הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים 31

לפני כב' השופטת תמר בזק רפפורט
התובעת בת"א 24792-01-11
אחים אוזן חברה לבניה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רוני יאיר זילכה

נגד

הנתבעים (בחלקם גם תובעים שכנגד) בת"א 24792-01-11

  1. אריאל כהן
  2. אסתר כהן
  3. שי ששון
  4. טליה גבאי ששון
  5. אילן מזרחי
  6. מזל מזרחי
  7. דוד אזולאי
  8. עליזה אזולאי
  9. זאב וילציג
  10. נעמה וילציג
  11. אליהו באשר
  12. סימה באשר
  13. טל נפתלי גורדו
  14. יצחק ויצמן
  15. מרגלית גלית ויצמן
  16. שמעון אוחיון
  17. קרן אוחיון
  18. עמוס מדר
  19. רחל מדר
  20. שמעון איפרגן
  21. פנינה איפרגן
  22. ליאור לוי
  23. זהבה לוי
  24. יורם כהן
  25. גילה כהן
  26. שניר גל
  27. ליאת גל
  28. מרגלית מזרחי
  29. יוסף בן דוד
  30. מזל חיה בן-דוד
  31. איתן בן-עמי
  32. סמדר בן עמי
  33. עוזי לוי
  34. לירונה לוי
  35. צבי כליפה ברכה
  36. אריה גל
  37. פנינה גל
  38. צבי זרגרי
  39. אורית זרגרי
  40. אמיר כהן
  41. לימור כהן
  42. הנרי אלהרר
  43. אייל ישראלי
  44. שרית ישראלי
  45. לבנת גברא
  46. קרן לינדה וולוך
  47. אריאל גוסטבו וולוך
  48. חיים כהן
  49. שמחה כהן
  50. שרון יעקב
  51. קרן יעקב
  52. אריאלה נסים
  53. שאול נסים
  54. אשר לוטטי
  55. רבקה לוטטי
  56. שרה זזון
  57. אמיר מן
  58. לילך מן
  59. אורן זקן
  60. קרן זקן
  61. שמעון בן מוחה
  62. רחלי בן מוחה
  63. אשר אטיאס
  64. דינה אטיאס
  65. אברהם דרעי
  66. יפה דרעי
  67. ירון יאיר ישפה
  68. אתי ישפה
  69. מרים גז אביגל
  70. נורית ראובני
  71. יוני כורך
  72. תומר קמזון קליין
  73. בתיה בן יאיר
  74. רון שניידר
  75. ברוריה זקן
  76. שלמה יעיל
  77. דגנית בונדי
  78. שלום אברהם חואטו סבן
  79. יונתן זוליאן משה אמסלם
  80. ליאור קקון
  81. הילה קקון
  82. בן יניב זבולוני
  83. הדורה יפעת רזון זבולוני
  84. יורם חוברה
  85. מרים חוברה
  86. שלמה קראוזה
  87. מיטל קול
  88. מיה אפוטה
  89. יעקב אפוטה
  90. שלומי טדגי
  91. טל טדגי
  92. אלון אבוחצירא
  93. הדס בן חמו
  94. משה יצחקי
  95. שרה סנדרה יצחקי
  96. פרוספר מסעוד סבג
  97. דבורה סבג
  98. חמדה אהרון
  99. אמיר ביבי
  100. יחיאל סימון
  101. מאיר טובול
  102. שרה-קולט טובול
  103. אסף חן
  104. קרן יצחקוב
  105. מנשה לוי
  106. פסיה לוי
  107. נטע קסלסי
  108. אריאל קסלסי
  109. עמירם גוטמן
  110. טטיאנה בוגדנובה
  111. ליאוניד אוליצקי
  112. אולגה אוליצקי
  113. עיריית ירושלים
  114. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים
  115. מדינת ישראל-משרד הבינוי והשיכון
  116. מנהל מקרקעי ישראל
  117. צחי קאפילותו
  118. סיגלית קאפילותו
  119. גיא עייאש

נתבעים 1-19, 22-32, 35-41 ו-43-44 ע"י ב"כ עו"ד אריה תוסיה כהן ועו"ד ליאור סגל; נתבעים 45-51, 54-56, 59-62, 69-73 ו-76-79 ע"י ב"כ עו"ד יהודה מרציאנו ועו"ד עמוס לוי; נתבעים 88-89 ו-103-104 ע"י ב"כ עו"ד נחום הרפז; נתבעים 80-87, 90-92, 96-97, 99-102 ו-109-112 ע"י ב"כ עו"ד אסף בוטח

התובעים בת"א 47013-11-13

  1. לבנת גברא
  2. קרן לינדה וולוך
  3. אריאל גוסטבו וולוך
  4. חיים כהן
  5. שמחה כהן
  6. שרון יעקב
  7. קרן יעקב
  8. אשר לוטטי
  9. רבקה לוטטי
  10. שרה זזון
  11. אורן זקן
  12. קרן זקן
  13. שמעון בן מוחה
  14. רחלי בן מוחה
  15. צחי קאפילותו
  16. סיגלית קאפילותו
  17. נורית ראובני
  18. יוני כורך
  19. שלמה יעיל
  20. דגנית הודיה בונדי
  21. יונתן אמסלם

ע"י ב"כ עו"ד יהודה מרציאנו ועו"ד עמוס לוי

נגד

הנתבעת בת"א 47013-11-13
אחים אוזן חברה לבניה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רוני יאיר זילכה

פסק דין

בתמצית

בפניי תביעות הדדיות בין חברה קבלנית לבין דיירים באשר ללמעלה מ-50 דירות ב-6 בניינים בפרויקט למגורים בשכונת חומת שמואל בירושלים. מדובר בדירות שנרכשו במהלך השנים 2006-2008 מחברת האחים אוזן חברה לבנייה בע"מ ( להלן – האחים אוזן) והחזקה בהן נמסרה במהלך השנים 2009-2010.

לטענת האחים אוזן, לאחר מסירת החזקה בדירות ביצעו הדיירים בחלקן הארי שינויים ותוספות ללא היתר, בלא ידיעתה ובלא אישורה – בעיקר הסרת קיר חוצץ בין שטח מגורים למחסן צמוד והפיכת שטח המחסן לשטח מגורים בפועל; פתיחת חלל כלוא צמוד לדירה והפיכתו לשטח מגורים בפועל; הרחבת מרפסת שירות/ חדר רחצה על חשבון מסתור כביסה; והגדלת שטח מרפסת. בתובענה שיזמה האחים אוזן נטען כי שינויים אלו גרמו נזקים למבנים ולדירות ויתכן שהם אף מסכנים את יציבותם. עוד נטען כי ההרחבות והשינויים האמורים מסכלים את רישום הבניינים כבתים משותפים. בגין כך תבעו אחים אוזן סעד לשם פטור מאחריות לנזקים שיגרמו התוספות לרבות לליקויים בדירות בפרויקט וכן פטור מאחריות לרישום הדירות, אשר הינו, לטענתם, בלתי אפשרי בשל חריגות הבניה שביצעו הדיירים.

הדיירים מצדם, בהגנתם, בתביעות שכגד ובתביעה עצמאית, טענו כי מדובר בתובענה טקטית פסולה שהוגשה מטעם האחים אוזן שלא בתום לב, לשם הגנה מפני תביעות שידעה היא כי צפויות נגדה בגין ליקויי בניה חריפים. נטען כי האחים אוזן היא שתכננה את הבניינים מראש כך שההרחבות והתוספות יתאפשרו ובעת שיווקם ציינה כי קיימת אפשרות להרחבות ותוספות כפי שבוצעו. נטען כי בפועל בוצעו ההרחבות, רובן ככולן, בידי קבלן או מנהלי עבודה שפעלו מטעם האחים אוזן בשטח . עוד נטען כי אין כל קשר בין ההרחבות הללו לבין ליקויי הבניה, הנובעים, כנטען, מבניה לקויה בידי האחים אוזן. הדיירים עתרו אפוא לפיצוי כספי בגין העלויות הכרוכות בתיקון הליקויים ואף בגין עוגמת הנפש בגין השנים שחלפו.

בהסכמת הצדדים, מונה מומחה לבדיקת טענות הצדדים בתחום ההנדסי, המהנדס מר צבי רון. המומחה מר רון מצא כי אכן קיימות לדירות תוספות והרחבות ללא היתר, אולם ציין כי מן המכלול, לרבות תכניות קונסטרוקציה, זהות בריצוף, מסמכי בדק וכיו"ב, נראה כי אלו תוכננו מראש בעת הקמת הפרויקט. המומחה לא מצא כי תוספות אלו גרמו נזק לבניינים וליציבותם. אשר לליקוים הפרטניים להם טענו הדיירים – אלו נבדקו בידיו אחד לאחד ומר רון חיווה דעתו בעניינם, תוך שבחלק מן המקרים התקבלה טענת הדיירים לליקויי בניה ובמיעוטם לאו ( בחלק מן המקרים מצא המומחה כי לשם קביעת אחריות נדרש בירור וקביעה בידי בית המשפט, והעניין הושאר להכרעה פרטנית). כמו כן, מצא המומחה כי קיים כשל מערכתי באיטום מעטפת הבניינים, ובגין כך נערכה חוות דעת שמאית בה נאמד הסכום שיהא על כל אחד מן הדיירים לשאת בו לשם תיקון סביר של כשל זה. כמו כן נאמד סכום נוסף בגין ירידת ערך, על שום שהתיקון הסביר איננו מספק פתרון ודאי והוא גם מצריך תחזוקה שוטפת.

דבריו של המומחה אודות חלקה של האחים אוזן בתכנון התוספות מלכתחילה נתמכו בעדויות הדיירים על מגעיהם עם האחים אוזן עובר לרכישת הדירות. רבים מהדיירים טענו שכשהוצעו להם הדירות, צוין בפניהם כי " ניתן להרחיב לאחר קבלת טופס 4". עוד הצהירו הדיירים שההרחבות והשינויים כנגדם יוצאת האחים אוזן, בוצעו ברוב המקרים בידי קבלני הביצוע שפעלו בשטח מטעם אחים אוזן, תוך שחלק מהדיירים שילמו עבור ביצוע ההרחבות ומיעוטם לא.

חברת האחים אוזן מצידה לא העידה מטעמה את אנשיה לגביהם טענו הדיירים שהם אשר הציגו בפניהם את האפשרות להרחבת הדירות. האחים אוזן אף לא העידה את רוב הקבלנים המבצעים להם יוחסו מירב העבודות. העדים מטעמה היו ארבעה מעובדיה – פועל, מנהל עבודה שטיפל בחלק משלב הגמר ו מנהלת מחלקת שינויי דיירים. עדים אלו מסרו דברים כללים בנוגע לשינויים ולהרחבות והכחישו את הטענות, ללא התייחסות פרטנית. בנוסף צורף תצהיר של אדם שמכהן כמהנדס בחברה מזה כארבע שנים, שצירף תשריטים ותמונות, אך לא העיד על מה שארע בבניינים בזמן אמת.

לאחר שעיינתי ושקלתי את טיעוני הצדדים, ולאחר שמיעת הראיות והטענות, סבורה אני כי דין תביעתה של האחים אוזן להידחות. מנגד, דין תביעות הדיירים – בכפוף לסייגים נקודתיים מסוימים – להתקבל.

התמונה העולה מן הראיות היא שאכן האחים אוזן הציעה לדיירים דירות שלצדן חללים ומחסנים המאפשרים הגדלת שטח הדירה בפועל לאחר קבלת טופס 4 וזאת שלא כדין; ההרחבות בוצעו ברוב המקרים בידי הקבלן המבצע מטעם האחים אוזן או מנהלי עבודה בשטח שפעלו מטעם האחים אוזן , ברוב המקרים כנגד תשלום מזומן בידי הדיירים בגין ביצוע העבודה, ובידיעת האחים אוזן ; לא הוכח כי איזה מן הליקויים הרבים להם טענו הדיירים נובעים מההרחבות והשינויים. חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לא תמכה בטענה זו, והיא אף שללה ישירות את טענת האחים אוזן אודות ליקויים קונסטרוקטיביים במבנים בשל השינויים. דין תביעת האחים אוזן בעניין פטור גורף מאחריות לבניה להידחות אפוא.

אשר לטענת אחים אוזן כי לא ניתן לרשום את הבניינים כבתים משותפים בשל השינויים וההרחבות – בהסכמת אחים אוזן והדיירים מונה נאמן למטרה זו, עו"ד רמי ארטמן. עו"ד ארטמן ביצע את המשימה ורשם את הבניינים כבתים משותפים, כך שברי כי אחים אוזן אינה זכאית לפטור מחובת הרישום. אשר לטענה כי יש לתקן את הרישום שבוצע בידי נאמן מטעם הצדדים ולהוסיף הערות אזהרה בגין עבירות הבניה – אינני סבורה כי ההליך שלפניי הוא המסגרת המתאימה לכך. דרך המלך לתיקון רישום היא בפניה אל לשכת הרישום, ולא נראית כל מניעה מלבצע את התיקון, ככל שהוא מחויב על פי דין, בפניו. יצוין כי להליך לא צורפה כלל לשכת רישום מקרקעין אף שהתבקש צו המופנה כלפיה, ונראה כי הגוף שצורף להליך במקור לצורך מימוש הסעד המבוקש בעניין רישום הערות אזהרה היה מינהל מקרקעי ישראל. ביום 27.6.2018 נמחקה ממ"י מן ההליך, לצד יתר גופי השלטון שנתבעו בו, וזאת לבקשת האחים אוזן שהוגשה באותו יום. אף מהלך זה תומך בתוצאה כי לא יינתן בבית משפט זה סעד בעניין רישום הערות האזהרה.

אשר לטענות הדיירים בדבר ליקויי בניה – מומחה בית המשפט בדק טענות אלו אחת לאחת ואישר את עיקרן. אף שהמומחה נחקר ממושכות בידי ב"כ האחים אוזן, לא נסתרו מסקנותיו כלל. סבורה אני כי חוות דעת המומחה הינה רצינית, מפורטת ו מבוססת, ויש לאמצה, כך שעל האחים אוזן לשאת בהוצאות הנחוצות לביצוע התיקונים כפי שהעריך אותם המומחה ( בכפוף לסייגים שיפורטו). כך גם יש לקבל את קביעת המומחה אודות כשל באיטום הקירות החיצוניים. עם זאת, בכל הנוגע לדיירים המנהלים הליך נפרד בעניין נזקי הרכוש המשותף – המקום לדיון בזכאותם לפיצוי לתיקון הכשל שהוא משותף באופיו הינו אותו הליך. מנגד, ירידת הערך נוגעת באופן פרטני לכל דירה, כך שהפיצוי בגינה נפסק במסגרת ההליך שלפניי, למעט במקרים בהם לא נראה כי בפועל נגרם לדייר התובע נזק של ירידת ערך.

בשולי הדברים: במהלך ההליך הושמעו מטעם אחים אוזן עמדות מתחלפות באשר לרצונם לבצע את התיקונים בעצמם. סבורה אני כי אין לקבל דרישה זו בשלב מאוחר זה, במלאות כעשור למסירת החזקה בדירות. לאחים אוזן ניתנו די הזדמנויות לבצע את התיקונים, ומשלא נוצלו הזדמנויות אלו, פקעה זכותה לפי סעיף 4 ב לחוק המכר ( דירות), תשל"ג – 1973 (להלן – חוק המכר (דירות)), כך שהדיירים זכאים לפיצוי כספי בגין ליקויי הבניה כמו גם בגין ירידת ערך שנגרמה בגינם.

זו תמצית הדברים, ומכאן פירוטם.

רקע

ביום 13.1.11 הגישה האחים אוזן תביעה במסגרת ת"א 24792-01-11 כנגד 112 רוכשי הדירות בבניינים האמורים וכן כנגד עיריית ירושלים, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים, משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל ( להלן – תביעת האחים אוזן).

על פי הנטען בתביעת האחים אוזן, במהלך החודשים שלאחר מסירת החזקה בדירות לרוכשים, גילתה האחים אוזן לתדהמתה כי רוכשים רבים בבניינים ביצעו שינויים ותוספות בדירותיהם מבלי לקבל את אישורה של האחים אוזן מראש ותוך הפרת התחייבות הרוכשים כי לא תבוצע כל עבודה נוספת בדירות, אלא על ידי האחים אוזן או מורשה מטעמה. נטען, כי שינויים ותוספות אלו נעשו מבלי שנבדקו בידי גורם מקצועי. כן נטען, כי בנסיבות אלו לא ניתן לאמוד את השפעת השינויים על חוזקם ויציבותם של הבניינים ואת הנזקים שהם עלולים לגרום לבניינים, לתשתיות ולדירות. על רקע זה עתרה האחים אוזן כי ייעשה סקר מקיף בפרויקט אודות השינויים והתוספות שנערכו בדירות והשלכותיהם הקונסטרוקטיביות; כי יינתן צו עשה המורה לרשויות, שצורפו, כאמור, כנתבעות, לרשום הערת אזהרה אודות חריגות הבנייה וכן אודות היעדר אחריות האחים אוזן לפרויקט; צו עשה למחיקת הוראות בחוזה המכר המתייחסות לחובות האחים אוזן לבצע רישום הדירות וכן למחיקת הוראות המתייחסות לחובות האחים אוזן בעניין תיקון נזקים וליקויים בדירה. עוד התבקש פיצול סעדים.

בתגובה לכך טענו הדיירים, כי מדובר בתביעת סרק שנועדה למעשה לשמש כהגנה מפני טענותיהם הרבות והמוצדקות של הדיירים בבניינים כנגד האחים אוזן, אחר שהפרויקט בוצע באופן רשלני ורווי ליקויי בנייה. בגין כך הגישו חלק מן הדיירים תביעה שכנגד. כמו כן, הוגשה תביעה מטעם חלק מן הדיירים במסגרת ת"א 47013-11-13, אשר אוחדה עם תביעת האחים אוזן ( תביעות דיירים נוספות, לרבות בגין נזקים לרכוש המשותף, הוגשו לבית משפט השלום).

אשר לטענות אודות שינויים בדירות – חלק מן הדיירים ציינו כי בדירותיהם לא בוצע כל שינוי ואחרים לא הכחישו כי אכן ביצעו שינויים, אלא שמדובר בשינויים שהיו ידועים היטב לאחים אוזן מבעוד מועד. נטען כי בשעה שהציגה האחים אוזן את הדירות למכירה לדיירים, פרשה היא בפניהם מיוזמתה את האפשרויות להרחבת הדירות, הרחבה אותה תוקפת היא עתה בתביעתה – הרחבה על דרך פתיחת חללים צמודים לדירות והפיכתם לחדר נוסף, וכן אפשרות לצירוף מחסן לשטח דירה, הרחבת מרפסת שירות ועוד. בכלל כך, נטען, כי האחים אוזן היא זו שהעבירה צינורות מים וקווי אינסטלציה משטח הדירה לשטח החללים, ואף הדריכה את הדיירים כיצד לבצע את העבודות הנוספות לשם ההרחבה. עוד נטען כי פועלים מטעם האחים אוזן הם אשר ביצעו את העבודות הנוספות אשר נטען כיום כי מקימות הן עילה לביטול אחריותה. כך או אחרת, נטען כי אין כל זיקה בין ההרחבות שבוצעו לבין ליקויי הבנייה הרבים שהתגלו בדירות.

לאחר שהוגשו כתבי הגנה בתביעת האחים אוזן, הועבר התיק לטיפולי ובקד"מ מיום 23.2.12 הסכימו הצדדים כי ימונה מהנדס כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת טענות הצדדים.

בכל הנוגע לרישום הבניינים, בדיון מיום 23.2.12 הוצע כי ימונה אדם שייקח על עצמו את הטיפול בעניין זה כנאמן של שני הצדדים, בפיקוח בית המשפט, על מנת שיטפל ברישום. ביום 12.3.12 הודיעו ב"כ האחים אוזן כי האחים אוזן מסכימה למינוי נאמן לביצוע רישום הבניינים. הנאמן ביצע את המשימה שהוטלה עליו ורשם את הבניינים כבתים משותפים ואת הדירות.

בדיון מיום 5.9.12, התברר כי המהנדס המומחה שמונה העריך כי הנושא הקונסטרוקטיבי הוא הנושא המוביל בתיק זה, אלא שהוא איננו מומחה ספציפי בתחום זה. נוכח כך, גובשה הסכמה למינוי מומחה חלופי, תוך שגובש בהסכמה נוסח המבהיר למומחה את מסגרת חוות הדעת כדלקמן:
"המומחה או המומחים... יחווה דעתו בכל הנוגע לכל השאלות ההנדסיות העולות מכתבי הטענות שבתיק זה, הן התביעה העיקרית, הן התביעות שכנגד, והן כתבי ההגנה. מבלי לגרוע מכלליות האמור, יתבקש המומחה לבדוק את שאלת השינויים הקונסטרוקטיביים שנעשו בבניינים, לרבות בדירות וברכוש המשותף, ככל שנעשו, ואת הזיקה שבין אלו לבין ליקויים בבניינים ובדירות, לרבות זיקה בין שינויים שנעשו בדירה פלונית לבין ליקויים בחלקים אחרים בבניין. עוד יתבקש המומחה לבדוק את הליקויים בבניינים ובדירות ואת הגורם להם, ואף את הדרכים לתיקון אותם ליקויים. יובהר כי בין הטענות לליקויים, ומבלי לגרוע מטענות אלה כוללות התביעות שכנגד טענות בדבר רטיבות, נזילות מים במערכות החשמל, ליקויים בריצוף, בעיות אקוסטיקה...".

דא עקא, בשל סיבות שונות, ביניהן טענת המומחה החלופי אודות מצבו הבריאותי בחלק מן התקופה, לא הושלמו חוות הדעת במועד שנקבע. אותו מומחה אף לא עמד בארכות שניתנו לו. לאחר שחלפה כשנה וחצי מבלי שהשלמת המשימה שהוטלה על המומחה נראתה באופק, בוטל מינויו של אותו מומחה, למעשה – בהסכמתו, ושכר הטרחה ששולם לו הוחזר בידו. או אז הוצעו מומחים נוספים מטעם הצדדים ואף הוגשו הצעות מחיר.

בסופו של דבר, ביום 3.12.14, מונה המהנדס מר צבי רון כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת השאלות ההנדסיות העומדות על הפרק כאמור לעיל. יצוין, כי מר צבי רון הוצע כמומחה מטעם בית המשפט בידי ב"כ האחים אוזן, אף שב"כ חלק מן הדיירים התנגד למינוי מטעם זה ( ראו עמ' 82 לפרוטוקול שורה 12). אכן המומחה החל לבצע שורה של ביקורים בבניינים ובדירות.

בקד"מ מיום 28.10.15, ציין המומחה מר רון כי נחוצים לו מסמכים מן האחים אוזן אודות פרט המעטפת החיצונית וכן ציין כי יש צורך בבדיקות מעבדה מוסמכת לשם בדיקת סוג אבן החיפוי והרטיבות. ואכן, בוצעה בדיקת המטרה בידי מכון התקנים אשר כשלה. כלומר, ממצאי הבדיקה העלו שהאיטום כשל והתגלו סימני רטיבות. בהמשך לכך, ביקשה האחים אוזן כי תיעשה בדיקת המטרה נוספת, אחר שיבוצע איטום במקומות בהם התגלו סימני הרטיבות. הטענה הייתה כי סימני הרטיבות נובעים מצורך באיטום חוזר של קדחים אופקיים בתוך קירות הבניין (" דיבידגים"). הבדיקה בוצעה מספר פעמים וכשלה.

ביום 14.9.17, לאחר שמוצו בדיקות ההמטרה החוזרות, הוגשה חוות דעת המהנדס המומחה מר צבי רון, חוות דעת המשתרעת על פני למעלה מ-700 עמודים. בחוות הדעת התייחס המומחה לכל אחת ואחת מן הדירות בבניינים, תוך שהוא סוקר את השינויים שבוצעו בכל אחת מן הדירות. המהנדס מר רון מציין כי מעיון מתכניות הקונסטרוקציה שנערכו על ידי המתכנן מטעם האחים אוזן, המהנדס מר יוסי כהן, עולה כי השינויים שבוצעו בדירות היו הריסת " אלמנטים צומחים", אשר הינם " אלמנטים ממשיכים", ללא פגיעה במערכת הקונסטרוקטיבית במבנה. צוין כי האופן בו בוצעו השינויים מעיד בסבירות גבוהה על תכנון מראש של פתיחת חללים, תוך שחלק מהאלמנטים שנהרסו לא מופיעים כלל בתכנית הקונסטרוקציה. עוד צוין כי לא אותרו סימני סדיקה חריגים המעידים על פגיעה במערכת הקונסטרוקטיבית. באשר לעבודות להרחבת מרפסת על חשבון שטח מסתור כביסה – צוין כי בדירות בהן נעשה הדבר, לא בוצעה מערכת לאיטום השטח הנוסף, דבר העשוי לגרום לנזקי רטיבות בשטח הגובל, אך ללא נזקים קונסטרוקטיביים. בחוות הדעת התייחס המהנדס מר רון לליקויים שנטענו בחוות דעת המומחים מטעם הדיירים בדירות השונות ובחן אחת לאחת את הטענות – את חלקן קיבל במלואן או באופן חלקי, ואת חלקן דחה במלואן. כמו כן, התייחס המומחה לטענות לליקויים ברכוש המשותף, ובפרט אטימות מעטפת חיפוי האבן, אשר לצורך בדיקתה בוצעו " בדיקות המטרה" בידי מכון התקנים. על פי האמור בחוות הדעת, בדיקות ההמטרה שבוצעו במספר מועדים לבקשת אחים אוזן כשלו, כך שנתגלו סימני חדירת מים לתוך המבנה. עמדת המומחה היא כי קיים כשל מערכתי באיטום המעטפת החיצונית של הבניינים. צוין, כי תיקון מלא וודאי של הבעיה כרוך בעלויות כספיות ניכרות מאוד. מנגד, ניתן לבצע טיפול בעלות נמוכה יותר, עליו יש לחזור מדי מספר שנים, אלא שבפתרון זה קיים רכיב של חוסר ודאות בדבר הצלחת התיקון והדבר מביא לירידת ערך הדירה.

בעקבות כך, התעורר צורך במינוי מומחה בתחום השמאות לשם הערכת ירידת הערך בגין הרטיבות. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מר רון, הוא גם שמאי מקרקעין. בהתאם הוצע בדיון מיום 19.9.17, כי מר רון ימונה גם כשמאי מומחה מטעם בית המשפט בתחום של שמאות מקרקעין. בנוסף, באותו דיון התבקשה האחים אוזן להודיע את עמדתה העקרונית באשר לביצוע התיקונים הנחוצים על פי האמור בחוות דעת המומחה והיא התבקשה להודיע אם היא מעוניינת לבצע את התיקונים בעצמה או באמצעות קבלן משנה לפי טעמה, אם לאו. כמו כן, נקבעו מועדים להפניית שאלות הבהרה למומחה ולמתן מענה להן.

בתגובה לכך, ביום 24.9.17 הודיעה האחים אוזן כי היא מסכימה למינויו של המומחה לצורך שומת ירידת הערך בגין הרטיבות, וכי היא מוכנה לקחת אחריות מסויגת על הליקויים, אך איננה מעוניינת לטפל בהם בעצמה ( הודעה ובקשה מיום 24.9.17). בהבהרה מיום 25.9.17 הסבירה האחים אוזן כי למעשה, היא לא יכולה לגבש את עמדתה בשלב זה באשר לתיקונים, משום שטרם נשלחו שאלות הבהרה וטרם ניתן מענה להן.

או אז, ביום 2.10.17 מונה מר צבי רון כמומחה בתחום שמאות.

ביום 18.10.17 – המועד האחרון שנקבע בהחלטה מיום 19.9.17 להפניית שאלות הבהרה – פנתה האחים אוזן ב"בקשה לפסילת/תיקון חוות דעת מומחה, בקשה לאורכה למתן שאלות הבהרה עד להכרעה בבקשה זו". נטען שחוות הדעת איננה מפרידה בין ליקויים הנובעים מבנייה שבוצעה בידי האחים אוזן לבין ליקויים הנובעים מתוספות ושינויים. נטען כי המומחה חרג מסמכותו בכך שהכריע במחלוקת העובדתית הקיימת בשאלה מי ביצע את התוספות והשינויים, שעה שמדובר בסוגיה שעל בית המשפט להכריע בה. במצב דברים זה נטען כי לא ניתן להגיש שאלות הבהרה. על ביהמ"ש לקבוע ממצא עובדתי בקשר לשאלת הביצוע ורק לאחר מכן יחווה המומחה דעתו בעניין ליקויי הבנייה.

בהחלטה מיום 30.10.17 נדחתה הבקשה לפסילת חוות הדעת וצוין כי את השגותיה היה על האחים אוזן להפנות אל המומחה על דרך שאלות הבהרה, שהמועד להפנייתן חלף. לפנים משורת הדין, ניתנה ארכה להגשת שאלות הבהרה עד ליום 2.11.17. הלכה למעשה, הפנתה האחים אוזן אל המומחה שלוש שאלות, שהעיקרית שבהן היא למעשה דרישה לעריכה חוזרת של חוות הדעת על כל סעיפיה, באופן שיפריד בין ליקויי בנייה לבין ליקויי תוספות, וללא כל הפניה פרטנית לסעיף זה או אחר בחוות הדעת.

בהמשך, ביום 12.12.17 הגישה האחים אוזן תצהירי עדות ראשית מטעמה: תצהיריהם של שני עובדים, ראהד מחרייאק ואיימן צלאח מחרייאק, עובדים בחברה ( איימן צלאח לא התייצב לחקירה ותצהירו נמחק); מר מנחם ביטון, מנהל עבודה באחים אוזן שהעיד כי ניהל את גמר הבנייה בפרויקט דנן; גב' מטי כהן, העובדת באחים אוזן במחלקת שינויי דיירים וכן המהנדס מר רוסלאן קוזלוב, אשר עובד באחים אוזן, כפי שהתברר בחקירה נגדית, מזה כארבע שנים ( עמ' 163 לפרוטוקול, שורה 25). ביום 20.3.18, לאחר שהושלמה הגשת הראיות ולאחר קדם המשפט המסכם, צירפה האחים אוזן, ברשות בית המשפט, תצהיר נוסף מטעמו של מר רוסלאן קוזלוב, אשר עיקרו בתמונות שצולמו במקום. בד בבד, במהלך ראשית חודש ינואר 2018 הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הדיירים ( תצהיר אחד בגין כל אחת מדירות שבעליהן היו מיוצגים בהליך בידי עורכי דין), אשר פרטו את טענותיהם כנגד האחים אוזן ומעורבותם, כמו גם מעורבות הקבלן מטעמם בשינוים ובתוספות שבוצעו בדירות, וכן טענותיהם לליקויי בניה.

ביום 25.2.18 התקיים קדם משפט מסכם, על מנת לקבוע את התיק לשמיעה, תוך שהובהר מבעוד מועד, בהחלטה מיום 19.9.17, כי בקדם המשפט המסכם יהיה על ב"כ הצדדים להעריך את פרק הזמן שיידרש לצורך החקירות הנגדיות. בדיון זה, ציין ב"כ האחים אוזן כי הוא מעוניין לזמן דיירים שאינם מיוצגים בידי עורכי דין ועשו שינויים בדירתם. כמו כן, ביקש להגיש תצהיר משלים עם תמונות שצולמו בעת ביקור במקום בראשית אותו חודש במסגרת הכנת חוות הדעת השמאית. אשר לחקירת המומחה, בתחילה אמר ב"כ האחים אוזן כי ככל שחקירתו של המומחה כרוכה בהוצאה כספית למרשתו, אין הוא מעוניין לחקור את המומחה ( עמ' 147 לפרוטוקול, שורות 25-26). בהמשך, לאחר שבית המשפט ביקש לוודא אם אמנם האחים אוזן מוותרת על חקירת המומחה אשר צפוי שיתייצב לשם חקירתו בידי ב"כ הדיירים, הודיע ב"כ האחים אוזן כי נחוצות לו 4 שעות לצורך חקירת המומחה. בד בבד, העריכו יתר הצדדים את פרק הזמן שיידרש להם לצורך חקירת המצהירים ( לרבות דיירים נוספים שב"כ האחים אוזן ביקש להעיד). בהתאם לכך, תואמו עם הצדדים 11 מועדים לשמיעת חקירות ועדויות – יום דיונים אחד לחקירת המצהירים מטעם האחים אוזן; 3 ימי דיונים להעדת וחקירת עדים מטעם האחים אוזן אשר מטעמם לא הוגש תצהיר ( אוזן הודיעה כי בכוונתה לחקור עשרות דיירים נוספים על עשרות הדיירים שהגישו תצהיר מטעם עצמם בהליך); 4 ימי דיונים לחקירת הדיירים הנתבעים אשר הגישו תצהיר; 2 ימי דיונים לחקירת מומחה בית המשפט ( שוריין מועד נוסף לחקירת מומחים נוספים מטעם אחד הצדדים שבסופו של דבר לא נחקרו).

בסופו של דבר, לאחר העדת מספר דיירים בודדים מטעמה , חזרה בה האחים אוזן מכוונתה להעיד את יתר הדיירים כעדים מטעמה, והדיונים שנקבעו למטרה זו בוטלו. אשר לחקירת מומחה בית המשפט בידי ב"כ האחים אוזן – זה נחקר בידי ב"כ האחים אוזן במשך יום דיונים שלם שהוקצה לכך ואף חלק ניכר מיום דיונים נוסף שהוקצה לחקירת המומחה בידי ב"כ הדיירים. במהלך יום דיונים זה, לאחר ש החקירה התארכה מעל ומעבר לפרק הזמן שהוקצב לה בעת עריכת תכנית המשפט בלא שנראה כי האחים אוזן מתמקדת בעיקרי הדברים ומקדמת את החקירה באופן יעיל וענייני , ולאחר מסר ארכות והתראות, הוריתי לב"כ האחים אוזן לסיים את חקירת המומחה. בעקבות כך, הגיש ב"כ האחים אוזן במהלך הדיון בקשה לפסלות שופט. משנדחתה הבקשה בהחלטה מנומקת ונקבע כי הדיון יימשך כסדרו, הפסיק ב"כ האחים אוזן את החקירה, ועזב את האולם ואת בניין בית המשפט בעיצומו של הדיון ( ראו בפירוט החלטות מיום 4.7.18).

בהמשך, נקבעה ישיבה נוספת להעדת אחד הדיירים מטעם אחים אוזן. מדובר בדייר שהינו מהנדס על פי הכשרתו, ושלא התייצב לחקירה על תצהירו, ולפיכך התרתי את זימונו מטעם האחים אוזן, אף שהאחים אוזן השלימה הבאת ראיותיה בשלב מוקדם יותר של ההליך. בסופו של דבר ביום 29.7.18 הושלמה חקירת המומחה בידי ב"כ הדיירים, חקירה שלא ניתן היה להשלימה במועדה בשל הסתלקות ב"כ האחים אוזן מבית המשפט בעיצומו של הדיון מיום 4.7.18.

אחר הדברים האלה הוגשה תמצית סיכומים בכתב, ולאחריה, במועד שנקבע לשמיעת סיכומים בעל פה, הושמעה השלמת טיעון בעיקר מצד ב"כ הדיירים, אחר שב"כ האחים אוזן ציין כי המסמך שהוגש ממצה את טענות מרשתו.

להשלמת התמונה יצוין כי במהלך שמיעת העדויות, נעשה ניסיון לקיום הליך גישור בין הצדדים, אשר כשל.

כאמור, מסקנתי היא כי דין תביעת האחים אוזן להידחות, ודין תביעות הדיירים בעיקרן להתקבל.

אדון תחילה בתביעת האחים אוזן.

תביעת האחים אוזן
עיקרה של תביעת האחים אוזן בטענה לפטור גורף של האחים אוזן מאחריות לליקויים בבניינים בשל חריגות בניה שבוצעו בידי דיירים.

אינני מקבלת טענה זו.

ראשית, טענה זו, בהיקפה כאמור בכתב התביעה, מוקשית על פניה: כעולה מכתב התביעה, אין האחים אוזן טוענת כי בכל הדירות בוצעו חריגות בניה. למרות זאת כללה אחים אוזן בתביעתה את כלל הדיירים ועתרה לקבלת פטור מאחריות כלפי הדיירים כולם, כולל אלו שכלפיהם אין טענה אודות חריגות בניה. בטיעוניה לא הציגה אחים אוזן כל נימוק התומך בפטור מאחריות כלפי דיירים שבדירתם אין כל חריגת בניה.

שנית, אף באשר למי שביצע תיקונים ושינויים באופן עצמאי לאחר מסירת החזקה – אכן לא סביר לזכות דייר כזה באחריות לאותם שינויים שנעשו על ידו באופן עצמאי, ואולם אין בכך כדי להצדיק מתן פטור לאחים אוזן מאחריות לאי התאמות שאינן נוגעות לשינויים אלו.

שלישית, אף שאין חולק כי בדירות רבות נעשו שינויים עובר לקבלת החזקה בהן ואף בהמשך, לא מצאתי בראיות אחיזה לטענה גורפת ורחבה אודות שינויים עצמאיים בדירות שלא בידיעת האחים אוזן ובמעורבותה, ו/או לאחר מסירת החזקה בדירות ( במסגרת הניתוח הפרטני של התביעות שכנגד אתייחס לדברים בהרחבה). התמונה הכוללת – ואליה אתייחס בפירוט בהמשך, כאמור – היא שאחים אוזן תכננה את הפרויקט כך שיאפשר הרחבת דירות לאחר קבלת " טופס 4", בין על דרך צירוף שטח מחסן צמוד לדירה ל"שטח העיקרי", ובין אם על דרך הכנת חללים צמודים שניתן לפותחם אל הדירה ולהרחיבה, ושיווקה את הדירות ככאלה. כך העידו הדיירים, וכך גם מצא המומחה מטעם בית המשפט, שראה למשל רציפות בבניה בין הדירה ה"גרעינית" לבין שטח ה"הרחבה" – גם ברצפה וגם בתקרה; לאחר שמצא כי בחלק מן המקרים פריטים שנהרסו לא מופיעים כלל בתוכנית הקונסטרוקציה, ופריטים שהוספו, כביכול, מופיעים בה מלכתחילה ( כגון יציקת רצפה בחלל שבדיעבד נוצל ללא היתר למחסן); ולאחר שמצא כי תכנית הקונסטרוקציה וביצועה מלמד על תכנון מוקדם כאמור.

עוד עולה מן הראיות, כי ההרחבות, רובן ככולן, בוצעו באמצעות קבלן ופועלים שפעלו בשטח מטעם האחים אוזן, וברבים מהמקרים אף קודם לקבלת החזקה בדירות. במצב דברים זה, ברי כי אין מקום לפטור גורף לאחים אוזן מאחריות לליקויים בדירות. אכן, חלק מהדיירים העידו כי שילמו לקבלן המבצע עבור השינויים הללו וכי התשלום נעשה " במזומן". ואולם, אינני סבורה כי יש בתשלום זה כדי לנתק את הזיקה של האחים אוזן לשינויים אלו: כאמור, מדובר בשינוים שנעשו לאחר שהוצעו לדיירים מבעוד מועד בידי האחים אוזן; מבצע השינויים היה, ברוב המקרים, הקבלן המבצע מטעם אחים אוזן, או פועלים אחרים שפעלו מטעם אחים אוזן במקום; מועד ביצוע השינויים היה, ברוב רובם של המקרים, קודם לקבלת החזקה בדירה. במצב דברים זה, אף אילו נמצא כי הרחבה מעין זו שבוצעה בסמוך למסירת חזקה גרמה נזק לדירה סמוכה, לא הייתה זכאית אחים אוזן לפטור גורף מאחריות בגין נזק זה, בשל מעורבותה בהרחבות – בתכנונן ובביצוען .

אשר לטענת ב"כ אחים אוזן אודות אי ידיעת אחים אוזן על ההרחבות בהסתמך על דברי נתבעת 37, גב' פנינה גל – אינני מקבלת טענה זו. בחקירתה הנגדית העידה הגב' גל כי נקלעה לסכסוך עם הקבלן המבצע, לאחר שהעירה על כך שהוא " לקח קצת כסף בצד" בקשר עם " טובות הנאה" שביקשו דיירים ואף דיווחה לאחים אוזן על הדבר. היא העידה כי האחים אוזן " נורא כעסו" כששמעו על כך ( עמ' 531 לפרוטוקול, שורות 15-19). בהתבסס על דברים אלו, מציע ב"כ אחים אוזן כי ייקבע כי האחים אוזן לא היו מודעים להתרחשויות, וכי הקבלן בשטח " עקף" אותם שלא בידיעתם. אינני סבורה כי ניתן להסיק מדברי הגב' גל מסקנה זו. הגב' גל לא העידה שחברת האחים אוזן כעסה על שינוים שנעשו בשטח, אלא על כך שהקבלן " לקח כסף בצד" על " טובות הנאה" לדיירים. הא ותו לא. הטענה שהסכסוך בינה לבין הקבלן נוצר משום שהגב' גל " גילתה" לאחים אוזן על השינויים בדירות איננה מעוגנת בדברי הגב' גל בעדותה, ואף איננה עולה בקנה אחד עם התמונה הכוללת העולה מדברי עשרות העדים שהעידו לפניי אודות העניין. אילו היו פני הדברים כנטען בידי אחים אוזן, ואילו הם אכן לא היו מודעים למעללי הקבלן ומנהלי העבודה בשטח באשר לחריגות בניה עד אשר הגב' גל גילתה את אוזנם, ניתן היה לצפות שבשלב מסוים ייפסקו השינויים המבוצעים בידי נציגי האחים אוזן בשטח, לאחר שהאחים אוזן תאסור על נציגיה בשטח לעסוק בפעילות הלא חוקית. לא הובאה כל ראיה לכך, ואיש מן העדים לא העיד כי ארע כדבר הזה. בפועל, כאמור, התמונה הכללית העולה מן הראיות היא שהשינויים הלא חוקיים היו מתוכננים מראש ואף עמדו בבסיס ההסכמות בין רבים מהדיירים לבין נציג האחים אוזן בשטח, מיכאל אוזן, אודות רכישת הדירות. טענה זו חזרה כחוט השני בעדויותיהם של רבים מהדיירים כפי שיפורט בהמשך. מיכאל אוזן או נציג בכיר של האחים אוזן של אותן שנים לא התייצב לסתור את הטענה.

בהקשר זה ובהתייחס לדבריו של ב"כ האחים אוזן באחד הדיונים כי לא ברור מי הוא מיכאל אוזן, יוער, כי העדים מטעם האחים אוזן ראהד מחראייק ( עמ' 155 לפרוטוקול, שורה 4) ומנחם ביטון ( עמ' 159 לפרוטוקול, שורה 12) ציינו במהלך עדותם כי מיכאל הוא אחד מבעלי חברת האחים אוזן, והוא נכח בשטח מטעמה.

הימנעותה של האחים אוזן להעיד את מי מבכיריה ובפרט לא את מר מיכאל אוזן, ששמו הוזכר כאמור ברבות מן העדויות כמי שהיה פעיל בכל הנוגע לתוספות וההרחבות, החל בשלב השיווק, עובר לשלבי התכנון וכלה בשלב הביצוע, משמשת ראיה כנגדה ומחזקת את דברי הדיירים בהתייחס להתנהלותה בשטח באמצעות בכיריה ( למשל ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651 (1991), בעמ' 658). כך גם הימנעות אחים אוזן מלהעיד את מר ארז שריקי, הקבלן המבצע ברוב התקופה, לו יוחס ביצוע חלק ניכר מחריגות הבניה הנטענות, או את העובדים שאחרים שנזכרו בשמם, משמשת כראיה נגד האחים אוזן.

התמונה הכללית היא אפוא שאכן בדירות רבות נעשו שינויים בעיקר לשם הרחבת דירות באמצעות הרחבת מרפסת שירות/ חדר רחצה על חשבון מסתור כביסה, צירוף שטחי מחסנים צמודים לשטח עיקרי, וצירוף חללים אחרים שהיו צמודים לדירות לשטח עיקרי. אולם, פעולה זו נעשתה כפרי של תכנון מוקדם של הפרויקט בידי האחים אוזן; היא בוצעה ברוב המקרים לפני מסירת החזקה; ובידי אותם אנשים שפעלו מטעם אחים אוזן בשטח לבניית הדירות.

אכן, כפי שמציין ב"כ אחים אוזן בסיכומיו, בחלק מן המקרים העידו דיירים כי ביצעו את העבודות בעצמם. כך למשל מר שרון יעקב אישר כי ביצע את התוספות באמצעות פועלים שהביא, בהיותו קבלן שיפוצים ( עמ' 788 ש' 23); קרן זקן העידה כי עבודות להרחבת מרפסת בוצעו בידי קבלן שהביאו היא ואחרים ( עמ' 769 ש' 11)(אחרים שהעידו על תוספות ושיפוצים בשלבים מאוחרים ובשנים האחרונות אינם נוגעים לעניין, שכן ענייננו בטענות דיירים אודות ליקויי בניה שהתגלו בסמוך לאכלוס, ועד לשנת 2011, כעולה מחוות דעת המומחים מטעמם. ליקויים " ישנים" אלו הם אשר נבדקו בידי מומחה בית המשפט עתה וביחס אליהם, ולא לליקויים שהתגלו לאחר שיפוצים בשנת 2015, התייחסה חוות הדעת). אולם מקרים אלו הם החריגים. התמונה הכוללת היא שרוב רובן של עבודות ההרחבה והשינויים כנגדם טוענת אחים אוזן, נעשו בידי קבלן המשנה מטעמה, ומתוך מודעות של האחים אוזן לנעשה בשטח. במצב כזה לא נראית עילה לפטור כולל מאחריות כמבוקש בידי האחים אוזן.

רביעית והוא העיקר: טענתה של אחים אוזן לזכאותה לפטור מאחריות לליקויי בניה בשל חריגות בניה היא טענה הטעונה תמיכה בחוו"ד מומחה. המומחה מטעם בית המשפט איננו תומך בטענה כי הדיירים ביצעו חריגות בניה שגרמו לנזקים קונסטרוקטיביים כפי שנטען או לליקויי הבניה שנטענו בידי הדיירים בתביעותיהם. בהעדר כל חוות דעת התומכת במסקנה זו, ממילא מדובר בטענה שלא ניתן כלל לקבלה.

אשר לטענת ב"כ האחים אוזן בסיכומים כי מדברי המומחה ניתן ללמוד על סכנות הטמונות בהותרת החריגות על כנן ועל כשלים קונסטרוקטיביים – אכן המומחה ציין כי חסימת פיר לאוורור גז ראדון, שנועד למניעת הרעלה מראדון, אסורה. אכן מן הראוי שעניין זה יטופל ( המומחה הציע צינור קטן שיחליף את הפיר, עמ' 1078 לפרוטוקול, שורה 11). אלא שהדבר אינו נוגע להליך שלפניי, שכן לא הוכח ולא נטען כי חסימת הפיר גרמה לליקויי הבניה שנטענו כאן בידי הדיירים. אשר להרחבת מרפסות בחלק מהבניינים – מעיון בחקירת המומחה בעניין זה ( עמ' 1006 ואילך לפרוטוקול), עולה כי המומחה עומד על דעתו כי במבנה אין נזק קונסטרוקטיבי. אשר לשאלה אם תוספת כזו או אחרת שנעשתה לשטח מרפסת יציבה או לא – לשאלה זו לא השיב המומחה תשובה חיובית (או אחרת) , משום שהסביר שחוות דעתו לא נסובה על שאלה זו ובהתאם לא בוצעו הבדיקות הנחוצות לקביעת עמדה בנושא זה ( עמ' 1006 ואילך). אשר לטענה כי פגם באיטומים יכול לגרום לפגם בקונסטרוקציה, הרי שבעניין זה ציין המומחה כי תיאורטית הכל אפשרי, אך במקרה דנן לא נמצאו ממצאים התומכים במסקנה כזו ( עמ' 1014).

יצוין, כי האחים אוזן צרפה לכתב ההגנה מפני תביעת הדיירים חוו"ד חתומה בידי הקונסטרוקטור מטעמה, המהנדס מר יוסי כהן. בחוות דעת זו צוין כי הובא בפניו תצהיר של הקבלן המבצע, ולהבנתו התוספות והשינויים יוצרים סכנה קונסטרוקטיבית. ואולם, כהן לא העיד ותצהיר הקבלן המבצע לא הוגש. לאור ההסכמה הדיונית על מינוי מומחה מטעם בית המשפט, הלכה למעשה הראיה המקצועית היחידה שקיימת בפניי היא חוות דעתו של מומחה בית המשפט שהוא גם קונסטרוקטור, על פיה התוספות והשינויים לא יצרו כל בעיה קונסטרוקטיבית, והליקויים שנטענו הינם באחריות האחים אוזן. המומחה לא תומך בטענת האחים אוזן אודות בניה של דיירים שהזיקה לשכניהם.

בהקשר זה אתייחס לטענת האחים אוזן כי חוות דעת המומחה פסולה משום שאין בה מענה לשאלות שהופנו אל המומחה. אינני מקבלת טענה זו כלל ועיקר. ראשית, אף אילו נמנע מומחה בית המשפט מלהתייחס לסוגיה מסוימת, אין בכך כדי לפסול את חוות דעתו. האחים אוזן הייתה רשאית להפנות שאלת הבהרה אל המומחה, על מנת שישלים התייחסות בעניין שנראה חסר. האחים אוזן לא עשו כן, אלא הפנו את המומחה שלוש שאלות כלליות, ולא כל שאלה פרטנית בדבר היתכנות תרומת חריגת בניה כזו או אחרת לליקוי בניה מסוים בדירה מסוימת.

יתר על כן, המעיין בחוות הדעת יראה כי היא כוללת התייחסות מפורטת ודקדקנית לנושאים ההנדסיים שהוצגו בפנייה. אף שתבנית חוות הדעת ביחס לכל אחת ואחת מן הדירות אחידה היא, הרי שההתייחסות לכל דירה ולכל ליקוי נטען במסגרת תבנית זו היא אינדיבידואלית ומפורטת מאוד . בכלל כך, ככל שמדובר בליקוי שמקורו בפעולה שלמומחה היה ספק מי ביצעה, הדבר צוין במפורש. כעולה מחוות הדעת וכפי שהבהיר המומחה מפורשות בחקירתו הנגדית, הוא בדק את הליקויים הנטענים אחד לאחד ואישר רק את אלו שלהבנתו האחים אוזן אחראית להם ( עמ' 1107 לפרוטוקול, שורות 13-14; עמ' 994, שורות 3-8 ; עמ' 1038, שורות 19-21; עמ' 1047, שורות 4-6). חוות הדעת נערכה אפוא כפי שהיה מצופה כי תיערך לאור המשימה שהוטלה על המומחה ואינני מקבלת את טענת האחים אוזן כי אין בחוות הדעת מענה לשאלות שהופנו אל המומחה. אף אם התשובות אינן לטעמה של האחים אוזן, הרי שהן ניתנו לאחר בדיקה מקצועית, וככלל, ובכפוף לסייגים מסוימים אשר יפורטו, סבורה אני כי יש לאמץ את חוות הדעת.

מוסיפה האחים אוזן וטוענת כי המומחה מטעם בית המשפט השיג את גבולו של בית משפט, משום שכלל בחוות דעתו קביעה עובדתית שההרחבות נעשו בידי הקבלן מטעמה, קביעה המסורה לבית המשפט לאחר שמיעת מכלול ראיות. כן טוענת האחים אוזן כי קביעה עובדתית זו היא שהכתיבה את תוצאות חוות הדעת, משום שבלעדיה היה על המומחה לבצע ניתוח מקיף ומורכב בהרבה מזה שבוצע, והיא אף שמכתיבה, לטענתה, את פסק הדין, שכן בית המשפט, כך נטען, הוביל את ההליך במסלול שאין ממנו מוצא, אלא בהטלת אחריות כוללת על האחים אוזן.

דוחה אני טענה זו מכל וכל. בחוות דעתו פירט המומחה אינדיקציות מקצועיות משכנעות לכך שבבניינים דנן קיימות הרחבות החורגות מהיתר הבניה, אשר תוכננו מראש בעת הקמת הבניין ונכללו בביצוע בידי הקבלן ( ראו פירוט בהתייחסות הפרטנית לדירות השונות). מדובר אפוא בהסקת מסקנה מקצועית מנתונים בשטח, פעולה שלא מהווה כלל ועיקר חריגה מגדרי משימתו של המומחה. ההיפך הוא הנכון. הצגת נתונים אלו בחוות הדעת היא חובתו המקצועית של מומחה הנחשף להם. אכן בדירות בודדות היו תוספות מסוימות שהמומחה העריך שבוצעו בידי האחים אוזן, ומעדויות דיירים התברר כי לא כן. אולם אין בכך כדי לשנות את התמונה הכוללת כי השינויים רובם ככולם הם פרי תכנון מוקדם של האחים אוזן ואף בוצעו בידי הקבלן מטעמם בשטח.

יוער, כי אין זה מן הנמנע שהערכתו המקצועית של המומחה לפיה התוספות הן פרי תכנון מוקדם של האחים אוזן ובוצעו בידי הקבלן מטעמה תיסתר . כל זאת, אילו היה ניתן מצד האחים אוזן הסבר חליפי לנתונים אותם ראה המומחה בשטח ( למשל רצף פיזי ואחידות בניה ברצפה ובתקרה ב"תפר" בין השטחים העיקריים לשטחי התוספות), ואילו הייתה נמסרת עדות משכנעת מטעמה לפיה המדובר בתוספות שבוצעו בידי הדיירים באופן עצמאי. ואולם, כאמור, האחים אוזן לא עשתה כן. לא הובאה כל ראיה משכנעת לסתור את הערכת המומחה. חוות דעתו המקצועית בעניין זה עולה בקנה אחד עם עדויותיהם של עשרות דיירים אשר נמצאו אמינות בעיניי, לפיהן טרם שנרכשו הדירות הציגה האחים אוזן בפני המתעניינים ברכישה את " פוטנציאל ההרחבה" שלהן לאחר קבלת טופס 4, ופעולות ההרחבה נעשו בפועל במרבית המקרים בידי הקבלן שפעל בשטח מטעם האחים אוזן ופועליו, וכל זאת בידיעת האחים אוזן.

מעל כל זאת, כאמור, המומחה לא מצא כי חריגות הבניה גרמו בפועל לנזקים לבניין ולדירות.

יתר על כן, לאחר בדיקה מעמיקה שבוצעה, מצא המומחה כי באיטום הבניינים התגלה כשל מערכתי. מסקנה זו מתבססת על תוצאות בדיקות המטרה חוזרות שבוצעו במקום בידי מכון התקנים, אשר כשלו והוכיחו כי איטום הקירות החיצוניים איננו מספק. כשל מערכתי מעין זה – בניגוד לכשל נקודתי במקום ספציפי – הינו בבירור עניין שבאחריות הקבלן.

אשר לטענת האחים אוזן כי הכשל באיטום הקירות החיצוניים יכול שנובע מחריגות הבניה ומן התוספות – המומחה שלל טענה זו, אחר שהסביר כי בדיקת ההמטרה נעשתה באופן מדגמי על " קיר בתולי", קיר שאין בו כל שינוי ותוספת מיום שנבנה בזמנו, וכי ממצאי הבדיקה היו כי בקיר זה קיים כשל באיטום. הואיל ומדובר ב"קיר בתולי" לא ניתן לייחס את חדירותו למים לפעולות שנעשו בידי דיירים, משום שבקיר זה לא נעשו פעולות כאלה.

לאור כל האמור לעיל, נדחית טענת אחים אוזן כי פטורה היא מאחריות לליקויים בדירות בפרויקט, בשל חריגות בניה שבוצו בידי דיירים וגרמו נזק לדיירים אחרים.

אגב זאת אעיר, כי במספר הזדמנויות במהלך ההליך ביקש ב"כ האחים אוזן להטיל דופי במומחה בית המשפט וביושרתו, כמי שפועל באופן מגמתי להעצים את הסכסוך בין הצדדים ועוד. מדובר בטענה צורמת שטוב היה אילו לא נטענה. ראשית, יוזכר כי מדובר במומחה שהוצע בידי האחים אוזן ומונה בהסכמתה. חזקה על האחים אוזן שלא הייתה מציעה לבית המשפט למנות מומחה מפוקפק כמומחה מטעמו. יתר על כן, עת התבקשה עמדתה של האחים אוזן באשר לאפשרות למנות את מר רון כמומחה גם בתחום השמאי ( לאחר שהוגשה כבר חוות הדעת ההנדסית), השיבה היא בתחילה כי ניתן למנותו ( אף כי אכן בהמשך נמלכה בה). מכל מקום, מובן כי מסקנות המומחה בחוות דעתו לחובת האחים אוזן אינן יכולות כשלעצמן להצדיק טיעון מסוג זה כנגד יושרתו של אדם. דוחה אני דברים אלו מכל וכל. אחר שעיינתי היטב בחוות הדעת ושמעתי את עדותו בחקירות נגדיות ממושכות, סבורה אני כי מדובר במומחה זהיר, מקצועי שאין כל עילה לפקפק ביושרתו, ואשר מקצועיותו ראויה לאמון בית המשפט. גם אם בחוות דעת שכוללת אלפי פריטים, נפלה שגגה בפריטים בודדים, אין בכך כדי לגרוע מאמינות המומחה כלל ועיקר, והדבר אך צפוי בהינתן היקף הפריטים בהם עסקינן. ניתן היה להעמיד את המומחה על טעויות אלו ולשמוע את עמדתו, אך אין בדברים כדי לכרסם ברצינות חוות הדעת בכללותה, ואף לפרטיה.

בהקשר זה ובהתייחס לטענה כאילו בקשת המומחה לקבל שכר נוסף ונפרד עבור חוו"ד שמאית הייתה שלא במקומה – אינני מקבלת את הטענה. כפי שתואר לעיל וכפי שנוסחה השאלה שהוצגה למומחה, חוות הדעת הראשונה שהגיש המומחה הייתה חוות דעת הנדסית, ועבורה שולם לו שכרו. משהתבקשה חוות דעת שמאית בנוסף, התבקש ונפסק שכר נוסף בדין.

זכאותה של האחים אוזן לסעדים הנוגעים לרישום הדירות
כאמור, בתחילת ההליך טענה האחים אוזן שעבירות בניה שבוצעו בדירות לא מאפשרות רישום בלשכת רישום מקרקעין. הואיל והסתפקתי בשאלה אם אכן עבירות בניה מסכלות רישום ( ראו למשל ה"פ ( י-ם) 417/00 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ( פורסם במאגרים), מיום 5.12.00; ע"א 3377/01 ת.ס. אוטומטיב ישראל בע"מ נ' שמעון ( פורסם במאגרים), מיום 12.4.05), הצעתי לצדדים כי עו"ד רמי ארטמן ימונה כנאמן לשם ביצוע הרישום. ואכן, עו"ד ארטמן ביצע את המשימה בהצלחה, תוך שפעל בשיתוף עם כל הצדדים הנוגעים בדבר.

כחמש שנים לאחר שהשלים עו"ד ארטמן את המשימה ובעיצומה של הגשת הראיות, עתרה האחים אוזן לסעד דחוף של " ביטול הרישום הכוזב" (18.10.17, 28.11.17). בהחלטה מיום 6.12.17, ציינתי כי מדובר בבקשה בעייתית משום שהיא מכוונת לסעד עיקרי שלא נכלל התובענה, וכי הבקשה תידון בהמשך. בהמשך לכך, בסיכומים שבה אחים אוזן ומעלה עניין זה, ואולם עתה אין מבוקש " ביטול הרישום הכוזב", כי אם הוספת הערות אזהרה אודות עבירות הבניה.

אינני סבורה כי האחים אוזן זכאית לסעד זה בהליך שלפניי. למעשה טענת האחים אוזן היא שהרישום שטופל בידי עו"ד ארטמן, בין היתר מטעמה, מצריך תיקון. תיקון רישום הוא מהלך המבוצע בידי המפקח על רישום מקרקעין, אשר לו המומחיות בדבר. ואכן, כפי שצוין בדיון, ב"כ הדיירים אינם מתנגדים למהלך כזה בפני המפקח. ההליך שלפניי איננו המסגרת המתאימה לכך, ואף ב"כ אחים אוזן הודיע במהלך ההליך כי האחים אוזן הכינה בקשה בעניין המופנית למפקח על רישום מקרקעין, ואף ציין כי הבקשה " בדרך" אל הרשם ( למשל, עמ' 636 לפרוטוקול, שורה 18). הדברים אמורים בקל וחומר משלשכת רישום מקרקעין כלפיה מכוון הסעד איננה חלק מן ההליך שלפניי, ואף חלק מן הדיירים אינם עוד בפניי, מאחר שהאחים אוזן הגיעה איתם להסכמה במסגרתה נדחתה כנגדם תביעה האחים אוזן.

אשר על כן, נדחית תביעתה של האחים אוזן. משלא הוכחה תביעת האחים אוזן, אינני רואה מקום לקבלה אף ביחס לנתבעים שלא הגישו כתב הגנה.

משנדחתה התביעה, אין מקום לפיצול סעדים כפי שהתבקש, מהלך שלא הוצגה לו הצדקה אף אלמלא נדחתה התביעה.

אשר להוצאות ושכר טרחה בגין דחיית תביעת האחים אוזן – לגבי עיקר הדיירים המיוצגים, הוגשה תביעה גם מטעמם, והחיוב בגין הוצאותיהם ושכר טרחתם ייעשה פרטנית בהמשך פסק הדין. לגבי דיירים אשר אין לפניי תביעה, לרבות תביעה שכנגד, מטעמם – אלו זכאים לתשלום בסך של 15,000 ₪ בגין כל דירה בשל הוצאות ושכר טרחת עו"ד. סכום זה נקבע בהתחשב בכך שמחד, נאלצו דיירים אלו להיות צד להליך ממושך ומורכב, שבמסגרתו נדרשו רובם להעיד, ושתוצאתו דחיית התביעה כנגדם ( אשר להתנהלותה הדיונית המסרבלת והמכבידה של האחים אוזן בהליך, ראו לעיל וכן בהמשך וכן בפירוט בסעיף 28 לתמצית סיכומים בכתב מטעם עוה"ד מרציאנו ולוי ). מנגד, יש לזכור הייצוג נעשה במרוכז בידי מספר עורכי דין, כך שניתן היה לחסוך בעלויות.

בנוסף, זכאי נתבע 118, מר גיא עייאש, להחזר בגין הוצאות תרגום בהן נשא בסך 702 ₪, כפי שפורט בחשבונית שהוגשה.

כמו כן דיירים שזומנו כעדים מטעם האחים אוזן ואשר נפסק שכרם בגין התייצבות, זכאים לפירעון הסכום שנפסק לטובתם בידי האחים אוזן, אשר הפקידו פיקדון בקופת בית המשפט להבטחת שכרם .

אשר לטענה כי יש לשקול לחייב את נתבע 72, מר תומר קמזון קליין, אשר לא תבע את האחים אוזן בפניי, בהוצאותיה של אוזן, משום שבדירתו הורחבה מרפסת יחידת דיור – לא הוכח כי מדובר בהרחבה שעשה נתבע זה, ולא ברור באיזה אופן גרמה הרחבה זו לנזק ובאיזו אופן גרם הוא בהתנהלותו להוצאות לאחים אוזן. לא ייעשה אפוא צו להוצאות לחובת נתבע 72.

אשר לתביעות הדיירים

עתה אתייחס לתביעות הדיירים. בכלל כך אתייחס בפירוט יתר לראיות הפרטניות הנוגעות לנושאים שהוזכרו לעיל, אך אקדים ואתייחס למספר " נושאי רוחב" הנוגעים לכלל תביעות הדיירים או רובן.

הראיות שהוגשו והראיות שלא הוגשו
כאמור, העידו לפניי עשרות דיירים אשר תארו תמונה דומה אודות חלקה של האחים אוזן בהרחבות ובתוספות – החל בתכנון מוקדם ושיווק הדירות בהסתמך על האפשרות לביצוע ההרחבות, וכלה במעורבות ישירה בביצוע בחלק לא מבוטל מן המקרים. התיאור בעניין זה אמין בעיניי ואף נתמך במסקנת המומחה ההנדסי שמונה מטעם בית משפט שעל סמך ממצאים בשטח ועיון בתוכניות ובמסמכים הגיע למסקנה דומה. מנגד, העדויות שהציגה אחים אוזן מטעמה היו חסרות מאוד, ולא הציגו כלל גרסה משמעותית בת סמכא מפי אדם שיש לו ידיעה מקיפה וישירה אודות ההתנהלות בפרויקט, המתמודדת עם טענות הדיירים.

וכך העידו המצהירים מטעם האחים אוזן:

העד, מר ראהד מחראייק, שציין שהוא עודנו עובד אצל האחים אוזן כפועל, טען שראה דייר שהזמין פועל רוסי שבא עם דיסק יהלום וחתך פתח בבטון. וכן ראה דייר שעוסק במכירת יינות, אשר נתן לקבלן 10,000 ₪ ביד " לפי מה שאני שמעתי" וראה שאחר כך הביא רצפים ואינסטלטור. עוד ציין כי ראה בשטח קבלנים רבים שאינם נציגי האחים אוזן, ומששאל מדוע הם שם, השיבו לו הדיירים שהחברה דורשת הרבה כסף.

בחקירתו הנגדית חודד כי האירוע של חיתוך עם דיסק יהלום היה אירוע בודד. כמו כן לא ניתן היה להבין – לא מהתצהיר ולא מהעדות - באיזה שלב בדיוק ראה הוא בשטח קבלנים אחרים מטעם איזה מהדיירים ובמה הם עסקו. דבריו היו כלליים וחלקיים, ואינם מאפשרים ביסוס ממצא אודות התנהלותם של הדיירים או של האחים אוזן בכל הנוגע להרחבות ולתוספות.

העד מר מנחם ביטון ציין בתצהירו כי הוא עובד אצל האחים אוזן כ-25 שנים כמנהל עבודה, ואף שימש מנהל עבודה בפרויקט דנן וניהל את גמר הבניה. טען כי כל בקשת שינוי מטעם דייר נעשית בכתב, וכי באותו שלב לא בוצע בדירות כל שינוי דוגמת אלו הנטענים כאן, אלא שינויים מינוריים בלבד. כן הצהיר, כי הדירות נמסרו בידיו לדיירים בהתאם להיתר הבניה ובמצב תקין.

בחקירתו הנגדית ציין מר ביטון כי כשנכנס לפרויקט עמדו כבר המחיצות הפנימיות על תילן ( עמ' 160, ש' 29), הוא ביצע מסירה של 40% מהדירות בלבד ואז עזב את הפרויקט ( עמ' 162 ש' 4). כלומר, ידיעותיו אודות מה שהצהיר חלקיות ביותר בלשון המעטה. מר ביטון טען כי שמע בשטח שדיירים פותחים חללים, אך לא דיווח על כך למנהלי החברה ( עמ' 162). דברים אלו טעונים תימוכין שלא הוצגו מפי מנהלי החברה.

ככל שעל אף עדויות הדיירים וממצאי המומחה, גורסת האחים אוזן כי לא הייתה מודעת לקיומם של חללים צמודים לדירות, לא שיווקה אותם ללקוחות, וכי פתיחת חללים עשויה לגרום לנזקים לדירות אחרות, היה עליה להביא ראיות משמעויות לכך. בשים לב לדבריו של מר ביטון כי חדל לעבוד במקום לאחר שביצע מסירה ב-40% מהדירות בלבד לאחר שהגיע למקום בשעה שהקירות הפנימיים עמדו על תילם, אין בדבריו כדי לבסס טיעון כאמור מצד האחים אוזן.

העדה הגב' מטי כהן, מנהלת מחלקת שינויי דיירים באחים אוזן העידה כי לא ידוע לה על שינויים מהותיים בבניינים הנדונים, וכי בוצעו אך שינויים מינוריים ללא חיוב, ואף נשלחו מכתבי התראה על הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה, דבר שיצר סכנה בטיחותית בגין מחממי המים המותקנים במקום. דבריה של הגב' כהן היו כלליים בלא התייחסות פרטנית לדירות שבמחלוקת. כמו כן, אחר שציינה שבכל תיקי הלקוחות דנן שהיו אצלה ( ולא הובאו לדיון אף שעו"ד תוסיה כהן ציין כי דרש שיובאו) לא איתרה מסמך שינויים, התקשתה להסביר מנין ידוע לה שנעשו שינויים מינוריים. ה נה כי כן, אין בעדותה של הגב' כהן כדי להקים ביסוס של ממש לטענות אחים אוזן כנגד הדיירים.

העד המהנדס רוסלן קוזלוב שלא עבד בחברה בתקופה הרלבנטית, צרף לתצהירו מסמכים שונים, ובהמשך צירף לתצהיר משלים צילומים שנעשו בשטח בשנת 2018, חלקם הגדול ללא פירוט היכן בדיוק צולמו ומה הדירה שנראית בכל תמונה ותמונה. בחקירתו הנגדית ציין כי לא היה מעורב כלל בפרויקט דנן ולא עבד בחברה בשעה שבוצע ( עמ' 163). תרומתו של זה לביסוס תשתית עובדתית, בשים לב לכך שבתיק שלפניי מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט, משנית ביותר, אם בכלל ( ואין חולק כי מר קוזלוב לא העיד כמומחה הנדסי).

כעולה מן האמור, העדים מטעם האחים אוזן לא הציגו גרסה נגדית רצינית ומבוססת לטענות הדיירים. כאמור לעיל, נציגים בכירים של האחים אוזן כלל לא העידו, לרבות מר מיכאל אוזן, שהדיירים העידו כי ייצג את החברה בכל הנוגע לפרויקט דנן, וכך גם לא מר שריקי הקבלן ששמו הוזכר בהליך חדשות לבקרים. העדר ראיות אלו מחזק מסקנה לחובת מי שנמנע מלהביאן בלא שהוצג כל הסבר להימנעות זו, והראיות שהובאו אין בהן כדי לכרסם באמינות גרסת הדיירים בדבר ייזום, מודעות והשתתפות האחים אוזן ונציגיה בתוספות ובשינויים חריגות ( ראו למשל ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651 (1991), בעמ' 658).

מועדי גילוי הליקויים
בסיכומיו טוען ב"כ האחים אוזן כי הדיירים לא יצאו ידי חובתם להוכיח מה מועד גילוי כל ליקוי בניה שנטען, ולכן אין זכאים הם לסעד כנגד הקבלן בשל ליקויי בניה.

ככל שהטענה היא שהליקויים הנטענים התגלו לאחר תקופת הבדק הקבועה בחוק המכר ( דירות), הרי שמדובר בטענה חדשה, שלא ראיתי שנטענה בכתבי הטענות, כך שדומני שמדובר בהרחבת חזית שאין לה מקום בשלב זה של ההליך. יצוין, כי לא ראיתי שהטענה האמורה כמות שהיא ושאלות בעניינה הובאו בפני המומחה או בפני הדיירים, והעלאתה בשלב זה של ההליך מעוררת קושי. מכל מקום, מניתוח ההליך שלפניי, לא נראה כי יש לטענה זו ביסוס בעובדות המקרה שלפניי. כאמור, תביעות הדיירים המתבררות לפניי התבססו על חוות דעת מומחה שנערכו מטעם הדיירים לפני שנים רבות – בשנים 2010-2011, וחלקן אף נסמכות על בדיקות קודמות של ליקויים בדירות ומכתבי דיירים. כלומר, קיימת ראיה למועד מוקדם שבו היו הליקויים גלויים. על בסיס זה בחן מומחה בית המשפט אם הליקויים עדיין קיימים והאם יש לייחסם לקבלן, האחים אוזן. לגבי רובם נמצא כי אכן ניתן לייחסם לאחים אוזן ובהתאם תושת עליה אחריות בגינם. הליקויים הנדונים עתה אינם אפוא כאלו שהתגלו אך עתה, אלא מדובר בליקויים שטענות לגביהם קיימות מהשנים הסמוכות למסירת החזקה, ודין טענת האחים אוזן בעניין חוסר במידע אודות מועד הליקויים להידחות.

קביעת המומחה אודות כשל מערכתי באיטום מעטפת הבניינים
בחוות הדעת ההנדסית קבע המומחה כי קיים בבניינים כשל מערכתי באיטום המעטפת ( עמ' 685-693 לחווה"ד). למסקנה זו הגיע המומחה לאחר שבמהלך ביקוריו בבניינים איתר הוא סימני רטיבות, נפיחויות וקילופי טיח וצבע וכן סימני הכתמה במוקדים שונים בקירות מעטפת הבית המשותף ובין היתר במפגשי קיר-תקרה בקירות המעטפת, וכן סימני קדחי " דיבידגים" בלתי אטומים בקירות המעטפת בדירות שונות. הואיל והמומחה ביקר בדירות בפרויקט מספר ביקורים ובחלקן ביקור כפול, הוא התרשם מהחמרת נזקי רטיבות בעונת הגשמים, ומכאן כי קיים כשל באיטום הבניינים. לשם בחינת מקור הכשל באיטום המעטפת, הזמין המומחה בדיקת המטרה מייצגת בקירות הבית המשותף ברחוב אליהו קורן 22, על פי התקן הישראלי הנוגע לעניין כפי שהיה בתוקף בתקופה הרלבנטית. בדיקת ההמטרה הראשונה כשלה ובעקבותיה התגלו סימני רטיבות בדירות. נוכח כך נערכו בדיקות חוזרות, על מנת לאפשר לאחים אוזן לבצע איטום של קדחי הדיבידגים שיפתור את הבעיה. אלא שגם לאחר בדיקות חוזרות כשלה הבדיקה, והמומחה קבע כאמור כי קיים כשל מערכתי באיטום המעטפת.

כדי לפתור כשל זה ניתן להחליף את המעטפת כולה או לצפות אותה במעטפת חליפית – אך מדובר בפתרון יקר מאוד ומורכב. לפיכך הציע המומחה פתרון חלופי והרבה פחות יקר, שיכלול איטום נקודות תורפה באטם גמיש העמיד בתנאי סביבה וכן הגנת הקירות בחומר דוחה מים (" סילר"). צוין, כי יש לחזור על איטום זה אחת ל-5 עד 7 שנים לפי הצורך. המומחה צין כי פתרון זה מותיר אי וודאות בדבר מידת הצלחת התיקון ותדירות העבודות שתידרשנה, ולכן יישומו כרוך בירידת ערך הדירות. נוכח כך נערכה חוות דעת שמאית בה נקבע שיעור ירידת הערך ביחס לכל דירה ודירה וכן קבע את " הקצב" ההוצאה בה תישא כל דירה לצורך הטיפול בכשל האיטום האמור.

מאמצת אני את מסקנתו המקצועית של המומחה אודות קיומו של כשל מערכתי כאמור, מסקנה אליה הגיע המומחה לאחר בדיקה זהירה ורצינית של העניין. בהקשר זה הסביר המומחה כי בחר " קיר בתולי" מייצג, ללא פתחים ושינויים, לשם ביצוע " בדיקת המטרה" – בדיקה במסגרתה מותזים מים על קיר חיצוני במשך 24 שעות, על מנת לבחון את עמידות האיטום. משקיר חיצוני ללא פתחים ושלא נעשה בו כל שינוי לא עמד בבדיקת ההמטרה, הרי שמסקנת המומחה כי קיים כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, כשל שמקורו בבניה המקורית, ולא בתוספות מאוחרות, מתבקשת למעשה מאליה. מאמצת אני אפוא מסקנה זו, ולהלן אתייחס לטענות ב"כ האחים אוזן כנגדה.

אשר לטענת ב"כ אחים אוזן כי המומחה לא בדק פוזיטיבית את מקור הרטיבות – אינני מקבלת טענה זו כלל ועיקר. כאמור, המומחה ביצע בדיקה פוזיטיבית לזיהוי מקור הרטיבות, בדיקת המטרה, אשר כשלה והעידה על כשל מערכתי באיטום המעטפת. המומחה, בהסתמך על כישוריו, ידיעותיו וניסיונו בדק את טענות הרטיבות אחת לאחת, וקבע את מקורם בהתאם למכלול הנסיבות. בהתחשב בממצא שעלה מבדיקת ההמטרה אודות כשל מערכתי באיטום, מטבע הדברים רבות מהרטיבויות שהתגלו מיוחסות לכשל זה. ב"כ אחים אוזן סבור כי היה מקום לבדיקות נוספות תוך שימוש באמצעים שונים לבדיקת מקור הרטיבות בכל מוקד בו התגלתה הרטיבות בכל דירה ודירה. ואולם, המומחה מטעם בית המשפט, מצא כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שאיננו קשור בכל תוספת שבוצעה בידי הדיירים. מסקנתו המקצועית של המומחה היא כי ניתן לייחס את ליקויי הרטיבות לכשל זה, ונוכח מסקנה זו לא סבר כי יש הצדקה לבדיקות נוספות. עמדתו זו מקובלת עליי. אכן, כפי שמציין ב"כ האחים אוזן בסיכומיו, המומחה, בהגינותו, אישר כי לממצאי רטיבות יכולים להימצא הסברים רבים ומגוונים. אך המומחה הוסיף ואמר כי מדובר בהסברים שאינם סבירים בנסיבות העניין דנן . המומחה בדק ומצא הסבר סביר לרטיבות, על סמך בדיקה אובייקטיבית, ונוכח כך לא ביצע בדיקות נוספות למציאת הסברים נוספים ורחוקים לרטיבות. זו הייתה השקפתו של המומחה, ואינני מוצאת סיבה שלא לאמצה, בהיותה על פניה גם מקצועית וגם הגיונית.

אשר לטענה כי המומחה הצניע השפעת הרחבות המרפסות על האיטום – מדובר בהרחבות מרפסות בחלק מהדירות בבניינים מסוג G . הערכתו המקצועית של המומחה כי הרחבות אלו אינן מהוות הסבר לרטיבויות שנמצאו וכי הכשל המערכתי באיטום הוא ההסבר להן הייתה משכנעת ומבוססת, וטיעוניו של ב"כ האחים אוזן כי הדברים מופרכים ושגויים אינם מקובלים. בנוסף יוער כי לא נראה באיזה אופן תועיל לאחים אוזן מסקנה אודות השפעת הרחבת מרפסות באחד הבניינים על האיטום החיצוני . ראשית, לא בכל הבניינים קיימות הרחבות כאלו. שנית והוא עיקר: אף אילו היה נמצא, ולא נמצא, שהרחבות המרפסות בבניין G גרמו לפגיעה מסוימת באיטום הבניין, הרי שאין בכך כדי לגרוע מחובתה של האחים אוזן לשאת באחריות לכשל באיטום מעטפת הבניינים, כשל אשר עלה בבירור מבדיקות המטרה חוזרות שבוצעו על " קיר בתולי" מייצג באחד הבניינים, כשל שהמומחה אפיין אותו ככשל מערכתי, כלומר, כשל שיטתי באיטום כולו, ולא כשל נקודתי במקום מסוים.

חוות הדעת השמאית
כאמור, לאור מסקנת המומחה בחוות הדעת ההנדסית, בהסתמך על בדיקת המטרה על קיר מדגמי בתולי אשר כשלה, אודות קיומו של כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים בבניינים, ולאור המלצתו בדבר תיקון סביר, מצא המומחה כי קיים נזק של ירידת ערך. הערכת המומחה כי קיימת ירידת ערך שכזו הינה אך מתבקשת מאליה. ברי כי קונה שמודע לכך שאיטום של בניין בו רוכש הוא דירה נבדק ונמצא כושל בכשל מערכתי, יצפה לשלם עבורה מחיר מופחת. נערכה אפוא חוות דעת לגבי כל דירה ודירה מן הדירות שבעליהן תובעים את האחים אוזן, להערכת הנזק, ונמצא כי מדובר בירידת ערך בשיעור של מספר אחוזים במחירי הדירות השונות ( קיים שוני בהיקף ירידת הערך לפי ממצאי הרטיבות בפועל בדירה שנבדקו פרטנית בידי המומחה בכל דירה ודירה ), וכן ירידה בשל ההשקעה שתידרש לביצוע התיקונים החוזרים.

אחר שעיינתי בחוות הדעת ושמעתי את חקירת המומחה בעניינה, סבורה אני כי חוות הדעת השמאית ומסקנתה אודות שיעור ירידת הערך מקצועית ומבוססת. טענת אחים אוזן כי מדובר בחוות דעת תיאורטית שאיננה מוכיחה ירידת ערך, תוך הפניה לדברי בית המשפט בעת חקירת המומחה אינם מקובלים. מדובר בשאלות שהפניתי אל המומחה באשר לדירה ספציפית שבמסד הנתונים, שנראה היה לי בעת החקירה שנמכרה בפועל במחיר שוק למרות שנראה כי קיימים בה ליקויי רטיבות. המומחה הסביר כי קביעתו אודות ירידת ערך בדירות מתבססת על הנחה שהמוכר מציג בפני הקונה מצג מלא אודות מצב הדירה, לרבות חוות הדעת שניתנה בעניינה בבית המשפט אודות הכשל באיטום ( יוער כי כזכור, חוות הדעת ניתנה בשנת 2017, שנים לאחר העסקה למכירת אותה דירה אודותיה נשאל המומחה). בנסיבות אלו אין בנתונים הנוגעים לדירה ספציפית כדי לכרסם בהערכת המומחה ( המסתברת ביותר על פניה כאמור), כי חוסר ודאות באשר למידת עמידות איטום קירות חיצוניים הלוקים ביסודן בכשל מערכתי באיטום, גורם לירידת ערך.
אשר לטענת האחים אוזן כי בוצע ניתוח שגוי של חלק גדול מעסקאות ההשוואה, משום שלא ניתן משקל מתאים לשטחים מסוגים שונים – בעניין זה הסביר המומחה כי בחוות דעתו הכתובה הציג את הנתונים הגולמיים הנוגעים לכל אחת ואחת מעסקאות ההשוואה. עם זאת, לצורך זיהוי המחיר הממוצע למטר בדירות השונות הוא כן שיקלל את המחירים השונים על פי מכלול הנתונים הספציפיים הנוגעים לכל דירה ודירה. כפי שהתברר בחקירה, ב"כ האחים אוזן לא ביקש מן המומחה מבעוד מועד כי יציג בפניו תחשיב משוקלל, לא חקר אודותיו, ואף לא הפנה שאלות הבהרה בעניין. זאת אף שעל פי שבחוות הדעת צוין כי הטבלה המופיעה בה היא " מסד נתונים", ובהתייחס אל הנתונים שבה בוצעו " ההתאמות הנדרשות". נוכח כך מאמצת אני אף את מסקנות חוות הדעת השמאית. אף כי כפי שיפורט, לאור נסיבות שונות, לא בכל המקרים זכאים הדיירים למלוא הסכומים שנקבעו בחוות דעת זו.

זכותם של האחים אוזן לבצע את העבודות עתה – בסיכומיה בכתב גרסה אחים אוזן כי יש לפצות את הדיירים בכסף, אם כי בסכום נמוך בהרבה מזה שדורשים הם, המבטא פיצוי חלקי בשל אשם תורם. עם זאת, הואיל ובשלבים שונים הועלתה דרישה כי אם תיקבע אחריות, תינתן לה האפשרות לתקן את הליקויים, אתייחס גם לנקודה זו. כעולה מעדויות הדיירים, בעת שהתגלו הליקויים, לפני שנים רבות, ביקשו הם מהאחים אוזן לתקן את הליקויים, אך תיקון אפקטיבי לא הושלם. בנוסף כעולה מחוות הדעת, גם במהלך הכנתה ניתנו הזדמנויות חוזרת לאוזן לתקן את ליקויי האיטום בקירות החיצוניים, אך ללא הועיל ( ראו עמודים 685-693 לחווה"ד ההנדסית). בנוסף, לאחר שניתנה חוות הדעת ההנדסית שפרטה את הנחוץ תיקון, הפניתי שאלה ישירה אל האחים אוזן בעניין, אך גם בשלב מאוחר זה הם נמנעו מלהציע שיתקנו את הליקויים. סבורה אני כי בנסיבות אלו, ומשמדובר בליקויים שכפי שיפורט הדיירים דורשים כי יבוצעו מזה שנים, אך ללא הועיל; ומשהתיקונים שבוצעו בחלק מהדירות בזמנו, כפי שיפורט, לרבות במהלך ההליך, לא צלחו, פקעה זכותה של האחים אוזן לבצע את התיקונים בעצמה ( ראו ע"א 472/95 זלוצ'ין נ' דיור לעולה, פ"ד נ (2) 858, 863 (1996); וכן סיכום ההלכה בת"א ( חי') 889/04 עמירב נ' אשל הירדן יזום בניה בע"מ (פורסם מאגרים) מיום 25.12.11, פסקה 15 לפסק הדין).

אשר לטענה אודות גביית יתר בגין רישום זכויות הדיירים בלשכת רישום מקרקעין – רבים מהדיירים דורשים החזר כספי בגין תשלום עבור רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין. הואיל וסבורה אני כי אין לקבל טענה זו ביחס לאיזה מן הדיירים, אתייחס אליה עתה.
כפי שצוין לעיל בסופו של דבר, בוצע רישום זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין בידי עו"ד רמי ארטמן, ששימש כנאמן מטעם הצדדים למטרה זו. הסכום ששולם לצורך כך הינו 2,106 ₪, לכל דירה, כולל שכר המודד. לטענת הדיירים, בעת שרכשו הם את הדירות שילמו הם סך העולה בכ-1,000 ש"ח על הוצאה זו, ולהבנתם זכאים הם להחזר סכום הפער.

אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענה זו, סבורה אני כי אין לקבלה. הדיירים לא הצביעו על הוראה בהסכם ובה נקבע כי התשלום עבור רישום הבית המשותף יהיה " גב אל גב" אל ההוצאה שתוציא אחים אוזן בפועל למטרה זו, כך שאם העלות בפועל תרד מהסכום שנגבה יוחזר כסף לדיירים, ואם העלות בפועל תעלה על הסכום שנגבה, ייגבה מהם סכום נוסף. לא הוכחה אפוא זכאות להחזר כאמור.

זאת ועוד, הלכה למעשה, אין חולק כי עבור השלב האחרון של הרישום, זה שטופל בידי עו"ד ארטמן, הייתה לאחים אוזן הוצאה בסך של 2,106 ₪ לכל דירה. נראה אפוא כי הסכום שנגבה בידי האחים אוזן כנגד התחייבותה לטפל בכל הנוגע לרישום הדיירים בלשכת רישום מקרקעין, איננו נראה על פניו מופרך או מקפח. מנגד, אין גם מקום לטענת האחים אוזן בסיכומיה, כי מן הראוי כי בעלויות הרישום יישאו הדיירים. בעלויות הרישום אשר שולמו לעו"ד ארטמן נושאת אפוא האחים אוזן, ולא הדיירים, ואין מקום לפיצוי אחר של הדיירים בגין הסכום שנגבה מהם בידי האחים אוזן בגין הוצאות רישום.

עתה לטענות הפרטניות הנוגעות לדיירים השונים

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 1 ו-2, אריאל ואסתר כהן

ביום 29.10.06 רכשו ה"ה כהן מהאחים אוזן את דירה מס' 1 בבניין מס' 1M – רח' הרב מן ההר 11. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: הורדת קיר שבין מחסן הצמוד לדירה לבין הדירה; שינוי מקום דלת הכניסה בחדר הרחצה; הרחבת חדר הארונות; הרחבת מרפסת השירות, על חשבון מסתור כביסה.

הראיות מטעם ה"ה כהן
מטעם ה"ה כהן הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר אריאל כהן – האחד, כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר כהן, כי השינויים שביצעו בדירה היו שינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית.

עוד טוען הוא כי עובר לרכישת הדירה, הציגו בפניו נציגי האחים אוזן את יתרונות הדירה, ובכלל כך נפרשו בפני ה"ה כהן אפשרויות ההרחבה, לרבות על דרך פתיחת חלל אטום צמוד לדירה, אפשרות לצירוף המחסן לשטח הדירה, הרחבת מרפסת השירות ועוד. לטענתו, כאשר הביעו חששם לפני נציגי האחים אוזן וציינו כי מדובר בפעולות שאינן תואמות את היתר הבנייה, נאמר להם " אין לכם מה לפחד. כך כולם עושים". נטען כי ההרחבות האפשריות הוצגו בידי מנהלי האחים אוזן כיתרון של הדירה. בכלל כך הושווה המחיר בו הוצעה הדירה דנן למחירי דירות שנמכרו בידי קבלן אחר בצדו השני של הרחוב ללא הרחבה, תוך הצגת הדירה ככזו המוצעת במחיר נמוך יחסית לשטח שניתן להפיק ממנה בפועל, לעומת הדירות המקבילות בצד השני של הרחוב, בהן לא קיימת אפשרות להרחבה בלתי חוקית.

עוד ציין מר כהן בתצהירו, כי השינוי שנעשה במרפסת השירות והורדת קיר הגבס שבין חדר המגורים לבין המחסן, בוצעה בפועל בידי קבלני המשנה ומנהל העבודה של האחים אוזן, כנגד תשלום נפרד ששולם להם בידי ה"ה כהן במזומן וללא חשבונית, לפי דרישת הקבלן. בנוסף, לגבי הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה הצהיר מר כהן כי " לאחר שהמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה", הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן הצמוד לדירה לבין שטח הדירה. כמו כן, צוין כי האחים אוזן הייתה זו אשר שינתה את מיקומי הרדיאטורים ונקודות החשמל ( בתשלום) בכדי לאפשר הסרת הקיר שבין הדירה למחסן.

עוד נטען בתצהיר, כי לאחר שהתקבלה החזקה בדירה, פנו ה"ה כהן אל האחים אוזן בטענות אודות ליקויים בדירה ובעניין זה צורף דו"ח מטעם המהנדס מר יגאל ברגמן. הפניות לא נענו והוגשה תלונה לרשם הקבלנים, בעקבותיה הגיע צוות מטעם האחים אוזן, שביצע תיקונים במקום בתאריכים 7.12.10 עד 10.1.11 ( במקור כתוב: 10.1.10, אולם מהקשר הדברים ברור כי הכוונה היא ל-10.1.11). בראש הצוות עמד מר לירון אוזן ועמו פועלים אחדים שביצעו בדירה החלפת ריצוף וצבע בלבד, אך לא השלימו את כל הליקויים להם טענו ה"ה כהן, בנימוק ש"אין להם כוח יותר".

נטען, כי בזמן השיפוץ נגרמה לה"ה כהן עוגמת נפש רבה, בין היתר, משום שהגברת כהן הייתה בחודש התשיעי להריונה ואף ילדה במהלך השיפוץ. עוד נטען כי נגרם נזק לריהוט והוצג אישור בכתב יד חתום בידי מר לירון אוזן בו מתחייב הוא לשלם לה"ה כהן סך של 4,000 ₪ עבור הריהוט שנפגע בזמן השיפוץ. נטען כי השיפוץ גרם להוצאות רבות בשל נזקים לציוד בבית, בשל הצורך ליטול ימי חופשה (20) בגין השיפוץ וכן לרכוש אוכל מוכן בתקופה זו. מר כהן אומד את סך הוצאות אלו ב-24,532 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

עוד נטען, כי שולם לאחים אוזן סך 19,806 ₪ בגין הוצאות ערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען, כי מדובר בתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנתה את מסירת החזקה בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת להוראת סעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), התשל"ה-1975 (להלן – חוק המכר ( דירות)) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

עוד ציין מר כהן בתצהירו, כי הדירה דנן נמכרה לאחר ( ה"ה מזר), אולם על פי המוסכם, הזכויות מכוח התובענה דנן נותרו בידי ה"ה כהן.

בחקירתו הנגדית ציין מר כהן כי הזכות לפיצוי מכוח התביעה נותר בידיו, אולם ככל שיבוצעו תיקונים בדירה, הרי שמהם ייהנו הרוכשים. עוד ציין מר כהן כי מכר את הדירה בשווי שוק, אך טען כי היו קשיים במכירת הדירה ( עמ' 283 לפרוטוקול שורות 10-14).

הראיות מטעם האחים אוזן
כאמור, התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר כהן ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר כהן אודות מי שהסיר את קיר הגבס והרחיב את מרפסת השירות ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה כהן).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו בפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מתוך רשימת ליקויים ותיקונים לתקופת שנת הבדק, המפרטים עבודות במסתור הכביסה, וביניהן עבודות ריצוף וכן במחסן ובחדר הארונות. המומחה מר רון בחן אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה כהן, המהנדס פבל ויינברג, מיום 15.3.11 והתייחס אליהם באופן מפורט. את עיקר הליקויים שפירט מר ויינברג מצא מר רון בביקוריו בשטח והעריך את עלות תיקונם כנדרש, לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר, ולגבי אחרים סבר כי מדובר בעניינים המצריכים קביעה שיפוטית ועלות תיקונם הוצגה בנפרד. בנוסף, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה כהן בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור הערך וההקצב הנוגע לדירה זו בשל הצורך בתיקונים עתידיים לצורך איטום.

טענות כהן
לטענת ב"כ ה"ה כהן, זכאים מרשיהם למלוא עלות תיקון ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה מטעם בית המשפט. בנוסף, נטען כי כהן זכאים לסכומים שהוצגו בחוות הדעת ככאלו המצריכים קביעה שיפוטית. עוד נטען, כי על הסכומים יש להוסיף 30% בגין עבודה עצמאית, שכן התעריפים שבבסיס חוות הדעת הינם עבור תיקון כל הליקויים בכל הדירות בידי קבלן אחד במרוכז, וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה כהן זכאים לירידת ערך בגין הכשל המערכתי באיטום קירות הבניין וכן בגין עלות תיקונים עתידיים של הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה כהן ולמומחה בית המשפט, לרבות בגין שאלות הבהרה וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות, אוכל בזמן שיפוצים ומכתב משפטי ואף שכר טרחת עורך דין; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה כהן כי ישולם סכום של כ-80,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, זכאים ה"ה כהן לפיצוי בסך 6,349 ₪ בלבד. נטען כי הם אינם זכאים לירידת ערך, משום שהם מכרו את הדירה בשווי שוק. נטען כי אין לפצות את ה"ה כהן בגין פריט שנזכר בחוות דעת המומחה כמסור להכרעה שיפוטית בקשר עם החלפת ריצוף בדירה בסך 1,400 ₪. נטען כי נוכח כך, חוו"ד המומחה מביאה לסכום של 63,492 ₪ ( כולל תוספת בגין פיקוח הנדסי וכן תוספת בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני")). עם זאת, מסכום זה יש להפחית 90% בשל " אשם תורם" בגין הרחבת מרפסת שירות על חשבון שינוי מיקום דלת הכניסה לחדר הרחצה, מסתור כביסה, הקמת מחסן והנחת דשא סינתטי, ולפיכך הוצע הסכום האמור.

דיון ( ה"ה כהן)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים בגין דירת ה"ה כהן בסך 70,500 ₪. כמו כן, העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים בסך 20,000 ₪. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – לאור דבריו של מר כהן בחקירתו הנגדית, כי הדירה נמכרה במחיר שוק, ובהיעדר פירוט באשר ל"קשיים" שהיו במכירת הדירה, אכן נראה כי ה"ה כהן אינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מהכשל המערכתי באיטום הקירות החיצוניים של הבניין, שכן בפועל, נזק זה לא נגרם להם.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו הנדסית של המומחה מר רון – ככלל, סבורה אני כי אכן יש לאמץ את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שנטענו בידי המומחה מטעם ה"ה כהן בחוות דעתו מיום 15.3.11. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בעמ' 16 לסיכומיו מעלה ב"כ אחים אוזן טענות שונות באשר לעדות מר כהן, בהתבסס עליהם מבקש הוא לייסד טענה אודות " עבודות מנתקות אחריות" שבוצעו בידי הדיירים. נטען כי אריאל כהן העיד כי בביתו הופיעה רטיבות שמקורה במרפסת מזרחי שמעליו, תוך הפניה לעמ' 275 ש' 20 לפרוטוקול, כך שאין להשיב אחריות על האחים אוזן. דא עקא, לא הובאה ראיה לכך שמזרחי ביצע במרפסת פעולה כלשהי בעצמו, ללא מעורבות האחים אוזן. בהתאם ציין מר כהן כי ברור לו שלא מדובר ברטיבות שנגרמה בגין מר מזרחי, אלא בליקוי בבניה במקור. עוד נטען כי כהן העיד שמזרחי ביצע הרחבות בדירה. אלא שכהן העיד כי מדובר בהרחבה שבוצעה קודם למסירת החזקה ( עמ' 278 ש' 10), והוא לא עסק כלל בשאלה מי ביצע את ההרחבות, שאלה אליה התייחס מר מזרחי בתצהירו ובעדותו, והבהיר כי אלו בוצעו בידי הקבלן מטעם האחים אוזן. אשר לשיפוץ נוסף שעשו שכניו של כהן, מזרחי, וגרם כנטען לנזקים – לגבי אלו העיד מר כהן כי מדובר בהחלפת קרמיקה שבוצעה במהלך השנים. התגלתה בעיה משנית בסגירת הקרמיקה, אשר תוקנה, בלא שכהן התלונן על רטיבות בגינה כלפי איש ( עמ' 279 לפ'). אינני סבורה כי יש בדברים כדי לגרוע מן המסקנה כי ההרחבות לדירת כהן היו בידיעת האחים אוזן ובביצוע הקבלן מטעמם, ואף לא כדי לשלול את אחריותה של אוזן לליקוים שהתגלו בדירה זו ואשר הוכרו בידי המומחה ככאלה שבאחריות האחים אוזן.

באשר לליקויים ההנדסיים שהמומחה ציין כי טעונים הכרעה משפטית פרטנית – בפרק שעניינו ריצוף וחיפוי קרמי צוין כי נטען לנזק בשווי של 1,400 ₪ בעניינו על בית המשפט לקבוע ממצא, והמומחה איננו קובע דבר באשר לזכאות. מקורו של רכיב זה בחוות הדעת של המומחה מטעם ה"ה כהן, אשר ציין כי יש לבצע פרקט בחדר שינה הורים, אשר פורק לאחר שיפוץ שנעשה חודשיים עובר למועד חוות הדעת, ולא בוצע מחדש – מר רון ציין כי אכן רצפת חדר השינה של ההורים מרוצפת בריצוף קרמי ולא בפרקט. להערכתו, שווי התיקון לצורך התקנת פרקט הוא כ-1,400 ₪. עם זאת, ציין מר רון כי השאלה האם קיימת זכאות לביצוע פרקט היא מחלוקת שעל בית המשפט להכריע בה, בהתייחס לשאלה האם אכן ריצוף חדר השינה בפרקט נעשה על פי ההסכם עם האחים אוזן.

סבורה אני כי ה"ה כהן זכאים לפיצוי גם בגין רכיב זה. אכן, מעיון בהסכם כפי שצורף כנספח 1 לתצהירו של מר כהן, נראה כי זכאים היו ה"ה כהן להתקנת פרקט למינציה בחדר השינה מכוח ההסכם עם האחים אוזן ( ראו פרט 3.8 למפרט שצורף כנספח ב' להסכם). כעולה מתצהירו של מר כהן, שלא נסתר, השיפוץ שנעשה כחודשיים קודם למועד חוות דעתו של המהנדס ויינברג, נעשה מטעם האחים אוזן. המומחה ויינברג, שערך חוות דעת סמוך לאותו שיפוץ, ציין כי הפרקט לא הוחזר לאחר השיפוץ. לאור האמור, נראה כי ה"ה כהן זכאים גם לשווי פריט זה.

אשר לפריט שצוין בפרק העוסק בדלתות פנים וחוץ בסך 9,000 ₪ לגביו נאמר כי על בית המשפט להכריע בעניינו, בגין טענה אודות מלבני דלתות ומשקופי דלתות פגומים - צוין כי בעת ביקור המומחה במקום, ניכר כי פריטים הוחלפו זה מכבר בעלות נטענת של 13,800 ₪, על פי קבלה שהוצגה. העלות שנטענה בחוות הדעת מטעם ה"ה כהן היא 9,000 ₪ בלבד. הואיל ובתצהירו של מר כהן לא נכלל פירוט עובדתי באשר להחלפת הדלתות, לא ייפסק פיצוי אודות מרכיב זה.

בפרק " שונות" מופיע פריט נוסף שיש להכריע בעניינו באופן פרטני. מדובר בסך 330 ₪ בגין דלת המדיח. צוין כי על בית המשפט לקבוע ממצא לאור טענת ה"ה כהן, כי מדובר בנזק שנגרם באשמת הנגר. טענת מר כהן בעניין זה בתצהירו לא נסתרה בידי האחים אוזן, כך שמדובר בסכום שעל האחים אוזן לשאת בו.

לאור האמור לעיל, סך עלות הבסיס של הליקויים בגין דירת ה"ה כהן על פי חוות דעת המומחה, בצירוף הקביעות לעיל, עומד על 56,230 ₪.

בנוסף, אין חולק כי בהתאם לחוות דעת המומחה מר צבי רון, יש להוסיף לסכומים אלו מע"מ, וכן 20% " רווח קבלני" למקרה שהעבודות אינן מבוצעות בידי האחים אוזן. ואולם, בחקירתו הנגדית הודה המומחה כי ההערכה של תוספת של 20% על התעריפים בהם נקב נסמכת על ההנחה שהעבודות יבוצעו במרוכז וככל שהעבודות לא תבוצענה באופן זה, מדובר ב-30% (ראו עמ' 1293 לפרוטוקול, שורה 12). הואיל והליקויים שנמנו בחוות הדעת במקרה דנן אינם נוגעים לרכוש המשותף, כך שהביצוע המשותף איננו מסתבר כלל ועיקר, נראה כי אכן יש להוסיף 30% לתעריפים המופיעים בחוות דעת המומחה. בנוסף, יש להוסיף לסכום מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם ה"ה כהן, שהיוותה בסיס לתעריפים בהם נקב מר רון (15.3.11) ( ראו דבריו של המומחה בחקירתו הנגדית בעמ' 1299 לפרוטוקול, שורות 17-18).

מנגד, אין לקבל את טענת ב"כ האחים אוזן כי מסכומים אלה יש להפחית 90% בגין " אשם תורם". ראשית, כאמור, השינויים וההרחבות בוצעו על רקע תכנון מוקדם של האחים אוזן לאפשר לדיירים שינויים והרחבת הדירה אל מעבר לשטחה הנקוב בהיתר הבנייה ואף בפועל בוצעו הן בידי הקבלן אשר פעל בשטח מטעם האחים אוזן; שנית, לא הוכח כי השינויים וההרחבות גרמו לנזקים כלשהם. חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט איננה תומכת בטענת האחים אוזן בהקשר זה; שלישית, אף אילו היו גורמים השינויים וההרחבות לליקויים, לא עלתה כל טענה כי הליקוי שנגרם הוא דווקא בדירת ה"ה כהן, אלא, מטבע הדברים, ככל שנעשית הרחבה באופן לא מקצועי, הנזקים הם לדירות שכנות, כך שגם בהיבט זה אין לקבל את הטענה, הלוקה בכשל לוגי. ואכן, הליקויים הפרטניים שננקבו בחוות הדעת, רובם ככולם, על פניהם אינם נוגעים כלל להרחבות. למשל, צוין כי שיפוע המרפסת בגינה קטן מ-1%. כך גם צוינו ליקויים באבני חיפוי. כך גם צוין פגם בגימור משקופים, ליקויי צבע בפרגולה, אי התקנת דלת עץ בממ"ד, תריס לא תקין, פתח ניקוז באדן חלון הממ"ד. פריטים אלו וכך פריטים נוספים בחוות הדעת נעדרי כל זיקה, ולו לכאורה, להרחבות ולשינויים, ויש לדחות מכל וכל ניסיון להתנערות מאחריות להם תוך היתלות בהרחבות ושינויים שאינם נוגעים להם כלל ועיקר.

ה"ה כהן זכאים, אפוא, לסך 82,658 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה, נכון ליום 15.3.11, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה כהן לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנוסף, נגרמה אי נוחות בשל פרק הזמן שנדרש לביצוע התיקונים ש למעשה לא פתרו את מכלול הבעיות. מנגד, ה"ה כהן מכרו את דירתם, כך שמשך עוגמת הנפש קצר ממשך עוגמת הנפש אצל אחרים. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה כהן בסך 2 2,000 ₪ בגין מרכיב זה. יובהר, כי בסכום זה נלקחו בחשבון גם אי הנוחות והוצאות אוכל מוכן שנרכש בתקופת השיפוצים.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – סעיף 3 א לחוק המכר ( דירות) קובע כדלקמן:

"א. כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק זה ( להלן – ההוצאות) יחולו על המוכר.
ב. הוראות ס"ק ( א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר, על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי העניין, הוציא קבלה על שם הקונה".

במקרה דנן לא הוכח כי התקיימו תנאי סעיף 3 א(ב), המאפשר חריגה מן הכלל הקבוע בסעיף 3 א(א), על פיו בעלות ערבות בנקאית אמור לשאת המוכר. אף שבתובענה ובתצהיר מטעם ה"ה כהן נטענה טענה מפורשת בעניין זה, לא הביאו האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה כהן זכאים, אפוא, לסך 5,700 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 8.8.07 וכן 14,106 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.2.09 ( ראו נספח 8 לתצהיר כהן).

להשלמה יצוין כי עיינתי בפסק הדין שניתן בסוגיה זו בתובענה שהתנהלה כנגד האחים אוזן בבית משפט השלום בבאר שבע ( ת"א ( ב"ש) 1070-06-10 אבשטיין נ' האחים אוזן חברה לבנייה בע"מ ( פורסם במאגרים), מיום 19.4.12). באותו עניין נדחתה טענת הדיירים כי הם זכאים להחזר תשלומים ששילמו בגין עמלת ערבות בנקאית, אף שהבנק לא הוציא קבלה על שם הקונה. אלא שבאותו עניין נוסח הסכם המכר היה שונה מזה שנחתם במקרה דנן, ונכללה בו הוראה ברורה אודות חובתו של הקונה להשתתף בהוצאות המוכר באשר לערבות בנקאית. לא הופניתי לסעיף בחוזה המכר דנן הקובע הוראה ברורה בעניין זה, בדומה להוראה שנכללה בהסכמים של האחים אוזן בעניין אבשטיין. כמו כן, באותו ענין הומצאו מסמכים ספציפיים שבית המשפט ראה בהם " תחליף" לקבלה הנחוצה על פי הוראות החוק. מבלי להביע עמדה בשאלה האם ואיזה תחליפים ניתן לספק לקבלה הנחוצה לתחולת סעיף 3 א(ב), הרי שבענייננו, בהעדר התייחסות ראייתית מצד האחים אוזן לטענה אודות הוצאות הערבות הבנקאית, אין בפניי לא " קבלה על שם הקונה", כנדרש לצורך תחולת סעיף 3 א(ב), ואף לא מסמך חליפי כפי שהוצג בפני בית המשפט בעניין אבשטיין. התוצאה היא אפוא שכהן וכך גם יתר הדיירים שתבעו זאת כפי שיבואר להלן, זכאים להחזר הסכומים ששולמו בגין הוצאות ערבות בנקאית כאמור לעיל, בהעדר ראיה להתקיימות התנאים לגביית תשלום בגין הוצאות אלו כאמור בסעיף 3א(ב) לחוק.

הוצאות ושכר טרחה
כאמור, לטענת ה"ה כהן, זכאים הם לשכר טרחת עורך דין בגין הליכים אלו בסך כולל של 80,000 ₪, וזאת בהינתן תביעה ותביעה שכנגד שההליך בעניינן התמשך על פני שנים ארוכות, תוך התנהלות דיונית פסולה מצד האחים אוזן. אכן, ההתנהלות הדיונית של האחים אוזן בהליך דנן סרבלה את ההליך והצריכה מעורכי הדין טרחה יתרה בכל הנוגע לטיפול בתיק. התקיימו עשרות קדמי משפט, שאף שלא את כולם יש לזקוף לחובת האחים אוזן, הרי שאין ספק שהתנהלותה הדיונית גרמה להתארכות ההליך מעל ומעבר לנחוץ ולסביר. בנוסף הוגשו מאות בקשות והודעות בזו אחר זו באופן שהצריך טרחה רבה, ללא הצדקה עניינית, ועוד. שכר הטרחה שישולם אפוא לטובת ה"ה כהן בגין תביעה האחים אוזן שנדחתה כנגדם ותביעתם הנגדית של ה"ה כהן שהתקבלה, יעמוד על סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪.

בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה כהן את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט, וסך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן בסכום זה במסגרת ההליכים שלפניי). הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

כמו כן, מאשרת אני את דרישת המומחה מר צבי רון לתשלום 500 ₪ בגין שאלות הבהרה שהופנו מטעם ה"ה כהן ובהוצאה זו תישא האחים אוזן.

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 5 ו-6, אילן ומזל מזרחי

ביום 30.11.06 רכשו ה"ה מזרחי מהאחים אוזן את דירה מס' 3 בבניין 1 M – רח' הרב מן ההר 11. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר מחסן והרחבת חדר מגורים; שינויים פנימיים בחדר אמבטיה הכוללים הפיכת אמבטיה למקלחון והזזת אסלה ב-90 מעלות; הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה; ביצוע מחסן בשטח החלל שבין המחסן המקורי לפיר המעלית; ביצוע חלל סגור בחלק הצפוני של חצר הבית הצמוד למחסן המקורי של הדירה.

הראיות מטעם ה"ה מזרחי
מטעם ה"ה מזרחי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר אילן מזרחי – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר מזרחי, בדומה למר כהן, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון שבגינו אף שולם מחיר גבוה יחסית, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים.

אשר לחלל הריק הצמוד לדירה והוספתו לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את מזרחי כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא.

אשר לקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את מזרחי כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

נטען כי הפעולות האמורות בוצעו בידי הקבלן שפעל במקום מטעם האחים אוזן, אולם הלכה למעשה, החזירו מזרחי את המצב לקדמותו עת נמכרה הדירה לצד ג'.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי לאחר היעדר תגובה לדרישה לתיקון ליקויים בזמנו, נעשתה פנייה לרשם הקבלנים, אך ללא הועיל ואזי הוזמנה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בשווי של כ-155,000 ₪.

עוד מציין מר מזרחי בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 14,239 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית חזר מזרחי על גרסתו בעניין התכנון המוקדם של המהלך בידי האחים אוזן. מר מזרחי ציין כי קודם למסירת החזקה נעשתה בידי הקבלן מטעם אחים אוזן יציקה לכיסוי שטח אדמה שהיה בחצר הצמודה לדירה ( עמ' 317 לפרוטוקול). הוא אף ציין כי לפני מסירת החזקה הוא שילם לקבלן מטעם האחים אוזן בשטח, שריקי, עבור עבודות שביצע בדירה, אך להבנתו, הסכומים הועברו למיכאל אוזן ( שם).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר מזרחי ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר מזרחי אודות מי שהסיר את קיר הגבס והרחיב את מרפסת השירות ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה מזרחי).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מרשימת תיקונים וליקויים לתקופת שנת הבדק בה מצוין, בין היתר, ביצוע עבודות שונות במסתור הכביסה ובין היתר עבודות ריצוף, וביצוע עבודות שונות במחסן ובחדר הארונות. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה מזרחי, המהנדס ב' סדצקי מיום 12.7.10 והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר. בין היתר, אותרה רטיבות שמגיעה ממרפסת דירתם של הנתבעים 9 ו-10, וילציג. בנוסף, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה מזרחי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה מזרחי
לטענת ב"כ מזרחי, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה מזרחי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה מזרחי ולמומחה בית המשפט, לרבות בגין שאלות הבהרה וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה מזרחי כי ישולם סכום של קרוב ל-80,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, זכאים ה"ה מזרחי לפיצוי בסך 15,827 ₪ בלבד. נטען כי הם אינם זכאים לירידת ערך, משום שהם מכרו את הדירה תוך שהוצהר בחוזה כי הדירה תקינה. נטען כי חוות דעת המומחה מביאה לסכום של 79,134 ₪. עם זאת, מסכום זה יש להפחית 80% בשל " אשם תורם" בשל שינויי פנים בחדר אמבטיה, הרחבה בחדר שירות על חשבון מסתור כביסה, פתיחת חלל סגור שהיה צמוד למחסן.

דיון ( ה"ה מזרחי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – משבחוזה המכר בו מכרו מזרחי את דירתם לצד ג' הוצגה הדירה כתקינה, ודבריו של מר מזרחי אודות עיכובים במכירת הדירה נאמרו באופן כללי וללא פירוט, אכן נראה כי ה"ה מזרחי אינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מהכשל המערכתי באיטום הקירות החיצוניים של הבניין, שכן בפועל, נזק זה לא נגרם להם.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו הנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בחוות דעתו בהתייחס לאלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם מזרחי מיום 12.7.10. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

אשר לטענה כי מר מזרחי העיד שהוא אשר ביצע את הריצוף בגינה, כך שאין לפצותו בגין פריט הנוגע לעניין זה בחוות הדעת – בעניין זה הפנה ב"כ האחים אוזן לעמוד 308 שורה 14 לפרוטוקול. מעיון בפרוטוקול לא נראה כי כך נאמר שם. אדרבא. על פי דבריו של מר מזרחי בחקירתו הנגדית, קודם לכניסתו לדירה, רוצפה הגינה בידי הקבלן שפעל בשטח, ובתיאום עם מיכאל אוזן, נציג האחים אוזן במקום ( עמ' 317 לפרוטוקול). על האחים אוזן לשאת אפוא גם בפריט הנוגע לריצוף בגינה הנזכר בחוות דעת המומחה.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים אלו 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם מזרחי, 12.7.10. אף בעניין דנן הדרישה להפחתת 80% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת מנימוקים כפי שפורטו בעניין ה"ה כהן. יצוין כי גם בעניין מזרחי, מדובר לליקויים שעל פניהם עיקרם אינם נוגעים כלל להרחבות שבוצעו בדירת מזרחי ובכללם חוסר תקינות בריצוף; אספקת חלון קבוע במקום חלון כנף על כנף ותריס, כמתחייב על פי המפרט הטכני ( באשר לפריט 15, החצר המרוצפת, ראו התייחסותי לעיל).

ה"ה מזרחי זכאים אפוא לסך 105,031 ש"ח בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 12.7.10 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה מזרחי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד אשר נמכרה הדירה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה מזרחי שכבר מכור את הדירה, בסך 18,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה מזרחי זכאים, אפוא, לסך 14,239 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.4.09 ( ראו נספח 8 לתצהיר מזרחי).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה מזרחי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה מזרחי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה מזרחי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט, 2,126 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה). כמו כן, מאשרת אני את דרישת המומחה מר צבי רון לתשלום בסך 300 ₪ בגין שאלות הבהרה שהופנו מטעם ה"ה מזרחי ובהוצאה זו תישא האחים אוזן.

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 7 ו-8, דוד ועליזה אזולאי

ביום 16.11.06 רכשו ה"ה אזולאי מהאחים אוזן את דירה מס' 4 בבניין 1 M – רח' הרב מן ההר 11. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: סגירת דלת מחסן; הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה; ביטול קיר מחסן בין המחסן לחדר המגורים; תוספת והרחבת הדירה בצד הצפון-מזרחי על דרך הוספת מחסן ובצד הצפון-מערבי על דרך הוספת חדר מגורים.

הראיות מטעם ה"ה אזולאי
מטעם ה"ה אזולאי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר דוד אזולאי – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר אזולאי, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון שבגינו אף שולם מחיר גבוה יחסית, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לחלל הריק הצמוד לדירה והוספתו לדירה – האחים אוזן ביצעה בשלב השלד חפירה ויציקת קירות של חלל אותו השאירה במכוון ריק, זאת בניגוד לתכניות הדירה בהן אמור היה שטח החלל להיות מלא באדמה. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את אזולאי כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא, תוך שמדובר היה בהסרת בלוקים בלבד.

אשר לקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את אזולאי כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי לאחר היעדר תגובה לדרישה לתיקון ליקויים בזמנו, נעשתה פנייה לרשם הקבלנים, אך ללא הועיל והוזמנה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בשווי של כ-82,365 ₪.

עוד מציין מר אזולאי בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 16,515 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית ציין מר אזולאי כי קיר הגבס הוסר בידי מנחם, מנהל עבודה של האחים אוזן ופועליו. ריצוף הגינה נעשה בידי עובדים מטעם מיכאל אוזן, שגבה תשלום במזומן עבור כך, שכן מלכתחילה הייתה אמורה להיות מרוצפת רק חלק מהגינה ( עמ' 412-413 לפרוטוקול). כן ציין כי מיכאל הוא זה שדאג לכך שבחלל הצמוד לדירה, אשר נפתח לאחר קבלת טופס 4, יותקן חשמל וכי החלל היה פנוי ולא מלא בחול ( עמ' 422 לפרוטוקול). ציין שכשהגיע למקום וראה את החלל שפתחו עבורו, מצא שם חשמל והסקה ( עמ' 423 לפרוטוקול) ולא שילם עבור פתיחת החלל וההכנות בחלל, משום שזה סוכם מראש ( עמ' 424 לפרוטוקול). עוד ציין כי הוא משכיר את הדירה לעמותות שעושות בה שימוש ביום ולא בלילה, ואיננו מתגורר בה בשל בעיית הרטיבות ( עמ' 409 לפרוטוקול). מר אזולאי אישר כי מעל דירתו נמצאת דירת מר באשר, אך זה טוען כי הרטיבות היא בגין ליקויי בנייה של הקבלן, ובעיית הרטיבות התגלתה " מהיום הראשון" (עמ' 405-406 לפרוטוקול).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר אזולאי ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר אזולאי אודות מי שהסיר את קיר הגבס והרחיב את מרפסת השירות ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה אזולאי).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מהעובדה שבתוכנית הקונסטרוקציה שהוצגה לו מטעם אחים אוזן מופיעה יציקת רצפה במקום בו בוצעה הרחבה לשם הוספת מחסן. עוד מציין הוא כי מסקנה זו נתמכת בכך כי עבודות סיפוח המחסן ותוספות הבנייה בוצעו בידי הקבלן. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה אזולאי, המהנדס פבל ויינברג מיום 15.3.11 והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר. בנוסף, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה אזולאי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה אזולאי
לטענת ב"כ אזולאי, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה אזולאי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה אזולאי ולמומחה בית המשפט, לרבות בגין שאלות הבהרה וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה אזולאי כי ישולם סכום של קרוב ל-80,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, זכאים ה"ה אזולאי לפיצוי בסך 5,244 ₪ בלבד. נטען כי חוות דעת המומחה מביאה לסכום של 52,440 ₪. עם זאת, מסכום זה יש להפחית 90% בשל " אשם תורם" בשל הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה, הרחבת הדירה בצד צפון-מזרח והרחבת דירה בצד צפון-מערב.

דיון ( ה"ה אזולאי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

כאמור, בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שאזולאי זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 61,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו הנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בחוות דעתו בהתייחס לאלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם אזולאי מיום 15.3.11. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים אלו 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם אזולאי, 15.3.11. אף בעניין דנן הדרישה להפחתת 90% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת מנימוקים כפי שפורטו בעניין ה"ה כהן ואחרים. יצוין כי גם בעניין אזולאי, מדובר לליקויים שעל פניהם עיקרם אינם נוגעים כלל להרחבות שבוצעו בדירת אזולאי ובכללם חיפוי אבן קירות חוץ במישור לא אחיד; אספקת חלון קבוע במקום חלון כנף על כנף ותריס, כמתחייב על פי המפרט הטכני.

ה"ה אזולאי זכאים אפוא לסך 64,239 ש"ח בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 15.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה אזולאי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – הואיל והדירה הושכרה לאחרים, בלא שנמסר מידע מלא אודות החלופה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין מרכיב זה בעניינם של ה"ה אזולאי.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א) לחוק. ה"ה אזולאי זכאים, אפוא, לסך 1,231 ₪ נכון ליום 7.1.07; 2,701 ₪ נכון ליום 14.1.07; 12,417 ₪ נכון ליום 31.3.09, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ( ראו נספח 3 לתצהיר אזולאי).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל בעניין ה"ה כהן, תשלם האחים אוזן לה"ה אזולאי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה אזולאי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה אזולאי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה). כמו כן, מאשרת אני את דרישת המומחה מר צבי רון לתשלום בסך 100 ₪ בגין שאלת הבהרה שהופנתה מטעם ה"ה אזולאי ובהוצאה זו תישא האחים אוזן.

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 9 ו-10, זאב ונעמה וילציג

ביום 27.10.06 רכשו ה"ה וילציג מהאחים אוזן את דירה מס' 5 בבניין 1 M – רח' הרב מן ההר 11. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר מחסן והרחבת חדר המגורים והקטנת מחסן מקורי; פתיחת החלל ממזרח המחסן המקורי לצורך הרחבת חדר מגורים; הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה.

הראיות מטעם ה"ה וילציג
מטעם ה"ה וילציג הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר זאב וילציג – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר וילציג, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון שבגינו אף שולם מחיר גבוה יחסית, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לחלל הריק הצמוד לדירה והוספתו לדירה – האחים אוזן ביצעה בשלב השלד חפירה ויציקת קירות של חלל אותו השאירה במכוון ריק, זאת בניגוד לתכניות הדירה בהן אמור היה שטח החלל להיות מלא באדמה. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את וילציג כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא, תוך שמדובר היה בהסרת בלוקים בלבד.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את וילציג כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

אשר לליקויי הבנייה – נטען כי נעשו פניות חוזרות ונישנות לאחים אוזן לשם תיקון הליקויים שהחמירו במשך השנים, אך האחים אוזן דחתה אותם הלוך ושוב. צורפה חוות דעת מומחה שהעריכה את ליקויי הבנייה בשווי של 150,950 ₪ ( בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

במהלך עדותו של מר וילציג בפניי התברר כי הוא עצמו קבלן ואף עבד בשירותה של האחים אוזן במשך שנתיים לאחר שרכש את הדירה ( עמ' 365 לפרוטוקול). בחקירה חזר על שנאמר בתצהירו, כי השינויים נעשו בידי האחים אוזן – הוא הזכיר את שמותיהם של מיכאל אוזן ושל ארז שריקי. אף ציין מר וילציג כי התשתיות עבור התוספות וההרחבות נעשו בידי האחים אוזן לפני שבוצעו יציקות הבטון עבור הדירה כולה ( עמ' 354 לפרוטוקול). כן ציין כי לא שילם עבור ביצוע העבודות הנוספות הללו ( עמ' 356 שורה 15 ועמ' 359 שורה 5), למעט סך 1,200 ₪ ששילם ( עמ' 360 שורה 12), תוך שציין כי ידוע לו שדיירים אחרים כן שילמו והתשלום נעשה לידי ארז שריקי ולא ישירות לידי מיכאל אוזן, על מנת שאוזן יימנע מקבלת " כסף שחור". נטען כי ראה ששולם כסף לשריקי בידי דיירים, לדוגמא אזולאי, ושריקי מסר את הכסף למיכאל אוזן ביד ( עמ' 365 שורות 18-19). עוד העיד, כי מיכאל אוזן, באמצעות איציק גורדון שהיה קבלן חפירות בשטח מטעם האחים אוזן, חפר חלל לצורך דירת ה"ה מזרחי ולצורך כך אף בוצעה יציקת בטון בגינתו של וילציג, כדי שגם לה"ה מזרחי יהיה חלל צמוד לדירתם שיאפשר הרחבה, משום שעד לאותה עת לא היה חלל כזה ( עמ' 361 לפרוטוקול). העיד כי סבל מרטיבות קשה בדירה והוצע לו לעבור למלון, אך הוא עבר לבית ההורים. על מנת להתמודד עם הרטיבות, מדי שנה הוא מטפל בגג אך הדבר איננו מהווה פתרון מלא והוא עדיין סובל מרטיבות ( עמ' 367 לפרוטוקול).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר וילציג ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר וילציג אודות היותם של האחים אוזן מבצעי השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה וילציג).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד מכלל הממצאים שהוצגו בפניו, ובכלל כך ביצוע עבודות וסיפוח המחסן ותוספות הבנייה. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה וילציג, המהנדס עזרא בן עזרא מיום 28.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ולגבי לא מעט מהם מצא כי תוקנו כבר. בעניין פתח האוורור בחדר אמבטיה, ציין המומחה כי במצב של סגירת מרפסת שירות באמצעות חלון, יש צורך במאוורר מכני, דבר הכרוך בעלות של 1,000 ₪. עם זאת, נוכח מחלוקת בין הצדדים אודות זהות מתקין חלון מרפסת השירות, נמנע הוא מלקבוע דבר בעניין זה. בנוסף, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה וילציג בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה וילציג
לטענת ב"כ וילציג, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה וילציג זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה וילציג ולמומחה בית המשפט; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה וילציג כי ישולם סכום של קרוב ל-85,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, זכאים ה"ה וילציג לפיצוי בסך 17,928 ₪ בלבד. נטען כי חוות דעת המומחה מביאה לסכום של 44,820 ₪. עם זאת, מסכום זה יש להפחית 60% בשל " אשם תורם" בגין פתיחת חלל ממזרח למחסן המקורי להרחבת חדר מגורים והרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה.

דיון ( ה"ה וילציג)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

כאמור, בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שוילציג זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 53,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו הנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בחוות דעתו בהתייחס לאלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם וילציג מיום 28.3.11. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

אשר להוספת מאוורר מכני לצורך אוורור חדר אמבטיה בסך 1,000 ₪ – הואיל ומר וילציג לא התייחס לעניין זה בתצהירו באופן פרטני, לא אוכל לקבוע כי קמה זכות לרכיב זה בחוות הדעת והוא לא ייפסק לטובת וילציג.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שנקבע כי וילציג זכאים להם 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם וילציג, 28.3.11. אף בעניין דנן הדרישה להפחתת 60% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת מנימוקים כפי שפורטו בעניין ה"ה כהן ואחרים. יצוין כי גם בעניין וילציג, מדובר בליקויים שעל פניהם רבים מהם אינם נוגעים כלל להרחבות שבוצעו בדירת וילציג ובכללם מיקום שגוי של מעצור רצפה וליקוי בזווית פתיחת כנף דלת; עקמומיות קיר; גימור אבן לקוי; אי התקנת דלת עץ בחדר ממ"ד; אריחי חיפוי המעוגנים באופן לקוי באמצעות ברגים לא תקניים.

ה"ה וילציג זכאים אפוא לסך 54,904 ש"ח בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 28.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה וילציג לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה, לרבות רטיבות שהצריכה יציאה מן הדירה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה וילציג בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל בעניין ה"ה כהן, תשלם האחים אוזן לה"ה וילציג שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה וילציג שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה וילציג את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 11 ו-12, אלי וסימה באשר

ביום 20.06.07 רכשו ה"ה באשר מהאחים אוזן את דירה מס' 6 בבניין 1 M – רח' הרב מן ההר 11. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר מחסן ושינוי מיקום המטבח לשטח המחסן המקורי; פתיחת החלל ממערב למחסן המקורי לצורך הרחבת המטבח החדש; פתיחת פיר האוורור והוספתו למזווה; הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה; שינוי מיקום דלת הכניסה; ביצוע חדר שינה במיקום המטבח המקורי.

הראיות מטעם ה"ה באשר
מטעם ה"ה באשר הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר דוד באשר – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר באשר, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק בגודל של 1 X1.5 ס"מ והוספתו כמזווה למטבח – בעת הקמת שלד הבניין הושאר חלל ריק על מנת לאפשר ריצופו וצירופו לשטח הדירה לכשירצו בעליה.

אשר להסרת הקיר המפריד בין החלל – החלל נבנה כחלק בלתי נפרד מהדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן ממנה, הוצב קיר ארעי שיחצוץ בינה לבין שטח הדירה, על מנת שניתן יהיה להסיר את הקיר ולצרפו לשטח הדירה. העבודה בוצעה לפני שנמסרה החזקה בדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את באשר כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי לאחר היעדר תגובה לדרישה לתיקון ליקויים בזמנו, נעשתה פנייה לרשם הקבלנים, אך ללא הועיל והוזמנה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בשווי של כ-78,486 ₪ ( בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית חזר מר באשר על גרסתו כי כל השינויים וההרחבות בוצעו בידי האחים אוזן ומטעמה עוד קודם למסירת החזקה, וכי לא נגבתה תמורה נפרדת בגין כך משום שהדברים סוכמו מלכתחילה ( עמ' 432 לפרוטוקול). הוא טען כי באזור שתוכנן מלכתחילה כשטח המטבח, לא נבנו התשתיות הנחוצות למטבח, כדוגמת ניקוז ואינסטלציה, ואלו הותקנו מלכתחילה באזור שתואם עם מיכאל אוזן כמטבח בפועל, אזור שעל פי התכניות יועד למחסן ( עמ' 430 לפרוטוקול). מר באשר ציין כי במהלך הבנייה הוא היה בידידות עם מיכאל אוזן ואף " תגמל" אותו ביינות יקרים ששוויים אלפי שקלים. באשר אף ציין כי לאחר שנכנס לדירה, מצא כי הריצוף פגום, כך שזמן קצר לאחר קבלת החזקה ( כחודש) הוחלף ריצוף ( עמ' 434 שורה 22). הוא מציין כי הדברים השתנו כאשר בשלב מסוים הודיע מיכאל אוזן לבאשר כי החברה החליטה לתבוע את הדיירים ( עמ' 443). בהתייחס לתזה שהוצגה בידי ב"כ האחים אוזן, כי דשא סינתטי שהונח במרפסת הוא אשר גורם בעיית רטיבות לה"ה אזולאי, שדירתם נמצאת מתחת למרפסת, שלל הוא את הטענה, תוך שהסביר כי קיים ניקוז וכי הדשא הותקן לפני שנים אחדות ובעיית הרטיבות אצל אזולאי קדמה להתקנת דשא הסינתטי.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר באשר ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר באשר אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה באשר). בנוסף, זימנו האחים אוזן את הגברת סימה באשר כעדה מטעמם ועדותה תמכה בגרסת בעלה כי כל השינויים בדירה בוצעו בידי האחים אוזן קודם לקבלת החזקה לידי באשר בדירה ( עמ' 172 שורות 20-21).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מהעובדה שבתוכנית הקונסטרוקציה שהוצגה לו מטעם אחים אוזן קיימת יציקת רצפה בשטח חלל, באופן המעיד על סבירות גבוהה על תכנון מקדים לפתיחת החלל, באופן התואם את מה שהעיד עליו מר באשר. בנוסף צוין, כי המסקנה נתמכת ברשימת תיקונים וליקויים לתקופת שנת בדק, בה מצוין, בין היתר, ביצוע עבודות שונות במסתור כביסה ובין היתר עבודות ריצוף ועבודות אחרות במחסן ובחדר ארונות. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה אזולאי, המהנדס פבל ויינברג מיום 15.3.11 והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר. בנוסף, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה באשר בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה באשר
לטענת ב"כ באשר, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה באשר זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה באשר ולמומחה בית המשפט, לרבות בגין שאלות הבהרה וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה באשר כי ישולם סכום של קרוב ל-60,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אינם זכאים ה"ה באשר לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ובכללם, חסימת ניקוז למרפסת הגורם לרטיבות בדירה מס' 4.

דיון ( ה"ה באשר)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

כאמור, בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שבאשר זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 61,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בחוות דעתו בהתייחס לאלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם באשר מיום 15.3.11. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים אלו 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם באשר, 15.3.11. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, לאור עדותו של באשר שלא נסתרה, על פיה כל השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה באשר זכאים אפוא לסך 32,193 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 15.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה באשר לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה באשר בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל בעניין ה"ה כהן, תשלם האחים אוזן לה"ה באשר שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה באשר שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה באשר את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה). כמו כן, מאשרת אני את דרישת המומחה מר צבי רון לתשלום בסך 400 ₪ בגין שאלות הבהרה שהופנו מטעם ה"ה באשר ובהוצאה זו תישא האחים אוזן.

טענות הצדדים באשר לנתבעים 14 ו-15, יצחק ומרגלית גלית ויצמן

מדובר בדיירים אשר לא הגישו תביעה שכנגד. נוכח כך, אין מקום לדרישת בא כוחם לפסוק פיצויים לטובתם בגין עוגמת נפש, ואולם התביעה כנגדם נדחתה כך שזכאים הם לתשלום בגין הוצאות ושכ"ט כאמור לעיל.

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 18 ו-19, עמוס ורחל מדר

ביום 3.5.07 רכשו ה"ה מדר מהאחים אוזן את דירה מס' 4 בבניין 2 M – רח' הרב מן ההר 9. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: פתיחת דלת בקיר המחסן והסבתו לחדר מגורים; שינוי מיקום דלת כניסה לחדר רחצה; הרחבת חדר ארונות; הרחבת מרפסת השירות על חשבון מסתור הכביסה; תוספת חללים ממזרח וממערב למחסן המקורה; ביטול אמבטיה בחדר הורים והסבתה למקלחון.

הראיות מטעם ה"ה מדר
מטעם ה"ה מדר הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר עמוס מדר – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר מדר, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את מדר כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את מדר כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה ואף צורפו מכתבים שנשלחו בזמן אמת, בהם מלינים מדר, בין היתר, על רטיבות בדירה, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 100,804 ₪ ( בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

עוד מציין מר מדר בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 13,907 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית הסביר מר מדר כי הקבלן מטעם האחים אוזן, שריקי, ביצע את כל התשתיות הנחוצות לחלל, לרבות חשמל, מים, גז, אך למעט ביוב, שלא הוסדר על אף שהובטח ( עמ' 382-383 לפרוטוקול). עם זאת, ציין כי פתיחת החלל נעשתה בפועל בידי פועל מטעמו, שניסר את הפתח בעזרת מסור חשמלי ( עמ' 383). הוא הדגיש, כי רכש את הדירה משום שהאחים אוזן הבטיחה לו אפשרות לשימוש בחלל הצמוד לשם הרחבת הדירה ל-5 חדרים שהיו נחוצים לו ( עמ' 384). כמו כן, ציין כי ביצע שיפוץ שלא באמצעות הקבלן מטעם האחים אוזן ( עמ' 385).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר מדר ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר מדר אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה מדר). בסיכומיו מפנה ב"כ האחים אוזן לדבריה של שכנתם של מדר, הגב' זהבה לוי, הנתבעת מס' 23, כי משפחת מדר סבלה מרטיבות מכיוון מרפסת ביתה שמעל דירתם. נוכח כך הסירה היא את הדשא הסינתטי שהתקינה באותה מרפסת, ביצעה איטום יריעות והרטיבות פסקה ( עמ' 339-340 לפרוטוקול). מעיון בדבריה עולה כי בשתי הזדמנויות הדשא הסינתטי הוצא ונעשה תיקון, אך הדבר לא הועיל. הגב' לוי ציינה כי בסופו של דבר הזמינה איש מקצוע שציין כי לא נעשה איטום יריעות מתחת למרפסתה של הגב' לוי בעת שנבנתה ומשעה שטיפלה בעניין זה, חדלה הרטיבות באותו מקום.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה מדר, המהנדס יאיר אברהמי, מיום 29.2.10, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר. כמו כן צוינו שני ליקויים המצריכים קביעה שיפוטית.

בנוסף, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה מדר בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה מדר
לטענת ב"כ מדר, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה מדר זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה מדר בסך 2,500 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה מדר כי ישולם סכום של קרוב ל-70,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אינם זכאים ה"ה מדר לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים.

דיון ( ה"ה מדר)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין –– כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

אשר להשערה שמציע ב"כ האחים אוזן בסיכומיו בהסתמך על דברי הגב' זהבה לוי, כי מדר סובלים מרטיבות בשל התנהלותה של גב' לוי, ולא בשל ליקויי בניה במקור – השערה זו איננה מבוססת כלל ועיקר. מעיון בדבריה של הגב' לוי עולה כי בשתי הזדמנויות הוצא הדשא הסינתטי ממרפסתה ונעשה תיקון, אך הדבר לא הועיל. הגב' לוי ציינה כי בסופו של דבר הזמינה איש מקצוע שציין כי לא נעשה איטום יריעות מתחת למרפסתה של הגב' לוי בעת שנבנתה ומשעה שטיפלה בעניין זה, חדלה הרטיבות באותו מקום. עם זאת המומחה מצא כי נותרו סימני רטיבות – חלקם הכתמה ישנה וחלקם לא, וכי הדברים מצריכים עדיין תיקון. מכל מקום ברי כי אין בתיקון שעשתה הגב' לוי במרפסתה למניעת רטיבות מסוימת, כדי לפטור את האחים אוזן מלשאת באחריות לכשל באיטום הקירות החיצוניים, שכן מדובר בעניין שבאופן מובהק נתון לאחריות הקבלן.

כאמור, בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים.

הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי.

אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שמדר זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 72,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי, ואני מורה על תשלומו להם.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בחוות דעתו, בהתייחס לאלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם מדר מיום 29.2.10. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. לגבי ליקויים במרפסת הסמוכה לסלון, צוין בחוות דעת המומחה מטעם מדר, כי אלו שילמו עבור החלפת אריחים בכל שטח המרפסת. המומחה מר רון אמד את עלות עניין זה ב-2,000 ₪, אולם לא קבע דבר בעניין, בשל מחלוקת בין הצדדים באשר לזהות המשלם לגבי החלפת הריצוף, וציין כי נחוצה הכרעה שיפוטית קונקרטית. כך גם לגבי קיר ברוחב של 10 ס"מ לצד הדלת בחדר הרחצה של ההורים, הנפתחת בכיוון הפוך למתואר בתכנית. המומחה ציין כי מדובר בליקוי שלא מופיע בפרוטוקול של שנת הבדק ובפרוטוקול של קבלת הדירה. יצוין כי אמנם מדובר במפגע, אך המומחה איננו קובע דבר בעניין משום שעל בית המשפט לקבוע אם מדובר בשינויים שאושרו או לא אושרו בידי מדר. הואיל ומדר לא התייחס לעניינים עובדתיים אלו ספציפית בתצהירו, אינני רואה מקום לפסוק פיצוי בגין שני רכיבים אלו.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים אלו 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם מדר, 29.2.10. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, לאור עדותו של מדר שלא נסתרה, על פיה כל השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה מדר זכאים אפוא לסך 63,357 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 29.2.10 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה מדר לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה מדר בסך 20 ,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה מדר זכאים, אפוא, לסך של 2,195 ₪ נכון ליום 6.9.07 ולסך של 6,813 ₪ נכון ליום 25.3.09, בהתאם לסכומים הנקובים באסמכתאות שצורפו המעידות על ביצוע תשלום זה ( ראו נספח 4 לתצהיר מדר).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל בעניין ה"ה כהן, תשלם האחים אוזן לה"ה מדר שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה מדר שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה מדר את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 2,500 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעת/תובעת שכנגד 23, גב' זהבה לוי

ביום 8.10.07 רכשו ה"ה זהבה וליאור לוי, שהיו באותה עת נשואים זל"ז, מהאחים אוזן את דירה מס' 6 בבניין 2 M – רח' הרב מן ההר 9. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: פתיחת חלל צמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה; ביטול קיר מחסן והרחבת דירה ושינוי מיקום מטבח; פתיחת קיר אוורור לגז רדון והסבתו למזווה; הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה. בני הזוג התגרשו והאחים אוזן הגיעה להסדר פשרה עם ליאור לוי כך שתביעתו סולקה באופן שעתה יש לברר את זכויות הגב' לוי כלפי האחים אוזן.

הראיות מטעם הגב' זהבה לוי
מטעם הגב' זהבה לוי הוגשו שני תצהירים חתומים בידה – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריה טוענת גב' לוי, בדומה לקודמיה, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי אף שאחים אוזן הציעו ללוי להרחיב את הדירה ולהוסיף חדר נוסף, הם לא עשו כן בזמנו. עם זאת, האחים אוזן הקימה את שלד הבניין באופן שכלל חפירה ויציקת קירות חלל מותאם לפתיחה. כמו כן, הניחה קווי מים וחשמל המוליכים מהדירה אל החלל, על מנת לאפשר בהמשך פתיחת החלל וצירופו לשטח הדירה, ללא נזק לריצוף.

אשר לקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את לוי כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות והתוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 46,701 ₪ ( בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתה הנגדית אישרה גב' לוי כי בשנת 2011 התגרשה ממר ליאור לוי, אולם ציינה כי על פי הסכם הגירושין, הועברו אליה הזכויות בכל הנוגע לדירה ( עמ' 327 שורה 17, עמ' 328 שורה 24). עוד ציינה כי בעצת מיכאל אוזן הוסכם מבעוד מועד כי המטבח שלה יותקן במחסן הצמוד לדירה, תוך שבין המחסן לדירה יוצב קיר גבס אשר יוסר, ובהתאם הותקנה במחסן תשתית למטבח. הדבר נעשה קודם למסירת החזקה בדירה לידי לוי בידי הקבלן מטעם האחים אוזן (עמ' 341). גב' לוי ציינה כי לא ידעה כלל שנעשתה פתיחה של חלל להגדלת שטח הדירה. לדבריה, נעשה תשלום במזומן בגין שינויים, תשלום שנמסר בידי מנחם מנהל העבודה או בידי ראאד ( עמ' 337 שורה 22). עוד ציינה כי היא סובלת מאוד מרטיבות בדירה וניסיונותיה לפתור בעיה זו לא צלחו. כן ציינה, כי התגלתה בעיית רטיבות ממרפסת דירתה לדירה השכנה ( דירת מדר), וזאת לא נפתרה גם כשהוסר הדשא הסינטטי. בסופו של דבר פתח בעל מקצוע את הריצוף ותיקן תוך שציין כי לא הותקנו במקום יריעות, ומאז יבש שם ( עמ' 340).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירה של גב' לוי ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניה את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתה של גב' לוי אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירת לוי).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם לוי, המהנדס פבל ויינברג מיום 28.3.11 והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתה של גב' לוי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות גב' לוי
לטענת ב"כ לוי, זכאית מרשתו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי לוי זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשת לוי כי ישולם סכום של קרוב ל-50,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, לוי לא זכאית ליותר מאשר מחצית, הואיל והושג הסדר עם הגרוש מר ליאור לוי. מכל מקום, כך נטען, קיים " אשם תורם" בשיעור של 95% בגין השינויים שבוצעו, ולא קיימת זכאות לפיצוי בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח, כך שגב' לוי איננה זכאית שישולם לה דבר.

דיון ( גב' לוי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שגב' לוי זכאית לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 40,000 ש"ח במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם לוי, 28.3.11. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותה של גב' לוי שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

אשר לטענה כי יש להפחית מחצית משום שהתביעה בשלב זה היא מטעם הגב' לוי בלבד – אינני מקבלת טענה זו. גב' לוי העידה כי הזכויות בדירה הועברה לה במסגרת הסכם הגירושין, וטענת האחים אוזן בעניין זה לא הוכחה.

לוי זכאית אפוא לסך 23,906 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 28.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת לוי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה לה – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. לוי אף נאלצה לבצע תיקון במרפסת דירתה לטובת שכניה מדר, אחר שנמצא כי לא הותקנו יריעות בידוד. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את הגב' לוי בסך 2 2,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לגב' לוי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתה של לוי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתה, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לגב' לוי את סך הוצאותיה בגין אגרת בית משפט ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 24-25, יורם וגילה כהן

ביום 16.11.06 רכשו ה"ה כהן מהאחים אוזן דירה בבניין 2 M – רח' הרב מן ההר 9. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: אמבט וביצוע מקלחון פינתי; פתיחת חלון בחדר השינה המורחב לכיוון לובי הקומה.

הראיות מטעם ה"ה כהן
מטעם ה"ה כהן הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר יורם כהן – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר כהן, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים ומעלה. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את כהן כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את כהן כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן, כנגד תשלום שהועבר אליהם ישירה בידיעת נציגי אחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של כ- 60,000 ₪.

עוד מציין מר כהן בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 15,966 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית אישר כהן כי אכן בדירה בוצעו התוספות הנזכרות, וכי הרחבת הדירה על דרך הוספת החללים הייתה מבחינתו העילה לרכישת הדירה, לאחר שאוזן הציג בפניו אפשרות זו ואף הנחה כיצד יש לבצעה ללא גרימת נזק לבניין. הוא ציין כי הביא קבלן מטעם עצמו על מנת לפתוח באמצעות דיסק פתח בקיר שבין הדירה לבין החלל. אולם החלוקה הפנימית של החלל והזנתו בחשמל ואינסטלציה נעשתה בידי ארז, שפעל במקום מטעם האחים אוזן, ואף נטען כי הוא גיסו של מיכאל אוזן, וכן מיכאל שהיה עובד של אוזן. כהן שילם לפועלים, ולא לאוזן, עבור העבודה שעשו ( עמ' 477-478). עם זאת נטען כי מיכאל אוזן היה מודע לעבודות הנוספות שביצע ארז כאמור ( עמ' 472) . עוד ציין כי ביצע שיפוץ נוסף בדירה, אך לא ביצע מקלחון פינתי, בניגוד לאמור בחוות דעת המומחה.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר כהן ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר כהן אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה כהן).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים בחדר הרחצה וההכנות בשטחי החללים בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה כהן, המהנדס פבל ויינברג, מיום 15.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה כהן בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, ה"ה כהן אינם זכאים לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח.

דיון ( ה"ה כהן)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שכהן זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 21,500 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם כהן, 15.3.11. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של כהן שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל, אשר הקבלן המבצע מטעמה הוא אשר ביצעה את החלוקה הפנימית של החלל ואף ביצע את התשתיות במקום, בידיעת אוזן.

ה"ה כהן זכאים אפוא לסך 18,480 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 15.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.
עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה כהן לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה כהן בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה כהן זכאים, אפוא, לסך של 15,966 ₪ נכון ליום 26.2.09 בהתאם לסכום הנקובים באסמכתא שצורפה המעידה על ביצוע תשלום זה ( ראו נספח 3 לתצהיר כהן).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה כהן שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה כהן שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה כהן את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 26 -27, שניר וליאת גל

ביום 3.1106 רכשו ה"ה גל מהאחים אוזן את דירה מס' 2 בבניין 3 M – רח' הרב מן ההר 7. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: פתיחת דלת בקיר המחסן והסבתו לרבות פתיחת חלון במיקום דלת המחסן המקורית; הרחבת מרפסת השירות על חשבון מסתור הכביסה.

הראיות מטעם ה"ה גל
מטעם ה"ה גל הוגשו שני תצהירים חתומים בידי שניר וליאת גל – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיר טוענים גל, בדומה לקודמיהם, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לאפשרות לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את גל כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא. כמו כן הקבלן הניח קווי מים וחשמל מהדירה אל החלל, על מנת שניתן יהיה לצרפו לדירה על נקלה בשעת הצורך.

אשר להחלפת קיר גבס לקיר בלוקים התקנת דלת ומשקופים במחסן והוספתו לדירה כשטח נוסף– צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה. צוין כי החלפת קיר הגבס בקיר בלוקים ובו פתח לדלת, בו הותקנו דלת ומשקוף נעשתה בידי הקבלן מטעם האחים אוזן עוד בטעם נמסרה חזקה בדירה לגל. בכלל כך גם הותקנה הסקה באותו חדר " מחסן", וכל האינסטלציה הנחוצה, תוך שהרדיאטור המותקן בחדר " מחסן" זה פעיל כחלק בלתי נפרד מן ההסקה הדירתית.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את גל כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית). במסגרת זו אף לא סופק חלון שהיה אמור להיות מסופק בידי האחים אוזן, וכן הוסר שלב תריס רפרפת בלא שהושלם עד כה.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה ואף צורפו מכתבים שנשלחו בזמן אמת, בהם מלינים על אי התאמות ופגמים. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של כ-210,000 ₪ ( בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית חזר מר גל על כך שהעבודות הקשורות בתוספות נעשו בידי הקבלן מטעם אחים אוזן, אך הוא לא שילם עבור כך בנפרד, וכי אוזן שיווקו את התוספות האפשריות לדירה באופן אינטנסיבי בזמנו. כיום ומזה שנים הוא סובל מרטיבות קשה מהאזור שבין החדר למרפסת בדירה מעליו – דירת בן דוד, והבעיה לא נפתרת כך שהוא מתקשה למכור את הדירה. ביצע תיקוני רטיבות קוסמטיים בלבד. ציין כי ריצף את הגינה בעצמו, לאחר שקיבל מהקבלן ריצוף של 2 מ' על 2 מ' בלבד.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר גל ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר גל אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה גל).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל הממצאים ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה גל, המהנדס אלי פרקל, מיום 16.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר. כמו כן צוין ליקוי נטען המצריך קביעה שיפוטית אליו אתייחס בהמשך.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה גל בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה גל
לטענת ב"כ גל, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה גל זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בסך 6,212 ₪; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה גל כי ישולם סכום של קרוב ל-75,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, יש להפחית מהסכום שנקבע בחווה"ד כפיצוי בגין ליקויי בניה 30% בגין אשם תורם בגין השינויים שבוצעו על דרך הרחבת מרפסת שירות, ואין לספקו דבר בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. מוצע כי לטובתם ייפסק סך 48,552 ₪.

דיון ( ה"ה גל)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שגל זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 75,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

לגבי לפגמים נטענים בארונות המטבח - המומחה מר רון אמד את עלות עניין זה ב-5,000 ₪ אך לא קבע דבר בעניין בשל מחלוקת בין הצדדים לגבי המחויבות להתאמה לתכנון הנטען בידי גל, וציין כי נחוצה הכרעה שיפוטית קונקרטית. הואיל ומר גל לא התייחס לעניין עובדתי זה באופן קונקרטי בתצהיר, אינני רואה מקום לפסוק פיצוי בגין רכיב זה.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם גל, 16.3.11. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 30% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של גל שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה גל זכאים אפוא לסך 84,966 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 16.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה גל לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה גל בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – לא צורפה אסמכתא לפירעון תשלום זה, כך שלא ייפסק פיצוי בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה גל שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה גל שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה גל את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט, וכן תשלום למומחה מר רון סך 600 ₪ בגין שאלות הבהרה ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעת/תובעת שכנגד 28 – יורשת המנוחה מרגלית מזרחי ז"ל

ביום 1.4.07 רכשה המנוחה גב' מרגלית מזרחי מהאחים אוזן את דירה מס' 3 בבניין 3 M – רח' הרב מן ההר 7. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר המחסן והרחבת חדר מגורים וכן הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה.

הראיות מטעם יורשת המנוחה מרגלית מזרחי ז"ל
מטעם יורשת המנוחה מרגלית מזרחי ז"ל הוגשו שני תצהירים חתומים בידי היורשת, הגב' זיווה זילפה יונה – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריה טוענת גב' יונה, בדומה לקודמיה, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת בפני אמה המנוחה כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד, על מנת לאפשר לאמה המנוחה הגב' מזרחי לספח את שטח החלל לשטח הדירה לכשתחפוץ בכך.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר לגב' מזרחי המנוחה כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את גב' מזרחי המנוחה כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 105,270 ₪

עוד מציינת הגב' יונה בתצהיריה, כי שולם לאחים אוזן סך 13,037 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בסופו של דבר, בהסכמת הצדדים, לחקירה הנגדית התייצב יוסי יונה, בעלה של היורשת. בחקירתו הנגדית ציין כי רעייתו והוא מתגוררים בדירה מאז האכלוס בשנת 2009, וכי הם קיבלו אותה במתנה מחותנתם, הגב' מזרחי ז"ל, דבר שנודע להם קודם שהתקבלה החזקה בדירה. מר יונה ציין כי מנהל העבודה, מנחם, אמר לו כי נבנה קיר גבס בין הדירה לבין המחסן, לצורך קבלת טופס 4, ולאחר שהתקבל טופס 4, ניתן יהיה להוריד את קיר הגבס. מר יונה ציין כי במו ידיו הסיר את קיר הגבס ( עמ' 566 לפרוטוקול). עוד ציין כי בחדר הסמוך למחסן הותקן ריצוף אלכסוני, ואותו ריצוף הותקן ברצף גם במחסן, באופן זהה. אשר למרפסת השירות – מר יונה מציין כי שינוי זה נעשה בידי מנחם, אשר פעל במקום מטעם האחים אוזן, לבקשת חמותו, והוריד את הקיר וביצע מילוי ורצפה ( עמ' 567 לפרוטוקול). מר יונה לא ידע על תשלום למנחם עבור עבודה זו. כן ציין כי כאשר נעשה שימוש באמבטיה בדירתו, מופיעה רטיבות אצל שכנו יורם כהן. נוכח כך הוא נמנע מלעשות שימוש באמבטיה זו ( עמ' 567-568 לפרוטוקול).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהיריה של היורשת, גב' יונה, ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפני אמה המנוחה את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענה אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתה של יורשת המנוחה מרגלית מזרחי ז"ל).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם מרגלית/יונה, המהנדס פבל ויינברג, מיום 16.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר. לגבי רטיבות, צוין כי בקירות פינת האוכל ובתקרה ניכרים סימני רטיבות שהם פועל יוצא של חדירת מים מקיר החוץ ומהשטח המרוצף מעל לפינת האוכל אצל משפחת בן עמי. צוין כי סימני הרטיבות אופייניים לעיקר הדירות בפרויקט, ובהקשר זה סבור המומחה כי מדובר בכשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. המומחה נקב בשני פריטים שדרושים קביעה שיפוטית קונקרטית לשם חיוב האחים אוזן בהם.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירה הנדונה בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות יורשת הגב' מזרחי ז"ל
לטענת ב"כ היורשת, הגב' יונה, זכאית מרשתו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, לרבות אלו שמצריכים קביעה שיפוטית קונקרטית, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי היורשת, הגב' יונה, זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם המנוחה בסך 1,300 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; ואף סך 100 ₪ בגין שאלת הבהרה שהופנתה למומחה בית המשפט; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשת היורשת, הגב' יונה, כי ישולם סכום של קרוב ל-75,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, גב' יונה זכאית לפיצוי בשיעור של 70% בלבד מעלות הליקויים על פי חוות דעת המומחה, בשל " אשם תורם" בשיעור של 30% בגין השינויים שבוצעו, כלומר סך 38,136 ₪. הוכחשה זכאות לכל פיצוי נוסף, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח.

דיון ( הגב' זיוה יונה, יורשת המנוחה מרגלית מזרחי ז"ל)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שהגב' יונה זכאית לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 71,500 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.
ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. אשר למרכיבים שצוין כי הם מצריכים הכרעה שיפוטית – משקופי דלתות מתקלפים בתחתיתם וכן " כווייה" של סיגריה באמבטיה: בהיעדר התייחסות מצד יונה בתצהיר או בעדות לרכיבים אלו, לא אוכל לקבוע בעניינם ממצא עובדתי, כך שמרכיבים אלו לא ייפסקו לטובת יונה.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם המנוחה מזרחי ז"ל, 16.3.11. אף בעניין דנן הדרישה להקטנת הפיצוי ב-30% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של מר יונה שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואחד מהם אף בוצע בידי מנהל העבודה מטעמה.

היורשת גב' יונה זכאית אפוא לסך 71,736 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 16.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת היורשת הגב' יונה לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את יונה בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). אלא שיונה לא צירפה את הקבלות המוכיחות את הסכומים ששולמו, אלא רישומים שונים בכתב יד, כך שסכום זה לא ייפסק לטובתה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן ליונה שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתה של יונה שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתה, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן ליונה את סך הוצאותיה בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמה ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 29 ו-30, יוסף ומזל בן דוד

ביום 16.1.07 רכשו ה"ה בן דוד מהאחים אוזן את דירה מס' 4 בבניין 3 M – רח' הרב מן ההר 7. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר המחסן והרחבת חדר המגורים; פתיחת החלל הריק הצמוד ממערב לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה; הרחבת חדר הרחצה הכללי על חשבון שטח חדר הארונות והפרוזדור לרבות שינוי מיקום דלת הכניסה לחדר הרחצה; תוספת מחסן באמצעות פתיחת החלל הריק הצמוד ממזרח לדירה; הרחבת מרפסת השירות על חשבון מסתור הכביסה.

הראיות מטעם ה"ה בן דוד
מטעם ה"ה בן דוד הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר יוסף בן דוד – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר בן דוד, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את בן דוד כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא. בן דוד מציין כי המהנדס ציין שקיימים פתחים בקירות הבטון, אשר נסגרו בבלוקים פשוטים אותם ניתן לפתוח לאחר מסירת החזקה.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את בן דוד כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 92,650 ₪.

עוד מציין מר בן דוד בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 11,090 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית ציין בן דוד כי מיכאל אוזן הפנה אותו לארז שריקי הקבלן בשטח מטעמו לשם ביצוע ההרחבות והשינויים. אוזן ציין בפני בן דוד שיש עוד 5% זכויות בניה בפרויקט שלא נבנו, כך שניתן יהיה להכשיר את ההרחבה בהמשך ( עמ' 248 לפ' שורה 18). בן דוד ציין כי הוא אכן התקשר עם שריקי בהסכם לביצוע השינויים שהוצג לפניי, ואישר כי את השינויים סימן הוא על התוכנית כפי שתואם אם מיכאל אוזן, ושריקי אישר את התוכנית בחתימתו. בן דוד טען כי שילם מקדמה לשריקי, אך לאחר פתיחת חלל אחד אמר שריקי לבן דוד שהוא הועבר לפרויקט אחר בטרם הושלמה המשימה. או אז פנה בן דוד אל מיכאל אוזן וביקש ממנו שידבר עם ארז, משום שבן דוד לא קיבל תמורה למקדמה ששילם. בסופו של דבר סוכם שבגין התשלום העודף ששולם לשריקי כמקדמה, תבוצע לטובת בן דוד השלמת ריצוף בגינה. בהמשך, את פתיחת החלל השני ביצע בידי פועל שהביא, שעשה שימוש בקונגו ובפטיש ( עמ' 251 ש' 16 לפ'). בעניין זה לא נעזר במנחם שעבד בפרויקט מטעם האחים אוזן, משום שהוא ביקש סכום גבוה עבור העבודה ( עמ' 266 ש' 23). בן דוד ציין כי סובל מבעיות רטיבות מאז שהתקבלה חזקה בדירה וכי אלו החריפו בהמשך. לדבריו, היו מקורות רטיבות מהשכנים שטופלו וחדלו, אך עדיין נותרה בעיית רטיבות משמעותית. עוד אמר, כי האחים אוזן מעולם לא ביצעו תיקונים בדירה, אף שבעיית הרטיבות מופיעה כבר בפרוטוקול המסירה. אחים אוזן ניסו לטפל באיטום המרפסת השכנה, אך זה לא הועיל. הזמין את חברת הביטוח בשל הרטיבות בסלון, אך הם אמרו שזה לא באחריותם ( עמ' 238 ואילך).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר בן דוד ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר בן דוד אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה בן דוד).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע, תכנית השינויים, הסכם התקשרות עם הקבלן המבצע, שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה בן דוד, המהנדס פבל ויינברג, מיום 15.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה בן דוד בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.
טענות ה"ה בן דוד
לטענת ב"כ בן דוד, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה בן דוד זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה בן דוד בסך 1,300 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה בן דוד כי ישולם סכום של קרוב ל-80,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, ה"ה בן דוד אינם זכאים לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. בנוסף, בסיכומיו מפנה ב"כ האחים אוזן לדבריו של מר בן דוד, על פיהם הוא זה שערך את תכנית השינויים שנועדה לביצוע בידי הקבלן ארז שריקי, שלא השלים את עבודתו משום שעזב את האתר. או אז, הושלמה המלאכה בידי פועל מטעם בן דוד, שהגיע עם קונגו ופטיש לצורך פתיחת חלל נוסף.

דיון ( ה"ה בן דוד)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שבן דוד זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 61,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם בן דוד, 15.3.11. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של בן דוד שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו לפחות בחלקם על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה בן דוד זכאים אפוא לסך 71,736 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 15.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה בן דוד לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה בן דוד בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה בן דוד זכאים, אפוא, לסך 1,039 ₪ נכון ליום 12.2.07 ; לסך 3,110 ₪ נכון ליום 27.2.07 ; סך 1,625 ₪ נכון ליום 6.6.07 ; סך 908 ₪ נכון ליום 16.7.08 ; סך 4,408 ₪ נכון ליום 22.2.09, בהתאם לסכומים הנקובים באסמכתאות שצורפו המעידות על ביצוע תשלום זה ( ראו נספח 3 לתצהיר בן דוד).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה בן דוד שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה בן דוד שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה בן דוד את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 31 ו-32, איתן וסמדר בן עמי

ביום 17.10.07 רכשו ה"ה בן עמי מהאחים אוזן את דירה מס' 5 בבניין 3 M – רח' הרב מן ההר 7. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר המחסן ושינוי מיקום המטבח; פתיחת החלל הריק הצמוד לדירה ממערב והוספתו כמזווה לדירה; פתיחת החלל הריק הצמוד לדירה ממזרח לצורך הרחבת המטבח החדש; שינוי מיקום דלת הכניסה לחדר הרחצה הראשי וביצוע אמבט פינתי; הרחבת מרפסת השירות על חשבון מסתור הכביסה.

הראיות מטעם ה"ה בן עמי
מטעם ה"ה בן עמי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר איתן בן עמי – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר בן עמי, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את בן עמי כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את בן עמי כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 51,359 ₪

עוד מציין מר בן עמי בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 14,179 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית ציין מר בן עמי כי חודשים אחדים קודם לחתימת ההסכם לרכישת הדירה, שקל הוא לקנות את הדירה, אולם סבר שהמטבח והסלון אינם מספקים ולכן לא קנה את הדירה. לדבריו, בהמשך, שב והתעניין ומיכאל אוזן הסביר לו כי ניתן יהיה למקם את המטבח במחסן, כך שהדירה תהיה יותר מרווחת, ואזי רכשו בן עמי את הדירה ( עמ' 499 לפרוטוקול וכן עמ' 503 שורות 14-16). כמו כן ציין בן עמי, כי המטבח תוכנן על ידי נגר שקשור לאחים אוזן, כאשר במעמד התכנון נכח גם מיכאל אוזן ( עמ' 505). לדבריו, כשהתקבלה החזקה בדירה היה כבר המטבח מותקן במקומו ולא היה קיר חוצץ בין המחסן לבין הדירה ( שם), ועבור כך לא שולמה כל תמורה נוספת ( עמ' 509). בנוסף, נפתח חלל נוסף כמזווה בידי ריאד ומנחם תמורת 1,500 ₪, בידיעת מיכאל אוזן ובתיאום עמו ( עמ' 512). בן עמי טען כי ריאד ומנחם הם מנהלי עבודה של האחים אוזן ( עמ' 505).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר בן עמי ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר בן עמי אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה בן עמי).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה בן עמי, המהנדס פבל ויינברג, 16.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה בן עמי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה בן עמי
לטענת ב"כ בן עמי, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה בן עמי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה בן עמי בסך 1,300 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה בן עמי כי ישולם סכום של קרוב ל-75,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, ה"ה בן עמי אינם זכאים לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח.

דיון ( ה"ה בן עמי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שבן עמי זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 70,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם בן עמי, 16.3.11. אף בעניין דנן הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של בן עמי שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה בן עמי זכאים אפוא לסך 33,462 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 16.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה בן עמי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה בן עמי בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה בן עמי זכאים, אפוא, לסך של 454 ₪ נכון ליום 4.6.08; סך של 3,221 ₪ נכון ליום 18.11.07; וסך של 3,501 ₪ נכון ליום 28.1.07. אינני פוסקת פיצוי בגין סכום שלא צורפה בגינו קבלה ( ראו נספח 3 לתצהיר בן עמי).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה בן עמי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה בן עמי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה בן עמי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 36 ו-37, אריה ופנינה גל

ביום 19.11.06 רכשו ה"ה גל מהאחים אוזן את דירה מס' 2 בבניין 4 M – רח' הרב מן ההר 5. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר המחסן והרחבת חדר המגורים וכן הרחבת מרפסת השירות על חשבון מסתור הכביסה.

הראיות מטעם ה"ה גל
מטעם ה"ה גל הוגשו שני תצהירים חתומים בידי גב' פנינה גל – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריה טוענת גב' גל, בדומה לקודמיה, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה. לאחר קבלת טופס 4, הייתה זו חברת האחים אוזן אשר הסירה את קיר הגבס הארעי וביצעה בעצמה את הוספת המחסן לשטח הדירה עוד בטרם נמסרה הדירה לחזקתם. נציג החברה, מנחם, גבה תשלום עבור ביצוע עבודה זו ופיקח עליה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. האחים אוזן היא זו שביצעה את הרחבת חדר הכביסה, פירקה את קיר המחצה וריצפה את החלק הנוסף בריצוף אחיד. האחים אוזן אף רכשה במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה, אך ללא הועיל. אמנם האחים אוזן ניסתה לתקן רטיבות בסלון הדירה, אך הרטיבות חוזרת מדי שנה. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 104,500 ₪. עוד הוזכר כי לשם החלפת הדלתות התקבלה הצעת מחיר בסך 34,800 ₪.

עוד מציינת גב' גל בתצהירה, כי שולם לאחים אוזן סך 7,438 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתה הנגדית ציינה גב' גל כי הסרת הקיר בין המחסן לדירה נעשה בידי ריאד שהיה פועל מטעם האחים אוזן בשטח, וכך גם הסרת הקיר שבין מרפסת השירות לבית מסתור הכביסה ( עמ' 525-526 לפ'). לדבריה, היא לא שילמה עבור העבודה משום שכך סוכם מראש בעת רכישת הדירה מאוזן ( עמ' 527 לפ' ). גב' גל ציינה כי הפעולות האמורות בוצעו לפני מסירת החזקה בדירה ( עמ' 534 לפ'), ובין פעולות אלו הוסר רדיאטור לשם צירוף המחסן לשטח העיקרי של הדירה ( עמ' 535 לפ'). עוד ציינה כי שנה לאחר מסירת החזקה ביצעה ריצוף בגינה, ריצוף שהייתה אמורה לקבל, לדבריה מהאחים אוזן לפי מפרט השינויים. לדבריה, האחים אוזן ביצעה תיקונים בדירה, אך בגדר תיקון קוסמטי בלבד, והרטיבות עדיין קיימת. משפחת יהלום שמתגוררת מעליה בשנים האחרונות ביצעה הרחבות נוספות, אך אלו לא גרמו לרטיבות בדירת גל ( עמ' 522 לפ').

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירה של גב' גל ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתה של גל אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה גל).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה גל, המהנדס זיו מאיר, מיום 10.11.10, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה גל בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה גל
לטענת ב"כ גל, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה גל זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה גל בסך 1,450 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה גל כי ישולם סכום של קרוב ל-70,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, ה"ה גל זכאים ל-70% בלבד מהסכום שננקב כעלות תיקון הליקויים על פי חוו"ד המומחה, בשל " אשם תורם" בשיעור של 30% בגין השינויים שבוצעו. כמו כן, נטען כי הם אינם זכאים לפיצוי בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח.

דיון ( ה"ה גל)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שגל זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 78,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם גל, 10.11.10. אף בעניין דנן הדרישה להקטנת הפיצוי ב-30% בגין "אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותה של הגב' גל, שלא נסתרה, כי הרחבת מרפסת השירות שבגינה נטען ל"אשם תורם", בוצעה בידי אדם שפעל מטעם האחים אוזן בשטח.

ה"ה גל זכאים אפוא לסך 43,424 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 10.11.10 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה גל לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה גל בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). הואיל ולא צורפו קבלות המעידות על תשלום, אינני פוסקת פיצוי ברכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה גל שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה גל שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה גל את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,450 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעים/תובעים שכנגד 38 ו-39, צבי ואורית זרגרי

ביום 27.3.07 רכשו ה"ה זרגרי מהאחים אוזן את דירה מס' 3 בבניין 4 M – רח' הרב מן ההר 5. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר המחסן והרחבת חדר מגורים; פתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה, לרבות תוספת חדר רחצה וחדר ארונות; הרחבת מרפסת השירות על חשבון מסתור הכביסה; הרחבת חדר ארונות על חשבון חדר רחצה הורים, תוך ביטול האמבט והסבתו למטבחון.

הראיות מטעם ה"ה זרגרי
מטעם ה"ה זרגרי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר צבי זרגרי – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר זרגרי, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את זרגרי כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא. המהנדס אף ציין כי קיימים פתחים בקירות הבטון אותם סגרה האחים אוזן בבלוקים פשוטים וניתן יהיה לפתוח אותם מיד לאחר מסירת החזקה בדירה.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את זרגרי כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 123,019 ₪

עוד מציין מר זרגרי בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 11,141 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בהשלמת עדות ראשית בחקירה ציין מר זרגרי כי כתב ידו של מיכאל אוזן מופיע על שרטוט תוכנית השינויים. בחקירתו הנגדית העיד כי לא נגבה תשלום עבור השינויים הללו ( עמ' 577 לפ') משום שהם סוכמו מראש ( עמ' 582 לפ'). עוד העיד כי אשת המכירות מטעם האחים אוזן, תמר, הציגה לו את ההרחבות האפשרויות ( עמ' 581 לפ'). עם זאת ציין שאת החללים הנסתרים פתח בעצמו, באמצעות פועלים שהביא למטרה זו ( עמ' 590 לפ'), לאחר שאוזן השאירה פתח קטן יותר בקיר והוא הוריד את הבלוקים שחסמו את הפתח ( עמ' 592 לפ'). ריאד שעבד בשטח מטעם האחים אוזן רצה לבצע את העבודה ולכן הראה לו איך הוא מוריד את הבלוקים בקלות, כפי שעשה עבור אחרים. אך זרגרי המצוי בתחום לא היה זקוק לסיועו, ואף את החלוקה הפנימית של החללים עשה בעצמו. זרגרי ציין כי ביצוע שיפוץ בדירה לפני מסירת חזקה התאפשר משום שמנחם, מנהל העבודה מטעם האחים אוזן אפשר לו זאת ( עמ' 595 לפ').

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר זרגרי ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר זרגרי אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה זרגרי).

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה זרגרי, המהנדס פבל ויינברג, מיום 3.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה זרגרי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה זרגרי
לטענת ב"כ זרגרי, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה זרגרי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה זרגרי בסך 1,300 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה זרגרי כי ישולם סכום של קרוב ל-75,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, ה"ה זרגרי זכאים רק ל-20% מהסכום אותו העריך המומחה כעלות תיקון ליקויי הבנייה בשל " אשם תורם" בשיעור של 80% בגין השינויים שבוצעו. נטען כי אין לפסוק בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח, והוצע, אפוא, פיצוי בסך 18,264 ₪.

דיון ( ה"ה זרגרי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שזרגרי זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 41,000 ₪ במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם זרגרי, 3.3.11. אף בעניין דנן הדרישה להקטנת הפיצוי ב-20% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של זרגרי שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו בעיקרם על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה זרגרי זכאים אפוא לסך 115,748 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 3.3.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה זרגרי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה זרגרי בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). הואיל ולא צורפו קבלות המעידות על תשלום, לא ייפסק פיצוי בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה זרגרי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה זרגרי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה זרגרי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 1,300 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת את האחים אוזן במסגרת תיק זה). כמו כן, סך 300 ₪ שיש לשלם למומחה בית המשפט בגין שאלות הבהרה, ישולם בידי האחים אוזן.

טענות הנתבעים/התובעים שכנגד 43 ו-44, אייל ושרית ישראלי

ביום 2.10.07 רכשו ה"ה ישראלי מהאחים אוזן את דירה מס' 6 בבניין 4 M – רח' הרב מן ההר 5. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: ביטול קיר מחסן ושינוי מיקום המטבח המקורי לשטח המחסן; הרחבת דירת המגורים ממזרח לשטח המחסן המקורי לטובת הרחבת שטח המטבח; פתיחת פיר האוורור והסבתו למזווה; הרחבת מרפסת השירות תוך ביטול מסתור הכביסה.

הראיות מטעם ה"ה ישראלי
מטעם ה"ה ישראלי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר אייל ישראלי – האחד כהגנה מפני תביעת האחים אוזן והשני בתמיכה לתביעה שכנגד. בתצהיריו טוען מר ישראלי, בדומה לקודמיו, כי מדובר בשינויים פנימיים בלבד ללא כל נפקות קונסטרוקטיבית, וכן כי האחים אוזן הציגו את האפשרות להרחבה בטרם נרכשו הדירות וציינו זאת כיתרון, שכן מדובר היה בדירת 4 חדרים שניתן היה בפועל להפיק ממנה 5 חדרים. נטען כי מעורבותה של האחים אוזן בהרחבות נעשה גם בשלב התכנון ואף בשלב הביצוע כדלקמן:

אשר לפתיחת חלל ריק הצמוד לדירה והוספתו כחדר נוסף לדירה – צוין כי מדובר בחלל שהיה אמור להיות מלא באדמה. ואולם, בעת הקמת הבניין הותירה אותו האחים אוזן ריק במכוון ואף ביצעה חפירה ויציקת קירות לאותו חלל מבעוד מועד. נטען, כי מר מיכאל אוזן הדריך את ישראלי כבר בשלבי הביצוע כיצד לפתוח את החלל ואילו קירות ניתן להסיר במסגרת זו, ואילו לא. המהנדס ציין כי קיימים פתחים בקירות הבטון אותם סגרה האחים אוזן בבלוקים פשוטים וניתן לפתוח אותם מיד לאחר מסירת הדירה.

אשר להסרת הקיר המפריד בין המחסן לבין שטח הדירה והוספתו לשטח הדירה כחדר נוסף – צוין כי מחסן זה נבנה כחלק בלתי נפרד מן הדירה, כולל ריצוף אחיד. לאחר שמפקח מטעם העירייה סירב לאשר את הדירה כל עוד לא הופרד המחסן מהדירה, הציבה האחים אוזן במכוון קיר גבס ארעי שיחצוץ בין המחסן לדירה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה כדי שניתן יהיה לקבל טופס 4 ולאחר מכן להגדיל את שטח הדירה באמצעות הסרת קיר הגבס וצירוף חלל המחסן לשטח הדירה.

אשר להרחבת חדר כביסה – צוין, כי מדובר בשבירת קיר לא קונסטרוקטיבי בגובה 80 ס"מ שהפריד בין מסתור הכביסה לבין חדר הכביסה. נטען כי המהנדס מטעם האחים אוזן הדריך את ישראלי כיצד לבצע את פירוק הקיר, והאחים אוזן אף רכשו במרוכז עבור כל הדיירים את ארובת הפליטה לתנור היונקרס המצוי בחדר הכביסה באופן שיתאים למצב החדש לאחר ההרחבה ( שכן על פי התכנית המקורית, אמור היה התנור להיות ממוקם במרפסת חיצונית).

בתצהיר נטען כי ההרחבות הנוספות בוצעו על פי רוב בידי אנשי מקצוע של האחים אוזן.

אשר לליקויי הבנייה – צוין בעניין זה כי נעשתה פנייה אל האחים אוזן על מנת שיבוצעו תיקונים בדירה ואף צורף מכתב שנשלח בזמן אמת, בו מלינים ישראלי על ליקויים שלא תוקנו, אך ללא הועיל. צורפה חוות דעת שמאית שהעריכה את ליקויי הבנייה בסך של 104,500 ₪

עוד מציין מר ישראלי בתצהירו, כי שולם לאחים אוזן סך 7,607 ₪ בגין הוצאות לערבויות בנקאיות וצורפו קבלות מתאימות. נטען כי מדובר בדרישה לתשלום שנפרע על מנת לקבל חזקה בדירה, אחר שהאחים אוזן התנו זאת בפירעון הוצאות הערבויות. נטען כי מדובר בדרישה המנוגדת לסעיף 3 א(א) לחוק המכר ( דירות) (בתצהיר נכללו דרישות כספיות נוספות, אולם הן לא יפורטו משום שלא נזכרו בסיכומים).

בחקירתו הנגדית ציין מר ישראלי כי השינויים בדירה בוצעו טרם כניסתם אליה ( עמ' 606 לפ'), והם בוצעו בידי הקבלן שפעל מטעם אחים אוזן, ארז שריקי ( עמ' 625 לפ'). לדבריו, הם שילמו לשריקי עבור ביצוע השינויים ( עמ' 626 לפ'). עוד ציין, כי הם מכרו את הדירה לאחרים בשנת 2013, אך הזכויות הנובעות מהליך זה נותרו בידי ישראלי על פי המוסכם עם הקונים, אשר היו מודעים לקיומו. בהסכם הוצהר כי אין בדירה פגמים ואין רטיבות. ישראלי הסביר כי ייתכן שהצהיר כך משום שבאותה עת טופלו הנזילות שהיו באזור המטבח, כנראה בידי נציגי האחים אוזן ( עמ' 608 לפ'). לטענתו רוכש הדירה נאלץ לטפל ברטיבויות. עם זאת אישר כי הרוכשים לא ידעו על כשל מערכתי באיטום המעטפת, כפי שנקבע בידי המומחה מר רון בחוות דעת שניתנה לפני כשנה ( עמ' 618 לפ').

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר ישראלי ואין בהם כל התייחסות לטענה כי מנהלים או נציגים מטעם האחים אוזן הציגו בפניו את האפשרויות להרחבות ושינויים שלא בהתאם להיתר הבנייה בטרם נרכשה הדירה, כמתואר לעיל, כמו גם לטענתו של מר ישראלי אודות זהות הגורם אשר ביצע את השינויים ( למעט תצהירו של מר מנחם ביטון, שגם הוא לא התייחס באופן קונקרטי לדירתם של ה"ה ישראלי).

עם זאת, האחים אוזן זימנה כעדה מטעמה את הגב' שרית ישראלי, נתבעת 44. גם הגב' ישראלי טענה כי הסרת המחיצות נעשתה בידי קבלן מטעם האחים אוזן קודם למסירת החזקה ( עמ' 178-179). היא אף הטעימה כי אוזן לא הרשתה לקבלנים פרטיים להיכנס עד לקבלת מפתח ובכלל כך לא ניתן היה להביא למקום קבלן סורגים מטעם ישראלי עד לקבלת המפתח ( עמ' 178 לפ').

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, הנתונים שהוצגו לפניו מלמדים בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים גם במקרה זה בוצעו על ידי האחים אוזן. זאת הוא למד, בין היתר, מכלל המסמכים שהוצגו לפניו ובין היתר תכניות הקונסטרוקציה וביצוע סכמה סטטית הנתמכת בעמודים דלים, המבוססים על כלונסאות המעוגנים בסלע וממצאים נוספים כדוגמת שילוב הריצוף הקיים בשטח המקורי ובשטחי התוספות והשינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה ישראלי, המהנדס יגאל ברגמן, מיום 24.2.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה ישראלי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה ישראלי
לטענת ב"כ ישראלי, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 30% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; עוד נטען כי ה"ה ישראלי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, הוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה ישראלי בסך 2,146 ₪ ולמומחה בית המשפט, וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף דורשים ה"ה ישראלי כי ישולם סכום של קרוב ל-65,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין בתביעת האחים אוזן ובתביעה שכנגד.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, מהסכום שנאמד בידי המומחה בגין ליקויי בנייה יש להפחית 70% בגין " אשם תורם". נטען כי אין לשלם בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח.

דיון ( ה"ה ישראלי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך הספציפי שהוגש לבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, ולא בהליך שלפניי. אשר לירידת הערך – הואיל וישראלי מכרו את הדירה בשנת 2013, בטרם זוהה הכשל המערכתי באיטום עליו דבר המומחה מר רון, והואיל ואין בפניי חוות דעת אודות מחיר השוק של הדירה בשנת 2013, לא נראה כי הוכחה ירידת ערך בדרה זו, ובהתאם לא זכאים ישראלי פיצוי בגין כך.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם ישראלי, 24.2.11. אף בעניין דנן הדרישה להקטנת הפיצוי ב-70% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותו של ישראלי שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה ישראלי זכאים אפוא לסך 53,387 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 24.2.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה ישראלי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת הדירה נמכרה לפני מספר שנים. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה ישראלי בסך 18,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה ישראלי זכאים, אפוא, לסך של 1,131 ₪ נכון ליום 19.9.08; סך של 2,803 ₪ נכון ליום 31.10.08 וכן סך של 3,673 ₪ נכון ליום 22.1.09. ( ראו נספח 5 לתצהיר ישראלי).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה ישראלי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה ישראלי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה ישראלי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; סך 2,146 ₪ בגין תשלום למומחה מטעמם ( החלק היחסי בתשלום למומחה בית המשפט בסך 8,775 ₪ איננו נוגע לתיק זה לאור האמור בקבלה ולכן אינני מחייבת בו את האחים אוזן במסגרת תיק זה).

טענות הצדדים באשר לנתבעת מספר 45 /תובעת מספר 1 בת"א 47013-11-13 – לבנת גברא

ביום 26.04.07 רכשה הגברת לבנת גברא מהאחים אוזן את דירה מספר 1, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: שינוי מיקום אוגר המים ( דוד) מחדר הדוד במפלס הכניסה למסתור הכביסה במפלס העליון לרבות ביטול דלת חדר הדוד המקורי; שינוי מיקום דלת הכניסה לחדר הרחצה הכללי וביטול מחיצות לטובת הגדלת שטח מבואת החדרים ע"ח כניסת חדר הרחצה המקורי; הרחבת חדר הרחצה הכללי על חשבון מסתור הכביסה.

הראיות מטעם גברת גברא
מטעם הגברת לבנת גברא הוגש תצהירים – האחד בתמיכה להגנתה מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתה כנגד האחים אוזן. בתצהיריה היא מציינת כי בסמוך לאחר רכישת הדירה ביקשה לערוך שינויים ותוספות בדירה, ובין היתר במסתור הכביסה, בתיאום עם מיכאל אוזן שהפנה לקבלן בשטח ואמר כי התשלום ייעשה במזומן. בהמשך ועוד קודם לקבלת החזקה ביקשה גם לפתוח חלק מקטן מהקיר המפריד בין חדר האמבטיה למסתור הכביסה והדבר בוצע בידי מנהל העבודה בשטח באותה עת מטעם האחים אוזן, יניב, כנגד תשלום במזומן. הדירה נמצאת כיום באותו מצב שבו התקבלה לידיה. עוד מציינת כי עוד קודם שקיבלה חזקה בדירה מצאה בה ליקויים רבים, ובהתאם נערכה חוות דעת מטעמה נושאת תאריך 12.01.09, אשר לא טופלה בידי האחים אוזן. בהקשר זה שוחחה עם מיכאל אוזן, עם מנהל העבודה במקום, עם המשרד בבאר שבע וביקשה כי ייעשו תיקונים, אך לא נעשה דבר, למעט ביקור של שני פועלים שביצעו תיקון קוסמטי בלבד. עוד מוזכר, אירוע שבו יצאה המשפחה לחופשה וכשחזרה גילתה כי החדר של הבת הוצף ונגרם נזק למיטה, לארון ולמשקופים; מנהל עבודה מטעם האחים אוזן הגיע, טען שסידר את הבעיה בדירה שמעל, אולם כעבור זמן מה, בספטמבר 2011 הופיעה אותה הבעיה, וגם אז ניזוק ריהוט חדש. רק אז, מציינת הגברת גברא טיפלה האחים אוזן בליקוי. לטענת הגב' גברא היא סובלת מדי שנה מרטיבויות קשות, שפגעו גם בחשמל והם מגבילים את השימוש בו. כמו כן, טוענת כי קיימים ליקויים אקוסטיים קשים, וכי גם הגינה נבנתה ברשלנות ויש בה מדרגה גבוהה שגרמה לבת לחבלה והיא מכבידה על הגברת גברא בשל קושי אישי. כן פורטו פגמים נוספים.

עוד טוענת גב' גברא כי הדירה נמסרה לה בחודש מאי 2009, במקום עד ליום 26.8.08, ובהתאם היא זכאית לפיצוי על סך 2,000 ₪ לכל חודש איחור במסירת החזקה (500 דולר כפול 4 ₪, על פי השער היציג של הדולר באותה עת).

עוד מציינת גב' גברא בתצהיריה כי שולם לאחים אוזן סכום בגין ערבויות בנקאיות, בניגוד להוראות החוק.

בחקירתה הנגדית חזרה וציינה הגב' גברא כי השינויים שנזכרו בחוות דעת המומחה היו בדירה בשעה שהיא נמסרה לחזקתה, הם סוכמו עם מיכאל אוזן קודם שנרכשה הדירה ובוצעו בידי הקבלן שפעל מטעם האחים אוזן בשטח, לפי הנחיית מיכאל אוזן. בגין השינויים שולמו לקבלן בשטח סכומים במזומן, גם זאת על פי הנחיית מר אוזן ( עמ' 660-662 לפרוטוקול). ציינה כי בנתה דק בגינה, משום שזו הייתה מוצפת.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירה של הגב' גברא.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם גב' גברא, המהנדס זיו מאיר, מיום 20.11.09, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתה של הגב' גברא בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות הגב' גברא
לטענת ב"כ גב' גברא, זכאית מרשתם למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף – באשר לבניין זה שברחוב אליהו קורן 22, נתבעו ליקויים אלו במסגרת בהליך שלפניי ומבוקש להוסיף לסכומים שקבע המומחה סכום בגין מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי הגב' גברא זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען, כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

עוד טוענים ב"כ הגב' גברא, כי מרשתם זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה, שכן בהסכם נקבע כי הדירה תימסר תוך 18 חודשים מיום החתימה, ובפועל, נמסרה הדירה כעבור כ-24 חודשים. הפיצוי המבוקש הוא כ-2,000 ₪ לכל חודש, על פי הפיצוי המסוכם שנקבע בהסכם המכר על סך 500 דולר לכל חודש, בגין כל חודש איחור, לפי שער יציג של 4 ₪ לדולר.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם הדיירת וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, הגב' גברא איננה זכאית לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. בהקשר זה נטען שעל פי התמונות, הגב' גברא חסמה את הטיפול במרזבים ע"י התקנת דק מטעמה, אישרה כי הרכיבה כיור בקליניקה ע"י בעלי מקצוע מטעמה, וזאת בשנה הראשונה לאחר שקיבלה את החזקה בדירה, כך שאשמה בגרימת הנזקים לדיירים מוכח.

דיון ( גב' גברא)
אשר לטענה כי הגב' גברא הודתה כי חסמה פתח ניקוז על דרך בניית דק – אכן הגב' גברא ציינה כי בנתה דק בגינה, משום שהיא הייתה מוצפת ולא ניתן היה לעשות בה שימוש. אך שללה מפורשות כי היא חסמה פתח ניקוז שהיה קיים, תוך שציינת כי היה פתח ניקוז בצד, אך הוא היה חסום קודם לבניית הדק ( עמ' 663 לפרוטוקול, שורה 5). דוחה אני את טענתה של האחים אוזן בהקשר זה. באשר לכיור שהורכב בקליניקה – לא הוכח כי הדבר נעשה באופן לא זהיר או כי הוא גרם נזק כלשהו, כך שגם טענה כנגד גברא בהקשר זה נדחית.

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, זכאית הגב' גברא לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 85,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 17,820 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 24,413 ₪, נכון ליום 20.01.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם הגב' גברא, 20.11.09.

אף הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותה של גב' גברא שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה, וכן הממצאים כאמור לעיל כעולה מעדותה של הגב' גברא.

הגב' גברא זכאית אפוא לסך 72,618 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 20.11.09 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חווה"ד כאמור ועד למועד מתן פסק הדין.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט לקבוע ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים, הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. גב' גברא זכאית לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש (1/22) , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

איחור במסירת החזקה בדירה
עוגמת נפש
אשר לדרישת הגב' גברא לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את גב' גברא בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). הגב' גברא זכאית, אפוא, לסך של 1,232 ₪ נכון ליום 19.6.07; לסך של 698 ₪ נכון ליום 01.05.08 ; ולסך של 5,817 ₪ נכון ליום 19.7.07 , בהתאם לסכומים הנקובים באסמכתאות שצורפו המעידות על ביצוע תשלום זה ( ראו נספח י' לתצהיר גברא).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לגב' גברא שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתה של גב' גברא שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתה, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לגב' גברא את סך הוצאותיה בגין אגרת בית משפט; וכן סך 9,777 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמה ולמומחי בית משפט בתיק שלפניי.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מספר 46-47/ תובעים מספר 2-3 בת"א 47013-11-13 – אריאל וקרן וולוך

ביום 4.3.08 רכשו ה"ה וולוך את דירה מספר 2, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים: סגירת חלל גובל בממ"ד באמצעות קונסטרוקציית פלדה; ביצוע שינויים בגרם המדרגות והצהרת חלל גרם המדרגות.

הראיות מטעם ה"ה וולוך
מטעם וולוך הוגשו שני תצהירים חתומים בידי גב' וולוך – האחד בתמיכה להגנתה מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתה כנגד האחים אוזן. בתצהירים היא מציינת כי עוד בזמן רכישת הדירה הסבירו להם מיכאל אוזן ואשת המכירות תמר כי ניתן יהיה להפוך את הדירה לדירת 6 חדרים בדרכים שונות הכוללות פתיחת חלל סמוך ופתיחת קיר במחסן צמוד תוך הפיכתו לשטח עיקרי. וולוך מציינת כי הם בחרו שלא לעשות זאת. עם זאת, הם ביצעו סגירה של חלל צמוד לשירותים, מטעמי בטיחות, משום שבביתם ילדים קטנים. עוד מציינת גב' וולוך כי עוד קודם לכניסתם לדירה, נוכחו הם שיש בה ליקויים רבים. בהקשר זה, הוכנה עבורם חוות דעת מומחה מיום 28.12.11. נטען לליקויי רטיבות חמורים וכן נטען כי הריצוף בגינה בוצע באופן רשלני. נטען, כי אין גישה ליחידת היונקרס או לחנוכיית המים, ונדרשת לוליינות לצורך הדלקת היונקרס ופתיחת הברזים. נטען כי קיים ליקוי באיטום הטרמי והאקוסטי של הדירה, נטען לתשלום שלא כדין בגין ערבויות בנקאיות; גביית יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין; והוצאות בגין חוות דעת מומחים. עוד נטען, לעוגמת נפש בגין הליקויים בדירה ובכלל כך המגבלה בשימוש ביונקרס.

בחקירתה הנגדית ציינה גב' וולוך כי השינויים שפורטו בחוות דעת המומחה בדירה בוצעו בידי קבלנים שהוזמנו בידי וולוך.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירה של הגב' וולוך.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן (כעולה מדברי הגב' וולוך נראה כי במקרה דנן שגה המומחה בעניין זה) . מכל מקום, המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם וולוך, המהנדס מיכאל ולדמן, מיום 28.12.11 והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף בחוות דעתו של מר רון התייחס הוא לטענה להעדר בידוד אקוסטי כטענה המצריכה קביעה שיפוטית נפרדת. בהקשר זה מוזכרת החלטתי מיום 20.12.16 שאפשרה הגשת חוות דעת אקוסטית. חוות דעת כזו נערכה ונמצא כי ערך הקול ההולם של מערכת הרצפה והתקרה שבין דירת וולוך לבין דירת לוטטי הממוקמת מעל דירת וולוך, הינו 64DB, ערך העולה על ערך הקול ההולם המרבי בהתאם לתקן העומד על 63DB. צוין כי התיקון דורש הנמכת תקרה ויישום בידוד אקוסטי. הואיל וגובה התקרה בפועל הינו בגבולות 2.6 מטר, אף שהמפרט הטכני של הדירה מאפשר גובה של 2.5 מטרים בלבד, הרי שאין מדובר בירידת ערך אל מול האמור במפרט בגין הנמכת התקרה, כך שמדובר בליקוי שעלות תיקונו נאמדת ב-20,000 ₪.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירת וולוך בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה וולוך
לטענת ב"כ ה"ה וולוך, זכאים מרשיהם למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, לרבות בגין הליקוי האקוסטי, שנזכר בסעיף 46( ב)(2) לכתב התביעה מטעמם, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף – באשר לבניין שברח' אליהו קורן 22, התביעה בגין ליקויים אלה מתנהלת לפניי. מבוקש להוסיף לתעריפים בהם נקב המומחה מע"מ, וכן 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שבאשר להם יש מקום להסתמך על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי ה"ה וולוך זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; בנוסף, טוענים ב"כ ה"ה וולוך כי מרשיהם זכאים להוצאותיהם בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה, הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אין לפסוק פיצוי בגין ליקויי אקוסטיקה משום שאלו לא נתבעו. מכל מקום, מהסכום בו נקב המומחה בגין ליקויי בניה יש להפחית 20% בשל " אשם תורם". ליתר הטענות הכספיות לא ניתנה תשובה מפורטת.

דיון ( ה"ה וולוך)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים לו אחראית האחים אוזן, כפי שקבע המומחה . בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, זכאים וולוך לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 83,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 17,820 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 24,413 ₪ נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בכלל כך זכאים וולוך גם לפיצוי בגין ליקויי האקוסטיקה, אשר נזכרו מפורשות בסעיף 46( ב)(2) לכתב התביעה מטעמם; נתמכו בחוות דעת אקוסטית פרטנית באשר לדירתם; והוכרו ותומחרו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מר רון.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם וולוך, 28.12.11.

אף הדרישה להקטנת הפיצוי ב 20% בגין " אשם תורם" בשל קיומו של מחסן איננה מקובלת עליי. גב' וולוך העידה, ועדותה לא נסתרה, כי את המחסן קיבלה היא מהאחים אוזן בעת, כך שלא ברור מה הטענה נדגם בהקשר זה.

וולוך זכאים אפוא לסך של 51,472 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 28.12.11, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.0.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. וולוך זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש (1/22) , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת וולוך לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את וולוך במלוא הסכום שתבעו בהקשר זה – 18,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות, להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). וולוך זכאים אפוא לסכומים הנקובים בקבלות – ורק בקבלות – שצורפו לתצהיר המעידות על ביצוע תשלום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל קבלה שצורפה ( ראו נספח ד לתצהיר וולוך).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לוולוך שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של וולוך שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לוולוך את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,395 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם.

טענות הצדדים באשר לנתבעים 48 ו-49/תובעים מספר 4 ו-5 בת"א 47013-11-13 – חיים ושמחה כהן

ביום 15.01.08 רכשו ה"ה כהן מהאחים אוזן את דירה מספר 3, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, לא בוצעו בדירה שינויים, למעט ביצוע ריצוף משטח נוסף בחצר.

הראיות מטעם ה"ה כהן
מטעם כהן הוגשו שני תצהירים חתומים בידי הגב' שמחה כהן – האחד בתמיכה להגנתה מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתה כנגד האחים אוזן. בתצהירים היא מציינת כי לא ביצעה שינויים בדירה מאז רכישתה ואף ריצוף החצר אליו התייחס מומחה בית המשפט בחוות דעתו, נעשה על ידי האחים אוזן לפני מסירת החזקה בדירה, אשר התקבלה כאשר יש בה כבר חצר מרוצפת. היא מוסיפה ומציינת, כי לאחר מסירת החזקה בדירה התברר לה כי מדובר בבנייה רשלנית באיכות גרועה. כשנכנסו לדירה לא היה חשמל קבוע בדירה והאחים אוזן " משכה" חוט חשמל מאתר של חברה אחרת שבנתה בסמוך, וכך חיו כהן מספר חודשים. הגב' כהן מציינת כי פנתה אל האחים אוזן בעניין הליקויים פעמים רבות לרבות פניות בכתב מיום 4.2.09 ומיום 9.8.09 בעניין רטיבויות, אך ללא הועיל. כמו כן ביום 16.6.10 נשלח דו"ח מהנדס אך התיקונים שבוצעו מטעם פועלים ששלחה האחים אוזן, היו בעיקר קוסמטיים. כמו כן מצוין כי האחים אוזן הפרה את התחייבותה לספק לכהן פרגולה. כהן מוסיפה וטוענת כנגד עמלות שנדרשה לשלם בגין הוצאת ערבויות בנקאיות, שלא כחוק, וכן טוענת לגביית יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין. כמו כן טוענת להוצאות בגין תשלומים למומחים, וכן דורשת פיצויי בגין עגמת נפש החמורה שנגרמה מהליקויים המתוארים.

בחקירתה הנגדית ציינה הגב' כהן, כי מכרו את דירתם בשנת 2011 , בהסכם המכר דווח על ההליכים המתנהלים מול האחים אוזן. אשר לריצוף בחצר היא שבה וציינה כי מי שהתקין את הריצוף היו פועלים מטעם האחים אוזן, והיא איננה זוכרת את שמם. ציינה כי בעלה פנה אל מיכאל אוזן ואמר לו שהם מעוניינים לרצף את החצר בהיקף רחב מזה שהוא הוסכם עליו על פי המפרט. מיכאל דרש תמורת הריצוף 16,000 ₪ והתנהל משא ומתן שבסופו הוסכם על תשלום של 10,000 ₪ ששולמו למיכאל באופן פרטי במזומן. עם זאת, אישרה כי הדבר ידוע לה מבעלה, ואף ראתה את בעלה מושך כסף מהבנק לצורך כך, אך לא ראתה את בעלה מוסר את הכסף לידיו של מיכאל ( עמ' 756-758 לפ')

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירה ובתביעתה של הגב' כהן.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, כאמור בדירת כהן לא בוצעו שינויים למעט ביצוע ריצוף משטח נוסף בחצר, שאיננו מהווה ליקוי קונסטרוקטיבי. מומחה ביהמ"ש מציין כי קיימת אחידות בעבודת הריצוף בחצר, אולם קיים קושי לקבוע את זהות מבצע הריצוף. בנוסף מציין המומחה כי קיימת סבירות נמוכה כי במסגרת ביצוע עבודות הריצוף, נפגעה מערכת איטום החצר, המהווה חלק מתקרת המרתף.

המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה כהן, המהנדס זיו מאיר מיום 3.11.09, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה כהן בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה כהן
לטענת ב"כ ה"ה כהן, זכאים מרשיהם למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בכלל כך טוענים הם כי לסך שנלקח בחוות הדעת ההנדסית, יש להוסיף 4,500 ₪, שכן לטענתם, האחים אוזן התחייבה לספק פרגולה, ובפועל היא לא סופקה. בכל הנוגע לפרגולה אישר מומחה ביהמ"ש כי לא קיימת פרגולה בדירה, וכי ככל שביהמ"ש יקבע כי הייתה חובה להתקינה, הרי שיש לתמחר את העניין בסך 4,500 ₪. ואולם המומחה סבר, שעל פי ניסוח המפרט הטכני, לא הייתה חובה לספק פרגולה ( מצללה), אלא נקבע כי פרגולה תותקן רק במקום שהתוכנית האדריכלית תכלול מרכיב זה בדירה. המומחה סבר שהואיל מעיון בתוכניות השונות שהאדריכל בחר שלא לבצע מצללה לדירה הנדונה, הרי שאין לחייב את האחים אוזן בגין אי אספקת פרגולה. לטענת ב"כ ה"ה כהן, הניסוח במפרט הטכני איננו תומך במסקנת המומחה מר רון, ופרשנות נכונה של המפרט מלמדת על חובתה של האחים אוזן לספק פרגולה לדירה הנדונה; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי ה"ה כהן זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטענה זכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען, כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם הדיירים וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, מהסכום שננקב בחוות דעת המומחה יש להפחית סך של 3,000 ₪ שנקבע בסעיף 13 לחוות הדעת בגין נזילה ממרפסת דירת ה"ה זזון הממוקמת מעל לדירה דנן. נטען כי זזון הם אלו שהרחיבו את המרפסת כך שאין לחייב את האחים אוזן בגין ליקוי שנגרם כתוצאה מבנייה שלא הם ביצעו. הואיל וה"ה כהן לא ביצעו חריגות בנייה, לא מבוקש להפחית מהסכום שננקב בחוות המומחה בגין " אשם תורם". כמו כן מכירים האחים אוזן בזכותם לקבלת חלק בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף וסך הכל הוצע שיפסק לזכות ה"ה כהן סך 18,204 ₪.

דיון ( ה"ה כהן)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. אשר לפיצוי בגין ירידת ערך - הואיל וכהן מכרו את הדירה עוד בשנת 2011 בלא שהובאה לפניי כל ראיה לכך שבעת המכירה ספגו ירידת ערך ובאיזה שיעור, אין לזכותם לפיצוי בגין מרכיב זה. אשר לחלק היחסי של התשלום הנחוץ לשם תיקון עתידי – הואיל ועל פי הסכם המכר עם רוכשי הדירה נותרו הזכויות בגין תביעה שתוגש בידי כהן כנגד אוזן אצל כהן ( ראו סעיף 5 ( ג) להסכם המכר – ת/8), הרי שזכאים הם לסכום הנחוץ לשם תיקון עתידי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 17,820 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 24,413 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – בכפוף להלן מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

עם זאת בשני עניינים נראה כי יש לשנות מן האמור בחוות הדעת:

אשר לטענת האחים אוזן בדבר הרטיבות בתקרת החצר המקורה הנובעת ממרפסת זזון – מעיון בחוות דעת המומחה ומחקירת הגב' זזון עולה, כי זזון הרחיבו חדר מגורים על חשבון חלק מחלל המרפסת. הגב' זזון ציינה שפעולה זו נעשתה על פי המלצת האחים אוזן. בשעה שנקנה הבית אמרה האחים אוזן לזזון כי לאחר שיתקבל טופס 4, ניתן יהיה לסגור את החלל הזה ( עמ' 605-606 לפ'). עם זאת, עלה מדבריה כי את העבודה בפועל לא עשו הפועלים מטעם האחים אוזן. הואיל ומהנתונים שלפניי נראה כי הדירה נמסרה לחזקת ה"ה כהן קודם שנמסרה לחזקת זזון ומכאן שהרחבת חדר המגורים על חשבון חלק מחלל המרפסת נעשה בידי זזון לאחר מסירת החזקה, ולא בידי פועלים מטעם האחים אוזן, נראה כי אכן יש לקבל את טענת האחים אוזן כך שהאחריות בגין נזקי הרטיבות בתקרת החצר המקורה של ה"ה כהן, לא תחול על האחים אוזן.

אשר לטענת ב"כ ה"ה כהן אודות זכאות לתשלום פיצוי בגין אי אספקת פרגולה – טענה זו מקובלת עליי. במפרט הטכני נרשם כי בדירה 3, דירתם של ה"ה כהן, "יתקיימו יציאה לגינה, מצללה – בכל המרפסות או החצרות – לפי תכנית האדריכל". פרשנותו של המומחה את המשפט האמור ככזה המתנה התקנת מצללה ( פרגולה) רק במקום בו האדריכל יכלול זאת בתכנית האדריכלית, איננה מקובלת עליי. כפי שטוענים ב"כ ה"ה כהן, משמעות האמור במפרט היא שבכל המרפסות והחצרות תותקן מצללה. סוג המצללה ופרטיה, יקבע בתוכנית האדריכלית. במקרה דנן לא הותקנה כל מצללה ובהתאם זכאים כהן לסכום שהוערך בידי מומחה ביהמ"ש כסכום המתאים בגין היעדר פרגולה.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם ה"ה כהן, 3.11.09.

ה"ה כהן זכאים אפוא לסך 19,551 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 3.11.09 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, והתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. כהן זכאים לחלק יחסי (1/22) מסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה כהן לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת כהן מכרו את הדירה בשנת 2011 כך שנראה שיש לזכותם בסך 10,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). כהן זכאים אפוא לסכומים הנקובים בקבלות שצורפו לתצהיר המעידות על ביצוע תשלום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל קבלה שצורפה ( ראו נספח ה' לתצהיר כהן).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה כהן שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה כהן שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן ה"ה כהן את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,306 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מספר 54- 55 /תובעים מספר 6-7 בת"א 47013-11-13 – שרון וקרן יעקב

ביום 1.8.08 רכשו ה"ה יעקב מהאחים אוזן את דירה מספר 4, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: סגירת חלל גובל בממ"ד באמצעות קונסטרוקציית פלדה והסבתו לחדר כביסה; ביצוע שינויים בגרם המדרגות; ביצוע שינויים בחדר הרחצה הכללי ובין היתר שינוי מיקום דלת הכניסה לחדר הרחצה, ביטול מחיצה ופתיחת דלת מקשרת מחדר הרחצה לחלל מסתור הכביסה, הסתרת עמוד הפרגולה המקורי ויישום עמוד פלדה.

הראיות מטעם ה"ה יעקב
מטעם יעקב הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר שרון יעקב – האחד בתמיכה להגנתם מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתם כנגד האחים אוזן. בתצהירים ציין מר יעקב כי שינוי מיקום דלת הרחצה נעשה בידי האחים אוזן, אשר לא בנתה מחיצה בחדר הרחצה, לא עשתה תשתית לדלוחין וכן לא ביצעה נקודות חשמל בחדר הרחצה. בנוסף מיקמה את היונקרס ודוד החשמל במיקום שלא מאפשר תפעול יום-יומי ומסכן את המשתמש. נוכח כך, שוחח מר יעקב עם יניב, מנהל העבודה מטעם האחים אוזן, והודיע לו על הכוונה ליצור גישה לתנור היונקרס ולדוד החשמל. לדבריו, יניב סיפק ריצוף למטרה זו התואם לאמבטיה והשינוי נעשה בידי האחים אוזן. בנוסף ציין כי אחר שהאחים אוזן לא ביצעה הכנות למכונת כביסה בחדר הרחצה, ביקשו יעקב לסגור חלל קטן בתוך הדירה ולמקם שם את מכונת הכביסה. מר יעקב דיבר על כך עם יניב, שתמך ברעיון. עוד מציין מר יעקב, כי לאחר ביצוע השינויים בדירה, ביקר בה נציג העירייה ודרש המצאת אישור מהנדס. הומצא, אפוא, אישור מהנדס, חתום בידי המהנדס מר דן שפר, המאשר כי מבחינה הנדסית, הדירה תקינה ואין חשש ליציבות. בנוסף מפרט מר יעקב בתצהיריו, כי לקראת מסירת החזקה נכחו בדירה כשלים רבות והבנייה גרועה. הם ביקשו מהאחים אוזן לתקן אך התיקונים לא בוצעו ובלית ברירה נאלצו הם, יעקב, לבצע תיקונים בכוחות עצמם ובכלל כך, ביצוע חיפוי קרמיקה, צורפה חוות דעת מומחה מיום 22.6.11 וכן פורטו טענות באשר לרכוש המשותף. גביית יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין והוצאות תשלום למומחים, בנוסף נטען לעוגמת נפש.

בחקירתו הנגדית ציין מר יעקב כי סגירת החלל הגובל בממ"ד באמצעות קונסטרוקציית פלדה נעשתה בידי פועלים מטעמו משום שהוא קבלן שיפוצים, זאת, כפי שציין בתצהירו, לאחר שהתברר לו שלא בוצעה תשתית והכנה למכונת כביסה בחדר האמבטיה. או אז בעצה אחת עם יניב שפעל בשטח מטעם האחים האוזן, ביצע הוא את הבנייה האמורה באמצעות פועלים מטעמו ( עמ' 788). מנגד ציין כי הוא לא ביצע שינויים בחדר המדרגות, כאמור בחוות דעת המומחה, וכך גם לא ביצע שינויים בחדר הרחצה ( עמ' 789). עם זאת, הוא אשר הוריד את עמוד הפרגולה המקורי ויישם עמוד פלדה תחתיו ( עמ' 791). כמו כן החליף את הריצוף בדירה בשל בעיות רטיבות ( עמ' 792). להבנתו, הבעיה העיקרית שנותרה היא רטיבות שנובעת מקירות חיצוניים ( עמ' 793).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר יעקב.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, ייתכן כי השינויים שבוצעו בדירה זו פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה. עם זאת בהיעדר פרטי קונסטרוקציה של עבודות השינויים וסגירת החלל, לא ניתן לבחון את השלכות עבודות השינויים, ככל שישנן. עם זאת ציין המומחה כי במהלך הביקור לא נותרו ממצאים המעידים על פגיעה במערכת הקונסטרוקטיבית אף שבהתאם לאופי העבודות, לא ניתן לשלול פגיעה זו. המומחה מר רון מציין כי בהינתן אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה כי עבודות השינויים בוצעו בידי האחים אוזן. בעניין זה לאור דבריו של מר יעקב אודות ביצוע שינויים, נראה כי המומחה נפל לכלל טעות. מכל מקום, המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם יעקב, המהנדס פבל ווינברג, מיום 20. 6.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת אותרו בידי מר רון בביקוריו והוא העריך את עלות תיקונם. לגבי חלקם לא מצא סימוכין ו/או מצא כי תוקנו כבר.

בנוסף בחוות דעתו של מר רון התייחס הוא לטענה להעדר בידוד אקוסטי כטענה המצריכה קביעה שיפוטית נפרדת. בהקשר זה מוזכרת החלטתי מיום 20.12.16 שאפשרה הגשת חוות דעת אקוסטית. חוות דעת כזו נערכה ונמצא כי ערך הקול של מערכת הרצפה והתקרה שבין דירת יעקב לבין דירת כהן הממוקמת מעל דירת יעקב, הינו 66DB, ערך העולה על ערך הקול ההולם המרבי בהתאם לתקן העומד על 63DB. צוין כי התיקון דורש פעולה בדירה שכנה או הנמכת תקרה בדירת יעקב ויישום בידוד אקוסטי. הואיל וגובה התקרה בפועל הינו בגבולות 2.6 מטר, אף שהמפרט הטכני של הדירה מאפשר גובה של 2.5 מטרים בלבד, הרי שאין מדובר בירידת ערך אל מול האמור במפרט בגין הנמכת התקרה. ככל שיבוצעו התיקונים בדירה השכנה העלות היא 4,000 ₪. ככל שהתיקונים יבוצעו בדירה דנן בלבד העלות היא 16,000 ₪.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה יעקב בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה יעקב
לטענת ב"כ ה"ה יעקב, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בהקשר לליקוי האקוסטי נטען כי לא ניתן לחייב את השכנים לבצע את התיקון בשטחם, כך שיש לאפשר ליעקב לבצע את התיקון בדירתם, ובהתאם לפצות במלוא הסכום שננקב בחוות הדעת. אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי ה"ה יעקב זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען זכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען, כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם הדיירים וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, מסך הפיצוי שננקב בחוות דעת המומחה יש להפחית 60% בשל אשם תורם בגין שינויים שבוצעו. בנוסף אין לפסוק את סך 16,000 שנגזר בחוות הדעת ונותר לשיקול דעת ביהמ"ש, משום שמר יעקב הודה כי ביצע שינויים ותיקונים בבית ובכך ניתק אחריות, וכן בהיעדר פירוק ריצוף. נטען כי ה"ה יעקב אינם זכאים לפיצוי בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. הוצע אפוא כי לטובת ה"ה יעקב יפסק פיצוי בסך 11,395 ₪.

דיון ( ה"ה יעקב)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים.

הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, זכאים ה"ה יעקב לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 46,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 16,336 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 24,413 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני ממצאי חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. אף שאכן, כפי שצויין לעיל נראה כי המומחה נפל לכלל טעות באשר לזהות מבצע השינויים, הרי שלא הוצבע על קשר בין העבודות שביצעו יעקב בדירה לבין הליקויים בדירת יעקב או בדירה אחרת, ולא נראה שיש בכך כדי לגרוע מאחריות האחים אוזן לפצות את ה"ה יעקב בגין ליקויי הבניה שפורטו בחוות דעת המומחה ואשר לא נראית זיקה בינם לבין פעולות הבניה שביצעו פועלים מטעם יעקב.

בכלל כך זכאים ה"ה יעקב גם לפיצוי בגין ליקויי האקוסטיקה בסך 16,000 ₪, אשר הוא הסכום הנחוץ בהיעדר שיתוף פעולה מצד השכנים, שאיננו מבוטח כלל ועיקר, שכן כרוך הוא בטרדה ואי נוחות עבורם.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם ה"ה יעקב, 22.6.11.

אשר לדרישה להקטנת הפיצוי בגין " אשם תורם"-אכן מר יעקב ציין כי חלק מהשינויים הנזכרים מחוות דעת המומחה נעשו בידי פועלים שהעסיק בשטח. עם זאת כאמור האחים אוזן לא הוכיחה כי שינויים אלה גרמו לנזק לאיזה מן השכנים או לרכוש המשותף, כך שלא נראית עילה להקטנת הפיצוי בגין כך.

ה"ה יעקב זכאים אפוא לסך 55,713 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 22. 6.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. יעקב זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש (1/22) , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה יעקב לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה יעקב בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה יעקב שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה יעקב שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה יעקב את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,325 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם ולמומחי בית משפט בתיק שלפניי.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מס' 54-55/תובעים שכנגד מס' 8-9 – רבקה ואשר לוטטי
ביום 26.04.07 רכשו ה"ה לוטטי מהאחים אוזן את דירה מספר 6, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: ביטול קיר חדר שינה מס' 3; הרחבת מרפסת שירות על חשבון מסתור כביסה.

הראיות מטעם ה"ה לוטטי
מטעם ה"ה לוטטי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי הגב' רבקה לוטטי – האחד בתמיכה להגנתה מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתה כנגד האחים אוזן. בתצהיריה ציינה, כי כשחתמה על ההסכם לרכישת הדירה, הייתה הדירה עדיין חלל אחד ללא ריצוף ונעשתה פגישה בדירה עם ציון, מנהל העבודה מטעם האחים אוזן בדירה עצמה, לשם תיאום שינויים פנימיים. סוכם כי האחים אוזן לא תבנה את הקיר בין חדר שינה מס' 3 ובין המסדרון, וכן שתבצע את הבנייה, כך שחדר האמבטיה וחדר השירותים יאוחדו. בהתייחס לדברי המומחה, כי נעשתה הרחבה של מרפסת השירות, מציינת הגב' לוטטי כי מדובר בטעות ומרפסת השירות לא הורחבה. עוד מוסיפה ומציינת הגב' לוטטי כי לא בוצע שום שינוי בדירה מאז התקבלה אצלה. בנוסף, מציינת כי הדירה התקבלה באיחור רב ובשעה שהתקבלה, התגלו בה ליקויים רבים, וכך גם ברכוש המשותף. נעשתה פנייה אל האחים אוזן בעניין זה, שלא הועילה. נערכה חוות דעת מומחה ביום 2.10.11 בעניין הליקויים הרבים שבדירה. כמו כן, לדבריה, קיים פגם חמור בבידוד הדירה, לרבות בידוד אקוסטי, שגורם למטרד רציני למשתמשים. הגב' לוטטי מציינת כי הם חויבו לשלם עלות הוצאות ערבויות בנקאיות, שלא כדין ובהקשר זה מצורפות קבלות. עוד נטען לגביית יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין, תשלום למומחים ועוגמת נפש.

בחקירתה הנגדית חזרה הגב' לוטטי על האמור בתצהיריה באשר לשינויים שנעשו קודם למסירת החזקה ובתיאום עם האחים אוזן, וציינה כי הדבר נעשה ללא תשלום. גב' לוטטי אישרה כי דירתה נמכרה לאחרים, וציינה כי ה"ה לוטטי הם שיקבלו את הפיצוי שייפסק במסגרת ההליך דנן, ולא הדיירים הנוכחיים.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירה של הגב' לוטטי.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם ה"ה לוטטי, המהנדס יגאל ברגמן, מיום 2.10.11, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף בחוות דעתו של מר רון התייחס הוא לטענה להעדר בידוד אקוסטי כטענה המצריכה קביעה שיפוטית נפרדת. בהקשר זה מוזכרת החלטתי מיום 20.12.16, שאפשרה הגשת חוות דעת אקוסטית. חוות דעת כזו נערכה, ונמצא כי ערך הבידוד לקול נשא באוויר של מערכת הרצפה והתקרה שבין דירת לוטטי לבין דירת זזון הממוקמת בקיר משותף עם דירת לוטטי, הינו 49DB, ערך העולה על ערך הקול ההולם המרבי בהתאם לתקן העומד על 50DB. צוין כי התיקון דורש התקנת קיר בידוד אקוסטי בעובי כנדרש. עם זאת, מידות החדר אינן נגרעות ביותר מ-2% והדבר הוא בגדר סטייה מותרת, כך שאין מדובר ב"ירידת ערך" בגין גריעה משטח הדירה. עלות התיקון נאמדת ב-4,000 ₪. אולם המומחה מבהיר כי מדובר בעניין הנתון לשיקול דעת בית המשפט, משום שהוא לא נזכר בחוו"ד המומחה מטעם לוטטי.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של ה"ה לוטטי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה לוטטי
לטענת ב"כ ה"ה לוטטי, זכאים מרשיהם למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בכלל כך, נטען כי זכאים הם לפיצוי בגין הליקוי האקוסטי שנמצא בחוות דעת המומחה, אשר נזכר במפורש בסעיף 46( ה)(2) לכתב התביעה, בהתייחס לדירת לוטטי. אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה שבה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען, כי ה"ה לוטטי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען זכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען, כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם ה"ה לוטטי וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
בטיעוניו באשר ללוטטי, מדגיש ב"כ האחים אוזן כי לוטטי מכרו את דירתם ונראה כי לא הציגו בפני הרוכשים את הליקויים להם טוענים הם עתה. לטענת ב"כ האחים אוזן, יש להפחית 50% מסך הפיצוי המגיע על פי חוו"ד המומחה, בשל " אשם תורם" בגין השינויים שבוצעו. לא הוכרה הזכאות לפיצוי בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. הוצע אפוא פיצוי בסך 17,291 ₪ לה"ה לוטטי.

דיון ( ה"ה לוטטי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. אשר לפיצוי בגין ירידת ערך – הואיל ולוטטי מכרו את הדירה לפני שנים אחדות, בלא שהובאה לפניי כל ראיה לכך שבעת המכירה ספגו ירידת ערך ובאיזה שיעור, אין לזכותם בפיצוי בגין מרכיב זה. אשר לחלק היחסי של התשלום הנחוץ לשם תיקון עתידי – הואיל וצוין כי זכויות מכוח התביעה נותרו בידי לוטטי, הרי שזכאים הם לסכום החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 16,336 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 22,380 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בכלל כך זכאים ה"ה לוטטי גם לפיצוי בגין ליקויי האקוסטיקה, אשר נזכרו מפורשות בסעיף 46( ה)(2) לכתב התביעה מטעמם; נתמכו בחוות דעת אקוסטית פרטנית באשר לדירתם, והוכרו ותומחרו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מר רון.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם ה"ה לוטטי, 2.10.11.

אף הדרישה להקטנת הפיצוי ב-50% בגין " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותה של גב' לוטטי שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

ה"ה לוטטי זכאים, אפוא, לסך 52,258 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה, נכון ליום 2.10.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. לוטטי זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת ה"ה לוטטי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת הדירה נמכרה לפני מספר שנים לא מועט . בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את ה"ה לוטטי בסך 1 5,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). ה"ה לוטטי זכאים אפוא לסכומים הנקובים בקבלות – ורק בקבלות – שצורפו לתצהיר המעידות על ביצוע תשלום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל קבלה שצורפה ( ראו נספח ה' לתצהיר לוטטי).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לה"ה לוטטי שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ה"ה לוטטי שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לה"ה לוטטי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 5,230 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם ולמומחי בית משפט בתיק שלפניי.
טענות הצדדים באשר לנתבעת מספר 56 /תובעת מספר 10 בת"א 47013-11-13 – שרה זזון

ביום 10.6.07 רכשה גב' שרה זזון מהאחים אוזן את דירה מספר 7, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: סגירת חלל במרפסת חדר דיור.

הראיות מטעם גב' זזון
מטעם גב' שרה זזון הוגשו שני תצהירים – האחד בתמיכה להגנתה מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתה כנגד האחים אוזן. בתצהיריה ציינה כי לפני שקיבלה את הדירה, הציע לה מר מיכאל אוזן, שמולו נערך הסכם הרכישה, כי לאחר שתתקבל הדירה, תוכל להשלים את המרפסת בתוך מסגרת בטון שהייתה כבר קיימת, וכי היא אכן פעלה על פי עצתו. עוד מציינת הגב' זזון בתצהיריה, כי מסמוך לקבלת הדירה הבינה כי מדובר בדירה שנבנתה בצורה רשלנית. היא פנתה לאחים אוזן בעניין זה ואף צורפה פנייה בכתב המפרטת ליקויים רבים. לטענת גב' זזון הדירה נבנתה ללא איטום והיא סובלת מרעשים. כן ציינה, כי נאלצה לשלם לאחים אוזן בגין עלות הוצאות ערבויות בנקאיות, שלא כדין; כי נעשתה גביית יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין, וכן נדרשה לשלם למומחים מטעמה ולמומחה בית המשפט בגין ההליך דנן. עוד מציינת כי נגרמה לה עוגמת נפש.

בחקירתה הנגדית אישרה גב' זזון כי סגירת החלל נעשתה כפי הנראה בידי פועלים מטעמה. כיום היא משכירה את הדירה מאז נרכשה ולא מתגוררת בה בשל הליקויים הרבים ( עמ' 807 לפ' וכן עמ' 810). לדברי גב' זזון, היא ניסתה לבצע תיקונים למניעת רטיבות אך ללא הועיל.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהיריה של הגב' זזון.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם גב' זזון, המהנדס זיו מאיר, מיום 20.11.09, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, בהתייחס לטענה אודות זכוכית דלת מרפסת פגומה בשל ניצוצות מריתוך, צוין כי עלות התיקון הינה 500 ₪, אולם קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי זהות הגורם לעבודות הריתוך והגיצים, כך שהמומחה מציין כי על בית המשפט לפסוק פרטנית בעניין זה.

בנוסף בחוות דעתו של מר רון התייחס הוא לטענה להעדר בידוד אקוסטי כטענה המצריכה קביעה שיפוטית נפרדת. בהקשר זה מוזכרת החלטתי מיום 20.12.16 שאפשרה הגשת חוות דעת אקוסטית. חוות דעת כזו נערכה ונמצא כי ערך הבידוד לקול נשא באוויר בקיר ההפרדה שבין דירת זזון לבין דירת בן מוחה, הינו 45DB, ערך הנופל מהתקן העומד על 50DB. צוין כי התיקון דורש ביצוע קיר בידוד אקוסטי. עם זאת, צוין כי אין מדובר בגריעה של למעלה מ-2%, אשר היא בגדר הסטייה המותרת על פי הוראות חוק המכר, ובהתאם, לא נראה כי מדובר בירידת ערך בגין גריעת שטח. עוד צוין, כי קיים גם ליקוי בבידוד בין הדירה דנן לבין הדירה העליונה, המצריך שכבת בידוד בתקרת דירת זזון. מדובר בליקוי שעלותו נאמדת בסך 20,000 ₪.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתה של הגב' זזון בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות הגב' זזון
לטענת ב"כ גב' זזון, זכאית מרשתם למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בכלל כך, זכאית גם לרכיב בגין ליקוי אקוסטיקה שנזכר במפורש בסעיף 46( ו)(2) לכתב התביעה; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, בעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה שבה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי הגב' זזון זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען זכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען, כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם הדיירת וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, הגב' זזון איננה זכאית לפיצוי כלשהו, בשל " אשם תורם" בשיעור של 100% בגין השינויים שבוצעו, ואף לא בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. כמו כן, נטען כי לא הוכחה עילה לפסיקת פיצוי בסך 500 ₪ בגין זכוכית דלת מרפסת פגומה בשל עבודות ריתוך, שכן העניין לא הוכח.

דיון ( גב' זזון)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, זזון זכאית לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 40,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 14,851 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 20,345 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים, וכן את קביעתו בעניין עלות תיקון ליקויי האקוסטיקה שנזכרו בכתב התביעה מטעם זזון ( סעיף 46( ו)(2) שם). מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. אשר לסך 500 ₪ בגין ליקוי בדלת זכוכית בשל ניצוצות מריתוך – בהיעדר התייחסות פרטנית מצדה של גב' זזון בעניין זה בתצהירה, נראה כי לא הוכחה הזכאות לרכיב זה ולא ייפסק פיצוי בגינו.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם גב' זזון, 20.11.09.

אף הדרישה לביטול הפיצוי בגין 100% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותה של גב' זזון שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ובהיעדר הוכחה לזיקה בין מה שבוצע בדירת זזון לבין ליקויי דירת זזון ( עם זאת, כאמור בפרק העוסק בתביעתם של ה"ה חיים ושמחה כהן, הואיל והשלמת בניית המרפסת בוצעה, כאמור, בידי פועלים מטעם הגב' זזון לאחר מסירת החזקה לידי כהן, לא הושתה אחריות על האחים אוזן בגין נזקי רטיבות אצל כהן שנובעים ממרפסת זזון ).

הגב' זזון זכאית אפוא לסך 62,475 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 20.11.09 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. גב' זזון זכאית לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת הגב' זזון לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת, הואיל והגב' זזון לא התגוררה בדירה מעולם אלא השכירה אותה, אינני סבורה כי יש לזכות בפיצוי בגין עוגמת נפש.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). גב' זזון זכאית אפוא לסכומים הנקובים בקבלות – ורק בקבלות – שצורפו לתצהיר המעידות על ביצוע תשלום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל קבלה שצורפה ( ראו נספח ו' לתצהיר גב' זזון).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לגב' זזון שכר טרחה בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתה של גב' זזון שהתקבלה סך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתה, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לגב' זזון את סך הוצאותיה בגין אגרת בית משפט; וכן סך 5,132 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמה ולמומחי בית משפט בתיק שלפניי.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מספר 59-60/ תובעים מספר 11-12 בת"א 47013-11-13 – אורן וקרן זקן

ביום 16.04.08 רכשו ה"ה זקן מהאחים אוזן את דירה מספר 9, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: הרחבת מרפסת חדר דיור.

הראיות מטעם ה"ה זקן
מטעם ה"ה זקן הוגשו שני תצהירים חתומים בידי גב' קרן זקן – האחד בתמיכה להגנתם מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתם כנגד האחים אוזן. בתצהירים ציינה גב' זקן כי עוד לפני שקיבלה את החזקה בדירה שוחחה עם יניב, מנהל העבודה מטעם האחים אוזן, בקשר להשלמת מרפסת בדירה בתוך מסגרת בטון קיימת. לאחר שהתקבלה חזקה בדירה, פנתה ליניב על מנת שיבצע את העבודה, אך הוא אמר שיעשה זאת במועד מאוחר יותר ואזי הביאה אדם מטעמה שיבצע את המשימה. השלמת המרפסת בוצעה בשיתוף פעולה מלא וייעוץ נציגי האחים אוזן, ואף חומרי הבנייה והריצוף סופקו בידה. בנוסף, מציינת הגב' זקן כי כשנה וחצי לאחר מסירת החזקה בדירה, הציע מנהל עבודה מטעם האחים אוזן, ושמו אסף, כי תמורת תשלום נוסף הוא יחליף את הריצוף במרפסת, במקום לבצע בה תיקונים. ה"ה זקן נעתרו להצעה זו ושילמו במזומן 10,000 ₪ לידי אסף עבור משימה זו. עוד טוענת הגב' זקן בתצהירה, כי מיד כשקיבלה את החזקה בדירה, נוכחה כי קיימים בה פגמים רבים. פנתה אל המשרד האחים אוזן בבאר שבע פעמים רבות, אך ללא הועיל, עד אשר הגיע אסף, שנשלח מטעם האחים אוזן לשם טיפול בליקויי הבנייה. כאמור, אסף גם החליף את הריצוף במרפסת כנגד תשלום במזומן. גב' זקן ציינה כי קיים פגם באיטום התרמי והאקוסטי, וכי קיימים פגמים ברכוש המשותף; היא נדרשה להוצאות לשם תשלום למומחים לצורך ההליך וכן נגרמה לה עוגמת נפש רבה.

בחקירתה הנגדית הבהירה גב' זקן כי יש להפריד בין שתי עבודות שבוצעו במרפסת: האחת – הגדלת שטח המרפסת במסגרת חגורת הבטון שלה, פעולה שנעשתה בידי פועלים מטעם זקן; השנייה – החלפת הריצוף במרפסת, אשר בוצעה בידי אסף, מנהל עבודה שנשלח לדירת זקן כשנה וחצי לאחר מסירת החזקה בה, לצורך תיקון ליקויי בנייה, ובכלל כך הציע כי יחליף את הריצוף במרפסת כנגד תשלום.
גב' זקן ציינה כי מכרה את הדירה בשנת 2015, אולם הזכויות בגין הדירה נותרו בידיה. כן אישרה כי בהסכם המכר נכתב כי מערכות הדירה תקינות ופועלות, ושניתן להתגורר בבית והיא סידרה את הבית במשך השנים, וסיידה את הדירה מידי שנה, אך את בעיית האיטומים לא הצליחה לפתור ( עמ' 783 לפרוטוקול).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירים של הגב' זקן.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן. אכן זקן העידה כי את הרחבת המרפסת ביצעה היא בידי פועלים מטעמה, ובמובן זה טעה המומחה. אולם כפי שהוסיפה והעידה, אסף, שפעל בפרויקט בשלב מסויים מטעם האחים אוזן החליף ריצוף במרפסת, דבר המסביר את החזות האחידה של המרפסת, ואת כורך אם האחים אוזן בביצועה. מכל מקום, המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם זקן, המהנדס, מר פבל ויינברג, מיום 22.6.11, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, בחוות דעתו של מר רון התייחס הוא לטענה להעדר בידוד אקוסטי כטענה המצריכה קביעה שיפוטית נפרדת. בהקשר זה מוזכרת החלטתי מיום 20.12.16 שאפשרה הגשת חוות דעת אקוסטית. חוות דעת כזו נערכה ונמצא כי ערך הבידוד לקול נישא באוויר בקיר ההפרדה בין הדירה הנדונה לבין דירת בן מוחה, הממוקמת בקיר משותף בדירה הנדונה הינו 45DB, אף שערך המינימלי העומד בתקן הוא 50DB. צוין כי התיקון דורש קיר בידוד אקוסטי אולם גם לאחר התקנתו יעמוד השטח בגדר סטייה מותרת בהתאם לחוק המכר, כך שאין מדובר בירידת ערך בגין גריעת שטח דירה, ובנוסף קיים ליקוי ובידוד בין תקרת הדירה דנן לרצפת הדירה העליונה. מדובר בליקוי שעלות תיקונו נאמדת ב-20,000 ₪. 

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של זקן בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה זקן
לטענת ב"כ זקן, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". 

עוד נטען כי זקן זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם זקן ומטעם בית המשפט; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, יש להפחית 80% מהסכום לו זכאים זקן על פי חוות הדעת ההנדסית שכן יש לייחס להם רמת אשם תורם בשיעור של 80% בגין השינויים שבוצעו. עוד נטען כי יש לגרוע מהסכום שנקב בו המומחה בחוות דעת סך 1,000 ₪ הנזכר בסעיף 9 לחוות הדעת, משום שהרטיבות בחדר כביסה נובעת ממרפסת השירות בדירה שמעל דירתם של זקן. כמו כן, יש להפחית סכום נוסף של 1,000 ₪ שנזכרו בסעיף 10 שם, משום שמדובר בשינוי קרמיקה שביצע הדייר מעל ולאחר שתיקן פסקה הנזילה. אעיר כבר עתה כי ב"כ האחים אוזן לא הפנה בסיכומיו על מה מבסס הוא את טיעוניו האחרונים, שלא מצאתי כי הוכרו בידי המומחה במסגרת חקירה נגדית, ולא אוכל לקבלם.

דיון ( זקן)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. אשר לפיצוי בגין ירידת ערך – הואיל וזקן מכרו את הדירה לפני שנים אחדות בלא שהובאה לפניי כל ראיה לכך שבעת המכירה ספגו ירידת ערך ובאיזה שיעור, אין לזכותם לפיצוי בגין מרכיב זה. אשר לחלק היחסי של התשלום הנחוץ לשם תיקון עתידי – הואיל וצוין כי זכויות מכוח התביעה נותרו בידי זקן, הרי שזכאים הם לסכום החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 13,366 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 18,311 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם זקן, 22.6.11.

אף הדרישה להקטנת הפיצוי ב-80% בשל אשם תורם ובשל הרחבת מרפסת חדר דיור איננה מקובלת עלי. לא הוכח כל קשר בין הרחבה זו לבין נזקי זקן או מי מהדיירים.

זקן זכאים אפוא לסך 55,198.5 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 22.6.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09.  הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. זקן זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת זקן לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת, הם מכרו את הדירה לפני שנים אחדות. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את זקן בסך 1 5,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לזקן שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של זקן שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לזקן את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 5,470 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם ולמומחי בית משפט בתיק שלפניי.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מספר 61-62/ תובעים מס' 13 ו-14 בת"א 47013-11-13 – שמעון ורחלי בן מוחה

ביום 16.04.08 רכשו ה"ה בן מוחה מהאחים אוזן את דירה מספר 10, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22.  כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: הרחבת חדר רחצה כללי על חשבון מסתור כבידה.

הראיות מטעם ה"ה בן מוחה
מטעם ה"ה בן מוחה הוגשו שני תצהירים חתומים בידי גב' רחלי בן מוחה – האחד בתמיכה להגנתם מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתם כנגד האחים אוזן. בתצהירים ציינה גב' בן מוחה כי לא ביצעה כל שינוי בדירה וכי הקיר החוצץ בין חדר הרחצה לבין מסתור הכביסה קיים ועומד. צוין כי הדירה כולה נמצאת כיום באותו מצב בו היא נמסרה לבן מוחה, ללא שינוי. נטען כי בעת שנמסרה הדירה התברר כי הדירה והרכוש המשותף נבנו באופן רשלני, נעשו פניות רבות לאחים אוזן בדרישה שיתקנו את הליקויים, אך ללא הועיל. כן צוין כי גם נציגים שבאו לראות לא תיקנו דבר. נערכה חוות דעת מומחה מטעמם ביום 27.4.09. נטען לליקויי רטיבות רבים וכן לפגם באיטום האקוסטי והטרמי. נטען כי שולמו עמלות עבור הוצאת ערבויות בנקאיות, שלא כדין; גביית יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין; הוצאות בגין תשלומים למומחים לצורך ההליך; וכן עוגמת נפש.

בחקירה הנגדית חזרה על דבריה כי לא בוצע שום שינוי בדירה וכי הקיר החוצץ בין חדר הרחצה לבין מסתור הכביסה עומד על כנו ( עמ' 641 לפרוטוקול).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהיר של גב' בן מוחה.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראו שינויים שפגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם בן מוחה, המהנדס, מר פבל ויינברג, מיום 22.6.11, והתייחס אליהם באופן מפורט. בנוסף, במהלך הכנת חוות הדעת המומחה מטעם בית המשפט בוצעה בדירה בדיקת שליפה ובדיקת חוזק הידבקות צירים לאריח הריצוף באמצעות מעבדת מכון התקנים. נמצא כי בדיקת הקשה ובדיקת חוזק הידבקות מלמדות על אי עמידה בדרישות התקן. עוד נמצא בבדיקה אקוסטית כי ערך הקול ממערכת התקרה רצפה בין דירת בן מוחה לבין דירת מס' 4, הממוקמת מתחתיה, עולה על ערך הקול המרבי המותר על פי התקן. הוצע אפוא, כי יבוצע ריצוף חדש, בצירוף איטום אקוסטי בעלות כוללת של 30,000 ₪. ככל שיבוצע רק איטום אקוסטי, אזי דרוש תיקון שעלותו הכספית מופיעה בחוות דעת המומחה לגבי הדירה השכנה, דירת זקן.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של זקן בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה בן מוחה
לטענת ב"כ בן מוחה, זכאים בן מוחה למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בכלל כך זכאים הם גם לפיצוי שצוין בגין החלפת ריצוף, לאחר שבית המשפט אישר את עריכת בדיקת הקשה ושליפה בריצוף, לאור קושי שזיהה מומחה בית המשפט ברצפה. נטען כי מומחה בית המשפט טעה כאשר סבר שבחוות הדעת המקורית שמטעם בן מוחה לא הועלתה טענה בדבר ליקויים בריצוף. טענות כאלה מופיעות שם אף כי כנראה בעוצמה פחותה מזו שמצא המומחה, המומחה מר רון, משום שהם החמירו במשך השנים. בהקשר זה הופניתי לסעיפים 1, 2 ו-4 לחוות דעת מטעם התובעים כפי שצורפה כנספח ג' לתצהיר גב' בן מוחה. עוד נטען כי על פי הפסיקה, משעה שמתמנה מומחה מוסכם בתיק, הרי שממצאיו מחליפים את הנטען בכתבי הטענות, וניתן לפסוק מעבר למה שנדרש בכתב התביעה.

אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי בן מוחה זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם בן מוחה וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, בן מוחה זכאים לפיצוי מופחת בגין אשם תורם בשיעור של 30% ובגין הרחבת חדר רחצה כללי על חשבון מסתור כביסה. בנוסף נטען כי אין לחייבם בסך 1,200 ₪ הנזכרים בסעיף 22 לחוות דעת מומחה בית המשפט, בגין רטיבות בשירותי אורחים בתקרה מחדר השירותים שבדירה מעל, משום שמדובר ברטיבות שמקורה בדירת משפחת ישפה השכנה שעליה האחריות לנזק זה. בהתייחס לסך 9,000 ₪ בגין נזקי רטיבות בחדר רחצה הורים, אשר המומחה העריך כי נובעים הם מכשל מערכתי באיטום קירות המעטפת, נטען כי אין להשית על האחים אוזן אחריות בגין הוצאה זו, שכן גם היא תוצאה של נזילה מדירת ה"ה ישפה.

עוד נטען כי סך 1,800 ₪ הנזכר בסעיף 34 לחוות דעת המומחה בגין חיפוי שהתנתק, משום שצוין שהליקוי לא אותר והשיפוי הוא בגין תיקון שבן מוחה טוענת שבוצע, אך הדבר לא הוכח. בהינתן כל זאת, נטען כי בן מוחה זכאים לסך 23,885 ₪ בגין ליקויי בנייה, וכן 6,588 ₪ בגין חלקם ברכוש המשותף.

דיון ( ה"ה בן מוחה)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, בן מוחה זכאים לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 45,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 16,336 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 22,380 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בכלל כך זכאים בן מוחה גם לפיצוי בגין החלפת ריצוף שנמצא לקוי. כפי שמציינים ב"כ בן מוחה, אכן בחוות דעת המומחה מטעם התובעים משנת 2011 קיימת התייחסות לפגמים בריצוף בסעיפים 1, 2 ו-4. אמנם נראה כי אין מדובר בהיקף דומה לפגם שאיתר המומחה מטעם בית המשפט בשנת 2015, אך אין מדובר בטענה שהתחדשה יש מאין לדידי מומחה בית המשפט. בנוסף, כפי שמציין ב"כ בן מוחה, בעניין ע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) עמ' 858 ועמ' 866 (1996), נפסק כי מינוי מומחה בית המשפט עשוי במקרה המתאים להרחיב את החזית אל מעבר לאמור בכתבי הטענות, על פי ממצאי המומחה. בנסיבות אלו, נראה כי יש לזכות את בן מוחה גם בגין רכיב זה. אשר לטענה כי חלק מהנזקים יש לייחס לדירת ישפה – ב"כ האחים אוזן לא באר על מה מבסס הוא טענה זו. יצויין כי על פי האמור בחוות דעת המומחה, בדירת ישפה לא נעשו כל שינויים אל מול התוכניות , והמומחה ייחס את הרטיבות לכשל באיטום המעטפת, כך שאין לגרוע מזכותם של בן מוחה לפיצוי.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם בן מוחה, 22.6.11.

אף הדרישה להפחתת שיעור אחריות בגין " אשם תורם" איננה מקובלת עלי כלל ועיקר לנוכח עדותה של הגב' בן מוחה כי לא נעשה כל שינוי בדירה מאז התקבלה בה החזקה, עדות שהייתה אמינה בעיניי ולא נסתרה. נראה כי דבריו של המומחה אודות הרחבת חדר רחצה כללי על חשבון מסתור כביסה היו שגויים בהקשר זה.

בן מוחה זכאים אפוא לסך 109,276 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 22.6.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. בן מוחה זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת בן מוחה לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את בן מוחה בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). בן מוחה זכאים אפוא לסכומים הנקובים בקבלות שצורפו לתצהיר המעידות על ביצוע תשלום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל קבלה שצורפה ( ראו נספח ד' לתצהיר גב' בן מוחה).

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לבן מוחה שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של בן מוחה שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לבן מוחה את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 3,703 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם ומטעם בית המשפט.

טענות הצדדים באשר לדירת נתבעת 69 – מרים גז אביגיל / התובעים מס' 15-16 בת"א 47013-11-13 – צחי וסיגלית קפילותו

דירה מספר 14 , בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22, נרכשה במקור בידי הגב' מרים גז אביגיל, אשר רכשה את הדירה מאחים אוזן. הגב' אביגיל לא גרה בדירה ומכרה את הזכויות בה לה"ה קפילותו לאחר קבלת חזקה בדירה. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכנית: שינוי מיקום המטבח וסגירת שטח המטבח המקורי והסבתו לחדר מגורים, הרחבת חדר המגורים ע"ח שטח המרפסת המקורה, הרחבת מרפסת השירות ע"ח חלק משטח מסתור הכביסה, שינוי מיקום חדר הרחצה הכללי וביצוע שירותי אורחים בחלק משטח חדר רחצה הורים.

האחים אוזן הגיעה להסדר פשרה עם הגב' אביגיל כך שהתביעה כנגדה נדחתה.

הראיות מטעם ה"ה קפילותו
מטעם ה"ה קפילותו הוגש תצהיר חתום בידי צחי קפילותו שבו מציין הוא כי בעת שרכשו את הזכויות בדירה מהגב' אביגיל, היא חתמה על המחאת זכויות כל זכויותיה כנגד אחים אוזן מכח חוזה הרכישה. עוד מציין הוא, כי לאחר קבלת הדירה התברר להם כי הדירה והרכוש המשותף בנויים באיכות גרועה. ניסיונות לבקש מהאחים אוזן לתקן את הפגמים, כשלו. הוזמנה חוות דעת מומחה בעניין ליום 23.9.12. צוין כי נגרמו הוצאות תשלום למומחים לצורך ההליך וכן נגרמה עוגמת נפש רבה.

בחקירתו הנגדית אמר מר צחי קפילותו כי מדובר בדירה שהגב' אביגיל רכשה לצורך השקעה ובכלל כך תיאמה עם האחים אוזן שינויים. בהקשר זה הפנה למסמך שנכלל בנספח א' לתצהירו הנושא את הכותרת " פירוט שינויים", וכולל הנחיות מפורטות בדבר שינויים בדירה ובכללם הפיכת המטבח המקורי לחדר; חדר רחצה ושירותים יבנו כחלל אחד; לא יבנו הקירות הפונים למרפסת השירות וכו'. לדבריו, מסמך זה נושא את חתימתו של מר מיכאל אוזן, והוא חלק מן ההסכמות שהסכימה הגב' אביגיל עם האחים אוזן קודם מסירת החזקה לדירה. הוא עצמו מתגורר בדירה משנת 2010, ומאז לא עשה כל שינוי בדירה.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהיר של מר קפילותו.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה. באשר לזהות מבצע השינויים, מציין המומחה כי בשים לב לאופי השינוי החריג בדירה זו ובהיעדר אחידות בריצוף הדירה, אין הוא מביע עמדה באשר לזהות מבצע השינויים והעניין נמצא לפתחו של בית המשפט.

המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם קפילותו, המהנדס, מר פבל ויינברג, מיום 23.9.12 , והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, בחוות דעתו של מר רון התייחס הוא לטענה להעדר בידוד אקוסטי כטענה המצריכה קביעה שיפוטית נפרדת. בהקשר זה מוזכרת החלטתי מיום 20.12.16 שאפשרה הגשת חוות דעת אקוסטית. חוות דעת כזו נערכה ונמצא כי ערך הבידוד לקול נישא באוויר בקיר ההפרדה שבין הדירה דנן לבין הדירה השכנה, הינו 49DB, ערך הנופל מהמחויב על פי התקן. צוין כי התיקון דורש ביצוע קיר בידוד אקוסטי בשני מפלסי הדירה, בחדר המגורים ובחדר ההורים הנמכת תקרה ויישום בידוד אקוסטי. עלות ביצוע הבידוד הוא 4,000 ₪ וצוין כי הדבר לא יגרום להקטנת שטח הדירה והחדר אל מעבר לסטייה המותרת בהתאם להוראות חוק המכר דירות, כך הגריעה משטח הדירה איננו כרוכה בירידת ערך.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של קפילותו בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה'ה קפילותו
לטענת ב"כ קפילותו, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי קפילותו זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעמם וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, קפילותו אינם זכאים לפיצוי כלשהו, משום המחאת הזכויות שצורפה כנספח ב' לתצהיר קפילותו, הנושאת, לכאורה, את חתימתה של הגב' אביגיל לא הוכחה ובהיעדר זיהוי עו"ד לחקירתה. היא לא הוזמנה להעיד מטעם קפילותו. מטעם זה גם הנספחים שלתצהיר קפילותו שהגב' אביגיל הייתה צד להם, לא הוכחו כדין. נטען כי נוכח כך יש לדחות את תביעתם ולשאת בהוצאותיהם של האחים אוזן.

דיון ( ה"ה קפילותו)

טענת האחים אוזן כי יש לדחות את תביעת קפילותו איננה מקובלת עליי.

מר קפילותו העיד כי הגב' אביגיל רכשה את הדירה להשקעה ומעולם לא התגוררה בה. הוא העיד כי היא המחתה לקפילותו את מלוא הזכויות כלפי האחים אוזן ואף צירף מסמך חתום בידיה בעניין זה. בהיעדר כל ראיה מצד האחים אוזן לסתור את טיעון זה, אינני מוצאת כל סיבה לדחותו. מדובר בהתנהלות הגיונית מתבקשת מאליה עת רוכש אדם מחברו דירה חדשה שהתקבלה מקבלן זמן קצר קודם לרכישה.

אינני מקבלת את טענת האחים אוזן כי אילו הדרך היחידה להוכיח את המחאת הזכויות היא העדתה של הגב' אביגיל. מר קפילותו העיד על המחאת זכויות זאת מכלי ראשון ולא מפי השמועה. הוא הציג את המסמך שקיבל מהגב' אביגיל ודבריו אמינים בעיני. אדרבה, הואיל והאחים אוזן, נדברו עם הגב' אביגיל והגיעו להסכם פשרה שעל פיו התביעה כנגדה נמחקה, יכולים היו לקבל מפיה גרסה על מנת לשלול את דבריו של מר קפילותו, הידועים לו מידיעתו האישית. האחים אוזן לא עשו כך, והמסקנה עובדתית היא הראיות שבפניי היא כי אכן זכויותיה של הגב' אביגיל כלפי האחים אוזן הומחתה לקפילותו. אדון אפוא בפריטי התביעה השונים, אליהם, למעשה לא התייחסה אחים אוזן כלל בטיעוניה.

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
כאמור, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, קפילותו זכאים לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 37,500 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 16,336 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 22,380 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם קפילותו, 23.9.12.

קפילותו זכאים, אפוא, לסך 40,351 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 23.09.12, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. קפילותו זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש (1/22) , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת קפילותו לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את קפילותו בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לקפילותו שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של קפילותו שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לקפילותו את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 5,445 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם ולמומחי בית משפט בתיק שלפניי.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מספר 70-71/ תובעים מספר 17-18 בת"א 47013-11-13 – נורית ויוני כורך

ביום 26.12.06 רכשו ה"ה כורך מהאחים אוזן את דירה מספר 15, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. המומחה ציין כי לא איתר בדירה שינויים מתשריט המכר ומהתוכנית האדריכלית שהוצגה בפניו.

הראיות מטעם ה"ה כורך
מטעם ה"ה כורך הוגשו שני תצהירים חתומים בידי גב' נורית כורך – האחד בתמיכה להגנתם מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתם כנגד האחים אוזן. בתצהיריה מציינת הגב' כורך כי לא עשתה כל שינוי בדירה מאז רכישתה, וכי שקיבלה את החזקה בדירה התברר להם כי הדירה נבנתה באופן רשלני וגרוע. נעשו פניות טלפוניות רבות לאחים אוזן על מנת שהדבר יתוקן. חלק קטן מהתיקונים שנדרשו בוצעו ע"י הפועלים שעדיין היו בשטח במסגרת הבנייה. לאחר שהבנייה הסתיימה, הדרישות להשלמת תיקונים, סורבו. צורפה חוות דעת מטעם מומחה מטעם כורך מיום 11.6.12. נטען כי בדירה היו ליקויים קשים ורבים שחייבו אף החלפה דלתות ומשקופים בעלות ניכרת. נטען בגין גביית יתר לרישום זכויות הדיירים בלשכת רישום מקרקעין; הוצאות שנגרמו בגין תשלום למומחים לצורך ההליך וכן טענה לעוגמת נפש קשה.

בחקירתה הנגדית אישרה גב' כורך כי מעל דירתה הורחבה מרפסת של משפחת שניידר, וציינה שההרחבה הייתה במקום בשעה שכורך נכנסו לדירה ( עמ' 747 שורה 11 לפרוטוקול).

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירי כורך.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם כורך, המהנדס, מר מיכאל ולדמן, מיום 11.6.12, והתייחס אליהם באופן מפורט. בכלל כך התייחס לפגמים באמבט טרמו פלסטי וציין כי לא נתקבל פרוטוקול מסירה כך שלא היה באפשרותו להתייחס לפגמים אלו, שאת תיקונם הוא מעריך בעלות של כ-1,000 ₪ על דרך תיקוני אומן.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של כורך בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה כורך
לטענת ב"כ כורך, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בכלל כך מבוקש לפצות גם בגין הרכיב הנוגע לאמבט, שהוזכר בס' 8 לתצהירה של הגב' כורך. אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי כורך זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם כורך; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אף שלא הוכח כי הליקויים בדירת כורך נגרמו בשל התנהלות האחים אוזן, שכן גב' כורך אישרה שמרפסת הדירה שמעליה הורחבה ללא היתר כך שלא הוכחה אחריות אחים אוזן - הרי שבהיעדר אשם מצד דיירים אלו, שלא ביצעו כל הרחבות ושינויים, מוכנה האחים אוזן להכיר במלוא הנזק שקבע המומחה בגין ליקויי בנייה בדירה, וכן חלק יחסי בליקויים ברכוש המשותף.

ב"כ האחים אוזן לא התייחס ליתר הדרישות ב"כ כורך כמפורט לעיל, לרבות לא במסגרת השלמת הטיעון בעל פה.

דיון ( ה"ה כורך )

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, כורך זכאים לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 37,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 14,851 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 20,345 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. אשר לליקוי באמבטיה, לאור עדותה של הגב' כורך בעניין זה בתצהירה, עדות אשר לא נסתרה, יש להוסיף גם את הסכום שנדרשה בעניינו הכרעה שיפוטית פרטנית (1,000 ₪).

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם כורך, 11.6.12 .

כורך זכאים אפוא לסך 38,624 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 11.6.12, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים, הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא החסר בציוד שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. כורך זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת כורך לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את כורך בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לכורך שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של כורך שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לכורך את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 6,698 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם ומטעם בית משפט.

טענות הצדדים באשר לנתבעים מספר 76-77/ תובעים מספר 19-20 בת"א 47013-11-13 – שלמה יעל ודגנית בונדי

ביום 12.5.08 רכשו ה"ה יעל-בונדי מהאחים אוזן את דירה מספר 19, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, בדירה זו לא בוצעו כל שינויים אל מול תשריט המכר בתוכנית האדריכלית.

הראיות מטעם ה"ה יעל-בונדי
מטעם ה"ה יעל-בונדי הוגשו שני תצהירים חתומים בידי מר שלמה יעל – האחד בתמיכה להגנתם מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתם כנגד האחים אוזן. בתצהירים ציין מר יעל כי לא בוצעו כל שינויים בדירה מאז רכישתה. כן טען כי מאז שמיד נמסרה חזקה בדירה התברר לו כי קיימים בה ליקויים רציניים, ניסיונות לפנות אל אחים אוזן על מנת שהדבר יטופל לא צלחו, ובאחד המקרים נאמר לו כי " יורם ( אחד מהבעלים של אחים אוזן) אמר כי לא מוכן יותר לטפל בפרויקט הזה." בתצהירו פירט את אי הנוחות הנגרמת בשל הליקוי האקוסטי; הוא צירף חוות דעת שנערכה בידי פבל וינברג ביום 22.6.11. כמו כן, טען לתביעת יתר בגין רישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין; הוצאות תשלום למומחים; וכן עוגמת נפש.

בחקירתו הנגדית הבהיר מר יעל כי ביום 14.8.14 התקשרו בהסכם מכר ומכרו את הדירה. כן ציין כי על פי המוסכם, אם תתקבל תמורה בגין תביעה זו היא תשולם להם ולא לקונים. מר יעל השיב כי כשמכר את הדירה לא היו בה ליקויים, אך הסביר שנראה שהמומחה נתקל ברטיבות אף שיעל ביצע איטום, משום שהמומחה הגיע למקום לאחר זמן והרטיבות חזרה ( עמ' 687 לפ'), שכן הוא, יעל, איננו יכול לתקן קיר חיצוני. נטען כי המכירה נעשתה בכ-200,000 ₪ מתחת למחיר השוק.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירו של מר יעל.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם יעל-בונדי, המהנדס, מר פבל ויינברג, מיום 22.6.11, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של יעל-בונדי בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה יעל-בונדי
לטענת ב"כ יעל-בונדי, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בכלל כך הם מבקשים גם להוסיף פיצוי בסך 16,000 ₪ שנשמט מחוות דעת המומחה. ביום 10.6.18 הוגשה תשובת הבהרה של המומחה בעניין זה, אשר קבע פיצויי נוסף בשיעור של 16,000 ₪ בגין מרכיב זה. סכום זה צריך לצרף לסכום של 10,000 שנכתב ע"י המומחה בחוות דעתו כעלות כלל התיקונים, ועליו יש להוסיף, כאמור, תוספת בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. 

אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי יעל-בונדי זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם יעל-בונדי ; וכן תשלום בסך 18,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אף שבחוות הדעת של המומחה לא פורטה זיקת הליקויים לאחים אוזן – הרי שבהיעדר אשם מצדם של יעל-בונדי, מסכימה האחים אוזן להכיר במלוא הסכום שקבע המומחה בגין ליקויי בנייה בחוות הדעת וכן החלק היחסי בליקויי הרכוש המשותף. ב"כ האחים אוזן מציין כי מדובר בדירה שמר יעל אישר כי היא נמכרה בשנת 2014 כאשר לו היו בה ליקויים, וכי בהסכם המכר לא צוינו הליקויים.

דיון ( ה"ה יעל-בונדי)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. אשר לפיצוי בגין ירידת ערך – הואיל ויעל-בונדי מכרו את הדירה עוד בשנת 2014, בלא שהובאה לפניי כל ראיה לכך שבעת המכירה ספגו ירידת ערך ובאיזה שיעור, אין לזכותם לפיצוי בגין מרכיב זה. אשר לחלק היחסי של התשלום הנחוץ לשם תיקון עתידי – הואיל וצוין כי זכויות מכוח התביעה נותרו בידי יעל-בונדי, הרי שזכאים הם לסכום החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 13,366 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 18,311 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. בהקשר זה, אכן זכאים יעל-בונדי לתוספת של סך 16,000 ₪ מעבר לאלו שננקבו בחוות הדעת במקומה, לאור דברי הממונה בתשובות לשאלות הבהרה.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם יעל-בונדי, 22.6.11.

יעל-בונדי זכאים אפוא לסך 38,220 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 22.6.11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09.  הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא החסר בציוד שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. יעל-בונדי זכאים לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת יעל-בונדי לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת הדירה נמכרה לפני שנים אחדות. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את יעל-בונדי בסך 18,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן ליעל-בונדי שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של ליעל-בונדי שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן ליעל-בונדי את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,395 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמם.

טענות הצדדים באשר לנתבע מספר 79/ תובע מספר 21 בת"א 47013-11-13 – יהונתן אמסלם

ביום 1.7.07 רכש מר אמסלם מהאחים אוזן את דירה מספר 22, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. כאמור בחוות דעת המומחה, לא בוצעו שינויים בדירה, למעט פתיחת חלון במסתור הכביסה וביטול מחיצת גבס בכניסה.

הראיות מטעם מר אמסלם
מטעם מר אמסלם הוגשו תצהירים חתומים בידיו – האחד בתמיכה להגנתו מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתו כנגד האחים אוזן. בתצהירים ציין כי לא עשה כל שינוי בדירה והחלון הקטן במרפסת השירות נעשה גם הוא בידי אחים אוזן. אשר למחיצת הגבס בכניסת הדירה טוען מר אמסלם כי לא ברור לו למה הכוונה, אך בכל מקרה מדובר בעניין פנימי. עוד נטען כי בעת מסירת החזקה בדירה היו בה ליקויים רבים. נעשו פניות וחוזרות ונשנות לאחים אוזן בעל פה ובכתב ואף נערכה חוות דעת מיום 27.3.11, אך ללא הועיל. כן ציין, כי מדובר בדירה שנמצאת מתחת לגג הבניין כך שרטיבות בה רבה. עוד נטען, כי בשל בנייה רשלנית של השיפועים במרפסת כשיורד גשם מצטברים המים במקום. נטען להיעדר איטום טרמי ואקוסטי שפוגע מאוד בהנאה מן הדירה. כן צוין, כי נגבה תשלום שלא כדין בגין ערבות בנקאית, וכן נעשתה גביית יתר בגין רישום זכויות הדיירים בלשכת המקרקעין. כמו כן נגרמו הוצאות בגין מומחים וכן עוגמת נפש רבה.

בחקירתו הנגדית חזר וציין מר אמסלם כי לא עשה כל שינוי בדירה. כן ציין, כי יש לו מחסן בדירה שהתקבל מאחים אוזן והוא כלול במחיר הדירה.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהיריו של מר אמסלם.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם אמסלם, המהנדס, מר יגאל ברגמן, מיום 27.3.11, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתו של אמסלם בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות מר אמסלם
לטענת ב"כ אמסלם, זכאי מרשו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי אמסלם זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. נטען כי אמנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם מר אמסלם וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 35,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אמסלם אינו זכאי למלוא הפיצוי, בשל " אשם תורם" בשיעור של 20% בשל קיומו של מחסן בקומה 3-, ואף לא לפיצוי בגין הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שלטענת ב"כ האחים אוזן לא הוכח. מצד האחים אוזן מוצע כי יפסק לו לטובתו 84,780 ₪.

דיון ( מר אמסלם)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, אמסלם זכאי לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 125,000 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 17,820 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 24,413 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם מר אמסלם, 27.3.11.

אף הדרישה להקטנת הפיצוי בגין 20% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי. לא ברור כיצד העובדה שלמר אמסלם נמסר מחסן בידי אחים אוזן, גורעת מזכותו לפיצוי ומשליכה על ליקויי הבנייה. יצוין כי על פי ההסכם שצירף מר אמסלם לתצהירו, כללה הדירה גם מחסן ( ראו למשל פריט 25 לנספח ט' להסכם).

אמסלם זכאי אפוא לסך 119,731 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 27.3.11, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה, ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים, הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא זה שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. אמסלם זכאי לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

עוגמת נפש
אשר לדרישת אמסלם לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה לו – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה קשים, שלא תוקנו באופן שלם במשך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את אמסלם בסך 25,000 ₪ בגין מרכיב זה.

החזר עלות ערבויות בנקאיות
אשר לדרישת החזר בגין סך ששולם לאחים אוזן לכיסוי הוצאות להנפקת ערבויות בנקאיות – כפי שפורט לעיל בעניין כהן, גם בענייננו לא הביאה האחים אוזן ראיה להתקיימות התנאים הנקובים בסעיף 3 א(ב) לחוק המכר דירות להצדקת הטלת עלות ערבויות על דייר, על אף האמור בהוראת סעיף 3 א(א). עם זאת, אמסלם לא צירף קבלה המעידה על התשלום ולפיכך לא יפסק דבר בעניין זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לאמסלם שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתו של אמסלם שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתו, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לאמסלם את סך הוצאותיו בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,421 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמו ומטעם בית המשפט.

טענות הצדדים באשר לנתבעת מספר 73, גב' בתיה בן יאיר
ביום 15.01.07 רכשה הגב' בן יאיר מהאחים אוזן את דירה מספר 9, בבניין G1, רחוב אליהו קורן 22. ביום 16.5.08 נחתמה תוספת להסכם המכר על פי הוחלפה זהות הדירה הנרכשת מדירה 9 לדירה 17. כאמור בחוות דעת המומחה, לא בוצעו בדירה כל שינויים אל מול תשריט המכר והתוכנית האדריכלית.

הראיות מטעם הגב' בן יאיר
מטעם הגב' בן יאיר הוגשו שני תצהירים חתומים בידיה – האחד בתמיכה להגנתה מפני תביעת אוזן והשני בתמיכה לתביעתה כנגד האחים אוזן. בנוסף, הוגש תצהיר חתום בידי חתנה, מר נתנאל גדעון. בתצהיריה ציינה הגב' בן יאיר כי לא ביצעה כל שינוי בדירתה מאז קיבלה בה חזקה וכן ציינה כי מאז התקבלה החזקה בדירה הסתבר לה שהיא נבנתה באיכות ירודה שלא על פי המפרט ועם ליקויים רבים. פנייתה לאחים אוזן בבקשה לתיקונים לא הועילה. יתר על כן, צוין שבאחד המקרים הגיעו נציגי האחים אוזן על מנת לתקן, הם אף הוסיפו נזקים, והשאירו אחריהם לכלוך. לדבריה, בעניין ליקוי הבנייה נשלח מכתב מיום 7.2.11, אך ללא הועיל. כמו כן צורפה חוות דעת מיום 10.11.10 ונטען כי קיימות רטיבויות חוזרות והכשל באיטום האקוסטי והטרמי מסב אי-נוחות. נטען לאיחור במסירת הדירה, שהייתה אמורה להימסר, על פי תנאי ההסכם, עד ליום 15.7.08, ובפועל נמסרה רק ביום 18.5.09. לדבריה, אף שמדובר בפיגור של עשרה חודשים, ניתן לה פיצוי בגין ארבעה חודשי פיגור בלבד. נטען כי על-אף שהגב' בן יאיר הייתה אמורה לקבל מחסן עם הדירה, בפועל הוא לא נמסר לה בעת מסירת החזקה. רק כשביצע עו"ד ארטמן את הרישום בטאבו, טופל העניין בין הדיירת שתפסה את המחסן לבין הגב' בן יאיר, כך שרק במאי 2014 היא קיבלה את המפתחות למחסן הדירה. בגין כך מבוקש פיצוי. בעניין זה הוגש גם תצהירו של חתנה של הגב' בן יאיר, עו"ד נתנאל, שנטל חלק בעניין. עוד נטען לגביית יתר בגין רישום זכויות; הוצאות תשלום למומחים ועוגמת נפש.

הראיות מטעם האחים אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתצהירים מטעם הגב' בן יאיר.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם בן יאיר, המהנדס, מר זיו מאיר, מיום 10.11.10, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתה של בן יאיר בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות גב' בן יאיר
לטענת ב"כ בן יאיר, זכאית מרשתו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 35% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ. בנוסף לסכום שננקב בחוות הדעת יש להוסיף סך 16,000 ₪ בגין ליקויים אקוסטיים שהמומחה השלים בתשובות לשאלות הבהרה. כך שמדובר בעלות כוללת של 26,500 ₪. אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף, שבעניין בניין זה שברחוב אליהו קורן 22 נתבעו בהליך שלפניי, מבוקש להוסיף מע"מ וכן סך 20% בלבד בגין עבודה עצמאית, משום שמדובר בהוצאה בה יישאו כל הדיירים במשותף, כך שיש מקום להסתמך בקשר אליה על " מחירון דקל לעבודות גדולות". עוד נטען כי בן יאיר זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים; וכן נטען לזכות לפיצוי בסך 3,000 ₪ בגין מסתור כביסה – על פי הנטען בהיתר הבנייה המקורי נקבע כי מסתור הכביסה יצופה באבן טרקוטה, ואולם בפועל, הציפוי היה באלומיניום. אומנם, האחים אוזן " הכשירה" ציפוי זה בדיעבד מבחינה תכנונית, אך נטען כי חובתה הייתה לבצע את ציפוי מסתור הכביסה על פי האמור בהיתר הבנייה כפי שהיה בתוקף במועד הביצוע, ולא כפי שהוכשר בדיעבד. נוכח כך, מבוקש פיצוי בסך 3,000 ₪, כפי שנאמד עניין זה בידי המומחה במסגרת תשובות לשאלות הבהרה.

עוד טוען ב"כ בן יאיר, כי מרשתו זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה, שכן בהסכם נקבע כי הדירה תימסר תוך 18 חודש מיום החתימה, ובפועל, נמסרה הדירה כעבור כ-10 חודשים, אך ניתן פיצוי בגין 4 חודשים בלבד. הפיצוי המבוקש הוא כ-1,400 ₪ לכל חודש, על פי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, על סך 400 דולר לכל חודש, בגין כל חודש איחור, לפי שער יציג של 3.55 ₪ לדולר במועד הגשת התביעה שכנגד .

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם בן יאיר וכן הוצאות נוספות; וכן תשלום בסך 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור גבוה במיוחד, לאור ההליך המיותר בו נקטה כמו גם התנהלותה לאורך כל ההליך.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, אף שבחוות דעת המומחה לא מפורטת הזיקה בין הליקויים שנמצאו בדירה לבין האחים אוזן – הרי שבהיעדר אשם, נכונה האחים אוזן להכיר במלוא הנזק שקבע המומחה בחוות דעתו בגין הדירה, בתוספת חלק יחסי בגין הרכוש היחסי. בסך הכל הוצע סך 19,188 ₪.

דיון ( הגב' בן יאיר)
הכשל באיטום הקירות החיצוניים
סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת. בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל ובעניין הבניין דנן הוגשה תביעת דיירים שכללה גם התייחסות לרכוש המשותף, הגב' בן יאיר זכאית לפיצוי בגין ירידת הערך בסך 46,500 ₪, וכן לחלק היחסי החל על דירה זו לשם תיקון עתידי, בסך 13,366 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע עצמי (" רווח קבלני") ובצירוף מע"מ. סה"כ 18,311 ₪, נכון ליום 2.9.09. לסכום זה יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות. בנוסף לסכום שננקב שם, יש להוסיף 16,000 ₪ בגין ליקוי אקוסטי שבו הכיר המומחה כאמור בתשובות לשאלות ההבהרה, מדובר אפוא בסך כולל של 26,500 ₪.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם בן יאיר, 10.11.10.

בן יאיר זכאית אפוא לסך 38,955 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 10.11.10 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

ליקוי בנייה ברכוש המשותף
מבין ליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה מר זיו מאיר מיום 2.9.09, לגבי הבניין ברחוב אליהו קורן 22, מצא המומחה כי ליקויים שעלות תיקונם עומד על 248,000 ₪ הינם באחריות האחים אוזן. כמי שמציינים בצדק, בהגינותם, ב"כ הדיירים, מתוך סכום זה יש להפחית סך 116,000 ₪, בגין כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים, שכן בחוות הדעת השמאית נעשתה התייחסות נפרדת לכשל זה. עם זאת, יש להוסיף לסכום שננקב בחוות דעת המומחה 20% בגין ביצוע עצמי ולא באמצעות האחים אוזן (" רווח קבלני"). בניגוד לליקויים בדירות, הרי שבעניין הרכוש המשותף מדובר ב"עבודה גדולה", ולכן השימוש " במחירון דקל לעבודות גדולות" הולם אותה, כך שהתוספת בגין ביצוע עצמי היא בשיעור של 20% בלבד ולא 30% כפי שנקבע לגבי הליקויים בדירות הבודדות. בנוסף, כפי שציין המומחה יש לצרף מע"מ, ולציין כי התעריפים הם נכון לחוות דעת המומחה מטעם הדיירים – 2.9.09. הסכום הכולל בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף אליהו קורן 22 הוא, אפוא, 165,468 ₪.

בחוות דעת מומחה בית המשפט צוין חוסר בשני זרנוקי מים ומטף אבקה יבשה בארון כיבוי האש. צוין כי לטענת האחים אוזן ובמועד מסירת החזקה היו פריטים אלה במקומם. נוכח כך, ציין המומחה כי על בית המשפט למצוא ממצא עובדתי בעניין זה ובהתאם תחול או לא תחול אחריות על האחים אוזן.

לטענת ב"כ הדיירים הטענה אודות חוסר ציוד הועלתה בחוות דעת שנערכה מטעם הדיירים בסמוך לאחר המסירה בשנת 2009, וכי האחים אוזן לא מסרה לדיירים פרוטוקול מסירה, כפי שהעידו דיירים רבים. נוכח כך נטען כי הנטל להוכחת קיומו של הציוד החסר בעת המסירה רובץ על האחים אוזן.

אכן בראיות מטעם האחים אוזן, לא נכללה התייחסות לנושא החסר בציוד שנזכר בחוות דעת מומחה בית המשפט, אולם מנגד גם הדיירים לא התייחסו לסוגיה זו בתצהיריהם. נוכח כך נראה שלא הורם הנטל להוכחת הזכאות למרכיב זה, והוא לא ייפסק לטובת הדיירים.

הסכום לו זכאים הדיירים בגין ליקויים ברכוש המשותף ( לא כולל כשל מערכתי באיטום המעטפת), עומד אפוא על סך 165,468 ₪, נכון ליום 2.9.09. בן יאיר זכאית לחלק יחסי בסכום זה כמבוקש (1/22) , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ציפוי מסתור כביסה שלא באבן טרקוטה
אף שהאחים אוזן לא השיבה לטענות בעניין זה, לא נראה כי יש לפסוק פיצוי בגין חומר חיפוי מסתור הכביסה. מפרט הדירה לא כלל התחייבות לחיפוי באבן טרקוטה ולא הוצגה עדות כי הדיירים הסתמכו על היתר הבניה בעניין זה בעת רכישת הדירה. נוכח כך לא קמה זכות חוזית לאספקת ציפוי זה, ולא ייפסק פיצוי בגין רכיב זה.

איחור במסירת החזקה בדירה ובמחסן
בגין איחור במסירת החזקה בדירה, אכן זכאית הגב' בן יאיר לפיצוי. לא הובהר מדוע ניתן פיצוי בגין ארבעה חודשים בלבד אף שהאיחור הינו עשרה חודשים. הגב' בן יאיר זכאית אפוא להשלמת הפיצוי בגין יתרת התקופה בסך 8,520 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד (30.3.11).

בנוסף לא ניתן כל הסבר לאי-מסירת המחסן לגב' בן יאיר במועד מסירת החזקה בדירה, וגרסתה של הגב' בן יאיר וחתנה עו"ד נתנאל לא נסתרה. בנוסף, כפי שמציינים באי כוח בן יאיר, המומחה רון אישר בחקירתו הנגדית, כי דמי שימוש ראויים למחסן מעין זה הנה בטווח של 300-400 ₪ לחודש ( עמ' 1321 לפ' שורה 18). עם זאת, לא ניתן הסבר מצד הגב' בן יאיר מדוע לא פעלה היא לקבלת המחסן במשך השנים עד לשנת 2014. כך שאין לפסוק לה את מלוא הסכום המתקבל ממכפלת החודשים בדמי השימוש. בהתאם ייפסק בגין רכיב זה, סך 10,000 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד ( 30.3.11).

אשר לנזקים הנוספים שפורטו בסעיף 18 ו-19 לתצהירה של הגב' בן יאיר. הנזק בגין פינוי דירה למשך 20 ימי עבודה לצורך ביצוע התיקונים, לא נתמך בחוות דעת המומחה, ועל כן אין מקום לפסוק פיצוי בגינו, וכך גם באשר לעלויות אריזה ופינוי. נזקים בגין תיקוני חשמל, מרצפות והוצאות לשיחות טלפון לא פורטו דיים ואינני סבורה כי יש מקום לפסוק פיצוי בגינם בנסיבות העניין. מרכיבים אלו נלקחים בחשבון גם בעת פסיקת הפיצוי בגין עוגמת נפש.

עוגמת נפש
אשר לדרישת בן יאיר לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה לה – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את הגב' בן יאיר בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לבן יאיר שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתה של בן יאיר שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתה, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לבן יאיר את סך הוצאותיה בגין אגרת בית משפט; וכן סך 6,195 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים מטעמה ולמומחה בית משפט בתיק שלפניי.

טענות הצדדים באשר לנתבעים/ תובעים שכנגד מספר 88-89 – מיה ויעקב אפוטה

ביום 20.2.08 רכשו ה"ה אפוטה מהאחים אוזן את דירה מספר 5, בבניין G2, רחוב אליהו קורן 20. כאמור בחוות דעת המומחה, בוצעו בדירה השינויים הבאים אל מול התוכניות: הרחבת חדר רחצה כללי ע"ח מסתור כביסה; שינוי מיקום רדיאטור; ביטול קיר מתחת לחדר מדרגות.

הראיות מטעם ה"ה אפוטה
מטעם ה"ה אפוטה הוגש תצהיר החתום בידי גב' אפוטה. בתצהירה מציינת הגב' אפוטה כי עובר לרכישת הדירה הציגה עצמה אחים אוזן בפניהם כחברה אמינה ואף טענה שהיא מחזיקה בתקן האיכות ISO9002 ופרסמה לצד שמה את מכון התקנים, דבר שבסופו של עניין התברר כי לא רשאית הייתה לעשות. כן טענה, כי החזקה בדירה נמסרה באיחור - במקום ביום 20.12.08, במלאות 10 חודשים לחתימת ההסכם, נמסרה החזקה אך ביום 5.7.08, באיחור של 6.5 חודשים. נטען כי סכום הפיצוי המוסכם לא היה ריאלי. כן נטען, כי עוד קודם לקבלת החזקה בדירה נוכחו אפוטה כי קיימים פגמים בדירה, והוכנה חוות דעת מומחה מטעמם בעניין זה. עוד צוין, כי לאחר מסירת החזקה, במספר הזדמנויות נפלו אבני חיפוי חיצוניות של הבניין, דבר שגרם לאפוטה לבהלה רבה במיוחד, משום שלדירתם צמודה גינה שיועדה למשחקי הילדים. צוין כי בעקבות כך ניתנה חוו"ד של מהנדס מבנים מסוכנים בעירייה, כי הבניין מהווה סכנה לסביבתו ולדיירים. כמו כן נטען, כי התגלו ליקויים ברכוש המשותף, וכן ליקויים נוספים בחוות דעת של מומחה נוסף. נציגי החברה לא ביצעו את התיקונים הנדרשים, על אף פניות.

בחקירה הנגדית ( ע' 825-835 לפ') נשאלה הגב' אפוטה באשר לשלושת השינויים בדירה אשר נמנו בידי המומחה בחוות דעתו. באשר לשינוי מקום הרדיאטור וביטול הקיר מתחת לחדר המדרגות העידה הגב' אפוטה כי לא מדובר בשינויים שהיא מודעת להם וכי כך קיבלה את הדירה בזמנו מאוזן. לגבי הרחבת חדר הרחצה על חשבון מסתור הכביסה ציינה כי עניין זה תואם עם האחים אוזן מראש, והתשתית הנחוצה לשם הצבת מכונת כביסה במקום שאמור היה להיות מסתור כביסה בלבד, הוצבה במקום בידי אחים אוזן מראש, ללא שנגבה תשלום בגין כך. עוד ציינה, כי לאחר מסירת החזקה, שוחחה עם אדם שהיה אחראי על עובדים במקום מטעם אחים אוזן, יניב, על מנת שיפתח דלת בין חדר הרחצה לשטח מסתור הכביסה. הפועלים מטעם יניב ביצעו את העבודה באופן חלקי, ואף קיבלו תשלום חלקי, ואזי עזבו את המקום. בהמשך, נציג של האחים אוזן בשם אסף ניסה לתקן ולהשלים, אך העבודה לא הושלמה כראוי. כן ציינה, כי לא עשתה כל שיפוצים בדירה במשך השנים משום שלא היה באפשרותה להשקיע את הסכומים הנדרשים, וכי היא סובלת מאוד מהליקויים הרבים בדירה.

הראיות מטעם אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתביעת אפוטה.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נראה כי השינויים פגעו במערכת הקונסטרוקטיבית של המבנה, ולא השפיעו על יציבות הבניין בכלל והדירות הגובלות בפרט. בהתאם לכלל הממצאים שהוצגו בפני המומחה ונצפו בביקוריו, ובין היתר אחידות עבודות הריצוף ואופי השינויים האופייניים בדירות רבות בפרויקט, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה, כי עבודות השינויים נעשו על ידי האחים אוזן. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם אפוטה, המהנדס, מר יגאל ברגמן, מיום 19.8.09, וכן לחוות דעת המומחה הנוסף מטעם אפוטה, המהנדס ( והשמאי) מר יעקב פטל, והתייחס אל הטענות ההנדסיות שבהן באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירתם של אפוטה בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה אפוטה
לטענת ב"כ אפוטה, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 20% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף – סוכם כי בעניין זה לא אכריע, והוא יוכרע בבית משפט השלום. עם זאת נטען, כי אפוטה זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שכן ירידת הערך היא אישית.
עוד טוען ב"כ אפוטה כי מרשיו זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה, שכן בהסכם נקבע כי הדירה תימסר תוך 10 חודשים מיום החתימה, ובפועל, נמסרה הדירה כעבור כ-16.5 חודשים. הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר עומד על סך 400 דולר לכל חודש. ואולם, לטענת ב"כ אפוטה מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, ושיעור הפיצוי הריאלי הוא כ- 800$. טענה זו מבסס ב"כ אפוטה על דברי המומחה מר רון בחקירתו הנגדית כי שווי שכירות של דירת מגורים הוא כ 3% בשנה מערך הדירה, ובהתאם לעלות הדירה דנן בזמנו מדובר בכ-760$.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט ותשלום למומחים מטעם אפוטה; וכן תשלום בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% בצירוף מע"מ.

טענות האחים אוזן
לטענת ב"כ האחים אוזן, בסך הפיצוי שנאמד בידי המומחה בגין ליקויי בניה בדירת אפוטה אין לקחת בחשבון ליווי בסך 500 ₪ בגין פרקט, שלא בוצע בידי אחים אוזן, כנטען. כמו כן יש להפחית 20% בגין בשל " אשם תורם" בגין השינוי במסתור הכביסה.

דיון ( ה"ה אפוטה)

הכשל באיטום הקירות החיצוניים

אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך בבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, כפי שהסכימו הצדדים. אשר לירידת הערך – מדובר בנזק פרטני לדירה, כך שאפוטה זכאים לפיצוי בגין מרכיב זה בהתאם לקביעת המומחה בסך 16,336 ₪, במסגרת ההליך שלפניי.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

אשר לסך 500 ₪ בגין פרקט – אף שהמומחה ציין כי בעניין זה קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלת זהות המבצע, לא התייחסו אפוטה לסוגיה בתצהיר מטעמם ולא הוכיחו כי הפרקט הותקן בידי האחים אוזן, כך שלא ייפסק פיצוי בגין מרכיב זה.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם המומחים מטעם אפוטה - 34,320 ₪ מיום 19.8.09 - מועד חוו"ד ברגמן, וכן 11,070 ₪ מיום 26.12.10 - מועד חוו"ד פטל ( ערה אני לכך שבסיכומים נטען לתוספת 20% ולא 30%, ואולם משהגעתי למסקנה ששיעור התוספת המתאימה היא 30%, בעקבות דברי המומחה בחקירתו הנגדית, נראה כי אך הוגן יהיה להחיל את הדברים גם באשר לתובעים שכנגד אלו).

אף הדרישה להקטנת הפיצוי בגין 20% " אשם תורם" איננה מקובלת עליי, בפרט לאור עדותה של הגב' אפוטה שלא נסתרה, על פיה השינויים הם פרי תיאום מוקדם עם האחים אוזן כמפורט לעיל ואף בוצעו על ידי הקבלן המבצע מטעמה.

אפוטה זכאים אפוא לסך 50,450 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 19.8.09, וכן לסך 16,273 ₪ נכון ליום 26.12.10, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

איחור במסירת החזקה בדירה
אכן נראה כי אפוטה זכאים לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. מדובר באיחור בן 6 חודשים. על פי המוסכם, הפיצוי יעמוד על 400 $ לחודש. טענת אפוטה כי סכום פיצוי זה עולה כדי תניה מקפחת בחוזה אחיד לא הוכחה, ואין די בפער בין הסכום המחושב לפי דברי מומחה בחקירה נגדית לבין הסכום המוסכם כדי להוכיח טענה מעין זה. בהתאם ייפסק הפיצוי על פי התעריף שנקבע בהסכם בסך 400$ לחודש. אפוטה זכאים אפוא לפיצוי בסך השווה ל 2,400$ לפי השער היציג במועד מסירת החזקה ( שער ממוצע לחודש מאי 2009), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד מסירת החזקה בחודש מאי 2009, ועד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת אפוטה לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את אפוטה בסך 20,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לאפוטה שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של אפוטה שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לאפוטה את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,000 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים.

טענות הצדדים באשר לנתבעים/ תובעים שכנגד מספר 103-104 – קרן ואסף חן

ביום 17.7.08 רכשו ה"ה חן מהאחים אוזן את דירה מספר 13, בבניין G2, רחוב אליהו קורן 20. כאמור בחוות דעת המומחה, לא אותרו כל שינויים שבוצעו בדירה אל מול התוכניות.

הראיות מטעם ה"ה חן
מטעם חן הוגש תצהיר החתום בידי מר אסף חן. בתצהירו מציין מר חן עובר לרכישת הדירה הציגה עצמה אחים אוזן בפניהם כחברה אמינה ואף טענה שהיא מחזיקה בתקן האיכות ISO9002 ופרסמה לצד שמה את מכון התקנים, דבר שבסופו של עניין התברר שלא רשאית הייתה לעשות, משום שלא הוסמכה לכך בידי מכון התקנים. עוד קודם לקבלת החזקה בדירה נוכחו אפוטה כי קיימים פגמים בדירה, והוכנה חוות דעת מומחה מטעמם בעניין זה. לאחר מסירת החזקה, במספר הזדמנויות נפלו אבני חיפוי חיצוניות של הבניין, דבר שגרם לחן לבהלה רבה במיוחד, משום שלדירתם צמודה גינה שיועדה למשחקי הילדים. בעקבות כך ניתנה חוו"ד של מהנדס מבנים מסוכנים בעירייה, כי הבניין מהווה סכנה לסביבתו ולדיירים. כמו כן התגלו ליקוים ברכוש המשותף, וכן ליקויים נוספים בחוות דעת של מומחה נוסף. נציגי החברה לא ביצעו את התיקונים הנדרשים, על אף פניות.

בחקירה הנגדית ציין מר חן, כי לא ביצע כל שינוי בדירה, וכי סבל מליקויים רבים בה, אשר לא טופלו בידי האחים אוזן באופן אפקטיבי. כן ציין כי התגרש מאשתו וכי הדירה נמכרה ( ע' 810 – 815 לפ').

הראיות מטעם אוזן
התצהירים מטעם האחים אוזן לא כללו התייחסות כלשהי לטענות הקונקרטיות שפורטו בתביעת חן.

חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט
על פי חוות דעתו ההנדסית של המומחה מר צבי רון, לא נעשו בדירה כל שינויים. המומחה מר רון בדק אחד לאחד את הליקויים ההנדסיים שפורטו בחוות דעת המומחים מטעם חן – המהנדס ולדיסלב סבוטין מיום 13.7.09 וכן חוו"ד המהנדס והשמאי מר יעקב פטל מיום 26.12.10, והתייחס אליהם באופן מפורט.

בנוסף, כאמור, התייחס המומחה אל השלכת הכשל המערכתי באיטום הבניין בהתייחס לדירה הנדונה בחוות הדעת השמאית, תוך פירוט שיעור ירידת הערך וההקצב היחסי לדירה הנדונה בגין תיקונים עתידיים של כשל האיטום.

טענות ה"ה חן
לטענת ב"כ חן, זכאים מרשיו למלוא עלות ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בידי המומחה בית המשפט, בתוספת 20% בגין עבודה עצמאית וכן מע"מ; אשר לליקויי הבנייה ברכוש המשותף – סוכם כי בעניין זה לא אכריע, והוא יוכרע בבית משפט השלום. עם זאת נטען כי חן זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ותיקונים עתידיים בשל הכשל באיטום הקירות החיצוניים, שכן ירידת הערך היא אישית.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט ותשלום למומחים מטעם חן; וכן תשלום בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% בצירוף מע"מ.

בנוסף, נטען להוצאות שונות בגין אגרת בית משפט, תשלום למומחה מטעם חן וכן הוצאות נוספות בגין ערבויות בנקאיות וכיו"ב; וכן תשלום בסך 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף מבוקש לחייב את האחים אוזן בשכר טרחת עו"ד כאמור לעיל בעניין אפוטה.

טענות האחים אוזן
ב"כ האחים אוזן מודים כי אין להפחית מחן בשל " אשם תורם", משום שלא ביצעו כל שינוי בדירתם. מוצע מצד האחים אוזן לשלם סך 40,788 ₪.

דיון ( ה"ה חן)
הכשל באיטום הקירות החיצוניים

אשר לטענת האחים אוזן, כי אין לחייבה בפיצוי בגין כשל האיטום בקירות החיצוניים של הבניין – כאמור לעיל, סבורה אני כי הוכח כשל מערכתי באיטום הקירות החיצוניים. בעלויות הנגזרות מכשל כזה ברי כי על האחים אוזן לשאת.

בחוות הדעת השמאית, העריך המומחה את שיעור ירידת הערך בגין כשל בקירות החיצוניים ובנוסף העריך את סך ההקצב היחסי לדירה דנן בגין תיקונים עתידיים. הואיל והתיקון העתידי הינו תיקון של קיר חיצוני שהוא רכוש משותף, הרי שמקומה של העלות הנדרשת בהקשר זה הינו בהליך בבית משפט השלום בגין הרכוש המשותף בבניין זה, כפי שהסכימו הצדדים, ולא במסגרת ההליך שלפניי. אשר לירידת הערך – חן מכרו את דירתם מכרו את הדירה לפני שנים אחדות, בלא שהובאה לפניי כל ראיה לכך שבעת המכירה ספגו ירידת ערך ובאיזה שיעור, ועל כן אין לזכותם לפיצוי בגין מרכיב זה.

ליקויי הבנייה
אשר לליקויי הבנייה, כפי שפורטו בחוות דעתו ההנדסית של המומחה מר רון – מאמצת אני את חוות דעת זו באשר לליקויי הבנייה שאושרו בה מתוך אלו שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם הדיירים. מדובר בעניינים שבמומחיות אשר לא נסתרו, ואשר נאמרו על ידי מומחה מנוסה ובר סמכא בתחום שחוות דעתו ואף עדותו היו רציניות, מקצועיות והוגנות.

בדומה למה שנקבע בעניין ה"ה כהן ומהנימוקים האמורים שם, יש להוסיף לסכומים שננקבו בחוות הדעת 30%, ובנוסף מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות דעת המומחה מטעם המומחים מטעם חן -33,990 ₪ מיום 13.7.09, מועד חוו"ד סבוטין, ו- 5,600 ₪ מיום 26.12.10, מועד חוו"ד פטל ( ערה אני לכך שבסיכומים נטען לתוספת 20% ולא 30%, ואולם משהגעתי למסקנה שיעור התוספת המתאימה הוא 30%, בעקבות דברי המומחה בחקירתו הנגדית, נראה כי אך הוגן יהיה להחיל את הדברים גם באשר לתובעים שכנגד אלו).

חן זכאים אפוא לסך 49,965 ₪ בגין ליקויי הבנייה בדירה גופה נכון ליום 13.7.09, וכן לסך 8,232 ₪ נכון ליום 26.12.10, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד מתן פסק הדין.

עוגמת נפש
אשר לדרישת חן לפיצוי בגין עוגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם – אכן נראה כי בדירה דנן אירעו ליקויי בנייה של ממש, שלא תוקנו באופן שלם משך תקופה ממושכת עד עתה. עם זאת הדירה נמכרה, ונוכח כך בנסיבות המקרה, נראה כי יש לזכות את חן בסך 1 5,000 ₪ בגין מרכיב זה.

הוצאות ושכר טרחה
לאור היקף ההליכים והתנהלותה הדיונית של האחים אוזן כמפורט לעיל, תשלם האחים אוזן לחן שכר טרחה, בגין תביעת האחים אוזן שנדחתה ותביעתם של חן שהתקבלה, בסך 23.4% מהסכום שנפסק לטובתם, בצירוף 10,000 ₪. בנוסף, תשלם האחים אוזן לחן את סך הוצאותיהם בגין אגרת בית משפט; וכן סך 4,000 ₪ בגין הוצאות ששולמו למומחים.

לסיכום:
תביעתה של האחים אוזן נדחית. תביעות הדיירים מתקבלות בחלקן, הכל כמפורט לעיל.

בשולי הדברים ולהשלמה מובהר כי מאושרת דרישת המומחה להשלמת שכר טרחה כמפורט בנספחי מכתבו נושא תאריך 20.9.18, כפי שנסרק למערכת נט המשפט ביום 4.10.18. נוכח האמור לעיל, בתשלום תישא האחים אוזן. כמו כן, דיירים אשר נשאו בחלק משכרו של המומחה זכאים לקבל מן האחים אוזן את מה ששולם בידיהם.

ניתן היום, כ"ב חשוון תשע"ט, 31 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.