הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ה"פ 5477-04-16

לפני כבוד השופט יונתן אברהם
המבקש
מוחמד חביבאללה, ת.ז. XXXXXX714
ע"י ב"כ עוה"ד עאמר עזאייזה

נ ג ד

המשיבים
1. חוסיין תאופיק חביבאללה - ניתן פס"ד
.2 ויסאם פרחאת חואיטה, ת.ז. XXXXXX393
ע"י ב"כ עוה"ד מג'די עאבד
3. מוחמד חוסיין חביבאללה - ניתן פס"ד
4. תאופיק חוסיין חביבאללה - ניתן פס"ד
.5 רשם המקרקעין - נצרת (משיב פורמלי) - נמחק

פסק דין

מבוא
עסקינן בתובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, למתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי המבקש – הינו הבעלים של 1/14 חלקים המהווים 674 מ"ר בחלקה 11 בגוש 16943 באדמות כפר עין מאהל ( להלן: "המקרקעין"), בהתאם להסכם מכר שנחתם בינו לבין המשיב 1, כפי שיפורט להלן.

טענות המבקש:
ביום 15.7.14 נחתם בין המבקש לבין המשיב 1 הסכם מכר, במסגרתו מכר האחרון למבקש את זכויותיו במקרקעין ( להלן: "הסכם המכר"). באותו המועד אף חתם המשיב 1 על ייפוי כוח בלתי חוזר בעניין עסקת המכר שבינו לבין המבקש.

במעמד החתימה שילם המבקש למשיב 1 סך של 15,000 ₪, ביום 3.11.14 שילם סך של 7,000 ₪ כתשלום שני, ביום 15.12.14 שילם סך של 7,000 ₪ כתשלום שלישי, וביום 28.1.15 שילם סך של 7,000 ₪ כתשלום אחרון. בסיכומו של דבר, המבקש שילם את התמורה נשוא הסכם המכר במלואה.

בעת מכירת המקרקעין, לא היה המשיב 1 רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של המקרקעין. בהסכם המכר, התחייב המשיב 1 כלפי המבקש, כי הוא ידאג לרישומם של המקרקעין על שמו וזאת תוך 90 יום מיום חתימת ההסכם.

המבקש מצדו, סמך על המשיב 1 , כי הוא ימלא את התחייבויותיו מכוח ההסכם וישלים את הרישום וזאת על מנת שהמבקש יוכל לרשום את המקרקעין על שמו. עם זאת, לאור סכסוך משפחתי שבין המשיב 1 לבין בני משפחתו התעכב רישום המקרקעין עם שמו של המשיב 1 בלשכת הרישום.

המבקש מצדו עשה מספר בירורים בעניין רישום המקרקעין על שמו של המשיב 1, ואף ניסה לקדם במספר מועדים את רישום הסכם המכר על שמו בלשכת רישום המקרקעין, וביום 14.2.16 הוגשה מטעמו בקשה לרישום הערת אזהרה. עם זאת ניסיונו לרישום כאמור לא צלח, מאחר וטרם נסתיים רישום המקרקעין על שמו של המשיב 1 מכוח צוואת אביו.

ביום 26.3.16 ( יום שבת), נודע להפתעתו הרבה של המבקש, כי המשיב 1 נרשם ביום 15.3.16 כבעלים של המקרקעין, מכוח צוואת אביו.

למחרת היום, ביום 27.3.16 התייצב המבקש בלשכת רישום המקרקעין לצורך רישום הערת אזהרה לטובתו, וזו נרשמה לטובתו באותו היום. באותו המעמד נדהם המבקש לגלות, כי בניגוד להסכם המכר, וללא ידיעתו, נרשמו בגין אותם המקרקעין שתי הערות אזהרה סותרות. הערת אזהרה אחת נרשמה ביום 17.3.16 לטובת המשיב 2 בגין עסקת מכר נוספת שעשה המשיב 1 עם המשיב 2. הערת אזהרה נוספת מיום 21.3.16 לטובת שני בניו של המשיב 1 – המשיבים 3-4 בגין הסכם מתנה שנערך בין המשיב 1 לבניו הנ"ל.

לאחר שנודע למבקש עניין הקנוניה הנ"ל, הוא הגיש באותו היום ( יום 27.3.16) תלונה במשטרת ישראל בעניין הנ"ל. במקביל ולאור הידיעה, כי המשיב 1 נרשם כבעלים של המקרקעין, הצהיר המבקש ביום 29.3.16 לרשות המיסים על עסקת המכר.

לטענת המבקש, המשיב 1 מכר את המקרקעין למשיב 2, בניגוד להתחייבותו החוזית כלפיו, ללא ידיעתו, ובמועד מאוחר לעסקה עם המבקש. לטענתו, מעשיו הנ"ל של המשיב 1 הנ"ל נעשו על דרך של הטעיה ו/או רישום בלתי חוקי, שחוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים נמצאים במרכזם. לטענתו, המשיב 1 הפר את הסכם המכר עמו באופן בוטה. עוד טען המבקש בתובענה, כי המשיבים היו מודעים לכך, כי אותם המקרקעין כבר נמכרו לו, וכי הוא שילם בגינם את התמורה.

אציין, כי המרצת הפתיחה הוגשה תחילה כנגד 5 משיבים, וכללה סעדים שונים גם ביחס אל משיבים אלו ( ראו במבוא לבקשה סעיפים א'-יא'). עם זאת מאחר וניתן פסק דין חלקי כנגד משיבים 1, 3-5, כפי שאבהיר להלן, נתייתר הדיון בחלק מהסעדים נשוא המרצת הפתיחה, ולא נותר לי אלא לדון בעיקר בשאלה האם זכויות המבקש גוברות על זכויות המשיב 2.

עוד אציין, כי בד בבד עם הגשת המרצת הפתיחה הגיש המבקש בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על המשיבים לבצע דיזפוזיציה בזכויות המשיב 1 במקרקעין, וזה ניתן לו במסגרת החלטה מיום 5.4.16. בהחלטה מיום 11.4.16, נקבע כי בהסכמת הצדדים, הצו הזמני הנ"ל יעמוד על כנו עד למתן החלטה אחרת או פסק דין בתיק העיקרי.

המשיבים 1, 3-5 :

המשיב 1 הגיש כתב תשובה מטעמו בגדרו הודה באמור בהמרצת הפתיחה, וכן נתן את הסכמתו לסעדים המתבקשים בה. המשיבים 3-4 לא הגישו תשובה להמרצת הפתיחה ולא הגישו בקשה לקביעת מועד דיון בה. המשיב 5 הגיש בקשה לסילוק על הסף של התובענה כנגדו ובה ציין, כי הוא יכבד כל צו או החלטה של בית המשפט.

ביום 11.4.16 ניתן פסק דין חלקי. פסק הדין החלקי הצהיר על בטלותה של עסקת המתנה שנערכה בין המשיב 1 לבין בניו המשיבים 3-4 שלפיה התחייב לכאורה המשיב 1 להעביר לבניו את כל זכויותיו במקרקעין. כמו כן הורה פסק הדין החלקי על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיבים 3-4. כן הורה פסק הדין החלקי על מחיקת התובענה ביחס לרשם המקרקעין וזאת נוכח הצהרתו, כי יכבד כל צו או החלטה של בית משפט.

תשובת המשיב 2:

לטענת המשיב 2 הוא רכש את המקרקעין ביום 20.12.15 בתמורה מלאה ובתום לב, ודווקא ההסכם שחתם המבקש עם המשיב 1 הוא זה שסותר את ההסכם שנחתם בינו לבין המשיב 1.

לטענתו, לא נקשרה בין המבקש לבין המשיב 1 כל עסקה מחייבת. עוד טען כי המבקש אוחז בהסכם מכר וייפוי כוח מזויפים ו/או כי העסקה בוטלה ו/או כי ההסכם הנטען נחתם במועד מאוחר יותר להסכם שנחתם בינו לבין המשיב 1 ו/או כי ההסכם עליו נסמך המבקש הינו מסמך למראית עין שאין לו תוקף מחייב.

לטענתו של המשיב 2, ככל שיתברר, כי המבקש רכש את המקרקעין לפני העסקה שנערכה בינו לבין המשיב 1, הרי שזכותו עדיפה על זכות המבקש. לטענתו, הוא רכש את המקרקעין בעסקה כשרה, וכי תמורת המקרקעין שולמה כפי שהוסכם בין הצדדים.

עוד טען, כי המבקש לא פעל כפי שרוכש מקרקעין סביר ונבון היה פועל, באופן שלא דאג לרישום הערת אזהרה בגין העסקה הנטענת והמוכחשת, ואף לא טרח לדווח על העסקה לרשויות המס בזמן הנכון. כן טען, כי בזמן שהוא ( המשיב 2) רכש את המקרקעין לא היה כל דיווח על עסקה שבין המבקש לבין המשיב 1 בעניין המקרקעין הנדונים, לא ברשויות המס ולא ברשם המקרקעין, וגם לא ברשם המשכונות.
בעצם התנהגותו זו גרם המבקש לתאונה המשפטית, והתנהגותו הינה חסרת תום כלפי המשיב 2, המזכה את משיב 2 בקבלת הקרקע, וכי תרופתו של המבקש הינה תביעה כספית כלפי המשיב 1.

המשיב 2 טען, כי בסמוך לאחר רכישתו את המקרקעין, הוא דיווח על העסקה לרשויות המס, שילם את המיסים החלים על העסקה, דאג לרשום הערת אזהרה לאחר שנרשם המשיב 1 במרשם כבעלים במקרקעין מכוח צו קיום צוואת אביו. לטענתו, הזמן שחלף בין העסקה הנטענת של המבקש (15.7.14), לבין מועד העסקה שבינו לבין המשיב 1 (20.12.15), הינו זמן ארוך ובכל אותו הזמן המבקש לא עשה את המינימום הדרוש ממנו כקונה סביר ובכך הכשילו.

המשיב 2 טען, כי משיקולי צדק יש להעדיפו על פני המבקש ו/או כי רוכש קרקע כדוגמת המבקש אינו יכול לזכות בעדיפות שמקנה לו סעיף 9 לחוק המקרקעין.

לטענתו, לא היתה מצדו של המבקש כל מניעות לרשום הערת אזהרה ו/או לדווח על העסקה לרשויות המס, וכי בהתנהגותו הוא הפר את חובת תום הלב בפרט כלפי המשיב 2, אשר עד לקבלת מסמכי התביעה, כלל לא ידע כלל על העסקה שבין המבקש לבין המשיב 1.

עוד טען המשיב 2, כי צו קיום צוואת אביו של המשיב 1 ניתן ביום 25.6.1998. לפיכך, לא היתה מניעה מצדו של המבקש לדאוג לרישום המקרקעין על שם המשיב 1 מכוח ירושתו, וכן לדאוג לרישום הערת אזהרה, מה גם שהמבקש לא דאג לדווח על העסקה לרשויות המס. עוד טען, כי המבקש הינו קרוב משפחתו של המשיב 1, והוא ידע היטב כי המשיב 1 ו/או אחיו נרשמו כבעלים בחלקות אחרות שירשו מאביהם והכל על סמך אותו צו קיום צוואה משנת 1998. לטענתו, לא היה כל סכסוך משפחתי שימנע את הרישום, ולאור העובדה, כי מדובר ברישום של צוואה שקוימה מזמן (16 שנים עובר לעסקה הנטענת).

לטענת המשיב 2, החובה לדווח על עסקה הינה בתוך 45 ימים מיום ביצועה. לטענתו, התנהגות המבקש שלא דאג לרישום הערת אזהרה ו/או לרישום משכון באם לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה ולא דיווח לרשויות המס הינה התנהגות חסרת תום לב ו/או תוך עצימת עיניים ו/או תוך זלזול במועדים שנקבעו ו/או רשלנות אשר גרמה לתאונה המשפטית ולעסקאות הסותרות.
לטענתו, הדיווח על העסקה נעשה אך ורק לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת המשיב 2. לפיכך, העסקה שנערכה בין המשיב 1 לבין המשיב 2 עדיפה על זו שנערכה בין המבקש לבין המשיב 1, ככל שיתברר כי היתה עסקה כזו וכי מדובר בהסכם תקף.

לחילופין טען המשיב 2, כי ככל שבית המשפט יחליט, כי עסקתו של המבקש גוברת, הרי שהתנהגות המבקש גרמה לו נזק רציני אותו הוא יהיה רשאי לדרוש, שהוא מחיר הקרקע לפי מחירה במועד הגשת התביעה לרבות הוצאות עו"ד והוצאות רישום.

חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט:

לאור טענת זיוף שהועלתה על ידי המשיב 2, הוגשה מטעמו חוות דעתה של הגרפולוגית הגב' פנינה אריאל. מנגד, מטעמו של המבקש הוגשה חוות דעתה של הגרפולוגית הגב' מלי קדוש. ביום 7.5.17 מונה כמומחה מוסכם מטעם הצדדים ובית המשפט, להשוואת כתבי יד וחתימות את גב' טל חגג – רוקח, וזאת על מנת להכריע כפי שהסכימו הצדדים בשאלה – האם החתימות המופיעות על הסכם המכר לתובע וייפוי הכוח לטובת התובע מיום 15.7.14, הינן חתימותיו של הנתבע 1, אם לאו. אל מסקנות חוות דעתה אדרש בהמשך פסק הדין.

חומר הראיות:
ראיות המבקש:
מטעם המבקש הוגש תצהירו של עו"ד עארף מסאלחה ( סומן ת/1 אשר ערך את הסכם המכר שבין המבקש למשיב 1, החתימם עליו וכן טיפל בעניינים הנלווים להסכם. לתצהירו הנ"ל צורפו הסכם המכר וייפוי הכוח מיום 15.7.14, אישור בדבר בקשה לרישום הערת אזהרה מיום 14.2.16, וכן אישור רשם המקרקעין בדבר רישום הערת אזהרה מיום 27.3.16. כמו כן הוגש מטעם המבקש מוצג ת/2 (אחד העמודים בטופס המש"ח נשוא עסקת המכר).
עוד הוגש מטעם המבקש תצהירו של עו"ד ניהאד חביבאללה ( סומן ת/3) בפניו חתם המשיב 1 על הסכמה למתן פסק דין כנגדו. כן הוגש תצהירו של המבקש בעצמו ( ת/4).

כמו כן הוגש מטעמו של המבקש תצהירו של עו"ד עו"ד עבדאלעזיז חביבאללה ( סומן ת/5), אשר טיפל ברישום צוואת אביו של המשיב 1. מטעמו של המבקש העיד גם המשיב 1, מר חוסיין תאופיק חביבאללה. כן הוגשו מוצגים ת/6-ת/8 שהינם מסמכים בכתב יד הנושאים כותרת " תצהיר" החתומים בידי המשיב 1. כן הוגש מטעמו של המבקש ייפוי כוח מיום 20.12.15 ( ת/9), וכן נסח רישום בגין המקרקעין ( ת/10). כן הוגשו מטעמו תעודה ממשרד הפנים בדבר בירור פרטים על נוסע ( ת/11-ת/12), וכן תעודת עובד ציבור של הגב' אורנית עיני אחראית משמרת בנתב"ג.

ראיות המשיב 2:

מטעם המשיב 2 הוגש הסכם חלוקה ועיבוד קרקע מיום 10.12.15 ( נ/1), כן הוגש כראיה תצהירו של המשיב 1 שניתן ביום 19.5.16 ( נ/2) במסגרתו הצהיר בין היתר, כי חתימותיו על גבי הסכם המכר וכן על מסמכים נוספים הינן מזויפות. כמו כן הוגשו תצהיריו של מר ואיל פרחאת חואיטה אחיו של המשיב 2 , ( נ/3, וכן נ/9) שהיה מעורב בעסקה. כמו כן הוגשו תצהיריו של עו"ד איברהים אבו ליל אשר טיפל בעסקה מטעם המשיב 2 ( סומן נ/4, וכן נ/7). כן הוגש טופס מש"ח מיום 20.12.15 ( נ/5). כן הוגשו תצהיריו של המשיב 2 בעצמו ( נ/6, נ/8).

כמו כן העידה בפניי המומחית שמונתה מטעמי הגב' טל חגג רוקח אשר חוות דעתה הוגשה וסומנה במש/1 ואשר התשובות לשאלות הבהרה שנשלחו אליה הוגשו וסומנו במש/2, ואשר דוגמאות החתימות שעמדו בפניה סומנו במש/3.

דיון והכרעה:

עסקינן במחלוקת שעניינה עסקאות נוגדות במקרקעין.

בטרם אדרש לסוגיית העסקאות הנוגדות במקרקעין נשוא התובענה, אבקש לסלק מדרכנו את טענת המשיב 2 ולפיה חתימות המשיב 1 על גבי הסכם המכר וייפוי הכוח מיום 15.7.14 שצורפו כנספחים ב' וג' להמרצת הפתיחה הינן מזויפות ( ראו סעיף 11 לכתב התשובה וכן פרוט' הדיון מיום 6.12.16). אציין, כי בעניין זה דן אני למעלה מן הצורך, שכן המשיב 2 זנח את טענתו האמורה משלא חזר עליה בסיכומיו.

(הערה מקדימה וכללית - כל ההדגשות בציטוטים שלהלן בקו, אינן במקור, אלא אם צוין אחרת).

בעניין הדרך להוכחת אותנטיות חתימה כלשהי כחתימתו של פלוני, נקבע בע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, מז(3) 240 (1993) כדלקמן:

"קיימות שלוש דרכים עיקריות שבהן ניתן להוכיח, כי חתימה כלשהי היא חתימתו של פלוני: האחת, באמצעות עדות ישירה – היינו, עדותו של החותם או של מי שהיה עד לחתימה [...] שנייה, באמצעות השוואת החתימה השנויה במחלוקת לחתימה הידועה כאמיתית, תוך התחקות אחרי נקודות הדמיון והשוני ביניהן [...] והשלישית, על-ידי עדותו של מי שמכיר היטב את כתב היד או החתימה השנויים במחלוקת ומעיד על מידת התאמתן למסמך שבדיון".

בענייננו הגישו הצדדים חוות דעת של מומחים להשוואת כתב יד ( מטעם המבקש – הגב' מלי קדוש ומטעם המשיב הגב' פנינה אריאלי). בהמשך, מונתה מטעמי ובהסכמת הצדדים ביום 7.5.17, המומחית להשוואת כתבי יד וחתימות הגב' טלי חגג – רוקח. לפיכך, מאחר והצדדים הסכימו על מינויה של זו, הרי שיש לראות את חוות הדעת שהוגשו מטעמם של הצדדים לעניין זה כאילו לא נתקבלו כראיה ( ראו תקנה 13( ג)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי – תשמ"ד, 1984).

בחוות דעתה ציינה המומחית, כי ערכה השוואה בין חתימות המשיב 1 אשר מתנוססות על גבי נספחי א' לחוות דעתה ( נספח א'-1 הסכם המכר המקורי שנבדק במשרדי רישום המקרקעין שהינו אותו הסכם מכר מצולם שבדקה במשרדי מיסוי מקרקעין נספח א' – 2, הסכם מכר מצולם שקיבלה מבאי כוח הצדדים ונספח א'- 3 ייפוי הכוח המצולם שנבדק במיסוי מקרקעין) לבין נספחי ב' לחוות דעתה הכוללים – הכתבה שנערכה למשיב 1, וכן דוגמאות חתימות של כתב ידו באקראי על מסמכים שונים.

לאחר ביצוע ההשוואה הנ"ל, קבעה המומחית בעמ' 7 לחוות דעתה, תחת הכותרת: "מסקנה", כדלקמן:

"לאור הממצאים הנ"ל הגעתי למסקנה שקיימת סבירות גבוהה שהחתימות שבמחלוקת נספחי א' הנ"ל בהסכמי המכר ויפוי הכוח, נכתבו ונחתמו על ידי כותב הדוגמאות ( נספחי ב'), מר חביבאללה חוסיין.
להלן סדר דרגות הזיהוי:
סבירות גבוהה ביותר בין 90% ל-100%.
סבירות גבוהה בין 80% ל – 90%.
סבירות בין 70% ל- 80%".

מסקנת המומחית הנ"ל אף לא נסתרה בחקירתה הנגדית. המומחית העידה בפניי, כי הגיעה למסקנה החתימות שבמחלוקת ( קרי על הסכם המכר ועל ייפוי הכוח נשוא התובענה) אכן נכתבו ונחתמו בסבירות גבוהה על ידי המשיב 1, ובמשך העידה, כי: "מדובר בחתימות שנחתמו בכתב ידו" (בעמ' 40, שורות 17-18). עוד העידה בפניי, כי הסיבה שהיא קבעה בחוות דעתה דרגת " סבירות גבוהה" ולא דרגת סבירות גבוהה ביותר" נובעת רק לאור זאת שלא קיבלה את כל מסמכי המקור ( בעמ' 40, שורות 28-31). כן העידה כי לו היו בפניה כל מסמכי המקור היתה מציינת את דרגת הסבירות הגבוהה ביותר ( בעמ' 40, שורות 30-31).

עוד קבעה המומחית בחוות דעתה, כי היא לא מצאה שוני בין חתימות הדוגמא בינן לבין עצמן, וכן בין חתימות המחלוקת בינן לבין עצמן, אלא נמצאו וריאציות טבעיות של הכותב ולא ניגודים ( עמ' 2 לחוות דעתה). אף מסקנות אלו של המומחית לא נסתרו בעדותה ( בעמ' 49 שורות 12-16).

מסקנותיה הנ"ל של המומחית מקובלות עליי ואני מאמצן.

זה המקום לציין, כי על אף שעדותו של חותם החתימה אכן יכולה לשמש כדרך נוספת להוכחת האוטנטיות של חתימתו, הרי שאיני יכול להסתמך על עדותו של המשיב 1 בעניין זה. המשיב 1 אמנם העיד מחד, כי חתימותיו על גבי מסמכים אלו ( הסכם המכר וייפוי הכוח מיום 15.7.14) הינן חתימותיו, ברם בהמשך הוא סתר את דבריו הנ"ל, עת אישר את חתימתו על גבי נ/2 (תצהירו מיום 19.5.16) ובו הצהיר בסעיף 8, כי חתימתו על גבי הסכם המכר מיום 15.7.14 הינה מזויפת.

לפיכך, מצאתי בעניין זה להסתמך על חוות דעתה של המומחית שהינה אחת הדרכים להוכחת חתימה של פלוני ( בהתחשב בכך שהיא קבעה רמת סבירות גבוהה של בין 80%-90% כאשר במשפט אזרחי מספיקה רמת הוכחה במשפט של למעלה מ- 50%).

לאור זאת, אני דוחה את טענת המשיב 2 בדבר היותן של החתימות על גבי הסכם המכר וייפוי הכוח מזויפות.

סוגיה נוספת אליה אתייחס בטרם אדרש לסוגיית העסקאות הנוגדות, הינה טענת המשיב 2, כי לא נקשרה כל עסקה מחייבת בין המבקש למשיב 1, או לפחות כי לא נוצרה כל עסקה ביניהם עובר למועד העסקה שבין המשיב 1 למשיב 2.
בעניין זה הפנה המשיב 2 בסיכומיו לשני הסכמי מכר שצורפו כנספחים לחוות דעתה של המומחית הגב' טל חגג קורח ( נספחים א'1 וא'2). לטענתו קיימת אי התאמה בין שני הסכמים אלו. כן טען בסיכומיו, כי עיון בהסכמי המכר הנ"ל מלמד , כי הם לא הביאו לכלל ביטוי את כלל ההסכמות שבין הצדדים. כך למשל עניין המשכנתא, על מי חל תשלום מס שבח, ענין תשלום המע"מ, ריבית שנתית וכיוצב' (ראו סעיף 39 לסיכומים). לטענתו, ההסכם חייב לבטא את כל ההסכמות בין הצדדים ואת אומד דעתם. בהעדר מסוימות לא נקשר ההסכם בין הצדדים, ועדותו של עו"ד מסאלחה ממנה עלה, כי מדובר בתוצאה של שימוש בשיטת העתק הדבר במשרדו, אינה מהווה מענה הולם לעניין זה.

עוד טען, כי אמנם עו"ד מסאלחה החתים את המבקש על ייפוי כוח, ברם ייפוי כוח זה מדבר על העברה בין המשיב 1 לבנו ולא בעניין המבקש. כן טען, כי אין הסבר מדוע נחתם ייפוי כוח נוסף ביום 20.4.16 שבו מונו עוה"ד עזאיזה ונוהד חביבאללה כמיופי כוח של המשיב 1 ומה היתה מטרתו, אם העסקה נחתמה ביום 15.7.14.
כן טען, כי התמורה נשוא ההסכמים אינה מתקבלת על הדעת לאור העובדה, כי המשיב 2 שילם כעבור שנתיים בגין אותן הזכויות סך של 64,000 ש"ח.

אין בידי לקבל את טענות המשיב 2 . בחינת הסכם המכר מלמדת, כי הפרטים המהותיים לכריתת ההסכם קיימים בו, לרבות זיהוי הנכס, התמורה, פרטים על הצדדים לעסקה, מהות העסקה, זמני תשלום, מה יעשה במצב של הפרה וכיוצב', ואין המדובר בהסכם המצוי בגבול המינימליסטי של פירוט וביסוס. מדובר בחוזה שלם גם אם הוא לא מושלם. לפיכך, אין בעובדה שכל הפרטים עליהם הצביע המשיב 2 אינם נמצאים, בכדי לאיין את תוקפו של ההסכם.

האמור לעיל נכון הוא גם ביחס לייפוי הכוח עליו מצביע המבקש 2, באשר כל הפרטים נשוא העסקה מופיעים בו ( לרבות שמות הצדדים ופרטיהם , פרטי הנכס וכיוצב'), ולמרות שצוין בו, כי מדובר במתנה של המשיב 1 לבנו, הרי שאני מקבל את עדותו של עו"ד עארף מסאלחה שערך אותו, כי את: "יפוי כוח הזה עשיתי אותו בהעתק הדבק מיפוי כוח בלתי חוזר שערכתי למבקש ואמא שלו, בו נתנה זכויות שלה במתנה לבנה. ..אני רואה ומבחין שבטעות לא תיקנתי בהתאם ( בעמ' 10, שורות 30-34). פשיטא, כי המבקש אינו בנו של המשיב 1 המוכר ולכן מקובלת עליי עדותו כי מדובר בטעות סופר , ביחוד עת כל הפרטים נשוא העסקה נמצאים בייפוי הכוח. לפיכך גם עניין זה אינו מאיין את תוקפה של העסקה.

גם את הנטען ביחס לגובה התמורה כי מדובר בסכום שאינו מתקבל על הדעת , אין בידי לקבל, באשר המשיב 2 לא הציג חוות דעת של שמאי על מנת ללמד על התמורה הנוהגת.

באשר להבדלים כאלה ואחרים נטענים שבין שני הסכמי המכר עליהם הצביע המשיב 2 בסיכומיו (הבדלים הקיימים בין ההסכם שסומן כנספח א'1 לחוות דעתה של המומחית, לבין ההסכם שסומן א'2 לחוות דעתה של המומחית), הרי שגם עניין זה לא מאיין מתוקפו של הסכם המכר. ההסכם נשוא המחלוקת שצורף לתובענה, הוא אך ההסכם שצורף כנספח א'1 לחוות דעת המומחית והינו אותו הסכם מכר מצולם שנבדק על ידי המומחית במיסוי מקרקעין ( ראו עמ' 3 סעיף ה' לחוות דעתה של המומחית), כאשר לגבי אותו נספח א' 2 צינה המומחית בחוות דעתה, כי היא קיבלה אותו מאת באי כוח הצדדים. לפיכך, משקבעה המומחית, כי המסמך שבמחלוקת ( הינו נספח א'1), הינו אותנטי והוא זה גם המסמך שהוגש למיסוי מקרקעין ושצולם על ידה , ממילא אין כל נפקות לטענה זו, מאחר והסכם ב'2 אינו ההסכם שצורף לתובענה, שהוגש לרשויות המס ושהיה במחלוקת. לאור האמור לעיל, הריני דוחה את טענת המשיב 2 כי לא התגבשה כל עסקה בין המבקש לבין המשיב 1, ולפחות לא נוצרה ביניהם כל עסקה עובר לעסקה שבין המשיב 1 למשיב 2.

עוד אציין, כי בסיכומיו הפנה המשיב 2 לעדותו של עו"ד עארף מסאלחה, ממנה עולה, כי למרות שידע האחרון על העסקה שבין המבקש למשיב 1 הוא לא היסס לערוך הסכם ייחוד קרקעות בין המשיב 1 לבין אחיו לרבות בנוגע למקרקעין הנדונים, עניין המעלה את הסבירות, כי לא התגבשה כל עסקה בין המבקש למשיב 1. ברי הוא כי גם עניין זה אינו תומך בטענות המבקש 2 . עריכת הסכם יחוד קרקעות על ידי עו"ד מסאלה כנטען, בו בזמן שידע על ההסכם שבין המבקש למשיב 1, אינה מובילה למסקנה הנטענת על ידי המשיב 2, אלא לכל היותר, כי מדובר בטענה היכולה לעמוד למבקש עצמו בעניין עסקה מאוחרת נוגדת שנעשתה במקרקעין הנדונים כל פי צד נוסף.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענות המשיב 2, כי לא נקשרה כל עסקה מחייבת בין המבקש למשיב 1, או לפחות כי לא נוצרה כל עסקה ביניהם עובר למועד העסקה שבין המשיב 1 למשיב 2.

מכאן להכרעה בדבר העסקה הגוברת.

עסקאות נוגדות במקרקעין:
המסגרת הנורמטיבית:

סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 ( להלן:"החוק") שכותרתו: "עסקאות נוגדות" קובע כדלקמן:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

בהתאם לסעיף הנ"ל כאשר מדובר בהתחייבויות סותרות למכירת זכות במקרקעין עדיפה ככלל זכותו של הרוכש הראשון בזמן. אולם, זכותו של הרוכש השני בזמן תגבר אם יוכח, כי פעל בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום בלשכת הרישום ( לעניין החלת סעיף 9 לחוק המקרקעין לגבי נכס שאינו רשום על שם המוכר כבעניינו - ראו ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003) (להלן: - "עניין גנז").

באשר לדרישת תום הלב הנדרשת מהרוכש המאוחר בזמן, הרי שקיימת דרישה לתום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום לב הסובייקטיבי נבחנת ידיעת הרוכש השני על העסקה הראשונה בעת עריכת העסקה השנייה. בפסיקה נקבע, כי אין הכרח שקונה השני בזמן ידע בפועל על העסקה הראשונה ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של העסקה הראשונה על מנת לקבוע כי קיים חוסר תום לב מצדו . בבחינת תום הלב האובייקטיבי נדרש לבחון האם הרוכש השני בדק את פנקסי המקרקעין או את מצב החזקה במקרקעין עובר להתקשרותו בעסקה ( ראו גם ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (פורסם בנבו, 14.04.2010, פסקה 9).

בפרשת גנז הנ"ל נקבע חריג לסעיף 9 הנ"ל. נקבע, כי אי רישום של הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון יכול להיחשב עקרונית כהפרת חובת תום הלב, ולהביא לשלילת עדיפותו על פני הרוכש השני, על אף ששני לא השלים את העסקה שלו ברישום. הטעם המרכזי לכך הוא, כי רישום הערת אזהרה הוא אמצעי פשוט זול, קל ונוח למנוע את העסקה המאוחרת בזמן ואת ה"תאונה המשפטית". עם זאת בחינת תום ליבו של הרוכש הראשון כלפי השני תידרש רק במקום בו היה הרוכש השני תם לב לאורך כל שלבי העסקה. אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הראשון בזמן כדי להקנות לו עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל למצב של עסקאות נוגדות ( ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף נ' עזבון המנוח לחאם ( מיום 27.2.14)).

עוד נקבע, כי לא בכל מקרה של אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון בזמן יהווה הדבר חוסר תום לב מצדו כלפי הרוכש השני. במקום שבו ניתן לקבוע, כי הרוכש הראשון עשה כל שלאל ידו כדי לרשום את זכותו בספרי מרשם המקרקעין, או כאשר אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של הרוכש הראשון למשל במקרה שבו לא ניתן באופן אובייקטיבי לרשום הערת אזהרה, הרי שלא יחול אותו חריג הנ"ל וזכותו של הרוכש הראשון תיוותר עדיפה על זכותו של הרוכש השני. (ראו עניין עפיף הנ"ל).

מן הכלל אל הפרט:

בענייננו אין מחלוקת כי שתי העסקאות לא נסתיימו ברישום. לפיכך חלה לכאורה הרישא של סעיף 9 לחוק, הקובעת כי הרוכש הראשון, שהינו המבקש - גובר.

עם זאת כפי שציינתי לעיל הלכת גנז קובעת חריג לכלל האמור. הלכת גנז מבוססת על עקרון תום הלב ולא על עצם ההסתמכות של הקונה השני. ככל שניתן לקבוע, כי הקונה הראשון עשה כל שלאל ידו על מנת למנוע את התאונה המשפטית אך זו התרחשה בסופו של דבר באופן שפגע באינטרס ההסתמכות של הקונה השני, וכן כי לא ניתן באופן אובייקטיבי לרשום הערת אזהרה הרי שהלכת גנז לא תחול על המקרה והמבקש שהינו הקונה הראשון בזמן לא יאבד את העדיפות המוקנית לו.

בעניין זה טען המבקש בהמרצת הפתיחה, כי הוא פעל כל הדרך בתום לב, וכי לא חל כל עיכוב ברישום הערת אזהרה לטובתו. לטענתו נמנע ממנו לרשום הערת אזהרה לטובתו, כל זמן שמשיב 1 לא נרשם כבעל הזכויות במרשם מכוח צוואת אביו .

אכן אין מחלוקת, כי המשיב 1 שהינו המוכר נרשם כבעלים של המקרקעין אך ביום 15.3.16 מכוח צוואת אביו ( ראו גם ת/10) והשאלה הנשאלת היא - האם עובר למועד הנ"ל אכן היתה מבחינתו של המבקש מניעה אובייקטיבית לרישום הערת אזהרה כנטען על ידי המבקש?

בתצהירו הצהיר המבקש, כי עוד בשלב המו"מ נשוא הסכם המכר הודיע לו המשיב 1, כי בשל רצון אחיו האחרים ובני דודיו לטפל בעניין הירושה ולהגיע להסכמות ייתכן ויתעכב עניין רישומו כבעלים בחלקה וזאת עד לא יאוחר מ- 90 ימים מהיום החתימה על ההסכם. כך גם הבהיר לו עו"ד עארף מסאלחה ( ראו סעיף 8 לת/4), ועניין זה אף צוין בהסכם המכר. עוד הצהיר, כי במועדים שונים לאחר החתימה על ההסכם הוא בירר הן בלשכת הטאבו והן אצל עו"ד עבדאלעזיז שטיפל בעניין צווי הירושה והרישום את דבר רישומו של המשיב 1 כבעלים, אלא שהושב לו כי עניין זה נמצא בשלבים מתקדמים, וכי העיכוב נובע ממחלוקות כאלה ואחרות בין היורשים ובני קרובי משפחתם ( סעיף 10 ל-ת/4).

המבקש אף ציין, כי הגיש ביום 14.2.16 בקשה לרישום הערת אזהרה וזו סורבה. יחד עם זאת מלבד גוש וחלקה שתואמים לגוש וחלקה נשוא המחלוקת דנן, איני רואה בבקשה זו פרטים מזהים אחרים הקושרים אותה אל המבקש ( שמו של המבקש לא מופיע על גבי הבקשה, ועו"ד שהגיש את הבקשה אינו עוה"ד שייצג את המבקש בעסקה בעצמה ולא במסגרת התיק דנן). משכך ראיה זו אינה יכולה לסייע למבקש.

עמדת המבקש הנ"ל כפי שהוצגה בתצהירו , אף נתמכה בעדותו של עו"ד עזיז חביבאללה שטיפל ברישום הזכויות מכוח הצוואה, עת הסביר בעדותו מדוע עוכב הליך הרישום של הצוואה, כדלקמן ( בעמ' 107 שורות 17-26):
" בשנת 2014, 2015 שהופיעו היורשים של תאופיק חוסיין חביבאללה...הסברתי להם שצריך לרשום את כל החלקות שלהם. הסברתי להם שצריך לרשום את הירושה בהתאם לחלוקת עיזבון אם יש הסכם כללי ביניהם לגבי כל החלקות...יש להם יותר מ- 14 חלקות. תחילה אמרו כן ואחר כך אני התחלתי לנסח הסכם בהתאם אז התחיל הוויכוח ביניהם, התחילו הבעיות, הסכסוכים לגבי חלקות מסוימות, לגבי חלקות מגורים וכך נתקענו עד שרשמתי את הירושה כללי. משלא הגיעו להסכם חלוקת עיזבון, נתנו לי הוראה לרשום את הצוואה כללית. כל החלקות שווה ביניהם וכך עשיתי.
ש. שאתה אומר " נתקענו" יכול לגלות כמה זמן?
ת. מ- 2014 ועד היום גם. ניסחתי הסכם חלוקת עיזבון כמה פעמים וכל פעם יש מחלוקת לגבי חלקה מסוימת, יש חלקה שאין הסכם אז עד היום".

עוד העיד בפניי עו"ד עזיז חביבאללה, כי שמו של המנוח – המוריש הופיע בנסחים קודמים ללא תעודת זהות ורשום לפי הסדר משנת 1943. ( בעמ' 108, שורו 1-4). וכן העיד, כי בגלל שהיתה חסרה תעודת הזהות של המוריש אז צריך לקבל את אישור ראש המועצה או ראש המועצה לזיהוי, כאשר לאחר היה צורך להפקיד את התיק. בזמן ההפקדה צריך להמתין קודם לזיהוי של תעודת הזיהוי של כל החלקות ( מאחר ומדובר בהרבה חלקות) על ידי הרשם, מר אסף קוריס. לאחר שניתן אישור הזיהוי מתחילים ברישום הביצוע. עוד העיד, כי מאחר ומדובר בהרבה יורשים וחלקות אז עניין זה לוקח 3-4 חודשים לפחות ( בעמ' 36, שורות 15-22). עוד העיד, כי לאחר שהיורשים הגיעו אליו ואמרו לו שהם לא מגיעים להסכמות לקח לו פרק זמן של שלושה חודשים בערך עניין הרישום (בעמ' 108, שורות 21-22). עו"ד עבד חביבאללה אף הצהיר בתצהירו, כי המבקש התייצב לא אחת במשרדו וביקש לברר את שלבי הטיפול ברישום נכסי עיזבון במטרה לאפשר לו את רישום הנכס שרכש מאת המשיב 1 ( ראו סעיף 8 לתצהירו, שסומן ת/5).

מדובר בעדות התומכת בגרסת המבקש שלא נסתרה . עם זאת איני נסמך רק על תצהירו של המבקש שלא נסתר, ועל עדותו של עו"ד עזיז חביבאלה על מנת לקבל את גרסת המבקש בעניין המניעות כאמור, אלא גם על התנהלות המשיב 2, כפי שתפרט להלן.

המשיב 2 טען, כי צו קיום צוואת אביו של המשיב 1 ניתן כבר בשנת 1998 ומשכך לא היתה מבחינתו של המבקש כל מניעה לדאוג לרישום המשיב 1 מכוח ירושתו ולדאוג לרשום הערת אזהרה ומשכך יש לדחות את טענת המבקש לעניין מניעותו כאמור. לכאורה, מדובר בטענה הגיונית. שהרי מאחר וצו קיום הצוואה ניתן עוד בשנת 1998, הרי שהיה ניתן בד בבד עם הגשת הבקשה לרישום הערת אזהרה מצדו של המבקש להמציא לרשם גם את אותו צו קיום צוואה.

אלא שבחינת התנהלות המשיב 2 עצמו כפי שאראה להלן, דווקא תומכת בטענות המבקש ומקעקעת את גרסת המשיב 2 בעניין זה. עו"ד אבו ליל העיד בפניי, כי הוא בדרך כלל נוהג לעשות הסכם ואז לרוץ ולרשום הערת אזהרה ( בעמ' 76, שורות 9-10). כן העיד, כי 90 אחוז מהעבודה שלו היא ביצוע עסקאות ( בעמ' 74, שורה 11). כן הצהיר ( בסעיף 4 לנ/4), כי עובר לחתימה על ההסכם ( העסקה השנייה) הוא בדק את מצב הזכויות בחלקה והוא אף פנה לבית המשפט המחוזי בנצרת ( במסגרת תיק עיזבונות מס' 452/98), וקיבל עותק מאושר של הצוואה.
כן הצהיר ( בסעיף 6 לת/5), כי המשיב 1 אף חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתו בעניין העברת הזכויות במקרקעין של שמו של המשיב 2 , ובסיכומיו טען המשיב 2, כי פעולה של רישום צו קיום צוואה הינה פעולה פשוטה אשר נעשית מיידית ( בסעיף 25 לסיכומים).

משכך, לו טענתו המשיב 2 נכונה, הרי שגם מבחינתו לא היתה כל מניעה לרשום הערת אזהרה במועד שלאחר ביצוע העסקה ואף ביום שלמחרת, אלא שהוא בחר משום מה שלא לעשות כן.

ונשאלת השאלה, מדוע המתין עו"ד אבוליל פרק זמן של כ- 3 חודשים ממועד החתימה על ההסכם ( ביום 20.12.15) ועד שרשם הערת אזהרה לטובתו ביום 17.3.16? ומדוע המתין לעו"ד עבדאלעזיז על מנת שיטפל בענייני הירושה ולא הוא פעל בעניין זה, ולא אצה רצה לו הדרך גם במקרה דנן בייחוד כש – 90% מהע בודה שלו היא ביצוע עסקאות? למה הזדרז עו"ד אבו ליל לרשום הערת אזהרה יומיים בלבד לאחר שנרשמו הזכויות של המוכר ע"י עוה"ד עזיז חביבאללה , אך לא הזדרז לרושמה יומיים לאחר החתימה על ההסכם (בכפוף לרישום הצוואה באופן מיידי)?

עו"ד אבו ליל נשאל בעניין זה, והשיב כדלקמן ( בעמ' 72, שורות 28-35, ובעמ' 73 שורות 3-6):
"האם תוכל להבהיר לי למה לא הלכת ורשמת את הצו הנ"ל אצל רשם המקרקעין לפני שעשית את העסקה או בד בבד עם רישום העסקה או לפחות עם רישום הערת אזהרה.
ת. ...המוכר אמר לי שיש עוד עורך דין אחר בשם חביבאללה עבד אל עזיז שהוא מטפל בענייני הירושה והוא התחיל לרשום כפי שהבנתי ובגלל כך אני לא רציתי להיכנס מאחר ויש עוד מישהו מטפל בהם,...אחרי הרישום בדיוק אני פעלתי ורשמתי הערת אזהרה.
...
ש. הוא אמר לך למה הוא מתעכב ברישום?
ת. לא.
...
ש.הוא אמר לך שיש הצעה להסכם חלוקת עיזבון לרשום את זה מכוח חלוקת עיזבון.
ת. זה משהו פנימי, אני לא נכנס אליו".

ברי הוא, כי תשובתו זו הנ"ל אינה יכולה להתיישב עם עדותו הקודמת (לפיה הוא נוהג לרוץ בעניין של רישום הערת אזהרה) ולאור העובדה שהיה בידו ייפוי כוח וצו קיום צוואה. עדותו האחרונה מתיישבת יותר עם גירסת התובע כי העיכוב ברישום הערת האזהרה לא נבע מרשלנות אלא ממניעים אובייקטיביים.

לאמור התנהלותו של המשיב 2 הנ"ל מחזקת את המסקנה, כי אכן היתה מניעות לרשום את צו הקיום צוואה באופן " מיידי" כגרסת המבקש.

לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי אכן היתה מניעות לרשום הערת אזהרה בסמוך למועד שבו בוצעה העסקה הראשונה. גרסה זו נתמכת בעדותו של עו"ד עבדאלעזיז ואף נתמכת בהתנהלות המשיב 2 עת לא רץ לרשום הערת אזהרה מיד ובסמוך לביצוע העסקה השנייה כפי שהינו רגיל לעשות זאת, אלא המתין פרק זמן של כ- 3 חודשים כאמור.

בנסיבות דלעיל, עת היה צריך לבצע נוהל זיהוי בחלקות רבות וכן בנסיבות בהן היתה מחלוקת בין היורשים בעניין תוך ניסיון להגיע להסכם חלוקת עיזבון הרי שאיני רואה בשיהוי זה כשיהוי הנגוע בחוסר תום לב. זה המקום לציין, כי אמנם המשיב 2 צרף את נ/10 שהינה בקשה לרישום צו קיום צוואה שהוגשה על ידי עו"ד עזיז חביבאללה ביום 5.3.16 ואושרה לאחר 10 ימים (על מנת לסתור לכאורה את גרסתו של המבקש לעניין פרק הזמן לרישום הזכויות), אלא שאין בראיה זו כדי לשנות מעמדתי. ראיה זו אינה מתחשבת בקשיים שעלו בנוגע לרישום בעניין דנן , כגון- שאלת פרק הזמן הדרוש לזיהוי הבעלים, וכן לעניין המחלוקת שבין היורשים, שאלות המתבקשות לאור העובדה כי עו"ד אבו ליל נמנע מלרשום לרשום את הזכות מכוח הצו באופן מיידי וכיוצב'.

לפיכך, סבורני כי אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של המבקש, ולפיכך אין תחולה לחריג של הלכת גנז.

הטענה כי העסקה השנייה הינה עסקה פקטיבית:

טעם נוסף לכך שהעסקה הראשונה גוברת על העסקה השנייה נעוץ בכך, כי גרסתם של המשיב 2 ושל עדיו בכל הקשור למועד החתימה על ההסכם השני ( לרבות מסמכי הדיווח לרשויות המס וייפוי הכוח) נסתרו, ונתקבלה המסקנה כי מדובר בעסקה פקטיבית.

בכתב התשובה מטעמו טען המשיב 2, כי העסקה עם המשיב 1 נערכה ביום 20.12.15. המשיב 2 אף צרף לכתב התשובה את תצהירו של עו"ד אברהים אבו ליל, אשר טיפל בעסקת המכר שבין המשיב 1 למשיב 2, ומתצהירו עלו בסעיף 6 הדברים הבאים:

"לאחר בדיקת מצב המקרקעין, חתמו ביום 20.12.15 המשיב 1 ו- 2 על הסכם המכר במשרדי, וזאת לאחר שהמשיב 2 שילם את התמורה, כמו כן הם חתמו על מסמכי הדיווח לרשויות המס, ועל מסמכים נוספים לרישום הערת אזהרה, ובתוך כך, ייפוי כוח בלתי חוזר".

עו"ד אבו ליל אף העיד בפניי אודות עניין זה כדלקמן:
"ש. ומתי ההסכם נחתם.
ת. ב – 20/12/15.
ש. אתה בטוח בזה.
ת.כן.
ש. למה אתה בטוח?
ת. כי אני עשיתי את העסקה הזו ואני זוכר.
ש. אתה זוכר מה עשית באותו יום של 20/12/15.
ת. כן.
ש. מה אתה זוכר?
ת. הגיעו אליי.
ש. מי הגיע?
ת. המוכר והקונה. המוכר היה מר חוסיין חביבאללה והקונה היה ויסאם חואיטה ואחיו. זה היה בצהריים כפי שאני זוכר".

כמו כן המשיב 2 בעצמו אף הצהיר ( בסעיף 11 לתצהיר שסומן נ/6), את הדברים הבאים:

"חתמתי ביום 20.12.15 יחד עם המשיב 1 עם הסכם המכר לאחר ששילמתי לו את התמורה, וזאת במשרדו של עוה"ד איברהים אבו ליל, שם חתמנו בנוסף על חוזה הרכישה גם על מסמכי הדיווח לרשויות המס, ועל מסמכים לרישום הערת אזהרה, ובתוך כך, ייפויי כוח בלתי חוזר".

(וכן ראו גם סעיף 7 לתצהיר אחיו של המשיב 2, מר ואיל חואיטה סומן נ/3).

עם זאת, לאחר שסיימו הצדדים להביא את ראיותיהם בתיק ולאחר שניתנה החלטה בעניין הגשת סיכומים בכתב, הגיש המבקש בקשה בהולה למתן צו שיופנה למשרד הפנים ויאפשר לו לקבל מידע לנוסע ביחס למשיב 2 בגין חודש 12/2015. בבקשתו טען המבקש, כי נתקבל אצלו באקראי מידע מוצק, כי בתאריך 20.12.15 המשיב 2 כלל לא היה בארץ, אלא שהה בחו"ל, וזאת בניגוד לאמור בתצהירו ולאמור בתצהיריהם של העדים מטעמו.

לאחר שנעתרתי לבקשתו של המבקש כאמור, המציא המבקש לתיק בית המשפט " תעודת בירור פרטים על נוסע", שהנפיק משרד הפנים ( סומנה ת/12 מקור), וממנה עלה, כי בין המועדים 17.12.15 ל – 21.12.15 המשיב 2 כלל לא היה בארץ, וזאת בניגוד לנטען בתצהירו ובתצהיר העדים מטעמו וכן בניגוד לעדותם בפניי בבית המשפט.

משהוצגה הראיה הנ"ל, עבר נטל השכנוע בעניין זה אל שכמו של המשיב 2 על מנת להראות כפועל יוצא, כי העסקה השנייה הינה עסקה אמיתית. אלא שהמשיב 2 לא הצליח להראות כי מדובר בעסקה אמתית, וטענותיו בעניין זה נסתרו.

לאחר שהוגשה הראייה הנ"ל, שינה המשיב 2 את גרסתו בעניין מועד החתימה על מסמכי העסקה והוא הגיש תצהירים מתוקנים בהתאם –שלו, של אחיו – ואיל פרחאת חואיטה, ושל עו"ד אברהים אבו ליל ( סומנו נ/7, נ/8 ו-נ9). מתצהירים אלו עולה, כי המוכר שהינו המשיב 1 חתם על מסמכי העסקה ביום 20.12.15, ואילו הקונה המשיב 2 חתם על המסמכים ביום שלמחרת, קרי יום 21.12.15, כאשר גם אחיו של המשיב 2 היה עמו במועד זה ( ראו סעיפים 4-5 לנ/8, סעיפים 2-3 לנ/9, וסעיף 4 לנ/9).

כמו כן, במהלך ישיבה ההוכחות הנוספת שנקבעה לבירור ענין זה (ישיבה מיום 27.6.18) העיד עו"ד אברהים אבו ליל, כי חתימת הקונה, קרי של המשיב 2, היתה: "יום למחרת מתאריך שמצוין בהסכם... לקראת הצהריים " ( בעמ' 95, שורות 23-24). בנוסף, אחיו של המבקש מר ואיל פרחאת חואיטה העיד בפניי: "מה שזכור לי, שחזר, אנחנו אחרי יום היינו אצל העורך דין בצהריים" (בעמ' 102, שורות 5-6).

לאור זאת עלה לכאורה, כי המשיב 2 חתם על ההסכם ביום 21.12.15 בשעות הצהריים.

אלא שגם גרסה זו נסתרה. המשיב 2 העיד באותה הישיבה, כי הוא שב לארץ (בלילה שבין 20.12.15 ל- 21.12.15) : "בלילה, אולי בשעה 23:00, 24:00, לא זוכר בדיוק" ( בעמ' 98, שורות 13-14) וכן העיד בהמשך, כי הוא בטוח שחזר בלילה, כי: "בחזרה בכיכר של כפר משהד היה מחסום, זה היה בלילה ואמרו לי לעמוד בצד" ( באותו עמ' שורה 20).

לא זו בלבד, מאחר והתעודה שהומצאה על ידי משרד הפנים לא כללה את שעת הכניסה של המשיב 2 לארץ, ולאור העדויות שנשמעו מהן עלה כאמור, כי המשיב 2 התייצב אצל עו"ד אברהים אבו ליל ביום שלמחרת בשעות הצהריים, ביקש המבקש במעמד דיון ההוכחות הנ"ל, כי בית המשפט יתן צו המופנה למשטרת ההגירה בנתב"ג על מנת לברר את שעת הכניסה המדוייקת לארץ (ביום 21.12.15), בקשה שנעתרתי לה עוד במועד הדיון הנ"ל.

ביום 15.7.18 המציא ב"כ המבקש תעודת עובד ציבור מאת של הגב' אורית עיני מאת רשות האוכלוסין וההגירה ( סומנה ת/13) וממנה עולה, כי המשיב נכנס לישראל ביום 21.12.15 בשעה 23:09 . המשיב 2 ויתר על האפשרות לחקור את עובד הציבור הנ"ל ובכך קיבל את תוכנה של הראיה. תוכנה של ראיה זו סותר גם את גרסת המשיב 2 כפי שהובאה בתצהירים המתוקנים ובעדויות שנשמעו, ולפיה המשיב 2 חתם על ההסכם ביום שלמחרת (21.12.15) בשעות הצהריים.

לאור האמור לעיל מצאתי, כי המשיב 2 לא הוכיח את גרסתו הנטענת בכתב התשובה מטעמו, קרי שהוא חתם על ההסכם ועל המסמכים הנלווים לו ביום 20.12.15 ו/או ביום 21.12.15 בשעות הצהריים ( הגרסה המאוחרת), ולמעשה כל עדויותיהם של העדים מטעמו כולל האמור בתצהירו שלו נסתרו, כך שנמצאו כלא אמינות בעיניי. לפיכך, מתקבל הרושם, כי מדובר בעסקה פיקטיבית, ולא בעסקה אמיתית וגם מהטעם הזה מצאתי לדחות את טענות המשיב 2, ולקבל את התביעה.

בסיכומיו המשלימים טען המשיב 2 לעניין זה כי אין לייחס חשיבות מרובה לאי דיוק בעדותו של משיב 2 לגבי מועד חתימתו על הסכם המכר, מאחר ומטבע הדברים אנשים אינם יכולים לזכור את כל הדברים משראו אותם כלא חשובים. אין בידי לקבל זאת. השתלשלות העניינים הנ"ל מעלה, כי " אי הדיוק" אותו מכנה המשיב 2 הינו מוטיב חוזר לא רק בעדותו של המשיב 2 עצמו אלא גם בעדות עדיו האחרים. בנוסף, מדובר בסוגיה ספציפית ( של מועד החתימה על העסקה) בה ניתנה למשיב 2 ואף לעדיו הנוספים ההזדמנות נוספת להיזכר בה, כאשר הם הגישו תצהירים מתוקנים ושינו בהם את גרסתם, כאשר המשיב 2 בתצהירו המתוקן השתמש במילים: "לאחר אימוץ זכרוני". עם זאת, בצר לו, משנסתרה אף גרסה זו בחר לנמק את שארע לו בטענות אלו.

עניין העדויות הסותרות כאמור, משליך אף על מהימנות הטענה בדבר התמורה ששולמה על ידי המשיב 2 , הן ביחס למועד תשלומה והן ביחס לתשלומה בכלל. כעולה מתצהירים עדים אלו שולמה תמורה במועד 20.12.15 או לפי הגרסה המתוקנת ביום 21.12.15 ברם גרסאות אלו נסתרו. האמור לעיל נכון גם באשר לתשלום בפועל, לאור העובדה, כי גרסתם של עדים אלו נסתרה כאמור, ולא סופקה כל ראיה אובייקטיבית חיצונית ללמד אחרת, בפרט כאשר המשיב 1 העיד כי התמורה נשוא העסקה השניה לא שולמה לו במלואה. משכך, גם תנאי זה ( תשלום התמורה) לא הוכח בפניי, וכפועל יוצא איני רואה כל מקום לדון בטענות המשיב 2 כי נזקו ( שעומד לכאורה על סך של 64,000 ₪) גדול יותר מנזקו של המבקש (36,000 ₪), כך שעדיף לבטל את העסקה של המבקש.

גם בחינת תום הלב הנדרש מהמשיב 2 מעלה כי יש להעדיף את העסקה של המבקש. עו"ד אבו ליל הצהיר אמנם, כי הוא בדק את מצב הזכויות בחלקה אצל רשויות המס, וכן אצל רשם המשכונות, ברם לא הובא בפניי כל זיק של ראיה באשר לכך. לא זו בלבד, גם בעניין זה עדותו של עו"ד אבו ליל נמצאה בלתי מהימנה עליי. בניגוד לתצהירו, העיד עו"ד אבו ליל, כי הוא לא הלך למשרד רשם המשכונות ( בעמ' 72, שורות 7-8). כאשר נשאל האם יש בידו מסמכים כלשהם המעידים כי פנה לרשם המשכונות, או ללשכת הטאבו או ללשכת רישום המקרקעין העיד כדלקמן ( בעמ' 72, שורות 10-14):

"לא אין עליי. לא צירפתי את המסמכים האלה כי לא נראה לי שזה חשוב".

לא למותר להעיר, כי עו"ד אבו ליל אף לא המציא מסמכים אלו בשלב מאוחר יותר, הגם שהיה בידו פרק זמן ארוך לעשות זאת, הן במסגרת תצהירו המתוקן והן במהלך עדותו הנוספת.

עדותו של עו"ד אבו ליל הנ"ל, אך חיזקה את הרושם בעיניי, כי מדובר בטענות בעלמא. מדובר במסמכים בעלי חשיבות רבה לאור העומד על הפרק שהינו מחלוקת בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין, כאשר העד הנ"ל הינו עו"ד האמור להיות בקיא, לפי עדותו, בענייני החוק ובפרט בענייני עסקאות המכר ( ראו עדותו בעמ' 74, שורות 11-12: "90 אחוז מהעבודה שלי במשרד היא עסקאות..."), ומשכך תשובה כגון – "זה לא נראה לי שזה חשוב" כשהמצב המשפטי ידוע כדבעי לעד זה אך פגמה במשקלה של עדותו. לאור זאת ולאור הסתירות הנוספות שהתגלו בעדותו של עד זה הרי שעדותו נמצאה בלתי אמינה בעיני.

כן האמור הוא גם ביחס לבדיקת החזקה במקרקעין, לאור תצהירו של המבקש, כי הוא תפס חזקה בממכר ומחזיק אותו עד עצם היום הזה ( סעיף 9 לתצהירו). אמנם בחקירתו העיד מר ואיל חואיטה ( אחיו של המבקש 2), כי יצא לשטח לבדוק את המקרקעין, ברם הוא העיד, כי הוא לא בדק את החלק המסוים הנמכר ( בעמ' 64, שורות 23-25).

לאור האמור לעיל, לא הוכח בפני ע"י המשיב 2, תום הלב האובייקטיבי. באשר לחוסר תום לב סובייקטיבי, לא מצאתי, כי הידיעה הכללית בכפר עין מאהל על מכירת מקרקעין מצביעה על ידיעתו הסובייקטיבית של המשיב 2, כנטען על ידי המבקש, וכן לא מצאתי לקבל את טענות המבקש באשר להסתברות כי קרובים כאלו ואחרים של המשיב 2 ידעו על העסקה ומשכך גם ידע עליה המשיב 2, בזמן שקרובים אלו לא הובאו לעדות על מנת לבסס את אותה הסתברות.

יחד עם זאת, מאחר ונדרשים בבחינת יסוד תום הלב שני אלמנטים ( אובייקטיבי וסובייקטיבי), כאשר מצאתי כי האלמנט האובייקטיבי לא התקיים בענייננו, הרי שלא מתקיימת חובת תום הלב של הרוכש השני. לפיכך, ככל שהרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה בזמן על ידי הקונה הראשון ( קל וחומר עניין הדיווח למיסוי מקרקעין) כדי להקנות לו עדיפות (וראה עניין עפיף, פסקה 13).

לאור האמור לעיל, אני קובע כי לא חל החריג של הלכת גנז, והעסקה של המבקש היא הגוברת בהתאם לכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין . בסיכומיו זנח המשיב 2 את טענתו, כי משיקולי צדק יש להעדיפו על פני המבקש, משכך לא ראיתי מקום להתייחס לכך.

סוף דבר:

המרצת הפתיחה מתקבלת. אני קובע, כי זכות המבקש, להירשם כבעלי זכות שרכש מאת המשיב 1 עדיפה על זו של המשיב 2.
המשיב 2 ישלם למבקש הוצאות הבקשה (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 15,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ט חשוון תשע"ט, 28 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.