הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים ה"פ 48905-01-19

בפני
כבוד ה שופטת חגית מאק-קלמנוביץ

המבקשים

  1. ויטוריו ששון
  2. יהודה נעמן

ע"י ב"כ עו"ד אמיר קדרי

נגד

המשיבים
1. שלמה מונסה
ע"י ב"כ עו"ד הילה סמורזיק

2. מימושים מגשימים פוטנציאל בע"מ
3. יחיאל דוד פוטאש
ע"י ב"כ עו"ד משה מובשוביץ

החלטה
בבקשה לצו מניעה זמני

העובדות והמחלוקת

1. המבקשים הגישו בקשה לצו מניעה זמני במעמד צד אחד המורה למשיב 1 (להלן: המשיב) שלא להתקשר בעסקה כלשהי בנוגע למקרקעין ברח' הרב חיים ויטל בירושלים, הידועים כגוש 30168 חלקות 57-58 (להלן: המקרקעין) עד להחלטת בית המשפט בתיק; לחלופין ככל שהמשיב התקשר בעסקה להורות לו שלא לפעול שום פעולה בנוגע למקרקעין; להורות למשיב שלא לבצע שום דיספוזיציה, רישום הערה או אזהרה בנוגע למקרקעין בכל מרשם שהוא עד לבירור התביעה העיקרית; להורות על רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין הצו שיינתן וכן להורות לצד ג' לחדול מניהול מו"מ או ביצוע עסקה כלשהי בנוגע למקרקעין ולא לפעול לרישום הערה או אזהרה בנוגע אליהם.

2. עיקר המחלוקת בין הצדדים הוא כדלקמן: המבקשים עוסקים ביזמות בתחום הבניה, והמשיב הוא בעליהם של המקרקעין הנ"ל. לטענת המבקשים, במהלך תקופה ארוכה התנהל משא ומתן בינם לבין המשיב בנוגע לאפשרות להתקשר בעסקת קומבינציה לבניה על המקרקעין. המבקשים טוענים כי במסגרת המשא ומתן והסכם שנחתם ביניהם, המשיב מחוייב כלפי המבקשים שלא להתקשר בעסקה עם צד ג' כלשהו ולא להתחייב לעסקה במקרקעין, ומבקשים לאכוף על המשיב להימנע מהתקשרות כזו. המשיב טוען כי התחייבותו כלפי התובעים היתה לפרק זמן מוגבל שהסתיים, וכי התקשר כבר בהסכם עם משיבה 2 כך שצו מניעה לא יועיל. בנוסף טוען המשיב כי הבקשה הוגשה בשיהוי.

3. בבקשה לסעד זמני תיארו המבקשים משא ומתן לקראת חתימת הסכם קומבינציה שהתנהל ברמות ובדרכים שונות עוד משנת 2017, כאשר לטענתם הם ביצעו פעולות שונות לקראת ההתקשרות, בין היתר קבלת חוות דעת של רו"ח לגבי חבות המיסים בעסקה, הסדר לגבי אופן תשלום המיסים ופניה לעו"ד שייצגם בעסקה.

4. במוקד הדיון עומד מסמך שצורף כנספח 8 לבקשה לסעד זמני וכנספח א' לתגובת המשיב, שנחתם ביום 25.7.18, וכותרתו "הצהרה והתחייבות הדדית – NO SHOP" ( הסכם זה ייקרא להלן ההסכם; התחייבות המשיב להימנע מניהול משא ומתן ומהתקשרות תיקרא ההימנעות ). בהסכם נכתב כי בהמשך למשא ומתן המתקיים בין הצדדים לביצוע עסקה במקרקעין בדרך של עסקת קומבינצ יה, המבקשים בוחנים אפשרות לערוך על חשבונם בדיקות בקשר למקרקעין ולכדאיות העסקה, לרבות בדיקות משפטיות ותכנוניות. המשיב התחייב בסעיף 5 להסכם כי החל מחתימת ההסכם ועד יום 25.10.18 , לא ינהל משא ומתן ולא יבצע עסקה כלשהי בקשר לזכ ויותיו במקרקעין עם כל צד שלישי. תקופה זו שמחתימת ההסכם עד יום 25.10.18 הוגדרה בהסכם כתקופת ה NO SHOP , ותכונה להלן תקופת ההימנעות המקורית .
בנוסף להימנעות התחייב המשיב , בסעיף 5 להסכם, לשתף פעולה ולהמציא למבקשים כל מסמך שיידרש על מנת לאפשר להם להשלים את הבדיקות. בסעיף 7 להסכם נכתב כי מיד עם השלמת הבדיקות יודיעו המבקשים למשיב בכתב אם הם מעוניינים בקידום עסקה על בסיס התנאים המפורטים בטיוטת חוזה שצורפה כנספח א' להסכם, ובסעיף 8 הוסכם כי ככל שהמבקשים יהיו מעוניינים בעסקה תוארך תקופת ה הימנעות עד יום 25.12.18, על מנת לאפשר לצדדים לגבש את מערכת ההסכמים הסופית ולחתום על הסכמים מחייבים. תקופה זו שמתום תקופת ההימנעות המקורית עד יום 25.12.18 תכונה להלן תקופת ההימנעות הנוספת.
סעיף 9 להסכם קובע כי התחייבות המשיב שבסעיף 5 תפוג והוא יהיה רשאי לבצע כל עסקה, במצבים שפורטו שם, וביניהם "אם היזם [דהיינו המבקשים – ח.מ.ק] לא יודיע עד תום תקופת ה-NO SHOP על רצונו להתקדם בעסקה".

5. מהוראות ההסכם עולה, איפוא, הסדר לפיו המשיב התחייב שלא לנהל משא ומתן או להתקשר עם צד ג' בתקופת ההימנעות הראשונה, עד יום 25.10.18. בתוך תקופה זו היה על המבקשים לה שלים את הבדיקות הדרושות להם. למשיבים ניתנה אפשרות להודיע למשיב בכתב שהם מעוניינים בקידום עסקה על בסיס התנאים המפורטים בנספח להסכם, ונקבע כי אם יעשו כך תחול המחוייבות גם על תקופת ההימנעות הנוספת, דהיינו עד יום 25.12.18. במקרה כזה היה על הצדדים לנהל משא ומתן אינטנסיבי על מנת לחתום על הסכם קומבינציה מחייב עד תום תקופת ההימנעות הנוספת. במקרה של אי מסירת הודעה בכתב בתוך תקופת ההימנעות המקורית, נקבע במפורש כי התחייבות המשיב תפוג והוא יהיה חופשי לבצע כל עסקה. ההתחייבות תפוג גם אם הארכת תקופת ההימנעות תיכנס לתוקף, במקרה שלא יחתמו הסכמים סופיים בתוך תקופה זו.

6. כנספח א' להסכם צורף נוסח הסכם הקומבינציה שעליו היו הצדדים אמורים לחתום (להלן: טיוטת הסכם הקומבינציה; הטיוטה), בכפוף לאפשרות לניהול משא ומתן. בסעיף 1.7 לטיוטה נכתב כי "היזם יממן את עבודות הבניה עד להשלמתן באמצעות ליווי בנקאי פיננסי, במסגרת אשראי ושירותים בנקאיים בשיטת מימון פרוייקט סגור...". כל פרק 7 לטיוטה, הכולל מספר רב של סעיפי משנה ונ פרש על פני מספר עמודים, דן בנושא הליווי הבנקאי.

דיון והכרעה

א. מעשה עשוי ושינוי מצב קיים
7. כפי שהבהרתי עוד בבקשה הראשונה שניתנה בתיק, בה נדחתה הבקשה לצו במעמד צד אחד, מהאמור בבקשה עולה כי המשיב התקשר כבר עם משיבה 2 בהסכם קומבינציה, כך שהבקשה למנוע התקשרות זו אינה בקשה להקפאת המצב אלא לצו שיש בו כדי לשנות מצב קיים. הנטל המוטל על המבקש צו כזה גבוה בהרבה, ומאזן הנוחות ייטה בדרך כלל כנגדו (ראו רע"א 8716/15 אמיליו מימון נ' דן דוד רייטר ( (28.12.15 פסקה 22 להחלטה; רע"א 2047/16 חברת אולמי אחים סעיד אל - דהאהוד בע"מ נ' אולמות ומסעדות דאוד (2001) בע"מ (11.4.16) פסקה 12).

8. בתשובה לטענה זו טען ב"כ המבקש כי בין המשיבים נחתם זכרון דברים אשר יתכן שאינו עולה כדי הסכם מחייב, ואין על הצדדים חובה לקיימו. הוא ביקש, בבקשה שעלתה לראשונה בעל פה במהלך הדיון שהתקיים בבקשה, לאפשר לו לעיין בזכרון הדברים על מנת לבחון את הדבר .
אני סבורה שיש לדחות את הטענה: כידוע, השאלה אם מדובר בחוזה מחייב אם לאו מוכרעת על פי תוקפו של החוזה, והעובדה שנעשה שימוש במונח זכרון דברים במקום חוזה, היא כשלעצמה אינה מפחיתה ממעמדו ה מחייב של המסמך. במקרה זה, מסמך ההתקשרות בין המשיבים לא הוצג. לא נטען עד הדיון, ולא הובאו ראיות כלשהן, לכך שאין מדובר בהסכם מחייב, ובקשת המבקשים לעיין בזכרון הדברים על מנת לבחון אם קיימים פגמים כאלה מהווה "מסע דייג" בנסיון למצוא כשלים בהסכם שנחתם.
נקודת המוצא של המבקשים בהגשת הבקשה שבפני היא שהמשיב התקשר בהסכם עם משיבים 2, 3 (ואם לא כך היה, לא היה צורך לצרף את משיבים 2, 3 להליך) . הנחה זו אושרה על ידי המשיבים בתיק, ובהעדר כל טענה שיש בה ממש באשר להתקשרות זו, יש לראותה לצורך הדיון כאן כהתקשרות תקפה ומחייבת בין המשיבים לבין עצמם.

9. המסקנה היא, איפוא, שהסעד המבוקש שעניינו מניעת התקשרות אינו יכול להינתן, שכן ההתקשרות היא בבחינת מעשה עשוי. מניעת מימוש ההתקשרות בין המשיבים היא בקשה לשינוי מצב קיים ולא להקפאתו. סעד כזה לא התבקש, וגם אילו התבקש לא היו המבקשים עומדים ברף הגבוה הנדרש למתן סעד כזה, בהתחשב בנימוקים הנוספים שיידונו להלן.
די באמור עד כה כדי לדחות את הבקשה.

ב. הוראות ההסכם
10. המשיב הודיע כי התקשר בהסכם עם משיבה 2 ביום האחרון של שנת 2018, ביום 31.12.18. לטענת המשיב, שלא נסתרה, הוא החל בניהול המשא ומתן עם משיבה 2 רק לאחר תקופת ההימנעות הנוספת . המשיב אף הסביר את פרק הזמן הקצר במיוחד של המשא ומתן בשני נימוקים: האחד – העובדה שבין המשיבים נוהל משא ומתן עוד קודם שהחלה מעורבותם של המבקשים העסקה, כך שהמשא ומתן שהתנהל לאחרונה לא התחיל מבראשית אלא משלב מתקדם יחסית וניתן היה לסיימו במהירות . עוד הסביר המשיב כי עד סוף שנת 2018 ניתנו הקלות מס לבניית דירות מגורים, ולפיכך היה מעוניין לסיים את ההתקשרות עד מועד זה, ואכן, ההסכם בין המשיבים נחתם ממש בשעות האחרונות של שנת 2018.

11. כאמור, תקופת ההימנעות המקורית שנקבעה בהסכם הגיעה לסיומה ביום 24.10.18. ניתן היה להאריכה בהודעה בכתב מטעם המבקשים עד יום 24.12.18. המבקשים לא הציגו הודעה שנשלחה בהתאם לסעיף 5 להסכם, כך המסקנה היא שהמשיב היה משוחרר מחובותיו כלפי המבקשים בסיום תקופת ההימנעות המקורית, ביום 24.10.18.
לחלופין, גם אם אקבל את טענות המבקשים באשר להודעה בכתב, שיפורטו להלן, הרי שגם במקרה זה הוארכה תקופת ההימנעות הנוספת עד יום 24.12.18, כאשר לטענת המשיבים, שלא נסתרה, המשא ומתן וההתקשרות ביניהם נעשתה רק לאחר מועד זה. כך שגם במצב זה נוהל המשא ומתן ונכרת ההסכם בין המשיבים לאחר תום תקופות ההימנעות.

12. בהסכם בין הצדדים נקבע כי על מנת להאריך את תקופת ההימנעות נדרשת הודעה בכתב שתועבר בתוך תקופת ההימנעות המקורית.
המבקשים הפנו לעניין זה לפעולות שונות שנעשו על ידם בתקופה הרלוונטית, וכן לתכתובות במסרונים בין מבקש 1 לבין הרב עטיה, ששימש כמעין איש קשר בין הצדדים לביצוע העסקה. אינני סבורה שיש באלו כדי לסייע למבקשים: כאמור, הדרישה שבהסכם היא להודעה בכתב. פעולות שונות כגון תשלומים עבור מדידות, עבור הליכים שונים הקשורים בתכנון וכיוצא באלה אינם בגדר הודעה בכתב. מה גם שבסעיף 4 להסכם בין הצדדים נאמר כי המבקשים מעוניינים לערוך את הבדיקות בקשר למקרקעין ולכדאיות העסקה על חשבונם, כך שעצם ביצוע הבדיקות והנשיאה בתשלום אינם מקימים מחוייבות מצד המשיב.
באשר לתכתובות בין המבקש לרב עטיה, נראה שאין בתכתובות אלו כדי לענות על דרישת ההודעה מטעמים אחדים: ראשית, בהקשר הנדון, כאשר מסירת ההודעה אמורה להיות אקט פורמלי ומחייב בנוגע לעסקה גדולה של התקשרות במקרקעין, ספק רב אם ניתן לראות בהתכתבויות במסרונים טלפוניים משום הודעה בכתב. שנית, ההתכתבות לא היתה עם המשיב עצמו אלא עם הרב עטיה, אשר נראה שמילא תפקיד תיווך מסויים, אך לא היה נציג או שלוח רשמי של המשיב, בעוד סעיף 7 להסכם דורש הודעה לבעלים בכתב. שלישית, תכנן של ההתכתבויות אינו מהווה הודעה רשמית וברורה של המבקשים על כך שהם מעוניינים להתקדם בעסקה. תוכן הדברים מעיד אמנם על נסיונות לתאם פגישה משותפת לשני הצדדים , אולם קש ה לראות בשברי דברים אלה משום הודעה בכתב. כפי שציינה ב"כ המשיב, וכפי שפירט עו"ד כפיר אזולאי בתצהיר שהגיש מטעם המשיב, מסרונים שנשלח ו ביום 24.10.18, לקראת תום תקופת ההימנעות הראשונה, מצביע ים על החלטה מכוונת שלא להודיע למשיב על הכוונה להתקשר איתו, באופן מכוון במטרה להשיג יתרון טקטי וכדי "שהם יתבשלו עם עצמם" (נספח 17 לתגובת המשיב, עמוד המסומן 9).

13. גם אם תתקבל טענת המבקשים לפיה ניתנה הודעה בכתב, הרי שהודעה כזו הביאה להארכת תקופת ההימנעות עד יום 25.12.18. משלא נחתמו הסכמים סופיים בתוך תקופה זו, בהתאם לסעיף 9 להסכם, פגה התחייבות המשיב.

14. נראה, איפוא, ככל שניתן לקבוע במסגרת המוגבלת של הדיון שבפני, ומבלי שיהיה בכך כדי לחוות דעה סופית ומחייבת לגופו של עניין, כי ההתקשרות בין המשיבים והמשא ומתן שקדם לה לא נעשו בתוך תקופות ההימנעות, המקורית או הנוספת, ולא היה בהן משום הפרה של ההסכם.

ג. הליווי הבנקאי
15. בהתאם לטיוטת הסכם הקומבינציה שצורפה כנספח א' להסכם תוכנן הפרוייקט להתנהל בליווי בנקאי. בבקשה נטען כי עם חתימת ההסכם הנ"ל פנו לבנקים להסדרת הליווי הבנקאי לפרוייקט, התברר להם כי עלות חשבון ליווי גבוהה ואינה מוצדקת ביחס להיקף הפרוייקט, והם החליטו לקחת אשראי בסכום עלות הבניה במקום ליווי בנקאי. יוצא, איפוא, כי אין מדובר בעניין טכני בלבד וכי למבקשים לא היתה אפשרות, ולמצער לא היה רצון, לשאת בהוצאות הדרושות לליווי בנקאי, אשר היווה חלק מהותי מטיוטת הסכם הקומבינציה.

16. לטענת המבקשים המשיב הסכים לסגת מדרישת הליווי, שכן בטיוטה שהעביר אליהם עו"ד כפיר אזולאי בשם המשיב נכתב כי יש להתאים את המנגנון של ליווי בנקאי להגבלות מסויימות שהתבקשו. לטענת המבקשים משקפות הוראות אלו מעבר של הצדדים מההסכמה הראשונית על ניהול באמצעות ליווי בנקאי לאפשרות להגיע להסדר אחר. אלא שעיון בהודעת הדוא"ל שנלוותה למשלוח המסמך (נספח 2 לתגובת המשיב) מבהיר שלא ניתן לראות בהעברת טיוטה חדשה של הסכם משום הסכמה להסכם חדש. שכן בהודעה זו נכתב במפורש כי מדובר בטיוטה ראשונית בלבד, "הכפופה לשינויים, תוספות והתאמות", כי אין בה כדי לחייב את המשיב בשום צורה ואופן, וכי אי נטילת ליווי בנקאי סגור "מסבכת את העסקה בהרבה מובנים", מחייבת את עורך הדין לקבל את עמדת מרשיו, וכן נושא המיסוי בעסקה כפוף לבחינה של יועצי מס מטעם הבעלים.
כך, בתום תקופת ההימנעות הנוספת לא היה הסכם קומבינציה חתום בין הצדדים, ואף לא הושגו הסכמות סופיות שניתן לראות בהן הצעה וקיבול המהוות תשתית לחתימת חוזה.

ד. שיקולים במתן סעד זמני

17. ככל שניתן לקבוע במסגרת המצומצמת של סעד זמני, ומבלי שיהיה בעמדה לכאורית זו כדי למנוע בירור מקיף, אשר יכול שיביא למסקנות שונות במסגרת התיק העיקרי, נראה כי בעת ניהול המשא ומתן בין המשיבים לא היה משיב 1 מחוייב להסכם עם המבקשים. המסקנה היא, איפוא, שהמבקשים לא הוכיחו קיומה של עילת תביעה נגד המשיבים שהיא טובה דייה להצדיק מתן סעד זמני.

18. באשר למאזן הנוחות, ב"כ המשיב ציינה את השיהוי בהגשת הבקשה שבפני, שהוגשה כשלושה שבועות לאחר ההתקשרות בין המשיבים. קבלת הבקשה תפגע לא רק במשיב עצמו אלא במשיבים 2 ו-3. עוד יש להוסיף את העובדה שהצו המבוקש נועד לשנות מצב קיים ולא להקפיאו, כפי שפירטתי לעיל. בנוסף, מדובר בהתקשרות שנועדה לשם השגת רווח כספי, כך שאם יזכו המבקשים בתביעתם ניתן יהיה לפצותם פיצוי כספי.

19. לנוכח כל האמור אני דוחה את הבקשה.

המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים בסכום של 10,000 ₪ למשיב 1 שהגיש תגובה והתייצב לדיון, ובסכום נוסף של 5,000 ש"ח למשיבה 2 שלא הגישה תגובה והתייצבה לדיון.

ניתנה היום, כ"ד שבט תשע"ט, 30 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.