותיהן בדבר היות העסקה עסקת תשואה, הן עדויות שלהן ומטעמן. המתווך העיד מטעמן של התובעות, ומלבד אמירתו לגבי דרישת התובעות למצוא נכס בעל תשואה מעל 7% אין עיגון לדבר, בחוזה תיווך למשל. אורמן, השמאי מטעם התובעות, כתב בסעיף 9.5 לחוות דעתו כי מדובר בעסקת תשואה. בעדותו השיב כי האמירה הזו מבוססת על המידע שקיבל מהתובעות, ולדעתו זה מופיע בחוזה (עמ' 18 ש' 18-8 לפרוט'), אלא שאין זכר לדבר בהסכם.

לו היה נושא התשואה הוא המטרה שעומדת מאחורי העסקה, הייתי מצפה לראות עיגון לכך בראיות אובייקטיביות, אלא שאין לעניין התשואה כל זכר בהסכם או בכל ראיה אובייקטיבית אחרת. למחדל זה לא סיפקו התובעות הסבר סביר. כך למשל עו"ד ברק שטען כי "לא עניין אותי המחיר אלא התשואה" (עמ' 53 ש' 22 לפרוט') לא סיפק הסבר סביר מדוע הדבר אינו מתבטא בהסכם, והשיב "לדעתי לא היה צורך, השתמע מהחוזה שזה תשואה" (עמ' 54 ש' 1). עו"ד סהר (שהוא עו"ד שותף, במשרדה של התובעת 2 ומי שייצג את התובעות במהלך המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם וקיומו בפועל, לפי סעיף 2 לתצהירו) העיד כי אינו זוכר כי קיבל מהתובעות פניה להכניס את המילה "תשואה" להסכם (עמ' 33 ש' 9-8 לפרוט').

באשר להיות ההסכם עם קופ"ח חלק מהעסקה – אין בכך ראיה להיות העסקה עסקת תשואה, נהפוך הוא. סעיף 5 להסכם, אליו מפנים התובעות, קובע כי במידה וההסכם עם קופ"ח יבוטל טרם מסירת החזקה בנכס, הדבר יביא לביטול הסכם זה. משמע, ביטול הסכם השכירות עם קופ"ח לאחר מסירת החזקה בנכס לתובעות לא יביא לביטולו של ההסכם. אם היה מדובר בעסקת תשואה (כנגזרת מהסכם שכירות ארוך טווח עם קופ"ח), הדבר היה מוצא את ביטויו בהסכם, ולא כך הדבר בענייננו.

לא מצאתי כי יהא זה נכון וראוי לבסס ממצאים עובדתיים על בסיס עדויותיהן של התובעות (עו"ד ברק, מר וייגרטן, המתווך והמומחה מטעמן), אלא מקום שהעדויות נוגדות את האינטרס של התובעות, או שהן נתמכות בראיות אובייקטיביות – וכאלה, לא הוצגו בענייננו. לפיכך, אני קובע כי התובעות לא עמדו בנטל להוכיח כי מדובר בעסקת תשואה, ואין ענייננו בעסקה כזו.
ב.2. ניהול מו"מ עם קופ"ח/גופים אחרים להשכרת יתרת הנכס
בהקשר זה טוענות התובעות כי במהלך המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם "...הנתבעים 3-2 ביחד עם מנכ"ל הנתבעת מס' 1 , מר רובין סיפרו לתובעות, בצורה ברורה כי הם השלימו מו"מ עם שירותי בריאות כללית לגבי השכרתו של החלק הפנוי בנכס. כן, כי שירותי בריאות כללית אכן מתכוונת לשכור חלק זה וכריתת הסכם השכירות זה הוא רק עניין של זמן עד שיתקבלו אשורים רשמיים להסכם " (ההדגשה במקור, סעיף 50.1 לסיכומי התובעות).

עוד טוענות התובעות בהקשר זה כי: "בניגוד מוחלט למצגי הנתבעים מס' 1-3, שירותי בריאות כללית מעולם לא ידעו על קיומו של החלק הפנוי בנכס וכי ממילא אם כן, הנתבעים מס' 1-3 מעולם לא דיברו עם מי משרותי בריאות כללית על כך ובטח שלא נהלו כל מו"מ בקשר לכך" (סעיף 50.15 לסיכומי התובעות).

אקדים ואומר כי התובעות לא עמדו בנטל להוכיח את טענותיהן בדבר הטעייה אקטיבית עקב מצגי שווא שהציגו הנתבעים בעניין ניהול מו"מ וודאות ההתקשרות עם קופ"ח ביחס ליתרת הנכס, ודינן של טענות אלה להידחות. בהקשר זה עדיפה עלי גרסת הנתבעים, שעדותם הותירה רושם חיובי, זאת בניגוד לרושם שהותירו עדי התובעות.

גרסת התובעות אינה מתיישבת עם ההסכם, במובנים שלהלן:

בהתאם לסעיף 11 להסכם, החל מיום 1.1.2014 תשכור הנתבעת מהתובעות את יתרת הנכס שאינה מושכרת לקופ"ח לחמש שנים. תקופת שכירות זו אינה קצרה, והיא מלמדת מניה וביה כי שני הצדדים להסכם ידעו או ציפו כי לא יהיה קל להשכיר את יתרת הנכס, וכי לא הייתה התחייבות או מצג ביחס לוודאות השכירות ביחס ליתרת הנכס מעבר להתחייבות זו (שכירות לחמש שנים).

סעיף 12 להסכם, לפיו, במידה ותחתום קופ"ח על חוזה לשכירת יתרת הנכס ישלמו התובעות סכום נוסף, מלמד כי השכרת יתרת הנכס לקופ"ח לא הייתה ודאית או חלק מתנאי ההסכם.

התובעות לא דאגו לעגן בתוך ההסכם בטוחה או התייחסות למקרה שבתום השכירות של הנתבעת (5 השנים) לא יימצא שוכר, למשל: שבמקרה כזה ההסכם ביחס ליתרת הנכס יהיה בטל ומבוטל. משמע – התובעות לקחו על עצמן סיכון (שהתממש). אין רלבנטיות לציפיות כאלה ואחרות שהיו לצדדים, שכן ההסכם מלמד על אומד דעת הצדדים והוא שקובע.

בהקשר זה יצויין, כי עו"ד ברק העיד שלא ביקש מהנתבעים אסמכתא לניהול מו"מ עם קופ"ח (עמ' 59 ש' 16-13), ועו"ד סהר התחמק במהלך עדותו ממתן מענה לשאלה האם שמע מהתובעות דרישה להתחייבות מצד הנתבעת להשכיר את יתרת הנכס, וטען כי לא ראה לנכון להכניס להסכם את התחייבות הנתבעים בעל-פה, לפיה, קופ"ח תשכור את יתרת הנכס (עמ' 33 ש' 11-10 ו- 29-22 לפרוט' 13.5.18).

גרסת התובעות אינה עולה בקנה אחד עם הצהרותיהן, כי נאמר להן על-ידי נציגי הנתבעת, שמתנהל מו"מ עם קופ"ח, ואינם יכולים להתחייב לגבי התקופה או המחיר של השכירות (סעיף 20 לתצהירי עו"ד ברק וויינגרטן, סעיף 8 לתצהיר עו"ד סהר ועדותו בעמ' 34 ש' 24 לפרוט' 13.5.2018). יש מרחק רב בין מצג לפיו מתנהל מו"מ, כאשר המחיר ותקופת השכירות טרם "נסגרו" ובין וודאות חתימה על חוזה. מו"מ יכול להבשיל לכדי השתכללות חוזה ויכול להיות שלא.

במהלך שמיעת עדי התובעות, התברר כי טענת התובעות, המייחסת לנתבעת ידיעה שקופ"ח סירבה לשכור את המקום עקב מגבלות השימוש בו והציגה מצגי שווא בעניין זה (סעיף 40 לתצהיר עו"ד ברק, סעיף 39 לתצהיר ויינגרטן) – אינה מבוססת ואף נגועה בחוסר תום לב מצידן.

כך בחקירתו הנגדית, טען עו"ד ברק כי את הדברים האמורים לגבי סירוב קופ"ח לשכור את יתרת הנכס הוא הסיק מכך שנציג קופ"ח מסר לו כי לא ידוע לו על ניהול מו"מ לשכירת יתרת הנכס מהנתבעת. דא עקא, עו"ד ברק לא הצליח לנקוב בשמו של אותו נציג. היה מצופה מעו"ד ברק לעמוד על שמו ותפקידו של אותו נציג, שמסר לו מידע כה חשוב לביסוס טענתו בדבר מצג שווא וחוסר תום לב בניהול מו"מ. לא זו אף זו, עו"ד ברק לא זיהה אף שם משמות נציגי קופ"ח הנקובים בתצהירי הנתבעים, שאיתם התנהל מו"מ לגבי יתרת הנכס, לא בדק אם התחלפה ההנהלה בקופ"ח (עמ' 57-56 לפרוט' 28.10.2018) ולא טרח לבדוק את שמות נציגי קופ"ח איתם ניהלו הנתבעים מו"מ לפי האמור בתצהיריהם. על כן, לא מן הנמנע כי ההנהלה בקופ"ח התחלפה במרוצת הזמן ואותו נציג שדיבר עם עו"ד ברק לא היה מעורה בפרטי המו"מ שהתנהל עם נציג אחר או עם ההנהלה הקודמת, במיוחד כאשר עו"ד ברק שלל את האפשרות כי אותו נציג הוא אחד מבין השמות שנקבו הנתבעים בתצהיריהם.

מר ויינגרטן הצהיר כי אותו נציג של קופ"ח ביקר בנכס יחד איתו (סעיף 30 לתצהירו), והוא "מר טרבלסי", המנהל האדמיניסטרטיבי באזור (עמ' 101 ש' 18 לפרוט' 11.11.2018), ואף הציג התכתבויות שהיו איתו בחודש ינואר 2017 - הודעות s.m.s טלפוניות לטרבלסי בבקשה לדעת מה חדש ללא תשובה מטרבלסי (עמ' 105 לפרוט'). ההתכתבויות היו לאחר הגשת התביעה (הוגשה בחודש נובמבר 2016), מה שאומר כי במועד הגשת התביעה, הנציג של קופ"ח לא אמר לתובעות את הדברים שהן מבקשות לייחס לו בסעיף 20 לכתב התביעה, לפיהם "נציגי קופ"ח כללית ביקרו בנכס ולאחר בחינת יתרת הנכס נציגי קופ"ח פסלו על הסף אפשרות השכירות במקום וזאת נוכח גובה התקרה שאיננה מאפשרת לעשות שימוש ראוי במקום" (ראו גם: סעיף 50.12 לסיכומי התובעות).

את האמור בתצהירו (סעיף 40), לפיו, ידוע לו על סירוב של "כמה גופים" לשכור את המקום, (ללא מתן שמות), מבסס עו"ד ברק על שמועה מקליינטים של הנתבעת לפי מה שמסר לו עו"ד סהר (ראו: עדותו בעמ' 58 ש' 13-9). בהמשך הסביר, שההתייחסות היא לקליינטים של הנתבעת (שסירבו לשכור את יתרת הנכס) לאחר החתימה על ההסכם (עמ' 58 ש' 28-23). גם ויינגרטן לא ידע למסור שמות של גופים שסירבו לשכור את יתרת הנכס (עמ' 113-112). מכאן שהאמור בסעיף 40 לתצהירו של עו"ד ברק (וסעיף 39 לתצהיר ויינגרטן) אינו נכון. הם מייחסים לנתבעת חוסר תום לב בניהול המו"מ בטרם כריתת ההסכם, כאשר בעדותם מתברר כי הם בעצמם לא מכירים את אותם גופים שלטענתם סירבו לשכור את יתרת הנכס לפני כריתת ההסכם, וכי בכלל הטענות מתייחסות לתקופה שלאחר כריתת ההסכם. כשעומת עם סתירה זו, עמד עו"ד ברק על הכתוב בסעיף 40 לתצהירו וחזר בו מהאמור בחקירתו (בסוף עמ' 58 ותחילת עמ' 59 לפרוט').

בניגוד לעדויות התובעות, עדויותיהם של הנתבעים היו אמינות, קוהרנטיות, הגיוניות ומתיישבות עם ההסכם ונספחיו והראיות שהוצגו:

לפי רובין, הייתה התעניינות של קופ"ח לשכור את יתרת הנכס, העניין נבדק ולאחר פגישה נשלחה לה הצעה בדצמבר 2013 (עמ' 152 ש' 8-1 לפרוט' 2.12.2018, סעיף 7 והצעה נספח ב' לתצהירו). רובין העיד כי מספר חודשים לאחר ההסכם, קופ"ח הודיעה כי לא תשכור את יתרת הנכס בשל אי-נגישותו (עמ' 154 לפרוט', סעיף 9 לתצהירו). עדותו זו של רובין אמינה בעיני. ההצעה שהעביר לקופ"ח (נספח ב' לתצהירו) מחזקת את גרסת הנתבעת שאכן נוהל מו"מ עם קופ"ח ביחס ליתרת הנכס, זאת בניגוד לגרסת התובעות (סעיף 50.15 לסיכומיהן).

קס העיד כי הנתבעים ניסו והאמינו בתמים שיצליחו להשכיר את יתרת הנכס לקופ"ח או לשוכר אחר (עמ' 187). התובעות מפרשות את דבריו של קס כהודאה מצידו בדבר ההתחייבות להשכרת יתרת הנכס לקופ"ח (סעיפים 40, 50.3 ו- 50.4 לסיכומיהן). איני מסכים עם פרשנות זו. אמונה אין משמעה התחייבות או הבטחה, כפי שהתובעות מבקשות להסיק מעדותו של קס.

הנתבעים הצהירו והעידו כי אמרו לתובעות שהם מאמינים שיצליחו להשכיר את יתרת הנכס לקופ"ח. כך גם רחימי העיד כי הייתה להם ציפייה ותקווה שקופ"ח תשכור את יתרת הנכס, אך לא הייתה הבטחה כזו לתובעות (עמ' 206 ש' 6-1), והצהיר: "גם אנו מצידנו ניסנו להשכיר את הנכס לקופ"ח, והאמנו שנצליח, ומתוך אמונה זו, הסכימה הנתבעת לחתום על חוזה השכירות לגבי יתרת הנכס, וגם ביקשה לעצמה בונוס נוסף, אם וככל ותצליח להשכיר את יתרת הנכס בתנאים דומים להסכם השכירות עם קופ"ח כללית" (סעיף 34 לתצהירו). הנתבעים העידו כי בשום שלב לא נאמר לתובעות כי העסקה ביחס ליתרת הנכס וודאית, אלא כי הם מאמינים שהיא תצא לפועל, ועדותם אמינה בעיניי.

לאור המקובץ לעיל, דין טענות התובעות לגבי הטעייה באמצעות מצג שווא וחוסר תום לב של הנתבעים בעניין ניהול מו"מ וודאות ההתקשרות עם קופ"ח ביחס ליתרת הנכס, דינן להידחות.
ב.3. החוזה עם חברת ש.ר.
מחווה"ד של הנתבעת 4 עולה כי היה חוזה עם חברת ש.ר. מיום 5.11.2012 שנועד להקמת בית רופאים לתקופה של 10 שנים לפי דמי שכירות של 110 ₪/מ"ר, כאשר ביצוע ההתאמות מוטל על הנתבעת (סעיפים 49.2 ו- 49.3 לסיכומי התובעות).

התובעות טוענות כי הסכם השכירות עם חברת ש.ר. " ..., הסכם למראית עין הוא ושכל מטרתו הטעיה וכזב כלפי הנתבעת מס' 4 על מנת להעלות את שווי נכס המקרקעין ... כל זאת ובראיה לעתיד בעת מכירת הנכס, כפי שהתברר הייתה כוונת הנתבעים מס' 3-1 מלכתחילה" (סעיף 49.13 לסיכומיהן).

במהותה מדובר בטענה חמורה של תרמית (הנתבעים תכננו מראש לרמות את הנתבעת 4 ובאמצעותה להוליך שולל את התובעות), המטילה על התובעות נטל כבד להוכחתה. מצאתי כי התובעות לא עמדו בנטל זה, ועל כן דין הטענה להידחות.

ההסכם עם חברת ש.ר. הוא מיום 5.11.2012 (עמ' 9 לחוו"ד הנתבעת 4), ואילו התובעות "נכנסו לתמונה" כשמונה חודשים לאחר אותו הסכם - בחודש יולי 2013, עת הודיע להן המתווך כי מצא נכס שיכול להתאים להן, הוא הנכס עסקינן (סעיף 12 לכתב התביעה). כך, שהטענה שהחוזה עם חברת ש.ר. נועד, בראיית פני עתיד, להטעות באמצעות הנתבעת 4 את התובעות, שהיו "מחוץ לתמונה" בעת עריכת החוזה ועריכת חווה"ד של הנתבעת 4, הנה מופרכת, במיוחד כאשר התובעות הן שדרשו מהנתבעים לקבל את השומות, על-מנת לחסוך בעלויות שמאי מטעם הבנק שילווה להן כסף למימון הרכישה (ראו: עדותו של רחימי, לפיה, עו"ד ברק ביקש את השומות כדי שיוכל לקבל הלוואה מהבנק, בעמ' 210 ש' 21-16, כאשר עו"ד ברק אישר בעדותו כי הציג את השומות של הנתבעת 4 לבנק שלו על מנת לחסוך בכסף אך הבנק סירב לקבלן וביקש שמאי אחר (לבסוף וולקן), אך טען כי הנתבעים מסרו לו את חוו"ד כדי שיגבש עמדה לגבי הנכס, עמ' 52-53 לפרוט' 11.11.2018).

הנתבעים הצהירו והתובעות אישרו כי נאמר להן והיה ברור להן כי החוזה עם חברת ש.ר. אינו בתוקף (ראו: עדותו של עו"ד ברק בעמ' 56 ש' 10 ועדותו של עו"ד סהר בעמ' 38 ש' 15).

את כל התמיהות והשאלות שהתובעות העלו לגבי החוזה עם חברת ש.ר. (למשל: דמי השכירות הגבוהים, סיבת הביטול, כספים ששולמו על חשבון) היו יכולות לברר ואף לזמן עדים רלבנטיים (חברת ש.ר.) על מנת לבסס את טענותיהן בדבר מצג שווא וחוזה למראית עין, והן בחרו שלא לעשות כן (עו"ד סהר אישר בעדותו בעמ' 38 ש' 20 כי לא ערכו בירורים לגבי החוזה עם חברת ש.ר., עמ' 38 ש' 20), כך שאין לתובעות להלין אלא על עצמן.

ב.4. אפשרות השימוש ביתרת הנכס (תנאי המבנה)

בסעיף 42 לתצהירו טען עו"ד ברק כי הנתבעת התחייבה למכור 1,407 מ"ר למסחר, כאשר בפועל 261 מ"ר מיועדים למחסנים (סעיף 41 לתצהירו של ויינגרטן), ובדיון מיום 28.10.2018 טען עו"ד ברק כי: "... לחוות הדעת מצורף היתר בניה. זה בדיוק חלק מההונאה,..., הם מסתמכים על היתר מיום 12.11.2002...אני קניתי בשנת 2013" (עמ' 60 ש' 22-19 לפרוט' 28.10.2018). במהלך חקירתו הנגדית התברר כי עו"ד ברק ידע שלכל ה- 1,407 מ"ר ניתן היתר לשימוש חורג למסחר ומרפאות:

בחוו"ד פסיפס, שקיבל לפני החתימה על ההסכם, כתוב "261 מ"ר הם חלל עליון מחסני מסחר" (עמ' 3 לחוו"ד). חזקה על עו"ד ברק שידע בזמן החתימה על ההסכם את האמור בחווה"ד. בחקירתו הנגדית התחמק עו"ד ברק ממתן תשובה ישירה לשאלה זו (עמ' 61 ש' 18-15 לפרוט' 28.10.2018). בהמשך חקירתו הנגדית בדיון מיום 11.11.2018 שוב נשאל עו"ד ברק אם ידע לפני החתימה על ההסכם כי 261 מ"ר הם שטח שירות/מחסנים, והשיב כי הוא שולל לחלוטין ידיעה בפועל (עמ' 48 לפרוט'), ובהמשך השיב: "מה שכתוב (הכוונה לכתוב בחווה"ד פסיפס - ש.א.) תייחס לי שאני יודע" (עמ' 49 ש' 11 לפרוט' 11.11.2018). בהמשך אישר כי ידע שניתן היתר לשימוש חורג לכל השטח מהשמאי מטעמו – פסיפס (עמ' 55); לגבי הכתוב בחוו"ד פסיפס השיב: "מה שכתוב, אני מאשר" (בעמ' 55 ש' 23).

עו"ד ברק אף אישר בעדותו כי היו בידיו חוו"ד של הנתבעת 4 לפני החתימה על ההסכם (עמ' 50 ש' 11-9), בהן נכתב במפורש ש- 261 מ"ר מיועדים למחסני מסחר (עמ' 17 לחווה"ד) . גם בחוו"ד וולקן כתוב שכ- 750 מ"ר הם שטחי שירות (עמ' 7 לחווה"ד; עמ' 50 ש' 27-26 לפרוט'), ובהמשך השיב עו"ד ברק, כי: "...חוות הדעת היו בידיי. זה הכל. אם היו בידיי, אז כל מה שכתוב שם היה בידיי. היו בידיי" (עמ' 54 ש' 21-20 לפרוט' 11.11.2018).

לגבי השימוש החורג - עו"ד ברק הודה בעדותו כי ידע שניתן היתר לשימוש חורג לכל השטח, לשימוש כמרפאות לתקופה של 5 שנים (עמ' 54 ש' 25-22, 31 והמשך בעמ' 55).

אין חולק, כי השומות היו בידי נציגי התובעות לפני החתימה על ההסכם, וכי גובה התקרה לא השתנה. כל המידע לגבי נתוני המבנה והנכס, לרבות גובה התקרה וחלוקתו, היו מונחים לפניהם; נציגי התובעות ביקרו בנכס והייתה להם הזדמנות לבדוק את הנתונים של המבנה ולהיוועץ עם מומחים מטעמם:

עו"ד סהר אישר כי התובעות בדקו את הנכס (עמ' 3 ש' 15-14 לפרוט' 17.5.2017).

השמאי אורמן אישר כי המצב של הנכס בזמן בדיקתו הוא אותו מצב כפי שהיה בעת החתימה על ההסכם (עמ' 16 ש' 4-3 לפרוט' 13.5.2018).

אורמן אישר כי גם חתכי הגובה וגם יעוד הגלריה למחסני מסחר באו לידי ביטוי בתשריט הבניה (עמ' 16 ש' 11-10 לפרוט' 13.5.2018).

אורמן אישר כי ראה את הבדיקה התכנונית שערכה פסיפס (נספח ב' לתצהירי התובעות), לפיה, החלל העליון/הגלריה מיועד למחסני מסחר (עמ' 16 ש' 24-23 לפרוט' 13.5.18).

עו"ד ברק העיד כי ביקר בנכס לפני הרכישה כשלושה פעמים (עמ' 50 ש' 8, 15-14 לפרוט' 28.10.2018), ולא עשה שינויים בנכס (עמ' 50 ש' 19-18). ראו גם: עדותו בעמ' 67 ש' 7-1 לפרוט' 11.11.2018, לפיה, הוא ביקר בנכס כולו ונכנס לכל החדרים.

עו"ד ברק הנו בעל ניסיון רב כעו"ד, בין היתר בתחומים נשוא התביעה, והיה מעורב בעסקה דומה בשנת 2009 (מוצג נ/2), משכך, חזקה כי בדק את כל נתוני העסקה והנכס.

התובעות אישרו בסעיף 7 להסכם, כי הן רוכשות את הנכס לאחר שערכו את כל הבדיקות ומצאו אותו מתאים למבוקשן, וכי הן קונות אותו As Is, ואין להן טענה בעניין אי-התאמה למעט פגמים נסתרים שהיו ידועים למוכר והוא לא גילה אותם.

בהתאם לסעיף 24 להסכם אישרו התובעות כי מחובתן לעשות את כל הבדיקות בקשר לנכס, וכי כל ההחלטות התקבלו לאחר ששקלו את שיקוליהן והתייעצו עם מומחים מטעמן.

בהתאם לסעיף 25 להסכם, ההסכם ממצה את המוסכם בין הצדדים; ובהתאם לסעיף 21, כל ההבטחות בכתב או בעל-פה, התחייבויות או מצגים שקדמו לחוזה- הצדדים לא יהיו קשורים בהם.

מכאן, שדין תביעת התובעות וטענותיהן בכל הקשור לנתונים הפיסיים של הנכס, לרבות לגבי יתרת הנכס, דינן דחייה.

ג. התביעה נגד הנתבעת 4

יוער, כי הרכיב בתביעה המתייחס לחניות, אינו רלבנטי ואינו מופנה כלפי הנתבעת 4, מאחר והשומות אינן מתייחסות לעניין החניות.

עיקר הטענות נגד הנתבעת 4 נוגע לשימושה בחוזה עם חברת ש.ר. במסגרת השומות שערכה לנתבעת. משדנתי ודחיתי את טענות התובעות לגבי החוזה עם חברת ש.ר., נופלות טענות אלה גם ביחס לנתבעת 4, ומתייתר הצורך לדון בהן.

בנוסף, טוענות התובעות כי הנתבעת 4 קבעה קביעות שמאיות בדבר אפשרויות השימוש בחלק הפנוי בנכס על סמך מצגי הנתבעת, מבלי שבדקה את נכונותם – מצגים שהתבררו כמצגי שווא (סעיפים 118-115 לסיכומיהן). משדנתי ודחיתי את טענות התובעות לגבי מצגי שווא (לרבות ביחס לחלק הפנוי בנכס), נופלות טענות אלה גם ביחס לנתבעת 4, ומתייתר הצורך לדון בהן.

התובעות לא פנו לנתבעת 4 לבקש הבהרות לגבי השומות או לקבל חוו"ד עדכניות. התביעה הוגשה נגד הנתבעת 4 ללא כל פנייה או דרישה מוקדמת (ראו: עדותו של השמאי דרור ביתן, לפיה, לראשונה נודע לו על ההסכם עם קבלת התביעה, בעמ' 254 ש' 11-9 לפרוט' 31.12.2018); אילו היו לתובעות טענות נגד הנתבעת 4, היו צריכות להעלותן עוד לפני הגשת התביעה, כפי שעשו כלפי הנתבעים. הדבר מלמד כי הטענות נגד הנתבעת 4 הועלו בדיעבד לצרכי התביעה וללא ביסוס. התובעות גם לא הצליחו להוכיח כי הסתמכו על חווה"ד השמאיות ועקב כך נגרם להן נזק.

התובעות רכשו את הנכס במיליוני שקלים מעל להערכת שמאי הנתבעת 4, מבלי שפנו למומחים מטעמן לקבלת חוו"ד שמאיות בעניין הנכס (שווי, כדאיות, תשואה, אפשרויות שימוש), כאשר לשתי התובעות ניסיון בביצוע עסקאות נדל"ן, והיו מיוצגות בעסקה מראשיתה על-ידי עו"ד. התובעות יכלו בנקל לערוך את כל הבדיקות ולהיוועץ במומחים מטעמן, וככל שבחרו לא לעשות כן, אין להן להלין אלא על עצמן.

כאמור לעיל, השומות גולו ונמסרו לתובעות לבקשתן, על-מנת להקל עליהן בקבלת משכנתא מהבנק למימון העסקה, והנתבעים הסכימו לכך משלא היה להם מה להסתיר (ראו: עדותו של רחימי, לפיה, עו"ד ברק ביקש את השומות כדי שיוכל לקבל הלוואה מהבנק בעמ' 210 ש' 21-16, כאשר עו"ד ברק אישר בעדותו כי הציג את השומות של הנתבעת 4 לבנק שלו על מנת לחסוך בכסף אך הבנק סירב לקבלן וביקש שמאי אחר (לבסוף וולקן) בעמ' 52-53 לפרוט' 11.11.2018).

התובעות טוענות, כי משלא סייגה הנתבעת 4 את השומות לשימוש המזמין בלבד (הנתבעת), וכי אל לצד ג' לעשות בהן שימוש או להסתמך עליהן - ציפתה או היה עליה לצפות כי השומות יימסרו לצד ג' שייעשה בהן שימוש ויסתמך עליהן (סעיפים 112 ו- 113 לסיכומיהן).

גם התובעות וגם הנתבעת 4 מסתמכות בסיכומיהן על פסק הדין בע"א 5302/93 בנק מסד בע"מ נ' לויט , 18/09/97 (להלן: "פס"ד בנק מסד"), הקובע את אחריותו ברשלנות של מחווה דעת (סעיף 114 לסיכומי התובעות וסעיף 97 לסיכומי הנתבעת 4), כל צד לכיוונו הוא.

פסק הדין קובע, כי אחריותו של מחווה הדעה על-פי עוולת הרשלנות קמה: אם חיווה את דעתו בתחום מומחיותו (או בתחום שבו התיימר להיות מומחה); אם היה עליו לדעת שמקבל חוות-הדעת יסתמך עליה; אם מקבל חוות-הדעת אכן הסתמך עליה כאמור באופן סביר ועקב כך נגרם לו נזק; אם לא הייתה צפויה בדיקת ביניים של חוות-הדעת לפני ההסתמכות עליה וכמובן – אם חיווי-הדעה היה בלתי סביר בהתחשב במומחיותו של מחווה הדעה. כאשר למחווה הדעה יש נגישות למידע שאין למקבל חוות-הדעת, תגבר הנטייה להטיל על הראשון אחריות נזיקית (עמ' 599). עוד נקבע, כי לעניין גיבוש החבות הקונקרטית של נותן חוות-דעת רשלנית, ניתן אף לאמץ מבחן נוסף, שלפיו מוסר מידע עלול להתחייב בנזיקין כלפי מקבל מידע שהסתמך על מידע זה גם כאשר מקבל המידע לא היה צד לפנייה אל מוסר המידע, אך מוסר המידע ידע או צריך היה לדעת כי המקבל כאמור עלול להסתמך על מידע זה ולפעול על-פיו. עוד נדרש כי בפועל הסתמך מקבל המידע על המידע האמור, פעל על-פיו ועקב כך נגרם לו נזק (עמ' 600).

התובעים לא הוכיחו את התקיימותם של הפרמטרים שנקבעו בפס"ד בנק מסד. הנתבעת 4 לא ידעה ולא הייתה צריכה לדעת שהשומות יימסרו לתובעות, שכן השומות נערכו לפי בקשת הנתבעת (המזמינה), למטרות שאינן לצרכי ניהול מו"מ למכירת הנכס. בשתי חווה"ד השמאיות כתוב מיהו המזמין והמטרה של חוות הדעת:

בחווה"ד מיום 20.3.2013 כתוב בפרק הראשון "מטרת חוות הדעת: לבקשת מר יעקב רובין מחב' מרכז נופי איילות בע"מ..., מוגש בזאת עדכון לחוות דעתי המקצועית מס' 10725-12 מתאריך 21/03/2012, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון לצורך בטוחה למתן אשראי" (עמ' 3 לחווה"ד).

בחווה"ד מיום 23.5.2013 כתוב בפרק הראשון "מטרת חוות הדעת: לבקשת מר יעקב רובין, סמנכ"ל מרכז נופי איילות בע"מ...מוגשת בזאת חוות דעתי המקצועית, לעניין אומדן שווי הנכס שבנדון לצורך דיווח בדו"חות הכספיים של החברה..." (עמ' 3 לחווה"ד).

יוער, כי שאר פסקי הדין אליהם הפנו התובעות בסיכומיהן ובסיכומי התשובה אינם מחייבים בית משפט זה, וכן הסוגיות שנדונו בהם והנסיבות שונות מהמקרה דנן. כך למשל, בפס"ד WHITE V. JONES הורחבה אחריותו של עו"ד גם כלפי צד ג', בנותיו של הלקוח, אשר ביקש לכלול אותן כנהנות בצוואתו, ובשל רשלנותו של עוה"ד לא הוכנה הצוואה המבוקשת תוך זמן סביר ולפני מותו של הלקוח; בת.א. 2396/02 (שלום- ראשל"צ) בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' חכם (13.9.2005) נידונה רשלנות הנתבעת, שמאית מקרקעין כלפי התובע, בנק למשכנתאות, ביחס לחוות דעת שמאית שהוכנה על ידה לגבי שווי דירה אשר לטענת הבנק בהסתמך גם עליה הוא העניק לבעליה הלוואות. בית המשפט קבע כי אמנם הלווה הוא ששילם את שכרה של הנתבעת עבור חוות הדעת, אך חוות הדעת הופנתה לבנק באופן מפורש, וקבע כי הנתבעת התרשלה.

מבחינת תוכן חווה"ד השמאיות- לא מצאתי כי הייתה כל רשלנות. תוכן חווה"ד השמאיות תואם את האמור בחווה"ד האחרות מטעם התובעות:

בחוו"ד השמאית מיום 20.8.2013 (נספח ג' לתצהירו של ברק), קבע וולקן שומה נמוכה משמעותית מהתמורה ששילמו התובעות במסגרת ההסכם, וסכום הקרוב לשומה הגבוהה מבין שתי השומות שערכה הנתבעת 4, כאשר הנתונים והקביעות התכנוניות המופיעים בחוו"ד וולקן זהים לאלה המופיעים בחווה"ד השמאיות. התובעות הבהירו כי אין להן כל טענה נגד וולקן, כי לא הן אשר הזמינו את השמאות אלא הבנק, וזאת לצרכי בטוחה (ראו: עדותו של עו"ד ברק בעמ' 51 ש' 24-15, 31-30, בעמ' 52 ש' 9-1, ועדותו של ויינגרטן בעמ' 107 ש' 18-15 לפרוט' 11.11.2018). עו"ד ברק לא סיפק הסבר סביר, מדוע בחרו התובעות להסתמך דווקא על חוו"ד השמאית (מיום 20.3.2013) של הנתבעת 4 , שגם היא לא הוזמנה על-ידו, ונערכה לצרכי בטוחה לבנק.

נתוני הנכס שצויינו בחווה"ד של פסיפס (בעמ' 3 ו- 5) נסמכים על היתרי הבנייה והתב"ע המפורטים בשומות הנתבעת 4 (תחת פרק "המצב התכנוני"). המצב התכנוני של הנכס כפי שתואר בחוו"ד פסיפס אינו שונה מהמצב שתואר בשומות הנתבעת 4, והתובעות לא העלו טענות כלשהן נגד השמאי ענאן סלאמה או האמור בחוות דעתו.

השמאי אורמן לא ביצע מדידות, הסתמך על אותם תשריטים ואותן בקשות להיתרים עליהם הסתמכה הנתבעת 4. שווי הנכס אותו קבע אורמן גבוה בכמיליון ₪ מהשומה הגבוהה שערכה הנתבעת 4. בנוסף, אורמן לא קבע כי הנתבעת 4 התרשלה בעריכת השומות.

אורמן אישר בעדותו כי גם חתכי הגובה וגם יעוד הגלריה למחסני מסחר באו לידי ביטוי בתשריט הבניה, כי ראה את הבדיקה התכנונית שערכה פסיפס, וכי הופיע כי החלל העליון/הגלריה מיועד למחסני מסחר (עמ' 16 ש' 11-10, 24-23 לפרוט' 13.5.2018). בנוסף, העיד כי לא מדד בעצמו והסתמך על הכתוב בהיתר הבניה (עמ' 24 ש' 24 והמשך בעמ' 25 לפרוט'), כי הרוב אינו זוכר, הרוב נמסר לו על ידי הלקוחות (התובעות). לא פירט פרק "המסמכים שעמדו בפניו" ( עמ' 26 ש' 14), כי רק ביום הדיון ראה את חווה"ד השנייה של הנתבעת 4 (עמ' 28 ש' 4 ו- 12-11), ולא ראה את חוו"הד של וולקן (עמ' 28 ש' 22). על כן, ברי כי חווה"ד של אורמן אינה אובייקטיבית ומוטה לטובת התובעות.

לאור כל המקובץ לעיל, לא עלה בידי התובעות להוכיח רשלנות כלשהי של הנתבעת 4. התובעות לא הצליחו להוכיח, כי שמאי הנתבעת 4 ידעו או צריכים היו לדעת כי התובעות עלולות להסתמך על חווה"ד השמאיות, כי בפועל הסתמכו התובעות על חווה"ד השמאיות, כי נגרמו להן הנזקים הכספיים הנטענים וכי חווה"ד היו בלתי סבירות. משכך, דין התביעה נגד הנתבעת 4 להידחות.

התוצאה

נוכח כל המקובץ לעיל, אני מורה על דחיית התביעה על כל מרכיביה.

אני מחייב את התובעות, יחד ולחוד, לשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לנתבעים 3-1 בסך 30,000 ₪ ולנתבעת 4 בסך 15,000 ₪ וזאת תוך 45 יום מיום קבלת פסק-דין זה, שאם לא כן, יתווספו לסכומים אלה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.