הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 57274-06-13

בפני
כבוד ה שופטת ישראלה קראי-גירון
התובעים

  1. נציגות הבית המשותף
  2. נציגות הבית המשותף, נילי וודניצקי ת.ז. XXXXX764
  3. נציגות הבית המשותף על ידי אמנון גלעוז ת.ז. XXXX535
  4. רבקה גינזבורג
  5. פרידריק וייל
  6. נלידה מיטק
  7. אסתר מורן
  8. אהוד גלעד
  9. אמנון גלעוז
  10. ארטן עוזיהו
  11. שמעון שיראזי
  12. נילי וודניצקי
  13. דוד קליך
  14. פולדי סימוביצי
  15. יוסף מזרחי
  16. יצחק מצה
  17. אנדרי קריסטיאן בלומנפלד
  18. אלכסנדר יופה
  19. רוזליה יופה

נגד

הנתבעים

  1. נבשר השקעות בע"מ
  2. עמק השמש חברה ישראלית לפיתוח בע"מ
  3. המפקחת על רישום המקרקעין חיפה
  4. רשם המקרקעין חיפה

פסק דין

מבוא
1. בתביעה זו עותרים התובעים למתן פסק דין הצהרתי אשר יורה על ביטול רישום יחידות (חלקות משנה) 48/2, 51/2, 117/2 במבנים הבנויים על חלקה 2 בגוש 11196 ברחוב בירם בחיפה (להלן "היחידות") כיחידות נפרדות, בבעלות פרטית, והכל בדרך של תיקון רישום צו בית משותף.
לגבי יחידה 48/2 מבוקש לבטל ההצמדות שהוצמדו ליחידה זו ברישום צו הבתים המשותפים שנעשה ביום 19/12/1973 (להלן: "הצו"), ולאחר מכן בשני תיקונים שבוצעו לצו ולתקנון הבית המשותף הנספח לו ביום 21/12/1975 ו-27/1/1985 (להלן: "הצו המתוקן" ו-"התקנון", בהתאמה). מבוקש עוד להצהיר כי רישום היחידות כיחידות נפרדות בבעלות נתבעת 1 (להלן "נבשר") או נתבע ת 2 (להלן "עמק השמש") היה מוטעה, שלא כדין, ומדובר ביחידות שנועדו לשימוש כלל הדיירים במבנים הבנויים, על חלקה 2 גוש 11196 ברח' בירם בחיפה (להלן "המבנים"), כאשר מדובר ברכוש משותף, באותם מבנים.
עוד מבוקש להורות כי יחידה 117/2 שהיא תחנת טרנספורמציה תירשם בצו ע"ש חברת חשמל או כרכוש משותף. לעניין זה יצוין כי חברת חשמל לא צורפה לתביעה.
מבוקש בתביעה גם להורות על תיקון הצו והתקנון ורישום הערת אזהרה על היחידות על פי סעיף 130 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). נטען כי תיקון הצו ורישום ההערה נדרשים משום שהם תואמים התב"ע הרלוונטית והיתר הבניה שהוצא לבניית המבנים ואת ההתחייבויות שניתנו, לר וכשי הדירות במבנים, לרבות ובמיוחד בהסכמי המכר. מבוקש עוד כי תיקון הרישום המבוקש כנדרש על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין ייעשה ע"י עמק השמש או נבשר ובכל מקרה ימונה ב"כ התובעים, עו"ד כרמי , ככונס נכסים לביצוע תיקון הרישום.
עוד מבוקש בתביעה ליתן כל סעד אחר נדרש ולחייב הנתבעות בהוצאות ההליך.

2. התובעים בתביעה הינם נציגויות של שלושה בתים משותפים רב קומתיים שהם חלק מהמבנים . מדובר בנציגות בית משותף בירם 1 (להלן: בירם 1), נציגות בית משותף בירם 3 (להלן: בירם 3) ונציגות בית משותף בירם 11 (להלן: בירם 11) וכן חלק מהדיירים בעלי הדירות במבנים הללו שהם בעלי זכויות ביחידות המהוות חלקות משנה במבנים שהוקמו על חלקה 2 גוש 11196 (להלן: "הנכס"). מדובר במבנים שהוקמו החל משנות ה-70 בנכס בשלבים שונים והדירות בהם נרכשו על ידי הדיירים במשך שנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת.
לא כל בעלי הדירות במבנים הצטרפו לתביעה. בכך הכל נבנו בנכס 6 מבנים; בירם 1, 3, 5, 7, 9 ו-11. מתוכם שלושה בנינים הם רבי קומות שנציגויותיהם הם חלק מהתובעים. בכל מבנה רב קומות יש 47 יחידות דיור ובסה"כ יש במבנים הנ"ל 180 דירות כולל היחידות שבמחלוקת. חלק קטן מהדיירים שהם תובעים בהליך כאן רכשו זכויותיהם בדירות ישירות מעמק השמש שהייתה בעלת הנכס או מחברת א. ארונסון בע"מ (להלן: "ארונסון") שרכשה זכויות מעמק השמש בנכס והמשיכה בבניית המבנים. כך תובע 5 (להלן ד"ר וייל) , כך תובע מס' 9 (מר גלעוז) ו כך תובע 11 (להלן מר שיראזי). בסך הכל 16 דיירים הצטרפו לתביעה ביחד עם נציגויות הבתים המשותפים שהם רבי קומות כמתואר לעיל.

3. הטענה העיקרית של התובעים בתביעתם היא כי יחידות 48/2 ו-51/2 הם תאים שיוחדו במקור לשמש אולמות לרווחת הדיירים כחלק מרכוש משותף. אולם כזה לא תוכנן לבניין בירם 11 ודייריו אמורים היו לעשות שימוש באולמות שנבנו בבתים בבירם 1 ו-3. דבר זה עלה בקנה אחד עם מטרת פרויקט שהייתה הקמת מבנים בנכס ברמה גבוהה שישמשו מוקד משיכה לתושבי חוץ. עוד נטען כי יחידה 117/2 היא תחנת טרנספורמציה. כן נטען שיחידה 51/2 מהווה כניסה למחסני חלק מהדיירים בבניין בירם 3 ויחידה 48/2 מהווה כניסה למחסני חלק מהדיירים במבנה בירם 1.

4. הנתבעים 3 ו-4 בתביעה הינם נתבעים פורמליים הדרושים היה ותתקבל התביעה ויהיה צורך בתיקון הצו והתקנון ורישום הערות על זכויות הצדדים הרשומות בלשכת רישום המקרקעין.

5. נתבעת 1 נבשר הינה חברה שהיא כיום הבעלים הרשום של היחידות על כל הצמוד להן. זאת לאחר שרכשה זכויותיה מעמק השמש בהסכם מיום 25/7/2010.
לטענת התובעים עמק השמש הינה חברה שנמחקה ביום 11/10/89 והוחייתה ביום 16/8/2010 רק כדי לאפשר רכישת זכויות נבשר ביחידות, מעמק השמש.

6. נתבעת 2, היא עמק השמש הייתה הבעלים של המקרקעין עליהם נבנו המבנים. נבשר נכנסה בנעליה. עמק השמש נרשמה כבעלים הרשום של היחידות , מושא ההליך כאן , בכל אחת מההזדמנויות שבהן נרשם הצו או תוקן וכן נרשם התקנון. רישום הצו והתקנון נעשה בהדרגה לכל המבנים שנבנו בפרויקט ובשל כך הם תוקנו כל אימת שהתקדמה הבנייה.
בניית הפרויקט על הנכס שכלל ה את המבנים והיחידות שתו ארו לעיל נעשתה בשלבים. שני הבניינים הראשונים (רבי הקומות בירם 1 ובירם 3) נבנו על ידי עמק השמש בשנים 1971-1974. ארבעת המבנים הנוספים נבנו על ידי חברות ארונסון וחברה נוספת – שטראוס פל ד (1975) בע"מ (להלן: שטראוס). זאת לאחר שנחתם עם עמק השמש בשנת 1976 הסכם קומבינציה. הסכם הקומבינציה חילק את הבעלות ביתרת הפרויקט (דהיינו ללא בניינים בירם 1 ובירם 3) באופן שבו 77% מהזכויות בפרויקט נמכרו לארונסון ו-23% נותרו בידי עמק השמש.
בניית כל המבנים הסתיימה ב-1978. עוד לפני כן נחתמה תוספת להסכם הקומבינציה בין עמק השמש וארונסון וזאת ביום 8/6/78. באותה תוספת בוטלה החובה לבנות מרכז מסחרי, אולם ספורט, מגרש טניס ובריכת שחייה בפרויקט. זאת תוך שמירת הזכות לעשות כן היה ויתקבלו אישורים ותהיה כדאיות מסחרית לעשות כן. הוסכם שאם תתאפשר בנייה כזו, היא תיעשה על חלקי כל הצדדים בפרויקט ובאותו יחס שסוכם בהסכם הקומבינציה לכל הפרויקט.
נבשר טענה, בהסתמך על הסכמות אלו, כי יחידות 48/2 ו-51/2 לא נועדו מעולם, כנטען על ידי התובעים לשמש אולמות לרווחת דיירי בניינים בירם 1, 3, 11 וכי יחידות אלו נרשמו מלכתחילה ובמתכוון בבעלות פרטית של עמק השמש . זאת לצורך המשך בניית הפרויקט ופיתוחו. נטען כי אולם אחר שנבנה במבנה בירם 3 נרשם כרכוש משותף לכשתוקן לראשונה צו הבתים המשותפים עם השלמת בניית המבנה בירם 3.

7. אין מחלוקת כי עסקינן בתביעה לשינוי מצב רישום בזכויות במקרקעין מוסדרים. מדובר בתביעה התוקפת רישום של מקרקעין מוסדרים. משכך בענייננו אין תחולה להוראות סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין וצודקים ב" כ נבשר בטענותיהם בסיכומיהם לעניין זה (סעיף 18). טוב עשה ב"כ התובעים משלא חזר על טענה זו בסיכומי התשובה מטעמו. סעיף 159 לחוק המקרקעין אינו קובע כי טענת המבקשים לתקוף רישום במקרקעין מוסדרים אינה מתיישנת.

ראה לעניין זה:

ת"א 2443/00:
בית ראשוני פועלי ציון נ' הספריה ע"ש י.ל. פרץ פס"ד מיום 17/2/2002.

ע"א 11332/07:
חברת חלקה 66 בגוש 30150 בע"מ ואח' נ' קוסטר ואח' פס"ד מיום 2/6/2008 וראה גם פסק הדין ב ימ"ש השלום של כב' השופט שמעוני מיום 17/7/2007 אליו מתייחס הערעור.

8. מכיוון שמרבית העובדות אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים טוב עשו הצדדים משהסכימו כי ההכרעה בתיק זה תינתן ללא צורך בשמיעת ראיות על סמך החומר. לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית וסיכומים ניתנת הכרעתי בהליך.

9. עוד אבהיר כי המחלוקת בין הצדדים אינה נוגעת כלל ועיקר ליחידה 117/2 שמהווה תחנת טרנספורמציה. אין מחלוקת כי כל תוכנית עתידית לבנייה בשטחים הצמודים ליחידה 48/2, באם תידחה התביעה ותאושר בעלות נבשר ביחידות, לא תפגע ביחידה 117/2 לא תשנה תפקודה, ורישומה שלא כרכוש משותף אינה מפריעה ל איש. כמו כן כי לא ניתן לדון בבקשה לאשר רישום אותה יחידה ע"ש חברת החשמל משזו כלל לא צורפה להליך.

10. עוד אין מחלוקת כי המאבק העיקרי בין הצדדים ניטש בשל העובדה שליחידה 48/2 צמודים 4425 מ"ר הכולל את שטחי החניון והשטח המיועד למרכז המסחרי. זאת בשל התנגדות התובעים לתוכנית הבנייה של חברת נבשר בשטחים אלו . זאת גם בשל הטענה כי יחידות 48/2 ו-51/2 הינן חלק מרכוש משותף שנועד לבנות אולמות לרווחת כלל הדיירים ובפועל הן משמשות כניסה למחסני חלק מהדיירים בבניין בירם 1 (יחידה 48/2) ובירם 3 (יחידה 51/2).

העובדות וההליכים שנוהלו הרלוונטיים לענייננו

11. ואלו העובדות הרלוונטיות לענייננו:

א. בין השנים 1971-1974 יזמה ובנתה חברת עמק השמש פרויקט בנייה לתושבי חוץ ברמה גבוהה ואיכותית על מקרקעין, אותם רכשה, בחיפה. זאת על פי תוכנית בניין עיר והיתרי בנייה שהוצאו לפרויקט. במהלך הבנייה נבנו שני מבנים ואולם. לאחר מכן חתמה חברת עמק השמש על הסכם קומבינציה עם חברת ארונסון בשנת 1976 ובעקבותיו, גם באמצעות חברת שטראוס, נבנו מבנים נוספים בפרויקט.

ב. בסך הכל נבנו בפרויקט שישה בתים משותפים, שלושה מהם רבי קומות (בירם 1, בירם 3, בירם 11) ו-181 יחידות דיור כולל 3 היחידות שבמחלוקת.
יחידה 48/2 שבמחלוקת נמצאת בבניין בירם 1.
יחידה 51/2 שבמחלוקת נמצאת בבניין בירם 3.
יחידה 117/2 שבמחלוקת היא תחנת הטרנספורמציה, נמצאת בבניין בירם 1.

ג. במהלך בניית הפרויקט, ולאחר השלמת כל בנייניו, נעשה רישום צו בית משותף ותקנון בית משותף לגבי כל הפרויקט.
צו רישום בית משותף ותקנון בית משותף נרשמו לראשונה בשנת 1973 עם השלמת בניית הבניין בירם 1. בעת הרישום כלל בניין בירם 1 48 יחידות, 47 רכשו דיירים ויחידה נוספת 48/2 שהייתה אולם בקומת המרתף, שאליה הוצמדו 16 דונם נרשמה ע"ש עמק השמש. הבעלות בשאר 47 היחידות נרשמ ה בשלבים שונים על שם הדיירים שרכשו אותן.
בתקנון המוסכם שהיה חלק מצו רישום הבית המשותף שנרשם בשנת 1973 נקבע כי בעלת יחידת 48/2 תהיה רשאית לבצע פעולות שונות ביחידה לרבות בנייה, עסקה, תיקון צו, חלוקת השטח המשותף, ביטול שטח משותף וכדומה.
עוד אין מחלוקת כי רישום יחידה 48/2 והצמדת כ-16 דונם לה נעשתה בהסכמה ובהבנה כי זו הדרך היחידה לאפשר המשך בניית המבנים בפרויקט. דבר זה אפשר לחלק מהדיירים התובעים בתביעה כאן לרכוש יחידות בבנייני בירם 3 ובירם 11. מכח רכישה זו לטענתם קמה להם כעת זכות תביעה.

ד. לאחר השלמת בניית בניין בירם 3, שגם הוא נבנה על ידי עמק השמש, וכלל 50 דירות ויחידה נוספת 51/2 הנמצאת בקומת קרקע תוקן צו רישום בית משותף. בתיקון הוסף לרישום הבניין ברחוב בירם 3. הבעלות ביחידות בבניין בירם 3 נרשמה ע"ש עמק השמש ולאחר מכן הבעלות ביחידות (למעט ביחידה 51/2) הועברה ע"ש רוכשי הדירות בבניין בירם 3. יחידה 51/2 נרשמה ע"ש עמק השמש.
בתיקון צו הבית המשותף שנעשה לאחר השלמת הבנייה של הבניין ברחוב בירם 3 גם צומצם ה שטח הצמוד ליחידה 48/2 הרשומה אף היא על שם עמק השמש ל-13,000 מ"ר. בתקנון הבית המשותף נותרה הזכות לעמק השמש לבצע פעולות בשטח שהוצמד ליחידה 48/2 וכן לשנות חלקים ברכוש משותף לאור בניינים ודירות שיתווספו .
עם בניית בניין בירם 3 ותיקון צו הבית המשותף בשנת 1975 כן נרשם, לטענת הנתבעים כאן, אולם בשטח 400 מ"ר שנבנה בין הבניינים בבניין בירם 3 כרכוש משותף. לטענת הנתבעות, תיקון הרישום נעשה בהסכמה ולא נשמעה כל טענה באשר לרישום יחידה 51/2 ע"ש עמק השמש.

ה. בהמשך נבנו בפרויקט 4 בניינים נוספים שבנייתם הסתיימה בשנת 1978. זאת לאחר שנחתם הסכם קומבינציה בין חברת עמק השמש לארונסון בשנת 1976. הסכם הקומבינציה תוקן בשנת 1978 ונגנזה בתיקון התוכנית לבנות בריכת שחייה ומרכז מסחרי, ביתרת השטחים הצמודים ליחידה 48/2 או בכלל בפרויקט.

ו. בשנת 1985 לאחר גמר בניית הפרויקט תוקן צו רישום בית משותף. בתיקון הועברו תחילה כל היחידות שנבנו במבנים הנוספים, ע"ש עמק השמש. לאחר מכן נרשמו לטובת הדיירים שרכשו זכות בהן הער ות אזהרה. בתקנון נקבע שיחידה 117/2 תירשם ע"ש עמק השמש ותהיה תחנת טרנספורמציה.
בתקנון פורטו כל ההצמדות ליחידות שהוצאו מרכוש משותף וההצמדה לגבי יחידה 48/2 צומצמה ל-4,425 מ"ר . זכאות עמק השמש לפעול בשטחי ם אלו על פי האמור בתקנון המוסכם המקורי, נותרה בעינה.
בתקנון המוסכם בנוסחו הסופי בשנת 1985 נרשמה חלוקת הרכוש המשותף בין הדיירים לפי חלקו היחסי של כל דייר.
השטח שיועד להקמת בריכת שחייה נרשם כרכוש משותף ונותרה הצמדה ליחידה 48/2 בשטח 4,425 מ"ר תוך מתן היתר לעמק השמש לבצע פעולות ברכוש זה.
בכך הסתיים הליך רישום הבית המשותף.

ז. הפרויקט נבנה בהתאם לאמור בתוכנית בניין עיר חפ/1430 א' (להלן: "התב"ע"). מדובר בתוכנית בניין עיר ייחודית לפרויקט מתוך הבנה שמדובר בפרויקט מיוחד ברמה גבוהה המיועד להוות נקודת משיכה לתושבי חוץ.
בהתאם לאמור בתב"ע היו עתידים להיבנות בפרויקט תאים (יחידות) שנועדו לאולמות וזאת לרווחת הדיירים. לטענת ב"כ התובעים יחידות 48/2 ו-51/2 נועדו לשמש אולמות כאלו. כמו כן טוען ב"כ התובעים כי יחידה 48/2 ו-51/2 משמשות מעבר כניסה למחסני חלק מהדיירים בבניינים בהם יחידות אלו מצויות.
ב"כ נבשר דוחה טענה זו, טוען כי יחידות 48/2 ו-51 /2 לא נועדו לכך וכי כן נבנה אולם רחב ידיים בן 400 מ"ר בין הבני ינים בירם 1 ו-3 שנועד לשמש אולם לרווחת כל הדיירים.
ב"כ נבשר גם מכחיש כי יחידות 48/2 ו-51/2 משמשות מעבר כניסה למחסנים וטוען כי ניתן להגיע למחסנ י כל הדיירים שלא דרך יחידות אלו, וכי קיים תצהיר מטעם אחד הדיירים, שלא הצטרף לתביעה , לעניין זה.

ח. הפרויקט נבנה על פי היתר בנייה שלפי האמור בו היה אמור להיבנות בפרויקט שטח עמודים, מקלט, ואולם על כל הצמוד לו: חדר אשפה, חדר שירות ומעברים למחסנים. לטענת ב"כ התובעים כל זה היה אמור להירשם כרכוש משותף.

ט. זכויות הדיירים בפרויקט לרבות של התובעים כאן נרכשו על פי הסכמים שדוגמה מהם צורפה לכתב התביעה (נספחים 1, 3 ו-5) המהווים דוגמאות להסכמי רכישה מקוריים של דיירים מחברת עמק השמש ולאחריה מחברת ארונסון.
בהסכם התחייבה החברה (עמק השמש, ארונסון בהתאמה) לבניית המבנה בו מצויה כל יחידה בהתאם לתוכנית בניין עיר ולתנאי היתר.
ב"כ התובעים טוען כי בהסכמים שנחתמו עם הדיירים אוזכרו שטחים משותפים שהם חלק מהפרויקט כמו אולמות, בריכת שחיה ומגרשי ספורט שכולם היו אמורים לשמש רכוש משותף.
נטען עוד כי כך נעשה גם במפרט הטכני שצורף לכל הסכם. נטען אמנם כי במפרט ניתנה אפשרות להוציא חלקים מרכוש משותף ואולם נטען כי מכיוון שלא צוינו בו במפורש, כנדרש על פי הדין, אילו חלקים מוצאים מרכוש משותף, בפועל אין להכשיר הוצאת חלקים מרכוש משותף כלל.

י. אין מחלוקת כי מרבית התובעים אינם הדיירים המקוריים שרכשו זכויותיהם ביחידות מעמק השמש או מארונסון. כמו כן אין מחלוקת כי כל הדיירים התובעים כאן רכשו זכויותיהם ביחידותיהם לאחר שנרשם צו הבית המשותף ותקנון מוסכם בשנת 1973 ובפועל מרביתם רכשו זכויותיהם מרוכשים מקוריים לאחר שהושלם הפרויקט ולאחר שהושלם רישומו. חוזה המכר המוקדם ביותר של מי מהתובעים שהוצג בהליך זה נחתם ב-1980 והמאוחר ביותר בשנת 2010.
עוד אין מחלוקת כי ללא רישום מקורי בשנת 1973 של יחידה 48/2 ע"ש עמק השמש והצמדת יתרת השטח בפרויקט ליחידה זו לא ניתן היה להשלים בנית כל הפרויקט וכי הדבר נעשה בהסכמה.

י"א. בשנת 1978 הסתיימה בניית כל המבנים בנכס ובשנת 1985 בוצע תיקון אחרון לצו רישום הבית המשותף ולתקנון המוסכם הצמוד לו.
במועד זה כבר נזנחה הכוונה לבנות בפרויקט בריכת שחייה ומרכז מסחרי, כאמור בהסכם הקומבינציה בין עמק השמש וארונסון.

י"ב. בין חברת עמק השמש וארונסון נוהל הליך משפטי באשר לפרשנות הנכונה של הסכמי הקומבינציה שנחתם ביניהן בשנת 1976 ולאחר מכן תוקן בשנת 1978. ההליך נוהל בבית משפט השלום בחיפה בפני כב' השופט הס בת"א 1126/87. ההליך הסתיים בפשרה במסגרתה הותר לארונסון להמשיך בתכנית לבנות מרכז מסחרי ע "פ התכנון בהסכם הקומבינציה הראשון וזאת בחלקים הצמודים לחלקה 48/2.
לאחר חתימת הסכם הפשרה נעשו נסיונות על ידי ארונסון לקדם הוצאת היתר בנייה להקמת מרכז מסחרי בפרויקט. לניסיונות אלו התנגדו 54 דיירים (דיירי בירם 1 ובירם 3) שיוצגו ע"י ב"כ התובעים בתיק זה, עו"ד כרמי.
במסגרת ההתנגדות הועלו נימוקים תכנוניים ומשפטיים ואולם לא נטען כי חלקות 48/2, 51/2 ו-117/2 הינן רכוש משותף. זאת למרות שההתנגדויות שנשמעו נסמכו גם על האמור בצו ובתקנון. דבר זה מלמד לטענת ב"כ נבשר על ידיעת הדיירים המתנגדים את המצב הרישומי של יחידות אלו. למרות זאת טענו חלק מהדיירים המתנגדים שם שהם גם תובעים בתביעה כאן, כי לא ידעו המצב הרישומי לאישורו עד סמוך להגשת תביעתם כאן.
לטענת ב"כ נבשר התנגדות הדיירים הוגשה למרות שהכוונה להקים במקום מרכז מסחרי ה ייתה חלק מעלון השיווק של הפרויקט שניתן לדיירים עובר לרכישת הזכויות בדירות בפרויקט וכן צוינה במפורש בהסכמי המכר עליהם מסתמכים התובעים גם בתביעה כאן, ולפיכך הייתה בידיעתם.
התנגדויות דיירים לבנות מרכז מסחרי מתחת לשטח החניון שהוצמד ליחידה 48/2 הוגשו גם לוועדה המחוזית בשנת 2009. זאת לאחר שוועדה מקומית לתכנון ובנייה החליטה כן להמליץ ולאשר הקמת מרכז כזה. גם כאן יוצגו הדיירים ע"י עו"ד כרמי המייצג את התובעים כאן וגם בהתנגדויות אלו לא נטען שיחידות 48/2, 51/2 ו-117/2 הינן רכוש משותף של המבנים בנכס.

י"ג. מאחר ולטענת נבשר (והרוח החיה בה, מר שפרן) לא ניתן היה להשיג שיתוף פעולה עם עמק השמש לקידום תוכניות בניית מרכז מסחרי הוגשה ביום 13/7/06 ע"י ארונסון ונבשר תביעה לפירות שיתוף הזכויות ביחידות 48/2, 51/2 ו-117/2. זאת מכיוון שעל פי הסכם הקומבינציה שאוזכר לעיל ארונסון הייתה רשאית להירשם כבעלת 23% מהזכויות ביחידות אלו ונבשר נכנסה לעניין זה בנעליה. התביעה הוגשה לבימ"ש שלום ובמסגרתה נוהלו מגעים בין הצדדים. בסופו של יום נמחקה התביעה ואילו זכויות עמק השמש ביחידות הנ"ל נמכרו לנבשר בהסכם מיום 28/7/2010.
לטענת ב"כ נבשר רכישה זו נעשתה בתום לב ובתמורה, בהסתמך, בתום לב , על הרישום בלשכת רישום המקרקעין לרבות בהסתמך על הצו והתקנון ובהסתמ ך על מצגים ושיחות שקיים מר שפרן, נציג נבשר, עם דיירים ונציגויות דיירים באסיפות דיירים שהתקיימו, בהן נבשר לקחה חלק כדייר.
ב"כ נבשר טען כי מעולם עד שנת 2011 לא הושמעה טענה לפיה יחידה מהיחידות הנ"ל הינה רכוש משותף של המבנים בנכס.
עוד נטען שהרכישה בוצעה בתמורה, כאשר תמורת הרכישה שילמה נבשר לעמק השמש כ-70,000 ₪ בצירוף מע"מ וכן התחייבה לפרוע חובותיה כאמור בסעיף 7 להסכם מיום 28/7/2010. חובות אלו הוערכו במועד חתימת ההסכם בסך של 800,000 ₪. חלק מחובות אלו הופחת אח"כ כתוצאה מצעדים שנקטה בהם נבשר . בסך הכל שולמו סכומים כאמור בסעיף 61 לתצהיר מר שפרן. לצורך עסקת רכישת הזכויות ביחידות בוצעה החייאה מחדש לחברת עמק השמש, שנמחקה קודם לכן בשל אי תשלום אגרות.
עסקת רכישת הזכויות מיום 29/7/2010 דווחה לרשויות ועל פיה נרשמה נבשר כבעלים הרשום של הזכויות ביחידות הכל כאמור בנספחים לח, לח1 ולח2 לתצהיר מר שפרן.

י"ד. הצדדים חלוקים ביניהם באשר להתנהלותם במשך השנים בכל הנוגע ליחידות. התובעים טוענים כי התייחסו ליחידות בכל השנים, ממועד כניסתם להתגורר בדי רותיהם, כאל רכוש משותף, לא גבו דמי החזקה מעמק השמש ולאחריה מנבשר, כדיירים, שבבעלותם היחידות. זאת למרות שעל פי האמור בתצהיר גב' נילי וודניצקי, אחת התובעות, שרכשה זכויותיה בדירתה בשנת 2010, יחידה 48/2 הינה שוות ערך ל-10 דירות בבניין רב קומות ואי גביית דמי אחזקה בגינה גרם לחוסר כספים לנציגות.
התובעים טענו כי הם ניהלו והחזיקו את היחידות הנ"ל כרכוש שמשותף לאורך שנים. כך נעשה שימוש באולמות לכינוס אסיפות דיירים ולחגיגות משפחתיות של דייר זה או אחר מפעם לפעם. מסירת המפתח לצורך שימוש באולם לדייר ספציפי, לצורך חגיגה משפחתית , נעשה ע"י חבר נציגות ועד הבית.
כמו כן נטען שיחידות 48/2 ו-51/2 מהוות מעבר וכניסה למחסני חלק מהדיירים. כן נטען כי חשמל המסופק ליחידות אלו מסופק באמצעות מונה שדרכו משולמות כל עלויות החשמל של הרכוש המשותף בכל אחד מהמבנים (מע לית, מתקן אשפה, מתקן הסקה וכו'). כך גם נטען כי התשלום עבור המים הנצרכים ביחידות אלו משולם ממונה מים שמשמש לתשלום צריכת מים ברכוש משותף. כן נטען שביחידות קיימים מתקנים המשמשים את הרכוש המשותף: לוחות חשמל, צנרת בור ביוב ו פתח מילוט.
ב"כ התובעים אף טוען שהימנעות עמק השמש ממכירת זכויותיה ביחידות אלו במשך עשרות בשנים מעידה כי גם היא סברה שמדובר ברכוש משותף.
מאידך מר שפרן נציג נבשר טען כי הטיפול ביחידות אלו הוזנח ומעולם לא הועלתה טענה כי מדובר ברכוש משותף. יתר על כן מר שפרן טוען כי עוד מ שנת 1993 ואילך הועלתה בפני עמק השמש דרישת דיירים לשלם מיסי ועד בית בגין היותה בעלת הזכויות ביחידות אלו והדבר תועד בפרוטוקולי אסיפות דיירים.
כמו כן טוען מר שפרן שבשנת 2005, אגב מגעים עם דיירי המבנים נציגות הבתים המשותפים ונציגות השכונה, נדונה שאלת שיפוץ ושיקום מבנה החניון וקומת העמודים בנכס ודובר על חיובה של עמק השמש כדיירת , בעלת הזכויות ביחידות הנ"ל, בעלות השיפוץ על פי חלקה. כך נעשה גם בשנת 2006, כעולה גם מהאמור בנספח מט לתצהיר מר שפרן.

ט"ו. לאחר רכישת נבשר את זכויות עמק השמש ביחידות פנתה נבשר באמצעות מר שפרן בשנת 2011 לוועד הבית של בניין בירם 1 בדרישה לקבל לידיה החזקה ביחידת 48/2, ולנציגות בניין בירם 3 בדרישה לקבל לידיה החזקה ביחידה 51/2.
במענה לפנייה זו הועלתה ע"י נציגות הדיירים של המבנים בבירם 1 ו-3 טענה כי מדובר ברכוש משותף על פי היתרי הבנייה. עוד נטען שלנציגות אין סמכות לפעול בעניין משום שהמחזיקים ביחידות הם הדיירים עצמם. בהתאמה פנתה נבשר בדרישה דומה לכל דיירי המבנים ולאחר שהפנייה לא נענתה הגישה נבשר תביעה לסילוק יד מיחידה 51/2 בלבד בבימ"ש השלום בחיפה ב ת"א 12491-03-12. לא הוברר מדוע לא הוגשה תביעה דומה בנוגע ליחידת 48/2.
במסגרת הדיון בבקשת רשות להתגונן בתביעה שהוגשה מלכתחילה רק נגד נציגויות הדיירים של המבנים כמחזיקי המפתחות ליחידות שבמחלוקת הוברר כי לגירסת הנציגויות החזקת המפתח ליחידות נדרשת משום שיחידות אלו מהוות מעבר למחסנים. כן הוברר כי יחידה 51/2 הושכרה לשימוש אישי של משפחת בלומנפלד (דיירים במבנה בבירם 11) שם מנהלת גב' עדי בלומנפלד עסק.
לאחר בירור עובדות אלו תוקנה התביעה הנ"ל והוגשה גם נגד בעלי דירות.

ט"ז. לאחר תיקון התביעה לסילוק יד שהוגשה לבימ"ש השלום בנוגע ליחידה 51/2 בלבד בבניין ברחוב בירם 3, הגישו הנתבעים שם תביעה שכנגד ובה עתרו לתיקון צו הבית המשותף כך שיחידה 51 /2 תירשם כרכוש משותף.

י"ז. בנוסף ביום 27/6/2013 הוגשה התביעה כאן שעניינה כל שלושת היחידות 48/2, 51/2 ו-117/2. לאור הגשת התביעה כאן עוכבו ביותר ההליכים בתיק 12431-03-12 עד למתן הכרעה בהליך זה.

י"ח. אין מחלוקת כי עיקר הוויכוח בין הצדדים הינו בנוגע לשטח הצמוד ליחידה 48/2 וייעודו . זאת לאור כוונת נבש ר, כאמור גם בתצהיר נציגה מר שפרן, לפעול לשינוי ייעוד השטח ולבנייה בו. לטענת התובעים מדובר בשטח שהינו רכוש משותף, ושטח לא בנוי מתחת לחניון הנכס כרגע ללא זכויות בנייה שאמור היה להיות מיועד לבניית מתקנים עבור דיירי הבית. לטענת התובעים מדובר בשטח שתוכנן ונבנה בגובה נמוך שאינו מאפשר בנייה ובשטח ושהינו חלק מרכוש משותף דרכו עוברות תשתיות המשרתות את כל המבנים כמי קווי מים, חשמל וביוב.

י"ט. אציין כי במסגרת ניהול ההליך כאן הועלו טענות שלטעמי מיותרות, אינן ממין העניין ואין כל צורך לעסוק בהם . זאת בנוגע למניעים פסולים המניעים את הצדדים להליך. כן נטען כי התובעים כאנשים חילוניים חוששים מהותרת הזכויות ביחידות בידי נבשר המנוהלת ע"י אדם דתי אשר יש חשש כי יפעל לבניה בנכס של מבנים המיועדים לציבור דתי. טענות אלה ראוי היה שלא ייטענו ע"י שני הצדדים הם אינן רלוונטיות ואינן תורמות דבר להכרעה הנדרשת בהליך זה.

טענות הצדדדים

12. טיעוני התובעים הם בתמצית:
I היחידות מהוות רכוש משותף ורישומן כיחידות נפרדות בבעלות עמק השמש נעשה בטעות, הטעיה, מרמה, ותוך הפרת חובות אמון של עמק השמש וארונסון כלפי דיירי הנכס.
II רישום היחידות כיחידות נפרדות שאינן רכוש משותף הוא בניגוד לתוכנית תב"ע, בניגוד להיתר בניה, ובניגוד לאמור בהסכמים הפרטניים שנחתמו עם דיירי היחידות במבנים.
III רישום היחידות בבעלות פרטית מהווה עבירה על חוקי תכנון ובניה והפרת הוראות חוק המכר ונעשה שלא כדין. זאת כי מדובר בהוצ את חלקים מרכוש משותף באופן אסור, מבלי לציין באופן ספציפי הוצאה כזו בהסכמים רלוונטיים.
IV זכויות התביעה של דיירים אשר רכשו זכויותיהם בדירות שלא ישירות מעמק השמש או מארונסון הינן זכויות של אלו שבאים בנעליהם של הדיירים המקוריים.
V נבשר רכשה זכויותיה מעמק השמש שלא בתום לב ובתמורה. המחיר ששילמה נבשר עבור רכישת הזכויות, אם בכלל, הוא פעוט ובטל בשישים ואינו משקף את שווי הרכוש שנרכש.
כמו כן לא היתה הסתמכות בתום לב על הרישום משום שהיה על נבשר לדעת או שידעה בפועל כי תכנית בניין עיר והיתר הבנייה קבעו במפורש כי הרכוש הנרכש על ידה הוא חלק מרכוש משותף ועניינים אלו גוברים על הרישום בצו הבית המשותף והתקנון שנרשמו בטעות או תוך הטעיה.
VI תביעת הדיירים לא התיישנה במיוחד לאור הורא ות חוק המקרקעין. כמו כן המועד הקובע לתחילת מירוץ התיישנות הוא מועד יום רישום הזכויות ביחידות ע"פ התחייבות עמק השמש בחוזים וזה טרם נעשה. זאת משום שההתחייבות לרשום היחידות כרכוש משותף טרם בוצעה. כמו כן ולחילופין נטען כי המועד הקובע למרוץ ההתיישנות הינו מועד העברת הזכויות לנבשר (בשנת 2010) או מועד ידיעת הדיירים עצמם על כוונות נבשר להוציא היחידות מרכוש משותף, ולבנות עליהן וזאת רק עם פניית נבשר לנציגות בשנת 2011.
VII במקרה דנן לא הגישו התובעים התובענה בשיהוי כלשהו והגישו תביעה זו ותביעה שכנגד בבימ"ש השלום מיד לכשקיבלו המידע הרלוונטי. כמו כן לא היה כל שינוי לרעה במצבם של נבשר ועמק השמש כתוצאה מחלוף הזמן עד להגשת ההליך כאן.
VIII התובעים כמו שאר דיירי המבנה עשו שימוש רצוף במשך עשרות בשנים ביחידות ובדרך זו רכשו זכות שיש לעגנה כעת בפסק דין הצהרתי ולקבוע כי היחידות הינן רכוש משותף.
IX עובדות פס"ק לוסטיגמן, ה"פ 51161-07-12 לוסטיגמן נ' שאול ואח' בבימ"ש מחוזי י-ם, פסק דין מיום 22/11/2013 (להלן: "פסק הדין לוסטיגמן") ישימות לענייננו ומחייבות קבלת התביעה כאן .

13. טיעוני הנתבעים הם בתמצית כי:

I דין התביעה להידחות בשל התיישנות או שיהוי אשר גרם לנזק רב לנבשר שהוציאה הוצאות רבות לרכישת הזכויות ביחידות בתום לב בתמורה ובהסתמך על הרישום.
II העדר יריבות משום שהתביעה הוגשה ע"י נציגות דיירים שאינם ישות משפטית ועל ידי דיירים שמרביתם רכשו זכויותיהם לאחר שהיחידות הרלוונטיות נרשמו כרכוש בבע לות עמק השמש והוצאו מרכוש משותף. הדייר הוותיק ביותר מבין התובעים רכש זכויותיו ב-1980 והצעיר ביותר בשנת 2010, ואילו רישום היחידות כיחידות בבעלות פרטית שאינן חלק מרכוש משותף בצו ובתקנון החל בשנת 1973 והסתיים לכל המאוחר ב-1985, נטען כי כל התובעים רכשו זכויותיהם בהסתמ ך על רישום זה, ועד לשנת 2012 אף לא אחד מהם העלה למרות הייצוג המשפטי שהיה לתובעים, טענה כי היחידות הן רכוש משותף.
III תביעת הדיירים אבסורדית משום שלולא נרשמה יחידה 48/2 בבעלות פרטית של עמק השמש ולולא הוצמדו ל ה חלקים לא ה יה מתאפשר המשך בניית שאר המבנים בנכס ולדיירים התובעים כלל לא היו זכויות במקרקעין משום שדירותיהם לא היו נבנות כלל ועיקר.
IV מעולם לא הייתה כוונה להפוך את היחידות לרכוש משותף. כך יחידה 51/2 נרשמה ככזו מלכתחילה למרות שלא הוצמד לה שטח כלשהו ולא הייתה בעיה לרשמה מלכתחילה כרכוש משותף.
כך גם נהגו הצדדים משדרשו מבעלי הזכויות ביחידות תשלום מיסי ועד ומשלא העלו טענות לעניין זה עד שנת 2011. לאור התנהלות זו של הצדדים קיימת גם טענת מניעות בגינה יש לדחות התביעה.
V במקרה דנן נטל הוכחות טענת תרמית ומצג שווא עובר לחתימת הדיירים על הסכמי הרכישה הוא על התובעים ונטל כבד זה לא הורם.
VI דין הטענות לעניין הסתמכות על תכנית בנין עיר או על היתר בנייה להדחות משום שגם לו הייתה הסתמכות כזו וגם אם הייתה בהנהלות נבשר או קודם לכן בהתנהלות עמק השמש וארונסון משום הפרת הוראת חוק המטילות על המפר אחריות פלילים, דבר המוכחש, אין בכך די כדי ליצור לתובעים זכות קניינית ביחידות.
כך גם הטענה כי היחידות ממוקמות בכניסה למחסן דירות אינה מאיינת זכויות קניינית של נבשר ביחידות אלו.
VII קיימות טענות סותרות לעניין טיב היחידה שנועדה לשמש אולם לרווחת הדיירים, האם זו יחידה 51/2 או 48/2 ויש התעלמות מהעובדה כי כן נבנה בנכס אולם לרווחת הדיירים ונרשם כרכוש משותף זאתת בין בניינים 1 ו-3.
עוד נטען שרישום הזכויות ביחידות 48/2 ו-51/2 ו-117/2 אינו סותר אפשרות שימוש הדירים ביחידות אלו, וקיימת התחייבות לאפשר זאת בכל נוגע ליחידת הטרנספורמציה, ובאם הדבר נחוץ לצורך מעבר למחסנים. עוד נטען כי הטענה לפיה המשך רישום הזכויות ביחידות סותר סעיף 204 (8) לחוק התכנון והבנייה התשו"ה-1965 שעניינו ביצוע עבודה בסטייה מהיתר היא בבחינה הרחבת חזית ואין לדון בה. מה גם שעבירה, אם הייתה כזו, התיישנה וכלל לא ברור מי עבר את העבירה. נטען עוד כי מעולם לא הייתה בעניין זה פניה לנתבעת או מי מהם מטעם רשות כלשהי.
VIII נבשר רכשה זכויותיה בתום לב, בתמורה , ובה סתמך על הרשום.
IX לפסק דין לוסטיגמן אין תחולה לענייננו משום ששם לא נטענה טענת התיישנות. כמו כן במקרה דנן כל חוזי המכר נחתמו לאחר הרישום שכעת מבוקש לבטלו ולא קיים הסכם הסותר את הרשום אלא נטענות טענות פרשניות לעניין אותו הסכם וכוונות הצדדים לו למרות שהרישום בוצע בהסכמה, בידיעת הדיירים, ומבלי שנשמעה טענה בעניין זה עשרות שנים.
X טענות התובעים הועלו במשך השנים רק בתחום התכנוני ומעולם עד שנת 2011 לא הועלו טענות במישור הקנייני בנוגע ליחידות.

מסקנות

14. לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי אני סבורה כי דין התביעה להדחות וכך אני מורה.
אני סבורה כי דין התביעה להדחות מחמת התיישנות. ולעניין זה אין ממש בטענות המסתמכות בעניין ההתיישנות על סעיף 159 לחוק המקרקעין. אני סבורה כי המועד הקובע לתחילת מירוץ התיישנות הינו לכל המאוחר מועד רישום הצו והתקנון בשנת 1973 או מועד סיום ביצוע התיקונים בצווים אלו. לחלופי חילופין מועד רכישת כל תובע מקורי זכויות ביחידה אותה רכש, בנכס. שהרי תובעים, שלא רכשו זכויותיהם מעמק השמש או מארנסון נכנסים בנעלי הדיירים מהם רכשו זכויותיהם לטענתם.
כך או כך תביעת התובעים מתיישנת.
גם אם טעיתי אני סבורה כי תביעת התובעים נגועה בשיהוי בלתי מוסבר שגרם לנזק לנבשר ולמר שפרן ובגין כך אין לקבלה.

15. אני סבורה עוד שנבשר רכשה זכויותיה ביחידות בתום לב בתמורה ובהסתמך על הרישום וגם אם היה ממש בטענות כי הוצאת היחידות מרכוש המשותף מהווה הפרה של התחייבות חוזית, הפרת חוק או התעלמות מדרישות, תכנית בנין עיר או מהוראות היתר הבניה שהם חלק מחוזי הרכישה של הדיירים , אין בכך כדי לפגוע בזכו יות הקנייניות של הנתבעת או מי מהם ביחידות. לטעמי אין בטענות התובעים כדי לפגוע בתקפות הרישום.
יש לזכור כי רישום הזכויות ביחידות נעשה כדין, בהסכמה, ולפחות בנוגע ליחידות 48/2 קיימת הסכמה כי ללא רישום כזה לא ניתן היה להמשיך בניית הפרויקט כולו. משכך, משנתנו הדיירים, והתובעים כמי שבאו בנעליהם, הסכמה ראשונית, שלא בוטלה, להוציא יחידה 48/2 מהרכוש המשותף, למרות האמור בהסכמים הפרטניים, בתב"ע ובהיתר הבנייה הם אינם יכולים כעת לטעון כי עסקינן ברישום שנעשה בתרמית ע ל פי מצג שווא וכדומה. משנרשמה מלכתחילה יחידה 48/2 על שם עמק השמש בלבד ובתקנון נתנה לעמק השמש סמכות נרחבת ביותר לעשות שימוש ביחידה זו ובצמוד לה כאוות נפשה והכל גם כדי לאפשר המשך בניית הפרויקט כולו לרווחת כל הדיירים, ומשאחר כך הוספו ונרשמו יחידות 51/8 ו-117/2 באותו אופן בבעלות עמק השמש בלבד, ודבר לא נאמר לעניין זה עשרות בשנים אין מנו ס מן המסקנה כי הדבר נעשה ברשות ובהסכמה. שהרי הסכמת הדיירים הראשונית להוצאת יחידה 48/ 2 על כל הצמוד לה מעולם לא בוטלה, ויש לראות את כל ההסכמות הפרטניות שנחתמו אחר כך ככפופות לה. שאחרת לא ניתן היה להמשיך הבנייה. משנמשכה השתיקה גם לאחר שיחידות 5/2 ו-117/2 לא נרשמו כרכוש משותף וזאת מבלי שקיימת לכך אותה הסיבה שהביאה לרשום יחידה 48/2 בבעלות עמק השמש יש לראות בכך הסכמה שבשתיקה.

16. אני סבורה כי אכן פסק דין לוסטיגמן אינו רלוונטי לענייננו, לאור נימוקי ב"כ נבשר בסיכומיו.
אני סבורה כי מסקנתי הנ"ל מתיישבת עם התנהלות הדיירים בנכס כולו לרבות התובעים. היא מתיישבת עם אופן ניהולם ואחזקתם את היחידות, עם הדרישות שהועלו לעמק השמש לתשלום מיסי ועד ולהשתתפות בעלויות שיפוצו והכל כבעלת היחידות.
עוד אני סבורה כי מסקנתי מתחזקת מן העובדה כי אכן רישום היחידות בבעלות עמק השמש אינו מונע המשך שימוש ביחידות כפי שנעשה עד כה.
זאת בוודאי ביחידה 117/2 שהיא יחידת הטרנספורמציה.
הדבר מתחזק עוד משלא נסתרה הטענה כי אולם לרווחת הדיירים קיים בין בניינים 1 ו-3 וכי במשך כל השנים לא הועלתה טענה כנגד הנתבעות או מי מהם מדוע לא הושלם בניין מבנים נוספים לרווחת הדיירים.
כמו כן גם עתה התובעים אינה מבקשים כי תושלם בניית כל המובטח בהיתר הבנייה במפרט או בעלון השיווק, אלא מבוקש שהיחידות ירשמו כרכוש משותף ולא ע"ש עמק השמש או נבשר. זאת במטרה דווקא למנוע בניה עתידית ברכוש הצמוד ליחידות אלו.
משכך, הטענה בדבר פגיעה ברווחת הדיירים כתוצאה מרישום היחידות שלא כרכוש משותף ואי השלמת בנייה רכוש משותף מובטח לא הוכחה.

17. אני סבורה כי מסקנתי הנ"ל מתחזקת גם לאור הכללים בדבר השתק שיפוטי והעובדה שהתובעים כאן טענו טענות סותרות במקומות שונים או כלל לא טענו לזכויות קנייניות הנטענות כעת ביחידות. זאת עשו התובעים או חלקם בפני רשויות התכנון לכשהביעו הדיירים התנגדות לב קשת עמק השמש ונבשר לשינוי ייעוד המקרקעין.
כמו כן, אני סבורה כי הנטל להוכחת תרמית ומצג שווא לא הורם במקרה דנן בוודאי כאשר אף לא אחד מהתובעים רכש זכויות ביחידתו בנכס לפני שתם רישום הזכויות ביחידות על שם עמק השמש.

18. לטעמי צודק ב"כ נבשר בסיכומו בסעיף 89 לסיכומיו. בסופו של יום קיימת במקרה דנן תביעה לבטל רישום זכויות קנייניות ביחידות, שנעשה כדין, ולאחר מכן נרכשו אותן זכויות בתמורה, בתום לב ותוך הסתמכות על רישום שכזה. התביעה לתקן הרישום אינה מתבססת על חוזה בכתב אלא על פרשנות לרבות בדרך של פרשנות התנהגות הצדדים להסכמה וכוונותיהם עובר לחתימת ההסכמים. לא הובאה ראייה מספיקה שתצדיק פרשנות התובעים לפיה כוונת כל הצדדים להסכם לא הייתה הסכמה להוציא יחידות 48/2, 51/2 ו-117/2 מן הרכוש המשותף.

דיון

התיישנות
19. כאמור עסקינן במקרה דנן בטענות שמטרתן לתקוף רישום במקרקעין מוסדרים. הרישום נעשה לראשונה בשנת 1973 לאחר מכן תוקן בשנת 1975 ותוקן סופית ב-1985.
התביעה כאן תוקפת את הרישום ומבקשת לשנותו ולקבוע כי היחידות שנרשמו ע"ש עמק השמש ונמכרו לבשר הן חלק רכוש משותף. התביעה הוגשה ביום 27/6/13. טענות לעניין הרישום המוטעה לטענת התובעים של הזכויות ביחידות כיחידות בבעלות פרטית ולא כרכוש משותף, הועלו לראשונה בשנת 2011.
אין ספק כי באם מירוץ ההתיישנות מתחיל במועד הרישום או במועדים שפורטו לעיל התביעה התיישנה. זאת אלא אם הוכחו נסיבות מיוחדת במקרה דנן, כאשר נטל הוכחתן על התובעים. לטעמי נסיבות כאלה, כפי שתוארו בטיעוני התובעים, לא הוכחו.

20. טוענים התובעים כי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מונע קביעה כי התביעה דנן התיישנה. בטענה זו אין ממש. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין עוסק בתביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. אין הוא עוסק בתביעה התוקפת רישום זכויות שיש לאחר במקרקעין מוסדרים.
מדובר בטענת הגנה של בעל זכות רשומה במקרקעין כנגד מי שפועל כנגד זכות זו. אין עסקינן בטענת חרב המאפשרת לכל מי שמתנגד לרישום קיים ותקף לשנותו בכל עת ולצורך כך תביעתו אינה מתיישנת.

ראה לעניין זה סעיף 181 ואילך לסיכומי ב"כ הנתבעים והאסמכתאות שם.

אציין כי בסיכומי התשובה שוב לא חזר ב"כ התובעים על טענה זו המסתמכת על סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין.

21. אשר לטענת התובעים כי את מירוץ ההתיישנות יש להתחיל לספור ממועד השלמת התחייבות עמק השמש בחוזים השונים עליהם חתמה לרשום זכויות הדיירים כנדרש לרבות הזכויות ביחידות כרכוש משותף וכל עוד לא נרשמו היחידות כראוי קרי כרכוש משותף, טרם הושלמה ההתחייבות וטרם החל מי רוץ ההתיישנות, בטענה זו אין ממש. קבלתה של טענה זו תאיין הוראות חוק ההתיישנות ותאפשר בכל עת שמועלות טענות בדבר הפרת הסכם לטעון כי טענה כזו אינה מתיישנת ותמיד ניתן להעלותה.
יש לומר עוד כי בהתאם לאמור להלן במקרה דנן לא הוכח כי הנתבעות או מי מהם הפרו התחייבותם לתובעים שרק מיעוטים רכשו זכויותיהם בנכס מעמק השמש, ארנסון. ואולם, גם אם טעיתי במסקנתי זו המועד הקובע המתבסס על טענה בדבר הפרת ההסכם הינו מועד חתימת ההסכם או מועד סביר מאוחר יותר בו נוצרה ההפרה, באם לא בוצע הרישום הנדרש, והדיירים ידעו או היו צריכים לדעת עליה. אין מדובר במועד בלתי מוגדר שיחול רק לכשתתוקן ההפרה הנטענת. לכל היותר ניתן היה לקבוע מהו המועד הסביר שהיה על צד להסכם לקיים חיוביו ובמקרה דנן חובה נטענת על עמק השמש לרשום את הזכויות ביחידות כרכוש משותף, וממועד זה יש לספור מירוץ ההתיישנות, אין זה סביר לטעון כי המועד הקובע למירוץ התיישנות בתביעה על הפרת הסכם אינו חל אלא ממועד תיקון ההפרה. קבלת טענת זו תביא למצב בו תביעה בגין הפרת הסכם לעולם לא תתיישן.

22. במקרה דנן עסקינן בהסכמים מקוריים שנחתמו בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת. הרישום, שכעת מבוקש תיקונו, בוצע בשנים 1 973 ,1975 ו-1985. משכך, לפי כל מועד קובע בין אם זה מועד חתימת הסכם פרטני או מועד בו בפועל בוצע רישום שלטענת התובעים הינו מוטעה, התיישנה התביעה.
אשר לדיירים שרכשו זכויותיהם מדיירים מקוריים אלה רכשו זכויותיהם בהסתמך על רישום שבוצע, ומדובר ברישום אחרון משנת 1985, ולא בהסתמך על הבטחה בחוזים פרטניים.
תביעות אלו, בהיעדר הוכחה לקיומן של נסיבות מיוחדות לחישוב אחרת של מירוץ ההתיישנות התיישנו. מירוץ ההתיישנות לגביהן מתחיל במועד המאוחר ביותר של רישום הצו והתקנון קרי בשנת 1985.

23. עוד אציין כי הטענה לפיה תביעת התובעים אינה מתיישנת משום שהנתבעים טרם השלימו רישום כראוי אותו התחייבו לבצע אינה עולה בקנה אחד עם הסכמת ב"כ התובעים כאמור בסעיף 30 לסיכום טענותיו כי הרישום הראשוני בו הוצאה יחידה 48/2 מהרכוש המשותף ו ניתנה לעמק השמש, הבעלים הרשום, יד ח ופשית באש ר לאופן ההתנהלות בה, נעשה בהסכמה. זאת משום ש אחרת לא ניתן היה להמשיך בניית הפרוטוקול ובניית היחידות שבעלי הזכות בהן הם התובעים בתביעה דנן.
באם ניתנה הסכמה גורפת כזו ע"י התובעים כדי לאפשר המשך בנייה לפעול בניגוד להבטחות שהתובעים טוענים עתה שנכללו במסגרת ההסכמות המקוריות בין הצדדים, בהסכמים המקוריים שהסתמכו על תבע, היתר בנייה ומפרט, והכל מבלי לעגן בכתב זכותם של הדיירים וחובת עמק השמש לשוב ולתקן הרישום לכשתסתיים הבנייה, הרי שמועד תחילת מירוץ ההתיישנות חייב להתחיל להיספר ממועד מתן הסכמה זו אשר מכוחה בוצע הרישום בשנת 1973. משכך, שוב מדובר בתביעה שהתיישנה.
זאת בנוסף לטענה שיש בה ממש שהסכמה כזו מאיינת תקפות טענות התובעים באשר להפרת התחייבויות שנתנו להם בהסכמים המקוריים.

24. עוד נטען ע"י ב"כ התובעים כי את מועד ההתיישנות יש לספור ממועד ה"כפירה בנאמנות". נטען כי לעמק השמש ולבאי כוחה הייתה חובת נאמנות כלפי הדיירים לרשום היחידות כרכוש משותף וכפירה בנאמנות זו נעשתה לראשונה בשנת 2011 עת העלו ב"כ נבשר, שבאה בנעלי עמק השמש, לראשונה, טענות לעניין זכות קניין וזכות בעלות ביחידות.

גם בטענה זו אין ממש שהרי גם אם הייתה במקרה דנן נאמנות לרבות לעניין רישום הזכויות ביחידות כרכוש משותף זו הופרה משנרשמו לראשונה הצו והתקנון הסותרים נאמנות זו בשנת 1973 או לכשאלו תוקנו לאחרונה בשנת 1980.

הכפירה בנאמנות נלמדת מעצם הרישום לא מהתנהלות נבשר הבאה בנעלי עמק השמש לכשתבעה זכויותיה בהסתמך על הרישום.

ושוב יש לחזור ולהדגיש שהתובעים עצמם מודים שהרישום הראשון בשנת 1973 לפיו יחידת 48/2 אינה רכוש משותף, נעשה בהסכמה מתוך הבנה שאחרת לא ניתן יהיה להמשיך בבניית הפרויקט. זאת מבלי לעגן בכתב זכות הנטענת כעת של התובעים כי לאחר גמר הבנייה תשוב חלקה 48/2 להיות רכוש משותף, יתוקנו הצו והתקנון והיא תירשם ככזו. זאת גם לאחר שתוקן פעמיים הרישום של צו והתקנון, ויחידות, שלא היה כל סיבה לא לרשמם כרכוש משותף, נרשמו כרכוש בבעלות פרטית של עמק השמש (יחידות 117/2, 51/2). משכך אין עסקינן בכפירה בנאמנות אלא בוויתור מכח התנהגות של התובעים על זכויות שהם טוענים לקיומן כעת וזאת רק על פי פרשנות שלהם את הוראות הסכמים פרטניים, המפרטים, ועלוני שיווק.

25. עוד יש לומר כי הסתמכות התובעים על הודאה לכאורה מטעם עו"ד להבי ששימש בזמנו יחד עם שותפו עו"ד קויטנר כבאי כוחה של עמק השמש ארונסון או נבשר, אין לה על מה שתסמוך.

במקרה דנן, אין עסקינן בהודאה בנכונות טענות התובעים. עוד נזכור כי אותם עורכי דין אישרו בחתימת ידם את ההסכם בין עמק השמש וארנסון שעניינו המשך בנייה על שטחים שהוצמדו ליחידות שנרשמו בבעלות עמק השמש. ספק אם תצהיר עו"ד להבי כיום, הסותר כאמור את חתימת האימות להסכם מאוחר יותר, שתוכנו מאשר כי היחידות הינן יחידות בבעלות פרטית ולא רכוש משותף, יכול להוות הודאה מטעם הנתבעים בנכונות טענת התובעים. זאת ועוד תצהיר עו"ד להבי מדבר על כוונת הצדדים להסכמים ה מקוריים ואולם בפועל נהגו הצדדים אחרת. כך היחידות נרשמו בבעלות פרטית, בעת הרישום הוענקה לעמק השמש הזכות לעשות ביחידות אלו כרצונה והיא בפועל עשתה כן והתקשרה בידיעת עו"ד להבי בהסכמים שנועדו לאפשר בנייה ביחידות אלו ובצמוד להם. עניין זה אינו עולה בקנה אחד עם הטענה שעסקינן ביחידות שהיו בהסכמה רכוש משותף. הסכמים אלו אושרו בחתימת ידו של עו"ד להבי ולפיכך אין עסקינן בהודאה בנכונות טענות התובעים שעוצרת מירוץ ההתיישנות.

27. עוד אציין כי הטענה לפיה הדיירים נמנעו מלפעול לתיקון הרישום המוטעה במשך עשרות בשנים, לאחר גמר הרישום, משום שלא הייתה להם סיבה לעשות כן אינה טענה.

מדובר ברישום תקף שהתובעים טוענים שנעשה שלא כדין. מדובר בתובעים שהיו מיוצגים במשך עשרות בשנים והמידע הרלוונטי היה ידוע להם ולבאי כוחם. גם כוחו של רישום מוטעה במיוחד כלפי צדדים שלישיים ידוע לתובעים לבא כוחם או צריך היה להיות ידוע. לבחירתם של התובעים שלא לעשות דבר בעניין ולא לדאוג לתיקון הרישום הנדרש במשך עשרות בשנים, בין אם הדבר נובע מאמונתם כי טענתם צודקת, או מהבנתם כי אי נקיטת פעולה מטעם עמק השמש מהווה הסכמה שלה לטענתם, יש משמעות משפטית.

אי נקיטת פעולה במשך שנים רבות הינה בחירה מודעת שמביאה להתיישנות זכות תביעה. משעשו כן התובעים אין להם אלא להלין על עצמם.

לא הוכחה בפניי כל סיבה מדוע בחירה זו של התובעים להמנע מפעולה עשרות בשנים אפילו לטענתם בחירה זו היא מוצדקת ומתבססת על הבנה שבשתיקה שפורשה כהודאה בזכותם מטעם עמק השמש מספיקה לקטיעת מירוץ ההתיישנות. התובעים בחרו להמר ולא לפעול כנדרש ממי שעומד על זכויותיו ואם טעו בבחירתם אין להם אלא להלין על עצמם.

גם הטענה להעדר ידיעת העובדות הנדרשות ע"י התובעים אינה טענה. זאת משום שטענה זו אינה עולה בקנה אחד עם פעולתם של הדיירים במשך תקופה ארוכה , התנגדויות שהגישו לוועדה לתכנון ובנייה שהתבססו על ידיעת קיומם של הצו והתקנון ועם העובדה שהיו מיוצגים במשך עשרות שנים.

שיהוי ומניעות

28. גם אם טעיתי באמור לעיל לעניין התיישנות אני סבורה כי תביעת התובעים נגועה בשיהוי בלתי מוסבר ו בלתי מוצדק שגרם במקרה דנן בפועל לנזק.

לצורך הוכחת טענת השיהוי, יש להראות, מעבר זמן ממושך בו בעל זכות אינו עושה דבר המצדיק הקביעה כי יש לפרש אי עשייתו כוויתור על זכות וכן כי אי עשייה זו גרמה לנזק של ממש.

במקרה דנן כפי שתואר לעיל מדובר בדיירים אשר רישום ראשוני של היחידה 48/2 כרכוש משותף נעשה בהסכמתם, מבלי שאיש טרח לשמר זכותם הנטענת לשוב ולרשום יחידה זו כרכוש משותף עם תום הבנייה.

מדובר בדיירים שלא עשו דבר גם לאחר ששתי היחידות הנוספות נרשמו כרכוש משותף בניגוד על פי טענתם להסכמים כתובים. מדובר בדיירים שיוצגו לאורך שנים רבות והעלו טענות בפני רשו יות התכנון כנגד תכניות לבנייה באותן יחידות או בצמוד להן ולא העלו עד שנת 2011 כל טענה שעניינה זכויותיהם ביחידות אלו וטענה לעניין טעות ברישום.

יתרה מכך, במקרה דנן אין מחלוקת כי נבשר רכשה זכות עמק השמש ושינתה מצבה לרעה הכל לטענתה בהסתמך על הרישום. במקרה כזה שיהוי בהתנהלות התובעים גרם לנזק. ומשכך, בשלו התנאים לדחיית התביעה דנן גם מטעמי שיהוי.

הטענה כי נבשר ידעה שהיא שמה כספה על קרן הצבי במקרה דנן אינה נכונה. זאת משום שהרישום עליה הסתמכה נבשר הינו רישום כדין וזו יכולה הייתה להניח משתיקת הדיירים וממחדליהם לפעול כי אין להם טענות קנייניות בנוגע ליחידות. שהרי כך בדיוק ביקשו התובעים עצמם ללמוד מהמנעות עמק השמש מלפעול להעברת זכויותיה ביחידות במשך זמן רק לאחרים .

29. האמור לעיל מתיישב היטב עם התנהלות התובעים לאורך שנים. מדובר בתובעים שלא העלו עד שנת 2011 כל טענה לעניין זכויותיהם הקנייניות וטענתם כי יש לרשום את היחידות כרכוש משותף, למרות שהע לו טענות אחרות בפני רשות התכנון. עוד הוכח כי הדיירים כן התייחסו לעמק השמש כבעלים של היחידות כעולה מהמסמכים שצורפו לתצהיר מר שפרן, פרוטוקולי אסיפות ומכתבי דרישה לתשלום מיסי ועד בגין יחידות אלו שהופנו לעמק השמש ולנבשר שבאה בנעליה.

העובדה שבפועל לא נגבו כספים כאלה אינה סותרת טענת מניעות והשתק. עצם משלוח מכתבי דרישה כאלו מלמדת על ויתור מצב התובעים על טענתם כי מדובר ברכוש משותף.

30. טענת ב"כ התובעים בסיכומיו ובסיכומי התשובה לפיה לדיירים לא הייתה כל סיבה לפעול כל עוד הייתה עמק השמש בעלת הזכות ולא עשתה בהם דבר, ואף נמחקה, אין בה ממש.

מי שטוען לטעות ברישום זכויות בצו ובתקנון צריך לעשות מעשה ולהביא לתיקונו בזמן אמת, ולחשוש מפני האפשרות, שאכן קרתה במקרה דנן, כי הבעלים הרשום, ביום מן הימים יבקש לממש זכויותיו ולצורך כך ניתן גם להחיות חברה שנמחקה.

כמו כן, הטענה שלדיירים לא הייתה ידיעה מספקת על מצב הרישום של הזכויות נסתרת מהתנהלותם ומטענות שהגישו, בעודם מיוצגים, לרשויות התכנון, בנוגע לכוונה לשנות יעוד המקרקעין. מדובר בטענות שהתבססו גם על הרישום בצו ובתקנון.

31. עוד יש לדחות כבר עתה טענת ב"כ התובעים המסתמכת על פס"ד לוסטיגמן שתואר לעיל. בפס"ד לוסטיגמן התובע סעד הצהרתי היה זה שלזכותו נרשמו הזכויות במקרקעין בצו בתיק משותפים ובתקנון והנתבעים היו הדיירים שהתנגדו לרישום שכזה.

משכך, ומשלא הועלתה טענת התיישנות והשתק ומניעות לא היה בפס"ד לוסטיגמן דיון כלל בעניין זה. משכך, הדיון לגופו של עניין בשאלות תקפות הרישום התאפשר שם והעניין נידון על פי הנסיבות שהוכחו שם.

במקרה דנן שונה הדבר. במקרה דנן הועלו טענות התיישנות שיהוי ומניעות שיש בהן ממש והן מונעות לטעמי דיון בטענות הנוספות באשר לפרשנות מערכת ההסכמים בין הצדדים וההתנהגות של הצדדים להסכמים.

יתר על כן, בשונה מפס"ד לוסטיגמן, במקרה דנן טענות התובעים סותרות הודאתם (סעיף 30 לסיכומיהם) כי הרישום שכעת נטען שהוא מוטעה, של יחידה 48/2, בבעלות עמק השמש, ולא כרכוש משותף, נעשה בהסכמתם והכל לאפשר המשך בנייה הפרויקט ודירות התובעים שאחרת כלל לא היו נבנות . גם בכך שונות העובדות של המקרה דנן מהעובדות שרק בהסתמך עליהן ניתן פסק דין לוסטיגמן התקף לעובדותינו.

תוכן ההסכמים והתנהגות הצדדים

32. גם אם טעיתי באמור לעיל ויש מקום לדון לגופן של טענות הצדדים, אני סבורה כי אין לקבל טענת הדיירים.

טענות אלו מסתמכות על האמור בהסכמים המקוריים של הדיירים המקוריים עם עמק השמש או ארונסון ועל המסמכים הרלוונטים שצורפו להם כמו היתר בנייה, מפרט טכני וכן על עלוני שיווק. כן מסתמכות טענות אלו על מסמכים חיצוניים להסכמים שהיו חלק לטענתם מההסכמים והם היתר בניה ותכנית בניין עיר.

33. לטעמי צודק ב"כ הנתבעים כי קבלת טענות הדיירים במקרה דנן תיצור אבסורד משום שזו תעניק לדיירים זכות בשטח של כ-4 דונם הצמודים ליחידה 48/2 שמעולם לא היתה כוונה להעניק להם בהסכמים הפרטניים שנחתמו עם הדיירים ואותם שטחים צמודים אינם יכולים לשמש רכוש משותף.

טענת הדיירים הינה כי הותרת היחידות בבעלות פרטית ואי רישומם כרכוש משותף סותרת ההסכמים שנחתמו עמם ובהם הובטח רכוש משותף ברמה גבוהה בנכס לצורך יצירת פרויקט ברמה גבוהה , משכך, יש צורך לרשום היחידות כרכוש משותף.

ואולם, טענות הדיירים כלל אינן מתייחסות לשטחים שצמודים ליחידה 48/2 ולעובדה ששטחים אלו נועדו לבנייה. כלום סביר שההסכמים בין הדיירים ועמק השמש או ארונסון כללו הבטחה כי לרכוש המשותף שהובטח כי יבנה יוצמדו שטחים עליהם ניתן לבנות? דווקא ה נכונות וההסכמה לרשום את יחידה 48/2, על כל הצמוד לה, מלכתחילה, כיחידה בבעלות פרט ית כדי לאפשר המשך בניית הפרויקט, וזאת מבלי לכלול בנוסף התחייבות לאחר תום הבנייה לרשמה מ חדש כיחידה שהיא חלק מרכוש משותף, מלמדת על הכוונה שלא לכלול היחידה והצמוד לה כרכוש משותף.

34. לכך מצטרפים ההסכמים שנחתמו אחר כך בין עמק השמש וארונסון שכללו כוונה להמשיך ולבנות בשטחים הצמודים ליחידת 48/2 מרכז מסחרי. מדובר בהסכמת שנחתמו גם על ידי עו"ד להבי שעל תצהירו מסתמכים כעת הדיירים. מדובר בהסכמה המלמדת כי מלכתחילה לא הייתה כוונה להותיר כרכוש משותף ארבעה דונם הצמודים ליחידה 48/2 ועליה ניתן להוסיף ולבנות.

35. אני סבורה כי גם בעניין כאן ניתן להסתמך על האמור בפסה"ד בת.א. 19944/00 חברת חלקה 66 גוש 05103 בע"מ נ' קיסטר מאיר פס"ד מיום 17/7/07 (להלן: "פס"ד קיסטר") שנסיבותיו אכן דומות לשלנו. יש לקבוע, בהסתמך על פסק דין זה, כי אין זה סביר שבכוונת הצדדים הייתה לאפשר רישום יחידה 48/2 כרכוש משותף ולהותיר המקרקעין הצמודה לה (4 דונם עם זכויות בנייה) ללא כל שימוש.

הפגיעה שיש בקבלת טענת התובעים לעניין זה בזכות קניינית של הנתבעים או מי מהם אינה סבירה ומידתית. הדיירים המקוריים והתובעים הבאים בנעליהם הסכימו להותיר יחידה 48/2 על כל הצמוד לה בבעלות פרטית כדי לאפשר המשך הבנייה, ומכאן שהסכימו כי יתרת השטח שיוותר יהיה בבעלות פרטית.

איני סבורה גם כי האמור בהיתר הבנייה ובתכנית בנין העיר אשר חייב לטענת התובעים בניית רכוש משותף ברמה גבוהה חייב הותרת 4 דונם הצמודים ליחידה 48/2 ועליהם זכות בניה כרכוש תלוי באוויר שלא יעשה בו שימוש. מה ג ם שהוכח כי בהתאם למערכת ההסכמים בין הצדדים ואלו שנחתמו לאחר מכן עם ארונסון הייתה כוונה להוסיף ולבנות מבנה ציבור (מרכז מסחרי ובריכה ) בשטחים אלו.

36. לגוף העניין אני סבורה כי במקרה דנן התובעים לא הרימו נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח טענת תרמית הטענה ונסיבות המצדיקות תיקון רישום צו בית משותף שנעשה עוד בשנת 1973 ותוקן בשנים 1980 ו-1985.

מדובר בנטל כבד והעלאת טענות לעניין כוונת הצדדים בהסתמך על התנהלותם ועל האמור במסמך חיצוני להם כמו היתר בנוי ותכנית תב"ע אין בהם די כדי להצדיק קבלת טענות אלו במועד בו הועלו. במיוחד כאשר הדיירים המקוריים והתובעים שבאו בנעליהם התנהלו אחרת לאורך שנים והתנהגותם מצדיקה הקביעה כי הם הסכימו לרשום כפי שנעשה. דבר זה גם נלמד ממיעוט הדיירים שהצטרפו לתביעה.

37. אציין כי הותרת המצב הרישומי על כנו אינו מונע המשך שימוש ביחידות לרווחת כל הדיירים ככל שהדבר נדרש, ואם נעשה שימוש כזה עד כה. יש להבדיל בין שימוש וזכות קניין. לעניין זה צודק ב"כ הנתבעת בטענותיו בהם התחייב כי הותרת המצב הרישומי על כנו אינו מונ ע המשך שימוש ביחידות על פי יעדן. כך אם יחידה 117/2 משמשת תחת טרנספורמציה יעודה לא יפגע אם יוותר הרישום על כנו, ויאפשר בנייה על השטחים הצמודים ליחידות 48/2.

כך אם יחידות 48/2 ו-51/2 משמשות מעבר כניסה למחסנים, דבר שלא הוכח, הותרת המצב הרישומי וזכות הקניין ביחידות אלו אינו מחייב כי הבעלים של יחידות אלו רשאי להפריע לשימושם הסביר של אחרים.

הצורך בשימוש ביחידות או חלקן לרווחת כל הדיירים אינו מחייב שינוי הרישום.

38. אותו שימוש שנטען כי נעשה עד כה באמצעות נציגות הבית ייעשה כעת על ידי הבעלים החוקי של יחידות אלו כאשר זה שב וחזר והתחייב כי לא ימנע שימוש כזה אם הוא נדרש מכל וכל הדיירים. יש לזכור כי טענות לעניין הזנחה ומתן היתר לשימוש בלעדי באחת היחידות על ידי דייר אחד לצורך ניהול משרד, בניגוד לטענת הדיירים כי מדובר ברכוש משותף הכרחי לרווחת כל הדיירים, לא נסתרה.

39. הנטל הכבד המוטל על הדיירים לא הורם גם משום שהוכח שהם עצמם התנהלו אחרת. הדיירים עצמם לא תבעו מאז שנת 1985 שינוי ותיקון הרישום. הדיירים עצמם עשו שימוש מועט אם בכלל ברכוש המשותף ואף הסכימו כי דייר ספיציפי יעשה שימוש באחת היחידות כמשרד.

הדיירים עצמם העלו טענות ברשויות התכנון רק נגד הכוונה להוסיף ולבנות בארבעה הדונמים הצמודים ליחידה 48/2, ומעולם עד שנת 2012 לא העלו טענה לעניין זכויות קנייניות ביחידות. והדיירים עצמם שיגרו תביעות לעמק השמש ולנבשר שבאה בנעליה לתשלום מיסי וועד והשתתפות בתשלומים נדרשים עבור שיפוצי המבנים והכל מכח היותם הבעלים של היחידות.

40. עוד מצאתי ממש בטענת ב"כ נבשר כי יש להבחין בין טענות קנייניות לטענה הנסמכת על חוקי תכנ ון ובנייה, האמור בתכנית בניין עיר או על האמור בהיתר בנייה. האמור בכל אלה אינו מעלה ואינו מוריד באשר לזכויות קנ ייניות. זאת במיוחד כאשר צדדים להסכם ויתרו והסכימו כי יחידות המופיעות לטענתם בתכנית בנין עיר ובהיתר כרכוש משותף, יוצאו מהרכוש המשותף ויירשמו בבעלות פרטית.

אם הסכימו הצדדים לעשות כן כדי להמשיך הבנייה בכל הפרויקט ופעלו לרשום יחידה 48/2 כבר מלכתחילה משנת 1973 כרכוש בבעלות פרטית ואפשרו בכך לבעליה הרשום (עמק השמש) לעשות כל דבר ביחידה זו והכל כדי לאפשר המשך בניית הפרויקט, דבר שתאם אינטרס התובעים הדיירים, מדוע לא ניתן להמשיך ולעשות כן לגבי כל היחידות בשל אותם מסמכי תכנון ובניין? הרי אלו היו בתוקף גם כשנרשמה יחידה 48/2 כרכוש פרטי ולא משותף בהסכמה.

41. לאור האמור לעיל אין צורך או מקום לדון בטענה הנוספת האם היתרי הבניה או תכנית התב"ע חייבו בניית מתקנים שלא נבנו ובשל כך יש לראות היחידות כתחליף להן, כנטען על ידי התובעים או האם כן נבנה אולם אחד ובהסכמה ויתרו על הצורך בבנייה נוספת כנטען על ידי ב"כ הנתבעת. גם אין מקום או צורך לדון בטענות האם צורפו התשריטים הנדרשים לתביעה והאם טענת התובעים לעניין זה המסתמכות על התשריטים הוכחו.

42. לענייננו, גם אם היה ממש בטענת התובעים, באשר לפעולות הנתבעות או מי מהם ב ניגוד לתכנית בניין עיר, או היתר בניה או כאלה המהוות הפרת חובה חקוקה מכח חוק התכנון והבנייה, אין בכך כדי להעניק לתובעים זכות לתיקון הצו והתקנון ולרשום היחידות כרכוש משותף ולהעניק בכך לתובעים זכויות קנייניות ששייכות כעת לגורם אחר ובכך לפגוע בו.

43. עוד אציין כי דין טענת התובעים להדחות לגופה גם משום שלא נסתרה טענת ב"כ נבשר כי זו רכשה זכויות עמק השמש ביחידות בתום לב, בהסתמך על הרישום ובתמורה.

הטענה כי היה על נבשר לבדוק מעבר לרישום גם את הרישום בתב"ע ובהיתר הבנייה אינה נכונה . שהרי אם כך הדבר, מדוע לא עשו כן הדיירים עצמם ומדוע לא הביאו לתיקון הצו והתקנון במועד מוקדם יותר לכשהוברר להם שהיחידות נרשמו כיחידות בבעלות פרטית ולא כרכוש משותף, בניגוד לנדרש בתב"ע ובהיתר? כיצד ניתן לטעון וברצינות בשאלת ההתיישנות כי לדיירים לא היה מידע נדרש ולכן תביעתם לא התיישנה ומנגד לדרוש מנבשר לבדו ק מידע נוסף מעבר לרישום?

44. איני סבורה כי נטילת הסיכון המשפטי שנטלה נבשר בהחליטה לרכוש, בהסתמך על רישום תקף, זכויות עמק השמש ביחידות פוגע בתום לבה. באם זו סברה, גם בהסתמך על ייעוץ משפטי, כי טענותיה בנוגע לזכויות ביחידות נכונות, הרי החלטה לרכושן אינה פעולה בחוסר תום לב.

45. כמו כן, טענת נבשר באשר לתמורה ששולמה עבור רכישת הזכויות לא נסתרה. לא שוכנעתי כי בוצעה רכישה בלתי סבירה לאור התמורה ששולמה בפועל וההתחייבות לפרוע חובת עמק השמש. דווקא טענת התובעים כי נבשר הסתכנה מרצון משבחרה לרכוש זכויות ברכוש שנוי במחלוקת מצדיק ההפחתה המוסכמת (אם בוצעה) במחיר שנדרשה נבשר לשלם לעמק השמש עבור רכישת זכויות אלו.

סיכום

46. לאור כל האמור לעיל אני סבורה כי דין התביעה להדחות. זאת בכפוף להתחייבות ב"כ נבשר לאפשר המשך שימוש ביחידות השמשות לרווחת כל הדיירים ולא לפגוע בהמשך שימוש כזה (ביחידה 117/2 לעניין תחנת הטרנספורמציה וביחידות 48/2 ו-51/2 לעניין המשך מעבר למחסן). כמו כן על הבעלים הרשום הרישום החוקי של היחידות לשאת בכל תשלום במוטל על בעל יחידה במבנה כדין. אני סבורה כי הערותיו של ב"כ הנתבעת בסעיף 82 לסיכומיו בדין יסודם. לא הוכחה סיבה המצדיקה פגיעה בזכויות הקניין של הבעלים הרשום של הזכויות ביחידות שהיו קודם לכן של עמק השמש ונמכרו כדין לנבשר.

משכך, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעים ישלמו הוצאות משפט לנבשר אשר היא לבדה נטלה חלק בהליך כאן בסך כולל של 15,000 ₪.

כספים שהופקדו לרבות ערבויות בקופת ביהמ"ש על ידי התובעים יועברו לב"כ נבשר לתשלום ההוצאות כאמור בפסק דין זה והיתרה תועבר לתובעים באמצעות בא כוחם.

כספים שהופקדו לרבות ערבויות על ידי מי מהנתבעות יושבו להן באמצעות בא כוחן.

ניתן היום, י"ג חשוון תשע"ז, 14 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.