הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 52681-10-14

לפני כב' השופטת ישראלה קראי-גירון

בעניין:

  1. מוניר ח'ורי ת.ז. XXXXXX827
  2. יוסף ח'ורי ת.ז. XXXXXX986
  3. האני ח'ורי ת.ז. XXXXXX793

ע"י ב"כ עו"ד טועמה עודה
התובעים
נגד

1. ג'יריס ח'ורי ת.ז. XXXXXX777
ע"י ב"כ עו"ד סאבא שחאדה

2. מחמוד חאג' ת.ז. XXXXXX949
ע"י ב"כ עו"ד אלפרד סאדר

3. רשם המקרקעין נצרת (ניתן פס"ד)

4. עפיף ח'ורי ת.ז. XXXXXX785
5. מהא ח'ורי ת.ז. XXXXXX108
6. עפאף ח'ורי ת.ז. XXXXXX751
7. רחיל ח'ורי ת.ז. XXXXXX769
הנתבעים

פסק דין

בתיק זה עותרים התובעים, שלושה אחים (שייקראו להלן: התובעים , ובנפרד: מר מוניר – תובע מס' 1, מר יוסף – תובע מס' 2, ומר האני – תובע מס' 3, בהתאמה), כי יינתן פסק דין הצהרתי שיצהיר כי:
א. עסקת מכר זכויות מקרקעין שנערכה בין נתבע מס' 1 (להלן: מר ג 'יריס) ובין נתבע מס' 2 (להלן: מר מחמוד) מיום 4.8.2014 (להלן: עסקת המכר) לפיה רכש מר מחמוד זכויות מקרקעין בשטח של 600 מ"ר בחלקה 2 1 גוש 18763 מאדמות כפר יאסיף הידוע כמגרש 21/17 (להלן: המגרש) בטלה.
ב. למר ג'יריס לא נותרו זכויות כלשהן בחלקה 21 בגוש 18763 (להלן: חלקה 21) עוד בטרם בוצעה עסקת המכר, ולכן הוא לא יכול היה ואיננו יכול עתה למכור זכויות כלשהן בחלקה 21 לצדדים שלישיים.
ג. הצעת החלוקה האמורה בנספח ג' לכתב התביעה מחייבת את הצדדים ויש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לה.
ד. המגרש הוא בבעלות מר מוניר ולאף גורם אחר אין זכויות בו.
בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה למתן סעד זמני בדרך של צו מניעה זמני שיאסור על ביצוע כל פעולה משפטית בזכויות בחלקה 21 (להלן: בקשה 1), ובקשה למתן צו עיכוב יציאה מן הארץ כנגד מר ג'יריס (להלן: בקשה 2).
שתי הבקשות נידונו בדיון שהתקיים במעמד הצדדים ביום 5.11.2014 במהלכו הושגה הסכמה לפיה בקשה 2 תימחק ללא צו להוצאות, והצדדים יצהירו , ללא צורך בצו כלשהו , כי כל עוד לא תינתן הכרעה בתיק זה לא תיעשה על ידי מי מהם פעולה כלשהי לשינוי המצב הקיים בחלקה 21.
התובעים והנתבעים 1 ו-4 הינם אחים ביולוגיים. הנתבעות 5-7 הן אחיותיהן של התובעים והנתבע ים 1 ו-4. הנתבעים 4-7 צורפו להליך מחמת זהירות כמי שעלול ים אולי להיפגע מניהול ההליך. הנתבע ים 4-7 לא הגישו כתבי הגנה ולא נטלו חלק בהליך.
לתובעים ולנתבעים (למעט מר מחמוד) יש אחות נוספת (להלן: גב' רחאב) אשר לא צורפה להליך.
מלכתחילה הוגשה התביעה גם נגד מדינת ישראל – רשם המקרקעין, ואולם בעקבות הסכמה שהושגה בשלב מקדמי ניתן בתביעה נגד מדינת ישראל פסק דין חלקי המורה על מחיקתה מההליך כפוף להתחייבותה לכבד כל הכרעה שתינתן בהליך זה.
העובדות ותמצית טענות הצדדים
ואלה העובדות הרלוונטיות שעל מרביתן אין מחלוקת:
א. חלקה 21 הינה חלקה בשטח 12,282 מ"ר וזכויות הבעלות בה היו רשומות ע"ש שלושה: מר אליאס ג'ריס חורי המנוח (להלן: מר אליאס) – 5/12 חלקים, אשתו המנוחה גב' חנא גאד ניקולה חורי (להלן: גב' חנא) – 2/12 חלקים, ו אחיו של מר אליאס, מר נגיב גריס ניקולה חורי המנוח (להלן: מר נגיב ) – 5/12 חלקים.
ב. מר נגיב היה אביהם הביולוגי של התובעים והנתבעים למעט מר מחמוד. מר אליאס ומר נגיב היו אחים. למר אליאס ולגב' חנא לא היו ילדים ביולוגיים ונטען כי אלו אימצו כבן את מר מוניר והוא היה היורש היחידי של רכושם. מר ג'יריס הכחיש טענת האימוץ כחוק של מר מוניר ואולם לא הכחיש כי מר מוניר ירש לבדו את זכויות ואת רכוש מר אליאס וגב' חנא.
ג. הזכויות בחלקה 21 הועברו ברישום ע"ש התובעים והנתבעים למעט מר מחמוד, מכוח ירושה.
אין מחלוקת כי מר מוניר ירש לבדו את זכויות מר אליאס וגב' חנא בחלקה ואילו אחיו ואחיותיו (תובעים 2-3 והנתבעים 1, 4-7) נרשמו כיורשי מר נגיב.
למר נגיב היו חמישה בנים ביולוגיים: מר מוניר, מר יוסף, מר האני, מר ג'יריס ונתבע מס' 4 (להלן: מר עפיף) ו- 5 בנות ביולוגיות: נתבעת 5 (להלן: גב' מהא), נתבעת 6 (להלן: גב' עפאף), נתבעת 7 (להלן: גב' רחיל) וכן בת נוספת בשם רחאב שלא נתבעה בתביעה וא ינה צד להליך (להלן: גב' רחאב) .
ד. אין מחלוקת בין הצדדים כי לאחר מותו של מר נגיב הסכימו צאצאיו בעל פה כי כל אחת מבנותיו תוותר על חלקה בירושה לטובת אחד מאחיה, ואילו מר מוניר לא יקבל דבר מאחיותיו.
אין מחלוקת כי הגב' רחאב ויתרה על זכויותיה בירושת אביה לטובת מר ג'יריס ורישום זכויותיה בחלקה 21 על שם מר ג'יריס מכוח ויתור זה בשטח של 480 מ"ר נרשם בלשכת רישום המקרקעין רק ביום 19.8.2014.
ה. עוד טוען מר מוניר כי הוא ויתר על זכותו, לטובת אחיו, לרשת את אביו הביולוגי מר נג'יב וכן בנוסף העניק לאחיו זכויות בשטח של כ-1,000 מ"ר נוספים בחלקה 21 מתוך חלקים אותם הוא ירש לבדו מהמנוחים מר אליאס וגב' חנא ח'ורי, אשר יחולקו בחלקים שווים בין ארבעת אחיו. מנגד טען מר ג'יריס ויתור זה נעשה על ידי גב' חנא עוד בחייה ולא על ידי מר מוניר. עוד טוען מר ג'יריס כי אין עסקינן בוויתור אלא בתמורה שנתן מר מוניר לאחיו בשל הסכמתם כי זה יבנה את ביתו על גג המבנה בו שכן ביתם של המנוחים מר נגיב, מר אליאס וגב' חנא.
ו. במהלך השנים בוצעו עסקאות מכר זכויות מקרקעין בחלקה 21, כמפורט בסעיף 11 לת/4. הסכמים מלאים ומפורטים בכתב לגבי כל העסקאות האלה לא הוצגו. לטענת מר מוניר בתביעתו הוא ביצע עסקאות אלו כאשר חלקן בוצעו על ידו בעבור אחיו בהסכמתם ובהרשאתם והכל במטרה לחסוך בתשלומי מס. עוד טוען מר מוניר כי הוסכם בין כל האחים כי באם בעסקאות אלו נמכרו חלקים מזכויות השייכות על פי הירושה רק למר מוניר בחלקה 21 , אחיו ישיבו לו את המגיע לו מהם, בגין כך, בזכויות אחרות שלהם בחלקה, לכשתבוצע חלוקה בחלקה.
עוד טוען מר מוניר כי הוסכם בין האחים שהרחבות כבישים שנעשו בחלקה ובגין כך נגזל שטח המגיע למי מן האחים, יהיו על חשבון אותם אחים עבורם ביצע מר מוניר עסקאות מקרקעין מחלקיו בחלקה.
לטענת מר ג'יריס, מר מוניר ניצל לרעה מעמדו כבעל ז כויות בחלקה מכוח ירושת מר אליאס וגב חנא וביצע עסקאות מקרקעין ללא רשות וללא הרשאה.
ז. לטענת התובעים במסגרת העסקאות שבוצעו בזכויות המקרקעין בחלקה 21, נמכרו זכויות בחלקה, כדלקמן:
I זכויות במגרש 21/1 המהווה 30/768 חלקים נמכרו למר סמיר שחאדה ואשתו.
II זכויות במגרש 22/2 בשטח של 500 מ"ר נמכר למר מחרי חדאד.
III זכויות במגרש 21/3 בשטח של 500 מ"ר נמכר למר מאהר נסר.
IV זכויות במגרש 21/4 נמכר לה"ה חביב ואריג כרייני בשטח 490 מ"ר.
V זכויות במגרש 21/5 נמכר למר מתרי בשטח של 488 מ"ר.
VI זכויות במגרש 21/13 נמכר למר מחמוד בשטח 500 מ"ר וזאת על פי הסכם מיום 4.6.09 נספח א' לתצהיר מר מחמוד. בהסכם זה, אשר קיומו מוסכם על כל הצדדים, נכתב כי הצדדים לו יודעים שחלקה 21 חולקה למגרשים על פי תשריט שצורף להסכם, הוא נספח ג' לתביעה.
עוד יצוין כי בשלב מאוחר יותר, ביום 19.2.2011 , רכש מר מחמוד ממר מוניר זכויות בשטח נוסף של 40 מ"ר בחלקה ו בוצע בשל כך תיקון גבול, הכל על פי הסכם נספח ב' לתצהיר מר מחמוד. בהסכם זה נרשם במפורש כי מר מחמוד רכש זכויות במגרש 21/13 המופיע בתכנית החלוקה שצורפה להסכם . על מגרש זה בנה מר מחמוד את ביתו. באותו תשריט חלוקה נכתב כי מגרש 21/17 הינו של מר מוניר.
יובהר כי מוסכם שהעסקה עם מר מחמוד לגבי מגרש 21/13 בוצעה מלכתחילה עם מר ראמז דאוד, ולאחר שזה התחרט נרכשו הזכויות במגרש 21/13 ע"י מר מחמוד, ובכך הושבו למר ראמז כספים ששילם על פי אותה העסקה שבוטלה.
ח. העסקאות שבוצעו לטענת מר מוניר בהסכמה ובהרשאה, דבר המוכחש על ידי מר ג'יריס, בוצע ו מאחר ובין האחים היתה חלוקה בפועל של הזכויות בחלקה 21, כאשר החלקה חולקה ל-22 מגרשים. זאת כאמור בנספח ג' לתביעה. אין מחלוקת כי בחלק ה קיימת דרך מאושרת לפי התב"ע של כפר יאסיף שגזלה מהחלקה שטח של 1,162 מ"ר . שטח זה שסומן כמגרש 21/21 נלקח מ חלקו של כל אחד מהאחים במקרקעין על פי חלקו. כמו כן קיימת בחלקה דרך ברוחב 5 מטר כאשר לטענת מר מוניר (המוכחשת על ידי מר ג'יריס) הוסכם בין האחים שדרך זו, שסומנה כמגרש 21/20, תיגרע רק מחלקם של מר האני ו מר ג'יריס. זאת מאחר ובוצעה עסקה , שלא נרשמה , בה רכש מר מוניר מ מר ג'יריס שטח של 251 מ"ר מחלקו בחלקה , ואילו מר יוסף רכש מ מר ג'יריס שטח של 100 מטר מחלקו בחלקה.
ט. מר ג'יריס העביר לבנו זכויות מחלקו בחלקה 21 בשטח של 500 מ"ר.
י. לטענת התובעים, בשנת 2008 נחתם בין בעלי הזכויות בחלקה (כל בניו הביולוגיים של מר נג'יב ) ובין המועצה המקומית כפר יאסיף הסכם, לפיו רכשה המועצה המקומית כפר יאסיף מכל האחים זכויותיהם במגרשים 21/20, 21/21 בשטח של 1,778 מ"ר. זאת כדי להסדיר סלילת הכבישים בחלקה.
בהסכם נקבע כי בכל הנוגע למגרש 21/21 שטח מגרש זה יגרע באופן שווה מזכ ויות כל אחד מבעלי הזכויות בחלקה ואילו בקשר למגרש 21/20 נקבע בהסכם כי שטח של 488 מ"ר ייגרע מזכויות מר האני בחלקה ושטח של 128 מ"ר ייגרע מזכויות מר ג'יריס בחלקה. זאת כמוסבר לעיל בסעיף 5(ח) לעיל.
מר ג'ריס טוען כי ההסכם עם המועצ ה לא השת כלל משום שלא נחתם על ידי המועצה, והוא כופר בטענות התובעים בעניין ההסכמה שהושגה בנוגע למגרש 21/20.
אין מחלוקת כי הדרכים מושא ההסכם עם המועצה נסללו והן קיימות ב חלקה 21.
יא. ביום 4.8.2014 רכש מר מחמוד, הפעם ממר ג'יריס ישירות , זכויות נוספות בחלקה 21 בשטח של 609 מ"ר. זאת על פי הסכם נספח ג' לתצהיר מר מחמוד. זו היא עסקת המכר כהגדרתה בסעיף 1 א לפסק דין זה. מר מחמוד טוען כי עסקת המכר דווחה ובעקבותיה נרשמה לטובתו הערת אזהרה על חלקו של מר ג'יריס בחלקה 21 וזאת ביום 6.8.2014. בהסכם המכר נרשם כי מר מחמוד קונה ממר ג'יריס זכויותיו במגרש 21/17.
יב. התובעים טוענים כי עסקת המכר אינה אפשרית ובוצעה בחוסר תום לב ולמרות ידיעת שני המתקשרים בה כי במועד ביצוע העסקה , לאור תכנית החלוקה הקיימת לגבי חלקה 21 שאושרה בחתימתם של כל האחים על התשריט נספח ג' לתביעה ולאור ההסכמות שהושגו בין הצדדים , לא נותרו ל מר ג'יריס זכויות בחלקה 21 אותן יכול היה למכור למר מחמוד. במיוחד נטען כי למר ג'יריס לא היו זכויות במגרש 21/17 והזכויות במגרש זה הן של מר מוניר.
יג. עוד טוענים התובעים כי ביום 29.10.2014 עת בדקו את המסמכים הרלוונטיים בתיק המצוי בוועדה המקומית לתכנון ולבניה נודע להם כי קיימת תכנית חלוקה מזויפת לחלקה, שהם לא חתמו עליה, היא נספח ה' לתצהיר מר מוניר, ובגין כך הוגשה על ידם תלונה למשטרה.
התובעים טענו עוד כי גילו בבדיקותיהם שמר ג'יריס מחזיק בתכנית חלוקה חדשה נספח ה' לתביעה בה נרשם כי מגרש 21/17 מיועד למר ג'יריס. זאת למרות שעל פי תכנית החלוקה המקור ית המוסכמת, נספח ג' לכתב התביעה, שהעתקה אף מהווה חלק מההסכמים שחתם מר מחמוד עם מר מוניר לגבי מגרש 21/13, הזכויות במגרש 21/17 רשומות ע"ש מר מוניר.
יד. הסברו של מר ג'יריס לעניין זה הוא כי בבעלות מר אליאס ומר נגיב האחים המנוחים היו חלקות נוספות; כך חלקה 24 בגוש 18791 בשטח של 713 מ"ר (להלן: חלקה 24) וכן חלקה 22 בגוש 18791 בשטח 622 מ"ר (להלן: חלקה 22). חלקה 22 וחלקה 24 הן בתחום הבנייה של אבו סנאן.
מר ג'יריס טען כי מר מוניר בנה בית על גג הבית בו גרו האחים המנוחים מר אליאס ומר נגיב, ובתמורה הובטח לאחים האחרים כי הזכויות בחלקות 22 ו-24 יועברו למר ג'יריס וליתר אחיו. מר ג'יריס טען כי מר יוסף בנה את ביתו בחלקה 22 ואילו הזכויות בחלקה 24 שהובטחו למר ג'יריס נמכרו והתמורה שימשה לבניית ביתו של מר מוניר. זאת הכל בכפוף להבטחה כי מר ג'יריס יקבל פיצוי הולם בזכויות בחלק ת מקרקעין אחרת.
משכך טוען מר ג'יריס כי אין כל משמעות להתחשבנות בזכויות בחלקה 21 לאור עסקאות שבוצעו שפורטה על ידי מר מוניר בתביעתו וכי אין ממש בטענה כי זה מכר למר מחמוד זכויות במקרקעין שכלל לא היו לו במגרש 21/17. לטענתו היו לו זכויות כאלה בעת החתימה על עסקת המכר כפי שפירט במכתב בכתב ידו ל מפקח במשרדי משרד מיסוי מקרקעין בנצרת המהווה חלק מת/20, ולאור זכאותו לחלקים נוספים בזכויות בחלקה 21 כמפורט בסעיף זה. מר ג'יריס לא הכחיש כי ביצע את עסקת המכר מבלי שדיווח על כך לאחיו ומבלי שקיבל הסכמתם להצעת החלוקה החדשה , נספח ה' לתביעה.
טו. עוד טען מר ג'יריס כי הסכם מכר הזכויות במגרש 21/13 בשטח של 500 מ"ר היתה עסק ה חלופית לעסקה קודמת של מכר אותן זכויות למר ראמז דאוד , וכי הוסכם בין האחים כי עסקת מכר זו למר ראמז דאוד נעשית לצורך מתן הפיצוי המגיע למר ג'יריס על אובדן זכויותיו בחלקה 24. משכך טען מר ג'יריס כי עסקה זו בנוגע למגרש 21/13 לא גרעה דבר מזכויותיו כיורש בחלקה 21, וגם בשל כך חישובי השטחים על פי העסקאות שבוצעו בחלקה 21, האמורים בתצהיר מר מוניר, והמלמדים לטענת מר מוניר כי אין למר ג'יריס זכויות נוספות בחלקה 21, אינם נכונים.
עוד טוען מר ג'יריס כי גם אם היה ממש בתשריט החלוקה נספח ג' לכתב התביעה וגם אם היה מדובר בתשריט חלוקה מוסכם, הרי מדובר ב תשריט חלוקה המבקש לאשר מתנות שהעניק אח לאחיו , כאשר מדובר בהתחייבות להענקת מתנה שלא דווחה , לא שולמו בגינה מיסים נדרשים והיא כלל לא השתכללה לכלל עסקה מחייבת . משכך ל מר ג'יריס הזכות לחזור בו בכל עת מהתחייבות כזו להעניק מתנה. על כן כל עוד הוא נותר בעלים רשום של זכויות בחלקה 21 הוא היה רשאי לבצע את עסקת המכר.
ניהול ההליך
כאמור הליך זה החל בהגשת בקשה לצווים זמניים והגשת תביעה עיקרית. בדיון ביום 5.11.2014 הושגה הסכמה בכל הנוגע לבקשות למתן צווים זמניים.
ביום 3.12.2014 הגישה ב"כ המדינה בקשה לסילוק על הסף של התביעה נגדה, והתביעה אכן נמחקה ללא צו להוצאות בפסק דין חלקי מיום 3.12.2014.
יובהר כי ב"כ המדינה בבקשתה לסילוק על הסף הסבה את תשומת הלב של בית המשפט לכך שגם אם התביעה נגדה תסולק על הסף, עדיין בית המשפט יתקשה לדון ולהענ יק את מלוא הסעד המבוקש גם כנגד הנתבעים האחרים, משום:
א. לא כל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה, בהתאם לנסח הטאבו, צורפו כצדדים להליך ולכן פסק הדין לא יוכל לחייבם. כמו כן לא ניתן להעניק פסק דין המתייחס רק למקצת בעלי הזכויות הרשומים או למקצת הזכאים להירשם כבעלי הזכויות בספרי לשכת רישום המקרקעין.
ב. על פי האמור בנסח הרישום מדובר בחלקה שכל בעלי הזכויות בה שותפים בחלקים בלתי מסוימים בחלקה, ולפיכך לא ניתן להעניק סעד המצהיר על זכויות מסוימות בחלקה, כל עוד לא חולקה החלקה בתהליך תכנוני בהסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה, או בפסק דין שיינתן בתביעה לפירוק שיתוף, אליה יצורפו כל בעלי הזכויות בחלקה.
ג. גם אם יוכיחו התובעים תביעתם לא ניתן יהיה להעניק הסעד המבוקש בסעיפים 21 ב' לכתב התביעה וסעיף 21 ה' לכתב התביעה.
ד. לכתב התביעה לא צורפו צווי ירושה / צווי קיום צוואה נדרשים.
למרות הערות ב"כ מדינת ישראל, עד מועד כתיבת פסק דין זה לא הוגש כתב תביעה מתוקן, לא צורפו כל בעלי הזכויות בחלקה ולא תוקנו מחדלים אחרים.
ביום 30.6.2015 הגיעו הצדדים להסדר דיוני שהודעה עליו (בכתב יד) הוגשה לתיק בית המשפט סומנה מש/1 וקיבלה תוקף של החלטה. בהודעה הסכימו הצדדים להעביר הסכסוך האמור להליך לגישור בפני עו"ד ויקטור מנסור מנהריה.
משהגישור לא צלח נקבע התיק לשמיעת ראיות.
מטעם התובעים שמעתי עדויות, כדלקמן:
א. מר ראיק שחיבר נציג מיסוי מקרקעין נצרת, אשר הציג על פי הזמנת ב"כ התובעים רק את שלושת ההסכמים שנחתמו עם מר מחמוד. שניים מהסכמים אלה נחתמו בין מר מוניר ומר מחמוד בנוגע למגרש 21/13 והשלישי הוא עסקת המכר מיום 4.8.2014 שנערכה בין מר ג'יריס ומר מחמוד. עד זה העיד כי בתיקים לא מופיע תשריט המצורף להסכמים.
ב. מר מחמוד זועבי נציג הוועדה המקומית אשר הציג תשריט חלוקה לחלקה 21 שמספרו 18/2004 משנת 2004. החומר לא הוצג כראיה אלא הוצג לעד והוסכם כי כל צד יהיה רשאי לעיין בתיק המצוי בוועדה. לאחר מכן הוגשו כראיות תשריטים ותכניות שהוצאו מתיק הוועדה.
ג. מר ראמז דאוד אשר ביקש ראשון לרכוש זכויות בחלקה 21 (מגרש 21/13) ממר מוניר, ולפי עדותו עשה כן לפי הזמנתו של מר ג'יריס. לאחר מכן כשביקש מר ראמז דאוד לבטל העסקה, הוא מצא במקומו קונה אחר הוא מר מחמוד . זה מצידו חתם על הסכם מכר ישירות עם מר מוניר בהסכמת מר מוניר ומר ג'יריס. מר ראמז הדגיש בעדותו שהן מר מוניר והן מר מחמוד נטלו חלק במשא ומתן שהוביל לכריתת ההסכם בנוגע למגרש 21/13.
ד. מר מוניר אליאס אשר אישר בעדותו כי אין ברשותו הסכם בכתב עם אחיו וכי לדידו התכנית , המפה והתשריט שצורפו לכתב התביעה ולתצהירו, הם ההסכמים בכתב היחידים בין האחים.
עוד אישר העד כי אין ברשותו מסמכים בכתב על העסקאות שלטענתו ביצע בזכויות בחלקה 21 כאמור בסעיף 11 לתצהירו ת/4, למעט ההסכמים שנחתמו עם מר מחמוד.
עוד הודה מר מוניר כי את העסקה האמורה בסעיף 11.2 לתצהירו ביצעה גב' חנא בעודה בחיים ולא הוא.
העד העיד כי למעט העסקאות האמורות בסעיף 11.2 וסעיף 11.6 לתצהירו ת/4, כל העסקאות בוצעו על ידו בנאמנות עבור אחיו על פי בקשתם. מר מוניר לא ניהל מו"מ לגביהן ואינו יודע מי, אם בכלל , שילם מס שבח עבורן.
עוד העיד העד כי הסכמתו לוותר על זכויותיו ב-1,000 מ"ר מחלקה 21 נבעה מרצונו לפצות את אחיו עבור הסכמתם לאפשר לו לבנות את ביתו מעל בית אביו הביולוגי, מר נגיב המנוח ו בית מר אליאס וגב' חנא המנוחים.
עוד אישר העד כי לא נרשמה כל הערה בטאבו בדבר קיומה של תכנית החלוקה נספח ג' לכתב התביעה, או בדבר קיומה של כל תכנית אחרת.
ה. עו"ד עבדאללה אברהים העיד בכתב (על פי הסכמת הצדדים) כי אישר רק את חתימת מר מחמוד על נספח ה' לכתב התביעה, ולפיכך אינו יכול לאשר כי שאר האחים חתמו אף הם על תשריט החלוקה נספח ה' לכתב התביעה.
ו. מר האני – עד זה העיד כי הוא ו אחיו מר מוניר עובדים יחד באותו משרד. עוד אישר מר האני כי עסקאות המקרקעין עליהן סיפר בתצהירו נעשו על ידי גב' חנא באמצעות איש הקשר שלה , מר מוניר.
עוד אישר עד זה שכל אחד מאחיו למעט מוניר ירש זכויות ב-1,250 מ"ר בחלקה 21, כאשר שטח זה כולל את מה שהתחייבו האחיות, בנותיו של מר נגיב , להעביר לאחיהן.
עוד אישר עד זה כי אין בנמצא הסכם בכתב בין האחים לחלוקת הזכויות במקרקעין, אותן ירשו.
עוד אישר העד כי מר מוניר ויתר על זכויות בחלקה ב-1,000 מ"ר תמורת הסכמת אחיו לאפשר לו לבנות ביתו מעל לבית המשותף של מר אליאס ומר נגיב.
עוד אישר העד כי אינו יודע אם ההסכם עם המועצה נחתם ומדוע הוא מחייב. מאידך א ישר העד כי כבישים כן נסללו בחלקה 21 וזאת עוד בטרם בוצעו העסקאות האמורות בסעיף 11 לתצהירו ולתצהיר מר מוניר.
ז. מר יוסף חורי – תצהיר עד זה הוגש ללא צורך בחקירה על פי הסכמת הצדדים בהסתמך על הזהות בין התצהירים של מר יוסף ומר האני, ותוך הכחשת תוכנו על ידי הנתבעים.
בסיום שמיעת ראיות התביעה בדיון מיום 13.12.2017 הגיש ב"כ התובעים כמוצגים מסמכים אותם העתיק מתיק הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, שסומנו ת/7 – ת/9, וכן הוגשו צווי ירושה של מר נגיב , מר אליאס וגב' חנא, וכן תיק מלא של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
מטעם הנתבע 1 שמעתי עדות מר ג'יריס אשר הודה בעדותו כי כן קיבל כספים מעסקאות שבוצעו על ידי גב' חנא באמצעות מר מוניר, כאמור בסעיף 11 לתצהיר מר מוניר ת/4 ובסעיף 11 לתצהירי מר האני ומר יוסף. כן הודה מר ג'יריס כי העביר לבנו זכויות ב-500 מ"ר בחלקה 21.
עוד הודה מר ג'יריס כי הזכויות בחלקה 24 עדי ין רשומות ע"ש מר אליאס ומר נגיב, ולא הועברו ע"ש מר מוניר או ע"ש מישהו אחר מאחיו תוך קיפוחו בזכויות בחלקות אלו.
עוד הודה מר ג'יריס כי בעסקת המכר קיבל ממר מחמוד בתמורה למכירת הזכויות במגרש 21/17 סך של 130 אלף ₪ שנותר בידיו.
עוד הודה מר ג'יריס כי שעה שחתם על עסקת המכר לא ביקש מאחיו לחתום על הצעת החלוקה החדשה שצורפה להסכם המכר (נספח ה' לכתב התביעה), ובה סומן מגרש 21/17 כשייך לו, בניגוד לסימון קודם בנספח ג' לכתב התביעה, שם סומן מגרש זה כשייך למר מוניר. העד גם הכחיש כי קיימת הצעת חלוקה מחייבת בין האחים.
כך מעיד העד בעמ' 69 לפרוטוקול:
"ש. כשמכרת למחמוד את המגרש מס' 17 לפי התכנית שלך איתו ובקשתם מיתר האחים לחתום על התכנית?
ת. לא.
ש. למרות שהתכנית הזו משנה בחלקים ובזכויות של יתר האחים?
ת. למה לבקש? אני בטאבו יש לי את השטח הזה וזה שלי.
ש. אני אומר לך שוב פעם שיש ביניכם חלוקה מוסכמת של החלקה?
ת. לא.
ש. אני מראה לך את ת/8. זו הצעת חלוקה ואתה חתום עליה. האם זו החלוקה בפועל בין האחים?
ת. זו הצעה של חלוקה ולא לצרכי רישום.
ש. אתה אומר בעצם שאתה כשמכרת למחמוד חאג' נתבע 2 עשית תכנית חלוקה אחרת שבמסגרתה אתה על דעת עצמך הקצית למחמוד מגרש מס' 17 שבכל התכניות הקודמות היה מיועד למוניר מבלי לשאול לדעתו של מוניר ושל אף אחד אחר. למה לא פנית אליהם כדי לקבל את ההסכמה שלהם?
ת. הוא מוניר כשהוא מוכר הוא לא פונה אלינו. מכר למחמוד ולא ראיתי ולא ידעתי שמכר לא את המגרש הכי טובה בחלקה. אפילו לאחי לא נתן אותה."
עוד הודה עד זה כי כן חתם על ת/8 שהיא הצעת תכנית חלוקה שמצויה בתיק הוועדה לתכנון ולבנייה. לדעת עד זה התכנית הוכנה כנראה כדי לאפשר למועצה לסלול כבישים בחלקה. לדעת העד לא כתוב ב ת/8 כמה חלקים יש לכל אחד בחלקה ואין זו תכנית חלוקה מח ייבת. אין מחלוקת כי בת/8 סומן מגרש 21/13 כשייך למר מוניר חורי וכן סומן בה כי זכויות מר ג'יריס בחלקה 21 הן רק במגרש 21/20 שהוא דרך. לעניין זה העיד מר ג'יריס כי ת/8 היא רק הצעת חלוקה לא לצרכי רישום ו הכחיש כי במועד ביצוע עסקת המכר לא היו לו זכויות רשומות בחלקה 21.
עוד אישר מר ג'יריס כי הוא לא עיבד באופן ייחודי את מגרש 21/17.
מטעם מר מחמוד שמעתי את עדותו.
מר מחמוד הודה בעדותו כי בנה את ביתו על מגרש 21/13 שאת הזכויות בו רכש ממר מוניר. עוד אישר מר מחמוד כי בתכנית שהגיש לצורך קבלת היתר בנייה מופיעה הצעת חלוקה ,נספח ג' לכתב התביעה, ש בה סומן כי הזכויות במגרש 21/17 הן של מר מוניר.
עוד אישר מר מחמוד בעדותו כי חתם גם על ת/9 שזו הצעת חלוקה וחתימתו עליה אושרה על ידי עו"ד עבדאללה אברהים. אין מחלוקת כי גם על פי האמור בת/9 הזכויות במגרש 21/17 הן של מר מוניר.
לאחר סיום שמיעת הראיות השמיעו הצדדים סיכום טענותיהם בעל פה, לאחר שהמציאו קודם לכן תמצית טענות בכתב.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי, שמעתי העדויות שהושמעו בפניי, התרשמתי מהן וכן עיינתי בכל המסמכים שהוגשו במסגרת הראיות, וגם האזנתי לסיכום טענות הצדדים, אני סבורה שיש מקום לקבל את התביעה רק בחלקה, קרי רק בכל הנוגע לסעד המבוקש בסעיף 21 א' לכתב התביעה.
אני סבורה כי התובעים הרימו נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח כי אין מר מחמוד יכול להסתמך על ההגנות האמורות בסעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין, ואין מנוס מן הקביעה כי בעסקת המכר לא הועברו זכויות למר מחמוד, כאמור בהסכם שביטא בכתב את עסקת המכר, זאת משום שבמסגרת עסקת המכר התיימר מר ג'יריס להעביר למר מחמוד זכויות אשר אינן שלו ואשר אין ביכולתו להעבירן. שהרי בעסקת המכר מכר מר ג'יריס למר מחמוד זכויות במגרש ספציפי (21/17) על פי הצעת חלוקה ספציפית, נספח ה' לתביעה, המהוה ח לק מהסכם בכתב המבטא את עסקת המכר.
דהיינו בעסקת המכר ניסה מר ג'יריס להעביר זכויות למר מחמוד במגרש ספציפי בחלקה 21, ללא הסכמת שאר הבעלים, כאשר למר ג'יריס היו, אם בכלל , באותה עת רק זכויות רשומות בשותפות יחד עם בעלים נוספים רשומים בכלל חלקה 21. זאת מבלי שבוצעה באותו מועד חלוקה בהסכמה שהסתיימה ברישום. עוד הוכח כי כלל לא בטוח כי במועד חתימת עסקת המכר לא היו למר ג'יריס התחייבויות נוגדות מכוח עסקאות קודמות העדיפות על עסקת המכר שמונעות ממנו היכולת לבצע בהצלחה את התחייבויותיו על פי עסקת המכר.
משכך ומשהוכח כי במועד עסקת המכר לא היתה קיימת הסכמה להצעת חלוקה לפיה הזכויות במגרש 21/17 הן של מר ג'יריס, לא היה בידי הצדדים לעסקת המכר ליצור עסקה תקפה לפיה מועברות למר מחמוד זכויות מר ג'יריס במגרש 21/17 דווקא. משכך דין התביעה ככל שהיא מתייחסת לעסקת המכר כאמור בסעיף 21 א, להתקבל. בהתאמה דין רישום שנעשה על פי עסקה זו להתבטל, וכך אני מורה.
בהתאמה יושבו כספים ששולמו על פיה ויימחקו רישומים שנעשו לפיה.
שונים פני הדברים באשר לסעדים המבוקשים בסעיפים 21 ב-ה.
אני סבורה כי יש ממש בטיעוני ב"כ המדינה באשר לחוסר יכולתו של בית משפט זה להעניק במסגרת ההליך כאן את הסעדים המבוקשים בסעיף 21 ב-ה.
זאת משום שלא צורפו כל הצדדים הרלוונטיים להליך ובמצב עניינים זה לא ניתן להעניק הסעד המבוקש למקצת בעלי הזכויות שכן צורפו להליך באופן שהסעד יחייב גם את בעלי הזכויות האחרים.
בוודאי נכון הדבר כאשר מבוקש סעד שהוא בעיקרו סעד של חלוקה בדרך של פירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה ולא הוכח לאור קיומן של תכניות חלוקה שונות ולאור טיעוני הנתבעים כי קיימת הסכמה להצעת החלוקה נספח ג' לתביעה וכי הצעה זו אושרה ונרשמה . באם הסעד המבוקש הוא בפועל תביעה לפירוק שיתוף היה על התובעים להגישה לבית המשפט המוסמך.
בנוסף, בהתחשב במצב רישום הזכויות בחלקה והראיות שהובאו בפניי איני סבורה שהתובעים הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח כי למר ג'יריס אין זכויות רשומות בחלקה 21. בוודאי נכון הדבר כאשר כל הסכמי החלוקה שנטען כי ה ושגו בין האחים לאחר מות הוריהם לרבות הסכמת האחיות לוותר על המגיע להן כיורשות, לא הסתיימו ברישום. כך גם העסקאות שנטען כי בוצעו בסעיף 11 לתצהיר מר מוניר (למעט העסקאות עם מר מחמוד).
בנוסף, מכיוון שאין בפניי הליך לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין ולא הוכח כי קיימת הסכמה בין כל השותפים בחלקה להצעת חלוקה כלשהי של הזכויות במקרקעין, איני יכולה להעניק הסעדים המבוקשים בסעיפים 21 ה' או 21 ו'.
כמו כן כל עוד רשום מר ג'יריס כבעל זכויות בחלקה 21 בלשכת רישום המקרקעין וכל עוד לא נרשמו כנדרש זכויות גורמים אחרים בחלקה באופן הגורע מזכויותיו כבעלים רשום של זכויות בחלקה, אין מקום להענקת הסעד המבוקש בסעיף 21 ב' או 21 ד'. כמו כן כל עוד לא הסתיימו כל העסקאות האמורות בסעיף 11 לת/4 ברישום וכל עוד לא הובאו ראיות בכתב על הסכמה של המוכרים או הרוכשים על פי עסקאות אלו לוותר על זכו יות בחלקה, לא ניתן להעניק הסעדים המבוקשים, מעבר למבוקש בסעיף 21 א' לכתב התביעה.
כן יש מקום, לאור עדותו של מר ג'יריס בהליך זה והודאתו באשר לעסקאות שביצע בזכויותיו בחלקה 21 והסכמתו כי כן בוצעו עסקאות אחרות , כאמור בסעיף 11 לתצהיר ת/4, במהלכן הוא הודה כי קיבל גם חלק מהתמורה שהתקבלה בעסקאות אלה , להורות כי בכל עסקה עתידית אם מר ג'יריס יבקש לבצע בזכויות רשומות נטענות שיש לו בחלקה 21, יהיה עליו לגלות קיומם של ההליכים בהליך זה. כן יהיה חייב מר ג'יריס לגלות דבר קיומן של טענות של השותפים האחרים בזכויות בחלקה כי לא נותרו לו זכויות בחלקה 21. אחרת ייחשב מר ג'יריס כמי שמפר החובות המוטלות על מוכר זכויות בעסקת מקרקעין כלפי הרוכש וכלפי הגורמים הרשמיים להם נדרש דיווח על פי חוק בגין ביצוע עסקאות מקרקעין.
בנוסף, ומאחר ולא הובעה כל התנגדות לבקשת ב"כ המבקשים להתיר להם לפצל סעדיהם כדי להגיש כל הליך נדרש אחר, ומאחר ואני סבורה כי לצורך הסדרת כל המחלוקות בין הצדדים יש צורך בנקיטת הליכים נוספים, לרבות ובמיוחד תביעה לפירוק שיתוף ותביעות כספיות (אם יש צורך בכך) אני מתירה פיצול סעדים כמבוקש.
עוד יש מקום לאור קביעותיי באשר לעניין הסעד המבוקש בסעיף 21 א' לכתב התביעה ולעובדה כי לא היה ביכולת הצדדים לעסקת המכר להעביר זכויות על פיה, לחייב את מר ג'יריס להשיב למר מחמוד כל הסכומים שקיבל על פי עסקת המכר, כפי שהודה כי קיבל בעדותו והותירם בידיו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד קבלת הכספים ועד השבתם בפועל.
לאור תוצאת ההליך ואופן ניהולו, אני קובעת כי על הנתבעים 1 ו -2 לשלם לתובעים הוצאות משפט שהוצאו בפועל על פי קבלות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההשבה בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 45,000 ₪ שיתחלק באופן שווה בין התובעים.
אדון בקביעותיי הנ"ל בהרחבה.
העדר תום לב והסתמכות על הרישום בעסקת המכר
כאמור הנתבעים טוענים כי בעסקת המכר מכר מר ג'יריס למר מחמוד זכויות ב- 609 מ"ר שהם מגרש 21/17 בחלקה 21. זאת בהסכם בכתב, בתמורה ובתום לב, תוך הסתמכות ראויה ובתום לב על הרישום הרלוונטי בעת ביצוע עסקת המכר, והכל בהתאם לאמור בהסכם ב כתב מיום 4.8.2014.
במבוא להסכם שעיגן את עסקת המכר נרשם כי מר ג'יריס מצהיר שהוא הבעלים היחיד של שטח בן 793 מ"ר בחלקה 21 והוגדר במבוא כמוכר, ואילו הקונה מר מחמוד מצהיר שהסכים לרכוש מהמוכרים מגרש 21/17 בשטח 609 מ"ר מחלקה 21, והכל על פי תשריט חלוקה הוא נספח ה' לכתב התביעה. כבר מנוסח ההסכם עולה אי התאמה בתיאור המקרקעין וכן לא ברור האם מדובר במוכר או במוכרים. אין עסקינן בטעות סופר פשוטה שהרי מר מחמוד כבר רכש בעבר זכויות בחלקה 21 תוך שהוא מודע למצב הזכויות בה ותוך שהוא מנהל מו"מ בעסקה הקודמת הן עם מר ג'יריס והן עם מר מוניר, לאור ידיעתו וניסיונו כי לכל האחים זכויות מכוח ירושה בכלל חלקה 21. ניסיון זה שרכש מר מחמוד התעצם והוכח כי למר מחמוד ידע נרחב באשר למצב הזכויות בחלקה משום שלאחר שזה רכש זכויות במגרש 21/13 (על פי תיאורו בנספח ג' לתביעה) הוא ביקש וקיבל היתר לבנות את ביתו במגרש זה והכל על סמך מסמכים שהציג כאשר בכולם נרשם כי הזכויות במגרש 21/13 נרכשו על ידו וכי הזכויות במגרש 21/17 הן של מר מוניר.
לטעמי די בראיות שהובאו לפניי בהליך זה כדי לקבוע כי מר ג'יריס לא יכול היה למכור למר מחמוד את הזכויות האמורות בהסכם שביטא את עסקת המכר . כמו כן הסתמכות אמיתית, נכונה וזהירה על נסח הרישום של מר מחמוד ויועציו היתה מלמדת זאת את הצדדים ומונעת את התאונה המשפטית שאירעה.
עוד די בראיות שהובאו בפניי כדי לקבוע כי ההסכם לא נחתם בתום לב, ושני הצדדים ידעו או היה עליהם לדעת כי למר ג'יריס אין זכויות במגרש הספציפי 21/17, או זכויות ב-609 מ" ר ספציפיים בתוך חלקה 21, ולפיכך לא היה ביכולתו להעביר זכויות כאלה המוגדרות בעסקת המכר לאחר.
יובהר כי מכיוון שעל פי טענת הנתבעים עסקת המכר היתה העברת זכויות בתמורה במגרש 21/17 ולא העברת זכויות שאינן ספציפיות בחלקה 21 בתמורה , אין מנוס מן הקביעה כי מדובר בעסקה בה ידעו שני הצדדים או היה עליהם לדעת שמר ג'יריס מוכר בעסקת המכר זכויות שאין לו, במגרש 21/17.
יתר על כן, לטעמי הוכח בראיות שהובאו בפניי ובמיוחד בהסתמך על עדות מר ג'יריס, כי זה ידע שבמועד החתימה על ההסכם אין לזכותו זכויות בשטח של 609 מ"ר בחלקה 21, ואולם הוא החליט על סמך ציפיותיו להשלים עסקת העברת זכויות ללא תמורה מאחותו רחאב ותוך התעלמות ממערכת הסכמים לא כתובה בין האחים ותוך החלטה להעלים מאחיו מידע רלוונטי , ליטול את החוק לידיו ולבצע עסקת מכר שבה נמכרות על ידו זכויות בחלקה 21 שכלל לא ברור שהן שלו. מר ג'יריס פעל כך כנראה מתוך תחושת קיפוח ו רצון להשיב לו את שנראה היה לו ששייך לו או שצודק לקבוע כי מגיע לו בירושת הוריו.
באותו אופן בהתאם לראיות שהובאו בפניי גם מר מחמוד ידע או היה עליו לדעת כי הוא רוכש זכויות במקרקעין ממי שאינו בעליהן. זאת על סמך מסמכים שהיו ברשותו ואשר הוא עצמו עשה בהם שימוש לצורך הוצאת היתר בנייה לביתו אשר במגרש 21/13. זאת גם על סמך ניסיונו בעסקאות קודמות שעשה בנוגע לזכויות במקרקעין בחלקה 21 עם מר מוניר ולאור ידיעתו כי הזכויות בחלקה 21 שייכות לשותפי החלקה בכל החלקה ולא קיימת חלוקה ספציפית מוסכמת ורשומה. גם אם יטען מר מחמוד כי אין להוציא מכלל אפשרות שלאחר רכישתו את הזכויות במגרש 21/13 יכלו האחרים להגיע להסכמה בדבר הצעת חלוקה אחרת של מגרשי חלקה 21 אין בכך ממש, שהרי כבעל הזכויות במגרש 21/13 כל הצעת חלוקה אחרת או שינוי הצעת חלוקה קיימת היה חייב להיות בידיעתו.
בהתאמה גם אין ממש בטענות מר ג'יריס על יכולתו לחזור בו בכל עת מההסכמה להעניק מתנה בזכויות בחלקה 21, שהרי לאחר שגובשו הסכמות בין הצדדים בוצעו עסקאות שלמר ג'יריס שולמה חלק מהתמורה שהתקבלה בגינן וצדדים שלישיים הסתמכו על קיומן של התחייבויות אלו.
ובמה דברים אמורים:
אשר למר מחמוד, זה הודה בתצהירו ובחקירתו כי עסקת המכר היתה עסקה שלישית של רכישת זכויות בחלקה 21, כאשר את שתי העסקאות האחרות נערכו עם מר מוניר במעורבות מר ג'יריס.
כלומר מר מחמוד ידע גם ידע במועד ביצוע עסקת המכר כי מדובר בחלקה שהזכויות בה שייכות לכלל האחים במשותף וללא חלוקה רשומה ספציפית. בידיו היו מסמכים רבים שהוא השתמש בהם אשר תוכנם העיד כי עובר לחתימה על עסקת המכר לא היו למר ג'יריס זכויות במגרש 21/17 או למצער כי התשריט שצורף להסכם שביטא את עסקת המכר (נספח ה' לתביעה) סותר תשריטים אחרים קודמים כאשר על סמך אותם תשריטים קודמים הוא עצמו רכש זכויות במגרש 21/13 בחלקה 21.
משכך משבחר מר מחמוד לחתום על עסקת המכר למרות התמיהות והסתירות העולות מהאמור בהסכם עסקת המכר על המצורף לו, בהשוואה למסמכים אחרים שהיו ברשותו, הוא הסתכן מרצון ואין לומר כי החלטתו להתעלם ממסמכים אלו והחלטתו שלא לברר את העניין עד תום ולבקש אישור שאר האחים לעסקה ולהסתמך רק על רישום הזכויות בטאבו, מהווה רכישה מוגנת על פי הוראות חוק המקרקעין, משום שזו עסקה בתום לב ובתמורה, כנדרש בסעי פים 9 ו-10 לחוק המקרקעין. שהרי במקרה של מר מחמוד עסקת המכר מהווה עסקה נוגדת לעסקאות קודמות שפורטו בסעיף 11 לתצהיר ת/4, ואפילו לעסקה בה הוא עצמו רכש זכויות במגרש 21/13 ואין לומר שעסקת המכר שהיא מאוחרת לעסקאות קודמות נוגדות בוצעה על ידי מר מחמוד בתום לב וכי העסקה נרשמה לטובתו בעודו תם לב.
כך מודה מר מחמוד עצמו כי ביום 4.6.2009 רכש זכויות ממר מוניר בחלקה 21 במגרש 21/13, וזאת בהסתמך על תשריט שצורף להסכם המהווה חלק בלתי נפרד ממנו ואף צורף למסמכים שהוגשו למשרדי מיסוי מקרקעין.
בתשריט, נספח ג' לתביעה, שהוא חלק מהסכם רכישת הזכויות במגרש 21/13 משנת 2009, נרשם במפורש כי הזכויות במגרש 21/17, הוא המגרש שאת הזכויות בו טוען מר מחמוד כי רכש ממר ג'יריס בעסקת המכר, בהסתמך על הרישום בטאבו, הן של מר מוניר .
יתר על כן מר מחמוד בנה את ביתו על מגרש 21/13, לצורך כך שכר שירותי אנשי תכנון והגיש בקשות למתן היתר בנייה בצירוף תשריטים, גרמושקות ומסמכים שונים.
בכל המסמכים שהוגשו על ידו לרשויות השונות לצורך קבלת היתר בנייה לביתו, נרשם כי קיימת הצעת חלוקה בחלקה 21 ובהתאם לה הזכויות במגרש 21/13 שייכות למר מחמוד והזכויות במגרש 21/17 שייכות למר מוניר.
ראה לעניין זה ת/7, ת/9, ת/19 ועדות מר מחמוד עמ' 71 לפרוטוקול.
משכך לא ברור מנין הניח מר מחמוד כי מצב זה שעוגן בהסכם רכישת הזכויות משנת 2009 השתנה כדין, והכל ללא ידיעתו או הסכמתו בבואו לחתום על ההסכם מושא עסקת המכר, מדוע לא התעורר חשדו כיצד זה לפתע למר ג'יריס ולא למר מוניר זכויות במגרש 21/17, בניגוד לאמור בתשריט נספח ג' לכתב התביעה. כיצד ניתן לקבוע כי מר מחמוד לא ידע ולא היה עליו לדעת שלמר ג'יריס אין זכויות במגרש 21/17 אותן הוא יכול להעביר למר מחמוד, שעה ש מר מחמוד עצמו הגיש מטעמו מסמכים נוגדים לתשריט נספח ה' לתביעה לרשויות לצורך קבלת היתר בנייה?
זאת ועוד, מעדות מר מחמוד (עמ' 71 לפרוטוקול) עולה כי הוא רכש את הזכויות במגרש 21/13 בשנת 2009 ממר מוניר בתיווכו של מר ראמז.
מר ראמז העיד בישיבת יום 24.1.2017 כי הוא זה שיצר את הקשר בין מר מחמוד ומר מוניר בכל הנוגע לרכישת הזכויות במגרש 21/13, כאשר המשא ומתן נוהל עם מר ג'יריס והוא הציג עצמו כמי שמוכר הזכויות במגרש. עוד העיר מר ראמז כי העסקה בוצעה ונרשמה עם מר מוניר רק מטעמי רצון לחסוך בתשלום מס שבח.
מר ראמז העיד כי הוא עצמו הסביר למר מחמוד שאותם תנאי עסקה שהוא הסכים עם מר ג'יריס בנוגע למגרש 21/13 יחולו עליו.
וכך העיד מר ראמז בעמ' 11 לפרוטוקול ישיבת יום 24.1.2017:
"שאלת ביהמ"ש. האם היית מעורב במכירה או קניית מגרש בחלקה 21?
ת. כן.
ש. תספר על העסקה בה היית מעורב.
ת. אני מקורב למשפחה הזאת, ומר ג'יריס, (הערה: הנתבע 1), הציע לי שיש חלקת אדמה למכירה, וסגרנו אז את המחיר, התעניינתי והוא אמר לי שחלק גדול מהמגרש שלו וחלק יותר קטן באחוזים, אני לא התערבתי, זה של אח שלו מוניר (התובע 1) ואז כשסגרנו, באתי למשרד של התובע 1 ושניהם היו שם. שילמתי ואיך הם התחלקו ומה, לא עניין אותי. זה היה לפני הרבה שנים, אני לא זוכר.
ש. עם מי סיכמת את תנאי העסקה?
ת. מי שפנה אלי היה מר ג'יריס, הנתבע 1, וסגרתי את התנאים עם שניהם, ישבתי אצלם במשרד. כל יום כמעט הייתי מגיע, גם הם היו חברים וגם ניהלו את החשבונות שלי.
ש. לפי ההסכם מי מכר לך?
ת. מוניר, הנתבע 1, בגלל שלטענתם מס שבח אם אני זוכר נכון, יוצא יותר זול אם זה על שמו.
ש. לפי התנאים שהיו מי היה אמור לשלם את מס השבח בגין העסקה?
ת. הם, לפי החוזה, מוניר.
ש. כשהבאת את מחמוד חאג' לקנות את המגרש, מה הסברת לו על תנאי העסקה?
ת. אותו דבר. אמרתי לו שאני לא הצלחתי להחזיר כסף לחברים, ואני רוצה למכור את המגרש, והוא יקבל את הזכויות במגרש לפי אותם תנאים באותו חוזה ומס שבח יהיה באותם תנאים מול מוניר."
ובעמ' 12 לפרוטוקול ישיבת יום 24.1.2017 מאשר מר ראמז כי מר מחמוד היה נוכח בישיבה שקוימה בנוכחות מר מוניר ומר ג'יריס בה הוסכם על העברת הזכות לרכיש ת מגרש 21/13 ממר ראמז למר מחמוד, באומרו:
"ש. תסכים אתי ששני האחים הסכימו למכור למחמוד את החלקה?
ת. אחרת לא היה יכול לממש את הקנייה."
משכך מר מחמוד ידע גם ידע מרכישות קודמות של זכויות במקרקעין בחלקה 21 כי מדובר בחלקה הנמצאת בבעלות משותפת ועסקאות לגביה נעשות במעורבותו של מר מוניר.
התעלמות מר מחמוד מידיעה זו, מניסיון העבר ברכישת זכויות במקרקעין באותה חלקה, מקיומה של הצעת חלוקה אחרת נספח ג' לכתב התביעה בנוגע ל כלל המגרשים הקיימים בחלקה, והסתפקות לצורך ביצוע עסקת המכר רק על אמירה בעלמא כי זו בוצעה בתמורה ולאחר שמר מחמוד הסתמך על הרישום, אינה סבירה בעיניי. לפיכך איני יכולה לקבוע כי עסקת המכר וזכויות מר מחמוד על פיה מוגנות מכוח סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין.
זאת ועוד, גם בדיקת נסח הטאבו הרלוונטי אינה מאפשר ת קבלת גרסת מר מחמוד כי עסקת המכר בוצעה בתמורה ובתום לב, כאשר היתה הסתמכות על רישום . שהרי במועד ביצוע עסקת המכר טרם הסתיימה עסקת העברת זכויות ללא תמורה בחלקה 21 מהאחות רחאב למר ג'יריס. כך בעוד שעסקת המכר נחתמה ביום 4.8.2014, רישום זכויותיה של האחות רחאב ע"ש מר ג'יריס בוצע רק ביום 19.8.2014.
גם אם יטען הטוען כי עסקת העברת הזכויות ללא תמורה מהאחות רחאב למר ג'יריס סוכמה והסתיימה קודם לכן, היא הסתיימה ברישום רק ביום 19.8.2014. לפיכך במועד ביצוע עסקת המכר ביום 4.8.2014 לא יכול היה מר מחמוד לבצע עסקה בתום לב תוך הסתמכות על הרישום. הסתמכות כזו על הרישום במועד ביצוע עסקת המכר היתה מלמדת גם על פי האמור בנסח הרישום, שלמר ג'יריס אין בעלות באותן זכויות רשומות במקרקעין המועברות תמורת תשלום תמורה למר מחמוד, על פי עסקת המכר.
ואכן בחקירתו מתקשה מר מחמוד להוכיח טיעוניו כי רכש הזכויות במגרש 21/17 בהסתמך בתום לב על הרישום בטאבו.
בעמ' 72 לפרוטוקול, ישיבת יום 13.12.2017, הוא מעיד כי אין ברשותו נסח הטאבו עליו הסתמך. אחר כך מעיד כי בפועל היה זה עורך דינו שבדק עניין זה , ואולם משום מה הוא בחר שלא להעיד את עורך דינו בפניי. כך בעמ' 73 לפרוטוקול מעיד מר מחמוד, כי:
"ש. אני אומר לך בוודאות שב- 4.8.14 אם בודקים את נסח הטאבו לא תמצא 600 מ"ר רשומים על שם ג'ריס?
ת. אני לא מבין הסתמכתי על מה שהעו"ד שלי אמר.
ש. אז למה אמרת בתצהיר שבדקת?
ת. זה לא אני זה העו"ד."
לאמור לעיל יש להוסיף כי בדיקת האמור בנסח הטאבו הרלוונטי למועד עסקת המכר מלמד כי לא ניתן על סמך האמור בו להניח כי למר ג'יריס יש זכויות כאמור בעסקת המכר, אותן הוא יכול להעביר בתמורה למר מחמוד . שהרי הזכויות המועברות מוגדרות בעסקת המכר כשטח של 793 מ"ר בחלקה 21 ו כמגרש 21/17.
באף אחד מהנתונים האמורים בנסח הטאבו עליו הסתמך, לטענת מר מחמוד , בא כוחו, שעה שאישר לו כי ניתן לבצע את עסקת המכר, אין אישור לנתונים אלו.
הוכחה נוספת לכך כי עיון נכון בנסח הטאבו לא יכול היה להביא להבנה כי אכן למר ג'יריס יש זכויות כאמור בהסכם שגיבש את עסקת המכר , נלמדת מדיווח במסמך בכתב יד שצירפו מר ג'יריס ומר מחמוד לדיווח ששלחו על העסקה לשלטונות מס שבח מקרקעין, לצורך קבלת אישור נדרש על תשלום מיסים לצורכי רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין . בדיווח בכתב יד מסביר מר ג'יריס את מקור זכויותיו בחלקה 21 תוך שהוא כולל בדיווח זה גם את הזכויות שהועברו אליו ללא תמורה מאחותו רחאב , כאשר אלה כאמור טרם נרשמו על שמו במועד ביצוע עסקת המכר.
באם הסתמכות על הרישום כנטען על ידי מר מחמוד היתה מספקת בנסיבות העניין, מדוע היה צריך מר ג'יריס להוסיף הסבר בכתב ידו להצהרות שהוגשו למס שבח?
המסמך בכתב יד צורף לת/3.
מכל האמור לעיל, בהסתמך על התרשמותי מעדות מר מחמוד ומהמסמכים שצורפו בעניינו, מקיומם של מסמכים קודמים אותם הוא עצמו הגיש לצורך קבלת היתר בנייה לבניית בית במגרש 21/13 המלמדים שהזכויות במגרש 21/17 שייכות למר מוניר, ומהעובדה כי לא הוכח שמר מחמוד הסתמך על הרישום בטאבו והוא עצמו לא בדק אותו לפני עריכת עסקת המכר, ומהעובדה שבנסח הטאבו אין רישום של הזכויות הרלוונטיות ע"ש מר ג'יריס, כאמור בהסכם עסקת המכר, אני קובעת כי לא ניתן לטעון שרכישת הזכויות על ידי מר מחמוד בעסקת המכר נעשתה בתום לב, בתמורה ובהסתמך על הרישום.
מר מחמוד הכיר את מצב הזכויות בחלקה, ידע היטב או היה עליו לדעת כי קיימת הצעת חלוקה שונה מזו המוצהרת בעסקת המכר, וידע כי עליו לברר היטב מצב הזכויות גם עם אחיו של מר ג'יריס בטרם יבצע העסקה, זאת גם מכוח ניסיונו האישי עת רכש בעבר זכויות בחלקה זו.
משלא עשה כן, אין לו אלא להלין על עצמו.
מסקנתי זו נתמכת גם מן האמור בעדות מר ג'יריס לפניי באשר לנסיבות ביצוע עסקת רכישת המכר, ובמסמכים שהציג או שהוצגו לו אגב עדותו.
לטעמי מעדות זו ניתן ללמוד כי גם מר ג'יריס ידע במועד עסקת המכר כי הוא מוכר למר מחמוד זכויות שאינן שלו, או למצער כי אין לו רשות לבצע את עסקת המכר כפי שהוגדרה בעסקת המכר בטרם יקבל הסכמת אחיו, לאור ההסכמות בין האחים ומצב רישום הזכויות.
משכך, גם בהתעלם מעדות התובעים ומחישובי השטחים שערך מר מוניר בדבר הזכויות שנותרו אם בכלל למר ג'יריס בחלקה 21, לאור עסקאות שבוצעו לטענתו בחלקה , ואף הן לא נרשמו ולא הובאה לגביהן ראיה בכתב כנדרש על פי חוקי מדינת ישראל, כאמור בסעיף 11 לתצהיר ת/4 ובהסתמך רק על עדות מר ג'יריס, ניתן לקבוע שיש להורות על ביטול רישום הזכויות שנעשה מכוח עסקת המכר. זאת משום שזו לא העבירה הזכויות שהתיימרה להעביר ואין לטעון כי העסקה מוגנת מכוח סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין וקודמת לעסקאות נוגדות שנעשו הקודמות לה בזמן. אין גם לטעון כי במקרה דנן בוצעה רכישה במקרקעין מוסדרים בתום לב ובתמורה.
עיון בעדות מר ג'יריס מלמד כי זה אכן חתם על ת/8 היא הצעת תכנית חלוקה לחלקה 21 שהיוותה בסיס להסכם בין האחים למועצה, שמטרתו הכשרת סלילת כבישים בחלקה.
אין מחלוקת כי בת/8 רשום כי מגרש 21/17 אשר הזכויות בו נמכרו בעסקת המכר למר מחמוד, שייכות למר מוניר. גם אם לא נחתם בסופו של יום הסכם עם המועצה, דבר שאינו סביר בעיניי, עדיין אין מחלוקת כי מר ג'יריס חתם על ת/8. בת/8 נכתב במפורש שמגרש 21/17 אינו של מר ג'יריס.
אציין כי התקשיתי לתת אמון בעדות מר ג'יריס בפניי כאשר זה התכחש לחתימותיו על מסמכים ואף הכחיש כי נטל חלק במשא ומתן עם מר מחמוד וקודמו מר ראמז בכל הנוגע למכירת זכויות במגרש 21/13.
זאת למרות שלאחר מכן הודה כי עסקה בנוגע לזכויות במגרש 21/13 בוצעה והתמורה שהתקבלה בגינה (ממר מחמוד) היוותה פיצוי לו בגין הפסד זכויותיו בחלקה 24.
אציין עוד כי עדות מר ג'יריס לפיה לא היה לו כל קשר עם מר מחמוד או מר ראמז לפני חתימה על עסקת מכר זכויות במגרש 21/13 עומדת בסתירה לעדות מר ראמז ומר מחמוד. מר ראמז הודה כי היתה זו יוזמת מר ג'יריס לנסות ולמכור לו זכויות בחלקה 21/13 בשנת 2009 ומר ג'יריס הוא זה שניהל את המשא ומתן כאשר מר מוניר צורף רק אחר כך לעסקה בשל חישובי מס.
עוד אציין כי מר ג'יריס בעדותו (עמ' 70 לפרוטוקול) מאשר כי מעולם לא ניתנה לו חזקה ייחודית במגרש 21/17 לפני עסקת המכר , הוא לא עיבדה לבדו ולפיכך לא ברור מנין סבר מר ג'יריס בתום לב כי קמה לו זכות להעביר למר מחמוד זכויות במגרש 21/17 כאשר גם הוא מסכים כי הבעלות בחלקה 21 משותפת והוא עצמו מתנגד וכופר בתקפות תכנית הצעת חלוקה כלשהי לחלקה, למעט נספח ה' לכתב התביעה.
ראה לעניין זה כאמור בפרוטוקול עמ' 69 שורות 14-16.
מעדות מר ג'יריס עולה כי זה בחר על דעת עצמו להכין הצעת חלוקה חדשה לחלקה 21 מבלי לקבל הסכמת שותפיו לחלקה, נספח ה' לכתב התביעה. על סמך אותה הצעה , עליה לא הודיע לאיש , מכר למר מחמוד את זכויותיו במגרש 21/17. כך אומר לעניין זה מר ג'יריס בעמ' 69 לפרוטוקול:
"ש. אתה אומר בעצם שאתה כשמכרת למחמוד חאג' נתבע 2 עשית תכנית חלוקה אחרת שבמסגרתה אתה על דעת עצמך הקצית למחמוד מגרש מס' 17 שבכל התכניות הקודמות היה מיועד למוניר מבלי לשאול לדעתו של מוניר ושל אף אחד אחר. למה לא פנית אליהם כדי לקבל את ההסכמה שלהם?
ת. הוא מוניר כשהוא מוכר הוא לא פונה אלינו. מכר למחמוד ולא ראיתי ולא ידעתי שמכר לא את המגרש הכי טובה בחלקה. אפילו לאחי לא נתן אותה."
לאור כל האמור לעיל מבלי שיהיה צורך לדון בעדויות העדים האחרים ובטיב העסקאות שבוצעו אם בוצעו בחלקה 21, הוכח לטעמי כי במועד עריכת עסקת המכר לא היו למר ג'יריס הזכויות אותן התיימר להעביר למר מחמוד באותה עסקת מכר, ולא היתה במועד הרלוונטי הסכמה להצעת החלוקה נספח ה' לכתב התביעה שהוא חלק מעסקת המכר.
משכך בעסקת המכר התיימרו הצדדים תוך ידיעה ממשית או קונסטרוקטיבית (היה עליהם לדעת) להעביר זכויות אותן לא יכול היה מר ג'יריס להעביר ולפיכך מדובר בעסקה שלא ניתנת לביצוע ואין היא חוסה לאור ידיעת הצדדים לה תחת הגנת סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין.
מדובר בעסקה נוגדת מאוחרת שאין לתת לה תוקף.
זה המקום להבהיר כי גם אין ממש בטענת מר ג'יריס כי גם אם היה תוקף להצעת החלוקה נספח ג' לתביעה מדובר בהתחייבות להעניק מתנה שלא הסתיימה ברישום והוא רשאי לחזור ממנה בכל עת. אין ממש בטענה זו משום שמר ג'יריס פעל על פי תכנית זו מכר זכות בחלקה ונהנה מהתמורה שהתקבלה. כמו כן צדדים שלישיים הסתמכו עליה. משכך ולאור הזכויות שהוכחו לא ניתן לאפשר חזרה מהתחייבות שנתנו האחים זה לזה להעניק מתנה.
הסעדים הנוספים הנתבעים:
אשר לסעדים הנוספים הנתבעים בסעיף 21 לכתב התביעה אציין כי:
א. אין מקום להצהיר כי למר ג'יריס לא נותרו זכויות בחלקה 21. מר ג'יריס הוא אחד מהבעלים הרשומים של הזכויות בכלל החלקה ביחד עם אחרים. כל עוד לא הסתיימו ברישום עסקאות ששינו מצב הזכויות הרשום בחלקה אין מקום למתן הסעד המבוקש.
זאת גם בהתחשב בעובדה כי לתביעה לא צורפו כל בעלי הזכויות בחלקה 21.
יצוין כי באם מבוקש הסעד האמור בסעיף 21 ב' לאור עסקאות אחרות שלא הסתיימו ברישום שבוצעו לטענת התובעים בהסכמת כל האחים כאמור בסעיף 11 לתצהיר ת/4, היה מקום לצרף את כל הרוכשים בעסקאות אלו לתביעה.
משום שלא נעשה כן אין מקום למתן הסעד.
עוד אציין כי מכיוון שעסקינן בעסקאות שלא הסתיימו ברישום, בהצעות חלוקה שאינן מוסכמות ואשר מר ג'יריס כופר בנכונותן ובתקפות העסקאות שבוצעו על סמך הצעת החלוקה, ומאחר ולא הוכחו העסקאות בהסכמים בכתב, לא בוצע לגבי חלקן דיווח נדרש, ולא נרשמו זכויות על פיהן וקיימות עדויות סותרות באשר לטיב העסקאות, אין מקום לקביעה כי הוכח כל הנדרש לצורך מתן סעד זה.
ב. אשר לסעד המבוקש בסעיף 21 ג' לתביעה יובהר כי כל עוד לא הוכחה הסכמה להצעת חלוקה כלשהי וכל עוד לא ניתן פסק דין בתביעה לפירוק שיתוף, לא ניתן להעניק הסעד הנדרש במסגרת התביעה כאן. במהלך ניהול הליך זה הוצגו מספר הצעות חלוקה, חלק מהצדדים להצעות אלו טענו שחתימתם עליהן זויפה או ניתנה לצרכים אחרים שאינם רישום זכויות בטאבו ולפיכך לא ניתן לומר שהוכחו התנאים הנדרשים למתן סעד זה.
בהתאמה גם אין מקום להענקת הסעד המבוקש בסעיף 21 ה' הנובע מקיומה של הצעת חלוקה מוסכמת לפירוק השיתוף במקרקעין.
ג. אשר לסעד המבוקש בסעיף 21 ד', בעקבות קביעותיי לעיל בנוגע לתקפות עסקת המכר, ניתנו הוראות כיצד יכול, אם בכלל , מר ג'יריס לבצע עסקאות נוספות בזכויות המקרקעין שיש לו אם בכלל בחלקה 21.
אין מקום להוסיף על קביעות אלו.
סיכום
לאור האמור לעיל דין התביעה בכל הנוגע לסעד המבוקש בסעיף 21 א' להתקבל, וכך אני מורה.
רישום הזכויות שנעשה על פי עסקת המכר בלשכת רשות המקרקעין – יבוטל. זאת משום ש בעסקת המכר לא ניתן היה להעביר הזכויות אותן התיימרו הצדדים לעסקת המכר להעביר.
כספים ששילם מר מחמוד למר ג'יריס על פי עסקת המכר יושבו לידיו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההשבה בפועל.
פסק דין זה ישמש אסמכתא להודעה נדרשת לביטול עסקה לשלטונות המס.
כל הסעדים וההוראות האמורים בסעיף 18 לפסק הדין לעיל יחולו לגבי הצדדים מבלי שיהיה צורך לחזור עליהם בפרק סיכום זה, לרבות החיוב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
התביעה בכל הנוגע לסעדים האמורים בסעיף 21 ב'-ו' תידחה בכפוף להוראות האמורות בפסק דין זה הרלוונטיות לעסקאות עתידיות שיבצע מר ג'יריס אם יבצע בזכויות בחלקה 21.
כספים שהפקידו התובעים בקופת בית המשפט יושבו לידיהם.
כספים שהפקידו מר ג'יריס ומר מחמוד אם הפקידו בקופת בית המשפט יועברו לתובעים לכיסוי חובם לתובעים על פי פסק דין זה.

ניתן היום, א' שבט תשע"ט, 07 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.