הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 28249-03-16

לפני כבוד השופט ערפאת טאהא

התובעים
.1 מוחמד עתאמלה
.2 חסן עתאמלה
.3 ג'ול עתאמלה
.4 עימאד עתאמלה
.5 ראוף עתאמלה
.6 ראיף עתאמלה
.7 באסם עתאמלה
.8 חסן עתאמלה
.9 עיסאם עתאמלה
.10 איהאב עתאמלה
.11 סאמר עתאמלה
.12 אמיל עתאמלה
.13 חסן עתאמלה
.14 ניזאר עתאמלה
.15 סעיד עתאמלה
.16 מוחמד עתאמלה
.17 ח'אלד עתאמלה
.18 וליד עתאמלה

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל

פסק דין

לפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").

רקע עובדתי

1. חלקה 19 בגוש 17528 בשטח רשום של 7,503 מ"ר מאדמות הכפר ריינה הייתה בבעלותו של המנוח חסן עלי עתאמלה (להלן: "החלקה" / "הקרקע" ו"המנוח" בהתאמה) והופקעה לצורך הרחבת העיר נצרת עילית וזאת בהתאם להודעת שר לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה מיום 5.9.1963. ביום 15.9.1984 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיף 19 לפקודה לפיה החלקה יחד עם מספר חלקות אחרות מוקנות למדינת ישראל. התובעים הם יורשיו ויורשי יורשיו של המנוח וזאת בהתאם לצווי ירושה שצורפו לכתב התביעה.

2. בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מיום 6.6.2018, חלקה 19 בגוש 17528 נמצאת בשטח בין אזור התעשייה של נצרת עילית לבין שכונת המגורים הצפונית של נצרת עילית סמוך לכביש 6400 ובמרחק של כ-150 מ' ממערב לו. החלקה הייתה בתחום היישוב ריינה כ-1.5 ק"מ דרומית מזרחית למרכז הישוב וכ-700 מטר לשטח הבנוי. על החלקה חלה תכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מספר RP/50/42 אשר סיווגה את הקרקע כקרקע חקלאית.

3. בכתב התביעה ובסיכומיהם עתרו התובעים לפיצויים לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודה, קרי שווי הקרקע ביום ההפקעה (סעיף 12 לפקודה) ודמי חכירה (סעיף 13 לפקודה) מהמועד שבו קנתה הנתבעת חזקה בקרקע ועד היום. לכתב התביעה צירפו התובעים חוות דעת שערך השמאי פהים מח'ול, אשר העריך את שווי החלקה ככוללת דונם אחד שייעודו לבניית בית מגורים ויתרת החלקה בייעוד חקלאי, וזאת בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 8937/08 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011) ובע"א 4299/15 צאלח מוחמד אחמד אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016). בהתאם לחוות הדעת , שומת שווי החלקה נעשתה בשיטת ההשוואה והיא משקפת את ערכי המקרקעין כפי שאלה השתנו מדי שנה בשנה. אשר לשיעור דמי החכירה קבע השמאי מח'ול כי יש להעמידם על 6% משווי החלקה הן בנוגע לשטח בייע וד למגורים (דונם אחד) והן בנוגע ליתרת החלקה בייעוד חקלאי. קביעה זו ביסס השמאי מח'ול על ההלכה שקבע בית המשפט העליון בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש הייטנר (4.7.2012) (להלן: " פרשת הייטנר") ועל שורה של פסקי דין שאזכר בגוף חוות הדעת.

4. הנתבעת לא כפרה בזכאותם של התובעים לפיצויים בגין הפקעת החלקה. היא אף לא חלקה על הקביעה כי יש לגזור את דמי החכירה משווי המקרקעין כפי שאלה השתנו מדי שנה ובהתאם לייעוד שלהם עובר להפקעה. הנתבעת אף לא חלקה כי יש לשום את שווי החלקה ככוללת דונם אחד בייעוד למגורים ויתרת החלקה בייעוד חקלאי . המחלוקת בין הצדדים נגעה לשווי החלקה ולשיעור דמי החכירה שיש לגזור ממנו. בחוות דעת שהגישה הנתבעת העריך השמאי מטעמה מר נאור בנדר את שווי המקרקעין הן בייעוד חקלאי והן בייעוד למגורים בהתאם לעסקאות השוואה שנראו לו רלבנטיות ומשקפות את שווי השוק של המקרקעין כפי שאלה השתנו מדי שנה בשנה. אשר לשיעור דמי החכירה העריך שמאי הנתבעת את דמי החכירה בחלק בייעוד למגורים בשיעור הנע בין 2% עד 2.5% משווי המקרקעין ואילו את דמי החכירה ביתרת החלקה העמיד שמאי הנתבעת על 1.5% משווי החלקה. לפי חוות הדעת קיים שוק ממשי להשכרת קרקע לשימוש חקלאי ולשיטתו, דמי השכירות שניתן לקבל בעסקה בין משכיר מרצון לשוכר מרצון נעים בין 150 ל- 600 ₪ לדונם בשנה. מאחר ששווי דונם בייעוד חקלאי עומד על כ- 40,000 ₪ לכל הפחות , הרי שיש להעמיד את גובה דמי החכירה על 1.5% המשקפים את השיעור המרבי של התשואה שניתן לקבל עבור החכרת החלקה.

5. נוכח המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים באשר לגובה דמי החכירה הראויים המגיעים לתובעים מיניתי את השמאי שאול אושרת כמומחה מטעם בית המשפט. מאחר שמעיון בחוות הדעת שהגישו הצדדים עולה, כי קיימת מחלוקת עקרונית בין השמאים באשר לאופן שבו יש להעריך את גובה דמי החכירה הוריתי למומחה כבר בהחלטת המינוי להתייחס בחוות דעתו "לדמי השימוש הרעיוניים שניתן היה להפיק מן המקרקעין בהתאם לשימושים המותרים בהתאם לתב"ע החלה במקום, וכן לדמי השימוש הראויים בגין השימוש שנעשה בפעול באותם מקרקעין".

בחוות דעתו הראשונה מיום 6.6.2018 העריך השמאי את שווי החלקה ככוללת דונם אחד בייעוד למגורים והיתרה בייעוד חקלאי כפי שנקבע בפרשת חביב אללה ו בפרשת אסדי שהובאו לעיל. לצורך קביעת שווי הדונם הראשון למגורים בדק השמאי עסקאות השוואה באזורי מגורים הסמוכים למיקום החלקה, כגון כפר כנא וכפר ריינה תוך ביצוע התאמות, בין היתר נוכח מיקום החלקה בהשוואה למיקום המקרקעין בעסקאות ההשוואה שהתייחס אליהן , השוני באחוזי הבנייה ועוד. אשר לקרקע בייעוד חקלאי העריך השמאי אושרת את שווי המקרקעין מדי שנה בשנה על בסיס עסקאות השוואה שהתייחסו למקרקעין הנמצאים בתחום היישוב ריינה ובעלי מאפיינים דומים למאפייני החלקה הנדונה.

אשר לשיעור דמי החכירה שיש לגזור משווי המקרקעין קבע השמאי אושרת, כי יש להעמידם על 6% משווי הקרקע בכל ייעוד, חקלאי ולמגורים, ובכל שנה ושנה. בחוות דעתו סקר השמאי את פסיקת בית המשפט העליון בפרשות הייטנר ו אסדי ואת פסיקת בתי המשפט המחוזיים, וקבע כי על פי פסיקה זו יש להעמיד את שיעור דמי החכירה על 6% משווי הקרקע. בפסקה האחרונה בפרק הדן בשיעור דמי החכירה קבע השמאי אושרת כדלקמן:

"כאמור לעיל בית המשפט נתן 2 דרכים – חלופות שמאיות לבחון זאת (שיעור דמי החכירה – ע.ט.) אחת – "על פי שווי הנכס משנה לשנה בהתאם ליעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בו על פי התכניות התקפות עובר להפקעתו" וחלופה שנייה – פסיקתית היא הדרך הפיננסית – תשלום ריבית בגובה 6% מיום תפיסת החזקה על ידי הרשות ועד ליום מתן הפיצויים". כפי שמובהר לעיל אני החלטתי ללכת בדרך התשואה הפיננסית שהיא הנכונה יותר בנסיבות ההפקעה, באשר לו היו משולמים פיצויי ההפקעה במועד תפיסת הקרקע יכול היה הבעלים לרכוש קרקע חלופית.
לאור האמור לעיל ולאור מיקום הנכס, הבאתי בחשבון דמי חכירה בשיעור של 6% משווי הקרקע בכל יעוד לכל שנה ושנה".

6. בחוות הדעת לא התייחס המומחה אושרת לגובה דמי החכירה שניתן היה לקבל בפעול בהתאם לשימושים שניתן לעשות במקרקעין בהתאם לייעוד שלהם עובר להפקעה, כפי שנדרש ממנו בהחלטת המינוי שהובאה לעיל, ועל כן הוריתי לו בהחלטה מיום 17.4.2019 להגיש חוות דעת משלימה, שבה יתייחס לגובה דמי החכירה שניתן היה לקבל עבור החכרת המקרקעין בהתחשב בשימושים שניתן לעשות בפועל במקרקעין. בחוות דעתו המשלימה מיום 2.5.2019 קבע השמאי אושרת, כי " דמי השכירות המשולמים בפועל לשימוש חקלאי כנגזר משווי השוק של הקרקע החקלאית יכולים להיות נמוכים בהרבה מאחוז אחד משווי הקרקע אך גם 5% אליבא הדוגמא שנלקחה מהקווים המנחים של השמאי הממשלתי. בהתאם לכך גם דמי שכירות המשולמים לפי 1.5%, כפי שקבע שמאי הנתבעת, יכולים להיות נכונים ועל פיהם חושבו דמי השכירות לאורך השנים". לשיטת המומחה, לקביעות אלה אין רלבנטיות לקביעת שיעור דמי החכירה נוכח ההלכה שנקבעה בפרשת הייטנר ושלפיה "הפיצוי האמור (בגין דמי חכירה – ע.ט.) משקף את הרווח הפרותי של קרן הפיצויים .... ואמור לפצות את הבעלים על הפסד הריבית וירידת ערך הכסף ". על כן, המומחה נותר בעמדתו כי יש להעמיד את דמי החכירה על 6% משווי הקרע משנה לשנה.

7. בישיבת קדם המשפט שקיימתי ביום 18.6.2019 קיבלו הצדדים את המלצתי ושלפיה יוגשו על ידם סיכומים ללא חקירת המומחים, וזאת מאחר שהסוגיה העומדת על הפרק היא סוגיה משפטית הנוגעת לדרך שבה יש להעריך את שיעור דמי חכירה שיש לגזור משווי המקרקעין; האם כקביעת המומחה אושרת בחוות הדעת הראשונה המבוססת על "התשואה הפיננסית" ומתחשבת בשחיקת ערך הפיצויים המשולמים לפי סעיף 12 בהשוואה לשווי המקרקעין היום; או שמא בהתאם לשיטת הנתבעת ושעל פיה, יש להעריך את שיעור דמי החכירה על בסיס עסקאות השוואה ובהתאם לדמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל בגין השימוש שניתן לעשות בקרקע בהתחשב בייעוד שלהם עובר להפק עה.

8. ביום 18.7.2019 הגישו התובעים את סיכומיהם. עוד בטרם הגישה הנתבעת את סיכום טענותיהם ניתן ביום 23.7.2019 פסק דין על ידי בית המשפט העליון בע"א 8717/17 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נגד עיזבון המנוח איסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד (להלן: " פרשת אסמעיל"), אשר דן באופן קביעת שיעור דמי החכירה בהתאם לסעיף 13 לפקודה. מאחר שלהלכה שנקבעה בפרשת אסמעיל השלכה ישירה על המחלוקת בתיק שלפניי, שכן פסק הדין בפרשת אסמעיל ע וסק בסוגיה זהה לסוגיה העומדת על הפרק בתיק שלפניי, זימנתי את הצדדים לישיבת קדם משפט נוספת ליום 20.1.2020. בישיבה זו ביקשה ב"כ הנתבעת לחזור בה מההסכמה להגשת סיכומים ללא חקירת המומחים, וביקשה לזמן את השמאי אושרת לחקירה על חוות דעתו. בקשה זו נדחתה על ידי וזאת מאחר שהמחלוקת בין הצדדים באשר לאופן קביעת שיעור דמי החכירה נותרה שאלה משפטית ופסק הדין בעניין אסמעיל לא שינה דבר בעניין זה. על כן, הוריתי לצדדים להגיש סיכומים, בין היתר בהתחשב בהלכה שנקבעה ב פרשת אסמעיל.

9. ביום 27.1.2020 הגישו התובעים סיכומים משלימים מטעמם, ביום 25.2.2020 הגישה הנתבעת את סיכום טענותיה וביום 9.3.2020 הגישו התובעים סיכומי תשובה לסיכומי הנתבעת. עוד בטרם ניגשתי לכתיבת פסק דין בתיק פרץ משבר הקורונה שבעקבותיו הוכרז מצב חירום במדינה, דבר שעיכב מעט מתן פסק דין זה.

טענות הצדדים

10. התובעים טענו, כי יש להעמיד את דמי החכירה האבודים על 6% מהשווי המשתנה של החלקה כפי שקבע השמאי אושרת בחוות דעתו הראשונה והמשלימה. לטענתם, שיעור דמי החכירה הוא עניין שמאי מובהק ומאחר שהשמאי מטעם בית המשפט העריך את גובה דמי החכירה ב-6%, והנתבעת לא הצביעה על נימוק כלשהו המצדיק דחיית מסקנות המומחה, אין עילה לסטות מקביעה זו. בהקשר זה הפנו התובעים לפסק הדין שניתן בפרשת אסדי שהובא לעיל ושבו חושבו דמי החכירה לפי 6% משווי הקרקע כפי ש קבע השמאי אושרת. כן טענו התובעים, כי בקביעת שיעור דמי החכירה יש להתחשב בתכלית הפיצוי, בשחיקת ערך הפיצוי בגין המקרקעין עצמם, בשימוש שניתן לעשות בקרקע, בקווים המנחים שקבע השמאי הממשלתי לעניין גובה דמי החכירה שיש לגבות בגין קרקע חקלאית ובקווים המנחים שנקבעו בפסיקה. בהקשר זה טענו התובעים, כי דמי החכירה שנהגה הנתבעת לתבוע ולגבות מפולשים עמדו על 6% משווי המקרקעין ללא כל אבחנה בייעוד הקרקע, ויש בעובדה זו כדי ללמד כי הנתבעת מאמינה שדמי החכירה המיטביים שניתן להפיק מהקרקע הם בשיעור של 6%.

מן הצד השני ביקשו התובעים לדחות את ממצאי ומסקנות המומחה מטעם הנתבעת, שהסתמך בחוות דעתו על פ סק הדין שניתן בע"א 7137/15 מוחמד עבד לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017) (להלן: " עניין לאפי"), שנסיבותיו שונות מהמקרה דנן. לטענתם, בעניין לאפי דובר בהפקעת קרקע שיועדה לחציבה וששוויה הלך ופחת עם הזמן, בעוד שבענייננו מדובר בקרקע חקלאית ששוויה הלך ועלה עם הזמן. התובעים הוסיפו וטענו, כי הנתבעת והשמאי מטעמה מתעלמים מאלמנט שחיקת ערך הכסף ואינם מייחסים חשיבות לעובדה שסכום הפיצויים אשר מגיע ל הם לא שולם סמוך למועד נטילת הבעלות והחזקה מידיהם. לטענת התובעים, שיעור דמי החכירה לו טוענת הנתבעת הינו שרירותי ואינו משקף את גובה הפיצוי הראוי בגין ההפקעה והסבל שהם עברו. התובעים אף ביקשו שלא לייחס חשיבות כלשהי להסכמי השכירות שצירף שמאי הנתבעת לחוות דעתו. לטענתם, ייעוד של קרקע חקלאית הינו לחקלאות ולא להשכרה ועל כן פיצוי המבוסס על דמי שכירות שניתן להפיק מקרקע חקלאית שגוי מיסודו, ואינו מבטא נכונה את ההפסד שנגרם לתובעים בגין נטילת הקרקע מהם ואי תשלום פיצוי בגינה סמוך לנטילתה. אשר לעסקאות ההשוואה ששימשו את שמאי הנתבעת טענו התובעים, כי הן התייחסו למקרקעין שמאפייניהם שונים באופן מהותי ממאפייני המקרקעין מושא התביעה כאן, הן מבחינת התכנית החלה עליהם עובר להפקעה, הן מבחינת הפוטנציאל של המקרקעין והן מבחינת השימוש שניתן לעשות באותם מקרקעין.

בסיכומים המשלימים טענו התובעים, כי אין להחיל את הקביעות בפסק הדין בעניין אסמעיל על המקרה דנן , וזאת לאור העובדה כי קיים הסכם דיוני בין הצדדים אשר קיבל תוקף של החלטה ביום 18.6.2019 ושלפיו, המחלוקת היחידה שנותרה נוגעת לגובה דמי החכירה – 6% כטענת התובעים או 1.5% לח קלאי ו- 2.5% למגורים כטענת הנתבעת. התובעים הוסיפו וטענו, כי בכתב ההגנה טענה הנתבעת, כי יש לחשב את הפיצוי לפי אחוז שנגזר מערך הקרקע, ומשלא ביקשה לתקן את כתב הגנתה בעקבות פסק דין אסמעיל מושתקת היא מלדרוש חישוב הפיצויים באופן השונה מהאמור בכתב הגנתה. התובעים טענו עוד, כי אף לגוף ה מחלוקת לא שינה פסק הדין ב עניין אסמעיל את המצב המשפטי לעניין גובה דמי החכירה וההלכה שנקבעה בעניין הייטנר עודנה שרירה .

11. הנתבעת טענה, כי אין לקבל את חוות הדעת הראשונה של המומחה מטעם בית המשפט מאחר שהיא התבססה בחלקה על הסקת מסקנות משפטיות שגויות, אשר אינן עולות בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון ב יחס לשאלת שיעור דמי החכירה שיש לגזור מערך הקרקע לצורך קביעת הפיצוי בהתאם לסעיף 13 לפקודה. לשיטת הנתבעת, הן המומחה מטעם בית המשפט והן שמאי התובעים קבעו באופן גס דמי חכירה בשיעור 6% כנגזרת משווי הקרקע, מבלי להסביר כיצד מבטאים אחוזים אלה את אבדן דמי החכירה, ונראה כי המטרה הייתה להעניק פיצוי מקסימאלי לתובעים. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי הנימוקים שמנה השמאי מטעם בית המשפט לקביעת דמי חכירה בשיעור 6% אינם נימוקים שמאיים אלא משפטיים תוך מתן פרשנות שגויה להלכות ולפסיקות בתי המשפט בעניין זה.

הנתבעת עתרה לאימוץ חוות דעת השמאי מטעמה. לטענתה, מדובר בשומה מפורטת המתבססת על עקרונות שמאיים מובהקים. על פי הנטען, דמי החכירה נקבעו כאחוז מערך הקרקע כפי שהשתנו משנה לשנה ובהתאם לייעוד שלהם עובר להפקעה (כנקבע בפרשת הייטנר), ועל בסיס שיעורי התשואה הקונקרטיים שניתן היה להפיק מהם בפועל (כנקבע ב פרשת אסמעיל). חוות דעת זו, כך נטען, עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בעניין אסמעיל ושלפיה דמי החכירה צריכים לשקף את הרווח שהבעלים יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין המופקעים בתקופה הרלוונטית כעניין שבעובדה, על סמך מחירי שוק שהיו נהוגים בפועל. בניגוד לעקרונות אלה שקבע בית המשפט העליון בפרשת אסמעיל, חוות דעת השמאי אושרת מטעם בית המשפט וחוות דעת שמאי התובעים התבססו על הנחות נורמטיביות בנוגע לערך הכסף ולתשואה אשר צומחת מנכסי מקרקעין, תוך התעלמות מן העובדות בשטח ומשוק החכרת הנדל"ן שהיה נהוג בתקופה הרלבנטית. הנתבעת אף הפנתה לפסק הדין שניתן בעניין לאפי ושלפיו, כאשר קיימת חפיפה בין ייעוד המקרקעין עובר להפקעה ובין השימוש שנעשה בהם בפועל, אזי לא אמור להיות פער בין דמי השכירות הרעיוניים ובין דמי השכירות הקונקרטיים. מאחר שבענייננו קיימת חפיפה כאמור, לא צריך להיות פער בין דמי החכירה שניתן היה להפיק בפועל מהמקרקעין ובין דמי השימוש הרעיוניים.

בהתייחסה לחוות הדעת המשלימה שערך המומחה מטעם בית המשפט טענה הנתבעת , כי בטרם ערך המומחה את חוות דעתו המשלימה העבירה לעיונו 43 חוזי שכירות שעולה מהם, כי דמי השכירות המשולמים בגין קרקע חקלאית עומדים בממוצע על כ- 200 ₪ לדונם לשנה. לשיטתה, המומחה התעלם מחוזים אלו, ולא נתן להם כל ביטוי בחוות דעתו ללא הסבר מניח את הדעת. הנתבעת אף הלינה על קביעת המומחה שלפיה שווי השוק של קרקע חקלאית מגלם רבדים נוספים כולל פוטנ ציאל כללי עתידי הגלום בקרקע לשינוי ייעוד, וטענה כי בשום מקום בפסיקת בית המשפט העליון לא נקבע כי בקביעת דמי חכירה רעיוניים יש לקחת בחשבון פוטנציאל עתידי לשינוי ייעוד. לשיטתה, דמי החכירה צריכים לשקף את השימוש שניתן היה לעשות בקרקע לפי הייעוד של הקרקע ערב ההפקעה, ועל כן דין קביעת המומחה להידחות.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית

12. כפי שהובא לעיל, התובעים ביססו את תביעתם לפיצויי הפקעה על מנגנון הפיצוי הקבוע בסעיפים 12 ו- 13 לפקודה. סעיף 12 לפקודה מקנה לתובעים פיצויים בגובה שווי הקרקע במועד ההפקעה. בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט שווי הקרקע במועד ההפקעה עמד על ערכים זניחים המסתכמים בסכום קטן משקל אחד לכלל החלקה. בהתאם לפסיקה, על פיצוי זה יש להוסיף ריבית לא צמודה בשיעור 6% לשנה (ע"א 212/59 רשות הפיתוח נ' אל דיב, פ"ד יד 2141) . חישוב פיצויי ההפקעה לפי שווי המקרקעין בצירוף ריבית כאמור מעמיד את הפיצויים לפי סעיף 12 לפקודה על ערכים זניחים. מטעם זה לא התעכבו הצדדים על הפיצוי לפי סעיף 12 והמחלוקת התמקדה בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה.

סעיף 13 לפקודה מקנה לתובעים פיצוי "בשל אובדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר ". בהתאם להלכה הפסוקה, דמי החכירה האבודים המשולמים לפי סעיף 13 לחוק הם נומינאליים ואינם נושאים הפרשי הצמדה וריבית. זאת ועוד, דמי החכירה לפי סעיף 13 לפקודה הם תחליף לריבית הלא צמודה שקבעה הפסיקה , כך שהנפקע זכאי לקבל אחד מהם (ע"א 457/64 מנטל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד יט(1) 540 ופסק הדין בפרשת הייטנר).

13. בפרשת הייטנר דן בית המשפט העליון במהות הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, מטר ותיו ותכליתו. נקבע, כי "דמי החכירה לפי סעיף 13 נתפסו כתחליף ריבית, מעין מכשיר פיננסי המנותק מד מי השכירות שנתקבלו או שניתן היה לקבל בפועל". בהמשך קבע בית המשפט העליון, כי "הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי – כספי בגין העיכוב בתשלום פיצויים. כפי שהריבית משקפת את הרווח הפירותי של קרן הפיצויים, כך גם דמי החכירה האבודים משקפים זאת, ולכן אין הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון". בהמשך נקבע כי "הפיצוי בדמות תשלום דמי חכירה אבודים, נועד למטרה כפולה: הן לפצות בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה והן להוות תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה". בית המשפט קבע עוד, כי "מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה....(ו)לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה". בשורה התחתונה קבע בית המשפט העליון בפרשת הייטנר, כי יש להעריך את גובה דמי החכירה כאחוז מסוים משווי המקרקעין כפי שהשתנו משנה לשנה. אין בפסק דין הייטנר דיון בגובה האחוז המסוים שיש לגזור משווי הקרקע ובכללים ובקריטריונים שעל בית המשפט לקחתם בחשבון בעת גזירת גובה דמי החכירה משווי המקרקעין. באימוץ חוות דעת התובעים בפרשת הייטנר שקבעה דמי חכירה בגובה 6% והעדפתה על פני חוות דעת הנתבעת התבסס בית המשפט העליון אך על העובדה כי חוות דעת התובעים נערכה בהתאם לעקרונות שנקבעו על ידו לעניין גזירת דמי החכירה כאחוז מסוים משווי המקרקעין משנה לשנה, מבלי שנערך, כאמור, דיון באופן גזירת האחוז המסוים משווי הקרקע ומה אמור לבטא אותו אחוז.

14. בעקבות פסק דין הייטנר התיישרה המדינה עם קביעת דמי חכירה בשיעור של 6% משווי המקרקעין. כך, בפרשת חביב אללה שהובאה לעיל לא הייתה מחלוקת בין הצדדים באשר לאחוז המסוים שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך קביעת גובה דמי החכירה בהתאם לסעיף 13 לפקודה, והמחלוקת בין הצדדים התמקדה באופן שומת שווי המקרקעין נוכח התכנית המנדטורית החלה במקום והפרשנות שיש לתת להלכה שנקבעה בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406. גם בפרשות דבאח ואסדי לא הייתה מחלוקת בין הצדדים באשר לאחוז המסוים שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך קביעת גובה דמי החכירה והמחלוקת בין הצדדים התמקדה בשווי המקרקעין נוכח הקפאת התכנית המנדטורית החלה על המקרקעין ערב הפקעתם והמשמעויות שיש לתת להקפאה זו על קביעת שווי המקרקעין.

הסדקים בשיעור דמי החכירה שיש לגזור משווי המקרקעין ואשר עמדו לאורך השנים כאמור על 6% משווי המקרקעין החלה בפסק הדין שניתן בע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017) (להלן: " עניין לאפי"). בעניין לאפי נדון מקרה שבו הופקעו מקרקעין המשמשים כמחצבה כאשר התכנית שחלה עליהם עובר להפקעה ייעדה אותם למחצבה, כך שלא היה פער בין השימוש שנעשה במקרקעין בפועל ובין השימוש שניתן לעשות במקרקעין על פי התכנית החלה במקום. בית המשפט העליון אימץ בפרשת לאפי את קביעת בית המשפט המחוזי אשר העמיד את דמי החכירה על 2.5% שחושבו "לפי שיעור של 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהמקרקעין, בהתאם לעתודות המחצבים בכל שנה". בהקשר זה קבע בית המשפט העליון, כי " כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין אכן ממומש, כמו במקרה דנא, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין "דמי החכירה הרעיוניים" לבין "דמי החכירה הקונקרטיים". שניהם, בסופו של יום, אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק – בכוח או בפועל – מהמקרקעין ". פסק דין לאפי אשר קובע את דמי החכירה להם זכאי הנפקע לפי ההפסד שנגרם בפעול בגין העדר יכולת לנצל את המקרקעין בשל הקנייתה לרשות אינו מתיישב עם הכללים והעקרונות שנקבעו ב פרשת הייטנר אף שב עניין הייטנר כלל לא נדונה שאלת אופן גזירת האחוז המסוים משווי המקרקעין לצורך קביעת גובה דמי החכירה. ההלכה בעניין לאפי אינה מתיישבת עם הקביעה ב פרשת הייטנר ש"דמי החכירה לפי סעיף 13 נתפסו כתחליף ריבית, מעין מכשיר פיננסי המנותק מדי השכירות שנתקבלו או שניתן לקבל בפעול". ההלכה בעניין לאפי אף אינה מתיישבת עם הקביעה בפרשת הייטנר ש" אין הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון". הלכת לאפי אף אינה מתיישבת עם התכלית הכפולה של הפיצוי כפי שנקבע ב פרשת הייטנר ושלפיה " הפיצוי בדמות תשלום דמי חכירה אבודים, נועד למטרה כפולה: הן לפצות בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה והן להוות תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה".

15. בעקבות פסק דין לאפי ובהתבסס על האמור בו החלה המדינה לטעון בכל תיקי ההפקעות, כי אין מקום לקביעת דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של המקרקעין, וכי יש להעריך את גובה דמי החכירה לפי שיעורי התשואה הקונקריטיים שניתן היה להפיק בפועל מהמקרקעין בהתאם לשימושים המותרים ערב ההפקעה. בתי המשפט המחוזיים לא קיבלו את עמדתה של המדינה, והמשיכו לקבוע דמי חכירה בשיעור של 6% תוך שהם מעדיפים את חוות הדעת המוגשות על ידי התובעים על פני חוות הדעת המוגשות על ידה. אחת ההנמקות החוזרות כמעט בכל פסקי הדין הדנים באחוז המסוים שצריך לגזור משווי המקרקעין מבוססת על העבודה, כי המדינה עצמה גובה דמי חכירה בשיעור של 6% בגין החכרת המקרקעין שבבעלותה או תובעת דמי חכירה בשיעור של 6% מנתבע הפולש למקרקעין שבבעלותה. יש בתי משפט שראו בהתנהלות זו של המדינה, שמצד אחד תובעת דמי חכירה בשיעור של 6% ו מצד שני מסרבת לפצות נפקע בדמי חכירה בשיעור זהה כהתנהגות חסרת תום לב היוצרת השתק שיפוטי המונע ממנה העלאת טענה לשיעורי דמי חכירה הנמוכים מ- 6%.

16. עניין זה הובא במלוא עוצמתו לפתחו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל ואח' (23.7.20199) (להלן: " פרשת אסמעיל"). בפסק הד ין העיקרי שכתב השופט שטיין נקבע:

"שיעור הפיצויים שבהם יש לזכות את הנפקע במסגרתו של מנגנון החכירה צריך איפוא להיות שווה לאחד משני אלו: (1) הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה; או (2) הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שבעובדה" (ההדגשות במקור).

החלופה הראשונה מבוססת על דיני עשיית עושר ולא במשפט והיא לא זכתה להסכמה מצד חברי ההרכב, כך שקביעת השופט שטיין לעניין השימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט לצורף פיצוי הנפקע מהווה דעת יחיד ואינה הלכה פסוקה (ראו בעניין זה החלטת כב' הנשיאה אסתר חיות בבקשה לקיום דיון נוסף שהוגשה על פסק הדין בפרשת אסמעיל - דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל ( 25.2.2020)). קביעה זו אף מנוגדת להלכות קודמות של בית המשפט העליון שלא ראו בזכות הנפקע לפיצוי כמבוססת על דיני עשיית עושר ולא במשפט והדברים פורטו בהרחבה בחוות דעתו של השופט הנדל בפרשת אסמעיל. מכל מקום, הצדדים לא כיוונו את טענותיהם לחלופה זו הנוגעת לדיני עשיית עושר ולא במשפט, לא הביאו ראיות לעניין הרווח שהפיקה הנתבעת מעיכוב תשלום כספי הפיצויים בידיה, לא הביאו ראיות לעניין הרווח שהפיקה מהשימוש שעשתה בקרקע לאורך השנים ועל כן, אין מקום לפסיקת פיצוי המבוסס על דיני עשיית עושר ולא במשפט.

החלופה השנייה שקבע השופט שטיין מבוססת על הרווח שיכול היה הנפקע להפיק מהשכרת המקרקעין כעניין שבעובדה. בהתאם לפסק דין אסמעיל, "אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין....שיטת ההשוואה מתמקדת במקרקעין הדומים לאלו שהופקעו מבעליהם וכן בתמורה שנהוג היה לשלם בזמן אמת במסגרתה של עסקה רצונית בשוק החופשי בעד רכישת זכויות בעלות או חכירה במקרקעין באותו סוג" (סעיף 13 לפסק הדין). עוד נקבע בפסק דין אסמעיל, כי "דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן הם עניין שבעובדה; כל קרקע וייעודה, כל ייעוד ודמי השכירות (או פרמיית התשואה) המשולמים עבורו בפועל.... לאדם רגיל שאיננו מומחה אין, בדרך כלל, נגישות לעובדות אלה, ועל כן מי שצריך להעיד עליהן בהליך משפטי הוא שמאי מקרקעין מוסמך או מומחה ממשלתי אחר" (סעיף 35 לפסק הדין).

השופט שטיין היה ער לכך שפסיקתו סותרת, ולטעמי אף מבטלת, את הקביעות בפסק דין הייטנר, שכן בפסק דין הייטנר נקבע במפורש, כי "דמי החכירה לפי סעיף 13 נתפסו כתחליף ריבית, מעין מכשיר פיננסי המנותק מדי השכירות שנתקבלו או שניתן היה לקבל בפועל". הקביעות בפסק דין אסמעיל אף אינן מתיישבות עם הקביעה בפסק דין הייטנר, כי "אין הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מ רצון..". על כן ניגש השופט שטיין לבחון את חוות הדעת בפרשת הייטנר וקבע, כי חוות דעת זו מבוססת על דמי חכירה שניתן היה לקבל בפועל בגין השכרת המקרקעין אף שהשימוש המידי שניתן היה לעשות ב מקרקעין לא תאם את הייעוד שלהם. בהתאם לניתוח שעשה השופט שטיין לחוות הדעת התובעים שאומצה בפרשת הייטנר, "לתחזית הפיתוח העתידי של המקרקעין, בהתאם לייעוד התעשייתי, היה ערך כלכלי שהשוק הכיר בו. הווה אומר: תחזית זו תרגמה את עצמה לכסף שהשחקנים בשוק הנדל"ן היו מוכנים לשלם", כך שלמעשה גם בפרשת הייטנר הפיצוי נקבע בהתאם לדמי החכירה שניתן לקבל בפועל כעניין עובדתי. גישה זו שאומצה ב פרשת אסמעיל תואמת את הגישה הכללית שהובאה בפסיקה ושלפיה " השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו..." (ע"א 2797/15 רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא (22.5.2016)) (להלן: " עניין פאטמה עיסא").

17. ניתן לסכם את המצב המשפטי נכון להיום כדלקמן: בפרשת הייטנר נקבע כי דמי החכירה יש לשום כאחוז מסוים משווי המקרקעין. אין בפסק דין הייטנר דיון באופן קביעת אותו אחוז מסוים משווי המקרקעין, מה הוא אמור לשקף, ומה הם העקרונות והכללים הרלבנטיים לקביעת האחוז המסוים. יחד עם זאת, בהתאם לקביעות העקרוניות שם, ניתן לומר כי לפי פסק דין הייטנר, דמי החכירה שהנפקע זכאי לקבל אינם בהכרח שווים לדמי החכירה שיכול היה לקבל משכיר בשוק הנדל"ן כעניין שבעובדה. בפרשת לאפי סטה בית המשפט העליון מהקביעות העקרוניות בפסק דין הייטנר וקבע, כי כאשר השימוש שנעשה בפעול במקרקעין תואם את הייעוד שלהם, לא אמור להיות פער בין דמי השימוש הרעיוניים ובין דמי השימוש הקונקרטיים, כך שלפי הקביעות בפרשת לאפי, דמי השימוש אמורים לשקף את דמי השימוש שיכול היה לקבל הנפקע בפועל בגין החכרת המקרקעין כעניין שבעובדה אם כי הדברים לא נקבעו שם בצורה מפורשת. בפרשת אסמעיל נקבע במפורש, כי דמי החכירה להם זכאי הנפקע לפי סעיף 13 הם אותם דמי חכירה שיכול היה לקבל בעל המקרקעין בפועל בגין החכרת המקרקעין בשוק הנדל"ן כעניין שבעובדה.

מן הכלל אל הפרט

18. בחוות הדעת הראשונה שערך המומחה מטעם בית המשפט, מר שאול אושרת, ובחוות דעת השמאי מטעם התובעים קיימת התייחסות הן לשווי המקרקעין והן לאחוז המסוים שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך קביעת דמי החכירה להם זכאים התובעים. החלק הנוגע לקביעת שווי המקרקעין הוא שמאי טהור, שכן הוא מבוסס על עסקאות השוואה ובו מביאים השמאים נתונים בנוגע לעסקאות מכר שנעשו במקרקעין דומים בשוק החופשי כעניין שבעובדה, בדיוק כפי שנקבע בפסק הדין בפרשת אסמעיל.

ברם, הדיון שערכו שני השמאים באחוז שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך חישוב דמי החכירה אינו דיון שמאי כלל, אלא דיון משפטי - נורמטיבי המבוסס על ניתוח המצב המשפטי בהתבסס על פסקי הדין שניתנו על ידי בתי המשפט השונים, לרבות בית המשפט העליון ובתי המשפט בערכאות הדיוניות. לפי חוות דעת אלה קיימת מסה של פסקי דין הקובעים, כי דמי החכירה להם זכאי הנפקע לפי סעיף 13 לפקודה צריכים לעמוד על 6% וזאת בהתבסס על שיקולים משפטיים – נורמטיביים שאין בינם ובין קביעות שמאיות ולא כלום. חוות דעת אלה אף אינ ן מסביר ות מה מבטאים אותם 6%, מדוע נקבע שיעור זה ולא שיעור אחר, ועל מה הם באים לפצות. כל אשר נקבע בחוות דעת אלה הוא שהפיצוי אמור להעמיד את הנפקע במקום שהיה בו אלמלא ההפקעה ולכן קיימת הצדקה לפסיקת דמי חכירה בשיעור 6%. ברם, קביעה זו שגויה שכן פיצוי בשיעור 6% אינו מעמיד את הנפקע במקום שהיה בו אלמלא ההפקעה ועדיין הפיצוי שהוא מקבל לפי חוות דעת אלה רחוק ברגיל מלשקף את שווי המקרקעין נכון להיום. יודגש, הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה אינו אמור לפצות את הנפקע בגין שווי המקרקעין, לא במועד ההפקעה ולא היום. פיצוי הוני בגין עצם הפקעת המקרקעין נקבע בהתאם לסעיף 12 לפי שווי המקרקעין ביום ההפקעה. פיצוי לפי סעיף 13 לפקודה אמור לפצות את הנפקע בגין דמי החכירה שנמנעו ממנו ושיכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בשל העובדה שהפיצוי לפי סעיף 12 לא שולם במועדו. על כן, לא ניתן לקבל את הקביעות בחוות דעת אלה ש דמי חכירה בשיעור 6% מעמידים את הנפקע במקום שהיה בו אלמלא ההפקעה ולא ניתן לקבל את הקביעה שבכל תיקי ההפקעה יש לפסוק פיצוי בגין דמי חכירה בגובה 6% משווי המקרקעין.

גישה זו, של השמאי מטעם בית המשפט ושל שמאי הנתבעים, אף אינה מתיישבת עם הקביעה בעניין פאטמה עיסא שלפיה גזירת האחוז המסוים משווי המקרקעין לצורך קביעת דמי החכירה היא עניין שמאי מובהק שיש להכריע בו בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו הקונקרטיות של אותו מקרה. האחדת דמי החכירה והעמדתם על 6% לכל קרקע, בכל ייעוד ובכל מקום, תוך התעלמות ממאפייני המקרקעין ומדמי החכירה שניתן היה להפיק מהם, רעיונית או קונקרטית, הופכת את הקביעה לעניין גובה דמי החכירה לקביעה נורמטיבית שרירותית המנותקת מהמקרקעין הספציפיים ומעקרונות שמאיים כלשהם. לגישה זו אין אחיזה בלשון החוק ובפסיקת בית המשפט העליון הרואה בקביעת האחוז המסוים שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך קביעת דמי החכירה עניין שמאי מובהק.

19. מנגד, חוות הדעת שהגישה המדינה לעניין האחוז המסוים שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך קביעת דמי החכירה לפי סעיף 13 לפקודה מבוססת על עסקאות השוואה ועל דמי החכירה שהתובעים יכולים היו לקבל בשוק הנדל"ן בגין השכרת המקרקעין שהופקעו כעניין שבעובדה . בהתאם לחוות הדעת, קיים שוק ממשי להשכרת קרקע למטרות עיבוד חקלאי ודמי השכירות שמקובל לשלם בפועל נעים בין 150 ל- 600 ₪ לדונם. מאחר ששווי דונם מקרקעין לחקלאות אינו נמוך ברוב המקרים מ- 40,000 ₪, הרי דמי החכירה המרביים שהתובעים יכולים היו לקבל בשוק החופשי אינו עולה על 1.5% משווי המקרקעין. אשר לשיעור דמי החכירה בגין הדונם הראשון בייעוד למגורים קבע המומחה מטעם הנתבעת, כי אין שוק חופשי להשכרת קרקע פנויה בייעוד מגורים ועל כן הוא נדרש לעשות התאמות לדמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירות מגורים. בהתאם לחוות הדעת, דמי השכירות לנכסי מגורים, הן בבניה נמוכה והן בבנייה רוויה, מצויים לרוב בטווח שבין 5% ל- 3.5% משווי השוק של הבית. משיעורים אלה יש לנכות רכיבי התשואה בגין פחת שנתי, ניהול ותקורה ורכיב היזמות, רכיבים שאינם קיימים בקרקע פנויה. בהתאם לכך ובניכוי רכיבי התשואה המיוחסים למבנה, יעמדו דמי החכירה לרכיב הקרקע בייעוד למגורים על שיעורים הנעים בין 2% ל- 2.5%.

20. ממצאיו ומסקנותיו של המומחה מטעם הנתבעת לא נסתרו על ידי המומחה מטעם התובעים, אשר התמקד בפן המשפטי-נורמטיבי בקביעת שיעור דמי החכירה, וזנח את הפן השמאי המבוסס על עסקאות השוואה. לא זו בלבד שממצאיו ומסקנותיו של שמאי הנתבעת לעניין שיעור דמי החכירה לא נסתרו אלא אף אומתו בחוות דעתו המשלימה של השמאי מטעם בית המשפט, מר שאול אושרת. כך, בסעיף 3 בעמ' 4 לחוות דעתו המשלימה קבע השמאי אושרת, "כי דמי השכירות במקרים רבים נמוך אף מאחוז" ומביא דוגמאות לדמי חכירה נמוכים בצורה משמעותית מ- 1.5%. בפרק "מסקנה" מציין השמאי אושרת, כי "דמי השכירות המשולמים בפועל לשימוש חקלאי כנגזר משווי השוק של הקרקע החקלאית יכולים להיות נמוכים בהרבה מאחוז אחד משווי הקרקע אך גם על 5% אליבא הדוגמא שנלקחה מהקווים המנחים של השמאי הממשלתי... בהתאם לכך גם דמי שכירות המשולמים לפי 1.5%, כפי שקבע שמאי הנתבעת, יכולים להיות נכונים ועל פיהם חושבו דמי השכירות לאורך שנים".

בסעיף 5 בעמ' 4 לחוות הדעת המשלימה דחה השמאי אושרת את שיטת ההערכה של שמאי הנתבעת בנוגע לדונם בייעוד למגורים, אך בעניין זה הוא התייחס לקביעת שווי המקרקעין ולא לאופן גזירת האחוז המסוים משווי המקרקעין לצורך קביעת גובה דמי החכירה. בהקשר זה קבע השמאי אושרת, כי " אין להעריך שווי קרקע חקלאית או למגורים בגישה אחרת מלבד בגישת ההשוואה". קביעה זו מקובלת עליי, אך אין בה התמודדות עם קביעת שיעור דמי החכירה כנגזרת משווי הקרקע כפי שנקבע בחוות דעת הנתבעת ואין בה התמודדות עם חוות דעת הנתבעת באשר לגובה דמי החכירה המשולמים בפועל בגין קרקע בנויה ובאשר לצורך לעשות התאמות בגין רכיבי תשואה הרלבנטיים למבני מגורים ולא לקרקע פנויה בייעוד למגורים.

21. סיכומם של דברים, דמי השימוש להם זכאים התובעים יעמדו על 1.5% משווי המקרקעין בגין קרקע בייעוד חקלאי ועל 2.5% משווי הדונם בייעוד למגורים. שווי המקרקעין ייקבע בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם בית המשפט, מר שאול אושרת, שעל קביעותיו בעניין שווי המקרקעין לא חלקו הצדדים. בהתאם לכך, הפיצוי המגיע לתובעים נכון לסוף שנת 2016 בגין המקרקעין בניכוי דונם אחד בייעוד למגורים יעמוד על סך 352,360 ₪ והפיצוי בגין דונם אחד בייעוד למגורים יעמוד על סך 174,549 ₪ ובסה"כ זכאים התובעים לפיצוי בסכום כולל של 526,909 ₪ נכון לסוף שנת 2016.

22. אשר על כן, הנני מקבל את התביעה, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 526,909 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.2017 ועד היום. כמו כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 10% מהסכום הנ"ל בתוספת מע"מ וכן הוצאות משפט בסכום של 15,000 ₪.
הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים מהיום אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתנה היום, י"ט סיוון תש"פ, 11 יוני 2020, בהעדר הצדדים.