הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים ה"פ 161-09-20

בפני
כבוד ה שופט משה בר-עם

מבקשת

ועדה מקומית לתכנון ירושלים
ע"י ב"כ עוה"ד מרדכי חזיזה

נגד

משיב
עבאס כראעין
ע"י ב"כ עוה"ד מאג'ד ג'נאים

פסק- דין

כללי

1. לפניי תובענה על דרך של המרצת פתיחה לפיה התבקש בית המשפט להורות על סילוק ידם של המשיב או מי מטעמו מהמקרקעין להלן , על-פי הקבוע בסעיף 8 ל פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – החוק).

רקע עובדתי ודיוני

2. ביום 10.10.2019 פורסמה ברשומות (ילקוט הפרסומים 8471, יא' בתשרי התש"ף, עמ' 296) הודעה (להלן – ההודעה) מטעם המבקשת (להלן – המבקשת), לפי סעיפים 5 ו- 7 לחוק וסעיפים 189 ו- 190 ל חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון), מכוח סמכותה בחוק התכנון ובהתאם לתכנית מאושרת 2668(להלן – התכנית), כי המקרקעין בשכונת ואדי קדום ראש אל עמוד בירושלים, בשטח בין קואורדניטות אורך 223.142-223.019 לבין קואורדינטות רוחב 63.390-630.303, הידוע כמגרש 3, מזוהה ומסומן בתשריט שצורף להודעה בצבע חום ומתוחמים בצבע בחום כהה ושטחם כ-5,500 מ"ר (להלן – המקרקעין), דרושים לה לצורך ציבורי של בניין ו/או דרך ועל כוונתה לרכוש חזקה במקרקעין. על-פי ההודעה, נדרש כל מי שמחזיק במקרקעין למסור לידיה את החזקה בתוך שישים ימים מיום פרסום ההודעה.

3. משחלף המועד והמקרקעין לא נמסרו, הוגשה התובענה דנא למתן צו לפינוי המקרקעין ולמסירת החזקה. על-פי הנטען המקרקעין הופקעו כדין, על-פי הוראות החוק, לצרכי ציבור – דהיינו בניית מוסדות חינוך- בתי ספר וגני ילדים, לתושבי השכונה בשל מחסור בכיתות הלימוד ובגנים בשכונה, לרבות סלילת דרכי גישה או הרחבתן (להלן – מוסדות חינוך). הובהר, כי השטח שהופקע כולל מטעי עצים ובניין מגורים אשר נבנה ללא היתר בניה כדין. לטענת המבקשת, המשיב פנה באמצעות ב"כ והודיע על סירובו למסור את החזקה בשטחי ההפקעה.

4. בנסיבות אלה, אף שעומדת למבקשת הסמכות לתפוס את החזקה על-פי הקבוע בסעיף 190ב לחוק התכנון, העדיפה לפנות לבית-המשפט לקבלת צו למסירת החזקה במקרקעין. המבקשת הטעימה כי חובת המשיב למסור למבקשת את החזקה בשטח המופקע לאור נחיצות ביצוע העבודות לצרכי הציבור ובאופן מידי. בשל סירובו, לא נותרה בידי המבקשת הברירה אלא לפנות לבית המשפט בעתירה למתן צו לפינוי המקרקעין ולהורות למשיב למסור לידיה את החזקה בהם. בתמיכה, צורף תצהירו של ריטה לדז'ינסקי, הממונה מטעם המבקשת על פינוי נכסים שהופקעו לצרכי ציבור, לרבות במקרקעין נשוא הבקשה. עוד צורף העתק מפרסום ההודעה ברשומות וכן תשריט הפקעה של המקרקעין.

5. בתשובתו, פתח המשיב וטען כי חרף מצג המבקשת, העתירה איננה דחופה, תכנית ההפקעה פורסמה למתן תוקף בשנת 1998 ועד ליום זה, וחרף ההודעה למסירת החזקה במקרקעין, טרם הוגשה בקשה לקבלת רישיון בניה או היתר בניה על המקרקעין. לגופו של עניין, נטען כי המשיב הנו הבעלים המחזיק היחידי במקרקעין שאינם רשומים בפנקס רשמי וטרם הוחל בעניינם הליך הסדר ראשון. בשלב זה וטרם פורסמה המבקשת הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, המקרקעין עדיין בבעלותו. המשיב אינו חולק על קיומם של התנאים המעוגנים בחוק לתחולתו של סעיף 8 לחוק, אלא, לשיטתו, על בית-המשפט להוסיף ולבחון באופן מקדמי האם ניתן להשיג את מטרות ההפקעה בדרך יעילה ופחות פוגענית, כאשר נטל ההוכחה רובץ על המבקשת. כמו כן, ולצורך מתן צו המבוקש, נדרש להוסיף ולבחון, לשיטתו, האם נפלו פגמים מהותיים בהליך ההפקעה היורדים לשורש חוקיותו של ההליך עד כדי ביטולו. בתמצית עיקרי טיעונו של המשיב כי ניתן לממש את מטרות ההפקעה באמצעות מקרקעין אחרים שהעמיד הווקף המוסלמי, כבעלי הקרקע, לטובת הקמת מוסדות החינוך בשכונה, בשטח גדול יותר ובמיקום מתאים יותר למימוש הצורך הציבורי. מה גם, נטען, ישנו קושי, תכנוני ומעשי, להקים מוסדות חינוך על המקרקעין בהיעדר תשתיות חשמל, ביוב, מים וכבישים ונוכח טופוגרפיה קשה המתבטאת בהפרשי גובה משמעותיים, מעל 20 מטרים, בין חלקי המקרקעין. משכך, במצב המשפטי הקיים, ונוכח חלופה ראויה, בהסכמת בעליה, שניתן באמצעותה לממש את מטרות ההפקעה, טען המשיב, כי עמידתה של המבקשת על ההפקעה אינה מידתית ואף איננה נדרשת לצורך מימוש מטרות ההפקעה. לחלופין, ועל פי הפסיקה, עתר המשיב למימוש עצמי של ההפקעה באמצעות הקמת מוסדות החינוך על מקרקעיו. לטענתו, הצעתו נדחתה על הסף ללא בחינה עניינית ורצינית ובכך נפל פגם היורד לשורשו של ההליך ומצדיק את ביטול ההפקעה. מעבר לכך, הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר בנסיבות בהן, כאמור, תכנית ההפקעה פורסמה למתן תוקף בשנת 1988 ועד כדי זניחת מטרת ההפקעה. במכלול האמור, נוכח טופוגרפיה קשה של המקרקעין, והיעדר תשתיות, באזור בעל צפיפות גבוהה, נטען להחלטה מנהלית שאיננה סבירה ברמה המצדיקה את ביטולה. בין לבין, טען המשיב כי המבקשת לא הציבה שילוט מתאים במקרקעין המכריז על הפקעתם כדין. המשיב הוסיף וטען כי בניגוד להנחיות היועץ המשפטי לממשלה ולפסיקה, המבקשת לא פנתה אליו עובר להודעה על מסירת החזקה במקרקעין ולצורך הסכמות לעניין ההפקעה ודרכי ביצועה. במצרף הדברים עתר המשיב לדחיית הבקשה ולהורות על ביטול ההפקעה במקרקעיו ולחלופין, להורות על מימוש עצמי של מטרות ההפקעה.

6. בדיון מיום 3.12.2020, לאחר שבחנתי את הבקשה, בשים לב כי טענות המשיב הינן בעיקרן כלפי חוקיות ההפקעה, בהיעדר טענה של ממש לפגמים שנפלו בצו למסירת החזקה במקרקעין, העומד ביסוד התובענה, הודיעו הצדדים: " ...שמענו את הערות בית המשפט והמלצתו לסיום הדיון בתובענה כאן שלפיה ההליכים בתובענה שלפניו יעוכבו למשך 45 יום. בפרק הזמן הזה יבואו הצדדים בדברים ביניהם וככל שלא יגבשו הסדר פשרה יהיה רשאי המשיב לעתור לבית המשפט המוסמך לעניין טענותיו לגוף ההפקעה וחוקיותה. במסגרת עתירה שתוגש, אם תוגש, יבקש המשיב צו ביניים ואם יינתן צו ביניים, הכל במסגרת התקופה המוצעת, ההליכים בתובענה יעוכבו עד למתן פסק דין בעתירה ובהתאם לתוצאותיה יינתן פסק הדין בתובענה כאן. ככל שלא תוגש עתירה או לא יינתן צו ביניים והצדדים לא יגבשו הסדר עד לתום התקופה המוצעת, יינתן פסק הדין בהתאם לאמור בתובענה והכל ללא צו להוצאות."

בהמשך, לאחר שניתנה הסכמת המבקשת להסדר הדיוני המוצע, הוסיפו הצדדים והסכימו, בהתאם להמלצת בית המשפט, " ב"כ הצדדים: ככל שהמשיב לא ייתן את הסכמתו למתווה שהוצע על ידי בית המשפט במהלך הדיון ולחילופין לא תימסר הודעה על ידי הצדדים על פשרה זאת במסגרת ה-14 יום שביקש המשיב למסור הודעה, אנו מסכימים כי בית המשפט יפסוק בתובענה על יסוד כתבי הטענות לפניו, עם מתן אפשרות לצדדים לסכם קצרות את טענותיהם."

7. ביום 7.1.2020, הוגשה הודעת המבקשת על סיום הליכי המשא-ומתן והגשת סיכומים קצרים בהתאם להסדר הדיוני.

8. בסיכומיה חזרה המבקשת על עיקרי הבקשה תוך שהדגישה, ובתמצית הדברים, כי בהליך לפי סעיף 8 לחוק, על בית-המשפט לבחון אך ורק האם התקיימו התנאים למסירה החזקה במקרקעין, ומבלי להידרש לחוקיות ההפקעה, אשר מצויה בסמכותם העניינית של ועדות התכנון והבניה ובית-המשפט לעניינים מנהליים. בעניינו, כנטען, אף לשיטתו של המשיב, התקיימו התנאים למסירה החזקה ומשכך, על בית-המשפט להיעתר לבקשה ולהורות על מסירת החזקה במקרקעין לידי המבקשת ולצורך מימוש מטרות ההפקעה.

9. המשיב בסיכומיו פתח וטען שלא התהווה בענייננו התנאי המקדים להפעלתו של סעיף 8 לחוק, בגדרו של סעד מיוחד ומהיר שנועד לאפשר לרשות לתפוס חזקה במקרקעין שהופקעו, ומהטעם שבענייננו טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה במקרקעין או לרישוי בנייה ומשכך, העתירה איננה דחופה ויש לבררה כתובענה לסילוק יד תוך בירור ומתן משקל לזכויות במקרקעין ובבית-משפט השלום. עוד בהקשר זה, נטען כי המבקשת טרם פרסמה הודעה לפי סעיף 19 לחוק והמשיב עודנו מחזיק בזכויות הקניין במקרקעין. לגופו של עניין, חזר המשיב על טענותיו כי על בית-המשפט לבחון האם התקיימו התנאים למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 8 לחוק, ללא שנפלו פגמים מהותיים בהליך ההפקעה היורדים לשורשו של עניין עד כדי בטלותה של ההפקעה. בתוך כך, הפנה בין היתר לפסק-דינו של בית-המשפט בע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל. בעניינו, ובתמצית, נטען לפעולה מנהלית בשיהוי של 22 שנים עד כדי זניחתה באופן המצדיק את ביטולה, אשר איננה מידתית וללא שהופעל שיקול-דעת מחודש ומותאם ערב ההפקעה ובטענה, כי תכנית ההפקעה משנת 1998 נזנחה, אבד עליה הקלח ולא ניתן לממשה בתנאי השטח הקיימים, נוכח הטופוגרפיה של המקרקעין, ללא יכולת נגישות למקום, וזאת כשהוצעו מקרקעין סמוכים בשטח גדול יותר ועם נגישות טובה יותר, בהסכמת בעליהם הווקף המוסלמי, לטובת מטרת ההפקעה בבניית מוסדות חינוך לתושבי מזרח ירושלים. מכאן, ובהתחשב במצב המשפטי הקיים, המבכר את האפשרות להגשים את הצורך הציבורי ללא הפקעה ולכל הפחות באמצעי שפגיעתו פחותה, כך נטען, ניתן בעניינו להשיג את מטרות ההפקעה בדרך מידתית ויעילה ביותר, ללא פגיעה בזכויותיו של המשיב במקרקעין וללא עיכוב במימוש הבנייה, בין על ידי הקמת מוסדות החינוך במקרקעיו של הווקף או באמצעות מימוש עצמי באופן שהמשיב, אשר מחזיק בכל הזכויות במקרקעין נשוא התובענה, יפעל להקמת מוסדות החינוך לפי תכנית ההפקעה ובהתאם לדרישותיה והנחיותיה של המבקשת. בהקשר זה, ובעיקרי הדברים, נטען להעדפת המימוש העצמי בהיבט הטכני ובאמצעות גוף פרטי, ללא הבירוקרטיה הכרוכה והנלוות להקמת פרויקט בניה באמצעות גוף ציבורי שעלולה לסרבל ולהעמיס עלויות על קידומם המהיר של הליכי הבניה. המשיב הוסיף וטען הצעתו נדחתה על הסף באופן שרירותי, לא סביר ולא מידתי, ללא בחינה מעמיקה ורצינית, תוך פגיעה בכללי המשפט המנהלי.

במצרף הדברים, גרס המשיב, כי המבקשת קיבלה את החלטתה להורות על מסירת המקרקעין, בשיהוי ניכר ומשמעותי, מתוך שיקולים שאינם עניינים וללא איזון ראוי בין השיקולים הנדרשים תוך פגיעה מעבר לצורך בזכויות הקניין של המשיב, חרף מעמדן כחלק מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, וזאת בהינתן חלופה ראויה ויעילה יותר למימוש מטרות ההפקעה. זאת ועוד, ולעניין תנאי סעיף 8 לחוק, נטען כי ההודעה על ההפקעה מיום 10.10.2019 נמסרה למשיב בשלהי חודש פברואר 2020 ולא הוצבו למיטב ידיעתו שלטים המודיעים על ההפקעה במקרקעין או בסמיכות. לאור כל האמור לעיל, בצבר הדברים, עתר המשיב לדחות את התביעה ולחלופין לעכב את ההליכים על מנת להקנות זו זמן סביר לתקוף את ההחלטה המנהלית באופן ישיר בגדרו של הליך עצמאי ונפרד. עוד הוסף, כי ככל שתתקבל על התובענה ובנסיבות העניין, יש לחייב את המבקשת בתשלום פיצויים ריאליים למשיב.

11. לאחר הגשת השלמות טיעוני הצדדים הובא התיק לפניי למתן פסק-דין כדלקמן.

דיון והכרעה

12. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, בשים לב לעילת התובענה והוראות החוק– כי אין מנוס אלא, להורות על מסירת החזקה במקרקעין (על פי התשריט), לידי המבקשת, כמבוקש.

13. עיקר יהבו של המשיב בטענות כנגד ההפקעה וחוקיותה, על דרך של תקיפה עקיפה, בגדרי הליך של מסירת החזקה במקרקעין מכוח סעיף 8 לחוק. אכן, להלכה נפסק, ייתכנו חריגים ונסיבות מיוחדות בגינן ניתן לתקוף את ההפקעה, במסלול הדיוני המבוקש, על דרך של תקיפה עקיפה, בשל פגמים קשים שנפלו בעצם ההפקעה (ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817, 839 (2003)). עם זאת, ככלל, ההחלטה אם לאפשר תקיפה עקיפה של החלטה מנהלית אגב דיון אזרחי מסורה לשיקול דעתו של בית-המשפט (בג"צ 6090/08 ברגר נ' שר המשפטים (11.2.2008); ד' ברק-ארז, משפט מנהלי דיוני, עמ' 176-180 (2017)), אשר יתחשב בהחלטתו, בין היתר, ביכולת השפעה של הפגם הנטען על תוצאת ההליך האזרחי (דנ"א 7398/09 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית (14.4.2015)).

14. בענייננו, לא שוכנעתי כי טענות המשיב מקימות עילה מספקת ומבוססת, לביטול ההפקעה, בשל פגמים שנפלו לכאורה, בחוקיותה, במידה המצדיק ה את ביטולה על דרך של תקיפה עקיפה. לשון אחרת , נוכח טיבן ומהותן של הטענות, לא שוכנעתי כי יש בהן כדי לבסס פגם משמעותי, ממשי ויסודי שנפל בהליך ההפקעה, המחייב דיון מלא בטענות בגדר הליך אזרחי. זאת ועוד, הגם שניתנה למשיב הזדמנות סבירה לפנות בעתירה מתאימה "בדרך המלך" ב חר שלא לעשות כן, מטעמיו. ודוקו, המשיב לא פנה לבית המשפט המוסמך, בעניין חוקיות ההפקעה, בהליך של תקיפה ישירה, להעמיד את הפגמים הנטענים שנפלו לשיטתו בהל יך ההפקעה לביקורת משפטית מנהלית. המשיב חדל מלעשות כן, לא בסמוך לאחר קבלת ההודעה על ההפקעה, לא במהלך הדיון ולמצער, גם לא עד למועד להגשת סיכומיו. משבחר המשיב שלא לנ קוט במסלול הדיוני הראוי והנכון, מבלי שניתן טעם מבורר לדבר, לכאורה די בכך כדי ל היעתר לתובענה שכן אין להתיר לו בנסיבות אלה, להעלות את טענותיו כנגד האקט המנהלי- החלטת ההפקעה- בגדרו של ההליך שלפניי, על דרך של תקיפה עקיפה. בנסיבות אלה, גם לא מצאתי טעם של ממש לעכב את ההכרעה בתובענה, על מנת ליתן בידי המשיב הזדמנות נוספת לעתור בהליך המתאים ובמסלול הדיוני הראוי בעתירה כנגד חוקיות ההפקה והדברים ברורים. עם זאת , אטעים, כי גם אם יעתור המשיב בסמוך לבית-המשפט המוסמך, אין בתוצאתו של ההליך המנהלי כדי לשנות מתוכנה ומהותה של ההחלטה, אלא ככל היותר ליתרה. לפיכך, מטעמים של יעילות דיונית, ולאור עקרון תום הלב בניהול הליך אזרחי, בשים לב לתקנות סדרי הדין החדשות, אשר נכנסו לתוקפן ועקרונותיהן חלים על כל הליך תלוי ועומד, דומה, כי יש להכריע בתובענה שלפניי ללא עיכוב נוסף.

15. לגופו של הליך מסירת החזקה, הלכה פסוקה היא, כי אופיו של סעיף 8 לחוק הוא הוצאה לפועל – מסירת חזקה בעקבות ההפקעה. תכליתו, מעיקרה, ליתן בידי בעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה ובדרך מקוצרת למימוש זכות החזקה. "הליך לפי סעיף 8 ראוי שיהיה הליך מהיר כדי לאפשר תפיסת חזקה ללא שיהוי" (ע"א 4745/19 טובה שתיאת ואח' נ' נת"ע - נתיבי תחבורה עירונית להסעת המונים בע"מ (26.07.2020)).

16. על המבקש לקבל את החזקה בקרקע להוכיח ארבעה תנאים: כי פורסמה הודעה ברשומות על הכוונה להפקיע את המקרקעין; כי פורסמה ברשומות הודעה למסירת החזקה במקרקעין; כי הגיע מועד שנקבע בהודעה; וכי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה (ע"א 8824/07 רונית מטרסו נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב [פורסם בנבו] (18.2.2010); רע"א 3092/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו, פ"ד נז (1) 313 (2002)). תנאים אלה התקיימו בענייננו והמשיב לא טען אחרת, למעט טענה בעלמא כלפי הצבת השילוט על המקרקעין ובעניין זה, מהימנה עליי גרסת המבקשת. בהקשר זה, ואלך כברת דרך לקראת המשיב, גם אם נמצא ביסוס ראייתי ולו לכאורי לטענתו, בהינתן כי הוגשמו תכליותיהם של סעיפים 5 ו-7 לחוק, וממילא לא נגרם למשיב כל נזק אמיתי והמבקשת באה על חובת היידוע, לא נפגעו זכויותיו, הדיוניות והמהותיות, של המשיב לפעול כלפי ההפקעה. משכך, בהגיע המועד שנקבע בהודעה למסירת החזקה במקרקעין והמשיב מסרב לעשות כן, בנסיבות העניין, שוכנעתי, בשים לב למהות העניין ומיהות הצדדים, מטעמים אלו בלבד, כי יש מקום לקבל את התובענה ולהורות על מסירת החזקה במקרקעין לידי המבקשת, כמבוקש. ממילא, כל שתוגש עתירה מנהלית לבית-המשפט המוסמך, מסירת החזקה תבוצע בכפוף לחוקיות החלטת ההפקעה, והדברים ברורים. לאור האמור, וכפי שנאמר, "...משהתקיימו התנאים המבססים את זכות המשיבה לקנות חזקה במקרקעין על פי סעיף 8 לפקודת הקרקעות, הרי שעל המערערים למסור את החזקה על פי הסעד שהתבקש" (ע"א 4745/19, לעיל).

17. טרם סיום, ונוכח עתירתו החלופית של המשיב בסוף סיכומיו, כידוע, במצב המשפטי הקיים, סוגיית זכאותם לפיצויים צריכה להיבחן בגדר הליך נפרד לפיצוי, ולא בהליך הפינוי (ראה: רע"א 9265/20 עיריית תל אביב-יפו נ' דוד תג'ר (01.02.2021)).

18. סוף דבר, משהתקיימו התנאים שנקבעו בסעיף 8 לחוק למסירת החזקה, משלא הובא טעם מבורר לסתור, הנני קובע כי המבקשת הוכיחה במידה הדרושה את זכותה ל קבלת החזקה במקרקעין. לפיכך, הנני מורה למשיבים למסור את החזקה במקרקעין למבקשת על-פי התשריט בתוך 30 יום, זאת, בכפוף לכל החלטה אחרת של בית-המשפט לעניינים מנהליים ככל שתוגש עתירה מתאימה.

19. בנסיבות העניין, בשים לב למהות התובענה ומיעוט ההליכים, הנני מחייב את המשיב בהוצאות המבקשת, בסכום מתון של 5,000 ש"ח.

ניתן היום, כ"ג שבט תשפ"א, 05 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.