הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 35785-03-16

בפני
כב' השופט הבכיר שאהר אטרש

התובעים:

1. עיזבון המנוח אחמד טאהא מוסטפא באמצעות יורשו:
א. טאהא מוסטפא אמארה
2. משהור מוסטפא
3. נאדר עבדאללה מוסטפא
4. עבדאללה טאהא מוסטפא
ע"י ב"כ עוה"ד איימן אבורייא ואח'

נגד

הנתבעת:
מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז צפון

החלטה

(בבקשה 27)

בפני תביעת התובעים נגד מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המדינה" או "רמ"י") לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת זכויותיהם במקרקעין הידועים כחלקה 36 בגוש 17471 (להלן: "חלקה 36") וחלקה 18 בגוש 17395 (להלן: "חלקה 18", וביחד: "החלקות המופקעות") מאדמות כפר כנא. ההפקעות בוצעו מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות" או "הפקודה").

מבוא ורקע עובדתי
חלקה 36
בהתאם לנסח הרישום מיום 7.2.2013 (נספח א' לכתב התביעה המתוקן), השטח הכולל של חלקה 36 הוא 19,455 מ"ר.

מחצית הזכויות בחלקה 36 רשומה על שמו של המנוח אחמד טאהא מוסטפא. התביעה מוגשת על-ידי יורשו היחיד על-פי צו הירושה (נספח ג' לכתב התביעה המתוקן), התובע 1, טאהא מוסטפא אמארה (להלן: " התובע 1").

חלקה 18

בהתאם לנסח הרישום מיום 7.2.2013 (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן), השטח הכולל של חלקה 18 הוא 12,637 מ"ר.

התובע 2, משהור מוסטפא (להלן: " התובע 2") רשום כבעלים של 1/16 חלקים בחלקה; התובע 3, נאדר עבדאללה (להלן: " התובע 3") רשום כבעלים של 1/16 חלקים בחלקה; התובע 4, עבדאללה טאהא מוסטפא (להלן: " התובע 4") רשום כבעלים של 3/8 חלקים בחלקה. ביחד, הנתבעים 4-2 רשומים כבעלים של 8/16 חלקים, שהם מחצית הזכויות בחלקה.

הפקעת החלקות

ביום 19.3.1976 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות בדבר הפקעת החלקות 36 ו- 18.

ערב ההפקעה חלה על החלקות המופקעות תוכנית המתאר המנדטורית 50/42/RP, ולפיה יועדו החלקות המופקעות לייעוד חקלאי. חרף הייעוד החקלאי, התוכנית המנדטורית התירה בנייה על מגרש ששטחו אינו נופל מ- 1000 מ"ר מבנה למגורים או לתעשייה, או משולב לשניהם, ובלבד ששטח הבית לא יעלה על 180 מ"ר או 15% משטח החלקה, הנמוך מבין השניים (ראו: פרק 6 - "המצב התכנוני, הפיזי והסביבתי הרלוונטי" בעמ' 3 לחוות דעתו של השמאי פהים מח'ול מטעם התובעים).

פסק הדין משנת 1987 וההליכים המשפטיים שבאו בעקבותיו

ביום 23.2.1987 ניתן פסק דין בתיקים המאוחדים מספר: 200/86, 201/86, 202/86, 314/86, 315/86, 316/86 בבית משפט זה (להלן: "פסק הדין משנת 1987"). מדובר בשש המרצות פתיחה שהמדינה הגישה נגד נפקעים לפינוי המקרקעין המופקעים ומסירת החזקה בהם לידי המדינה. בית המשפט קבע, "על יסוד המוסכם בין הצדדים", כי החזקה בכל החלקות הנטענות באותם תיקים, ובכלל זה החלקות 36 ו-18, תועבר למינהל מקרקעי ישראל (היום – רמ"י). עוד נקבע בפסק הדין, כי מסירת החזקה לא תיכנס לתוקף ולא תתבצע לפני יום 1.1.1989, וכי הצדדים ינהלו מו"מ לפיצוי עבור הקרקעות, והנפקעים יהיו זכאים לבחור בין פיצוי בכסף או בקרקע בעסקת חליפין תמורת החלקות שהופקעו.

ביום 10.10.1999 ניתן פסק דין נוסף בבית משפט זה בהמרצת פתיחה 304/86 (להלן: "פסק הדין משנת 1999") - הליך שנפתח על ידי חלק מהצדדים לפסק הדין משנת 1987 לאחר שניהלו מו"מ עם המדינה ולא הצליחו להגיע להסכמות בעניין הפיצוי. פסק הדין משנת 1999 קבע, כי בפסק הדין משנת 1987 אין כל הוראה המחייבת את מינהל מקרקעי ישראל לתת פיצוי בקרקע בעין לכן יש לדחות את תביעת הנפקעים לחיוב המדינה במתן פיצוי בקרקע בעין. עוד נקבע בפסק הדין, כי אין מנוס מהמשך ניהול משא ומתן בין הצדדים לגבי קביעת שווי הקרקע המופקעת וחלוקת השווי הזה במתן 25% ממנו בקרקע בעין והיתרה בתשלום כספי.

על פסק הדין משנת 1999 הוגש ערעור לבית המשפט העליון- ע"א 8073/99, בגדרו ערערו הנפקעים על קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה, פסק הדין משנת 1987 איננו מחייב את המינהל במתן פיצוי בקרקע בעין.

ביום 27.8.2002 נתן בית המשפט העליון פסק דין בע"א 8073/99 (להלן: "פסק הדין של העליון") שדחה את הערעור וקבע, כי ההתחייבות נושא פסק הדין משנת 1987 אינה מוגדרת, ובהעדר הסכמה היא אינה ניתנת לאכיפה, לגבי החיוב לקבל פיצוי בקרקע. עוד נקבע, כי מוסכם על המדינה שהנפקעים זכאים לתבוע פיצוי כשכל טענותיהם של בעלי הדין שמורות להם.

ביום 1.2.2017 ניתן פסק דין בבית משפט זה בשני תיקים מאוחדים: ת"א 54618-07-13 ות"א 3380-06-14 (להלן: "פסק הדין משנת 2017"). במסגרת ת"א 54618-07-13 עתרו נפקעים לפיצוים בגין הפקעת מקרקעין שהיו בבעלותם, והתביעה נסמכה על פסק הדין משנת 1987. כל התובעים בתביעה עסקינן היו בהתחלה חלק מהתובעים בת"א 54618-07-13, אך ביום 11.7.2016 נמחקו ממנה (לבקשתם), זאת לאחר שהגישו את התביעה עסקינן. במסגרת ת"א 3380-06-14 עתרה המדינה לביטול פסק הדין משנת 1987 (תביעה זו נדחתה לאחר שהמדינה הודיעה כי אינה עומדת עליה).

בפסק הדין משנת 2017 נקבע, כי הפיצוי בגין המקרקעין שהופקעו יהיה 25% בקרקע והיתרה בכסף. באשר למועד תפיסת החזקה אשר החל ממנו יחושב הפיצוי, נקבע כי המועד הרלוונטי הוא המועד אשר נקבע בפסק הדין משנת 1987, קרי, ה- 1.1.89.

הסכמה דיונית

הצדדים הגישו "הודעה ובקשה מטעם הצדדים" (בקשה 27), בגדרה הודיעו כי לא הצליחו להגיע להסכמה בעניין אופן חישוב הפיצוי בקרקע, ולכן ביקשו להגיש "סיכומי ביניים" בסוגיה המשפטית של אופן חישוב הפיצוי בקרקע על-מנת לייעל ולקדם את התיק. עוד הוסכם במסגרת ההודעה, כי בכפוף לקבלת צווי ירושה ו/או קיום צוואה בעותקים מקוריים ו/או נאמנים למקור, אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לזכויות התובעים בחלקות 36 ו- 18 בחלקיהם הרלוונטיים שלהלן:

התובע 1 הוא הבעלים בירושה של מחצית הזכויות בחלקה 36, המהווים 9,727.5 מ"ר.
התובע 2 הוא בעל 1/16 חלקים בחלקה 18, המהווים 789.8 מ"ר.
התובע 3 הוא בעל 1/16 חלקים בחלקה 18, המהווים 789.8 מ"ר.
התובע 4 הוא בעל 3/8 חלקים בחלקה 18, המהווים 4,738.8 מ"ר.

בדיון מיום 19.11.2018 אישרתי את הסכמתם הדיונית של הצדדים.

טענות התובעים בסיכומיהם

לעניין היקף הפיצוי בקרקע:

מורישיהם של התובעים היו חלק מהתובעים בתיקים המאוחדים בהם ניתן פסק הדין משנת 1987, ולכן יש להחיל עליהם את ההסדר שהוסכם במסגרת פסק הדין משנת 1987. לטענתם, הפיצוי יהיה במלואו בכסף או בקרקע, כאשר בפסק הדין משנת 1987 נקבע כי: "המשיבים יהיו זכאים לבחור בין בפיצוי בכסף או בקרקע בעסקת חליפין תמורת חלקות אלה".

פסק הדין משנת 1987 לא קבע את שיעור הפיצוי בקרקע, ולכן יש לפצות את התובעים באופן מלא בקרקע חלופית. טענה זו נסמכת על סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), ממנו עולה כי במידה ולא הוסכם על שיעור הפיצוי יש לנהוג בהתאם לנוהג המקובל.

לטענת התובעים הנוהג המקובל אצל רמ"י בפיצוי מסוג זה באותה עת היה פיצוי באופן מלא בקרקע. המדינה נהגה לפצות בקרקע בהתאם לחוות דעת שמאית שהייתה מזמינה ביחס לשווי הקרקע המופקעת ושווי קרקע התמורה נכון לתאריך הקובע.

יש להעמיד את בעלי הזכויות במצב אלמלא ההפקעה. פיצוי בקרקע חלופית הזהה בגודלה ובשטחה לקרקע המופקעת, נכון לתאריך הקובע, הוא הפתרון הטוב ביותר לצורך החזרת המצב לקדמותו.

לחלופין, התובעים זכאים לפיצוי בקרקע בהיקף של 25% מכלל זכויותיהם בחלקות, בדומה למה שנקבע בפסק הדין משנת 1999.

לעניין המועד הקובע להערכת שווי החלקות לצורך הפיצוי בקרקע, טוענים התובעים, כי יש לערוך חוות דעת שמאית נכון לתאריך ביצוע ההפקעה, הן לחלקות המופקעות והן לקרקע התמורה.

עוד טוענים התובעים, כי המועד הקובע לעניין הערכת שווי מקרקעי התמורה, הוא המועד שבו השתכללה הזכות לקבלת פיצויים, קרי מועד פרסום ההודעה על-פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה. התובעים מבססים טענה זו על שני מקורות: ראשית, לשונו של סעיף 12 לפקודה; שנית, פסיקת בתי המשפט.

התובעים מבקשים לחייב את המדינה בעריכת חוות דעת שמאית לצורך שומת הפיצוי בקרקע, נכון לתאריך ביצוע ההפקעה, ולחלופין, נכון לשנת 1987 (המועד בו ניתן פסק הדין משנת 1987), ואילו הפיצוי הכספי בגין היתרה, ישולם בהתאם לאמור בסעיף 13 לפקודה ופסק הדין משנת 2017.

טענות הנתבעת - המדינה/ רמ"י

המדינה טוענת, כי התובעים זכאים לכל היותר לפיצוי בקרקע בהיקף של 25% מכלל הפיצוי הכולל עבור החלקות המופקעות, וזאת בהתאם לפסק הדין משנת 2017.

טענת התובעים לזכאותם לפיצוי בקרקע באופן מלא, מהווה הרחבת חזית אסורה, ואינה תואמת את האמור בכתב התביעה המתוקן ובבקשה שהתובעים הגישו ביום 20.4.2017, לפיה הם זכאים לפיצוי בקרקע בהיקף של 25%.

לפי עמדת המדינה, יש לבצע את החישוב לעניין שווי החלקות שבגינן מגיע פיצוי בקרקע בהתאם לפסק הדין משנת 2017, כגזירה מסכום הפיצוי הכולל, היינו, מסכום הפיצוי הכספי יש לגזור 25% ועל פיו יקבע שווי הקרקע לפיצוי התובעים.

המדינה טוענת, כי פסק הדין משנת 1987 אינו מטיל עליה חובה לתת את מלוא הפיצוי בקרקע, ואינו קובע מהו שיעור הפיצוי והיקפו. גם פסק הדין משנת 2017 קבע כי פסק הדין משנת 1987 אינו כולל הוראה כי מלוא הפיצוי יהיה בקרקע חלופית, זאת בניגוד לטענת התובעים.

לטענת המדינה, לא נקבע באף אחד מפסקי הדין שפורטו לעיל איזה חלק מהפיצוי ישולם בכסף ואיזה בקרקע, אדרבא נקבע כי אין זכאות לפיצוי בקרקע באופן מלא, וכי על הצדדים לנהל משא ומתן.

המדינה טוענת, כי פקודת הקרקעות קובעת פיצוי בכסף ואינה מתייחסת לפיצוי בקרקע כלל ועיקר, ולכן, יש לתת פירוש מצמצם לפסיקה שעניינה מתן פיצוי בקרקע. המקרה שבפנינו הנו מקרה חריג אשר מקורו בהסכמת ב"כ המינהל דאז, בעת הדיון במסירת החזקה (התיקים בהם ניתן פסק הדין משנת 1987), כי התובעים יוכלו לקבל פיצוי בקרקע.

רמ"י טוענת, כי יש לתת את הדעת לעובדה כי עתודות הקרקע במדינה הולכות ומדלדלות, דבר שמביא לעלייה בערכן. בנוסף, ניצול הקרקע על ידי המדינה שונה מניצולה על יד הפרט, לכן באיזון שבין טובת הציבור לטובת הפרט, ולאור הידלדלות משאב הקרקע, נקודת האיזון נוטה לטובת פיצוי בכסף והותרת הקרקע בידי המדינה למימושה בצורה יעילה יותר.

מדיניות רמ"י שאפשרה בעבר, בתנאים מסוימים, מתן פיצוי בקרקע השתנתה, כך שהיום המדינה אינה מעניקה פיצוי בקרקע מקום שהדין אינו מחייב זאת. הן פקודת הקרקעות והן החוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "חוק הרכישה") מדברים על מתן פיצויים כספיים. קריאת סעיפי הפקודה העוסקים בפיצויי הפקעה מראה כי אלה מדברים על הערכת שווי המקרקעין, והתערבות בית המשפט בשאלת הפיצויים ויישוב סכסוכים בדבר גובה סכום הפיצויים (למשל: סעיפים 9, 12, 16 לפקודה).

המדינה מבקשת לאמץ את הקביעות שבפסק הדין משנת 2017 ולהחילו על ענייננו. היינו, הערכת שווי כוללת לחלקות המופקעות, על-פי עקרונות הפיצוי הקבועים בסעיפים 12 ו- 13(1) לפקודה, בהתאם למועד תפיסת החזקה – 1.1.1989, ומתוך סכום הפיצוי שייקבע, גזירת 25% לצורך פיצוי בקרקע חלופית, והיתרה בכסף.

המדינה טוענת, כי יש להחיל על המקרה דנן את העיקרון בדבר דין שווה לתביעות באותן נסיבות. פסק הדין משנת 2017 דן באותם מקרקעין ובאותן נסיבות ומן הראוי להחילו על המקרה דנן. ראוי שהפסיקה תהיה אחידה ושוויונית.

לחלופין טוענת המדינה, כי ככל שהתובעים אינם מעוניינים לאמץ את הקביעות שהתקבלו בפסק הדין משנת 2017, יש לשוב לשולחן המשא ומתן כפי שנקבע בפסק הדין משנת 1987. ככל וזהו המצב, אין מובטחים לתובעים אף 25% פיצוי בקרקע שכן הדבר נתון למשא ומתן מחדש.

לעניין תמיכת התובעים את טענתם לפיצוי מלא בקרקע בסעיף 26 לחוק החוזים, טוענת המדינה, כי אין ענייננו "בפרטים שלא נקבעו" או ב"בחוזה" אלא בפסק הדין משנת 1987, ואין מדובר בחוסר בפסק הדין. הצדדים לא הגישו ערעור על פסק הדין משנת 1987. מכל מקום, טוענת המדינה, כי אין לעשות שימוש בסעיף 26 לחוק החוזים מקום שהפרטים החסרים לכאורה הושלמו בפסיקה מאוחרת יותר המתייחסת לאותו עניין. לחלופין, אף אם ניתן להחיל את חוק החוזים בענייננו, התובעים ויתרו ברבות השנים על זכותם ליישום פסק הדין משנת 1987 שעיגן את ההסכמה החוזית שבין הצדדים.

המדינה התייחסה בסיכומיה לשלושת מסלולי הפיצוי הקיימים בהפקעת מקרקעין, וטענה כי הם חלופיים ואין לשלב ביניהם, כפי שהתובעים מבקשים לעשות.

טענות התובעים בסיכומי התשובה

לעניין היקף הפיצוי בקרקע - בסיכומי התשובה, הבהירו התובעים כי הם עותרים לפיצוי בקרקע בהיקף של 25% מהשטח המופקע ואילו בגין היתרה פיצוי כספי בהתאם לסעיפים 12 ו- 13 לפקודה, וכל דרישה מעבר לכך, מהווה טענה חלופית ואין לראות בה כהרחבת חזית (סעיפים 5-4 לסיכומי התשובה של התובעים).

לעניין המועד הקובע לצורך הערכת שווי החלקות לפיצוי בקרקע – לטענת התובעים, יש לערוך את השווי הן לחלקות המופקעות והן לחלקות התמורה, נכון לאותו היום, לפי אחת האפשרויות שלהלן:

נכון לתאריך הקובע, דהיינו ליום ביצוע ההפקעה (19.3.1976).
נכון ליום תפיסת החזקה (1.1.1989).
נכון ליום מתן פסק הדין משנת 1987 (23.2.1987).
נכון ליום עריכת חוות הדעת (שעל הגשתה מתבקש בית המשפט להורות במסגרת החלטה זו).

כאשר קרקע התמורה צריכה להיות נכון להיום קרקע חקלאית (סעיף 23 לסיכומי התשובה).

חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול מטעם התובעים

מר מח'ול הכין שומה בהתאם לסעיפים 12 ו- 13 לפקודה. לאמור:
אומדן שווי השוק של דונם מייצג במועד הקובע והערכת גובה דמי החכירה האבודים של דונם מייצג, הן בייעוד למגורים והן בייעוד חקלאי, בשיעור 6% הנגזרים מערכו המשתנה, מהמועד הקובע – 19.3.1976 (מועד הפרסום) עד ליום עריכת השומה, וזאת בהתאם לסעיף 13 לפקודה.

מר מח'ול תיאר את סביבת החלקות המופקעות והמצב התכנוני, הפיזי והסביבתי הרלוונטי. בנוסף, התייחס לעקרונות ההערכה של דמי החכירה האבודים ולהשפעת הפסיקה של בית המשפט העליון (בע"א 7060/14 וע"א 4299/15) על החישוב.

בקביעת עסקאות השוואה, אימץ מר מח'ול נתוני ההשוואה שהובאו בחוות דעתם של שמאים אחרים.

לסיכום העריך מר מח'ול את שווי החלקות המופקעות כדלהלן:

שווי דונם חקלאי (לפי סעיף 12(ב) לפקודה): 8,000 ל"י.
שווי דונם למגורים (לפי סעיף 12(ב) לפקודה): 64,000 ל"י.
מר מח'ול הגיע לכלל דעה, שסביר לאמוד את דמי החכירה האבודים לדונם חקלאי כממוצע לשתי החלקות המופקעות בסך 277,000 ₪, ודמי החכירה האבודים לדונם בייעוד למגורים בסך 733,000 ₪.

יוער, כי המדינה לא הגישה חוות דעת נגדית מטעמה.

דיון והכרעה

הצדדים חלוקים ביניהם באשר לאופן חישוב פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעים בעקבות הפקעת זכויותיהם בחלקות 36 ו- 18. שתי מחלוקות עיקריות נותרו בין הצדדים:

מהו היקף הפיצוי בקרקע לו זכאים התובעים.
כיצד יש לחשב את שווי הפיצוי בקרקע.

פיצויי הפקעה -כללי

פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים, באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצב הנפקע מחד, ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ראו: ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון , 19.11.2007; ע"א 7060/14 ‏ מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' דבאח , 6.12.2016).

כאשר המדינה מפקיעה מקרקעין מכוח הפקודה עליה לשלם לנפקע פיצויים. על פי סעיף 12 לפקודה, קביעת סכום הפיצוי נעשית על ידי הערכת שווי המקרקעין בהתאם לשווים בשוק חופשי, במועד ההפקעה, וזאת בהתאם לתמורה שהייתה מתקבלת בעסקה רצונית. המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין הוא מועד פרסום ההודעה בדבר ההפקעה ברשומות. זהו הפיצוי בגין השווי ההוני הנומינלי של הקרקע. לצורך חישוב ערך הקרקע, יש להתחשב רק בשימושים המותרים לפי ייעודה התכנוני במועד ההפקעה, כאשר מידע לגבי מצבה לאחר ההפקעה אינו רלוונטי לקביעת שוויה. השיטה הנפוצה והמקובלת ביותר להערכת המחיר שהיה משתלם במכירת קרקע ממוכר לרוכש מרצון, היא שיטת ההשוואה. לפי שיטה זו נבחנות עסקאות רצוניות, שנערכו בפועל בשוק החופשי, בסמוך למקום ולמועד ההפקעה, במקרקעין בעלי תכונות דומות לאלו שהופקעו (ראו: ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל, 17.11.2013; ע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל, 23.07.2019 (להלן: "עניין איסמעיל").

בנוסף, במקרים בהם חולף זמן רב בין ההפקעה ותפיסת המקרקעין על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצוי, מתווסף לפיצוי גם רכיב "פירותי", בהתאם לסעיף 13 לפקודה. רכיב זה משקף את הנזק שנגרם לבעלי הזכויות, נוכח חלוף הזמן מההפקעה ותפיסת החזקה ועד לתשלום בפועל. הרציונל העומד מאחורי סעיף 13 לפקודה הנו לפצות את הנפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת החזקה מחד, ולתמרץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן, מאידך (ראו: ע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה , 1.12.2011 (להלן: "עניין חביב אללה"); ע"א 7351/17 מדינת ישראל נ' אסדי, 23.06.2019).

בפסיקה הוכרו שלושה מסלולי פיצוי חלופיים, מתוכם רשאי הנפקע לבחור את המסלול המיטיב עמו:

פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירותי נומינלי בדמות " דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה, ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן.
פיצויי קרן נומינליים בצירוף פיצוי פירותי המתבטא בריבית שנתית לא צמודה בשיעור 6% לשנה;
פיצויי קרן נומינליים בצירוף הצמדה וריבית לפי חוק הרכישה (הצמדת פיצויי הקרן הנומינליים למדד המחירים לצרכן והוספת ריבית שנתית לא צמודה בשיעור 4% עד ליום 31.3.1993, וריבית שנתית צמודה בשיעור 1.5% החל מיום 1.4.1993 ועד למועד החלפתה בריבית צמודה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה).

ראו: עניין חביב אללה, פיסקאות 17-15 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין; עניין איסמעיל, פיסקה 1 לפסק דינו של כב' השופט שטיין.

בענייננו, בחרו התובעים לתבוע את הפיצוי בהתאם למסלול הראשון דלעיל, קרי בהתאם לסעיפים 12 ו- 13 לפקודה. יצוין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור),(מס' 3), התש"ע -2010, אולם, במועד הרלוונטי לתביעה דנן סעיף זה עוד היה בתוקף, ואין מחלוקת כי התובעים רשאים להסתמך עליו בתביעתם (ראו: סעיף 55.א לסיכומי המדינה); וזו לשונו של סעיף 13(1):
"מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר...".

סעיף 13(1) לפקודה קובע, כאמור, פיצוי בדמות דמי חכירה המגיעים לבעל הזכויות בקרקע המופקעת, ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום הפיצוי. יחד עם זאת, הסעיף אינו מפרט את הדרך בה יש לקבוע את אותם דמי חכירה אבודים. לעניין מטרת סעיף 13 ואופן חישוב הפיצוי, נקבע בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, 4.7.2012 (להלן: "עניין הייטנר") כי:
"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע ".

כפי שנקבע בעניין הייטנר לעיל, דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, כפי שזה היה בכל שנה ושנה בנפרד, עד למועד תשלום הפיצוי. כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, נהוג לעשות שימוש ב"שיטת ההשוואה", במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בכל שנה ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי, בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים, כפי שצוין קודם. לאחר קביעת שווי המקרקעין המופקעים, מדי שנה בשנה, יש לגזור מתוך שווי זה את דמי החכירה האבודים, המשקפים את הפיצוי הפירותי.

לאחרונה ניתן פסק הדין בעניין איסמעיל אשר עסק בדרך חישוב דמי החכירה האבודים לצורך סעיף 13(1) לפקודה. נקבע שם, כי:
"30. שיעור הפיצויים שבהם יש לזכות את הנפקע במסגרתו של מנגנון החכירה צריך אפוא להיות שווה לאחד משני אלו: (1) הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה; או (2) הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שב עובדה. אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע; ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם...

31. אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין ...".

ההלכה שנקבעה בעניין הייטנר לא שונתה על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין איסמעיל אשר התייחס לפסק הדין בעניין הייטנר וקבע, כי:

"37. פסק הדין שניתן בעניין הייטנר לא שינה את העיקרון הכלכלי הבסיסי של "כסף מדבר". פרשת הייטנר העלתה לדיון שאלה כדלקמן: האם הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה, אשר משולם מכוח סעיף 13 לפקודה, צריך להיות מחושב כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין, כפי שזה משתנה משנה לשנה, או שמא על בסיס דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בעד השכרת המקרקעין מדי שנה בשנה? ככלל, כפי שנאמר בפסק הדין בעניין הייטנר וכפי שהודגש מאוחר יותר בפרשת לאפי (ע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23.2.2017)), שתי הגישות הללו אמורות להביא לאותה תוצאה כלכלית. דמי שכירות המשולמים בעד השכרת מקרקעין משנה לשנה אמורים במקרה הרגיל להיות זהים לתשואה הכלכלית המופקת מהקרקע...".

יצויין כי בקשה לדיון נוסף על פסק הדין בעניין אסמעיל (דנ"א 5261/19) תלויה ועומדת בבית המשפט העליון.

היקף הפיצוי בקרקע לו זכאים התובעים

באשר לשאלה זו, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפקעת זכויותיהם בחלקות המופקעות, כך ש- 25% מהפיצוי יהיה בקרקע חלופית והיתרה בפיצוי כספי. להלן אנמק.

חרף טענותיהם כי הם זכאים למלוא הפיצוי בקרקע (ראו: סעיפים 14-11 לסיכומי התובעים) או למחצית הפיצוי בקרקע (ראו: פרוט' 19.11.2018, ש' 14-13), בסיכומי התשובה מטעמם, עמדו התובעים על כך, שטענתם העיקרית היא לפיצוי בקרקע בהיקף של 25% והיתרה בכסף, וכל טענה אחרת מהווה טענה חלופית (סעיפים 5-4 לסיכומי התשובה).

בנוסף, בכתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים לקבל פיצוי בקרקע בהיקף 25% והיתרה בכסף בהתאם לפסקי הדין משנת 1999 ו- 2017 (סעיפים 16 ו- 26.א לכתב התביעה המתוקן) וכל טענה אחרת מהווה הרחבת חזית אסורה ודינה להידחות.

גם המדינה מסכימה לכך, שהתובעים זכאים לפיצוי בקרקע בהיקף 25% והיתרה בכסף (ראו: פרק א' לסיכומי הנתבעת).

פסקי הדין שבאו בעקבותיו של פסק הדין משנת 1987 (פסק הדין משנת 1999, פסק הדין של העליון ופסק הדין משנת 2017) קבעו כולם, כי פסק הדין משנת 1987 אינו אופרטיבי. כפי שנקבע בהם, פסק הדין משנת 1987 מכיר בזכותם של התובעים לפיצוי בקרקע חלופית אולם הוא אינו כולל הוראות אופרטיביות ואינו מציין קרקע ספציפית ומפנה את הצדדים לניהול מו"מ. פסק הדין לא קבע את שיעור הפיצוי בקרקע ואין בו כדי ללמד מה היקף הפיצוי אשר התובעים זכאים לקבל בדרך של קרקע חלופית. מכאן, אין לקבל את טענתם (החלופית) של התובעים כי הם זכאים לפיצוי בקרקע בהיקף מלא.

התובעים כאן היו חלק מהתובעים בת"א 54618-07-13 (פסק הדין משנת 2017) והם נמחקו מהתביעה לבקשתם ובהסכמת המדינה, וזאת לאחר שהגישו את התביעה דנן. פסק הדין משנת 2017 התייחס לאותן חלקות, וניתן בהסתמך על פסק הדין משנת 1987, עליו מבוססת גם התביעה עסקינן. בהינתן האמור, אילו התובעים היו ממשיכים להיות חלק מאותה תביעה, הם היו מקבלים אותו פיצוי שנקבע בפסק הדין משנת 2017. משכך, אין כל הצדקה לאבחן את עניינם של התובעים כאן מעניינם של התובעים שם, וראוי כי הפסיקה תהיה אחידה ושוויונית בשני המקרים. יפים לעניין זה דבריה של חברתי כב' השופטת עירית הוד בת"א (מחוזי-נצ') 30056-03-16 אבו ליל נ' מדינת ישראל (22.6.2017), לפיהם:

17". כאמור, התביעה בה עסקינן והתביעה בתיק האחר עוסקות באותן חלקות, למעט חלקה מספר 5. מצאתי, כי אין לקבל את עמדת הנתבעת לפיה האמור בפסק הדין בתיק האחר, לו היא הייתה צד, באשר למועד תפיסת החזקה ושווי הקרקע אינו רלוונטי לענייננו.

18. קבלת עמדת הנתבעת בעניין זה משמעה אפליה בין שותפים לקרקע מופקעת אך בשל העובדה, כי הגישו את תביעתם לפיצויי הפקעה במסגרת תביעות נפרדות. שהרי, ככל שהתובעים שלפני היו מצטרפים כתובעים נוספים לתיק האחר כפי שעשו חלק מהשותפים שבתחילה היו צד לתיק זה ובהמשך נמחקו והם הצטרפו לתביעה בתיק האחר, אזי הם היו מקבלים את אותו פיצוי כפי שקיבלו יתר השותפים בחלקה על פי חלקם היחסי במקרקעין. מצאתי, כי אין כל הצדקה לאבחנה האמורה. אף מראית פני הצדק אינה יכולה לקבל מצב שבו לגבי חלק מבעלי הקרקע ייקבע, כי תפיסת החזקה הייתה במועד מסוים ולגבי חלקם יקבע מועד אחר. וכן, כי לגבי חלק ייקבע שווי קרקע מסוים ולגבי חלקם ייקבע שווי קרקע אחר וכל זאת רק בשל העובדה שמדובר בשתי תובענות נפרדות במסגרתן תבעו בעלי הקרקע פיצויי הפקעה בגין הפקעת אותה קרקע".

גם התובעים עצמם ביקשו להחיל על עניינם את פסק הדין משנת 2017, וכך טענו בבקשתם מיום 23.4.2017 לתיקון כתב התביעה:

" 8. יצוין כי, לאחרונה, ביום 01.02.2017 ניתן פס"ד על ידי כבוד השופטת עירית הוד במסגרת שני התיקים המאוחדים, ת"א 54618-07-13 טהא ואח' נגד מ"י ות"א 33080-06-14 מ"י נגד טהא ואח', אשר מתייחס לאותן חלקות נשוא התובענה, לפיו נקבע כי על הנתבעת לפצות את התובעים, כך ש- 25% משיעור הפיצוי יהיה בקרקע חלופית והיתרה פיצוי כספי.
...
9. לאור העובדה לפיה פסק הדין ניתן רק לאחרונה ולאור הערך לפיו ראוי כי הפסיקה תהיה אחידה ושוויונית, יהיה זה צודק להתיר לתובעים לתקן את תביעתם באופן שתכלול סעד של פיצוי בקרקע על סמך ממצאיו של פסק דין חלוט שניתן על ידי בית משפט נכבד זה".

אופן חישוב הפיצוי בקרקע (25%)

הנתבעת תכין שומה נגדית בהתאם לסעיפים 12 ו- 13(1) לפקודה, החל ממועד תפיסת החזקה – 1.1.1989, כאשר שומת דמי החכירה האבודים תיערך בהתאם לאמות המידה שנקבעו בפסק הדין בעניין איסמעיל. מתוך סכום הפיצוי שייקבע, יש לגזור 25% לצורך פיצוי בקרקע חלופית, והיתרה לפיצוי בכסף.

יודגש, כי התובעים אינם מבקשים לקבל קרקע בייעוד שונה מהייעוד של החלקות שהיו בבעלותם ערב ההפקעה- קרקע חקלאית, אלא מסכימים שקרקע התמורה תהא קרקע חקלאית (ראו: סעיפים 7 ו- 23 לסיכומי התשובה).

סוף דבר

לאור כל המקובץ לעיל, אני מורה כדלהלן:
על הנתבעת לפצות את התובעים, על-פי חלקם היחסי בחלקות המופקעות, כך ש- 25% משיעור הפיצוי יהיה בקרקע חלופית והיתרה יהיה בפיצוי כספי.

החישוב ייערך בהתאם לעקרונות הפיצוי הקבועים בסעיפים 12 ו- 13(1) לפקודה, החל ממועד תפיסת החזקה – 1.1.1989, כאשר שומת דמי החכירה האבודים תיערך בהתאם לאמור בפסק הדין בעניין איסמעיל.

הנתבעת תגיש חוות דעת שמאית מטעמה בהתאם לאמור לעיל תוך 60 ימים.
בנסיבות העניין, אין צו הוצאות.

64. אני קובע את התיק לקדם משפט נוסף ליום 8.3.2020 שעה 09:00.
ניתנה היום, כ"ב חשוון תש"פ, 20 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.