הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים ת"א 20715-10-15

בפני
כבוד ה שופט אביגדור דורות

התובעים:

  1. ישעיהו חוטר
  2. נעמי חוטר
  3. אמציה חוטר
  4. רחל חוטר

ע"י ב"כ עו"ד רמי דרור

נגד

הנתבעים:

1.רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד יעל רוד-סליטן
מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
2.הסוכנות היהודית לארץ ישראל
3.מושב צלפון מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שוקי רגב

פסק דין

לפניי תביעה להורות לנתבעת 1 להחכיר לתובעים 1-2 משק מסויים במושב צלפון כמשק עזר בהתאם להחלטה 339 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1986.

השתלשלות העניינים

1. הסעד העיקרי המבוקש בתובענה זו הוא מתן הוראה לרשות מקרקעי ישראל ( להלן: "רמ"י" או "מינהל מקרקעי ישראל" או " המינהל") להחכיר את מגרש 103 במושב צלפון בהתאם לתכנית תגפ/361(יג/96) (להלן: "המגרש") בתנאים הקבועים בסעיף 2. ד.1 שבהחלטת מועצת מקרקעי ישראל שמספרה 339 מיום 28.10.86 (להלן: "החלטה 339" ).

2. הנתבע מס' 3, מושב צלפון ( להלן: "המושב") הוא מושב עובדים במרכז הארץ בתחום המועצה האזורית מטה יהודה. המושב הוקם בשנת 1950 על ידי עולים מתימן, אשר התובע מס' 1, ישעיהו חוטר ( להלן: "התובע") והוריו נמנו עמם. הורי התובע התגוררו בנחלה 14 והתובע התגורר עמם.

3. בסוף שנות הששים או בתחילת שנות השבעים תפס התובע חזקה במגרש 103 בהתאם לתכנית תגפ/361 (להלן: "מגרש 103" או "מגרש 103 המקורי"). מגרש 103 בתוכנית זו מופיע בייעוד מגורים בשטח של כ- 2.5 דונם ( תצהיר מנחם וייס מטעם רמ"י , פיסקה 7).

4. בשנת 1970 נישאו התובע וגב' נעמי חוטר, התובעת מס' 2 (להלן: "התובעת"; התובע והתובעת יכונו להלן: "התובעים"). ביום 23.2.1973 חתמו התובעים על מסמך שכותרתו " כתב התחייבות" ובמסגרתו הם הצהירו כי קיבלו מהנהלת הנתבעת מס' 2, הסוכנות היהודית לארץ ישראל ( להלן: "הסוכנות") לשימושם ברישיון כברי-רשות, את מגרש 103 במושב צלפון החל מיום 1.3.1973.

5. ביום 1.6.1973 חתם פקיד מטעם מינהל מקרקעי ישראל על בקשה להיתר בניה שהגיש התובע לוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה, ובה מסר כי אין למנהל התנגדות לביצוע הבניה המוצעת בבקשה להיתר בניה ( נספח 7 לתצהיר התובעת). בצד החתימה של המינהל מתנוססות על המסמך גם חתימות של הסוכנות ושל המושב; ביום 8.6.1973 הנפיקה הוועדה המקומית היתר בניה לבנית בית מגורים בן 4 חדרים בשטח 137 מ"ר על מגרש 103. התובעים בנו את ביתם על מגרש 103 מכספם בלבד. בשנים 1979, 1984 ו- 1992 ביצעו התובעים עבודות בניה ותוספות בבית.

6. בשנת 1981 ביקש התובע להיות חבר האגודה החקלאית צלפון, אך וועד המושב התנגד לכך. בעקבות תובענה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ניתן פסק דין שקבע כי התובע הוא חבר האגודה.

7. ביום 15.8.1986 פנה התובע מס' 1 אל המנהל וביקש לאשר לו תכנית בניה במגרש 103 ( נספח 14 לתצהיר רחל אמיר מטעם רמ"י ). לטענת רמ"י, דחה המנהל במכתבו מיום 12.11.1989 את הבקשה לתוספת בניה במגרש ( נספח 16 לתצהיר רחל אמיר).

8. בשנת 1989 שכלו התובעים את בנם בן ה- 15 שנפטר באופן פתאומי.

9. בעקבות החלטה של מושב צלפון לפיה יש לאפשר לבני המושב לבנות בתים במגרשים המקצועיים הפנויים, פנה המושב ביום 15.10.1990 אל מינהל מקרקעי ישראל וביקש כי המינהל יאשר בניה במגרשים הנ"ל ( נספח 9 לתצהיר רחל אמיר). בתשובה של המינהל מיום 4.11.1990 נאמר כי מאחר ותכנית המתאר של מושב צלפון היא משנת 1951, לא ניתן לדון בבקשה של המושב בטרם תאושר תב"ע מפורטת מעודכנת ( נספח 10 לתצהיר רחל אמיר). בהמשך, נערכה ישיבה בנוכחות נציגי המושב והמינהל ובעקבות אותה פגישה הודיע המינהל למושב שהוא נכון לדון בהקצאה של מגרשים 99, 100, 102, 104, 105, 119 בלבד. בהמשך טיפל המושב בהקצאה של מגרשים 115, 113, 114, 33, 119, 205, 206, 108 כבתים לבעלי מקצוע ( נספח 12 לתצהיר רחל אמיר). המגרש נשוא התובענה לא היה אחד המגרשים שהמושב ביקש להקצותו בפניות אלה.

10. ביום 6.12.1995 פנו התובעים באמצעות ב"כ עו"ד מיה הימן למינהל וביקשו לברר איזה זכויות יש לתובעים במגרש 103, האם הם חתמו על חוזה חכירה מול המינהל, האם הם זכאים להיות בעלי נחלה והאם הם זכאים לקבל מגרש בהרחבה. בתשובת המינהל מיום 20.12.1995 נמסר כי מגרש 103 הוא מגרש מקצועי לכן אין התובעים זכאים להיות בעלי נחלה. נמסר עוד כי זכויות החכירה במגרש אינן רשומות על שם התובעים. בתשובת המינהל נמסר עוד כי על מנת לטפל בנושא על פי נהלי המינהל יש לחלק את המגרש כך שהמגרש שעליו עומד בית המגורים לא יעלה על דונם אחד, לקבל את המלצת האגודה והסוכנות ולשלם דמי חכירה מהוונים.

11. בשנת 1996 קיבלו התובעים את הזכויות במשק 14 במושב, שהיה שייך להורי התובע, בהעברה ללא תמורה מאמו של התובע. בעקבות העברה זו נרשמו התובעים בשנת 1997 במינהל כבעלי הזכויות במשק 14. בהמשך לכך, העבירו התובעים את הזכויות במגרש 103 לבנם אמציה חוטר, התובע מס' 3 ולרעייתו רחל חוטר, התובעת מס' 4. העברה זו אושרה על ידי אגודת המושב, תנועת המושבים בישראל והסוכנות ( הנספחים שמספרם 23 בתצהיר התובעת).

12. ביום 4.9.1996 הטיל המשקם, עו"ד אליהו בן ישראל, אשר מונה על פי חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב – 1992, צווי מניעה ועיקולים על רכוש אגודת מושב צלפון, ובין היתר, על מגרש מס' 103. לכן, החל ממועד זה לא ניתן היה לבצע כל עסקה במגרש עד למועד הסרת העיקול ביום 8.11.2006 ( מכתבו של עו"ד אורן ששון, ב"כ התובעים, אל המינהל – נספח 26 לתצהיר רחל אמיר) (להלן: "מכתב עו"ד ששון") .

13. בהתאם למכתב עו"ד ששון אל המינהל, פנו התובעים בשנת 1998 אל האדריכל דניאל מטלון וביקשו ממנו להכין תוכנית המקטינה את שטח המגרש לדונם אחד בלבד, וזאת על מנת לפעול בהתאם להנחיות שקיבלו מהמינהל לצורך הקצאת המגרש. מר מטלון הכין את תכנית החלוקה וחילק את מגרש 103 לשלושה מגרשים: 103, 1013 ו- 1014; תכנן את מגרש 103 בשטח של 1.3 דונם, זאת נוכח מגבלות טופוגרפיות בשטח; וקבע כי מגרש 1013 אינו ניתן לניצול תכנוני נוכח היותו צר מדי ואילו מגרש 1014 לא ניתן לניצול תכנוני מאחר והוא נחצה על ידי קו מתח גבוה לכל אורכו. תכנית המתאר של היישוב שאושרה בשנת 2003 (כפי שיובא בהמשך) אימצה את חלוקת מגרש 103 כפי שעוצבה על ידי האדריכל מטעם התובעים (מכתב עו"ד ששון).

14. בשנת 2000 החלה הוועדה המקומית לתכנון ובניה לפעול נגד עבירות בניה שבוצעו על ידי התובעים וביום 4.8.2002 הוגש אף כתב אישום נגד התובעים בשל עבירות אלה. ביום 30.10.2002 הוציא בית משפט השלום בבית שמש צו להריסת מבנה שנבנה ללא היתר במגרש והוציא גם צו איסור שימוש באותו מבנה (מכתבו של עו"ד ששון). במטרה להסדיר את הבניה במגרש, פנה התובע מס' 1 למינהל וביקש אישור לבניה במגרש 103. ביום 4.12.2002 החזיר המינהל את התוכנית המוצעת ללא חתימה, מהטעם שמדובר במגרש בעל מקצוע שאינו רשום על שם התובעים. באותו מכתב ציין המינהל כי על מנת לטפל בנושא עפ"י נוהלי המינהל, יש לפעול להקצאת המגרש בהתאם להוראת אגף חקלאי 66 ( נספח 20 לתצהיר רחל אמיר).

15. ביום 18.3.2003 אושרה תוכנית מי/794/ב שיזמה אגודת המושב ( תוכנית זו תכונה "התכנית העדכנית"). תוכנית זו היא תכנית כוללת למושב צלפון שבמסגרתה תוכננה גם הרחבה קהילתית. במסגרת התוכנית, פוצל מגרש 103 המקורי לשלושה מגרשים: מגרש 103 בשטח של 1,300 מ"ר בייעוד מגורים ( להלן: "מגרש 103 העדכני"); מגרש 1013 בשטח של 800 מ"ר ביעוד חקלאי; ומגרש 1014 בשטח של 561 מ"ר ביעוד חקלאי.

16. החל מיום 1.1.2003 החל עו"ד נדב עשהאל לייצג את התובעים בעניין הקצאת מגרש 103. עיקר פועלו של עו"ד עשהאל נסב סביב ביטול העיקול שהוטל על מגרש 103 על ידי המשקם ( נספחים 27 – 41 לתצהיר התובעת). כל צווי המניעה והעיקול שהוטלו על מגרש 103 בוטלו בהחלטת המשקם מיום 8.11.2006 ( נספח 41 לתצהיר התובעת).

17. ביום 29.11.2006 נרתם המושב למאמץ להקצאת מגרש 103 לתובעים. במועד זה פנה המושב אל המינהל וציין כי מגרש 103 טרם הוקצה למשפחת חוטר, המומלצים על ידי המושב. באותו מכתב ציין המושב כי בשנים האחרונות העיכוב בהקצאה נבע מהטלת עיקולים מטעם המשקם, אך ביום שליחת המכתב שוחרר העיקול שרבץ על המגרש ואין מניעה להקצותו. באותו מכתב ציין המושב כי המגרש הוקצה בשנת 1967 והבית שעליו נבנה על פי היתר בשנת 1973, וכי ההקצאה צריכה להתבצע בהתאם להוראת אגף חקלאי שמספרה 101 ובהתאם לתב"ע שאושרה. באותו מכתב ביקש המושב כי המינהל יזדרז בביצוע העסקה ( נספח 21 לתצהיר רחל אמיר).

18. ביום 28.5.2007 לקה התובע 1 בשבץ מוחי אשר ריתק אותו לביתו.

19. במכתב של המינהל מיום 8.8.2007 הודיע האחרון לתובעת מס' 2 כי הוא מטפל בבקשה להקצאת המגרש וכי הבקשה תידון בהתאם לנוהלי המינהל שיהיו תקפים באותה עת ( נספח 23 לתצהיר רחל אמיר). במכתב של המינהל לתובעים מיום 9.1.2008 הודיע המינהל לתובעים כי על פי דו"ח של מפקח מטעם המנהל, התובעים תופסים בנוסף למגרש 103, גם את מגרש 1013 המשמש כגינה עם עצי פרי. לכן, עד לביטול הפלישה, לא יוכל המינהל להביא את בקשת ההקצאה בפני הנהלת המינהל ( נספח 24 לתצהיר רחל אמיר). גם במכתב של המינהל אל התובעים מיום 21.7.2009 ניתנה הודעה דומה לפיה מגרש 1013 תפוס על ידי התובעים וכל עוד התובעים ממשיכים לפלוש למגרש זה המינהל לא יוכל להקצות את מגרש 103 העדכני ( נספח 27 לתצהיר רחל אמיר).

20. ביום 10.12.2007 הגישו נעמי, ישעיהו וליאת חוטר תובענה נגד מושב צלפון ומינהל מקרקעי ישראל – ה"פ ( מחוזי – י-ם) 6418/07 חוטר נעמי נ' מושב צלפון. הסעד שביקשו התובעים באותה תובענה היה הקצאת מגרש לגב' ליאת חוטר בהרחבה של המושב, כפועל יוצא מהחזקת הוריה במגרש מקצועי מס' 103 ( מוצג נ/1). במהלך שנת 2008 הוגשה בקשה מוסכמת למחיקת ההליך נגד המינהל וניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, לפיה המינהל יבחן בקשה להקצאת מגרש בהרחבה לגב' ליאת חוטר. לימים הוקצה לגב' ליאת חוטר מגרש בהרחבת מושב צלפון ואף נחתם עמה חוזה חכירה ביום 26.5.2014 ( סעיפים 67-68 לכתב ההגנה של רמ"י).

21. בתאריכים 8.1.2008 ו- 8.10.2009 כתב המושב אל התובעים כי בדיקה של האגודה העלתה כי במסגרת החזקה במגרש 103, פולשים התובעים לאדמות האגודה שמעבר לגבולות המגרש, תוך הקמת חומה ללא היתר כדין. באותו מכתב ביקשה האגודה מהתובעים לסלק את ידם משטח הפלישה ומכל השטחים החורגים מתחומי מגרש 103 העדכני ( נספח 28 לתצהיר רחל אמיר). במסמך מיום 5.12.2010 חזר בו המושב מטענות אלה ובמכתב אל מינהל מקרקעי ישראל כתב כי לאחר בדיקה נמצא שהתובעים לא פלשו וכי הם יושבים בגבולות מגרש 103 לפי תב"ע מי/794/ב ( נספח 55 לתצהיר התובעת).

22. בפגישה שנערכה ביום 15.6.2008, בהשתתפות הממונה המחוזי על חוזים חקלאיים וסגנו מצד אחד, ועו"ד אורן ששון, ב"כ משפחת חוטר ואחדים מבני משפחת חוטר, הובהר לעו"ד ששון כי על פי החלטות המינהל שהיו תקפות באותה עת ניתן להחכיר מגרש בשטח של 350 מ"ר בלבד במרכז הארץ. מגרשים גדולים משטח זה, עד לשטח של דונם אחד, ניתן להחכיר בהתקיים אילוצים תכנוניים וטופוגרפיים מיוחדים. באותה ישיבה הובהר כי אין באמור בישיבה כדי לפגוע בטענות המינהל במסגרת ההליך המשפטי שהתקיים בין הצדדים באותה עת ( ה"פ ( מחוזי – י-ם) 6418/07) וכי בכל מקרה ההבנות בין הצדדים במסגרת אותה ישיבה כפופות לאישור הגופים המוסמכים במינהל ( נספח 25 לתצהיר רחל אמיר).

23. ביום 16.7.2008 פנו התובעים באמצעות עו"ד אורן ששון שוב למינהל וביקשו כי ירשום את מגרש 103 המקורי על שם התובעים.

24. בחומר הראיות שבתיק מצוי מכתב של מר משה חדד ששימש יו"ר ועד מושב צלפון בשנים 1989-2004. מר חדד ציין במכתב כי בעקבות החלטות המינהל חתמו מספר משפחות שהשתכנו בבתים מקצועיים על חוזי חכירה מול המנהל וקיבלו מגרשים בשטח של 2 עד 3 דונמים. הוא הוסיף שמשפחת חוטר התעכבה בהסדרת זכויותיה, ובזמן שפנתה למינהל הוגבל שטח המגרש שניתן להקצות לדונם אחד. עוד צוין במכתב כי לאחר לבטים, הוסכם בין ועד המושב ומשפחת חוטר להגביל את שטח המגרש לדונם אחד, כאשר כל השטח הנותר סביב לבית יסומן בירוק כשטח חקלאי ב' וישאר בחזקת התובעים. מר חדד הוסיף כי החלוקה שבוצעה במגרש 103 המקורי בתכנית המתאר בוצעה בתיאום עם האדריכל של המושב, מר דני מטלון ובתיאום עם המינהל ואין בחלוקה זו כדי להעמיד את התובעים בחזקת פולשים לשטח שמעבר לגבולות מגרש 103 העדכני ( נספח 54 לתצהיר התובעת).

25. במסמך של המינהל מיום 18.11.2009, שכותרתו " סיכום דיון מיום 16.11.09 מגרש 103 מושב צלפון – משפחת חוטר", צוין כך: "המחוז יבחן אפשרות להבאת העיסקה לדיון והחלטה בנוגע למגרש 103 בגודלו הנוכחי: 1.300 דונם". בהמשך צוין כי האמור הוא בכפוף לקבל דו"ח פיקוח לפיו התובעים אינם פולשים למגרשים 1013 או 1014 ( נספח 29 לתצהיר רחל אמיר).

26. במסמך של המינהל מיום 11.1.2010 שכותרתו " סיכום דיון אגף חקלאי" שעסקה בהסדרת זכויות משפחת חוטר במגרש 103 נכתב ביחס לטענת משפחת חוטר כי הם מופלים ביחס לבעלי זכויות שקיבלו מגרשים בשטח הגדול מדונם, כי הובהר לתובעים, בין היתר, כי מדובר במגרשים שהוקצו בתחילת שנות התשעים. במסמך צוין עוד כי מנהלת האגף הבהירה לתובעים כי מדיניות המינהל היא שיש להגדיר מגרש מקצועי באופן זהה למגרשים בהרחבה ועפ"י תמ"א 35, זאת בכפוף לאילוצים של בניה קיימת או מצב טופוגרפי. באותו מסמך צוין עוד כי המשפחה טוענת כי בית המגורים שלה בנוי במרכז המגרש והדבר מציג אילוץ המונע חלוקה אחרת של המגרש. בסוף המסמך, תחת הכותרת " סיכום", נרשם כי המינהל יבדוק את טענות התובעים וישוב אליהם ( נספח 31 לתצהיר רחל אמיר).

27. בין השנים 2011 ו- 2013 ניהלו התובעים, באמצעות עורך דינם אלי שרביט, סדרה של התכתבויות מול המינהל ( נספח 32 לתצהיר רחל אמיר).

28. ביום 31.1.2014 שוב הגיש מושב צלפון תלונה נגד התובעים. במסגרת אותה תלונה נטען כי בבית מקצועי 103 נעשתה הרחבת הבית בלי תוכניות והיתרים וקיימת פלישה משני צדי המגרש לאדמות חקלאיות תוך גידור בחומות אבן ונטיעת עצי פרי ( נספח 33 לתצהיר רחל אמיר).

29. ביום 13.8.2014 פנו התובעים לרמ"י וביקשו להעביר את הזכויות בנחלה 14 שבמושב לתובעים 3 ו- 4. בקשה זו אושרה.

30. ביום 26.5.2014 פנתה רמ"י אל התובעים וציינה שוב כי לצורך הקצאת מגרש 103 בייעוד מגורים, על התובעים לפנות כל פלישה למגרשים הסמוכים. החידוש במכתב זה היה בהסכמה לבחון את האפשרות להביא בפני הנהלת המרחב בקשה חריגה לאישור הקצאת שלושת המגרשים: 103, 1013 ו- 1014 בייעודם הנוכחי, דהיינו, 103 כמגורים, ו- 1013 ו- 1014 ביעוד חקלאי. באותו מכתב התבקשה עמדת התובעים בטרם תקודם הבקשה לעסקה. בסוף המכתב סייגה רמ"י את הכתוב בו והבהירה כי אין במכתב משום הסכמת הרשות להקצאת המגרשים לתובעים ( נספח 34 לתצהיר רחל אמיר).

31. בטרם הוגשה התביעה ניהלו התובעים תכתובות נוספות מול רמ"י, הפעם באמצעות עורכת דינם אפרת ואש. עיון במסמכים מלמד כי גם סדרת התכתבויות זו לא הביאה להתקדמות כלשהי בפתרון המחלוקות בין הצדדים ( נספח 35 לתצהיר רחל אמיר).

32. לאחר הגשת התביעה הגישה הסוכנות בקשה לפטור אותה מהתייצבות ומהגשת כתבי בית דין. בבקשה טענה הסוכנות כי מושב צלפון עבר בשנת 2005 לחוזה דו צדדי מול רמ"י ואינו מטופל עוד על ידי הסוכנות. היא הוסיפה עוד שהתביעה אינה מעלה כל סעד נגד הסוכנות היהודית. לאור זאת, הותירה הסוכנות את ההכרעה בתביעה לשיקול דעת בית המשפט והיא הצהירה שהיא תכבד כל החלטה שתינתן על ידו, ככל שתידרש לכך. ביום 23.11.2015 ניתנה החלטה (כב' השופט טפרברג) הפוטרת את הסוכנות מהתייצבות ומהגשת כתבי בית דין.

טענות התובעים
33. התובעים טוענים כי לפני שקיבל התובע את מגרש 103 לחזקתו, עמד על המגרש בית נטוש. הם טוענים שבשנת 1967 אישר המושב לתובע לקבל לחזקתו את מגרש 103 ואז עבר התובע להתגורר בבית שעמד על המגרש. בשנת 1970 נישא התובע לתובעת ומאז היא עברה להתגורר עמו, תחילה בבית הישן שעמד על המגרש, ולאחר מכן, בבית שבנו בעצמם לאחר הריסת הבית הישן.

34. לצורך הוכחת טענתו כי עמד בית על המגרש בטרם בנו התובעים את ביתם החדש על המגרש מפנים התובעים לפרוטוקול ולתצהיר של ועד ההנהלה של המושב מיום 26.1.2003 ( נספחים 31 ו- 32 לתצהיר התובעת), למכתב של מזכיר היישוב מיום 2.11.2004 ( נספח 39 לתצהיר התובעת), לכתב ההתחייבות שחתמו התובעים מול הסוכנות ביום 23.2.1973 ( נספח 3 לתצהיר התובעת) ולהצהרה של התובעים כלפי הסוכנות מיום 1.3.1973 ( נספח 4 לתצהיר התובעת). מהמסמכים האלה עולה כי התובעים קיבלו לחזקתם את מגרש 103 בזמן שעמד על המגרש מבנה מגורים ולא כטענת רמ"י שהמגרש נמסר לתובעים בעודו ריק.

35. התובעים טוענים כי בשנת 1972 הם בנו את ביתם החדש במגרש 103 ( סעיף 2 לסיכומי התובעים). הם מוסיפים כי מגרש 103 היה מיועד למגורים בהתאם לתוכנית תג"פ/361, ולכן הם עומדים בתנאי ההקצאה הקבועים בסעיף 2. ד.1. להחלטה 339.

36. התובעים טוענים כי נציגי המינהל לא פנו אל התובעים ולא יידעו אותם בנוגע להחלטה 339 ובנוגע לזכויותיהם לפיה, זאת למרות שהמינהל ידע שהתובעים בנו את ביתם במגרש 103 על חשבונם. את הידיעה הזו גוזרים התובעים מהעובדה שפקידי המינהל חתמו על הבקשה להיתר הבניה שהגיש התובע עוד ביום 1.6.1973. התובעים מוסיפים כי המינהל סבר בטעות כי התובעים לא גרו בבית הבנוי על מגרש 103 לפני שנת 1973, ואלמלא טעות זו, היו התובעים מקבלים בשנת 1986, השנה שבה יצאה החלטה 339, או לכל היותר בשנת 1995, שנת הפניה של עו"ד הימן למינהל, פניה מהמינהל להסדרת זכויותיהם במגרש 103 לפי תנאי משק עזר ( התנאים הקבועים בסעיף 2. ד.1 להחלטה 339).

37. טוענים התובעים כי גודל מגרש 103 המקורי עומד על 2,661 מ"ר. מבחינתם זהו השטח של המגרש השייך להם ושבו תמיד החזיקו, ושהם מעולם לא נטשו אותו ומעולם לא שינו את גבולותיו. במידה והמינהל היה מיישם את החלטה 339 ביחס לתובעים במועד, טוענים התובעים, הסכם החכירה שהיה נחתם בין התובעים ובין המינהל היה מתייחס למשק בגודל 2,661 מ"ר.

38. טוענים התובעים כי הגודל של מגרש 103 קטן במהלך השנים בגלל הרשלנות של רמ"י, אך הקטנה זו היא תכנונית בלבד ובפועל התובעים מחזיקים בכל השטח של מגרש 103 המקורי.

39. התובעים מלינים על התשובה שסיפק המינהל לפניה של עו"ד הימן בשנת 1995 ובמיוחד על כך שהמנהל לא הודיע לתובעים כי הם יכולים להסדיר את זכויותיהם במגרש על פי החלטה 339. התגובה של המנהל לפניה של עו"ד הימן עמדה בניגוד גמור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, הטעתה את התובעים וגרמה להם בהמשך לפעול לחלוקת מגרש 103.

40. נוכח טענות אלה, טוענים התובעים כי רמ"י מנועה היום מלהעלות את הטענה שכיום ההחלטות לא תקפות. בעניין זה מפנים התובעים לע"א 7760/12 מדינת ישראל-מינהל מקרקעי ישראל נ' חיים עטיה (17.11.2014) ( להלן: עניין "עטיה").

41. לטענת התובעים הפיצול של מגרש 103 נבע מדרישה של המינהל לפיה הסכמתו לתכנון תב"ע חדשה שכוללת הרחבה של המושב, מותנית בניצול כל השטחים הפנויים המצויים בתוך היישוב. דרישה זו חייבה את פיצול החלקים הקדמי והאחורי של מגרש 103 המקורי, אך פיצול זה הוא תכנוני בלבד ואינו תואם למצב בשטח. התובעים טוענים כי המינהל הטעה אותם בעת שביקש מהם לפצל את המגרש ואז הוסיף חטא על פשע כאשר הודיע להם שהם פולשים לשטחים שפוצלו ממגרשם.

42. התובעים טוענים כי הם פנו אל מינהל מקרקעי ישראל גם בשנת 1988 וגם בשנת 1995 וביקשו להסדיר את זכויותיהם במגרש 103.

43. התובעים טוענים כי יש לראות בהם כמי שזכאים להחזיק בחוזה תקף למשק עזר, ולהחיל על עניינם את החלטת מועצה מקרקעי ישראל מיום 5.1.2009 שמספרה 1178 ( להלן: "החלטה 1178 ") ואת הוראת אגף חקלאי 109 שיצאה בעקבותיה ( להלן: "הוראה 109 "). טענת התובעים בעניין זה היא שבעקבות החלטה 1178 והוראה 109 צריכה היתה רמ"י לפעול לחתימת חוזה חכירה אישי עם התובעים. התובעים מנמקים את טענתם לפיה יש לראות במגרש כ"משק עזר" על ידי סדרה של גזירות לוגיות: הם טוענים כי מגרשם נבנה ואוכלס לפני 31.3.1972, לכן סעיף 2. ד.1. להחלטה 339 חל עליהם, לכן הם יכולים לבחור באפשרות שמגרשם ייחשב כמשק עזר.

44. התובעים מפנים לסעיף 3.1. להוראה 109 אשר קבעה כי המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס מסוג " משק עזר". הוראה 109 הטילה על המינהל חובה להודיע לאגודות כי עליהן למסור רשימה מפורטת של בעלי " משק העזר" הנכללים בחוזה המשבצת. התובעים טוענים כי המינהל לא פנה אל אגודת מושב צלפון על מנת לקבל רשימה של תושבים המחזיקים במשקי עזר ולא מסר להם הודעה על היותם מומלצים לחתימה על חוזה חכירה עם המינהל. התובעים מוסיפים כי אף שהמינהל לא פנה אליהם לצורך החכרת המגרש כמשק עזר, הרי שהם פנו אל המינהל מספר רב של פעמים וביקשו לחתום על חוזה חכירה ישיר בתנאי משק עזר ואף המציאו למינהל אישור האגודה והסוכנות לצורך השלמת העסקה, ולמרות זאת, המינהל לא הסכים להתקשר מולם בעסקה בהתאם להוראה 109.

45. התובעים טוענים כי הם עלולים לאבד את כל עולמם ולהישאר ללא מגרש וללא בית שבנו מכספם בלבד והכל בגלל רשלנות המינהל. הם יושבים בקרקע משנת 1967 ברשות המושב, הסוכנות והמינהל והיום הם נדרשים להילחם על זכותם בביתם.

46. הסעדים המבוקשים בכתב התביעה הם: לקבוע כי החלטה 339 חלה על עניינם של התובעים; כי רמ"י תחכיר את מגרש 103 המקורי כמשק עזר לתובעים בהתאם לסעיף 2. ד.1. להחלטה 339; לקבוע כי יש לראות בתובעים כמי שזכאים להחזיק בחוזה תקף עבור המגרש עוד מיום קבלת החלטה 339.

47. בסיכומי התשובה מטעמם טענו התובעים כי אין בטענתם כי המשק לא הוקצה להם משום שרמ"י סברה בטעות כי התובעים לא התגוררו בשנת 1972 במשק משום הרחבת חזית, אלא רק טענה שנועדה להשיב על טענות שעלו בעדויות של העדים מטעם רמ"י; ביחס לטענת ההתיישנות טוענים התובעים כי בדיון ביום 25.12.2016 נדונה שאלת ההתיישנות ולאחר מכן נקבע התיק להוכחות. אילו רצה בית המשפט לקבל את טענת ההתיישנות, לא היה התיק נקבע להוכחות וסיכומים; התובעים כופרים בטענה של הנתבעת כי המושב המליץ עליהם רק בשנת 2006 וטוענים כי ניתן לראות המלצה של המושב בפרוטוקול ועד המושב משנת 2003; התובעים טוענים כי טענות רמ"י בעניין ההגבלה על הקצאת מגרש לצרכי בניה אינה חלה עליהם משום שהם מבקשים הקצאה של משק עזר וככזה, אין מניעה שגודל ההקצאה יהיה 2,661 מ"ר כגודל המגרש 103 המקורי.

טענות רמ"י
48. רמ"י טוענת כי כתבי הטענות של התובעים לא מצביעים על הטענות המשפטיות שמכוחן הם מבקשים לקבל את הסעדים המנויים בכתב בתביעה. התובעים לא הצביעו על כל בסיס חוקי או חוזי שמכוחו היה על רמ"י להקצות להם את המקרקעין.

49. לטענת רמ"י, התביעה של התובעים התיישנה. התובעים מודים כי כבר בסוף שנות השמונים נמסר להם כי הם לא מוכרים לרמ"י וביום 12.11.1989 שלחה רמ"י לתובע מכתב ובו היא לא אישרה תוכנית בניה שהוכנה על ידי התובע. נטען כי ממועד זה, היה על התובעים לדעת כי אין להם זכויות במשק, מכאן שתביעתם מכוח החלטה 339 התיישנה לכל המאוחר כעבור 7 שנים, בשנת 1996; בשנת 1995 שלחה רמ"י לתובעים מכתב ובו היא ציינה כי זכויות החכירה במגרש 103 אינן רשומות על שמם, במועד זה הובהר להם כי אין להם כל זכות במגרש 103, ולו סברו התובעים כי קמה להם זכות תביעה במגרש, הרי שנוכח המכתב משנת 1995 זכות זו התיישנה בשנת 2001 לכל המאוחר; בשנת 2002 נשלח לתובעים מענה מטעם המינהל ובו הובהר להם כי ההוראה הרלוונטית למועד פנייתם היא הוראת אגף חקלאי 66 אשר קבעה, בין היתר, כי לא תתאפשר עסקה במגרש הגדול מחצי דונם. לכן אף לעניין גודל המגרש התיישנה זכות התביעה של התובעים לפני שנים רבות; במהלך ישיבה בשנת 2008 הובהר לתובעים כי ניתן לכל היותר לבחון הקצאה של מגרש בגודל 350 מ"ר וכי עליהם לפנות את המגרשים הסמוכים 1013 ו- 1014. גם כאן, אילו סברו התובעים כי עומדת להם זכות תביעה הרי שהיא התיישנה. טענת ההתיישנות נטענה במסגרת כתב ההגנה שהוגש מטעם רמ"י והתובעים לא הגישו כתב תשובה לשם התייחסות לטענה. נטען כי משלא השיבו התובעים לטענת ההתיישנות, יש לקבלה.

50. רמ"י טוענת כי מגרש 103 המקורי הינו " בית מקצועי" שהזכויות בו הן של האגודה ומעמדו של היושב במגרש הוא של בר רשות מטעם האגודה בלבד. לכן, התובעים אינם בעלי זכויות במגרש ואין להם כל עילה חוזית או קניינית כלפי רמ"י. רמ"י הוסיפה עוד כי עד להמלצת האגודה, אין לרמ"י כל ידיעה מי מתגורר בבית המקצועי, לשוכר אין כל עילה כלפי רמ"י ולרמי אין כל חובה כלפי השוכר. לכן, לא מוטלת על רמ"י חובה ליידע את השוכר, שהם התובעים בענייננו, על החלטות המועצה. רמ"י הוסיפה עוד כי התובעים אינם מבססים מכוח מה קמה החובה שרמ"י יידע שוכר בבית מקצועי, אשר אינו קשור עם רמ"י בקשר חוזי, אודות החלטות אלה.

51. רמ"י טוענת כי מוטלת עליה האחריות לניהול מקרקעי המדינה בזהירות המתחייבת מתוך תפיסה כי המקרקעין הם משאב לאומי מוגבל שיש להקצותו בשים לב לאופי המקרקעין. היא הוסיפה כי רמ"י הוא גוף המופקד על כלל מקרקעי ישראל, נכס שיש לחלקו ולהקצותו באופן צודק וראוי. בעניינים אלה הפנתה התובעת לבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: "בג"ץ הקשת הדמוקרטית"). רמ"י טענה עוד כי התובעים מבקשים בענייננו הקצאה של מגרש שגודלו עולה על שני דונמים, כאשר בבג"ץ הקשת הדמוקרטית נפסלה החלטה שאישרה הקצאות של מגרשים בגודל 500 מ"ר.

52. רמ"י טוענת כי פניות לגורמים לא רלבנטיים או סיכומים שנעשו בין גורמים שאינם מוסמכים לכך, אין בהם להקנות זכויות לתובעים במגרש כל עוד רמ"י, שהיא הגורם המוסמך לכך, לא הכירה בזכויותיהם של התובעים במקרקעין ולא הקצתה להם את המקרקעין בשום צורה.

53. רמ"י טוענת כי הן על פי המצב התכנוני והן לגופם של הדברים, מגרש 103 אינו " משק עזר" כי אם " בית מקצועי". העובדה כי מגרש 103 הינו בבחינת " בית מקצועי" עולה גם ממסמכי התובעים ומעדותם. רמ"י מוסיפה כי העובדה שמגרש 103 הוא בבחינת " בית מקצועי" מתיישבת גם עם העובדה שהתובע היה בעברו מדריך נוער ומורה לחקלאות, מקצוע שנדרש לצורך קיום חיי קהילה ביישובים, ושלעוסקים בו הוקצו במצב הדברים הרגיל בתים מקצועיים. רמ"י טוענת כי לא תוכננו במושב צלפון " משקי עזר", ומוסיפה כי אף לשיטתם של התובעים, מגרש 103 הוא בבחינת בית מקצועי שגודלו 1300 מ"ר. לצורך ביסוס טענה זו מפנה רמ"י, בין היתר, להצהרות התובעים בה"פ 6418/07. רמ"י מוסיפה כי טענות התובעים בפני המינהל לאורך כל השנים היו כי מגרש 103 הוא " בית מקצועי", ובעניין זה מפנה רמ"י לנספחים 2 8,27, 29, 38, 46, 57, ו- 59 לתצהירי התובעים. נוכח הודאתם של התובעים שמשק 103 הוא " בית מקצועי" הם מושתקים ומנועים מלטעון אחרת.

54. נטען כי התובעים הופנו למינהל על ידי האגודה לצורך הקצאת מגרש רק בשנת 2006 . לכן, רק החל משנה, זו ניתן היה להקצות את המגרש, אך בהתאם להחלטות התקפות בשנה זו לא ניתן היה להקצות מגרש ששטחו עולה על 500 מ"ר וזאת רק לאחר תשלום דמי היוון של 91%. רמ"י מוסיפה כי היום, ההחלטות התקפות אינן מאפשרות הקצאה של מגרש העולה על 350 מ"ר.

55. רמ"י הוסיפה כי מבלי לפגוע בטענתה בעניין מועד ההפניה על ידי האגודה, בין השנים 1997 – 2014 היו התובעים בעלי הזכויות בנחלה 14 במושב, ומשכך הם לא היו זכאים להקצאה של מגרש נוסף ללא קשר לסיווגו. היא מוסיפה שהוראות החלטה 914 ואילך עד להחלטה העדכנית בעניין זה קובעות כי הקצאה בפטור ממכרז תהיה רק למי שאינו בעל זכות בנחלה, משק עזר או מגרש מגורים כלשהו. העובדה כי בשנת 2014 העבירו התובעים את זכויותיהם בנחלה 14 לתובעים 3 ו- 4 אינה משנה את פני הדברים. בשולי דברים אלה הפנתה רמ"י למסמכים אותם הגישו התובעים בבקשתם להעברת נחלה 14 על שמם, שם הם חתמו על תצהיר לפיו פרט לנחלה 14 אין ברשותם נחלה אחרת.

56. רמ"י טוענת שהבסיס היחיד לטענתם של התובעים לפיו היה על רמ"י להקצות להם את המקרקעין נעוץ בהחלטה 339 שביטאה את מדיניות המ ינהל לפני שלושה עשורים, מדיניות אשר פסה מן העולם כבר קרוב לעשרים שנה.

57. רמ"י טוענת כי התובעים לא סיפקו מידע לגבי השנה שבה נודע להם שהם זכאים ליהנות מהחלטה 339, למרות שמידע זה מצוי בחזקתם בלבד.

58. רמ"י מוסיפה כי גם אם ניתן להניח שהחלטה 339 חלה על עניינם של התובעים, הרי שהתובעים אינם זכאים ליהנות ממנה שכן הם לא מקיימים את תנאי הסף הקבועים באותה החלטה: האגודה לא המליצה על התובעים עד לשנת 2006 זאת מקום שהיא פעלה במהלך שנים אחרות לקידום הקצאה של בתים מקצועיים בתוך היישוב; רק בתחילת שנות התשעים החלה האגודה בקידום תב"ע להקצאות מגרשים לבעלי בתים מקצועיים, תב"ע שאושרה בשנת 2003. בטרם אישור תב"ע זו, לא ניתן היה להקצות את המגרש; וכן גודל מגרש 103 המקורי או 103 בהתאם לתב"ע העדכנית, לא מאפשר את הקצאת המגרש בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

59. רמ"י דוחה את טענת התובעים כי היא לא פנתה לאגודה לצורך קבלת רשימת מומלצים לעניין יישום החלטה 339 ויורשותיה. במהלך השנים, טענה רמ"י, התקיימו חילופי מכתבים בין רמ"י לבין המושב בעניין רשימת המומלצים, אך התובעים לא היו בין אותם מומלצים. עניין זה משמיט את הקרקע מתחת לטענת התובעים כי רמ"י לא יידעה את התובעים בעניין החלטה 339, שכן הגורם הרלוונטי – האגודה, ידעה היטב על ההחלטה המיטיבה ופעלה לקדמה ולהחילה על מי שלפי סברתה יש לפעול בעניינו לצורך הקצאת מגרש.

60. רמ"י טוענת כי הגרסה של התובעים, לפיה הם בנו או אכלסו את ביתם לפני שנת 1972 , אינה נכונה. התובעים הודו במרוצת השנים שלא התגוררו במגרש במועד הרלוונטי להחלטת ההסדר המוצע בסעיף 2. ד. להחלטה 339. גרסתם של התובעים בעניין זה בהליך בו עסקינן היא בבחינת גרסה כבושה ומאוחרת שנסתרת על ידי ראיות שהוצגו בתיק ה"פ 6418/07. כשנשאלה התובעת בהמרצת הפתיחה היכן התגוררה בזמן בניית ביתה היא העידה שהיא התגוררה במשק 11 ששייך לאחיו של התובע. עדות זו, טוענת רמ"י, גם אינה מתיישבת עם עדותה של התובעת לפיה היתר הבניה לבית שבמגרש ניתן רק בשנת 1973 . רמ"י לא מקבלת גם את גרסת התובעים לפיה עמד במגרש בית ישן שנהרס לרגל בניית הבית הנוכחי. רמ"י מפנה לכך שהבקשה להיתר בניה שהוגשה לוועדת התכנון בשנת 1973 לא כללה בקשה להריסת בית קיים והתוכנית שצורפה לה מציגה מגרש ריק.

61. רמ"י הוסיפה כי גם אם היו התובעים זכאים להחלת החלטה 339 על עניינם, הם לא היו זכאים להסדר הקבוע בסעיף 2. ד. לאותה החלטה על עניינם, שכן הם לא אכלסו מבנה שנבנה כדין עד ליום 31.3.1972.

62. רמ"י טוענת כי התובעים העלו בסיכומיהם טענה חדשה, לפיה המשק לא הוקצה לתובעים מאחר שהגורמים הרלוונטיים במינהל סברו בטעות כי התובעים לא התגוררו במגרש בשנת 1972. רמ"י טענה שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

63. נוכח טענותיה לעיל, טוענת רמ"י כי באף נקודה על פני ציר הזמן לא הייתה כל הצדקה עניינית להקצות לתובעים את המגרש.

64. רמ"י טוענת שככל הנראה, בשל העובדה כי היה עליהם לשלם דמי חכירה בשיעור שלא רצו לשלם ולקבל מגרש מצומצם יותר מהשטח אליו הם פולשים היום, ביקשו התובעים לנקוט בשב ואל תעשה. עתה עם מבקשים לגלגל את סרט הזמן לאחור ולהחיל על עניינם החלטה שפסה מן העולם ואינה תואמת את מדיניות רמ"י היום.

65. לטענת רמ"י אין כל סיבה להקצות לתובעים מגרש בגודל 2.6 דונם בניגוד למדיניות מועצת מקרקעי ישראל ובניגוד למצב התכנוני. החל משנת 2001 , בה התקבלה החלטה 914, אין להחכיר מגרשים לבעלי מקצוע אלא בהתאם להחלטות המתייחסות להחכרת מגרשים למגורים במושבים. אמנם במרוצת השנים הקצתה רמ"י מגרשים גדולים יותר, אך החל מראשית שנות התשעים לא הקצתה רמ"י מגרשים הגדולים מדונם אחד, להוציא מקרים חריגים, והחל משנת 1996, לא הקצתה מגרשים ששטחם עולה על 500 מ"ר. היום ההחלטות העדכניות קובעות שאין להחכיר מגרש בשטח העולה על 350 מ"ר.

66. נטען כי התובעים כפופים לנהלים הקיימים בעת הגשת בקשה מטעמם ואין להם זכות קנויה כי רמ"י תפעל על פי מדיניות שפסה מן העולם. היום אין מקום לאפשר לתובעים הטבות מפליגות על סמך מדיניות עבר. בעניין זה מפנה רמ"י לפסיקה הקובעת כי רשות מנהלית רשאית לשנות מדיניותה בכל עת וכי אין לפרט זכות מוקנית להמשך קיומה של מדיניות נוהגת והיא מפנה בעניין זה לע"א 3604/13 מנהל רשות המסים נ' יגאל צבי אייזינגר (10.05.2015).

67. נטען כי התובעים פלשו למגרש והחזיקו בו שנים ארוכות והשתמשו בו שלא כדין. פיקוח שנערך במקום העלה כי במגרש 103 העדכני נבנתה קומת מגורים שניה ללא היתר וכי קיימת פלישה למגרשים 1013 ו- 1014 באמצעות שבילים וגדר אבן, ומגרשים אלה משמשים כחלק מחצר הבית הבנוי.

68. בבחינת למעלה מהדרוש ציינה רמ"י כי לא ניתן היום להקצות את מגרש 103 העדכני לתובעים כלל, גם לא בגודלו על פי התב"ע העדכנית. תנאי להקצאה הוא חלוקתו בתכנית תקפה כך שגודל המגרש להקצאה יעמוד בתנאי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

עמדת המושב בתמצית
69. המושב הגיש סיכומים קצרים לפיהם טען כי אין לתובעים כל טענה כלפי המושב והם לא ביקשו כל סעד נגדו. המושב מסר שהוא יכבד כל החלטה של רשות מקרקעי ישראל בקשר למגרש 103. ביחס להתנהלות התובעים הביע המושב דעה לפיה התובעים גררו רגליים לאורך כל השנים, דחו והשתהו בטיפול בעניינם, החליפו יועצים ומייצגים חדשות לבקרים, ישבו על הגדר בניסיון ליהנות מכל העולמות והפגינו קבלת החלטות מבולבלת ומבלבלת. ביחס למגרשים 1013 ו- 1014 בהתאם לתכנית המתאר העדכנית, טען המושב כי מדובר במגרשים של האגודה אך לא תהיה לאגודה כל התנגדות שהתובעים יעשו בהם שימוש עד אשר תודיע להם האגודה על החלטה אחרת.

דיון והכרעה
70. ההכרעה בתובענה זו נוגעת לשני אינטרסים מתנגשים. מחד גיסא, קשה להתעלם מן העובדה כי התובעים החזיקו במגרש במשך תקופה מאוד ארוכה, החל מתחילת שנות השבעים ועד היום. כפי שצוין בעניין עטיה, הדעת אינה נוחה מן האפשרות כי זיקתם העמוקה של התובעים לקרקע לא תזכה להכרה משפטית הולמת (ענין עטיה, פסקה 16). מאידך גיסא, עסקינן במקרקעי ישראל המהווים משאב מדינתי רב חשיבות ואין להקל ראש בדרכי הקצאתו (ענין עטיה, שם).
טענת ההתיישנות
71. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת ההתיישנות להידחות. סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 ( להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים עומדת על 25 שנים. בפסיקה פורש המונח " תביעה במקרקעין" באופן רחב, כך שהוא כולל אף תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין ( ע"א 7019/14 שזור - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' יעקב פרג'י (16.05.2018) פיסקה 38 ( להלן: עניין "שזור"). בעניין שזור נקבע כי תביעה נגד רשות מקרקעי ישראל להצהיר ולהורות כי התובע זכאי לקבל " נחלה" היא " תביעה במקרקעין" (עניין שזור, פיסקה 49). מאחר במקרה שלפניי מדובר בתביעה להצהיר כי התובעים זכאים לקבל זכויות במגרש 103, ומאחר מדובר בענייננו במקרקעין מוסדרים, הרי שלפי הלכת שזור, התובענה בענייננו לא התיישנה.

72. בעניין זה, אני רואה בתשובת המנהל מיום 20.12.1995 ( נספח 18 לתצהיר רחל אמיר) כמועד הראשון שבו מסר המינהל לתובעים תשובה מוסמכת שאינה משתמעת לשני פנים כי אין לתובעים זכויות במגרש 103. החל ממועד זה ועד הגשת התובענה בענייננו ביום 13.10.2015 טרם עברו 25 שנים, ולכן התובענה לא התיישנה. אמנם רמ"י מפנה למכתב מיום 12.11.1989 ( נספח 16 לתצהיר רחל אמיר) כמועד הראשון שבו הובהר לתובעים שאין להם זכויות במגרש 103, אך החלקים הכתובים בכתב יד במסמך זה אינם קריאים ולא הצלחתי לקרוא שם הודעה של המינהל לתובעים לפיה אין לתובעים זכויות במגרש 103. גם הטענות הנוספות של רמ"י המייחסות לתובעים ידיעה אודות עמדת המינהל ביחס למגרש עוד בשנות השמונים לא הוכחו ומטעם זה אני דוחה אותם.

החלטות רמ"י הדרושות לענייננו
73. ביום 28.10.1986 התקבלה החלטה 339 שכותרתה-"הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים ( הוראת שעה)". סעיף 2 להחלטה 339 קובע כי מגרש קיים ומבונה אשר קיים בו מבנה שנבנה על ידי הדייר ועל חשבונו יוחכר למחזיק בו. המטרה של החלטה 339 הייתה להסדיר את מעמדו של הדייר בבית בעל המקצוע ולאפשר לאגודה השיתופית להקנות זכויות חכירה לאותו דייר ( גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל ( חושן למשפט, תל אביב, תש"ע – 2009) עמ' 1181 (להלן: "ויתקון"). החלטה זו קבעה תנאים לזכאות להקצאת המקרקעין לדייר. בין היתר: סעיף 2. א. התנה את ההקצאה בקבלת המלצת האגודה ובהמצאת הוכחה על מועד האכלוס, המשכיות ורציפות המגורים; סעיף 2. ב. להחלטה קבע כי החכרת המגרש תהיה מותנית בייעודם למגורים על פי תב"ע ועל פי גבולותיהם בתכנית.

74. בהמשך, קבעה ההחלטה תנאים שונים ביחס להקצאת המגרשים המבונים בהתאם למועד הבניה והאכלוס של המגרש. אמנם החלטה 339 אפשרה לכל מי שהחזיק במגרש מבונה עד ליום 31.3.1985 ליהנות מההחלטה ולקבל הקצאה ממנהל מקרקעי ישראל למגרש שהחזיק בו, אך יחד עם זאת, החלטה זו קבעה תנאים שונים ביחס לתקופות ההחזקה השונות כך שככל שמועד אכלוס המגרש היה מוקדם יותר, כך תנאי החכירה היו מטיבים יותר. התנאים המיטיבים ביותר ניתנו למחזיקים במגרשים שנבנו ואוכלסו עד 31.3.1972. לאלה ניתנה האפשרות שמגרשם יחשב כמשק עזר ועבורו הם ישלמו דמי חכירה שנתיים בלבד לפי מחירון משקי עזק הצמוד לנחלה חקלאית.

75. סעיף 3 להחלטה 339 קבע כי ההחלטה תהיה בתוקף עד ליום 31.3.1988 ולאחר מכן המינהל יחכיר מגרשים מבונים על פי שומה מעודכנת בלבד תמורת תשלום 80% מערך הקרקע כדמי חכירה ראשונית ו-5% דמי חכירה שנתיים מהיתרה הבלתי משולמת. כן, ייגבו דמי שימוש בשיעור 5% מערך הקרקע עבור תקופת העבר במגרש עד שבע שנים.

76. החלטה 403 מיום 19.12.1988 האריכה את תוקף ההחלטה 339 עד ליום 31.12.1989. ביום 4.1.1990 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 438 שביטלה את החלטה 339 אך אימצה נוסח כמעט זהה לה, מלבד שינויים בדמי החכירה השונים. תאריך התפוגה של ההחלטה 438 נקבע לתאריך 30.6.1990; החלטה 454 עדכנה את ההחלטה 438 וקבעה כי היא תמשיך לחול גם אחרי יום 30.6.1990.

77. ביום 5.11.2001 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 914 ( להלן: "החלטה 914" ) אשר ביטלה את ההחלטות 438 ו- 454 וקבעה כי החל מתאריך ההחלטה יחכיר המינהל מגרשים מבונים במושבים בתנאים שיהיו נהוגים באותה עת לגבי החכרת מגרשים למגורים במושבים. ההחלטה קבעה עוד כי האגודות והמחזיקים יוכלו להסדיר את זכויותיהם בהתאם להחלטות הקודמות תוך שנתיים מתאריך החלטה 914 וזאת בתנאי שהסדר הזכויות יסתיים תוך שנתיים.

78. ביחס לגודל המגרשים שניתן היה להחכיר בתנאי ההחלטות 339, 438 ו- 454, קבע האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל מספר החלטות. ביום 28.3.1990 פרסם האגף החקלאי שבמינהל מקרקעי ישראל הוראה ובה ציין כי לאור המדיניות הנוכחית של פתיחת המושבים לאכלוס למטרות מגורים, ישנה חשיבות לניצול יעיל של התשתית הקיימת. צוין עוד כי לאחר דיון בישיבת ההנהלה, הוחלט להגביל את גודלם של מגרשים מתוכננים קיימים לרבות אלה שקיימים עליהם מבנים ושלא הוחכרו עד כה למתיישבים למטרת מגורים, לגודל של כדונם אחד. מגרש ששטחו גדול מדונם יפוצל באמצעות תכנית חלוקה שתאושר במוסדות התכנון ( נספח 4 לתצהיר הגב' רחל אמיר). בהוראת אגף חקלאי 2 א' מיום 26.11.1996 צוין כי נושא גודל המגרשים נדון פעם נוספת בישיבת הנהלת המינהל מיום 13.11.1996. בישיבה הוחלט שגודל המגרש יהיה בהתאם להחלטת המועצה בנוגע לגודל מגרש שמוקצה למגורים בהרחבות במושבים, כפי שתהיה בתוקף בעת ביצוע העסקה. סעיף 3. ג. להחלטה זו קבע כי אם המצב התכנוני או המצב בשטח יחייבו שהמגרש המבונה שיוחכר יהיה גדול מדונם אחד, יכין המחוז תזכיר מפורט ומנומק לדיון ויגיש אותו להחלטת הנהלת המינהל בטרם הכנת העסקה ( נספח 4 לתצהיר הגב' רחל אמיר). ביום 19.12.1999 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל את הוראה 66 שקבעה כי מגרש ששטחו גדול מחצי דונם וניתן לחלקו תוכן לגביו תכנית חלוקה בתאום עם האגודה. בהוראת אגף חקלאית מס' 101 שפורסמה ביום 25.4.2004, נקבע בסעיף 3.3.1 כי בישובים במרכז הארץ גודל המגרש יהיה עד 350 מ"ר למגרש. בהמשך הוראה 101 תוקנה וביום 2.5.2010 פורסם נוסח מתוקן שלה שקבע כי אם קיים בתוך ישוב בית מקצועי אשר טרם בוצעה לגביו עסקה פרטנית ושטחו גדול מהקבוע עפ"י תמ"א 35 לישוב, עודף השטח יכלל במסגרת השטח המיועד לתכנית ההרחבה. בהתאם לעדות של מר מנחם וייס, העד מטעם רמ"י, גודל המגרש למגורים הקבוע בתמ"א 35 החל על מושב צלפון נע בין 400 עד 500 מ"ר בלבד.

79. במסגרת כתב ההגנה טענה רמ"י כי ההחלטה התקפה מכוחה ניתן להחכיר את המגרש לתובעים היא החלטה 1315 מיום 31.12.2013. כהערת אגב אעיר כי החלטה 1315 בוטלה על ידי החלטה 1459 מיום 18.4.2016, שבוטלה על ידי החלטה 1489 מיום 5.9.2016, שבוטלה על ידי החלטה 1504 מיום 16.1.2017, שבוטלה על ידי החלטה 1547 מיום 7.5.2018. הוראות סעיף 3 בהחלטה 1315 ( ובכל ההחלטות שבאו אחריה) קובעות כי שטח המגרשים בתוך תכנית של ישוב יהא על פי קביעת מוסדות התכנון ובהתאם לתמ"א 35. בסעיף 3 נקבע עוד כי אם קיים בתוך התכנית מגרש אשר ניתן לפצלו לשני מגרשים ומעלה, הרשות רשאית לדרוש את פיצול המגרש כתנאי להקצאה.

80. התובעים תולים את יהבם על החלטת מועצה מקרקעי ישראל מיום 5.1.2009 שמספרה 1178 ( להלן: "החלטה 1178 ") ובהוראת אגף חקלאי 109 שיצאה בעקבותיה ( להלן: "הוראה 109 "). החלטה 1178 למעשה אינה בתוקף עוד והיא בוטלה על ידי החלטה 1213 מיום 15.11.2010, שבוטלה על ידי החלטה 1269 מיום 7.11.2012, שבוטלה על ידי החלטה 1301 מיום 6.11.3013, שבוטלה על ידי החלטה 1521 מיום 18.9.2017. החלטות אלה קובעות תנאים ספציפיים ושונים ביחס לזכויות המחזיקים במשקי העזר. נקבעו למשל תנאים ביחס לרכישת זכויות מהוונות, תוספות בניה, שינוי יעוד וניצול, פיצול מגרש ממשק העזר, העברת זכויות ועוד ( לדיון בהחלטה 1178 ראה ויתקון, עמ' 1190). הוראת אגף חקלאי 109 שיצאה מתוקף החלטה 1178 קובעת בסעיף 3.1 כי רמ"י תפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס בתחום המשבצת הזכאי לחוזה משק עזר. במסגרת זו, קבעה ההחלטה כי רמ"י תודיע לאגודות כי במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת יהיה עליהם למסור רשימה מפורטת של בעלי משק העזר הנכללים בחוזה המשבצת.

סיווג המגרש של התובעים – " משק עזר" או " בית מקצוע"
81. ההכרעה בתובענה שבפנינו תושפע בחלקה מסיווגו של המגרש שבמחלוקת. בהתאם לעדותו של מנחם וייס, המשמש בתפקיד תכנוני בכיר במרחב ירושלים ברמ"י, על מקרקעי מושב צלפון חלה בעבר תכנית תגפ/361 שאושרה למתן תוקף ביום 28.2.52 . בתכנית זו מגרש 103 הינו בייעוד מגורים בשטח של כ- 2.5 דונם. ביום 18.3.2003 אושרה תכנית מי/794/ב שיזמה אגודה המושב ובמסגרתה פוצל מגרש 103 המקורי ושטחו הפך לחלק מארבעה מגרשים שונים. מגרש 103 העדכני בשטח של 1,300 מ"ר ביעוד מגורים, מגרש 1013 בשטח של 800 מ"ר ביעוד חקלאי, מגרש 1014 בשטח של 561 מ"ר ביעוד חקלאי, וחלק קטן הועבר לטובת הרחבת משק מס' 1.

82. המונח " משק עזר" אינו מוגדר בחקיקה ואת ההגדרה שלו דרך כלל נמצא בהחלטות של רמ"י. כך למשל, בחלטה 1178 הוגדר המונח " משק עזר" כדלקמן: "קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר , הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל". הגדרה זו קיימת גם בהחלטות נוספות של מועצת מקרקעי ישראל ( ראה למשל החלטה 1521 מיום 18.9.2017). משק עזר נועד עבור תושבים שאינם מחזיקים במשק חקלאי, ומטרתו הייתה מתן אפשרות ליושב בקרקע לייצר מזון לאספקה עצמית, בעיקר ירקות ופירות, בחלקת קרקע המצויה ליד ביתו. משקי העזר שימשו גם כאמצעי להשלמת פרנסת המשפחה בענפי הלול וגידול בעלי חיים אחרים. מסיבה זו, תוכננו משקי העזר בגודל של נחלה חקלאית קטנה, בשטח של 2 עד 4 דונם. עם שינוי הנסיבות והתפתחות החקלאות המודרנית, איבדו משקי העזר את תפקידם ההיסטורי ונותרו כנחלה זעירה שהיא קטנה מדי מכדי לקיים בה חקלאות וגדולה מצרכי השיכון של בעל משק העזר ( ויתקון, עמ' 1179-1180).

83 מגרש ל"בית מקצוע", לעומת זאת, הוא מגרש בשטח קטן יחסית, עליו נבנה בית על די הסוכנות או המושב, ובו שוכן אדם שהיישוב היה זקוק לשירותו, כגון, רופא, אחות, רב, מנהל חשבונות וכיוצא באלה. מגרש ל"בית מקצוע" אינו נחלה חקלאית ואינו משק עזר. רשות השימוש בבית המקצועי היא אישית ואינה ניתנת להעברה או להורשה והזכויות בבית המקצועי הן של המושב ולא של בעל המקצוע ( ויתקון, עמ' 1180).

84. מסקנתי, לאחר בחינת הראיות שהוצגו, היא כי מגרש 103 המקורי היה בבחינת " בית מקצוע" ולא " משק עזר". בענייננו, מגרש 103 המקורי היה ביעוד מגורים בלבד, ולא נטען כי התובעים קיימו בו פעילות חקלאית כלשהי. מעבר לכך, כל הגורמים המעורבים, התייחסו אל מגרש 103 במשך השנים כאל בית מקצועי. במסמכים שונים של הסוכנות עולה כי הסוכנות התייחסה למגרש 103 כבית מקצועי. כך, למשל, במסמך של הסוכנות שכותרתו " אישורי בניה" מיום 4.5.73, התייחסה הסוכנות למגרש 103 כאל בית מקצועי ( נספח 6 לתצהיר התובעת); כך גם במסמך מיום 30.5.73 שכותרתו " אישור זמני מספר 2764" ( נספח 9 לתצהיר התובעת); כך גם במכתב של הסוכנות אל ועד המושב מיום 28.12.82 ( נספח 14 לתצהיר התובעת); וכך גם במכתב של הסוכנות מיום 24.12.96 שמוען למינהל מקרקעי ישראל ( המסמך כלול בנספח 23 לתצהיר התובעת). כמו הסוכנות, גם רמ"י התייחסה לאורך השנים אל מגרש 103 כאל " בית מקצוע". כך, למשל, במכתב של המינהל אל ב"כ התובעים עו"ד מיה הימן מיום 20.12.1995 צוין כי מגרש 103 הוא " מגרש מקצועי" (נספח 19); גם במכתב המינהל מיום 4.12.2002 שמוען אל התובע מס' 1, קבע המינהל שמגרש 103 הוא " מגרש בעל מקצוע"; כך גם במכתב של המינהל מיום 11.3.2012 אל ב"כ התובעים באותה תקופה, עו"ד אלי שרביט ( נספח 58 לתצהיר התובעת). גם המושב התייחס אל מגרש 103 כאל " בית מקצועי". בתצהיר של מי שכינו עצמם " מורשי החתימה של אגודת צלפון" מיום 26.1.2003 התייחסו חותמי התצהיר אל המגרש הנ"ל כאל " יחידה מקצועית" (נספח 31).

85. לא זו אף זו, התובעים עצמם ראו במגרש לאורך השנים כ"בית מקצועי". ביפוי הכוח שנתנו התובעים לעו"ד נדב עשהאל לפעול בשמם בכל הקשור למגרש 103, הם התייחסו למגרש זה כאל " יחידה מקצועית" (נספח 27); כך גם במכתב שהם הפנו אל המשקם ( נספח 38). זה גם היה המצב בעיני עורכי הדין שייצגו את התובעים ופעלו בשמם. כך, למשל, במכתבים של עו"ד נדב עשהאל אל הסוכנות היהודית, הוא התייחס אל מגרש 103 כאל " בית מקצועי" (נספחים 28 ו- 29); זו גם הייתה עמדתו של ב"כ עוה"ד אלי שרביט בזמן שפנה למנהל מקרקעי ישראל ביום 14.8.2011 ( נספח 57); וגם עמדתה של עוה"ד אפרת ואש בזמן שפנתה ביום 22.10.2014 לרמ"י בשם התובעים ( נספח 59 לתצהירי התובעת).

86. אחרונה, גם בכתב תביעה שהגישו התובעים בשנת 2007 נגד המושב והמינהל הם התייחסו למגרש 103 כאל " בית מקצועי ( נ/1); ואף בכתב תביעתם בתובענה זו התייחסו התובעים למגרש 103 המקורי כאל בית מקצועי. בסעיף 10 לכתב התביעה הם כותבים: "בשנת 1967 קיבל התובע אחד לחזקתו את בית מקצועי מס' 103 היות ורצה לגור לבד. בית מקצועי מס' 103 מהווה קרקע שיועדה למגורים ( חלקה לבעל מקצוע) ...".

87. במהלך השנים צומצמו האבחנות בין בעלי מקצוע לבין בעלי משקי עזר. עמד על כך בית המשפט בעניין עטיה, בפסקה 3. כפי שצוין בעניין עטיה, תחילת התהליך ביום 28.10.86, שבו התקבלה במועצת המינהל החלטה 339. החלטה זו אפשרה לבעלי מקצוע, בהתקיים תנאים מסוימים, לחתום עם המינהל על הסכמי חכירה מיטיבים, לרישום המגרשים על שמם. תוקפו של הסדר זה הוארך מעת לעת, תוך שינוי ועדכון תנאיו, לרבות בעניין גודל השטח המוחכר ושיעור דמי החכירה, עד לביטולו הסופי ביום 5.11.03.

זכאות להקצאת המגרש בהתאם להחלטה 339 ובנותיה

88. ראשית, יש לבחון אם התובעים פנו או ביקשו כי המינהל יפעל על פי החלטה 339 כך שייחתם הסכם חכירה של המגרש עם התובעים בתקופה בה החלטה 339 הייתה בתוקף ובטרם ביטולה הסופי. בתצהיר התובעת נכתב כי בשנת 1988 "היו דיבורים במושב צלפון" כי כל אחד צריך להסדיר את זכויותיו במינהל (סעיף 20 לתצהיר). בתצהיר נאמר כי התובעים פנו אל מינהל מקרקעי ישראל בבקשה להסדיר את זכויותיהם וביקשו לחתום על הסכם חכירה מול המינהל. לתצהיר לא צורפה פניה בכתב ואף לא נאמר כי הפניה נעשתה בכתב. בהמשך התצהיר נאמר כי תשובת המינהל הייתה כי לא קיים לתובעים תיק במינהל. בהמשך התצהיר נכתב כי "במהלך השנים כל הזמן התובעים 1, 2 היו פונים למינהל ומבקשים להסדיר את זכויותיהם מולו ונציגי המינהל היו משיבים להם כי במינהל בודקים את העניין וכי התובעים 1, 2 יקבלו תשובה בדואר "(סעיף 20 לתצהיר). גם ביחס לפניות אלה לא צורף לתצהיר מסמך בכתב ואף לא נאמר כי הפניות נעשו בכתב. במכתבו של עו"ד אורן ששון, ב"כ התובעים, מיום 16.7.08 שנשלח למנהל מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל (נספח 26 לתצהירה של הגב' רחל אמיר) נכתב כי בשנת 1995 פנו התובעים אל סגנית מנהל מחלקת עסקאות חקלאיות במינהל, אשר הבהירה להם כי אינה מוצאת את תיק המגרש במינהל. עוד נאמר במכתב כי לנוכח העובדה שלא עלה בידי התובעים לקדם בכוחות עצמם את עניין רישום זכויות החכירה של המגרש על שמם, הם פנו לקבלת ייעוץ משפטי לעורכת דין מיה הימן, אשר פנתה אל המינהל ביום 6.12.95 במטרה לברר את זכויותיהם של התובעים. העתק פנייתה של עורכת דין הימן צורף למכתבו של עו"ד ששון. במכתב צוין כי תשובת המינהל ניתנה לראשונה ביום 20.12.95 וכללה הנחיות לצורך רישום המגרש על שמם של התובעים. על פי אותן הנחיות שצורפו למכתבו של עו"ד ששון היה על התובעים לצרף לבקשה את המסמכים הבאים: קבלת המלצת האגודה והסוכנות היהודית בדבר רישום הזכויות על שמם; חלוקת המגרש כך שגודלו לא יעלה על 1 דונם; הכנת עסקה; ותשלום דמי חכירה מהוונים.

89. במידה והיה ניתן להצהרת התובעת בדבר הפניה בשנת 1988 תוקף מלא, משמעות הדבר הייתה כי התביעה התיישנה הואיל וחלפו למעלה מ-25 שנים מאז הפניה הנטענת בשנת 1988 ועד להגשת התביעה. הואיל ואין טענה בפי התובעים כי הפניות הנ"ל נעשו בכתב ואף לא הוצגה כל פניה בכתב, איני סבור שניתן לקבוע כי התובעים פנו למינהל בבקשה לרישום המגרש על שמם בהתאם לתנאי החלטה 339 עד לשנת 1995.
הפניה בכתב מיום 6.12.95 של עורכת דין מיה הימן מטעם התובעים אינה יכולה להיחשב כבקשה לחתום על הסכם חכירה או בקשה לרישום המגרש על שמם של התובעים. במסגרת הפניה כתבה עורכת דין הימן (נספח 17 לתצהיר גב' רחל אמיר) כדלקמן:

"אבקשך לבדוק איזה זכויות יש לנ"ל. האם... חוזה חכירה מול ממ"י ואיזה סטטוס? האם הם זכאים להיות בעלי נחלה? האם הם זכאים לקבל מגרש בהרחבה (לפי החלטה 612)?..."

המדובר בפניה לצורך קבלת מידע מהמינהל אשר איננו כולל כל בקשה ביחס להסדרת הזכויות במגרש.

90. יחד עם זאת, מתשובת המינהל מיום 20.12.95 נראה כי המינהל שלח לתובעים הנחיות לצורך הטיפול בבקשתם, כאמור לעיל בפסקה 88. על פי מכתבו של עו"ד ששון, התרחשו בעקבות כך מספר אירועים אשר מנעו מהתובעים להמשיך את הטיפול בבקשתם מול המינהל. ראשית, בשנת 1996 הועברו במתנה ללא תמורה זכויותיה של אם התובע בנחלה מספר 14 במושב צלפון לתובעים. העברה זו אושרה ונרשמה כדין והושלמה בשנת 1997. לנוכח האמור החליטו התובעים להעביר את זכויותיהם בבית המקצועי לבנם ורעייתו, התובעים 3-4. אז הובהר לתובעים כי הם אינם יכולים להעביר את זכויותיהם במגרש המקצועי לבנם הואיל והמגרש אינו רשום על שמם במינהל. שנית, ביום 4.9.96 הטיל המשקם, עו"ד אליהו בן ישראל, צווי מניעה ועיקולים על רכוש אגודת מושב צלפון לרבות זכויותיה במקרקעי המושב, כולל מגרש מספר 103 וזאת לנוכח חובות המושב לגורמים שונים. לפיכך, החל ממועד זה לא ניתן היה לבצע את פעולת רישום הזכויות במגרש על שם התובעים עד למועד בו הוסר העיקול ביום 8.11.06. שלישית, ביום 7.3.02 אושרה תכנית מתאר מתוקנת (תב"ע מי/794/ב) על ידי המועצה האזורית מטה יהודה ומינהל מקרקעי ישראל. לפי מכתבו של עו"ד ששון, רק כאשר עלה בידי התובעים לקבל את החלטת המשקם על ביטול העיקולים בחודש נובמבר 2006 חידשו התובעים את פנייתם אל המינהל והמושב ביום 29.11.06 (סעיף 26 למכתבו של עו"ד ששון).

91. לפי תצהירה של הגב' אמיר מטעם רמ"י, המלצה ראשונה של האגודה ניתנה רק בתאריך 29.11.2006 ( נספח 22 לתצהיר של גב' רחל אמיר), כלומר, לאחר ביטול ההחלטות המטיבות. לכן, מאחר וממועד קבלת החלטה 339 ועד להחלטה 914 לא הגישה האגודה את המלצתה להקצאת מגרש 103 המקורי, לא ניתן היה להקצות את המגרש בהתאם לאותן החלטות, ועל כן, התובעים לא היו זכאים להחזיק בחוזה תקף לחכירת המגרש. יוער כאן גם כי המלצת האגודה הייתה אז למגרש 103 העדכני בלבד, לאחר שפוצלו ממנו מגרשים 1013 ו- 1014 במסגרת תכנית מי/794/ב. לכתב התביעה צורף פרוטוקול ועד ההנהלה של המושב מיום 26.1.03 אשר נשלח לסוכנות. במכתב ההפניה התבקשה הסוכנות לטפל ברישום זכויות משפחת חוטר במגרש 103.

92. המשך השתלשלות העניינים מפורט בתצהירה של הגב' אמיר (סעיף 36 ואילך). ביום 9.1.08 הודיע המינהל לתובעים כי ככל שלא יפנו את פלישתם ממגרש 1013 לא תידון בקשתם להקצאת מגרש 103. כזכור, מגרש 103 המקורי שהיה בשטח של כ- 2.6 דונם פוצל בשנת 2013 לשלושה מגרשים: מגרש 103 בשטח של 1.3 דונם בייעוד מגורים ומגרשים 1013, 1014 בייעוד חקלאי (תצהיר מנחם וייס, סעיפים 8-9) . ביום 15.6.08 התקיימה פגישה בין נציגי המינהל לתובעים ובא כוחם ובמהלכה הובהר לתובעים על ידי המינהל כי ניתן להקצת מגרש מבונה רק בגודל 350 מ"ר בהתאם למדיניות התקפה אז. ביום 16.7.08 פנו התובעים למינהל וטענו כי יש להקצות להם את המגרש בהתאם למצבו התכנוני ההיסטורי, בטרם אושרה תכנית מי/794/ב באופן שבו התובעים יחזיקו בשלושת המגרשים (103, 1013, 1014 בשטח של 2.6 דונם). ביום 16.11.09 התקיימה פגישה נוספת בין נציגי המינהל לתובעים, בה סוכם כי מחוז ירושלים יבחן אפשרות להקצות לתובעים את מגרש 103 בגודלו דאז (1.3 דונם) בכפוף לקבלת דו"ח פיקוח כי בית המגורים במגרש 103 אינו חורג למגרשים הסמוכים (1013 ו- 1014). ביום 5.12.10 פנתה האגוד ה לרמ"י וציינה כי התובעים יושבים בגבולות מגרש 103 וכי הם אינם פולשים למגרשים הסמוכים. מבדיקה שנערכה על ידי רמ"י עלה כי בניגוד לנטען על ידי התובעים, מגרשים מספר 1014 ו-1013 תפוסים על ידם על ידי חצרות מגודרות, שבילים וסככות. ביום 30.1.14 נתקבלה אצל רמ"י תלונה מטעם מושב צלפון ולפיה בבית מקצועי 103 נעשתה הרחבת הבית בלי תכניות והיתרים וקיימת פלישה משני צידי המגרש לאדמות החקלאיות, תוך כדי גידורן בחומות אבן ונטיעת עצי פרי (סעיף 47 לתצהיר הגב' אמיר).

93. הגב' אמיר מציינת בתצהירה כי בשנת 2006 היו התובעים בעלי זכויות בנחלה 14 שבמושב וגם מטעם זה, לא ניתן היה או ראוי להקצות להם מגרש לבעלי מקצוע בהתאם להחלטות המועצה הנזכרות לעיל. רק בשנת 2014 פנו התובעים וביקשו להעביר את הזכויות בנחלה 14 לתובעים 3-4 ובקשתם אושרה. משום כך, נטען בתצהירה של הגב' אמיר כי המועד הרלבנטי לצורך בחינת הקצאת המגרש הנו לכל המוקדם מועד העברת הזכויות בנחלה 14 על שם התובעים 3 ו – 4, קרי בשנת 2014. התובעת נחקרה על כך בחקירה הנגדית (עמוד 8 לפרוטוקול , שורות 17-28):

"ש. אף פעם לא גרתם במשק 14
ת. לא גרנו. כי טיפלנו בחמותי וברגע שהיינו במנהל ואמרו לנו שלא ניתן להחזיק בשתי משבצות.
ש. מתי אמרו לכם את זה.
ת. אולי בשנת 2000.
ש. שנת 1996 קיבלת את המשק של האמא
ת. נכון
ש. כמה זמן אחרי זה גיליתם שלא ניתן להחזיק בשני משקים
ת. כשהלכנו למנהל בפעם השנייה אמרו לנו את הסיפור הזה
ש. מתי זה היה
ת. 2002 בערך.
ש. אז ב – 2002 גיליתם בערך שלא ניתן להחזיק בשני משקים
ת. נכון".

על פי הוראות האגף החקלאי במינהל החכרת מגרשים למטרות מגורים, אפשרית ליחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים כלשהו אשר הוקצו בפטור ממכרז. מכאן ברור כי לא ניתן היה לבצע החכרת המגרש לתובעים כאשר במקביל הם בעלי הזכויות במשק 14.

94. כזכור, בשנת 1999 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל את הוראה 66 אשר קבעה כי מגרש ששטחו גדול מחצי דונם וניתן לחלקו, תוכן לגביו תוכנית חלוקה בתיאום עם האגודה. בהוראת אגף חקלאי מספר 101 שפורסמה ביום 25.4.04, נקבע כי בישובים במרכז הארץ גודל המגרש יהיה עד 350 מ"ר. הוראה זו תוקנה וביום 2.5.10 פורסם נוסח מתוקן, על פיו אם קיים בית מקצועי בתוך ישוב אשר טרם בוצע לגביו עסקה פרטנית ושטחו גדול מהקבוע בתמ"א 35, עודף השטח ייכלל במסגרת השטח המיועד לתוכנית הרחבה. על פי תצהירו של מנחם וייס מטעם רמ"י, הוראות תמ"א 35 קובעות באזור מטה יהודה כי גודל מגרש למגורים נע בין 400 עד 500 מ"ר.

95. בעניין עטיה, דחה בית המשפט העליון את ערעור המינהל על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר קבע כי המנוח שהתגורר בבית שנבנה על מגרש במושב היה בתהליך של חתימה על חוזה חכירה ותהליך זה הופסק שלא מיוזמתו אלא בשל אי תקינות של פעולות המינהל וכי המנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים שבהחלטה 339 (עניין עטיה, פסקה 22). בית המשפט העליון היה שותף למסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה מדובר בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן ולכן חשש המינהל מפני "מדרון חלקלק" אינו מבוסס דיו. מהן הנסיבות יוצאות הדופן בעניין עטיה? ראשית, המנוח גר בבית מקצועי אולם נקבע כי המגרש נחשב כמשק עזר, כאשר המנוח עסק בפועל במגרש בחקלאות, כדרכם של בעלי משק עזר. שנית, לאחר שניתנה בשנת 1986 למינהל המלצת הועדה הבין מוסדית לבניה חריגה במושבים להקצות את המגרש למשפחת המנוח בתנאי החלטה 339, פנה המושב לוועדה בשנית בציינו כי יש לראות בהמלצה הראשונה כמבוטלת, אולם נקבע כי המושב לא היה רשאי לחזור בו מהמלצתו. שלישית, נקבע כי מרגע שהתקבלה במינהל המלצת הוועדה, היה זה "תורו" של המינהל לפעול והדבר לא נעשה אך ורק בשל ביטול ההמלצה מטעם המושב. נקבע על המינהל רבץ הנטל לפעול וזה לא דרש כל מסמך נוסף, לא עדכן את המנוח כי הטיפול בעניינו הופסק ולא פירט את הנסיבות לכך. רביעית, נקבע כי הדרישה להמלצת המושב לא הייתה תנאי "בלעדיו-אין" בהחלטה 339 ומחובת המינהל להתקשר בהסכם חכירה, בניגוד לדעת המושב, מקום שעמדתו נגועה בשרירות, הפליה וחוסר תום-לב. נקבע כי אף שהמנוח הוגדר באופן פורמלי כבעל מקצוע, מדובר היה במי שכבר הוכר במינהל כבעל משק עזר, אשר עמד בכל התנאים שבהחלטה 339 והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים אלה, בנסיבות בהן אי ההכרה נעוצה במחדלי המינהל עצמו. ומכאן לענייננו. התובעים נרשמו בשנת 1997 כבעלים של משק 14 במושב. מצב זה מנע את הזכאות לחכירת מגרש 103. מניעות זו חלפה רק בשנת 2014, כאשר הועברו זכויות התובעים במשק 14 לתובעים 3-4. בשנת 2014 לא הייתה החלטה 339 בתוקף ולא ניתן בנסיבות אלה לקבל את התובענה. נותר, אפוא, לבחון את זכאות התובעים כי המגרש יוחכר להם בהתאם לתנאי החלטה 339 לפני שנת 1997 והעברת הזכויות במגרש 14. ביום 20.12.95 הודיע המינהל לתובעים בכתב מהם התנאים בהם עליהם לעמוד. התנאי הראשון נוגע להמלצת המושב. על פי תצהירה של הגב' רחל אמיר מרמ"י רק ביום 29.11.06 פנתה האגודה לראשונה במכתב למינהל וציינה כי היא מבקשת להקצות לתובעים 1-2 את מגרש 103 (נספח 21). האגודה ציינה כי הטעם בעטיו לא הוקצו לתובעים המקרקעין עד לאותה עת, נעוץ היה בהטלת עיקולים על המקרקעין מצדו של המשקם. האגודה הוסיפה וציינה, כי בוצעה חלוקת המגרש בהתאם לדרישת המינהל ומשכך אין מניעה להקצותו לתובעים 1-2. הגב' אמיר נחקרה בחקירה נגדית בהקשר זה ולהלן החלק הרלבנטי:
"ש. את טענת שלא הייתה המלצה של האגודה להקצות להם את המגרש בשנת 1995
ת. לא הייתה.
ש. מתי פעם ראשונה הייתה המלצה
ת. בשנת 2006".

לאור האמור ברור כי לפני העברת הזכויות לתובעים במגרש 14 בתחילת שנת 1997 לא התקיים התנאי הראשון בדבר המלצת האגודה. בכך שונה ענייננו מעניין עטיה, שם הדגיש בית המשפט העליון כי "לא הרי מתן המלצה כהרי ביטולה לאחר שכבר ניתנה, וקבלת השינוי המרע עם הפרט טעונה הפעלת שיקול דעת ביתר -זהירות" (עניין עטיה, פסקה 20). בית המשפט הדגיש כי עמדתו של המושב חשובה היא ומן הראוי להעניק לה משקל, ואפילו משקל רב (ענין עטיה, פסקה 21). גם אם תתקבל הטענה בדבר המלצת המושב משנת 2003 (שצורפה למכתב המושב שהופנה לסוכנות), אין בכך כדי לשנות את המסקנה בדבר העדר המלצת האגודה לפני שנת 1997.
התנאי השני נוגע לחלוקת המגרש, כך שהבקשה תצומצם לשטח של 1 דונם (בהתאם להוראת האגף החקלאי מס' 2 מיום 14.12.86 ועדכונה מיום 5.4.90). התובעים התנגדו לדרישה לצמצום שטח המגרש ודרשו כי זכויות החכירה במושב יהיו בהתאם לגודלו המקורי טרם החלוקה, דהיינו, 2.6 דונם. לאור האמור, נראה כי גם בתנאי השני לא עמדו התובעים ומשום כך , לא ניתן לקבוע כי התובעים עמדו בכל התנאים והיו זכאים כי המגרש יוחכר להם בהתאם לתנאים בהחלטה 339.
התנאים הנוספים שצוינו על ידי המינהל נגעו לחתימה על הסכם ותשלום דמי חכירה, אולם מאחר ונקבע כי התובעים לא עמדו בתנאים הראשונים, כאמור לעיל, אין צורך להתייחס לתנאים הנוספים.
המסקנה העולה מן המקובץ היא, כי התובעים לא עמדו בשנת 1996 בתנאים שקבע המינהל ולאור זאת, לא ניתן לקבל את התביעה בדבר זכאותם לכך שהמגרש יוחכר להם בתנאי החלטה 339.
זכאות להקצאת המגרש בהתאם להחלטה 1178
96. החלטה 1178 שכותרתה " משקי עזר" קובעת בסעיף 5 שבעל זכויות במשק עזר רשאי להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי. הוראת אגף חקלאי 109 שיצאה בעקבותיה, קובעת כי רמ"י תפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס בתחום המשבצת הזכאי לחוזה משק עזר. אולם, סעיף 1 להחלטה 1178 קובע כי " החלטה זו תחול רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר". לפיכך, התשובה לשאלה אם החלטה 1178 חלה על עניינים של התובעים נגזרת מתוך התשובה לשאלה האם התובעים מחזיקים או זכאים להחזיק חוזה תקף למשק עזר.

97. אין מחלוקת כי התובעים לא החזיקו ואינם מחזיקים בהסכם תקף למשק עזר, לפיכך, כניסה לגדרי החלטה 1178 תתאפשר רק אם יקבע כי התובעים זכאים להחזיק חוזה תקף למשק עזר.

98. בפסק הדין בעניין עטיה, גזר בית המשפט העליון את " הזכאות" להחזקת חוזה תקף למשק עזר מכך שהתובע באותו מקרה היה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים הקבועים בהחלטה 339. משקבע בית המשפט שם כי התובע זכאי להקצאה כזו בהתאם להחלטה 339, נקבע כי התובע זכאי להחזיק בחוזה תקף למשק עזר בהתאם להחלטה 1178 ( ענין עטיה, פסקה 22). בענייננו, כפי שתואר לעיל, התובעים לא עמדו בתנאי החלטה 339 ואלה שבאו אחריה, ולפיכך, ניתן לקבוע כי הם לא זכאים " להחזיק חוזה תקף למשק עזר" בהתאם להחלטה 1178 מתוקף זכאותם על פי החלטה 339.

מבנה מאוכלס עד ליום 31.3.72

99. מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם התובעים אכלסו מבנה שהיה קיים על המגרש עד ליום 31.3.72. מחלוקת זו רלבנטית לסעיף 2.ד.1 להחלטה 339 לפיו, אפשרות ההסדר על פי אותו סעיף זה קיימת למי שבנה את המבנה שעל מגרשו ואכלס אותו עד ליום 31.3.1972. אומנם נקבע לעיל כי התובעים אינם זכאים כי המגרש יוחכר להם בהתאם להחלטה 339, אולם ככל שקביעה זו לא תתקבל, במידה ויוגש ערעור על פסק הדין, יש חשיבות למחלוקת זו בכל הנוגע לדמי החכירה שיש לשלם. משום כך, אדון עתה במחלוקת זו.

בכתב התביעה טענו התובעים כי התובע 1 החזיק והתגורר במגרש 103 משנת 1967 ועד היום. נטען כי בשנת 1970 התחתנו התובע והתובעת ועברו לגור בבית 103 יחדיו, ובשנת 1973 הם החליטו להרוס את הבית הישן שעל מגרש 103 ושלא היה ראוי למגורים ולבנות במקומו בית חדש. עדות התובעת בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמה תאמה לנטען בכתב התביעה ( סעיפים 3-5 לכתב התביעה). בסיכומים מטעם התובעים, נטען כי הם גרו בבית מקצועי משנת 1967 וכי מועד הבניה של הבית החדש במגרש 103 התרחש בשנת 1972.

רמ"י טוענת כי התובעים הודו במרוצת השנים בכך שלא התגוררו במקרקעין נושא התובענה במועד הרלוונטי להחלת ההסדר שבסעיף 2. ד. להחלטה 339. רמ"י הוסיפה כי גרסתם של התובעים בהליך זה היא בבחינת גרסה כבושה ומאוחרת שאין לה תימוכין.
קיימות ראיות סותרות ביחס לשאלה האם היה קיים מבנה על מגרש 103 לפני שנת 1972. בכתב ההתחייבות שחתמו התובעים מול הסוכנות היהודית ביום 23.2.1973 צוין בסעיף 1. א. כי קיים על מגרש 103 מבנה מגורים וכן רכוש נוסף ( סעיף 1. א., נספח 3 לתצהיר התובעת). גם במכתב ששיגר התובע אל הסוכנות ביום 1.3.1973 ציין התובע כי קיים במגרש 103 מבנה מגורים ( נספח 4 לתצהיר התובעים). לעומת זאת, רמ"י הגישה את תצהירו של מר מנחם וייס אשר הפנה אל תרשים הסביבה שצורף לבקשה להיתר בניה במגרש 103. בתרשים הסביבה להיתר לא קיים מבנה במגרש 103 ( נספח 3 לתצהיר מנחם וייס שהוא גם נספח 7 לתצהיר התובעת). יחד עם זאת, ההכרעה בשאלה האם היה קיים מבנה על מגרש 103 לפני שנת 1972 אינה נחוצה לענייננו. קיומו של מבנה על המגרש אינו תנאי מספיק לצורך הכניסה לגדרי סעיף 2. ד.1 להחלטה 339, שכן, על מנת שהתובעים ייהנו מהוראות הוראה זו, היה עליהם להוכיח שהם אכלסו את המבנה שהיה קיים על המגרש לפני שנת 1972 ובעניין זה הם כשלו.
בתביעה הנוספת שניהלו התובעים נגד מינהל מקרקעי ישראל ( ה"פ 6418/07) צירפה התובעת תצהיר ובמסגרתו היא טענה כי מגרש 103 הוקצה לתובע עוד בשנת 1967, אך התובע המשיך להתגורר בנחלה 11 השייכת לאחיו גם לאחר מועד זה. היא הוסיפה כי לאחר נישואיה בשנת 1970, היא עברה להתגורר עם בעלה בנחלה 11 ורק בשנת 1974 הם בנו את ביתם על מגרש 103. בשנת 1975 הם עברו להתגורר במגרש לאחר סיום הבניה ( סעיפים 11-13 לתצהיר התובעת שצורף לתובענה בתיק ה"פ 6418/07 ). עדות זו היא עדות קוהרנטית ומתיישבת עם סדר הזמנים המופיע במסמכים שבתיק יותר מאשר עדות התובעת בתיק שלפניי. בנוסף לעדות זו, גם הטענה של התובעים בכתב התביעה לפיה בשנת 1973 הם החליטו להרוס את הבית הישן שהיה קיים במגרש 103 ושלא היה ראוי למגורים ולבנות במקומו בית חדש ( סעיף 5 לתצהיר התובעת), מתיישבת עם הקביעה כי התובעים לא התגוררו במגרש לפני שנת 1972. משום כך, לא הייתה לתובעים אפשרות להתגורר במגרש לפני בניית הבית החדש, שהוחל בבנייתו כעדות התובעת רק בשנת 1974.
אמנם בחקירתה הנגדית שינתה התובעת מגרסתה וטענה שהתובעים עברו לגור בבית המקצועי בשנת 1970 ( עמ' 5 לפרוטוקול , ש' 4-5 וגם עמ' 10, ש' 12-13) אך לגרסה זו אין כל זכר בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית של התובעת, ולכן איני מקבל אותה, משום שהיא עומדת בסתירה לאמירות קודמות שלה בה"פ 6418/07. התובעת אינה יכולה להגיש תצהירים סותרים בהליכים משפטיים שונים ומתקיים בתובענה זו השתק שיפוטי.
נוכח האמור, נקבע כי התובעים לא הוכיחו שהם אכלסו מבנה שהיה קיים על המגרש עד ליום 31.3.1972 ולכן הם לא זכאים ליהנות מהתנאים המיטיבים שבסעיף 2. ד.1 להחלטה 339.

הטעיה ורשלנות
100. במסגרת תביעה זו הועלתה טענה לפיה רמ"י הטעתה את התובעים במהלך המגעים ביניהם. טענת ההטעיה בתחום החוזי היא אחת מהטענות הממוקמות בפרק ב' לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג – 1973 ( להלן: "חוק החוזים") שכותרתו ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו. הצד הרשאי לטעון להטעיה על פי סעיף 15 לחוק החוזים הוא "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני". כלומר, כל עוד לא נחתם הסכם בין הצדדים, לא ניתן לבקש סעד בעילה של הטעיה. מעבר לכך, הצד הנפגע בעילת ההטעיה, רשאי לבקש סעד של ביטול בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים, והשבה בהתאם לסעיף 21 לחוק החוזים. לכן, אין ולא יכולה להיות אפשרות להעניק לתובעים סעד לפיו תחויב רמ"י בהקצאת קרקע ובחתימה על הסכם חכירה על סמך טענת ההטעיה ( לצורך דיון בטענת ההטעיה והסעדים שניתן לבקש בשלה ראה: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב' ("אבירם הוצאה לאור בע"מ, תשנ"ג – 1992) פרק 15 ובמיוחד עמ' 785). זאת ועוד, טענת ההטעיה לא הוכחה לגופה.

101. כך הדבר גם ביחס לטענת הרשלנות שנטענה על ידי התובעים. אמנם הסעדים הניתנים במסגרת התביעות הנזיקיות אינם כספיים בלבד, אולם סעד מסוג " ציווי" בדיני הנזיקין הוא סעד משני בלבד ונתון לשיקול דעתו של בית המשפט, כאשר הסעד הראשוני הוא תמיד הסעד הכספי ( ע"א 214/89 אריה אבנרי נ' אברהם שפירא, מג(3) 840 (1989) עמ' 857, פיסקה 13). לפיכך, ביסוס הסעדים המבוקשים בתובענה זו על עילה נזיקית מעלה קשיים רבים וספק מבחינתי אם הוא אפשרי בכלל. מן הבחינה העובדתית, לא הוכחה הרשלנות הנטענת ואיני מוצא מקום לקבלה.

סוף דבר

102. לנוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

103. לנוכח התוצאה הקשה כלפי מי שהחזיקו שנים רבות במגרש והזיקה של התובעים למגרש, יש מקום לחייבם בהוצאות ובשכר טרחה על הצד הנמוך. נקבע כי התובעים ישלמו לרמ"י הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 9,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י' אייר תשע"ט, 15 מאי 2019, בהעדר הצדדים.