הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ה"פ 35134-08-17

לפני כבוד השופט ערפאת טאהא

התובעים בתיק 35134-08-17

התובע בתיק 12808-08-17

  1. מהא פלאח דניאל ת.ז. XXXXX191
  2. איהאב בולוס דניאל 065914855

.3 עזבון המנוח ראמי בולוס דניאל ז"ל ת.ז. XXXXXX655
באמצעות שני הוריו (עפ"י צו ירושה)
בולוס סלים דניאל ת.ז. XXXXXX107
סוזאן דניאל 035208131
ע"י ב"כ עוה"ד מישל עון

רימון שליאן ת.ז. XXXXXX023
ע"י ב"כ עוה"ד אדואר חאפי

נגד

הנתבעים בתיק 35134-08-17

הנתבעים בתיק 12808-08-17
1. גוני סלים דניאל ת.ז. XXXXXX271
ע"י עו"ד הישאם הוארי

2. אחמד שתיוי ת.ז. XXXXXX202
ע"י ב"כ עוה"ד חגי אורגד ואח'

  1. נביל סלים דניאל – ניתן נגדו פס"ד
  2. פהים סלים דניאל – ניתן נגדו פס"ד
  3. מהא פלאח דניאל ת.ז. XXXXX191
  4. גוני סלים דניאל ת.ז. XXXXXX271

ע"י ב"כ עוה"ד הווארי
5. איהאב בולוס דניאל 065914855
6. המנוח ראמי בולוס דניאל ז"ל ת.ז. XXXXXX655
7. בולוס סלים דניאל ת.ז. XXXXXX107
8. פהד סלים דניאל ז"ל ת.ז. XXXXX170
הנתבעים 3,5,6,7 ע"י ב"כ עוה"ד עון
9. אחמד שתיוי ת.ז. XXXXXX202
ע"י ב"כ עוה"ד חגי אורגד ואח'

פסק דין

במוקד המחלוקת שלפניי, מצויה חלקה 56 בגוש 16535 בנצרת ( להלן: "חלקה 56"), אשר חלק ממנה נכלל בעיזבונם של המנוחים פיירוז שפעמרי ( להלן: "פיירוז") וסלים דניאל ( להלן: "סלים"), ואשר בנוגע אליה פרץ סכסוך בין יורשי המנוחים פיירוז וסלים לבין צדדי ג', רימון שליאן ואחמד שתיווי הטוענים כל אחד מהם לזכויות בחלקה 56, ובפרט טענות לעסקאות נוגדות במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ( להלן: "חוק המקרקעין") בנוגע לחלקת קרקע פנויה בשטח של 340 מ"ר המהווה חלק מחלקה 56 ונכללת בעיזבונות המנוחים פיירוז וסלים.

חלקה 56 בשטח של 1,037 מ"ר, הייתה רשומה עובר להסכמים נשוא התביעות שלפניי בבעלותם המשותפת של בני משפחת דניאל כמפורט להלן:
נביל סלים דניאל ( להלן: "נביל") - 301/2074 חלקים מחלקה 56
פהים סלים דניאל ( להלן: "פהים") - 301/2074 חלקים מחלקה 56
פיירוז שפמערי ז"ל ( להלן: "פיירוז") – 596/2074 חלקים בחלקה 56
סלים דניאל ז"ל ( להלן: "סלים") – 596/2074 חלקים בחלקה 56
דניאל מהא ( להלן: "מהא") - 140/2074 חלקים בחלקה 56 מכוח מכר מיום 08.06.1992
ועוד 70/1037 חלקים נוספים בחלקה 56 מכוח ירושת בעלה המנוח פהד סלים דניאל מיום 09.07.2006

צוואות פיירוז וסלים
סלים נפטר ביום 01.11.2001 וביום 30.10.2008 ניתן צו קיום לצוואתו בגדרה ציווה את זכויותיו בחלקה 56 כדלקמן:
את הדירה בת 150 מ"ר המצויה בקומת הקרקע בבניין הבנוי על חלקה 56 בה התגורר סלים עם אשתו פיירוז ציווה לבנו ג'וני.
את הגג של הבניין ציווה לבנו פהד ולבנו ג'וני בחלקים שווים ביניהם.
את יתרת זכויותיו בחלקה 56 ציווה לבנו ג'וני.

פיירוז נפטרה ביום 08.02.2003 וביום 03.02.2009 ניתן צו קיום לצוואתה בה ציוותה את זכויותיה בחלקה כדלקמן:
את הדירה בת 150 מ"ר המצויה בקומה הראשונה בבניין הבנוי על חלקה 56 בה התגוררה פיירוז ציוותה לבנה ג'וני.
את הדירה בת 150 מ"ר המצויה בקומה השנייה באותו בניין הבנוי על חלקה 56 בה התגוררה מהא, אלמנתו של בנה פהד ז"ל, ציוותה למהא.
את הגג של הקומה השנייה ציוותה בחלקים שווים לבנה ג'וני ולכלתה מהא.
את הקרקע המצויה בצד המזרחי לבניין הנ"ל ציוותה לנכדיה ( בניו של בנה בולוס) איהאב וראמי בחלקים שווים ביניהם. שטח זה אינו כולל, בהתאם לצוואה, שטח ברוחב 2 מ"ר לאורך החלקה.
כן ציוותה, כי שטח קרקע ברוחב של 2 מ"ר יהיה בבעלות משותפת לכל הבנים והנכדים הגרים בבניינים הקיימים על החלקה וישמש כדרך מעבר לבניינים בהם הם מתגוררים.
את יתרת זכויותיה בחלקה ציוותה לג'וני דניאל.
בצוואה מינתה פיירוז את עו"ד אליאס שוקרי כאפוטרופוס למימוש הצוואה.

תכנית מצבית לחלוקת חלקה 56
ביום 24.04.2008 הוכנה על ידי המודד אוסאמה אליאס תכנית חלוקה מצבית, בגדרה חולקה החלקה לשלוש חלקות משנה:
חלקת משנה 56/1 - עליה קיימים 2 בניינים:
הבנין המזרחי כולל שתי קומות ושתי דירות: דירה בקומה ראשונה, בה התגוררו פיירוז וסלים בחייהם, ואשר אותה ציוו כאמור לג'וני ודירה בקומה השנייה, בה התגוררה מהא, ואשר לגביה הורתה פיירוז בצוואתה, כי תיוחד למהא. הגג בבעלות משותפת לג'וני ומהא על פי צוואות פיירוז וסלים.
הבניין המערבי מורכב משלוש קומות, קומה ראשונה מחולקת לשתי יחידות דיור, היחידה הדרומית לפהים והיחידה הצפונית לנביל, קומה שניה לפהים וקומה שלישית לנביל והגג של הקומה השלישית בבעלות משותפת של נביל ופהים.
חלקת משנה 56/2 – קרקע פנויה בשטח של 340 מ"ר ( להלן: "תת חלקה 56/2").
חלקת משנה 56/3 שטח קרקע פנויה בגודל 24 מ"ר המהווה דרך לזכות חלקת משנה 56/2 וכל אשר קיים עליה ( להלן: דרך המעבר").

ההסכם הנוטריוני מיום 3.5.08
ביום 03.05.08 נחתם הסכם נוטריוני ( להלן: "ההסכם הנוטריוני") בפני עוה"ד והנוטריון אליאס שוקרי, אשר הצדדים לו היו הבעלים הרשומים בחלקה – נביל, פהים ומהא, וכן יורשי המנוחים סלים ופיירוז: ג'וני, מהא, איהאב וראמי, וכן נוספו ילדיהם של המנוחים, בולוס, פהד וערבה ( להלן: "הסכם נוטריוני"). ההסכם נחתם גם עם רימון ג'מיל שליאן ( להלן: "שליאן"). ההסכם התבסס על התכנית המצבית של חלקה 56. ההסכמות הרלבנטיות לענייננו היו כדלקמן:
הצדדים כולם הסכימו כי המפה המצבית משקפת את המצב בשטח ומקובלת על כולם.
הבניין המזרחי בחלקת משנה 56/1 יוחד למהא וג'וני, כך שהדירה בקומה ראשונה, בה התגוררו פיירוז וסלים בחייהם, ואשר אותה ציוו כאמור לג'וני יוחדה לג'וני, והדירה בקומה השנייה, בה התגוררה מהא, ואשר לגביה הורתה פיירוז בצוואתה, כי תיוחד למהא, יוחדה למהא. עוד סוכם, כי הגג יהיה בבעלות משותפת לג'וני ומהא.
תת חלקה 56/2, המהווה כאמור שטח קרקע פנוי בגודל 340 מ"ר על פי התכנית המצבית יוחדה לבניו של בולוס ראמי ואיהאב, והוסכם, כי אין לאף אחד מהצדדים להסכם זכות כלשהי באותו ממכר מלבדם. עוד הוסכם, כי ראמי ואיהאב מוכרים לשליאן את חלקה 56/2 בשטח 340 מ"ר בתמורה לסך של 30,000$.
תת חלקה 56/3 המהווה שטח מקרקעין בגודל 26 מ"ר יוחדה לשמש כדרך לטובת חלקת משנה 56/2 וכל הקיים עליה.

מערך ההסכמים בין שתיווי לבין מהא, ג'וני, איהאב ויורשי ראמי ז"ל
ביום 25.11.2016 נחתם הסכם מכר בין שתיווי למהא, בגדרו הצהירה מהא, כי היא הבעלים של קרקע המהווה 140/1037 חלקים מחלקה 56, וכי היא מוכרת זכויות אלה לשתיווי בתמורה לסך של 100,000 ₪ ( להלן: הסכם מכר קרקע מהא"). באותו היום, 25.11.2016, נחתם הסכם מכר נוסף בין שתיווי למהא, בגדרו הצהירה כי היא הבעלים של 150/1037 חלקים מחלקה 56 המהווים דירה בקומה השנייה ומחצית מהגג בהתאם לצוואת פיירוז, וכי היא מוכרת לשיתווי את הדירה הנ"ל בתמורה לסך של 580,000 ₪ ( להלן: הסכם מכר דירת מהא"). ביום 27.11.2016 נרשמה הערת אזהרה לטובת אחמד שתיווי ( להלן: "שתיווי") על זכויות הבעלות של מהא מכוח הסכם וייפוי כוח בלתי חוזר.

ביום 13.02.2017 נחתם הסכם בין שתיווי לג'וני, בגדרו הצהיר ג'וני, כי הוא זכאי להירשם כבעלים של חלק מהזכויות בחלקה 56 מכוח צוואת פיירוז, וכי הוא מתחייב למכור לשתיווי את כל זכויותיו על פי הצוואה בתמורה לסך של 100,000 ₪. באותו היום נחתם הסכם נוסף בין שתיווי לג'וני, בגדרו הצהיר ג'וני, כי הוא זכאי להירשם כבעלים של 596/2074 חלקים מחלקה 56 המהווים דירה בקומה הראשונה ומחצית מהגג מכוח צוואת סלים, וכי הוא מתחייב למכור זכויות אלה לשתיווי בתמורה לסך של 830,000 ₪.

ביום 10.04.2017 נחתם הסכם חלוקת עיזבון המנוחה פיירוז עליו חתמו ג'וני, מהא, איהאב ויורשיו החוקיים של ראמי ז"ל, הוריו בולוס וסוזאן, בגדרו ויתרו לכאורה מהא, בולוס, סוזאן ואיהאב על חלקיהם בצוואת פיירוז לטובת ג'וני, והסכימו, כי כל זכויות המנוחה פיירוז יירשמו על שם ג'וני ( להלן: "הסכם הויתור" או " הסכם חלוקת עיזבון פיירוז"). בסמוך לאחר מכן, חתם איהאב על אישור בדבר קבלת סך של 40,000 ₪ משתיווי, וזאת כנגד חתימתו של איהאב על הסכם חלוקת עיזבון פיירוז וויתור על זכויותיו מכוח צוואת המנוחה. ביום 13.07.2017 נרשמו מלוא זכויתיה של פיירוז (596/2074 חלקים מחלקה 56) על שמו של ג'וני דניאל מכוח הסכם חלוקת עזבון פיירוז הנ"ל.

ת.א. 12808-08-17 - תביעת שליאן
ביום 07.08.2017 הגיש שליאן נגד הצדדים להסכם הנוטריוני ( נביל, פהים, ג'וני, מהא איהאב ראמי, בולוס פהד, עבלה) ונגד אחמד שתיווי תובענה למתן פסק דין הצהרתי, המצהיר, כי הוא הבעלים של חלקת משנה 56/2 בשטח 340 מ"ר המסומנת בתשריט המודד אליאס בצבע צהוב וזאת מכוח ההסכם הנוטריוני, ולמתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים או על מי מטעמם למכור או להעביר או לרשום בלשכת רישום המקרקעין לשתיווי, כל זכות בחלקת משנה 56/2.

ת.א. 35134-08-17 - תביעת מהא איהאב ויורשי ראמי ז"ל ( בולוס וסוזאן)
ביום 16.08.2017 הגישו מהא, איהאב ויורשי המנוח ראמי ז"ל ( הוריו בולוס וסוזאן) תביעה נגד ג'וני, שתיווי, עו"ד מועאד עונאללה ועו"ד תמארה עונאללה ונגד רשם המקרקעין בגדרה עתרו לסעדים הבאים:

פסק דין הצהרתי המצהיר, כי הסכמי המכר שנכרתו בין מהא לבין שתיווי בטלים, וכן בטלים ייפויי הכוח הבלתי חוזרים שניתנו מכוח אותם הסכמים.
פסק דין המצהיר, כי למהא מגיעות זכויות נוספות בגג הדירה שלה והן זכויות נוספות בחלקה 56 אותן לא מכרה לשתיווי ויש להגדירם לאחר רישום צווי קיום הצוואה של פיירוז וסלים ופירוק השיתוף בין הבעלים של חלקה 56.
צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות כל דיספוזיציה בחלקים הרשומים על שמם בלשכת רישום המקרקעין או המגיעים להם בירושה מפיירוז או סלים עד לאחר בירור הזכויות ופירוק השיתוף.
פסק דין המצהיר, כי עסקת מכירת הזכויות / דרך המעבר שחתמו איהאב ובולוס וסוזאן בשם עזבון ראמי בטלה שכן חתימתם הושגה במרמה ובהטעיה שלא מרצונם החופשי.
פסק דין המצהיר, כי הבקשה לרישום הסכם חלוקת עזבון בנוגע לעיזבון פיירוז בטלה ולא היתה על דעת התובעים ולא מרצונם החופשי.
פסק דין המצהיר, כי הסכם חלוקת עזבון המנוחה פיירוז בגדרו ויתרו לכאורה על זכויותיהם מכוח הצוואה לטובת ג'וני בטל שכן חתימתם עליו הושגה במרמה ושלא כדין, וככל שנרשם הסכם זה יש לבטל את הרישום ולהשיב את המצב לקדמותו.
פסק דין המצהיר, כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן על ידי מי מהתובעים לעו"ד מועאד עונאללה או תמארה עונאללה או מי מטעמם בטלים ומבוטלים שכן הושגו במרמה או הטעייה שלא מרצונם החופשי של התובעים.
בסיפא של התביעה הצהירה מהא, כי למעשה אינה עותרת לביטול ההסכם שנכרת בינה ובין שתיווי בנוגע למכירת זכויותיה בדירה, המהווה 140/1037 חלקים מחלקה 56 ומחצית זכויותיה בגג לג'וני, אם כי מתנגדת לניסוח ההסכמים כפי שנוסחו אשר אינם משקפים את רצונה ואת הסכמת הצדדים. כן טענה כי שתיווי חייב להשלים את התמורה עבור הדירה בסך של 80,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית כתנאי להשלמת עסקת המכר.

איחוד התובענות ומחיקת נתבעים
בהחלטה מיום 04.09.17 הוריתי, כי הדיון בשתי התובענות, שהוגשו במקור כהמרצות פתיחה, יאוחד ויתנהל במסלול הרגיל כתביעות אזרחיות.

בהחלטה מיום 27.03.18 נמחקה עבלה מתביעת שליאן וזאת בהסכמה, נוכח הצהרתה כי אינה יורשת של המנוחים סלים ופיירוז וכי אין לה כל זכויות בחלקה 56. טרם מחיקתה הצהירה עבלה, כי היא חתומה על הסכם החלוקה והמכר ועומדת מאחוריו.
בהחלטה מיום 09.12.17 ניתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי לנביל ופהים אין זכויות כלשהן במקרקעין שסומנו כחלקת משנה 56/2 בתשריט החלוקה שהוכן על ידי אוסאמה אליאס ושגודלה 340 מ"ר.

בהחלטה מיום 04.12.17 נמחקה בהסכמה תביעת מהא, איהאב ויורשי ראמי נגד עו"ד עמאד עונאללה ועו"ד תמרה עונאללה וזאת נוכח הצהרת עו"ד עונאללה, בשמו ובשם עו"ד תמרה עונאללה, כי אין בכוונתם לעשות שימוש בייפויי הכוח הבלתי חוזרים שברשותם אלא בהתאם לפסק דין שיינתן.

טענות שליאן
שליאן טען, כי הוא זכאי להירשם כבעלים של תת חלקה 56/2 בשטח של 340 מכוח ההסכם הנוטריוני מיום 03.05.08, אשר נחתם על ידי כל הבעלים המשותפים של חלקה 56 ויורשיהם החוקיים של סלים ופיירוז. לטענתו, בסמוך לפני הגשת התביעה נודע לו על מערך ההסכמים שנחתמו בין מהא וג'וני לבין שתיווי, אשר בגדרם התיימרו, לכאורה, מהא וג'וני להעביר לשתיווי גם את הזכויות בתת חלקה 56/2, החלק אשר נמכר לו במסגרת ההסכם הנוטריוני, וזאת בניגוד להתחייבותם בהסכם הנוטריוני ותוך הפרתו כלפיו, על כן עתר למתן פסק דין הצהרתי, המצהיר, כי הוא בעל הזכויות וזכאי להירשם כבעלים של תת חלקה 56/2, ולמתן צו מניעה קבוע, אשר ימנע את העברת הזכויות בתת חלקה 56/2 לשתיווי.

טענות מהא איהאב ויורשי ראמי ז"ל ( בולוס וסוזאן)
מהא טענה, כי סוכם בינה לבין שתיווי, כי תמכור לו את זכויותיה בדירה ובמחצית גג הבניין, המהווים 140/1037 חלקים מחלקה 56 בתמורה לסך של 750,000 ₪. מהא הוסיפה וטענה, כי היא אינה יודעת קרוא וכתוב וכי מערך ההסכמים שערך עו"ד עונאללה בינה לבין שתיווי ובינה לבין ג'וני לא היה מובן לה, היא לא ידעה במה מדובר ולא הסכימה לאמור בהסכמים אלה. כך, על אף האמור בהסכמים, היא לא מכרה ולא התיימרה למכור לשתיווי שטח נוסף מעבר לדירה ומחצית הגג (140/1037 חלקים בחלקה 56) ועל כן, ההסכם שלפיו היא מכרה לו לכאורה 150/1037 חלקים נוספים הינו הסכם פיקטיבי שהושג במרמה ומבלי שהוסבר לה תוכנו. גם הסכם חלוקת העיזבון שבגדרו וויתרה מהא לכאורה, לטובת ג'וני על חלקה בצוואת פיירוז הינו הסכם פיקטיבי, כך טענה מהא, שכן היא מעולם לא וויתרה ולא התיימרה לוותר לטובת ג'וני על זכויות כלשהן שהגיעו לה בהתאם לצוואה. מהא הוסיפה וטענה, כי היא קיבלה בירושה מפיירוז 2/8 חלקים מהזכויות בגג אותם לא מכרה לשתיווי. כמו כן טענה מהא, כי שתיווי לא שילם לה את מלוא התמורה המגיעה לה בהתאם להסכם, אלא עיכב בידיו סכום של 80,00 ₪ לכיסוי הוצאות חלוקת החלקה, הוצאות שכלל לא נדרשו ולא היה בהן כל צורך.

על סמך כל האמור עתרה מהא במסגרת התביעה שהוגשה על ידה לביטול ההסכם בינה לבין שתיווי שלפיו היא מכרה לו זכויות מעבר לזכויות בדירה ובמחצית הגג (140/1037 חלקים), ולמתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי היא זכאית להירשם כבעלים של 2/8 מהזכויות בדירה. כמו כן עתרה מהא למתן פסק דין הצהרתי המורה על בטלות הסכם חלוקת העיזבון. כן עתרה לחיוב שתיווי לשלם לה סכום של 80,000 ₪ המהווים לטענתה יתרת תמורת הדירה שלא שולמה עד היום.

איהאב ויורשי ראמי ז"ל אף הם טענו, כי מערך ההסכמים שערך עו"ד עונאללה בינם לבין שתיווי ובינם לבין ג'וני לא היה מובן להם, כי מדובר במערך הסכמים פיקטיבי שהושג במרמה ואינו משקף את רצונותיהם של הצדדים ואת ההסכמות אליהן הגיעו. כך, איהאב ויורשי ראמי ז"ל טענו, כי הסכם חלוקת העיזבון שלפיו הם וויתרו, לכאורה, לטובת ג'וני על חלקם בירושת פיירוז, הינו הסכם פיקטיבי, שכן הם מעולם לא וויתרו, או התיימרו לוותר, לטובת ג'וני על זכויות כלשהן שהגיעו להם בחלקה 56. איהב ויורשי ראמי ז"ל טענו עוד, כי שתיווי ידע על ההסכם הנוטריוני שנחתם בפני עו"ד אליאס שוקרי, ידע כי הם כבר מכרו לשליאן את הזכויות שלהם בשטח של 340 מ"ר, והם מעולם לא ביקשו למכור לשתיווי זכויות אלה ושתיווי לא ביקש מהם לרכוש שטח זה. לטענתם, שתיווי ועו"ד עונאללה הציגו בפניהם מצג שווא, שלפיו מעבר לזכויות שמכרו לשליאן מגיעות להם זכויות נוספות מכוח ירושת פיירוז אותן לא מכרו לשליאן וששתיווי מוכן לרכוש מהם זכויות אלה תמורת הסך של 40,000 ₪. על סמך מצג שווא זה חתמו איהאב ויורשי ראמי ז"ל על מערך ההסכמים שערך עו"ד עונאללה ושהתברר להם בדיעבד ולאחר שקיבלו ייעוץ משפטי, כי אינו משקף את ההסכמות ביניהם ואת אשר הוצג להם בטרם החתימה על אותם ההסכמים. על כן, טענו איהאב ויורשי ראמי ז"ל, כי ההסכמים שנחתמו עם שתיווי, אשר מתיימרים להקנות לשתיווי את הזכויות בתת חלקה 56/2 שכבר נמכרה לשליאן, אינם משקפים כלל את אומד דעת הצדדים ואת הסכמותיהם, ולפיכך מדובר בהסכמים פיקטיביים ובלתי חוקיים ועל כן, הם בטלים.

טענות שתיווי
שתיווי הכחיש את טענות מהא, איהאב ויורשי המנוח ראמי ז"ל, כי לא הבינו את האמור בהסכמים עליהם חתמו ולטענתו, מדובר בהסכמים חוקיים שנערכו בתום לב, כאשר כל הצדדים להם הבינו את תכנם לאחר שעו"ד עונאללה שערך אותם הסביר לכל אחד מהם את האמור בהסכמים ואת משמעותם. לטענתו, הוא רכש את מלוא הזכויות של מהא, ג'וני, איהאב ויורשי ראמי בחלקה 56 בתמורה מלאה ובתום לב, ועל כן הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה 56. שתיווי טען עוד, כי הוא לא ידע על עסקת המכר עם שליאן, אף אחד מהצדדים ( מהא, ג'וני, איהאב ויורשי המנוח ראמי) לא יידעו אותו באותה עסקה, ושליאן לא רשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בנוגע לעסקת הרכישה שלו. בנסיבות אלה ומאחר שהוא רכש את הזכויות בחלקה בתום לב ובתמורה מלאה, גוברות זכויותיו על זכויות שליאן, שכאמור לא פעל בתום לב ואף נהג ברשלנות עת לא רשם הערת אזהרה שהיה בה כדי למנוע את " התאונה המשפטית" שקרתה.

שתיווי טען, כי זכויותיו בחלקה 56 גוברות על זכויותיו של שליאן אף מהטעם, כי ההסכם שנחתם בפני עו"ד אליאס שוקרי בין יורשי סלים ופיירוז ובין שליאן אינו חוקי ומשולל תוקף משפטי מחייב. ראשית נטען, כי הצדדים להסכם הנוטריוני הסתמכו על צוואות המנוחים פיירוז וסלים בטרם היו בידיהם צווי קיום צוואה, ועל כן לא היו רשאים למכור את זכויותיהם על פי הצוואות, ובהתאם איהאב וראמי לא היו רשאים למכור לשליאן זכויות בחלקה 56 שעה שלא היו רשומים כבעלים של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ולא היו בידיהם צווי קיום צוואה. עוד טען, כי על ההסכם חתום לכאורה פהד, אשר נפטר בטרם נערך ההסכם, וגם עובדה זו שומטת את הקרקע תחת תוקפו המשפטי המחייב של ההסכם. שתיווי הוסיף, כי על אף שבהסכם מופיעים 10 צדדים, בפועל קיימות 7 חתימות על ההסכם.

נוכח האמור ביקש שתיווי כי בית המשפט יורה על ביצוע ההסכמים שנחתמו עמו או לחלופין השבת הסכומים ששלם ותשלום פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו.

טענות ג'וני
ג'וני טען, כי אין יריבות בינו לבין שליאן, ואין לשליאן כל עילת תביעה נגדו, שכן הסעד המתבקש אינו קשור אליו, משום שלטענת שליאן עצמו, הוא רכש את זכויותיו מאיהאב וראמי ולא מג'וני. עוד הוסיף, כי שליאן אינו זכאי לקבל את הסעד המתבקש על ידו, לרישומו כבעל הזכויות בחלקה 56/2, שכן איהאב וראמי אינם בעלים רשומים של זכויות בחלקה 56. ג'וני טען, כי מעולם לא מכר ולא וויתר על זכויותיו בחלקה 56 מלבד במסגרת ההסכמים שנחתמו עם שתיווי. בהתייחס להסכם הנוטריוני טען ג'וני, כי אינו מזהה את החתימה הנחזית להיות שלו על גבי ההסכם. ג'וני חזר על טענות שתיווי כי להסכם הנוטריוני אין תוקף משפטי מחייב, וכי יש לדחות את תביעת שליאן נגדו.

דיון והכרעה
בפתח הדברים אציין, כי איני מקבל את טענות ג'וני ומהא להיעדר יריבות בינם לבין שליאן, מהטעם שלא מכרו לו את הזכויות בחלקה 56/2. הן ג'וני והן מהא הם בעלים משותפים של חלקה 56 אם מכוח רישום ואם מכוח צוואות המנוחים סלים ופיירוז, הם צדדים להסכם הנוטריוני בגדרו נמכרו הזכויות בתת חלקה 56/2 לשליאן, ועל כן קמה לשליאן עילת תביעה נגדם לאכיפת ההסכם.

תוקפו המשפטי של ההסכם הנוטריוני

אין בסיס לטענות שהעלו שתיווי וג'וני באשר לתוקפו של ההסכם הנוטריוני. עו"ד אליאס שוקרי, מי שערך את ההסכם הנוטריוני, והחתים עליו את הצדדים לו, העיד, כי ערך את ההסכם לבקשת הצדדים לו בהתאם לתכנית החלוקה שהוכנה לבקשתם. מעדותו של עו"ד אליאס עולה, כי ההסכם הנוטריוני הוא במהותו הסכם חלוקת עיזבון לעיזבונות פיירוז וסלים המנוחים, פירוק שיתוף ומכר לשליאן. עו"ד אליאס העיד, כי הצדדים להסכם הם כל הבעלים הרשומים בחלקה ( נביל, פהים, מהא ויורשיהם החוקיים על פי צוואות של סלים ופיירוז המנוחים). בנוסף, ומאחר שבעת עריכת ההסכם טרם הוצאו צווי קיום צוואה, הוסיף כצדדים להסכם גם את שאר ילדי בני הזוג המנוחים ( ערבה, פהד, בולוס), כיורשים על פי דין, כך שכל הבעלים חתמו על ההסכם בפניו, לרבות ג'וני. בהתייחס לפהד המנוח, אשר נפטר טרם עריכת ההסכם, הסביר עו"ד אליאס שוקרי כי שמו נכלל בהסכם הנוטריוני בטעות, ואולם לא מופיעה על גבי ההסכם חתימתו ( פרוט' יום 5.6.2018 עמ' 11 ש' 19 – 20) אם כי יורשתו של פהד מהא חתמה על ההסכם והסכימה לאמור בו. בהתייחס לטענת שתיווי באשר לפער בין מספר הצדדים המופיעים בכותרת ההסכם לבין מספר החתימות על גבי ההסכם בפועל, הסביר עו"ד אליאס שוקרי, כי העובדה שבכותרת ההסכם מופיעים 11 שמות, בעוד שבפועל מופיעות 8 חתימות נובעת מהסיבה, ששמה של מהא נזכר בטעות פעמיים, פהד ששמו נזכר בכותרת המסמך, נפטר כאמור טרם עריכת ההסכם ועל כן לא חתם בפניו, ובולוס חתם בשם איהאב וראמי מכוח ייפוי כוח נוטריוני ( עמ' 15 ש' 1 – 4). עולה, אם כן, כי בהתאם לעדותו של עו"ד אליאס שוקרי שהייתה מקובלת עליי, כל הבעלים המשותפים בחלקה 56, אלה הרשומים ואלה שטרם נרשמו, חתמו על ההסכם הנוטריוני לאחר שהבינו את תוכנו והסכימו לאמור בו.

בהתייחס לג'וני העיד עו"ד אליאס, כי גם ג'וני חתם בפניו על ההסכם ותשריט החלוקה ( עמ' 11 ש' 29 – 30). לחיזוק הטענה הוסיף, כי לאחר החתימה על ההסכם הנוטריוני, פנה אליו ג'וני וביקש להוציא צו קיום צוואה לצוואת פיירוז ולצורך כך חתם ג'וני על שני תצהירים, אשר החתימות עליהם דומות מאוד לחתימת ג'וני על ההסכם ( עמ' 12 ש' 1 -7). עוד העיד, כי ג'וני ידע על תשריט החלוקה ואף פנה אליו במועד מאוחר יותר, משביקש למכור את הדירה שירש מהוריו, על מנת שיטפל ברישום בית משותף, וג'וני פנה למודד אוסאמה אליאס וביקש שיכין תשריט של הבית המשותף על בסיס תשריט המדידה ( ת/8) (עמ' 13 ש' 17 – 20, ש' 28 – 35). עוד הסביר עו"ד אליאס, כי ההסכם נערך טרם הוצאת צווי קיום צוואה ועל כן צירף את כל הצדדים הרלבנטיים, יורשיהם של סלים ופיירוז בהתאם לצוואות שהוא ערך בזמנו, ויתר ילדי בני הזוג המנוחים, כיורשים על פי דין ( עמ' 14 ש' 4 – 9). עו"ד אליאס העיד, כי הוא דיווח על ההסכם הנוטריוני לרשויות המס והציג דיווח מיום 6.8.08 ( ת/5). עוד הסביר, כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה על המכר לשליאן מהטעם שאיהאב וראמי טרם נרשמו כבעלים של הזכויות בחלקה 56 ( עמ' 13 ש' 10 – 16) ולאחר מכן תהליך רישום הבית כבית משותף אשר ג'וני הוא שהחל בו, לא התקדם, נוכח התשלום שנדרש לשלם. עו"ד אליאס הינו בבחינת עד אובייקטיבי, אשר אין לו אינטרס בתוצאות ההליך, התרשמתי מעדותו ואמינותו, עדותו הייתה עקבית בהירה וקוהרנטית, ועולה בקנה אחד עם המסמכים ושאר עדויות הצדדים ואני נותן בה אמון.

נוסף על עדותו של עו"ד אליאס שוקרי, למעשה כל הצדדים להסכם הנוטריוני אישרו את חתימותיהם על גבי ההסכם ועמדו מאחורי האמור בו. באשר לג'וני, עיון בתצהירו מלמד, כי הוא לא הכחיש באופן ברור וחד משמעי את הטענה, כי חתם על ההסכם הנוטריוני, ולא טען כי החתימה אינה שלו או כי זויפה, אלא הסתפק בהצהרה סתמית, כי אינו מזהה את החתימה על גבי ההסכם הנוטריוני כשלו, וכי אינו זוכר את העניין. בעניין זה מקובלת עליי גרסת מהא, איהאב ויורשי ראמי ז"ל, אשר נתמכה בעדותו של עו"ד אליאס שוקרי, כי ג'וני חתם על ההסכם הנוטריוני. זאת ועוד, במהלך חקירתו הנגדית אישר ג'וני את דברי עו"ד אליאס, כי ביקש ממנו להוציא צו קיום צוואה לצוואת פיירוז, וכי הוא חתם על תצהיר בתמיכה לבקשה וכי החתימה על גבי תצהיר זה דומה לחתימתו על ההסכם הנוטריוני ( עמ' 38 ש' 35, עמ' 39 ש' 1). כמו כן, משנשאל ישירות האם החתימה המופיעה על גבי ההסכם הנוטריוני היא שלו, השיב, כי החתימה דומה לחתימתו, וכי ייתכן כי זו חתימתו ( עמ' 38 ש' 35 עמ' 39 ש' 1 – 9). כן אישר את דברי עו"ד אליאס שוקרי, כי החל בהליך רישום בית משותף, ופנה למודד אוסאמה אליאס על מנת שיכין תכנית לרישום הבית המשותף המבוססת על תשריט החלוקה.

עולה, אם כן, כי חתימתו של ג'וני על ההסכם הנוטריוני הוכחה מעל לכל ספק סביר, הן באמצעות עדויות מהא, יורשי ראמי ז"ל ועדותו של עו"ד אליאס שוקרי והן בעדותו של ג'וני, אשר אישר, כי החתימה על ההסכם הנוטריוני דומה לחתימה שלו ונחזית להיות כשלו. יתירה מכך, לאורך כל השנים פעל ג'וני בהתאם להוראות ההסכם הנוטריוני ואף החל בהליך לרישום החלקה כבית משותף וזאת בהתבסס על התשריט שצורף להסכם הנוטריוני שגם עליו חתם ג'וני. ראיות אלה אינן משאירות צל של ספק באשר לחתימתו של ג'וני על ההסכם הנוטריוני ובאשר להסכמתו לתוכנו ולאמור בו.

הוכח בפניי איפוא, כי עסקינן בהסכם נוטריוני שנחתם בין כל הבעלים של חלקה 56, הבעלים אשר זכויותיהם רשומות בלשכת רישום המקרקעין ( מהא, פהים ונביל) והבעלים מכוח צוואות פיירוז וסלים המנוחים ( ג'וני, מהא, איהאב וראמי ז"ל), לבין שליאן. כל החתומים על ההסכם אישרו את חתימתם עליו, וחתימתו של ג'וני הוכחה בפני כאמור לעיל. אף אחד מהצדדים להסכם הנוטריוני אינו מתכחש לתוקפו, למעט ג'וני שטען, כי הוא לא הסכים לתנאיו. ברם, בחקירתו הנגדית קרסה גרסתו של ג'וני בעניין זה, עת התברר כי הוא היה מודע למהות ההסכם וכלל לא ביקש לפעול בניגוד לאמור בו. ג'וני לא התכחש למכר לשליאן, הצהיר כי ידע על כך, וכי לא התיימר למכור לשתיווי את החלק שנמכר לשליאן. במהלך חקירתו הנגדית, אישר ג'וני, כי ידע שאיהאב וראמי מכרו את תת חלקה 56/2 לשליאן, וכי החלק שנמכר לשליאן לא נמכר לשתיווי במסגרת ההסכמים שנחתמו עמו, וכי החלק שנמכר לשליאן נשאר של שליאן והוא לא התיימר למכור לשתיווי חלק זה ( עמ' 40 ש' 33 – 35, עמ' 41 ש' 1 – 3, עמ' 41 ש' 4 – 5).

טענת שתיווי, כי אין תוקף משפטי מחייב להסכם נוכח הוספת פהד המנוח להסכם על אף שנפטר טרם עריכתו אין בה כדי להועיל לו, שכן העניין הוסבר היטב בעדותו של עו"ד אליאס, אשר העיד כאמור, כי שמו של פהד המנוח נכלל בהסכם הנוטריוני בטעות, ואולם לא מופיעה על גבי ההסכם חתימתו, וכי יורשתו של פהד מהא חתמה על ההסכם והסכימה לאמור בו.

אין ממש גם בטענת שתיווי באשר לפער בין מספר הצדדים המופיעים בכותרת ההסכם לבין מספר החתימות על גבי ההסכם בפועל, שכן עניין זה אף הוא הוסבר בעדותו של עו"ד אליאס, אשר הסביר, כי הפער נובע מכך ששמה של מהא נזכר בטעות פעמיים, פהד, ששמו נזכר בכותרת המסמך בטעות, לא חתם עליו, ובולוס חתם בשם איהאב וראמי מכוח ייפוי כוח נוטריוני. נוכח ההסברים שנתן עו"ד אליאס שוקרי שהיו מקובלים עליי ואף עולים מעיון בהסכם הנוטריוני עצמו, אין עוד כל משמעות לפער בין מספר הצדדים להסכם לבין מספר החתימות. כאמור, ממכלול הראיות והעדויות שהובאו בפניי, הוכח באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי כל הבעלים במשותף בחלקה 56 חתמו על ההסכם הנוטריוני שהיה מקובל עליהם, הסכימו לאמור בו ואף פעלו על פיו.

אין מקום גם לטענה, כי איהאב וראמי ז"ל לא היו רשאים למכור את זכויותיהם בחלקה לשליאן משום שטרם נרשמו כבעלים וטרם הוצאו צווי קיום צוואה. איהאב וראמי היו בעלים בחלקה מכוח צוואת פיירוז, ואין בעובדה שטרם ניתן צו קיום צוואה כדי לשנות מעובדה זו, נוכח עקרון הנפילה המיידית, הקבוע בסעיף 1 לחוק הירושה, תשכ"ה – 1965 הקובע, כי " במות אדם עובר עזבונו ליורשיו". מתוקף היותם זוכים בצוואת פיירוז, עבר חלקם בעיזבונה לבעלותם לאחר מותה, ועל כן היו בעלי זכויות ורשאים להתקשר בהסכם הנוטריוני ובכלל זה למכור את זכויותיהם על פי ההסכם לשליאן. מכל מקום, לאחר החתימה על ההסכם הנוטריוני הוצאו צווי קיום לצוואות פיירוז וסלים שעל בסיסן נערך ונחתם ההסכם הנוטריוני, כך שגם עניין זה הוסדר. יתירה מזו, אין כל פגם בהסכם בו מתחייב אדם למכור נכס שעדיין אינו שלו, ואין שתיווי, כצד זר להסכם זכאי לטעון לבטלותו או אי חוקיותו של ההסכם.

המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא, כי ההסכם הנוטריוני הוא הסכם בעל תוקף משפטי ומחייב את כל הצדדים לו.

מערך ההסכמים עם שתיווי
ההסכמים עם מהא
כפי שיפורט להלן, מקובלת עליי גרסתה של מהא, כי מכרה לשתיווי את זכויותיה הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, דירה בת 150 מ"ר המהווה 140/1037 חלקים מהחלקה ומחצית הזכויות בגג, וכי ההסכמים שנחתמו עמה אינם משקפים את הסכמות הצדדים.

מעיון בשני ההסכמים שנחתמו עם מהא, עולה כי באחד מהם מכרה לכאורה דירה המהווה 150/1037 חלקים מחלקה 56, ובהסכם שני מכרה קרקע המהווה 140/1037 חלקים מחלקה 56, היינו לכאורה בשני ההסכמים יחד מכרה 290/1037 חלקים מחלקה 56. ברם, למהא לא היו זכויות ב - 290/1037 חלקים מחלקה 56, וכל זכויותיה ערב ההסכם הסתכמו ב - 140/1037 חלקים מחלקה 56, ועל כן לא יכולה הייתה למכור יותר ממה שהיה לה. גם שאדי בנה, אשר הגיש תצהיר מטעם שתיווי, העיד במהלך חקירתו הנגדית, כי מהא ביקשה למכור את הדירה וחצי מהגג שהיו בבעלותה והחצר הצמודה לבית בלבד, בגודל מטרים בודדים בלבד ( פרוט' יום 12.6.18 עמ' 34 ש' 25 – 31). שאדי אף אישר, כי את החלקה הפנויה בגודל 340 מ"ר ירשו איהבא וראמי ז"ל, ואישר כי חלק זה נמכר לשליאן ( עמ' 35 ש' 3 – 9). לשאלת בית המשפט השיב שאדי, כי אמו לא מכרה לשתיווי את השטח הפנוי בגודל 340 מ"ר שכן חלק זה כלל לא היה שייך לה ( עמ' 35 ש' 25 – 29). גם מעדותו של כמאל מרואת, המתווך בעסקה, אשר הגיש תצהיר מטעם שתיווי, עלה בבירור, כי מהא ביקשה למכור את הדירה בלבד וחצי מהגג תמורת הסך של 680,000 ₪ ( עמ' 30 ש' 24 – 25).

במהלך חקירתו הנגדית של עו"ד עונאללה, משנשאל על ידי בית המשפט מדוע נעשו 2 הסכמים עם מהא, השיב, כי הסיבה לכך הייתה משום שהצוואה לא הייתה רשומה ( עמ' 16 ש' 9 – 11) ואישר, כי המו"מ היה על מכירת הדירה בלבד, וכי דובר על בית בגודל 150 מ"ר, חצר צמודה לבית וחצי מהגג ( עמ' 15 ש' 9 – 12). עו"ד עונאללה טען, כי אמנם עשה שני הסכמים, אחד על 140 מ"ר והשני על פי הצוואה, ואולם דיווח לרשויות המס על 140 מ"ר בלבד, ואישר כי מהא מכרה לשתיווי 140 מ"ר בלבד, עליהם בנויה הדירה, וכי זו היתה מהות ההסכם עימה ( עמ' 15 ש' 28 – 35). לשאלת בית המשפט הסביר עו"ד עונאללה, כי על שם מהא רשומות בלשכת רישום המקרקעין 140/1037 חלקים מחלקה 56 בלבד, ולא ניתן היה לדעת כי זכויות אלה כוללות גם את הדירה אותה התיימרה למכור. לטענתו, ערך שני הסכמים משום שהצוואה בה נזכרה הדירה לא הייתה רשומה ובמטרה להבטיח את זכויות שתיווי ולוודא כי רוכש דירה. עו"ד עונאללה אישר, כי סוכם בין מהא לשתיווי, כי מהא מוכרת לשתיווי דירה בשטח 150 מ"ר שבנויה על קרקע, המהווה 140/1037 חלקים מחלקה 56, וכי על אף שנערכו 2 הסכמים, מהות העסקה היא אחת, וכך גם דווח לרשויות המס.

מהאמור עולה בבירור, כי 2 ההסכמים מיום 25.11.16 אינם משקפים את ההסכמות בין הצדדים, הם למראית עין בלבד, ובפועל מהות העסקה היא כנטען על ידי מהא, מכר דירה בת 150 מ"ר ומחצית מהזכויות בגג הבניין, זכויות המהוות 140/1037 חלקים מחלקה 56 הא ותו לאו.

איני מקבל את טענת מהא, כי קיימות לה זכויות בגג המבנה או בחלקה 56 מכוח צוואת סלים ופיירוז אותן לא מכרה לשתיווי. ברור מהעדויות שהובאו בפניי, כי מהא ביקשה למכור את כל זכויותיה בחלקה לשתיווי ולא ביקשה להותיר בידיה זכויות נוספות בחלקה 56. כך אישרה מהא בחקירתה הנגדית, כי אינה טוענת שלאחר העסקה עם שתיווי יש לה זכויות נוספות בגג ( עמ' 24 ש' 24 – 35, עמ' 25 ש' 1 – 3). מכל מקום, מהא חתמה על ההסכם הנוטריוני, והסכימה כי תיוחד לה דירה ומחצית הגג בלבד, וכי הדירה השניה בבניין והמחצית השניה של הגג תהיה בבעלות ג'וני. מהא מחויבת בהסכם זה עליו חתמה, ועל כן מכוח אותו הסכם זכויותיה בחלקה 56, בין אלה הרשומות בבעלותה ובין אלה מכוח צוואות סלים או פיירוז, מסתכמות בדירה ובמחצית הגג, וזכויות אלה מכרה כאמור לשתיווי, כך שלא נותרו בידיה זכויות נוספות כלשהן.

טענת מהא, כי התמורה שסכומה בעבור זכויותיה עמדה על סך 750,000 ₪ ולא 680,000 ₪ כפי שצוין בהסכם לא הוכחה. הסכום הנטען על ידי מהא לא צוין בהסכמים ולא הובאה כל ראיה הסותרת את האמור בהסכם. גרסתו של שתיווי, כי סכום התמורה עמד על סך של 680,000 ₪ נתמכת בסכום שצוין בהסכם המכר, ובעדויות שאדי בנה של מהא, של מרואת כמאל ועו"ד עונאללה. גרסה זו לא נסתרה ולא הובאה כל ראיה התומכת בטענת מהא בעניין זה. יתירה מזו, במהלך חקירתה הנגדית לא יכלה מהא להסביר את הסתירות בגרסתה בעניין זה, שעה שמחד טענה כי שתיווי התחייב לשלם לה 800,000 ₪ ושילם לה רק 670,000 ₪, ומאידך היא תובעת סך של 80,000 ₪ בלבד, ולא את כל ההפרש בסך 130,000 ₪. מהא אף לא ידעה ליתן תשובה לשאלה, האם מגיע לה משתיווי, לשיטתה, 80,000 ₪ או סכום גבוה יותר ( עמ' 26 ש' 2 – 12). עוד התברר במהלך חקירתה הנגדית, כי למעשה היא דורשת ששתיווי יקזז מג'וני סכום כסף ויעביר לידיה משום שסברה ששילם לג'וני יותר עבור הדירה שרכש ממנו ( עמ' 27 ש' 24 – 29). כמו כן לשאלת בית המשפט, לא נתנה מהא הסבר מדוע לא פנתה לשתיווי בדרישה לקבל את הכסף שלטענתה חייב לה אלא עם הגשת התביעה. נוכח האמור, אינני מקבל את גרסתה של מהא בעניין גובה התמורה עבור הדירה וחצי הגג שמכרה לשתיווי, וקובע כי התמורה עמדה על סך 680,000 ₪ ושולמה לה במלואה.

נוכח האמור הנני קובע, כי מהא מכרה לשתיווי את כל זכויותיה הרשומות המהוות 140/1037 חלקים מחלקה 56, עליהן בנויה דירת מגורים בגודל 150 מ"ר ואת זכויותיה במחצית הגג במבנה, בתמורה לסך של 680,000 ₪ ששולמה לה. אחמד שתיווי זכאי להירשם כבעלים במקום מהא של הזכויות הרשומות על שמה בלשכת רישום המקרקעין בחלקה 56, היינו 140/1037 חלקים מחלקה 56, ולהיכנס בנעליה בהסכם הנוטריוני.

ההסכמים בין שתיווי, ג'וני, איהאב ויורשי ראמי ז"ל
כאמור לעיל, שתיווי טען, כי הוא רכש את מלוא זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56 (596/1037 חלקים) מג'וני, במסגרת שני ההסכמים שנחתמו עמו ביום 13.02.2017, ובהסתמך על הסכם חלוקת עיזבון המנוחה פיירוז, בגדרו ויתרו יתר יורשיה ( מהא, איהאב ויורשי ראמי ז"ל) על כל זכויותיהם מכוח צוואתה לטובת ג'וני. לטענתו, הוא רכש את כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים, לרבות החלק שנמכר לשליאן, בתום לב ובתמורה מלאה, ומבלי לדעת על העסקה הקודמת עם שליאן. מנגד, שליאן לא פעל בתום לב ולא רשם הערת אזהרה. על כן טען שתיווי, כי זכויותיו גוברות על זכויות שליאן והוא זכאי להירשם כבעלים של מלוא הזכויות של מהא ושל פיירוז וסלים המנוחים בחלקה 56, ובכלל זה גם החלק שנמכר לשליאן.

כפי שיפורט להלן, הוכח באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי מערך ההסכמים עליהם מתבסס שתיווי בהגנתו, ואשר מכוחם רכש לטענתו את מלוא זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56, לרבות החלק שנמכר לשליאן, אינו משקף את הסכמות הצדדים, את כוונותיהם ורצונותיהם ואת אומד דעתם. הוכח, באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי אף לא אחד מיורשי המנוחים פיירוז וסלים לא מכר, ולא התיימר למכור לשתיווי את החלק שנמכר לשליאן, וגם שתיווי לא התיימר לרכוש את הזכויות שנמכרו לשליאן. כפי שיוסבר להלן, האמור בהסכמים נכתב על דעת שתיווי בלבד, ללא הסכמת הצדדים האחרים להסכמים אלה ובניגוד לרצונם. הסכמים אלה נוסחו במכוון באופן שיש בו כדי להקנות לשתיווי זכויות נוספות על אלה שסוכמו בין הצדדים, בניגוד לרצון הצדדים ותוך הטעייתם והטעיית הרשויות. למעשה, עסקינן במערך הסכמים פיקטיביים, שנערכו למראית עין בלבד, אשר אינם משקפים את רצון הצדדים, הם בלתי חוקיים באשר נועדו להטעות את הצדדים להסכמים ואת הרשויות, ועל כן בטלים.

ההסכמים בין ג'וני ושתיווי
עיון בשני ההסכמים שנחתמו בין שתיווי ובין ג'וני ביום 13.2.2017, אשר נוסחו על ידי עו"ד עונאללה בא כוחו של שתיווי, מעלה, כי לא זו בלבד שאין באמור בהם כדי לתמוך בטענת שתיווי, כי רכש מכוחם את מלוא זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56 (596/1037) לרבות החלק שנמכר לשליאן, אלא שההיפך הוא הנכון. תוכן ההסכמים והאמור בהם מחזקים את טענת שליאן, מהא איהאב ויורשי ראמי המנוח, כי שתיווי לא רכש מג'וני במסגרת ההסכמים עמו את החלק שנמכר לשליאן, כי אם רכש מג'וני את הזכויות בדירה בקומת הקרקע בה התגוררו פיירוז וסלים בימי חייהם וזכויות במחצית גג הבניין, בדיוק כפי חלקו של ג'וני בהסכם הנוטריוני.

כך, בהסכם אחד רכש שתיווי כמוצהר בו, "חלק מהזכויות על פי צוואתה של המנוחה פיירוז שפעמרי ז"ל מהקרקע הידועה כחלקה 56" ( הואיל ראשון בהסכם נספח יד לתצהיר שתיווי). עיון בצוואת פיירוז מעלה, כי היא ציוותה לג'וני את זכויותיה בדירה ובמחצית הגג, הא ותו לאו, בעוד שאת זכויותיה בקרקע הפנויה ציוותה לנכדיה איהאב וראמי ז"ל. מכאן ברור איפוא, כי אין לטענת שתיווי, כי רכש את כל זכויות פיירוז בחלקה 56 מכוח הסכם זה, על מה שתסמוך. בהסכם השני, בו רכש שתיווי את זכויות ג'וני מכוח צוואת סלים, צוין, כי " המוכר מצהיר כי הוא זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 596/2074 חלקים, מקרקע הידועה כחלקה 56 בגוש 16535 באדמות עירית נצרת " מ.א. עמק יזרעאל" (להלן: "הקרקע") אשר הינה דירה בקומה הראשונה ומחצית מהגג". בסעיף 2 נכתב כי " המוכר מתחייב למכור את הדירה לקונה". ובסעיף 3 א להסכם צוין כי " המוכר מצהיר כי הינו זכאי להירשם כבעל זכות הבעלות הבלעדית בדירה ומחצית הגג...". עולה איפוא, כי ההסכם נוקט מפורשות בלשון " דירה" וברי כי הוא מתייחס לדירה ולמחצית הגג אותם ירש ג'וני מהוריו המנוחים פיירוז וסלים.

אין בשני ההסכמים שנחתמו בין שתיווי וג'וני כל התייחסות לחלקת הקרקע הפנויה בשטח 340 מ"ר שנמכרה לשליאן. ההיפך הוא הנכון, עולה מהם באופן ברור, כי חלקת קרקע זו לא נכללה בהסכמים, וכי במסגרת ההסכמים נמכרו לשתיווי הזכויות שירש ג'וני מפיירוז וסלים בדירה ובמחצית הגג בלבד, ולא הייתה כל הסכמה למכור לו את הזכויות בחלקה הפנויה, תת חלקה 56/2. על כן, שתיווי לא יכול להישמע בטענה כי רכש את תת חלקה 56/2 בהסתמך על מערך הסכמים זה.

עו"ד עונאללה אישר במהלך חקירתו הנגדית, כי במסגרת ההסכמים שנחתמו עם ג'וני בתאריך 13.02.2017, שתיווי לא רכש את מלוא זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56 (596/1037). עו"ד עונאללה העיד, כי שתיווי רכש מג'וני במסגרת ההסכמים עמו את זכויות ג'וני על פי צוואות פיירוז וסלים ובהסתמך על שני צווי קיום צוואה, וכי על פי הצוואות, ג'וני כלל אינו יורש יחיד, ולא היה זכאי להירשם כבעלים של כלל זכויות המנוחים בחלקה 56. מאחר שג'וני לא היה הבעלים של כלל זכויות המנוחים בחלקה 56 הוא לא היה יכול למכור לשתיווי את מלוא זכויות המנוחים, והדבר בא לידי ביטוי בנוסח ההסכמים כאמור לעיל.

שתיווי טען, כי במסגרת הסכם חלוקת העיזבון, ויתרו יורשי פיירוז על זכויותיהם מכוח הצוואה לטובת ג'וני, ובכך למעשה הפך ג'וני לבעלים של כל זכויות המנוחים סלים ופיירוז בחלקה 56. על כן, משמכר לו ג'וני במסגרת ההסכמים עמו את כל זכויותיו מכוח צוואות המנוחים סלים ופיירוז, רכש שתיווי למעשה את כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56 (596/1037). לטענתו, הדבר בא לידי ביטוי בתיקון שנעשה על גבי הסכם המכר עם ג'וני, אשר נעשה בדיעבד על ידי עו"ד עונאללה בכתב ידו בהסתמך על הסכם חלוקת העיזבון, ואשר בגדרו תוקנו מספר החלקים הנמכרים לו בחלקה 56, ובמקום 596/2074 חלקים, נכתב בתיקון, כי ג'וני מוכר לשתיווי 596/1037 חלקים מחלקה 56 ( ת/14) (עמ' 20 ש' 29 – 33, עמ' 21 ש' 26 – 29).

אין בטענות אלה ובתיקון האמור בהסכם המכר עם ג'וני כדי להועיל לשתיווי. ראשית, מעיון בהסכם המכר המתוקן ( ת/14) עולה, כי עו"ד עונאללה ערך את התיקון על גבי הסכם המכר השני עם ג'וני, בגדרו מכר את זכויותיו מכוח צוואת סלים. אין חולק כי זכויותיו של סלים הסתכמו ב – 596/2074 חלקים בלבד לכל היותר, ועל כן ברי כי אין התיקון משקף את מצב הזכויות לאשורו, ואין בכוחו להקנות לשתיווי את מלוא זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56 כטענתו. שנית, עיון בהסכם המתוקן מעלה, כי אין חתימה של ג'וני לצד התיקון, עו"ד עונאללה לא טען וממילא לא הוכח כי ג'וני ידע על התיקון, וכי הסכים לו. לא זו בלבד שלא הוכחה הסכמתו של ג'וני לתיקון, אלא שהוכח ההפך. ג'וני, אשר הצהיר מטעמו של שתיווי, כי מכר לו את כל זכויותיו מכוח צוואות פיירוז וסלים, הודה במהלך חקירתו הנגדית, כי במסגרת ההסכמים עם שתיווי, לא מכר לו את כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים, לא מכר לו את החלק שנמכר לשליאן, ולא התיימר לעשות כן. ג'וני הדגיש, כי החלק שנמכר לשליאן לא נמכר לשתיווי, וכי שתיווי ידע על ההסכם עם שליאן וכי חלק מחלקה 56 נמכר לשליאן עוד טרם החתימה על ההסכמים עמו ( עמ' 39 ש' 33 – 35, עמ' 40 ש' 27 – 35, עמ' 41 ש' 1 – 3, ש' 10 – 19, ש' 41 ש' 20 – 23). מעדותו של ג'וני וגם מההסכמים שנחתמו בינו לבין שתיווי עולה בבירור, כי לא הוסכם בין הצדדים כי ג'וני ימכור לשתיווי את כל הזכויות בחלקה 56 ובכלל זה החלק שנמכר לשליאן כטענת שתיווי. הוכח באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי לא הייתה הסכמה בין הצדדים כי ג'וני ימכור לשתיווי יותר מהזכויות המצוינות על גבי ההסכמים שנחתמו עמו, ולא הוסכם ביניהם כי ימכור לא את הזכויות בחלק שנמכר לשליאן, זכויות שממילא לא היו בידי ג'וני.

הסכם חלוקת העיזבון - חוזה למראית עין וחוזה בלתי חוקי
גם אם הייתי מקבל את טענת שתיווי, כי במערכת היחסים בינו לבין ג'וני הוסכם, כי ג'וני ימכור לו את כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים בחלקה 56, אין בכך כדי להועיל לשתיווי. כזכור, שתיווי טען, כי רכש את כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים מג''וני בהסתמך על הסכם חלוקת העיזבון בגדרו ויתרו לכאורה יורשי המנוחה פיירוז ( מהא, איהאב ויורשי ראמי ז"ל) על זכויותיהם מכוח הצוואה לטובת ג'וני ( עמ' 20 ש' 29 – 33, עמ' 21 ש' 26 – 29).

ברם, הוכח, כי יורשי פיירוז לא ויתרו ולא התיימרו לוותר לג'וני על זכויותיהם על פי הצוואה, וכי מדובר בהסכם למראית עין ובלתי חוקי, ועל כן הוא בטל. הוכח, כי הסכם זה, מכוחו לכאורה ויתרו מהא, איהאב ויורשי ראמי ז"ל על זכויותיהם בצוואת פיירוז לטובת ג'וני, כלל אינו משקף את הסכמות הצדדים, ועל אף האמור בו, לא הייתה כל הסכמה של יורשי פיירוז לוותר על זכויותיהם לטובת ג'וני. איהאב בולוס ומהא הצהירו בעניין זה, כי מעולם לא וויתרו, או התיימרו לוותר לטובת ג'וני על זכויות כלשהן שהגיעו להם בחלקה 56. לטענתם, שתיווי ועו"ד עונאללה הציגו בפניהם מצג שווא, שלפיו מעבר לזכויות שמכרו לשליאן מגיעות להם זכויות נוספות מכוח ירושת פיירוז אותן לא מכרו לשליאן וששתיווי מוכן לרכוש מהם זכויות אלה תמורת הסך של 40,000 ₪. על סמך מצג שווא זה חתמו איהאב ויורשי ראמי ז"ל על מערך ההסכמים שערך עו"ד עונאללה, ואולם רק בדיעבד התברר להם, כי אינו משקף את ההסכמות ביניהם ואת אשר הוצג להם בטרם החתימה על אותם ההסכמים, ואולם מעולם לא ויתרו לג'וני על זכויותיהם מכוח הצוואות.

איהאב ובולוס אביו של ראמי ז"ל הצהירו כי דובר ביניהם ובין שתיווי על דרך המעבר בלבד בגודל של מטרים ספורים, בתמורה של 40,000 ₪, וכי מעולם לא דובר עם שתיווי על מכר החלק שנמכר לשליאן. לא זו בלבד שגרסה זו לא נסתרה, אלא אף קיבלה אישור בעדותו של שתיווי במהלך חקירתו הנגדית, במהלכה אישר שתיווי, כי לא דובר מעולם, כי ירכוש את השטח הפנוי בגודל 340 מ"ר שנמכר לשליאן, ולכל היותר העריך שמדובר בחלקת האדמה שצמודה לבית, לכל היותר בשטח של 70 מ"ר, וכלל לא הבין כי לאיהבא יש זכויות בשטח של 340 מ"ר ( עמ' 45 ש' 1 – 2, עמ' 46 ש' 9 – 10). עוד הודה שתיווי, כי בשיחה עם איהאב, הוא הודה, כי רכש דרך מעבר בלבד ( עמ' 7 ש' 1). חיזוק לגרסתם של איהאב ואביו נמצא בתמליל הקלטת שיחה 1 ( מוצג ת/9) שנערכה בין איהאב לשתיווי, ממנה עולה, כי לא דובר על שטח בגודל של 340 מ"ר או בשטח של שליאן, כי אם דובר על דרך מעבר בלבד, בגודל של מטרים ספורים ( עמ' 6 ש' 14 – 22, עמ' 8 ש' 5 – 12, עמ' 9 ש' 19 – 22). לשאלת בית המשפט במהלך חקירתו הנגדית הודה שתיווי, כי לא קנה מאיהאב 340 מ"ר אלא מטרים ספורים בלבד, אשר לא ידע לומר כמה בדיוק ( עמ' 49 ש' 15 – 16):
"ש: איך זה שהוא מוכר לך את אותן זכויות ב 2016 8 שנים אח"כ כשהקרקעות רק ממריאים ב – 40,000?
ת: כי לא קניתי ממנו 340 מ"ר לא יודע כמה מטרים, 40 או 70 או 60".
גם ג'וני, אשר הגיש תצהיר מטעמו של שתיווי, אישר במהלך חקירתו הנגדית, כי יתר היורשים מכוח צוואות פיירוז וסלים לא ויתרו ולא התיימרו לוותר לטובתו על זכויותיהם מכוח הצוואות. עוד העיד, כי עו"ד עונאללה הסביר לו שיתר היורשים חתמו על ויתור על מנת להקל על רישום הזכויות על שם שתיווי, ואולם הדגיש, כי היורשים לא ויתרו לטובתו על זכויות כלשהן בצוואות המנוחים פיירוז וסלים ( עמ' 37 ש' 23 – 28).

גם עו"ד עונאללה הודה, כי על אף שהסכם חלוקת העיזבון נוסח על ידו כהסכם ויתור לטובת ג'וני, בפועל לא הייתה הסכמה של מי מהיורשים על פי צוואת פיירוז לוויתור על זכויותיו בצוואת המנוחה לטובת ג'וני, וכי הסכם הוויתור אינו משקף את מהות העסקה בין הצדדים. מעדותו של עו"ד עונאללה עולה, כי בהסכם חלוקת העיזבון הוצג, למראית עין בלבד, ויתור ללא תמורה של יורשי פיירוז על זכויותיהם בעיזבון לטובת ג'וני, כאשר בפועל לא היה כל ויתור, כי אם מכר בתמורה בין מהא לשתיווי, ובין איהאב ויורשי ראמי לשתיווי ( עמ' 26 ש' 13 – 28). עו"ד עונאללה העיד, כי ניסח את הסכם חלוקת העיזבון כהסכם וויתור לטובת ג'וני לצרכי רישום בלבד, על מנת לחסוך את הליך חלוקת החלקה בין היורשים, שכן הסכם חלוקת עיזבון אינו הסכם מכר, אינו טעון דיווח, ולא נדרשים אישורי מס כתנאי לרישומו, וכן במטרה להתחמק מדיווח לרשויות המס על ההסכם ( עמ' 27 ש' 15 – 16, עמ' 28 ש' 29 – 32). מהאמור עולה, כי הסכם חלוקת העיזבון אינו משקף את הסכמות הצדדים, אינו משקף את מהות העסקה בין הצדדים, אשר מעולם לא הסכימו ביניהם על וויתור כלשהו לטובת ג'וני, ומטרתו להונות את רשויות המס, ולפיכך עסקינן בחוזה למראית עין ובחוזה בלתי חוקי.

לא זו בלבד שהסכם חלוקת העיזבון הוא חוזה למראית עין ובלתי חוקי נוכח מטרתו להונות את רשויות המס, אלא שהוכח, כי באמצעותו ביקש שתיווי להונות את יורשי המנוחים פיירוז וסלים. מעדותו של עו"ד עונאללה עולה, כי בהסתמך על הסכם חלוקת העיזבון, הוא תיקן בדיעבד בכתב ידו את ההסכמים שנחתמו עם ג'וני, ושינה את החלק הנמכר לשתיווי כך שבפועל יהיה זכאי שתיווי מכוח הסכמים אלה להירשם כבעלים של כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים (596/1037). זאת ביודעו כי עסקינן בהסכם פיקטיבי למראית עין בלבד, וללא הסכמת ג'וני ויתר היורשים. בכך הוסיף חטא על פשע, שכן לא זו בלבד שערך הסכם למראית עין במטרה להונות את רשויות המס, אלא שביקש גם להונות את יורשי המנוחים פיירוז וסלים, ולנכס לשתיווי את כל זכויות המנוחים פיירוז וסלים, מעבר לזכויות שנמכרו לו, ובכלל זה החלק שנמכר לשליאן.

סיכומם של דברים, הנני קובע כי הסכם חלוקת העיזבון הוא הסכם למראית עין שנועד להונות את שלטונות המס ולהונות את הצדדים האחרים לעסקה, ועל כן ההסכם בטל, אם מחמת היותו הסכם למראית עין מכוח סעיף 13 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג – 1973 ( להלן: "חוק החוזים") ואם מחמת היותו חוזה בלתי חוקי במובן סעיף 30 לחוק החוזים ( ר' בעניין זה עא 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי (09.05.2012). על כן, לא היה בכוחו של הסכם חלוקת העיזבון להקנות לג'וני זכויות נוספות על אלה שהיו בבעלותו עובר להסכמים שנחתמו עם שתיווי ביום 13.02.17, ולפיכך ג'וני לא יכול היה למכור לשתיווי מעבר לזכויות שקיבל בהתאם להסכם הנוטריוני ( דירה + מחצית הזכויות בגג), הוא לא התיימר למכור לשתיווי זכויות מעבר לזכויותיו בהתאם להסכם הנוטריוני וכך גם שתיווי לא ביקש לרכוש זכויות מעבר לאמור. על כן, התיקון שביצע עו"ד עונאללה בהסכם שבין ג'וני לשתיווי נעשה שלא כדין, שלא בהתאם להסכמות ולהסכמים שנכרתו בין הצדדים, ומבלי שקיבל את הסכמת ג'וני לתיקון.

סעיף 9 לחוק המקרקעין
מהאמור עולה, כי הוכח, כי שתיווי לא רכש זכויות נוספות על הזכויות המפורטות בהסכמי המכר עם ג'וני, אשר כאמור לעיל מסתכמות בדירה בקומה הראשונה ובמחצית הזכויות בגג הבניין, בהן זכה בצוואות הוריו המנוחים פיירוז וסלים, בכפוף להסכם הנוטריוני. שתיווי לא התקשר עם ג'וני או עם מי מיורשי המנוחים פיירוז וסלים בכל " עסקה נוגדת" במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין ביחס לחלק שנמכר לשליאן, והוכח כי אף אחד מהיורשים לא מכר או התיימר למכור לו חלק זה. על כן, בהיעדר " עסקה נוגדת" במובן סעיף 9 לחוק המקרקעין ביחס לחלק שנמכר לשליאן, נשמט הבסיס לטענת שתיווי כי זכויותיו גוברות על זכויות שליאן בנוגע לחלק שנמכר לשליאן מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין.

לא זו בלבד שהוכח כי לא נעשתה במקרה זה כל עסקה נוגדת ביחס לחלק שנמכר לשליאן, אלא שזכויותיו של שליאן גוברות על זכויות שתיווי גם אם הייתי מגיע למסקנה, כי קיימות במקרה זה עסקאות נוגדות. עו"ד אליאס שוקרי נתן בעדותו הסבר מניח את הדעת לכך שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת שליאן, וזאת נוכח סירוב רשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה לטובת שליאן על זכויות איהאב וראמי, שכן אלה טרם נרשמו. הוא הסביר עוד, כי לא ניתן היה לרשום את הזכויות טרם רישום פירוק השיתוף ורישום בית משותף, אשר כאמור התעכב. משהוכח קיומה של סיבה אובייקטיבית חיצונית שאינה בשליטתו של שליאן לרישום הערת אזהרה בגין העסקה עמו, אין בהיעדר הרישום כדי לשלול את תום ליבו של שליאן במקרה זה. מנגד, הוכח בפניי כי שתיווי לא היה תם לב עת התקשר בהסכמים עם ג'וני ומהא, שכן ידע היטב על קיומה של העסקה עם שליאן, אלא שלמרות ידיעה זו, ביקש בדרך חסרת תום לב ותוך מרמה לנכס לעצמו חלקים לא לו, ועל כן גם מטעם זה זכויותיו של שליאן גוברות.

סוף דבר
נוכח האמור, הנני מקבל את תביעת שליאן ומצהיר, כי ההסכם הנוטריוני הוא בעל תוקף ומחייב את הצדדים לו, וכי שליאן הוא בעל הזכויות בחלקת משנה 56/2 בשטח 340 מ"ר המסומנת בתשריט המודד אליאס בצבע צהוב מכוח ההסכם הנוטריוני. בהתאם לכך, זכאי שליאן להירשם כבעלים של 340/2074 חלקים בחלקה 56 וחלקים אלה יירשמו במושע עד לאחר פירוק השיתוף בין הצדדים.

כן ניתן בזאת צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים או על מי מטעמם, למכור או להעביר או לרשום בלשכת רישום המקרקעין לשתיווי כל זכות בחלקת משנה 56/2 כהגדרתה בהסכם הנוטריוני והמסומנת בצהוב בתשריט החלוקה של המודד אליאס, המהווה חלק מחלקה 56.

כמו כן הנני מקבל את תביעת מהא, איהאב ויורשי ראמי ז"ל באופן חלקי ומורה כדלקמן:
הנני מצהיר בזאת, כי שני ההסכמים שנחתמו בין שתיווי למהא מיום 25.11.2016 בטלים בהיותם חוזים למראית עין במובן סעיף 13 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג – 1973 אשר אינם משקפים את הסכמות הצדדים, וכן בטל ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן מכוח אותם הסכמים.
הנני מצהיר, כי שתיווי רכש את זכויות מהא בדירת המגורים בגודל 150 מ"ר הבנויה על חלק מחלקה 56 המהווה 140/1037 חלקים מחלקה 56, אשר היו רשומים על שם מהא ערב ההסכמים עמה.
הנני דוחה את תביעת מהא לתשלום סך של 80,000 ₪ כתשלום עבור יתרת התמורה בעבור זכויותיה בדירה, וקובע כי התמורה שסוכמה בין הצדדים בעבור זכויות מהא בדירה כאמור לעיל, עומדת על סך של 680,000 ₪, ושולמה לה במלואה.
הנני דוחה את תביעת מהא להצהיר כי מגיעות לה זכויות נוספות בגג הדירה ובחלקה 56 אותן לא מכרה לשתיווי.
הנני מצהיר כי הסכם הוויתור בטל וכן בטל כל ייפוי כוח שניתן מכוחו של הסכם הוויתור לשתיווי או למי מטעמו וכן כל בקשה לרישום הסכם הוויתור, ככל שהוגשה.
הנני מצהיר, כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן על ידי מי מהתובעים בת.א. 35134-08-17 לעו"ד מועאד עונאללה או תמארה עונאללה או מי מטעמם בטלים.

שתיווי ישלם לשליאן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ש"ח וסכום זהה למהא, לאיהאב וליורשי ראמי ז"ל ( ביחד). אין צו להוצאות במערכת היחסים בין יתר הצדדים.

ניתן היום, א' חשוון תשע"ט, 10 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.