הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 47547-10-11

לפני כבוד השופט חננאל שרעבי

התובעים

עזבון המנוח נאיף דהוד אברהים אל-ח'ליל י ז"ל ת.ז. XXXXXX477
עזבון המנוחה אמון דהוד אברהים אל-ח'לילי ז"ל ת.ז. XXXXX389
עזבון המנוח מוחמד דאהש ח'לאילי ת.ז. XXXXX397
באמצעות יורשיהם:
.1 ופיק נאיף ח'לאילי ת.ז. XXXXXX478
.2 רפיק ח'לאילי ת.ז. XXXXXX501
.3 רקאד ח'לאילי ז"ל ת.ז. XXXXXX493
באמצעות יורשתו הגב' סמירה ח'לאילה ת.ז. XXXXXX613
ע"י ב"כ עו"ד פארס כארים

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל
באמצעות פרקליטות מחוז חיפה - אזרחי

פסק דין

1. עסקינן בתביעה לפיצויי הפקעה בחלקות 42, 45 ו-46 בגוש 19045 (להלן: "החלקות" או "המקרקעין"), אשר הופקעו בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").
ההודעה על ההפקעה הנ"ל בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 19.3.1976 (להלן: "המועד הקובע"), והמקרקעין נרשמו על שם מדינת ישראל.

הזכות לפיצויי הפקעה בחלקות
2. שטח החלקות לפיצוי נשוא התובענה הוא כדלקמן:
חלקה 42 – 11,260 מ"ר;
חלקה 45 – 2341 מ"ר;
חלקה 46 – 8545 מ"ר.
3. אין מחלוקת לגבי זכותם של התובעים לפיצויי הפקעה ביחס לחלקות 42 ו-46. יש מחלוקת לגבי זכותם של התובעים לפיצויים כאמור ביחס לחלקה 45 (ראו סעיפים 1-7 לסי כומי הצדדים).
4. זכותם הלכאורית של התובעים בחלקה 45 בשיעור של 4/16 (או 1/4) בחלקה 45 נובעת לכאורה מזכותה של המנוחה אמון דהוד אברהים אל-ח'לילי ז"ל ת.ז. XXXXX389 (להלן: "אמון").
אמון רשומה כבעלים של 4/16 בחלקה 45. היורש היחיד שלה על-פי צו ירושה של בית הדין השרעי בעכו הוא בנה מוחמד דאהש ח'לאילי ת.ז. XXXXXX397 (להלן: "מוחמד").
העתק צו הירושה האמור צורף כנספח ה' לכתב התביעה המתוקן.
בצוואתו מיום 1.5.10 (צורפה כנספח ו' לכתב התביעה המתוקן) ציווה מוחמד כדלקמן:
"...הנני מצווה ומוריש לבני הדוד שלי נאיף דהוד אברהים אל-חלילי והם: רקאד נאיף...רפיק נאיף..ופיק נאיף... (התובעים דנן – ח"ש) את הקרקעות שנרשמו על שם אימי הנ"ל (אמון – ח"ש) בפנקסי הזכויות ההיסטוריים בתוך הגוש 19045 לרבות הזכויות בחלקה 42 והחלקה 46 באותו הגוש 19045"...".
ביום 18.11.09 (כחמישה חודשים וחצי טרם עריכת הצוואה וחתימתה) חתם מוחמד על מסמך נושא כותרת "הצהרה ואישור" (צורף כנספח ו1 לכתב התביעה המתוקן) בו ציין דברים דומים, אך הוסיף:
"הנני להצהיר כי ידוע לי היום על הפקעת הנכסים הידועים כחלקה 42, וחלקה 46 גוש 19045 בשלמותם לטובת המדינה, ובהקשר זה הנני להצהיר כל זכות תביעה מכל מין וסוג שהוא הינה אך ורק של רפיק, רקאד ופיק בני הדוד שלי נאיף דהוד חליאלה".
היות שבמסמך ההצהרה והאישור של מוחמד מיום 18.11.09, היתה התייחסות לזכות התביעה לפיצויי הפקעה רק לחלקות 42 ו-46, צורף לכתב התביעה המתוקן כנספח ז', מסמך נושא כותרת "הצהרה ואישור" מיום 17.1.14 מאת בניו ויורשיו על-פי דין של מוחמד, אשר הם חלאילה קאסם, סאמר, עז-אלדין ועוסמאן, המאשרים, בין היתר, כדלקמן:

"...אנו מצהירים ומאשרים כי אבינו...המנוח מוחמד דאהש... אישר והצהיר וציווה כי כל הזכויות במקרקעין הנ"ל הינם מנת חלקם של רפיק, ופיק ורקאד... וככל הנראה עקב טעות טכנית לא נכללה החלקה 45 בגוש 19045 באישור שלו או בצוואה...
...אנו היורשים היחדים והבלעדיים של אבינו המנוח מוחמד...וידוע לנו היטב כי כל הזכויות שבמקרקעין אשר הינם חלקות 42, 45, 46 בגוש 19045 ...הינם מנת חלקם של רפיק...רקאד...ופיק...
...אנו מצהירים ומאשרים כי ידוע לנו על הפקעת המקרקעין בחלקות 42, 45, 46...ומצהירים כי כל זכות תביעה מכל מין וסוג שהוא הינה אך ורק של רפיק...רקאד ..ופיק...".
5. לנוכח אי הבהירות בכל הקשור לחלקה 45, טענה הנתבעת בסיכומיה כי אין היא מכירה בזכויותיהם של התובעים בחלקה 45.
בנדון הפנתה התובעת בסיכומיה לצוואתו של מוחמד ולמסמך "הצהרה ואישור" שנחתמו על ידו, הכוללים במפורש הקניית זכויות והורשה בחלקות 42 ו-46 בלבד.
6. דעתי שונה מדעתה של הנתבעת בנדון, ויש להכיר בזכויותיהם של התובעים לפיצוי בגין הפקעת חלקה 45, בכפוף להמצאת צו קיום צוואת המנוח מוחמד המוזכרת לעיל מיום 1.5.10 .
לטעמי המסמך הקובע הוא מסמך הצוואה מיום 1.5.10.
בצוואה זו ציווה מוחמד ז"ל לתובעים - "את הקרקעות שנרשמו על שם אימי הנ"ל (אמון – ח"ש) בפנקסי הזכויות ההיסטוריים בתוך הגוש 19045 לרבות הזכויות בחלקה 42 והחלקה 46 באותו הגוש 19045"...".
העולה מכך הוא, מה שמוחמד ציווה לתובעים בצוואה, זה את כל החלקות הרשומות על שם אמו אמון בגוש 19045, לרבות חלקות 42 ו-46. ודוק – לא רק את חלקות 42 ו-46 אלא לרבות חלקות 42 ו-46, ויכולות להיות חלקות נוספות.
אין מחלוקת כי במועד הקובע גם חלקים ב חלקה 45 בגוש 19045 היו רשומ ים על שם אמון (1/4) , כמצויין בנסח היסטורי שצורף כחלק מנספחי ג' לכתב התביעה המתוקן (ראו גם המצוין בחוות דעתו של השמאי הממונה מר יצחק סיון, במ/1, עמ' 7).
מכאן כי על-פי הוראות הצוואה של מוחמד מיום 1.5.10, אמורים התובעים לזכות גם בחלקיה של אמון בחלקה 45, שהרי גם חלקה זו היתה רשומה על שם אמון במועד הקובע ומצויה בגוש 19045. על כן זכות התביעה אף בגין הפקעת חלקיה של אמון בחלקה 45 צריכה לעבור מכח הצוואה האמורה לתובעים.
מסקנה זו עולה בקנה אחד עם מסמך ההצהרה והאישור של בניו של מוחמד מיום 17.1.14, המצוטט בחלקו בסעיף 4 לעיל.
לכן, ככל שהתובעים יציגו צו קיום צוואתו של המנוח מוחמד מיום 1.5.10 ובכפוף לכך, הם יהיו זכאים לקבל את פיצויי ההפקעה גם בגין חלקה 45 בגוש 19045 , בכל הקשור לזכויותיה של אמון (1/4).

מועד סיום הזכאות לתשלום דמי החכירה האבודים
7. ביום 9.9.04 שולם לתובעים סכום של 84,317 ₪ כסכום פיצוי שאינו שנוי במחלוקת, בגין הפקעת זכויותיהם בחלקות 42 ו-46 בגוש 19045, באמצעות מיופה כוחם דאז עו"ד אילן יחזקאלי, בהתאם ליפוי כח מיום 12.2.2004.
הפיצוי ניתן לאחר שהתובעים, באמצעות בא כוחם, חתמו ביום 9.9.04 מול מינהל מקרקעי ישראל (כשמו אז) על "חוזה לתשלום פיצויים" (להלן: "הסכם הפיצוי"), שהעתקו צורף כנספח ח' לכתב התביעה המתוקן.
8. הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לא כלל כאמור את חלקה 45.
הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לא ניתן על מלוא החלקים בחלקות 42 ו-46 הנתבעים בחלקה זו, אלא רק על חלקם (ללא החלק של אמון, אותו קיבלו ממוחמד, כמפורט לעיל), כדלקמן:
בחלקה 42 ניתן פיצוי שאינו שנוי במחלוקת על שטח של 6,756 מ"ר בלבד כששטח החלקה הנתבע בתובענה זו הוא 11,260 מ"ר.
בחלקה 46 ניתן פיצוי שאינו שנוי במחלוקת על שטח של 6,409 מ"ר בלבד כששטח החלקה הנתבע בתובענה זו הוא 8,545 מ"ר.
היינו ניתן פיצוי שאף אינו על מלוא שטח החלקות.
הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת ניתן לפי שווים של הנכסים למועד הקובע על-פי קביעת השמאי הממשלתי בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה, בשיעור של 4.42 ₪ (סעיף 4(א) להסכם הפיצוי).
הנתבעת שילמה סכום זה שאינו שנוי במחלוקת כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום 31.3.1993 וריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום 1.4.1993 – בהתאם לקבוע בסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "החוק המתקן"). סכום הפיצוי המתקבל מחישוב זה, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, הינו סך של 84,317 ₪ נכון ליום 17.8.04 (סעיף 5 להסכם הפיצוי).
9. לאור הפיצוי שאינו במחלוקת טענה הנתבעת בכתב הגנתה ובסיכומיה, כי המועד לתשלום פיצויי הפקעה על פי סעיף 13 לפקודה נעצר במועד תשלום סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. היינו – 9.9.04, מועד החתי מה על הסכם הפיצוי, ולא מעבר לכך (מובן כי טענה זאת של הנתבעת נוגעת רק לפיצוי בגין הפקעת חלקות 42 ו-46, אך לא לגבי חלקה 45, שלא נכללה בהסכם הפיצוי).
התובעים בסיכומיהם מתנגדים לטענה זו של הנתבעת וטוענים כי הם זכאים לתשלום פיצויי הפקעה עד למועד פסק הדין, בניכוי הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
10. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בנקודה זו שוכנעתי לדחות את טענת הנתבעת בנדון בנסיבות המקרה דנן, הגם שעקרונית הטענה נכונה משפטית, הכל כפי שאבהיר להלן.
11. סעיף 13(1) לפקודה, העוסק בפיצויים על אבדן דמי חכירה, קובע כדלקמן:
"מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;
בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה" (ההדגשות שלי – ח.ש.).
12. אכן החובה הבסיסית היא לשלם לתובע פיצויי הפקעה, קרי תשלומי פיצויי קרן לפי שווי המקרקעין, מיד עם תפיסת המקרקעין לאחר הודעת ההפקעה או בסמוך לכך, בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה.
במקרים בהם פיצויי ההפקעה אינם משולמים לתובע בסמוך למועד תפיסת המקרקעין, יהיה זכאי התובע לפיצוי בגין ה"פירות" שהמקרקעין הניבו מכח סעיף 13(1) לפקודה, שצוטט לעיל. היינו – פיצוי בגין אובדן דמי החכירה בתקופה שבין מועד תפיסת החזקה במקרקעין ועד למועד תשלום הפיצויים בגין ההפקעה.
כך נלמד מלשונו של סעיף 13(1) המצוטט בסעיף 11 לעיל, במקומות המסומנים בקו.
בהתאם ללשון ברורה זאת, תשלום דמי החכירה נעצר במועד בו שולמו פיצויים בגין הפקעת המקרקעין לנפקע (והכוונה לסכום הפיצוי בגין שווי המקרקעין בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק המתקן). מעבר למועד זה לא קמה החובה לשלם דמי חכירה אבודים.
בנדון ראו:
ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית בע"מ נ' הסוכנות היהודית (9.9.04).
ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.08), סעיפים 26-29.
ה"פ (נצ') 35090-05-14 פתחי אבו ליל נ' עזבון המנוח אבו ליל ז"ל (6.1.15), סעיף 48.
ת.א. (חי') 12610-08-13 אחמד סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח (25.12.16), סעיף 13.
13. דא עקא, במקרה דנן לא הוכח כי אכן סכום הפיצוי ששולם במסגרת הסכם הפיצוי כלל פיצוי ראוי או מושלם לפי סעיף 12(ב) לפקודה, שזה תנאי לעצירת מועד פיצויי ההפקעה לפי סעיף 13 לפקודה [השוו לענין זה: ת.א. (חי') 213-05-15 גסאן חאזן נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל, פסקה 31 (13.6.18); ה"פ (חי')61540-01-15 תיתי נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל, פסקות 25-26 (29.10.18 – להלן: "ענין תיתי")].
ההיפך – הוכח לכאורה כי קביעת השמאי הממשלתי את שווי הנכסים (חלקות 42 ו-46) בשיעור כולל של 4.42 ₪, לא היה פיצוי ראוי או מושלם לפי סעיף 12(ב) לפקודה שיהיה בו כדי לעצור את המועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה לגבי חלקות 42 ו-46.
בנדון נפנה לחוות דעתו הראשונה של השמאי הממונה יצחק סיוון מיום 31.1.17 שם חיווה דעתו לגבי פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה (תחילה תבעו התובעים פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה בלבד, אך בהמשך תיקנו את כתב תביעתם גם לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, הגבוה מבין השניים).
בחוות דעתו זאת קבע השמאי סיוון, שמאי בית המשפט, את שווי חלקות 42 ו-46 לפי סעיף 12 לפקודה כדלקמן:
חלקה 42 – 11.71 ₪ נכון ליום 19.3.1976;
חלקה 46 – 6.97 ₪ נכון ליום 19.3.1976.
הרבה יותר גבוה משווי החלקות כפי שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי בהסכם הפיצוי בשיעור של 4.42 ₪.
מעבר לכך – הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לא התייחס למלוא חלקיהם של התובעים כפי שנתבעו בתובענה דנן (כפי שציינו לעיל), וגם זו סיבה לא להגביל את מועד הפיצוי עד מועד הסכם הפיצוי.
לאור כל זאת, דין טענתה של הנתבעת לעצירת מועד פיצויי ההפקעה ליום 9.9.04, מועד תשלום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, להידחות.
הפיצוי שייפסק לתובעים לפי סעיף 13 לפקודה יהיה עד למועד תשלום הפיצויים בפועל, ובמקרה דנן החודש המלא האחרון עובר למתן פסק הדין הנדון, חודש אפריל 2019 (וזאת לשם פשטות החישוב).
ראה לענין זה:
ענין הייטנר.
ת"א (חי') 411/04 צאלח אסדי נ' מדינת ישראל (פסק דינו של כב' השופט גרשון מיום 30.4.15, ופסק דינו המשלים של כב' השופט רניאל, שניתן לאחר פרישת כב' השופט גרשון, בעקבות ערעור מיום 20.6.17).
ת"א (נצ') 25725-09-15 עזבון המנוח איסמעיל ואח' נ' מדינת ישראל (17.9.17, סעיף 28 לפסק הדין).
ת"א (חי') 17340-01-16 עיסא בולוס נ' מדינת ישראל (1.11.17, סעיף 26 לפסק הדין).

תמצית חוות דעת שמאי הצדדים ו מומחה בית המשפט
14. כאמור התובעים תבעו בתובענה זו פיצויי הפקעה לפי סעיף 13 לפקודה ("דמי חכירה אבודים").
הם תמכו את תביעתם בנדון בחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר אגבריה יוסף מיום 13.3.17.
בחוות הדעת לא פורטו עסקאות השוואה, ואלה הושלמו בנספח מיום 24.1.18.
שיעור דמי החכירה, הן לשטח החקלאי והן לדונם לבניה, נקבעו על ידי השמאי אגבריה על 6%, אם כי לא פירט כל נימוק שמאי לקביעת שיעור זה.
15. מן העבר השני, הנתבעת תמכה עמדתה בחוות דעתו של השמאי יגאל גרשון מיום 6.12.17 שפירט בחוות דעתו את עסקאות ההשוואה עליהן סמך חוות דעתו, תוך שערך אבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין הדונם לבניה לשטח החקל אי. לגבי השטח החקלאי קבע שיעור דמי חכירה של 1.5% ולגבי הדונם לבניה קבע שיעור של 2.5% (בחוות דעתו פירט נימוקים שמאיים לכך, ונתייחס לקביעה זו גם בהמשך).
16. לנוכח פערים משמעותיים בין שמאיי הצדדים הן לענין שווי השטח החקלאי והדונם לבניה במהלך השנים, כמו גם שיעור דמי החכירה האבודים, מונה השמאי יצחק סיוון שהוזכר לעיל ליתן ח וות דעתו בנדון (למעשה הורחב מינויו, שכן מונה תחילה לענין שווי הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, אך עם תיקון כתב התביעה, כך שהורחבה לפיצוי גם לפי סעיף 13 לפקודה, הורחב גם מינוי ו של השמאי סיוון לאמור ).
17. חוות דעתו של השמאי סיוון מיום 22.3.18 הוגשה וסומנה במ/1.
בחוות דעתו התייחס השמאי סיוון לנקודות הבאות:
המצב התכנוני, תוך הדגשה כי במועד הקובע החלקות נמצאו בתחום התוכנית המנדטורית 50/40/RP.
ב. פסקי הדין דבאח ואסדי בדבר ההתחשבות בדונם לבניה (ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.16); ע"א 7060/14 דבאח נ' מדינת ישראל (6.12.16) – להלן: "הלכת אסדי" ו -"הלכת דבאח", בהתאמה).
עמדות שמאי הצדדים ותגובתו להן.
פירוט העקרונות, הגורמים והשיקולים שהנחו אותו לאומדן שווי המקרקעין דנן.
שיעור הריבית הראוי לצורך חישוב פיצויי ההפקעה.
בסופו של דבר - קבע את השווי החקלאי של החלקות משנת 1985 ועד 25.10.17 (נספח א' לבמ/1), וכך גם את שווי הדונם לבניה לשנים 1986 ועד 2017 (נספח ד' לבמ/1).
את שיעור דמי החכירה קבע בהתאם לשנים:
משנת 1986 ועד 2009 – 6%.
משנת 2010 ועד 2014 – 5%.
משנת 2015 ועד 2017 – 4%.
נתייחס ביתר הרחבה לנימוקי המומחה סיוון בהמשך, כשנדון בטענות הנתבעת נגד חוות הדעת במ/1.

עמדת הצדדים בסיכומיהם
18. בסיכומיהם מבקשים שני הצדדים לסטות מקביעתו של השמאי סיוון בכל הקשור לשיעור דמי החכירה האבודים, ולאמץ את הקבוע בחוות דעת השמאי מטעמם.
באשר לשווי החלקות בשנים השונות, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה –
התובעים לא העלו כל טענה בסיכומיהם לענין זה, ומכאן כי הם מקבלים את קביעותי ו של השמאי סיוון בנדון (כך גם טענה הנתבעת בסיכומיה, ובצדק).
הנתבעת, די בלקוניות, והגם שכמעט לא חקרה את השמאי סיוון בחקירתו הנגדית בנושא עסקות ההשוואה בהן עשה שימוש בחוות דעתו ו/או את קביעותיו לענין שווי החלקות בשנים השונות (יותר התמקדה בחקירתו בסוגיית שיעור דמי החכירה), ביקשה בסיכומיה לאמץ גם בנושא שווי החלקות בשנים השונות, הן לענין השטח החקלאי והן לענין הדונם לבניה, את קביעותיו של השמאי מטעמה.

דיון והכרעה
19. טרם שנדון בטענות הצדדים ונכריע בתובענה דנן, נסכם בקצרה את סוגיית פיצויי ההפקעה, מטרותיה ודרכי הפיצוי האפשריות.
20. נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה, כי מי שנפגע עקב הפקעה, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד גיסא ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך גיסא. מצב זה מבטא עקרון של הוגנות, ועולה בקנה אחד עם עקרון השבת המצב לקדמותו.
ראה לענין זה:
ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים פ"ד מד (1) 105 (1989);
ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים פ"ד מט(1) 625 (1995);
ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007);
ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) – (להלן "ענין הייטנר");
ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.2012);
ע"א 6407/14 הועד המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי ואח' (24.5.18), סע יף 85.
ה"פ (חי') 20187-06-13 עלי סועאד נ' רשות מקרקעי ישראל (30.6.16).
ת.א. (חי') 213-05-15 חאזן נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל (13.6.18) – (להלן: "ענין חאזן").
21. הפקודה קבעה במועד רלבנטי לענייננו שני מסלולי פיצוי כדלקמן:
א. פיצויי קרן לפי סעיף 12(ב) לפקודה;
ב. פיצויי פירות לפי סעיף 13(1) לפקודה;
בהתאם למסלול האחרון (סעיף 13 לפקודה), נקבע כי אם לא יקבל בעל הקרקע את פיצויי הקרן בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים.
ראה לענין זה:
ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.08) – (להלן: "ענין פינקלשטיין").
ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ פ"ד נא (5) 23, 37 - 40 (1997) – (להלן: "ענין הורוביץ").
כן נקבע לענין הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, כי יחושב כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים ( ענין הייטנר).
22. נקבע עוד בפסיקה, כי בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי הבאים:
א. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה;
ב. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך "התשואה הפיננסית", שהיא פרי פיתוח הלכתי);
ג. פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק המתקן.
עוד נקבע בפסיקה, כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני.
ראו לענין זה:
ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נז(6) 468, 478 (2003);
ענין הורוביץ עמ' 36-40.
ע"א 8937/08 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1.12.11).
23. במקרה דנן בחרו המבקשים במסלול הראשון המצויין בסעיף 22(א) לעיל. היינו - פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה.

בחינת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, השמאי יצחק סיוון
24. טרם שנבחן את חוות דעתו של מומחה בית המשפט (השמאי סיוון), נאמר מספר מילים בקצרה על אופן עריכת השומה בדרך הנכונה בהליך הפקעה ומעמדו של מומחה בית המשפט.
25. באשר לאופן עריכת השומה – נקבע בפסיקה כי השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין הינה שיטת ההשוואה. היינו - שווי מקרקעין יוערך על פי השוואה לשווי שנקבע בין צדדים בעסקות מקרקעין, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעלי מאפיינים דומים מבחינת המיקום, זכויות השימוש וכד'.
יודגש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס נשוא השומה.
שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה והיעילה ביותר, כל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים הנדרשים לשם השוואה.
במסגרת ההשוואה ועריכת ההתאמות הנדרשות בין הנכס נשוא השומה לנכסים נשוא עסקות ההשוואה, יש הכרח כי יהיו בידי המעריך נתונים מלאים ומהימנים.
את ההשוואה יש לערוך רק ביחס לעסקות שנעשו בתנאי שוק חופשי וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים על שווי העסקה.
המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלה הנוגעים לייעוד הנוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס. על המעריך להתחשב במגבלות החלות על כל נכס ועל אפשרויות מימוש הפוטנציאל, כמו גודלו של השטח, מיקומו, מצבו הפיזי, המוניטין השייך לנכס (להבדיל ממוניטין של המשתמש) ושאר הנתונים הסביבתיים המיוחדים.
לעיתים יתקשה המומחה למצוא עסקות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים זהים, במיוחד כאשר המומחה נדרש להעריך שווי של מקרקעין במועדים רבים ועל פני תקופה ממושכת. במקרים כאלה על המומחה לאתר מקרקעין בעלי מאפיינים קרובים ככל הניתן ולבצע התאמה שתנטרל את ההבדלים בין המקרקעין השונים. התאמה זו תיעשה על ידי המומחה על פי מיטב ניסיונו ומומחיותו, תוך מתן הסבר כיצד ומדוע נערכה ההתאמה.

לענין זה ראו:
ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד (3) 225 (1979);
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט (4) 185 (1985);
ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה פ"ד טו 1681, 1691-1694 (1961);
ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר פ"ד לד (1) 617, 626 (1979);
ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28.4.2013);
ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל פ"ד מה(5) 625, 639 (1991).
26. באשר למעמדו של מומחה בית המשפט - הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו.
ראו לענין זה:
ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה פ"ד נ(5) 104 (1997);
ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל פ"ד נח (2) 583 (2004);
ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' רחמים פ"ד מז (3) 240, 263-262 (1993);
ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד סעד קנג' אבו סאלח פ"ד נ (1) 499, פסקה 11 (1996).
יחד עם זאת, נוטים בתי המשפט ברגיל לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם, ויסטו מהערכות אלה רק במקרים חריגים, ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת.
כך למשל, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".
דברים דומים על מעמדו של מומחה בית המשפט ראו:
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט (4) 185, 189 (1985);
ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון פ"ד מא (1) 133, 139 (1987);
ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד פ"ד מד (2) 771, 779 (1990);
ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ פ"ד מה (2) 1, 11 (1991);
ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990);
ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב (4) 563 (1998) והאסמכתאות שם.
ע"א 6407/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי ואח' (24.5.18), סעיף 27.
27. על רקע עקרונות אלה נבחן את השגות הצדדים על האמור בחוות דעתו של השמאי סיוון, ונכריע בהן.

עסקאות השוואה
28. למעשה היחידה החולקת על עסקאות ההשוואה עליהן נסמך השמאי סיוון בחוות דעתו, וגם זאת בשפה רפה ובעיקר בכל הקשור לשווי הדונם למגורים, היא הנתבעת (ראו דברינו בסעיף 18 לעיל).
29. השמאי סיוון בחוות דעתו במ/1 סיכם את המצב התכנוני של החלקות במועד הקובע (מועד פרסום ההפקעה ביום 19.3.1976), התייחס לתוכנית המנדטורית החלה ולהלכות אסדי ודבאח, שקבעו הזכאות לדונם ראשון לבניה בקרקעות חקלאיות בהתאם לתוכנית המנדטורית האמורה .
30. השמאי סיוון תיאר בחוות דעתו את מיקום החלקות (בחלק המערבי של העיר כרמיאל). הוא ציין כי חלקה 42 ממוקמת במרחק של כ-500 מ' מדרום לכביש 85. ציין כי עסקינן בחלקה שהינה גבעה סלעית, טרשית ללא עיבוד. כן ציין כי חלקות 45 ו-46 נמצאות מדרום לחלקה 42, כשהן מישוריות יחסית לסביבה.
עוד ציין השמאי סיוון כי במועד הקובע היו החלקות בלב השטח החקלאי, ללא עיבוד, בתחום שיפוט הכפר מג'ד אל כרום.

31. באשר לטיבן של עסקות ההשוואה ציין השמאי סיוון כדלקמן:
א. לאור המצב התכנוני של החלקות דנן המועד הקובע, יש לבחון עסקות השוואה ביעוד חקלאי בלבד, בקרקע חקלאית שאינה נושאת זכויות בניה ובמצב פיתוח כפי שהיה במועד הקובע.
ב. לגבי הדונם לבניה (הלכות דבאח ואסדי) – יש לבחון עסקות השוואה מאזור מגורים סמוכים מידי שנה ולערוך התאמות נדרשות בינן ובין החלקות דנן.
ג. לחלקות דנן, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, יש עדיפות נוכח קרבתן לעיר כרמיאל, על פני חלקות חקלאיות אחרות הרחוקות מן העיר כרמיאל. שוב ניתן לבצע התאמות בהתאם.
ד. בהתאם לכך, תוך בחינת עסקות השוואה של שמאי הצדדים, קבע השמאי סיוון את שווי החלקות בשטחן החקלאי ובדונם לבניה.
בנספח א' לבמ/1 פירט השמאי סיוון עסקאות השוואה רבות בשטח החקלאי בין השנים 1985 ועד חו דש 10/2017, תוך שימוש במקדם מושע ומקדם מיקום.
בנספח ב' לבמ/1 ריכז השמאי סיון את נתוני שווי דונם חקלאי בחלקות דנן בין השנים 1986 ועד 2017 תוך ביצוע התאמה לנוכח המרחק מהעיר כרמיאל (תוספת 15% בחלקה 46 ותוספת 10% לחלקות 42 ו-45), וזאת בהתאם לנתוני עסקאות ההשוואה שבנספח א'.
בנספח ג' לבמ/1 פירט השמאי סיוון עסקאות השוואה רבות לקרקע למגורים בכפר מג'ד אל כרום.
בנספח ד' לבמ/1 ריכז השמאי סיוון את שווי הדונם הראשון לבניה בין השנים 1986 ועד 2017, תוך שימוש במקדם קיבולת בניה 0.44, מקדם מיקום ולחוסר פיתוח 0.8 ומקדם נטרול מוש ע 1.1.
32. לשמאי סיוון נשלחו על ידי הנתבעת שאלות הבהרה עליהן השיב. הן השאלות והן התשובות סומנו במ/1/1.
במסגרת שאלות אלה לא נשאל השמאי סיוון על טיבן של עסקות ההשוואה בהן עשה שימוש בחוות דעתו במ/1 ו/או לגבי מקדמי ההתאמה שביצע.
בשאלות ההבהרה התמקדה הנתבעת בעיקר בשיעור דמי החכירה שקבע השמאי סיוון בחוות דעתו, נושא אליו נתייחס להלן.
33. השמאי סיוון אף זומן על ידי הנתבעת לחקירה נגדית על חוות דעתו. חקירתו התקיימה ביום 9.12.18, והתמקדה שוב בעיקר בשאלת שיעור דמי החכירה שקבע בחוות דעתו. השמאי סיוון כמעט לא נחקר על עסקות ההשוואה שבחר להציג או להשמיט בחוות דעת (ליתר דיוק נשאל שאלה אחת, האם יכול להציג חוזה חכירה שתואם את טבלה א', והשיב כי טבלה א' מדברת על עסקאות השוואה לשווי מקרקעין ולא לשווי דמי חכירה – עמ' 36 לפרו' שו' 7-10).
על אף זאת טענה הנתבעת בסיכומיה, די בקצרה ובלקוניות, כי יש להעדיף את קביעותיו של השמאי גרשון מטעמה במלואם. היינו גם בכל הקשור לעסקות ההשוואה ושווי החלקות בשנים השו נות, הן בשטחן החקלאי והן לדונם לבניה.
עוד טענה הנתבעת בסיכומיה, כי על השמאי סיוון היה לזמן את שמאיי הצדדים טרם עריכת חוות דעתו ולקיים עימם דיון מקצועי בשאלות השמאיות שעל הפרק.
34. נזכיר כי עסקינן במומחה בית המשפט שברגיל יאמץ בית המשפט את מסקנותיו וקביעותיו, ויסטה מהן רק במקרים חריגים ואם שוכנע כי נמצאה בה טעות בולטת (כמפורט בסעיף 26 לעיל).
בסוגיית עסקות ההשוואה שפורטו בחוות דעתו של השמאי סיוון וקביעותיו בהתבסס עליהן את שווי השטח החקלאי והדונם לבניה של החלקות דנן לא מצאתי טעות, ובוודאי לא טעות בולטת בחוות דעתו שתחייב התערבות בית המשפט.
השמאי סיוון נקט בגישת ההשוואה המועדפת (ראו גם עדותו בחקירתו הנגדית עמ' 32 לפרו' שו' 26). למעשה השמאי סיוון נקט בדרך שמאית ראויה בכל הקשור בבחירת עסקות ההשוואה והסקת הנתונים ממנה (בכל מקרה לא הוכח לי אחרת), ובאופן ההולם את דברינו בסעיף 25 לעיל באשר לאופן עריכת השומה.
כאמור לתובעים לא היו השגות בנדון.
למעשה גם לנתבעת לא היו השגות בנדו ן שהרי לא עימתה את השמאי סיוון בחקירתו הנגדית ובשאלות ההבהרה בכל נקודה מהותית שהיא, לרבות :
עסקות השוואה אחרות שלכאורה השמיט;
עסקת השוואה כזו או אחרת שבחר להציג כרלוונטית בטבלאות א' ו-ג' לחוות דעתו (אליהן התייחסנו לעיל) תוך ביצוע התאמות אותן ציין בחוות דעתו;
דרך הסקתו וחישובו את שווי המקרקעין, כמפורט בטבלאות ב' וד' לחוות דעתו;
לא מצאתי גם ממש בטענת הנתבעת כי נפל פגם בעבודת השמאי סיוון בכך שלא זימן את שמאיי הצדדים טרם עריכת חוות דעתו בכדי לקיים עימם דיון מקצועי בשאלות השמאיות שעל הפרק.
לא מצאתי חובה כזו שעל מומחה בית המשפט לנקוט בה. בכל מקרה בחוות דעתו של השמאי סיוון, יש התייחסות נרחבת לחוות דעת שמאיי הצדדים, תוך הבעת דעתו לגביהן.
35. לסיכום ייאמר, כי בכל הקשור לשווי החלקות, הן בשטח החקלאי והן בדונם למגורים, אני מקבל את נתוני השמאי סיון, כקבוע בחוות דעתו ובטבלאות ב' ו-ד'.

שיעור דמי החכירה
36. סבורני כי שאלת שיעור דמי החכירה הראויים בתובענה דנן, היא לב ליבה של התובענה הנדונה, ועיקר המחלוקת בין הצדדים.
37. את קביעות שמאיי הצדדים בנדון ציינתי בסעיפים 14-15 לעיל, ואת עמדת השמאי סיוון תמצתתי בסעיף 17 לעיל. כעת ארחיב קמעא בעמדתו של השמאי סיוון.
38. את קביעותיו לענין שיעור דמי החכירה האבודים פירט השמאי סיוון בסעיף 13 לבמ/1, וסיכום הדברים כדלקמן:
א. אין מקום להבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה, כפי שעשה השמאי גרשון מטעם הנתבעת. עסקינן עדיין בחלקות שלמות, שלא פוצלו, למרות החישוב הנפרד לדונם לבניה מכח הלכות אסדי ודבאח. משמדובר בחלקות שלמות ראוי, ומקובל בשמאות, ששיעור התשואה יהא אחיד להן, ללא פיצול ואבחנה.
ב. אין מקום במקרה דנן לקבוע שיעור תשואה אחיד, דוגמת 6%, באופן גורף לכל שנות השומה, כפי שעשה שמאי התובעים.
ג. דמי החכירה האבודים אמורים לשקף את הפיצוי הפירותי מהמקרקעין, אשר הוא פיצוי בגין עכוב תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין.
ד. על משמעות הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה עמד בית המשפט העליון בענין הייטנר. שם נקבע בפסקה 20 כי:
"... פיצוי הריבית מכוח הפסיקה ופיצוי אבדן דמי החכירה מכוח סעיף 13 הם שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה. כפי שהריבית נגזרת משווי המקרקעין (שווי הכולל את הפוטנציאל הבלתי ממומש של המקרקעין), כך גם דמי החכירה האבודים נגזרים משווי המקרקעין. הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים. כפי שהריבית משקפת את הריווח הפירותי של קרן הפיצויים, כך גם דמי החכירה האבודים משקפים זאת, ולכן אין הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה משקף בהכרח את ההפסד בפועל של דמי השכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון".
ה. רשות מקרקעי ישראל מחכירה ומנהלת את מרבית מקרקעי ישראל, מבססת את תחשיביה לדמי חכירה ולשימוש על שיעור של 5%.
ו. לכן במקרה דנן יש לקבוע שיעור תשואה ראוי, המבוסס על מספר רכיבים, ובהם: ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון ועוד.
ז. לאור כל האמור מסקנתו היא, כי שיעור התשואה, שישמש כשיעור דמי החכירה האבודים, משתנה במהלך השנים, והוא כדלקמן:
משנת 1986 ועד 2009 – 6%.
משנת 2010 ועד 2014 – 5%.
משנת 2015 ועד 2017 – 4%.
39. כאמור הנתבעת שלחה שאלות הבהרה לשמאי סיוון עליהן השיב. השאלות והתשובות הוגשו וסומנו במ/1/1.
כן נחקר השמאי סיוון חקירה נגדית על חוות דעתו, תוך התמקדות בקביעתו את שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על שיעור תשואה שנתי .
תמצית תשובותיו בנדון היא כדלקמן:
א. הוא מסכים כי קביעת שיעור דמי החכירה האבודים היא קביעה שמאית מובהקת שצריכה להתבצע בכלים שמאיים (עמ' 32 לפרו' שו' 27-28).
ב. הוא הבין את פסק הדין בענין הייטנר באופן שלא חייבים לקבוע שיעור דמי חכירה אבודים בהתאם לשימוש שניתן היה להפיק מהמקרקעין, אלא כאחוז מסויים משווי הקרקע במהלך השנים. לטעמו שווי הקרקע עליו צריך להיות מפוצה הנפקע , מכיל יותר מהשימוש שניתן היה להפיק מהקרקע, במיוחד בקרקעות חקלאיות (עמ' 33 לפרו' שו' 1-9).
ג. לכן אפילו כאשר השימוש בפועל תואם את יעוד המקרקעין, יש לקבוע שיעור דמי חכירה על פי שיעור התשואה שקבע, שכן פיצוי על-פי יעוד, יקפח את הנפקע (עמ' 34 לפרו' שו' 1-25).
ד. כשהופנה לע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.17) – להלן: "ענין לאפי"), ממנו עולה כי אם השימוש והיעוד של המקרקעין עולים בקנה אחד, שיעור דמי החכירה צריך להיקבע בהתאם לשימוש, שלל זאת וציין, כי ענין לאפי היה מיוחד. שם דובר בקרקע למחצבה. לכן דמי השימוש נקבעו לא לפי שווי המקרקעין אלא לפי התפוקה של המחצבים שהוציא מהקרקע. החלקות דנן אינן מחצבות. לכן אין להשליך מענין לאפי למקרה דנן (עמ' 34 לפרו' שו' 26-34).
ה. רשות מקרקעי ישראל גובה דמי חכירה למקרקעין חקלאיים למטרות מגורים בשיעור של 5% (עמ' 36 לפרו' שו' 32-35; עמ' 37 לפרו' שו' 1-37).
ו. לריבית הפריים במשק יש השפעה על שיעור התשואה שהוא קבע (עמ' 37 לפרו' שו' 32-34).
ז. למעשה שיעור התשואה שקבע לצורך דמי החכירה האבודים משקפים מצב כלכלי במשק, עד תקרה של 6% כקביעת הפקודה (עמ' 38 לפרו' שו' 1-3).
ח. הוא מודה כי אכן מדובר יותר על ידע כלכלי פיננסי מאשר שמאי, אך בכל אופן לטעמו זה חלק מידע כלכלי של שמאי. לטעמו שמאי לא קובע "שווי" בהתעלם מהמצב הכלכלי במשק (עמ' 38 לפרו' שו' 10-21).
ט. לטעמו שיעור הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה בא לפצות גם על מחיר הכסף (הפיצוי) שהנפקע לא קיבל בזמנו במועד, סמוך לאחר הפקעת המקרקעין (עמ' 38 לפרו' שו' 34-35).
40. בסיכומיה יצאה הנתבעת חוצץ נגד קביעותיו של השמאי סיוון בדבר שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על שיעור תשואה פיננסי, וציינה כדלקמן :
א. קביעותיו אלה אינן נסמכות על נימוקים שמאיים אלא כלכליים, בניגוד לנדרש ממנו, כפי שנקבע בענין עיסא [ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' עיסא (2016)].
ב. הוא טעה כשסבר שבענין הייטנר נקבע שהפיצוי לפי סעיף 13 הוא תחליף לריבית. אמירה זאת נאמרה שם כהנמקה לביסוס חיוב בדמי חכירה רעיוניים, מקום יש הבדל בין דמי החכירה הקונקרטיים לבין דמי חכירה רעיוניים. מה שלא צ ריך להיות כשיש התאמה בין השניים, כבמקרה דנן.
ג. היה על השמאי סיוון לקבוע את דמי החכירה במקרה דנן בהסתמך על ממצאים וקביעות שמאיים בלבד, ולא תוך הסתמכות על נתונים כלכליים/פיננסיים דוגמת ריבית פריים וכד'.
41. לאור כל אלה ביקשה הנתבעת לאמץ את קביעת שיעור דמי החכירה שנקבעו על ידי השמאי גרשון מטעמם, בשיעור של 1.5% לשטח החקלאי של החלקות ו- 2.5% לדונם למגורים.
42. כפי שציינתי לעיל, גם התובעים בסיכומיהם ביקשו לסטות מקביעת השמאי סיוון בנושא שיעור דמי החכירה, ולהעמידו על 6% לכל אורך השנים.
43. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בנדון, שוכנעתי לסטות מקביעת המומחה סיוון בקביעת שיעור דמי החכירה האבודים, ולהעמידו על 5% לכל אורך השנים, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה.
להלן אפרט את נימוקיי.
44. אתחיל בקביעתו של המומחה סיוון, עליה חזר הן בחקירתו הנגדית והן בתשובות ההבהרה (במ/1/1), כי דמי השכירות בפועל אינם משקפים בקרקע חקלאית את דמי החכירה הראויים. לכן בחר בדרך "התשואה הפיננסית" בשיעור משתנה לאורך השנים לחישוב דמי החכירה האבודים.
סבורני כי בצדק טוענת המשיבה, כי המומחה סיוון טעה בנקודה זו, ונקט בגישה שאינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה, ואף לא עם חוות הדעת מטעם שמאי הצדדים.
נבהיר נקודה זו בדבריו של בית המשפט העליון בענין פינקלשטיין כדלקמן :
"... לטענת באת-כוחה של פינקלשטיין שגה בית המשפט בקביעתו זו, שכן חוות-דעת השמאי - במסגרתה חושב ערכם של אובדן דמי החכירה על-פי שיעור ריבית שנתי של 6% - עולה בקנה אחד עם הקריטריונים הקבועים בפסיקה...
לא מצאתי ממש בטענות באת-כוחה של פינקלשטיין בהקשר זה. בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי על הפיצוי לפי סעיף 13 להיגזר מערכם של דמי השכירות על הקרקע, כפי שאלו נקבעים משנה לשנה, ולא על בסיס חישוב כוללני המתבסס על ריבית של 6% לשנה. זאת, מאחר שהפיצוי לפי סעיף 13(1) נגזר מערך דמי החכירה של הקרקע שכן הוא משקף זיקה נמשכת בין בעל המקרקעין לבין הקרקע...
"בית המשפט אף צדק בקבעו כי הפיצוי לפי סעיף 13 מבוסס על הייעוד התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה..." (סעיף 27 לפסק הדין).
[ראו לענין זה גם: ת.א. (חי') 29344-01-16 חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (18.3.18)].
היינו – תמיכה ברורה בטענת המשיבה דנן, על-פיה הפיצוי בגין סעיף 13 לפקודה אינו מהווה "ריבית" על בסיס כזה או אחר, אלא פיצוי בגין אובדן דמי חכירה, כעולה מפורשות מלשון הסעיף.
שיעור הפיצוי האמור הוא שאלה שמאית בה יש להכריע בכל מקרה לגופו, בהתאם לראיות השמאיות המוצגות. לכן שיעור דמי החכירה "הרעיוני" (לפיו יש לחשב את דמי החכירה האבודים) זהה לשיעור דמי החכירה שניתן להפיק בפועל מהשכרת/החכרת המקרקעין בהתאם ליעודם, ועל השמאי לחשב מהו שיעור תשואה זה.
במצב דברים זה לטעמי, גישתו של המומחה סיוון, הקובע את שיעור דמי החכירה האבודים בשיעור משתנה בהתאם לדרך "התשואה הפיננסית", המתבססת גם על ריבית הפריים במשק (ועוד משתנים כלכליים כמצויין לעיל ובחוות דעתו) ולא על-פי דמי השכירות/החכירה שניתן להפיק מהמקרקעין בפועל על פי יעודם אינה נכונה, ואינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה האמורה.
45. לטעמי בכך שהמומחה סיוון קבע את שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על גישה פיננסית, הוא " ערבב מין בשאינו מינו".
כפי שפירטנו בסעיף 22 לעיל, בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים, שאף פורטו באותו סעיף.
במקרה דנן, בחר התובע בדרך שפורטה בסעיף 22(א) לעיל אשר היא "פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה".
אחת הדרכים החלופיות לה היא דרך "התשואה הפיננסית", שפורטה בסעיף 22(ב), הנושאת ריבית כללית וקבועה של 6% לשנה.
כאמור אלה דרכים חלופיות שאינן אמורות להשליך זו על זו.
מכאן כי הדרך בה הלך המומחה סיוון בקובעו שיעור דמי חכירה בהסתמך על דרך "התשואה הפיננסית" והשלכתה מבחינת שיעור הריבית, על שיעור דמי החכירה האבודים כל שנה ושנה, שהינה כאמור דרך אחרת, חלופית, ותלויית שמאות [כדברי בית המשפט בענין עיסא; ע"א 7730/14 מנהל מקרקעי ישראל נ' חוסין (2.6.16)], היא מוטעית ולא ניתן לקבלה.
[ראו דברים וביקורת דומה שהעברתי על שמאי ממונה אחר, שבחר לקבוע שיעור דמי חכירה בהסתמך על גישה פיננסית דומה (אם כי לא זהה) בענין תיתי פסקאות 71-74]
46. לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי לא ניתן להסתמך על קביעת המומחה סיוון בקביעת שיעור דמי החכירה האבודים.
47. משכך "הדרא קושיא לדוכתא" – מהו שיעור דמי החכירה האבודים?
לאחר שבחנתי היטב את שאלת שיעור דמי החכירה האבודים, שוכנעתי לקבוע שיעור של 5% לאורך כל השנים, הן לשטח החקלאי והן לדונם לבניה, ולהלן נימוקיי:
א. כפי שציינו לעיל, שיעור הפיצוי האמור הוא שאלה שמאית בה יש להכריע בכל מקרה לגופו, בהתאם לכלים ושיקולים שמאיים. לכן שיעור דמי החכירה "הרעיוני" (לפיו יש לחשב את דמי החכירה האבודים) זהה לשיעור דמי החכירה שניתן להפיק בפועל מהשכרת המקרקעין בהתאם ליעודם, ועל השמאי לחשב מהו שיעור תשואה זה.
ניתן בשאלה זו להיעזר במחכיר הגדול בישראל אשר הוא רשות מקרקעי ישראל.
רמ"י גובה דמי חכירה ממחכיר/משכיר מרצון לחוכר/שוכר מרצון בשיעור של 5%.
לענין זה ראה ע"א 3137/15 עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) ואח' (21.5.18) (להלן: "ענין עיריית חיפה") . שם נקבע כי עיריית חיפה לא עמדה בנטל להוכיח כי נכרת הסכם מכר מקרקעין בינה לבין בעלת המקרקעין. משכך חוייבה עיריית חיפה בתשלום דמי שימוש עבור שימושה במקרקעין בשבע השנים שקדמו להגשת התובענה.
שם נחלקו שמאי הצדדים לענין שיעור התשואה ממנו יש לגזור את דמי השימוש במקרקעין.
שמאית עיריית חיפה, מי שלמעשה החזיקה במקרקעין שלא על-פי זכות שבדין, קבעה שיעור תשואה של 5%, ושמאי המשיבים קבע שיעור תשואה של 8%.
בית המשפט המחוזי שם (כב' השופט רניאל) העמיד את שיעור התשואה על 6%, תוך שמציין כי רמ"י, המחכיר הגדול שבמדינה, גובה שיעור תשואה של 5%.
על-כך ציין בית המשפט העליון (כב' השופטת ברון) כי לא מצאה סיבה לסטות מקביעת שיעור התשואה של רמ"י, שהינו 5%, בהיותה המחכיר הגדול של המדינה. לכן קיבלה הערעור בנקודה זו, והפחיתה את שיעור התשואה שקבע בית המשפט המחוזי מ-6% ל- 5% (ראו עמ' 25 לפסק הדין).
שיעור התשואה בענין עיריית חיפה שקול לשיעור דמי החכירה האבודים. לכן לכאורה מפסק דין זה דווקא עולה תמיכה בקביעת שיעור דמי החכירה בשיעור של 5%, ללא אבחנה בין השטח החקלאי ודונם לבניה. בנקודה זו שוכנעתי מקביעתו של השמאי סיוון בחוות דעתו במ/1 כי אין מקום להבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה, כפי שעשה השמאי גרשון מטעם הנתבעת. עסקינן עדיין בחלקות שלמות, שלא פוצלו, למרות החישוב הנפרד לדונם לבניה מכח הלכות אסדי ודבאח. משמדובר בחלקות שלמות ראוי, ומקובל בשמאות, ששיעור התשואה יהא אחיד להן, ללא פיצול ואבחנה (ראו סעיף 38(א) לעיל).
גם השמאי סיוון עמד בחוות דעתו (במ/1) ובחקירתו הנגדית על שיעור דמי חכירה זה (5%) שגובה רמ"י, ועמדנו על כך לעיל.
ב. לא מקובל עלי שיעור דמי החכירה שקבע השמאי גרשון, תוך הבחנה בין השטח החקלאי (1.5%) לבין הדונם לבניה (2.5%) בהסתמך על הלכת לאפי.
נאמר לא אחת בפסיקה, וכך גם ציין השמאי סיוון בחקירתו הנגדית כמצויין לעיל, כי פסק הדין בעניין לאפי לא שינה את עקרונות השומה שהיו קיימים קודם לכן, בדבר אופן הערכת דמי החכירה האבודים, ואשר נעו בין 5-6 אחוזים, ללא אבחנה בין השטח החקלאי לדונם לבניה.
פסק הדין בענין לאפי ניתן על פי הנסיבות המיוחדות שנדונו שם (קרקע למחצבה), שאינן זהות לענייננו. אין דינה של קרקע המשמשת למחצבה שהיא, מטבע הדברים, קרקע מתכלה, כדינה של קרקע אחרת, המשמשת לחקלאות. לטעמי, בשל ההבדלים המהותיים בין שימוש למחצבה ושימוש לחקלאות, עניין לאפי אינו מהווה בסיס ראוי ונכון לשינוי שיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית.
הסתייגות דומה מהשוואת הלכת לאפי, שעסקה בקרקע למחצבה, שפירותיה פוחתים עם השנים, לקרקע לחקלאות או לבניה, מבחינת שיעור דמי החכירה, מצאנו בדברי כב' השופט כהן בענין חלאילה [ת.א. (חי') 29344-01-16 חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (18.3.18)]
בהקשר לכך יש להזכיר כי יש לפצות את הנפקע בפיצוי המרבי שמניב שימוש חוקי במקרקעין המופקעים. הלכה זו מן הראוי שתחול הן על קביעת שווי הקרקע המופקעת והן על קביעת שיעור הפירות שהיא מניבה. ראו בעניין זה את פסק הדין שניתן בעניין חביב-אללה - ע"א 8937/08 חביב-אללה נ. מדינת ישראל (1.12.2011) שם הובהר, כי את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה.
ראו לענין זה גם :
ת.א. (חי') 13451-03-15 עז' המנוח אבורייא ז"ל נ' מדינת ישראל, פסקאות 63-65 (21.1.18).
ב-ת.א. (חי') 19274-03-15 עיזבון המנוח פרחאת אחמד פרחאת ז"ל נ' מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל (להלן: "ענין פרחאת"), עמ' 33 לפסק הדין (13.3.15).
ג. לטעמי גם אופן קביעת שיעור דמי החכירה המעודכן בחוות דעתו של השמאי גרשון מטעם הנתבעת אינו מבוסס דיו.
לגבי קרקע חקלאית המושכרת בשוק הפרטי ציין כי קיים קושי להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות (סעיף 12.3 לחוות דעתו). כך גם לשיעור דמי חכירה למגורים (סעיף 11.9 לחוות דעתו), לגביהם ציין כי בהעדר שוק ממשי להשכרת (או להחכרת) קרקעות למגורים יילמד השיעור מניתוח שוק השכירות בדירות מגורים הן בבניה נמוכה והן בבניה רוויה.
בנדון נצטט מדבריה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15 שהוזכר לעיל, שאומצו על ידי ב ענין פרחאת, ורלוונטיים גם למקרה דנן, כדלקמן:
"לא מצאתי בחווה"ד המעודכנת של שמאי הנתבעת נתונים ספציפיים המוכיחים את הנאמר על ידו בעניין שיעור דמי החכירה לנכסי מגורים ויש לתת את הדעת גם לכך, שבהעדר עסקאות להשוואה בקרקעות דומות לחלקות דנן ביסס שמאי הנתבעת את השיעור שנקבע על ידו, על שיעורים נטענים לגבי בנייה אחרת, במקומות אחרים, תוך שהוא כורך, יחדיו, בנייה פרטית ובנייה רוויה, זאת - על אף שבנייה רוויה כלל איננה הולמת את החלקות דנן.
לא אוכל לקבל את קביעת שמאי הנתבעת בעניין זה, גם משום כך, שמשמעות הדבר היא, כי קרקע למגורים מניבה פירות נמוכים יותר מאשר קרקע חקלאית. קביעה זו היא, לטעמי, בלתי סבירה על פניה, ואף יש בה משום קיפוח הנפקע, בשים לב לנושא בו אנו דנים וכן בשים לב לכך שדמי החכירה האבודים באים, למעשה, במקום ריבית.
בנסיבות אלה סבורה אני ... הן לגבי החלק למגורים והן לגבי החלק החקלאי ייגזר שיעור של 5% מהשווי" (ציטוט מסעיף 71 לפסק הדין).
כאמור דבריה אלה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל מקובלים עלי.
אוסיף ואחזק מסקנה זו, בכך שאפנה להערת שוליים 5 בעמ' 16 לחוות דעתו של השמאי גרשון. שם ציין כי החכרת קרקע בידי רמ"י לצרכי מגורים מוגדרת בידי רמ"י כ"חכירה עירונית" ובה דמי החכירה מחושבים לפי שיעור תשואה שנתי אחיד של 5%, ולא פחות מכך. אם כך – למה לסטות משיעור זה בהערכת הדונם הראשון לבניה במקרה דנן?!
כן ראוי לציין בנדון את דבריו של כב' השופט כהן בענין חלאילה (שם דובר בשמאי ויסבלום מטעם הנתבעת ובחוות עדכנית לענין שיעור י דמי החכירה אשר היו 2.5% ו-1.5%), כדלקמן:
"ואולם, כדי לקבוע שיש לחשב את דמי החכירה על פי השיעורים בהם נקב השמאי ויסבלום בחוות דעתו, היה על הנתבעת להוכיח שיעורים אלה (כפי שהוכיחו את שיעור דמי החכירה במחצבות בפסק הדין בעניין לאפי). מצופה היה, שכשם שהשמאי ויסבלום בסס את שומת השווי על עסקאות השוואה, גם שיעורי דמי החכירה בהם נקב יהיו מבוססים על עסקאות השוואה בקרקע חקלאית. ראיות שכאלה לא באו לפני, וממילא נשמט הבסיס מתחת לקביעותיו של השמאי ויסבלום ביחס לשיעורי דמי החכירה" (ציטוט מעמ' 15-16 לפסק הדין).
לדברים אלה אני מצטרף, בהיותם רלוונטיים ומדוייקים גם למקרה דנן.
ד. לא יכולתי להסתמך על שיעור דמי חכירה של 6%, כקביעת השמאי אגברייה מטעם התובעים, כיוון שלא הציג כל נימוקים שמאיים לקביעה זו בחוות דעתו (וציינתי עובדה זו לעיל).
48. בהינתן כל אלה, שוכנעתי לקבוע את שיעור דמי החכירה האבודים על 5% בהסתמך על שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י ממחכיר מרצון לחוכר מרצון, ללא הבחנה בין "הדונם הראשון" לבניה לבין יתרת המקרקעין החקלאיים.
בנדון יש לקחת בחשבון כי תכלית פיצויי ההפקעה היא, להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס אחר בכספי הפיצויים (ענין הייטנר סעיף 25). שיעור זה של 5% יתן לו הסיכויים לכך, אך וודאי שלא שיעור של 1.5% או 2.5% כקביעת השמאי גרשון.
סבורני כי קביעה זאת קיבלה חיזוק משמעותי לאחרונה בענין עיריית חיפה המצויין לעיל.
כך למעשה גם נקבע ע"י כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15 המוזכר לעיל ועל ידי ב ענין פרחאת (ראה עמ' 33-34) ובענין תיתי (פסקה 76).

סוף דבר
49. התובעים זכאים לפיצויים בגין דמי חכירה אבודים עד ליום 30.4.19 (ראו סעיף 13 לעיל) - (להלן: "פיצויי ההפקעה").
50. פיצויי ההפקעה יחושבו בהתאם לשווי החלקות, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, בהתאם לנתוני השמאי סיוון בחוות דעתו (במ/1). בנדון נפנה בעיקר לנספחים ב' ו-ד' לבמ/1 העוסקים, בהתאמה, בקביעת שווי דונם בשטח החקלאי של החלקות וקביעת שווי דונם ראשון למגורים בחלקות דנן.
היות שהנתונים בנספחים הנ"ל הם עד 2017, החישוב לשנים 2018 ועד חודש אפריל 2019 יהיה לפי השווי של שנת 2017, הנקוב בנספחים האמורים.
51. שיעור דמי החכירה יהיה 5% הן "בדונם הראשון" לבניה (קרקע למגורים) והן ביתרת השטח החקלאי שבחלקות דנן.
52. מסכום פיצויי ההפקעה שיתקבלו יש להפחית את סכום הפיצוי שהתקבל מכח הסכם הפיצוי, ויתרת הפיצוי תשולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין.
53. באשר לחלקה 45 הפיצוי יינתן רק בכפוף להצגת צו קיום צוואתו של מוחמד, כמצויין בסעיף 6 לעיל. ככל שיוצג צו קיום צוואה כאמור מעבר ל-30 ימים שנקצבו, הפיצוי בגין חלקה 45 ישולם תוך 14 ימים מיום הצגת הצו בערכי פסק הדין. מעבר לכך יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הצגת הצו ועד ליום התשלום המלא בפועל.
54. באשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד:
א. כל צד יישא בהוצאות חוות הדעת מטעמו, לנוכח הפערים ביניהם שחייבו מינוי מומחה מטעם בית המשפט, שתוצאותיה (בחלקים שהתקבלו) אינן תואמות מי מחוות הדעת.
ב. הנתבעת תישא בעלות השתתפותם של התובעים במימון מומחה בית המשפט בצירוף אסמכתא על התשלום, וכן החזר אגרה ששולמה בצירוף אסמכתא על התשלום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום תשלומם ועד ליום מתן פסק הדין.
ג. הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור של 120,000 ₪, וזאת באמצעות בא כוחם.
55. כל סכום שנפסק לעיל ישולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל (באשר לפיצוי בגין חלקה 45 ראו דברינו בסעיף 53 לעיל).
56. ב"כ הצדדים יגישו פסיקתא משותפת לחתימתי בהתאם לנפסק בפסק דין זה (ומתומצת בפרק "סוף דבר" לעיל) תוך 21 ימים מהיום .

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, י"א אייר תשע"ט, 16 מאי 2019, בהעדר הצדדים.