הדפסה

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 33116-09-17

לפני כבוד השופט יונתן אברהם
העותרת
תפארת אבות ע.ר 580069300
ע"י ב"כ עו"ד עמית בן צבי

נ ג ד

המשיבות
.1 עיריית טבריה
.2 הועדה המקומית לתכנון ובנייה - טבריה
ע"י ב"כ עו"ד דני רביבו

.3 רשות מקרקעי ישראל
ע"י פמ"צ

פסק דין

רקע ועובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. ביום 01/11/75 חתמה אגודת ישראל (להלן:-"אגודת ישראל") על חוזה חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל (כשמו דאז, וכפי שייקרא להלן : "המינהל"), באשר לנכס הידוע כחלק מחלקה 149 (מס'' ה יסטורי - 65) בגו ש 15284 בשטח של 953 מ"ר (להלן: "הנכס"). תקופת החכירה היתה ל-49 שנים, עד 15.12.2022. טרם החתימה נדרשה אגודת ישראל להציג אישור מעיריית טבריה לפיו היא מפעילה גני ילדים ומעונות למטרות חינוך בעיר טבריה.

2. בהסכם הנ"ל סוכם כי ישולמו דמי חכירה בסך של 14,259 לירות בתשלום ראשון ובנוסף ישולמו דמי חכירה שנתיים בסך 149.95 לירות. כן הוסכם כי בתום כל תקופה של 7 שנים יוגדלו דמי החכירה ב- 35%.

3. כן הוסכם כי ניתן יהיה להאריך את תקופת החכירה ב- 49 שנים נוספות.

4. ביום 10/08/80, העבירה אגודת ישראל את זכויותיה בנכס הנ"ל לעותרת. העותרת הפעילה במקרקעין, בעצמה ו/או באמצעות אחרים, גן ילדים.

5. בשנת 2012 בעקבות השכרת המבנה לשוכר משנה, ומחלוקת עמו לגבי זכויות העותרת בנכס, החלה העותרת בהליכי רישום הנכס על שמה במינהל וסיימה הליך זה בשנת 2014. לאחר מכן פנתה העותרת לרישום זכויות החכירה שרכשה בלשכת רישום המקרקעין, או אז גילתה להפתעתה כי הבעלות בנכס רשומה על שם עיריית טבריה (להלן: "העירייה") וזאת עוד מיום 07/07/91, מכח מכר לפי סעיף 5 לחוק שיכונים ציבוריים (הוראת שעה) התשכ"ד - 1994 (להלן: "חוק שיכונים ציבוריים").
כן התברר לה בעיון בשטר העברת הזכויות לעירייה, דבר קיומו של "אישור יושב ראש ועדת התיאום" מיום 13/03/91, המופנה לרשם המקרקעין עם הנחיה לבצע הרישום הנ"ל ובאישור הנ"ל צוין כי המקרקעין עליהם בנוי הנכס, יועדו "לשטח ציבורי בנוי, גן ילדים" .

6. העותרת שסברה כי הרישום על שם עיריית טבריה מקורו בטעות, נוכח קיומו של הסכם חכירה בינה לבין המינהל, פנתה לעירייה בבקשה לתקן את הטעות ולאפשר רישום זכויות החכירה על שמה, אולם פנייתה לא נענתה.

7. כמו כן פנתה העותרת לעירייה, לאחר שסברה שהעירייה אינה עושה שימוש במקרקעין המופקעים לטובתה וביקשה לדעת מדוע לא תשיב העירייה את הזכויות למינהל בשל אי השימוש ואי ביצוע מטרת ההפקעה הנ"ל.
גם לפנייה זו לא קיבלה תשובה.

הסעדים המבוקשים בעתירה

8. תחילה ביקשה העותרת לקבוע כי הצורך הציבורי במקרקעין המופקעים נשוא העתירה, אינו קיים והוא בטל ועל כן יש להורות על ביטול ההפקעה (העברת הזכויות על שם העירייה נחשבת, לפי סעיף 5 (ב) בחוק שיכונים ציבוריים כהפקעה לפי פרק ח' לחוק התכנון והבנייה).

9. לחלופין, ביקשה העותרת לקבוע כי ככל שהצורך הציבורי במקרקעין דנן קיים עוד, הרי שניתן לממשו על ידי ובאמצעות העותרת עצמה ושלא בדרך הפקעת המקרקעין וזאת תוך פגיעה מועטה יותר בזכות הקניין של העותרת.

10. לחלופי חילופין ביקשה לקבוע כי גם אם קיים צורך ציבורי הרי שהוא נזנח לאורך השנים על ידי העירייה ועל כן עומדת לעותרת הזכות לביטול ההפקעה.

טענות העותרת

11. לטענת העותרת אין חולק בדבר היותה בעלת הזכויות האובליגטוריות והקנייניות בנכס וכי היא עמדה בכל תנאי הסכם החכירה, לרבות תשלום דמי החכירה.

12. עוד טענה העותרת כי סעיף 5 (ב) לחוק שיכונים ציבוריים קבע במפורש כי שטחים שנועדו בתוכנית שיכון ציבורי שאושרה לצרכים ציבוריים, ירשמו על שם הרשות בתחומה הם נמצאים "אם לא יועדו לאחר ...".
במקרה דנן, הנכס והמקרקעין עליו הוא בנוי, יועדו לאגודת ישראל ולעותרת כחליפתה ועל כן לא הייתה סמכות להעבירם על שם העירייה.

13. כן טענה כי אין חולק כי לא שולמו לה פיצויים כלל וכלל בגין ההפקעה.

14. עוד טענה, כי העירייה אינה עושה כל שימוש ב מקרקעין הנ"ל שהועברו על שמה ומטרת הפקעתם נזנחה למעשה על ידה.
עוד נטען כי גם אם היה צורך ציבורי באותם מקרקעין, הרי שהיה על העירייה להשתמש בהם תוך זמן סביר והיא לא עשתה כן.

15. עוד טענה העותרת כי ממועד אישור תוכנית שיכונים ציבוריים, הרלוונטית לנכס, חלפו 34 שנה וממועד רישום העירייה כבעלי המקרקעין, חלפו 26 שנה והעירייה לא עשתה בנכס שום שימוש. על כן חלפה התקופה הסבירה למימוש מטרת ההפקעה ויש לבטלה ולהשיב את המקרקעין לבעלי הזכויות ערב ההפקעה.

16. לטענת העותרת לא שולם לה שום פיצוי בגין ההפקעה ועל כן הפגיעה בה קשה שבעתיים.

17. עוד טענה העותרת כי נגרם לה נזק רב עקב פעולת ההפקעה, שכן, החל משנת 2005 תפס צד ג' את החזקה בנכס ולא התיר ממנה, והוא עושה שימוש במקרקעין מבלי לשלם לה כל תמורה וזאת, משום שלטענתו בעלי המקרקעין הרשומים הינה העירייה.
לטענתה, היא עצמה נדרשה ושילמה למינהל דמי חכירה מדי שנה.

18. עוד טענה העותרת כי גם אם יתעורר צורך ציבורי בנכס בעתיד ניתן יהא לעשות בו שימוש וכך לא יפגע האינטרס הציבורי אם תבוטל ההפקעה, שכן, מדובר בשטח בנוי עליו נבנה גן ילדים ואשר הופעל ככזה.
לטענתה, יש התאמה וחפיפה מלאה בין יעוד המקרקעין והשימושים שנעשו בנכס טרם מועד ההפקעה אל אלו המיועדים להיעשות בעקבות ההפקעה. שכן, בכוונתה, ככל שתבוטל ההפקעה, הוא להפעיל במקרקעין גן ילדים.
העותרת גם הצהירה כי לא תתנגד להגיע להסכמות עם העירייה לפי סעיף 6 ד לפקודת הקרקעות, לפיהם יוגן האינטרס הציבורי, היינו כי היא תוכל לעשות שימוש בנכס אך ורק להפעלת גן ילדים.

19. לטענת העותרת, מצב בו מפקיעה הרשות נכס מקרקעין ולא עושה בו שימוש ומציעה לנפקע להחכיר ממנה את הנכס, היא מציאות שזכתה לביקורת מבית המשפט העליון ואינה חוקית.

טענות המשיבות 1-2

20. תחילה טענו משיבות אלה כי העתירה הוגשה רק בשנת 2017, שעה שהבעלות על שם העירייה הועברה לפני יותר מ- 25 שנה, בשנת 1991, כאשר דבר ההפקעה נודע לעותרת בשנת 2013 ועל כן חלפה תקופת ההתיישנות ולמצער היא מוגשת תוך שיהוי ניכר וממושך.

21. באשר למשיבה 2 (להלן: "הועדה"), נטען כי לא ברור כלל מה עניינה או מקומה עם הפקעה שלא בוצעה על ידה אלא על ידי גורם חיצוני, קרי, מדינת ישראל.

22. עוד נטען לחוסר יריבות בין העותרת למשיבות 1-2.

23. עוד נטען כי כל הפעולות שבוצעו לאחר שנת 1991, בה הועברה הבעלות לעירייה, אין להן תוקף כלפי המשיבות 1-2.

24. המשיבות 1-2 טענו כי אין מדובר בהפקעה שבוצעה במתכונת הקבועה בסעיפים 42-44 לחוק התכנון והבנייה, אלא בהעברת בעלות לפי סעיף 5 (ב) לחוק רישום שיכונים ציבוריים, אשר אמנם מאזכר את חוק התכנון והבנייה אך לא אומר כי מדובר בהפקעה לפיו אלא קובע שיראו את השטחים שהופקעו, כאילו הופקעו לפי פרק ח' לחוק התכנון והבנייה.

25. באשר לטענת העותרת המסתמכת על הסייג המפורט בסעיף 5 (ב) הנ"ל "המקרקעין יועדו לאחר", נטען כי במילה "אחר", הכוונה לבעל זכות זהה, היינו לבעל זכות בעלות ולא לבעל זכות חכירה, לה טוענת העותרת.

26. אשר לטענה לאי שימוש במקרקעין, נטען כי העירייה עושה שימוש במקרקעין בדיוק לפי התכלית בגינה הוענקו לה המקרקעין לפי סעיף 5 (ב) וזאת באמצעות עמותת "תפארת טבריה" שמנהלה הוא הרב דרלי דוד.
העירייה הקצתה את הנכס לעמותה זו והיא עושה בו שימוש לצורך מעונות יום/גני ילדים.

27. המשיבות 1-2 טענו גם כי עניינה של העתירה דנן איננו לפיצויי הפקעה, אלא כפי שהגדירה העותרת, לבטלות הפקעה ויש להתעלם מכל טענה של שינוי חזית שעניינה תשלום פיצויי הפקעה.
כמו כן נטען כי תביעת הפיצויים התיישנה זה מכבר.

טענות המינהל

28. המינהל אישר את פרטי ההתקשרות החוזית עם פועלי אגודת ישראל בשנת 1975 וכן את העברת הזכויות מפועלי אגודת ישראל לעותרת ביום 23/12/14.
לטענתו (בסעיף 11 לתגובתו), באותה עת הייתה בעלות במקרקעין רשומה על שם מדינת ישראל.
אבהיר כבר עתה כי מדובר בטענה שגויה, שכן, אין חולק כי כבר בשנת 1991, הועברה הבעלות בנכס לעיריית טבריה.

29. עוד נטען כי מזה שנים מיועדים המקרקעין עליהם נמצא הנכס לצרכי ציבור.

30. נטען כי מסיבה שאינה ברורה, הרישום החדש של הבעלות על שם עיריית טבריה על פי תוכנית לרישום שיכונים ציבוריים 1/12/17 (להלן: "התרש"צ"), לא עודכן בספרי המינהל ונותר רישום הבעלות על שם המדינה.

31. באשר לעמדתו בעניין העתירה, טען המינהל, כי היות שהנכס "הוקצה לאחר", בטרם בוצעה ההפקעה ושעה שהמטרה לשמה הוחכרו המקרקעין מלכתחילה לאגודת ישראל, הינה מעון יום והיא תואמת את השימושים המותרים על פי תוכניות המתאר ומשהעירייה נתנה הסכמתה להקצאת מקרקעין שיועדו לבנייני ציבור, למטרת מעון יום ולא היה מימוש של ההפקעה באופן אחר מהשימוש שהיה קיים, אזי, עמדת המינהל היא שיש הצדקה לביטול רישום הבעלות על שם הרשות המקומית ולהשבת הרישום על שם מדינת ישראל.

דיון והכרעה

32. סעיף 5 (ב) לחוק רישום שיכונים ציבוריים:

"5. תכנית שיכון ציבורי
(א) הוראות בדבר דרכי הכנתה של תכנית שיכון ציבורי, צורתה ותכנה ייקבע בתקנות ובלבד שיפורטו בה הדרכים, השטחים הציבוריים והגבולות של החלקות המוצעות, כפי שיאושרו על ידי מנהל מחלקת המדידות, ייעודם של השטחים השונים והתנאים למתן הקלות מהוראות התכנית.

(ב) שטחים שנועדו בתכנית שיכון ציבורי שאושרה, לדרכים, לשטחי נופש או ספורט, לגנים, לשטחי חנייה, למבנים לצרכי חינוך, דת או תרבות, למוסדות קהילתיים, למרפאות, למקלטים, למחסים ציבוריים, למתקני ביוב, למזבלות או למתקנים להספקת מים, יירשמו בפנקסי המקרקעין על שם הרשות שבתחומה הם נמצאים אם לא יועדו לאחר ויראו אותם שטחים כאילו הופקעו לפי פרק ח' לחוק התכנון".

33. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים מכאן ומכאן, סבורני כי נוכח מהות הזכויות של הצדדים לעתירה זו, שאינן זכויות זהות לכל הצדדים אלא מצויות במדרג שונה, לא מתקיימת התנגשות אמיתית ביניהן וניתן לבצע איזון ראוי בין זכויות הצדדים באופן שתקוים הן זכות העירייה לבעלות והן זכות העותרת לחכירה, לתקופות הנקובות בהסכם החכירה שנחתם בשעתו בין המינהל לבין אגודת ישראל ואבהיר.

34. מלכתחילה, הייתה נתונה זכות הבעלות למדינה.
זכות הבעלות הנ"ל לא יועדה לגורם "אחר" כמשמעות מונח זה בסעיף 5 (ב) לחוק רישום שיכונים ציבוריים.
על כן, לא הייתה מניעה בהתאם לאותו סעיף, להעביר את הבעלות בהם בהתאם לאותו חוק ולהקנות אותה לעירייה.
שכן, הזכות שיועדה ל "אחר", לא היתה זכות "בעלות", אלא הייתה זכות שונה, זכות חכירה לתקופה קצובה של 49 שנים והמסתיימת ביום 15/12/2022.

35. זכות הבעלות גילמה בתוכה גם את הזכות שהיתה למינהל בשעתו כמחכיר וגם את חיוביו כמחכיר. כל אלו בצוותא עברו אל העיריה כמגולמים בתוך זכות הבעלות שהועברה בשנת 1991 לעיריה לפי סעיף 5 (ב) לחוק רישום שיכונים ציבוריים. שכן, העירייה באה בנעליה של המדינה .

36. על כן, אינני מוצא שיש צורך בביטול ההפקעה, שעה, שאפילו העותרת עצמה טוענת כי במקרקעין נעשה בפועל שימוש של הפעלת מעון יום/גן ילדים, התואם את הייעוד של הנכס על פי תוכניות המתאר החלות עליו.
אמנם, שימוש זה לא נעשה ישירות על ידי העירייה, אולם הוא נעשה לטובת הציבור בעיר טבריה ובאופן ספציפי לטובת ילדים בני העיר טבריה.
בכך באה לידי מימוש המטרה העומדת בבסיס הייעוד הנ"ל.
על כן, אני דוחה את הטענה כי בשל אי מימוש הייעוד, יש לבטל את ההפקעה.
לא יהיה מיותר לציין כי טענת המינהל לביטול ההפקעה, כלל לא נטענה במסגרת עתירה שהוגשה מצדו ו/או ביוזמתו, על אף שידע את כל ההשתלשלות הנ"ל.

37. מאידך, אין מקום גם לפגוע בזכויות החכירה שרכשה אגודת ישראל בשעתו ואשר הועברו לעותרת. שכן, אין חולק ולא נטען אפילו על ידי העירייה אחרת, אלא שאגודת ישראל והעותרת לאחריה, בין בעצמם ובין באמצעות אחרים, השתמשו בנכס על פי הייעוד הקבוע בתוכניות המתאר ובאופן ספציפי, לצורך הפעלת מעון יום/גן ילדים.

38. יתר על כן, העותרת גם הצהירה במסגרת העתירה כי היא מתחייבת להמשיך ולעשות בנכס שימוש התואם את הייעוד הנ"ל, עד לתום מועד החכירה של הנכס.

39. בנסיבות אלה, יש לקבוע כי זכויות הבעלות שהיו למדינה בנכס, עברו לעירייה תוך שמירה על זכויות החכירה של אגודת ישראל (ובהמשך של העותרת) ולא תוך פגיעה בהן ושלילתן.

40. לאור האמור, יש לראות את העירייה, כמי שהועברו אליה יחד עם זכויות הבעלות, כל הזכויות והחובות שהיו למינהל/למדינה כמחכיר/מחכירה של הנכס כלפי העותרת.

סיכומו של דבר

41. העתירה לביטול ההפקעה נדחית.

42. העתירה לראות את העותרת כבעלת זכויות בחכירה וכמי שבאה בנעליה של אגודת ישראל, מתקבלת והעותרת רשאית לרשום זכויותיה אלה במרשם המקרקעין, תוך שכמעבירת הזכויות תבוא העירייה במקום רשות מקרקעי ישראל.
דמי החכירה, החל מן המועד האחרון בו שולמו דמי חכירה על ידי העותרת למינהל, ישולמו מאותו מועד ואילך לעיריית טבריה שהינה המחכירה הנוכחית.

43. על יסוד הסכמתה של העותרת וייעוד המקרקעין בתוכניות המתאר, תהיה מוגבלת העותרת בתקופת החזקתה בנכס כחוכרת לעשות בו אך ורק שימוש לצורך מעון יום/גן ילדים.
כל שימוש אחר ייעשה אך ורק בהסכמת העירייה ובתנאי שאינו חורג מן הייעוד המותר לפי תוכניות המתאר.

44. אני מוצא לנכון להדגיש כי במסגרת עתירה זו, לא נטען ולא נדונה כלל השאלה, מה יעלה בגורלם של דמי החכירה ששילמה העותרת למינהל לאחר שהועברה הבעלות על שם עיריית טבריה, היינו, משנת 1991 ואילך.
עניין זה כאמור, איננו חלק מן הדיון בעתירה זו.

45. באשר לאופציה להארכת חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, ככל שתחפוץ בכך העותרת, תעמודנה לה מול העירייה, כל הזכויות הנוגעות לעניין זה כפי שנקבעו בחוזה החכירה שבין אגודת ישראל למינהל אשר נחתם ביום 21/11/75.

46. באשר לטענות ההתיישנות והשיהוי, משמצאתי כי זכויות החכירה של העותרת אינן מתנגשות עם זכויות הבעלות של העירייה אלא יכולות לחיות זו בצד זו וכי טענת העותרת כי החזיקה במקרקעין ממש ועשתה בהם שימוש כל השנים לא נסתרה , אני דוחה את טענת ההתיישנות והשיהוי.

47. לסיום אני מוצא לחזור ולציין כי האיזון כפי שנקבע בפסק דין זה, אין בו כדי לפגוע בתכלית העומדת לבסיסו של סעיף 5 (ב) לחוק רישום שיכונים ציבוריים, אלא יש בו כדי להגשים את אותה תכלית.

48. בנסיבות, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ד חשוון תשע"ט, 23 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.