הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים ת"א 21612-03-20

בפני
כבוד ה שופטת חגית מאק-קלמנוביץ

המבקשת

מעלות התורה
ע"י ב"כ עו"ד יוסי אשכנזי

וכן ע"י עוה"ד חנוך ארליך ותמר חיימוביץ

נגד

המשיב
יוסף רייכמאן
ע"י ב"כ עוה"ד עמית חדד ונועה מילשטיין

החלטה
בבקשה לסעד זמני

העובדות וטענות הצדדים

  1. המבקשת הגישה נגד המשיבה בקשה דחופה לסעד זמני להורות על עיכוב הליכי הוצאה לפועל בין הצדדים, ובפרט להורות על עיכוב הליכי מימוש משכנתא ופינוי נכס ברחוב אבן שפרוט 3 בירושלים (חלקות 131, 218 בגוש 30039 בירושלים), שיכונה להלן – הבניין. אין מחלוקת כי בבניין זה התגורר עד לפטירתו כב' הרב שמואל אויערבאך זצ"ל (להלן: הרב אויערבאך), וכן מצויים בו משרדי המבקשת ומגורי פנימיה לתלמידי ישיבת מעלות התורה. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לסכום של 1,200,000 דולר שניתן ב ראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת ע"י אביו של המשיב, מר אדוארד (אליהו) רייכמאן (להלן: אלי רייכמאן). לטענת המשיב מדובר מדובר בהלוואה שניתנה למבקשת, ובגינה אף נרשמה משכנתא, ועל המבקשת להחזיר את ההלוואה או לאפשר מימוש המשכנתא. לטענת המבקשת כוונת הצדדים היתה להעניק למבקשת תרומה, שאותה איננה נדרשת להחזיר, והיא רשאית להמשיך ולעשות שימוש בבניין .
  2. וביתר פירוט:

המבקשת, עמותה רשומה (להלן גם: העמותה), מנהלת את ישיבת מעלות התורה בירושלים. בראש הישיבה עמד הרב אויערבאך , שהקים את הישיבה ושמו נודע למרחוק. בשנות ה-80 של המאה הקודמת רכשה העמותה את המגרשים עליהם עומד כיום הבניין, ובנתה את הבניין. בבקשה מתארת המבקשת כי רכישת המגרש והבניה נעשתה במימונם של תורמים נדיבים ובראשם אביו של המשיב, הרב אלי (אדוארד) רייכמאן ז"ל, אשר סייע רבות לישיבה ופיתוחה, ותמך בה. הבניה הסתיימה בסוף שנות ה-80. הרב אלי רייכמאן ובנו המשיב מונו כחברי עמודה וחברי ועד העמותה.
3. בתאריך 14.11.99 ובסמוך לו נחתמו בין הצדדים המסמכים הבאים:
מסמך שכותרתו "הסכם הלוואה (תנאים מיוחדים לשטר משכנתא) בין עמותת מעלות מעלות התורה למר אדוארד (אליהו) רייכמן (להלן: הסכם ההלוואה); שטר משכנתא בו מתחייבת המבקשת לטובת מר אלי רייכמן והרב יוסף רייכמן לשעבד את המקרקעין המפורטים שם תמורת סכום של 718,260 ₪ שקיבלה (להלן: שטר המשכנתא), ומסמך נלווה לו שכותרתו "תנאים מיוחדים לשטר משכנתא" (להלן: תנאי המשכנתא). המשכנתא נרשמה בשנת 1991 בלשכת רישום מקרקעין.
4. בסעיף 2 להסכם ההלוואה נכתב כי שני הצדדים מצהירים שההלוואה שניתנה לעמותה מסתכמת נכון למועד מתן ההלוואה בסכום של 1,200,000 דולר ארה"ב, ונקבע אופן חישוב הסכום לפרעון. בסעיף 4 להסכם ההלוואה נכתב כי מועד פרעון ההלוואה יחול כך שכל עוד הרב אויערבאך מכהן כיו"ר העמותה וכראש הישיבה, לא חלה חובת פרעון ההלוואה. אם יפסיק הרב לכהן באחת המשרות הללו, יחול מועד פרעון כל סכום ההלוואה 90 יום לאחר הפסקת הכהונה. בסעיף 5 להסכם התחייב המבקשת לרשום משכנתא ראשונה ויחידה על הנכס לטובת רייכמן, ובסעיף 6 הוסכם כי במקרה של אי פרעון ההלוואה במועד יעמוד הנכס הממושכן למימוש ולפרעון מיידי ע"י רייכמן. סעיף 10 להסכם קובע כי "רייכמן יהא רשאי בכל עת להעיר לזולתו את זכויותיו לפי שטר המשכנתא שתירשם, ללא צורך בקבלת רשות או הסכמה לכך מאת העמותה".
במסמך תנאי המשכנתא מופיעים פרטים דומים. בסעיף 9 לתנאי המשכנתא מעוגנת זכותו של בעל המשכנתא להעביר את זכויותיו לצד ג' ללא צורך בהסכמת הממשכן.
מאחר שהרב אויערבאך נפטר, אין ספק כי ככל שהסכם ההלוואה מחייב את הצדדים, הרי שהגיע מועד פרעונה של ההלוואה.
5. כאמור, המבקשת טוענת כי העסקה האמיתית בין הצדדים היתה עסקה של תרומה ולא של הלוואה. (יצויין כי המבקשת לא הבהירה בבקשתה מדוע בוצעה העסקה באופן זה ומודע לא נערכו מסמכים המשקפים את אופיה האמיתי של העסקה בין הצדדים). לטענת המבקשת, מסמכים שונים הקשורים לישיבה במשך שנות פעילותה מצביעים על כך שגם הצדדים לעסקה ראו את העברת הכספים כתרומה ולא כהלוואה, ולפיכך המשיב אינו זכאי למימוש המשכנתא על הבניין.
המבקשת תומכת את טענותיה בעובדות אלו:
לטענתה הדוחות הכספיים והדיווחים לרשם העמותות שהגישה העמותה במהלך השנים מצביע על אינדיקציות שונות לכך שאין מדובר בהלוואה אלא במענק. בדו"חות שהוגשו לא נרשם מעולם חוב של העמותה , ובדו"חות מהשנים הרלוונטיות נרשמו הכספים שניתנו כתרומה לישיבה. בדו"חות הכספיים מהשנים 1989-1991 נרשם כי המגרש והמבנה מומנו על ידי תורם. כך גם בדו"ח לשנת 1993, שאומת על ידי המשיב עצמו, ובדו"חות מאוחרים יותר. בביאורים לדו"חות הכספיים לשנים 1996-1998 נרשם כי ההשקעה במגרש ובמבנה מומנה על ידי תורם, ונזכר שיעבוד לטובתו, אך אין איזכור לקיומו של חוב לטובת המשיב.
עוד נטען כי המשיב עצמו היה חבר בוועדת הביקורת של העמותה, ובתפקיד זה אישר את הדו"חות שלה, שלא כללו איזכור של החוב כלפי אביו או כלפיו. כך היה גם בדו"ח הכספי לשנת 2017, שהוגש לאחר פטירת הרב אויערבאך, וגם בו לא נרשם החוב.
6. לטענת המבקשת, רק בדו"ח לשנת 2018, אשר הוגש באוגוסט 2019 לאחר פרוץ הסכסוך בעמותה, דאג חבר העמותה משה ויסלובסקי לכלול בדו"ח פיסקה שלא הופיעה בד וחות מוקדמים יותר. נכתב בה כי המבנה נרכש ונבנה על ידי אדם פרטי , ובזמנו לא ניתן לכך ביטוי בספרים היות שבעמותה לא היתה פעילות כספית בגין פעולות אלו, וכי הנכס ממושכן לאדם פרטי שביכולתו לדרוש החזר השקעתו.
עוד טוענת המבקשת כי "לאחר בירור מעמיק עולה כי בעת מתן התרומה העלה הרב אלי רייכמאן ז"ל את חששו, כי בסמוך לאחר שייבנה הבניין ובשל היותו של הרב אויערבאך זצ"ל דמות ידועה ומוערכת עד מאוד בציבור החרדי ובשל קשריו ההדוקים של הרב אויערבאך עם הרב ש"ך וגילו המתקדם של הרב ש"ך שכיהן אז כראש ישיבת פונוביז', יעזוב הרב אויערבאך זצ"ל את הישיבה וימונה כראש ישיבת פונוביז' המעטירה. הם חששו כי במקרה כזה תרומתם תהפוך להיות רכוש נדל"ן עובר לסוחר של העמותה...." (סעיף 77 לבקשה).
ובהמשך: "מידע זה, שהתקבל מכמה מקורות, מקבל חיזוק משמעותי מאוד מהתנהלות העמותה והדו"חות הכספיים, כאמור לעיל, ובעיקר העובדה שהעמותה מעולם לא פעלה ליצור רזרבה לתשלום ההלוואה" (סעיף 78 לבקשה).
7. המבקשת הפנתה גם למסמך שצורף כנספח כא' לבקשה – המלצות ועדת ביקורת/ הגוף המבקר של העמותה, בו אישרו חברי הגוף המבקר של העמותה, ובכללם המשיב, את הדין וחשבון הכספי שלה. לטענת המבקשת בכך הודה המשיב כי חובה של העמותה כלפיו בשנת 2004 עמד על סכום של 852,675 ₪, דהיינו ללא ההלוואה נשוא המחלוקת.
המבקשת פירטה בבקשתה הליכים קודמים שננקטו בנוגע למחלוקת, כולל פניה להוצאה לפועל בנוגע למשכנתא, פניה לבוררות בפני בית דין ועוד. בשל הליכים אלה טענה המבקשת כי לא ניתן לייחס לה שיהוי בפניה לבית המשפט.
8. לטענת המבקשת מאזן הנוחות פועל לזכותה, שכן תלמידי הישיבה המתגוררים בפנימיה שבבניין לומדים בבניין בית כנסת הגר"א הסמוך, המשמש כבית המדרש של הישיבה, חייהם סובבים סביב הישיבה והבניין משמש בסיס לעצם קיומה של הישיבה. לטענתה דחיית הבקשה תגרום לה נזק בלתי הפיך, בשל היעדר יכולת למצוא מבנה מתאים בסביבה, כך שלאחר המכירה לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו. לטענתה פינוי הנכס "ימיט על הישיבה כיליון ממש, ויביא לעצירת פעילותה המרכזית וסגירת המוסד המרכזי של העמותה".
עוד טענה המבקשת כי שווי המבנה עולה במיליונים רבים על גובה החוב, כך שחובו של המשיב מובטח גם אם לא תיפרע ההלוואה. המבקשת הוסיפה כי הכסף נתרם מקרן צדקה של הורי המשיב, כך שגם אם יידחו טענותיה, המשיב אינו זכאי לקבל את החזר ההלוואה באופן אישי אלא שיש להעבירם לקרן הצדקה, ולפיכך אין למשיב אינטרס לגיטימי בקבלת החזר ההלוואה.
9. המשיבה ביקשה לדחות את הבקשה. היא טענה כי מדובר בהליך שביעי שנוקטת המבקשת או גורמים מטעמה, בחוסר תום לב ובמטרה לנסות לעכב ולסרבל את הליכי מימוש המשכנתא שנרשמה לטובת המשיב ואביו עוד בשנת 1991. לטענתה המבקשת מודעת לחולשת טיעוניה אך מנס ה לעכב עד כמה שניתן את ההליכים , ובכך עוש ה שימוש לרעה בהליכי המשפט. עוד טענה כי בחודש יוני 2019 נערכו בהשתתפות כל חברי העמותה פ רוטוקול וכתב התחייבות לפרעון ההלוואה, הכוללים הכרה בחוב כלפי המשיב והתחייבות לפרעו במלואו.
10. המשיבה פירטה את התנאים למתן סעד של צו מניעה זמני, וטענה שהמבקשת אינה עומדת בהם. בין היתר נטען כי סיכויי המבקשת לזכות בהליך של עיכוב מימוש משכנתא נמוכים, כי התביעה התיישנה שכן היא הוגשה בחלוף כמעט 30 שנה מהחתימה על הסכם ההלוואה ורישום המשכנתא, כאשר המסמכים הדרושים אינם והעדים שהיו צדדים לעסקה אינם בין החיים. עוד טענה המשיבה כי מי שמתיימרים לפעול בשם המבקשת אינם מוסמכים לפעול בשמה. לגופה של התביעה טענה המשיבה כי המבקשת לא הצביעה על ראיות התומכות בעמדתה, ואף לא על נימוק לכך שהצדדים יערכו חוזה למראית עין.
11. בהתייחס לדו"חות הכספיים של העמותה טענה המשיבה כי העדר הרישום מעיד דוקא שאין מדובר בתרומה של משפחת ריכמאן, שכן כללי התקינה החשבונאיים מחייבים לרשום את התרומה בספרי העמותה כנכס. מאידך הדגישה המשיבה כי בביאור ים לדוחות לשנים 1996-1998 נרשם שההשקעה במבנה ועלות המגרש מומנו על ידי תורם וכי המבנה משועבד לתורם. היא הוסיפה כי משנת 1999, לאחר שרואה החשבון שהגיש את הדוחות נפטר והביקורת הועברה לאחר, נכתב בביאור כי רכוש קבוע שנרגש לפני 1999 לא בא לביטוי בדוחות. המשיבה ציינה כי בדו"ח לשנת 2018 לרשם העמותות נוסף ביאור לעניין המימון הצפוי, כשעל דו"ח זה חתום בין היתר מר בנימין גינצלר, התומך בתביעה.
12. בהתייחס לנספח כ"א, המלצות ועדת הביקורת בהן לא נזכר החוב שבמחלוקת, נטען כי הוא מתייחס להלוואות שניתנו לשימוש שוטף של העמותה, שנקבעו להם מועדי פרעון, הרשומות בהנהלת החשבונות של המבקשת, בעוד החוב נשוא המחלוקת שבפני לא נרשם בהנהלת החשבונות שכן חוב זה והמשכנתא שהבטיחה אותו היה צמוד לנכס בלבד. לעניין הטענה שההלוואה ניתנה מקרן הצדקה של משפחת רייכמן טענה המשיבה שהדבר אינו משפיע על קיומו של החוב.
המשיבה טענה כי ראיה מכרעת לכך שאין מדובר בהסכם למראית עין ניתן למצוא בכך שהוראות ההסכם אפשרו למשיב ולאביו להעביר את זכויותיהם לצד ג', ו מהוראות נוספות במסמכי ההלוואה והמשכנתא.
13. עוד טענה המשיבה כי מי שהגישו את התביעה לא הוסמכו על ידי העמותה להגישה, כי התביעה העיקרית שהוגשה היא למעשה תביעה כספית, והמבקשת לא שילמה את האגרה הנדרשת, כי הבקשה הוגשה בשיהוי, בהעדר ניקיון כפיים וחוסר תום לב, לאחר שהמבקשת וחברים בה לא קיבלו את מבוקשם בהליכים קודמים.
לעניין מאזן הנוחות טענה המשיבה כי מימוש משכנתא הוא כמימוש פסק דין, ועיכוב ביצוע המימוש הוא חריג. לטענתה תקנת הציבור מחייבת שמירה על מעמדו של הליך השיעבוד כהליך המאפשר מימוש מהיר ויעיל. המשיבה הוסיפה כי ניתן להמשיך ולקיים את הישיבה לאחר מימוש הנכס במקום אחר, וכי מדובר בבניין סטנדרטי שבו שוהים כ-40 תלמידים בלבד.
14. בנוסף למבקשת ולמשיבה הוגשה מטעם המבקשת בקשה למחיקת התביעה על הסף, בנימוק ש וועד העמותה המוכר על ידי רשם העמותות, שהוא הגורם היחיד המוסמך להגיש תביעות בשמה, לא אישר את הגשת התביעה, ולא נחתם ייפוי כח לב"כ המבקשת, עו"ד אשכנזי, ע"י גורם מוסמך של המבקשת. בהמשך להודעה זו התייצבו לדיון שהתקיים עוה"ד ארליך וחיימוביץ, וטענו כי הם מיופי הכח האמיתיים של העמותה, ואילו מגישי התובענה הם מתחזים המתיימרים לפעול בשם העמותה, בעוד עמדת העמותה היא שיש להחזיר את החוב למשיב.
הודעה זו נובעת ממחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לסמכות לקבל החלטות בשם העמותה, ותקפן של החלטות שהתקבלו בנוגע לתשלום החוב והגשת תביעה זו. בעניין זה מתקיים הליך משפטי נפרד, ומאחר שההחלטה בעניין אינה חיונית בשלב זה לא אדרש לו.

דיון והכרעה
15. הפניתי לעיל למסמכי העסקה – הסכם ההלוואה ושטר המשכנתא, בהם מפורטים פרטי העסקה, כולל סכום ההלוואה, מועד הפרעון העתידי, דרך חישוב ההצמדה והריבית, אופן המימוש וכדו'. אלה מצביעים על גמירות דעת ומסויימות וכוללים הסדרה מלאה של העסקה. מדובר במסמכים הנראים על פניהם תקינים ומקובלים, ועל המבקשת הנטל להוכיח כי אינם משקפים נכונה את העסקה שנכרתה בין הצדדים.
כנגד התחייבות המבקשת ניתנה משכנתא הרשומה בלשכת רישום מקרקעין. בהסכם ההלוואה ובמסמכי המשכנתא הוסדרה זכותם של המלווים להעביר את זכויותיהם בעסקה לצד ג', ללא הסכמת המבקשת. אני מקבלת את טענת המשיבה לפיה זכות זו אינה מתיישבת עם האפשרות שההסכמה האמיתית בין הצדדים היתה שונה ממה שהועלה על הכתב, שכן במצב כזה לא ניתן לאפשר מעורבות צד ג' שלא היה בסוד העניינים מלכתחילה.
16. אל מול זכויות קניין רשומות וכבדות משקל לא הוצגו ראיות של ממש התומכות בגרסת המבקשת, וזאת גם ברף הראייתי הנמוך יחסית הקיים בשלב זה. המבקשת לא הצביעה גם על מניע אפשרי לכך שהצדדים לעסקה יערכו מסמכים למראית עין השונים באופן כה מהותי מהעסקה האמיתית ביניהם .
הראיות שהוצגו על ידי המבקשת אינן מבוססות על עדויות או מסמכים של הצדדים שהיו שותפים לעריכת העסקה, או במעגלים קרובים אליהם. טענות המבקשת בעניין זה, כמפורט בסעיף 6 לעיל, הובאו מפי מקורות עלומים, ללא כל פרטים לגבי זהותם של המקורות או זיקתם לעניין, ולמעשה אין בהן מעבר לרכילות גרידא. כך שמשקלן הלכאורי של ראיות אלה נמוך ביותר.
17. באשר לראיות החשבונאית, כפי שעולה מטיעוני הצדדים שאת עיקריהם הבאתי לעיל, בנושא החשבונאי קיימים פנים לכאן ולכאן ולא הובאה ראיה נחרצת. מכל מקום, דוחות אלו נערכים על ידי אנשי מקצוע וחלקם של בעלי התפקידים מתבטא במקרים רבים בחתימה פורמלית בלבד, כך ש לא ניתן לייחס משקל רב לפרטי הדוחות, ולא ניתן לייחס למשיב שותפות או ידיעה לגבי כל ביאור וכל פרט טכני. זאת בשונה מההסכם ושטר המשכנתא, בהם הדברים אמורים ברחל בתך הקטנה, וה צדדים לעסקה הם עצמם החתומים על המסמכים והנוש אים באחריות לעיקרי האמור בהם. העובדה שמקור הכסף שניתן ע"י מר רי יכמן בזמנו הוא מקרן שבבעלותו ולא מחשבון על שמו אינה רלוונטית כאשר בחוזים נכתב במפורש כי רייכמן הוא המלווה או התורם.
המסקנה העולה מכל האמור היא שסיכויי המבקשת לזכות בתביעתה נמוכים.
17. באשר למאזן הנוחות, כאשר מדובר בפינוי מבית מגורים, הכף נוטה בדרך כלל כנגד הפינוי. אולם במקרה זה הדיירים הם תלמידי פנימיה. מטבע הדברים אין מדובר בביתם – מבצרם, זיקתם למקום נמוכה בהרבה, וניתן להעבירם למקום אחר.
זאת ועוד, אין מדובר בפינוי גרידא כי אם במימוש משכנתא, הליך שמעמדו המשפטי כמימוש פסק דין וקיים אינטרס בהבטחת ביצוע מהיר שלו (ראו לדוגמא רע"א 5368/01, פנחס יהודה נ' עו"ד יוסף תשובה, כונס נכסים פ"ד נח (1) 214 (2003) ; רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' יצחק עמר פ"ד נו (2) 529 (2001), שם התקיימו נסיבות שאינן מתקיימות בענייננו; ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 10421/97 ענבל מידע לתיירות (1983) בע"מ ואח' נ' השקעוד בע"מ ואח' (12.10.1997) ; בש"א (מחוזי ירושלים) 3380/05 גרשון קרויזר נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (31.10.2005); פר"ק (מחוזי ת"א) 34094-12-14 אנגל משאבים ופיתוח בע"מ נ' GBES Ltd ( 08.02.2015) פ יסקה 8 ואילך).
18. המבקשת צירפה לבקשתה חוות דעת שמאי וטענה כי שווי הבניין כיום גבוה בהרבה מסכום ההלוואה. כך שגם אם תיפרע ההלוואה יישאר בידי המבקשת סכום כסף גדול, מיליוני ₪ רבים המאפשרים מציאת פתרון חלופי. מאחר שכאמור אין מדובר בדירת מגורים אלא בפנימיה, המהווה מקום מגורים במובנו הפרקטי, אך איננה בית במלוא מובן המילה, הסכום שנותר יוכל לשמש למציאת פתרון חלופי. אכן, המבקשת טענה כי הקרבה בין מקום המגורים לבין בניין הישיבה חיונית, אולם היא לא טענה שנעשו נסיונות כלשהם למציאת הסדר חלופי או שהדבר לא עלה יפה. את משרדי העמותה ודאי שניתן להעביר מהבניין ללא קושי מיוחד, ובאשר לבית הרב, לא נטען במפורש שיש בו ערך סנטימנטלי מיוחד.
בנוסף, למבקשת עומדת גם האפשרות לשלם את ההלוואה ו בכך למנוע את מימוש המשכנתא. המבקשת בחרה שלא לנקוט צעד כלשהו בכיוון זה.
19. לנוכח כל האמור אני סבורה שגם מאזן הנוחות נוטה במידה רבה לזכות המשיבה, בשים לב לכך שמדובר במימוש משכנתא ובבניין שאינו משמש למגורים מלאים. לפיכך יש לדחות את הבקשה.
עם זאת, בהתחשב בכך שהמשיבה מבקשת לשנות מציאות שהתקיימה במשך שנים רבות, בצורך לאפשר לה מציאת פתרון חלופי, ובקושי בהיערכות לכך במיוחד בימים אלה של האטה בלתי צפויה בהתנהלות הכלכלה, דחיית הבקשה תיכנס לתוקף בעוד 3 חודשים מהיום, ביום 1.8.20. אם המבקשת תפקיד סכום של 100,000 ₪, או תודיע לבית המשפט כי שילמה למשיב סכום זה על חשבון ההלוואה, הדחיה תיכנס לתוקף לאחר 3 חודשים נוספים, ביום 1.11.20.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ש"ח.
אני נמנעת מפסיקת הוצאות למתייצבים בשמה של המבקשת, שכן הם התייצבו בבית המשפט מרצונם, והמחלוקת בין הטוענים לייצוג המבקשת לא הוכרעה והיא מתבררת בנפרד.

ניתנה היום, ז' אייר תש"פ, 01 מאי 2020, בהעדר הצדדים.