הדפסה

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 42694-06-21

בפני
כבוד ה שופטת זינגר
כבוד ה שופטת מאק-קלמנוביץ
כבוד ה שופט רון

המערערים

  1. משה יצחק ליסיצין
  2. דוד ליסיצין

נגד

המשיבים

  1. יהודית סולובייצ'יק
  2. חיים ארלנגר
  3. חסיה סולוביצ'יק

המערערים באמצעות ב"כ עו"ד אברהם שוורץ
המשיבים באמצעות ב"כ עו"ד אהרון פוגל

פסק דין

בבית משפט השלום התנהלו שני הליכים בעניין דירה בת שלושה חדרים ברחוב עמוס 28 (להלן: "הדירה"), אשר המשיבה 1 מתגוררת בה שנים רבות כדיירת מוגנת;
מטעם המשיבה 1 הוגש ביום 29.12.20 תיק ש' 66094-12-20. במסגרת זו ביקשה משיבה 1 לאשר חילופי דיירים. המשיבה 1 ביקשה לאשר לה לצאת מהדירה ולאפשר למשיבים 2 ו-3 להיכנס תחתיה כדיירים מוגנים. תביעה זו מצויה בסמכותו של בית דין לשכירות (להלן: "תיק השכירות"). המשיבים 3-2 הם נכדתה של המשיבה 1 ובעלה המנוח והם הציעו לשלם 1,350,000 ₪, באופן שמשיבה 1 תקבל 900,000 ₪ ואת היתרה יקבל בעל הבית. מנגד, מטעם המערערים, כבעלי הזכויות בדירה הוגשה תביעת פינוי ביום 17.2.21, אשר סומנה כ ת"א 40800-02-21 (להלן: "תיק הפינוי"). המערערים ביקשו לאחד את התובענות וזאת על פי ס' 100-99 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: "החוק").

בתחילה הסכימו הצדדים למתווה דיוני אשר לו ניתן תוקף של החלטה ביום 21.2.21 בתיק השכירות (כב' השופט א' דהאן), לפיו שני ההליכים ינוהלו יחד לפי לוח זמנים קצוב. נקבעו הוראות באשר לגילוי מסמכים וכן מועדים לשמיעת הראיות והסיכומים. זאת, אף שהוסכם כי שני התיקים יישארו במספרים נפרדים ובערכאות נפרדות. במועד שנקבע לשמיעת הראיות (4.3.21) הודיעו המערערים כי הם לא קיבלו את המסמכים הנדרשים ולכן לא ניתן לקיים את המתווה עליו הוסכם. כב' השופט דהאן ביטל את מועד ההוכחות וכן קבע, כי על המערערים להגיש בקשות לפי ס' 100-99 דלעיל בשני התיקים. עוד נקבעו מועדים להגשת בקשות מקדמיות וכתב תשובה בתיק הפינוי. לאחר שלא הוגשו בקשות לאיחוד, ניתנו ביום 7.4.21 החלטות בשני התיקים (כב' השופט א' דהאן). בכלל זה נקבע בתיק השכירות, כי בהעדר בקשות לאיחוד ולנוכח הנסיבות האישיות של המשיבה 1 (הדיירת היוצאת), בקשתה להעברת חזקה במושכר, נקבעת להוכחות ולסיכומים ליום 21.4.21. נקבע עוד כי על הדיירים המוצעים (משיבים 2 ו-3) להפקיד בקופת בית הדין את מלוא דמי המפתח המוצעים (1,350,000 ₪) וזאת עד ליום 14.4.21. הסכום האמור אכן הופקד, אף אם לא במועד שנקצב (סכום של 550,000 ש"ח הופקד ביום 14.4.21, סכום של 400,000 ₪ נוספים הופקד ביום 19.4.21 והסכום הנותר של 400,000 ₪ הופקד ביום 21.4.21). באותו מועד, 7.4.21, ניתנה גם ארכה בת יום למערערים, להגיש תגובה לבקשה לסילוק על הסף שהגישו המשיבים בתיק הפינוי.

ביום 8.4.21 ביקשו המערערים לבטל את ההחלטה מיום 7.4.21, אשר למעשה מכוחה מקודם תיק השכירות ללא איחוד עם תיק הפינוי. בהנמקת הבקשה נאמר, כי בא כוחם לא הגיש את בקשת האיחוד במועד וזאת מחמת פטירת אביו ממחלה קשה ביום 23.3.21. התבקשה ארכה בת יום להגשת אותה הבקשה. אכן, ביום 9.4.21 הוגשה בקשת האיחוד בתיק השכירות וזאת לפי סעיף 100 לחוק. בית משפט קמא (כב' השופט דהאן) לא קיבל בקשה זו. בהחלטתו הודגש הגיל המבוגר של משיבה 1 והצורך לקדם את בירור עניינה. כן צויינו מחדלי המערערים אשר לא פעלו במועדים שנקצבו. צוין כי תיק השכירות קודם בנפרד, מתוך אילוץ וזאת בהעדר בקשת איחוד. נדחה הסבר ב"כ המערערים כי היה טרוד מחמת פטירת אביו, וזאת על יסוד הפניה לכך שבמקביל היה סיפק בידי ב"כ המערערים, להגיש ביום 8.4.21 כתב תשובה, אף שאין חובה לעשות כן (בהחלטה נכתב כי זה אוחז 122 עמ', אך יצוין כי מרבית המסמכים הם נספחים). למרות שלמעשה נדחתה הבקשה לאחד את התיקים, הוסיף בית משפט קמא וקבע כי לאחר חקירות הצדדים, ישקול בית הדין פעם נוספת את הפעלת סמכותו על פי ס' 100-99 לחוק ויבחן אם לעכב את החלטתו בתיק השכירות עד להכרעה בתיק הפינוי.

ביום 21.4.21 התקיים דיון בתיק השכירות בפני מותב אחר (כב' השופטת ב' יהלום). תחילה נחקרה המשיבה 1. בשולי הדיון הזכיר ב"כ המערערים כי כב' השופט דהאן הסכים לבחון מחדש את איחוד התיקים, אך למרות זאת התיקים לא אוחדו. באותו מועד נחקר גם מר יצחק צ'יטיאת, חוקר פרטי מטעם המערערים, אשר התייחס בעדותו למספר ביקורים בדירה בהם זו נמצאה ללא דיירים. יוער, כי בדיון זה נכחו מטעם המשיבה 1 באולם מר יהודה ארטוסקי ו הרב יצחק פרנקל, אשר ליוו אותה. מר ארטוסקי יצא מהאולם לנוכח טענה כי הוא מסמן לעדה מה לומר, בעוד מר פרנקל נותר באולם ושמע את עדות החוקר הפרטי. דיון נוסף התקיים ביום 26.4.21. בפתח הדיון הציעה כב' השופטת ב' יהלום כי ההחלטה תידחה ותיקבע בהתאם להכרעה בתיק הפינוי. כך, ככל שייקבע שהמשיבה 1 נטשה את המושכר, ממילא לא יוותרו בידיה זכויות דיירות מוגנת להעביר. אף שהמערערים הסכימו עקרונית להצעה, התנגדו לכך המשיבים וזאת לנוכח גילה של המשיבה 1 וההערכה כי ההליך המשפטי יארך זמן רב. באותו היום נחקר מר פרנקל כעד מטעם המשיבים. ב"כ המערערים מצדו התריע על כך שעד זה נכח בעת החקירות הנגדיות, שכן לא היה ידוע שהוא עתיד להעיד בתיק. במקביל הוגשה ביום 4.5.21 בקשה לאיחוד הדיון גם בתיק הפינוי, אך זו נדחתה בהחלטת כב' השופט א' דהאן ביום 9.5.21, עת קבע כי בשים לב לכך שתיק השכירות כבר קודם והוא נשמע בפני מותב אחר, הרי שאין עוד מקום לאחד את ההליכים.

ביום 21.5.21 ניתן פסק דינו של ביה"ד לשכירות בתיק השכירות (כב' השופטת ב' יהלום). פסק הדין מאשר את חילוף הדיירים המוגנים בדירה על יסוד הסכום שהציעו המשיבים (סכום שכאמור הופקד בקופת בית המשפט). נקבע עם זאת כי המערערים יכולים להפקיד את החלק של הדיירת היוצאת (המשיבה 1) בדמי המפתח בקופת בית הדין בתוך 15 יום ובאופן זה להשיב לעצמם את החזקה במושכר. ככל שלא יעשו כן, יוכלו הדיירים המוצעים (משיבים 2, 3) לקבל את החזקה במושכר ביום 20.6.21.

איננו רואים צורך לפרט את מלוא האמור בפסק הדין. פסק הדין הוא ברור מפורט ודובר בעד עצמו. נאמר רק בקצרה כי נקבע שהמשיבה 1 לא נטשה את הדירה כפי שטענו המערערים. זאת, על אף שבעלה המנוח עבר להתגורר בדירה אחרת מחמת מצבו הרפואי. דירה בה גר עד למותו. המשיבה 1 הבהירה כי היא מעוניינת להישאר במושכר, בו היא מתגוררת מזה 68 שנים והיא מבקשת לעזוב רק מחמת גילה והרצון להיות ליד ילדיה. משיבה 1 הייתה נשואה לרב משולם דוד סולביציק ז"ל, שהיה ממנהיגי הציבור החרדי והעביר שיעורי תורה לתלמידי ישיבת בריסק, אשר אותה הקים. אותה ישיבה מאוגדת באמצעות עמותת "ישיבת הגר"ח" ואותה עמותה היא הבעלים של דירה אחרת ברחוב עלי הכהן - היא הדירה אליה עבר המנוח (כאמור, מחמת מצבו הבריאותי). מר פרנקל העיד כי המשיבה 1 הצטרפה לבעלה רק מחמת מצבו הבריאותי וכדי שלא לחשוף אותו לסכנת נגיף הקורונה, לנוכח המעבר בין הבתים. הובהר, כי גם המנוח רצה לחזור ולהתגורר בדירה, אך מצבו לא אפשר זאת. התקבלה טענת המשיבה 1 כי הציוד שלה נותר בדירה וכי ככל שהיא עזבה את הדירה, היה זה רק לצורך טיפול בבעלה וללא כוונה לנטוש את המושכר. בין השאר, נשמעה בביה"ד עדותו של מערער 2, אשר התייחס למגעים שהיו בין הצדדים. בכלל אותם מגעים הועלתה גם הצעה לפיה יוכלו המערערים להחזיר לעצמם את הזכות בדירה כנגד הסכום אשר יש לשלם למשיבה 1 (כאמור - 900,000 ₪ מתוך 1,350,000 ₪). המגעים לא הבשילו להסכמה, בעיקר מחמת מחלוקת בדבר שיפוץ נדרש וירידת ערך הדירה, לנוכח מצבה הפיזי. לשלמות התמונה יצוין עוד, כי כאשר פנתה המשיבה 1 עם בקשה להעביר את זכויותיה בדירה, נכתב במענה לפנייתה כי ככל שהיא חפצה בעצמה להמשיך ולהתגורר במושכר עד יומה האחרון - "יברכו על כך מרשיי". בית הדין קבע כי אמירה זו לא סויגה בכל דרך. לפיכך לדיירת היוצאת (משיבה 1) היה יסוד סביר להניח שבעלי הבית מוותרים למפרע על טענת הנטישה והיא זכאית להתגורר בדירה עד יומה האחרון. ביה"ד נתן משקל לעובדה שהדיירת ובעלה הם אנשים מבוגרים, שהנם בקבוצת סיכון ביחס לנגיף הקורונה. על רקע זה, רצונם לשהות באותה יחידת דיור הוא סביר . מאחר ופניותיהם להתאים את הדירה לצרכים הפיזיים של הרב המנוח לא נענו, סביר היה כי הם יפנו למציאת פתרון הולם אחר. אף שהחוקר הפרטי העיד על כך שבמספר מועדים לא היה דייר בדירה, ציין ביה"ד כי אין באותם ממצאים להועיל. זאת מאחר ואותם מועדים הינם מאוחרים למכתב בעלי הבית בו אפשרו לדיירת להישאר במושכר - עד אחרון ימיה. ביה"ד לא מצא שמתקיימות עילות פינוי בהסתמכו על אותו מכתב בו נמסרה לדיירת הסכמה לכך שהיא תישאר במושכר עד סוף חייה. אף שהייתה בין הצדדים מחלוקת באשר לשאלה האם שולמו דמי מפתח עת נכנסה המשיבה 1 למושכר לפני עשרות שנים, מחלוקת זו לא הוכרעה - באמירה כי אין לדבר רבותא למחלוקת הנוכחית. נקבע כי טענות הנוגעות לעילת פינוי מחמת נזקים למושכר נטענו בעלמא ללא הוכחה. מאחר ועמדת ביה"ד הייתה שאין עילת פינוי, הוא לא מצא לעכב את תיק השכירות, בהדגישו כי הדיירת היוצאת היא אישה מבוגרת מאוד. באשר לשיעור דמי המפתח צוין כי על אף שבעלי הבית טענו שהסכום הוא מוגזם ולא תואם את שווי השוק, הם לא טרחו להציג חוות דעת של שמאי או מתווך כדי לחלוק על גובה הסכום שהופקד בקופת ביה"ד. כאמור, על אף שאושרו חילופים בדיירות, ניתנה אפשרות לבעלי הבית להחזיר את המושכר לרשותם כנגד תשלום לדיירת היוצאת.

פסק הדין ניתן ביום 21.5.21 ונקבע בו כי על המערערים להפקיד את חלקה של הדיירת היוצאת בדמי המפתח בקופת ביה"ד בתוך 15 יום. ביום 3.6.21 ביקשו המערערים ארכה בת 14 ימים לצורך השלמת ההפקדה. כב' השופטת יהלום קבעה בהחלטה מיום 6.6.21 כי מדובר במועדים סטטוטוריים ועת שלא מדובר על בקשה מוסכמת, יש להבהיר את מקור סמכותו של בית המשפט ליתן את הארכה המבוקשת.

לשלמות התמונה יצוין, כי מתכתובת שהוצגה עולה כי ב"כ המערערים יצר קשר עם ב"כ המשיבה 1 וביקש ארכה להפקדת הסכום של 900,000 ₪, בהתאם לפסק הדין. ביום 18.6.21 הוסיף ב"כ המערערים ומסר לב"כ המשיבה 1 כי בהתאם להודעת מרשיו, הם אכן הפקידו את הכספים בקופת ביה"ד. במענה לשאלה כמה הופקד? השיב כי הופקד - לכל הפחות, 827,000 ₪. נאמר כי ניתנה הוראה להעברת היתרה, אך עדיין לא התקבלה אסמכתה על כך שגם סכום זה עבר. התכתבות זו הייתה ביום 18.6.21, יום שישי בשבוע, כאשר במקביל התבקש עיכוב ביצוע בבית משפט זה וזאת כבר ביום ראשון הסמוך (20.6.21). ככל הנראה מחמת ההודעה על השלמת ההפקדה, מיהרו המשיבים לקבוע עובדות בשטח ובהודעה לבית המשפט הם ציינו שכבר בוצעו החילופים במושכר, בהתאם לפסק הדין. חרף האמור, ניתנה בבית משפט זה הוראה בדבר עיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור. זאת לאחר שבית המשפט וידא כי אכן הופקד מלוא הסכום לו זכאית המשיבה 1 (900,000 ₪) בקופת ביה"ד (ר' החלטת כב' השופטת לייבוביץ' מיום 29.6.21).

הערעור שבפנינו הוגש הן על פסק הדין שניתן בתיק השכירות והן על מספר החלטות ביניים שניתנו בשני התיקים. במוקד הערעור על החלטות הביניים - עומדת הטענה שהיה מקום להורות על איחוד הדיון בשני ההליכים ושמיעתם יחדיו. כן נטען כי היה מקום ליתן האורכה שהתבקשה בקשר להפקדה, אשר כאמור כבר בוצעה וזאת עוד עובר ליום 20.6.21.

יש ממש בטענות שהועלו באשר לדרך הדיונית בה קודם בירור שני ההליכים. כך לדוגמה, קיים קושי להבין מדוע בוטלה ההסכמה הדיונית על שמיעה מאוחדת, במועד שנקבע לשמיעת הראיות, עת עלה כי דחייתן נדרשת לפי הנטען דווקא מחמת אי עמידת המשיבים בהליכים מקדמיים. כך גם קשה להבין את ההחלטה לפיה ביה"ד ישקול לאחר שמיעת ראיות בתיק השכירות, האם לעכב את ההחלטה שם עד להכרעה בתיק הפינוי. הותרת האפשרות לאיחוד התיקים, למועד מאוחר, במהלך שמיעת הראיות באחד מהתיקים, עלולה ליצור פגיעה דיונית בזכויות הצדדים, אשר בעת הבאת העדים עדיין אינם יודעים אם התיקים יאוחדו, אם לאו (לעניין זה ר' טענות שהעלו המערערים באשר לפגיעה שנגרמה מחמת העובדה שמר פרנקל נכח בדיון בלא שהם יודעים כי יעיד בהמשך). במקרה דנן חלה הוראת ס' 100 הקובעת כי כאשר תלויות ועומדות שתי תביעות, כמו במקרה דנן, "ונראה לבית הדין שבנסיבות העניין יהיה צודק שתביעת הפינוי ובקשת הרשות יידונו כאחד, רשאי הוא... להעביר את בקשת הרשות לבית המשפט שלפניו הוגשה התביעה ומשהעביר כן יידון בית המשפט בבקשה ובתביעה כאחד". היה אפוא מקום לקבוע האם צודק להעביר את תיק השכירות לדיון בבית משפט ביחד עם תיק הפינוי וזאת עוד בתחילת ההליך ולנמק את ההחלטה.

על אף שמצאנו שאכן קיימים קשיים בהחלטות הביניים שניתנו כאמור - מכל מקום, עת שקודם תיק השכירות, נשמעו בו ראיות ובסופם ניתן פסק דין מפורט ומנומק היטב (כל זאת ללא שהמערערים מגישים בקשת רשות ערעור על אותן החלטות ביניים ולא מעכבים את שמיעת העדים), נראה כי אין עוד מקום להתערב באותן החלטות. ביה"ד לשכירות מצא לקבל את בקשת המשיבה 1 לחילופי דיירים, כאשר באורח אגבי הוא בחן האם קיימת עילת פינוי ולא מצא לקבל את טענות המערערים באשר לכך. לא מצאנו כי נפל פסול בהכרעות שניתנו בגוף פסק הדין. גם אם המשיבה 1 עזבה את הדירה לתקופה קצרה וקצובה, מקובלת עלינו מסקנת ביה"ד כי הדבר היה כרוך במצב הפיזי של בעלה וחוסר יכולתו להישאר בדירה שאינה תואמת את צרכיו. לא מצאנו לנכון להתערב בקביעת ביה"ד, כי לא די בכך כדי לקבוע שקיימת עילת נטישה ולא די בכך כדי לחסום את דרך המשיבה 1, מלפעול בהתאם לדין, לחילופי דיירים. זאת, לנוכח רצונה לעבור להתגורר במקום אחר. ערים אנחנו לכך שלמעשה תיק הפינוי הוכרע אגב ההכרעה בתיק השכירות, שכן מתן רשות לשוכרים חלופיים להיכנס למושכר, ממילא מייתר את הצורך להשלים את הבירור בתיק הפינוי. יצוין עם זאת, כי המחוקק נתן עדיפות לבירור של תביעת הפינוי על פני תיק השכירות, דווקא במקום בו תביעת הפינוי הוגשה תחילה (ר' הוראות ס' 99 לחוק), בעוד אין זה המקרה שבפנינו; במקרה דנן, רק לאחר שהמשיבה 1 פנתה בבקשה לאשר את חילופי השוכרים, פנו המערערים עם תיק הפינוי. ממילא הם אלו שיצרו את המצב הנוכחי, בו לא נותר למעשה טעם לדון באותה תביעה מאוחרת. כפי שציין ביה"ד בפסק דינו, המערערים היו נכונים לאפשר למשיבה 1 להוסיף ולהתגורר בנכס עד סוף חייה והדברים אף נאמרו במפורש בכתובים. במצב זה, ממילא היא זכאית גם לפנות בבקשה לחילופי דיירים, הכול כפי שעשתה. בדין הפנה ב"כ המשיבים לרע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (ניתן ביום 5.9.17 ( ולמבחנים שנקבעו שם, לבחינת נטישת דירה, עת עסקינן במצבים בהם דייר נאלץ לעזוב דירתו. לא נ עלמה מעיננו העובדה שהמערערים טענו מעבר לעילת הנטישה לעילות פינוי נוספות, אשר למעשה לא נדונו (מכל מקום, לא בהרחבה לו היו התיקים מאוחדים). עם זאת, מדובר בעילות שלפי מהותן התקיימו זמן רב עובר להגשת תיק הפינוי (כך לדוגמא טענות לנזקים למושכר ביחס לדירה בה התגוררה המערערת עשרות שנים), ואין למערערים אלא להלין על עצמם עת בחרו להגיש תביעה בגין אלה רק לאחר שהמערערת 1 פנתה כבר עם בקשה לחילופי דיירים. פניה מאוחרת זו היא שהולידה בסופו של יום את המצב הדיוני בו הוכרע תיק השכירות עובר לתיק הפינוי ובאופן שלמעשה לא נותר טעם בבירור אותן הטענות.

אף שאין אנו מוצאים להתערב בחלק המרכזי של הערעור - מצאנו להתערב בהחלטה שניתנה לאחר פסק הדין. זאת, עת ביקשו המערערים ארכה להפקדת הסכום המיועד למשיבה 1. הפקדה אשר תאפשר את שחרור הדירה לידיהם. כאמור לעיל ביה"ד לא נעתר לבקשה זו ובכך אנו סבורים כי שגה. יש לזכור כי הדירה מוחזקת מעל ל-65 שנה על ידי דיירים מוגנים. עת עולה אפשרות לבעל הבית להחזיר את הנכס לחזקתו, ראוי הוא לאפשר לבעל הבית למצות אפשרות זו. זאת, גם אם הדבר כרוך בארכה תחומה, כפי שהתבקש כאן. נזכיר בהקשר זה כי עת אחרו המשיבים 3-2 להפקיד את הסך של 1,350,000 ₪ בקופת ביה"ד לא ננקטה עימם הקפדה דומה.

בהמשך לדברים אלה, ומשעולה כי אכן הופקד כבר במלואו הסכום של 900,000 ₪ אשר לו זכאית המשיבה 1 כתנאי ליציאתה מהדירה, נמצא ליתן ולו בדיעבד את הארכה שהתבקשה להפקדתו ולקבוע כדלקמן:
המשיבה 1 וכל מי מטעמה המצוי בדירה - יפנו את הדירה, לכל המאוחר עד ליום 31.01.22. אין מניעה לדחיית המועד בהסכמה ובלבד שתימסר על כך הודעה לבית הדין.
עם פינוי הדירה ימסור בא כוחה הודעה לתיק דלמטה ואז יורה ביה"ד על העברת הסכום של 900,000 ₪ לידיה, כאשר בכך תוחזר הדירה לבעלות מלאה של המערערים. בעלות שאינה כפופה לדיירות מוגנת של מאן דהוא. בית משפט קמא יורה עוד - גם על השבת יתר הכספים שהופקדו ואשר ניתן להשיבם, לנוכח תוצאה זו.

עת קיבלנו את הערעור באופן תחום כאמור, מצאנו להורות כי כל צד יישא בהוצאותיו.

כל עירבון אשר הופקד מטעם המערערים יוחזר להם באמצעות בא כוחם.

פסק הדין ישלח לצדדים.

ניתן היום, ט' טבת תשפ"ב, 13 דצמבר 2021 , בהעדר הצדדים.

ענת זינגר,
שופטת

חגית מאק-קלמנוביץ, שופטת

אלכסנדר רון,
שופט