הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 46933-12-12

בפני כב' השופט כמאל סעב

התובע
יוסף קסירר, ת"ז XXXXXX662

נגד

הנתבע
קפלן מנחם אדם, ת"ז XXXXXX615

ב"כ התובע: עו"ד ג. שטילמן
ב"כ הנתבע: עו"ד יהודה מלאך

פסק דין

א. מבוא:

1. ההליך בתיק זה החל ביום 24.12.12 כאשר קפלן אלכס והגב' קפלן סנדרה , הוריו של הנתבע ביחד עם עיריית חיפה, הגישו את התביעה המקורית ובה עתרו למתן סעד הצהרתי, צו עשה ומינוי כונס נכסים כנגד התובע כאן – (להלן – " התביעה המקורית" או "כתב תביעה מקורי").

2. ביום 11.7.13, הגיש התובע דנא ביחד עם כתב הגנתו, תביעה שכנגד; כנגד התובעים בתביעה ה מקורית.

3. ביום 8.3.17 ובעקבות פטירת אביו של הנתבע - המנוח אלכס קפלן ז"ל ובהמשך פטירת אמו הגב' סנ דרה קפלן ז"ל, תוקן כתב התביעה המקורי ושונתה הכותרת במובן זה שהתובע בתביעה המקורית הפך להיות קפלן מנחם אדם – בנם של התובעים בתביעה ה מקורית (להלן: "הנתבע"), ויורשם על פי דין.

4. משהנתבע כאן הוא חליפיהם של התובעים 1 ו – 2 בתביעה המקורית, בהיותו יורשם של הוריו המנוחים, גם הכותרת של התביעה שכנגד שונתה בעקבות תיקון התביעה המקורית, במובן זה שהתביעה שכנגד הופנתה כנגד הנתבע דנא.

5. ביום 22.5.17 תוקנה התביעה שכנגד ובמקומה הוגש כתב תביעה מתוקן (להלן: "התביעה דנן"), כפי שיפורט בהמשך.

אזכר כאן, כי בהמשך המחלוקת בתביעה המקורית הסתיימה בפשרה, לכן המחלוקת שנותרה להכרעה היא זו שהתביעה שכנגד העלתה, כך שבהמשך ההתייחסות היא אך ורק לתביעה שכנגד כפי שיפורט להלן; מכאן התובע שכנגד יקרא להלן "התובע" וכי הנתבע שכנגד יקרא להלן "הנתבע".

ב. רקע:

6. הוריו של התובע היו הבעלים הרשומים של חלקה 80 בגוש 10882 המצויה ברח' הבריכה 8 נוה שאנן, חיפה (להלן: "החלקה"), ובנו עליה 3 דירות (להלן: "הבניין"), האחת: בקומת הקרקע, תת חלקה 1, אשר שימשה כקליניקה לרפואת שיניים של אביו המנוח של התובע (להלן: "הקליניקה" ו/או "דירה מס' 1"), השניה: בקומת הקרקע, תת חלקה 2, ששימשה כדירת מגורים (להלן: "הדירה האחורית" ו/או "דירה מס' 2"), והשלישית: בקומה א, תת חלקה 3 (להלן: "דירת ההורים" ו/או "דירה מס' 3").

7. הבניין נרשם במקור כבית משותף בן 3 דירות (תשריט 1963).

8. במהלך שנת 1984 ביקשו הורי התובע היתר בניה לביצוע עבודות בבניין, כתנאי למתן היתר הבניה התנתה עיריית חיפה כי תועבר אליה ללא תמורה, רצועת קרקע בשטח של 21.81 מ"ר, המהווה רצועת קרקע ברוחב של 1.5 מ' ובאורך של 14.54 מ' (להלן: "שטח החכירה"), רצועת קרקע המצויה בחצר הבית המשותף, בגבול החלקה, בחזית הפונה לכיוון רחוב הבריכה (להלן: "רצועת הקרקע"), זאת למשך 999 שנים. הורי התובע הסכימו לדרישת העירייה וחתמו ביום 19.12.1984 על כתב התחייבות בלתי חוזרת ועל בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת העירייה.

9. ביום 20.12.1984 נרשמה הערת האזהרה ביחס לתת חלקות 80/1 + 80/3 על פי שטר מס' 13179/1984.

10. לאחר פטירת אביו המנוח של התובע (שנפטר ביום 6.7.90) הועברו מלוא הזכויות בבניין לאם התובע ולאחר פטירתה ביום 11.8.03, הגיעו שני ילדיה, התובע ואחיו ד"ר אשר קסירר (להלן: "ד"ר אשר"), להסכם חלוקת עיזבון, שנחתם ביום 2.8.06, ושלפיו חילקו השניים את הזכויות בבניין באופן שדירת הקליניקה (דירה מס' 1) והדירה האחורית (דירה מס' 2) נרשמו ע"ש האח ד"ר אשר ודירת ההורים (דירה מס' 3) נרשמה ע"ש התובע.

11. כאמור, שני האחים: התובע וד"ר אשר ירשו את הזכויות בבניין מאימם המנוחה מכוח צו ירושה מיום 5.2.07, וחלקו היחסי של כל אחד מהם חולק על פי הסכם החלוקה שנערך בינם ביום 21.8.06.

12. ד"ר אשר מכר את זכויותיו בדירה מס' 1 ובדירה מס' 2 (להלן: "שתי הדירות"), להורי הנתבע, כאשר הבעלות בדירה מס' 1 נרשמה ע"ש אביו של הנתבע והבעלות בדירה מס' 2 נרשמה ע"ש אמו של הנתבע.

13. החזקה בדירות נמסרה כשהיא כוללת את המקלט המשותף ואת שלושת המחסנים.

14. הנתבע ירש את זכויותיו של אביו בדירת הקליניקה לאחר פטירתו, ולאחר מכן העבירה לו אמו את זכויותיה בדירה האחורית.

15. בשנת 2012 ובטרם הועברו הזכיות בשתי הדירות הנ"ל על שם הנתבע, פנו הוריו בהיותם הבעלים הרשומים של שתי הדירות הנ"ל אל עיריית חיפה, וגם כחליפיהם של הורי התובע , וביקשו לקיים את ההתחייבות שניתנה לטובת העירייה בשנת 1984, על ידי המנוחים - הורי התובע, כשלתכלית זו ביקשו לחתום על שטרי חכירה מתאימים אשר הוכנו על פי הנחיות העירייה.

16. הורי הנתבע והעירייה חתמו על שטרי החכירה והתובע נדרש אף הוא לחתום על שטרי החכירה, אך הוא סירב ודרש לערוך בשטרי החכירה תיקונים שונים ובעקבות זאת העבירו הורי הנתבע לתובע שטרי חכירה מתוקנים לחתימתו, אך התובע מיאן לחתום עליהם, לכן הגישו הורי הנתבע תביעתם המקורית.

17. העירייה הצטרפה כתובעת בתביעה המקורית ביחד עם הורי הנתבע, אך בסופו של דבר חתמו על הסכם פשרה ע ליו חתם גם התובע ושלפיו אישר האחרון כי העירייה זכאית לקבל, ללא תמורה, זכות חכירה ברצועת הקרקע.

הוסכם גם כי זכות החכירה תירשם בפועל בלשכת רישום המקרקעין עם הודעת העירייה על כוונתה להתחיל (תוך 90 יום) לבצע פעולות ו/או עבודות בשטח החכירה והתובע שכנגד התחייב לחתום בתוך 7 ימים מהמועד בו תודיע העירייה על כוונתה כאמור לעיל , על כל המסמכים הדרושים לצורך רישום זכות החכירה.

18. ביום 18.8.14 נתתי תוקף של פסק דין חלקי בתביעה המקורית, להסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים (התובע והעירייה).

19. בהחלטתי מיום 8.5.17 מחקתי את התביעה המקורית ללא צו להוצאות במישור היחסים שבין הצדדים לבין עיריית חיפה. במישור היחסים שבין הנתבע לבין התובע ציינתי כי הצדדים יוכלו לטעון בסופו של ההליך לעניין ההוצאות ובית המשפט יפסוק לאחר שמיעת טיעוניהם.

20. לאחר רישום החכירה לטובת עיריית חיפה, התביעה המקורית התייתרה, ועל כן נמחקה. מכאן המחלוקת שנותרה היא נשוא התביעה שכנגד – התביעה דנא.

ג. טענות התובע וסיכומיו:

21. בתביעה דנן טען התובע כי חלוקת השטחים ע"פ התשריט שצורף לתביעתו הינה כדלקמן:

(-) לקליניקה הוצמד משטח מרוצף המצוי בקומת עמודים ומתחת לקומה א'.

(-) לדירה האחורית הוצמד שביל כניסה מרחוב הבריכה ומעבר מתחת לדירת ההורים בתוך הקומה המפולשת.

(-) לדירת ההורים הוצמד שטח קרקע בחזית הבניין וסככת חניה וכן הוצמד שטח מעבר אל מדרגות הבניין.

(-) סך הכל שטחי הרצפה המסומנים בתשריט נרשמו בלשכת רישום המקרקעין:

הקליניקה – 30.84 מ"ר.
דירה אחורית – 50.33 מ"ר.
דירת מגורים – 88.05 מ"ר.

22. בלשכת רישום המקרקעין לא נרשמו ההצמדות המפורטות בתשריט הבית המשותף, אולם, נרשמה הצמדה מפורשת של הגג לדירת ההורים.

23. התובע ציין כי בהתאם להוראות החוק והנחיות רשויות התכנון והג"א הוקם מקלט לבניין אשר סומן בתוך שטח דירה מס' 1 ואשר על פי תכנונו ומטרתו אמור היה לשמש את דיירי כל שלושת הדירות.

עוד ציין, כי עד למכירת הדירות בקומת הקרקע להור יו של הנתבע, היחידה מס' 1 שבקומת הקרקע לא שימשה למגורים והיא נמכרה בשעה שהיה מצוי בה כל הציוד הרפואי, ו רק לאחר שהורי הנתבע קיבלו חזקה בדירות אלה, הם הסבו את דירה מס' 1 לדירת מגורים תוך שהם סוגרים את דלתות המקלט המופנות לשטח החיצוני והמיועדות לכניסת דיירי דירת התובע מבחוץ, כך שגישתם למקלט נחסמה . כמו כן פרצו פתח בקיר הממ"ד לצורך יצירת חלון.

24. התובע טוען כי יש להעביר לחזקתו את שני המחסנים הנותרים, אשר היו אמורים לשמש מלכתחילה כמחסן אחד לדירת ההורים ומחסן נוסף לדירת הגג. עוד טען התובע כי זכויות הבניה בגג שייכות לו בלבד הואיל והגג מוצמד לדירת ההורים.

25. טענתו המרכזית של התובע היא שהמצב הסטטוטורי של הבניין משלב את הוראות התשריט, הרישום בנסח הרישום והיתר הבניה האחרון וכי יש לקרוא את המסמכים האלו ביחד, כי הם משלימים זה את זה.

26. התובע הצהיר כי המקלט שבקומת הקרקע, על אף שסומן בתשריט הבית המשותף כחלק מהקליניקה היה על פי הוראות ועדות התכנון והוראות הג"א "מקלט", של כל המבנה ויע ודו נותר עד היום לשימוש כמקלט לדיירי הבניין. עוד הצהיר כי באותן שנים היתה חובה להקים מקלט אחד לכל בניין שיועד על פי דין, לכלל דיירי הבניין.

27. בשנת 1982 הגישו הורי התובע בקשה לקבלת היתר לבניית דירה נוספת על גג המבנה, הבקשה כללה, בין היתר , בניה של שלושה מחסנים אשר י ועדו: האחד לדירת הקליניקה, השני: לדירת ההורים, והשלישי לדירת הגג. לטענתו , אין מחלוקת כי ההיתר לשלושת המחסנים ניתן כ - "מחסנים דירתיים"; קרי, מחסנים של הדירות בבניין ולא כ - "חדר" השייך לקליניקה.

28. לטענת התובע, שטח הקליניקה כפי שרשום בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין הינו כ- 30 מ"ר והוא אינו כולל את שטח "המחסנים" , שטח המהווה היום חדר שצורף והוסף לשטח ה קליניקה. התובע ציין, כי תוספת החדר לקלינקה, כמעט הכפילה את שטח היחידה מ- 30 מ"ר ל- 58 מ"ר. התובע הדגיש כי כעולה מהסכם המכר של הדירה ומהדיווח לשלטונות המס, הנתבע ידע על מצבה התכנוני והמשפטי של הדירה (שאינה כוללת חדר שנבנה כמחסנים, וכוללת מקלט בו שלושה פתחים שנועדו לשמש בחירום כדרך כניסה לכל דיירי הדירות שבבניין).

29. עוד טען התובע , כי החזקה בשתי הדירות נמסרה להורי הנתבע כשהיא כוללת את המקלט המשותף ואת שלושת המחסנים - (המהווים כיום חדר אחד), ונוכח הצהרת הורי הנתבע שבדקו היטב כל המידע הדרוש בעניין הדירות המהוות את "הממכר", הרי חזקה שהם ידעו בעת עריכת עסקת המכר כי המקלט משמש את כלל הדיירים בבניין על פי הוראות וועדות התכנון והג"א וכן חזקה שידעו שהחדר הצמוד לקליניקה אינו "חדר" כהגדרתו בחוק, אלא שלושה מחסנים דירתיים שיש לרשמם על פי דין כצמודים לכל אחת מהדירות וחובתם לתקן את החריג ות מההיתר בעניין זה.

30. לטענת התובע, קיימת חובה בדין לתיקון רישום צו הבית המשותף ורישום ההצמדות של המחסנים הדירתיים תוך התאמת המצב בשטח לתוכנית. התובע ציין כי אם ניתן היתר לבניית מספר מחסנים דירתיים על גבי שטח השייך לדירה מסויימת דינו של שטח זה להיגרע משטח הדירה המסויימת ולהפוך להיות "רכוש משותף", המוצמד בלשכת רישום המקרקעין לכל אחת מהדירות בהתאמה להיתר ומטרתו.

31. עוד ציין התובע כי בדירות הנתבע נעשו שינויים נוספים שיש לתקנם בפועל ולהתאימם להיתר: במקלט נפרץ חלון ללא אישור הג"א וללא היתר, מעשה הפוגע ביעודו כמקלט והמסדרון הפתוח "הפך" שלא כדין לחלק מהדירה האחורית.

32 לטענת התובע, היה על הנתבע להביא את אמו להעיד ולהמציא תצהיר עדות ראשית מטעמה, הואיל וכל העובדות הרלוונטיות לתובענה זו כולל "העובדות הקשורות לרכישת הדירות ומה היה ומה לא היה מצוי בידיעת הוריו"; עובדות מהותיות וחשובות להליך זה, ושהיו נחלת הוריו של הנתבע; אך ה נתבע נמנע מלהביא עדות מטעם אמו בטענה שהיא בת 87 וחולה. לטענת התובע, הנתבע מלכתחילה ויתר על עדותה, כאשר לא הכין תצהיר מטעם אמו ולא ביקש מבית המשפט להתחשב במצבה הרפואי או לדחות את עדותה לכשתרגיש טוב יותר.

33. התובע הפנה לע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד סלימה מתתיהו, מה(4), 651 וטען כי הימנעות הנתבע מלהביא ולהסביר את היעדר עדותו של המוכר – ד"ר אשר קסירר יש בה כדי לחזק את טענות התובע בהליך זה.

34. עוד טען התובע כי כעולה מחומר שהועבר על ידי העירייה, נמצא כי בבניין הצמוד לנכס נשוא הדיון, שהינו בבעלות הנתבע, המהווה בניין אחר אך חלק בלתי נפרד מתיק הבניין נשוא התובענה, קיימים מספר פרוטוקולים המתייחסים להתנהלות משפחת הנתבע, הכוללת עבירות בנייה, כתבי אישום, הרשעות בתחום הבנייה וניסיונות לאשר בדיעבד בניה לא חוקית.

35. לטענת התובע, כל העובדות נשוא התביעה דנן התבררו לו רק לאחר הגשת התביעה כנגדו. התובע ציין כי נודע לו שדירות אחיו נמכרו להורי הנתבע מהתביעה שהוגשה נגדו ורק אז בירר וגילה שהורי הנתבע מבצעים שינויים מסיביים.

36. עוד ציין התובע כי קיימת סתירה בין הרישום בטאבו לבין המצב בפועל.

37. התובע הבהיר כי אינו מבקש לרשום את המקלט כרכוש משותף, אל א מבקש כי המקלט יחזור לשמש את כלל דיירי הבניין בעת הצורך.

38. התובע ציין כי עפ"י המסמכים שהוצגו ע"י הנתבע עצמו, הכוללים חוזה משנת 1962 לפיו מכרו הורי התובע למשפחת כהן את הדירה מס' 2, מתחזקת ה טענה כי הזכות לדירה נוספת ולבניה על הגג לא שייכת לכלל דיירי הבניין , אלא נשמרה באופן מפורש להורי התובע ואיננה נכללת בממכר.

39. לסיכום דבריו, טען התובע כי יש להחזיר את מבנה המקלט על פי ההיתר ולאפשר את השימוש בו לכלל דיירי הבניין, לתקן את המצב בדירת הקליניקה ולהתאימה להיתר באופן שהמחסנים שנבנו על פי ההיתר והפכו ל"חדר" שמהווה חלק מהקלינקה , יחזור ליעודו כדין, כלומר, להיות "מחסנים דירתיים", ובהתאם לתקן את צו הבית המשותף ולרשום בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו), כי בבעלותו שני המחסנים אשר היו אמורים לשמש מלכתחילה האחד כמחסן לדירת ההורים והשני מחסן לדירת הגג, זכויות הבניה בגג שייכות לו בלבד הואיל ובין היתר, ה ן לא נמכרו להורי הנתבע, כעולה מתצהירי הם. מה גם, שלפי הוראות החוזה שחתמו עליו, הגג מוצמד לדירת ההורים השייכת לו, כמו כן , יש להחזיר את המצב לפי ההיתר בו המקלט יכלו ל דלתות חיצוניות, החלון שנפרץ בו י אטם ותהא לתובע או מי מטעמו זכות כניסה אליו בעת ות חירום.

40. הסעדים המבוקשים בתביעה דנן הינם כדלקמן:

(-) מתן צו לבניית המחסנים בהתאם להיתר, קרי, בניית מחיצות בתוך חלל החדר ופתיחת הפתחים החסרים.

(-) מתן צו המורה על תיקון צו הבית המשותף לפי תרשים הצמדה של שני מחסנים לחלקת המשנה של התובע ומתן צו המורה על העברת החזקה בפועל במחסנים אלה לתובע.

(-) מתן צו עשה לפתיחת דלתות המקלט כפי שהן מתוכננות בתכנית ובהיתר על מנת לאפשר לדיירי דירת התובע להיכנס למקלט בכל עת שיהיה צורך בכך, וכן להחזיר את המקלט לקדמותו ולרושמו בהתאם בדרך של תיקון צו הבית המשותף והרישום בלשכת רישום המקרקעין.

(-) לתקן את רישום הבית המשותף ולרשום בלשכת רישום המקרקעין הצמדה של שטח החצר המסומן ד', הכולל, כמפורט בתשריט, את שטח סככת החניה, לדירתו של התובע כפי שרשום בטבלה המהווה חלק מתשריט הבית המשותף.

(-) מינוי ב"כ התובע ככונס נכסים לצורך תיקון רישום צו הבית המשותף.

(-) לקבוע כי מלוא זכויות הבניה בבניין שניתן לממשן רק על גג המבנה המשותף שייכות לתובע.
(-) לחייב את הנתבע בשכ"ט עו"ד והוצאות.

ד. טענות הנתבע וסיכומיו:

41. הנתבע ציין כי רק לאחר הגשת התביעה המקורית ע"י הורי הנתבע כנגד התובע דנא, הגיש התובע ביום 11.1.13 תביעה שכנגד, תביעה שאין בה ממש, אשר הוגשה בשיהוי רב של עשרות שנים, כאשר מטרתה היחידה היא נקמנות וקנטרנות.

42. עוד ציין הנתבע כי התובע דנא מבקש במסגרת תביעתו לשלול מהנתבע זכויות קנייניות השייכות לו כדין, ולהעבירן לידיו, מבלי שיש לו כל אסמכתה ו/או ראיה לזכויות הקנייניות המבוקשות.

43. לטענת הנתבע, יש לדחות כל טענה שהועלתה כנגד פסק דינו החלוט של ביהמ"ש לענייני משפחה; ושבו נתן תוקף של פסק דין להסכם החלוקה, גם על יסוד הטענה שמדובר במעשה בית דין, שכן הנתבע הינו חליפו של ד"ר אשר קסירר שהיה צד להליך המשפטי בביהמ"ש לעניינ י משפחה.

44. זאת ועוד טען הנתבע כי עומדות לו ההגנות שבסעיף 9-10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), כאשר הוריו הסתמכו בתום לב על המרשם, רכשו ושילמו תמורה ולכן עומדת להם הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.

45. לטעמו של הנתבע, יש לדחות על הסף את כל טענות התובע כנגד אחיו בשל היותן טענות בע"פ כנגד מסמך בכתב שאושר וגם קיבל תוקף של פסק דין.

46. הנתבע ציין כי הוריו רכשו את זכויותיהם בדירות בהסתמך על מרשם המקרקעין אשר נרשם בהתאם לפסק דין חלוט ולכן מוקנית לנתבע הגנה בדבר תקינות המרשם.

47. לטענת הנתבע, תביעת התובע לשינוי צו רישום הבית המשותף התיישנה, הבית המשותף נרשם בשנת 1964 ומאז ועד להגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות. לחילופין טען הנתבע כ התביעה נגועה בשיהוי ניכר.

48. הנתבע טען כי אב התובע נפטר בשנת 1990 ומאז לא הוגשה כל תביעה ו/או בקשה ואם התובע נפטרה בשנת 2003 וכי מאז עברו 15 שנים עד הלום ו- 10 שנים עד הגשת התביעה שכנגד.

49. עוד טען הנתבע לזכות קדימה שהוענקה לו על ידי אחיו , הגם שאינה מופיעה בהסכם החלוקה שקיבל תוקף של פסק דין ואף נרשם בשנת 2007 בטאבו.

50. הנתבע ציין כי כעולה מתשריט הבית המשותף ניתן לראות בבירור כי המקלט מהווה חלק בלתי נפרד מתת חלקה 80/1 בלבד.

51. עוד ציין הנתבע כי על פי חוזי הרכישה שצורפו לתצהירו, ניתן לראות כי משפחת כהן הייתה בעל ת הזכויות בדירה 2 במשך כ- 24 שנים משנת 1962 ועד לשנת 1986, ושבה רכשו חזרה המנוחים קסירר את דירה 2 מיורשי המנוח כהן.

52. לטענת הנתבע, בעת רישום הבית המשותף בשנת 1964 וגם בשעה שבוצע תיקון הרישום בשנת 1984, דיירי הבניין המשותף, משפחת כהן ומשפחת קסירר, לא ביקשו לרשום את המקלט כחלק מהרכוש המשותף, והמקלט נרשם כחלק מדירה מס' 1 כפי שרשום בלשכת רישום המקרקעין.

53. באשר למחסנים, ציין הנתבע כי בשנת 1982 הוריו המנוחים של התובע לא היו בעלי כל הזכויות בבניין, שהרי עפ"י חוזה מכירה מיום 25.4.1962 הוריו המנוחים של התובע מכרו דירה מס' 2 למשפחת כהן ורק ביום 3.10.1986 היורשים של משפחת כהן מכרו בחזרה את דירה מס' 2 למשפחת קסירר.

54. לטענת הנתבע, החדר שנבנה על ידי הורי התובע וצורף לדירה מס' 1, נבנה על קרקע השייכת לדירה 1 בלבד, לכן המחסנים בבניין מהווים חלק בלתי נפרד מדירה 1 ומעולם לא הוצמדו לדירה 3 וגם לא לדירת הגג העתידית שטרם נבנתה.

55. באשר לזכויות הבנייה בחלקה, הדגיש הנתבע כי בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם כי הענקת אחוזי בנייה לדירה מסוימת בבניין צריכה להיות מפורשת ומוסכמת על כל הדיירים. לטעמו של הנתבע, יש להבחין בין הסכמה להצמדת הגג לדירה מסוימת לבין הסכמה להענקת אחוזי הבניה הפנויים וניתנים לשימוש לאותה דירה.

56. עוד טען הנתבע כי התובע לא הביא לעדות את אחיו אשר מרבית טענותיו מתבססות על הסכם החלוקה שעשה עם אחיו.

57 באשר לחיוב בהוצאות בגין התביעה המקורית, טען הנתבע כי התביעה המקורית הוגשה מאחר שהתובע כיורש סרב לקיים את ההתחייבות של הוריו להעביר , ללא תמורה, לעירייה את רצועת הקרקע - שטח המיועד להרחבת הכביש, התחייבות שקוימה על ידו. עוד ציין כי עצם הגשת התביעה העיקרית יחד עם העירייה היתה מוצדקת וגרמה לבסוף לרישום החכירה לטובת העירייה ורק מטעם זה התביעה התייתרה.

58. זאת ועוד טען הנתבע כי התובע לא הביא כל ראיה ו/או מסמך שיש בהם לתמוך בטענותיו ו גם לא הביא אף עד לתמוך בטענותיו למרות הצהרותיו והצהרת ב"כ. עדותו הינה עדות יחידה כהגדרתה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א – 1971 .

59. לטענת הנתבע, התובע מנצל לרעה את ההליכים המשפטיים ומבקש לתקן רישום בית משותף מלפני כ- 50 שנים, לאחר שהגיע עם אחיו להסכמות, שניתן להן תוקף של פסק דין אשר נרשם בטאבו.

ה. עדות התובע:

60. התובע אישר בעדותו כי המרפאה – הקליניקה, שהייתה שייכת לאביו המנוח כללה גם את המקלט – ראו עמ' 26 לפרוט' , שורה 24-26.

61. עוד אישר התובע כי שטח הדירה מס' 1 לפי הרשום בטאבו הינו כ- 30 מ' וכי שטח המקלט כלול בתוך ה- 30 מ' וציין כי המקלט "חלק מה- 30 מ'" – ראו עמ' 27 לפרוט' , שורות 11-14.

62. לא מיותר לציין, כי באשר לזכות הקדימה לה טען התובע א פנה לדברי ב"כ שהצהיר כי "אין לנו שום טענה על הפרת ההסכם שהפר האח של התובע בכך שלא נתן לו זכות קדימה" – עמ' 28 לפרוט' , שורה 18-19. הצהרה זו מייתרת ההתייחסות לטענה לזכות קדימה.

63. בהמשך, אישר התובע כי מעולם לא נבנו שלושה מחסני ם דירתיים, אלא נבנה רק חדר אחד וכי חדר זה שימש מאז בנייתו כחלק מהקליניקה – ראו עמ' 34 לפרוט', שורות 26-29.

64. עוד אישר התובע כי השטח שעליו נבנה אותו חדר שייך לקליניקה – שורה 30-31.

ו. עדות הנתבע:

65. כשנשאל הנתבע מדוע יש שלושה פתחים למקלט , השיב:

"אין לי מושג יש המון פתחים לדירה הזאת. יש לדירה עוד פתח גם מהצד השני, לדירה יש הרבה פתחים" – עמ' 42 לפרוט' , שורות 18-19.

66. הנתבע סימן את הכניסה הנוספת של דירה מס' 1, סימון שנעשה על הנספח ז של תצהיר הנתבע – ראו שורה 21-22.

67. הנתבע אישר כי פרץ חלון בקיר המקלט ללא קבלת היתר – ראו עמ' 43 לפרוט', שורה 18-20.

68. עוד מסר הנתבע בחקירתו הנגדית כי בהתאם להסכם החלוקה שנחתם בין האחים, הנכסים ביניהם חולקו בחלקים שווים:

"זה בניין שמבחוץ זה נראה מרובע אחד, אחד קיבל כל הלמטה והשני כל הלמעלה. אמא שלהם נפטרה, והם התחלקו ואנו קנינו כל הלמטה" – עמ' 45 לפרוט', שורות 30-31.

69. בהמשך מסר הנתבע כי :

"גם כשאני מסתכל על חלוקת העיזבון, כתוב תועבר לקסירר אשר במלואה. ז"א קיבלנו חלקה 1 ו- 2 במלואה ואתם קיבלתם 3. אשר אמר לי במפורש במלואה. אמר שקיבלנו כל הלמטה והם קיבלו כל הלמעלה" – עמ' 45 לפרוט' , שורות 33-35.

70. כשנאמר לנתבע כי הוריו רכשו את הזכויות בדירות 1 ו- 2 בהסתמך על מרשם המקרקעין, שם רשום שהם רוכשים 30 מ"ר ובתוך זה לא נכלל אותו חדר שהתובע טוען שהוא מהווה מחסנים, לכן נשאל הנתבע אם בדק את תשריט הבית המשותף, את התוספת ואת הבקשה להיתר בניה שמכוחה נבנה החדר הנוסף שמהווה מחסנים, על זה השיב:

"קודם כל אבי המנוח ואמי שתהיה בריאה, ואנוכי אנשי חינוך ולא מבינים בנדל"ן לכן לקחתי עו"ד מלאך שקיבלתי המלצות עליו ... הוא בדק יסודית את הדירה ומסר לנו שהכל בסדר זה נבנה ורשום בטאבו..." – עמ' 46 לפרוט', שורה 34 ועמ' 47 לפרוט', שורה 3-5.

משהבאתי את עיקר הדברים הרלוונטיים, אפנה להכרעה במחלוקות.

ז. דיון והכרעה:

71. העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

(-) אין חולק כי המקלט נבנה כחלק מדירה מס' 1 בשנת 1960.

(-) אין חולק כי המבנה נרשם כבית משותף רק ביום 11.3.1964.

(-) אין חולק כי המקלט לא נרשם כחלק מהרכוש המשותף, אלא סומן כחלק מדירה מס' 1.

72. השאלות השנויות במחלוקת:

(-) האם המקלט הוא משותף לשלוש הדירות או שהוא שייך לדירה מס' 1 ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה?

(-) האם כל אחד מהמחסנים שנבנו על המרפסת השייכת לדירה מס' 1 שייך לדירה מסוימת בנפרד או שה וא חלק מדירה מס' 1 וכולם משמשים כחדר נוסף של אותה דירה?

כעת אפנה לבחון את השאלות השנויות במחלוקת כלהלן:

73. המקלט רשום כחלק מדירה מס' 1 שהינה חלק מהבית המשותף, על כן, נשאלת השאלה האם המקלט נחשב כרכוש משותף או חלק מדירה מס' 1?
74. בבית המשותף קיימים שני מרכיבים הכרחיים, הדירות והרכוש המשותף – ראו (יהושע ויסמן דיני קניין-בעלות ושיתוף 375 (1997) (להלן: "ויסמן").

75. הגדרתה של "דירה" בחוק המקרקעין מופיעה בפרק ו' 1 "בתים משותפים, בסעיף 52 הקובע כי:

"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש חלקה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."

76. ההגדרה של "רכוש משותף", כפי שעולה מסעיף 52 לחוק המקרקעין היא :

""רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

77. גם סעיף 77א לחוק המקרקעין, הנמצא בפרק הבתים שאינם רשומים כבתים משות פים, מגדיר רכוש משותף כ - "כל חלקי הבית חוץ מהדירות".

78. ישנם חלקים בבית המשותף שאותם לא ניתן להצמיד לדירות ואלו יישארו תמיד בגדר רכוש משותף, כפי שקובע סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין:

"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן — התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..."

79. במקרה שלפנינו, עיון בבקשה לרישום בתים משותפים שסומנה כנספח ו וצורפה לתצהיר הנתבע צוין כי שטח דירה 1 הינו 30.84 מ', ושזה כולל בתוכו את המקלט. זאת ועוד עיון בהעתק של תשריט הבית המשותף שסומן "ז" וצורף לתצהיר הנתבע, מעלה כי המקלט מהווה חלק בלתי נפרד מדירה מס' 1.

80. יתרה מזו, התובע אישר בעדותו כי הקליניקה שהייתה שייכת לאביו המנוח כללה גם את המקלט – ראו עמ' 26 לפרוט' , שורה 24-26.

81. עוד אישר התובע כי שטח הדירה מס' 1 לפי הרשום בטאבו הינו כ- 30 מ' וכי שטח המקלט כלול בתוך ה- 30 מ' וציין כי המקלט "חלק מה- 30 מ'" – ראו עמ' 27 לפרוט' , שורות 11-14.

82. לכן, הואיל והמקלט נרשם כחלק מהדירה ולא הוצמד לדירה, הרי אינו בגדר "רכוש משותף" והוא מהווה חלק הרשום כדירה. משמעות הדבר שהמקלט נחשב כחלק מדירה 1 ואינו חלק מהרכוש המשותף.

פרופ' י' וייסמן ציין בספרו:

"הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ'דירה', בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת. התנאי בדבר היות הדירה חלקה שלמה ונפרדת מחייב שהן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מחלקה אחרת שבבית, כגון שיש לו כניסה נפרדת, מונה חשמל נפרד ואספקת מים עצמאית." (ויסמן לעיל, בעמ' 355).

83. טענה נוספת שהנתבע העלה היתה שזכותו מוגנת לאור הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין כאשר הוריו הסתמכו בתום לב על המרשם, רכשו ושילמו תמורה ולכן עומדת להם הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.

84. אכן ההסתמכות על הרישום, לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין עניינה הסתמכות הנוגעת לבעלים הרשומים של חלקה מסוימת ואין עניינה בהסתמכות על חלקה שלא קיימת במציאות:

"האם עקרון הקונקלוסיביות של המירשם במקרקעין מוסדרים מהווה סוף פסוק לעניין עמידת הזכות הרשומה בתנאי התוקף של הזכות, על-פי דרישות החוק?

שאלה זו מתעוררת, למשל, במקרה הבא: במסגרת רישומו של בית משותף, נרשמת יחידה מסוימת כ'דירה', במקרקעין מוסדרים. מסתבר בהמשך כי היחידה הנדונה אינה מתאימה להירשם כדירה, שכן אין היא מהווה יחידה 'נפרדת', כנדרש בחוק. הטענה כנגד מי שנרשם כבעל הדירה, אם-כן, היא כי היחידה הנדונה היא חלק מהרכוש המשותף... האם העובדה כי היחידה נרשמה כ'דירה' מונעת את ראיית היחידה כחלק מהרכוש המשותף?

... אין סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מאמץ מודל קונקלוסיביות מיידית. מי שאינו בעל זכות אמיתי אינו הופך לבעלים מחמת הוראה זו.

... השאלה הקשה יותר בהקשר זה... נניח שהיחידה הנדונה, שנרשמה כדירה, נרכשת על-ידי צד שלישי שסמך על הרישום הנדון בפנקסים, פעל בתום-לב, נתן תמורה ושכלל את זכותו, כנדרש בסעיף 10 הנדון... האם סעיף 10 לחוק מגן על הרוכש לא ביחס למיהות בעל הזכויות, אלא גם ביחס למהות הזכויות?... עקרון הקונקלוסיביות של המירשם אינו מאפשר התגברות על הכשלים הנדונים. אין בכוחו של העקרון האמור להצמיח זכות שאינה מוכרת בדין... הזכות הקניינית ל'דירה', על-פי החוק, מותנית בקיום תכונות פיזיות מסוימות לדירה. האינטרס הציבורי בהגנה על אמינות המירשם, לא די בו על-מנת להתגבר על האינטרס הציבורי הגלום בעקרון 'הרשימה הסגורה'. שכלול הזכות המוקנית בהסכם, אשר כשלעצמה אינה מוכרת בדין, באמצעות רישום בפנקסים, אינו יכול להעצים את כוחם של הצדדים באשר ליצירת זכויות קניין חדשות." (מיגל דויטש קניין כרך ד 246-243 (2007) וראו גם אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין- חלק ראשון 154 (מהדורה שנייה, תשנ"ה)).

85 מכאן שעקרון הקונקלוסיביות של המירשם אינו מאפשר להעניק זכות שאינה מוכרת על פי הדין, גם למי שהסתמך על המירשם בתום לב, ואין בכוחו ליצור זכות קניינית חדשה.

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין מורה כי:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969" -

86. הלכה פסוקה ומושרשת קובעת כי נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכו נה את מצב הדברים - (ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעלאן נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 14.08.14), וכי נדרשות ראיות וטענות מובהקות מצד מי אשר מנסה לבסס טענות לגבי זכויות קנייניות בניגוד לזכויות הקנייניות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין - (ע"א 180/12 ציונה כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 04.02.14).

87. באשר להיקף תחולת סעיף 10 לחוק המקרקעין ולצורך להגן על מי שרכש זכויות בהסתמך על המרשם בתום לב – אפנה ליהושע ויסמן "דיני קניין - חלק כללי" 116-100 (1993); ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2) 29 (1979); ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 848 (2002); ע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי ( ניתן ביום 27.08.13).

88. לאחר שבחנתי את הראיות, בחנתי את טענות הצדדים ושמעתי את עדותם, הגעתי למסקנה כי החדר שנבנה על ידי הורי התובע וצורף לדירה מס' 1 הוא נבנה על קרקע השייכת ל דירה מס' 1 בלבד, לכן המחסנים או החדר הנוסף שבבניין מהווים חלק בלתי נפרד מדירה 1 ומעולם לא הוצמדו לדירה 3 וגם לא לדירת הגג שטרם נבנתה.

89. התובע בעצמו אישר כי מעולם לא נבנו שלושה מחסנים דירתיים אלא נבנה רק חדר אחד וכי חדר זה שימש מאז בנייתו כחלק מהקליניקה – ראו עמ' 34 לפרוט', שורות 26-29.

90. עוד אישר התובע כי השטח שעליו נבנה אותו חדר שייך לקליניקה – שורה 30-31.

91. באשר להצמדת הגג לדירה מס' 3 וזכויות הבניה, ראוי להפנות לע"א 749/76 יוסף נ' בכר, לב(3) 617, שם נקבע כי:

"אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה..." (שם, בעמ' 621, ראו גם ויסמן, בעמ' 424).

זאת ועוד ראו ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, נג(1) 469, שם נקבע כי:

"...ככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות" – (שם, בעמ' 476).

92. העולה מן המקובץ כי הצמדתו של הגג לדירה מסוימת בבית משותף מכוח הסכם בין בעלי דירות אינה גוררת עמה מניה וביה גם הענקה של זכויות הבנייה על הגג שהוצמד, אלא אם כן הוכח שזו הייתה כוונת הצדדים.

93. אשר להצמדתן של זכויות הבנייה לדירה מסוימת בבית משותף הובעה הדעה, כי:

"...הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עיסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא" - (י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, בעמ' 419); ראו גם ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' אורי רחמני, (מג(3) 489 (1989) "זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף. אולם בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר עליהן, ולהעבירן לאחר" – ראו ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, {(מ(4) 673 (1986), בעמ' 680{(.

94. בע"א 10322/03 ישעיהו נגד שטרייכר, פ"ד נט(6)449, קבע הנשיא א' ברק, אמנם בדעת רוב, כי:

"ההשקפה שלפיה אחוזי בנייה אינם "רכוש משותף" אינה שוללת מבעלי הדירות את האפשרות להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצול הזכויות (דויטש בספרו הנ"ל [24], בעמ' 665). אין חולק שבעלי הדירות יכולים להסכים ביניהם כי בעל דירה פלונית יהיה זכאי לנצל זכויות בנייה, להרחיב דירתו ואף להוסיף דירות לבית המשותף (א' זמיר "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [25], בעמ' 690). זאת ועוד, גם אין מניעה לכלול את ההסכמות בעניין זכויות הבנייה בתקנון הבית המשותף, מאחר שמדובר ב"זכויותיהם וחובותיהם" של בעלי הדירות "בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק המקרקעין). "התקנון עשוי שיתייחס לשאלה מי מבין בעלי הדירות רשאי לנצל את אחוזי הבניה שנותרו לבית" (ויסמן בספרו הנ"ל [20], בעמ' 434. כן ראה ע"א 19/81 הנ"ל [4], בעמ' 503-501). הכללת ההסכמות החוזיות בתקנון הבית המשותף תבטיח את תוקפן גם כלפי חליפיהם של בעלי הדירות (זמיר בספרו הנ"ל [25], בעמ' 691)."

95. במקרה שלפנינו לא הוכח שהיתה הסכמה על אופן השימוש באחוזי הבנייה, כך שלא הוסכם בין הבעלים – אשר בהיותם בעלי המבנה במשותף הינם הזכאים לנצל את אחוזי הבנייה בחלקה .

סוף דבר:

96. לאור כל האמור לעיל, דין התביעה דנא להידחות, ועל כך אני מורה.

97. הואיל והתביעה המקורית שהגיש הנתבע כנגד התובע נמחקה והואיל והתביעה דנא שהגיש התובע כנגד הנתבע גם נדחתה בסופו של יום, הרי שלי נראה כי יהיה זה נכון והולם לקבוע שכל צד יצא בהוצאותיו. משמע, אין צו להוצאות.

98. המזכירות תשלח לצדדים עותק מפסק דין זה בדרך המקובלת במקומותינו.

ניתן היום, י"ג אב תשע"ט, 14 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.