הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 42538-03-16

בפני
כב' השופט הבכיר שאהר אטרש

התובעים:

  1. עדי מיזל לוטן
  2. טל מיזל שי
  3. יורשי סלונים עמנואל ז"ל
  4. רעואל סלונים
  5. אוסנת סלונים-גרונין
  6. אלינא סלונים

ע"י ב"כ עוה"ד איתן לביא ואח'

נגד

הנתבעת:
מדינת ישראל
ע"י פרקליטות מחוז צפון

פסק דין

ענייננו בתביעה לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת זכויותיהם של מורישי התובעים במקרקעין הידועים כחלקות: 8, 9, 28 ו-100 בגוש 13706 באזור הר כנען בצפת (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות" או "הפקודה").

רקע עובדתי
גודל שטחה של כל אחת מארבע החלקות הוא כדלהלן:
חלקה 8 - 1,174 מ"ר; חלקה 9 - 1,317 מ"ר; חלקה 28 - 1,535 מ"ר וחלקה 100 - 1,811 מ"ר.

המנוחה שולמית מיזל (להלן: " המנוחה שולמית") הייתה אשתו של המנוח דוד מיזל (להלן: " המנוח דוד") ואחותו של המנוח עמנואל סלונים (להלן: "המנוח עמנואל"). המנוחה שולמית והמנוח עמנואל היו בחייהם הבעלים בחלקים שווים של חלקות: 8, 9 ו- 28; המנוח דוד היה בחייו הבעלים של חלקה 100.

התובעות 1 ו- 2 הן יורשות בחלקים שווים של המנוחים שולמית ודוד; והתובעים 6-4 הם יורשיו של המנוח עמנואל.
ביום 19.3.1976 פורסמה הודעת שר האוצר על כוונתו להפקיע חלקות בגושים 13714-13701 (הכוללים את גוש 13706) לצרכי ציבור בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה.
ביום 27.10.1983 פורסמה הודעת שר האוצר בהתאם לסעיף 19 לפקודה.
ביום 10.11.1983 נרשמו המקרקעין על שם הנתבעת.

ערב ההפקעה חלה על החלקות המופקעות תוכנית המתאר המנדטורית 50/42/RP, ולפיה ייעוד המקרקעין הוא חקלאי. חרף הייעוד החקלאי, התוכנית המנדטורית התירה בנייה על מגרש ששטחו אינו נופל מ- 1,000 מ"ר מבנה למגורים או לתעשייה, או משולב לשניהם, ובלבד ששטח הבית לא יעלה על 180 מ"ר או 15% משטח החלקה, הנמוך מבין השניים (ראו: סעיף 7 לחוות דעתו של השמאי שמונה מטעם בית המשפט- מר דותן דרעי).
טענות התובעים
הודעת ההפקעה שפורסמה ביום 19.3.1976 לא כללה אזכור של גוש וחלקה ספציפיים. המנוחים מעולם לא קיבלו הודעות הפקעה. המנוחים שולמית ודוד אף התייחסו בצוואותיהם למקרקעין כמקרקעין שבבעלותם משום שסברו כי זכויותיהם במקרקעין שרירות וקיימות.

ההודעה מיום 27.11.1983 ציינה חלקות וגושים ספציפיים, אך לא נמסרה הודעה כדין לתובעים.

התובעים לא ידעו על ההפקעה עד למועד בו ביקשו התובעות 1 ו- 2 לרשום ולהעביר את הזכויות במקרקעין על שמן מכוח הצוואות/הפסיקתא (נספח ג' לכתב התביעה).

התובעים ומורישיהם לא קיבלו פיצויים בגין הפקעת המקרקעין.

ההפקעה בוצעה שלא כדין תוך קיפוח זכויות התובעים, לרבות הזכות לשימוע, זכות הקניין והזכות לקבלת פיצויים.
יוער, כי בהמשך זנחו התובעים את הטענה בדבר אי-חוקיות ההפקעה משום שאינה רלוונטית לתובענה דנן (ראו: סעיף 22 לסיכומי התובעים).

התובעים הגישו חוות דעת שמאית מטעמם מיום 20.4.2017 וחוות דעת מעודכנת מיום 25.12.2017 של השמאי דסקל מיקי, שהעריך את שווים של המקרקעין במועד הקובע בסך 369,097 ל"י, באופן הבא: 63.234 ל"י/מ"ר, ללא חלוקה בין הדונם הראשון (למגורים) ליתרת החלקה (לחקלאות).

התובעים טוענים, כי שמאותו של השמאי מטעמם הנה מבוססת, מקצועית ויש לתת לה משקל רב. מנגד, שמאותו של השמאי מטעם הנתבעת, מר יגאל גרשון, התבססה על נתון שגוי באשר לשווי המקרקעין, ואין לתת לה משקל.

אשר לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, טוענים התובעים, כי ערכי השווי של המקרקעין נקבעו על ידו באופן סביר וזהיר, אף שאותם ערכים הוטו כלפי מטה באופן המיטיב עם הנתבעת. חרף האמור, התובעים סבורים כי חוות הדעת של השמאי שמונה מטעם בית המשפט הנה מקצועית ומהימנה ויש לקבלה במלואה.

התובעים דוחים את טענת השיהוי נגדם וטוענים, כי הנתבעת לא הוכיחה טענה זו.

התובעים העלו טענות נגד התנהלות הנתבעת בניהול התובענה, שחייבה אותם במאמצים קשים, הטילה עליהם הוצאות רבות וגרמה להתמשכות ההליך, ולכן סבורים התובעים כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות משפט בשיעור של 20%, תשלום פיצויי הפקעה והחזר ההוצאות ששלומו על ידם בפועל.

התובעים זכאים לכך כי לפחות חלקו הלא שנוי במחלוקת של הפיצוי (סך 64,437 ₪ בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת) יישא ריבית והפרשי הצמדה בהתאם לקבוע בחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה.

התובעים עותרים למתן הסעדים שלהלן:

לקבל את חוות דעתו של השמאי שמונה מטעם בית המשפט, מר דותן דרעי.
לחייב את הנתבעת בתשלום סך 64,437 לירות (הסכום שאינו שנוי במחלוקת) נכון למועד הקובע – 19.3.1976 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, ויתרת הפיצויים בסך 107,563 לירות (עד לסך 172,000 לירות, בהתאם לשמאות מטעם בית המשפט), בהתאם למנגנון הפרשי הצמדה וריבית הקבועים בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964.
לחלופין, לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויי הפקעה בסך 172,000 לירות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיף 8(א) הנ"ל.
לחייב את הנתבעת בתשלום שכ"ט עו"ד בשיעור 20% ומע"מ מסך הפיצוי, בתוספת הוצאות, אגרות ושכ"ט שמאי מטעם בית המשפט בסך 28,513 ₪.
טענות הנתבעת – מדינת ישראל
הנתבעת דוחה בסיכומיה את טענות התובעים באשר להתנהלותה ולדרישת מסמכים להוכחת זכויות התובעים במקרקעין וטוענת כי התובעים ידעו מתחילת ההליך מהן דרישות הנתבעת ואף הסכימו להן, בהיותן דרישות לגיטימיות במיוחד לאור הזמן הרב שעבר ממועד ההפקעה (כארבעים שנה). הנתבעת פירטה את השתלשלות העניינים בעניין זה והוסיפה, כי התובעים העבירו את המסמכים הדרושים לשם הוכחת הזכויות במקרקעין כשנתיים וחודשיים לאחר שנתבקשו לעשות כן.

הנתבעת מכירה בזכויותיהם של התובעים במקרקעין לפי חלקיהם בירושה בהתאם לצווי הירושה וצווי קיום הצוואה שהומצאו לה.

הנתבעת הגישה חוות דעת שמאית מטעמה מיום 12.2.2018 של השמאי יגאל גרשון, שהעריך את שווים של המקרקעין במועד הקובע בסך 64,437 ל"י , באופן הבא:
15 ל"י/מ"ר קרקע חקלאית, 18.3 ל"י/מ"ר דונם ראשון למגורים, מקדם הפחתה בטווח שבין 0.7-0.5 על הערכים הקודמים בהתחשב במיקום החלקות ובמרחקן מגבול תכנית ג/552.
בתגובה לטענות התובעים טוענת הנתבעת, כי אי-הגשת חוות דעת מתוקנת מטעמה, אי- העברת מסמכים נוספים ואי-משלוח שאלות הבהרה לשמאי שמונה מטעם בית המשפט – אין בהם כדי ללמד כי היא קיבלה את חוות דעתו של השמאי שמונה מטעם בית המשפט. בנוסף, טוענת התובעת, כי חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט מנוגדת לעקרונות שנקבעו בפסיקה ובספרות המשפטית ואינה תואמת את התקן השמאי המנחה בעניין שיטת ההשוואה, ויש לפסול אותה.

הנתבעת דוחה את טענת התובעים נגד חוות הדעת שהוגשה מטעמה וטוענת כי יש לקבלה במלואה.

אשר להוצאות ושכ"ט – טוענת הנתבעת, כי יש לקחת בחשבון את אופייה של התובענה כתביעה לפיצויי הפקעה כשהנתבעת אינה מכחישה את חובת הפיצוי, אשר הוגשה למעלה מארבעים שנה ממועד ההפקעה. לטענתה, יש לפסוק סכום בגין שכ"ט עו"ד בהתאם לפסיקה דומה בתיקי הפקעה אחרים, בגובה 3%-5% מסכום הפיצוי בהתאם להשקעה בתיק בפועל.

אשר למנגנוני הפרשי הצמדה וריבית – טוענת הנתבעת, כי הם אינם רלוונטיים לענייננו היות ועסקינן בפיצויים בהתאם לסעיף 12 לפקודה, לפיו יש לשערך את סכום הפיצוי בהתאם לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 שבמסגרתו, בשילוב עם הוראות הפקודה נקבע, כי יש לחשב הפרשי הצמדה וריבית לפי שווי המקרקעין במועד הקובע, דהיינו מיום 19.3.1976.

מינוי מומחה מטעם בית המשפט
לאור הפער בין חוות הדעת שהוגשו מטעם שני הצדדים והמחלוקות השונות שנתגלעו ביניהם, מיניתי בהחלטתי מיום 18.2.2018 כמומחה מטעם בית המשפט את שמאי המקרקעין מר דותן דרעי (להלן: "מר דרעי") לצורך מתן חוות-דעת שמאית ביחס למקרקעין מושא התובענה.

מר דרעי הכין שומה בהתאם לסעיף 12 לפקודה, קרי- בהתאם לשווי המקרקעין במועד פרסום ההודעה ברשומות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות – 19.3.1976 (להלן: " המועד הקובע").

מר דרעי תיאר את סביבת המקרקעין והמצב התכנוני, הפיזי והסביבתי הרלוונטי. בנוסף, התייחס לעקרונות להערכת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין בהתאם לסעיף 12 לפקודה ולהשפעת הפסיקה של בית המשפט העליון על החישוב.

אומדן שווי המקרקעין לצורך פיצויי ההפקעה נערך לפי "גישת ההשוואה", וכן על-פי פסיקה של בתי המשפט במקרים דומים.

מר דרעי העריך את שווים של המקרקעין בסך 172,000 ל"י, באופן הבא:
סך 13,500 ל"י/דונם קרקע חקלאית, 40,129 ל"י/דונם קרקע לדונם הראשון למגורים.

דיון והכרעה
התובענה בענייננו היא לפיצויי הפקעה בהתאם לסעיף 12 לפקודה בלבד.

סעיף 12 לפקודה שכותרתו " תקנות בענין הערכת הפיצויים" מורה כי:

"12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: -
(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:

בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע:
ובתנאי כי מקום שצבא-הגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת החזיקו בקרקע בתוקף זכות הקנין שהיא פחותה מבעלות מוחלטת, יעריכו את הפיצויים בלי להתחשב בכל עליה בשוויה מחמת העבודות שנבנו על אותה קרקע ע"י צבא-ההגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת:
ובתנאי כי בהעריך בית המשפט פיצויים אלה, חייב הוא להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השווי היסודי או של דמי החכירה שהוגשו לצורך הערכת מסים ע"י התובע או שהתובע הסכים להן;
(תיקון מס' 3תש"ע-2010
(תיקון מס' 3תש"ע-2010
(ג) בית המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה, אם זו מטרה שאי אפשר להשתמש בה אלא עפ"י סמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש עליה בשוק חוץ מביקושה ע"י קונה מסויים לצרכיו המיוחדים או מביקושה לצרכי שר האוצר;
(ד) אם היתה הקרקע מוקדשת לתכלית אשר לפי מהותה אין ביקוש כללי או שוק לקרקע לשם אותה תכלית ואלמלא הרכישה בכפיה היתה הקרקע מוסיפה להיות מוקדשת לאותה תכלית, הרי אם יווכח בית המשפט שמתכוננים בתום-לב לסידור-מחדש במקום אחר, רשאי הוא להעריך את סכום הפיצויים על יסוד ההוצאות ההוגנות של סידור-מחדש דומה לזה במקום אחר;
(תיקון מס' 3) תש"ע-2010
(תיקון מס' 3) תש"ע-2010
(ה) בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;
(ו) הפיצוי שישולם בתורת דמי נזק בשל הטלת כל זכות-שימוש או כל מניעה אחרת על השימוש בכל זכות הכרוכה בבעלות, יעריכנו בית המשפט לפי שיעור ההפחתה שחלה בשווי הקרקע שהוערך לפי הפסקאות הקודמות מחמת הטלתה של אותה זכות-שימוש או אותה מניעה;
(תיקון מס' 3) תש"ע-2010
(תיקון מס' 3) תש"ע-2010
(ז) מקום שעומדים לרכוש רק חלק מן הקרקע השייכת לכל אדם עפ"י פקודה זו חייב בית המשפט להביא בחשבון כל התיקרות בשווי מותר הקרקע מחמת קרבתה לכל עבודות השבחה או לכל עבודות שנעשו או הוקמו או שתעשינה או תוקמנה ע"י שר האוצר;
(ח) כמו כן יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל מחמת ניתוקה של הקרקע הנרכשת לצרכי ציבור מקרקע אחרת השייכת לאותו בעל, או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השימוש בסמכויות המסורות בפקודה זו".

הכלל הראשון הקבוע בסעיף 12 לפקודה הוא כי הערכת שווי הקרקע המופקעת נעשית לפי התמורה שהייתה משתלמת ממוכר מרצון לקונה מרצון ביום פרסום ההודעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (ראו: ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ , 3.11.1997).

על-פי ההלכה הפסוקה, מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק", המתבצעת בדרך של גזירת שווי השוק מעסקאות מכר של מקרקעין דומים בסמוך למועד ההפקעה, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום, ריחוק ממרכז העיר, פוטנציאל תכנוני ושאר מאפיינים רלוונטיים (ראו: ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל , פסקאות 13, 21 (17.11.2013); ע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל, פיסקה 29 (23.7.2019)).

בענייננו, הן השמאים מטעם הצדדים והן מר דרעי, העריכו את שווי המקרקעין לפי שיטת ההשוואה. התובעים מאמצים את חוות דעתו של מר דרעי במלואה, ואילו הנתבעת טוענת, כי עסקאות ההשוואה המובאות בחוות דעתו של מר דרעי אינן עומדות בעקרונות היסוד שהם - מקרקעין דומים וממועד סמוך, ומטעם זה יש לפסול את חוות דעתו.

השאלה המרכזית העומדת לדיון בפנינו הנה האם עסקאות ההשוואה שסקר מר דרעי בחוות-דעתו מתאימות למאפיינים הקיימים ביחס למקרקעין מושא התביעה אם לאו?

מר דרעי תיאר בסעיף 9 לחוות דעתו "גורמים ושיקולים לקביעת שווי קרקע במועד הקובע", כדלקמן:
"9.1 האומדן נערך לפי "גישת ההשוואה".
9.2 מיקום חלקות הקרקע ביחס לשטח הבנוי במועד הקובע.
9.3 פני הקרקע וצורת החלקות.
9.4 שטח החלקות והשטח המופקע של החלקות.
9.5 ניתנה התייחסות למצב הפיתוח במועד הקובע ולקיומו של בינוי (בסגנון של בניה רוויה) במרחק של כ- 1-1.4 ק"מ בקו אווירי.
9.6 המצב התכנוני נכון לשנת 1976 החל על החלקות וכן המגמות התכנוניות בסביבת הנכס במועד זה.
9.7 תיאור הזכויות – זכות בעלות מלאה במקרקעין.
9.8 בקביעת שווי המקרקעין נעזרתי גם בפסיקות של בתי משפט....
9.9 חוות הדעת נערכה ללא הפחתה בגין מרכיב שיתוף ...
9.10 נלקח על יד בחשבון כי על פי תכנית PR/50/42 ניתן לבנות בית מגורים אחד בשטח של 150-180 מ"ר וזאת על מגרש בשטח מינימלי של 1 דונם...
9.10 (כך במקור) במיקום ביישוב דנא (העיר צפת) ובהתאם למאפייניו....
9.11 לצורך קביעת השווי בדונם הראשון למגורים, אקח בחשבון את הטופוגרפיה הקיימת והסייגים והוראות תכנית PR/50/42...
9.12 עיינתי בחוות דעת שמאי הצדדים...".
מכאן אנו למדים כי מר דרעי הביא בחשבון את כל הגורמים והשיקולים הרלוונטיים לשם קביעת שווי המקרקעין.

נתוני ההשוואה לקרקע חקלאית בחוות דעתו של מר דרעי סווגו כ"סידורי 1" עד "סידורי 9", כדלקמן:

אשר לנתון "סידורי 1" - נתון מצפת. הנתון לקוח מתוך פסק הדין בת"א (מחוזי-נצ')
12-10 סלסת נ' רשות מקרקעי ישראל, 8.12.2014, (להלן: " עניין סלסת"); שם נאמד פיצוי עבור הפקעת קרקע חקלאית בצפת בשנת 1976 לפי שווי בסיסי של 15,000 ל"י/דונם ותוספת 22% לאור פוטנציאל קבלת פיצוי עבור ירידת ערך. מר דרעי אבחן את המקרקעין בענייננו מהקרקע הנדונה בפסק הדין הנ"ל בכך שהמקרקעין בענייננו אינם כלולים בתחום תכנית ג/552, ולכן אין רלוונטיות להשפעתה של התכנית על אפשרות הבניה לפי התכנית המנדטורית, אולם השווי הבסיסי לקרקע חקלאית שנקבע בפסק הדין הנ"ל רלוונטי לענייננו, בכפוף להפחתת 5% בגין התאמת מיקום.
אשר לנתון "סידורי 2" – נתון מכפר דבוריה. קרקע חקלאית בתחום השטח הבנוי נמכרה בשנת 1976 במחיר 29,750 ל"י/דונם.
אשר לנתון "סידורי 3" – נתון מכפר עילוט. קרקע חקלאית בתחום השטח הבנוי נמכרה בשנת 1977 במחיר 50,000 ל"י/דונם.
אשר לנתון "סידורי 4" – נתון מעתלית. קרקע חקלאית נמכרה בחודש 9/1973 במחיר 5,000 ל"י/דונם.
אשר לנתון "סידורי 5" – נתון מעתלית. הנתון לקוח מתוך ערר על החלטת מנהל מס שבח (וע (מחוזי-חי') 6024/06 פיקנר נ' מנהל מס שבח חיפה , 24.5.2007), שם נקבע שווי של 37,340 ל"י/דונם לחלקת קרקע חקלאית בעתלית בשנת 1979.
אשר לנתון "סידורי 6" – נתון מגן השומרון. חלקת קרקע חקלאית נמכרה בחודש 8/1977 במחיר 18.65 ל"י/מ"ר.
אשר לנתון "סידורי 7" –נתון מעין מאהל, כפר כנא, משהד וריינה. מקור הנתון בשומה היסטורית שנערכה בתאריך 3.1.1977 מטעם השמאי הממשלתי המחוזי. שם נקבעו ערכי קרקע חקלאית בשנת 1976 בטווח של 2,500- 15,000 ל"י/דונם. מר דרעי התייחס למיקום המקרקעין ושקלל את הערך ל- 10,000 ל"י/דונם.
אשר לנתון "סידורי 8" –נתון כללי. הנתון לקוח מתוך מאמר מקצועי היסטורי שפורסם ב"מקרקעין וערכם" משנת 1976-1977. מר דרעי התייחס לנתון שם ביחס למקרקעין דנא ושקלל את הערך ל- 10,000 ל"י/דונם.
אשר לנתון "סידורי 9" – נתון מכפר ריינה. הנתון לקוח מפסק הדין בה"פ (מחוזי-נצ') 118/01 ראשד נ' מדינת ישראל (1.9.2002), שם נקבע בשנת 1976 שווי של 63,234 ל"י/דונם לקרקע לדונם הראשון למגורים ומחיר 2,500 ל"י/דונם ליתרת השטח החקלאי .

מר דרעי ערך את ניתוח נתוני ההשוואה הנ"ל בטבלה, תוך עריכת התאמות (מקדם התאמת מיקום, מקדם התאמת תקופה, מקדם גודל ומקדם מובהקות) וקבע, כי שווי דונם קרקע חקלאית הוא 13,500 ל"י/דונם (ראו: הטבלה בעמ' 19 לחוות דעתו של מר דרעי).

בקביעת השווי למגורים, לקח מר דרעי נתון מצפת להשוואה, ומספר נתונים לבקרה, וקבע שווי של 40,129 ל"י/דונם לדונם הראשון למגורים בחלקת קרקע חקלאית.

טענות הנתבעת נגד שומת מר דרעי
לטענת הנתבעת, מר דרעי לא פעל בהתאם לעקרונות המנחים לקביעת שווי מקרקעין לצורך פיצויי הפקעה, ולא נתן את דעתו לעסקאות ההשוואה שהוצגו בפניו מטעם הנתבעת, ולכן יש לאמץ את חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת, מר גרשון.

אשר לנתון סידורי 1 טענה הנתבעת, כי מר דרעי בחר לתת לנתון זה מקדם מובהקות של 95%, שמשמעו מתן משקל גבוה במיוחד לאור הדמיון של הקרקע בעניין סלסת למקרקעין בענייננו, כאשר מר דרעי הסכים בחקירתו הנגדית בבית המשפט כי יש שוני בין הקרקעות.

אשר לנתונים סידוריים 2 ו- 3, טענה הנתבעת, כי הם אינם עומדים בכללי התקינה השמאיים, שכן, להבדיל מהמקרקעין בענייננו, שם מדובר על קרקע חקלאית בתחום שטח בנוי. בנוסף, הקרקעות שבנתונים הנ"ל מרוחקות מהמקרקעין מושא התובענה.

אשר לנתונים סידוריים 4, 5, 6 ו- 7, טענה הנתבעת, כי אינם רלוונטיים לענייננו בשל המרחק הרב מהמקרקעין עסקינן.

אשר לנתון סידורי 8, טענה הנתבעת, כי שם מדובר על פרדסים מניבים, ובענייננו מדובר במקרקעין שלא היו נטועים פרדסים ולכן הנתון אינו רלוונטי. בנוסף, המיקום הגאוגרפי של המקרקעין שבנתון 8 אינו ידוע. חרף האמור, מר דרעי בחר לתת לנתון זה מקדם מובהקות של 20%.

אשר לקביעת שווי דונם למגורים, טענה הנתבעת, כי מר דרעי הביא נתון אחד בלבד, שאינו יכול להוות בסיס לקביעת שווי. בנוסף, אותו נתון אינו תואם את המועד הקובע בענייננו (מתבסס על מאמר משנת 1979-1978).

אקדים ואומר, כי דין טענותיה של הנתבעת נגד שומתו של מר דרעי – דחייה.

ב"כ הנתבעת חקרה את מר דרעי חקירה נגדית בישיבה מיום 19.1.2020. כל הטענות שהעלתה הנתבעת במסגרת סיכומיה נגד הנתונים המובאים בחוות דעתו של מר דרעי, עלו בחקירתו הנגדית והוא התייחס אליהן. מר דרעי הותיר עלי רושם חיובי, השיב בצורה עניינית, ותשובותיו והסבריו היו משכנעים.

מר דרעי התייחס לטענות הנתבעת בנוגע לנתוני ההשוואה שעליהם הסתמך, כדלקמן:

אשר לנתון 1 - ראשית, מר דרעי נתן לעסקת השוואה זו מקדם מובהקות של 25% ולא 95% כטענת הנתבעת. שנית, מר דרעי אבחן את המקרקעין בענייננו מהמקרקעין שבעניין סלסת ובשל כך קבע כי רק השווי הבסיסי של הקרקע רלוונטי לענייננו ולא הוסיף 22% לאור הפוטנציאל לקבלת פיצויי ירידת ערך כפי שניתן בפסק דין. שלישית, מר דרעי דחה את טענת הנתבעת שלא ניתן להשוות בין החלקה בעניין סלסת ובין החלקות בענייננו, ועמד על כך שאפשר ורצוי להשוות ביניהן מאחר והן בעלות דמיון רב מההיבט של טיב הקרקע ואופייה, וכי ההבדל בין החלקות אינו משמעותי ובשל כך הפחית 5% בלבד מערכה וייחס לה 25% מקדם מובהקות (ראו: עמ' 14 ש' 14-7, 30-29 ועמ' 15 ש' 15-5 לפרוט' 19.1.2020).

אשר לנתונים 2 ו- 3 - בחקירתו הנגדית הסכים מר דרעי כי למרות שהמקרקעין שבדבוריה (נתון 2) שונים בהרבה פרמטרים מהמקרקעין בענייננו, נתון זה נותן אינדיקציה לערך הקרקע למגורים במובהקות נמוכה, ולכן ניתן לנתון זה 5% בלבד מקדם מובהקות.
לגבי המאפיין של "קרקע חקלאית בשטח בנוי" בנתונים 2 ו- 3, הסביר מר דרעי כי יש התאמה של נתונים אלה למקרקעין בענייננו מבחינת המיקום (עמ' 16 ש' 6 לפרוט').

אשר לנתונים 4 ו- 5 – השיב מר דרעי בחקירתו הנגדית, כי למרות המרחק של עתלית מהמקרקעין בענייננו, בשני המקרים המקרקעין נמצאים במגזר היהודי שזה קהל יעד מסוים, והוא נתן משקל מתאים והעניק להם מקדם מובהקות נמוך יחסית של 5% (עמ' 17 ש' 30-28 ועמ' 18 ש' 2-1 לפרוט').

אשר לנתון 7 – מר דרעי הסביר כי עשה התאמה ושקלל למחיר של 10,000 ל"י/דונם באופן זהיר ומידתי ואף "החמיר" בהערכה זו למרות שסביר להניח כי הביקוש לקרקע במגזר היהודי היה גבוה מהביקוש לקרקע מושא הנתונים (עין מאהל, כפר כנא, משהד וריינה), ולמרות שהשמאי הממשלתי העריך את השווי ב- 15,000 ל"י/דונם (עמ' 18 ש' 31-27 לפרוט').

אשר לנתון 8 – מר דרעי הסביר, כי קרבת המקרקעין בענייננו לאזור בנוי "מתקזזת" עם הנתון של פרדס נטוע, וכי הוא לקח באופן זהיר את הערך הנמוך ביותר שניתן לפרדס נטוע (10,000 ל"י/דונם).

באשר לקביעת שווי למגורים – מר דרעי הסביר כי אמנם הביא בחוות דעתו נתון אחד להשוואה, עם זאת הוא הביא נתוני בקרה שמהם עולה כי השווי של 40,000 ל"י/דונם שקבע לדונם ראשון למגורים הוא על הצד הזהיר.

בניגוד לשומתו של מר גרשון, מר דרעי צירף לחוות דעתו את האסמכתאות של עסקאות ההשוואה שעליהן הסתמך בחוות דעתו.

מר דרעי התייחס לעקרונות שיטת ההשוואה (עמ' 12 ש' 20-16 לפרוט'), הבהיר כי קיים מחסור בנתוני השוואה בגליל ובצפון במועד הרלוונטי, ולכן הוא ברר את עסקאות ההשוואה הכי מתאימות וערך התאמות למקרקעין בענייננו (עמ' 15 ש' 25-18 לפרוט' 19.1.2020). מר דרעי הסביר את המשמעות של "מקדם מיקום" : "... הוא מקפל בחובו את המיקום לעומת בינוי בסביבה או אי בינוי בסביבה ועוד נתונים שקשורים למיקום ביישוב עצמו ובכלל ביחס לנשוא השומה ולאו דווקא מרחק גיאוגרפי מהנכס נשוא השומה", ולגבי "מקדם מובהקות", הסביר: "המובהקות נותנת ביטוי למרחק למשל ולדמיון או אי הדמיון בין נכס ההשוואה לבין הנכס נשוא השומה" (עמ' 20 ש' 5-2 לפרוט').

אשר לטענת הנתבעת כי מר דרעי נמנע מלהסתמך על עסקאות ההשוואה שהביא השמאי מטעמה בחוות דעתו – השיב מר דרעי, כי בהעדר אסמכתאות ולאור חובתו להסתמך על דברים מוכחים, והיות ומר גרשון לא צירף את החוזים של עסקאות ההשוואה שעליהן הסתמך בחוות דעתו, לא ניתן להסתמך על הנתונים שהוצגו בה, ואין לו אפשרות להתחקות אחרי מקור הנתונים או לבדוק את האותנטיות שלהם (עמ' 16 החל מש' 27 והמשך בעמ' 17 לפרוט'). מר דרעי אפשר לשמאים מטעם הצדדים להעביר לו מסמכים ואסמכתאות אשר תומכים בעמדותיהם המקצועיות, ונתן להם ארכה לעשות כן, במטרה לתת להם הזדמנות נאותה לטעון ולהוכיח את טענותיהם המקצועיות, אך הם נמנעו מכך (סעיף 2.5 לחוות דעתו ועמ' 16 ש' 14-11 לפרוט'), ואין לנתבעת להלין אלא על עצמה.

כלל האמור לעיל מלמד, כי מר דרעי שקל את מכלול השיקולים הרלוונטיים, בחן עסקאות השוואה של מקרקעין דומים בסמוך למועד ההפקעה, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין עסקינן. לפיכך, נחה דעתי שיש בעסקאות ההשוואה שהביא מר דרעי בחוות דעתו כדי לשקף את שוויין האמתי והריאלי של המקרקעין בשוק החופשי נכון למועד הקובע.

למומחה מטעם בית המשפט מעמד מיוחד; הוא משמש כזרועו הארוכה של בית המשפט וחוות דעתו מציגה עמדה אובייקטיבית, מקצועית וללא משוא פנים. על כן ככלל ייטה בית משפט לאמץ את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידו אלא אם קיימים טעמים חריגים שלא עשות כן. מינוי מומחה מטעם בית המשפט אין בו כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט להכריע בהליך ובין היתר לקבוע, האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא בנקל יסטה בית המשפט מקביעות המומחה אשר מינה, בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה כאמור (ראו: ע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה , פיסקה 14 ( 23.2.2014); ע"א 76/13 ש.ב סופר בע"מ נ' ננמ"ח אגודת נחל נובע מקור חכמה , פיסקה 16 (5.10.2014); ע"א 1168/07 יפה נוף תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר, פיסקה 24 (1.2.2009); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי , פיסקה 4 (31.12.1988)).

בנסיבות הקונקרטיות של המקרה דנן, אני מאמץ, במלואה, את חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט, מר דותן דרעי. לא מצאתי טעמים המצדיקים סטייה מחוות דעתו. להתרשמותי המדובר בחוות דעת מקצועית, עניינית ומפורטת. אף עדותו של מר דרעי הותירה עלי רושם חיובי. הוא השיב על כל השאלות אשר נשאל ע"י ב"כ הנתבעת בחקירה הנגדית ביסודיות, בבקיאות ובצורה עניינית ותשובותיו היו משכנעות.

התוצאה
לאור כל המקובץ לעיל, הנני לקבוע כדלקמן:

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 172,000 ל"י בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 8(א) ל חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד – 1964, מיום 19.3.1976.

אני מחייב את הנתבעת לשפות את התובעים בגין תשלום אגרת בית משפט, הוצאות משפט וחלקם של התובעים בשכרו של המומחה מטעם בית משפט, בהתאם לקבלות נספחים ב' ו- ג' לסיכומי התובעים, וכן בגין תשלום שכרו של המומחה מטעם התובעים (בכפוף להמצאת קבלה).

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום הפיצוי, בתוספת מע"מ כחוק.

הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ' אב תש"פ, 10 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.