הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 50512-12-19

בפני כבוד השופט חננאל שרעבי

התובעת

נאוה גלילי, ת"ז XXXXXX169
ע"י ב"כ עו"ד סיוון אסיא
על פי מינוי מטעם הלשכה לסיוע המשפטי

- נגד -

הנתבע
יעקב כהן, ת"ז XXXXXX802
ע"י ב"כ עו"ד אלון הרשקו

פסק דין
1. עניינה של תובענה זו הוא בשניים:
א. פיצוי כספי שהתובעת תובעת מהנתבע, עקב נזקים שנגרמו לה לטענתה בעקבות צו מניעה שניתן לבקשת הנתבע במסגרת תיק ת"א 649/07 (שהתנהל בבית משפט ז ה בפני כב' השופטת דיאנה סלע – להלן: "התובענה הקודמת"), שעניינו למנוע כל דיספוזיציה בבית המערבי (להלן: "הבית המערבי") הבנוי במקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 10534 (מגרש 106) המצו יים בעתלית (להלן: "המקרקעין" ), ואשר בוטל זה מכבר (כפי שנראה להלן, צו המניעה ניתן ביום 2.7.2007 ובוטל במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת ביום 15.4.2102);
ב. פיצוי כספי שהתובעת תובעת מהנתבע בגין הפרת הסכם הנוגע לבניית הבית המזרחי (להלן: "הבית המזרחי") במקרקעין, וירידת ערכו עקב בנייתו בניגוד להסכם ולהיתר הבנייה, לרבות העובדה כי התובעת לא מחזיקה בטופס 4 הנוגע לבית המזרחי עד יום הגשת התובענה.
להלן נפרט ונבהיר הדברים;
רקע
2. הנתבע הוא אדם פרטי.
התובעת היא בעלת הזכויות במקרקעין, לאחר שירשה אותן מהוריה המנוחים.
3. לפי הנטען בכתב התביעה, בשנת 1991 רכשו הורי התובעת את המקרקעין, בשטח של כ-780 מ"ר ביישוב עתלית, באמצעות הנתבע אשר שימש כמתווך בעסקת הרכישה.
4. לאחר כ-11 שנים התגבשה עסקת קומבינציה בין אבי התובעת לבין הנתבע, במסגרתה התחייב הנתבע לבנות מכספו עבור אבי התובעת בית גמור וראוי למגורים, לרבות פיתוח, בשטח של 180 מ"ר על פני שטח מקרקעין של 360 מ"ר המצוי בחלקו המזרחי של הנכס . הוא הבית אותו כינינו לעיל כ-בית המזרחי.
5. בתמורה הוסכם כי אבי התובעת יעביר לבעלות הנתבע שטח של 420 מ"ר המצויים בחלקו המערבי של המגרש, עליו יבנה הנתבע בית לצרכיו , אותו כינינו לעיל כ- בית המערבי.
עסקת קומבינציה זאת וההסכמות במסגרתה ייקראו להלן: "ההסכם".
6. ההסכם שהחל דרכו כהסכם בעל פה (סעיף 2 לפסק הדן בתובענה הקודמת) הועלה על הכתב על ידי הצדדים ביום 15.4.2003, ועליו חתמו הורי התובעת והתובעת מחד גיסא, והנתבע מאידך גיסא (ההסכם הוגש לי במהלך ישיבת ההוכחות וסומן ת/9).
לא ארחיב בסוגיית ההסכם במסגרת פסק דין זה, שכן אין בכך צורך נוכח נקודות המחלוקת שנותרו בין הצדדים לאחר פסק הדין בתובענה הקודמת, שם היתה התייחסות נרחבת להסכם.
7. הנתבע לא השלים את עבודות הבנייה נשוא ההסכם במועד המוסכם ואף לא במועד נדחה מוסכם, ובסופו של דבר נטש את אתר הבנייה תוך הפרת הה סכם שנחתם בינו לבין אבי התובעת. כך נטען בכתב התביעה, גם בהסתמך על הקביעות החלוטות בפסק הדין בתובענה הקודמת.
8. לאחר שנים בהן נעלם, שלח הנתבע דרישה למשיבה ולאימה כי יעבירו לבעלותו את הזכויות בחלק המערבי של הנכס, וכן דרישה לתשלומים שונים שנטענו מצדו. התובעת ואימה דחו מכל וכל את טענותיו וטענו להפרת ההסכם מצדו. יצוין כי בינ תיים אבי התובעת הלך לעולמו, ורעייתו, אם התובעת, ירשה אותו.
9. כארבע שנים לאחר היעלמותו, בתאריך 11.6.2007, רשם הנתבע הערת אזהרה לטובתו על שטח של 420 מ"ר במקרקעין. לטענת התובעת כך נהג הנתבע ללא ידיעתה ו/או ידיעת אימה ובחוסר תום לב.
10. נטען עוד על ידי התובעת, כי הנתבע רשם את הערת האזהרה על סמך מסמך שקיים בו במפורש תנאי מתלה לפיו "מסמך זה יהיה בר תוקף רק לאחר גמר הבנייה וראוי למגורים", תנאי אשר לא התקיים.
11. ביום 18.6.2007 הגיש הנתבע תובענה נגד התובעת ואימה (אשר הלכה לעולמה במסגרת ניהול ההליך, ויורשתה היחידה היא התובעת) בבית משפט זה, היא התובענה הקודמת, במסגרתה עתר לאכיפת ההסכם ולהשבת סכומים שנטענו על ידו.
12. במסגרת התובענה הקודמת, ולבקשת הנתבע, ניתן ביום 2.7.2007 צו מניעה זמני שהורה למשיבה ואימה להימנע מביצוע דיספוזיציה בבית המערבי.
13. התובעת ואימה הגיש ו כתב הגנה בתובענה הקודמת ותובענה שכנגד. במסגרתה התביעה שכנגד עתרו התובעת ואמה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הערת האזהרה לטובת הנתבע נרשמה שלא כדין ויש למחקה.
14. במסגרת התביעה שכנגד (שהוגשה כאמור במסגרת התובענה הקודמת) עתרו התובעת ואמה גם לפיצול סעדים בזה הלשון (סעיף 8):
"התובעים שכנגד שומרים על זכותם לתקן את התביעה שכנגד ו/או להגיש תביעה כספית עצמאית כנגד הנתבע שכנגד וזאת בגין נזקיהם הכספיים שטרם התגבשו ו/או נזקים כספיים אחרים הנגרמים ו/או ממשיכים להיגרם ובין היתר לאור הצו הזמני שניתן לבקשת הנתבע שכנגד במסגרת הסעד הזמני הגורם לעיכובים נוספים בהשלמת הבניה והעלול אף לגרום לנזקים שונים בבית הבלתי גמור (פלישות, גשמים וכיוצ"ב) ולשם הזהירות המשפטית יתבקש כב' בית המשפט ליתן לתובעים שכנגד...היתר לפיצול סעדיהם".
15. ביום 15.4.2012 ניתן פסק דין בתובענה הקודמת, במסגרתו נקבע בין היתר כדלקמן:
א. ההסכם בוטל כדין על ידי התובעת והוריה מחמת הפרה יסודית של הנתבע. תביעתו של הנתבע לאכיפת ההסכם נדחתה;
ב. התובעת תשיב למבקש סך של 1,004,492 ₪ (הסך תוקן בהחלטה מאוחרת מיום 22.5.12 והועמד על סך של 964,262 ₪) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 19.3.10;
ג. התובעת תשלם למבקש סך של 8,000 דולר כערכם בשקלים ביום 15.4.2003 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאותו יום;
ד. הערת האזהרה שרשם הנתבע לטובתו על חלקם של התובעת והוריה בנכס תימחק;
ה. מדובר בחיובים שלובים – מחיקת הערת האזהרה תיעשה כנגד תשלום מלוא החוב לנתבע, ותשלום מלוא החוב לנתבע יעשה כנגד מחיקת הערת האזהרה.
16. באשר לבקשת פיצול הסעדים, ניתן היתר פיצול חלקי, לסעדים כדלקמן:
א. פיצויים בגין נזקי צו המניעה שניתן לבקשת הנתבע בהתייחס לבית המערבי;
ב. פיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבע וירידת ערך הבית המזרחי עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העובדה כי לא ניתן לגביו עד כה טופס 4.
17. להשלמת התמונה והבנתה בצורה ברורה יותר נאמר, כי בהתאם להסכם החל הנתבע לבנות את הבית המזרחי ואת השלד של הבית המערבי, אולם בשלב מסוים הפסיק את עבודות הבנייה ונטש את המבנה המערבי במצב שלד.
18. לאחר מספר שנים החליטו התובעת ובני משפחתה להשלים את בניית שלד הבית המערבי בעצמם ועל חשבונם, תוך השקעת מאות אלפי ₪, כטענתם בכתב התביעה.
19. השלמת המבנה המערבי האמורה הופסקה עם מתן צו המניעה הזמני (ביום 2.7.2007), אשר מנע המשך הבנייה. כך למעשה שלד הבית המערבי ננטש בפעם השנייה, ולמשיבה נגרמו כטענתה, נזקים והפסדים כספיים כבדים, בגינם הוגשה התובענה דנן בפן האחד שלה , לגביו ניתן לה פיצול סעדים (ראו סעיף 16(א) לעיל).
הפן האחר של התובענה דנן נוגע כאמור לבית המזרחי לגביו ניתן לתובעת גם פיצול סעדים (ראו סעיף 16(ב) לעיל ). היינו, תביעה לפיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבע וירידת ערך הבית המזרחי עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העובדה כי לא ניתן לגביו עד כה טופס 4.
20. בכתב התביעה, התובעת פירטה את נזקיה הן בגין צו המניעה המתייחס לבית המערבי, והן בגין הפרת ההסכם לבניית הבית המזרחי, כדלקמן:
א. נזקי התובעת בגין צו המניעה הם:

  1. הפסד דמי שכירות לבית המערבי, מיולי 2007 ועד למועד הגשת התובענה דנן, סך של 1,203,000 ₪ (לפי סך של 7,000 ₪ לחודש).
  2. הפסד השקעות שהושקעו בבית המערבי – 458,000 ₪.
  3. הוצאות צפויות לקבלת היתר בניה חדש – 34,000 ₪.

ב. נזקי התובעת בגין הפרת ההסכם לבניית הבית המזרחי הם:

  1. עבודות שביצע הנתבע בניגוד למוסכם ואשר ניתנות לתיקון – 229,000 ₪.
  2. ירידת ערך הבית בגין עבודות שביצע הנתבע באופן לקוי, רשלני, בניגוד למוסכם ו/או לדין ולא ניתנות לתיקון – 344,000 ₪.
  3. ירידת ערך הבית בגין אי הנפקת טופס 4 עד מועד הגשת התביעה, לרבות נזקים והוצאות נוספות שנגרמו למשיבה, לרבות היעדר אפשרות למכור את הבית – 573,000 ₪.
  4. הוצאות שכר דירה שהתובעת שכרה נוכח הפרת ההסכם ואי השלמת בניין הבית – 92,000 ₪.

ג. נזקים וסעדים נוספים:

  1. חובות למועצה המקומית בגין עלויות פיתוח, אגרות בנייה ודרישות רשויות התכנון, שעל הנתבע לשאת בהם, או לפחות במחציתם – 218,000 ₪.
  2. פיצוי בגין עגמת נפש למשיבה ולמשפחתה, כמפורט בכתב התביעה – 450,000 ₪.
  3. נזקי התובעת בגין עיכוב בבירור טענותיה לגופן, עקב היות הנתבע בהליך פש"ר, ביטול ההליך וההפטר שניתן לו כתוצאה מהתנהלותו ועיכוב פתיחת הליכי התובענה בשל כך – 100,000 ₪.
  4. התובעת תבעה במסגרת כתב התביעה פיצוי בסך כולל של 3,701,000 ₪.

בקשה לסילוק על הסף
22. טרם שנדון בטענות הצדדים לגופן, נציין כי הנתבע העלה במסגרת כתב הגנתו טענות מקדמיות לדחייה על הסף שתמציתן כדלקמן:
א. במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת (ת"א 649-07) התיר בית המשפט לתובעת לפצל סעדים בשני עניינים בלבד :

  1. הנזקים בגין צו המניעה שניתן בקשר לבית המערבי.
  2. פיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבע וירידת ערך הבית המזרחי עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העובדה כי התובעת לא מחזיקה בהתייחס אליו בטופס 4.

ב. כל טענה החורגת ממסגרת פיצול הסעדים הנ"ל, דינה להידחות על הסף בשל קיומו של מעשה בית דין הנובע מפסק הדין בתובענה הקודמת.
ג. הטענות הנוגעות לנזקים כספיים, לליקויים ולהשקעות בשני הבתים, נידונו על ידי בית המשפט במסגרת התובענה הקודמת, וחלים עליהן השתק פלוגתא והשתק עילה. לכן הסעדים המבוקשים בגינן אינם יכולים להוות חלק מהסעדים אותם יכולה לתבוע התובעת בתובענה דנן.
ד. כמו כן חל מעשה בית דין על טענות התובעת, בכל הקשור לליקויים בבית המזרחי וביצוע עבודות בניגוד להסכם. נושאים אלו הוכרעו במסגרת התובענה הקודמת.
ה. במסגרת ההחלטה על פיצול סעדים בתובענה הקודמת, לא הותר למשיבה לתבוע פיצוי בגין אובדן דמי שכירות – דין התביעה ברכיב זה להידחות על הסף מחמת מעשה בית דין.
ו. בכל הקשור לפיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבע וירידת ערך הבית המזרחי עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העובדה כי טרם ניתן לגביו טופס 4, הרי שכל רכיבי התביעה בגין ראשי נזק אלו התיישנו כבר ביום 31.12.2010, בחלוף שבע שנים מהמועד בו היה על הנתבע להשלים בניית הבית ולמסרו כשהוא ראוי למגורים; ולכל המאוחר בחודש 03/2011, בחלוף שבע שנים מהמועד בו בוטל ההסכם כדין על ידי התובעת והוריה, 03/2004 (כקביעת בית המשפט בתובענה הקודמת). על כן דין התביעה בגין עילות אלו להידחות מחמת התיישנות.
ז. בכל הקשור לחיובים בגין ההיטלים שהוטלו על ידי המועצה, ככל שטענות אלו לא הועלו בפני בית המשפט בתובענה הקודמת, הן אינן חלק מפיצול הסעדים.
ח. אף טיעוני התובעת בכל הקשור לחיוב הנתבע בפיצוי בגין עוגמת נפש ובפיצוי בגין הימשכות ההליכים, חורגים מהחלטת בית המשפט בדבר פיצול הסעדים, ודינן להידחות.
ט. לאור האמור לעיל, העילה היחידה העומדת להכרעה במסגרת התובענה דנן הינה הנזקים שנגרמו לכאורה למשיבה בהתייחס לבית המערבי כתוצאה מצו המניעה. למבקש טענות הגנה נגד טענות התובעת בנדון, כפי שהעלה בכתב הגנתו.
י. לא ניתן במסגרת הטענה לזכות לפיצוי בגין הפרת הסכם, להכניס ב"דלת האחורית" את כל אותם נושאים אשר הוכרעו על ידי בית המשפט בתובענה הקודמת, ואינם מהווים חלק מההחלטה בדבר פיצול הסעדים.
23. התובעת הגישה כתב תשובה לטענות מקדמיות אלה ואף כתב השלמה מיום 15.7.20 , שתמציתם כדלקמן :
א. בתובענה דנן היא תובעת בגין הנזקים שהותר לה לתבוע במסגרת פיצול הסעדים שניתן לה בתובענה הקודמת – נזקים בשל הפרת ההסכם מצד הנתבע, ירידת ערך הבית המזרחי בעקבות בנייתו בניגוד להסכם ולהיתר הבנייה, לרבות העובדה כי התובעת לא מחזיקה בטופס 4 לגביו עד למועד הגשת התובענה.
ב. במסגרת התובענה דנן הוגשו חוות דעת שמאיות והנדסיות (לא מדובר באותן חוות דעת שהוגשו במסגרת התובענה הקודמת). במסגרת חוות הדעת ההנדסית לבית המזרחי, נמנו הנזקים לרבות אלו שאינם בני תיקון ומשום כך מהווים נזק בלתי הפיך; חוות הדעת השמאית התייחסה לירידת הערך בהתייחס לנזקים שנגרמו בשל בניית הבית המזרחי בניגוד להסכם ולהיתר הבנייה, ואשר אינם בני תיקון.
ג. רכיב דמי השכירות שתבעה בנוגע לבית המזרחי הוא לתקופה של 17 חודשים – מיום 1.8.2003 ועד 3 0.12.2004. בתקופה זו נאלצו התובעת ובני משפחתה לשאת בהוצאות שכירות לפי סך משוערך של 5000 ₪ לחודש, עקב אי השלמת הבית המזרחי במועדו לפי הסכם.
ד. הנזקים אשר נתבעים בתובענה דנן לא מוצו ולא נתבעו במסגרת התובענה הקודמת. בית המשפט קיזז הוצאות שהוציאו התובעת ומשפחתה בפועל לקידום הבניה ותיקון חלק מהנזקים (הניתנים לתיקון(, מתוך הסכום שנפסק לטובת הנתבע במסגרת התובענה הקודמת.
24. בטענות המקדמיות של הנתבע דנתי בהרחבה בהחלטתי מיום 11.10.2020 (להלן: "החלטת הטענות המקדמיות"). אחזור על עיקרי הדברים, בש ביל ההקשר לפסק דין זה.
25. בכתב התביעה שכנגד בתובענה הקודמת ביקשה התובעת פיצול סעדים בעבור הסעדים הבאים :
א. נזקים כספיים (מכל סוג) שטרם התגבשו;
ב. נזקים (מכל סוג) הנגרמים וממשיכים להיגרם;
ג. נזקים הנובעים מהצו הזמני.
26. בית המשפט בתובענה הקודמת נעתר באופן חלקי לבקשת פיצול הסעדים של התובעת דנן.
מפאת חשיבות הענין, נצטט בשאלת פיצול הסעדים את דברי בית המשפט בתובענה הקודמת (סעיף 38 לפסק הדין) כלשונם:
"...שני הצדדים עתרו בכתבי תביעותיהם לקבלת היתר לפיצול סעדיהם. בקשה זו תתקבל בחלקה בלבד.
בתביעתו ביקש התובע (הנתבע דנן – ח"ש) היתר לפיצול סעדים, בגין נזקים שלא היו ידועים לו ו/או שטרם נתגבשו במועד הגשת התביעה, אך משלא עמד על בקשתו בסיכומיו, יש להניח כי זנחה.
הנתבעים (לצורך העני ין התובעת דנן – ח"ש) עתרו בתביעתם הנגדית לפיצול סעדים 'בגין נזקיהם הכספיים שטרם נתגבשו ו/או נזקים כספיים הנגרמים ו/או ממשיכים להיגרם ובין היתר לאור הצו הזמני שניתן לבקשת הנתבע שכנגד (הוא התובע)... הגורם לעיכובים נוספים בהשלמת הבניה...". בסיכומיהם עמדו על בקשתם לפיצול סעדים הן בגין נזקים שנגרמו ונגרמים להם עקב צו המניעה, והן בגין נזקים כספיים נוספים שנגרמו מהפרת ההסכם על ידי התובע, לרבות השקעתם הרבה שאינה משתקפת בקביעותיו של המומחה, וכן נזקיהם עקב ליקויים וחוסרים בבית גלילי "ככל שבפסק הדין נושאים אלו לא יילקחו בחשבון".
...לא מצאתי כל הצדקה להעתר לבקשות הצדדים לפיצול סעדיהם, ככל שהדברים נוגעים לעילות התביעה בגין ביטולו ו/או הפרתו של ההסכם...
תביעותיהם ההדדיות של הצדדים סובבות סביב הפרת ההסכם. הקשר החוזי בין הצדדים נותק יותר משלוש שנים לפני הגשת תביעותיהם ההדדיות, בשלב בו נתגבשו עילות התביעה על פי ההסכם, וכל אחד מהצדדים אשר הניח כי רעהו הפר את החוזה, יכול לאמוד את נזקיו בגין ביטול ההסכם מחמת הפרתו. כבר נפסק כי מקום בו החוזה בוטל עובר להגשת התביעה או בד בבד עם הגשתה, 'ממילא לא קמו עוד למערערת עילות תביעה חדשות על-פיו, והיה עליה לתבוע כבר אז את כל מה שמגיע לה לטענתה עקב הפרת החוזה' (ע"א 367/83 מ' שושן בע"מ נ' רמות גזית בע"מ, פ"ד לט (1) 633, 638).
לתובע ניתנה הזדמנות להעלות את כל טענותיו לרבות נזקיו הכספיים בקשר לסכסוך. אף אם לא נהג כך עוד בטרם נסתיים הדיון בתובענה, היה ביכולתו להגיש בקשה הולמת לתיקון כתב התביעה ולהוספת ראשי נזק לאחר קביעות המומחה, ומשלא עשה כן, אין כל הצדקה כי יטריד את הנתבעים בהליך נוסף בגין הסכסוך הנדון.
אשר לבקשת הנתבעים, כזכור, תביעתם הנגדית התמצתה בעתירה לסעד הצהרתי לביטול הערת האזהרה מחמת הפרת ההסכם על ידי התובע. לכאורה, היה מקום לאפשר להם לפצל את סעדיהם. דא עקא, שהנתבעים העלו בפני בית המשפט ובפני המומחה את כל טענותיהם באריכות, ביחס להפרת ההסכם ובקשר לנזקיהם הכספיים, הן עקב הליקויים והן בגין השקעותיהם בשני הבתים, לרבות ביחס לקביעות המומחה, ואלה הוכרעו במסגרת פסק דין זה. נוכח הסעדים שנתבקשו, דן בית המשפט מתחילת ההליך בכל הסוגיות הכרוכות בהפרת ההסכם, בעבודות הבניה שנדרשו בליקויים שנעשו, להוציא את סוגיית הפיצויים בגין הפרת החוזה (ההדגשה שלי – ח"ש) והחזית הורחבה עד מאוד, בהסכמה מכללא. משנדרש בית המשפט לכל ההתחשבנות הכספית לצורך הכרעה בשאלות הבסיסיות, אין מקום לחזור על הדברים.
לפיכך, אני דוחה את בקשות שני הצדדים לפיצול סעדים בגין הפרתו של ההסכם, למעט בשני עניינים, הנוגעים לנתבעות: האחד, נזקיהם בגין צו המניעה שניתן נגדן בקשר לבית כהן (הבית המערבי – ח"ש), והשני לגבי פיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי התובע וירידת ערך הבית (המזרחי – ח"ש) עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העובדה כי אינם מחזיקים בטופס 4 עד עצם היום הזה. למען הסר ספק, אין בהיתר זה קביעה כי התובע אחראי לכך (כל זאת, מבלי להידרש לטענת התיישנות אפשרית לגבי סעד זה)".
27. אם כן ובכל הקשור לבית המזרחי אפשרה השופטת קמא פיצול סעדים בנושאים הבאים:
א. פיצויים בגין הפרת ההסכם;
ב. פיצוי בגין ירידת ערך הבית (עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העדר טופס 4).
הכל בכפוף לטענת התיישנות אפשרית בכל הנוגע לסעדים הנ"ל.
28. את טענת ההתיישנות שטען לה הנתבע דחיתי בהחלטת הטענות המקדמיות (סעיפים 29-31), ונפנה לנימוקיי שם.
29. באשר לטענת מעשה בית דין ציינתי, ואציין שוב כך:
בנדון טוען הנתבע כאמור, כי חלק מסכומי הפיצוי והנזק שנתבעים בתובענה הנדונה בהקשר לבית המזרחי, לא הותרו לתביעה במסגרת פיצול הסעדים שכן גובשו במלואם כבר במועד הגשת התביעה שכנגד בשנת 2007 ואין עסקינן בנזקים שטרם גובשו במועד הגשת התביעה שכנגד; ו/או הנזקים הנטענים נדונו כבר והוכרעו (לחיוב או לשלילה) על ידי בית המשפט במסגרת התובענה קמא, ולגביהם יש השתק פלוגתא (ראו טענות הנתבע בנדון בהרחבה לעיל).

30. לאחר בחינת טענות הצדדים בנדון (כמפורט לעיל) שוכנעתי לקבוע בהחלטת הטענות המקדמיות כדלקמן:
א. בבקשת פיצול הסעדים בתביעה שכנגד (שהוגשה במסגרת התובענה הקודמת) התובעת אכן ביקשה פיצול סעדים בקשר לנזקים "שטרם התגבשו", אך לא רק זאת, כמצוין לעיל.
זאת ועוד – לגבי הנזקים שטרם גובשו כיוונה התובעת בקשתה לפיצול סעדים (כעולה מלשון הבקשה ) לכל סוגי הנזקים, ולא רק אלה הנובעים מהפרת ההסכם על ידי הנתבע ומירידת הערך של הבית המזרחי עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העדר טופס 4 עד כה.
בסופו של דבר בית המשפט בתובענה הקודמת התיר פיצול סעדים מצומצם – הנוגע לפיצויים בגין נזקים הנובעים מהפרת ההסכם וירידת ערך הבית המזרחי (סוגיות בהן לא דן כלל במסגרת התובענה הקודמת) – אך התיר זאת באופן כוללני ללא כל אבחנה בין נזק שהתגבש עובר להגשת התביעה שכנגד לבין נזק שטרם התגבש באותו מועד. היינו בית המשפט שם התיר לתובעת, במסגרת פיצול הסעדים, לתבוע כל פיצוי בגין נזק (ללא אבחנה כאמור) הנובע מהפרת ההסכם וירידת ערך הבית המזרחי, לרבות העדר טופס 4 (ראו ציטוט סעיף 38 מפסק הדין בתובענה הקודמת בסעיף 26 לעיל). העדר אבחנה זאת לא שונה בערעור שהגיש הנתבע על פסק הדין.
מכאן כי האבחנה שעשה הנתבע בבקשתו בין נזק שגובש עובר להגשת התביעה שכנגד ובין נזק שאינו כזה, אינה במקומה לנוכח פיצול הסעדים כפי שניתן על ידי בית המשפט בתובענה הקודמת .
ב. באשר למהות הנזקים שנתבעו במסגרת התובענה הנדונה ואפשרות היותם חופפים לאלה שנדונו על ידי בית המשפט בתובענה הקודמת י צוין כדלקמן:
התובעת לא תבעה בנדון פיצוי מוסכם אלא את נזקיה המסתברים בפועל , בעקבות הפרת ההסכם על ידי הנתבע, כפי שאף ציינה בסעיף 47 לכתב התשובה שהגישה.
סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע כי:
"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".
סעיף זה מקים את זכותו של הנפגע מהפרת חוזה לקבל פיצוי מהמפר, בהתאם למבחני הסיבתיות והצפיות הקבועים בסעיף.
ראו לענין זה:
דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ד', "אבירם" הוצאה לאור בע"מ, עמ' 552.
ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה פד"י מו(4) 45, 59.
הקושי בנדון הוא, כי בית המשפט בתובענה הקודמת ציין בפסק דינו (סעיף 38) כי:
"...דא עקא, שהנתבעים (התובעת דנן – ח"ש) העלו בפני בית המשפט ובפני המומחה את כל טענותיהם באריכות, ביחס להפרת ההסכם ובקשר לנזקיהם הכספיים, הן עקב הליקויים והן בגין השקעותיהם בשני הבתים, לרבות ביחס לקביעות המומחה, ואלה הוכרעו במסגרת פסק דין זה. נוכח הסעדים שנתבקשו, דן בית המשפט מתחילת ההליך בכל הסוגיות הכרוכות בהפרת ההסכם, בעבודות הבניה שנדרשו בליקויים שנעשו , להוציא את סוגיית הפיצויים בגין הפרת החוזה והחזית הורחבה עד מאוד, בהסכמה מכללא. משנדרש בית המשפט לכל ההתחשבנות הכספית לצורך הכרעה בשאלות הבסיסיות, אין מקום לחזור על הדברים " (ההדגשה שלי – ח"ש).
אם כך הם פני הדברים, לכאורה עלול להיווצר מצב כי הנזק ים הנתבעים בתובענה דנן, הגם ש"נצבעו" תחת הכותרת "נזקים הנובעים מהפרת ההסכם על ידי הנתבע", שלכאורה הותרו במסגרת פיצול הסעדים, כבר נדונו והוכרעו (לחיוב או לשלילה) על ידי בית המשפט בתובענה הקודמת ולגביהם קיים השתק פלוגתא.
התובעת ציינה בנדון בכתב התשובה (סעיף 43) כי תבעה בתובענה דנן "אך ורק אותם נזקים שלא זכו למענה במסגרת ההליך הראשון ואושרו על ידי בית המשפט במסגרת ההחלטה בדבר פיצול סעדים".
במצב דברים זה, ועל מנת להכריע בטענת השתק פלוגתא לה טוען הנתבע בבקשתו, יש לבחון מהות כל נזק ונזק הנתבע בתובענה דנן לגופו, לראות אם נכלל במסגרת הסעדים שפוצלו, והאם לא נדון ו/או הוכרע (לחיוב או לשלילה) על ידי בית המשפט במסגרת התובענה הקודמת.
לכן בטענה זאת של הנתבע לענין קיומו של השתק פלוגתא לגבי הנזקים הנתבעים לענין הבית המזרחי (כולם או חלקם) ו/או היותם נכללים במסגרת פיצול הסעדים שניתן אם לאו, אכריע במסגרת פסק הדין בתובענה דנן, לאחר שמיעת הוכחות, במסגרתן ייבחנו הנזקים לגופם ובדקדקנות.
31. נקודה אחרונה אליה התייחסתי בהחלטת הטענות המקדמיות, נגעה לטענת הנתבע בכתב תשובתו לטענות התובעת נגד טענותיו המקדמיות, כי התובעת לא התייחסה בכתב התשובה ובהשלמה לו, לעובדה כי בכתב התביעה דנן היא עותרת הן לפיצויי הסתמכות והן לפיצויי קיום (בשני הבתים) , בניגוד להלכה הפסוקה.
בהחלטת הטענות המקדמית (סעיף 35) ציינתי, כי אבחן טענה זאת לגופה במסגרת בירור התובענה ואכריע בה .

הבית המערבי
הסעדים הנתבעים בגין הבית המערבי, ושאלת הוכחתם
32. כאמור במסגרת היתר פיצול הסעדים שניתן על ידי בית המשפט בתובענה הקודמת, רשאית התובעת לתבוע נזקים בגין צו המניעה שניתן לבקשת הנתבע בתובענה הקודמת בקשר לבית המערבי.
33. כמפורט בסעיף 39(ה) לפסק הדין בתובענה הקודמת, צו המניעה ניתן ביום 2.7.2007 ו בוטל עם מתן פסק הדין בתובענה הקודמת ביום 15.4.2012. היינו כ-57 חודשים ( כארבע שנים ותשעה חודשים – להלן: "תקופת צו המניעה").
34. טענות התובעת לנזקי צו המניעה הנוגע לבית המערבי הם כדלקמן (כעולה מתצהירה ת/8 וסיכומיה):
א. השקעות שהושקעו עלי ידי התובעת ומשפחתה בבית המערבי ירדו לטמיון בעקבות צו המניעה;
ב. צו המניעה מנע אפשרות השלמת הבית המערבי והשכרתו;
ג. גם בתום תקופת צו המניעה, בכדי לשקם הבית המערבי ולהמשיך בבנייתו, יש צורך לפרק את כל העבודות שבוצעו או הותקנו בו ולבצעם מחדש. אולם לאור תקופת צו המניעה והפסד ההכנסות הצפויות מהשכרתו, נקלעה התובעת למצב כלכלי קשה, ואין באפשרותה לשקם ולהשלים בשנית את בניית הבית מערבי, הכרוכה בהוצאות רבות;
ד. כך למשל ריצוף הבית נקטע ולא ניתן להשלימו בריצוף זהה מאותה סדרה, שאינה קיימת עוד. לכן יש צורך לפרק את הריצוף הקיים בחלקו בבית ולרצף הבית מחדש בריצוף זהה.
ה. הנזקים שנתבעו על ידה בגין צו המניעה ובהתייחס לבית המערבי פורטו בסעיף 47 לכתב התביעה, וצוינו בסעיף 20(א) לעיל.
ו. יצוין כי בתצהירה ת/8 (סעיף 76(ד)) ובסיכומיה (סעיף 42.4) טענה התובעת לנזק נוסף – ירידת ערך למבנה הבית המערבי , פחת מואץ ופגיעה במוניטין בסכום של 218,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.
בכתב התביעה לא טענה התובעת לנזק זה כנובע מצו המניעה ובהתייחס לבית המערבי (בנדון ראו סעיף 47 לכתב התביעה, המרכז את נזקיה הנטענים של התובעת בעקבות צו המניעה להמשך בניית הבית המערבי, ושם נעדר נזק נטען זה של ירידת ערך ).
לא נעלם מעיני כי בחוות דעת שמאי ת/1 (מר צפריר אנדוולט) שצירפה התובעת להערכת דמי שכירות וירידת ערך (אליה נתייחס בהרחבה להלן) הית ה התייחסות לירידת ערך המבנה (בעקבות כל המפורט בחוות דעת מומחה נוסף , המהנדס מר יהונתן גושן (ת/6 ) מטעם התובעת , שפירט את נזקי המבנה עקב היו תו עומד במצב שלד שנים רבות) בסכום של 190,000 ₪ נכון ליום 11.11.2014 (שלטענת התובעת הינו סך משוערך של 218,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה דנן). דא עקא שסכום זה לא נתבע בכתב התביעה (ראו דברינו לעיל).
[להבדיל, ובהתייחס לבית מזרחי (על אודותיו נעמוד להלן) כן תבעה התובעת בגין ירידת ערך – סעיף 70.2 לכתב התביעה)].
כידוע, ברגיל בית משפט לא יתן לתובע סעד שלא תבע במפורש בכתב התביעה.
ככל שמנסה התובעת לבסס הסעד שביקשה בגין ירידת ערך המבנה באמצעות חו וֹת הדעת ת/1, מבלי שתבעה סעד זה בכתב התביעה, יש בכך משום הרחבת חזית אסורה ( רע"א 3510-21 עידן נצר נ' דוד קונפינו (25.8.21)).
מעבר לכך, גם ההסתמכות על חוות דעת השמאי ת/1 לענין ירידת הערך האמורה לבית המערבי אינה נקיה מספקות. בחוות דעתו ת/1 הסתמך השמאי כאמור על חוות דעת המומחה גושן לענין נזקי המבנה (ת/6). ברם, וכפי שנראה להלן, לא כל חוות דעת המומחה ת/6 מתייחסת לתקופת צו המניעה בלבד , ולא הוכח על ידי התובעת מה החלק בירידת הערך שיש לייחס לתקופת צו המניעה בלבד.
לסיום נקודה זאת אציין, כי סכום של 218,000 ₪, זהה לסכום הנזק הנטען הנ"ל על ידי התובעת בגין ירידת ערך , נטען בכתב התביעה בכלליות בסעיף 73 תחת ראש פרק "נזקים וסעדים נוספים" שמתייחסים לחובות בגין עלויות פיתוח המקרקעין למועצה המקומית.
פשיטא כי נזק זה אינו נובע מצו המניעה ובהתייחס לבית המערבי דווקא, והתובעת עצמה לא ייחסה אותו לצו המניעה בכתב התביעה (כפי שציינו לעיל). מעבר לכך, נזק זה לא היתה רשאית התובעת לתובעו בהתייחס לבית המערבי שכן אינו נובע מצו המניעה, ולא נכלל במסגרת היתר פיצול הסעדים שניתן לה בהתייחס לבית המערבי (נזקים הנובעים מצו המניעה בלבד).
לכן כבר כעת אדחה נזק נטען זה של ירידת ערך בסכום של 218,000 ש"ח בהתייחס לת ביעת הנזק הנוגעת לבית המערבי .
35. להוכחת נזקיה הנטענים בבית המערבי צירפה התובעת שתי חוות דעת מומחים (אותם הזכרתי בחטף בסעיף 34 לעיל) כדלקמן :
א. חוות דעת הנדסית מטעם המהנדס יהונתן גושן מיום 6.10.2014 (ת/6);
ב. חוות דעת שמאי מקרקעין מר צפריר אנדוולט מיום 11.11.2014 (ת/1);
36. התובעת בתצהירה ת/8 הרחיבה בנושא הנזקים הנובעים מצו המניעה (סעיפים 48-84), תוך התבססות בעיקר על חוות דעת המומחים האמורים.
37. כן צירפה התובעת אלבום תמונות השלד המערבי (ת/4) , ובו תמונות מצב השלד לאורך שנות נטישתו על ידי התובע (ללא קשר לצו המניעה); כן צירפה התובעת תמונות המתעדות את המשך בניית השלד על ידי התובעת עד להפסקת הבניה בשל צו המניעה (סעיף 45 לסיכומי התובעת).
38. לטענת התובעת בסיכומיה (סעיף 46) הנתבע לא העמיד כל גרסה עובדתית נגדית לגרסתה היא בכל הקשור לנזקי הבית המערבי, לא הביא חוות דעת מומחים מטעמו ולא סתר את קביעות המומחים מטעמה.

גרסת הנתבע לטענת הנזקים בהתייחס לצו המניעה והבית המערבי
39. גרסתו של הנתבע לענין הנזקים הנטענים באה לידי ביטוי בכתב הגנתו, בתצהיר עדותו הראשית נ/1 , סיכומיו ובטענותיו המקדמיות , שנקבע בהחלטת הטענות המקדמיות כי יתבררו לגופן במסגרת פסק הדין.
40. הנתבע מכחיש את הנזקים הנטענים לבית המערבי בתקופת צו המניעה מטעמים כדלקמן:
א. צו המניעה שהתבקש, וניתן, על ידי התובע בתובענה הקודמת, היה מוצדק בע̣תו. אלמלא ניתן הצו , התובע לא היה יכול לנקוט בהליכים שהוא נוקט היום (הליכי הוצל"פ) לגבות את חובה של התובעת אליו הנובע מפסק הדין בתובענה הקודמת (החוב עומד כיום על כ-1. 8 מליון ₪, אולי יותר, כעולה מהתגובה לסעד זמני שהגיש הנתבע בתוב ענה זאת, וכמצוין בסעיף 17 לתצהירו של הנתבע ת/1).
ב. הנתבע, אף לגרסת התובעת, הפסיק את עבודות הבית המערבי כבר בשנת 2003. צו המניעה ניתן רק בחודש יולי 2007. בתקופה זאת בת כארבע שנים עמד ה בית המערבי בשיממונו מבלי שהתובעת פעלה להשלימו.
בנוסף – מיום מתן פסק הדין בתובענה הקודמת (חודש אפריל 2012) ועד כה, כתשע שנים, שוב עמד הבית בשיממונו מבלי שהתובע ת פעלה להשלימו.
מכאן כי מרבית הנזקים, אם לא כולם, הנטענים על ידי התובעת ומיוחסים לתקופת צו המניעה, נגרמו בתקופות השיממון האחרות (לפני ואחרי תקופת צו המניעה) ולא כתוצאה מצו המניעה.
ג. התובעת לא טרחה להקטין את נזקיה בכל הקשור לבית המערבי, דוגמת השלמתו (כפי שהושלם הבית המזרחי), ואפ ילו השלמה חלקית שתאפשר את השכרתו או מכירתו, עד מועד מתן צו המניעה, או מיד עם ביטולו. בכך היו נמנעים הנזקים הנטענים על ידי התובעת בתובענה דנן, כולם או חלקם;
לחילופין היתה יכולה התובעת למכור את הבית המערבי כמות שהוא (מגרש +שלד) ובכך מחד גיסא – ניתן היה להקטין נזקים המיוחסים לבית המערבי, ומאידך גיסא – ניתן היה להשלים ביתר נוחות ורווחה את הבית המזרחי .
ד. חלק ניכר מהנזקים הנטענים על ידי התובעת במסגרת התובענה הנדונה אינם נובעים כלל מצו המניעה, ולגביהם יש מעשה בית דין הנובע מהתובענה הקודמת (תוך פיצוי התובעת בהתאם בפסק הדן בתובענה הקודמת).
ה. התובעת תבעה הן פיצויי הסתמכות והן פיצויי קיום בצוותא חדא, הגם שנפסק כי ברגיל שני סוגי פיצוי אלה לא ייפסקו יחדיו.

דיון והכרעה - הבית המערבי
41. בבואי לדון ולהכריע בתביעת הפיצויים בהתייחס לבית המערבי, עלי לקחת בחשבון מספר נתונים, חלקם עובדתיים, כדלקמן:
א. בהתאם לפיצול הסעדים שניתן במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת, כל שיכולה התובעת לתבוע בקשר לבית המערבי הוא – נזקים הנובעים מצו המניעה;
אך ורק פיצוי על נזקים אלה, ולא פיצוי בגין רכיבי נזק אחרים דוגמת ליקויי בניה הנובעים מביצוע כושל ו/או תוך סטי יה מהתוכנית.
נזכיר כי במסגרת התובענה הקודמת לקח בית המשפט בחשבון במסגרת הסכום שפסק לנתבע, את השקעות התובעת ומשפחתה בבית המערבי, כפי שאף ציין בצדק הנתבע בסיכומיו.
לכן כל תביעת נזק שאינה נובעת מצו המניעה חסומה דיונית בפני התובעת, כעולה מפיצול הסעדים שניתן כאמור.
ב. באשר לנזקים הנובעים מצו המניעה – גם כאן יש להבחין בין שניים: פיצויי הסתמכות ופיצויי קיום.
בעוד שפיצויי הסתמכות נפסקים בעבור הפסד השקעה בפועל, פיצויי קיום נפסקים בגין אובדן הרווח הצפוי מאי קיום ההסכם [ראו לענין זה – ע"א (חי') 35450-03-20 אלמוכתאר בע"מ נ' עופר פיתוח והשקעות בע"מ (22.6.2020) והאסמכתאות שם – להלן: "ענין אלמוכתאר")].
נאמר לא אחת בפסיקה, כי פיצויי הסתמכות ופיצויי קיום לא ייפסקו יחדיו מאחר שהם מושתתים על אינטרסים סותרים ויהא בכך כפל פיצוי , למעט במקרים חריגים בהם ההתנגשות בין אינטרס ההסתמכות והקיום היא עיונית ותיאורטית בלבד ואין כפל פיצוי.
ראו לענין זה:
ע"א3805/17 קיבוץ כרמים – אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' אנטיפוד השקעות בע"מ , פסקה 4 (25.6.2019 – להלן: "ענין קיבוץ כרמים");
ע"א 8966-08 נכסי לי נתנאל בע"מ נ' הום סנטר (עשה זאת בעצמך) בע"מ (2.3.2011).
במקרה דנן, התובעת תבעה בגין נזקי צו המניעה הן פיצויי הסתמכות (הפסד השקעות, לרבות הוצאות צפויות לקבלת היתר בניה חדש) והן פיצויי קיום (הפסד דמי שכירות מיולי 2007 ועד הגשת התובענה), הגם שהם משקפים אינטרסים סותרים (ראו בנדון הנזקים הנתבעים בסעיף 20(א) לעיל).
בענין קיבוץ כרמים נתן כב' השופט עמית דוגמא לאי פסיקת פיצויי הסתמכות ופיצויי קיום, הרלוונטית לעניינו, כדלקמן:
"...לפנינו מקרה פשוט בו לא ניתן לפסוק את שני סוגי הפיצוי יחדיו ( פיצויי הסתמכות ופיצויי קיום – ח"ש) , שהם מושתתים על אינטרסים סותרים בעליל, והדברים ברורים. כך, לדוגמה, מי שהשקיע בשיפוץ נכס על מנת להשכירו, אינו יכול לתבוע הן את סכום השיפוץ והן את הרווח שהיה נצמח לו אילולא הפר השוכר את התחייבותו לשלם דמי שכירות. שאם נעמיד את המשכיר-הנפגע במצב בו היה אילולא ההפרה, הרי שבכל מקרה היה משקיע את דמי השיפוץ כנגד דמי השכירות שהיה אמור לקבל מהשוכר-המפר..." (ציטוט מפסקה 4 לפסק הדין) .
בהשלכה למקרה דנן – התובעת אינה יכולה לתבוע הן את סכום ההשקעות ש"הלכו לאיבוד" לגרסתה נוכח תקופת צו המניעה, אותן תצטרך להשקיע מחדש (פיצויי הסתמכות), והן את אובדן דמי השכירות לתקופת צו המניעה (פיצויי קיום).
לא זו אף זו – בשביל לתבוע את דמי השכירות (פיצויי קיום) היה על התובעת להוכיח שניים:
1. את סכום ההשקעות הנדרשות להשלמת הבית המערבי (ודוק – לא רק עלות תיקוני נזקים שנגרמו בעקבות צו המניעה) .
נדגיש כי הוכחת סכום ההשקעות להשלמת הבית המערבי נדרשת, שכן יש צורך לנכותו מסכום פיצויי הקיום, מאחר שאלה עוסקים ברווח בלבד (ראו לענין זה ענין אלמוכתאר ראש פרק "אי פסיקת פיצויי קיום", עמ' 21, והאסמכתאות שם);
2. את מועד השלמת הבית המערבי באופן שיהיה ראוי להשכרה (נזכיר כי התובעת תבעה דמי שכירות החל ממועד מתן צו המניעה, 2.7.2007, עד יום הגשת התביעה, הגם שתחילת השקעתה היא בבית המערבי היתה בחודש מרץ 2007, כאר בעה חודשים עובר למתן צו המניעה ( ראו גרסתה של התובעת בנדון בסעיף 55 לתצהירה ת/8).
את שני הרכיבים הנ"ל לא הוכיחה התובעת כלל ועיקר, ואף לא טענה דבר לגביהם. התובעת החלה, לגרסתה כאמור , את השקעותיה היא בבית המערבי רק בחודש מרץ 2007, כארבעה חודשים בלבד ולא השלימה אותם לאחר ביטול צו המניעה עקב העדר יכולת כלכלית לכך (ראו סעיף 55 לת/8, וכן דברינו להלן).
מכאן לכאורה לא יכולה התובעת לתבוע במקרה דנן פיצויי קיום – אובדן דמי שכירות בתקופת צו המניעה בהתייחס לבית המערבי.
נראה כי התובעת ערבבה בסוגיית פיצויי הקיום ובהתייחס לבית המערבי, בין הפרת ההסכם בכלל על ידי הנתבע ובין זכותה לפיצויי הסתמכות בעקבות צו המניעה, שכפי הנראה לכך כוון היתר פיצול הסעדים שניתן לה בקשר לבית המערבי , במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת.
בית המשפט הפנה את תשומת ליבה של ב"כ התובעת לנקודה זאת כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה בתיק זה ביום 17.6.2020, וב"כ התובעת ציינה כי בכתב תשובה שתגיש תעשה ההפרדה המתבקשת (עמ' 3 פרו' שו' 2-7).
כך גם הוריתי לה לעשות בהחלטתי מאותה ישיבה, בה ציינתי כדלקמן:
"א. התובעת תגיש כתב תשובה תוך 20 ימים מהיום, במסגרתו תתייחס לטענות המקדמיות שהועלו על ידי הנתבע, וכן להערות בית המשפט לעניין הנזקים הנתבעים, תוך אבחנתם בין פיצויי קיום (אובדן רווח) לבין פיצויי הסתמכות, ובחינת סכום התביעה מחדש" (עמ' 3 לפרו' שו' 14-16).
כתב תשובה הוגש על ידי התובעת ביום 15.7.20, אך לא ניתנה בו תשובה לערבוב הסעדים הנתבע כאמור.
לכן כבר כעת שוכנעתי לקבוע, כי את תביעת דמי השכירות הנטענים, המהווים למעשה פיצויי קיום, לא היתה רשאית התובעת לתבוע בצוותא חדא עם פיצויי ההסתמכות הנובעים מצו המניעה, שהותרו לה בפיצול הסעדים.
בכל מקרה התובעת גם לא עמדה בתנאיי הוכחת פיצויי הקיום (אובדן דמי השכי רות בתקופת צו המניעה), כפי שהבהרתי לעיל.
לכן כבר כעת שוכנעתי לדחות את רכיב התביעה של התובעת בענין דמי השכירות בהתייחס לבית המערבי.
ג. סבורני כי אין מחלוקת בין הצדדים כי לקראת סוף שנת 2003 הפסיק הנתבע את עבודות הבניה במקרקעין. היינו הפסיק במלאכת בניית שני הבתים, המזרחי (שיועד למשפחת התובעת) והמערבי (שיועד לנתבע).
ראו בנדון:
סעיף 21 לת/1;
סעיפים 36, 54, 55 לת/8 (תצהיר עדותה הראשית של התובעת);
סעיף 26 לפסק הדין הקודם.
מכאן כי לפחות מסוף שנת 2003 עמד שלד הבית המערבי בשיממונו, ולפחות עד חודש מרץ 2007, כארבעה חודשים טרם מתן צו המניעה, בו על פי גרסת התובעת התחילה בסיוע בני משפחתה "לשקם ולהמשיך את בניית השלד בבית המערבי אשר החל להתפורר והיווה סכנה ממשית, ולהשלים את בניית הבית כולו" (סעיף 55 לת/8);
היינו – עד להתחלת שיקום השלד המערבי על ידי התובעת חלפו כארבע שנים בו עמד שלד הבית המערבי בש יממונו.
בנוסף, מעת ביטול צו המניעה במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת בחודש אפריל 2012 ועד בדיקתו על ידי מומחה התובעת גושן ביום 6.10.2014, תקופת זמן בת כשנתיים וחצי, שוב עמד שלד הבית המערבי בש יממונו, מבלי שהתובעת (בעצמה ו/או בעזרת בני משפחתה, כפי שנעשה הדבר בחודש מרץ 2007, כגרסת התובעת בתצהירה), פעלה להשלמת בנייתו.
למעשה עד היום עומד שלד הבית המערבי בשיממונו, ואין על כך מחלוקת. לטענת התובעת כך הוא הדבר מפאת חסרון כיס להמשך בניית הבית המערבי (עמ' 25 לפרו' שו' 37).
יש לבחון כיצד הדבר מתיישב עם החובה המוטלת על התובעת להקטנת הנזק.
החובה להקטנת הנזק קבועה בסעיף 14 לחוק התרופות, שלשונו כדלקמן :
"14. (א) אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.
(ב) הוציא הנפגע הוצאות סבירות למניעת הנזק או להקטנתו, או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם כך, חייב המפר לשפות אותו עליהן, בין אם נמנע הנזק או הוקטן ובין אם לאו; היו ההוצאות או ההתחייבויות בלתי סבירות, חייב המפר בשיפוי כדי שיעורן הסביר בנסיבות הענין ".
נאמר בפסיקה כי חובת הקטנת הנזק אינה שיקול פסול או זניח, אלא שיקול לגיטימי אליו יש להתייחס ברצינות. יש בכוחה של חובה זאת להקטין את סכום הפיצוי שיחוב מפר ההסכם בסכום שהיה הנפגע יכול, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.
ראו לענין זה:
ע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ' גולדפרב לוי ואח', פסקה 83 (16.9.2014);
ע"א 1530/02 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' יובלים אגודה שיתופית, פד"י נח(6) 822, 832 (21.7.2004).
לפיכך את שאלת הקטנת הנזק על ידי התובעת אבחן בהמשך הדיון להלן, ובהתייחס לנזקים הנטענים השונים הן אודות הבית מערבי והן אודות הבית המזרחי.
42. כאמור את נזקיה הנטענים בגין צו המניעה סמכה התובעת על חוות דעת מומחים.
43. המומחה שבחן לכאורה את נזקי צו המניעה הוא מר יהונתן גושן שחוות דעתו מיום 6.10.2014 הוגשה וסומנה ת/6 (נספח 10 לת/8).
המומחה גושן הגיע להיחקר על חוות דעתו בישיבת יום 7.4.2021 אך ב"כ הנתבע ויתר על חקירתו.
אי חקירתו של המומחה גושן על ידי ב"כ הנתבע אינו פוטר, כך לטע מי, את בחינת חוות דעתו לגופה, ובדיקה אם הנזקים המפורטים בה עולים בקנה אחד עם היתר פיצול הסעדים של בית המשפט בפסק הדין בתובענה הקודמת בהתייחס לבית המערבי – היינו, נזקים הנובעים מצו המניעה. כך גם אמרתי כי אעשה בהחלטת הטענות המקדמיות.
44. טרם שאבחן את נזקי צו המניעה הנטענים על ידי התובעת, ראוי לבחון מה היו ההשלמות שביצעה התובעת, בעזרת בני משפחתה, החל מחודש 3/2007 עד תחילת צו המניעה ביום 2.7.2007, במשך כארבעה חודשים, כמוזכר לעיל.
לשם כך איעזר במומחה שבחן את השקעת התובעת כאמור בבית המערבי עד צו המניעה במסגרת התובענה הקודמת, המהנדס רונן שטרנברג (להלן: "המומחה שטרנברג"), וקביעות בית המשפט בפסק הדין בתובענה הקודמת.
45. המומחה שטרנברג התייצב לעדות בתיק זה לבקשת הנתבע, והגיש את חוות דעתו מיום 2.4.2009 (הוגשה וסומנה נ/2) לענין רשימת העבודות והתיקונים שנטען כי בוצעו בשלד הבית המערבי על ידי התובעת (להלן: "עבודות התובעת בבית המערבי").
בעדותו בפני בישיבת יום 13.4.2021 אישר המומחה שטרנברג כי מטרת חוות דעתו נ/2 היתה, בין היתר, עבודות שביצעה התובעת, מעבר להשקעות הנתבע (עמ' 10 לפרו' שו' 22).
כן הוגשו תשובותיו של המומחה שטרנברג לשאלות הבהרה ששלחו לו הצדדים בתובענה הקודמת (נ/3).
עבודות התובעת בבית המערבי כללו עבודות בשלד המבנה, השלמת בניית מחסן, נקודות תברואה, מערכת אספקת מים מחוץ למבנה, מערכת ניקוז וביוב, עבודות חשמל (כולל צנרת, שקעים ולוחות חשמל), עבודות אלומ יניום, עבודות איטום חדרי רחצה, מסדים וגג, עבודות טיח, ריצוף ועוד.
סך הכל העריך המומחה שטרנברג את השקעות התובעת בבית המערבי, מעבר להשקעות הנתבע (שעמדו על סך של 460,046 ₪) בסך של 247,890 ₪ (עמ' 49 לנ/2).
בית המשפט בתובענה הקודמת אימץ את קביעות המומחה שטרנברג, תוך התרשמות ממקצועיותו (ראה סעיף 36 לפסק הדין בתובענה הקודמת).
מכאן כי טענתה של התובעת בתצהירה כי השקיעה בבית המערבי סך של 532,260 ₪ בצירוף מע"מ (סך הכל 614,760 ₪) מופרז ומוגזם. בפסק הדין בתובענה הקודמת כבר העיר בית המשפט לתובעת כי הערכתה זאת את השקעו תיה הנטענות בבית המערבי לא הוכחה (בסעיף 33(ב) לפסק הדין בתובענה הקודמת).
46. ראוי לציין כבר כעת את שנשאל והשיב המומחה שטרנברג (ע"י ב"כ התובעת) לענין נזקים למבנה המ ערבי בעקבות תקופת צו המניעה (עמ' 10 לפרו' שו' 24-25; עמ' 11 לפרו' שורות 3-6) , כדלקמן:
"ש. יש לי שאלה היפותטית תגיד לי אם אתה יכול לענות כבעל מקצוע. יהיה נכון לומר שאם מבנה עומד משך שנים ארוכות, כ 15 שנה, כשאין לו, לא דלתות ולא חלונות ולא ריצוף מלא ולא טיח, האם יהיה נכון לומר, אם אתה יודע להגיד, שהבלאי שלו יהיה מעבר לבלאי במבנה רגיל שהסתיימה בנייתו.
ת. א', כמדומני, מבנה אחד גרו בו (הבית המזרחי – ח"ש) , כשהגעתי לביקור. והמבנה האחר (הבית המערבי – ח"ש) היה מטויח. אם הוא מטויח אז אין כל בעיה, אם אין דלתות או אם אין צבע, אין ריצוף, מבנה בטון מתוכנן ל – 50, 60 שנה, ואין כל בעיה להשלים את העבודה. אכן, אם מים חודרים למבנה, אז הוא נרטב וסביר להניח שבחודש אוגוסט הכל יהיה כבר יבש ".
47. לאחר כל אלה נבחן כאמור את נזקיה הנטענים של התובעת הנובעים מצו המניעה.
כאמור את טענות הנזק בנדון מבססת התובעת על חוות דעת מומחים, כמצו ין בסעיף 35 לעיל.
48. נתחיל בבחינת חוות דעתו ההנדסית של המומחה יהונתן גושן ת/6.
בחינה דקדקנית של חוות דעתו של המומחה גושן מלמדת כי לא כל המפורט בה עולה בקנה אחד עם נזקי צו המניעה בלבד .
נתחיל בנשוא הדו"ח שפורט בעמוד 3 לחוות הדעת – "חוות דעת לליקויי בנייה במבנה מגורים... התייחסות למבנה המערבי".
כאמור, פיצול הסעדים שניתן לבית המערבי לא כלל ליקויי בניה, אלא רק נזקים הנובעים מצו המניעה.
אבל לא נסתפק בכותרת ונבחן את תוכן חוות הדעת לגופה.
49. בסעיף 1 לחוות הדעת ת/6 התייחס גושן בכל הקשור למבנה המערבי ל –
"ליקויי ביצוע ליקויי בלאי ואיכות במבנה הנגרמים עקב עמידתו לא גמור במשך שנים וחשיפתו לתנאים אקלימיים עקב עיכובי הבניה ומניעת המשך ביצוע בנייתו והשלמתו...
ברקע המבנה הפסקות והתקדמות עבודה ממושכות מעת תחילת בנייתו משנת 2003 שכוללות הפסקה ממושכת ורציפה של כ4 שנים בהיותו במצב שלד ובהמשך משנת 2007 לאחר הוצאת צו הפסקת עבודות על ידי בית המשפט במצב ביצוע עבודות תגמיר על ידי בעלי הנכס – עבודות טיח ריצוף תשתיות ומערכות שניזוקו – הוא המצב הנסקר בעת הביקורת".
העולה מהדברים – כי נבחן גם מצב שלד המבנה המערבי לנוכח עמידתו שנים רבות, החל משנת 2003, ללא השלמת הבניה, ובכלל זה תקופת צו המניעה.
כפי שנראה להלן, המומחה גושן לא עשה הפרדה ברורה בחוות דעתו רק לתקופת צו המניעה והנזקים בגינה כנדרש מהיתר פיצול הסעדים בהתייחס לבית המערבי , אלא התייחס בחוות דעתו למצב השלד הכולל בעת שבד קו, תוך התייחסות גם לתקופת צו המניעה.
לטעמי דרך פעולה זאת אינה ראויה, והיה ראוי להתמקד רק בתקופת צו המניעה, שכן רק לכך ניתן פיצול סעדים בהתייחס לנזקי הבית המערבי.
50. הנזקים עלי ה הצביע המומחה גושן בחוות דעתו הם כדלקמן (כלשונו) :
"נזקים למערכות עקב חשיפת המבנה לתנאים אקלימיים משתנים ללא הגנה מתאימה עקב צו הפסקת עבודה – הכוללים מערכות טיח, ריצוף וחשמל ומסגרות (מסגרות אלומיניום – ח"ש) " (סעיף 2.1 לת/6).
להלן נפרט הנזקים;
באשר למערכת הטיח – צוין בחוות הדעת של המומחה גושן (סעיף 2.1.1) כי נגרם לטיח חוץ ופנים של המבנה עקב אי השלמת מערכת טיח שנותרה ללא גמר וצבע ( "שליכט"). בכך הם נחלשו בעקבות חשיפה למלחים בקרבת הים ורטיבות שגורמת לבלאי קורוזיה בשלד המבנה.
עלות תיקון – 43,000 ₪.
בחינת הדברים לא שכנעה אותי לפסוק סכום זה במלואו, אלא בחלקו, ממספר טעמים :
אם נסתכל היטב על העבודות שהושלמו, הן על פי חוות דעתו של המומחה שטרנברג נ/2 והן על פי המפורט על ידי התובעת עצמה בנספח ט לת/8, נמצא כי עסקינן בטיח חוץ ופנים של המבנה המערבי, לרבות עבודות איטום נרחבות לחדרי הבית, קירות וגג הבית;
אוסיף לכך את אמירתו של המומחה שטרנברג בסעיף 46 לעיל, כי אם הבית מטוי ח לא צריכים להיגרם לו הנזקים הנטענים לשלד הבית, שכן גם אם נגרמה בו רטיבות מסוימת היא מתייבשת בחודשי הקיץ. ודוק – מדברי המומחה שטרנברג האמורים עולה כי לא צריכים להיגרם נזקים כלל, או נזקים משמעותיים, גם לטיח הבית המערבי (במיוחד כשהמבנה טויח פנים וחוץ, בצירוף איטום נגד רטיבות).
סבורני גם כי סכום התיקון כלל בחובו נזקי טיח עד למועד הבדיקה על ידי המומחה גושן שהתבצעה ביום 6.10.2014, כשנתיים וחצי לאחר ביטול צו המניעה.
בסעיף 1 לחוות הדעת ציין המומחה גושן כי המצב שנסקר בחוות הדעת הוא נכון ליום הביקור.
סביר כי ממועד ביטול צו המניעה (4/2012) ועד למועד ביקור המומחה גושן במבנה המערבי (10/2014), כשנתיים וחצי (תוספת של 62% מתקופת צו המניעה) מבלי שהתובעת עשתה דבר להקטנת הנזק האמור, ולמעשה "ישבה בחיבוק ידיים", צריך להילקח בחשבון.
במצב דברים זה, אעריך (אומדנא דבית המשפט) את נזקי מערכת הטיח בתקופת צו המניעה, בשיעור של 15,000 ₪ (כשליש מהסכום שנקבע על ידי המומחה גושן), נכון ליום מתן פסק דין זה.
באשר למערכת הריצוף – צוין בחוות דעתו של המומחה גושן (סעיף 2.1.1) כי הורכבה רצפה בחללים ללא מעברי מדרגות, וללא חדרי רחצה, ונמנעה השלמתם עקב צו המניעה. במצב הקיים לא ניתן להשלים החסר באותו גוון, ונוצר בלאי עקב חלוף הזמן. בנוסף חול חשוף בו לא בוצע ריצוף נספג בשתן וצואת בעלי חיים והדבר מחייב החלפת המילוי. כל זאת כולל החלפת הריצוף הקיים, החלפת חול המילוי, קניית אריחים חדשים וביצוע עבודת ריצוף חדשה.
עלות תיקון ליקוי הריצוף – 91,400 ₪.
בחינת הדברים לא שכנעה אותי לפסוק סכום זה במלואו, אלא בחלקו, ממספר טעמים :
בחוות דעתו נ/2 ציין המומחה שטרנ ברג כי "החדרים מרוצפים, למעט חדרי הרחצה... קיימים אריחים רזרביים בממ"ד" (עמ' 44 לנ/2).
אם כן קיימים אריחים רזרביים להשלמת הריצוף הקיים.
סביר גם כי בעל מבנה לא יקנה חלק מן הריצוף לרצפת הבית, אלא ירכוש את מלוא כמות הריצוף הדרוש ה לו, בכדי להימנע ממחסור בעתיד מאותה סדרת ייצור.
בוודאי שכך היתה צריכה התובעת לפעול עם מת ן צו המניעה הזמני בחודש 7/2007 (ככל שטרם עשתה כן קודם לכן), בכדי למנוע/להקטין נזק דוגמת זה הנטען היום.
התובעת לא הוכיחה כי עשתה מאמץ לרכוש רצפות נוספות בגוון קיים/דומה, בכדי להקטין את נזקיה.
התובעת לא הוכיחה כי ביום ביטול צו המניעה (4/2012) נזק זה היה במלוא שיעורו, שהרי המומחה בדק את המבנה ואת סוגיית הריצוף כשנתיים וחצי לאחר מכן.
כפי שציין המומחה שטרנברג בחוות דעתו נ/2 כל חדרי הבית רוצפו עד מועד מתן צו המניעה. כל שנותר לרצף אלה חדרי הרחצה (המומחה גושן בת/6 ציין גם מעברי מדרגות). משכך – אחידות בריצוף החדרים קיימת;
מדוע אם כך נטען על ידי המומחה גושן, והתובעת, כי יש צורך לפרק את כל הריצוף הקיים, לרבות בחדרים, במקום להשלים את הריצוף בחדרי הרחצה ומעברי המדרגות בריצוף דומה, בעל גוון דומה, שלא הוכח כי אינם קיימים בשוק נכון ליום ביטול צו המניעה.
התחושה בנקודה זאת לא נוחה, ואינה מלמדת דווקא על מילוי חובת הקטנת הנזק, במיוחד כשהתובעת "קפאה על שמריה" בהשלמת הבית המערבי, שנים לפני צו המניעה ו/או לאחריו ( למעשה עד היום).
במצב דברים זה, אעריך (אומדנא דבית המשפט) את נזקי הריצוף הנטענים בתקופת צו המניעה, בשיעור של 23,000 ₪ (כרבע מהסכום שנקבע על ידי המומחה גושן) נכון ליום מתן פסק דין זה.
באשר למערכת החשמל – ציין המומחה גושן בחוות דעתו (2.1.3) כי מערכת החשמל חווטה ובוצעו בה שרוולים טרם ביצוע הטיח. בעקבות צו המניעה והפסקת העבודות נותרו חיווטי החשמל ללא הגנה (המומחה צירף תמונות של שקעים ותקעים פתוחים).
במצב דברים זה יש חשש לתקינות המערכת ונדרש ביצוע בדיקות למערכת.
בנוסף, עם חלוף הזמן חדרו חרקים לאיבזור ונדרש ניקוי.
עלות תיקון – 10,000 ₪.
לא שוכנעתי לאשר נזק נטען זה כלל.
כעולה מנ/2 (סעיף 3.1) ואף נספח ט ' לת/8 (תצהיר התובעת) השקעות התובעת שנלקחו בחשבון בבית המערבי, במסגרת עבודות החשמל, כללו שקעים מתגים, נקודות טלפון, טלוויזיה ועוד. הכל קומפלט ללא השארת פתחים עם חוטים הבולטים מנקודות השקעים והתקעים הפתוחים.
על כך פוצתה התובעת במסגרת התובענה הקודמת (הופחת הסכום שנפסק לנתבע).
כיום טוענת הנתבעת שטרם הספיקה להשלים את נקודות החשמל והשאירה נקודות פתוחות (בלשון המומחה גושן – "נותרו חיווטי החשמל ללא הגנה"), ועקב כך טוענת לנזק בשיעור של 10,000 ₪.
מבחינתי עסקינן בפיצוי כפול (ונזכיר כי במסגרת החלטת הטענות המקדמיות, ציינתי כי במסגרת פסק הדין אבחן את טענת התובע לפיצוי כפול) . לו אכן היתה התובעת משלימה את עבודות החשמל, וסוגרת את כל השקעים/תקעים/פתחי החשמל בבית, כפי שטענה בתו בענה הקודמת כי עשתה ועל כך פוצתה, לא היתה טוענת כיום לנזק הנטען.
באשר למערכת מסגרות האלומיניום – ציין המומחה גושן בחוות דעתו (סעיף 2.1.4), כי מערכות האלומיניום שיוצרו, הורכבו חלקית. היינו הורכבו תריסים בלבד לצורך הגנת גשמים, והם נותרו חשופים לקרינה ושינו גוון.
בנוסף – המסגרות שהותקנו הן מסדרת ייצור ישנה שאינה תואמת דרישות תקינה עכשוויות. לכן יהיה צורך לייצר מסגר ות באיכות עדכנית.
עלות תיקון – 151,800 ₪.
לא שוכנעתי לאשר נזק נטען זה כלל.
בחוות דעתו נ/2 ציין המומחה שטרנברג בכל הקשור לעבודת האלומיניום כי הוכנו והורכבו משקופים עיוורים; כי בממ"ד מאוחסנים כנפי החלונות ללא מסגרות; בכל החלונות מורכבים תריסים ללא ארגזי תריס.
דברים דומים נטענו על ידי התובעת בנספח ט' לת/8.
שינוי הגוון עליו הצביע המומחה לאו פגם הוא. גם בבית מושלם יש שינויי בגוון במוצרי אלומיניום שהורכבו עקב חלוף הזמן. לא הרי מוצר אלומ יניום חדש כהרי מוצר אלומיניום שאינו חדש.
גם מסגרות אלומיניום חדשות שיורכבו בבית על ידי התובעת, בחלוף מספר שנים יקבלו גוון שונה.
בכל מקרה שינויי הגוון הנטענים אינם רק לתקופת צו אלא עד למועד הבדיקה על ידי המומחה גושן שהתבצעה ביום 6.10.2014, כשנתיים וחצי לאחר ביטול צו המניעה. גם לכך יש משקל לא מבוטל ככל שעסקינן בשינויי גוון.
באשר לאיכות העדכנית של המסגרות – לא פירט המומחה מהי התקינה העדכנית שמחייבת מסגרות שונות (נזכיר כי במקומות אחרים בחוות דעתו, כשעסק המומחה גושן בנושא תקינה הוא פירט את התקן הרלוונטי. רק בנושא מסגרות האלומיניום סתם ולא פירט) ; לא הובהר בחוות הדעת מה רע במסגרות הקיימות/הקודמות מבחינת איכות;
לא ברור האם הוזמנו בשעתו גם מסגרות אלומיניום ו רק טרם הורכבו, או שמא לא הוזמנו כלל;
אם אכן לא הוזמנו, מדוע הדבר לא נעשה, במסגרת חובת מניעת/הקטנת הנזק, ואפילו לאחר מתן צו המניעה, בכדי שהתוצרת תהא אחידה ובאותו גוון;
לא ברור גם מדוע עבודת האלומיניום לא הושלמה בעת ובעונה אחת, לרבות המסגרות;
בהינתן כל אלה, לא ראיתי בעבודות האלומיניום כל פרט מוכח המחייב החלפת הפריטים המותקנים , או למצער את המסגרות. כל שנותר הוא – להשלים את עבודת האלומיניום בהשקעה מסו ימת, אותה בכל מקרה צריכה לעשות התובעת במסגרת השלמת בניית הבית המערבי.
צנרת ביוב pvc במקום גבריט – ציין המומחה בחוות דעתו (סעיף 2.15) כי בניגוד לתקן הורכבה במבנה צנרת pvc במקום גבריט, הנוטה להתעוות ואינה עמידה בחשיפה לשמש. גם ביצוע עבודות הצנרת לקויה.
כך גם המרזבים אינם תקניים ולא הותקנו כראוי.
יש קושי להחליף צנרת והדבר יוריד מערך הבית.
עלות תיקון – 9000 ₪ (מעבר לירידת ערך הבית).
לא שוכנעתי לאשר נזק זה, שכן אינו נובע מצו המניעה אלא לכאורה מביצוע לקוי של עבודת הבניה בכלל, ולכך לא כוון פיצול הסעדים בהתייחס לבית המערבי.
מערכת ביוב לקויה וללא חיבור לרשות – ציין המומחה גושן בחוות דעתו (סעיף 2.1.6) כי המערכת במצבה ניזוקה עקב חשיפה לוונדליזם, שקיעות בשטח החצר, בין היתר עקב ניקוז שטח לא מתאים, ופגמים בשטח המבנה. בנדון אף בוצע בור סופג לא תקני ללא אישור הרשויות העלול להיות מסוכן. סביר כי במצב המערכת לא יינתן טופס 4 למבנה.
מסקנתו של המומחה גושן היא , שכלל מערכת הביוב אינה מותאמת לייעודה וניזוקה. נעשה שימוש ברכיבים לא מתאימים וביצוע העבודה לקוי. לכן יש לפרק את המערכת הקיימת ולבצע מחדש מערכת תקנית.
עלות תיקון – 325,000 ₪.
לא שוכנעתי לאשר נזק זה, שכן רובו ככולו אינו נובע מצו המניעה אלא לכאורה מתכנון וביצוע לקויים של מערכת הביוב בכלל, ולכך לא כוון פיצול הסעדים בהתייחס לבית המערבי.
אמנם ציין המומחה כי המערכת הקיימת הייתה חשופה לוונדליזם, אך לא פירט למה כוונתו. בכל מקרה מפירוט הנזקים הנטענים במערכת צנרת הב יוב בחוות דעתו, עולה כי רוב רובם של הנזקים הנטענים בנדון הם עקב תכנון וביצוע לקוי של מערכת הביוב, ולא כתוצאה מצו המניעה.
חידוש מתן היתר ובדיקות לאישור אכלוס – ציין המומחה גושן בחוות דעתו (סעיף 2.2), כי יידרשו תכניות מחודשות לאחר שפג תוקף ההיתר ויידרשו תביעות איכות עדכניות.
הערכה כספית של אלה – 40,000 ₪ .
יצוין כי בכתב התביעה, ובתצהירה (סעיף 76(ה)) תבעה התובעת בגין נזק זה סך של 34,000 ₪. כך גם ציינו בסעיף 20(א)(3) לעיל.
לא שוכנעתי לאשר נזק זה, שכן לטעמי אינו נובע מצו המניעה, אלא מעיכוב סיום העבודה בכלל, משנת 2003 ועד כה.
נשאלה בנדון ב"כ התובע בישיבת יום 26.7.2020 והשיבה:
"לשאלת ביהמ"ש גם אלמלא צו המניעה היה צורך בהיתר בנייה חדש לבית. מרשתי כעת אמרה לי שקודם לצו המניעה הם הוציאו היתר בנייה חדש לבית המערבי, ובעקבות צו המניעה נדרש להוציא שוב היתר בניה חדש" (עמ' 7 לפרו' שו' 5-7).
לא שוכנעתי מתשובה זאת של ב"כ התובעת, שכן עובדת הוצאת ההיתר החדש לא הוזכרה בכתב התביעה, בתצהירה של התובעת ואף לא צורף היתר חדש זה כראיה לבית המשפט במסגרת ראיות התביעה. טענה זאת נטענה למעשה בעלמא וללא כל אסמכתא על ידי ב"כ התובעת.
נציין כי השמאי אנדוולט ציין בחוות דעתו השמאית המתייחסת לבית המערבי (ת/1), כי הוצג בפניו היתר בניה מיום 8.7.2002 (עמ' 9 לחוות הדעת), ולא היתר עדכני אחר. לצערי לא דייקה התובעת בנקודה זאת, והדבר פוגם במהימנותה בכלל בתובענה זאת.
יותר מזה – אם אכן הוציאה התובעת היתר חדש, היתה יכולה לצרף אסמכתאות לעלויות שנדרשו לכך בפועל , ולא עשתה כן.
ליקויי מבנה יסודיים במערכות תשתית/אינסטלציה – ציין המומחה גושן בחוות דעתו ת/6 (סעיף 2.3) ליקויי ביצוע בעבודות הבית המער בי, בעלות תיקון של 63,000 ₪ (לטעמו חלק מהליקויים הנ"ל גורמים לירידת ערך הבית).
לא שוכנעתי לאשר נזקים אלה מהטעם כי הם ליקויי ביצוע נטענים שאינם קשורים לצו המניעה .
51. אם נסכם הדברים, ובהתייחס לחוות דעתו של המומחה גושן, שוכנעתי לאשר לתובעת את הנזקים הבאים כנובעים מצו המניעה, בהתאם להיתר פיצול הסעדים שניתן לה בהתייחס לבית המערבי:
נזקי טיח – 15,000 ₪ (כמפורט לעיל);
נזקי ריצוף – 23,000 ₪ (כמפורט לעיל);
מס ערך מוסף 17% - 6,460 ₪ (עמ' 16 לחוות דעת המומחה גושן);
פיקוח הנדסי 10% - 4,446 ₪ ( עמ' 16 לחוות דעת המומחה גושן).
סך הכל – 48,906 ₪, ובמעוגל סך של 49,000 ₪.
52. כעת נבחן את חוות דעתו של שמאי המקרקעין צפריר אנדוולט (להלן: "השמאי") המתייחסת לבית המערבי (ת/1) מיום 11.11.2014, עליה גם נסמכת התובעת להוכחת דמי שכירות וירידת ערך נטענים בעקבות צו המניעה.
בחינת הדברים בהתייחס לנזקים נטענים אלה תהא קצרה יותר שכן התייחסנו אליהם לעיל, ודחינו את שניהם (ראו סעיף 34(ו) – בהתייחס לירידת הער ך; וסעיף 41(ב) – בהתייחס לדמי השכירות שנתבעו).
נתייחס להלן לנקודות נוספות "בעייתיות" מבחינת התובעת בקשר לשני הנזקים הנדונים, מעבר לדברינו לעיל.

53. נתחיל בדמי השכירות:
א. התובעת תבעה לפי דמי שכירות חודשיים בשיעור של 7000 ₪ לחודש, נכון ליום הגשת התובענה. דא עקא שהשמאי בחוות דעתו קבע דמי שכירות מדורגים לשנים השונות, החל משנת 2007 ועד 2014 (שנת הכנת חוות דעתו).
כך למשל בשנת 2007 דמי השכירות החודשיים המוערכים היו 4000 ₪; בשנת 2008 היו 4100 ₪, ורק בשנת 2014 עמדו על 6200 ₪ (ראו סעיף 13.2 לת/1).
מכאן לא ברור מדוע חישבה התובעת בסיכומיה דמי שכירות קבועים לכל אורך התקופה של 7000 ₪, ולא בצורה מדורגת, כפי שקבע השמאי בחוות דעתו.
ב. אף אם ניקח את סכום דמי השכירות החודשיים שנקבעו לשנת 2014 בת/1 – 6200 ₪, כשהוא משוערך (ריבית והצמדה) מיום 1.1.2014 ועד ליום הגשת התובענה ביום 19.12.2019, נקבל סך של 6613 ₪ (לפי מחשבון נבו, שבו גם נעזר השמאי, כמצוין בסעיף 13.2 לת/1) ולא סכום של 7000 ₪ שנקבה בו התובעת לחישוב.
היה ראוי כי גם בכך תדייק התובעת יותר.
בכל מקרה תקופת דמי השכירות הנתבעת לא צריכה היתה לעלות על תקופת צו המניעה, שהינה בת כ-57 חודשים (ראו סעיף 33 לעיל).
אם אכן כטענת התובעת (השגויה) דמי השכירות החודשיים הם בשיעור של 7000 ₪ נכון ליום הגשת התובענה, הרי תביעתה בנדון לא היתה צריכה להיות מעבר לסכום כולל של 399,000 ₪ (57 כפול 7000).
אז הכיצד הגיעה לסכום דמי שכירות בתביעתה בראש נזק זה ובהתייחס לבית המערבי, בשיעור של 1,203,000 ₪ (ראו סעיף 20(א) לעיל)!
לאלוקים פתרונים.
אגב בישיבת קדם המשפט השניה, ביום 26.7.20, נשאלה ב"כ התובעת על תקופת השכירות הנתבעת, והשיבה שהיא צריכה לבדוק זאת (עמ' 7 לפרו' שו' 35).
תמוה שב"כ התובעת, בישיבת קדם המשפט השניה, לא ידעה את התשובה לאלתר. בכל מקרה תשובה מפורטת או עדכון לענין זה לא התקבלו מצידה של התובעת עד כה, מעבר למה שנרשם בכתב התביעה ובתצהיר התובעת ת/8.
אפילו נאמר כי דמי השכירות הראויים הם 399,000 ₪ לתקופת צו המניעה (כמפורט בס"ק ד'), בכדי לזכות בהם צריכה התובעת לנכות את דמי השקעתה בהשלמת הבית המערבי (ראו דברינו לעיל בסוגיית פיצויי קיום), שהרי אם הבית לא יושלם לא תוכל להשכירו.
דא עקא התובעת לא הוכיחה (ואפילו לא טענה בנדון) מה סכום השלמת בניית הבית המערבי, ורק טענה לענין נזקי הבית בתקופת צו המניעה בסכום של 458,000 ₪ (ראו סעיף 20(א)(2) לעיל).
מכאן עולה, כי עלות השלמת והכשרת הבית למגורים בכדי להשכירו, עולה על כל רווח דמי שכירות צפוי בתקופת צו המניעה (סך של 399,000 ₪) . זאת סיבה משמעותית נוספת לשלילת פיצוי זה מהתובעת בהתייחס לבית המערבי.
ה. ליקויים נוספים אלה בתביעת דמי השכירות, מעבר לדברינו לעיל מדוע לא ניתן לתבעם בנדון ובהתייחס לבית המערבי, מלמדים כי בכל מקרה נזק נטען זה לא בוסס בצורה מהימנה ו/או נכונה.
54. ירידת ערך המבנה בגין חשיפתו לפגעי הזמן ופגיעה במוניטין של המבנה:
ציין השמאי בחוות דעתו ת/1 , סעיף 13, ובהסתמך על חוות דעתו של המומחה גושן (ת/6), כי היות המבנה המערבי חשוף כשלד במשך שנים ארוכות, נגרמה לו ירידת ערך מבני.
ציין עוד השמאי בחוות דעתו, כי אף לאחר השלמת בנייתו "יסחוב" איתו הבית המערבי פגיעה במוניטין כבית בעייתי, שלא ידוע מה פגיעת השלד שבו.
לכן לטעמו צריך לקחת בחשבון פחת מואץ בשיעור של 2% לשנה במשך שבע שנים (2007 – 2014, מועד בדיקת הבית על ידי השמאי), שיעור שיכלול גם את הפגיעה במוניטין הבית.
חישוב זה הביאו לידי הערכת ירידת ערך בסכום של 190,000 ₪ (ראו החישובים בעמ' 158 לחוות הדעת).
לטעמי קיימות נקודות בעייתיות בחוות דעתו של השמאי, בכל הקשור לירידת הערך:
השמאי התייחס לירידת ערך של 7 שנים (משנת 2007, שנת מתן צו המניעה, ועד לשנת 2014, מועד בדיקתו – כמצוין בטבלה בעמ' 158 לחוות דעתו).
פשיטא כי עסקינן בתקופה ארוכה מעל שנתיים לתקופת צו המניעה, והיה על השמאי להקפיד על תקופת חישוב ירידת הערך, שתתאם את תקופת צו המניעה;
בירידת הערך כלל השמאי גם ליקויים שאוזכרו בחוות דעת המהנדס גושן (ת/6) כליקויי תכנון ו/או ביצוע (דוגמת צנרת לא תקנית, קירות מעוגלים מבלוקים, גובה ממ"ד), שאינם קשורים כלל לצו המניעה (ראו בנדון הטבלה בעמוד 158 לת/1). הדבר אינו ראוי, והיה ראוי להקפיד יותר בנקודה זאת, שיש בה להשפיע על סכום ירידת הערך הנטען.
קשה לשלול כי חלק מפגעי הזמן בהם עמד הבית בש יממונו ללא קשר לצו המניעה (משנת 2003-2007, ומחודש 4/2012 עד חודש 11/2014 2014, מועד בדיקתו על ידי השמאי), סך הכל כשש שנים וחצי, הם שגרמו לרוב נזקי הבית המערבי נשוא ירידת הערך.
אמנם נשאל על כך השמאי בחקירתו הנגדית וציין כי לקח 2% לשנה כפחת לצרכי ירידת ערך (עמ' 8 לפרו' שו' 16-17), אך בכל אופן זו תשובה די שרירותית. באותה מידה יש לומר כי ירידת הערך היתה צריכה להתחיל מ-92% (ולא 100%) משווי הבית המערבי במועד ההערכה , שכן חלפו ארבע שנים בו הבית עמד בשיממונו עד מתן צו המניעה, סך הכל פחת של 8%.
מעבר לכך – שוכנעתי יותר מדבריו של המומחה שטרנברג בסעיף 46 לעיל, מהם עולה כי לא צריך לייחס כל ירידת ערך מיוחדת למבנה המערבי בתקופת צו המניעה, מעבר לפחת רגיל של בית (שאינו מצדיק כל פיצוי ).
ליקויים נוספים אלה בתביעת ירידת הערך, מעבר לדברינו לעיל מדוע לא ניתן לתבעם בנדון ובהתייחס לבית המערבי, מלמדים כי בכל מקרה ראש נזק זה לא בוסס בצורה מהימנה ו/או נכונה.

סוף דבר – הבית המערבי
55. לסיכום תביעת נזקי צו המניעה בהתייחס לבית המערבי – ניתן לומר כי הוכחו לי הנזקים שפורטו בסעיף 51 לעיל, בסכום כולל של 49,000 ₪ נכון ליום מתן פסק הדין .

הבית המזרחי
טענות הצדדים בהתייחס לבית המזרחי
56. בפסק הדין בתובענה הקודמת נפסק כי התובע הפר את ההסכם הפרה יסודית.
לכן, ובכל הקשור לבית המזרחי הותר לתובעת, במסגרת פיצול הסעדים, לתבוע :
א. פיצויים בגין הפרת ההסכם;
ב. ירידת ערך הבית (עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העדר טופס 4).
57. כפי שציינו בסעיף 30(ב) לעיל, התובעת תבעה בהתייחס לבית המזרחי, את נזקיה המסתברים בעקבות הפרת ההסכם על ידי התובע.
בהתייחס לטענות הנתבע בדבר כפל פיצוי (לנוכח הנפסק בתובענה הקודמת) – ציינתי בהחלטת הטענות המקדמיות כי סוגיה זאת תיבחן במסגרת פסק דין זה (ראו 30(ב) סיפא +31 לעיל).
58. טוענת התובעת בכתב התביעה, תצהירה (ת/8) וסיכומיה, כי נזקיה בבית המזרחי בעקבות הפרת ההסכם על ידי הנתבע , כעולה מחוות דעתם של המומחים גושן ואנדוולט (אליהן נתייחס להלן), הם כדלקמן:
א. עבודות אשר ביצע הנתבע בניגוד למוסכם ו/או בניגוד לתוכנית הבניה ו/או בניגוד לתקן ואשר ניתנות לתיקון (לרבות הצורך לרכוש מוצרים חלופיים לאחר שהמוצרים שהתקין הנתבע באופן לקוי או חלקי כבר אינם בנמצא) – 229,000 ₪, נכון ליום הגשת התביעה.
ב. ירידת ערך הבית בעקבות עבודה לקויה ו/או בניגוד לתקן ואינה ניתנת לתיקון – 366,000 ₪, נכון ליום הגשת התובענה (נציין כי בכתב התביעה תבעה בנדון סך של 344,000 ₪ - סעיף 70.2 לכתב התביעה).
ג. ירידת ערך הבית בגין אי הנפקת טופס 4 עד למועד הגשת התובענה, לרבות נזקים והוצאות נוספות עקב כך, לרבות חוסר אפשרות למכור הבית – 573,000 ₪ נכון למועד הגשת התובענה.
ד. דמי שכירות שהתובעת ומשפחתה נאלצו לשלם בגין אי השלמת הבית במועד שסוכם – מתאריך 1.8.2003 ועד 30.12.2004, מועד השלמת הבית באופן עצמאי (וגם כך לא בצורה מושלמת) לפי שכר דירה של 5000 ₪ לחודש. סך הכל נומינלי ת סכום של 80,000 ₪, שערכם המשוערך ליום הגשת התובענה הינו סך של 92,000 ₪.
59. בנוסף נתבעו נזקים נוספים כדלקמן:
א. חובות למועצה המקומית בגין הוצאות פיתוח ואגרות בניה בסכום של כ-400,000 ₪, שלפחות במחציתם צריך לשאת הנתבע. התובעת מעמידה נזקיה בנדון על סך של 218,000 ₪, נכון ליום הגשת התובענה.
ב. פיצוי בגין עגמת נפש בשיעור של 450,000 ₪.
ג. פיצוי בגין כל ההליכים המשפטיים שנקטה התובעת עד הגשת התובענה הנדונה – 100,000 ₪.
60. עולה כי סך הנזקים הנתבעים בגין הבית המזרחי, ולכאורה בהתאם לפיצול הסעדים שניתן, הינו סך של 2,028,000 ₪.
61. הנתבע מנגד טען בכתב ההגנה, תצהיר עדותו ת/1 וסיכומיו נגד הנזקים הנטענים על ידי התובעת בהתייחס לבית המזרחי כדלקמן :
א. כל טענות התובעת לפיצויים בגין ליקויים נטענים ו/או אבדן השקעות ו/או ירידת ערך הבית עקב עבודה לקויה לא צריכות להיכלל במסגרת הפיצויים הנטענים, שכן אלה כבר הוכרעו , ונלקחו בחשבון, במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת. לכן גם לא נכללו במסגרת פיצול הסעדים שניתן לתובעת בהתייחס לבית המזר חי.
ב. באשר לירידת הערך בנוגע לאי הנפקת טופס 4 לבית המזרחי – התובעת לא פירטה אלו פעולות ו/או בקשות ו/או הליכים ננקטו על ידה בכדי לקבל טופס 4 לבית.
ג. לא הותר לתובעת במסגרת פיצול הסעדים לתבוע בגין נזקי שכירות עקב אי השלמת הבית המזרחי במועד.
ד. באשר לחוב היטלים ואגרות בניה נטענות, אלה הוטלו על ידי הרשות המקומית רק בשנת 2011, שנים לאחר שהתובעת והוריה ביטלו את ההסכם, ועניינם היטל סלילה כבישים, תיעול, ביוב וכד'. היינו עסקינן בהיטלים המוטלים על בעלי מגרשים ו/או נכסים בתחומי הרשות המקומית, והנתבע אינו כזה אלא התובעת. בכל מקרה גם נזק זה לא נכלל במסגרת פיצול הסעדים.
יותר מזה טוען הנתבע – אם היה משל ם את הסכומים הנדרשים, הרי מכח עקרון ההשבה, היו אלה נכללים בהתחשבנות שערך בית המשפט במסגרת התובענה הקודמת, ומוסיף סכומים אלה לצד זכויות התובע, ולוקח אותם בהתחשבנות מול התובעת.
ה. התובעת לא פעלה להקטנת נזקיה.

חוות דעתו של המומחה שטרנברג
62. כאמור עיקר טענתו של הנתבע, כי חלק ניכר מטענות התובעת לליקויים בבניית הבית המזרחי כבר נלקחו בחשבון בפסק הדין בתובענה הקודמת.
63. בתובענה הקודמת מינה בית המשפט את המומחה רונן שטרנברג לצורך, בין היתר, הכנת "טבלת ריכוז של הסכומים המגיעים לנתבעים (התובעת דנן – ח"ש)... בגין תיקון ליקויים ועבודות שביצעו בעצמם בבית המזרחי ובבית המערבי" (סעיף 1 לנ/2; ההדגשה שלי – ח"ש).
ודוק – חוות דעתו של המומחה שטרנברג באה לבחון לא רק עבודות השלמה של התובעת (הנתבעת בתובענה הקודמת) אלא אף טענות לליקויים בעבודות הנתבע בבניית השלד.
לחיזוק האמור נפנה לתשובות ההבהרה של המומחה שטרנברג בנ/3 (מיום 19.3.20109 שם ציין כי (תשובה מספר 1 בהתייחס למבנה המזרחי) :
"בחוות דעתי מתאריך 2.2.2008 הערכתי את עלות תיקון הליקויים (ההדגשה שלי – ח"ש) וההשלמות בסכום של 106,196 ₪. בחוות הדעת המשלימה (נ/2 – ח"ש) , בה נתבקשתי להעריך את עלות העבודות שביצעו התובעים בעצמם – נרשם כי עלות העבודות הללו 54,570 ₪" .
64. בפסק הדין בתובענה הקודמת, פסקה 32, נקבע על אודות הבית המזרחי, תוך התייחסות לחוות הדעת מטעם המומחה שטרנברג, כדלקמן:
"א. בית גלילי - בסופו של יום העריך המומחה את עלות הבניה שביצע התובע, בהתאם לחישוב הכמויות בשתי חוות הדעת שערך ובתשובותיו לשאלות ההבהרה, בסך של 644,561 ₪ (613,344 ₪ בתוספת עלות שני קירות חיצוניים בסך 31,227 ₪).
בחוות דעתו הראשונה מיום 2/2/08, העריך את עלות תיקון הליקויים (ההדגשה שלי – ח"ש) וההשלמות בבית גלילי על ידי הנתבעים בסך של 106,196 ₪ (81,945 ₪ ללא מע"מ ופיקוח הנדסי). בחוות דעתו המשלימה מיום 2/4/09, במסגרתה נתבקש להעריכן שנית, קבע תוספת בגין עלות עבודות ההשלמה בסך של 54,570 ₪. לאחר הפחתת עלויות של עבודות אינסטלציה שחושבו בטעות בכפל לזכות הנתבעים גם לגבי בית כהן, בעוד שהתייחסו רק לבית גלילי, העמיד המומחה את עלות הקמת המבנה, בהפחתה של עלות העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים, תיקון ליקויים וביצוע השלמות, על סך של 488,475 ₪ (עמ' 28 לתשובות המומחה ל שאלות ההבהרה)".
היינו במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת לקח בחשבון בית המשפט את טענת הליקויים שטענו הנתבעים שם (התובעת פה), הכריע בהם, ואף הפחיתם מהסכום שזקף לזכות התובע שם (הנתבע כאן) ופסק לטובתו.
ראו דברי בית המשפט בפסק הדין בתובענה הקודמת לחיזוק הדברים:
"... לענין בית גלילי, אישר המומחה חלק גדול מטענותיהם ביחס לליקויים בשלד הבנין (ההדגשה שלי – ח"ש) , עבודות האיטום, לרבות איטום מרפסת הבית, אשר הצריך פירוק והרכבה מחדש של המרצפות, וכן של פתח הכניסה, ואיטום הגג ביריעות ביטומניות; כן אישר כי ביצעו עבודות אינסטלציה וסניטריה, לרבות הרכבת כל הכלים הסניטריים בתוך המבנה, תיקון ליקוי בגובה דלת הכניסה בשני הבתים, וביצוע עבודות חשמל משלימות; כל זאת, בהתאם לראיות שהובאו בפניו, כי התובע לא התקין שיש במטבח, לא השלים את עבודות הפיתוח מחוץ לבית, ועוד" (ציטוט מעמ' 43 לפסק הדין בתובענה הקודמת).
בדברים אלה חיזוק ברור לטענת הנתבע, כי ליקויים נטענים על ידי הנתבעים שם (התובעת כאן) בהתייחס לבית המזרחי, הוכרעו במסגרת התובענה הקודמת.
כך גם בדק בית המשפט בתובענה הקודמת ליקויים בעבודות איטום בבית המזרחי ולרטיבות בחדרים שונים, לרבות חדרי רחצה, והתייחס לכך (עמ' 43-44 לפסק הדין שם).
בסופו של דבר פסק בית המשפט בתובענה הקודמת באשר לסוגיית הליקויים כי:
"לאור כל המקובץ בפרק זה, אני רואה לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ביחס לליקויים בשני הבתים..." (פסקה 36 רישא לפסק הדין שם).
שוב, מכאן למדים ברורות כי טענות לליקויים בהתייחס לבית המזרחי נדונו והוכרעו במסגרת התובענה הקודמת, כטענת הנתבע.
65. אף אם נבחן היטב את החלטת פיצול הסעדים של בית המשפט במסגרת התובענה הקודמת (מצוטטת במלואה מפאת חשיבותה בסעיף 26 לעיל) נראה כי בית המשפט, בהתייחס לנתבעים, דן והכריע בסוגיית הליקויים בהתייחס לבית המערבי:
"אשר לבקשת הנתבעים, כזכור, תביעתם הנגדית התמצתה בעתירה לסעד הצהרתי לביטול הערת האזהרה מחמת הפרת ההסכם על ידי התובע. לכאורה, היה מקום לאפשר להם לפצל את סעדיהם. דא עקא, שהנתבעים העלו בפני בית המשפט ובפני המומחה את כל טענותיהם באריכות, ביחס להפרת ההסכם ובקשר לנזקיהם הכספיים, הן עקב הליקויים (ההדגשה שלי – ח"ש) והן בגין השקעותיהם בשני הבתים, לרבות ביחס לקביעות המומחה, ואלה הוכרעו במסגרת פסק דין זה. נוכח הסעדים שנתבקשו, דן בית המשפט מתחילת ההליך בכל הסוגיות הכרוכות בהפרת ההסכם, בעבודות הבנ יה שנדרשו בליקויים שנעשו...והחזית הורחבה עד מאוד, בסכמה מכללא. משנדרש בית המשפט לכל ההתחשבנות הכספית לצורך הכרעה בשאלות הבסיסיות, אין מקום לחזור על הדברים.
לפיכך, אני דוחה את בקשות שני הצדדים לפיצול סעדים בגין הפרתו של ההסכם, למעט בשני עניינים, הנוגעים לנתבעות: האחד, נזקיהם בגין צו המניעה שניתן נגדן בקשר לבית כהן (הבית המערבי – ח"ש), והשני לגבי פיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי התובע וירידת ערך הבית (המזרחי – ח"ש) עקב בנייתו בניגוד להסכם, לרבות העובדה כי אינם מחזיקים בטופס 4 עד עצם היום הזה ".
66. משהעלו התובעים את טענתם לליקויים בעבודת הנתבע בבית המזרחי במסגרת התובענה הקודמת (ואפילו פורטו כעת ליקויים שלא פורטו במסגרת התובענה הקודמת) , וזו הוכרעה במס גרת פסק הדין שם, לא ניתן לתבוע אותם בשנית במסגרת תביעת פיצויים להפרת ההסכם. בנדון קיים מ עשה בית דין שבא לעולם במסגרת פסק הדין בתובענה הקודמת, וממילא הם לא נכללו במסגרת פיצול הסעדים בהתייחס לבית המזרחי.
פיצול הסעדים שניתן לגבי הבית המזרחי לא אמור לכלול תובענה מחודשת/נוספת בסוגיית ליקויים בעבודת הנתבע, ו"להלבישה" תחת "לבוש" אחר של פ יצויים בגין הפרת ההסכם.
67. במילים אחרות – שוכנעתי לקבל בנדון את טענת הנתבע כי סוגיית ליקויי הבניה הניתנים לתיקון בהתייחס לבית המזרחי לא ניתנים להיתבע במסגרת תובענה זאת, שכן נדונו והוכרעו במסגרת התובענה הקודמת, ולגביהם קיים מעשה בית דין.
לכן טענת הנזק בגין ליקויים הניתנים לתיקון הנתבעת בהתייחס לבית המזרחי, שצוינה בסעיף 58(א) לעיל, בסכום של 229,000 ₪ נדחית בזאת.
68. יתר טענות הנזקים שנתבעו במסגרת פיצויי הפרת ההסכם, המפורטות בסעיפים 58(ב) ואילך וסעיף 59, לא נדונו בתובענה הקודמת, ונבחנן אחת לאחת.

פירוט הנזקים (הנותרים) והכרעה בהם
69. נתבעה ירידת ערך הבית עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסכום של 366,000 ₪ (סעיף 58(ב) לעיל):
א. ראו להדגיש כבר בפתח הדברים כי עסקינן בראש נזק של ירידת ערך הבית הנובעת מליקויים שאינם ניתנים לתיקון. הוא אינו נכלל במסגרת מעשה בית הדין של "תביעת ליקויים ", בה דנו בפרק הקודם לעיל.
בפרק הקודם דנו בתביעת ליקויים הניתנת לתיקון ועלות תיקונם שנדונה והוכרעה בתובענה הקודמת. כעת אנו דנים בראש נזק של ירידת ערך הבית, הנובע מהפרת ההסכם, שכן נגרמו בו נזקים שאינם ניתנים לתיקון עקב ביצוע לקוי. אלה שני ראשי נזק שונים. ירידת ערך כזאת לא נתבעה ולא נדונה בתובענה הקודמת, ואין לגביה מעשה בית דין.
ב. טען התובע בתצהירו ובסיכומיו, כי טענת נזק כזאת (ירידת ערך) לא הותרה במסגרת פיצול הסעדים, אך איני מסכים איתו.
לתובעת הותר לתבוע פיצויים בגין הפרת ההסכם בהתייחס לבית המזרחי. סביר כי אם בית לא נבנה בהתאם לתכנון ו/או נבנה בצורה לקויה באופן שהנזקים שנגרמו למבנה עקב כך אינם הפיכים, ערכו בשוק הבתים יורד .
נזק כזה של ירידת ערך בגין נזקי ביצוע בלתי הפיכים, הוא לטעמי נזק מסתבר כתוצאה מהפרת ההסכם וניתן לתביעה במסגרת תביעת פיצויים הנובעים מהפרת ההסכם, בהתאם לסעיף 10 לחוק התרופות (ראו דבריי בסעיף 30(ב) לעיל).
ג. התובעת התבססה להוכחת ירידת הערך הנטענת, על האמור בחוות דעתו של המומחה גושן (ת/7; נסח 14 לת/8).
המומחה גושן דן בפרק 2.2 לת/7 ב"ליקויים מבניים ו/או מהותיים נרחבים שיחשבו ליקויי ירידת ערך עקב היקפם".
נפרט להלן הליקויים ונבחנם.
ד. בסעיף 2.2.1 ציין המומחה גושן העדר בידוד טרמי בניגוד לתקן, ולא ניתן לתקן בידודים טרמיים בעלויות קטנות, ואף נדרש טיח חוץ ורכיבי פנים לכלל המבנה. הוסיף המומחה כי "המבנה... לא נבנה בבלוקים מבודדים... ולכן יש להתייחס לליקויים כירידת ערך במצב שלא יבוצע התיקון המלא בעלות שיקבע... (ש)מוערך בסכום של 96,400 ₪".
מדבריו אלה של המומחה גושן עולה כי עסקינן בנזק הניתן לתיקון אם כי בעלות יקרה. רק אם לא יתבצע התיקון האמור תקבע ירידת ערך.
אם כך הם פני הדברים – עסקינן בליקוי הניתן לתיקון (להבדיל מליקוי שלא ניתן לתיקון), ולגבי ליקוי כזה קיים מעשה בית דין הנובע מפסק הדין בתובענה הקודמת, כפי שפירטנו והבהרנו לעיל.
לצערי לא דייקה התובעת כשהגדירה ליקוי זה כבלתי ניתן לתיקון הגורם לירידת ערך, ראש נז ק לגביו אין מעשה בית דין. הוא ניתן לתיקון, וככזה יש לגביו מעשה בית דין (ראו דברינו לעיל, וכן סיכום הדברים בסעיף 69(א) לעיל).
לכן אין מקום לקבוע ירידת ערך בגין ליקוי זה הניתן לתיקון.
ה. בסעיף 2.2.2 ציין המומחה גושן ליקויים בביצוע הריצוף בבית המזרחי (שיפועים לא מותאמים; אי ביצוע מישקים ועוד) ועלות התיקון 55,000 ₪, ולחילופין לקבוע ירידת ערך.
שוב, כדברינו בס"ק ד', עסקינן בליקוי הניתן לתיקון לגביו יש מעשה בית דין. חבל שהתובעת הציגה נזק זה כבלתי ניתן לתיקון וככזה תבעה עליו ירידת ערך.
ו. בסעיף 2.2.3 ציין המומחה גושן אי התאמה במעבר לממ"ד – תקרה, באופן שלא תואם את תוכנית התקרה. ליקוי זה, כך לדידו של המומחה גושן לא ניתן לתיקון, ויש לקבוע לגביו ירידת ערך.
נתון זה לא נסתר על ידי הנתבע, שאף לא חקר את המומחה גושן כלל. לכן לגביו יש לקבוע ירידת ערך.
ז. בסעיף 2.2.4 ציין המומחה גושן אי התאמה במעבר במסדרון עגול (נבנה 83 ס"מ במקום 110 ס"מ), והדבר יוצר מעבר צר מהמתוכנן. ליקוי זה, כך לדידו של המומחה גושן לא ניתן לתיקון, ויש לקבוע לגביו ירידת ערך.
נתון זה לא נסתר על ידי הנתבע, שאף לא חקר את המומחה גושן כלל. לכן לגביו יש לקבוע ירידת ערך.
ח. בסעיף 2.2.5 ציין המומחה גושן כי הורכבה צנרת ביוב pvc במקום גבריט, בניגוד לתקן. קבע המומחה כי בהעדר אפשרות להחליף צנרת יש להעריך עלות ירידת ערך עקב ליקויי תפקוד אפשריים .
נתון זה לא נסתר על ידי הנתבע, שאף לא חקר את המומחה גושן כלל. לכן לגביו יש לקבוע ירידת ערך.
ט. בסעיף 2.2.6 ציין המומחה גושן אי התאמת גובה בין שני המבנים של 35 ס"מ במקום 20 ס"מ, בניגוד לתוכנית. הפרש גבהים זה עלול לגרום להצטברויות מים בחניית המבנה המזרחי ולפגוע בכניסת האור למבנה ועוד נזקים כמפורט בסעיף האמור . ליקוי זה, כך לדידו של המומחה גושן לא ניתן לתיקון, ויש לקבוע לגביו ירידת ערך.
נתון זה לא נסתר על ידי הנתבע, שאף לא חקר את המומחה גושן כלל. לכן לגביו יש לקבוע ירידת ערך.
י. בסעיף 2.2.7 ציין המומחה גושן כי הקירות העגולים במבנה נבנו מבלוקים במקום מבטון יצוק, ולקוי זה עלול לגרום בעתיד לסדיקה ואי יציבות. עלות תיקון 191,600 ₪, ואם לא יתוקן יש לקבוע ירידת ערך.
מדבריו אלה של המומחה גושן עולה כי עסקינן בנזק הניתן לתיקון אם כי בעלות יקרה. רק אם לא יתבצע התיקון האמור תקבע ירידת ערך.
אם כך הם פני הדברים – עסקינן בליקוי הניתן לתיקון (להבדיל מליקוי שלא ניתן לתיקון), ולגבי ליקוי כזה קיים מעשה בית דין הנובע מפסק הדין בתובענה הקודמת.
שוב לצערי לא דייקה התובעת כשהגדירה ליקוי זה כבלתי ניתן לתיקון הגורם לירידת ערך, ראש נזק לגביו אין מעשה בית דין. הוא ניתן לתיקון, וככזה יש לגביו מעשה בית דין (ראו דברינו לעיל, וכן סיכום הדברים בסעיף 69(א) לעיל).
יא. לסיכום, בהתאם לחוות דעתו של המומחה גושן מטעם התובעת ת/7, הנזקים בבניית הבית המזרחי על ידי הנתבע שאינם ניתנים לתיקון, ולגביהם מוצדק לפסוק ירידת ערך במסגרת פיצויי הפרת ההסכם, הם ארבעה:
ממ"ד (תקרה) – כמפורט בסעיף קטן ו' לעיל;
מעבר מסדרון עגול – כמפורט בסעיף קטן ז' לעיל;
צנרת pvc – כמפורט בסעיף קטן ח' לעיל;
אי התאמת גובה בין שני המבנים – כמפורט בסעיף קטן ט' לעיל.
יב. את הערכת ירידת הערך נתן השמאי אנדוולט במסגרת חוות דעתו מיום 11.11.2014 שהוגשה וסומנה ת/3 (נספח 15 לת/8).
את הערכת ירידת הערך נתן השמאי בהסתמך על חוות דעתו של המומחה גושן ת/7, שרוכזו בפרק 2.2, ופורטו לעיל.
יג. אציין כי השמאי כלל במסגרת חוות דעתו לענין ירידת הער ך הנדונה גם את האמור בסעיף 2.1.6 לחוות דעתו של המומחה גושן ת/7, פגיעה במערכת הטיח ובשלד עקב חשיפה לרטיבות.
לא שוכנעתי בכך. בהתאם לחוות דעתו של המומחה גושן נזק זה ברובו ניתן לתיקון כפי שפירט באותו סעיף. מכאן כי לגביו יש מעשה בית דין, כמוסבר לעיל.
מעבר לכך נזכיר את דברי המומחה גושן בסעיף 46 לעיל ששלל למעשה כל נזק מרטיבות עם טיוח המבנה. המומחה גושן אפילו ציין לגבי הבית המזרחי כי – "כמדומני, מבנה אחד גרו בו (הבית המזרחי – ח"ש) , כשהגעתי לביקור..." ושלל למעשה נזקי שלד בבית המזרחי (עמ' 11 לפרו' שו' 3-4).
נציין עוד לגבי הבית המזרחי, כי לא היתה כל מניעה (דוגמת צו המניעה לגבי הבית המערבי) להשלימו זמן קצר לאחר שהנתבע עזב את אתר העבודה בשלהי שנת 2003, ואז כל הנזק הנטען אמור היה להימנע או להיות מוקטן משמעותית. משלא נקטה כך התובעת , לא פעלה למנוע או להקטין הנזק, כחובתה בדין. לכן , וכדברינו לעיל בנושא חובת הקטנת הנזק, אין מקום לפסוק לתובעת פיצוי בנדון.

אפילו טענתה של התובעת כי היתה בחסרון כיס אינה מועילה בנדון משתי סיבות:
הראשונה – כפי שפעלה לגיוס כספים בעזרת בני משפחתה במהלך השנים (ס עיף 91 לת/8), היתה יכולה לפעול לגיוס הכספים שנים קודם לכן;
השניה – היתה יכולה למכור הבית המערבי ולהשתמש בכסף להשלמה מלאה של הבית המזרחי (כפי שטען הנתבע בסיכומיו). נשאלה בנדון התובעת בחקירתה הנגדית בנדון ונתנה תשובות סותרות לגבי אי מכירת הבית המערבי.
תחילה טענה כי לא חשבו למכור הבית המערבי כי לא ידעו מה אמור לקרות עם הבית הזה, שיועד על פי ההסכם לנתבע (עמ' 28 לפרו' שו' 20-23);
בהמשך כשנשאלה שוב מדוע לא מכרה את הבית המערבי, השיבה כי ניסתה למוכרו אך לא היו קונים לבית במצבו (עמ' 32 לפרו' שו' 19-21).
סתירה זאת בגרסתה של התובעת פוגמת במהימנותה בנקודה זאת, דבר המחזק את טענת הפרת חובתה של התובעת לקטין/למנוע הנזק האמור.
יד. כן כלל השמאי בחוות דעתו לענין ירידת הערך ליקוי ביצוע תוך סטיה מהתוכנית, בכל הקשור לגובה הממ"ד. תוכנן גובה של 2.20 מ', והא מדד גובה של 2.14 מ'.
נקודה זאת תמוהה בעיני, שכן עסקינן בליקוי העוסק בסטיה מתכנון, שלא הוזכר כלל או במפורש בחוות דעתו המפורטת של המהנדס גושן, שהתייחס לאי התאמה של התקרה במעבר לממ"ד (עקב סטיה מהתוכנית) , ולא התייחס לכל ליקוי אחר מעבר לכך.
לטעמי – או שהליקוי (החדש) עליו עמד השמאי בחוות דעתו כבר נכלל בחוות דעת המהנדס גושן (והוא הליקוי עליו מדבר המומחה גושן) , או שהמהנדס גושן לא ראה כל פגם אחר הנוגע לתקרת הממ"ד מעבר למה שציין בחוות דעתו.
כך או כך, ובהסתמך על חוות דעתו של המהנדס גושן, שבנקודה זו עדיפה על חוות דעתו של השמאי שאינו מהנדס (ראו פרטי השכלתו בעמ' 2 לת/3), שכן עסקינן בליקוי הנדסי (סטיה מתוכנית), לא שוכנעתי לקבל ליקוי ז ה שהוזכר בחוות הדעת השמאית ת/3, ובגינו אף קבע 1% ירידת ערך מעבר ל-2% בגין הליקוי בתקרה במעבר הממ"ד עליו עמד המומחה גושן.
טו. סך הכל העריך השמאי את ירידת הערך בגין כל הנטען והמפורט בחוות דעתו של המומחה גושן בסכום של 320,000 ₪ נכון למועד הביקור ביום 11.11.2014.
מתוך זה אנו הכרנו רק בארבעה נזקים בלתי הפיכים המורידים ערך, שסוכמו בסעיף קטן יא' לעיל.
השמאי כימת את ירידת הערך לגבי פריטי הנזק האמורים באחוזים מתוך שווי הבית המזרחי לשלב בניית הבית למועד בו ביקר במקרקעין, אותו העריך בסכום של 1,118,700 ₪ (ראו טבלה עמ' 13 לת/3).
ארבעת הנזקים שהוכרו על ידי לעיל, כומתו לענין ערך באחוזים כדלקמן:
ממ"ד (תקרה) – 2%;
מעבר מסדרון עגול – 2%;
צנרת לא תקנית ((pvc – 3%;
הפרשי גובה בין שני המבנים – 2%.
סך הכל 9% ירידת ערך, המפיקים סכום של 100,683 ₪ ירידת ערך (מתוך סכום שווי המבנה למועד הביקור בשיעור של 1,118,700 ₪).
טז. לסיכום ייאמר כי התובעת הוכיחה לי סכום ירידת ערך בשיעור של 100,683 ₪ נכון ליום ביקור השמאי בבית המזרחי, בתאריך 11.11.2014.
סכום זה, משוערך (הפרשי הצמדה וריבית) ליום מתן פסק הדין, הינו סך של 110,000 ₪.
לסכום זה זכאית התובעת במסגרת פיצוייה עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבע.
70. נתבעה ירידת ערך בגין אי הנפקת טופס 4 עד כה בסכום של 573,000 ₪ (ראו סעיף 58)ג) לעיל) :
א. באשר לליקויי אי התאמה לדרישת הרשויות לקבלת טופס 4 ואישור אכלוס ציין המומחה גושן בת/7 (סעיף 2.3) , כי יש ליקויים (הניתנים לתיקון) שיידרשו בכל מקרה לשם הנפקת טופס 4 לבית המזרחי, והם:
תיקון מצב קיים בממ"ד (מעקות ומערכת סינון) – 15,000 ₪;
עלות פעולות לאישור עמידה בדרישות/בדיקות טופס 4 – 20,000 ₪.
מעבר לכך ציין המומחה גושן בת/7, כי לנוכח עמידת הבית המזרחי עד כה ללא טופס 4 קיימת ירידת ערך שצריכה להיות מוערכת על ידי שמאי.
ודוק – המומחה גושן לא קבע בחוות דעתו כי לא ניתן לקבל טופס 4 ואישור אכלוס לבית המזרחי. ההיפך – עולה מדבריו כי הדבר ניתן לאחר תיקון ליקויים ותשלום בעבור בדיקות ואישורים נדרשים.

בכל אופן, כשאני בוחן קביעותיו אלה של המומחה גושן שוכנעתי כי:
הליקוי של תיקון מעקות ומערכת הסינון בממ"ד לשם קבלת טופס 3 הוא בגדר ליקוי בן תיקון שלגביו קיים מעשה בית דין, כמובהר בהרחבה לעיל. לכן לא שוכנעתי לאשר את סכום הפיצוי הנדרש בגין כך בשיעור של 15,000 ₪.
באשר לעלות הפעולות/הבדיקות הנדרשות לשם אישור וקבלת טופס 4, הרי באלה היה אמור לשאת הנתבע אלמלא הפרת ההסכם וביטולו. זהו נזק מסתבר הנובע מהפרת ההסכם על ידי הנתבע, והתובעת זכאית לקבל פיצוי בגינו.
היות שהמומחה גושן קבע את הסכום הנדרש לשם ביצוע כל הבדיקות והאישורים לקבלת טופס 4 על סך של 20,000 ₪ כסכום מוערך; והיות שהרושם הוא כי עסקינן בסכום מוערך על הצד הגבוה, אפסוק סכום זה של 20,000 ₪ לתובעת נכון ליום מתן פסק דין זה.
ב. כזכור נתבע בתובענה סכום של 573,000 ₪, נכון ליום הגשת התביעה, בגין ירידת ערך הבית המזרחי עקב אי הנפקת טופס 4 עד כה.
מובן כי אם היה מונפק טופס 4 לבית המזרחי במהלך השנים לא היתה נגרמת לתובעת כל נזק של ירידת ערך הבית הקשור לטופס 4.
דא עקא, וכפי שטען הנתבע בצדק, התובעת לא פירטה את פעולותיה ו/או מאמציה להוצאת טופס 4 לאורך השנים, לפחות מאז השלימה את בניית הבית המזרחי, ולא ברור מדוע לא פעלה לכך.
מחדל זה של התובעת אינו עולה בקנה אחד עם חובת הקטנת נזק מצידה. "לשבת בחיבוק ידיים" לאורך שנים (משנת 2004 ועד כה) , ללא פעולה של ממש להוצאת טופס 4 לבית המזרחי (וכאמור לא נטען ולא הוכחה פעולה כאמור ) מהווה הפרה בוטה של חובת הקטנת הנזק מצידה של התובעת.
בנדון נדגיש – התובעת עצמה טוענת כי השלימה את בניית הבית המזרחי ונכנסה לגור בו בחודש 12/2004 (זאת נלמד מתביעת דמי השכירות המצויינת בסעיף 58(ד) לעיל, שתקופתה עד ליום 30.12.2004, מועד בו הושלם הבית המזרחי על ידי התובעת ומשפחתה, והיא נכנסה להתגורר בו).
מכאן שמשנת 2004 ועד הגשת התובענה בשנת 2019, כ-15 שנים, לא פעלה התובעת כלל להוצאת טופס 4 (לפחות לא הוכח כך), הג ם שהדבר היה אפשרי כאמור.
התובעת אפילו לא טענה כי רצתה למכור הבית המזרחי לאורך השנים ולא הצליחה בכך עקב העדר טופס 4 (טענה שטענה בחקירתה הנגדית בהתייחס לבית המערבי), שהרי בית זה משמש למגוריה וכך יועד מלכתח ילה.
ג. לאור כל זאת עולה, כי אין ירידת ערך ממשית של הבית המזרחי כנטען בנדון, שהרי בכל עת, ואף בעתיד הקרוב, תוכל התובעת להוציא טופס 4 לבית המזרחי (וכנראה, לצערי, התביעה דנן שימשה כגורם מעכב להוצאת טופס 4 עד כה) וירידת הערך תתאיין כלא היתה.
בכל אופן נזק זה לא נמנע על ידי התובעת לאורך השנים, והיה בידה למנעו, בניגוד לחובת הקטנת הנזק המוטלת עליה.
די לי בדברים אלה כדי להורות על דחיית נזק זה של ירידת ערך במסגרת פיצויי הפרת ההסכם, למעט פסיקת הסכום של 20,000 ₪ כמפורט בסעיף 70(א) לעיל.
ד. אם בכך לא סגי, אציין כי חוות דעתו של השמאי, עליה מסתמכת התובעת בנדון אינה בהירה מספיק בשאלת ירידת הערך הנובעת מהעדר טופס 4 עד כה.
ציין השמאי בת/3 כי מטרת שומתו היא, גם "לאמוד את שווי הנכס (הבית המזרחי – ח"ש) ... כבית מגורים תקין שבנייתו הסתיימה וקיבל טופס 4..." (עמ' 3 לת/3).
בנדון העריך השמאי כדלקמן:
שווי הבית במצבו ביום הביקור – 1,118,700 ₪ (עמ' 13 לחוות הדעת טבלה ראשונה);
ירידת ערך עקב ליקויים – 320,000 ₪ (עמ' 13 לחוות הדעת טבלה שניה) ;
שווי בית מושלם תקין לרבות טופס 4 – 2,200,000 ₪.
אז מהי ירידת הערך עקב העדר טופס 4?
אין קביעה ברורה וחד משמעית בת/3;
אני מעריך שהדרך הנכונה לחישוב ירידת הערך הנטענת בהסתמך על ת/3 היא כדלקמן :
שווי הבית ביום הביקור – 1,118,700;
הוספת סכום עלות ההשלמות שפסק המומחה גושן בת/7 – 538,086 ₪ (עמ' 29 לת/7).
הוספת ירידת הערך בגי ן ליקויים שאינם ניתנים לתיקון כפי שנקבעה בת/3 – 320,000 ₪.
אז יתקבל סכום של 1,976,786 ₪ כשווי הבית במצבו הנוכחי, לרבות עלות השלמות וירידת הערך בגין ליקויים שאינם בני תיקון.
משקבע השמאי כי בית אחר דומה לבית המזרחי, לגביו יש טופס 4, שוויו 2,200,000 ₪ - כי אז ההפרש בגין ירידת הערך הנובע מהעדר טופס 4 צריך להיות סך של 223,214 ₪ נכון ליום הביקור בשנת 2014. סכום זה משוערך (הפרשי הצמדה וריבית) ליום הגשת התובענה הינו סך של 236,517 ₪, הקטן ביותר מ-50% מהסכום הנתבע על ידי התובעת בנדון בכתב התביעה.
בכל אופן גם סכום זה לא שוכנעתי לפסוק לתובעת, בהפרה את חובת הקטנת הנזק, ולא פעלה לאורך השנים להוצאת טופס 4. תחת זאת בחרה לשבת באפס מעשה ולתבוע ירידת ערך בגין כך.
דרך פעולה זאת אינה עולה בקנה אחד עם חובת הקטנת הנזק, עקרון חשוב עליו עמדנו בהרחבה בסעיף 41(ג) לעיל.
71. דמי שכירות שהתובעת (ומשפחתה) נאלצו לשלם בגין אי השלמת הבית המזרחי במועד שסוכם (מתאריך 1.8.2003 ועד 30.12.2004 (להלן: "תקופת השכירות"), נתבעים בסכום של 92,000 ₪ (ראו סעיף 58(ד) לעיל) :
א. אקדים ואומר כי לא שוכנעתי לפסוק סכום זה לתובעת בהעדר הוכחה כי שכרה דירה/בית בפועל בתקופה הנטענת והוציאה סכום זה למעשה.
התובעת תבעה שכר דירה בשיעור של 5000 ₪ לחודש לתקופת השכירות (משוערך ליום הגשת התובענה) , כי כך העריך השמאי בחוות דעתו ת/2.
דא עקא – התובעת לא צירפה הסכם שכירות לתקופת השכירות ו/או קבלות או אסמכתאות לתשלום דמי השכירות, ולחילופין אישור של בעל דירה שהשכיר לה הנכס בתקופת השכירות ובאיזו עלות.
ראו בנדון האמור בתצהירה של התובעת ת/8 לענין דמי השכירות, שהם בגדר אמירות בעלמא ללא כל אסמכתאות.
ב. אם בכך לא סגי – סבורני כי התביעה בענין דמי השכירות גם אינה מדוי קת.
נתחיל בתקופת השכירות הנטענת – 1.8.2003 ועד 30.12.2004.
בפסקה 19 לפסק הדין בתובענה הקודמת נקבע כי אכן מועד מסירת הבית המזרחי בהסכם היה חודש אוגוסט 2003, אך מועד זה נדחה בהסכמה ליום 31.10.2003, אשר גם בו לא עמד הנתבע.
מכאן כי תקופת השכירות המדויקת יותר צריכה להיות 1.11.2003 ועד 30.12.2004, סך הכל 14 חודשים.
באשר לדמי השכירות החודשיים, אלה הוערכו על ידי השמאי בת/2 בסכום של 3200 ₪ נכון ליום 30.12.2004 (חודש השכירות האחרון).
מכאן כי דמי השכירות הכוללים ל-14 החודשים הנטענים הינם סך נומינלי סך של 44,800 ₪, נכון ליום 30.12.2004.
סכום זה משוערך (הפרשי הצמדה וריבית) ליום הגשת התובענה (19.12.2019 ) בהתאם למחשבון נבו, הינו סך של 70,123 ₪, ולא הסכום הנתבע של 92,000 ₪.
ג. בכל מקרה כאמור, שוכנעתי לדחות רכיב נזק נטען זה של דמי שכירות בהעדר הוכחה. בנדון אין די להוכיח שמאית עלות דמי שכירות חודשיים של בית דומה באזור בת קופת השכירות, אלא יש צורך להוכיח הוצאה זאת בפועל, וזאת לא עשתה התובעת .
ראוי לציין כי בית המשפט בתובענה הקודמת, העביר בפסק דינו ביקורת על התובעת שטענה לנזקים רציניים ללא כל אסמכתאות, או אסמכתאות דלילות ביותר. בית המשפט שם הביע תמיהה הכיצד לא טרחה התובעת (הנתבעת שם) לשמור על כל האסמכתאות כשידעה שפניה למאבק משפטי מול הנתבע דנן (ראו פסקה 33(ב) לפסק הדין שם).
72. חובות לרשות המקומית בגין הוצאות פיתוח ואגרות בניה נתבעו בסכום של כ-400,000 ₪, שמחציתם לפחות צריכה לחול על הנתבע. התובעת העמידה תביעתה על סך של 218,000 ₪ נכון ליום הגשת התובענה (ראו סעיף 59(א) לעיל) :
א. בנדון נפנה לטענות התובעת בסעיפים 115-116 לת/8, שם הגדירה את החובות הנ"ל לרשות המקומית כ"חובות בגין עלויות פיתוח".
התובעת בתצהירה הפנתה לדרישות החוב של הרשות המקומית שצורפו כנספח טז לתצהירה ת/8.
ב. את טענות הנתבע נגד חובות נטענים אלה פירטנו בסעיף 61(ד) לעיל, שתמציתן – דרישות החוב העירוניות הנ"ל אינן קשו רות לבניית שני הבתים במישרין אלא עוסקות בהיטלי סלילת כבישים, תיעול ביוב וכד', ומועדי הדרישה מתייחסים ל שנת 2011. ככאלה הן אינן צריכות לחול כלל על הנתבע אלא על בעל המקרקעין , שהיא התובעת .
ג. לשם הכרעה בדבר נבחן את נספח טז לת/8, הכולל בחובו חמישה מכתבי דרישה מהמועצה האזורית חוף הכרמל.
הראשון – מכתב דרישה מיום 15.8.2011 המופנה לגלילי שלמה ז"ל, אביה המנוח של התובעת, הרשום כנראה עדיין כבעל במקרקעין בספרי המועצה האזורית.
מכתב דרישה זה נושא כותרת "דרישת תשלום בגין היטל סלילת רחובות", וכוון לכל שטח המקרקעין ושני הבתים הבנויים עליו – המערבי והמזרחי. הסכום הנדרש בו הינו סך של 179,267 ₪.
מכאן כי אין מדובר כלל בהיטלי פיתוח הקשורים לבניה נשוא ההסכם, מה גם שההסכם כבר בוטל על ידי התובעת (ומשפחתה) ל פחות משנת 2005, כשש שנים טרם מכתב הדרישה האמור, ובית המשפט בתובענה הקודמת אישר ביטול זה (ראו פסקה 29, עמ' 37 לפסק הדין בתובענה הקודמת).
התובעת, מכוח היותה יורשת הוריה, היתה והינה הבעלים של המקרקעין עליהם נבנו שני הבתים וגם הבעלים של שני הבתים. מכאן שהחוב נשוא מכתב דרישה זה של המועצה האזורית צריך להיות משולם על ידה.
השני – מכתב דרישה מיום 15.8.2011 המופנה לגלילי שלמה ז"ל, אביה המנוח של התובעת.
מכתב דרישה זה נושא כותרת "הודעה בדבר התקנת מערכת ביוב ודרישת תשלום בגין היטל ביוב". מכתב זה גם כוון לכל שטח המקרקעין ושני הבתים הבנויים עליו – המערבי והמזרחי. הסכום הנדרש בו הינו סך של 91,052 ₪.
כל שאמרנו לגבי מכתב הדרישה הראשון רלוונטי גם לגבי מכתב דרישה זה, ואינו קשור כלל לנתבע ולהסכם, שבוטל כשש שנים לפניו.
השלישי – מכתב דרישה מיום 15.8.2011 המופנה לגלילי שלמה ז"ל, אביה המנוח של התובעת.
מכתב דרישה זה נושא כותרת "הודעה בדבר התקנת תיעול ודרישת תשלום בגין היטל תיעול". מכתב זה גם מכוון לכל שטח המקרקעין ושני הבתים הבנויים עליו – המערבי והמזרחי. הסכום הנדרש בו הינו סך של 10,072 ₪.
כל שאמרנו לגבי מכתב הדרישה הראשון רלוונטי גם לגבי מכתב דרישה זה, ואינו קשור כלל לנתבע ולהסכם, שבוטל כשש שנים לפניו.
הרביעי – מכתב דרישה מיום 15.8.2011 המופנה לגלילי שלמה ז"ל, אביה המנוח של התובעת.
מכתב דרישה זה נושא כותרת "דרישת תשלום בגין היטל אספקת מים". מכתב זה גם מכוון לכל שטח המקרקעין ושני הבתים הבנויים עליו – המערבי והמזרחי. הסכום הנדרש בו הינו סך של 20,726 ₪.
כל שאמרנו לגבי מכתב הדרישה הראשון רלוונטי גם לגבי מכתב דרישה זה, ואינו קשור כלל לנתבע ולהסכם, שבוטל כשש שנים לפניו.
החמישי – מכתב דרישה מיום 15.8.2011 המופנה לגלילי שלמה ז"ל, אביה המנוח של התובעת.
מכתב דרישה זה נושא כותרת "דרישת תשלום בגין היטל שצ"פ". מכתב זה גם מכוון לכל שטח המקרקעין ושני הבתים הבנויים עליו – המערבי והמזרחי. הסכו ם הנדרש בו הינו סך של 26,351 ₪.
כל שאמרנו לגבי מכתב הדרישה הראשון רלוונטי גם לגבי מכתב דרישה זה, ואינו קשור כלל לנתבע ולהסכם, שבוטל כשש שנים לפניו.
ד. במילים אחרות צדק הנתבע בטענותיו בנדון, ולא נותר אלא לדחות רכיב נזק זה, שאינו קשור להסכם ו/או הפרתו על ידי הנתבע.
התובעת הייתה כאמור בשנת 2011 (מועד שליחת מכתבי המועצה האזורית) הבעלים של כל המקרקעין ושני המבנים שעליו. ככזו היא שצריכה לשאת בכל התשלומים הנ"ל במלואם. תשלומים אלה אינם קשורים להסכם שנכרת כעשור לפני שליחת המכתבים הנ"ל, ובוטל כשש שנים לפני שליחת המכתבים הנ"ל.
73. נתבע סכום פיצוי בגין עגמת נפש בשיעור של 450,000 ₪ (ראו סעיף 59(ב) לעיל):
א. בסעיפים 119-122 לת/8 פירטה התובעת את תלאותיה ותלאות משפחתה עקב מעשיו ומחדליו של הנתבע שהובילו לביטול ההסכם עקב הפרתו על ידו.
ב. הנתבע למעשה לא טען לגופה של טענה זאת.
ג. סעיף 13 לחוק התרופות קובע כדלקמן:
"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין ".
היינו – בסמכותו של בית המשפט לכלול במסגרת פיצויי הפרת הסכם גם רכיב נזק שאינו ממוני, דוגמת עגמת נפש.
ד. בפסיקה נקבעה המסגרת לפסיקת נזק שאינו ממוני, הן לעניין ביסוס הטענה והן לעניין הסכומים שאמורים להיפסק בגין נזק זה.

כך נאמר בהלכה הפסוקה:
ב- ע"א 8910/05‏ ‏ א. אדמון בע"מ נ' זלמה וינבלט (20.9.2007 , פסקה 30) נאמר מפי השופטת ברלינר:
"ככלל, קודם שיפסוק בית המשפט פיצויים בגין עגמת נפש עקב הפרת חוזה, מוטל על הטוען לנזק זה הנטל להוכיח בראיות את עצם הנזק הלא ממוני ואת הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החוזה (ראה לעניין זה ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817 (1998), בעמ' 835; גבריאלה שלו דיני חוזים 586 (מהדורה שניה, התשנ"ה))".
יצוין כי בתיק הנ"ל, סכום הפיצוי הועמד על 435,000 ₪ עבור כלל הנזקים ובנוסף נפסק סך של 100,000 ₪ עבור עוגמת הנפש . בית המשפט העליון מצא לנכון להתערב בפסק הדין קמא ברכיב זה והעמיד את גובה הפיצוי בגין עוגמת הנפש על 50,000 ₪. היינו שיעור של כ-11% מהנזק הממוני .
ב- 6884/09 ‏‏הראל חברה לביטוח בע"מ נ' אהוד ירדני (17.8.2010 , פסקאות יז-יח) נאמר מפי השופט רובינשטיין:
"לא בכל מקרה בו אירוע נזיקי או הפרת חוזה גורמים לנפגע גם עגמת נפש, חובה על בית המשפט לפסוק פיצוי בראש זה. אינני נדרש כאן לשאלה העקרונית של הגישה הראויה לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני (ראו לדוגמה ע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60; ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ט) 307-303), אך כאמור לא כל עגמת נפש באשר היא תזכה בפיצוי, אף שעגמת נפש של ממש בודאי ראויה לכך. גם נדרשת הוכחה במידת מה של עצם קיומו של נזק (ע"א 8910/05 א. אדמון בע"מ נ' וינבלט [פורסם בנבו]); ובסופו של דבר, מסור הנושא לשיקול דעת, כפי שיפורט להלן.
דומני, כי בבוא בית המשפט קמא להפעיל את שיקול דעתו לפי סעיף 13 התרופות ("גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק...") היה עליו להתחשב גם בשיעור הפיצוי שנפסק בגין נזק ממוני, ביחס בין ראשי הפיצוי השונים, ובעובדה, כי במהות מדובר בהתקשרות עסקית בין שני צדדים מקצועיים. לא זו בלבד שהמשיב לא נדרש לשיקולים אלה, דומה כי אינם פועלים לטובתו בהקשר דנא".
ב- ע"א 4232/13 ‏ אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום (29.1.2015 , פסקה 38) נכתב מפי השופט עמית:
פיצוי בגין נזק לא ממוני על פי סעיף 13 לחוק התרופות נתון לשיקול דעתו של בית המשפט ולא ניתן כדבר שבשגרה, אלא במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, במצבים של זדון, או במצבים של התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (עניין אגד, בעמ' 835; עניין דלג'ו, פסקה 31). בית משפט קמא היה ער למגמה המצמצמת של בית המשפט בפסיקת פיצוי לא ממוני, אך קבע כי נטילת הזיכיון, לאחר 31 שנים, פגעה במשיב וחייבה אותו לנהל מאבק עיקש וארוך שהסב לו עגמת נפש רבה. בית משפט קמא הדגיש כי בסופו של יום ביטלה אנגלו סכסון את הזיכיון ושללה אותו מבלום שלא כדין.
כשלעצמי, ספק אם היה מקום לפסוק פיצויים לא ממוניים, שהרי לשיטתו של בלום אין מדובר ביחסי אמון אלא ביחסים עסקיים בבסיסם (ע"א 6884/09 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' ירדני, [פורסם בנבו] פסקה י"ח (17.8.2010)). אף לא הוכח שאנגלו סכסון נהגה בחוסר תום לב או בזדון, והיא התקשרה בהסכם עם הזכיין החדש בהסתמך על פסק הדין הראשון של בית המשפט המחוזי. עם זאת, משהתרשם בית משפט קמא באופן ישיר מעוגמת הנפש שנגרמה למשיב ונוכח יחסי הצדדים שנמשכו כ-30 שנה וכללו מידה מסוימת של אמון, איני רואה לשלול לחלוטין הפיצוי בראש נזק זה. עם זאת, הפיצוי בסך של 200,000 ₪ שנפסק על ידי בית משפט קמא עולה בשיעור של 150% על הפיצוי בסך של כ-135,000 ₪ שנפסק על ידו בגין הנזקים הממשיים שנגרמו לבלום. לטעמי, בנסיבות המקרה דנן, הפיצוי בגין נזק לא ממוני ראוי להיגזר באופן יחסי מהפיצוי על הנזק בפועל של בלום, שעל פי פסק דין זה עומד על 490,000 ₪ (אובדן רווחים – 475,000 ₪ + היערכות מחדש לאחר נטילת הזכיון – 15,000 ₪ (במעוגל) כפי שנפסק על ידי בית משפט קמא). אציע אפוא לחברי להעמיד הפיצוי בגין עגמת נפש על כ-20% מסכום זה, ובמעוגל – 100,000 ₪".
בפסק הדין ב- ת"א (חי') 8871-10-14‏ ‏ עזבון המנוח הרב ברוך בן ציון אידלשטיין ז"ל נ' ישיבת בני עקיבא "פרחי אהרון" ע"ש ‏הרב אהרון בוארק ז"ל קרית שמואל חיפה (7.3.2017) נעשה שימוש ב"נוסחא" דלעיל, ועבור הנזק הלא ממוני נפסק פיצוי בשיעור של 20% מס כום הנזק הממוני.
ה. במקרה דנן לטעמי, הן נוכח המפורט בפסק הדין בתובענה הקודמת (וזה העיקר) והן לנוכח האמור בתצהירה של התובעת ת/8 לעניין התלאות ומפח הנפש שנגרמו לה ולהוריה המנוחים בעקבות מעשיו ומחדליו של התובע, עם חתימת ההסכם ועד ביטולו , ראוי לפסוק לה פיצוי בגין עגמת נפש.
יחד עם זאת הסכום צריך להיות מדוד, ולטעמי (בהתאם ל"נוסחת" הפסיקה דלעיל ) בשיעור של 20% מהסכום הממוני שנפסק לה בגין הפרת ההסכם בהתייחס לבית המזרחי.
ו. הסכום הממוני שנפסק כאמור לתובעת בגין הפרת הסכם הבית המזרחי הוא כדלקמן:
בגין ירידת הערך עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון - 110,000 ₪ (סעיף 69(יז) לעיל);
בגין ביצוע בדיקות ואישורים לטופס 4 – 20,000 ₪ (סעיף 70(א) לעיל).
סך הכל סך של 130,000 ₪.
לכן סכום עגמת הנפש ששוכנעתי לפסוק הינו בשיעור של 26,000 ₪ (20%).
74. פיצוי נוסף נתבע בגין כל ההליכים המשפטיים שנקטה התובעת עד הגשת התובענה של 100,000 ₪ (ראו סעיף 59(ג) לעיל):
התובעת תבעה סכום נוסף של 100,000 ₪ בגין כל ההליכים המשפטיים שנקטה נגד הנתבע עד כה, לרבות עיכוב בבירור טענותיה לגופן, עקב היות הנתבע בהליך פש"ר, ביטול ההליך וההפטר שניתן לו כתוצאה מהתנהלותו ועיכוב פתיחת הליכי התובענה בשל כך .
אודה ולא אבוש כי לא ירדתי לסוף דעתה בנדון של התובעת – על איזה נזק מדובר בעצם!!
אם עסקינן בנזק שאינו ממוני (עגמת נפש) כבר תבעה זאת וזכתה בפיצוי בגין כך.
לטעמי טענת נזק זאת התווספה לכאורה לכתב התביעה במטרה אחת ויחידה, לנפח התביעה ללא ביסוס של ממש.
לכן אני דוחה טענת נזק זאת.

סוף דבר – הבית המזרחי
75. לסיכום תביעת המזרחי – ניתן לומר כי הוכחו לי הנזקים הבאים :
ירידת ערך – 110,000 ₪ (סעיף 69(יז) לעיל);
ביצוע בדיקות ואישורים לטופס 4 – 20,000 ₪ (סעיף 70(א) לעיל);
עגמת נפש – 26,000 ₪.
סך הכל 156,000 ₪, נכון ליום מתן פסק דין זה.

סיכום הדברים
76. התובעת הוכיחה זכאות לפיצויים מהנתבע בגין צו המניעה (בית מערבי) והפרת ההסכם (בית מזרחי) בסכום כולל של 205,000 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין.
הנתבע ישלם סכום זה לידי התובעת, באמצעות באת כוחה, תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום מתן פסק דין זה ועד ליום התשלום המלא בפועל.
77. שוכנעתי לא לעשות צו להוצאות התובעת.
נזכיר כי התובענה הוגשה על סך של 3,701,000 ₪ ביום 19.12.2019.
שוכנעתי כי התובענה הוגשה מלכתחילה בצורה מנופחת ולא מבוססת דיה, במטרה אחת בלבד (עליה עמד הנתבע כבר בכתב הגנתו, סעיף 31), לאיין את חובה של התובעת כלפיו מכח פסק הדין בתובענה הקודמת, שעמד , נכון ליום הגשת התובענה , על כ-1.8 מיליון ₪ (כגרסת הנתבע).
בכך יש לטעמי שימוש לרעה בהליכי בית המשפט וחוסר תום לב מצידה של התובעת.
78. אני מורה על ביטול עכוב פעולת מימוש נכס במסגרת תיק הוצל"פ 02-XX707-13-1 (שפתח הנתבע דנן נגד התובעת דנן לגביית חוב פסק הדין בתובענה הקודמת), עליו הוריתי, לבקשת התובעת, ביום 27.1.2020 (במסגרת בקשה 6).

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, כ"ח אלול תשפ"א, 05 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.