הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 8430-12-20

לפני כבוד השופט שמואל מנדלבום

התובע
שוקראללה עווד בדארנה, ת"ז XXXXXX626

נגד

הנתבעים
.1 מוחמד סובחי בדארנה, ת"ז XXXXXX763
.2 איאד סאלח בדארנה, ת"ז XXXXXX938
.3 עאישה אחמד גאליה, ת"ז XXXXXX483
.4 לשכת רישום מקרקעין - נצרת (פורמלי) משרדי ממשלה 570000727

<#2#>

החלטה

בתיק זה התקיים ביום 11.05.21 דיון, בסיומו ניתנה על ידי החלטה אשר התייחסה למסקנות העולות מכתבי הטענות של הצדדים ותשובות הצדדים לשאלות שהועלו על ידי במהלך הדיון .

כמפורט בהחלטה, בכתב התביעה נתבע כסעד עיקרי ולמעשה יחידי, הצהרה על כך שהסכם מכר מקרקעין שצורף כנספח "ה" לכתב התביעה (להלן-" הסכם 2009"), שנערך ביום 26.09.09 בין הנתבעת 3 עאישה אחמד עותמאן (להלן: "עאישה"), לבין מוחמד סובחי בדארנה ואיאד סאלח בדארנה (להלן: "הנתבעים 1 ו-2 "), ושלפיו מכרה עאישה לנתבעים 1 ו-2 בחלקים לא שווים, 96/480 חלקים מזכות הבעלות הרשומה בחלקה 79 בגוש 19290 (להלן-" החלקה") ה משקפים בעלות ב- 303 מ"ר, בתמורה לסך של 36,000 $, הינו הסכם מזויף, בטל ומבוטל.

כפי שצוין בהחלטתי, טענות הנתבעים בכתב ההגנה והצהרות בא כחם בדיון אישרו לכאורה את הנטען בכתב התביעה, ובהתאם אפשרתי לב"כ הנתבעים להגיש עד ליום 10.06.21 טיעון בכתב בו ינמק מדוע אין מקום לקבלת התביעה ללא צורך בהמשך ניהול ההליך.

לאור החלטתי הוגש תצהיר מפורט של אביו של הנתבע 1, ממנו עולות הטענות העובדתיות כדלקמן:
בין סבם של הנתבעים 1 לבין עאישה היה הסכם בע"פ שנערך בשנת 1985 , שלפיו מכרה עאישה לסבא – עוואד סלאח בדארנה (להלן: "הסבא") 303 מ"ר בחלקה.

על בסיס ההסכם בנה אביו של הנתבע 1 ביחד עם אחיו, בית מגורים על שטח של 303 מ"ר, ומאחר והבניין נבנה ללא היתר אף הוגשו נגדו ונגד אחיו כתבי אישום בגין בנייה ללא היתר , ואף שולם על ידם קנס.

בהמשך הוגשה בקשה להיתר בנייה ואף התקבל היתר שהעתקו צורף לתצהיר.

לאחר מכן ביקשו אביהם של הנתבע ים 1 ו-2 להוסיף ולבנות דירות עבורם, על גבי הבתים שכבר נבנו על ידם, ובנסיבות אלו דרשה הועדה המקומית לתכנון ובניה הוכחת בעלות של הנתבעים 1-2, מבקשי היתר הבנייה, בחלקה.

לצורך הוכחת הבעלות, פנו הנתבעים 1 ו- 2 ביחד עם אביהם לעו"ד ראיף אבן יונס, על מנת שיכין הסכם בשנת 2009 שלפיו עאישה מכרה במישרין לנתבעים 1 ו-2 שטח כולל של 303 מ"ר במקרקעין, ובנסיבות אלו נערך הסכם 2009, שכאמור לעיל, התובע מבקש להצהיר על בטלותו.

כמו כן נטען כי הסכם 2009 דווח למיסוי מקרקעין ושולמו בגינו כל המיסים הנדרשים, ובהתאם אי ן מקום להכריז על בטלותו.

עוד נטען כי הדרישה להכריז על בטלות הסכם 2009 הינה בלתי מציאותית והיא תוביל להריסת בתיהם של 5 משפחות המתגוררת בחלקים בחלקה שנרכשו מהנתבעת 3 .

בתגובה שהוגשה על ידי התובע נטען כי גם האמור בתצהיר כמו גם בכתב ההגנה, ר ק מבססים את טענות התובע שלפיהן הסכם 2009 הינו הסכם פיקטיבי, שהרי הנתבעים 1 ו-2 מודים כי לא רכשו מעולם זכויות מהנתבעת 3, אלא טענתם היא שעאישה מכרה את הזכויות לסבם לפני מספר עשורים וכיום בכדי להוכיח את בעלותם "עורכים" הסכם לפיו הזכויות נמכרו עתה ב- 2009!!!, ולפיכך חזר התובע וטען כי דין התביעה להתקבל.

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה כי אין מקום למתן פסק דין כבר עתה לטובת התובע, הן בשל השלב המקדמי בו מצוי ההליך, ויותר מכך בשל העובדה שגם מתן פסק דין הצהרתי כמבוקש על ידי התובע לא יהיה בו כדי לסיים את הסכסוך בין הצדדים, אשר בחרו שניהם להציג תמונה עובדתית וראייתית חלקית ביותר פני בית המשפט, זאת ללא קיום דיון נוסף בנוכחות הצדדים.

אקדים ואדגיש כי גם מהטיעון והתצהיר שהגישו הנתבעים עולה כי אין למעשה מחלוקת בין הצדדים על כך, שהסכם 2009 הינו הסכם למראית עין , זאת במספר היבטים מהותיים שפורטו לעיל.

כאמור, עאישה בפועל לא התקשרה מעולם בהסכם למכירת זכויות עם הנתבעים 1 ו-2 כפי שנטען בהסכם 2009 , והללו קיבלו אף על פי גרסתם את הזכויות שהיו שייכות לנתבעת 3 בחלקה, בהעברה ללא תמורה מהסבא אשר הוא זה שרכש על פי הטענה את הזכויות מהנתבעת 3.

זאת ועוד, בניגוד למוצג בהסכם 2009 בפועל, לא שולמה כל תמורה מהנתבעים 1 ו-2 לעאישה, והנתבעים מודים גם כי סכום התמורה המצוין בהסכם 2009, איננו משקף בכל מקרה את הסכום ששולם עוד בשנת 1985 על ידי סבם של הנתבעים 1 ו-2 לעאישה בגין זכויותיה בחלקה.

בנוסף קיים לכל הפחות סימן שאלה מהותי האם הסכם 2009 אכן נערך בשנת 2009 ומטיעוני הנתבעים עצמם ניתן להבין כאילו ההסכם נערך רק בשנת 2016 או בסמוך לכך, לאחר שהתעוררו בעיות עם בקשת הנתבעים 1 ו-2 לבנות דירות מעל בתי הוריהם.

כל הנתונים לעיל, מצביעים לכאורה על כך שהסכם 2009 הינו בגדר "חוזה למראית עין" שלגביו נקבע כבר בפסיקה כי :" סעיף 13 ל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע, כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל". בטלותו של חוזה למראית עין נובעת מהתחקות אחר רצונם האמיתי של הצדדים להסכם, אשר לא התכוונו לייחס תוקף משפטי לחוזה הפיקטיבי שכרתו ולקיים את התנאים הקבועים בו. חוזה למראית עין בטל מעיקרו, מאחר שמיסודו לא היה לו כל תוקף ביחסים בין הצדדים." (ע"א 810/17 גיל באשה נ' סמי גרדג'י ( 31.10.18) פסקה 35) (להלן-" ענין באשה").

אלא שכבר נקבע לא אחת בפסיקה כי יש להבחין בין שתי סיטואציות של הסכם למראית עין אשר מסווגים על פי כוונתם האמיתית של הצדדים: "...המצב "האחד" הוא של "סימולציה חלקית" שלפיו קיים מאחורי החוזה למראית עין חוזה נסתר, אשר הצדדים מתכוונים לקיימו והוא מייצג את אומד דעתם, במצב של "סימולציה מוחלטת" לעומת זאת, הצדדים אינם מעוניינים בשינוי המצב המשפטי, שעמד בתוקפו ערב חתימת החוזה למראית עין, ואין תחתיו כל הסכם נסתר..." (שם,שם).

במקרה שלפנינו, הסכם 2009 נראה על פניו כ" קרוב" יותר למצב של "סימולציה חלקית" במובן זה שאין חולק על כך שהמוכרת על פי ההסכם – עאישה, אכן מ כרה את זכויותיה בחלקה, אלא שקיים גם "חוזה נסתר" שלפיו הקונה איננו הנתבעים 1 ו-2 אלא סבם המנוח של נתבעים אלו שהוא גם אביו של התובע.

כפי שנקבע "בענין באשה" האמור לעיל, במקרים של "סימולציה חלקית" עולה שאלת תוקפו של ה"חוזה הנסתר" וכמפורט שם , שאלה זו נותרה בצריך עיון וטרם הוכרעה.

כך שבמקרה שלפנינו, מתן הצהרה כמבוקש על ידי התובע אין בה כדי לסיים את הדיון בתיק ונדרש לדון בשאלת תוקפו של ה"חוזה הנסתר" הקיים לטענת הנתבעים שהינו חוזה רכישה שנערך בין הסבא לנתבעת 3 בשנת 1985.

יותר מכך, כעולה מכל הטיעונים והמסמכים שהוצגו עד עתה, בפני בית המשפט הונחה על ידי שני הצדדים תשתית עובדתית וראייתית חלקית ביותר באופן שאינו מאפשר כלל להכריע בסכסוך האמיתי שעומד בלב המחלוקת בין הצדדים.

ובמה דברים אמורים? – כעולה מכל האמור לעיל, שני הצדדים טוענים במשותף כי הנתבעת 3 רכשה את זכויותיה בחלקה, ממי שרשומה עד היום כבעלים של 96/480 חלקים בחלקה – עיישה מוחמד צליח בשיר, והנתבעת 3 מכרה לאחר מכן את זכויותיה לסבא שהינו גם אביו של התובע.

בהקשר זה יצוין כי ההסכם בערבית שצורף כנספח "ג" לכתב התביעה שהינו ההסכם המשקף על פי הטענה את רכישת הזכויות על ידי הנתבעת 3, צורף ללא תרגום, ואין חולק על כך שהוא לא דווח מעולם למיסוי מקרקעין.

עוד יצוין כי קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלת אופן רכישת הזכויות על ידי הסבא מהנתבעת 3 כאשר לטענת התובע, הסבא רכש את הזכויות מהנתבעת 3 על פי הסכם בכתב משנת 1990, אשר גם הוא צורף רק בערבית ללא תרגום ואף הוא לא דווח למיסוי מקרקעין, ואילו לטענת הנתבעים כל שנערך הוא הסכם בעל פה בשנת 1985, אך בכל מקרה שני הצדדים טוענים כי הסבא הוא שרכש את זכויות הנתבעת 3 בחלקה.

מהאמור לעיל עולה כי למעשה המחלוקת המהותית האמיתית הקיימת בין הצדדים היא בשאלה, למי העביר הסבא את הזכויות שרכש מהנתבעת 3 ובענין זה שני הצדדים הניחו בפני בכתבי הטענות תשתית עובדתית וראייתית דלה ביותר, שאינה כוללת ולו "ראשית ראיה" לקיומה של עסקת העברה ללא תמורה בין הסבא לבין התובע ולחילופין בין הסבא לאבי ו של הנתבע 1 או אחיו או בין הסבא לבין הנתבעים 1-2 במישרין, זאת למעט תצהיר עליו חתמו אחי התובע המאשר את הטענה לפיה הסבא העביר את הזכויות שרכש מהנתבעת 3 לתובע אך גם זאת ללא כל פרטים או אסמכתא.

בסיטואציה שנוצרה, גם אם איעתר לבקשה למתן פסק דין הצהרתי שיורה על בטלותו של הסכם 2009, ונראה על פניו כי סיכויי התביעה בסוגייה זו טובים, עדיין לא יהיה בכך כדי להביא להכרעה בסכסוך האמיתי הקיים בין הצדדים והכרעה חלקית בדרך של מתן פסק הדין המבוקש נראה שתשמש בסבירות גבוהה אך ורק כ"מבוא" לסכסוך המשפטי הבא בין הצדדים שיובא להכרעת בית המשפט.

בנסיבות אלו, עולה השאלה האם יש מקום למתן פסק דין נקודתי כמבוקש על ידי התובע או שמא יש מקום להורות לצדדים להגיש כתבי טענות מתוקנים אשר יפרשו בפני בית המשפט את מלוא יריעת המחלוקת בין הצדדים, באופן שיאפשר הכרעה מלאה בסכסוך בין הצדדים.

לצורך הכרעה בשאלה לעיל, אני קובע דיון נוסף בנוכחות הצדדים ליום 9.11.2021 בשעה 10:00.

ניתנה היום, י"ד אלול תשפ"א, 22 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.