הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 56293-05-18

לפני השופט יצחק כהן, סגן נשיא

ירון אדרי

ע"י ב"כ עו"ד אלכס וייג

התובע

נגד

טליה בת אברהם

ע"י ב"כ עו"ד גרמן אוסטרובסקי ואח'

הנתבעת

פסק דין

א. ההליך

1. בתביעה שלפני עותר התובע, לאכיפת הסכם אשר לטענתו נכרת עם הנתבעת, ולחילופין, לחייבה בתשלום הסך 54,900 ₪ כפיצויים מוסכמים בגין הפרתו.

לטענת התובע, בין הצדדים נכרת חוזה לפיו התחייבה הנתבעת למכור לתובע דירת מגורים, וחוזה זה הופר על ידה (סעיף 12 לכתב התביעה).

ב. רקע עובדתי

2. בזמנים הרלבנטיים לכתב התביעה, הנתבעת הייתה בעלים של דירת מגורים ברח' שפרינצק 3 בקרית ים, במקרקעין המזוהים כגוש 10444 חלקה 1850 תת חלקה 18 (להלן – " הדירה"). נסח רישום מפנקס הזכויות במקרקעין צורף כנספח א' לתצהיר עדותה הראשית של הנתבעת (מוצג נ/1).

3. לטענת הנתבעת בכתב ההגנה, בשנת 2017 החליטה למכור את הדירה, ולצורך כך התקשרה בהסכם לקבלת שירותי תיווך עם משרד תיווך בשם "מבנים" (להלן – "תיווך מבנים"). ההתקשרות נעשתה לתקופה שתחילתה בתאריך 3.9.2017 וסיומה בתאריך 3.3.2018 (ההסכם צורף כנספח ג' לתצהיר עדותה הראשית של הנתבעת).

"תיווך מבנים" לא הצליח למצוא בתוך התקופה שנקבעה, קונה לדירת הנתבעת במחיר שהנתבעת דרשה. יצויין, כי מתצלום של מסרון שצורף לתצהיר עדותו של התובע, אותו שלחה הנתבעת לשותפו של התובע ב"תיווך מבנים", דרשה הנתבעת סכום של 590,000 ₪ עבור דירתה, ועוד הודיעה הנתבעת לאדם בשם יגאל, מ"תיווך מבנים", כי היא מבקשת לשלוח לה מכתב על הפסקת זכות הבלעדיות שקיבלה "תיווך מבנים".

4. בתאריך 6.5.2018, כחודשיים לאחר תום התקופה לפי הסכם התיווך שנכרת בין הנתבעת ו"תיווך מבנים", נפגשה הנתבעת עם התובע, מתווך במקצועו ושותף בתיווך מבנים. הפגישה התקיימה במכוניתו של התובע, ובמהלכה חתמה הנתבעת עמו על זיכרון דברים שעיקריו יובאו להלן (צורף כנספח ב' לכתב התביעה וכנספח ד' לכתב ההגנה).

(א) בסעיף 1 לזיכרון הדברים הוסכם כי הדירה תימכר לתובע תמורת 549,000 ₪.

(ב) סעיף 2 נקב במועד פינוי הדירה, אשר יחול לא יאוחר משמונה חודשים מיום החתימה על זיכרון הדברים.

(ג) סעיף 3 הגדיר את מועדי התשלום, ונקבע, כי סך 2,000 ₪ יימסר לנתבעת במעמד החתימה על זיכרון הדברים, וכי 10% נוספים מן התמורה ישולמו לה במעמד החתימה על חוזה המכר.

(ד) בסעיף 4 נקבע, כי הדירה תימסר לקונה (התובע) כאשר היא פנויה ונקיה מזכויות של צד שלישי. הנתבעת הצהירה במסגרת סעיף זה, כי הדירה נקייה מכל זכות של צד שלישי, למעט משכנתא לטובת בנק דיסקונט שתסולק, וכי אין כל דבר המונע ממנה למכור את מלוא זכויותיה בדירה. יצוין, כי הצדדים לא מילאו את התורף בחוזה, שנועד לרישום סכום ההלוואה.

(ה) בסעיף 5 לזיכרון הדברים נקבע כי בדירה יישארו מזגן, מקרר וארון 6 דלתות, ואלו כלולים במחיר הדירה.

(ו) סעיף 6 קבע כי הפרה יסודית של זיכרון הדברים מזכה את הצד השני בפיצוי מוסכם של 10% ממחיר הדירה.

(ז) בסעיף 10 לזיכרון הדברים, שכותרתו "הערות", רשם התובע, בכתב ידו, את הדברים הבאים:

"ירון מתיווך מבנים מקבל את הבית למכירה למשך תקופה של 4 חודשים מיום 6.5.18 בעבור כל חודש שירון לא ימכור את הבית טליה תקבל 2,000 ₪ ואם ירון ימכור את הבית יקבל את הכסף בחזרה, וכול מה שמעל 549,000 אלף ₪ יעבור לתיווך מבנים לירון
גמר הסכם זה ב 6.9.18."

5. בתאריך 13.5.2018 מכרה הנתבעת את דירתה לבני הזוג רמי וענבל עטיה, תמורת 555,000 ₪, ובהסכם המכר נקבע כי הדירה תימסר לקונים בתאריך 2.8.2018 (הסכם המכר צורף כנספח ה' לכתב ההגנה).

6. בתאריך 18.6.2018 הגישה הנתבעת תלונה במשטרה, בעקבות אירוע שארע לטענתה בתאריך 6.5.2018 בדירה. באישור המשטרה, אשר צורף כנספח ו' לכתב ההגנה, צוין כי מדובר ב"תלונה כנגד מתווך דירות בגין עסקה של מכירת דירה".

ג. תמצית טענות הצדדים

7. התובע טוען ,כי זיכרון הדברים שנחתם על ידי הנתבעת בתאריך 6.5.2018, מקיים את דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), ולפיכך המדובר בהסכם מכר מחייב.

8. לדברי התובע, התנהגות הצדדים, לרבות חתימתם על זיכרון הדברים ותשלום סכום של 2,000 ₪ לנתבעת, מלמדת כי הייתה לצדדים גמירות דעת בעת החתימה. עוד הוסיף התובע, כי בתאריך 24.5.18 התקשר אל הנתבעת במטרה לתאם מועד לחתימה על הסכם, ואז נודע לו כי הדירה נמכרה.

9. לאור האמור, עותר התובע לכך שבית המשפט יורה על אכיפת זיכרון הדברים, או לחילופין כי ייקבע שהנתבעת הפרה את זיכרון הדברים ויש לחייבה בסך של 54,900 ₪, המהווה את הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 6 לחוזה.

10. מנגד, טוענת הנתבעת, כי היא אינה קוראת היטב את השפה העברית, ובמעמד החתימה היא לא הבינה כי זיכרון הדברים הוא למעשה כתב התחייבות למכירת הדירה בבלעדיות. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי רק לאחר שהגיעה לביתה, לאחר הפגישה עם התובע, ביקשה מחבריה לעיין במסמך שנחתם, ולהפתעתה "חשכו עיניה", שכן התברר לה שחת מה על כתב התחייבות ל"תיווך מבנים", לתקופה נוספת, המסתיימת בתאריך 6.9.2018. עוד נטען מטעם הנתבעת, כי למקרא סעיף 10 לזיכרון הדברים אשר צוטט לעיל), התובע כלל לא התכוון לרכוש את הדירה, וכל רצונו היה לזכות בזכות בלעדית למכירתה, לתקופה שתחילתה ביום חתימת זכרון הדברים (6.5.2018) וסיומה בתאריך 6.9.2018.

11. לפיכך, טוענת הנתבעת כי התובע רימה אותה, ולאחר שהבינה כי נפלה קורבן לרמאות, הודיעה על ביטול המסמך וביקשה להשיב את הסכום של 2,000 ₪ אותו קיבלה מן התובע.

12. באשר לפיצוי המוסכם, טוענת הנתבעת כי לא ברור הפרה של אילו מן התנאים שבזיכרון הדברים מהווה הפרה יסודית, אשר מזכה את הצד השני בפיצוי מוסכם. משכך, לא ניתן לקבוע שהמסמך הופר.

13. לבסוף, טוענת הנתבעת, כי כלל לא ניתן לאכוף את זיכרון הדברים, שכן כל שצוין בו הוא כי "ירון מתיווך מבנים מקבל את הבית למכירה".

ד. דיון

14. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובנספחיהם, ולאחר שמיעת טענות הצדדים במסגרת הדיון שהתקיים בפני, באתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה.

15. תחילה מבקש אני להידרש לשאלת סיווגו של המסמך שנחתם בין הצדדים, כלומר, האם המדובר בהסכם מחייב למכירת דירה, כפי טענת התובע, או שמא מדובר בהסכם תיווך, כפי טענת הנתבעת.

כל הקורא את סעיפים 1 עד 9 לזיכרון הדברים מתרשם, כי מדובר בזיכרון דברים שנכרת בין התובע והנתבעת לקראת חתימת חוזה מכר מפורט ביניהם (וראו סעיף 8 לזיכרון הדברים). ואולם, סעיף 10 לזיכרון הדברים משנה את התמונה מן הקצה אל הקצה, שכן הוא תוחם את תקופת החוזה, וקובע, כי "גמר הסכם זה ב – 6.9.18".

16. לאחר ששקלתי הראיות שלפני וטענות באי כוח הצדדים, וכעולה מסעיף 10 לזיכרון הדברים, אשר צוטט לעיל, הנני סבור שזיכרון הדברים אינו הסכם מכר, והוא למעשה הסכם תיווך.

עולה מזיכרון הדברים, שלתובע לא הייתה כוונה לרכוש את הדירה מאת הנתבעת, וכל שניתנה לו היא האפשרות למצוא אדם אשר ירכוש את הדירה בסכום של 549,000 ₪ לפחות. האפשרות שניתנה לתובע הוגבלה לתקופה בת ארבעה חודשים, שתחילתה בתאריך 6.5.2018. כנגד הזכות שניתנה לתובע למצוא קונה בתקופת ארבעת החודשים, התחייב התובע לשלם לנתבעת סך 2,000 ₪. לצד חובת התשלום שהתובע קיבל על עצמו, הוסכם, שאם התובע יצליח למצוא קונה, כי אז כספו יוחזר לו, וככל שהדירה תימכר במחיר העולה על 549,000 ₪, יהיה התובע זכאי לקבל גם את ההפרש בין סכום המכר לסך 549,000 ש"ח.

17. אמנם, התובע הוגדר כ"קונה" בזיכרון הדברים. ואולם, כאשר אנו באים לבחון את מהות הזכות שהוענקה לתובע בזיכרון הדברים, כי אז סעיף 10 לזיכרון הדברים, שנוסח על ידי התובע עצמו, ובכתב ידו, אינו מותיר מקום לספק, כי התובע קיבל מאת הנתבעת זכות למצוא קונה לדירתה, וזכות זאת הוגבלה לתקופה בת ארבעה חודשים. זאת ועוד: ככל שמתעוררת התלבטות בשאלה האם מדובר בעסקת מכר או בעסקת תיווך, כי אז יש לזכור שזיכרון הדברים נכתב על ידי התובע ובכתב ידו. במצב דברים שכזה, וככל שמתעוררים ספקות ביחס לפרשנות זיכרון הדברים, יש להפעיל את כלל הפרשנות לפיו מסמך יפורש נגד הנסח, ולבחור בפרשנות הנוחה יותר לנתבעת.

על כן, וכאמור, הנני קובע, כי המסמך עליו חתמו הצדדים אינו זיכרון דברים למכירת הדירה אלא הסכם תיווך, לתקופה מוגבלת, במהלכה קיבל התובע אפשרות למצוא קונה לדירת הנתבעת.

18. בסעיף 16 לתצהיר עדותה הראשית (מוצג נ/1), הצהירה הנתבעת כי היא חמה על זיכרון הדברים "בידיעה שמכרתי את הדירה לתובע". מכאן מתבקש לכאורה, שמבחינתה של הנתבעת, המסמך שנחתם הוא חוזה מכר. אם כך, נשאלת השאלה, מדוע הנתבעת לא התנהגה על פי התחייבויותיה לפי זיכרון הדברים שנכרת, ושבוע לאחר מכן, בתאריך 13.5.2018, מכרה את הדירה לצד שלישי, שהרי, לכאורה, מבחינתה הדירה כבר נמכרה לתובע.

לעניין זה הנתבעת העידה, כי לאחר שהגיעה לביתה פנתה לשכן בשם "דניאל", ושכן זה קרא באוזניה את סעיף 10 לזיכרון הדברים, ורק אז הבינה הנתבעת כי הזיכרון הדברים עליו חתמה הוגבל לתקופה מסויימת, ומכך הבינה שהתובע לא התכוון לקנות אצת הדירה.

19. אילו פרשנות זיכרון הדברים הייתה מובילה למסקנה, שמדובר בעסקת מכר שנעשתה בין התובע והנתבעת, כי אז היה מתאם מלא בין לשונו של זיכרון הדברים והבנתה של הנתבעת. במצב דברים זה, היה נוצר מצב של עסקאות סותרות, והיה מתעורר הצורך לקבוע איזה משתי העסקאות גוברת על חברתה. כיוון שפרשנות החוזה מובילה למסקנה שהחוזה אינו חוזה מכר, אלא חוזה תיווך, כלל לא מתעורר הצורך לקבוע האם העסקה עם התובע גוברת על עסקת המכר שנעשתה על ידי הנתבעת שבוע לאחר מכן. במצב דברים שכזה, הסעד אותו זכאי התובע לקבל הוא סעד של פיצויים, וזאת ככל שיימצא, שהנתבעת הפרה את חוזה התיווך שנכרת עמה.

20. בשלב זה יש לבחון, האם זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים העניק לתובע זכות בלעדית למצוא קונה לדירת הנתבעת, באופן המאיין את זכות הנתבעת למצוא בעצמה קונה לדירתה.

על פי סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996, "מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי". ואולם, מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי של המתווך חייבת אישורו של הלקוח "על גבי מסמך נפרד" (סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים במקרקעין).

מכיוון שהגעתי למסקנה שזיכרון הדברים שנחתם על ידי הצדדים הוא למעשה החוזה לפיו הוזמן התובע ליתן לנתבעת שירותי תיווך, הרי שככל שהייתה לצדדים כוונה או רצון להעניק לתובע זכות לטפל במכירת דירת המגורים של הנתבעת באופן בלעדי, היה עליהם לערוך "מסמך נפרד" ביחס לכך. מסמך שכזה לא נערך על ידי הצדדים, ואף בזיכרון הצדדים עצמו לא נרשם כי מדובר ב"תיווך בלעדי".

21. בהעדר "מסמך נפרד", המעניק לתובע זכות לטפל במכירת דירת המגורים של הנתבעת באופן בלעדי, הייתה הנתבעת רשאית לנסות, במקביל למאמציו של התובע, למצוא קונה לדירתה. כיוון שזיכרון הדברים לא מנע מאת הנתבעת למכור את הדירה באופן עצמאי, כי אז אין לומר, שבכך שהנתבעת מצאה קונה לדירתה, שלא באמצעות התובע, ומכרה לו את הדירה ללא מעורבותו "המתווכת" של התובע, היא הפרה את חוזה התיווך.

לפיכך, הנני קובע, שהנתבעת לא הפרה את חוזה התיווך שנכרת בין הצדדים.

22. כזכור, התובע עתר לחילופין, לכך שהנתבעת תחויב לשלם לו סך 54, 900 ₪ כפיצויים מוסכמים בגין הפרת זיכרון הדברים. אזכיר, כי סכום זה נקבע בשיעור של 10% ממחיר המינימום של הדירה, שהצדדים קבעו בזיכרון הדברים.

אפילו היה מקום לקבוע שהנתבעת הפרה את זיכרון הדברים, התובע לא היה זכאי לפיציים המוסכמים שנקבעו בזיכרון הדברים, שכן הסכום שנקבע, נקבע כפיצוי בגין הפרת חוזה מכר, אך חוזה מכר לא נכרת בין הצדדים. יתרה מזאת, פיצוי מוסכם בסכום של 54,900 ₪ בגין הפרת חוזה התיווך, הוא פיצוי שנקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (וראו: סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970).

אם היה מקום להגיע למסקנה, שהנתבעת הפרה את חוזה התיווך, כי אז היה מקום לחייבה לשלם לתובע סך 8,000 ₪ בלבד, לפי הפירוט שלהלן:

(א) השבת הסכום ששולם לנתבעת על ידי התובע במעמד חתימת זיכרון הדברים 2,000 ₪.
(ב) הפרש המחיר בין מחיר המינימום שנקבע לסכום בו נמכרה הדירה 6,000 ₪.
------------
סך הכל 8,000 ₪.

ואולם, מכיוון שהגעתי למסקנה שהנתבעת לא הפרה את חוזה התיווך שנכרת בין הצדדים, אין ממילא מקום לחייבה בתשלום פיצויים.

ה. סוף דבר

23. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את תביעת התובע.

(ב) העיקול הזמני שהוטל על הדירה מבוטל, והפיקדון שהופקד על ידי המחזיקים בדירה, רמי וענבל עטיה, יוחזר להם באמצעות בא כוחם.

(ג) הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 14,040 ₪.

ניתן היום, כ"א אדר ב' תשע"ט, 28 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.