הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 65796-06-15

בפני
כבוד ה שופטת ברכה בר-זיו

התובע:

יונס עזב
ע"י ב"כ עוה"ד רסמי דקה

נגד

הנתבע:

מחמוד זחאלקה
ע"י ב"כ עוה"ד גזמאוי רמי

פסק דין

1. בכתב התביעה מבקש התובע להצהיר כי בינו לבין הנתבע נכרת הסכם, על פיו הנתבע התחייב למכור לו מגרש בשטח של 850 מ"ר מתוך חלקה 39 בגוש 12131 (להלן : "המגרש") או מגרש אחר תחתיו אקויולנטי בשטח של 500מ"ר במקום אחר בכפר קרע.

כמו כן הוא מבקש להורות על אכיפת ההסכם הנ"ל.

בסיכומים מבקש התובע לפסוק לו פיצוי כספי, במקום הסעדים הנ"ל.

2. בכתב התביעה טען התובע כי:

א. ביום 22.6.00 נחתם בין התובע לבין הנתבע הסכם (להלן: "ההסכם הראשון") לפיו מכר הנתבע לתובע את המגרש.
ב. תמורת המגרש התחייב התובע לשלם לנתבע סכום של 140,000 ₪ בצירוף 10,000 ₪ שכר טירחת עורך דין הנתבע שיטפל בביטול עיקול על המגרש (יצויין כי בהסכם הראשון שצורף לכתב התביעה נרשמה תמורה של 60,000 ₪ בלבד ,אשר שולם במועד ההסכם).
ג. בסעיף 11 להסכם נאמר כי המחיר נמוך בעקבות בעיה ברישום ובשל העובדה שעל פי תכנית המתאר המוצעת יעבור בתוך החלקה רחוב אשר צפוי להפקיע ממנה 150-200 ממ"ר.
ד. בהסכם נאמר כי הקונה (התובע) מודע לכך שקיימים צדדי ג' שטוענים לזכויות במגרש ואף מתנהלים הליכים משפטיים בענין זה.
ה. ביום 22.6.00 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף (להלן: "ההסכם השני") לפיו שני הצדדים מודעים לכך כי קיים חשש כי לא תתבצע העיסקה נשוא ההסכם הראשון, בשל התנגדות יורשי המנוחה חדרה עיד ז"ל, וכי באם לא תתבצע העיסקה בשל הסיבה לעיל או מכל סיבה אחרת, מתחייב המוכר לפצות את הקונה ב- 500 ממ"ר במקום שווה ערך בכפר קרע.
ו. מאז חתימת ההסכמים פנה התובע אל הנתבע ובכל שיחה ובכל מפגש היה הנתבע מרגיע את התובע שהענין אמור להסתיים ו"אין לו מה לדאוג".
ז. ביום 23.11.14 פנה התובע באמצעות בא כוחו אל הנתבע בדרישתו למימוש התחייבויות הנתבע על פי שני ההסכמים.
ח. בינואר 2015 קיבל התובע מכתב מבא כוחו של הנתבע ובו הוא מודיע כי העיסקה לא תצא לפועל והוא מציע לפתור את הענין בדרכי נועם לרבות השבה.
ט. עד קבלת המכתב התובע לא ידע בודאות שהעיסקה נשוא ההסכם הראשון לא תצא לפועל.
י. במכתב בא כוחו של הנתבע אין כל התייחסות לעיסקה נשוא ההסכם השני.
יא. הנתבע הפר את התחייבויותיו.
יב. התובע זכאי לאכוף את ההסכם על הנתבע.

3. בתצהיר התשובה טען הנתבע כי דין התביעה להידחות מפאת התיישנות ו/או שיהוי ו/או התנהגות שמעידה על ויתור התובע על עילת תביעה, ככל שיש לו כזו.

4. הנתבע אישר כי נכרת בינו לבין התובע ההסכם הראשון, במסגרתו היה ברור כי ישנן מחלוקות מאת יורשי המנוחה חדרה עיד , לפיהן הם מערערים על זכויותיו של הנתבע בחלקה. התובע היה מודע גם להליכים המשפטיים שהתנהלו בינו לבין יורשי המנוחה הנ"ל (ת.א. 237/06) בבימ"ש המחוזי בחיפה. הליכים אלה הסתיימו בהסכם פשרה מיום 22.5.11, לפיו הנתבע אינו זכאי לזכויות בחלקה.

הנתבע טען כי התובע היה מודע לכל ההליכים, על כל שלביהם, וכי בסופם יזם פגישה בביתו במעמד עורכי דינו. באותה פגישה הבהיר לתובע כי העיסקה נשוא ההסכם הראשון לא תתממש והוא התחייב להחזיר לתובע את מלוא התמורה שהתובע שילם לו על פי ההסכם – 60,000 ₪.

5. הנתבע טען כי אין שחר לטענת התובע כי הוסכם בינהם על תמורה בסך 140,000 ₪.

6. באשר להסכם השני טען הנתבע כי התובע התעקש לחתום על ההסכם השני, למרות ששני הצדדים ידעו כי אין לו קרקע חילופית, והוא נועד להבטיח את החזר הכסף ששולם.

7. הנתבע טען כי ביקש ליישב את חילוקי הדעות עם התובע בדרכי נעם ולהשיב לתובע את הסכום ששילם לו, אך התובע סירב ולא שיתף עימו פעולה.

8. הנתבע טען כי התובע לקח סיכון בעיסקה והיה מודע לכך שיש אפשרות שלא תצא לפועל ובנסיבות אלה הוא אינו זכאי לכל פיצוי ו/או הוצאות ו/או קרקע חילופית (שהיה ברור כי אין לו).

9. שני הצדדים הגישו חוות דעת שמאי מטעמם וביום 11.9.16 אישרתי את הסכמת הצדדים למנות שמאי מוסכם, אשר יעריך את שווי השוק של שטח של 500 מ"ר מאדמות כפר קרע בחלקה 39 בגוש 12131.

ביום 4.1.17 ניתנה חוות דעתו של השמאי זועבי ענאן לפיה הוא מעריך את שווי השוק הנ"ל ב- 300,000 ₪.

10. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית (ת/1) בו חזר על האמור בתביעתו. התובע חלק על השווי שנקבע על ידי השמאי המוסכם וטען כי למיטב ידיעתו השווי מגיע ל- 750,000 ₪ אך השמאי המוסכם התבסס על דיווחים מוקטנים המוגשים לרשויות המס.

11. התובע הצהיר כי הוא מצרף נספח המפרט את התשלומים ששילם לנתבע . הנספח לא צורף לתצהיר אלא הוגש בבית המשפט (ת/2) . על פי נספח זה שילם התובע 2 שיקים של 30,000 ₪, עוד 40,000 ₪ במזומן במקום שיק ועוד 40,000 בשיקים דחויים כאשר שולם על חשבון 15,000 ₪.

סה"כ שילם 140,000 ₪ ועבור עו"ד שולם עוד 10,000 ₪ לשם הסרת עיקול עבור הנתבע.

12. גם הנתבע חזר בתצהירו (נ/1) על האמור בתצהיר התשובה. הנתבע ציין בתצהירו את פרטי 2 השיקים שנמסרו לו על ידי התובע, כל אחד על סך 30,000 ₪ וטען כי פרט לשני שיקים אלה לא שילם לו התובע מאומה.

הנתבע טען כי שווי מגרש בשטח של 500 מ"ר נמוך מהשווי שנקבע על ידי השמאי המוסכם.

13. בסיכומים טען ב"כ התובע כי על פי התנהלות הנתבע לאורך ההליך יש לראות בו כמי שחזר בו מטענת ההתיישנות.

לגופה של הטענה טען כי הנתבע אישר כי נודע לתובע על פסק הדין בינו ובין צד ג' בשנת 2011התביעה הוגשה ביוני 2015 – בטרם חלפה תקופת ההתיישנות. עוד טען כי מכל מקום הנתבע לא כפר בזכותו של התובע.

14. ב"כ התובע טען כי השמאי המומחה מטעם בית המשפט לא נחקר על חוות דעתו ויש לאמץ את קביעותיו. כן ביקש לאמץ את גרסת התובע, שהינה גרסה אמינה ולא נסתרה בחקירה הראשית.

15. ב"כ התובע טען כי התובע הוכיח כי הנתבע לא קיים את התחייבותו על פי ההסכם הראשון ובנסיבות אלה הוא זכאי לפיצוי הקבוע בהסכם השני. לפיכך, ביקש לחייב את הנתבע בסכום של 300,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 4.1.17 ועד התשלום בפועל.

16. ב"כ הנתבע טען כי התובע נזכר להגיש תביעתו 25 שנה לאחר מועד חתימת ההסכם והתנהגותו מעידה כי ויתר על זכותו. כמו כן טען כי התובע ידע מהיום הראשון על המחלוקת עם צדדי ג'.

17. ב"כ הנתבע ביקש להעדיף את גרסת הנתבע שהיתה מהימנה ולא נסתרה, על פני זו של התובע, שהיתה חמקמקה ומגמתית.

18. ב"כ הנתבע טען כי התובע שילם עבור הקרקע סכום של 60,000 ₪, כאמור בהסכם הראשון ויש לדחות את גרסת התובע כאילו שילם לנתבע סכום של 140,000 ₪. הוא ציין כי הנספח (ת/2) עלה לראשונה והתגלה רק בחקירתו הנגדית של התובע ואין לתת בו אמון ועל פניו ניתן לראות כי הוא מגמתי והוכן לצרכי המשפט.

19. ב"כ הנתבע טען כי גם בהסכם הראשון נאמר במפורש כי מחיר העיסקה נמוך ולפיכך התובע אינו זכאי היום למחיר קרקע "נקיה".

20. ב"כ הנתבע טען כי ההסכם השני נועד רק להבטיח את התמורה ששולמה וכי התובע ידע כי אין לנתבע קרקע חילופית.

21. ב"כ הנתבע טען כי התובע תבע סעד הצהרתי ולא סעד כספי ולפיכך יש לדחות את תביעתו.

22. ב"כ התובע טען בסיכומי התשובה כי כבר מתחילת ההליך הנתבע הודיע כי אין לו קרקע חילופית והיה ברור כי הדיון מתמקד בהשבה כספית ולכן גם מונה שמאי מטעם בית המשפט.

23. ב"כ התובע טען כי אין רלבנטיות לתמורה שולמה כאשר הנתבע התחייב למסור לתובע קרקע חילופית בשווי המגרש נשוא ההסכם הראשון. בנוסף, הנתבע הודיע כי הוא היה מוכן להחזיר לתובע את הסכום ששילם לטענת הנתבע 60,000 ₪ וגם סכום זה שווה ערך כמעט לסכום שנקבע על ידי ה שמאי המוסכם.

דיון

24. כפי שטען ב"כ התובע, טענת ההתיישנות שטען הנתבע נטענה בקלישות, וטוב שכך, שהרי הנתבע עצמו הודה כי הודיע לתובע שלא יוכל לבצע את העיסקה נשוא ההסכם הראשון רק לאחר הסכם הפשרה בתביעה עם צד ג' – בשנת 2011 ואף הודיע כי הוא מוכן להשיב לתובע את הסכום ששולם על ידו (60,000 ₪).

לפיכך, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל רק ביום הסכם הפשרה – 22.5.11 או בסמוך לו (מועד אישור הנתבע) וממועד זה ועד הגשת התביעה טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

25. אני גם דוחה את טענת הנתבע בדבר תוקפו של ההסכם השני. מטענותיו של הנתבע עולה כי הוא מבקש להסיק כי התקשר עם התובע בשני הסכמים שהתובע ידע שלא יוכל לכבד – ההסכם הראשון שידע כי טוענים לזכות בקרקע צדדי ג' וההסכם השני – שהתובע ידע כי אין לו מגרש חילופי.

טענות ממין זה מעידות על חוסר תום לב בהתנהלותו של הנתבע והן נדחות על ידי, מה עוד שמחקירתו הנגדית של הנתבע לא השתכנעתי כי לא היו לו במועד הרלבנטי קרקעות אחרות (הנתבע אישר כי לאביו המנוח היו קרקעות בכפר קרע אך טען כי אין צו ירושה והוא אינו יודע אם ירש, הוא אישר כי בנה לבניו 2 בתים על חלקה אחרת מזו עליה ניצב ביתו, וגם לא זכר אם ביצע עיסקאות נוספות במקרקעין עם פלונים אליהם הופנה בחקירתו).

26. לפיכך, משהוכח, והנתבע הודה בכך במפורש, כי הנתבע לא יכול לקיים את העיסקה נשוא ההסכם הראשון, עליו לקיים את ההסכם השני ולהעמיד לתובע מגרש אחר שווה ערך למגרש נשוא ההסכם הראשון.

27. באשר לטענה כי בכתב התביעה התבקש סעד הצהרתי בלבד, אני מסכימה עם האמור בתגובת התובע כי מלכתחילה דובר על פיצוי כספי ולשם מה מונה השמאי המוסכם אם לא היתה הסכמה, ולו מכללא, לתשלום כספי חלף הסעד ההצהרתי שהנתבע הצהיר כי אינו יכול לקיים.

הנתבע גם הודה כי הציע לתובע להחזיר לו את הסכום ששולם על ידו, וגם לאורך ההליך בפני לא חזר בו מהסכמתו.

28. באשר לשווי המגרש החילופי הרי שעסקינן בקביעה של שמאי מוסכם על הצדדים , שלא נחקר על חוות דעתו ואני מאמצת את קביעתו.

29. אני מסכימה עם טענת ב"כ התובע כי בנסיבות בהן התחייב הנתבע לשווי שוק של המגרש החילופי זכאי התובע למלוא שווי השוק כפי שנקבע על ידי השמאי המוסכם (ואציין כי ככל שעסקינן במהימנות אני מעדיפה את גרסת התובע על פני זו של הנתבע).

30. לפיכך, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסכום של 300,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 4.1.17 ועד התשלום בפועל וכן שכ"ט עו"ד והוצאות בסכום כולל של 20,000 ₪.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ג אדר א' תשע"ט, 18 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.