הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה 2

בפני כבוד השופטת עפרה ורבנר
התובע:

סלייב רומן
ע"י ב"כ עו"ד הנרי נג'אר ו/או אח'
- נגד -
הנתבעת:
קלמיקובה לואיזה
באמצעות יורי אלייניקוב
ע"י ב"כ עו"ד ערן ברנט

פסק דין

1. לפני בקשת התובע לאכוף חוזה מכר שנערך בינו לבין הנתבעת באמצעות מיופה-כוח, בנוגע לדירת מגורים המצויה בקומה 10 ברח' האשל 7 בשכונת רמות-יצחק , בנשר (דירה מס' 43) , הידועה גם כחלקה 14 בגוש 12771 (להלן: "הדירה").

התביעה, כפי שהוגשה בתחילה, כללה סעד כספי, אולם בהתאם להחלטות כב' השופטת ציגלר מהתאריכים 21/12/2016 ו-14/2/ 2017, נמחק הסעד הכספי, ונותרה רק התביעה שעניינה בקשת התובע לאכיפת חוזה המכר, ובקשתו למתן פסק-דין הצהרתי כי הוא זכאי להירשם כבעל זכויות החכירה המהוונות בדירה.

2. התביעה הוגשה על-ידי מר סלייב רומן (להלן: "התובע" או "סלייב") כנגד הנתבעת, הרשומה כבעלת הדירה, הגב' קלמיקובה לואיזה (להלן: "הנתבעת" או "קלמיקובה").

הנתבעת הינה בעלת אזרחות אוקראינית, ואינה מתגוררת בישראל.

מר יורי אלייניקוב, שהינו בן דודה של הנתבעת (עיין עמ' 1 ש' 19 לפרוטוקול מ-27/6/ 2017), הינו מיופה-כוחה בהתייחס לדירה, בהתאם לייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר 525/2009 מתאריך 19/10/2009 (צורף כנספח א' לכתב התביעה) (להלן: "מיופה-הכוח" או "אלייניקוב").

אלייניקוב הוא שטיפל בהשכרת הדירה ובמכירתה, בתקופה הרלוונטית לתביעה.

3. בהתאם למפורט בהסכם המכר הרלוונטי לתביעה, הדירה הינה דירה בת שלושה חדרים, שרשומה במינהל מקרקעי ישראל כגוש 12771 חלקה 14 ובחברת "י. מושקוביץ חברה לבניין בע"מ" כמגרש מס' 8-9 בגוש 11206 חלקות 1-15, גוש 11205 חלקות 2-4, וגוש 11204 חלקה 3, גוש 11208 חלקה 17.

4. מיופה-הכוח אלייניקוב ואשתו התגוררו בדירה עד שנת 2011.

סלייב נכנס לגור בדירה במקומם של אלייניקוב ואשתו, כשוכר הדירה, החל מסוף שנת 2011.

5. בתאריך 13/5/2013 חתמו התובע והנתבעת באמצעות מיופה-כוחה, אלייניקוב, על חוזה לרכישת הדירה (להלן: "החוזה") (נספח ו' לכתב התביעה). בהתאם להוראות החוזה, הנתבעת ואלייניקוב הוגדרו ביחד ולחוד כ"מוכר" של הדירה, והתובע הוגדר כ"קונה".

החוזה לרכישת הדירה נערך על-ידי עו"ד יעקב שניטמן , אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר (ראה סעיף טז' (53) בהסכם) (להלן: "עו"ד שניטמן").

בין הצדדים הוסכם כי מחיר הדירה יעמוד על-סך 870,000 ₪, אשר ישולמו לנתבעת או למיופה-כוחה, בהתאם למועדים שפורטו בחוזה (להלן: "לוח התשלומים") (סעיף ה' לחוזה) .

המועדים וסכומי התשלום שפורטו בסעיף 13 לחוזה היו כדלקמן:

א. סך של 140,000 ₪ ישולם במעמד החתימה על החוזה, כנגד החתימה של המוכר על ייפוי-כוח בלתי חוזר ועל מסמכי העברת זכויות במינהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, "י. מושקוביץ חברה לבניין בע"מ" (להלן: "החברה המשכנת").

ב. סך של 250,000 ₪ ישולם עד לתאריך 20/5/2013.

ג. סך של 250,000 ₪ ישולם עד לתאריך 10/6/2013.

ד. סך של 230,000 ₪ ישולם עד לתאריך 1/7/2013, כנגד מסירת חזקה בדירה.

כמו-כן הוסכם כי אם במועד המסירה יחסר אחד מהאישורים המפורטים בסעיף 34 להסכם, אזי מתוך התשלום האחרון של 230,000 ₪, יופקד סך של 50,000 ₪ בנאמנות בידי עו"ד שניטמן, והסכום ישוחרר למוכר כנגד המצאת אישורי מס שבח, אישור עירייה לטאבו, אישור על תשלומי חובה אחרים, וכלל האישורים המפורטים בסעיף 34.

ההסכם כולל הוראות מה על הנאמן לעשות, אם האישורים המפורטים בסעיף 34 להסכם לא מומצאים בתוך 6 חודשים ממועד מסירת הדירה.

בנוסף, הסכימו הצדדים כי, כל התשלומים עבור הדירה יבוצעו באמצעות המחאה בנקאית או באמצעות העברה בנקאית לחשבון הבנק של הנתבעת או בא-כוחה (ראה סעיף ה(14) להסכם), וכי איחור בתשלום מעבר לעשרה ימים יהווה הפרה יסודית של החוזה (ראה סעיף ה(15)).

עוד הוסכם בין הצדדים כי, עד למועד מסירת החזקה בדירה לתובע, מסירה שהיתה אמורה להתבצע עד לתאריך 1/7/2013, התובע לא יתפוס חזקה בדירה (ראה סעיף ו(20) להסכם).

6. בטרם החתימה על החוזה, התובע שילם לנתבעת סך של 140,000 ₪ באמצעות העברה בנקאית מחשבון הבנק של חברת "ורדיה מתכות בע"מ", חברה אשר בעלת מניותיה בתקופה הרלוונטית לתביעה היתה אמו של התובע, והתובע הוא שניהל אותה (להלן: "ורדיה מתכות").

בתאריך 8/4/2013 העביר התובע לחשבון הנתבעת בארץ, חשבון בו אלייניקוב הינו מיופה-כוח, סך של 100,000, ו בתאריך 18/4/2013 העביר התובע לחשבון הנתבעת סכום נוסף של 40,000 ₪ . עולה כי הסכום של 140,000 ₪, שהינו הסכום שנקבע כי שולם במעמד החוזה, אכן שולם לפני החתימה על החוזה בשני תשלומים, כך שהחוזה נחתם לאחר שהתובע שילם 140,000 ₪.

בהקשר לכך אציין, כי התובע לא ציין בכתב התביעה ובתצהיר כי בנוסף ל-100,000 ₪ ששילם באמצעות העברה בנקאית, הוא העביר סכום נוסף של 40,000 ₪ כהעברה בנקאית, וטענתו היתה שונה, הן באשר למועדי העברת הסכום הנוסף, והן באשר לסכום הנוסף שהועבר.

7. לאחר תאריך 13/5/2013, מועד החתימה על החוזה, העביר התובע לנתבעת העברה בנקאית נוספת של 160,000 ₪ בתאריך 21/5/2013, וכן סכום נוסף של 65,000 ₪ בתאריך 29/5/2013.
8. מעבר לסכומים שפורטו עד כה, ואשר הינם בסך 365,000 ₪, קיימת מחלוקת בין הצדדים באשר ליתרת הסכום שהתובע היה אמור לשלם לנתבעת בתמורה לרכישת הדירה. התובע טוען כי השקיע בשיפוץ הדירה וכן כי שילם לנתבעת באמצעות מיופה-הכוח, סכומי כסף במזומן, הן לפני החתימה על החוזה, והן לאחר החתימה על החוזה.

9. התובע לא עמד בלוח התשלומים, כפי שנקבע על-ידי הצדדים בחוזה, ועל כן, בתאריך 15/9/2013 (לאחר שחלף המועד בו התובע היה אמור להעביר את מלוא התמורה עבור הדירה בסך 870,000 ₪ ולא העביר סכום זה), חתמו הצדדים על הסכם להשכרת הדירה מתאריך 15/9/2013 ועד לתאריך 14/9/2014 (להלן: "הסכם השכירות").

במסגרת הסכם השכירות, הסכימו הצדדים כי החוזה לרכישת הדירה מבוטל. כמו כן, הסכם השכירות הפנה להוראות הסכם שעניינו ביטול רכישת הדירה, למרות שבמועד החתימה על הסכם השכירות טרם נחתם הסכם ביטול על-ידי הצדדים, והסכם לביטול חוזה הרכישה נחתם רק בתאריך 2/12/2013, בנוכחות עו"ד שניטמן.

עוד הוסכם בין הצדדים, במסגרת הסכם השכירות מ-15/9/2013, כי דמי השכירות החודשיים עבור הדירה יעמדו על סך של 3,800 ₪, וישולמו על-ידי התובע בתשלום אחד ומראש עבור 12 חודשים, בסך 45,600 ₪ .
(עיין בסעיף 6(א) לחוזה השכירות אשר צורף כנספח ח' לכתב התביעה).

בהסכם לביטול חוזה הרכישה, הסכימו הצדדים ביניהם, על קיזוז סך של 75,000 ₪ מהסכום שהנתבעת צריכה להשיב לתובע כפועל יוצא מביטול החוזה לרכישת הדירה.

ממערכת ההסכמים הנ"ל עולה, כי הגם שהצדדים הסכימו על ביטול חוזה המכר, המשיך התובע להתגורר בדירה כשוכר בתמורה לתשלום דמי שכירות.

10. התובע טען (טענה שלא ברור כלל כיצד היא עולה בקנה אחד עם החתימה על ההסכם לביטול חוזה המכר), כי ההסכמה ליתן לו לגור בשכירות שנה נוספת עד לתום חוזה השכירות ב-14/9/2014, מטרתה היתה לאפשר לו להשלים את התשלומים עבור רכישת הדירה.

אין חולק כי התובע התגורר בדירה מסוף שנת 2011, הגם שהסכמי שכירות הומצאו בתיק שלפני, רק בהתייחס לתקופה מ-15/9/2013, והשכירות בהתייחס ליתר התקופות הקודמות ל-15/9/2013, אינה מעוגנת בהסכמים בכתב, אלא ככל הנראה היתה בהסכמה בעל פה בין הצדדים, ומכל מקום לתיק בית המשפט לא הומצאו הסכמי שכירות, למעט הסכם השכירות לתקופה מ-15/9/2013 ועד 14/9/2014.

הצדדים לא המציאו חוזה שכירות לתקופה שלאחר 14/9/2014 ועד 14/9/ 2015, וקיים הסכם שכירות נוסף לתקופה מ-15/9/2015 ועד 14/9/ 2016.

11. בתאריך 2/12/2013 (כחודשיים וחצי לאחר החתימה על הסכם השכירות), חתמו הצדדים על הסכם לביטול החוזה לרכישת הדירה (להלן: "הסכם הביטול") (נספח ט' לכתב התביעה).

בהסכם הביטול קיים פירוט כי עד למועד החתימה עליו ב-2/12/ 2013, שילם התובע לנתבעת או למיופה-כוחה סכום של 365,000 ₪ עבור רכישת הדירה. הוסכם בין הצדדים כי, על הנתבעת להשיב לתובע את הסכום ששולם על-ידו, בניכוי הפיצוי המוסכם בסך של 90,000 ₪.

דהיינו, הנתבעת היתה אמורה להשיב לתובע סך של 275,000 ₪.

הסכם הביטול מורה על השבת הסך של 275,000 ₪ באופן הבא:

א. 200,000 ₪ ביום חתימת הסכם הביטול.

ב. 75,000 ₪ עד לתאריך 1/10/2014.

עוד ובנוסף קובע הסכם הביטול כי, לאחר הסדרת ההשבה, לא תהיינה לצדדים טענות זה כלפי זה בכל הקשור לביטול החוזה לרכישת הדירה.

במועד חתימת הסכם הביטול, הצדדים דיווחו על ביטול העסקה לרשויות המס.

הצדדים חתמו על "תצהיר ביטול מכירה/פעולה באיגוד" בתיק שומה מספר 113157473 (להלן: "תצהיר ביטול המכירה") (נספח ה' לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת).

בתצהיר ביטול המכירה, הצהירו הצדדים כי עד כה, התובע שילם לנתבעת סך של 365,000 ₪ בגין רכישת הדירה, תוך פירוט סכום של 140,000 ₪ ששולם על-ידי התובע בתאריך 13/5/ 2013, וסכום של 225,000 ₪ ששולם על-ידי התובע בתאריך 1/6/2013 (ככל הנראה, הכוונה לסכומים ששולמו עד לתאריכים שמפורטים בסעיף 3 לתצהיר הביטול) (התצהיר התקבל באגף מס-הכנסה ומיסוי מקרקעין חיפה, בתאריך 30/12/2013, בהתאם לחותמת המוטבעת על התצהיר).

בתצהיר הביטול צוין כי התובע לא עמד בלוח התשלומים, ולא שילם את מלוא התמורה עבור הדירה, וכי קיים הסכם ביטול מתאריך 2/12/2013. כן מפורט בתצהיר הביטול סכום הפיצוי המוסכם בגין הביטול, שעמד על סך של 90,000 ₪.

במסגרת תצהיר ביטול המכירה, התובע הצהיר על כך כי הוא לא ערך שינויים בנכס, וכי הוא לא תפס חזקה בדירה.

חתימות התובע ומיופה-הכוח אלייניקוב, בשם קלמיקובה, על תצהיר ביטול המכירה, אומתו על-ידי עו"ד שניטמן.

12. בתאריך 22/5/2016 הגישה הנתבעת, באמצעות מיופה -כוחה, אלייניקוב, תביע ה לפינוי מושכר כנגד התובע בבית משפט שלום בקריות בתיק תא"ח 43783-05-16, מן הטעם שהחל מחודש אפריל 2016, התובע חדל לשלם דמי שכירות עבור הדירה.

לתביעה בבית משפט שלום, צורף הסכם שכירות המתייחס לתקופה 15/9/2015 ועד 14/9/2016.

לאחר הגשת התביעה לפינוי, הגיש התובע ב-28/9/2016 את התביעה שלפני.

תמצית טענות הצדדים

טענות התובע

13. לטענת התובע בסמוך לחודש אוגוסט 2011, הוא התעניין ברכישת הדירה נשוא התביעה, ואחרי שניהל משא ומתן עם אלייניקוב, הוסכם בין הצדדים כי, כל אחד מהם יפנה לעורך דין על-מנת שינסח הסכם לצורך רכישת הדירה. עם-זאת, לטענת התובע, אלייניקוב הציע לו לפנות לעורך דין אותו הוא מכיר.

התובע אינו טוען כי היה מעוניין להביא עו"ד מטעמו, ומאן דהוא לא אפשרו לו לעשות כן.
14. התובע טען כי הצדדים הסכימו על תנאי ביצוע מכר הדירה, ובהם מחיר הדירה ואופן ביצוע התשלומים, וכן הסכימו כי התמורה תשולם תוך תקופה של שישה חודשים מיום חתימת החוזה. לטענתו, נוכח מצבה של הדירה, היתה הסכמה כי התובע יקבל מפתחות לדירה ויתחיל בביצוע שיפוצים יסודיים בה, לאחר שישלם מקדמה בסך 145,000 ₪ (להלן: "המקדמה").

לטענת התובע, הוא שילם לאלייניקוב את המקדמה במהלך חודש אוגוסט 2011 באמצעות משיכות של סכומי כסף במזומן, אשר בוצעו על-ידי אמו מחשבון חברת ורדיה מתכות, ו התשלום בוצע בטרם פנו הצדדים לעורך דין לצורך ניסוח החוזה למכירת הדירה.

התובע לא נתן הסבר מניח את הדעת כל שהוא מדוע האמור לעיל באשר להסכמה כי יבצע שיפוצים בדירה בטרם ישלם את מלוא התמורה ויקבל חזקה בדירה כרוכש (להבדיל משוכר) , לא עוגן בחוזה שבין הצדדים, ואף לא נתן הסבר מניח את הדעת מדוע אין תיעוד כל שהוא לתשלום בסכום בלתי מבוטל זה של 145,000 ₪, אותם הוא טוען כי שילם במזומן באוגוסט 2011.

לטענת התובע, עם תשלום המקדמה, הוא קיבל את המפתח לדירה, והתחיל לבצע ב דירה שיפוץ שארך כ-7 חודשים ו שעלותו הסתכמה בסך של כ- 280,000 ₪.

התובע מוסיף וטוען , כי במהלך תקופת השיפוץ הוא שילם לאלייניקוב, באמצעות הוריו , תשלומים נוספים .

לטענת התובע, כמפורט בכתב תביעתו, הוא שילם בהעברה בנקאית סך של 100,000 ₪ ב-8/4/ 2013, וסך נוסף של 140,000 ₪ במזומן ב-12/4/ 2013 (עיין סעיף 11 לכתב התביעה המתוקן מ-8/2/2017).

לטענת התובע, מכלול הסכומים שפורטו לעיל, ושעומדים על סך של 385,000 ₪, שולמו לאלייניקוב, בטרם נחתם החוזה בין הצדדים.

15. התובע טען, כי בסופו של דבר נקבעה פגישה אצל עו"ד לצורך חתימה על חוזה לרכישת הדירה, ולפני פגישה זו הודע לו על-ידי אלייניקוב, כי מתוך הסכומים ששילם עד אותו מועד, סכום של 105,000 ₪ הינו תשלום עבור דמי שכירות חודשיים, הן בגין תקופת העבר עד לחתימת ההסכם, והן בגין התקופה שעד לקבלת מלוא תשלום התמורה עבור הדירה.
התובע טען, כי מאחר וכבר שילם כספים, חלקם במזומן, ואף ביצע שיפוץ, הוא חתם על ההסכם בהתאם לתנאים שהוכתבו לו על-ידי אלייניקוב.

16. בכתב התביעה המתוקן (סעיף 13), טען התובע כי שילם סך של 425,000 ₪ לפני החתימה על החוזה, אולם לא ברור כלל כיצד הגיע לסכום זה, כאשר קודם לכן (סעיפים 11 ו-12) נטען כי שולם סך של 385,000 ₪ עד למועד החתימה על החוזה.

התובע טען כי החוזה עליו חתם אינו משקף נכונה, את הסכומים ששילם עד מועד החתימה על החוזה, ובנוסף לכך נקבעו בחוזה מועדי תשלום שהינם בלתי סבירים.

17. לטענת התובע, הוא החליט שלא לקחת משכנתא לצורך תשלום יתרת התמורה עבור הדירה.

אלייניקוב היה מודע לכך שהתובע אינו מעוניין לקחת משכנתא, והסכים להארכת המועד לתשלום התמורה עבור הדירה, בכפוף לחתימת התובע על הסכם שכירות, ובכפוף לכך שעד לתשלום מלוא התמורה, ישלם התובע דמי שכירות.

זו הסיבה, כך לטענת התובע, שנחתם הסכם שכירות ב-15/9/2013.

התובע טען כי ב-15/9/ 2013 שילם לאלייניקוב דמי שכירות בסך 45,600 ₪ מראש עבור שנה של שכירת הדירה, וזאת בנוסף לסך 20,000 ₪, אותם העביר, כך לגרסתו, כערבות בהתאם להסכם השכירות.

אין הסבר מניח את הדעת של התובע מדוע לאחר שלטענתו, כבר קודם לכן, לא עמד אלייניקוב בסיכומים עמו, הוא המשיך לשלם לו סכומים במזומן מבלי לבקש קבלות, ומבלי שתהיה לו אסמכתא לתשלומם, ומדוע הוא הגיע עמו להסכמות בעל-פה, שסותרות את החוזה בכתב, מבלי שהסכמה לשינוי החוזה נעשתה בכתב.

לטענת התובע, בנובמבר 2013, פנה אליו אלייניקוב, והודיע לו כי הוא מעוניין לבטל את החוזה, ולמכור את הדירה לצד ג'. לטענתו, הוא הסכים לביטול החוזה, בתנאי שהנתבעת תשיב ל ו את כל הסכומים ששולמו על -ידו והכספים שהושקעו בשיפוץ הדירה בקיזוז הפיצוי המוסכם.

18. לטענת התובע, ב-2/12/2013 נפגשו הצדדים במשרד עו"ד שניטמן כדי ל סכם ולתעד בכתב את ביטול החוזה. גם בהתייחס להסכם הביטול, טוען התובע כי זה לא שיקף את ההסכמות אליהן הגיע עם אלייניקוב, ושוב אין הסבר מניח את הדעת מדוע לאור נסיון העבר, לא טרח התובע לתעד במדויק את ההסכמות אליהן הגיע עם אלייניקוב, אם אכן יש ממש בטענותיו שהחוזה לא שיקף את ההסכמות, ושהסכם הביטול גם הוא לא שיקף את ההסכמות.

19. התובע טוען בסיכומים מטעמו כי, הנתבעת לא הגיעה להעיד, וכי לא ניתן הסבר מניח את הדעת לאי -התייצבותה בדיונים שהתנהלו במסגרת התביעה.

לטענת התובע, הלכה ידועה היא כי הימנעות בעל דין מהבאת עד רלוונטי מעוררת את החשד כי בעל הדין שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד.

בהקשר לכך יש לציין, כי התובע אינו טוען שסיכום כל שהוא הקשור לרכישת הדירה או לביטול הרכישה, נעשה ישירות אל מול הנתבעת, וגם בהתאם לגרסתו, הכל נוהל מול אלייניקוב, כך שלא ברור מטענותיו איזה מידע ונתונים נוספים יכולה הנתבעת ליתן כדי לשפוך אור על אשר התרחש בקשר להסכמות הצדדים באשר לדירה מאז שנת 2011.

20. התובע טען כי הסכם הביטול לא נכנס לתוקף, שכן הנתבעת לא השיבה ל ו סכום 75,000 ₪ אשר היה עליה ל השיב, בהתאם להסכם הביטול, עד ל-1/10/2014.

אין מחלוקת באשר להשבת הסך של 200,000 ₪.

התובע טוען כי, גם אם ייקבע שסכום של 45,600 ₪ קוזז מהסך של 75,000 ₪ במסגרת הסכם השכירות, הרי עדיין הנתבעת לא השיבה לו את ההפרש עד לסך של 75,000 ₪, כפי שנקבע בהסכם הביטול .

טענות הנתבעת

21. הנתבעת טענה כי נחתם בין הצדדים חוזה למכירת הדירה, כאשר הנתבעת מיוצגת על-ידי מיופה-הכוח מטעמה אלייניקוב, וכי חוזה זה בוטל בהסכם הביטול, לאחר שהתובע הפר הפרה יסודית את חוזה המכר, ולא שילם את מלוא התמורה, והביטול בהתאם להסכם הביטול אף דווח לרשויות המס, כפי שיש לעשות בהתאם להוראות הדין.

22. לטענת הנתבעת, התובע שילם עבור רכישת הדירה סך 365,000 ₪, באופן הבא:

א. סך 100,000 ₪ הופקד בחשבון הנתבעת בבנק דיסקונט בסניף הרצל בחיפה בתאריך 8/4/2013.

ב. סך 40,000 ₪ הופקד לחשבון הנתבעת בתאריך 18/4/2013.

ג. סך 160,000 ₪ הופקד לחשבון הנתבעת בתאריך 21/5/2013.

ד. סך 65,000 ₪ הופקד לחשבון הנתבעת בתאריך 29/5/2013.

אלייניקוב, כמיופה-הכוח של הנתבעת, טען והצהיר כי התובע לא שילם לנתבעת סכום נוסף כל שהוא עבור רכישת הדירה, מעבר לסכומים המפורטים לעיל.

23. לטענת הנתבעת, הדירה הושכרה לתובע, בלא הסכם שכירות בכתב , לאור יחסי האמון שהיו בין התובע לבין אלייניקוב, אולם לאחר חתימת חוזה המכר, ואי-עמידת התובע בחוזה, נוצר אובדן אמון של אלייניקוב בתובע, ולכן בשנת 2013, ולאחר שהתובע לא עמד בתשלומי חוזה המכר, נחתם הסכם שכירות המתעד בכתב את הסכמות הצדדים.

24. לטענת אלייניקוב, הצדדים ציינו בהסכם השכירות, כי הוא נחתם ב -9/2013, הגם שהוא נחתם, כך לגרסת אלייניקוב , רק ב-12/2013, במקביל לחתימה על הסכם הביטול, וזאת מאחר וכל הסכמי השכירות שהיו קודם לכן היו מחודש ספטמבר, החל משנת 2011.
25. עוד נטען על-ידי הנתבעת באמצעות אלייניקוב, כי אין כל בסיס לטענות התובע שעניינן חתימה על החוזה או על הסכם הביטול תחת לחץ.

26. לטענת הנתבעת, במסגרת החקירה הנגדית של התובע הוצגה הרשעתו של התובע ב-ת"פ 1814/07 בעבירה של גניבה בידי עובד, לפי סעיף 391 לחוק העונשין, תשל"ז-1977.
לטענתה, הרשעת התובע בתיק זה היתה זניחה , לו עדותו בתביעתו בהתייחס לדירה היתה עקבית ובלא סתירות ושקרים, אלא שדווקא נוכח אי-אמירת האמת, שהתגלתה בעדות התובע, כך לגרסת הנתבעת, לא ניתן להשתחרר מהקביעה לפיה יש לבחון את עדותו בזהירות כפולה ומכופלת (ע"פ 543/79 נגר נ' מדינת ישראל (22 /10/1980)).

27. לטענת הנתבעת , אין ראיה של ממש באשר לשיפוצים הנטענים שבוצעו בדירה באותה חוות-דעת שהביא התובע הינה חוות-דעת של שמאי מקרקעין ולא שמאי רכוש.

28. בהתייחס לדו"ח החקירה אותו ביקש התובע להגיש לבית המשפט, במסגרת הבקשה להבאת עדות הזמה, נטען כי המדובר ברשימה סתמית של חשבונות שאינם חשבונות בנק אותם מנהל אלייניקוב, אלא חשבונות שבהם בוצעה אי-פעם פעולה בנקאית כל שהיא על-ידי אלייניקוב, בין אם המדובר בהפקדת סכום לספק או תשלום חשבון, וזאת בלא כל קשר לשאלה האם המדובר בחשבון בנק המנוהל על-ידי אלייניקוב.
גם לאחר שבית המשפט נעתר לבקשת התובע, ונתן צו ב-2/7/2018, עדיין לא היה בכך כדי לסייע לתובע ולהראות כי קיים חשבון נוסף כל שהוא אותו מנהל הנתבע, שבו כביכול הופקדו כספים כל שהם, ששולמו ל אלייניקוב עבור רכישת דירת הנתבעת, כפי שהתובע טען.

עדויות הצדדים

29. מטעם התובע הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובע, של אמו של התובע הגב' ורה סלייב, של אביו של התובע מר ויקטור סלייב, של מר ודים סטרזבסקי - מכר של התובע, וכן הוגשה חוות-דעת מר וואל סלאמה, שמאי מקרקעין , מתאריך 28 /8/2016.

30. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות ראשית של מיופה-הכוח של הנתבעת מר יורי אלייניקוב, וכן זומן לעדות עו"ד שניטמן.

דיון והכרעה

31. לאור האמור לעיל, יש להכריע בשאלה האם חוזה המכר הופר הפרה יסודית שהצדיקה את ביטולו, וככל שאלה הם פני הדברים, הרי שאין מקום לאכיפת החוזה.

32. בין הצדדים נכרתו שלושה הסכמים בכתב, בתקופה הרלוונטית: חוזה המכר, הסכם שכירות, ו-הסכם לביטול חוזה המכר, לאחר שהתובע לא עמד בלוח התשלומים, ואין מחלוקת שלא עמד בהם.

נקודת המוצא בדיני החוזים הינה כי חתימה על חוזה משקפת את מפגש הרצונות בין הצדדים ומשקפת את הסכמת הצדדים לתוכן החוזה.

עיין לעניין זה ב-ע"א 4288/11 חמאד אבו עג'אג' מנצור נ' מדינת ישראל (15/12/2014) , בפסקאות 21 ו-22 לפסק-דינו של כב' השופט מלצר.

בענייננו, התובע טוען טענות בניגוד לאמור בחוזים בכתב, הן באשר לסכומים ששילם לאלייניקוב, והן בכל הקשור להסכמות אחרות, בנוגע לשיפוץ הדירה, בנוגע להארכת מועד לביצוע תשלומים, ועוד כהנא וכהנא טענות שזכרן לא בא בחוזה למכירת הדירה, ואף לא בהסכם הביטול.

התובע מבקש לאחוז בידו האחת בתוקף חוזה המכר, בכך שהוא מבקש לאכוף חוזה זה, ובידו השניה הוא מעלה טענות שעניינן כביכול ביטול החוזה, שלטענתו נכרת מתוך לחץ.

33. לשון חוזה המכר בענייננו ברורה, ונקודת המוצא הפרשנית הינה שכאשר לשון החוזה ברורה, ניתן לה מעמד הבכורה בפרשנות החוזה.

חוזה המכר קובע מפורשות ובלשון ברורה את מועדי התשלום ואת הסכומים שיש לשלם עד לכל מועד, וכן הוא קובע את האופן שבו יש לבצע העברה של סכומים אלה.

34. בחוזה המכר צוין כי סך של 140,000 ₪ ישולם על-ידי הקונה במעמד החתימה על החוזה, דהיינו ב-13/5/2013, אולם מחומר הראיות עולה כי סכום זה שולם עוד קודם לכן, בהתאם להסכמות הצדדים, בתאריכים 8/4/2013 ו-18/4/2013 בהעברה בנקאית מ-ורדיה מתכות, שהינה החברה אותה מנהל התובע, ושאמו רשומה כבעלת מניותיה, לחשבון הבנק של הנתבעת, שבו אלייניקוב הינו מיופה-כוח.
אין ראיה לתשלום סכום זה דווקא בתאריך 13/5/2013, אלא יש ראיה לתשלום זה עד לתאריך 13/5/2013.

עוד עולה, כי בכל הקשור בקבלת הדירה (לא כבעלים במסגרת חוזה המכר, אלא כשוכר), הרי התובע קיבל את החזקה בדירה לפני החתימה על חוזה המכר, והתגורר בה כשוכר, אלא שעניין זה לא הוזכר מפורשות בחוזה המכר.

ניתן היה לצפות כי הצדדים יסדירו במסגרת חוזה המכר את שאלת שהותו של התובע בדירה עד לשלב העברת מלוא הסכומים בהתאם לחוזה המכר, שכן שני הצדדים מודים כי התובע התגורר בדירה כשוכר עוד קודם לכן, מסוף שנת 2011.

בהקשר לכך הסביר עו"ד שניטמן כי הכוונה בסעיף ו(20) לחוזה היתה כי התובע לא יתפוס חזקה כבעלים מכוח חוזה המכר, ואין המדובר בהעדר אפשרות לתפיסת חזקה מכוח הסכמה אחרת, אולם וודאי שהצדדים היו מיטיבים לעשות אם היו מתייחסים להחזקת התובע בדירה כשוכר באותה תקופה שעד לתשלום מלוא הסכומים, בהתאם לחוזה המכר.

35. התובע טען כי בטרם החתימה על חוזה המכר, העבירו הוא והוריו לאלייניקוב כספים במזומן שנמשכו מחשבון חברת ורדיה מתכות, אלא שהמדובר בטענות בעלמא שלא הוכחו, כאשר התובע לא הבהיר באילו תאריכים במדויק שילם סכומים נטענים במזומן.

בכתב התביעה טען התובע, כי מעת שקיבל מפתחות לדירה ב-8/2011 הוא החל לשפץ את הדירה במשך שבעה חודשים, דהיינו עד 2/2012, אולם בבקשת התובע שהוגשה ב-7/3/2018 נטען כי המדובר בתקופה אחרת של תשלומים, בין התאריכים 19/1/2012 ועד 30/4/2012.

עוד ובנוסף טען התובע, כי החל מ-4/2013 ועד לחתימת החוזה שנחתם ב-13/5/2013, הוא שילם עוד 140,000 ₪ במזומן, אלא שגם לכך אין ראיה, ועדות התובע והוריו בעניין זה לא עשתה עלי רושם מהימן.

יש הבדל בין תשלום סכום של דמי-שכירות חודשיים במזומן, לבין תשלום של מאות אלפי ₪ עבור רכישת דירה, אשר בהקשר לכך ניתן לצפות כי הדברים יהיו מתועדים.

36. התובע הגיש תדפיסי חשבון בנק של חברת ורדיה מתכות, בנסיון להוכיח כי מחברה זו הוצאו סכומי כסף במזומן, ואלה הועברו לאלייניקוב, אלא שסכומי הכסף שהתובע טוען כי הועברו במזומן, אינם חופפים את הסכומים שנמשכו מחשבון ורדיה מתכות, מעבר לכך שעצם משיכת הסכומים מחשבון ורדיה מתכות לא מוכיחה כי אלה הועברו לאלייניקוב.

אין גם הסבר מניח את הדעת מדוע לשלם סכומים משמעותיים כאלה במזומן, כאשר התובע יודע במדויק לאיזה חשבון בנק יש להעביר סכומים עבור רכישת הדירה, וכאשר התובע אף העביר בפועל סכומים בהעברה לחשבון בנק. יתר על כן, בחוזה צוין מפורשות כיצד יש לבצע את תשלומי התמורה עבור הדירה, ואין המדובר בתשלומים במזומן.

אין זה סביר בעיניי כי התובע ישלם סכומי כסף משמעותיים כל כך במזומן מבלי לקבל אישור על תשלומם.

אין זה סביר כי אם התובע שילם סכומים בסדר גודל של למעלה מ-400,000 ₪ עבור הדירה עובר לחתימת ההסכם, הוא לא יציין זאת בחוזה המכר, ובחוזה המכר ייכתב כי רק סכום של 140,000 ₪ שולם במעמד החתימה (סכום שתואם להעברות הבנקאיות שבוצעו עובר לחתימת החוזה).

בנוסף לאמור לעיל, אציין כי אין זכר להפקדה של הסכומים שהתובע טוען כי שילם במזומן לאלייניקוב, לא בחשבון הבנק של הנתבעת וגם לא בחשבון בנק של אלייניקוב שמספרו 15977/41, בהתייחס לחודשים הרלוונטיים שבהם טוען התובע כי שילם סכומים במזומן (עיין בתדפיסי הבנק של אלייניקוב שהוגשו ב-26/4/2018).

על כל האמור לעיל אוסיף, כי גם עדויות הוריו של התובע על העברת כספים במזומן לאלייניקוב לא עשו עלי רושם מהימן.

אמו של התובע, הגב' ורה סלייב, ואביו מר ויקטור סלייב, הצהירו כי האם הפקידה בחשבונו של אלייניקוב סך 40,000 ₪ במזומן (עיין סעיף 7 לתצהיר הגב' סלייב וכן לתצהירו של מר ויקטור סלייב), אלא שמעיון בתדפיס חשבון הבנק של הנתבעת, שבו אלייניקוב מיופה-כוח, וכן חשבון הבנק של אלייניקוב, שמספרו 15977/41, אין תיעוד להפקדה כזו.

37. התובע, אשר מודע לכך שהתנהלותו, כפי שהיא מוצגת על-ידו, הינה בלתי סבירה, טוען כי העברת הכספים במזומן, בטרם החתימה על חוזה המכר, נעשתה על בסיס הסכם ג'נטלמני, שנעשה בעל-פה, לאור זאת שהצדדים הכירו זה את זה קודם לכן, ובהתחשב בכך שלמעשה היה בידו מפתח הדירה (עיין עמ' 12 ש' 23-25 לפרוטוקול, ועמ' 13 ש' 19-24 לפרוטוקול).

היכרות קודמת בין הצדדים, אין בה הסבר לתשלום מאות אלפי ₪ במזומן, מבלי לקבל אישור בכתב לכך, כשנטען שהתשלום הינו עבור רכישת דירה. קבלת המפתח, אין בה כדי להוכיח דבר, שכן גם שוכר דירה מקבל לידיו מפתח של דירה ואינו הופך בכך לרוכש הדירה.

נסיונו של התובע להסביר התנהלות כל כך בלתי סבירה, אם אכן שילם סכומים כה משמעותיים במזומן מבלי שתהא לו אסמכתא לכך, לא עלה יפה ואינני סבורה כי ניתן לבית המשפט איזה שהוא הסבר, שיכול להניח את הדעת , לתשלום מאות אלפי ₪ במזומן מבלי שתהא לכך ראיה בכתב כל שהיא, אין הסבר מניח את הדעת לחתימה על חוזה מכר שאין בו אזכור לסכומים כאלה, ולאחר מכן לחתימה על הסכם ביטול לאותו חוזה מכר, שבמסגרתו צוין מפורשות שהתובע שילם בהתייחס לעסקת המכר סך של 365,000 ₪ בלבד.
התובע לא הוכיח כי התמלאו בהתייחס אליו התנאים והנסיבות על-מנת לקבוע כי חתם על חוזה המכר תחת כפיה או עושק, או כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד, כמשמעות מונחים אלה בסעיפים 13, 17 ו-18 לחוזים (חלק כללי), ועדות התובע, כפי שהיא באה לידי ביטוי בעמ' 14 לפרוטוקול, בהתייחס לכך שבמועד חתימת חוזה המכר כבר השקיע בשיפוץ הדירה סכום רב, ולכן נאלץ כביכול להסכים לתנאים שהעמיד לו אלייניקוב, אין בה כדי להסביר תשלום סכומי כסף נטענים במזומן, ואי-הזכרתם בחוזה המכר.

כמו-כן, אין ראיות לכפיה בכוח או לניצול מצוקה שכלית או גופנית של התובע או לכך שתנאי חוזה המכר גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל.

על כל האמור לעיל, יש לציין כי התובע גם לא ביקש ביטול חוזה המכר במועד ובאופן המפורטים בחוק, לו היה מדובר בכפיה או עושק. נהפוך הוא, התובע מבקש אכיפה של חוזה המכר, למרות שלא עמד בתשלומים בהתאם לחוזה.

38. עו"ד שניטמן העיד כי חוזה המכר נחתם בהתאם לרצון הצדדים, כפי שהובא לידיעתו עובר לניסוח ההסכם (עיין עמ' 20 ש' 9 לפרוטוקול), וכי בטרם החתימה על חוזה המכר שררה במשרדו אווירה חברית, וככל שמי מהצדדים לא הבין נקודה מסוימת, הרי זו הוסברה לצדדים בשפה הרוסית, אותה דובר עו"ד שניטמן, כמו גם שני הצדדים (עיין עמ' 20 ש' 11-13 לפרוטוקול) .

עוד ובנוסף העיד עו"ד שניטמן, כי הצדדים הם אלה שקבעו את לוח התשלומים, כפי שפורט בחוזה המכר, והרישום בחוזה בעניין מועדי התשלום וסכומי התשלום, היה בהתאם לסיכום בין הצדדים (עמ' 20 ש' 13-14 לפרוטוקול).

39. מעבר לאי-הוכחת תשלום כספים במזומן לאלייניקוב עבור רכישת הדירה, קיימות בעדות התובע סתירות מהותיות, שיש בהן כדי להטיל ספק במהימנותו.

לעניין המשכנתא, העיד התובע תחילה, כי הבנק אישר לו לקחת משכנתא (סעיף 22 לתצהיר ו), אולם, הוא לא היה מעוניין בכך בשל "העלויות המופרזות" (עמ' 10 ש' 23-27 לפרוטוקול), עם זאת, לאחר מכן, כאשר נשאל פעם נוספת על עניין המשכנתא , השיב כי בתקופה שנדרש להשלים את יתרת התשלום עבור הדירה, לא היה באפשרותו לקבל משכנתא:
"ש. הבנו שמשכנתא אתה לא יכול לקבל?
ת. נכון. ספציפית בתקופה זו לא יכולתי לקבל".
(עמ' 13, ש' 31-32 לפרוטוקול).
גם מהמשך החקירה הנגדית עולה כי האמור בתצהיר העדות הראשית מטעם התובע בעניין המשכנתא אינו נכון, והתובע אישר בחקירתו הנגדית כי ידע שלא יוכל לקבל משכנתא מטעמים כלכליים (עמ' 14, ש' 1-3 לפרוטוקול).

40. אציין, כי בגרסת התובע מצויות סתירות, וזו לא היתה עקבית.

התובע לא דייק באשר לסכומי התשלום ששילם, לגרסתו, לאלייניקוב ובאשר למועדי התשלום.

כאשר משווים את גרסתו העובדתית של התובע במקומות שונים, רואים כי המדובר בטענות שונות (עיין לעניין זה בתצהיר התובע, שצורף לכתב ההגנה בתביעה לפינוי מושכר בבית משפט שלום - נספח ב' לתצהיר אלייניקוב, עיין בכתב התביעה בתיק שלפני מ-28/9/2016, עיין בכתב התביעה המתוקן מ-8/2/2017, ובכתב התביעה המתוקן פעם נוספת מ-11/12/2017).

בנסיבות אלה, אין מקום לקבל את עדות התובע והוריו על תשלומים במזומן שלא נתמכו במסמכים, וכאשר המדובר בעדויות כנגד מסמך בכתב, שבו צוינו מפ ורשות הסכומים ששולמו (הסכם ביטול חוזה המכר), וכאשר המדובר בעדויות שיש בהן סתירות וגרסאות שונות.

41. טענה נוספת של התובע, שהועלתה על ידו במסגרת בקשתו לגילוי מסמכים, לפיה אלייניקוב השתמש בתשלומים שהתובע העביר לו בהתייחס למכר הדירה, על-מנת לרכוש דירת מגורים ברח' האירוס 7 בקרית-ים (ראה סעיף 13 ל החלטה מ-1/1/2018), לא הוכחה.

בהתאם לחוזה שהומצא על-ידי אלייניקוב לבית המשפט, מתברר כי המדובר בחוזה לרכישת דירה שנחתם עוד בתאריך 21/9/2009, והמועד האחרון לתשלום התמורה עבור הדירה ברח' האירוס 7 בקרית-ים היה 30/6/2011, דהיינו בטרם בוצע התשלום הראשון, שנטען על-ידי התובע כי שולם לאלייניקוב.

42. טענות נוספות שטען התובע באשר לכך שלאלייניקוב חשבונות בנק נוספים בבעלותו או בניהולו, שלא גולו לבית המשפט, אף הן בגדר טענות בעלמא שלא הוכחו.

בתצהיר החוקר הפרטי, מר שרון שמיר, שצורף על-ידי התובע לתיק בית המשפט ב-25/6/2018, הוזכרו מספרים של 13 חשבונות בנק שהתובע טען כי הם קשורים לאלייניקוב. למרות עיתוי הגשת הבקשה, ניתן צו ב-2/7/2018, בתום שמיעת הראיות, אשר הורה לסניפי הבנק השונים שהוזכרו בדו"ח החקירה, להודיע לבית המשפט האם לאלייניקוב חשבונות בסניפי בנק אלה בתקופה החל מ-9/2011.

אותם בנקים שהגיבו לצו, הודיעו כי לאלייניקוב אין חשבון בנק שהתנהל בסניפים אלה בתקופה הרלוונטית, מאז 9/2011.

43. אי-אמינות נוספת המתגלה בהקשר לטענות ו/או לעדויות התובע, הינה חוסר ההתאמה בין הסכומים שנמשכו במזומן מחשבונות חברת ורדיה מתכות, ואשר התובע טען כי יש בהם כדי להעיד על תשלום סכומי כסף במזומן לאלייניקוב.

תחילה, צירף התובע תדפיסי חשבונות בנק שהיו מושחרים באופן חלקי, וזאת כנספחים ו', ז' ו-ט' לתצהירו, אולם לאחר שהתדפיסים צורפו באופן מלא בהתאם להוראת בית המשפט (עיין תדפיסים מ-4/6/2018), עולה כי הסכומים שנמשכו במזומן אינם תואמים לסכומים שהתובע טען שנמשכו מחשבון הבנק של ורדיה מתכות.

מכל מקום, אחזור ואציין כי הוצאת סכום כסף כזה או אחר מחשבון ורדיה מתכות, אין בו כדי להוכיח כי הסכום הועבר לאלייניקוב, וודאי לא כאשר התובע לא צירף פירוט ודיווח מזמן אמת כיצד דווחה הוצאה כזו בספרי החשבונות של חברת ורדיה מתכות.

44. די באמור לעיל על-מנת לקבוע כי אין לקבל את עדות התובע והוריו באשר לתשלום סכומים של מאות אלפי ₪ במזומן לאלייניקוב בתמורה לדירה.

מאחר והנתבעת התייחסה לעניין הרשעת התובע בעבר, אציין כי אכן עולה מגזר-הדין ב-ת"פ (נצרת) 1814-07 מדינת ישראל נ' סלייב (19/11/2008) (ראה נ/1), כי התובע הורשע בעבירה של גניבה בידי עובד, עבירה לפי סעיף 391 לחוק העונשין, תשל"ז-1977.

בהקשר לכך, אציין כי עדותו של עד בעל עבר פלילי תיבחן כעדותו של עד ללא עבר פלילי, כפי שיש לבחון את ערכה של עדות בעל-פה ואת מהימנות העדים, בהתאם להוראות סעיף 53 פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971.

יחד עם זאת, נפסק כי במקרה בו לעד עבר פלילי, יש לבחון את עדותו באופן זהיר יותר (ראה ע"פ 543/79 נגר נ' מדינת ישראל (22 /10/1980), בפסקה 20 לפסק-דינו של כב' השופט שמגר (כתוארו אז) ו-ע"פ 566/86 איברהים חוסיין נ' מדינת ישראל (31 /7/1988), בפסקה 4 לפסק דינו של הנשיא שמגר).

45. לאור המסקנה אליה הגעתי, אין צורך כי אתייחס לתהיות העולות בהתייחס לפעילות חברת ורדיה מתכות בע"מ, שאמו של התובע רשומה כבעלת מניותיה, בטענה כי הועברו כספים מהחברה לצורך קניית דירה של התובע, ולאופן בו דווחה העברת כספים זו בחשבונות החברה.

אין צורך להתייחס לתמיהה הכיצד בעלת מניות בחברה אינה יודעת איזה סכומים נטל בנה מהחברה באופן פרטי, ואיזה סכומים הוצאו מהחברה לצרכי עבודת החברה (עיין עמ' 31 ש' 25-26 לפרוטוקול).

46. הנטל להוכיח תשלום מלוא סכום המפורט בחוזה המכר לצורך רכישת הדירה מוטל על התובע, והוא לא הרים נטל זה, והנני קובעת כי טענות התובע באשר לתשלום סכומי כסף של מאות אלפי ₪ במזומן לאלייניקוב, לא הוכחו.

47. ניתן לסכם ולומר כי בין הצדדים נחתם חוזה לרכישת הדירה, והתובע לא הצליח לעמוד בתשלומים בהתאם לסכומים ולמועדים שנקבעו בחוזה, ובכך הפר הפרה יסודית את החוזה.

הפרה יסודית של החוזה מזכה בפיצוי מוסכם בסך 90,000 ₪, כמעוגן בסעיף 56 לחוזה.

משלא הצליח התובע לעמוד בתשלום התמורה עבור רכישת הדירה, והפר הפרה יסודית את החוזה, בוטל החוזה והצדדים הסכימו ביניהם, במסגרת הסכם ביטול החוזה, ובמסגרת חוזה השכירות, כי התובע יתגורר בדירה כשוכר, וכי הנתבעת תשיב לתובע את הסכומים שהתקבלו ממנו עד למועד הביטול בקיזוז 90,000 ₪ של הפיצוי המוסכם.

מתוך סכום ההשבה, אין מחלוקת כי הושבו לתובע 200,000 ₪, ובאשר ל-75,000 ₪ הנותרים שעל הנתבעת להשיב לתובע, קיימת בין הצדדים מחלוקת כספית האם הסכום קוזז כנגד דמי שכירות.

48. אין ספק כי משבוטל חוזה, על הנפגע להשיב למפר את מה שקיבל על-פי החוזה, כך שעל הנתבעת היה להשיב לתובע את הסכומים שהתקבלו ממנו.
בנסיבות, לאור השתלשלות העניינים כפי שפורטה לעיל, ומשהפר התובע את חוזה המכר הפרה יסודית, התובע אינו זכאי לאכיפת חוזה המכר, ואכיפת החוזה הינו הסעד אותו ביקש התובע בתביעתו.

התובע הינו המפר, והנתבעת הינה בגדר הנפגע, כמשמעות מונחים אלה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

התובע, כמפר, אינו זכאי לסעד של אכיפת חוזה, שהינו הסעד שלו הוא עתר בתביעה שלפני.

לאחר שהתובע הפר את ההסכם הפרה יסודית ולא עמד בתשלומים, הודיעה הנתבעת, שהינה הנפגעת, כי היא מבטלת את החוזה, והצדדים אף חתמו על הסכם לביטול חוזה המכר ודווחו על כך לרשויות המס. בנסיבות אלה, לא ברור כיצד התובע, כמפר, תובע סעד של אכיפה.

ככל שלתובע טענות באשר לסכומי ההשבה בגין ביטול חוזה, התובע היה צריך להגיש תביעתו לערכאה המתאימה, ותשומת לב התובע הופנתה לכך בהחלטות כב' השופטת ציגלר מהתאריכים 21/12/2016 ו-14/2/2017.

עיין לעניין זה ב-ע"א 29/58 לוי נ' עקריש (20/10/ 1958) ומפסק-דינו של כב' השופט עמית ב-ע"א 5639/13 סגל נ' מיכל ורמז ואח' (14/8/2014), שם נפסק:
"למרות אי הנוחות שהובעה בפסיקה בגין הצורך לפצל תביעות בין בתי משפט, על אף שהסעדים הנתבעים נובעים מאותה מערכת עובדות ומאותה עילת תביעה, עדיין נותרה על כנה הלכת ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457, 1458 (1958) (להלן: עניין עקריש), שם נקבע כי "אין לתובע ברירה אלא לפצל את תביעתו ולהגיש מקצתה בבית-משפט אחד ומקצתה בבית-משפט אחר".

האמור לעיל רלוונטי בענייננו, שכן התביעה הינה תביעה לאכיפת חוזה מכר מקרקעין בשונה מתביעה לביטול עסקת מכר מקרקעין (עיין והשווה ל-רע"א 5781/15 אדיר נ' דאבוש (6/12/2015)).

49. באשר לטענות התובע, שעניינן השיפוץ הנטען בדירה, הרי טענות אלה, אין בהן כדי לשנות את התוצאה באשר לאי-מתן סעד של אכיפה, שנתבע על-ידי התובע בתביעתו, משהתובע לא עמד בתשלומים לרכישת הדירה, ואף התובע אינו טוען כי שיפוץ מהווה חלק מהתשלומים עבור רכישת הדירה.

חוזה המכר אינו מתייחס כלל לשאלת שיפוץ הדירה על-ידי הקונה, והתובע הצהיר במסגרת חוזה המכר בסעיף ד', כי:
"... ראה ובדק את הדירה ומתקניה וכי הדירה ומתקניה מתאימים לצרכיו ולמטרותיו, והוא מוותר בזאת על כל טענה מחמת אי התאמה ו/או מום בדירה..."

כמו כן, במסגרת תצהיר ביטול המכירה, שנשלח לרשויות המס, הצהיר התובע כי הוא לא ערך כל שינוים בנכס, וגם עו"ד שניטמן השיב, כאשר נשאל על הנושא , כי למיטב ידיעתו, התובע לא ערך שינויים בנכס, וכי הוא עבר עם התובע על כל הסעיפים, טרם מילא את תצהיר ביטול המכירה (ראה עמ' 22, ש' 20-27 לפרוטוקול).

כך גם הוסכם על-ידי הצדדים בסעיף יד(49) לחוזה המכר, בפרק העוסק ב"מתקני הדירה" כי:
"מוסכם בין הצדדים כי התמורה כוללת גם תשלום עבור הפריטים והמכשירים הבאים אשר קיימים בדירה ויישארו בה במצבם הנוכחי...."

משכך, הרי שאם התובע ערך שיפוץ בדירה בהיותו במעמד של שוכר , הדבר נעשה בלא קבלת התחייבות כל שהיא בהקשר לכך , בכל הקשור למכירת הדירה, מצד הנתבעת או מיופה-כוחה אלייניקוב. אוסיף ואציין, כי מחוות-הדעת של שמאי המקרקעין, לא ניתן ללמוד אלו שיפוצים ביצע התובע, ולא ניתן ללמוד מה היתה עלות השיפוצים, שכן השמאי ביקר בדירה לאחר שבוצע השיפוץ הנטען, רק בתאריך 1/8/2016 (לאחר שכבר הוגשה תביעת הפינוי בבית משפט שלום), ובעת עריכת חוות-הדעת לא עמד לפניו מפרט הדירה על-מנת להשוותו למצבה בעת חוות-הדעת, והוא הסתמך על תצהיר של התובע בלבד, ביחס למהות העבודות שנטען כי בוצעו בדירה.

טענות בקשר לשיפוץ ולהחזרת ההשקעה שהתובע טוען כי השקיע בדירה במסגרת השיפוץ, אין עניינן בתביעה לאכיפת חוזה המכר.

50. לאור האמור לעיל, תביעת התובע נדחית, והנני קובעת כי התובע אינו זכאי לסעד של אכיפה, שהינו הסעד שנתבע בתביעה שלפני, ואינו זכאי להירשם כבעל זכויות החכירה המהוונות בדירה.

51. התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 13,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מקבלת פסק-הדין, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק-הדין ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"דכ"ד כסלו תשע"ט, 02 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.