הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 7970-03-20

התובעת

שושנה מגן
ע"י ב"כ עוה"ד י' יפרח

נגד

הנתבעות

1. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד א' אמיר
2. מדינת ישראל
ע"י עו"ד ס' כרמי מפרקליטות מחוז חיפה - אזרחי

פסק דין

1. התובעת, שושנה מגן ובעלה המנוח, יואב מגן ז"ל, שכרו בשנת 1962 דירה בדיור הציבורי מעמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ. בשנת 2015 החלו התובעת ובעלה המנוח בהליכים לרכישת הדירה, תוך קבלת ההטבות לפי חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1988. בגדרם של הליכי הרכישה, ניתנה לבני הזוג מגן תעודת זכאות ממשרד השיכון ואף נשלחו אליהם שוברי תשלום ומסמכים לחתימה.

2. לאחר פטירתו של יואב מגן ז"ל, ובטרם הושלמו הליכי הרכישה, התברר ל עמידר כי התובעת אינה זכאית לרכישת דירה בתנאים מוטבים על פי חוק הדיור הציבורי מאחר שהייתה בעבר בעלת דירה, ועל כן הודיע ה לה על ביטול הליכי הרכישה.

3. בתביעה בתיק זה עותרת התובעת לקבוע כי בינה לבין עמידר נכרת חוזה תקף לרכישת הדירה ולכן מבקשת היא לאכוף על הנתבעות להשלים את העברת הזכויות בדירה. הדיון מתמקד בשאלה האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב והאם רשאיות היו הנתבעות להודיע על ביטולו של הסכם הרכישה בשל טעות בכריתתו.

רקע
4. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (ששמה היה בעבר, עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ) (להלן: עמידר), היא חברה ממשלתית העוסקת בהחזקה, ניהול והשכרה של דירות בדיור הציבורי. בהתאם, עמידר משכירה דירות לנזקקים זכאים, בתנאי ש כירות מוטבים ובתמורה לדמי שכירות מופחתים (להלן גם : דמי שכירות סוציאלים).

5. ביום 13/9/1962 נחתם בין התובעת שושנה מגן ובעלה המנוח, יואב מגן ז"ל, לבין עמידר הסכם לשכירת דירה של חדר וחצי בסמטת הבאר 9/1 בזיכרון יעקב. בסעיף 7(ב) להסכם השכירות נקבע כדלקמן:

"השוכר מצהיר בזה כי ידוע לו כי החברה השכירה לו את המושכר על יסוד הצהרתו של השוכר, כי אין לו קורת גג אחרת שתשמש לו למטרת השכירות ולמשך תקופת השכירות כל עוד לא תהא לו קורת גג אחרת".

(ההסכם צורף כנספח א' לתצהירו של סיני מגן, בנה של התובעת, ת/1).

6. לימים, נחתמו בין הצדדים שני הסכמים שכירות נוספים להרחבת הדירה ובסך הכול שכרו בני הזוג דירה בשטח כולל של כ- 42 מ"ר (דירה זו תכונה להלן: הדירה הראשונה). בתום תקופת השכירות החוזית הוארכה השכירות לתקופה בלתי מוגדרת, מבלי שנחתם בין הצדדים הסכם פורמלי כלשהו לשם כך.

7. לבני הזוג מגן נולדו 5 ילדים והם נזקקו לדירה גדולה יותר. בשנת 1979 נערך ונחתם בין בני הזוג מגן לעמידר ה סכם שכירות נוסף, אף הוא הסכם לשכירת דירה בדיור הציבורי, במסגרתו שכרו בני הזוג גם את הדירה הצמודה לדירה הראשונה, שסומנה כדירה 9/2 בסמטת הבאר (להלן: הדירה השנייה). גם עבור הדירה השנייה שילמו בני הזוג מגן דמי שכירות מופחתים בהתאם לזכאותם לדיור ציבורי.

שתי הדירות אוחדו ובני משפחת מגן ועשו בהן שימוש כבדירה אחת. יצוין, כי לשתי הדירות היה מונה חשמל אחד, מונה מים אחד וקו טלפון אחד.

8. בשנת 1982 הציעו הנתבעים לציבור שוכרי הדיור בדיור הציבורי הצעות לרכישת הדירות במחיר מופחת. לטענת התובעת, היא ובעלה ביקשו לרכוש את שתי הדירות המאוחדות אולם בשל חסרון כיס הסתפקו ברכישת הדירה השנייה בלבד (תצהיר מר סיני מגן סעיף 8, עדותו עמ' 6). ביום 20/6/1982 נערך ונחתם בין בני הזוג מגן לעמידר הסכם ולפיו רכשו בני הזוג מגן מעמידר את הדירה השנייה במחיר מופחת בסך של 157,300 ₪. לטענת התובעת הובהר להם כי יוכלו בעתיד, כשייגיסו את המימון, לרכוש גם את הדירה הראשונה (עמ' 6) .

9. בסעיף 12 להסכם הרכישה של הדירה השנייה נקבע כדלקמן:

"הותנה במפורש בין הצדדים כי הסכם זה נחתם על יסוד הצהרתו של המשתכן, כי אין לו דירת מגורים אחרת. במידה והועמדה לרשות המשתכן בעבר דירת מגורים אחרת על ידי גוף ציבורי כל שהוא, הרי מתחייב המשתכן בזה להחזיר את הדירה האחרת לגוף הציבורי אשר ממנו קיבל אותה ולהמציא לעמידר אישור בכתב על כך".

על אף הוראה זו, ועל אף האמור בהסכם השכירות של הדירה הראשונה, לא נדרשו בני הזוג מגן להחזיר את הדירה הראשונה לעמידר והם המשיכו להחזיק בה ולשם דמי שכירות סוציאליים.

10. בשנות ה- 90 פיצלו בני הזוג מגן את הדירה המאוחדת ואטמו את הפת ח שבין הדירות. בנם, סיני מגן ובת זוגו עברו להתגורר בדירה השנייה. בשנת 2001 העבירו בני הזוג מגן את זכויותיהם בדירה השנייה לבנם ללא תמורה (הסכם המכר מיום 7 /5/2001 סומן כנספח ג' לת/1). בטופס הדיווח למיסוי מקרקעין על העסקה ציינו הצדדים כי שווי הדירה עומד על 400,00 ₪ (ראו נספח ג' לתצהירה של עליזה אלחדד, נ/1) .

11. מהראיות שהוגש בתיק, ומהאמור בסעיף 10 לפסק דינו של בית משפט זה בע"א 422 2/07 (שפירוט אודותיו יובא להלן), התברר כי בשנת 1997 בני הזוג רכשו דירה נוספת בחדרה, והעבירו א ת הזכויות בה לבתם כשנה לאחר מכן. עם זאת אין בפני פרטים אודות הדירה הנוספת ושוויה והצדדים לא התייחסו אליה ולכן לא אתייחס לנפקות רכישתה על ידי התובעת על תוצאות ההליך הנוכחי.

12. בשנת 1999 קיבלה ועדת המחירים באגף נכסים ודיור של משרד השיכון החלטה לגבי דיירי עמידר ששכרו בשעתו שתי דירות ציבוריות ורכשו אחת מהן בחלוף הזמן, ולפיה עמידר תפעל להחזרת הדירה שנותרה בשכירות למעגל האכלוס. בהחלטה נקבע גם, כי בדירות שמאוחדות מבחינה פונקציונלית, לא ניתן לרכוש את הדירה השכורה בהנחה או בכלל, וכי שכר הדירה יועלה לשכר דירה בשכירות חופשית. לנוכח האמור בהחלטה זו, הודיעה עמידר ביום 22/2/2000 לבני הזוג מגן כי עליהם לפנות את הדירה הראשונה, משום שלאור רכישת הדירה השנייה על ידם (בשנת 82') לא ניתן לראות בהם עוד כמחוסרי דיור הזכאים לשכור דירה ציבורית בדמי שכירות סוציאליים (סעיף 10 לת/1 ).

13. בני הזוג מגן ביקשו לרכוש את הדירה הראשונה במסגרת מבצע "קנה ביתך", אולם סורבו. גם ערר שהגישו על החלטת הסירוב נדחה, ובני הזוג נדרשו לשלם שכר דירה ריאלי בסך של כ- 1,700 ש"ח.

14. בשנת 2003, הגישו בני הזוג עתירה מינהלית כנגד ההחלטה שלא לאפשר להם לרכוש את הדירה הראשונה, אולם העתירה נמחקה לבקשתם לאחר שהתקיים בה דיון (מספר ההליך לא צוין) (סעיף 13 לת/1) .

15. בשנת 2005 הגישה עמידר כנגד בני הזוג מגן תביעה לפינוי מהדירה הראשונה (ת"א 1279/05) . בתביעה נטען כי בסעיף 7(ב) להסכם השכירות הראשון צוין כי הוא נחתם על סמך הצהרת בני הזוג לפיה אין ברשותם דירה אחרת. נטען כי לאור רכישת הדירה השנייה בשנת 1982 השתנה מעמדם של בני הזוג והם איבדו את זכאותם לדיור ציבורי מחמת העדר קורת גג. כן נטען כי שיקולי מדיניות ציבורית מחייבים להותיר את הדירות בדיור הציב ורי רק למי שידו אינה משגת לרכישת דירה.

16. תביעת הפינוי התקבלה על ידי בית משפט השלום בחדרה. בני הזוג ערערו על פסק הדין לבית משפט זה, וערעורם התקבל בדעת רוב, השופטים י' עמית וש' ברלינר, וכנגד דעתי החולקת (ע"א 4222/07). בפסק הדין נקבע כי העובדה שבני הזוג היו בעלים של דירה נוספת שמטה את הקרקע תחת התכלית הסוציאלית שביסוד הסכם השכירות. עם זאת נקבע, כי חלוף הזמן והעובדה כי לא הובהר לבני הזוג כי רכישת הדירה השנייה תביא לסילוקם מהדירה הראשונה, מחייבים את המסקנה כי יש להתיר להם להמשיך ולהתגורר בדירה. וכך נאמר בפסקה 18:

במקרה דנן, נראה שהמשיבה מושתקת ומנועה מלטעון כי המערערים איבדו את זכאותם בשל היותם בעלים של דירה נוספת, היא הדירה השניה. זאת, מאחר שהדירה השניה נרכשה מהמשיבה, בידיעתה של המשיבה לאורך השנים, ושמא אף בעידודה. לשיטתה של המשיבה, ברכישת הדירה השניה, המערערים ניסרו את הענף שישבו עליו מאז שנת 1962, כשהמשיבה היא שמכרה להם את המסור, מבלי להסביר להם כי בכך הם מאבדים את זכותם להמשיך להתגורר כשוכרים בדירה הראשונה.

נוכח הסכמת בני הזוג מגן לשלם שכר דירה ריאלי, ובשים לב לכך שבני הזוג, שהיו כבני שבעים בעת שמיעת הערעור, העבירו לבנם את זכויותיהם בדירה השנייה כעשור לפני מתן פסק הדין, נקבע כי יש להתיר להם להמשיך ולהתגורר בה כנגד תשלום שכר דירה בשכירות חופשית. בני הזוג לא פונו מהדירה והתובעת מתגוררת בה עד היום.

17. בשנת 2013 נכנס לתוקפו חוק הדיור הציבורי (זכויות ורכישה), התשנ"ט-1998 (להלן: חוק הדיור הציבורי). עם היוודע דבר החוק החלו בני הזוג מגן לפעול שוב לרכישת הדירה הראשונה, ולשם כך פנו להוצאת תעודת זכאות ממשרד השיכון (סעיפים 19, 20 לת/1 ועמ' 6 לפרוטוקול) . התעודה הועברה לעמידר (אף כי יש מחלוקת האם נמסרה על ידי בני הזוג עצם או נשלחה ישירות ממשרד השיכון לעמידר). לטענת עמידר התעודה שניתנה לבני הזוג היא תעודת זכאות לחס רי דיור ( סעיף 10 לתצהיר נ/1 ונספח א' לתצהיר). לאחר קבלת תעודת הזכאות, החלו בני הזוג להתקדם בתהליך הרכישה. בכלל זה, חתמו בני הזוג מגן על מסמכים ואף שילמו מקדמה ודמי טיפול (סעיפים 21- 22 לת/1).

18. ביום 21/8/2017 נשלח לבני הזוג מסמך מעמידר שכותרתו "חוק מכר 2013". המסמך מפרט את הסכום הסופי שיידרשו לשלם, את שיעור ההנחה לה הם זכאים, מועדי התשלום וכן את יתר תנאי הרכישה (נספח ו' לת/1). בסעיף 3 למסמך צוין, כי רכישת הדירה נעשית בהתאם ובכפוף להנחיות משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. בסעיף 7, המהווה חלק מהצהרת המבקשים, מצוין, כי ידוע להם שביצוע תשלום מחיר הדירה במלואו מהווה תנאי מקדים להתקשרות עמידר בחוזה מכר הדירה, וכי עמידר תהיה זכאית לבטל כל הליך מקדמי למכר הדירה במקרה בו יתגלה כי המציע הצהיר הצהרה לא נכונה או כי התגלה כי איננו זכאי. בסעיף 11 הוסף והובהר כי למבקשים ידוע שאם לא יעמדו בתנאי הרכישה – זו תבוטל.

19. ביני לביני, הלך בן זוגה של התובעת, יואב מגן ז"ל לעולמו, והתובעת ירשה את כל זכויותיו. עוד יצוין בהקשר זה ובמאמר מוסגר, כי לאחר פטירת בן הזוג, אפשרה עמידר לתובעת לשוב ולשלם דמי שכירות סוציאליים בלבד .

20. לאחר הפטירה, ביום 12/9/2017, התבקשה התובעת לסור למשרדי עמידר ולחתום על טפסי רכישה חדשים, שהונפקו על שמה בלבד. או אז התברר לעמידר, כי בניגוד לאמור בתעודת הזכאות, במהלך תקופת השכירות של הדירה הראשונה הם היו בעלים של דירה, קרי - של הדירה ה שנייה שרכשו מעמידר והועברה בשנת 1982 לבנם. נוכח האמור, עמידר סירבה להמשיך בהליכי המכר עד להשלמת הבדיקה בעניין.

21. ביום 15/10/2017 שלחה עמידר לתובעת מכתב, בו נמסר לה כי על פי חוק ה דיור הציבורי זכאי לדיור אינו רשאי לרכוש דירה אם יש לו או הייתה דירה בבעלות או חלק מדירה ששוויה עולה על 350,00 ₪. על כן נאמר במכתב כי " לאור האמור עסקת המכר בשלב זה מבוטלת [...]" וכי על התובעת לפנות לביצוע שומה של הנכס שנמכר (המכתב סומן כנספח י' לתצהיר ת/1).

22. לאחר משלוח מכתב זה פנתה התובעת מספר פעמים לעמידר, בין בעצמה ובין באמצעות באי כוחה , ועמדה על זכותה לרכוש את הדירה. עם זאת התובעת לא הציגה כל שומה של הדירה השנייה ולא חלקה על שווי הדירה כפי שנקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין בשומת מס השבח בעסקת העברת הדירה לבן. ביום 27/6/2018 הודיעה עמידר לתובעת באופן סופי, כי מאחר שעל פי אישור מנהל מיסוי מקרקעין שווי הדירה השנייה היה 400,00 ש"ח, היא אינה זכאית לרכוש את הדירה בה היא מתגוררת (נספח כא לת/1) (להלן: הודעת הביטול).

23. לאחר קבלת הודעת הביטול הגישה התובעת עתירה מינהלית לבית משפט זה לביטול ההחלטה שלא לאפשר לה לרכוש את הדירה (עת"מ 12519-10-18). בעתירה הועלו טענות הדומות לטענות המושמעות בהליך הנוכחי, ולפיהן המסמכים שהעבירה עמידר לתובעת מהווים הצעה בלתי חוזרת, שהתקבלה על ידי התובעת ובעלה המנוח, וכי עמידר אינה רשאית לחזור בה ממנה כעת. עוד נטען, כי במסמך הרכישה לא נדרשו התובעת ובעלה להצהיר כי לא נמכרה להם בעבר דירה בדיור הציבורי ומכאן שהם לא הטעו את עמידר ולא הפרו כל התחייבות כלפיה.

בפסק הדין מיום 06 /02/2018, שניתן על ידי כב' השופטת ב' בר זיו, נקבע כי התובעת אינה "זכאית", כמובן מונח זה בסעיף 1 לחוק הדיור הציבורי, וזאת משום שהיתה בבעלותה דירה ששוויה עולה על 350,000 ₪. על כן, נקבע כי לא נפל כל פגם בהחלטת עמידר לבטל את הליכי רכישת הדירה והעתירה נדחתה (פסק הדין בעתירה סומן נספח כו' לת/1).

24. התובעת ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון (עע"מ 2055/19). ערעורה נדחה בהסכמה. עם זאת, בית המשפט העליון קבע כי דחיית העתירה עוסקת רק בהיבט המינהלי של ההחלטה לביטול המכר אך לא בהיבט האזרחי, דהיינו בטענות התובעת כי גם אם אינה זכאית לרכישת דירה על פי תנאי החוק, יש לתת תוקף להסכם שנכרת. וכך נאמר:

אשר להיבט האזרחי, המערערת טענה כי בפועל השתכלל חוזה שמחייב את המדינה, גם אם לא הייתה עמידה בתנאי החוק. ברם, עולה כי בית המשפט לעניינים מינהליים לא נדרש להיבט האזרחי-חוזי. בנסיבות אלה, אף אם עמדת המשיבים היא כי לא נכרת חוזה או שנכרת חוזה שיסודו בטעות וניתן לבטלו – אין למנוע מהמערערת את ההזדמנות להוכיח את טענותיה האזרחיות. לכן, ככל שמדובר בקביעה המינהלית – דהיינו זכאות לבעלות על הדירה מכוח הקריטריונים הקבועים בדין – הערעור נדחה. ככל שמדובר בהיבט האזרחי – דהיינו העילה והסעדים החוזיים שהעלתה המערערת – מוסכם כי המערערת רשאית להגיש תובענה אזרחית, תוך שמירת טענות הצדדים.

בעקבות החלטה זו הגישה התובעת את תביעתה בתיק זה לאכיפת הסכם הרכישה של הדירה הראשונה.

טענות הצדדים
25. התובעת טוענת בתביעתה כי בינה לבין עמידר נכרת הסכם תקף לרכישת הדירה הראשונה. לטענתה, משלוח שוברי התשלום על ידי עמידר מהווה הצעה במובן סעיף 3 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וכי עם קיבולה של ההצ עה, ותשלום דמי הטיפול והמקדמה, השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב . עוד נטען כי עמידר לא הייתה רשאית לבטל את ההסכם וכי לא התקיימו הנסיבות המאפשרות ביטול הסכם על פי פרק ב' לחוק החוזים.

נטען כי התובעת לא הטעתה את עמידר, שכן עמידר ידעה כי התובעת רכשה את הדירה השנייה. לעניין זה נטען , כי לאור ההליכים הקודמים מושתקת עמידר לטעון כי לא ידעה על רכישת הדירה על ידי התובעת ובעלה המנוח . עמידר גם לא יכולה לבטל את ההסכם מחמת טעות, בהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים, שכן עמידר ידעה את מלוא העובדות ולא טעתה. לחלופין, נטען כי היה על עמידר לפנות ולבקש את אישור בית המשפט לביטול ההסכם כאמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים. נטען גם כי אין כל קשר סיבתי בין הטעות הנטענת, כלומר הטעות לגבי ה בעלות בדירה השנייה, לבין ההתקשרות בהסכם ועל כן אין בה די כדי להוות עילה לביטול.

26. עמידר אינה כופרת בסיכומיה בטענה כי נכרת בין הצדדים הסכם תקף , אך טוענת כי התקשרה בהסכם עקב טעות וכי אלמלא הטעות לא הייתה רשאית להתקשר בהסכם שכן על פי החוק, התובעת אינה זכאית לרכישת דירה בדיור הציבורי. עמידר מוסיפה וטוענת כי יש לאמץ את כללי המשפט המינהלי המתירים לרשות לתקן טעויות ולקבוע כי כללים אלו מצדיקים גם את ביטול ההסכם. עוד נטען כי החוזה שנחתם הוא בלתי חוקי, בהיותו מנוגד לחוק הדיור הציבורי ועל כן דינו להתבטל מכוח הוראת סעיף 30 לחוק החוזים.

27. משרד השיכון טוען כי על פי דין התובעת אינה זכאית לרכישת הדירה ועל כן לא יתכן שהשתכלל חוזה מחייב. לטענת משרד השיכון, הליך הרכישה כולל מספר שלבים וכי העברת שוברי התשלום ואפילו תשלום המקדמה, אינם מספיקים כדי לשכלל התקשרות חוזית מחייב ת. נטען כי התובעת שילמה רק 5% ממחיר הדירה (48,022 ₪ מתוך 950,000 ₪) וכי טרם נחתמו חוזי הרכישה. לחלופין, נטען כי גם אם נכרת חוזה הרי שזה נחתם מחמת טעות או הטעיה ועל כן, עמדה לעמידר עילה כדין לביטולו.

דיון והכרעה
28. כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות וכי לא נפל כל פגם במשלוח הודעת הביטול על ידי עמידר.

29. כעולה מתיאור הרקע וטענות הצדדים דומה כי מרבית העובדות הרלבנטיות אינן שנויות במחלוקת. ניתן לפרט ולהניח כי העובדות המוסכמות הן כדלקמן:

התובעת ובעלה רכשו את הדירה השנייה בשנת 1982 והעבירו אותה לבנם, סיני מגן בשנת 2001.
שווי הדירה השנייה במועד העברתה לבן, סיני מגן, היה כ -400,000 ₪ בהתאם לאמור בשומת מנהל מיסוי מקרקעין.
בשים לב לשווי הדירה השנייה, התובעת אינה "זכאית" לרכישת דירה על פי חוק הדיור הציבורי.
למרות היעדר הזכאות לתובעת ולבעלה המנוח, יואב ז"ל, הונפקה להם תעודת זכאות על ידי משרד השיכון. תעודת הזכאות הועברה לעמידר.
עמידר ידעה, ולכל הפחות היה עליה לדעת, על רכישת הדירה השנייה על ידי התובעת ובעלה, שכן הדירה נרכשה מעמידר.
עמידר העבירה לתובעת שוברי תשלום והתובעת שילמה דמי טיפול וכן מקדמה בסך של כ-48,000 ₪ על חשבון מחיר הרכישה.

30. דומה כי ניתן להוסיף ולקבוע כי התובעת ובעלה המנוח לא פעלו בזדון ולא התכוונו להטעות מאן דהוא. ניתן לקבל את גרסתם כי סברו, בתום לב, שהם זכאים לרכוש את הדירה הראשונה, וכי ראו ברכישת הדירה השניי ה בשנת 1982 רק כשלב ראשון ברכישת הדירה המאוחדת בשלמותה.

31. בשים לב לעובדות אלו מתמקד הדין בשתי סוגיות; ה אם בין הצדדים נכרת חוזה מחייב, כמוסכם על התובעת ועל עמידר אך בניגוד לעמדת משרד השיכון, והאם לעמידר עמדה עילה ב דין לביטול ההסכם. ככל שאגיע למסקנה כי קמה עילה לביטול הסכם מחייב, יהיה צורך לבחון גם האם נפל פגם בדרך הביטול.

בטרם אדון בטענות השונות, ראוי להקדים מספר הערות על חוק הדיור הציבורי שכן לתכליתו של החוק יש חשיבות בבחינת העילות הנטענות לביטול ההסכם בכל פגם בכריתתו.

חוק הדיור הציבורי
32. בשנת 2013 נכנס לתוקפו חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) , התשנ"ט-1998, אשר אפשר לדיירים בדיור הציבורי לרכוש, בהתמלא תנאים מסוימים, את הדירות בהן התגוררו. בבסיס חוק הדיור הציבורי וההחלטות שהתקבלו בעקבותי ו עומדת תפיסה ח ברתית, הרואה את הדיור הציבורי כאחד המכשירים החשובים לצמצום ממדי העוני בישראל. מכירתן מסייעת לאזרחים שידם אינה משגת לרכוש דירה בשוק החופשי להפוך לבעלים של רכוש, ובכך לשפר את מעמדם הכלכלי (עע"מ 2827/07 חיות נ' משרד הבינוי והשיכון (23/11/2018)) .

יוער, כי גם במהלך השנים שקדמו לכניסת חוק הדיור הציבורי לתוקף פרסמה המדינה מעת לעת מבצעים שונים שאפשרו רכישת דירה בתנאים מיטיבים לזכאי הדיור הציבורי, על מנת להקל על מצוקתם הכלכלית (עע"מ 5017/12 אמזלג נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל, פסקה 14 לפסק דינו של השופט סולברג (29/1/2013)).

33. כיוון שעסקינן בחוק סוציאלי-חלוקתי מובהק, שעיקרו בהקצאת משאב לאומי-ציבורי מוגבל, מובן כי על הרשות לנהוג בהגינות ובשוויון כלפי כולי עלמא בהקצאתו (עע"מ 2827/07 הנ"ל; עת"מ (מרכז) 44118-09-17 חדד נ' משרד השיכון והבינוי, פסקה 44 (3/9/2019)).

עמידר, כמי שמנהלת משאב מוגבל זה, מהווה את ידה הארוכה של המדינה אל מול האזרח בכל הקשור בענייני הדיור הציבורי. עמידר אף הוכרה בפסיקה כגוף דו-מהותי, עליו חלים, בין היתר, כללי המשפט הציבורי (ע"א 86/76 'עמידר' - החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ נ' אהרן , פ"ד לב(2) 337 (1978); רע"א 1784/98 'עמידר' - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה ז"ל , פ"ד נג(4) 315 (1999) ; עע"מ 2414/17 קלדרון נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור שיום והתחדשות (13.02.20218)). בכלל זה, על עמידר להפעיל את שיקול-דעתה בהגינות, בסבירות, בתום-לב, ללא שרירות ומתוך התחשבות בנתונים הרלוונטיים ( רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה , פ"ד נג(4) 315 (1999)).

34. סעיף 1 לחוק הדיור הציבורי קובע מיהו אדם הזכאי לרכוש דירה ציבורית. על פי ההגדרה, מדובר ב"מי שמתגורר כדין או על פי חוזה, תקופה של חמש שנים רצופות לפחות, בדירה ציבורית, ואין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרה ציבורית, דירה או מקרקעין אחרים, ששוויים עולה על 350,000 שקלים חדשים". הגדרה זו מלמדת כי המחוקק שם את הדגש בקביעת הזכאות לרכישה על פי חוק הדיור הציבורי על מצבו הכלכלי של המבקש ולא על עצם החזקתו בנכסי מקרקעין (רע"א 1784/98 הנ"ל עמ' 334).

35. בהתאם להגדרה זו וליתר הוראות החוק, הוציאו משרדי האוצר והבינוי והשיכון לחברות המאכלסות, ועמידר ביניהן, הנחיות למכר דירות בשיכון הציבורי (נוהל מיום 16/1/2014, נספח א' לתצהיר אורי גנן מטעם משרד הבינוי והשיכון). סעיף 1.13 לנוהל קובע אף הוא מיהו זכאי לרכוש דירה ציבורית, ומגדירו כך:
יחיד/ה או משפחה (כל אחד מבני המשפחה) שאין ולא היו לאחר אכלוס בדירה בשיכון הציבורי בנפרד או במשותף עם אחר/ים זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה (לרבות רישום פורמאלי) ששווים עולה על 350,000 ₪....

סעיף 2 לנוהל מוסיף וקובע, כי לצורך הגשת בקשה לרכישת דירה, על המבקש להמציא תעודת זכאות מאת משרד הבינוי והשיכון, המעידה כי הוא עומד בתנאי שבהגדרת זכאי כמפורט בסעיף 1.13 הנזכר לעיל לגבי בעלות בדירה או במקרקעין אחרים.

כריתת הסכם הרכישה
36. כאמור לעיל, גם התובעת וגם עמידר בסיכומיה סבורות כי בין הצדדים נכרת הסכם תקף. משרד השיכון סבור לעומתן כי ההליכים שבין הצדדים נותרו בשלב הטרום-חוזי וכי טרם השתכלל חוזה מחייב לרכישת הדירה הראשונה.

37. דומני שלמחלוקת זו חשיבות מועטה להכרעה בהליך הנוכחי וניתן לבחון את הטענות גם לאור ההנחה כי די היה בתשלום שוברי התשלום ותשלום המקדמה כדי לשכלל חוזה תקף בין עמידר לתובעת. די כי אזכיר את ההלכה ולפיה לצורך כריתת חוזה מחייב יש לשכנע כי התקיימו שני תנאים עיקריים; גמירות דעת להתקשר בחוזה מחייב; ומסוימות, כלומר הסכמה ע ל הפרטים המהותיים של העסקה (ראו אחדים מבין רבים, ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(ג) 281, 283 (1979); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ פ"ד מב(ג) 278 (1978); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18/7/2010); ע"א 7021/14 ילינק נ' אורנשטיין (31/10/2017) ). כאשר בוחנים עסקה במקרקעין נדרש גם יסוד נוסף להשתכללות ההסכם - יסוד צורני. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשנ"ט-1969, מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה במסמך בכתב".

38. דרישת הכתב נועדה, בין היתר, למיין את התנהגויות הצדדים ולמתוח קו ברור בין השלב הטרום חוזי- שלב המשא ומתן, לבין שלב ההתקשרות החוזית (ראו למשל ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה ואח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושוע בידרמן ואח', פ"ד כו(2) 781 (1972); ע"א 158/77 הנ"ל; ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1)1, 10 (1989)).

39. מבלי לפרט כל ההלכות, נזכיר כי בפסיקה עקבית נקבע גם כי ניתן למלא את דרישת הכתב בדרכים שונות כמו התבוננות על מספר מסמכים, גם כאשר כל אחד מהם לבדו אינו מספיק כדי למלא את דרישת הכתב, ובלבד ששילוב כ ל המסמכים יצביע על גמירות הדעת להתקשר בהסכם ויתבררו כל הפרטים המהותיים לעסקה. כך גם באשר לראיות חיצוניות אחרות (ראו למשל ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165, 171 (1989); ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששי בי, פ"ד מה(5), 410 (1991); ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (21/3/2011); ע"א 251/85 רוטמנש נ' ויניגר, פ"ד מא(3) 827 (1987)).

40. זאת ועוד, נטען לא אחת כי עקרון תום הלב, השורה מעל כל פעולה משפטית, יכול במקרים המתאימים לאפשר הכרה בתוקפו של הסכם בין אם נמצא ח וסר במסמך כלשהו או חסרה חתימה (ראו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 195, 197, (1996)). עקרון תום הלב גם מגביל את כוחו של צד לפרוש ממשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם. כך למשל, נאמר בע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, מ"ו (2) 177 (1977) בפסקה 14:

"הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב; ו"המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב" (פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50). פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת...)".

41. בהתאם לכך, לא אחת נקבע כי משלוח שוברי תשלום, על ידי חברה משכנת לדיירים המבקשים לרכוש דירה, מהווה הצעה בלתי חוזרת שעם קבלתה משתכלל הסכם תקף (ראו עת"מ (ת"א) 1343/06 בדש נ' עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל (17/08/2009), עת"מ (ירושלים), 575/04 זאדה נ' עמידר – החברה הלאומית לשיכון בע"מ (24/09/2004); עת"מ (ת"א) 2776/04 גדידיאן נ' עמידר החברה לשיכון עולים בע"מ (22/10/2009)).

42. בעניננו, אין חולק כי בין התובעת לעמידר התגבשה, טרם הודעת הביטול, גמירות דעת להתקשר בהסכם וכי סוכמו כל הפרטים המהותיים לעסקה, לרבות מחיר, תנאי תשלום, פרטי הנכס וכו'. הואיל והתובעת ועמידר מסכימות כי הסכם הרכישה השתכלל, ניתן לקב וע זאת אף כי טרם נחת מו כל המסמכים. מכל מקום אפילו אם תתקבל טענת משרד השיכון, לפיה נותרו הצדדים בשלב הטרום חוזי, ברור שעמידר לא רשאית הייתה לפרוש ממנו ללא עילה בדין, שכן ברור כי גם לגישת משרד השיכון, הצדדים היו על ספו של חוזה מחייב.
ביטול ההתקשרות
43. מאחר שהגענו למסקנה כי בין התובעת לעמידר נכרת חוזה לרכישת הדירה הראשונה, יש לברר האם נפל פגם בביטולו על ידי עמיד ר. הצדדים מיקדו טענותיהם בעילות הביטול הקבועות בפרק ב' לחוק החוזים, ובמיוחד בעילות הביטול מחמת פגם שנפל בכריתת ההסכם. דומה שניתן לבסס עילת ביטול גם מכוח הוראת ההסכם לגופו.

44. כפי שראינו לעיל, ביום 21/08/2017 נשלחה לתובעת ולבעלה המנוח "הודעה על תנאי רכישת דירה" (נספח 1 לת/1), שבה פורטו כל תנאי העסקה. זוהי למעשה ההצעה שעל פיה נכרת על פי הנטען הסכם הרכישה והיא כוללת את כל פרטי העסקה, לרבות מחיר, תנאי תשלום, פרטי הנכס וכדומה. בסעיף 7 להודעה, המהווה חלק מתנאי ההתקשרות נאמר, בין היתר:

"עמידר תהיה זכאית לבטל כל הליך מקדמי למכר הדירה במקרה בו יתגלה כי המציע הצהיר הצהרה לא נכונה, או לא ביצע התחייבות כלשהי שלו כלפי עמידר בקשר לרכישת הדירה ו/או התגלה כלא זכאי" (ההדגשה הוספה – ר'.ס').

קבלת ההצעה על ידי התובעת, משמעה גם הסכמה לביטול ה הסכם, כל עוד לא תושלם עסקת הרכישה, אם יתברר שאינה זכאית לרכישה. ודוקו, בסעיף 3 להודעה הובהר כ י רכישת הדירה נעשית בכפוף להנחיות משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. משמע, התובעת הסכימה כי ככל שיתברר כי אינה "זכאית" לרכישת דירה על פי חוק הדיור הציבורי או הנחיית משרד השיכון, תוכל עמידר לבטל את הסכם ההתקשרות.

45. על כן, די בכך שאין מחלוקת, כי התובעת אינה ממלאת את תנאי הזכאות (הואיל והייתה בבעלותה דירה ששוויה עולה על השווי המזכה), כדי לבסס עילה חוזית לביטול ההסכם על ידי עמידר.

טעות בכריתה
46. עילה נוספת המקנה לעמידר כוח לביטול העסקה מצויה בהוראות סעיף 14 לחוק החוזים המכיר בביטול הסכם בשל טעות. וכך מורה סעיף 14:

(א)מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

(ב)מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג)טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

(ד)"טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

47. כפי שניתן לראות, הסעיף מבחין בין שני סוגי מקרים; האחד הכלול בסעיף 14(א) "טעות ידועה", דהיינו, טעות של מתקשר אחד, כאשר הצד האחר יודע על הטעות (ידיעה בפועל או ידיעה בכוח); השני, הכלול בסעיף 14(ב), הוא מ צב של "טעות ללא ידיעה", דהיינו, כי מצב שבו גם המתקשר השני לא ידע על דבר הטעות (ראו ד. פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ב', 24, (מהדורה שנייה – 2020) ; א' זמיר "טעות והטעיה בכריתת חוזה" ספר אור - קובץ מאמרים לכבוד השופט תאודור אור, א. ברק, ר' סוקול וע' שחם - עורכים, 203, 227 (2013)).

ההבחנה העיקרית בין שני סוגי הטעויות נעוצה בתוצאת הטעות. בעוד שבמקרה של "טעות ידועה" עליה חל סעיף 14(א), רשאי המתקשר שגילה את הטעות להודיע על ביטול ההסכם, הרי שבמקרה של טעות שאינה ידועה עליה חל סעיף 14(ב) , מותנה הביטול בקבלת אישור של בית המשפט.

48. בשני סוגי הטעויות על המתקשר המבקש לבטל את ההסכם לשכנע כי יש קשר סיבתי בין הטעות לבין התקשרותו בהסכם.

בשני סוגי הטעויות יש לשכנע בדבר יסודיות הטעות, דהיינו כי מדובר בטעות "שניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה" (ראו סקירה אצל א' זמיר הנ"ל, עמ' 250-230).

49. כל אחד מיסודות עילת הטעות עשוי לעורר שאלות משנה רבות, כגון כיצד יוכח הקשר הסיבתי, האם נדרשת הוכחת קשר סיבתי סובייקטיבי או שניתן להסתפק בקשר סיבתי אובייקטיבי, מהי טעות י סודית, מהי רמת הידיעה על דבר הטעות של הצד האחר וכמובן מהי "טעות" שמקומה עילת ביטול (ראו ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון (29/02/2016); ע"א 7168/03 חבר נ' צוריאל לביא בתפקידו כנאמן של נגה אלקטרוטכניקה בע"מ (בהקפאת הליכים) (26/09/2005)).

50. במקרה הנוכחי טוענים הנתבעים כי טעותה של עמידר הייתה בכך שהניחה כי התובעת הייתה זכאית לרכוש דירה בדיור הציבורי בעוד שעל פי דין התובעת לא הייתה זכאית.

דומה שלא יכולה להיות מחלוקת כי עסקינן בטעות במובן החוק, כלומר שמדובר ב"מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות" (ראו ג' שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת הקודיפיקציה של המשפט האזרחי, 282 (תשס"ה - 2005); ע"א 7168/03 הנ"ל, פסקה 24) .

51. דומני כי אין מחלוקת כי אילו הייתה עמידר מודעת לכך שהתובעת אינה זכאית לרכישת הדירה בהתאם לחוק הדיור הציבורי, לא הייתה מתקשרת עמה. הדין מתיר את מכירת הדירה על פי תנאי חוק הדיור הציבורי רק למי שממלא את תנאי הזכאות והבהרנו לעיל את תכלית הוראות חוק הדיור הציבורי. גם השופטת בר-זיו קבעה בפסק דינה בעת"מ 12519-10-18 כי הייתה מוטלת על עמידר חובה לה ימנע ממכירת הדירה על פי תנאי חוק הדיור הציבורי.

52. בנסיבות העניין ניתן גם לקבוע כי התובעת ידעה על דבר הטעות או לכל הפחות היה עליה לדעת כי אינה "זכאית" לרכישת הדירה על פי החוק. לתובעת הייתה ידיעה על כך שרכשה בעבר דירה וידעה כי הדירה הועברה לבנה סיני מגן ללא תמורה. התובעת גם ידעה את שווי הדירה, שכן זה נמסר על ידם בעת הגשת הדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין לצורך תשלומי המס בהעברת הזכויות לבן. התובעת אולי לא הייתה מודעת להוראת החוק ולתנאי הזכאות, אולם היה עליה לדעת על כך ואין לקבל טענה כי לא היה עליה לדעת את הוראת הדין מכוחה היא מבקשת לרכוש דירה בתנאים מוטבים .

53. לדבריה, התובעת ביקשה לרכוש את הדירה כבר בשנת 2003, אך בקשתה נדחתה. היא שבה וביקשה את רכישת הדירה הראשונה רק לאחר שנחקק חוק הדיור הציבורי. משמע, התובעת ידעה כי בקשתה נסמכת על תנאי הזכאות על פי החוק וכי אם לא יתקיימו תנאי הזכאות לא תוכל לרכוש.

54. עוד ראינו כי בסעיף 7 להודעת תנאי הרכישה שנשלחה לתובעת, צוין כי אם יתברר שהתובעת אינה זכאית, רשאית עמידר לבטל את הסכם. ככל שהתובעת לא הייתה מודעת לפני כן לתנאי הזכאות הרי שלאור הוראה זו, המבהירה מפורשות כי לא תוכל לרכוש את הדירה אם לא תעמוד בתנאי הזכאות והיה עליה לברר ולדעת כי אינה ממלאת את התנאים.

55. נזכיר גם כי כנגד התובעת ובעלה הוגשה תביעת פינוי לבית משפט השלום שהתבססה על הטענה כי התובעת איבדה את זכאותה להתגורר בדיור הציבורי בעקבות רכישת הדירה השנייה. כאמור פסק הדין של בית משפט השלום נהפך בערעור (ע"א 4222/07) ונקבע כי התובעת רשאית להמשיך ולהחזיק בדירה בתשלום שכירות חודשית, אולם די היה בהליכים אלו כדי להפנות את התובעת לחוק הדיור הציבורי ולהפנות "זרקור" לתנאי הזכאות השונים הדרושים לשכירת דירה או לרכישת דירה.

56. כאן ראוי להבהיר כי אפילו אניח כי היה מקום לייחס גם לעמידר ידיעה על רכישת הדירה על ידי התובעת ועל מכירתה לבנה ס יני, הרי שבכך לא סגי. העובדה כי לתובעת הייתה דירה נוספת אינה שוללת כשלעצמה את זכותה של התובעת לרכישת דירה בדיור הציבורי. רק שוויה של הדירה, העולה על הסכום המזכה (350,000 ₪) מוציא את התובעת מגדר הזכאות. אין טענה ואין ראיה כי אי פעם הועברה לידיעת עמידר שומת מנהל מיסוי מקרקעין בעסקה זו.

57. אף אם נניח כי מדובר בטעות משותפת של הצדדים, המקנה לבית המשפט שיקול דעת נרחב בקביעת הסעד (השוו: דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ"ד נז(2) 632 (2003); דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פ"ד סה(1) 350 (2011)), אין מקום להורות בנסיבות העניין על קיומו של החוזה ומכירת הדירה לתובעת בהנחה. פסיקת סעד כאמור תכשיר את מכירת הדירה בניגוד להוראות הדין ולא תאפשר לנצרכים נוספים, שמצבם הכלכלי קשה יותר מזה של התובעת (שכבר זכתה לרכוש דירה בהנחה) , ליהנות מהטבות שמוצעות על ידי המדינה.

58. טענת התובעת לפיה לה ולבעלה הוסבר כי בעתיד הם יהיו רשאים לרכוש גם את הדירה הנוספת ששכרו מעמידר לא הוכחה, ולו בראשית ראיה. במצב דברים זה, לא ניתן לבחון את תביעתה בעילה של הבטחה מינהלית (לסקירת התנאים, ובראשם הוכחת קיומה של הבטחה מפורשת בעלת תוקף משפטי ראו: ראו בג"ץ 142/86 דישון כפר שיתופי להתיישבות חקלאית נ' שר החקלאות, פ"ד מ(4) 523, 528 (1986), בג"ץ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח (1) 694 (2003)). למעלה מן הצורך אציין, כי אף אם היה מדובר בהבטחה שלטונית, ייתכן שהיה צידוק לסטות ממנה בנסיבות העניין לנוכח כל האמור לעיל.

סוף דבר
59. לאור כל האמור מתחייבת המסקנה כי בין עמידר נכרת הסכם מחייב אולם לעמידר עמדו עילות בדין לביטולו. על כן אני מורה על דחיית התביעה.

לפנים משורת הדין, בשים לב למצבה הכלכלי של התובעת ולנוכח העובדה כי גם לעמידר היה חלק מסוים בטעות שנפלה, כאמור לעיל, אינני עושה צו להוצאות.

60. חרף דחיית התביעה, ובשים לב למכלול הנסיבות שפורטו לעיל, ראוי כי עמידר תבחן את האפשרות למכור את הדירה לתובעת, במחיר שוק ללא הנחה. מציאת פתרון שכזה תאפשר לעמידר לרכוש דירה אחרת שתוכל לשמש את הזכאים לכך, ולצד זאת תיטיב עם התובעת ומשפחתה.

ניתן היום, כ"ד אלול תשפ"א, 01 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.