הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 59222-09-17

בפני
כבוד ה שופטת ריבי למלשטריך-לטר

תובע

איהאב שיתי
ע"י ב"כ עוה"ד ג'ובראן ג'ובראן

נגד

נתבעים 1. עמידר , החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד זהרה ע. שייח
2. חנא חורי
ע"י ב"כ עוה"ד כמיל ג'רייב

פסק דין

תביעה זו הוגשה למתן פסק דין הצהרתי לגבי בנין המצוי ברח' חורי 14 בחיפה, על מנת שייקבע כי ההצמדות של חלקי הרכוש המשותף ה' + יג' ליחידות שבבעלות הנתבע 2 נעשתה בחוסר סמכות ולכן בטלה, וכן שייקבע כי התובע הוא הבעלים של מלוא החלקים ביחידה מס' 4 שבחזקתו.

העובדות בתמצית
1.1 התובע החזיק בעבר כדייר מוגן ביחידה מסחרית (יחידה מס' 4) המצויה בקומת הקרקע בבניין המצוי ברחוב חורי 14 בחיפה הידוע כגוש 11695 חלקה 43 (לשעבר גוש 18105 חלקה 14) . (להלן " הנכס" או " הבנין")). הבניין, מבנה בן 3 קומות ובו שבע יחידות דיור לא היה רשום כבית משותף.
1.2 החלקה והבניין הבנוי עליה היו בבעלות משותפת במושע של רשות הפיתוח כדי 5/6 חלקים בלתי מסוימים, (רישום בנסח טאבו משנת 1955 ) ובבעלות השותף נתבע 2 (להלן "חורי") כדי 1/6 חלק בלתי מסוי ים שרכש מבעלים קודמים . (רישום בנסח משנת 1999). נתבעת 1 החזיקה וניהלה עבור רשות הפיתוח את הנכסים בבניין שהיה מאוכלס בדיירים מוגנים. (להלן: "עמידר"). עמידר הוסמכה לטפל בנכס כידה הארוכה של רשות הפיתוח, ולכן שימוש בשם "עמידר" הוא גם במשמעות "רשות הפיתוח".
1.3 במרוצת השנים עמידר מכרה חלק מזכויות רשות הפיתוח ביחידות שנוהלו על ידה לדיירים המוגנים שהחזיקו בהן כפי שיפורט בהמשך. גם חורי רכש זכויות בכמה מהיחידות שנוהלו על ידי עמידר מהדיירים המוגנים ומעמידר.
1.4 להלן תאריכי מכירת היחידות על ידי עמידר –
ביום 2.12.10 נמכרה יחידה מס' 6
ביום 24.3.11 –יחידה מס' 4 (של התובע)
ביום 27.4.11 – יחידה מס' 2
ביום 21.6.12 – יחידה מס' 3.
1.5 לגבי הסכם הרכישה בין עמידר לתובע - ביום 24.3.11 נחתם בין התובע לבין רשות הפיתוח הסכם באמצעות נציגתה עמידר לפיו רכש מרשות הפיתוח 5/6 חלקים בלתי מסוימים מתוך יחידה מס' 4 , יחידה שבה החזיק כדייר מוגן (חנות בשטח של 32.27 מ"ר) . (להלן "הסכם הרכישה"). על פרטי ההסכם ותנאיו יורחב בהמשך.
1.6 על פי הסכם הרכישה, התחייבה רשות הפיתוח באמצעות עמידר לרשום את הבניין כבית משותף, ולרשום את הזכויות על שם הדיירים שרכשו ממנה יחידות דיור בבני ין. לשם הבטחת האמור חתמו הקונים על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המסמיך את המוכרת לטפל ברישום הבית המשותף וברישום הנכס על שמות הקונים בלשכת רישום המקרקעין, וכך צוין בסעיף 9( א) להסכם:
"המוכרת מתחייבת, בכפוף לאמור בסעיף להלן, לגרום שהבניין יירשם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף עפ"י חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 וכי הנכס ירשם על שמות הקונים בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת במסגרת הבית המשותף הנ"ל... "
בהתאם לסעיף 9( ז) להסכם המכר, סוכם כי עמידר לא תהא חייבת להתחיל בביצוע הרישומים הנ"ל כל עוד לא מכרה לפחות את מחצית הדירות בבניין בו נמצאת יחידה מס' 4.

1.7 אחרי מכירת הזכויות לתובע, נותרה רשות הפיתוח הבעלים של 5/6 חלקים בחמש יחידות בבניין (מתוך 7 יחידות). באפריל 2011, אחרי המכירה לתובע מכרה רשות הפיתוח באמצעות עמידר את יחידה מס' 2 ובשנת 2012, מכרה רשות הפיתוח באמצעות עמידר את יחידה מספר 3 למר' סבאח אשר החזיק בה כדייר מוגן. גם חורי רכש חלק מהדירות מאחרים.

במהלך שנת 2013, במסגרת הליך פירוק שיתוף שבוצע לשם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים הועברו לחורי 5/6 חלקים מתוך היחידות שנותרו ב בעלות רשות הפיתוח , ולנתבעת הועברו 1/6 חלקים מיחידות 3,4, שהיו בבעלות חורי וכן תשלומי איזון. על פי ההסכמות, עמידר קיבלה בעלות מלאה על יחידות 3+4 שמכרה כאמור קודם לכן 5/6 חלקים בהם לדיירים המוגנים, ואילו חורי קיבל בעלות על שאר חמשת היחידות.

1.8 ביום 26.11.13 נערך ונחתם בין רשות הפיתוח לחורי תקנון מוסכם שבו הוצאו חלקים מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות. בין היתר, הוצמד הגג שמעל ליחידתו של התובע ( שסומן ה') אל יחידה מספר 1 שהינה בבעלותו של חורי, וכן הוצמדה הרחבה ( שסומנה יג') בחזית הבניין מצד רחוב חורי אל יחידה מספר 5 שגם היא בבעלות חורי. התקנון המוסכם מיום 26.11.13 גם עגן את זכויות הבניה, באופן שזכויות בניה של 141 מ"ר יוצמדו ליחידה 1 והזכויות מעבר לכך, ככל שיהיו יוצמדו לבעלי היחידות לפי שיעור חלקם ברכוש המשותף.
1.9 ביום 18.5.14 נרשם הבית והתקנון המוסכם בפנקס הבתים המשותפים על שם עמידר וחורי, באופן שעגן את ההצמדות ואת זכויות הבניה.

2. טיעוני הצדדים בתמצית
2.1 התובע טוען כי בשנת 2000, הגיעו הנתבעים להסכמה ביניהם על חלוקת הזכויות בעין ולתשריט חלוקה של ה דירות בין רשות הפיתוח לחורי. לפי חלוקה זו לטענתו עמידר קבלה את היחידה של התובע. לטענת התובע, רכש בשנת 2011 את מלוא הזכויות ביחידה 4 מעמידר. לטענתו, גם ההסכמות בוועדת טרום אישור של עמידר מיום 3.6.13 שלפיהן עמידר קיבלה בעלות על יחידות 3+4, ואילו חורי קיבל בעלות על שאר חמשת היחידות, היו צריכים להביא למצב שהתובע יירשם כבעלים מלא על יחידה מס' 4 .
עוד טוען התובע כי עמידר מכרה את יחידות 6,4,2,3 כאשר האחרונה נמכרה ביום 21.6.12.
בכך לטענתו מכרה עמידר את כל זכויותיה בבניין ולא נותרו לעמידר זכויות בחלקה. התובע טוען כי במועד בו הגיעה עמידר להסכמות עם חורי לגבי ההצמדות וזכויות הבניה , לא היו לה זכויות כלשהן בחלקה או בבני ין ולכן כל שטח שלא הוצמד לדירות עד לאותו יום, הינו רכוש משותף של בעלי היחידות השונות. נטען כי עמידר לא יכלה לשמור בידיה זכויות ברכוש המשותף או זכויות בניה כאשר לא היו בידיה יחידות בבנין.
נטען כי עמידר חתמה על תשריט ותקנון שפגעו בתובע שכן הצמידו את הגג שמעל יחידתו של התובע לחורי (סומן ה' והוצמד ליחידה 1) וכן את רחבת הקרקע (שסומנה י"ג) הצמידו ליחידת חורי מס' 5.
לאור האמור, טוען התובע כי רישום הבית המשותף וההצמדות בוצעו שלא כדין ובחוסר תום לב ויש לבטלן.
2.2 עמידר, מבקשת מבית משפט להורות על סילוק התביעה על הסף מכוח תקנות 100 או 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 או מכוח סמכותו הטבועה וזאת בשל היותה מוגשת בחוסר תום לב, בהעדר עילה או יריבות כנגד הנתבעת.
נטען כי התביעה אינה מבוססת עובדתית או משפטית, איננה נתמכת באסמכתאות הנדרשות ומתבססת על השערות וסברות של התובע וזאת בעוד שבין הצדדים קיים הסכם ברור ומפורש לפיו התובע רכש מהנתבעת אך ורק 5/6 חלקים ביחידה מספר 4 בנכס, בעוד ש- 1/6 חלקים היו שייכים באותה עת לשותף חורי. הרכישה היתה במפורש ללא הצמדות או זכויות נוספות כלשהן, דבר שהיה ידוע לו היטב בעת ביצוע העסקה.
עוד נטען כי לא היה ייחוד זכויות בעלות בין השותפים טרם העסקה עם התובע, ואופן השימוש בנכסים במבנה וניהולם אינו משליך על מעמד הזכויות הקנייניות הרשומות של הצדדים בבניין.
עמידר מכרה את חלקה ב- 4 יחידות עד לי ום 21.6.12 (יחידות 6,4,2,3) ונותרה בעלים של 5/6 מיחידות 1,5,7 . במסגרת קידום הליכי רישום הבנין כבית משותף הגיעו עמידר וחורי להסכמות שהוא יקבל 5/6 מיחידות 1 ,5,7 ויחזיק ביחידות 2,6 אותן רכש מדיירים אחרים, בנוסף לגגות המבנה ולקרקעות שהיו בבעלות הנתבעת . במקביל, לבעלות הנתבעת 1 הועברו 1/6 חלקים מיחידות 3,4 שהיו בבעלות חורי וכן תשלומי איזון. נטען כי עד היום רשות הפיתוח בעלים של 1/6 מיחידות אלו.
לפי הסכם הרכישה רכש התובע באופן מובהק רק 5/6 מיחידה 4, כך ש1/6 עדיין בידי עמידר, ולכן יש לדחות את הטענה כי אין לעמידר יותר זכויות בבניין. עוד מפנה עמידר לכך כי בתנאי הסכם סוכם במפורש שעמידר רשאית להוציא את גג הבני ין ואת החצר ושטחי הקרקע מכלל הרכוש המשותף והם יישארו בבעלותה או יוצמדו לנכס אחר לפי שיקול דעתה. לכן הייתה רשאית הנתבעת 1 להצמיד את הגגות והקרקעות ליחידות כראות עיניה.
2.3 חורי טוען כי מדובר בתביעת סרק, ובית משפט מתבקש לדחות את התביעה על הסף מטעמי שיהוי, חוסר תום לב, טענות בע"פ הסותרות מסמך בכתב, השתק שיפוטי ועוד, וכן לגופו של עניין.
נטען כי התובע הינו מטריד סדרתי המטריד את נתבע 2 בנסיון להשתלט על הנכסים השייכים לנתבע על ידי הצבת עובדות בשטח, בהגשת התנגדויות משנת 2002 ואילך לכל בקשה שהגיש הנתבע בוועדות התכנון והבניה, וכן בהגשת תביעות לבתי המשפט בהסתמך על חצאי אמיתות.
נטען כי התובע מודה כי אינו בעלים של זכויות בגג ולכן אין לו מעמד בתביעה זו, והוא מונע מאינטרסים קטנוניים ונקמניים. התובע איננו יכול להתערב בעסקה בנכס שאין לו זכויות בו. גם אם יבוטל רישום הבית המשותף, לתובע לא יהיו בבניין נכסים נוספים.
לענין השיהוי מפרט נתבע 2 כי מדובר בשיהוי ניכר וקיצוני בהגשת התביעה. התובע ידע את כל העובדות לכל המאוחר בשנת 2014, לפני 4 שנים, הגיש התנגדויות למכביר לוועדות התכנון והבניה, שלח מכתבים לנתבע, עיין בכל הבקשות וההיתרים ולכן כבר אז היה צריך לנקוט בהליך זה. הנתבע שינה את מצבו , השקיע כספים למכביר, קבל היתרי בניה ובנה, ורק כשהמצב הפך לבלתי הפיך הגיש התובע את תביעתו המופרכת.
לענין ההשתק השיפוטי נטען כי התובע מבסס את תביעתו על טענות אשר טען את היפוכן בעתירה מנהלית אשר הגיש בשנת 2016, שם טען כי רשות הפיתוח עדין מחזיקה 1/ 6 מהזכויות בחנות.
לאור האמור, הנתבע חורי מבקש לדחות את התביעה הן על הסף והן לגופו של עניין.

דיון והכרעה

3. הסכם הרכישה עם התובע – מה רכש התובע ?
3.1 עיון בהסכם הרכישה עם התובע מלמד באופן חד משמעי כי רכש מרשות הפיתוח באמצעות עמידר רק 5/6 מהבעלות ביחידה מס' 4 ,זאת ותו לא. כך הוצהר בסעיף יא' להסכם שכותרתו " תנאים מיוחדים":
"לרשות הפיתוח בעלות על 5/6 חלקים בלבד בחלקה, כמפורט במידע מפנקס השטרות, שהעתק ממנו מצורף להסכם ומסומן " א". ידוע לרוכש כי נמכר לו רק חלקה של רשות הפיתוח בחלקים בלתי מסויימים (5/6) מכלל זכויות הבעלות ביחידה 4 בתשריט בלבד. יתרת זכויותיה של רשות הפיתוח בחלקה אינן נכללות במכר זה".
ס' 7 לתנאי הסכם המכר קבע :
"במקרה בו הבעלות בחלקה ו/או בנכס היא משותפת למוכרת ולאחר, מצהירים הקונים כי ידועה להם הבעלות המשותפת כאמור, וכי הם רכשו לפי הסכם זה רק את חלקה של המוכרת בנכס. הקונים מצהירים כי ידוע להם שזכויות המוכרת בנכס תרשמנה על שמם, רק לאחר רישום הבנין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, בלשכת רישום המקרקעין, כאמור בס' 9 להסכם זה. הקונים מצהירים ומאשרים כי לא יהיו להם כל תביעות וטענות כלשהן כנגד המוכרת בענין זה". (ההדגשה לא במקור).
עוד ייאמר כי מאום לא הוצמד לאותם חלקים מיחידה 4 אשר נמכרו לתובע, שכן במקום בהסכם הרכישה שבו ניתן לפרט הצמדות לנכס, אם יש כאלה, אין כל פירוט, והתובע חתום בראשי תיבות בסוף העמוד, ליד הטבלה שהיא ללא הצמדות כלשהן.
אם כך – נמכרו לתובע 5/6 מ יחידה 4, ללא כל הצמדות שהן.
3.2 עוד עולה באופן מפורש כי התובע לא רכש זכויות בניה כלשהן בחלקה ו התחייב שלא להתנגד למימוש זכויות בניה על ידי המוכרת . כך נכתב במפורש בהמשך סעיף י"א שעניינו "תנאים מיוחדים" :
"ידוע לרוכש, כי לא נמכרות לו זכויות בניה בחלקה וכי כל ייתרת זכויות הבניה בחלקה הן על פי תב"ע בתוקף והן על פי כל תב"ע עתידית הינה בבעלות המוכרת. לרוכש לא תהיה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המוכרת והוא לא יתנגדו למימוש של זכויות הבניה על ידי המוכרת ו/או מי מטעמה".
ענין זה גם מפורט בתנאי הסכם המכר שצורפו להסכם הרכישה, שם בס' 15 נרשם כך -

3.3 סיכום ביניים - התובע רכש מכח הסכם הרכישה 5/6 מהבעלות ביחידה 4, ללא כל הצמדה וכן לא רכש זכויות בניה כלשהן בחלקה.

4. האם בהסכמים כלשהם בין רשות הפיתוח וחורי יש כדי להשפיע הממכר שרכש התובע בהסכם הרכישה ?
4.1 התובע טען כי בשנת 2000-2001 היה הסכם חלוקה בין עמידר לחורי לפיו כל הזכויות ביחידה 4 היו של עמידר, ולפיכך יש לראותו כמי שרכש את כל הזכויות ביחידה 4 ולא רק 5/6 מהבעלות. התובע מבקש להוכיח טענתו זו באמצעות מכתב מיום 20.9.2001 ששלחה חברת עמידר לשותף חורי. המכתב מתייחס לכך שכל אחד מהם מנהל את חלקו לפי חלוקה פיזית שעשו בשטח.
לפי המכתב חלקה של עמידר ע"פ טבלת השטחים הוא היחידות ג', ד', ה', ו', ואילו חלקו של חורי ע"פ הטבלה באותו תשריט הינם א', ב', ו- ז'. התובע לא צירף תשריט חלוקה כלשהו, אלא את המכתב בלבד ,שהגיע לידיו בשנת 2016.
עמידר טענה כי מדובר בהסכם שבא להפריד את הניהול עצמו ואין לו כל משמעות קניינית, באשר היא. ואכן, נסח הרישום נכון לאותו מועד, וכן נכון למועד הרכישה לימד על כך כי אין חלוקה פיזית בחלקה, אלא חלוקה מתמטית של בעלים משותפים. לפי נסח הרישום לעמידר רק 5/6 בעלות מיחידה 4. יתרה מזו – טענת התובע נדחית במפורש מפי נוסח החוזה הברור והמפורש, והצהרתו בהסכם הרכישה כי הוא מודע לכך שהוא רוכש 5/6 בלבד מיחידה 4.

4.2 התובע ידע והיה מודע היטב במועד העסקה והחתימה על הסכם המכר כי מה שנמכר לו הן זכויותיה של רשות הפיתוח בלבד אשר עמדו על 5/6 חלקים ללא הצמדות או זכויות נוספות. עובדה זו נתמכת בטענותיו של התובע עצמו, הן בסעיף 7 לכתב התביעה ובסעיף 5 לתצהירו והן בסעיף 7 לסיכומיו, שם טען כי במועד ביצוע עסקת הרכישה עם עמידר לא ידע כלל ועיקר על קיומה לכאורה של חלוקת זכויות בעין אלא נודע לו רק לאחרונה לאחר שהגיש את העתירה המנהלית לפי חוק חופש המידע בחודש אפריל 2016, לאחר ביצוע העסקה עמה. היינו, לדידו עד לשנת 2016 הוא לא ידע כי קיימת לכאורה חלוקה בעין שלפיה עמידר היא בעלת מלוא הזכויות ביחידה 4 , ולכן ברור שבעת שרכש את היחידה מעמידר בשנת 2011 היה מודע שנמכרות לו רק 5/6 מזכויות הבעלות ביחידה 4.

4.3 עוד מבקש התובע לטעון כי בשנת 2013, כשנתיים לאחר שרכש את הנכס, נעשו הסכמות בין עמידר לחורי לקראת רישום הבית המשותף, וגם מהן ניתן ללמוד על כך כי רשות הפיתוח מכרה לו את כל הזכויות ביחידה 4. גם טענה זו יש לדחות.
ראשית, הסכמות שנעשו בין עמידר וחורי בשנת 2013, שהן במישור היחסים וההתחשבנות ביניהן, אין בהן כדי להקנות זכות כלשהי יש מאין לתובע, אשר כבר ראינו שרכש רק 5/6 מהבעלות על יחידה 4, זאת ותו לא.
שנית, עיון במסמכי הועדות של עמידר לקראת רישום הבית המשותף מלמדות במפורש כי לעמידר נותרה 1/6 ביחידה 4 שנמכרה לתובע . ההסכמות שהגיעו אליהן עמידר וחורי שאושרו בישיבה של וועדת טרום הרישום מיום 3.6.13, ברורות וקובעות כי עמידר היא הבעלים ב- 1/6 חלקים מהיחידות 3 ו-4,
"1. תיק זה עוסק בפירוק שיתוף עם הבעלים הנוסף... לאחר עשרות דיונים בענין ניצול ז.ב. עליהם עמידר לא הסכימה לוותר..
2.עו"ד כבהא מציין כי השותף הסכים לקבל חוות דעת שמאית של עמידר וישלם סה"כ: כ- 113 אלף ₪, ובכך יקבל לבעלותו הבלעדית את יח': 1,2,5,6,7, - בצו.
ת"ח: 3+4, ר"פ מכרה 5/6 ( את חלקה) וכעת החלק של השותף 1/6 יועבר לבעלות ר"פ, שתוכל לבצע השלמת עסקה לרוכשים.
3. בתקנון- לא תהיה התייחסות לנושא בכתב.
4. לרישום צו – רק לאחר שכספי תמורת הזכויות ישולמו באופן מלא, ובכפוף לוועדת פשרות והחלטותיה."
(ההדגשה לא במקור)

גם בישיבה קודמת לכך של ועדת טרום רישום מיום 3.1.13 מצוין במפורש כי הנכס רשום במושע 5/6 על שם רשות הפיתוח ו-1/6 על שם חורי, ונדרשת בדיקה מדוקדקת לפני פירוק השיתוף בדרך של רישום צו, לפיו חורי יקבל בעלות של 100% על כל יחידותיו ואילו רשות הפיתוח תקבל את חלקו על היחידות שנמכרו לסביח ולתובע. (יחידות 3,4,).

מסקנת ביניים - מאום בהסכמים שבין עמידר וחורי לא זיכה את התובע במלוא הזכויות על יחידה 4. נהפוך הוא. לאורך כל הדרך עולה כי רשות הפיתוח נותרה בעלת הזכויות לפחות על 1/6 מהזכויות ביחידה 4 , בעוד התובע רכש אך ורק 5/6 מהזכויות ביחידה 4.

5. הרכוש המשותף
5.1 התובע טוען כי מגיעים לו חלקים ברכוש המשותף, מאחר ועמידר לא היתה זכאית להוציא חלקים מתוך הרכוש המשותף ולהצמידם ליחידות מסוימות או לשמור לעצמה זכויות בניה, כיוון שלה עצמה לא נותרו כל זכויות ביחידות בבנין. לטענת התובע כל רכוש או שטח או זכויות משותפות אחרות, אשר לא הוצמדו עד ליום 21.6.12 ליחידות , (היום שבו לטענתו מכרה עמידר את הדירה האחרונה שבבעלותה), מהווים רכוש משותף לבעלי היחידות השונות בחלקה, וזאת בהתאם סעיף 55 לחוק המקרקעין.

5.2 אקדים ואציין כי התובע איננו חולק על כך שאם היו לנתבעת זכויות ביחידות או בחלק מהן במועד הוצאת הרכוש המשותף והצמדתו ליחידות, היתה יכולה להוציא את החלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף ולהצמידן לדירות מסוימות. (כך בס' 22 לסיכומיו).
5.3 האפשרות כי המוכרת תוציא בעתיד חלקים מסוימים מתוך הרכוש המשותף צריכה להיות מפורשת ומובהרת לקונה במעמד הרכישה. ואכן, ס' 14 להסכם הרכישה קובע באופן מפורש שלמוכרת הזכות לשנות את רישום ההצמדות לפי שיקול דעתה, לשנות את חלקי היחידות ברכוש המשותף ,להוציא את גג הבניין, והחצר ושטחי הקרקע שמסביבו מכלל הרכוש המשותף ואלה יישארו בבעלותה של המוכרת או יוצמדו ליחידות בבניין לפי שיקול דעתה -

ואכן התובע חתם על ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר כאשר בסעיף 2 לייפוי הכוח נרשם מפורשות כי הוא מייפה את עמידר:

"לרשום בלשכת רישום הקרקעות את שיעור חלקי הרכוש המשותף בבית הנ"ל, לשנות את שיעור חלקי הרכוש המשותף וכמו כן להצמיד את הגג שמעל הבית הנ"ל ואת הקרקע הפנויה לדירה מסוימת בבית. לבטל את ההצמדות הנ"ל או אחת מהן לשנותן או להצמידן מחדש וכל זאת שמיופה הכח ימצא לנכון, אולם בתנאי שמיופה הכח לא יהיה רשאי להשתמש בסמכותו זאת, אלא בהתאם להסכם הנ"ל".

גם התקנון המוסכם שנחתם במועד החתימה על הסכם הרכישה וצורף להסכם הרכישה קבע בסעיף 3:
"הרכוש המשותף אינו כולל את הגג הבנין הקיים ו/או כל גג אחר שיוקם במקומו ( להלן: "הגג", ו/או את החלק הבלתי תלוי של החלקה ( להלן: "הקרקע הפנויה") המוכר יהיה רשאי להצמיד ו/או למכור את הגג ו/או את החלקה הפנוי לנכס כלשהו בבנין לפי שיקול דעתו ובחירתו הבלעדיים, ומבלי להזדקק לשם כך להסכמתם של יתר בעלי הנכסים בבנין"

עוד נכתב בתקנון זה בסעיף 6:

"המוכר ו/או מי מטעמו יהיו רשאים לבצע בכל עת עבודות בניה על הגג ו/או על הקרקע הפנויה, ולהשתמש בגג ו/או בחלקה פנויה ו/או ברכוש המשותף במידת הצורך לצורכי בניה כאמור, בעלי הנכסים בבנין מסכימים לבניה האמורה ולשימוש ברכוש המשותף כאמור מראש, והמוכר לא יזדקק להסכמה נוספת כלשהי"

5.4 די בהודעת המוכרת כי לפי שיקול דעתה תוכל להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם ואין חובתה להודיע מראש לאילו יחידות היא תצמיד חלקים אלו. אמנם מוטלת חובה על המוכר למסור לקונה מידע על כוונתו להוציא חלקים אך אין חובת פירוט של ההצמדות שיחולו. ראו דבריו של המחבר פרופ' זמיר ( א' זמיר " עוד על הצמדות בבית משותפים" ספר ויסמן, 205 (תשס"ב) (להלן זמיר)):
"כלומר, המוכר חייב למסור לקונה מידע על הוצאת החלק מהרכוש המשותף, אך לאו דווקא על הצמדתו לדירה זו או אחרת. הטעם המעשי לסיוג החובה המוטלת על המוכר הוא, שבעת ההתקשרות עם קונה כלשהו, המוכר עשוי שלא לדעת עדיין מי מרוכשי הדירות העתידיים בבית המשותף יחפוץ באילו הצמדות. לרוכש של דירה פלונית יש עניין ברור לדעת כמה מקומות חנייה יעמדו לרשותו בשטח המגרש, או האם יוכל להשתמש בגינת הבית ובגגו. לעומת זאת, התועלת שהוא עשוי להפיק מהידיעה שמקום חנייה או מחסן כלשהם, שהוצאו מכלל הרכוש המשותף, יוצמדו לדירה פלונית ולא לדירה אלמונית, היא זניחה ביותר. בד־בבד, כפיית המוכר לקבוע מראש ( לכל המאוחר במועד ההתקשרות עם הקונה הראשון), איזה חלק מהרכוש המשותף ( כגון מקום חנייה או מחסן) יוצמד לאיזו דירה, תמנע ממנו למכור כל חלק לקונה המעריך אותו במידה המרבית. כתוצאה מכך, תיגרם פגיעה מיותרת בחופש החוזים של המוכר ושל הקונים המאוחרים וביעילות ( במובן של השאת הרווחה החברתית המצרפית)".
5.5 כאשר שטח מוצא מן הרכוש המשותף, הוא נרשם במרשם המקרקעין כמוצמד לדירה ספציפית בבית, ובכך עוברת זכות הקניין בו מכלל הדיירים לדייר ספציפי. במישור הקנייני, כדי שתהיה משמעות משפטית להוצאת חלק מן הרכוש המשותף, יש להצמידו במרשם המקרקעין לאחת מדירות הבית. יחד עם זאת, ההוצאה וההצמדה עשויות להיות בעלות משמעות משפטית במישור החוזי גם אם עדין לא נרשמו ( י' ויסמן דיני קניין – חלק כללי, עמודים 47-67 (1993)).
5.6 ככלל, צד שלישי, שאין לו חלק ונחלה בבית המשותף, לא יוכל לרכוש חלק מהרכוש המשותף. מטעם זה, סעיף 62 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 מאפשר הצמדה או העברת הצמדה, רק לבעל דירה בבית המשותף, ואף ניתן להעביר חלק שהוצמד מדירה לדירה אחרת בלא צורך בהסכמת בעלי הדירות האחרים זולת המעביר והנעבר. מבחינת רוכשי הדירות, מוכר שמכר את כל הדירות בבניין, הוא כמו צד שלישי שאין לו דירה בבניין. זכותו הקניינית בחלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף מותנית בבעלות על דירה בנכס, כמשמעותה הרחבה בחוק המקרקעין לרבות בסעיף 55 לחוק. בהיעדר בעלות כזאת – אין לו אפשרות לרכוש זכות קניינית ברכוש המשותף, וכפועל יוצא לסחור בו ולהצמידו לדירות ספציפיות. אך יש להבדיל בין הזכות הקניינית של המוכר לבין הזכות החוזית שלו. בשלב של טרום הרישום של צו הבית המשותף, אם עוגן בהסכם, קיימת זכות חוזית למוכר להוציא חלקים מסוימים מתוך הרכוש המשותף, וזכות זו שרירה וקיימת כזכות חוזית גם אם לא נותרה למוכר דירה כלשהי בבנין. (לעניין זה ראו את דברי המשנה לנשיאה א' רובינשטיין בע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי אח', (‏15.7.2015)) (שם ההתייחסות היתה לקבלן, ולכן הוזכר גם ס' 6 לחוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 )-

"זכותו הקניינית של הקבלן בחלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף מותנית בבעלות על "דירה" בבנין, כמשמעותה הרחבה בחוק המקרקעין. בהיעדר בעלות כזאת – אין לקבלן אפשרות לרכוש זכות קניינית ברכוש המשותף. עד כאן, אכן פשיטא. לא כן במישור החוזי. זכותו החוזית של הקבלן בחלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף אינה מותנית בבעלות על דירה בבנין, אלא רק בהסכמת הדיירים ובעמידה בתנאי סעיף 6 לחוק. ככל שחוזה המכר והמפרט המצורף לו מפורטים דיים, וזאת יש להטעים, וככל שהדיירים נתנו את הסכמתם, לטעמי אין מניעה כי הקבלן ירכוש זכות חוזית בחלקים מסוימים מן הרכוש המשותף גם אם אין בבעלותו דירה בבנין ..... קרי, במישור החוזי, דעתי היא כי קבלן יכול לשייר לעצמו חלקים שהוצאו מן הרכוש המשו תף, מבלי לשייר לעצמו דירה שאליה ניתן להצמיד אותם חלקים – וזה עצמו "קולב משפטי", שהוא עצמו סוג של עוגן משפטי; כמעט בחינת פיקציה משפטית מוכרת."

5.7 בנסח הרישום לאחר צו רישום הבית המשותף רשומה רשות הפיתוח כבעלים בשלמות של יחידות מס' 3 ומס' 4. כמו כן נרשמ ו ההצמדות ליחידות 1 ו-5 של חורי. הגג (אשר סומן ה') הוצמד ליחידה 1 ושטח הקרקע (שסומן י"ג) הוצמד ליחידה מס' 5. ראשית, כבר ראינו כי עמידר נותרה בעלת זכויות ביחידות, ולא היתה כל מניעה מצדה להירשם בשלב זה כבעלים של יחידות 3,4, כאשר לפחות לגבי יחידה 4 ידוע לנו כי 1/6 מהיחידה בבעלותה (את 5/6 הבעלות יהיה עליה להעביר על שם התובע). הצמדת חלקים מהרכוש המשותף ליחידותיו של חורי טרם רישום צו הבית המשותף נעשתה לא רק מכוח העובדה שלרשות הפיתוח היו זכויות ביחידות אלא גם מכוח זכותה החוזית, זכות שהיתה עומדת לה גם אם לא היתה לה יחידה כלשהי בבנין. התובע ידע מראש על האפשרות של הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתן ליחידות , היה מודע לה והסכים לה. הניסוח במסמכי הרכישה של התובע לא יכול היה להיות מובהק יותר וספציפי יותר ממה שהיה.

6. תביעה קנטרנית
6.1 כאמור, טוען חורי, כי התובע הינו מטריד סדרתי המטריד אותו באופן קבוע החל מהטרדות ברמה היומיומית וניסיונות להשתלט על הנכסים השייכים לנתבע.
6.2 מעיון בחומר שהונח בפניי עולה כי אכן התביעה הינה תביעה קנטרנית ומטרידה.

א. בין התובע והנתבע 2 מערכת יחסים עכורה. התובע הגיש התנגדויות משנת 2002 לכל בקשה שהגיש חורי בוועדות התכנון והבניה, ניתן לראות כי בהתנגדות אשר הגיש לבקשת חורי להיתר בניה מיום 11.2.2002, ציין התובע כי הוא צפוי לרכוש מאת חברת עמידר את זכויות הבעלות בחנות שבחזקתו בתור דייר מוגן, והא יחפוץ לממש את זכותו לבנות על גג החנות. זאת על אף שבשלב זה לא רכש כל זכות, והרכישה תשע שנים לאחר מכן, היתה במפורש ללא הצמדת הגג.

ב. התובע עצמו מתייחס לגג חנותו כרכוש של חורי, זאת במכתב מיום 30.5.16 , שם הוא טוען לנזילה ודורש מחורי "שהגג בבעלותו " לתקן את מקור הנזילה ואת הנזק שנגרם לו. חורי אכן בצע איטום הגג ושילם עבור נזקי הנזילה בחנות. מכאן, שגם התובע עצמו לא חלק על כך כי ההצמדה של הגג ליחידת חורי עם רישום צו הבית המשותף –תקפה.

ג. טענות התובע המבססות את התביעה בתיק זה סותרות את טענותיו בתביעה האחרת שהגיש בבית משפט זה לפי חוק חופש המידע במסגרת עת"מ 39083-04- 16 כאשר הוא מודה באותה עתירה בעובדות שבתביעה זו הוא מתכחש להן. על רקע זה ניתן היה לדחות את התביעה ולו בשל השתק שיפוטי. בעוד שכאן טוען התובע כי לאחר שנת 2012 לא היו לעמידר יותר זכויות בחלקה, בעתירה המנהלית שהוגשה בשנת 2016 טען כי 1/6 מזכויות הבעלות ביחידה 4 נמצאות בבעלות רשות הפיתוח שעמידר מנהלת את נכסיה. בתביעה כאן מבקש התובע הצהרה כי הוא הבעלים של מלוא הזכויות ביחידה 4, בעוד שבעתירה המנהלית טען כי הוא הבעלים של 5/6 חלקים מיחידה 4.

ד. התובע טען כי אופן חלוקת היחידות ורישום ההצמדות נעשה שלא על דעת עמידר, כקנוניה , מבלי שהתקבלה החלטה על ההצמדה ומבלי ששולם עבורה. טענה זו איננה מבוססת כלל ועיקר . הוכח כי לעסקה בין הנתבעים קדמו הליכים רבים וטענות לגריעת זכויות מצד חורי, ובין היתר הוגשה תביעה לבית משפט המחוזי בחיפה במסגרת ת"א 5623-06-09 שהתנהלה בפני כבוד השופטת ברכה בר-זיו, ותוך כדי ניהול התיק ניהלו ביניהם הצדדים, עמידר וחורי, מו"מ לפשרה, ואכן ביום 11.7.12 ביקשו הצדדים לאור הליכי הפשרה המתנהלים ביניהם למחוק את התביעה תוך שהתובע חורי שומר על זכותו לחדש הדיון בתביעה .
לאחר ניהול מו"מ ארוך בסופו מונה מטעם עמידר, מר' גלעד יצחקי, שמאי מקרקעין לצורך מתן חוות דעת באשר ל"חלוקת הנכס בין השותפים", וביום 22.5.12 ניתנה חוות הדעת, אשר לפיה נקבע כי האיזון הנדרש לצורך חלוקת הנכס יושג לאחר שחורי ישלם לעמידר סך של 177,120 ₪ כולל מ.ע.מ . בעקבות חוות הדעת השמאית, הגיעו הצדדים להסכם בדבר פירוק השיתוף תוך תשלומי איזון מצדו של חורי. הועדה לטרום רישום אישרה את ההסכם ביום 3.6.13 בנוכחות היועצים המשפטיים וחברי הועדה. על התקנון המוסכם הקובע את ההצמדות חתומים רשות הפיתוח וחורי, ועורך דין אישר את חתימתם בפניו.

ה. מאחר והוכח כי רשות הפיתוח נותרה בעלים של לפחות 1/6 חלקים מחלקה 4 , עובדה שמסתבר שגם התובע היה מודע לה, והוכח כי ההוצאה מהרכוש המשותף וההצמדות נעשו כדין, תביעתו של התובע למעשה נשענת על טענות ביחס למערכת היחסים בין הנתבעים לבין עצמם. לתובע אין כל נגיעה לאותה מערכת יחסים ולהסכמות שבין הנתבעים לבין עצמם, ואין בהסכמות שהושגו כדי לפגוע באופן כלשהו בזכויות אותן רכש התובע מעמידר. ההסכמות בין חורי לעמידר הן הסכמות בין בעלי יחידות בבנין משותף , בקשר לחלקים שלתובע אין כל זכויות בהם.

7. סיכום
7.1 תביעה זו הוגשה כתביעה שאיננה מבוססת , לא בהיבט העובדתי ולא בהיבט המשפטי. התביעה מתנכרת להסכם רכישה ברור וחד משמעי שלא נתן לתובע זכויות , מעבר למה שכתוב בו. הטענה כי לרשות הפיתוח לא נותרו זכויות ביחידה 4 הינה טענה סתמית, הסותרת טענה קודמת של התובע בעתירה מנהלית שהגיש בשנת 2016.
7.2 התביעה נדחית.
7.3 התובע ישא בהוצאות הנתבעים כדלקמן : תשלום של 12,500 ₪ לנתבעת 1. תשלום של 12,500 ₪ לנתבע 2. התשלום יהיה בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל.

7.4 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

ניתן היום, ח' סיוון תשע"ט, 11 יוני 2019, בהעדר הצדדים.