הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 72645-02-19

לפני כב' השופטת גילה כנפי-שטייניץ, סגנית נשיא
כב' השופט אריה רומנוב
כב' השופטת דנה כהן-לקח

בעניין:
אברהם שרם
ע"י ב"כ עו"ד עוז אלדד

המערער

נ ג ד

  1. יצחק טיטלבוים
  2. ריקה שרם נאור

שניהם ע"י ב"כ עו"ד אביטל חורף

המשיבים

פסק דין

1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ק' מילר) מיום 18.1.19 בו נדחתה תובענת המערער למתן סעד הצהרתי לפיו הוא בעל זכות לדיירות מוגנת בדירת הוריו המנוחים (ה"פ 51886-05-16).

2. הדירה מושא ההליך מצויה ברחוב ההגנה 10 בירושלים ורשומה ע"ש הוריו המנוחים של המערער בחלקים שווים [להלן – הדירה]. בשנת 2008 נפתחו ע"י המשיב 1 [להלן – המשיב] הליכי הוצל"פ נגד האם בגדרם הוטל עיקול על חלקה של האם בדירה בגין חוב של המערער לו ערבה האם, העומד כיום ע"ס כ-300,000 ש"ח. בשנת 2012 הלכה האם לעולמה, ובשנת 2015 הלך האב לעולמו. בשנת 2014 הוגשה ע"י המשיב, במסגרת הליכי ההוצל"פ, בקשה למינוי כונס נכסים, לשם מימוש העיקול שהוטל על חלקה של האם בדירה, וביום 14.1.16 מונה ב"כ המשיב ע"י רשם ההוצל"פ ככונס נכסים על זכויות האם בדירה לצורך מימושה. בעקבות הליכים אלה, וכן צו שניתן לפינויו מן הדירה, הגיש המערער לבית משפט קמא תובענה נגד המשיב לסעד הצהרתי לפיו הוא בעל זכויות דיירות מוגנת בדירה וכי מימוש הדירה כפוף להוראות ס' 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 וס' 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967.

3. יצוין כי בין המערער לבין אחותו, המשיבה 2 [להלן – המשיבה] מתנהלים הליכים בבית המשפט לענייני משפחה בכל הקשור לזכויות בדירה ולעיזבונות הוריהם. המערער טוען לזכויות בעלות בדירה, הן מכוח קבלת זכויות האם בהעברה ללא תמורה בעודה בחיים והן כיורש אביו. המשיבה טוענת לזכויות בדירה כיורשת הוריה וטוענת כי המערער פלש לדירה. טענות האחים טרם הוכרעו. על רקע זה, ועל פי בקשת המשיב, הורה בית משפט קמא על צירופה של האחות כמשיבה בהליך.

4. תובענתו של המערער התבססה בעיקרה על הוראות ס' 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 [להלן – החוק], הקובע כדלהלן:

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב) נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי הענין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.
(ג) ...."

המערער טען כי הוא התגורר בדירת הוריו המנוחים טרם פטירתם, החל משנת 2011, וכי אין ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו. לפיכך, כך לפי הנטען, עם מכירת הדירה בהליכי ההוצל"פ הוא זכאי לדיירות מוגנת מכוחו של ס' 33(ב) לחוק, ויש למכור את הדירה כתפוסה.

פסק דינו של בית משפט קמא

5. בית משפט קמא דחה את תובענתו של המערער. בית המשפט קבע כי לכאורה התקיימו תנאיו של ס' 33(ב) לחוק: המערער התגורר בדירה עוד בטרם נפטרה אמו וכי בעת פטירת הוריו לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו. חרף זאת קבע כי אין להחיל את הגנת ס' 33(ב) לחוק בעניינו של המערער, משני טעמים עיקריים: האחד, כי המערער מושתק מלטעון להגנה זו בשל איחור בהעלאתה. צוין כי ההליכים למינוי כונס נכסים נפתחו כבר בשנת 2014, עוד לפני מועד פטירתו של האב בשנת 2015. כן נקבע כי היה על המערער להעלות את טענתו בעת פתיחת הליכי מימוש העיקול ע"י המשיב ומינוי כונס הנכסים, ומשלא עשה כן הוא מושתק מלהעלותה בהליך מאוחר זה. והשני, כי יש לבחון את מעמדו של המערער בדירה כבר במועד בו החלו הליכי מימוש הנכס, בשנת 2014, ואין במועד המאוחר בו בחר המערער לפעול להכרה בזכותו כדייר מוגן כדי להשליך על מעמדו בדירה. צוין כי במועד האמור היה האב בחיים (אף שלא התגורר בדירה בשל מצבו הרפואי) והתנגד לשימושו הבלעדי של המערער בדירה ואף הגיש, באמצעות אפוטרופוסתו, תביעה לסילוק ידו מן הדירה. בית משפט לענייני משפחה קבע בפסק דינו כי יש לראות באב כמי שביטל הסכמתו, אם ניתנה, לשימושו הבלעדי של המערער בדירה, וחייבו לשלם לאב דמי שכירות ראויים בגין מגוריו בדירה. בית המשפט קמא סבר כי בנסיבות אלה התגורר המערער בדירה, שלא מכוח הרשאת האב אלא מכוח זכויות בעלות משותפת נטענת בדירה, ולפיכך יש להחיל בעניינו את הוראת ס' 33(א) לחוק החל על בעלים בנכס, על ההלכות החלות בעניינו, ועל פיהן אין המערער זכאי להגנת החוק, מאחר שהתגורר בנכס ללא הסכמת שותפיו וכן מאחר שזכותו בנכס אינה רשומה. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי לאחר מות הוריו החזיק המערער בדירה בניגוד לעמדתה של המשיבה אשר לא הסכימה למגוריו בדירה, וגם מטעם זה אין מקום להכיר בהגנת החוק.

6. בבחינת למעלה מן הצורך הוסיף בית משפט קמא וציין כי ספק אם זהו המקרה המתאים להחיל את ההגנה הרחבה של חוק הגנת הדייר. צוין כי המערער הוא אדם בן למעלה מ-50 אשר התגורר כל חייו בדירות שכורות, ורק בשנת 2011 חזר להתגורר בדירת הוריו. החוב בגינו מבוקש לממש את הדירה הוא חובו של המערער, בגינו הוטל עיקול על הדירה בשנת 2008, והמערער נכנס להתגורר בדירה לאחר הטלתו. צוין עוד כי הכרה בזכויותיו של המערער עשויה לפגוע בזכויות המשיבה הטוענת לזכויות בדירה. ולבסוף צוין כי ספק אם הכרה במערער כדייר מוגן עולה בקנה אחד עם האינטרס הכלכלי שלו, כמי שטוען לזכויות בעלות בדירה. מדובר בחוב נמוך יחסית לשווי הדירה, ודווקא מכירתה כפנויה תותיר בידי המערער, לאחר סילוק החוב, סכום ראוי לרכישת דירה חלופית. בכל הקשור לטענה להחלתו של ס' 38 לחוק ההוצאה לפועל ("הגנת דירת המגורים") נקבע כי הדיון בטענה זו מסור לרשם ההוצאה לפועל ואין מקום לדון בה במסגרת התובענה שהוגשה.

הערעור – טענות הצדדים

7. המערער טוען בערעורו כי היה על בית משפט קמא לקבוע כי הוא דייר מוגן בדירה מכוחו של ס' 33(ב) לחוק, זאת מאחר שהוא התגורר בדירה הן עם אמו והן עם אביו בטרם פטירתם והוכח כי לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו. המערער טוען כי אף שבית המשפט קבע כי המערער עומד בתנאי ס' 33(ב) לחוק הוא בחר ליישם בעניינו את ההלכות המשפטיות שנקבעו בהתייחס לס' 33(א) לחוק העוסק בפקיעת זכות הבעלים בדירה מחמת תביעה לפירוק שיתוף המוגשת ע"י שותפו ולא במימוש הנכס ע"י נושה, הלכות שאינן רלוונטיות לענייננו. המערער מוסיף וטוען כי יש לבחון את מועד הדיירות המוגנת בעת מתן הצו למימוש הנכס (14.1.16), לאחר פטירת שני הוריו, ולחלופין במועד מכירת הדירה בפועל, ולא בעת הגשת הבקשה למינוי כונס נכסים. המערער טוען עוד כי אין בעובדה שהוא אחד החייבים בתיק ההוצל"פ משום טעם שלא להכיר בו כדייר מוגן ואין להעדיף את זכויות הנושה על פני זכויותיו. באשר לקביעת בית משפט קמא כי הוא מושתק מלטעון לדיירות מוגנת טוען המערער כי החלטת רשם ההוצל"פ על מינוי הכונס ומימוש הדירה ניתנה רק בינואר 2016, וההליכים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים לא עסקו בזכויותיו של המערער בדירה ומכל מקום הוא טען גם בהליכים קודמים לזכויות בדירה. נטען גם שהסמכות העניינית לדון בטענת הדיירות המוגנת נתונה לבית משפט קמא ולא לרשם ההוצל"פ או לבית משפט לענייני משפחה שם נדונו ההליכים הקודמים.

8. המשיבים חוזרים על הנמקותיו של בית משפט קמא בפסק דינו, ומוסיפים וטוענים כי בניגוד לנטען ע"י המערער, בית משפט קמא לא קיבל את טענתו להגנה מכוח ס' 33(ב) לחוק, ולמעשה קבע כי המערער מתגורר בדירה ללא רשות. כן הם טוענים כי הליכי ההוצל"פ החלו לפני פטירת האם ובעת שזו נפטרה, האב הוא שהיה זכאי ליהנות מהגנת ס' 33(ב) לחוק ולא המערער. נטען שבית משפט קמא ציין כי האב לא הרשה למערער להתגורר בדירה ואף דרש את פינויו מן הדירה כבר בשנת 2012, וכן הגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה. עוד נטען שהמערער מושתק מלהתבסס על הוראת ס' 33(ב) לחוק מאחר שלפי טענתו בבית משפט קמא הוא רכש את זכויותיה של אמו בדירה מכוח מתנה עוד לפני פטירתה. משזכותו לא נרשמה, אין הוא זכאי להגנת החוק גם מכוח ס' 33(א) לחוק.

9. למען שלמות התמונה נציין, כי בתום הדיון שהתקיים לפנינו הומלץ למערער שלא לעמוד על ערעורו, תוך שמירת זכותו לטעון ל"סידור חלוף" במסגרת הליכי ההוצל"פ. בהודעתו שניתנה לבית המשפט לאחר הדיון, מסר המערער כי הוא עומד על ערעורו, וכי מכירת הדירה כפנויה תביא "להשלכתו מדירתו" מאחר שהכספים שיתקבלו ממכירת הדירה מעוקלים כולם או שיעוקלו עם מכירת הדירה בשל חובות אחרים, באופן שהמערער לא יוכל לעשות בהם שימוש לצורך מגורים אחרים.

דיון והכרעה

10. לאחר שבחנו את טענות הצדדים מסקנתנו היא כי דין הערעור להידחות. הטעם העיקרי לכך הוא שהמערער לא הוכיח חזקה ייחודית כדין בדירה, חזקה הנדרשת לצורך רכישת ההגנה לפי ס' 33 לחוק.

11. ס' 33 לחוק מעניק זכות דיירות מוגנת לבעלים (או חוכר לדורות) של נכס שזכותו בנכס פקעה מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל (ס' 33(א) לחוק). אם נפטר הבעלים לפני שהיה לדייר, מוענקת הזכות, בכפוף לקיומם של התנאים המנויים בחוק, לבן זוגו ובאין בן זוג – לילדיו או לקרוביו האחרים. הוראה זו, המעניקה הגנה לבעלים ובני משפחתו כנגד נושיו ומגבילה את זכותו של הנושה לממש את הנכס לשם פירעון החוב, הוגדרה כ"נטע זר" בחוק הגנת הדייר אשר נועד ככלל להגן על דיירים מפני בעלי הבתים ולא על בעלי נכסים מפני נושיהם. לפיכך נקבע כי יש לנקוט בעניינה פרשנות מצמצמת תוך עריכת איזון ראוי בין אינטרס החייב לקורת גג, לו ולבני משפחתו, ובין ההגנה על זכותם הקניינית של הנושים. בהתאם לגישה זו, הוחלה הוראה זו רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור , 6.2.97, רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, 10.10.10).

12. בענייננו, החלטת רשם ההוצאה לפועל על מינוי כונס נכסים ניתנה בגין חובה של האם למשיב (כערבה לחוב המערער), ולגבי זכויות האם בדירה (ר' החלטת הרשם מיום 14.1.16). בנסיבות אלה, שני הצדדים מסכימים כי יש ליישם את הוראת ס' 33(ב) לחוק הגנת הדייר ולא את הוראת ס' 33(א) לחוק, שכן אין ענייננו בחובו של המערער או בדירה שבבעלותו (ומכל מקום, לא בעלות רשומה). ס' 33(ב) לחוק פורש את הגנת החוק על בן זוגו של דייר שנפטר, ילדיו או קרוביו, בכפוף להתקיימותם של התנאים המנויים בו: מגורים עם בעל הנכס ששה חודשים לפחות סמוך לפני פטירתו והעדר דירה אחרת למגורים במועד הפטירה.

13. הצדדים חלוקים בשאלה מהו המועד הקובע להתגבשות הזכאות להגנת החוק לפי ס' 33(ב). המערער טוען כי המועד הקובע הוא מועד מתן הצו למימוש הנכס (14.1.16) ולחלופין מועד מכירת הנכס בפועל , ואילו המשיב טוען כי המועד הקובע הוא מועד פתיחת הליכי ההוצל"פ בשנת 2014, מועד בו האב היה עדיין בחיים וזכאי היה, הוא ולא המערער, ליהנות מהגנת החוק. עם זאת, לא ראינו צורך להכריע במחלוקת זו לצורך הדיון שלפנינו, מאחר שלטעמנו המערער לא הוכיח את התקיימות התנאים המזכים לדיירות מוגנת.

14. על פי ההלכה, מחזיק בנכס לא יהיה לדייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בנכס "החזקה ייחודית כדין", וכאשר מדובר בנכס משותף, החזקה ייחודית שהיא בהסכמת השותפים. "כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בניגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו... ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן התנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה... אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין, ושותף-מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) האמור" (בג"צ 323/81 וילוזני נ' בית הדין הרבני הגדול , 19.5.82, פסקה 9). נפסק כי החזקה תיחשב כהחזקה כדין רק כאשר ניתנה הסכמה פוזיטיבית לחזקה ייחודית, בין אם הובעה במפורש ובין אם היא משתמעת מהתנהגות הצד האחר (ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, 11.12.83, ע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו , 26.11.84, פסקה 4, ע"א 171/83 טאובמן נ' טאובמן, 30.12.85, ע"א 458/82 וילנר נ' נוביץ, 27.1.88). עוד נפסק כי עצם עזיבת הנכס, יהא טעמה אשר יהא, לא תיחשב כהסכמה להחזקה ייחודית בנכס ע"י שותף שהמשיך להחזיק בו (ענין פלונית, ענין כובשי, פסקה 21). גם מקום בו החזיק שותף בנכס בתחילה בהסכמת שותפו אך כעבור זמן התנגד השותף להחזקתו הבלעדית, לא יראו בו מחזיק בהחזקה ייחודית כדין והוא לא יהיה לדייר מוגן (ענין וילוזני, פסקה 9). הלכה זו הוחלה גם לגבי שותפים לנכס שהם בני זוג וגם באשר לשותפים אחרים.

15. יצוין כי ההלכות האמורות נפסקו בהתייחס לס' 33(א) לחוק אולם הגיונן חל גם בעניינו של ס' 33(ב) לחוק. פרישת הגנת החוק על המחזיק בעת מכירת הנכס במסגרת הליכי ההוצל"פ משפיעה באופן מהותי על ערך זכויותיהם של בעלי הנכס, שכן הכרה בזכויות המחזיק תוביל למכירתו של הנכס כתפוס (ע"י המחזיק) ולא כפנוי ולהפחתת התמורה שתתקבל בגינו ע"י בעל הנכס או חליפיו באופן משמעותי (ר' ענין כובשי, פסקה 21). מטעם זה, לא תקום למחזיק זכות דיירות מוגנת ללא הסכמת השותפים להחזקתו הייחודית בנכס.

16. אם כן, היה על המערער להוכיח החזקה ייחודית כדין בדירה מכוח הסכמה פוזיטיבית של הבעלים המשותפים של הדירה. ואולם לא הוכחה הסכמה להחזקתו הייחודית של המערער בדירה לאחר פטירת אמו, לא הסכמת האב כבעלים במשותף של הדירה, ואף לא הסכמת המשיבה כטוענת לזכויות בדירה מכוח ירושת הוריה. יצוין כי האם הלכה לעולמה בשנת 2012. בשלב מסוים הועבר האב למוסד סיעודי בשל מצבו הרפואי. כאמור, הן האב (באמצעות האפוטרופוס) והן המשיבה התנגדו להחזקתו הבלעדית של המערער בדירה. האב הגיש נגד המערער, באמצעות אפוטרופוסתו הקרן לטיפול בחסויים, תביעה לבית המשפט לענייני משפחה לסילוק ידו של המערער מן הדירה, בעקבותיה חויב המערער בתשלום דמי שכירות ראויים לאב בגין חלקו בדירה. בית המשפט לענייני משפחה קבע בפסק דינו כי אין לראות בעזיבת האב את הדירה משום ויתור או הסכמה לשימושו הבלעדי של המערער בדירה, ואף קבע כי גם אם נתן האב את הסכמתו למגורי המערער בדירה, טענה שלא הוכרעה, יש לראות בתביעת האב (שהוגשה כבר בחודש אוקטובר 2012) משום הפסקת מתן האישור למגורי המערער ( תמ"ש 9199-10-12). באשר למשיבה, וככל שהיא בעלת זכויות בדירה (ואיננו מביעים כל עמדה בענין זה), בית משפט קמא קבע כממצא עובדתי, לאחר ששמע את עדויות הצדדים, כי לאחר מות הוריו החזיק המערער בדירה גם בניגוד לעמדתה של המשיבה אשר לא הסכימה למגוריו בדירה (פסקה 40 לפסק הדין).

17. המערער טוען כי אין לראות בהתנגדות האפוטרופא, הקרן לטיפול בחסויים, להחזקתו הייחודית בדירה, משום התנגדות של האב להחזקתו הייחודית. המערער לא הביא כל עיגון משפטי לטענתו זו ומכל מקום אין בה כדי להועיל לו. כאמור, הנטל להוכיח הסכמה פוזיטיבית להחזקתו הייחודית בדירה מוטל על המערער ובנטל זה לא עמד.

18. משלא הוכיח המערער הסכמה פוזיטיבית להחזקתו הייחודית בדירה, לא קמה לו ההגנה מכוח ס' 33(ב) לחוק.

19. זאת ועוד. דומה שהוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא נועדה לפי תכליתה לחול בנסיבותיו הפרטניות של המקרה הנדון. נבהיר: תיק ההוצאה לפועל נפתח נגד אמו המנוחה של המערער בשנת 2008 ובמסגרת תיק זה המשיב הטיל ביום 27.10.08 עיקול על זכויות האם בדירה. באותה עת המערער, שכיום הוא בשנות החמישים לחייו, לא גר בדירה, אלא התגורר עם משפחתו בדירה אחרת. בשנת 2011, בעקבות גירושיו, עבר המערער לגור בבית הוריו. הוא עשה כן בעת שעל זכויות האם בדירה כבר רבץ עיקול מזה כשלוש שנים. יתרה מזאת , כפי שהובהר לעיל, מקור העיקול לא נבע מחוב עצמאי של האם כלפי המשיב, אלא מחוב של המערער למשיב, שאמו המנוחה של המערער ערבה לו. ציינו לעיל כי הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הוגדרה כ"נטע זר" בחוק ונקבע שיש לנקוט בעניינה פרשנות מצמצמת תוך עריכת איזון ראוי בין אינטרס החייב ומשפחתו לקורת גג, לבין ההגנה על זכויות הנושים. על רקע משקלם המצטבר של כל אלה בנסיבותיו הפרטניות של המקרה דנן, נראה כי לא קמה הצדקה מהותית להגיע למסקנה שונה מזו אליה הגיע בית-המשפט קמא, במצב דברים אותו המערער יצר במו ידיו כאשר עבר להתגורר בבית הוריו לאחר שתיק ההוצאה לפועל כבר נפתח והוטל עיקול על זכויות האם בדירה כערבה לחוב של המערער עצמו.

20. לנוכח כל האמור, דין הערעור להידחות. למותר לציין כי אין באמור כדי לפגוע בזכותו של המערער לטעון ל"סידור חלוף" לפי ס' 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, בגדרו של הליך ההוצל"פ.

החלטת בית המשפט מיום 17.3.19 על עיכוב ביצוע פסק דין – תבוטל.

המערער ישלם למשיבים את הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.
העירבון בסך 2,000 ₪ שהופקד ע"י המערער יחולט לטובת המשיבים.

מזכירות בית המשפט תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ב טבת תש"פ, 09 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.

גילה כנפי שטייניץ, שופטת

אריה רומנוב, שופט

דנה כהן-לקח, שופטת