הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 5284-02-15

לפני כבוד השופט כמאל סעב

התובעים

  1. דאוד ח.אחזקות והשקעות בע"מ, ח"פ 51-4593029
  2. דאוד עפיף חלאילה, ת"ז XXXXXX131

נגד

הנתבעים

  1. דניה סיבוס בע"מ
  2. נתיבי ישראל חב' הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
  3. איתם הנדסה אזרחית וניהול פרוייקטים 1996 בע"מ (נמחק)

ב"כ התובעים: עו"ד אלי עבוד
ב"כ הנתבעות 1 ו-2: עו"ד קובי דמבינסקי ממשרד עוה"ד תגר
ב"כ הנתבעת 3: עו"ד הגב' רות הלפרין-גולד (נמחק)

פסק דין

מבוא

בפניי תביעה כספית על סך 2,800,000 ₪ בגין ירידת ערך אשר לטענת התובעים נגרמה לקרקע שבבעלותם כתוצאה מעבודות חציבה, חפירה ודיפון שבוצעו בסמוך לה וגרמו לסכנת התמוטטות של תחנת הדלק שהוקמה על הקרקע - (להלן: "תחנת הדלק" או "התחנה").

לצורך בחינת הטענה לפיה התקיימה ירידת ערך לתחנה, הוגשו לבית משפט בעניין זה שלוש חוות דעת של מומחים:

מומחה מטעם התובעים, השמאי נחום פרמינגר (להלן: "מומחה התובעים"); מומחה מטעם הנתבעים, השמאי מוטי זייד - (להלן: "מומחה הנתבעים") וה מומחה שמינה בית משפט בהסכמת הצדדים, השמאי אורי פרץ – פרי (להלן: "מומחה בימ"ש")

הצדדים

התובעים הם בעלי הזכויות והמחזיקים של קרקע הידועה כגוש 19049 חלקה 42, עליה בנו תחנת הדלק שכללה מערך שלם של תחנת תדלוק כולל מבנה משאבות, מכלים, דרכי גישה ועוד.

הנתבעים הם האחראים ו/או המבצעים של עבודות הבניה בסמוך לחלקה עליה נבנתה התחנה ואשר זכו במכרז ממשלת ישראל לפריצת דרך מעכו לכרמיאל - נתיב תחבורתי אשר עובר בסמוך לתחנה או בגבולה, במפלס הנמוך ממנה בעשרות מטרים.

רקע עובדתי

התובעים השכירו את המבנה של תחנת הדלק לחברת דור אלון - (להלן: "דור אלון"), עפ"י ההסכם מיום 21.4.2011, והתחנה נמסרה לדור אלון אשר החלה לתפעל את התחנה בחודש אוגוסט 2012, בסמוך למועד זה, ביצעו הנתבעים עבודת חציבה ליד התחנה, עקב כך, החלה גלישה של קרקע משטח התחנה לשטח בו חפרו הנתבעים תהום למסילת רכבת, וגרמו לנזקים לתחנה - (להלן: "האירוע").

שלושה חודשים לאחר מכן, ב- 13.11.2012 ניתנה הוראה על ידי מומחה קרקע לגדר שטח מסומן של 15/15 מ' בתחום התחנה ונאסר להתקרב לשטח זה מחשש להתמוטטות התחנה.

הנתבעים ביצעו תיקונים בסוף 2012 עד תחילת 2013 ובחודש מאי 2013 או בסמוך לכך החלה התמוטטות נוספת שגרמה לנזקים נוספים, כך נאלצו התובעים לסגור את התחנה ולהפסיק את פעילותה זמנית.

החלו המגעים בין הצדדים כדי למנוע נזקים לתחנה ואז נחתם הסכם פשרה בחודש ינואר 2014 בתל אביב [נספח יד' לתצהיר דאוד ח'לאילה] (להלן: "הסכם הפשרה"), לפיו סוכם כי הנתבעים יבצעו את התיקונים הנדרשים מחוץ לתחום התחנה והתובע ים ב יצעו את התיקונים בתחום התחנה, ועם השלמת עבודות התיקון ישלמו הנתבעים לתובעים את מלוא עלות התיקון.
לאחר התיקון חזרה התחנה לפעול כסדרה, אך לא עמדה בצפי מכירת דלק של 400 קילוליטר לחודש, על בסיסו נקבעו דמי השכירות שמשלמת דור אלון לתובעים.

טענות הצדדים

טענות התובעים

התובעים מבססים את תביעתם על טענת ירידת ערך קרקע – ירידת ערך התחנה . לטענתם, גם אחרי התיקונים שבוצעו עדיין הופיעו סדקים בשטח התחנה, שטח מהתחנה נסגר לשימוש ומבנה התחנה שקע ב 15 ס"מ בהשוואה לכביש. מה גם, שלא נשלל הסיכון לקרות נזקים עתידיים לשטח התחנה. כל אלה הביאו לכך שפחות נהגים נכנסים לת דלק בתחנה ומכאן ירידת ערך התחנה.

לטענת התובעים, תשלום פיצוי בגין ירידת ערך, נדרש בנסיבות העניין בגין ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנ ם; ירידת שוויו הנכס שפחת בעקבות התיקונים שעבר בהשוואה לנכס שלא תוקן או שקע; וירידת ערך פסיכולוגית בעקבות האירוע ועל אף ביצוע התיקונים זאת בשל הסטיגמה שדבקה לתחנה, תוך הפניה לפסיקה בעניין ת"א (י-ם) 884/91 בריברום נ' רמט , תק-מח 1996(4), 9666 (1996).

התובעים טוענים שירידת הערך במונחים כספיים מגיעה לסך של 2,240,000 ₪, לפי שיעור ירידת ערך של 10% מערך התחנה שהמומחה מטעמם קבע, כפי שעולה מחוות דעת ו, אשר תוכנה יובא בהמשך, הנתבעים התרשלו בכך שביצעו ביסוס עם חללים אשר גרמו לזליגת הקרקע לתהום ואחריותם לגרימת הנזק אינה במחלוקת.

התובעים תומכים את טיעוניהם בפסיקת בית המשפט העליון במסגרתה הכירו בפיצוי בגין ירידת ערך של מבנה, כנזק שהוא מעבר לפיצוי בגין תיקון המבנה:

בעניין ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ו- 39אח' ( ניתן ביום, 17.04.1994) (להלן: "עניין עמיגור ") בית המשפט קבע כי:

"הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה אמור לפצות את המשיבים, כפי שנאמר בפסק הדין, גם על ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. על ליקויים אלה לא ניתן למשיבים פיצוי אחר, אלא הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשוייה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו."

התובעים עוד טוענים כי חוות דעת מומחה בית המשפט לפיה, גם לאחר שבוצעו התיקונים לא נגרמה ירידת ערך ואין פגיעה בדמי השכירות לקרקע, הינה מוטעית ובלתי סבירה ואין לסמוך עליה. דור אלון הורידה את דמי השכירות והמכירות בתחנה, והמומחה נמנע מלהשוות בין היקף מכירות הדלק לפני ואחרי אירוע הנזק. מומחה בית המשפט אף הצהיר שאין לו ניסיון בתחנות דלק, וגם לא ידע שהתחנה הייתה בתקופת הרצה בעת שערך את הבדיקה.

התובעים טוענים כי קביעה ביחס לירידת ערך של נכס אמורה לשקף את ההכנסה ממנו גם לטווח הארוך. לגישתם, יש לקחת בחשבון נזקים עתידיים, נזקים שלא ניתן לתקן, ופגיעה פסיכולוגית בשווי הנכס, ובמיוחד גם את המחיר הפחות שישלם קונה פוטנציאלי עבור נכס שעבר פגיעה.

על פי עדותו של העד מטעם חברת דור אלון, אסף פארן, סמנכ"ל חברת דור אלון, הסיבה לכך שהתחנה לא הגיעה אפילו קרוב להיקף מכירות של 400 קילוליטר, בהתאם לצפוי, היא הפגיעה שנגרמה לתחנה ומניסיונו רב השנים, לא היו סטיות, חיוביות או שליליות, מהיקף המכירות הצפוי שעלו על 10%. [פרוטוקול מיום 03.07.2018 עמ' 15 ש' 28 - 35] וכך העיד :

"ש. אז יכולה להיות סיטואציה שבה ההערכה שלך – ואני מתייחס אליך – יכולה להיות מוטעית כשאתה בא בצפי לתחנה למכירת דלקים, יכולה להיות טעות.

ת. ההערכות שלנו יכולות להיות בהן טעויות כפי שאמרתי לשלילה או לחיוב. לגבי המקרה הזה הוא חריג ביותר כפי שכתבתי בתצהיר כי הטעות היא "הטעות" היא טעות חסרת כל פרופורציה וטעויות כאלה אנחנו לא עושים, אתה יכול לטעות ב-10% בסדרי גודל כאלה ולא תטעה ב-100%, אתה לא יכול לטעות ב-200 קילו ליטר אתה יכול לטעות ב-40 קילוליטר או ב-50 פה הסטייה היא סטייה שאיננה נובעת ומקורה איננו בטעות בהערכה. לדעתי בצורה מאוד ברורה, הפערים נובעים מסיבה חיצונית וזה כתוב בתצהיר."

בעקבות כך, ובשל החשש שדור אלון תבטל את ההסכם, הוסכם על הפחתה של 30,000 ₪ בדמי השכירות החל מיולי 2017, מדובר בירידה מהותית בדמי שכירות המגיעה לסך של 360,000 ₪ לשנה.

ביחס לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעים, התובעים טוענים כי מומחה הנתבעים העיד באופן לא אמין, הוא השתמש בגישה של היוון הכנסות משכירות, לטעמו. קונה פוטנציאלי , ככלל, אינו נוטה להעדיף תחנה שנגרם לה נזק גדול ועברה תיקונים משמעותיים, על פני תחנה שלא אירע בה כל נזק , לגישתם.

לטענת התובעים, עדות המומחה אינה סבירה; הרי אם קונה או שוכר פוטנציאלי מתלבט בין שתי תחנות שמוכרות בהיקף זהה, ודאי שהוא יעדיף תחנה שלא עברה אירוע נזיקי גדול.

עוד נטען כי, כל קונה פוטנציאלי יעדיף לקנות תחנה ללא פגיעה על פני תחנה שעברה פגיעה, גם אם הנזק תוקן, ככל ש היקף מכירת הדלק זהה בשתי התחנות והסביר כי הסיבה לירידה בהיקף המכירות, או שיעור המכירות הנמוך מלכתחילה הוא נובע מ העובדה שיש תחנות מתחרות באזור ולעומתן התחנה דנן אינה בולטת לעיני העוברים ברחוב; זאת בניגוד למה שאמר לאחר חקירתו; שכדי להעריך תחנת דלק יש להעריך לפני הפגיעה ואחריה, ואם אינה פעילה; ראוי לערוך סקר.

בנסיבות המקרה מדובר בנזק מהותי לתחנה, ועל אף שתוקן, "יצא קול" על התחנה שנפגעה, ובכן, מתקיימת ירידת ערך העולה על 5%; שיעור ירידת ערך שקבעה הפסיקה לדירה שיש בה ליקוי בניה שלא ניתן לתקנו, תוך הפנייה בעניין זה ל- ת"א (תא) 159/93 אביסרור רפאל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ( ניתן ביום, 01.10.1999) ות"א (תא) 1744/97 נאה אליהו נ' אשדר חברה לבניה בע"מ ( ניתן ביום, 02.10.2003), שם נקבע:

"קונה סביר שיִרצה לקנות דירה, גם אם מסיבותיו יעדיף לקנות דירה במקום מגוריהם של התובעים, יירתע מקניית דירה שיש בה תופעות של רטיבות ועיבוי כפי שנראו על-ידי המהנדס פריידלין וכפי שנראות בתמונות שצורפו לתצהירי התובעים, וזאת גם לאחר שהנתבעת תיקנה את הליקויים בתום שנת הבדק ולאחר הגשת התביעה וקבלת חוות-הדעת של המהנדס ברגמן. כך יעשה הקונה הסָביר אם יֵדע שתופעות הרטיבות והעיבוי חזרו על עצמן בתקופות החורף, גם לאחר ביצוע תיקונים על-ידי הנתבעת. בנסיבות אלה ייאלצו התובעים למכור את דירותיהם בתמורה נמוכה מזו שהיו מקבלים אלמלא ליקויי הבנייה שגרמו לרטיבות ולעיבוי או שתידרש להם תקופה ארוכה יותר עד שיצליחו למכור את דירותיהם כשוֹויין בשׁוּק ביום המכירה."

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט והמומחה מטעם הנתבעים, מחזקות את הטענה לפיה התחנה לא עמדה בצפי המכירות, בשל הפגיעה וגם אחרי שנתיים לא מכרה יותר מ 250 קילוליטר מכירות בניגוד לצפי של מכירת 400 קילוליטר. זאת ועוד, גם אחרי שהוקמה צומת בכניסה לתחנה, היקף המכירות לא עלה בניגוד למצופה. המסקנה המתבקשת מכך היא שהתחנה לא הצליחה "להתעשת" מה נזק ו האפשרות להגיע להיקף המכירות הצפוי נפגעה .

עוד הוסיפו התובעים כי בהתאם למה שסוכם בהסכם הפשרה הנתבעים הבטיחו לשאת בכל עלות תיקון התחנה אחרי שהתובע ים ביצעו את התיקונים הנדרשים באמצעות קבלנים מטעמה ולשביעות רצונם. בפועל הנתבע ים שילמ ו לתובע ים רק 885,756 ₪, במקום 1,200,000 ₪ - עלות התיקון בפועל לטענת התובע ים.

התובעים סבורים כי יש לקבל את התביעה ולפסוק פיצוי באב הנזק של ירידת ערך בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמם.

טענות הנתבעים

ראשית, ציינו הנתבעים כי סכום התביעה אינו תואם את ראשי הנזק הנתבעים, הגם שסכום התביעה איננו במתחם סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי. הנתבעים טוענים כי על פי הסכם הפשרה, התובעים מוותרים על כל תביעה עתידית הנוגעת לנזקים הנטענים, למעט תביעה בגין ירידת ערך.

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון מזיק אשר פוגע במעשה עוולה במקרקעין של הניזוק חייב להשיב את המצב לקדמותו, כאשר הערך הכספי של השבת המצב לקדמותו ייקבע על פי ההוצאות שיש להוציא כדי לתקן את הפגיעה או על פי ירידת הערך של המקרקעין ראו לעניין זה ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, סא(3) 603 (2006), שם נקבע :

"20. מזיק הפוגע במעשה עוולה במקרקעין של הניזוק חייב להשיב את מצב הדברים לקדמותו. הערך הכספי של פיצוי זה יכול להיקבע על פי ירידת הערך של המקרקעין הנקבע על פי שווי המקרקעין לפני ואחרי העוולה (מבחן המשנה של פיצוי בגין ירידה בערך המקרקעין) או על פי ההוצאות שיש להוציא כדי לתקן את הפגיעה (מבחן המשנה של פיצוי בגין הוצאות) ... גישה דומה מקובלת בארצות-הברית. הניזוק שמקרקעיו נפגעו על ידי מעשה נזיקין של המזיק זכאי לקבל פיצויים בגין הפרש הערך או הוצאות התיקון."

"22. מהו הפיצוי לו זכאים המשיבים 1-3 בנסיבות שבפנינו? האם זכאים הם לפיצוי בשווי ירידת הערך שנגרמה לחלקת הקרקע שבבעלותם בגין מעשה הנזק, או שמא לפיצוי בגין ההוצאות הנדרשות לשם השבת מצבה של הקרקע לקדמותה? ההלכה הנקבעת בפרשה זו הינה שעל הניזוק לבחור בין שתי דרכי פיצוי אלה בתום לב.".

לטענת הנתבעים, תביעה זו הוגשה בחוסר תום לב ומתוך כוונה לעשיית עושר ולא במשפט. התובעים קיבל ו תשלום פיצוי בהתאם למוסכם בהסכ ם הפשרה – הפיצויים ששולמו לנתבעים יש בהם כדי להשיב את המצב לקדמותו ובכך לסתום את הגולל על נזקי הם. התובעים מבקש ים לקבל פיצוי בגין ירידת ערך נוסף על הפיצויים ששולמו להם במסגרת הסכם הפשרה, אם בית משפט ייענה לכך, מצב ם של התובע ים יוטב בהרבה ממצב ם קודם לאירועים הנטענים.

לדברי הנתבעים, מסקנותיו של המומחה מטעם התובעים נדחו על ידי שניים, המומחה מטעם הנתבע ים והמומחה מטעם בית המשפט ואף במסגרת החקירות הנגדיות. חוות הדעת קובעות באופן חד משמעי, ערכה של התחנה לא ירד.

לדעת הנתבעים חוות דעתו של מומחה התובע ים מוטעית ביסודה . מחוות דעתו של מומחה הנתבעים עולה כי הנזק שאירע תוקן לשביעות רצונם של התובע ים ואין בכך כדי להשפיע על ערך התחנה, מומחה הנתבע ים העריך את שווי הנכס בסך של 7,480,000 ₪ בכך סתר את עמדת מומחה התובעים באמצעות הערכות שומה שנערכו לתחנות דלק דומות באזור התחנה שבנדון, השוואה אשר התעלם ממנה מומחה התובעים.

מומחה בימ"ש הגיע למסקנה דומה לזו של מומחה הנתבע ים, בין היתר, הוא מצא כי אין בתיקונים כדי לגרום לירידת ערך לתחנה, אין פגיעה בהכנסות ואין פגיעה בדמי השכירות.

בחקירת מומחה בית המשפט על ידי בא כוח התובעים התברר כי התובעים התרשל ו כאשר לא העבירו את נתוני מכירות הדלק של התחנה למומחה בית המשפט, ובכך הכשיל ו את עבודת מומחה בית המשפט ואף הרחיקו לכת והטילו ספק במקצועיותו של מומחה בית המשפט. לאחר העברת הנתונים ובדיקתם על ידי מומחה בית המשפט ; עמדת מומחה הנתבע ים קיבלה חיזוק בהתאם לעמדת מומחה בית המשפט.

הנתבעים חזרו והדגישו את מעמדה המיוחד של חוות דעת מומחה בית המשפט, וכפי שנאמר בפסקי דין רבים מומחה בית המשפט הוא "ידו הארוכה" של בית המשפט למשל בעניין ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי ( ניתן ביום, 31.12.1988), נאמר:

"משמנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

במקרה שבנדון, לא הוכחה ירידת ערך על ידי התובעים, ולא הוצג נימוק המצדיק סטייה מחוות דעת מומחה בית המשפט, לפיה אין ירידת ערך כלשהי לתחנה.

עוד טענו הנתבעים כי חוזה השכירות שנחתם בין התובעים לבין דור אלון על סך 130,000 ₪ למכירה של 400 קילוליטר, המבטא מחיר של 325 ₪ לכל קילוליטר, הינו גבוה מהמקובל בשוק תחנות הדלק, כך שאין בו כדי להעריך נכון את הצפי למכירת הדלק בתחנה. טענה זו אף נתמכה על ידי חוות דעת מומחה הנתבעים, ממנה עולה כי צפי תחנה בסדר גודל דומה, באזור הצפון הינו כ 220 קילוליטר [עמ' 24 לחוות דעת מומחה הנתבעים], מסקנה זו של מומחה הנתבעים נתקבלה כאשר לא היו בפניו נתוני המכירות ומסקנה זו נותרה, גם כן, לאחר קבלת נתוני המכירות ובדיקתם כי , הרי נתוני המכירות מאמתים מסקנה זו. השכר המקובל בשוק השכרת תחנות תדלוק בסדר גודל זהה ובסביבה זהה עומד על סך של 250 ₪/קילוליטר לשנת 2011, וכיום על 160 ₪ – 200 ₪ לקילוליטר – מומחה בית המשפט הגיע למסקנה דומה.

כחלק מהנספחים שצורפו לתצהירו של מר דאוד חלאילה, צורפה שומת מקרקעין [נספח כד], אשר נערכה על ידי מומחה בשם דוד שקד שאין לו קשר לתביעה, אודות מקרקעין של שתי תחנות דלק במג'ד אל כרום, אחת מהן לתחנה נשוא התביעה, לגביה סבר המומחה כי מדובר בהסכם גבוה יחסית למחירים שהיו נהוגים בשוק באותה תקופה, והעריך כי זה נובע משיקול עסקי של חברת הדלק. בנוסף, התובעים טוענ ים כי בעת חקירתו הנגדית של סמנכ"ל דור אלן הוא הסכים כי ייתכן והייתה טעות בשיקול הדעת העסקי של דור אלון. התובע ים הסתיר ו סקר שנערך על ידי רואה חשבון התובע ים, אשר הוגש במסגרת הבקשה לקבלת היטל השבחה, והעריך את מכירת כמויות הדלק לכמות של 180 - 220 קילוליטר בחודש.

הנתבעים טוענים כי חוות דעת מומחה התובעים אינה אמינה ולוקה בחוסר מקצועיות; הוא נמנע מלצרף ולהתייחס למסמכים חשובים בתוך חוות הדעת, ואף בחקירתו הנגדית נמנע מלפרט ביחס למסמכים שהובאו בפניו. המדובר במסמכים מהותיים לעניין שבמחלוקת, כדוגמת הסכם השכירות ופירוט נתוני מכירת הדלק. יתרה מזאת, לצורך חישוב שווי התחנה הוא קבע שיעור היוון הרווח התפעולי הינו 7.5% בהסתמך על הניסיון שלו בלבד, מבלי להידרש לנתוני השוואה כמקובל, אך בשומת המקרקעין הוערך שיעור היוון גבוה לתחנה שעמד על 11% – 12%.

במסגרת שומת מקרקעין אשר הוכנה על ידי השמאי דוד שקד, סבר השמאי כי "מדובר בהסכם גבוה יחסית למחירים שהיו נהוגים בשוק באותה תקופה" [עמ' 39 לנספח כד לת צהיר דאוד חלאילה].

נתוני מכירת הדלק בתחנה אשר מראים מגמת עלייה במכירת הדלק, סותרים את נקודת ההנחה של התובעים לפיה מכירות הדלק בתחנה בירידה מתמדת.

הנתבעים טוענים כי לא הוגשו מסמכים המוכיחים טענת התובעים לפיה דור אלון הפחיתה את דמי השכירות בעקבות אי עמידה בצפי המכירות, דבר שמייחסים התובעים לאירוע הנזיקי שהתרחש.

הנתבעים מוסיפים כי סוכם בין הצדדים כי אם כמות מכירת הדלק תהיה נמוכה מ- 400 קילוליטר בתום השנה הראשונה יקיימו הצדדים דיון על הפחתת דמי שכירות [נספח כ' לתצהיר דאוד חלאילה], יש בכך כדי להעיד על החששות והספקות שליוו את דור אלון בכריתת הסכם גבוה זה עם התובעים. מומחה בית המשפט אף ייחס כסיבה לאי עמידת בצפי מכירת הדלק, את ההערכה הגבוהה למכירת הדלק שנקבעה בהסכם [עמ' 25 לפרוטוקול שורות 13 – 18].

לטענת הנתבעים, התובעים נוהגים בשיטה של אי הבאת מידע מלא בפני בית המשפט; למשל נמנעו מלהביא סקרי היתכנות העסקה של דור אלון, חוזה חתום עם דור אלון אודות הפחתת דמי השכירות. תוך הפניה לפסיקה בעניין ע"א (י-ם) 3045/02 אוחיון דוד נ' אריה חברה לביטוח בע"מ ( ניתן ביום, 28.11.2002), שם נאמר:

"17. הנה כי כאן, אי הבאת הראיות על ידי המבוטח, לאחר שהמבטחת עמדה בנטל התחלתי של הבאת הראיה, יכולה להוביל לכלל מסקנה שהמבטחת עמדה בנטל השכנוע. בנסיבות אלה, בחירת "טקטיקה" של העדר הבאת ראיות, יש בה משום סיכון ממשי שבית המשפט ימצא שהמבטח הרים את נטל השכנוע, ויפסוק לטובתו, מבלי שהמבוטח ניצל ההזדמנות להבאת ראיות מטעמו.".

כך, כאשר בעל דין נמנע מלהביא ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לאי הבאתה הסבר סביר – חזקה היא כי הבאת אותה ראיה הייתה פועלת נגדו. ראו לעניין זה: ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, לה(1) 736 (1980) וע"א 793/89 בניני מ. י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, מו(3) 324 (1992) וע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, מד(4) 595 (1990).

על כן, הנתבעים טוענ ים כי אין קשר סיבתי בין הירידה הנטענת בכמות הדלק הנמכר לבין הנזקים הנטענים וביקשו לדחות את התביעה ולחייב בהוצאות .

תגובת התובעים לטענות הנתבעים

התביעה מתמקדת בטענת ירידת ערך בלבד, עיקר טיעונם של התובעים מופנה כלפי חוות דעת מומחה בית משפט שקבע כי אין ירידת ערך על סמך היקף מכירות הדלק בתקופת ההרצה של התחנה, כאשר הנזק אירע חודשיים אחרי פתיחתה. היינו, מכירות התחנה טרם התאזנו, ולא יהיה נכון להתבסס על נתונים אלו להסקת מסקנות ביחס לסוגית ירידת הערך.

בנוסף, ירידת הערך הנטענת היא גם ביחס לשטח המסומן 15/15 מטר שנאסרה הגישה אליו והעובדה שעדיין הופיעו סדקים בשטח התחנה לאחר התיקון, הגם שייתכן שיתרחשו נזקים עתידיים. כך, קונה פוטנציאלי ינצל את מצב התחנה בעקבות האירוע כדי להפחית את מחיר התחנה.

לטענת התובעים, מומחה בית המשפט אין לו מומחיות בתחנות דלק כפי שהיה ניתן לראות בחקירתו מיום 14.03.2017. ואילו, לחברת דור אלון יש ניסיון רב בקביעת צפי מכירות, וכפי שניתן ללמוד מעדותו של סמנכ"ל דור אלון, מדובר במחיר סביר .

טענת הנתבעים לפיה סיכמו הצדדים התובעים ודור אלו, לקיים דיון על הפחתת דמי השכירות בתום שנת השכירות הראשונה אינה נכונה, שכן חתימת הסכם בעניין זה הייתה בעקבות האירוע, כפי שניתן לראות מתאריך המסמך, חודש יולי 2017. [נספח כ' לתצהיר דאוד חלאילה]. לפיכך, הנזק האמור גרם להפחתת דמי השכירות, השאיר סדקים בשטח התחנה ושקיעה של שטח התחנה, גם אחרי התיקון, תוצאת כל אלה היא; ירידת ערך התחנה נזק המצ וי באחריות הנתבע ים.

חוות דעת המומחים

חוות דעת מומחה התובעים, השמאי נחום פרמינגר

מומחה התובעים התחיל בתיאור לאירוע ונזק שבא בעקבותיו לתחנה כלהלן: במקביל לתחילת פעילות התחנה, התבצעו עבודות בתוואי הרכבת ומנהרה, לרבות עבודות חפירה, חציבה ודיפון שנמשכו עד חורף 2012 - 2013, בשל מי הגשמים החלו להופיע סדקים בחלק הדרומי של התחנה, בשטח המקיף את התחנה, אזור תדלוק המשאיות, חניית המשאיות ובהיקף הסובב את מבנה התחנה.

לפי תיאור מומחה התובעים, על מנת לאפשר את הכניסה למנהרה, קרקע התחנה נתמכת על ידי דיפון גבוה העשוי באמצעי דיפון שונים לכל גובה מתלול הקיר, כאשר החלק העליון של כ 6 מטר שתחילתו כ- 7.5 מטר מתחתית פני קרקע התחנה ועד נמוך מפני קרקע התחנה כדי 1.5 מטר, באמצעות קירות מכלונסאות כאשר המרווח החופשי בין כלונס אחד למשנהו הוא כ- 20 ס"מ. מעל למפלס זה בוצע קיר תומך מאבן לקט בגובה כ- 1.5 מטר עבור התחנה. בין הכלונסאות התומכים קרקע קיימים מרווחים, וכתוצאה מחלחול מי הגשמים, החלה הקרקע לגלוש ובשל כך התערערה יציבות הקרקע של התחנה והופיעו סדקים ושקיעות בחלקה הדרומי של התחנה. בעקבות כך, נסגרה הפעילות בחלק חנות הנוחות ואזור תדלוק המשאיות על ידי דור אלון.

מומחה התובעים סבור כי שיעור ירידת ערך של התחנה הינו 10% משוויה, שיעור זה נקבע בהסתמך על פסק דין של בית המשפט בת"א (ת"א) 159/93 אביסרור רפאל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ( ניתן ביום 01.10.1999) (להלן: "עניין אביסרור"), שם נקבע כי חלה ירידת ערך בשיעור של 5% בדירה שיש בה ליקויי רטיבות, שעלולים לחזור על עצמם, זאת בגלל ש"יצא קול" עליה. מכאן, להערכת מומחה התובעים ירידת ערך של תחנת תדלוק תהיה חמורה יותר, להנחתו , כי קהל הרוכשים של תחנות דלק מצומצם יותר מקהל הרוכשים של דירות.

לפי הערכתו, שווי התחנה הינו 22,400,000 ₪, סכום נקבע על פי דמי השכירות ושיעור היוון של 7.5 % [140,000 ₪\לחודש X 12 חודש\7.5%= 22,400,000 ₪ ], כך ששיעור ירידת הערך הוא 10 % משווי התחנה קרי, – 2,240,000 ₪ ובהתאם ביקשו לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעים בתשלום הסכום ובתוספת הוצאות ושכר טרחת עו"ד.

חוות דעת מומחה הנתבעים, השמאי מוטי זייד:

ראשית ציין מומחה הנתבעים כי לא נכון לקבוע שיעור ירידת ערך ב- 10% בהסתמך על פסק הדין שסמכה עליו חוות דעת מומחה התובעים. בפסק הדין אליו הפנו מדובר בליקויי בניה אשר עתידיים לחזור על עצמם, כגון ליקויי רטיבות, כאשר אין וודאות כי התיקונים יפתרו את בעיית הרטיבות לעולמים . במקרה הנדון, מדובר על אירוע תאונתי, פתאומי וחד-פעמי כאשר לאחר שתוקנו הנזקים תחנת הדלק פועלת ללא דופי, ואין השפעה על תפקוד התחנה וערכה. חוות דעת מומחה התובעים לפיה קיימת ירידת ערך לא גובתה בראיות. מומחה הנתבעים אף הדגיש כי התחנה מוגבלת בנגישות ומרוחקת מציר הדרך הראשית.

לדברי מומחה התובעים, שומת שווי השוק של התחנה נקבעת על ידי אחת משלושת הגישות: [1] גישת ההשוואה: לפיה בודקים אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהתאם לעסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו מבחינת מיקום, אופי ורמת סיכון; [2] גישת העלות או גישת השווי הפיזי: סיכום של שווי הקרקע בהתאם למחירה בשוק החופשי כאילו הייתה ריקה בהתאם לייעוד שלה, ועלות הקמה מחדש של המבנה בתוספת ההשבחות שנעשו ובניכוי פחתים; [3] גישת ההכנסה או היוון ההכנסות: לפיה, אומדים את שווי השוק של הנכס באמצעות היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן, פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית שנקבע באמצעות מספר פרמטרים; אופי הנכס; רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת; הריבית המקובלת במשק וגורמים נוספים, כאשר ירידת ערך נמדדת לפי קיומם של פחתים משלושה סוגים: פחת פיזי, פחת פונקציונלי/תכנוני ופחת סביבתי/כלכלי.

מומחה הנתבעים בחר בגישת היוון ההכנסות ובגישת העלות כגישת ביקורת. והינו סבור כי לא נצברו אף אחד מהפחתים לתחנה, ובכן, אין לייחס לתחנה ירידת ערך.

מומחה הנתבעים תמך עמדתו זו בנתוני השוואה אשר עלו מסקירת שוק לתחנות התדלוק באזור הצפון, ובתחשיב שערך לצורך חוות דעתו בהתאם לגישת היוון ההכנסות. ונמצא כי לתחנות תדלוק בעלות נתונים זהים לתחנה נשוא הדיון, באזור הצפון, ניתן לאמוד קיבולת מכירות של 220 קילוליטר לחודש, בנוסף, דמי השכירות המקובלים לכל קילוליטר עד שנת 2011 נעו בממוצע של 250 ₪ לקילוליטר, אך כיום המחירים נעים בגבולות של 160 ₪ - 200 ₪ לקילוליטר, ואף פחות, ב התאם למצב השוק הנוכחי.

בהתאם לתחשיבים לפי גישת היוון ההכנסות וגישת העלות - גישת ביקורת שנקט בה מומחה הנתבעים - שווי השוק של התחנה כעולה משתי הגישות עומד על סך של 7,480,000 ₪.

מומחה הנתבעים ביקש להסב את תשומת הלב לכך שבחוות דעת מומחה התובעים לא הייתה התייחסות לירידת ערך כתוצאה מפחת שנוצר בעקבות האירוע וגם לא ירידת ערך כתוצאה מפגיעה בהכנסות התחנה.

ירידת הערך שנקבעה בפסק הדין עליו מושתתת חוות דעתו של מומחה התובעים לא הוכחה כנכו נה לגבי תחנת הדלק. אולם, גם אם ניישם את פסק הדין, שכאמור קבע שיעור ירידת ערך של 5%, ירידת הערך מתגבשת לכדי סך של 378,250 ₪.

חוות דעת מומחה בימ"ש:
מומחה בית המשפט הביא בחשבון את הוראות פרק כ' לקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, בנוגע לעריכת שומות לתחנות תדלוק, לפי הן, שווי תחנות תדלוק משתנה בהתאם למיקום - אשר קובע רמת הנגישות, רמת החשיפה המסחרית ורמת התחרות עם תחנות סמוכות.

לדברי מומחה בימ"ש הגישה המתאימה לשומת שווי תחנות תדלוק הינה גישת היוון הכנסות, לפיה "דמי השכירות נגזרים מהרווח התפעולי בתחנה". שיעור היוון דמי השכירות יהיה גבוה מזה הנהוג בנכסים מסחריים נוכח הסיכונים הענפיים הקיימים בשוק הדלק, הדעה השמאית הרווחת היא כי יש להוסיף לשיעור היוון תוספת של 1.5%.

לפי גישת היוון ההכנסות, שווי התחנה נקבע על פי ההכנסות ממכירת דלק בצרוף דמי שכירות לשירותים השונים אשר מצויים בשטח התחנה, כגון חנות נוחות וכו', המתווספים לשווי מכירת הדלק.

לצורך חוות דעתו, מומחה בימ"ש הביא בחשבון את הסכם השכירות, והסכם הפשרה בינואר 2014, על פיו שולם מלוא הסכום בגין תיקון הנזקים, ואובדן דמי השכירות, ודמי השכירות ששולמו לחודש יולי 2014, לאחר שהתרחש הנזק ואחרי שנחתם הסכם הפשרה עמדו על סך 140,000 ₪ לחודש, כלומר היוון הכנסה זאת מהווה את שווי הנכס למועד שלאחר תיקון הנזקים.

מומחה בימ"ש הביא בחשבון גם את פסקי הדין השונים שהתייחסו לפיצוי בגין ליקויי בניה כולל פסק הדין בעניין אביסרור בו נפסק פיצוי בשיעור 5% משווי הדירה בגלל ש"יצא קול" שהיו בה ליקויים. וכך נכתב:

"מקובלת עלי ברמה העקרונית עמדתו של השמאי מנצבך. דירות שבהן היו בעבר ליקויי רטיבות אפילו אלה תוקנו, מעוררות חשש - שאינו רק פסיכולוגי - אצל קונים פוטיצניאלים. חשש זה, מתרגם עצמו בדרישת הנחה בעת קניית הדירה, והנחה זו, שמה השני הוא ירידת ערך הדירה. לגבי דירות כאלה, במיוחד בפרוייקט שיצא שמעו כרב ליקויים, כשעוף השמיים מוליך את הקול אודות ליקויים שבהם, יש כדי להשפיע על ירידת ערכם. לפיכך, אני פוסקת כדלקמן: לתובעים, שהם בעלי הדירות הרטובות לפי חוות דעת מומחה ביהמ"ש, ירידת ערך בשיעור של 5% מערך הדירות."

ולעניין זה נקבע ב- ת"א (נצ') 638/98 אברהם צבי נ' יצחק שטרן ושות' בע"מ ( ניתן ביום, 07.10.2001), כי:

"באשר לסוגיית ירידת ערכן של הדירות, הרי, סביר להניח, כי אדם המעוניין לרכוש דירה באיזור ספציפי בו ממוקמות הדירות יקח בחשבון העובדה כי בחלק מהדירות נפלו ליקויים, דבר שעשוי להשפיע על מידת הביקוש לדירות הנדונות, ואף על מחירם (כך במקור). קונה כאמור יעדיף לרכוש דירה אחת באותו איזור שאין לה היסטוריה של תיקונים, וזאת למרות שמחיר דירה מתוקנת שכזו, יהא מן הסתם, נמוך יותר.".

באופן דומה נקבע ביחס לירידת ערך בית מגורים גם בעניין ת"א (י-ם) 884/91 בריברום נ' רמט, תק-מח 1996(4), 9666 (1996); ת"א (נצ') 523/98 רונן דנין נ' מחלקת עבודות ציבוריות (פורסם בנבו, 22.12.2003).
לסיכום, מומחה בימ"ש סבור כי אין סיבה כי לאחר תיקון הנזקים בתחנה תחול ירידה במכירות הדלק בתחנה, לגישתו, לא קיימת פגיעה בהכנסות התחנה, מכאן אין פגיעה בדמי השכירות, לכן לא מתקיימת ירידת ערך לתחנה.

חוות דעת משלימות

חוות דעת משלימה של מומחה הנתבעים

חוות דעתו המשלימה של מומחה הנתבעים ניתנה לאחר שהוצגו בפניו נתוני מכירת הדלק בתחנה ממחצית חודש אוגוסט עד סוף 2016, כשמהנתונים עולה כי קיבולת המכירות של התחנה הייתה בקו עליה לאורך השנים, בנוסף עולה כי ממוצע מכירת הדלק בתחנה בין אוגוסט 2012 עד יוני 2013 הינו כ 211 קילוליטר לחודש, והממוצע בין ספטמבר 2014, כאשר החלו למכור גז בתחנה, עד דצמבר 2016 הינו כ- 225 קילוליטר לחודש. לפיכך, נתונים אלו לא גרמו לשינוי במסקנתו של מומחה הנתבע ים, לפיה לא נצבר פחת מסוג כלשהו לתחנה כתוצאה מהאירוע, חוץ מהפחת הפיזי אשר תוקן, ולכן לא מתקיימת ירידת ערך לתחנה.

חוות דעת משלימה של מומחה בימ"ש

לאחר עיון בנתוני מכירות הדלק בתחנה, מומחה בית המשפט בחוות דעתו המשלימה הגיע למסקנה דומה למסקנת מומחה הנתבעים.

העדויות בבית המשפט:

מטעם התובעים העידו: מומחה התובעים, הבעלים של התובעים מר דאוד חלאילה, סמנכ"ל חברת דור אלון מר אסף פארן (להלן: "הסמנכ"ל"), מר ח'אלד ח'טיב הבעלים של תחנת דלק במג'ד אלכרום ומר ג'ואד ח'טיב מפעיל שתי תחנות דלק באזור עכו. אתחיל בעדות מומחה התובעים:

בחקירתו הנגדית הסביר מומחה התובעים כי הוא העריך שיעור ירידת ערך של 10% על סמך דמי השכירות, ותוכנית ההשוואה לפיה קבע שיעור היוון של 7.5 % על סמך ניסיונו הרב בתחום תחנות דלק היות והבעלים של התחנה אינו המפעיל של התחנה בפועל, אלא משכיר שמקבל דמי שכירות שיעור היוון שונה משיעור היוון של רווחי התחנה.

מומחה התובעים הוסיף כי הינו סבור כי מכירות התחנה לא עמדו בצפי המכירות של 400 קילוליטר, בשל היסט וריית הנזקים והתיקונים של התחנה ולפי ניסיונו בתחום תחנות דלק, הוא סבור כי הסכם השכירות של התחנה נשוא העניין הינו בגדר הסביר בהשוואה עם תחנות בעלות נתונים דומים.

כאשר נשאל מומחה התובעים על מסמך "קווים מנחים לעריכת שומות לתחנות דלק" [נספח כח'] הוא השיב כי אין המדובר בקווים רשמיים שחובה לציית אליהם, אלא זו דעתו הפרטית של שמאי ממשלתי שערך את המסמך.

בחקירתו הנגדית העיד דאוד כי בשלב המשא ומתן לקראת השכרת התחנה בשנת 2007, הציעו המון הצעות מחברות הדלק השונות שכולן מתבססות על צפי מכירות בסביבות אך לא פחות מ- 400 קילוליטר, ואפילו סכום גבוה יותר לאחר הצבת רמזור בצומת הכניסה לתחנה .

דאוד גם העיד כי בעקבות האירוע ונזקים שהתרחשו לתחנה, הוא נאלץ להוריד את דמי השכירות לדור אלון ב 30,000 ₪ לחודש, הוא עדיין מקבל את השכירות לפי ההסכם המקורי אך בתור הלוואה מדור אלון.

מעדותם בבית משפט של מר ח'אלד ח'טיב ומר ג'ואד ח'טיב, שניהם מפעילים של תחנות דלק באזור עולה כי, תחנות באזור של התחנה שבנדון מוכרות לא פחות מ- 350 קילוליטר בחודש, ובנוסף בתקופת הרצה של תחנה באזור, בשנתיים הראשונות של פעילותה, המכירות תמיד בקו עליה.

[יובהר כי עדויות אלה מתייחסות לתחנות ששני העדים מפעילים ולא לכלל התחנות באזור].

הסמנכ"ל העיד כי לאחר שבוצעו בדיקות פנימיות על ידי גורמים מדור אלון נקבע צפי מכירות בתחנה של 400 קילוליטר בחודש, לפי הבדיקה שנערכה בודקים כמות כלי הרכב שעוברים בכבישים הרלוונטיים לתחנה, ולגבי כל כלי רכב את כמות הדלק שהוא מתדלק וגם בודקים את פעילות תחנת הנוחות; ובהתבסס על ניסיונו רב השנים בתחום פיתוח תחנות דלק של 21 שנים הכולל פיתוח של כ- 150 תחנות חדשות, המכירות בתחנות בינעירוניות כגון התחנה נשוא העניין, עולות בקצב מוגבר בשנות ההרצה.

לא ייתכן שהייתה סטייה שלילית בצפי מכירות של כ- 50%. לדידו, הסטייה נובעת מגורם חיצוני, הוא סבור, כי אנשים נרתעים מלכנס לתחנה ברגע שיש בתחנה "משהו מוזר" כגון חלק סגור או סדקים בשטחה.

הסמנכ"ל העיד כי דור אלן אכן התעקשה להוריד את דמי השכירות בעקבות מצב המכירות הירוד של התחנה, עד שהופחתו ב- 30,000 ₪ החל מחודש אוגוסט 2013.

הסמנכ"ל הוסיף כי המסקנות שבחוות דעת המומחים אשר הוגשו לבית המשפט ולפיה ן לא מתקיימת ירידת ערך בתחנה, בבדיקה לפי גישת היוון הכנסות, מקורן מחוסר ניסיונם של אותם מומחים בתחום תחנות דלק.

מטעם הנתבעים העיד מומחה הנתבעים, ומר ישראל תם.

לגישת מומחה הנתבעים התיקונים שבוצעו בתחנה, היו תיקונים יסודיים ויש בהם כדי למנוע תקלות חוזרות. עם זאת, בחקירתו הנגדית התברר כי לא בדק ולא ידע שגם לאחר התיקונים הופיעו סדקים בשטח התחנה.

מומחה הנתבעים הסביר כי שתי תחנות זהות מבחינת נתונים כאשר אחת עברה תיקונים בעקבות אירוע התמוטטות והשנייה לא, אך שתיהן מוכרות אותה כמות דלק בחודש, הן זהות מבחינה שמאית כלכלית, הוא סבור כי אין סיבה שאנשים יירתעו מלכנס לתחנה בשל היסטוריית הנזקים שלה, ולרוב לקוחות התחנה הם מזדמנים ולא יודעים מה התרחש בתחנה בעבר.

לעניין אי עמידת התחנה בצפי מכירות של 400 קילוליטר בחודש, מומחה הנתבעים הסביר בעדותו כי ירידת ערך של התחנה נמדדת לפי מכירות התחנה לפני ואחרי קרות הנזק, התחנה שבנדון נפגעה בתקופת ההרצה ולכן אין נתונים למכירות לפני האירוע, משכך, הנתון אשר עליו ניתן לבסס חוות דעת באשר לירידת ערך התחנה הוא הסקר. ולפי סקר שערכו התובעים בשנת 2007 ציפו שהתחנה תמכור 180 – 220 קילוליטר בחודש.

מומחה הנתבעים מייחס את נתוני מכירות התחנה, שמעידים על יציבות עם ירידות ועליות לא משמעותיים לאורך השנים אחרי התיקונים, לכך שיש תחנות מתחרות שבולטות יותר לעיני העוברים בכביש.

עדות מומחה בימ"ש:

בחקירתו על ידי בא כוח התובעים, ציין מומחה בית המשפט כי אינו שולל אפשרות קרות נזק עתידי שמקורו ההתמוטטות שהייתה. אך, אם מכירות התחנה לא ישתנו גם שוויה לא ישתנה. הפחתת דמי השכירות בעקבות האירוע בשל אי- עמידת התחנה בצפי מכירות של 400 קילוליטר בחודש לא בהכרח קשור לאירוע שקרה לתחנה, ייתכן כי המצב הכלכלי במשק, בשוק תחנות הדלק נותן הסבר למכירות הנמוכות.

לשאלת בא כוח התובעים באם ערך התחנה ירד אם דמי השכירות שתשלם חברה שוכרת אחרת אחרי סיום החוזה עם דור אלון יהיו פחותים, בגלל האירוע, השיב המומחה בחיוב. [פרוטוקול מיום 14.03.2017, בעמ' 17 ש' 21 - 23]

"ש. אבל תסכים אתי שאם דמי השכירות שיבואו אחרי סיום חוזה השכירות עם דור אלון מסיבה כלשהי, יהיו פחותים ונובעים מהאסון, בטח יש ירידת ערך לתחנה
ת. בהנחה שזה המצב, שווי התחנה יהי פחות."

מעדותו עולה כי הוא לא ידע שהסדקים החלו להופיע כחודשיים אחרי שהחלה לפעול, מחודש נובמבר 2012.

מומחה בימ"ש סבור כי אם חלק מהתחנה נסגר לשימוש בשל הנזק שנגרם; המכירות עלולות לרדת. אולם, מהנתונים עולה כי מכירות התחנה יציבות מאז שהחלה לפעול אחרי התיקון, לפיכך הסיק שכנראה זה מה שתחנה זו מוכרת, הרי הנתונים גם מראים שבתקופה שלאחר ההרצה, בשנת 2016 המכירות אמורות להיות מאוזנות וגם אז התחנה מכרה בסביבות 220 – 230 קילוליטר בחודש.

מומחה בימ"ש אינו שולל או מאשר את האפשרות שאי עמידת התחנה בצפי המכירות מושפע מהאירוע שהתרחש. אך הוא סבור כי דמי שכירות שנקבעו על פי צפי מכירות הינו גבוה יחסית לתחנה בסדר גודל התחנה נשוא הדיון.

דיון והכרעה

השאלות שבמחלוקת

ראשית ובטרם אפתח בדיון אציין בנקודות את השאלות המרכזיות שבמחלוקת בין הצדדים:

האם הנזק שנגרם לתחנה, על אף שתוקן, יש בו כדי להשפיע על שווי התחנה לצורך מכירתה או השכרתה לקונה או שוכר עתידי?

האם התובעים ודור אלון טעו בהערכת צפי מכיר ות הדלק בתחנה בהסכם השכירות מלכתחילה?

האם ירידת ערך של נכס מגורים בעקבות תיקון נזקים דומה לירידת ערך נכס מסחרי ?

עניין זה מתמקד בשאלת פיצוי בגין ירידת ערך. לא אדרש לשאלת האחריות מאחר והנתבעים מכיר ים באחריות ם לאירוע שהתרחש בתחנה וגרם לנזק שאומנם תוקן אך הוא גרם לירידת הערך , הנטענת על ידי התובעים.

עיקר הדיון יהיה סביב שאלת זכאות התובעים לפיצויים בגין ירידת ערך עקב האירוע. לצורך קביעת פיצויים בגין ירידת ערך ראוי להידרש לשני אלמנטים: הראשון, תיחום הנזק, היינו קביעת היקף הנזק אשר נגרם כתוצאה מהתנהגות המזיק; והשני, כימות הנזק, תרגום הנזק לסכום כסף שיש בו לפצות את הניזוק, כאשר המטרה היא להעמיד את הניזוק במקום בו היה לפני שנגרם הנזק. ראו לעניין זה: ע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, סא(3) 603 (2006)] (להלן: "עניין גדיש").

הוכחת נזק איננה מספיקה לצורך קביעת פיצויים, קביעת שיעור הפיצוי דורשת הוכחת עובדות אשר מהן ניתן להסיק את הפיצוי "הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו" - ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל נט (5) 193, 206 (2005). כך למשל נעשה בהסכם הפשרה בין הצדדים – לאחר שב וצעו תיקונים בתחום התחנה ; התובע ים הוכיח ו שעלות תיקון התחנה מגיע ה לסך 885,756 ₪, ובכן שילמו הנתבעים לתובעים את אותו הסכום כפיצוי בגין הנזקים שגרמ ו לתחנה. אך, עתה טוענים כי נגרמה ירידת ערך אשר מתבטאת בשיעור מכירות נמוך ממה שהיה צפוי ו הפוטנציאל הנמוך למכירה עתידית בסכום פחות מהשווי האמתי בשל הפגיעה שהשאירה אחריה סימנים, בין היתר סדקים בתחנה ושקיעה של שטח התחנה.

ירידת ערך

ערך יסוד בדיני נזיקין הוא כי על המזיק להחזיר את המצב לקדמותו. ככלל השבת המצב לקדמותו מתבצעת באמצעות מתן פיצוי כספי, סכום שבאמצעותו יכול הניזוק להבטיח כי יהיה בידו רכוש אשר ערכו דומה לרכוש במצבו הנתון לפני מעשה העוולה.

ראו לעניין זה: ע"א 357/80 נעים נ' ברדה, פ"ד לו(3) 762, 772; ע"א 2934/93 סורוקה נ' הבאבו, פ"ד נ(1) 675; ע"א 8910/05 א. אדמון בע"מ נ' זלמה וינבלט ( ניתן ביום 20.09.2007); ע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68, 80; [ג' טדסקי (עורך), דיני הנזיקין – תורת הנזיקין הכללית 585 (תשל"ז)] (להלן: "טדסקי").

פיצויים אלו נועדו לפצות את הניזוק על הנזק שנגרם לו או לרכושו, כאשר אין המטרה בהענשת המזיק או להטיב עם הניז וק על חשבון המזיק (עניין גדיש, בעמ' 7 – 11), אלא לעשות מאמץ כדי להחזיר, ככל הניתן , את המצב לקדמותו באמצעות כסף, כך הפיצוי צריך לכלול גם פיצוי על נזקים שאין אפשרות לתקנם , וכך נאמר בעניין גדיש:

"משמעות הדבר הינה מתן פיצוי מלא לניזוק. פיצוי זה לא נועד להעניש את המזיק, או לגלות רגשי הזדהות או סימפטיה לניזוק. הפיצוי נועד לפצות על הנזק – לא יותר ולא פחות. על כן, הפיצוי לא בא לאפשר לניזוק להיטיב את מצבו על חשבון המזיק, כשם שהוא לא בא לאפשר למזיק להיטיב מצבו על חשבון הניזוק. על כן, הפיצוי אינו משתנה על פי מצבו הנפשי של המזיק. הפיצוי אינו קשור למידת זדוניותו, ולמידת סטייתו מרמת ההתנהגות הראויה. שיעור הפיצויים להם זכאי המזיק לא קשור למצבו הכספי של הניזוק. מזיק חסר-אמצעים חייב בפיצויים שיש בהם כדי להשיב המצב לקדמותו על פי אותם מבחנים עצמם כמו מזיק בעל אמצעים." (עניין גדיש, בעמ' 11).
ראו גם הפסיקה בעניין ע"א 541/63 רכס נ' אלזה הרצברג, יח 120, 126 (1964).

פיצוי בגין פגיעה ברכוש כולל בחובו את היתרונות המופקים בהווה וגם ההנאה שצפויה לצמוח מן הרכוש בעתיד. קביעה באשר להתקיימות או אי התקיימות ירידת ערך של רכוש דורשת בדיקת ערך התחנה לפני ואחרי הנזק. הפסיקה פיתחה מבחני משנה להערכת הפיצוי בגין נזק רכוש, ניתן להחזיר את המצב לקדמותו באמצעות אחת מבין שתי הדרכים הבאות: האחת, פיצוי בגין ירידת ערך על ידי הענקת פיצוי לניזוק בגין ההפרש בין ערך השוק של הנכס אחרי הפגיעה לבין ערך השוק של הנכס לפני הפגיעה. וכן, פיצוי על אובדן הנאה עתידית מהנכס. השנייה, פיצוי בסכום ההוצאות של תיקון הנזק שנגרם וכן פיצוי על אובדן הנאה עתידית מהנכס (טדסקי, בעמ' 585); (עניין גדיש עמ' 17 – 19) .

במקרים של גרימת נזק רכוש, יש להעניק משקל כבד לאינטרס של הניזוק, אך אין להתעלם מקיומו של הצד המזיק או מהאינטרס החברתי. כך, על הצד הנפגע בבואו לבחור חלופה אחת מבין מספר חלופות שיש בהן להחזיר את המצב לקדמות, הוא נדרש להתנהג באופן ראוי ובתום לב ולא לבחור את החלופה אשר מטילה את המעמסה הכספית הכבדה ביותר והבלתי סבירה ביותר על המזיק (עניין גדיש, בעמ' 16 - 17), התנהגות בתום לב משמעה שהניזוק לא ינצל את המצב שנקלע אליו במטרה להגדיל את הפיצוי. במידה והניזוק בוחר בחלופה היקרה יותר הוא צריך לתת נימוק המצדיק את בחירתו בפיצוי הגבוה יותר.

בהתאם להלכה בעניין גדיש, התביעה שבפנינו מהווה בקשה לפיצוי כפול לכאורה, שכן התובעים כבר קיבל ו פיצוי מלא או חלקי בגין תיקונים שבוצעו בהיקף התחנה ובצמוד לה.

אולם, לעיתים ביצוע תיקונים אין בו כדי להחזיר את מצב הנכס לקדמותו באופן מלא ובכך למנוע ירידת ערך הנכס, אף תיתכן ירידת ערך לנכס עקב תיקון הנזק. על פי טענת הנתבע ים, שני נכסים בעלי נתונים זהים, אך באחד מהם בוצעו תיקונים והשני לא, ערכו של הנכס אשר לא בוצעו בו תיקונים יהיה גדול יותר, הן מבחינת שוויו בעיני קונים פוטנציאלים והן מבחינת הרווחים שהנכס מפיק – הטענה היא כי לקוחות פוטנציאלים יירתעו מלכנס לתדלק בתחנה אשר נראית "מוזר".

במקרה שבנדון, נחתם הסכם פשרה מחודש ינואר 2014, במסגרתו סוכם כי הנתבעים ישלמו סכום של 885,756 ₪, בגין עלות התיקונים שביצעו התובע ים בתחום התחנה. היינו, הנתבע ים שילמ ו לתובע ים פיצויים שווה להוצאות שהוציאו התובע ים על מנת לתקן את הנזק שנגרם לתחנה בעקבות האירוע. לפי זה, הנתבע ים פעל ו כדין ושילמ ו פיצויים בשווי עלות התיקון שבוצע כדי להחזיר את מצב התחנה לקדמותו. אולם, התובעים סבור ים כי מגיע לה ם פיצוי נוסף בגין ירידת ערך, וטוענים כי הנתבע ים לא שילמ ו להם את מלוא עלות התיקון אשר מגיעה לסך של 1,200,000 ₪, וחיובים נוספים שהתובע ים נאלצ ו לשאת כחלק מהתיקונים.

כאמור, בראש ובראשונה המטרה מהפיצוי היא להשיב את המצב לקדמותו.

האמצעים להגשמת מטרה זו הינם הוצאות תיקון או הפרש ערך המקרקעין לפני ואחרי מעשה העוולה, אך אין בלעדיות לשני אמצעים אלו לצורך פסיקת פיצויים, ניתן כמובן לנקוט באמצעים אחרים; בהתאם לקביעת הנשיא (בדימוס) כב' השופט א. ברק, ניתן גם לצרף את ירידת הערך והוצאות התיקון לצורך החזרת המצב לקדמותו, בלבד, אין לפסוק פיצוי אשר יביא לכך שמצבו של הניזוק יוטב - ראו לעניין זה (עניין גדיש, בעמ' 21 -22), שם נקבע:

"בכל אלה, על בית המשפט לחזור תמיד לנקודת המוצא העקרונית על פיה מטרת הפיצויים היא להשיב את מצבו של הניזוק לקדמותו. שני מבחני המשנה בעניין זה – השינוי בערך המקרקעין או הוצאות התיקון – הם אמצעים להגשמתה של מטרה זו (ראו פרשת תושיה, עמ' 54). אין הם מטרה לעצמה. על כן יש מקום לנקוט באמצעים אחרים, אם ניתן בעזרתם להגשים את המטרה של השבת המצב לקדמותו. ניתן גם לצרף את ירידת הערך והוצאות התיקון, ובלבד שמצבו של הניזוק לא הוטב בשל הפיצוי בגין הנזק שנגרם לו."

בהתאם לאמור לעיל, ככל שלא הוכיח הצד הניזוק שמטרת החזרת המצב לא מתגשמת באמצעות פסיקות פיצויים בגין עלות התיקון או ירידת ערך, לא יצרף בית המשפט את ירידת הערך והוצאות תיקון בפיצוי אם יש בכך כדי להטיב את מצבו של הניזוק על חשבון המזיק.

לרוב, ירידת ערך של נכס נבחנת באמצעות חלופה אחת מבין מספר גישות הנהוגות בתחום שמאות מקרקעין; למשל השוואה בין מחיר השוק של הנכס ומחיר הנכס לאחר הפגיעה או גישת היוון הכנסות שעליה סמכו ידם מומחה בית המשפט ומומחה הנתבעים, זוהי הערכה אובייקטיבית של ירידת ערך שצריכה לשקף את אפשרויות השימוש בנכס, גם בעתיד כולל שינויים העלולים לקרות בשימוש בנכס.

על אף שהערכת המומחים הינה מקיפה, אין היא מגלמת את ערך הנכס הסובייקטיבי לניזוק.

שלילת שימוש בחלק מהתחנה

זכות הניזוק לפיצוי בגין נזק לנכס מסחרי אינה מסתכמת בפיצויים בגין החזרת המצב לקדמותו בלבד, הוצאות תיקונים או הפרש ערך הנכס לפני ואחרי הנזק. הניזוק זכאי גם לפיצוי על הנזקים שנגרמו לו בגין שלילת שימוש, כאשר עסקינן בנכס מסחרי שנשללה יכולת השימוש בו.

כאמור, בחודש אוקטובר 2012, כחודשיים אחרי שהתחנה פתחה את שעריה, נסגר שטח של 15/15 מטר מהתחנה ונאסרה הגישה אליו מחשש להתמוטטות. שטח התחנה הינו 357 מ"ר. התובעים טוענ ים כי גם סגירת חלק מהתחנה , מורידה את ערך התחנה לצד ירידת הערך בעקבות התיקונים הפנימיים והחיצוניים שבוצעו. במקרה זה, כאשר נגרם נזק אשר שלל שימוש בחלק מנכס מסחרי זכאי הניזוק לפיצוי בגין הפסדים ואי יכולת שימוש בנכס לצורכי מסחר, גם אם הנכס הניזוק אינו נכס מסחרי הרי הניזוק עדיין זכאי לפיצוי בגין שלילת השימוש. אולם, אם מסתבר כי שימוש בנכס יגרום לו נזק, אז אינו זכאי לפיצוי (טדסקי, בעמ' 590) למחוק?

בענייננו, ניתנה הוראה למניעת גישה לשטח מסומן בשל חשש מהתמוטטות התחנה. לו המשיכו להשתמש באותו שטח מסומן עלול היה להיגרם לו נזק.

טעות עסקית או פגיעה בהכנסות

לאחר עיון בחומר שהוגש בתיק שבפניי, ובחינת עדויות המומחים, מסקנתי היא כי הסברה לפיה דמי השכירות שנקבעו גבוהים מהרגיל, בהסתמך על צפי מכירות של 400 קילוליטר הינה סבירה בנסיבות העניין. מסקנה זו שנתמכת אף על ידי יותר מחוות דעת אחת; חוות דעת מומחה בימ"ש, וזו של מומחה הנתבעים וגם בשומת המקרקעין שהכין שמאי שאין לו כל נגיעה לתביעה [נספח כד לתצהיר דאוד חלאילה, בעמ' 39].

לא מעט מילים נשפכו בפסיקה על מעמדה של חוות דעת מומחה שמונה. כאשר הכלל לפי הפסיקה הוא כי בית המשפט ממנה מומחה במטרה לקבל תמונה מלאה מקצועית וניטרלית לצורך הכרעה בדיון. בית המשפט רשאי לסמוך בהכרעתו על חוות דעת המומחה שהוא מינה, בהסכמת הצדדים (ראו פרוטוקול מיום 17.02.2016 עמ' 4 ש' 12 - 18).

בהכרעתו, בית המשפט נעזר בחוות דעת מומחים לצורך קביעה בעניינים שאין לו את הכלים המקצועיים לקבוע בהם, כך שבתי משפט נוטים לרוב לקבל את חוות דעת המומחה שמינה כל עוד לא הובאו בפניו נימוקים שיצדיקו סטייה מחוות דעת אותו מומחה.

ראו לעניין זה: בר"מ 5171/07 אלי מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (ניתן ביום 31.12.2007); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' חנן רוזנטל נב(4) 563 (1998); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי ( ניתן ביום 31.12.1988) , שם התייחס למעמדה של חוות דעת מומחה שמינה בית משפט בהסכמת הצדדים, וכך נכתב בעניין זה:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

על יסוד הגישה הנ"ל אבחן את חוות הדעת שהובאו בפניי.

יובהר כי, בית המשפט תמיד מפעיל את שיקול דעתו בטרם הוא מחליט אם ראוי לאמץ חוות דעתו של מומחה בית המשפט ובאותה מידה שהוא רשאי לקבל ולאמץ את חוות דעת מומחה שמינה במלואה בהכרעתו; הוא רשאי גם שלא לסמוך על חוות הדעת בהכרעתו אם מצא כי אין זה ראוי לעשות כן בנסיבות העניין למשל אם חוות הדעת איננה מבוססת היטב או שהיא מבוססת על תשתית עובדות שיש ספק לגבי מהימנותה. מקרים אלה מצדיקים סטייה מחוות דעת מומחה בית המשפט ראו בעניין רע"א 3811/96 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' משה ליברמן, נ(3) 191 (1996); ע"א 3212/03 יצחק נהרי נ' דולב חברה לביטוח ( ניתן ביום 24.11.2005).

גובשו בפסיקה כלי עזר אשר נועדו לסייע לבתי משפט להחליט באם לאמץ את חוות הדעת או שמא לא להתבסס עליה בהכרעתו. על בית המשפט לבחון בביקורתיות את חוות דעת המומחה. הפסיקה הצביע על חמשה דרכים אשר בהם ייעזר בית המשפט כדי להחליט באם ליישם את חוות הדעת בהכרעתו: [1] אם מצא בית המשפט כי יש סתירה פנימיתי בחוות דעתו של המומחה. [2] כאשר מוגשת לבית משפט חוות דעת אשר נוגדת את האמור בחוות דעת מומחה בית המשפט. [3] כאשר חוות דעתו של מומחה בית המשפט מותקפת בחקירה נגדית עם תיאוריות נוגדות לרבות אופן יישום התיאוריה על המקרה הספציפי, או על ידי סתירת ההנחות העובדתיות שעליה ן התבססה חוות דעת המומחה. [4] מסקנותיו של המומחה לא מתיישבות עם הדין והפסיקה, בית המשפט לא יאמץ את חוות הדעת. ראו לעניין זה: דנ"א 6211/13 היועץ המשפטי לממשלה - משרד הרווחה והשירותים החברתיים נ' פלונית ( ניתן ביום 23.12.2013) (להלן: "היועמ"ש נ' פלונית" ) שם נכתב:

"לצד זאת, כלל משפטי מושרש הוא כי חוות דעת מומחה בתחום האימוץ אינה מתקבלת באופן אוטומטי ועל בית המשפט להפעיל ביקורת ובחינה משפטית. אין להכחיש כי לא כל דו"ח מומחה "קָדוֹשׁ יֵאָמֶר לוֹ" (ישעיהו ד ג). כובד אחריות ההכרעה נופל על כתפי בית המשפט ולא על כל גורם אחר. ככלי עזר לשאלת האימוץ של חוות דעת מומחה נשאל: מהם דרכי הבחינה הביקורתית שמצדיקות דחיית חוות דעת? באיזה אופן ובאילו סוגי מקרים, אם כן, עשוי בית המשפט להכריע כנגד חוות דעת מומחים לאחר שהפעיל את שיקול דעתו? הדרך לתקיפת התיאוריה או יישומה במקרה קונקרטי עוברת בדרכים מסוימות ומוגדרות. מבלי לקבוע רשימה סגורה ומחייבת, אפנה לחמישה שבילים שאינם מתקיימים בענייננו. הראשון, היה והביקורת השיפוטית מופנית כנגד התיאוריה עצמה, הרי שבהתאם למקובל בכל תחום מדעי אחר, ערעור שכזה עובר דרך הפרכה שלה והעמדת תיאוריה חלופית כנגדה. ביקורת חיצונית, לא מדעית, בין אם היא נאמרת על ידי אנשי רוח ובין אם היא נאמרת מהיכל המשפט ללא עוגן ראוי – לא תצלח. השני, במקום בו מוצא בית המשפט קושי או סתירה פנימיים בעמדתו של המומחה. השלישי, מקום בו כנגד חוות דעת האומרת א' מוגשת לבית המשפט חוות דעת אחרת האומרת ב' אף לרבות ניואנסים שונים בין מומחים שונים שהם חלק מהצוות הכולל שבדק את המקרה. הכלי הרביעי בו ניתן לצאת כנגד חוות דעת מומחה הוא בחקירה הנגדית שם יכול הצד שכנגד לעמת את דברי המומחה עם תיאוריות אחרות, סיכונים חיצוניים או את אופן יישום התיאוריה על המקרה. ניתן לתקוף את ההנחות העובדתיות שעומדות בגרעין חוות הדעת. בית המשפט יוכל להתרשם מהתייחסותו של המומחה לדברים ולהגיע למסקנה עצמאית. מעבר לכל אלה, מצב עיקרי בו עשוי ואף שומה על בית המשפט לדחות את חוות הדעת המקצועית מפני שיקול דעתו, וזהו השביל החמישי, הוא במקום בו מסקנת המומחה אינה מתיישבת עם הוראות הדין והפסיקה. במתואר, האחרונות יגברו."

כעת אדון בעניין חוות הדעת אשר הוגשו לבית המשפט בנדון (כמפורט בסעיפים 12 עד 16 לפסק הדין): בעניין שבפניי, חוות דעתם, כולל חוות דעתם המשלימות של מומחה בימ"ש ושל מומחה הנתבעים, במסגרתן גם ניתחו נתוני מכירת הדלק בתקופה שבין אוגוסט 2012 עד יוני 2016 קובעים כי לא מתקיימת ירידת ערך לתחנה, התובע ים לא הביא ן בפני בית משפט ראיה חותכת בדבר ירידת הערך, כאשר גם חוות דעת המומחה מטעם התובעים התמקדה באופן הערכת ירידת הערך, תוך אזכור פסיקה שנדונה בהערכת שיעור ירידת ערך של דירות.

לא ניתן לקבוע כי מכירות הדלק החודשיים של התחנה עובדתית נמוכים בהרבה מהצפי בשל האירוע. עם זאת, לא נשלל תיאורטית כי אחרי שחוזה השכירות עם דור אלון מסתיים מסיבה כלשהי, שוכרים עתידיים ישלמו דמי שכירות נמוכים יותר ממה שדור אלון משלמת. עוד יש לומר כי חוות דעת מומחה התובעים איננה מבוססת מספיק, ואין בה התייחסות כוללת למכלול הנתונים:

ראשית, מומחה התובעים הגיע למסקנה שמתקיימת ירידת ערך לתחנה בהסתמכו על פסיקות אשר קבעו שיעור ירידת ערך של 5% לדירות מגורים לאחר שהליקוי תוקן, לפי זה הוא סבר כי ירידת הערך של התחנה מגיעה ל-10% היות ומדובר בתחנת דלק, אשר מושכת קהל קונים ו/או שוכרים פוטנציאלים הרבה יותר מצומצם בהשוואה לזה של דירות מגורים, כך, המסקנה התקבלה בהתבסס על קביעה שניתנה בנסיבות מאוד שונות מהנסיבות שבעניין הנדון, מדובר בשוני מהותי בין שני המקרים, מבחינת מהות הנכס וגם מבחינת מהות הנזק שנגרם לנכס בכל מקרה , במקרים של ירידת ערך כתוצאה מאירוע נזיקי, לא ניתן לצאת מנקודת הנחה בסיסית של מקרה אחר, גם אם שני הנכסים דומים אחד למשנהו ונסיבות התרחשות הנזק דומות הן, יש לבדוק כל מקרה לגופו, ניתן להיעזר במקרים דומים אך אין להסתמך עליהם במלואם כנקודת מוצא עובדתית ללא ביסוס והנמקה שמצדיקים זאת, שכן בענייננו, לא ניתן נימוק יסודי באשר לבסיס הסברה של מומחה התובע ים לפיה ראוי להכפיל את שיעור ירידת הערך שנקבע בפסיקה בנוגע לדירת מגורים במבנים עסקיים כגון המקרה שבפניי .

שנית, מומחה התובעים לא התייחס לנתוני המכירות של התחנה, לא הסביר כיצד ולמה ייתכן שאנשים לא יכנסו לתדלק בתחנה לאחר האירוע והתיקון.

לצורך שקילת אימוץ חוות דעת מומחה בימ"ש להכרעה בעניין אבחן את חוות דעת מומחה בית המשפט באמצעות מבחני העזר שנקבעו בעניין היועמ"ש נ' פלונית והרלוונטיים לענייננו:

סתירה פנימית: חוות דעתו של מומחה בית המשפט אינה לוקה בסתירה פנימית, לטענת התובעים המומחה סתר את המסקנות בחוות דעתו בעת שנחקר בבית המשפט על ידי בא כוח התובעים.

המסקנה בחוות הדעת היא כאמור שלא מתקיימת ירידת ערך לתחנה, אך בחקירתו על ידי בא כוח התובעים הוא נשאל האם במידה ושוכר התחנה בעתיד ישלם פחות ממה שדור אלון משלמת היום אז זה אומר שערך התחנה ירד, הוא ענה בחיוב [פרוטוקול מיום 14.03.2017, בעמ' 17 ש' 21 - 23].

תשובתו זו של המומחה אין בה סתירה למסקנות שהגיע אליהן בחוות דעתו, שכן מדובר בשאלה צופה פני עתיד, שאלה שלא נדרש להתייחס אליה המומחה בחוות הדעת, הגם שמדובר בשאלה תיאורטית עם זאת נאמר כבר כי לא בפיצוי בגין ירידת ערך זכאי הניזוק לפיצוי ה מגלם בתוכו גם את אפקט הנזק על היתרונות המופקים מהנכס הניזוק בהווה ובעתיד (עניין גדיש, בעמ' 18).

חוות דעת סותרת:

יש סתירה בין שתי חוות הדעת לפיהן לא מתקיימת ירידת ערך לבין חוות הדעת לפיה מתקיימת ירידת ערך. אולם, כפי שמבואר לעיל רמת הנמקה של חוות דעת מומחה הנתבע ים וחוות דעת מומחה בית המשפט מבוססת יותר, כי חוות הדעת מבוססות על נתונים עובדתיים, ואילו חוות דעת מומחה התובע ים לא סיפקה כאמור הערכה כוללת המתבססת על נתונים עובדתיים, אלא על היקש ממקרה שקרה לדירה אל המקרה שהתרחש במבנה עסקי – בתחנת הדלק .

לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי חוות דעתו והמסקנה שהגיע אליה מומחה התובעים אינה מחלישה את חוות דעתם ומסקנתם של מומחה בימ"ש ומומחה הנתבעים.

התובעים סבורים כי מדובר במקרה חריג שמצדיק סטיית בית המשפט מחוות דעת המומחה מטעמו , מהסיבות המתוארות לעיל ובשל הידיעה כי המומחה שמונה אין לו ניסיון בשומת תחנות דלק. כך שהוא הגיע למסקנה לא נכונה בחוות הדעת והיו פרטים שלא ידע בטרם הגשת חוות דעתו.

טענה זו אף אם יש בה דבר מן האמת, הרי שהיא לא מצדיקה פסילת חוות הדעת של המומחה – ממספר סיבות;

האחת, הוא השלים את חוות הדעת והייתה התייחסות לכל הפרטים המהותיים בחוות הדעת המשלימה, כולל בחינת נתוני המכירות , שהומצאו לו באיחור כשהיה על התובעים להמציא נתונים אלו עוד קודם לכן.

השנייה, אף אם אין למומחה ניסיון רב בשומת תחנות דלק זה לא בהכרח אומר שהוא טעה במסקנתו, זאת גם נוכח כך שיש חוות דעת נוספת שמגיעה לאותה מסקנה בהתבסס על אותם נתונים עובדתיים, שאליהם לא הייתה התייחסות בחוות דעת מומחה התובע ים.

השלישית, לא הובאו טעמים מצד התובעים לפסילת גישת היוון על בסיס ה הכנסות עליה הסתמך מומחה בימ"ש.

כנגזרת מטענתם המרכזית של התובעים לפיה התחנה לא עמדה בצפי המכירות בגלל האירוע, העלו התובעים טענה לפיה דמי שכירות הופחתו וכנראה גם ימשיכו להיות נמוכים יותר בעתיד, מכאן שיש ירידת ערך - הגם שהאירוע ישפיע באופן שלילי על מידת הביקוש לתחנה.

ישנה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי השוק של התחנה, מדובר בהפרש של יותר מפי 3 ממה שהעריך מומחה התובעים לעומת מומחה הנתבע ים; זאת בגלל שקבע שיעור היוון של 7.5% לצורך חישוב שווי השוק, בנוסף, התחנות שהשוו ביחס אליהן בחוות הדעת מראות הערכות של שווי שוק לתחנות בעלות נתונים זהים.

מכל מקום, דמי השכירות הם פונקציה של היקף המכירות, ומשלא נמצאה ירידה בצפי המכירות; לא ניתן לומר כי הפוטנציאל להכנסות הולמות ורווח ראוי נפגע וכי גם אם "יצא קול" שנגרם לתחנה נזק, "קול" זה ילך ויתעמעם ואף ייחלש עם הזמן עד שייעלם.

מה גם, שבשלב הזה אין בו – אין בטענה שיצא לתחנה קול", כדי להצביע על ירידת ערך וככל הנראה השפעת טענה ז ו תלך ותפחת עם חלוף הזמן.

בהתאם לכל האמור לעיל, מצאתי לאמץ את חוות דעתו של מו מחה בימ"ש, אני מקבל את חוות הדעת לפיה לא מתקיימת ירידת ערך לאחר תיקון הנזקים בתחנה.

עם זאת, לא נשללה אפשרות התרחשות נזק עתידי, ואכן , לא ניתן לצפות לעתיד מה יקרה במיוחד כאשר בוצעו תיקונים יסודיים לתחנה.

אומנם האירוע שהתחנה עברה הינו אירוע קשה שמצדיק העלאת חששות וספקות לעתיד התחנה ; אולם בית המשפט בוחן את התביעה על פי הנתונים שבפניו.

סוף דבר

על יסוד כל האמור לעיל אני מחליט לדחות את התביעה , כי לא הוכח שנגרם לתחנה נזק במובן ירידת ערך כמתואר לעיל.

בשל הנזק הממשי שנגרם לתובעים והגם שתוקן; אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות, כך שכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח לצדדים עותק מפסק דין זה.

ניתן היום, ב' סיוון תשע"ט, 05 יוני 2019, בהעדר הצדדים.