הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת ה"פ 25024-09-18

מספר בקשה:1
לפני
כבוד ה שופט יונתן אברהם
המבקשת
סורייה שחאדה יאסין
ע"י ב"כ עו"ד אמיר מרג'יה

נ ג ד

המשיב
בנק הפועלים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד חזי חכם, נועם רם וטניה קיזנר

החלטה

רקע ועובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. המבקשת הינה בעלים, יחד עם אחרים, בחלקות 100 ו- 101 בגוש 16519. רישום החלקות הנ"ל הינו רישום נפרד בלשכת רישום המקרקעין (ראה הסכמה דיונית בישיבת 3.10.18) . בית מגוריה של המבקשת בנוי על חלקה 100.

2. המשיב הינו בנק האוחז בשני שטרות משכנתא, אחד על כל אחת מן החלקות הנ"ל. על השטר הנוגע לחלקה 101 חתומים כממשכנים לכאורה המבקשת וכן מר מוחמד עודתאללה (להלן: "מוחמד"). על השטר הנוגע לחלקה 100 חתומה כממשכנת לכאורה המבקשת בלבד. חתימת המבקשת היא בטביעת אצבע. החתימות מאושרות לכאורה ע"י עו"ד ג'אד אבו ראס, נכדם של המבקשת מחד, ושל מוחמד הנ"ל, מאידך.

3. המשכנתאות הנ"ל נועדו להבטחת כל הסכומים, ללא הגבלה שהמשיב זכאי להם ו/או יהיה זכאי להם מאת הממשכנים ו/או מחברת ג'מבו לכל הבית בע"מ, ח.פ. 510920838 (להלן: "ג'מבו" או "חברת ג'מבו" ).

4. ביום 01/02/17 הוגשו השטר ות לביצוע בלשכת ההוצל"פ, בגין יתרת חוב שלא נפרעה של חברת ג'מבו למשיב בסך של 1.75 מיליון ₪ לערך לאותו מועד (נכון למועד ישיבת 03/10/18 עמד החוב על כ- 2,305,000 ₪ - ראה הודעת עו"ד חכם לפרוטוקול הישיבה הנ"ל).
בחלוף תקופת האזהרה ומשלא נפרע החוב המובטח במשכנתאות, מונה ביום 01/03/17 עו"ד חזי חכם (להלן:-"הכונס") ככונס נכסים למימוש המשכנתאות. הכונס המציא למבקשת ולמוחמד הודעה על מינויו ככונס (אישורי מסירה צורפו כנספחים 8-9 לתשובת המשיב).

5. ביום 16/03/17 הגישה המבקשת התנגדות למימוש המשכנתאות והעלתה טענת "פרעתי", אליה צורף תצהירו של בנה. בבקשה זו העלתה טענות כנגד החוב המובטח במשכנתא והיותו חוב של שתי משפחות (משפחת אבו ראס, אליה היא משתייכת ומשפחת עודתאללה, משפחתו של מוחמד הנ"ל). יצוין כי בבקשה זו לא טענה המבקשת טענה כלשהי כנגד חתימתה על שטרות המשכנתא הנ"ל.

6. במסגרת בקשתה בטענת "פרעתי" נטען כי המקרקעין בחלקה 100 משמשים למסחר (בקומה התחתונה) ולמגורים (בקומות העליונות). במסגרת בקשתה בטענת "פרעתי", הגישה המבקשת חוות דעת שמאיות נפרדות של השמאי וואל סלאמה, אחת לגבי כל אחת מן החלקות הנ"ל. בסופו של יום דחה ראש ההוצל"פ ביום 19/04/17 את טענות המבקשת, לרבות טענת "פרעתי".

7. לאחר שנדחתה טענת "פרעתי", הגיש הכונס דו"ח לרשם ההוצל"פ וכן בקשה למסירת הודעות פינוי ובמסגרתן ביקש לממש תחילה רק את זכויות המבקשת ומוחמד בחלקים שאינם משמשים למגורים, היינו, את זכויותיהם בחלק מחלקה 100, שאינו משמש למגורים ו כן את זכויותיהם בחלקה 101.
רשם ההוצל"פ קבע את מועד הפינוי ליום 14/09/17.

8. ביום 14/08/17 ערך הכונס ביקור במקרקעין ביחד עם "בעל אישור" כמשמעו בסעיף 5 א לחוק ההוצל"פ, לצורך מסירת הודעות הפינוי ובעקבותיו, הגיש ביום 17/08/17 דו"ח אודות אותו סיור. לפי אותו דו"ח לא נמצאו דירות מגורים בחלקה 101. לעומת זאת, בחלקה 100 חלק מהמבנים משמשים לעסקים וחלק מהמבנים הם בתי המגורים של בני משפחת אבו ראס, לרבות דירת המבקשת וכן בני משפחת מוחמד הנ"ל.

9. ביום 20/08/17 אישר ראש ההוצל"פ השהיית הליכי הפינוי בניסיון להגיע להסדר וביום 01/02/18 הגיש הכונס דו"ח ובו דיווח כי הגיע לחוזה הסדר עם מוחמד והחברה שבבעלותו, המחזיקים בבניין המסחרי בחלקה 101 ולפיו, הם ישתפו פעולה עם הכונס בכל הקשור למכר ויפנו את הבניין בתוך 14 יום מאישור המכר.
הואיל שהכונס קיבל בינתיים הצעת רכישה על סך 2.9 מיליון ₪ ומע"מ (להלן:-" הצעת הרכישה"), אף הוסכם בחוזה ההסדר כי המכירה לא תפחת מסכום זה.

10. מאוחר יותר ובאישור ראש ההוצל"פ, פורסמו מודעות למכירת חלקה 101 ואף נקבע מועד לסיור במקרקעין למתעניינים ברכישה, אולם איש מבין המתעניינים לא הגיע.
בנסיבות אלה, הוציא הכונס מכתב למבקשת אודות הצעת הרכישה הנ"ל ובה הודיע לה כי ניתנת לה הזכות לפדות את המשכנתא בקשר עם חלקה 101 בתשלום סכום הצעת הרכישה או סכום החוב, לפי הנמוך מביניהם. ההודעה הומצאה למבקשת ביום 26/03/18 (אישור מסירה צורף כנספח 22 לתשובת המשיב).

11. משחלף המועד שהוקצב לפדיון המשכנתא, הגיש הכונס לרשם ההוצל"פ דו"ח ובקשה לאישור המכר לפי הצעת הרכישה בנוגע לחלקה 101.

12. המבקשת, שנתבקשה להגיב לאישור המכר, הגישה תגובה והתנגדה לאישור ובמסגרת התנגדותה זו העלתה לראשונה טענות אותן לא העלתה במסגרת טענת "פרעתי".
כמו כן טענה להגנות העומדות לה לדיור חלוף והגנה לבית מגורים, על אף שהובהר לה כי מדובר במכר של חלקה 101 שעליה היא לא מתגוררת כלל ואין עליו כל דירת מגורים.

13. הכונס השיב להתנגדות המבקשת ובה התייחס לכל אחת מטענותיה ובעקבות תשובתו, הורה רשם ההוצל"פ ביום 23/07/18 כי ניתנת אפשרות למבקשת להגיב לטענות הכונס, אולם אם היא לא תגיב, היא תיחשב כמי שזנחה את טענותיה והכונס יהיה רשאי לחדש את בקשתו לאישור המכר.
החלטת רשם ההוצל"פ הנ"ל הומצאה למבקשת יחד עם תגובת הכונס (אישור מסירה צורף כנספח 27 לתשובת המשיב), אולם היא לא הגיבה במועד שנקבע ולפיכך הגיש הכונס ביום 06/09/18 בקשה לאישור המכר.
ביום 07/09/18 ניתנה החלטת רשם ההוצל"פ, לפיה, בשל אי הגשת תגובת המבקשת, הו א רואה את המבקשת כמי שזנחה טענותיה ומאשר את המכר .

14. לאחר שניתנה החלטה זו, הגישה המבקשת בקשה לביטול ההחלטה בדבר אישור המכר. לבקשה זו הגיב הכונס. נכון למועד הגשת הבקשה דנן לצו מניעה, טרם הוחלט בבקשה הנ"ל. אציין עוד כי בתיק דנן ניתן ביום 16/09/18 במעמד צד אחד צו מניעה ארעי שעניינו עיכוב הליכי מכירת חלקה 101 הנ"ל בהוצל"פ כשהוא מותנה בתנאים שונים.
ביום 17/09/18 הפקיד הרוכש בהתאם לחוזה המכר שאושר, סך של 290,000 ₪.
תנאי צו המניעה המותנה מולאו רק ביום 20.9.18 ע"י המבקש, ובמועד זה נכנס הוא לתוקף.

טענות המבקשת

15. להלן תובאנה טענות עובדתיות שטענה המבקשת, כפי שנתמכו בתצהירה שצורף לבקשה.

16. לטענת המבקשת, חלקות 100 ו- 101 הן צמודות ועליהן ממוקם ביתה וכן מבני מגורים ומסחר אחרים ושתי החלקות משמשות כיחידת מקרקעין אחת.

17. המבקשת אינה יודעת קרוא וכתוב. בעלה ג'אד אבו ראס ז"ל נפטר וניתן אחריו צו ירושה ביום 04/04/02 ולפיו, היא יורשתו היחידה.

18. לטענתה, לאחר פטירת בעלה, היא המשיכה להתגורר בדירתם הנ"ל. היא אינה יודעת פרטים אודות עסקי בעלה המנוח או חברות מסחריות אחרות ואלו נוהלו על ידי בעלה המנוח ולאחר פטירתו, על ידי ילדיהם ללא מעורבותה.

19. המבקשת לא קיבלה תמורה כלשהי בגין המשכון, לא חתמה על הסכם הלוואה או כל הסכם אחר בדבר שעבוד, לא נטלה הלוואה מהבנק או אשראים. כמו כן היא אינה זוכרת אם הטביעה אצבעה על גבי שטרות המשכנתא. בהמשך תצהירה הודתה כי עו"ד ג'אד אבו ראס (נכדה של המבקשת) הוא קרוב משפחתה, היא נותנת בו אמון מלא והייתה חותמת לו בטביעת אצבע, מקום שנדרשה מבלי לקבל הסברים או הבהרות. עוד טענה כי לא חתמה בטביעת אצבע על שום הסכם הלוואה או הסכם ערבות או הסכם אחר כלשהו למשכון הזכויות שלה בחלקות, לא נמסרו לה הבהרות ולא נאמר לה מה סכום החוב הנטען בגינו תיערך משכנתא, מועדי פירעונו, שיעורי הסילוק של ההלוואות הנטענות ושיעורי הריבית ופרטים אלו אינם מצויים בידיעתה ומעולם לא היו מצויים בידיעתה ואיש לא הסביר לה אותם.

20. עוד טענה המבקשת כי אינה חייבת למשיב שום סכום בכלל וכי פקידי המשיב לא הסבירו לה את זכויותיה על פי דין והיא לא פגשה אותם כלל. כמו כן לא קיבלה מהבנק מכתבים כלשהם לגבי סכום החיוביים, דרך חישובם, שיעור הריבית וכיו"ב.

21. עוד טענה כי היא מחזיקה ומשתמשת בנכס וזכותה לשמור ולקיים זכויות אלה על פי חוק הגנת הדייר, הגנת דיור חלופי והגנה מפני חדלות פירעון.

22. בתצהירה גם הצהירה כי הגישה התנגדות לבקשה לאישור מכירת החלקות בלשכת ההוצל"פ אך זו טרם נדונה והוכרעה לגופה וכי כונס הנכסים טען כי היא כביכול זנחה את בקש תה לעיכוב הליכי ההוצל"פ, דבר שאינו נכון.

23. תחת הכותרת "הטענות המשפטיות" בבקשתה טענה המבקשת כי שטרות המשכנתא אינם חתומים על ידה ואינם מוכרים לה כלל ועיקר וכי היא לא זוכרת ולא מזהה אותם ולא ברורה לה משמעותם, נפקותם והיכן נוצרו.

24. כן טענה להפרת הדינים המחייבים את המשיב וחלים ביחסי בנק לקוח או בנק ערב.

25. עוד טענה כי בפרטי המשכנתא הנטענת כעסקה במקרקעין, חסרים זהות הצדדים לאותה עסקה, סדר העדיפות בין הממשכנים (היא ומוחמד), "התמורה בעסקת המשכנתא", מהות ההתחייבות למשכון הזכויות וסדר הקדימויות במימוש המשכון.

26. כן טענה כי המשיב מפר את דיני הערבות ובפרט את חובת היידוע, שכן, לא עדכן אותה בשלב המקדמי, בטרם קיבלה על עצמה מעמד של ערב וכן בהמשך לאחר קיום החיוב על ידי החייב העיקרי. על כן יש להפטיר אותה מחובותיה כערב.

27. כן טענה כי המשיב מפר את חובת הזהירות החלה עליו ונוהג בחוסר תום לב ובדרך לא מקובלת תוך הפרת חובות האמון המוגברות החלות עליו.

28. כן טענה כי המשיב מפר את הוראות חוזר המפקח על הבנקים מספר 1494/06, בו נאמר כי "כאשר הערבות היא בלתי מוגבלת בסכום, ניתן לחתום על חוזה הערבות רק באותו סניף בו ניתן האשראי".

29. כן טענה המבקשת להגנות לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר "נוסח משולב" תשל"ב - 1972 ולפי סעיף 38 לחוק ההוצל"פ תשכ"ז - 1969 (הגנת דיור חלוף).
עוד טענה כי בחלקה 101 קיים בעלים נוסף ולא מתקיימת חלוקה של הזכויות בחלקה או הסכם שיתוף ועל כן לא ניתן לפעול למימוש המשכנתא.

30. באשר לסעד הזמני טענה כי צו המניעה נועד למנוע פגיעה עתידית כל עוד לא הוכרעה התובענה ולשמור על המצב הקיים וכי העובדות העולות מבקשתה מלמדות על סיכויי הצלחה טובים בתביעתה. עוד טענה כי מאזן הנוחות נוטה בפירוש לטובתה , שכן, מדובר בנכס המשמש כדירתה ומימושו עלול להקשות על השבת המצב לקדמותו אם תתקבל בסופו של יום תביעתה.

תשובת המשיב

31. המשיב טען כי יש לדחות את הבקשה ולבטל את הצו הארעי ולחלופין טען כי יש לבטלו בנוגע למכר שכבר אושר בחלקה 101 הנ"ל, עליו מצוי בניין מסחרי שאינו משמש כלל למגורים, שכן, מדובר במעשה עשוי שאין לעכבו.

32. המשיב בתשובתו פירט את הליכי ההוצל"פ כפי שתוארו לעיל בהחלטה זו עד להחלטת אישור המכר על ידי ראש ההוצל"פ והגשת בקשת הביטול על ידי המבקשת.

33. לטענתו, נוכח המתואר בעובדות אלה, עולה בבירור כי ההליך דנן מהווה ניסיון לסכל את המכר ללא בסיס או הצדקה באמצעות טענות ריקות מכל תוכן שאינן נתמכות בראיות ואף סותרות את המסמכים בכתב שצירף לתגובתו.

34. המשיב טען כי הטענות מועלות בשיהוי ניכר על ידי המבקשת ותוך היותן בסתירה מוחלטת לעובדות כפי שהן עולות מתוך מסמכי הליך ההוצל"פ. בעניין זה טען המשיב כי על אף שהליך ההוצל"פ נמשך כשנה וחצי, עד להגשת הבקשה דנן, לא העלתה במהלכו המבקשת טענה כלשהי כנגד שטרות המשכנתא או כשרות עסקת המשכנתא ולא היית בעניין זה כל מחלוקת.

35. כן טען המשיב כי במסגרת הליכי ההוצל"פ והדיון בטענת "פרעתי", אף טענה המבקשת עצמה ששתי המשפחות (משפחתה ומשפחתו של מוחמד), הגיעו להסכמה לעניין פירעון חובות חברת ג'מבו אך החוב לא נפרע בשל מחדליה של משפחת מוחמד ומכך יש ללמוד כי דבר קיומו של החוב למשיב היה ידוע היטב למבקשת והיא אף פירטה את המאמצים שנעשו לסילוקו, אך כשלו. רק לאחר שנדחו כל טענותיה אלו, "שידרגה" המבקשת את טענתה וטענה כי לא משכנה את הנכסים, לא פגשה את פקידי הבנק וכיו"ב.

36. המשיב טען כי המבקשת חתמה על שטרות המשכנתא בפני נכדה, עו"ד ג'אד אבו ראס והדבר סותר מפורשות את טענתה כי אינה מכירה את שטרות המשכנתא ולא חתמה עליהם.

37. עוד טען כי טענת המבקשת לפיה לא ידעה על התנאים המיוחדים למשכנתא נסתרת, שכן, שטר המשכנתא עליו חתמה בסופו, הינו רצף מחובר של עמודים המהווה יחידה אחת הכוללת מספר עמודים (באופן שלא ניתן להוציא ולהחליף ביניהם) ועל כן לא היה צורך כלל שתחתום על כל עמוד, אלא במקום המיועד לכך בסוף השטר.

38. כן טען כי שטר המשכנתא מהווה מסמך בכתב המשקף את העסקה במקרקעין ומפרט את כל פרטיה ותנאיה, הוא חתום על ידי כל הצדדים לה ולפיכך אין כל יסוד לטענותיה אלו.

39. באשר לטענת המבקשת כי לא הבינה את תנאי העסקה, היפנה המשיב לאישור עו"ד אבו ראס, נכדה, המאשר (בכתב, בסוף השטר ולאחר חתימתה) כי הסביר לה את מהות העסקה ואת תוצאותיה המשפטיות והשתכנע כי היא הבינה אותם היטב ועל כן יש לדחות גם את טענותיה אלו.

40. עוד טען המשיב כי יש לדחות את טענות המבקשת להגנות לדיור חלוף, שכן, הן אינן רלוונטיות בשל כך שהבקשה לסעד זמני מתייחסת לחלקה 101 בלבד, עליה נמצא הבניין המסחרי ולא מצויה עליה דירת המגורים של המבקשת הבנויה על חלקה 100.

41. כן טען כי במסגרת הליכי ההוצל"פ, לא ביקש כונס הנכסים לתפוס חזקה או לפנות חלק כלשהו בחלקה 100 המשמש למגורים אלא רק נכסים שאינם משמשים למגורים. המבקש היפנה בעניין זה לשמאות שהוגשה מטעם המבקשת עצמה (נספח ג' לבקשתה) .

42. עוד טען המשיב כי עיכוב הליכי המכר עלול לסכן את המכר בכך שהקונה עלול לחזור בו מן העסקה. בעניין זה נטען כי הקונה שילם כבר סך של 290,000 ₪ ללשכת ההוצל"פ (מתוך סך של 2.9 מיליון ₪ ומע"מ). עוד נטען כי יש לכבד את עיקרון הוודאות והסופיות בהליכי המכר בהוצל"פ (בהסתמך על ע"א 5054/11 ספיר בע"מ נגד עו"ד אמסטר (פורסם בנבו)).

43. כן נטען כי במקרה דנן המכר אושר והוא מעשה עשוי ועל כן אין לעכבו עוד.

44. באשר לטענת המבקשת כי הגישה בקשה לביטול המכר בשל כך שהוא מהווה מעשה קנוניה בין המשיב לבין מוחמד, נטען כי מדובר בטענה בעלמא ללא כל ראיה תומכת וכי בהסכם בין הכונס לבין מוחמד, ביקש מוחמד להבטיח כי הנכסים לא ימכרו בסכום נמוך מסכום המינימום שנקבע בהסכם והסכמתו למכירתם נועדה להבטיח כי הנכסים ימכרו במחיר ראלי.

45. לעניין קיומה של משכנתא נוספת בגין זכויות בעלים משותף נוסף (טאהא) בחלקה 101, נטען בתשובה כי אין כל מניעה למימוש המשכנתא וכי הלכת שטיינמץ עליה מבוססת טענת המבקשת, אין לה רלוונטיות לענייננו, שבו מתנהלים הליכים למימוש משכנתא ועומדת על הפרק בקשה לאישור מכר של זכויות בעלות, להבדיל מפרשת שטיינמץ שם היה משכון על זכויות חוזיות בלבד. נטען עוד על ידי המשיב כי הכונס פנה למר טאהא, הבעלים הנוסף, דיווח לו על הליכי ההוצל"פ ועל הגשת בקשה לאישור המכר ואף המציא לו כדין מכתב מפורט בעניין זה אולם מר טאהא לא הגיב.

46. באשר למאזן הנזקים, טען המשיב כי המבקשת כלל אינה טוענת אילו נזקים יגרמו לה, וודאי שאין מדובר בנזקים בלתי הפיכים אם תידחה הבקשה, שכן, הכונס אינו פועל כלל לפינוי אותם חלקים המשמשים למגורי המבקשת או מי מטעמה. העומד על הפרק בתיק ההוצל"פ הוא מכר בקשר לבניין המסחרי. עיכוב המכר עשוי לסכל אותו ולהביא לכך שלא ניתן יהיה למכור את הנכס מאוחר יותר במחיר ראוי, זאת שעה שהחוב שלא נפרע ומובטח במשכנתא, הולך וטופח מחודש לחודש. כן נטען כי יש להתחשב גם בנזקים שיגרמו לרוכש, אשר הסתמך על אישור המכר ואף פרע חלק מהתמורה כבר.

מהלך הדיון וחקירת העדים

העד ג'אד אבו ראס

47. נוכח העובדה כי נטען על ידי המבקשת בבקשתה , שהיא לא חתמה על שטרות המשכנתא ונוכח העובדה כי על שטר המשכנתא מופיעה חתימתו של עו"ד ג'אד אבו ראס, נכדה של המבקשת כמאשר את חתימתה, הורה בית המשפט על זימונו של זה תחילה כעד מטעם בית המשפט.
הנ"ל העיד ביום 21/10/18 ולפי דבריו הוא שימש כעובד של חברת ג'מבו הנ"ל ואכן בפניו חתמה סבתו, המבקשת, על השטרות הנ"ל והוא אישר את חתימה.

48. העד הבהיר גם כי קיימת קרבה משפחתית בינו לבין מוחמד הנ"ל שהינו סבא של אמו.
עוד הבהיר כי דודיו, ילדי המבקשת, הם שביקשו שתחתום בפניו על שטרות המשכנתא. לדבריו, לא ישב עם מישהו מפקידי הבנק לפני החתימה.

49. בפני העד הוצג שטר המשכנתא באשר לחלקה 100. העד זיהה את השטר והעיד כי החתים עליו את המבקשת אשר שאלה אותו אם מוחמד חתם על השטר. הוא השיב שמוחמד לא חתם ואז אמרה לו שהוא צריך לחתום עליו ואז "נמשיך בכל העניין הזה".
לדבריו, בעקבות זאת שם את שטר המשכנתא הנ"ל בצד.

50. בפני העד גם הוצג שטר המשכנתא באשר לחלקה 101 והוא נשאל אם שטר זה הובא לאחר שטר המשכנתא לחלקה 100. העד השיב שאינו זוכר.
בהמשך העיד כי חשב ששטר המשכנתא לחלקה 101 הוא שטר מתקן לשטר של חלקה 100.
אציין כי בשלב הביע ב"כ המשיב התנגדות לכל הרחבת חזית ולטענה כי מדובר בשטר מתקן ובית המשפט קיבל את ההתנגדות.

51. עוד אישר העד בעדותו הראשית כי הוא ביצע פעולה של אישור העברת מניות בחברה ביום 11/03/12 שלפיו נרשמה המבקשת כבעלת מחצית המניות בחברת ג'מבו ואילו מוחמד נרשם כבעלים של המחצית הנוספת.

52. העד נשאל לגבי ייפוי כח נוספים שהוצגו לפניו והשיב כי למיטב זכרונו, במעמד החתימה על שטר המשכנתא התגלעו כל מיני דברים, לרבות צורך בהעברת מניות ואז החתים את מוחמד והמבקשת על מנת לברר מה מצב רישום המניות ואיך אפשר להעבירן.
הוא אישר כי באותו מועד גם החתים את המבקשת על שטרות המשכנתא.

53. העד נשאל והשיב בעדותו כי לא הסביר למבקשת באיזו עסקה מדובר ומה הזכויות של כל צד לשטרות המשכנתא הנ"ל וטען כי "בזמנו היו אמורים לפנות לבנק על מנת להשלים את כל המסמכים. פה רק אימתתי חתימות ואפילו מסרתי לבנים שלה שהיא לא מסכימה להגיש את המסמכים האלה כל עוד מוחמד לא חתום על השטר משכנתא כי הם שותפים בכלל בכל הנכסים ובכל העסק". לטענתו ישב עם המבקשת מספר פעמים אך לא יותר מ- 5-10 דקות כל פעם.

54. עוד העיד כי חשב שאת התנאים המיוחדים צריך הבנק להסביר לה והואיל שסירבה שהוא יגיש את המסמך, "אז איך אני אסביר לה כל התנאים המיוחדים?".
עוד העיד כי לא הסביר לה את זהות הגורם שיקבל את הכספים המובטחים במשכנתא, כי לא הקריא למבקשת את השטר וזאת נוכח סירובה להמשיך בתהליך עד שיחתום עליו גם מוחמד.

55. העד נשאל מי עוד נכח בישיבה בעת החתמת המבקשת על שטר לגבי חלקה 101 והשיב שאינו זוכר "אבל בדרך כלל מתי שאני הייתי מחתים אותה אז היו משני הצדדים" ובהמשך דבריו, כשנשאל אם המבקשת ומוחמד ישבו ביחד או שכל אחד חתם לחוד, השיב שהוא חושב שהם נפגשו וכי במסגרת הדיבורים ביניהם המבקשת כעסה.
עוד הבהיר בהמשך כי בין המבקשת למוחמד "היו הטחת אשמות לגבי ניהול הכסף, לאן הולך הכסף ומה עושים וזהו".

56. בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ המשיב הופנה לסעיף 8 לתצהיר המבקשת שם הצהירה כי היא נתנה בו אמון מלא ולא ביקשה ממנו הסברים והוא נשאל האם נכון הדבר והשיב "לא נכון. תמיד הייתי מסביר לה ותמיד הייתי נוכח עם הבנים שלה על מנת להחתים אותה עם המסמכים. לפעמים בדברים האלה שלא קשורים לבנק, הייתי מחתים אותה כמו למשל העברת מניות שסיכמו ביניהם אבל המסמכים האלה, השטרות, לא המשכתי בתהליך. העליתי אליה על מנת להחתים אותה ובזה נגמר הסיפור שלא רוצה להגיש את המסמך הזה כל עוד סבא שלי לא חתם על השטר".(ההדגשה בקו אינה במקור- י"א.).

57. עוד השיב לשאלת בית המשפט "היא חתמה בפניי על שתי השטרות. את התהליך עצרתי לאחר שחתמה. הילדים שלה אמרו שהם צריכים לפנות לבנק על מנת להשלים את המסמכים. הילדים של המבקשת ושל הצד השני, השותפים".

58. עוד העיד כי השאיר את השטרות אצלו במשרד אך אין מדובר במשרד פרטי שלו אלא חדר במשרדי חברת ג'מבו.
שנשאל בהמשך, השיב שהקפיא את המשך הטיפול בשטרות עד שיחתום מוחמד וכשנשאל אם מבחינת המבקשת יהיה זה בסדר אם מוחמד יחתום, השיב "עד שהיא תודיע. לא ידעתי להסביר לה כלום בגלל הסכומים שאני לא יודע לאן נכנס הכסף וכמה כסף ולא ידעתי להסביר לה כלום. את כל זה היא הייתה אמורה לקבל מהבנק עצמו".

59. העד גם לא ידע להסביר כיצד בסופו של דבר נרשמו המשכנתאות ומי לקח את השטרות מחדרו על מנת לרשום את המשכנתאות בלשכת רישום המקרקעין.

60. העד הופנה לאישור החתימה על ידו, שם נאמר כי הוא מאשר שזיהה את המבקשת והסביר לה את מהות העסקה וכו' ועומת עם כך כי עדותו מנוגדת לכתוב בסוף השטר טרם חתימתו על ידו והשיב "אני לא הסברתי לה פה כלום. כלומר, נכון שהצהרתי למטה טרם חתימתי היא לא נכונה ...".
בהמשך כשנשאל אם הוא היפנה את המבקשת לבנק על מנת שתקבל את ההסברים הנ"ל, השיב שהוא אינו מפנה אותה לבנק וכי בניה יודעים ללכת לבנק והוא אף פעם לא התלווה אליהם.

61. הוא גם אישר כי לא שלח לבנק מסמך כלשהו האומר שהוא לא הסביר לה את התנאים בשטר ואת משמעותם וכי יש בעיה עם השטר או המבקשת מתנגדת לשטר.

62. בהמשך חקירתו הנגדית, הכחיש את הטענה כי הוא מייצג מי מהצדדים לסכסוך בין המבקשת ומוחמד.
כאשר נשאל שוב האם הוא הגיש את השטרות לרישום בטאבו או לא, השיב שאינו זוכר "אולי במסגרת התפקיד שלי ... אני לא זוכר".

עדות המבקשת

63. למבקשת הוצג תצהירה בעת חקירתה הנגדית והיא השיבה כי היא לא זוכרת אם היא חתומה עליו וכן, "יכול להיות שכן".

64. היא העידה כי מי שטיפל בעסקיה ובנכסיה שקיבלה מבעלה המנוח הם ילדיה ונכדיה וכי היא סומכת על ילדיה וגם על נכדה עו"ד ג'אד אבו ראס אשר עוזר לה לטפל בענייני הנכסים והעסקים.
היא אישרה בעדותה כי היא מתבקשת מידי פעם על ידי ילדיה או נכדה, לחתום על מסמכים והשיבה "כן אני חותמת לילדים שלי".

65. עוד אישרה בעדותה כי כל מה שמבצעים הילדים בנכסים ובעסקים זה בשמה ועבורה גם.

66. המבקשת נשאלה אם היא מכירה את בא כוחה, עו"ד מרג'יה והשיבה תחילה בחיוב (עמוד 25) ולאחר מכן בהמשך (עמוד 26) השיבה "עכשיו אני אומרת שאני לא מכירה אותו. (הערה: זאת לאחר שהמתורגמן הצביע על עו"ד מרג'יה)".
בהמשך דבריה, לשאלה אם מישהו ביקש ממנה לחתום על תצהיר בשביל הדיון היום השיבה "לא".
בעקבות תשובתה זו והתרשמות בית המשפט כי לא בטוח שהיא הבינה את השאלה, נדרש המתורגמן להבהיר לה בשנית את השאלה, תוך שהובהר לה כי השאלה מתייחסת לתצהירה התומך בבקשה והיא נשאלה האם מישהו ביקש ממנה לחתום עליו בשביל הדיון. תשובתה הייתה "אני לא יודעת. לא זוכרת. אני לא יכולה לראות בעיניים".

67. בהמשך ונוכח תשובותיה הנ"ל, הוצג לה צילום של העמוד האחרון בתצהירה והיא נשאלה אם היא חתומה על המסמך הזה. תחילה שאלה "למי המסמך הזה?" ולאחר מכן כשנשאלה שוב, השיבה "לא לא. אני לא חתמתי".

68. בחקירתה החוזרת נשאלה באיזה אופן קיבלה את ירושת בעלה והשיבה "הבנים שלי. אני לא יודעת כלום".

עדות העדה ויויאן שלו

69. אבהיר כי עדה זו זומנה על ידי ב"כ המבקשת בבקשה מיוחדת וללא שהוגש תצהירה.
העדה הבהירה בעדותה כי היא איננה עובדת של סניף הבנק בו הוכנו שטרות המשכנתא אלא עובדת ביחידת הגבייה של בנק הפועלים ומתוקף כך מטפלת בתיק מטעם המשיב.

70. היא העידה כי אינה יודעת אילו מסמכים נדרשים על מנת שסניף בנק ייתן הלוואה מובטחת במשכנתא וכי היא מקבלת שטר משכנתא חתום לטיפול במחלקה שבה היא עובדת. יחד עם השטר מקבל הבנק נסח טאבו. היא אינה יודעת מה דורש סניף הבנק על מנת לתת הלוואה.

71. העדה גם נשאלה והשיבה כי היא אינה יודעת מדוע לא חתם מוחמד על שטר המשכנתא של חלקה 100. כן העידה כי אינה יודעת אלו ביטחונות נוספים עמדו בתיק וכי התיק נשלח אליה על ידי הסניף נותן ההלוואה. מעדותה עולה כי היא אישית לא הייתה מעורבת בשלבי מתן ההלוואה לחברת ג'מבו או אשראי אלא רק בעניין תיק הגבייה.

72. העדה נשאלה שאלות רבות לגבי נסיבות חתימת השטרות והשיבה שהפרטים אינם ידועים לה וכך גם לגבי רישום בעלי מניות בחברת ג'מבו.

עדות עו"ד עידו פיזם

73. גם עד זה, שהינו עובד של המשיב, זומן מטעם המבקשת.

74. בעדותו הבהיר כי הוא משמש כיועץ משפטי של מרכז עסקים צפון בבנק הפועלים ועיקר עיסוקו הינו ליווי (בפרוטוקול נרשם בטעות "יבוא") של פרויקטים גדולים בבנייה אך גם בדיני חברות ובנקאות.

75. העד זיהה את חתימתו על שטרות המשכנתא דנן הנוגעות לחלקות 100 ו- 101. הוא העיד כי אינו זוכר במדויק את נסיבות החתימה משום שמאז חתם עליהם, חתם לפחות על מאות שטרות משכנתא. עוד העיד כי מדובר בנוסח סטנדרטי של הבנק מאותה תקופה וכי פורמט השטר היום הוא קצת אחרת.

76. העד נשאל והשיב כי בשטר המשכנתא לחלקה 101 לא רשום מה מספר חשבון הבנק שהשטר נועד להבטיח ולא ידוע לו כמה חשבונות בנק רלוונטיים מהווה השטר בטוחה עבורם.
כן העיד כי לא ידוע לו באיזה מקום נחתם השטר על ידי הממשכנים או הלווים.
כן העיד כי אין הבדל בין שטר המשכנתא המוגבלת בסכום לשטר משכנתא שלא מוגבלת בסכום וכי הוא מאשר חתימות של נציגי הבנק לפני שהשטרות נמסרים לממשכן והממשכן עושה בזאת הטוב בעיניו. הממשכן יכול לפנות לעורך דין או לרשם המקרקעין על מנת שאלו יא מתו את חתימתו בפניהם.
העד הבהיר גם לשאלת בית המשפט כי לאחר שנציגי הבנק חתמו על השטר והוא נמסר לממשכן לחתום עליו בפני גורם חיצוני, השטר הולך לרישום המשכנתא וחוזר לבנק יחד עם אישור רישום המשכנתא. העד גם הבהיר כי הוא לא ממשיך לעקוב אחר הקורה עם שטר המשכנתא לאחר רישומו.

77. העד העיד גם כי הוא לא בודק אילו בטוחות מעמיד לווה לטובת הבנק טרם מתן ההלוואה ו/או את מצב החשבון של החברה המבקשת את ההלוואה וכי מי שמטפל בכך הם הבנקאים בסניף הבנק המעמידים אשראי ללקוח והם יודעים בגין מה ניתנה הבטוחה, האם ניתנה בגין הלוואה קודמת, הלוואה עתידית, אשראי וכיו"ב.

78. העד נשאל לאחר, שהוצגו בפניו השטרות לחלקה 100 ולחלקה 101, מדוע נחתמו שתי בטוחות והשיב כי מדובר בשתי משכנתאות שונות וכי הוא רק בודק כי רישום שטר המשכנתא תואם את הפרטים שבנסח.

79. העד נשאל והשיב כי בדרך כלל על מנת לזהות את השימוש בפועל במקרקעין, נערכת הערכת שמאי הבודקת הכל, את הקרקע, הנתונים שלה, המחזיק בה וכיו"ב וכן את סוג השימוש בנכס.

80. העד השיב כי הוא אינו יודע כמה פעמים הייתה המבקשת בבנק לצורך החתימה על השטרות ואילו פעולות נעשו על ידי הבנק לקבלת הסכמת המבקשת לרישום המשכנתא.

טענות המבקשת בסיכומיה

81. המבקשת שבה וטענה כי על השטרות יש רק טביעת אצבע ואין עליהן חתימה כלל ועיקר. עוד טענה כי בהעדר מפגש רצונות בין המבקשת למשיב, אין חוזה משכנתא כלל.
כמו כן טענה כי משהפר המשיב את חובותיו בתור תאגיד בנקאי, היא פטורה מהמשכנתא.

82. המבקשת סקרה את עדויות העדים בסיכומיה.

83. כן טענה המבקשת כי המשיב נמנע מלהגיש תצהיר כלשהו בתשובה לסעד הזמני ויש בכך ניסיון להעלים עובדות מבית המשפט.

84. המבקשת הפנתה לסעיף 12 לחוק המשכון, הקובע כי דינו של הממשכן הינו כדין מי שערב לחיוב שנועד המשכון להבטיח. כ ן טענה כי היה על המשיב לערוך הסם ערבות בכתב והדבר לא נעשה.

85. עוד טענה המבקשת להפרת חובת היידוע בדבר מצבה של חברת ג'מבו וחובותיה כלפי המשיב טרם חתימת שטר המשכנתא.
המבקשת טענה גם כי המשיב הפר את חובת הזהירות החלה עליו ואת חובת תום הלב וחובות האמון המוגברות החלות עליו, נוכח העובדה כי מדובר בממשכנת שערבה לחיובו של אחר.

86. באשר לטענת המבקשת הנוגעת להגנת דיירות מוגנת , נטען כי חובה הייתה על הבנק להסביר את משמעות הזכות ואת הוויתור עליה והדבר לא נעשה.

87. באשר למאזן הנזקים טענה המבקשת כי נקבע על ידי רשם ההוצל"פ ביום 23/07/18 בהחלטה, כי השמאות להערכת שווי חלקה 101 בלבד הינה בסכום של 4.7 מיליון ₪, בעוד ההצעה העומדת על הפרק לאישור מכירה הינה בסך 2.9 מיליון ₪ בלבד.
עוד טענה כי דחיית מועד מימוש המשכנתא לצורך בירור התובענה העיקרית אינו מסב למשיב כל נזק, שכן, בידי המשיב בטוחות נוספות העולות מספר מונים על החוב הנטען.

88. כן נטען כי הפיקדון שהפקיד הנאמן נפרע אך ורק ביום 17/09/18, היינו לאחר מתן צו ארעי על ידי בית משפט זה. אעיר בעניין זה כבר עכשיו כי צו המניעה שניתן מותנה היה בהפקדת התחייבות וערבות ואלה הופקדו רק ביום 20/09/18, היינו הצו טרם נכנס לתוקפו בעת הפקדת הסך הנ"ל על חשבון העסקה בין הכונס לנותן הצעת הרכישה. על כן מוטב היה אילולא נטענה טענה זו כלל.

89. המבקשת שבה וטענה כי חלקות 100 ו- 101 הינן "יחידה אחת מזה עשרות שנים וכי דירתה ממוקמת על יחידה זו".

טענות המשיב בסיכומיו

90. המשיב שב וביקש דחיית הבקשה על הסף, הן משום שהמבקשת, בתשובה לשאלה אם היא יודעת על הגשת תביעה שלה נגד הבנק, השיבה כי אינה יודעת, הן משום שכאשר הוצג לה העמוד האחרון של תצהירה עם חותמת אצבעה השיבה "לא לא. אני לא חתמתי" והן משום שחזרה על עמדתה זו לאחר שבית המשפט הבהיר לה את השאלה באופן ברור.
כמו כן בשל כך שכאשר נשאלה אם היא מכירה את בא כוחה, עו"ד מרג'יה, לאחר שהמתורגמן אף הצביע עליו מפורשות, השיבה שהיא כלל לא מכירה אותו.

91. המשיב שב וטען כי גדר המחלוקת במסגרת צו המניעה הזמני, נוגע למימוש שטר המשכנתא באשר לחלקה 101 בלבד. שכן, הבקשה לסעד זמני הוגשה בעקבות ההחלטה בתיק ההוצל"פ מיום 07/09/18 לאשר מכירת זכויות המבקשת ומוחמד בחלקה 101.

92. לטענת המשיב, הואיל שבשלב זה לא מתקיימים הליכי מכירה או פינוי בנוגע לחלקה 100, בה נמצא בית המגורים של המבקשת, הרי שיש לצמצם את הדיון בטענות הרלוונטיות למשכנתא הרשומה בקשר לחלקה 101 בלבד ועל כן אין כל רלוונטיות לטענות הנוגעות להגנת דיור, בית מגורים או דיור חלוף.

93. לטענת המשיב, הוכח בדיון באופן ודאי כי המבקשת חתמה על שטרי המשכנתא, שעה שבבקשתה טענה כי היא לא חתומה עליהם.
הדבר הוכח מתוך עדות עו"ד ג'אד אבו ראס שהחתים אותה על שטרי המשכנתא.

94. עוד נטען כי המבקשת לא גילתה כי היא הייתה בעלת עניין בחברת ג'מבו והייתה מעורה ביצירת המשכנתאות. במהלך חקירתה היא אישרה כי בעלה היה בין היתר בעלים של 50 אחוז ממניות חברת ג'מבו והיא יורשתו היחידה. גם צו הירושה שהוצג משנת 2002 מוכיח זאת ואת היותה בעלת עניין בחברת ג'מבו. משום כך חתמה גם על שטרי המשכנתא להבטחת פירעון האשראים שג'מבו קיבלה מהמשיב.

95. לטענת המשיב אין כל נפקות לכך שהמבקשת לא קיבלה באופן אישי תמורה מהבנק עבור המשכנתא, שכן, תיק ההוצל"פ נפתח לצורך פירעון חובותיה של ג'מבו באמצעות מימוש המשכנתא.

96. המשיב גם היפנה לעו"ד אבו ראס בדבר ההליכים שנתקיימו על ידו לצורך העברת מניות בעלה של המבקשת, על שמה. לטענת המשיב, ברור כי הדברים נעשו על מנת להציג בפני הבנק את המבקשת כבעלת עניין בג'מבו ועל קיומו של קשר הדוק בינה לבין חברת ג'מבו. לטענת המשיב, היותה בעלת המניות נבעה מכוח צו הירושה כבר בשנת 2002.

97. עוד טען המשיב כי מעדות עו"ד אבו ראס עולה שחתימת שטרי המשכנתא נעשה במעמד נציגי משפחת המבקשת ומשפחתו של מוחמד וכי המבקשת שאלה שאלות, נפגשה עם מוחמד ואף כעסה והעלתה טענות לגבי ההתנהלות הכספית בעסקיהם המשותפים. כן העיד עו"ד אבו ראס כי באותה פגישה בה חתמה בטביעת אצבע, נכחו נציגים של שתי המשפחות (עמוד 15 לפרוטוקול) "והיו הטחות אשמות לגבי ניהול הכסף, לאן הולך הכסף ומה עושים" (עמוד 13 לפרוטוקול).

98. לטענת המשיב, המבקשת הבינה היטב את משמעות ייעודה של המשכנתא להבטחת אותם אשראים שניתנו לג'מבו, שכן, היא דרשה שגם מוחמד יחתום על שטר המשכנתא שתירשם על חלקה 100 והורתה לעו"ד אבו ראס, לפי גרסתו, לעצור את הטיפול עד שיחתום.

99. לטענת המשיב, שטר המשכנתא בקשר לחלקה 101 נרשם כדין, שכן, השגת המבקשת לעיכוב הרישום הייתה רק לגבי חלקה 100 ובגין אי חתימתו של מחמוד על שטר המשכנתא לחלקה 100.

100. עוד טען המשיב כי מצד הבנק לא נפל שום פגם בהליך רישום המשכנתא וכי הבנק לא היה מעורב כלל בחתימת שטרות המשכנתא על ידי מחמוד והמבקשת וזאת עולה הן מעדויות נציגי הבנק ויויאן שלי ועידו פיזאם אשר העידו כעדים מטעם המבקשת והן מעדות עו"ד אבו ראס לפיה לא השתתפו בפגישה במשרדו נציגי הבנק.

101. לטענת המשיב נתקיים השתק פלוגתא לגבי טענות המבקשת באשר לנסיבות חתימת שטרות המשכנתא, שכן, היא לא העלתה טענות מסוג זה במסגרת טענת "פרעתי" שהגישה לאחר פתיחת תיק ההוצל"פ כלל וכלל וכמו כן, בקשתה נדחתה בסופו של יום. הדבר נכון גם לגבי גובה החוב של ג'מבו למשיב ונכונותו.
באשר להיות החלטת ראש ההוצל"פ בטענת "פרעתי" משום השתק פלוגתא, היפנה המשיב לרע"א 1984/05 דן כוכבי נגד חננאל עדני (פורסם בנבו).

102. עוד נטען על ידי המשיב כי על אף שהמשכנתאות נרשמו כבר בשנת 2011 וחלפה תקופה ארוכה של 7 שנים מאז, לא הועלתה כל טענה מטעם המבקשת בנוגע למשכנתאות הנ"ל, עד להגשת בקשת המימוש כאמור לעיל ואף לאחר הגשת בקשת המימוש, לא הועלתה טענה כלשהי במסגרת הליך ההוצל"פ עד לשלב אישור המכר, כנגד נסיבות החתימה על שטרות המשכנתא .

103. עוד היפנה המשיב לעובדה כי המבקשת, באמצעות באי כוחה, ניהלה משא ומתן עם המשיב לפירעון החוב, פדיון המשכנתאות. לטענתו, תוך ידיעה ברורה ובלתי מעוררת כי המשכנתא תקפה לכל דבר ועניין, זאת כעולה ממכתבו מיום 02/06/17 של עו"ד שיהאב, בא כוחה דאז של המבקשת, אשר החליף את עו"ד שמעון לביא ואשר העתקו צורף לדו"ח כונס הנכסים, נפסח 14 לתשובת המשיב להמרצת הפתיחה. באותו מסמך המבקשת הביעה באמצעות בא כוחה את רצונה להגיע להסכמות עם הבנק "לשם סילוק החוב לבנק ושביעות רצון כל הצדדים המעורבים".

104. המשיב טען גם כי כל פעולות המבקשת לרבות אלה שהיא מנסה להתכחש אליהן כעת נעשו על ידה או מטעמה באמצעות מיופה כוחה. נטען כי מהעדויות עולה באופן מובהק שמדובר בבני משפחה הפועלים בצוותא חדא ובמשותף בעסקים המשפחתיים בידיעתה והסכמתה של המבקשת כפי שעולה מחקירתה בה אישרה זאת (עמוד 25 לפרוטוקול). בין היתר אישרה המבקשת כי הסמיכה את ילדיה לנהל את עסקיה ולבצע פעולות בנכסיה ועל כן אין היא יכולה ליצור כעת הפרדה מלאכותית בין פעולותיה לפעולותיהם בכוונה להתנער מתוצאות פעולותיה.

105. המשיב גם טען כי המבקשת נמנעה במכוון מלהעיד את מי מבניה (וליד או ג'אזי), על אף שבנה ג'אזי ליווה אותה לכל הדיונים בבית המשפט. במקום זאת יצרה סחבת מיותרת על ידי הזמנה לעדות של עובדי בנק שכלל לא היו מעורבים באופן אישי בחתימת שטר המשכנתא על ידה.

106. המשיב גם היפנה לפסיקה הקובעת כי חזקה על מי שחתם על מסמך משפטי לרבות שטר משכנתא, כי קרא, הבין והסכים לתוכנו, גם אם איננו יודע קרוא וכתוב (ראה האסמכתאות בסעיפים 50-52 לסיכומיו).

107. המשיב שב וטען כי הגנות דיור חלוף ובית המגורים אינן נחוצות במקרה דנן, שכן, אין מטרת צו המניעה אלא עיכוב מכירת חלקה 101.

108. באשר למאזן הנזקים, טען המשיב כי הבניין נשוא המכר בהוצל"פ כלל אינו מוחזק על ידי המבקשת אלא על ידי מוחמד וחברה בשליטתו ועל כן לא יגרמו לה כל נזקים שאינם ניתנים לפיצוי כספי, שעה שמנגד עיכוב המכר עלול לסכל אותו ולהקים דווקא צורך במימוש חלקה 100 עליה בנוי בית מגוריה של המבקשת.

109. המשיב שב וטען שיש לקיים את עקרון הוודאות של המכר בהוצל"פ.

דיון והכרעה

א. אי צירוף צדדים רלוונטיים

110. יושם אל לב, כי בעוד הבקשה דנן נתבקשה לעיכוב הליכי הוצל"פ במסגרתם אושר הסכם מכר של נכסים בחלקה 101, לצד שלישי שנתן את הצעת נרכש שאושרה, אישור עליו ידעה ללא כל ספק המבקשת (שהגישה לרשם ההוצל"פ בקשה לביטולו של אותו האישור), בחרה המבקשת שלא לצרף לבקשתה את אותו רוכש, לא לתובענה העיקרית ואף לא לבקשה למתן צו המניעה, על אף שזכויותיו עלולים להיפגע מן ההחלטה שתינתן כאן. די בכך לטעמי כדי לדחות את הבקשה.

ב. חוסר תום לב וחוסר נכיון כפיים

111. המבקשת טענה בבקשתה כי חלקות 100 ו- 101 הן יחידה אחת. טענה זו התגלתה כאי אמת. ראשית אפנה להסכמה הדיונית בפתיחת ישיבת 03/10/18 שם הוסכם כי מדובר בחלקות הרשומות כל אחת בנפרד בלשכת רישום המקרקעין.

112. המבקשת גם טענה כי ביתה בנוי על שתי החלקות, זאת ככל הנראה כדי ליצור מצג של דחיפות במתן הצו ו"נזק בלתי הפיך" שייגרם לה עקב פינוי ה מ דירת מגוריה. היא טענה במסגרת זאת גם להגנות שונות הנוגעות לבית המגורים. אל א שמתוך השמאות שהיא עצמה צירפה כנספח ג' לבקשתה עולה כי גם טענתה זו אינה אמת בלשון המעטה.

113. עיון ב עמוד 5 לאותה שמאות, ולתיאור "הבניין" שם מלמד כי על חלקה 101 בנוי מבנה בן 4 קומות וכי המבנה משמש בחלקו לאחסנה ובחלקו אינו פעיל.
כמו כן, בטבלה בעמוד 6 לאותה שמאות, נאמר כי על פי היתר הבנייה, חלק מהבניין יועד לחניון ומשמש בפועל לאחסנה ואילו החלק האחר מיועד למשרדים ובפועל אינו בשימוש.
כמו כן בעמוד 12 לשמאות הנ"ל, המתייחס ל "רישוי הנכס", נאמר שיעוד השטחים הוא לחנייה בקומות התחתונות ולמשרדים בקומות העליונות. הנכס אם כן אינו מיועד ו/או משמש למגורים כלל אפילו לפי ממצאי השמאי שצורפו לבקשה.

114. מתבקשת על כן המסקנה כי על אף שהמבקשת ידעה באופן ברור שביתה אינו בנוי על חלקה 101 כלל וכי על חלקה זו אין כלל נכס למגורים, היא ניסתה בבקש תה להציג בפני בית המשפט מצג שווא.
לא יהיה מיותר לציין, נוכח המפורט לעיל, כי כל הטענות להגנת דייר או הגנת בית מגורים שהעלתה המבקשת בבקשתה , כלל אינן רלוונטיות משום שלא נתבקשה בהליכי ההוצל"פ כל בקשה לממש נכס למגורים.

שיהוי

115. תיק ההוצל"פ נפתח כאמור בתחילת שנת 2017. המבקשת ידעה על פתיחתו וכפי שתואר בפרק הרקע בהחלטה זו, השתתפה וה ייתה מודעת להליכים הרבים שננקטו במסגרתו, לרבות בקשות הכונס לאפשר פרסום הנכס למכירה, ביקוריו בנכס, קבלת הצעת הרכישה, בקשת אישור המכר ועוד הליכ ים שנפרשו על פני מעל שנה ומחצה. על אף האמור, לא העלתה בפני רשם ההוצל"פ כל טענה כנגד תוקפה של המשכנתא. אף את בקשתה דנן, הגישה באיחור ניכר לאחר שכבר אושר המכר ואף הופקדה חלק מתמורתו (290,000 ₪). בינתיים הוצאו לצורך העניין הנ"ל הוצאות מקופת הכינוס, שיש להניח שבשלב זה מומנו ע"י המשיב, ואף נוצרה הסתמכות של הרוכש על עסקת המכר שאושרה והפניית משאבים כספיים מצ דו לצורך מילוי התחייבויותיו על פי אותו מכר מאושר.
מצד המבקשת לא בא כל הסבר, וודאי לא הסבר מספק לשיהוי הנ"ל.
מובן כי שיהוי זה נלקח בחשבון לחובת המבקשת.

לגופה של הבקשה

116. גם לגופו של עניין, לא שוכנעתי כדי הצורך הנדרש לכך , כי מתקיימת הדרישה הראייתית של ראיות לכאורה.
במישור הראייתי, לא ניתן אלא לתמוה נוכח עדויות המבקשת (זאת, במיוחד לאחר שבית המשפט נזהר לוודא שהיא מבינה את השאלות שהיא נשאלת), מתשובותיה לשאלות שהופנו אליה וביניהן, כי אינה מכירה כלל את בא כוחה, עו"ד מרג'יה (עמוד 26 ש' 10 ), כי לא ידוע לה שהוגשה בשמה תובענה לבית המשפט (שם, ש' 23) , וכי טביעת האצבע הנחזית להיות חתימתה על התצהיר התומך, כלל אינה שלה (שם, ש' 26).

117. עדויות אלה משמיטות את הבסיס הראייתי לבקשה (כפי שהובא בתצהיר התומך בה), כדי דחייתה בהיעדר ראייה לכאורה לטענות העובדתיות המועלות בה.
כמו כן, על אף שלפי עדותה בחקירתה הנגדית בניה הם שמנהלים בהסכמתה את ענייניה ונכסיה, כלל לא הוגש תצהיר כלשהו מטעמם .

118. כמו כן, מעדותו של נכדה, עו"ד אבו ראס הנ"ל, שזומן לעדות ביוזמת בית המשפט, עלה כי המבקשת טוענת בבקשתה טענות שאינן אמת (כגון טענתה שלא חתמה על שטרי המשכנתא, טענה שהופרכה לחלוטין נוכח עדותו של העד הנ"ל אשר אישר את חתימתה על השטרות) ושלא ניתן לסמוך על עדותה.

119. העדות היחידה שנותרה כתומכת לכאורה בטענה לאי קבלת הסבר לגבי משמעות החתימה על השטרות וההשלכות האפשריות, היא עדותו של העד עו"ד ג'אד אבו ראס (העד אימת את חתימותיה על השטרות הנ"ל), שכאמור, כלל לא זומן על ידי המבקשת, אלא ביוזמת בית המשפט (ראה עדותו בעמ' 11 ש' 14 וכן עמ' 12 ש' 9). בעדות זו לא נתתי אמון, ואבהיר מדוע.

120. ראשית אציין כי לאחר שמיעת העדויות עולה בבירור ואין עוד חולק כי השטרות נחתמו תחילה ע"י נציגי הבנק/המשיב וכן נעשתה בדיקה של העד עו"ד פיזם (העובד אצל המשיב) של תקינות השטרות והתאמת הפרטים הנדרשים (שמות הצדדים, פרטי החלקות ה ממושכנות כויו"ב), ורק לאחר מכן נמסרו השטרות למבקשת ולמוחמד הנ"ל והם נחתמו על ידם בפני עו"ד אבו ראס (ולא בפני נציגי המשיב). לאחר מכן נרשמה המשכנתא ואישור רישומה יחד עם עותקי השטרות הועברו למשיב (ראה לעניין זה עדותו המפורטת על עו"ד פיזם בדבר הנוהל הקיים וכן טענת המבקשת בבקשתה, כי לא ביקרה כלל בבנק לצורך חתימת השטרות).

121. אזכיר שוב כי העד הוא נכדה של המבקשת. העד אמנם טען שלא הסביר לה טרם חתימתה על השטרות את משמעות העסקה והשלכותיה האפשריות, ברם הוא גם העיד בחקירתו הנגדית עדות סותרת במקום אחר, שעה שהופנה לעדות סבתו אשר ממנה השתמע כי היא מגלגלת את האחריות לאי קבלת הסבר אליו בשל העובדה כי סמכה עליו.

כך נשאל והשיב העד:

"ש. המבקשת כותבת בתצהירה בסעיף 8, כותבת עליך "אני נותנת בו אמון מלא ...". זה נכון מה שהיא כותבת שהיא לא הייתה מבקשת ממך הסברים.
ת. לא נכון. תמיד הייתי מסביר לה ותמיד הייתי נוכח עם הבנים שלה על מנת להחתים אותה עם המסמכים. לפעמים בדברים האלה שלא קשורים לבנק, הייתי מחתים אותה כמו למשל העברת מניות שסיכמו ביניהם אבל המסמכים האלה, השטרות, לא המשכתי בתהליך. העליתי אליה על מנת להחתים אותה ובזה נגמר הסיפור שלא רוצה להגיש את המסמך הזה כל עוד סבא שלי לא חתם עלה שטר". (עמ' 14 ש' 27, ההדגשות בקו אינן במקור י.א. ).

122. כן העיד בהמשך הפרוטוקול בעמ' 15:

"לשאלת בית המשפט: המבקשת חתמה בפניך או לא חתמה בפניך?
ת. היא חתמה בפניי על שתי השטרות. את התהליך עצרתי אחרי שחתמה.
הילדים שלה אמרו שהם צריכים לפנות לבנק על מנת להשלים את כל המסמכים. הילדים של המבקשת ושל הצד השני, השותפים". (ההדגשה בקו הוספה - י.א.).

משילוב העדויות הנ"ל עולה בבירור כי תמיד ניתנו לה הסברים וכי הוא עצר את תהליך רישום המשכנתא לאחר שכבר חתמה על השטרות. עדות זו בצירוף למוצהר על ידו בשטר טרם אימות החתימה על ידו, שלפיו הסביר לה את המשמעויות של חתימתה, מלמדים יחדיו כי את ההסברים היא קיבלה עוד לפני שהורתה לו לעצור את תהליך הרישום של המשכנתא, תהליך (רישום) שאין חולק שבוצע לבסוף, וככל הנראה על ידי העד עצמו.

123. עד זה גם הבהיר ל מעלה מכל ספק כי התנגדות המבקשת להמשך הליך רישום המשכנתא נבעה מכך שהשותף הנוסף בחברת ג'מבו , ובבעלות על חלקה 100, מחמוד הנ"ל שהינו גם כן סבו של העד מצד אמו (ע' 14 ש' 21), לא חתם על שטר המשכנתא של חלקה 100 (ראה עדותו בעמ' 14 ש' 15).

124. עוד עולה מעדותו של עד זה, כי בישיבה בה חתמה על שטרי המכר נכחו גם בני משפחתו של מחמוד, שותפה לבעלות על חברת ג'מבו הנ"ל. כן עולה כי בין הצדדים הנ"ל נתגלעו מחלוקת והיו הטחות אשמה וויכוחים בנוגע לשאלה לאן ילך הכסף שיתקבל מהבנק והמבקשת עצמה עמדה על כך כי בטרם ימשיך נכדה בטיפול ברישום המשכנתאות, יחתום מוחמד הנ"ל גם הוא על שטר המשכנתא בנוגע לחלקה 100 וימשכן גם הוא את זכויותיו להבטחת אשראי חברת ג'מבו כלפי המשיב (ראה ע' 12 ש' 12 ועד ע '13 ש' 13).

125. המסקנה העולה על פי השכל הישר מדרישתה הנ"ל היא כי המבקשת הבינה היטב שחתימתה על שטרות המשכנתא נועדה להבטיח החזר הכספים שנתן הבנק המשיב לידיו, גם במחיר של מימוש זכויותיה הממושכנות. בשל כך דרשה שגם מוחמד (שותפה לחברת ג'מבו) ימשכן את זכויותיו ויישא בנטל הערובה כמוה. מסקנה זו מתבקשת גם לאור העובדה העולה מעדות עו"ד אבו ראס, שהוא אישר את חתימתה ומן האמור בטופס האישור לפיו אישור החתימה נעשה לאחר שהוסברה לה משמעות התנאים המפורטים בשטר המשכנתא.

126. אני דוחה את כל טענות ב"כ המבקשת בדבר היעדרו של מסמך בכתב כהסכם משכנתא או היעדרה של "תמורה" בכתב המשכנתא, או היעדר חוב אישי שלה לבנק. מוטב היה אילולא הועלו כלל טענות אלה שדומה שנאספו מן הגורן ומן היקב כדי להדמות רצינות לבקשה. לשטר המשכנתא שני פנים. מחד הוא משקף הסכמה בין הצדדים לביצוע עסקת משכנתא (התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין) ותנאיה, ומאידך, עם רישומו בלשכת רישום המקרקעין מהווה הוא את העסקה הקניינית. עסקת משכנתא אינה טעונה תמורה כלשהיא. אפילו עסקת מכר, יכול שתיעשה ללא תמורה.
יחד עם זאת, לא יהיה מיותר להזכיר את היותה של המבקשת בעלת 50 אחוז בבעלות על חברת ג'מבו, מקבלת האשראים, ששטרות המשכנתא דנן נועדו להבטיח החזרתם.

127. אני דוחה גם את טענת המבקשת כי היא לא חתמה על עמודי התנאים המיוחדים שבהם פורטו השלכות אי עמידת הלווה, חברת ג'מבו בהתחייבויותיה כלפי המשיב ובשל כך שטר המשכנתא אינו מחייב אותה. הובהר היטב כי שטר המשכנתא ה וא ג יליון אחד רציף שלא ניתן לשנות את עמודיו ולהחליפם באחרים.
יתר על כן, משקבעתי לעיל כי שוכנעתי שהתנאים הנ"ל הוסברו למבקשת, שכלל אינה יודעת קרוא וכתוב, ע"י עו"ד אבו ראס, אין שום משקל לטענ ותיה כי אינה יודעת קרוא וכתוב וכי לא ידעה על מה היא חותמת.

128. נקבע כבר לא אחת כי הטענה לפיה אדם אינו יודע קרוא וכתוב, אינה מביאה מיידית לתוצאה של הפטרתו מחיוביו לפי המסמך עליו חתם (ראה בעניין זה ע"א 6055/04 אורית לנדאו נ. בל"ל (12.7.06) וכן ע"א 4138 /09 בל"ל נ. קובסי ( 12/12/11)).
יתר על כן נקבע בפסק הדין בעניין קובסי הנ"ל, כי הנטל להוכחת הטענה לקיומה של אי הבנה מצד הממשכן, לתנאי עסקת המשכנתא רובץ לפתחו של הממשכן, והוא נדרש להציג לפחות ראשית ראיה לפגם בהתנהלות הבנק, על מנת להעביר את נטל הראיה אל הבנק לשכנע כי לא נפל פגם בהתנהלותו.
כך נאמר שם (בהתייחס לעובדות אותו מקרה):

"על נטל ההוכחה, בהקשרים אלו, להיות גמיש. אכן, צודק המשיב כי מצבה של המנוחה היה צריך להדליק "נורה אדומה" אצל המערער. אף שהמנוחה לא הייתה פסולת דין במועד החתימה הראשון והשני, הרי שהמסמכים העומדים בפנינו מצביעים על אישה מבוגרת, שבלשון המעטה, אינה בשיא כושרה המנטלי. כמו כן, העובדה כי מיופה הכוח של המנוחה היה הנהנה העיקרי מההלוואות שנטלו נגד משכון ביתה הייתה צריכה אף היא לשמש תמרור אזהרה לבנק ולהובילו לנסות ולהגיע לרמת ודאות גבוהה במיוחד בעניין הסכמתה של המנוחה בטרם אישר את ההלוואה. במצב דברים זה ראוי שחובת הגילוי שתוטל על הבנק תהיה גבוהה במיוחד, וכך גם יכולתו להוכיח כי אכן הבינה המנוחה את שחתמה עליו.

יחד עם זאת, בנסיבות העניין, בהן עמד בפני הבנק אישור נוטריון הקובע כי יפויי הכוח ניתן מרצונה החופשי של המנוחה, ונוכח העובדה כי המנוחה הייתה מלווה על ידי בנה אשר ניתן להניח שהבין את תוכן הסכמי ההלוואות (ומבלי שהייתה לבנק כל סיבה להניח שהבן פועל נגד טובתה של אימו), היה על המשיב להציג לכל הפחות ראשית ראייה לכך שנפל פגם בהתנהלות הנוטריון, המערער או בנה של המנוחה שליווה אותה. ראשית ראיה שכזו לא הוצגה בהליך שבפנינו. משכך, לא העביר המשיב את נטל ההוכחה לידי המערער ולא הוכיח את טענותיו ברמה הנדרשת".

ומההלכה הנ"ל , למקרה דנן.

129. במקרה דנן, לאור האמור לעיל בדבר מ שקלו הראייתי של תצהיר המבקשת, לא עמדה המבקשת בהצגת ראשית ראיה לטענתה כי לא הוסבר לה ולא הבינה את תנאי המשכנתא והשלכות חתימותיה.
אף אם אניח שראשית ראיה זו הוצגה מתוך עדותו של העד אבו ראס, שזומן ע"י בית המשפט, באופן המעביר את נטל הבאת הראיה והשכנוע לסתירת הטענה, אל המשיב, הרי שכפי שהובהר לעיל, עמד המשיב בנטל להפרכת ראשית הראיה .

130. אני דוחה גם את טענות המבקשת כי המשיב חרג מנוהל המפקח על הבנקים (חוזר 1496/06) המחייב כי חוזה ערבות ייחתם בסניף הבנק ובשל כך מביא הדבר לביטול המשכנתא . המסמך עליו נסוב הדיון דנן אינו חוזה ערבות, אלא שטר משכנתא (הגם שהוא משקף בתוכו את תנאי הסכם המשכנתא). לו רצה המפקח להכליל דרישה להחתמת שטר משכנתא דווקא בסניף הבנק, יכול היה לעשות זאת באותה הוראה.
כמו כן, באותו נוהל לא נקבעה סנקציה של בטלות הערבות במקרים של חריגה מן הנוהל ואף בית המשפט העליון לא קבע כי בכל מקרה שכזה מביא הדבר לבטלות הערבות (ראה 4415/03 יואל אהרנשטם נ. בנק פועלי אגודת ישראל (13/09/04)). הרציונל העומד מאחורי הנוהל הינו העמדת הערב על הסיכון הצפוי לו. על כן , ככל שבעניין זה, הועמד הוא על הסיכון אף אם מחוץ לבנק, וידע עליו (כמו כמו שקבעתי לעיל, במקרה דנן), אין מקום לפטור אותו מערבותו. אשוב ואזכיר כי במקרה דנן אין מדובר במשכון ו/או ערבות של צד ג' רגיל שאין לו שום טובת הנאה מן העסקה הכלכלית שבין הבנק לחייב (הלוואה, מתן אשראי וכיו"ב), אלא במי שהיא בעלת עניין ובעלים (בשיעור של 50 אחוז) של החייבת, חברת ג'מבו.

131. אני דוחה גם את טענת המבקשת כי בשל קיומם של בעלים נוספים בחלקה 101, במשותף עמה ועם מוחמד הנ"ל, לא ניתן לממש את החלקה לצורך החזר חובה של חברת ג'מבו, שכן, הצעת המכר/רכש שאושרה ע"י ראש ההוצל"פ מתייחסת באופן ספציפי ובלעדי רק לזכויות המבקשת ומוחמד. אין בה כדי לפגוע בזכויות הבעלים הנוספים .

132. סבורני גם כי מימוש זכויות מוחמד והמבקשת בחלקה 101 לפי אישור המכר הנ"ל, יש בו במאזן ההסתברויות באופן מסוים להיטיב עם המבקשת שכן, לכאורה התמורה מן המכר (2.9 מיליון ₪) די בה לכסות את יתרת חובה של חברת ג'מבו למשיב (כ-2.3 מיליון ₪), ובכך יתייתר הצורך בהמשך המימוש של חלקה 100 שלא רק שעליה מצוי בית מגוריה של המבקשת, אלא שבה גם לא מושכנו זכויותיו של מוחמד, אלא של המבקשת בלבד. על כן, מימוש חלקה 101 תחילה, יוצר שוויון במימוש כלפי המבקשת ביחס למוחמד הנ"ל, שותפה בבעלות בחברת ג'מבו. הצורך במימוש חלקה 100 גם כן, יכול שיעלה , אם ימשיך צו המניעה לעמוד על כנו ויחליט הרוכש לחזור בו מן העסקה עקב המשך תחולתו של צו המניעה.

133. כמו כן, בהתייחס למאזן ה נזקים, ככל שתזכה המבקשת בתובענה בסופו של יום (על אף האמור לעיל באשר לראיות לכאורה והיעדרן) תוכל לקבל מהמשיב שהוא מוסד פיננסי, פיצוי כספי מלא בגין נזקיה.

סוף דבר

134. לאור כל האמור, נדחית הבקשה לעיכוב הליכי המכר של זכויות המבקשת ומוחמד במסגרת הליכי ההוצל"פ, ביחס לחלקה 101. צו המניעה הזמני /ארעי שניתן בתיק זה לעיכוב הליכי המכר בתיק הוצל"פ (חדרה) 501098-02-17 , מבוטל בזאת.

135. בהתחשב באורך הדיון שהתקיים ומספר הישיבות , אני מחייב את המבקשת לשלם למשיב
הוצאות הבקשה בסכום כולל של 7,500 ₪ (ללא קשר להוצאות שכבר נפסקו).

המזכירות תעביר סכום זה מתוך הפיקדון שהופקד לידי המשיב באמצעות בא כוחו.

לגבי יתר הבטוחות שהופקדו יודיעו הצדדים עמדתם עד ליום 28/11/18 ובהיעדר הודעה מצדם, תשוחררנה בטוחות חזרה לידי המבקשת.

המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, י"ב כסלו תשע"ט, 20 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.