הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 48090-07-15

לפני השופט יצחק כהן, סגן נשיא

1. עזבון המנוח חוסין מוסא ח'לאילה ע"ה
ת"ז XXXXX700
2. מוחמד חוסין ח'לאילה ת"ז XXXXX050
3. מרעי חוסין ח'לאילה ת"ז XXXXX400
4. חסן חוסין ח'לךאילה ת"ז XXXXX991
5. סלאח חוסין ח'לאילה ת"ז XXXXX389
6. מחמוד חוסין ח'לאילה ת"ז XXXXX392

ע"י ב"כ עו"ד איימן אבו ריא

התובעים

נגד

  1. מדינת ישראל
  2. קרן קיימת לישראל

ע"י ב"כ עו"ד הראל אורן ואופיר סרולוביץ
הנתבעים

פסק דין

א. ההליך

1. התובעים הם יורשי המנוח חוסין מוסא ח'לאילה (להלן – " המנוח חוסין") אשר היה בעלים של 1/3 מהמקרקעין המזוהים כחלקה 19 בגוש 19047 (להלן – "המקרקעין"), ובתביעתם עותרים התובעים לכך שהנתבעות תחויבנה לפצותם עבור המקרקעין שהופקעו.

שטחם הכולל של המקרקעין הוא 5,021 מ"ר, ומכאן, שזכות הבעלות של המנוח במקרקעין (בשיעור 1/3), מייצגת שטח של 1,674 מ"ר.

2. אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובעים הם יורשיו של המנוח חוסין (וראו: הודעת בא כוח הנתבעת מתאריך 5.6.2018). לפיכך, הדיון בפסק דין זה יתמקד בשאלת גובה הפיצויים להם זכאים התובעים עבור הזכויות שהופקעו.

ב. רקע

3. הפקעת זכויותיו של המנוח חוסין במקרקעין נעשתה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – "הפקודה").

הודעה על הכוונה להפקיע את החלקה, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה, פורסמה בתאריך 1.9.1976 (י"פ מס' 2206), ובתאריך 1.9.1983 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיף 19 לפקודה, לפיה הקרקע המופקעת הייתה לקניין המדינה (י"פ מס' 2956). בשנת 1991 נרשמה החלקה בשלמותה על שם קרן קיימת לישראל, בעקבות חילופי קרקעות עם מדינת ישראל.

4. מבין מסלולי הפיצוי הפתוחים לפניהם, התובעים בחרו בקבלת פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה, בדמות דמי חכירה אבודים (וראו: ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012); ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נ"א (5) 23 (1977)).

אזכיר, כי הפיצוי עבור אובדן דמי החכירה מחושב בשיעור מסוים מערך הקרקע, כפי שהוא משתנה משנה לשנה. פיצוי זה משולם בגין התקופה שתחילתה במועד בו הגורם המפקיע את הקרקע תפס את ההחזקה בקרקע המופקעת, וסיומה במועד בו שולמו לנפקע הפיצויים עבור הקרקע שהופקעה, או למצער, חלק נכבד מהם.

5. ערב פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את החלקה, חלה על החלקה תכנית מתאר מתקופת המנדט הבריטי, שסימונה RP/50/42 (להלן – " התכנית המנדטורית"). לפי תכנית זו יעוד המקרקעין היה חקלאי (Agricultural Zone), אך ניתן היה לבנות בה בית מגורים אחד בשטח המהווה 15% משטח החלקה או 180 מ"ר, לפי הנמוך מבין השניים, ובלבד ששטח המגרש המינימלי לבניית בית המגורים יהיה 1,000 מ"ר. עם זאת, פורש על ידי בית המשפט העליון, כי הבניה שניתן היה לבצע על פי התכנית המנדטורית הייתה "בניה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע" (וראו: ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראש, פ"ד נ"ח(4) 406 (2004), בעמ' 416 (פיסקה 13 לפסק הדין), וכן ע"א 738/10 קאסם נ' מדינת ישראל (17.11.2003)).

6. בתקופה שקדמה להפקעת המקרקעין בתחום התכנית המנדטורית, מדיניות רשויות התכנון יצרה הקפאה מכוונת של הבניה. בפסקי הדין שניתנו בע"א 4299/15 צלאח אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016) (להלן – " פסק הדין אסדי") וע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' סמיח דבאח (6.12.2016) (להלן – " פסק הדין דבאח") התייחס בית המשפט העליון לאותה הקפאה המכוונת, וקבע, כי בעריכת שומת הפיצויים בגין הקרקעות שהופקעו יש להתעלם מההקפאה שנכפתה על בעלי הקרקעות, ויש לשום את הפיצויים עבור המקרקעין שהופקעו על בסיס כל אחד מהיעודים שלהם, דהיינו – דונם אחד ביעוד לבניה והשאר כקרקע חקלאית.

אעיר, כי הגם שהפרשנות שניתנה לזכויות הבניה לפי התכנית המנדטורית מכפיפה זכויות אלה ליעוד החקלאי של הקרקע ("בניה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע"), מתייחסים שמאי המקרקעין לזכויות הבניה על פי התכנית, כאילו מדובר בזכות לבנות בית מגורים בטבורה של עיר.

ג. חוות דעת המומחים

7. להוכחת הפיצוי המגיע להם, לטענתם, הניחו התובעים לפני את חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר פהים מח'ול, מתאריך 1.9.2016 (אשר סומנה כמוצג ת/1).

8. השמאי מח'ול פירט בחוות דעתו את העקרונות שהנחו אותו בעת קביעת השומה, וביניהם נתוני הקרקע ועסקאות להשוואה. בחוות דעתו צוין, כי המנוח חוסין היה רשום כבעלים של שליש משתי החלקות, 18 ו-19, בגוש 19047. השמאי מח'ול הסביר כי המקרקעין הנדונים הינם "שתי חלקות המהוות חטיבה אחת ומשלימות זו את זו", כאשר חלקה 18 הייתה קרקע מעובדת, בעוד שחלקה 19 נטועה עצי זית מניבים (עמ' 4 לחוות הדעת). השמאי מח'ול נסמך על נסחי רישום היסטוריים, במסגרתם ציין רשם הקרקעות, לגבי חלקה 19, כי המדובר ב"קרקע נטועה עצי זית וגפנים אחרי שנת 1331 ה'" (עמ' 3 לחוות הדעת).

9. השמאי מח'ול ביצע הבחנה בין קרקע חקלאית רגילה, לבין קרקע נטועה עצי זית, והבהיר בעמ' 9 לחוות דעתו את הדברים הבאים:

"אין חולק ששווי קרקע נטועה עולה של שווי קרקע "גולמית", ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בעצי זית ששווים נמדד, בין היתר, מגילם.

מקובל להעריך שווי מטעי זית בכפל שווי קרקע ריקה סמוכה לה, ממצא זה התקבל כמובן מאליו בבתי המשפט, בשורה ארוכה מאד של פסקי דין.

לאחר הפקעת המקרקעין בשנת 1976 להשלמת הקמת העיר כרמיאל, יצא השמאי הממשלתי דאז להעריך את כלל הנכסים המופקעים, הסימן הבולט בהערכתו ניכר באבחנה בין קרקע טובה שהוערכה על ידו בסך 7,000 - 8,000 ל"י לדונם, לבין קרקע נטועה עצי זית שהוערכה לפי מידת הצפיפות של העצים, שהיא מידת הניצול, מטע מלא ומנוצל במלואו העורך לפי 15,000 ל"י/לדונם.

היות והנכסים מושא חוות הדעת הושפעו מהפוטנציאל לשינוי ייעוד במידה מוגבלת, ובוודאי במידה פחותה מנכסים בגושים המרכזיים (18984, 18986, 18987, 18991, 18992 ועוד) אזי מרכיב התכונות המיוחסות לקרקע חקלאית, שתורמות לשווים בשוק החופשי נשמרות לאורך השנים."

על רקע דברים אלה, קבע השמאי מח'ול, כי לשווי הקרקע שהופקעה, המשמש בסיס לחישוב דמי החכירה, יש להוסיף 60% לעומת שוויה של קרקע שלא נטועים בה עצי זית.

10. על כן, בחוות דעתו קבע השמאי מחול, כי ביחס לחלקה 18, סכום דמי החכירה האבודים, הנגזרים משוויה המשתנה של החלקה מידי שנה בשנה, מגיע כדי הסך 150,000 ₪ לדונם. באשר לחלקה 19 נקבע, כי דמי החכירה האבודים בעקבות הפקעת החלקה מגיעים כדי הסך 240,000 ₪ לדונם.

11. לעומת חוות דעתו של השמאי מח'ול, הניחה הנתבעת לפני את חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר יצחק רוגובין, מתאריך 25.1.2016 (אשר סומנה נ/4). יצוין, כי בשונה מחוות דעתו של מר מחול (אשר, כאמור, התייחס לחלקות 18 ו-19), השמאי רוגובין התייחס בחוות דעתו לחלקה 19 בלבד, אשר שליש ממנה היה בבעלותו של המנוח חוסין.

12. השמאי רוגובין התייחס בחוות דעתו לעקרונות אשר הנחו אותו בעת עריכת השומה, וביניהם, מיקום הקרקע בתחום המרחב העירוני, המאפיינים הפיזיים של הקרקע ושל סביבתה הקרובה, מצב התשתיות בסביבה, ייעוד הקרקע ועסקאות להשוואה.

מר רוגובין הסביר כי החלקה, ערב המועד הקובע להפקעה, הייתה בעלת אופי חקלאי מובהק וללא פיתוח. מיקומה של החלקה היה בתחום חטיבת קרקע ריקה, מרביתה לא מעובדת, מדרום לכביש 85 (כביש עכו-צפת), המהווה חיץ גיאוגרפי במרחק של כ-1.2 ק"מ בקו אווירי מגרעין השטח הבנוי של הכפר מג'ד אל כרום. מר רוגובין ציין בחוות דעתו, כי מרחק של 1 ק"מ כאמור, במועד הקובע, אינו דומה למרחק זה כיום (בין היתר, בשל ההתקדמויות הטכנולוגיות). כך, שאין דינה של חלקה במרחק 1 ק"מ מתחום בינוי ופיתוח כיום, כדינה של חלקה במרחק זהה בשנת 1976. מר רוגובין הבהיר, כי על מנת לדמות מיקום שישקף רמת פיתוח דומה, יש להתרחק מהיישוב נחף לתחום קרקעות חקלאיות בהן הפוטנציאל לשינוי ייעוד נמוך, ושאינן בקרבה מידית לישוב (עמ' 14 לחוות הדעת).

13. על יסוד עקרונות השומה שפירט בחוות דעתו, כמו גם עסקאות ההשוואה אליהן התייחס, קבע מר רוגובין כי סך כל דמי החכירה האבודים, הנגזרים משוויה המשתנה של החלקה מידי שנה בשנה, מגיעים כדי הסך 257,500 ₪ עבור החלקה בשלמותה.

14. כאמור, בחודש דצמבר 2016 ניתנו פסקי הדין בעניינם של "אסדי" ו- "דבאח", בהם קבע בית המשפט העליון כי יש לשום את הקרקע על פי כל אחד מייעודיה, דהיינו – דונם אחד כקרקע לבניה והיתר כקרקע חקלאית.

בעקבות שני פסקי דין אלה הגישו התובעים בקשה להתיר להם להגיש חוות דעת מתוקנות, ונעתרתי לבקשתם.

15. בתאריך 20.4.2017 הגיש מר מח'ול, השמאי מטעם התובעים, חוות דעת משלימה (סומנה כמוצג ת/2), אשר תיקנה את חוות דעתו הקודמת בשני עניינים. העניין האחד היה עריכת חישוב דמי החכירה לשנים 2016 ו-2017. העניין השני היה עדכון השומה בהתאם לפסיקה החדשה.

על יסוד הגורמים השונים שפורטו בחוות הדעת, קבע מר מח'ול כי סך דמי החכירה האבודים לדונם קרקע ביעוד חקלאי בחלקה 19 מגיע כדי סכום של 240,000 ₪ לדונם (כפי שלמעשה נקבע בחוות הדעת הקודמת). באשר לפיצוי בגין דונם אחד למגורים, קבע מר מח'ול, כי הפיצוי עומד על סכום של 450,000 ₪. את דמי החכירה חישב מר מחול לפי 6% משוויה המשתנה של הקרקע.

לפי חוות דעתו המשלימה של מר מחול, יש לחשב את הפיצוי לתובעים באופן הבא:

(א) פיצוי עבור דונם ראשון לבניה 450,000 ₪.
(ב) פיצוי עבור יתרת השטח יעוד חקלאי (4,021 מ"ר) 965,040 ₪.
-----------------
1,415,040 ₪.
חלקם של התובעים במקרקעין 1/3
-----------------
הפיצוי לתובעים 471,680 ₪.

16. בתאריך 27.6.2017 הגיש מר רוגבין חוות דעת משלימה, מטעם הנתבעת (סומנה כמוצג נ/5).

בחוות דעתו קבע מר רוגובין, כי את דמי החכירה עבור קרקע חקלאית ביעוד למגורים (הדונם הראשון) יש לחשב לפי 2.5% משווי הקרקע. באשר ליתרת השטח, קבע מר רוגובין, כי יש לחשב את דמי החכירה לפי 1.5% משוויה המשתנה של ערך הקרקע.

לפיכך, בחוות דעתו קבע מר רוגובין, כי יש לחשב את הפיצוי לתובעים באופן הבא:

(א) דמי חכירה עבור דונם ראשון למגורים (לפי 2.5% משווי הקרקע) 89,744 ₪.
(ב) דמי חכירה עבור יתרת הקרקע, ביעוד חקלאי (לפי 1.5%) 65,957 ₪.
-------------
סך הכל 155,701 ₪.
חלקם של התובעים 1/3
------------ הפיצוי לתובעים 51,900 ₪.

ד. דיון

17. כל אחד מבאי כוח הצדדים מוצא פגמים שונים בחוות דעתו של השמאי מטעם הצד שכנגד, ומבקש שהפיצוי לתובעים יחושב על פי חוות דעתו של המומחה מטעמו.

18. בא כוח התובעים טען, כי בעוד שבחוות דעתו הראשונה, חישב מר רוגבין את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 5% (בסעיף 9 לחוות הדעת), הרי שבחוות דעתו המעודכנת שינה את דמי החכירה ל-1.5% בכל הנוגע לשווי החקלאי, ול-2.5% בכל הנוגע לדונם הראשון ביעוד לבניה. כך, טוענים התובעים, פעל השמאי בחוסר תום לב, שכן היה עליו לעדכן חוות דעתו רק לגבי הדונם הראשון. לטענת בא כוח התובעים, יש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור של 6% השווי המשתנה של הקרקע.

עוד טען בא כוח התובעים, כי מר רוגובין בחר עסקאות השוואה לא מתאימות, והתייחס לחלקות בהן הייעוד הוא חקלאי גרידא ללא כל פוטנציאל לשינוי ייעוד (בנספח ג' לחוות דעתו). בהקשר זה נטען, כי התכנית המנדטורית שסימונה RP/50/42, החלה על החלקה, עדיפה על התכניות החלות על החלקות אשר שימשו בסיס להשוואה, הן מבחינת השימושים המותרים, אפשרויות ניצול הקרקע והדרישות להוצאת היתרים. עוד הצביע בא כוח תובעים על כך שהחלקות שבנספח ג' לחוות דעתו של מר רוגבין, שייכות לתחום המוניצפלי של כפר ראמה, ולשיטתם המדובר בכפר "בעייתי" המתרחשים בו מעשי פשיעה.

19. לעומת זאת, בא כוח הנתבעת טען, כי חוות דעתו של מר מח'ול לוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשיה, וכי יש לדחות את ממצאיה. לטענתו, חוות דעתו המעודכנת של מר מח'ול לא נערכה בהתאם לעקרונות הקבועים בפסקי הדין אסדי ודבאח, לפיהם יש לבחן בנפרד עסקאות במקרקעין מכל אחד מהייעודים (חקלאות ובנייה).

באשר לחישוב הפיצוי עבור הקרקע ביעוד למגורים, הפנה בא כוח הנתבעת לכך שהשמאי מח'ול ביצע מכפלה של פי 3 של שווי הקרקע החקלאית, וזאת ללא כל הסבר, ובניגוד להלכות הנקבעו בפסקי הדין אסדי ודבאח. כמו כן נטען, כי השמאי מח'ול לא הביא עסקאות להשוואה לגבי קרקע המיועדת למגורים, ואף לא ביצע התאמות לגבי קרקע זו (כגון קיבולת בניה, מיקום בשטח חקלאי מרוחק וכיו"ב) - וגם מטעמים אלה דין חוות דעתו להידחות.

לגבי קרקע חקלאית, נטען כי אין ממש בניסיונו של השמאי מח'ול להגדיל את הפיצוי, בכך שהוסיף לשווי 60% בגין "עצי זית בוגרים".

עוד הלין בא כוח הנתבעת על כך שהשמאי מח'ול ביצע "תוספת" לעסקאות להשוואה, עקב טענתו, כי הדיווח במאגר רשות המיסים אינו משקף את המחיר האמיתי בעסקאות במגזר הערבי. נוסף על כך, חולקת הנתבעת על העסקאות להשוואה אותן הציג, שכן לשיטתה מדובר בעסקאות עדיפות בהרבה לעומת החלקה הנדונה (אשר במועד הקובע הייתה רחוקה משמעותית מגרעין הכפר מג'ד אלכרום).

20. שני השמאים נחקרו לפני, ולאחר ששקלתי את עדויותיהם, הנני נוטה להעדיף את חוות דעתו של השמאי רוגבין, הכל כפי שיפורט להלן.

שוויה של קרקע בייעוד מגורים

21. כאמור, על פי פסקי הדין אסדי ודבאח, היה על השמאים לשום את הדונם הראשון בחלקה, באופן המביא בחשבון את זכויות הבניה בו, ולצד זאת, לקבוע את שווי יתרת הקרקע כקרקע חקלאית.

אולם, כפי העולה מחקירתו הנגדית בבית המשפט, השמאי מח'ול לא ערך נספח הכולל עסקאות להשוואה לגבי הדונם למגורים, אלא גזר את שוויו מהשווי החקלאי שקבע (ראו עמ' 7 לפרוטוקול ש' 2-4). מר מח'ול הסביר בעדותו לפני, כי בחוות דעתו המשלימה, בעת חישוב החלק למגורים, הוא למעשה הכפיל פי 3 את שווי הקרקע החקלאית, בעוד שבחוות דעת אותן עורך היום, הוא נוהג להכפיל פי 1.5 (ראו עמ' 7 לפרוטוקול שורות 9 עד 13). השמאי מחול אף הודה כי "לו ניתן היה לי לתקן היום, הייתי מתקן את זה על פי הכרעות של שמאים שנתנו הכרעות לביהמ"ש" (ראו עמ' 7 לפרוטוקול שורות 14 עד 16).

22. נוכח הדברים האמורים, לא אוכל להסתמך על קביעותיו של מר מחול ביחס לשווי הדונם ביעוד מגורים, כפי שנקבע בחוות דעתו, שהרי הוא עצמו סבור כי שווי זה אינו נכון, ויש לתקנו.

תוספת שווי בגין עצי זית

23. התרשמתי שאף מסקנות השמאי מח'ול לגבי יתרת החלקה היו מוטות כלפי מעלה. כך למשל, השמאי מחו'ל קבע כי לדמי החכירה של החלקה יתווסף שווי של 60%, משום שנטועים בה עצי זית עתיקים. מחקירתו של השמאי מח'ול בבית המשפט, התרשמתי כי טענתו לא מבוססת כהלכה.

24. תחילה יצוין, כי קביעת השמאי מחול נסמכת, בין היתר, על פסק דין שניתן בת"א (חי') 11248-08-10 עבד סלים מוחמד אסדי נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 5.8.2011). באותו פסק דין העריך בית המשפט קרקע שעליה עצי זית עתיקים בשוויי של 12,000 ל"י, קרקע טרשית בשווי של 2,500 ל"י וקרקע בה נטועים עצי זית רכים ב- 5,000 ל"י. באותו עניין הסתמך בית המשפט על קביעותיו של השמאי רוגובין, אך בערעור שהוגש על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 7369/11), קיבלה המדינה את המלצת בית המשפט, והוסיפה למערערים פיצוי בסכום של 100,000 ₪.

25. אף בטרם אדרש לשאלה, האם התובעים ביססו טענתם כי החלקה הנדונה נטועה עצי זית עתיקים, יובהר כי השמאי מח'ול יישם את פסק הדין שלעיל באופן שגוי.

השמאי מח'ול אישר בחקירתו הנגדית, כי בדרך כלל הוא נוהג להעמיד את מקדם תוספת עצי זית על 30% בלבד, אולם במקרה הנדון העיד, כי בהסתמך על פסק דינו של השופט רניאל, הכפיל את המקדם פי 2, כך שיעמוד על 60% (ראו עמ' 9 לפרוטוקול שורות 13 עד 16).

אילו השמאי מח'ול היה מעוניין להקיש מפסק הדין האמור לענייננו, בכל הנוגע לשיעור התוספת של עצי הזית, היה עליו להשוות בין השווי שנקבע שם לגבי קרקע טרשית (2,500 ל"י), לעומת השווי של מטע זיתים (12,000 ל"י). אולם, זאת לא נעשה בענייננו.

26. לגופו של עניין, אף לא מצאתי כי יש לקבל את טענת התובעים בכל הנוגע למטע הזיתים.

התיעוד היחיד הקיים מן החלקה נכון למועד ההפקעה, הינו סקר הנערך על ידי אגף שומת מקרקעין בתאריך 11.7.1976. על כך אף השמאי מח'ול אינו חולק (ראו עמ' 10 לפרוטוקול שורות 15 – 17). להלן הדברים אשר צוינו בסקר (ראו עמ' 5 לחוות הדעת של השמאי רוגבין מיום 25.1.2016, סומנה נ/4):

"מטע זיתים בתחתית מדרון מערבי של גבעה ג-884. בשטח נעשתה הכשרה רצינית וסיקול, החלקה מוקפת גדר גבוהה וטרסות (3). האדמה טובה מעורבת בצרורות אבן. בצידה המזרחי כ-1.5 ד' היא נטועה עצי זית די צעירים ובצידה המערבי נטיעות מעורבות תאנים וגפנים מטפסות."

מסקר זה עולה כי מתוך החלקה בשלמותה, ששטחה הכללי היה 5,021 מ"ר כאמור, רק כ-1.5 דונם מחלקה המזרחי נטוע עצי זית. כלומר, בערך שליש מהחלקה נטוע בעצי זית, אשר על פי הסקר הינם עצים צעירים.

מכאן, שהנחת היסוד של השמאי מח'ול, לפיה "יש כאן מטעם זיתים מלא" (ראו עמ' 11 לפרוטוקול שורות 1 – 2), היא הנחה שגויה, ומהווה ניסיון נוסף להגדיל את פיצוי התובעים. הדבר נכון גם לעניין גיל העצים, כאשר תחילה ניסה השמאי מח'ול לטעון שמדובר בעצים עתיקים (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 30 – 31), ובהמשך עדותו בבית משפט אישר, כי הוא "לא יכול לקבוע את הגיל של העץ" ואף לא נעזר במומחה לשם כך (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 7 עד 10).

27. זאת ועוד: השמאי מחול חישב תוספת של 60% בגין עצי הזית במקרקעין לעומת כל עסקאות ההשוואה שסקר. גם אם היה מקום לקבל גישה זו, כי אז את התוספת היה מקום לחשב רק לגבי עסקאות השוואה בהן מדובר בקרקעות שאינן נטועות בעצי זית עתיקים.

ואולם, השמאי מח'ול אישר בעדותו בבית המשפט כי הוא אינו יכול לשלול את העובדה שבחלק מעסקאות ההשוואה מדובר בקרקע בה נטועים עצי זית (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 2 – 18):

"ש: האם בדקת אם בעסקאות ההשוואה משנים 86' עד 93', שאימצת בחוות דעתך משומת המדינה, קיימות עסקאות של חלקות שבהן מטעי זיתים?
ת: אני כתבתי באופן מפורש שאני מאמץ את הערכים שניתנו בחוות הדעת של המדינה, לטוב ולרע. קיבלתי אותם. אין לי את המאגר כדי שאעשה את הבדיקה אם זה גבוה או נמוך. אני אמרתי שכדי לצמצם את המחלוקת אאמץ את הערכים שניתנו על ידי המדינה עד שנת 93'.
ש: אז לא בדקת אם קיימות עסקאות שכוללות בתוכן חלקות עם מטעי זית.
ת: יכול להיות שיש או שלא. אני לא בדקתי. אם יש אז מה טוב, ואם אין אני מקופח במקרה הזה.
ש: האם אתה יכול לשלול בוודאות את קיומן של חלקות הנטועות עצי זית בעסקאות ההשוואה שהובאו על ידך בחוות הדעת? בכל השנים.
ת: לא. אני לא יכול לשלול.
ש: אני מפנה אותך לסעיף 5.3 לחוות דעת המדינה, שם מצוין שלפחות בחלק מעסקאות ההשוואה אנחנו מתייחסים לחלקות הנטועות במטעי זיתים. תסכים איתי שאם כך, אז נוצר כאן עיוות מסוים של תוספת בגין עצי זית על עסקאות השוואה שכבר משקללות בתוכן את מרכיב עצי הזית?
ת: אם אתה מדבר על עסקאות ההשוואה שהובאו בחוות הדעת שלכם, אז אני לא יכול לדעת. עד שנת 93' אני מאמץ את הערכים שניתנו על ידי המדינה."

הוספת 60% לשווי הקרקע, ובאופן גורף, מביאה לכך, שיתכן והתוספת הוספה גם על עסקאות ששווי מטע הזיתים כבר הוטמע בתוכן. לכן הכרחי כי אותן עסקאות לא יכללו שווי של עצי זית בוגרים, שכן הדבר יהווה תוספת כפולה בגין אותו רכיב.

28. לאור האמור, מתקשה אני לקבל את קביעתו של השמאי מח'ול, כי עצי הזית שהיו נטועים בחלקה מצדיקים תוספת בשיעור 60% לשווי הקרקע.

29. סיכומו של עניין, הנני דוחה את טענת התובעים, כי יש להוסיף לפיצוי מקדם גורף בשיעור של 60% בגין עצי זית בוגרים אשר לטענתם היו נטועים בחלקה. יחד עם זאת, כיוון שככל הנראה בקרקע היו נטועים עצי זית צעירים, וכדי שלא לקפח את התובעים, אוסיף לדמי החכירה שיחושבו בגין חלק החלקה המיועד לחקלאות (להבדיל מהדונם הראשון לבניה) 20% בגין עצים אלה.

עסקאות להשוואה בחוות דעתו של השמאי מח'ול

30. עוד התרשמתי מחוות דעתו של מר מח'ול, כי העסקאות להשוואה עליהן הסתמך, אינן משקפות בצורה מיטבית את השווי שיש לקבוע לחלקה שבמחלוקת, שכן השמאי בחר עסקאות שהינן עדיפות מבחינת מיקומן.

31. כידוע, בבסיס קביעת הפיצויים בגין הפקעת קרקע עומדים יעוד הקרקע והשימוש שניתן לעשות בה, על פי תכנית המתאר החלה על הקרקע.

בענייננו, התכנית המנדטורית קבעה כי יעוד החלקה היה יעוד לחקלאות, אך ניתן היה לבנות בה בית מגורים אחד בשטח המהווה 15% משטח החלקה או 180 מ"ר – לפי הנמוך מבין השניים. פסיקת בית המשפט העליון קבעה, כי הבניה שניתן היה לבצע על פי התכנית המנדטורית הייתה "בניה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע" (וראו: ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נ"ח(4) 406 (2004), בעמ' 416 (פיסקה 13 לפסק הדין), וכן ע"א 738/10 קאסם נ' מדינת ישראל (17.11.2003)).

32. על פי חוות דעתו של השמאי רוגובין, מיקומה של החלקה במועד הקובע, היה "מדרום לכביש 85 (כביש עכו-צפת) המהווה חיץ גיאוגרפי, במרחק של כ-1.2 ק"מ בקו אווירי מגרעין השטח הבנוי של הכפר מג'ד אל כרום." בהמשך צוין כי "לעניין המרחק, יש לזכור כי אין דומה מרחק של כ-1 ק"מ במועד הקובע לימנו אנו. קצב הפיתוח כיום אינו קצב הפיתוח שהיה קיים במועד הקובע. לא דומות האפשרויות הטכנולוגיות והביקוש הכללי לדיור שהיה נכון למועד הקובע למצב היום" (עמ' 14 לחוות הדעת אשר סומנה נ/4).

33. ממקבץ הנתונים שלעיל עולה, כי החלקה הנדונה הייתה קרקע בייעוד חקלאי, אשר הייתה מרוחקת בצורה משמעותית ממרכז הכפר מג'ד אל כרום.

עם זאת, השמאי מח'ול אישר בחקירתו בבית המשפט כי הוא לא מדד את המרחק של החלקה מהשטח הבנוי של מג'ד אל כרום (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 29-31), וכי העסקאות אותן הציג מתייחסות לחלקות אשר רחוקות עד מרחק של 700 מטר משטחים בנויים (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 1-3). יתרה מכך, אף הנחת היסוד של השמאי מח'ול, לפיה לחלקה יש פוטנציאל גבוה לשינוי יעוד (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 5-6), הינה הנחה שגויה.

על כן, מתקשה אני לקבל את שווי המקרקעין בהסתמך על עסקאות ההשוואה שהשמאי מחול סקר בחוות דעתו.

מקדם "דיווח חסר"

34. לבסוף, יש להתייחס לתוספת לשווי הקרקע אותה ביצע השמאי מח'ול בחוות דעתו, מכיוון שהוא סבור שיש להטיל ספק במהימנות נתוני ההשוואה, שנלקחו ממאגר רשות המיסים.

35. נושא הדיווח החסר עלה נדון במספר מקרים בעבר. כך למשל, בה"פ (חי) 102/04 דוחא נ' מדינת ישראל (16.7.2006), קבע כב' השופט ש' ברלינר:

"איני מקבל את דעתו של השמאי ח'לף כאילו במגזר הערבי מקובל, או נוהגים, (באופן גורף), ליתן הצהרות בלתי מדויקות למס שבח מקרקעין באשר למחיר האמיתי בו נקשרו העיסקאות המדווחות לשלטונות המס. כמו כן לא השתכנעתי כי עבודת השמאות וההערכה על ידי מס שבח מקרקעין בנצרת לוקה (כשיטה), בחסר. ההנחה היא הנחת תקינות. הנחה לכאורה היא כי הדיווח של הצדדים לעיסקה הוא אמיתי וכי בקרת שלטונות המס ושומתם נעשים במקצועיות וכי ניתן להסתמך על הנתונים האמורים לצורך הערכת שוויים של מקרקעין שהופקעו. לסתירת הנחה זו לא די באמירותיו של ח'לף בחוות דעתו. יש לקבל כבסיס להערכת שווי החלקה את מחירי המקרקעין בעסקאות השוואה מתאימות, תוך העדפת הערכת שלטונות המס בדבר השווי (וכן בגלל גילום הטלת המס על הקונה, כשכך נקבע בהסכם המכר), על פני הרשום בהסכמים."

ולעניין זה ראו גם: ת"א (חי) 12610-08-13 סעיד נ' רשות הפיתוח (18.9.2016); ה"פ (נצ) 1803-06-12 מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ נ' נוג'ידאת (8.5.2014).

36. אף אני אינני סבור כי יש להוסיף לשווי שנקבע על יסוד עסקאות ההשוואה "מקדם דיווח חסר", ואפנה לתא (חי') 29344-01-16‏ ‏ מוחמד מוסטפא חלאילה נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח‏ (פורסם בנבו, 18.3.2018), שם פירטתי בהרחבה את הטעמים לעמדתי זו.

חוות דעתו של השמאי רוגובין והתיקונים הנדרשים בה

37. גם אם הנני מעדיף את חוות דעתו של השמאי רוגובין על פני חוות דעתו של מר מחול, עדיין יש צורך לתקן את התוצאה אליה הגיע, הכול כפי שיפורט להלן.

שיעור דמי החכירה

38. בין המומחים נטושה מחלוקת בדבר שיעור דמי החכירה שיש לגזור משוויה המשתנה של החלקה לאורך השנים. מר מח'ול חישב את דמי החכירה בשיעור של 6% משוויה המשתנה של החלקה מידי שנה בשנה. לעומת זאת, מר רוגובין חישב תחילה את דמי החכירה בשיעור של 5%. אולם, בחוות דעתו המעודכנת, קבע כי שיעור דמי החכירה עבור הקרקע החקלאית יעמוד על שיעור של 1.5% והפיצוי עבור הדונם הראשון לבנייה יעמוד על שיעור של 2.5%.

39. שיעור דמי החכירה הנוהג על פי פסיקת בית המשפט העליון נע בין 5% ל-6%. כך למשל, בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן – " פרשת הייטנר") התעורר הצורך לקבוע את דמי החכירה האבודים, שיש לשלם עבור קרקע שחלק מיעודה היה לתעשיה, אך במועד ההפקעה היא לא הייתה מפותחת, והייתה מרוחקת ממבנים אחרים. במועד הפקעת אותה קרקע, לא ניתן היה לעשות בה שימוש מיידי לתעשיה, חרף העובדה שזה היה יעודה. על רקע זה היה ברור, שאם דמי החכירה האבודים יחושבו לפי השימוש המיידי, שניתן היה לעשות בקרקע במועד ההפקעה, הוא שימוש חקלאי בלבד, כי אז דמי החכירה לא ישקפו את הפוטנציאל הטמון בקרקע, שבאותה עת לא ניתן היה לממשו, ואשר בוודאי היה מקום להביאו בחשבון בעת קביעת שווי הקרקע לצורך תשלום פיצויים בגין הפקעתה. על כן דמי החכירה האבודים חושבו כדמי חכירה רעיוניים, שהביאו בחשבון גם את היעוד התעשייתי של חלק מהקרקע, שלא היה ניתן למימוש מיידי.

40. בע"א 7137/15 מוחמד לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017) (להלן – " פרשת לאפי") סטה בית המשפט העליון מההלכה שנקבעה בפרשת הייטנר. באותו עניין היה מדובר בקרקע שהיה בה מרבץ שיש, והיא יועדה לחציבה, ובפועל ניתנו לגביה רישיונות לחציבת שיש ובפועל אף נחצב בה שיש. כלומר, באותה קרקע, ניתן היה לעשות שימוש מיידי לצורך מימוש הפוטנציאל הטמון בקרקע. מטעם זה לא היה אמור להיות הבדל בין דמי החכירה הרעיוניים לדמי החכירה הממשיים, שהרי שני אלה אמורים היו לשקף את הפירות שניתן היה להפיק מהקרקע במועד הקובע. התברר בפרשת לאפי, שבכל הנוגע למחצבות, דמי החכירה הם בשיעור של 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהקרקע. ואולם, כיוון שמדובר במחצבה, הרי יש להפחית את דמי החכירה לאורך התקופה, שהרי ככל שמתבצעת חציבה, כמות המחצבים בקרקע הולכת ופוחתת, וממילא פוחתת כמות המחצבים שניתן להפיק ממנה. בפסק הדין בעניין "לאפי", קבע בית המשפט (מפי כב' השופט מר י' צנציגר):

"כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין אכן ממומש, כמו במקרה דנא, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין "דמי החכירה הרעיוניים" לבין "דמי החכירה הקונקרטיים". שניהם, בסופו של יום, אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק – בכוח או בפועל – מהמקרקעין."

הבסיס לתיקון שנעשה בחוות דעתו המעודכנת של השמאי רוגובין היה, שהקרקע המופקעת היא קרקע חקלאית, ועל כן ניתן היה ניתן לממש את הפוטנציאל שלה באופן מיידי לפי יעודה החקלאי, ועל כן אין מקום לערוך חישוב רעיוני, כפי שנעשה בפרשת "הייטנר" .

41. על פי ההלכה שנפסקה, יש לערוך חישוב נפרד לדונם הראשון ביעוד לבניה וחישוב ליתרת הקרקע ביעוד חקלאי.

באשר לדונם הראשון למגורים, הנני סבור, שהנתבעת לא הניחה ראיות המצדיקות סטייה מההלכה שנפסקה בע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.2016), לפיה דמי חכירה יקבעו בשיעור שנע בין 5% ל- 6%.

בחוות דעתו המעודכנת של מר רוגובין צוין, כי "בהעדר שוק ממשי להשכרת (או החכרת) קרקעות למגורים בין פרטים, ילמד השיעור מניתוח שוק השכירות בדירות מגורים, בו מתקיים שוק נרחב". בסופו של דבר קבע השמאי כי "דמי חכירה שנתיים אותם יש לייחס לקרקע בייעוד מגורים הינו כ-2.5% משווי הקרקע. שעור זה יוחס לחלק מחלקה ביעוד חקלאי (הדונם הראשון), בה אפשרה התכנית התקפה לעת ההפקעה, לעשות שימוש למטרת מגורים" (עמ' 7 לחוות דעתו המעודכנת של השמאי רוגובין).

עם כל הכבוד, לא מצאתי בסיס ראוי לקביעתו של מר רוגובין, כי בגין הדונם הראשון יש לחשב את דמי החכירה בשיעור 2.5%. משעה שנקבע כי הדונם הראשון הוא דונם ראשון לבניה, כי אז יש לחשב את דמי החכירה בשיעור של 6%, מהלכת "פאטמה עיסא". זאת ועוד: בהסתמכות הנתבעות על פסק הדין שניתן בעניין "לאפי" מבקשת המדינה להתנתק מחישוב דמי חכירה רעיוניים, שכן לטענתה מדובר בקרקע שניתן לעשות בה שימוש מיידי למטרות להן היא יועדה (דהיינו מטרות חקלאיות). ואולם, חישוב דמי החכירה שנעשה על י די מר רוגובין לגבי הדונם הראשון ביעוד לבניה, הוא כולו חישוב רעיוני, שהרי אף מר רוגובין מציין, שבשוק אין עסקאות של החכרת קרקע לבניה בין אנשים פרטיים (לא כל שכן קרקע חקלאית לבניה) . על כן, אם נגזר עלינו לבצע חישוב דמי חכירה רעיוניים ביחס לדונם הראשון ביעוד לבניה , כי אז יש לבצע חישוב זה על פי השיעור המקובל לחישוב דמי חכירה רעיוניים, דהיינו - 6%.

42. באשר לפיצוי עבור יתרת הקרקע שהינה בייעוד חקלאי, סבורני כי השמאי רוגובין העמיד תשתית מתאימה לביסוס התשואה מקרקע חקלאית. השמאי רוגובין ביסס את קביעתו לפיה דמי חכירה שנתיים בקרקע חקלאית עומדים על סך 1.5% משווי הקרקע, על הדברים הבאים (עמ' 8 בחוות דעתו המעודכנת של השמאי רוגבין):

"על אף הקושי, עלה בידינו לאתר כמה עשרות חוזים וכן מספר פסקי דין הנוקבים בדמי השכירות לשימושי חקלאות אשר נקבעו בין פרטים (רשימת החוזים מצורפת ומסומנת א').

על בסיס האסמכתאות שבידינו ניתן לקבוע כי קרקע חקלאית באיכות טובה המתאימה לגידולי שלחין או מטעים ובעלת נגישות טובה עשוי להניב לבעליה דמי חכירה או שכירות בסכומים של מאות בודדים לדונם לשנה עד כ-500 ₪ לכל דונם לשנה ולרוב פחות מכך."

43. על כן, לצד קביעתי, כי חוות דעתו של מר רוגובין משקפת באופן נאמן יותר את שווי החלקה שהופקעה לאורך השנים, הנני סבור כי יש לתקן את שיעור דמי החכירה ששימש את מר רוגובין לחישוב הפיצוי, כך שעבור הדונם הראשון לבניה יבוא השיעור 6%, ועבור יתרת הקרקע ביעוד חקלאי יבוא השיעור 1.5%.

44. לפיכך, חישוב הפיצוי עבור דמי החכירה האבודים, בגין החלקה בשלמותה, יעשה כדלקמן:

(א)     פיצוי עבור הדונם הראשון למגורים לפי 6%    215,386 ₪
(ב)      פיצוי עבור יתרת הקרקע לפי 1.5% 65,957 ₪
(ג) תוספת 20% בגין עצי זית ביתרת הקרקע 13,191 ₪ -------------------
סה"כ 294,534 ₪

חוות דעתו המעודכנת של מר רוגובין נערכה לתאריך27.6.2017, ועל כן יש להוסיף לתובעים את דמי החכירה עבור שנתיים נוספות. תוספת זו תהיה לפי השיעורים שנקבעו לשנת 2016, כדלקמן:

(א) דמי חכירה עבור דונם ראשון לשנתיים נוספות לפי 6% 24,340 ₪
(ב) דמי חכירה עבור יתרת החלקה לפי 1.5% 8,968 ₪
(ג) תוספת 20% בגין עצי זית ביתרת החלקה 1,794 ₪
-------------------
סה"כ עבור שנתיים נוספות 35,102 ₪.

על כן, סך כל הפיצוי, עבור החלקה בשלמותה מגיע כדי הסך 329,636 ₪. התובעים, הבאים בנעליו של המנוח חוסין, הם בעלים של 1/3 (שליש) מהחלקה, ועל כן הפיצוי המגיע להם מסתכם כדי הסך 109,879 ₪.

ה. סוף דבר

45. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך 109,879 ₪.

(ב) כמו כן הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד מע"מ, אגרת המשפט ושכ"ט השמאי) בסכום כולל של 38,592 ₪ לפי הפירוט שלהלן:

(1) שכ"ט עו"ד (בשיעור 20%) 22,000 ₪.
(2) שכ"ט השמאי מטעם התובעים 10,000 ₪.
(3) מס ערך מוסף 5,440 ₪.
(4) אגרת משפט 1,152 ₪.
------------------
סך הכל 38,592 ₪.

(ג) הסכומים שעל הנתבעות לשלם לתובעים לפי האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) שלעיל, ישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' סיוון תשע"ט, 6.6.2019, בהעדר הצדדים.