הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 50870-08-20

בפני
כבוד ה שופט אשר קולה

העותרת

אתרים מ.ת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מארק רוזן ואח'

נגד

המשיבים

  1. משרד הכלכלה והתעשייה
  2. רשות מקרקעי ישראל

ע"י פרקליטות מחוז צפון

פסק דין

מבוא

  1. לפני עתירה המופנית כנגד משרד הכלכלה והתעשייה ורשות מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה "המשיב 1" ו "המשיבה 2", או "המשרד" ו "רמ"י") שעניינה בקשה לביטול החלטת וועדת התיאום להקצאת קרקע (להלן – "ועדת התיאום"), מיום 10.6.19 וביטול החלטת המשיב 1 בהשגה שהוגשה על ידי העותרת כנגד החלטת ועדת התיאום, החלטה מיום 15.6.20.
  2. עיקרן של החלטות אלו וכפי שעוד יובהר להלן הינו, כי בקשתה של העותרת לקבלת הקצאת קרקע בפטור ממכרז מס' 330/2017, נדחתה.

3. יצוין כבר עתה, כי העתירה שהוגשה הינה בהמשך לעתירה קודמת עת"מ - 10618-11-19, שהוגשה באותו עניין ונמחקה, שכן זו הוגשה טרם התקבלה ההחלטה בהשגה אותה הגישה העותרת.

העובדות הצריכות לעניין
4. ביום 10.7.2017 פירסם המשיב 1 הודעה ולפיה החל מיום 1.8.17 ועד ליום 15.9.17, ניתן להגיש בקשה לקבלת המלצה להקצאת קרקע בפטור ממכרז באזור התעשייה בכפר כנא, וזאת למטרת הקמת מפעל שתחום עיסוקו בתעשייה או במלאכה (ההודעה צורפה כנספח א' לתגובת המשיבים – להלן: "ההודעה")
5. בעקבות ההודעה, הוגשו 120 בקשות שונות ואילו היצע המגרשים בכפר כנא, אשר עמד להקצאה היה 36 מגרשים שמתוכם, כך לטענת המשיבים ניתן היה להקצות 26 מגרשים בלבד.
6. משכך, בקשת העותרת נבחנה בהתאם לאמור בסעיף 7.3.3 להוראות מנכ"ל 6.2 – "צפי לעודף ביקושים על היצע".
7. על העובדות דלעיל, אין מחלוקת בין הצדדים, כשם גם שאין מחלוקת שהעותרת בבקשתה, ביקשה להשכיר את המפעלים שעתידים להיבנות על הקרקע אותה תקבל בפטור ממכרז (וככל שתקבל פטור כאמור) לחברות שאינן עונות להגדרה של חברות קשורות לעותרת.
(ועל כך להלן).
8. סופו של יום, וועדת התיאום דחתה את בקשתה של העותרת שכן "נוהלי רשות מקרקעי ישראל, אשר היו תקפים לאותה עת, אינם מאפשרים הקצאת קרקע בפטור ממכרז להקמת מבנים להשכרה בין חברות שאינן קשורות".
9. על החלטה זו הוגשה השגה, שנדחתה וכאמור לעיל.
10. להשלמת התמונה יצויין, כי בקשתה של העותרת נבחנה על ידי בודק מקצועי (כך כמתחייב מהוראת הנוהל) ובהתאם לחוו"ד המקצועית, המליץ הבודק המקצועי לאשר את בקשת העותרת לקבלת המלצה להקצאת קרקע, כאמור, בפטור ממכרז.
11. עוד יוער, כי הצדדים הוסיפו פרטים רבים כאלה ואחרים, אולם אלו אינם נצרכים לגופן של טענות ולגופה של הכרעה, והכל כפי שיובהר להלן.

טענת העותרת
12. לטענת העותרת, הנוהל החל על ההזמנה להגשת בקשות להמלצה, הינו נוהל 6.2 (לעיל ולהלן – "הנוהל" או "נוהל מנכ"ל") של מנכ"ל המשיב 1.
בהתאם לנוהל זה, המשיב 1 הוא הגורם שאמון על מתן המלצה לפטור ממכרז למשיבה מס' 2.
13. בנוהל זה, כך לטענת העותרת, נקבעו מספר תנאי סף שבכולם עומדת העותרת.
14. עוד מפנה העותרת לסעיף 6.3 לנוהל שם נקבע היקף סמכותו של המשיב 1 לדחות בקשות למתן המלצה.
גם לעניין זה טוענת העותרת, כי לא חל לגביה אף סעיף או תנאי, המאפשר למשיב 3 לדחות את בקשתה.
15. לטענת העותרת, החלטת המשיב 1 לדחות את הבקשה, מהווה חריגה מסמכותו, שהרי המשיב מס' 1 וועדת התיאום שהוקמה מכוחו, הינו גוף מייעץ בלבד וכל תפקידו לבחון האם עומדת העותרת בתנאי הסף שנקבעו בנוהל.
16. עוד לטענת העותרת, הקריטריון ולפיו, המשיב לא יתן המלצה מקום בו בהתאם לנהלי רמ"י, אין אפשרות לקבל קרקע בפטור ממכרז, במיוחד שעה שעצם הנוהל של רמ"י, לא היה גלוי וידוע בפני העותרת, הינו בבחינת שינוי תנאי הסף באופן מהותי, הפוגע שלא כדין בעותרת.
17. העותרת מוסיפה וטוענת גם לגופה של ההוראה בדבר הקצאת קרקע למטרות בנייה להשכרה לחברות קשורות בלבד, וטוענת לעניין זה, כי הוראה זו עומדת בסתירה מהותית לתכלית ומטרת ההקצאה אשר נועדה לעודד הקמתם של אזורי תעשיה באזורי עדיפות לאומית ובכך ליצור מקומות תעסוקה.
18. עוד מפנה העותרת לכך, שבטופס הבקשה המקוון, המציעים כלל לא נדרשו לפרט את הזיקה שלהם לחברות השוכרות, ולא נדרש כל ציון כי מדובר בחברות קשורות.
19. לסיכום טוענת העותרת, כי שעה שעמדה בתנאי הסף ושעה שהבודק המקצועי המליץ עליה, הרי שדי באלה, כדי לקבוע שהחלטת המשיבה 1, דינה בטלות.
20. עוד אוסיף, כי במהלך הדיון בעל פה, העלה ב"כ העותרת טענה חדשה ולפיה, ואני מצטט: "כרגע נודע לי מחברי שרמ"י כן אישרה במסגרת אחד הדיונים באחד התיקים בהקצאה בציפורית למפעל קנאביס, השכרת מבנים שלא לחברות קשורות".
21. משכך הוריתי על הגשת תצהיר משלים מטעם המשיבים וקבעתי דיון נוסף אשר במהלכו הודיע ב"כ העותרת, כי הוא מוותר על חקירת עורך התצהיר.

טענות המשיבים
22. לטענת המשיבים מדובר בהחלטות סבירות, מידתיות ותואמות את התקנות ואת נהלי המשיבים.
23. לטעמם, אין מקום לחייב את המשיב 1 ליתן המלצה למגיש הבקשה מקום שבו אין סיכוי לקבלת ההמלצה וזאת עקב מדיניות רמ"י.
24. עוד לטענתם של המשיבים, מדובר בעתירה תיאורטית, שכן גם אם הייתה ניתנת המלצת המשיב 1, הרי שרמ"י לא הייתה מקצה קרקע במגרש הנדון.
25. המשיבים מפנים להוראות נוהל רמ"י 35.02B (לעיל ולהלן – "נוהל רמ"י" צורף לעתירה).
26. עוד מפנים המשיבים להודעה שפורסמה ביום 10.7.17 בדבר המועדים להגשת בקשות לקבלת המלצה להקצאת קרקע בפטור ממכרז, הודעה אשר כללה את ההערה הבאה: "הענקת זכויות במקרקעין תיעשה על ידי רשות מקרקעי ישראל בלבד לפי המלצת המשרד ובכפוף לכל הכללים, התנאים, התשלומים והנהלים הקיימים במשרד וברשויות מקרקעי ישראל".
מכאן ראיה לשיטת המשיבים, כי ההמלצה כפופה לנהלי רמ"י.
27. עוד לטענת המשיבים, התחשבות בסיכוי הבקשה להתקבל על ידי רמ"י, הינה החלטה סבירה, מה גם שמספר המגרשים המוצע הוא מוגבל ונמוך ממספר הבקשות.
28. עוד טוענים המשיבים, כי סעיף 6.3 לנוהל המנכ"ל מתיר לוועדה לדחות בקשות מסיבות שונות והרשימה שהוצגה בו, אינה רשימה סגורה, שכן בפתח הסעיף נאמר, כי "הוועדה רשאית לדחות, בין היתר..." עוד מפנים המשיבים לסעיף 6.3.4 שם, קובע כי הוועדה רשאית שלא להתחשב "בבקשה שאינה סבירה...".
לטענת המשיבים, בקשה שלא תעמוד בנוהלי רמ"י, היא אכן בקשה לא סבירה.
29. המשיבים מפנים לעוד סעיף בהוראת מנכ"ל שממנו עולה זיקה ברורה בין הוראות המנכ"ל לנוהל רמ"י ואדרש אליהן להלן, במידת הצורך.
30. לעניין חוות דעת חיובית של הבודק המקצועי והניקוד אותו קיבלה העותרת, טוענים המשיבים, כי חוו"ד של הבודק המקצועי היא רק נדבך אחד הבוחן רק את אמות המידה המקצועיות, מה גם שבקבלת ניקוד כזה או אחר, לא יכולה להיות הסתמכות, שכן העותרת לא יכולה הייתה לדעת במועד זה, מה היה מקומה בדירוג הכללי של הבקשות כולן.
31. המשיבים מפנים מפורשות להוראות סעיף 1.4 בנוהל רמ"י הקובע מפורשות "רמ"י תקצה קרקע למטרות השכרה רק כאשר מדובר בחברות קשורות (חברות בנות, חברות אם –חברת בת)".
32. בתצהיר המשלים מטעמם, הפנו המשיבים להחלטת רמ"י בעניין ציפורית, שם אכן הייתה הסכמה של רמ"י להשכרה גם לחברה שאינה קשורה וזאת נוכח נסיבות חריגות שהיו שם, ובין השאר בהתחשב בעובדה ששם הקרקע הושכרה בהנחה שהמבנה יופעל על ידי החברה שהצעתה אושרה. המבנה שם כבר נבנה, ועקב נסיבות אישיות חריגות, החליטה רמ"י לאפשר השכרה לחברה שאינה חברה קשורה, יצוין, כי מדובר בחברת "תיקון עולם" שעוסקת ביצור ואספקת קנאביס רפואי.
33. עוד הפנתה המשיבה לתצהירה של הגברת אפרת רוטשילד דויטש – מקדמת עסקאות תעסוקה ברמ"י, אשר הצהירה מפורשות על מדיניות רמ"י, באשר להקצאה להשכרה לחברות שאינן קשורות.
34. סוף דבר, מבקשים המשיבים לדחות את העתירה, ולקבוע כי החלטות המשיבים היו סבירות, ענייניות ובמתחם שיקול הדעת הנתון להן.

דיון והכרעה
35. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, נחה דעתי, כי דין העתירה להידחות ולהלן נימוקי לכך.
36. אדרש תחילה להחלטה לגופה ולפיה מדיניות רמ"י הינה, כי בכל מקום בו הביקוש גדל על ההיצע, לא תוקצה קרקע למטרת בנייה להשכרה, אלא לחברות קשורות.
37. כזכור, העותרת תוקפת תנאי זה וטוענת, כי אינו סביר, שכן מטרת ההקצאה הינה יצירת מקומות תעסוקה באזורי עדיפות לאומית.
בכל הכבוד לטענה זו, הרי שאין בה ממש, ואבהיר.
בענייננו מדובר כזכור ב-120 בקשות המתייחסות ל-26 מגרשים זמינים (ואפילו אם תרצה לומר 36 שכך היה מלכתחילה) דהיינו, יש די ביקוש ואין חשש שמא איזור התעשייה לא יאוכלס ולא ימצאו מקורות תעסוקה. בנסיבות אלו יש להפעיל סינון, כזה או אחר.
אחד האמצעים הינו כאמור, בדיקת הבודק המקצועי וקביעת הניקוד. אולם רמ"י סברו שלא די בכך, והפעילו אמצעי סינון נוסף בדמות החלטה ולפיה, לא תוקצה קרקע להשכרה לחברות שאינן חברות קשורות.
מדובר בהחלטה סבירה, ומכל מקום כזו שמצויה בליבת שיקול הדעת המנהלי, וכידוע בית משפט זה לא יחליף שיקול דעתו בשיקול דעתו של הגורם המינהלי.
38. משהגעתי למסקנה ולפיה התנאי בדבר השכרה לחברות קשורות בלבד, הינו מידתי וסביר, הרי שממילא דין שאר טענות העותרת להידחות, שכן סופו של יום מדובר בעתירה תיאורטית.
ואבהיר, גם לו הייתה ועדת התיאום ממליצה על העותרת כזכאית להקצאה בפטור ממכרז, לא היה הדבר מועיל לה לעותרת.
רמ"י הבהירה מפורשות בכתב התשובה ובתצהיר התומך, כי מדיניותה, נכון לעת הזו, הינה בכל הנוגע להקצאת קרקע להשכרה, כי קרקע שכזו תוקצה אך ורק להשכרה לחברות קשורות, וכי כל בקשה שאינה עונה לתנאי זה תידחה על הסף.
ראה למשל סעיף 2 לתצהירה של הגב' אפרת רוטשילד-דויטש, וכן סעיף 13 שם, הקובע לאמור – "יובהר שוב, כי הבקשה נשוא העתירה דנן הייתה נדחית על הסף ככל שהייתה מגיעה לרמ"י וזאת בהתאם לקבוע בנוהל רמ"י 35.02B "
יודגש שוב, ב"כ העותרת ויתר על חקירת המצהיר מטעם המשיבים, חרף ההזדמנות שניתנה לו לעשות כן, משכך אפוא, יש לראות את האמור בתצהיר כאמת.
39. בנסיבות אלו וגם לו הייתה ועדת התיאום ממליצה לרמ"י על מתן הקצאה בפטור ממכרז לעותרת, לא היה הדבר מועיל כהוא זה לעותרת, שכן וכאמור בנהלי רמ"י ובתצהיר שצורף, בקשתה הייתה נדחית על הסף.
40. מושכל ראשוני בעתירה מנהלית, הן כשזו מופנית לבית הדין הגבוה לצדק והן כשזו מופנית לבתי המשפט המנהליים, שבתי המשפט אינם עוסקים בעתירות תיאורטיות.
צודקים המשיבים לעניין זה בהפנייתם דרך משל לבג"צ 18026/04 פועלים א',ב',ד' – חיתוך והנפקות בע"מ נ' הממונה על הגבלים עסקיים, וכן בהפנייתם לסעיף 8 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים, התש"ס – 2000, הקובע כי "בית משפט לעניינים מנהליים ידון בעתירה מנהלית...בהתאם לעילות, לסמכות ולסעדים שלפיהם דן בית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק..."
עוד אפנה לעע"מ 1789/10 אסתר סבא ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל (7.11.00).
41. לעניין זה כזכור, לעותרת שתי טענות .
א. מתן אפשרות לעותרת להביא עניינה בפני ועדת מסלול ירוק וכקבוע בסיפא לסעיף 1.4 לנוהל רמ"י שזו לשונו: "בכל בקשה להקצאת קרקע עבור מבנים להשכרה תובא העסקה לאישור ועדת מסלול ירוק וזאת לאחר התייעצות של אגף העסקאות מול משרד הכלכלה לבירור היצע וביקוש באזור הרלוונטי שבו נמצאת הקרקע המבוקשת".
ב. הפנייה לעובדה, כי באזור התעשייה "ציפורית" הסכימה רמ"י להקצות קרקע להשכרה גם לחברה שאינה קשורה.
42. גם שתי טענות אלו, לא יועילו לה לעותרת וכדלהלן:
א. העותרת טועה בפרשנותה להוראת סעיף 1.4 לנוהל רמ"י, והפרשנות הנכונה היא זו שניתנה ע"י העותרת, לאמור מדובר בתנאים מצטברים. תחילה צריכה החברה המבקשת לעמוד בתנאי ההשכרה לחברות קשורות ורק לאחר מכן יובא עניינה בפני ועדת מסלול ירוק, ואין כל אפשרות לקרוא בנוהל רמ"י, כאילו, כביכול כתוב בו, שכל בקשת הקצאה להשכרה, גם לחברה שאינה חברה קשורה, תובא לפני ועדת מסלול ירוק. לשון הנוהל והסעיף הינה ברורה וחד משמעית, "כל בקשה להקצאת קרקע עבור מבנים להשכרה..." לאמור, כל בקשה במשמע, דהיינו כל בקשה שעניינה כאמור שתי שורות קודם לכן, העוסקת בהשכרה לחברות קשורות.
ב. אשר לטענה השנייה, הרי שהמשיבים הבהירו מפורשות את המצב המיוחד והחריג אשר היה באזור התעשייה בציפורית, ואת האינטרס הלאומי בכך. ראה לעניין זה החלטת הנהלת רמ"י מיום 24.7.19 המדברת בעד עצמה ולשם הבהירות אצטט אותה וכדלהלן:
"בתאריך 24/07/2019 סוכם:
1. רשות מקרקעי ישראל לא מאפשרת ליזם אשר הוקצתה לו קרקע למטרה תעשייה בפטור ממכרז באזורי עדיפות לאומית, לשנות את מטרת החכירה, ולהשכיר את המבנה לצורכי תעשייה לחברה שאינה קשורה. ואולם, נוכח העובדה שבעניינינו נבנה מבנה, ובשים לב לעמדתו של משרד הכלכלה ותמיכתו, בין היתר בשל העובדה שמדובר באינטרס לאומי (יעד יצור של מדינת ישראל), יינתן אישור ליזם לשנות את המטרה להשכרת המבנה לחברה שאיננה חברה קשורה העוסקת בתחום הפקת שמן קנאביס, בתנאי שהיזם יחזיר את סבסוד הפיתוח (לגבי הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לנהלי משרד הכלכלה) שקיבל מאת משרד הכלכלה ואת סכום הנחת האזור (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית)"
ראה גם האמור בסעיפים 7 ו-8 לתצהיר, כי בשל טעמים של הגנת הפרטיות, מכתבו של מר יגאל צרפתי, מנהל אזורי התעשייה, לא צורף לתצהיר, תוך שהתבקש מבית המשפט כי זה יוצג לעיונו של בית המשפט בלבד.
ב"כ העותרת התנגד לכך, כמפורט בפרוטוקול, ושעה שכאמור ויתר על חקירת המצהיר, ושעה שעובדות אלו הוצגו בתצהיר, סברתי כי אין צורך בהצגת אותו מכתב, שיכול ויש בו אכן משום פגיעה בפרטיות.
מכל מקום, נחה דעתי, כי נסיבות המקרה בציפורית, שונות בתכלית מאלו שלפנינו, ואין בעובדה, כי שם הסכימה רמ"י להשכרה גם לחברה שאינה קשורה, משום אפליה, המצדיקה היעתרות כאן לבקשת העותרת.
43. דומה, כי די באמור לעיל כדי לדחות את העתירה שכן וכאמור:
א. ההחלטה העקרונית שלא להקצות קרקע להשכרה לחברות שאינן קשורות, הינה החלטה סבירה ומידתית המצויה בליבת שיקול הדעת המינהלי.
ב. עמדת רמ"י ברורה ולפיה רמ"י לא תקצה קרקע להשכרה לחברות שאינן קשורות.
ג. אין בהחלטה האחרת בעניין ציפורית משום אפליה, המצדיקה היעתרות לבקשת העותרת.
44. חרף האמור לעיל, אדון עוד בשתי טענות של העותרת, תוך שאדגיש, כי גם אם טענות אלו יתקבלו ולא כך הוא, אין בכך כדי לקבל את העתירה.
45. הטענה האחת היא, טענת ההסתמכות של העותרת. המסתמכת לטענתה על שתיים, הסתמכות בגין העובדה שבתנאי הסף לא הוזכר, כך לטענת העותרת, התנאי של השכרה לחברות קשורות בלבד, והסתמכות בגין דו"ח הבודק המקצועי.
46. גם בזאת וגם בזאת לא מצאתי כי העותרת צודקת. אשר לחוסר כביכול בתנאי הסף, כאמור לעיל בהודעה להגיש בקשות נאמר מפורשות "הענקת זכויות במקרקעין תיעשה על ידי רשות מקרקעי ישראל בלבד לפי המלצת המשרד ובכפוף לכל הכללים , התנאים, התשלומים והנהלים הקיימים במשרד וברשות מקרקעי ישראל"
ברור הוא, כי מטרת ההמלצה, הינה התקשרות עם רמ"י וברור הוא, כי התקשרות עם רמ"י תהיה בכפוף לתנאי רמ"י והגבלותיה.
ברור גם מנוהל המנכ"ל, כי בכל מקרה יש להסדיר את העסקה בהתאם לנוהל רמ"י וטענת העותרת לפיה, לא ידעה מה הם נוהלי רמ"י או, כאילו, כביכול לא ידעה על התנאי של השכרה לחברות קשורות בלבד, אינה הגיונית ואינה סבירה, ומכל מקום, על מי שחפץ, סופו של דבר, להתקשר עם רמ"י, לבדוק מה הם תנאי רמ"י.
בבחינה של למעלה מן הצורך אוסיף, כי גם אם טענה זו נכונה ולא היא כאמור, הרי שלכל היותר, היא מעניקה לעותרת זכות לתבוע פיצוי הסתמכות זאת ותו לא.
47. טענת הסתמכותה של העותרת על דו"ח הבודק המקצועי, אף היא לא תסייע לעותרת וזאת על שום שלושה נימוקים:
א. מדובר בהסתמכות רעיונית, שכן זו באה לעולם רק לאחר שהעותרת הגישה בקשתה.
ב. כאמור לעיל, דוח הבודק המקצועי, קבע בסך הכל, כי העותרת עומדת באמות המידה המקצועיות והעניק לה ניקוד, המעביר אותה כאמור, מעבר לתנאי הסף, אולם בשום מקום לא נאמר או, נרמז לעותרת שהצעתה קיבלה את הניקוד הגבוה ביותר.
ג. הבודק המקצועי התייחס אך ורק לתנאי הסף של אמות המידה המקצועיות, ואילו את התנאים המהותיים בחנה ועדת התיאום.
48. הטענה האחרונה, שעוד נותרה לדיון היא טענת העותרת בדבר חוסר סמכותה או חריגה מסמכותה של ועדת התיאום, אשר תפקידה מתמצה, כך לטענת העותרת בבחינת תנאי הסף, כפי שפורטו בנוהל המנכ"ל.
49. גם טענה זו אין בידי לקבל. "ועדת התיאום" אינה גוף משולל שיקול דעת, ושעה שוועדת התיאום מגיעה למסקנה שאין היתכנות להמלצתה, הרי שאין טעם בהמלצה זו.
די אם נפנה להוראת ס"ק 6.3 לנוהל המנכ"ל המסמיך את ועדת התיאום "שלא להתחשב כלל בבקשה שהיא בלתי סבירה...".
צודקים לעניין זה המשיבים שעה שטוענים הם, כי מקום שמדובר בעודף ביקוש על היצע (בוודאי ביחס של 5 ל-1) יהיה זה בלתי סביר בעליל להמליץ על בקשה שאינה עומדת בנהלי רמ"י, ומשכך הנימוק אשר נכתב בפרוטוקול מיום 15.6.20 במסגרת ההחלטה הדוחה את ההשגה ולפיו - "המשרד אינו נוהג לתת המלצות במצב בו אין היתכנות לקבלת ההמלצה ברמ"י ובכך ליצור מצג שווא בפני היזם". הינו נימוק נכון, וסביר, ואין כל מקום להתערב בו.
50. סוף דבר אפוא שהעתירה נדחית.
העותרת תישא בהוצאות המשיבים הן בגין העתירה הראשונה שנמחקה והן בגין עתירה זו בסך כולל של 20,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד חשוון תשפ"א, 11 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.

אשר קולה, שופט