הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 46550-03-16

לפני כבוד השופטת עדי חן-ברק

התובעים

1. עיזבון המנוח סוהיל בשארה חורי ז"ל, ת"ז XXXXXX974
באמצעות יורשיו:
2. זיאד ח'ורי, ת"ז XXXXX844
3. אנשראח ח'ורי, ת"ז XXXXXX785
4. כאותר סוהיל חורי, ת"ז XXXXXX893

5. עיזבון המנוח חנא בשארה ח'ורי ז"ל, ת"ז XXXXX909
באמצעות יורשיו:
6. עסאם חנא חורי, ת"ז XXXXX990

7. עיזבון המנוח איברהים בשארה חורי ז"ל, ת"ז XXXXX090
באמצעות יורשיו:
8. נביל חורי אבראהים חורי, ת"ז XXXXXX830
9. אליאס ח'ורי, ת"ז XXXXXX499
10. אוסאמה ח'ורי, ת"ז XXXXXX556
11. ריאד ח'ורי, ת"ז XXXXXX119
12. אמיל ח'ורי, ת"ז XXXXXX412
13. בשיר ח'ורי, ת"ז XXXXXX958
14. בשארה ח'ורי, ת"ז XXXXXX925

15. עיזבון המנוח ראמזי בשארה חורי ז"ל, ת"ז XXXXXX987
באמצעות יורשיו:
16. עיזבון המנוח אבתיהאג' חנא חורי ז"ל, ת"ז XXXXXX987
באמצעות יורשיה:
17. מונדר רמזי חורי, ת"ז XXXX384
18. נזאר רמזי חורי, ת"ז XXXXXX471

ע"י ב"כ עוה"ד סברי ואח'

נגד

הנתבעות

  1. מדינת ישראל – רשומת מקרקעי ישראל
  2. קרן קיימת לישראל

פסק דין

תביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").
המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב שאלת שיעור הפיצויים להם זכאי התובע בהתאם לסעיף 13 (קביעת שיעור דמי החכירה).
הפיצוי בגין סעיף 12 לפקודה נזנח נוכח היותו בעל ערך כספי נמוך מאוד.
א. מבוא:

  1. המנוח סוהיל בשרה ח'ורי ז"ל (להלן:"המנוח סוהיל") והמנוח חנא בשארה ח'ורי ז"ל (להלן: "המנוח חנא") היו הבעלים של 3/14 חלקים כל אחד מהם במקרקעין הידועים כגוש 19045 חלקה 57 (להלן: "חלקה 57"). שטחה הכולל של חלקה זו הינו 6,470 מ"ר, והשטח שהיה בבעלותו של כל אחד מהמנוחים הנ"ל היה 1,387 מ"ר.
  2. המנוח חנא היה הבעלים של 1/4 מהמקרעין הידועים כגוש 18988 חלקה 20 (להלן: "חלקה 20"). שטחה הכולל של חלקה זו הינו 3,050 מ"ר, והשטח שהיה בבעלותו של המנוח חנא היה 763 מ"ר.
  3. התובעים 2-4 הינם יורשיו של המנוח סוהיל.

נטען כי התובע 6 הינו היורש הבלעדי של המנוח חנא.
4. ביום 25/10/1962 פורסמה בי"פ מס' 968 הודעה על הפקעת חלקה 20 , וביום 19/3/1976 פורסמה בי"פ מס' 2206 הודעה על הפקעת חלקה 57, בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות.
חלקה 20 נרשמה על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות והודעה על כך פורסמה בי"פ מס' 1209 מיום 2.9.1965.
חלקה 57 נרשמה על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות והודעה על כך פורסמה בי"פ מס' 2956 מיום 1.9.1983.
5. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית המתאר המנדטורית RP/50/40 לפיה היה יעוד המקרקעין – יעוד חקלאי ( agricultural zone), אם כי יובהר כי בהתאם לתקנון התוכנית, הרי שבשטחים מסוג זה, ועל אף שסווגו כשטחים חקלאיים, ניתן היה לבנות בית מגורים אחד בכל חלקה ששטחה דונם אחד לפחות (כאשר שטח הבית אינו עולה על 180 מ"ר או 15% משטח החלקה), ומכאן שיש להתייחס ליעוד המקרקעין כיעוד המשלב בניה וחקלאות כאמור בפס"ד אסדי בו נדונה אותה תוכנית מנדטורית, ע"א 4299/15 אסדי נ' מ"י ניתן ביום 8/12/16, להלן: "פס"ד אסדי").
6. טרם שמיעת הראיות בתיק הגישה הנתבעת בקשה להבאת ראיות נוספות מהן עלה כי סכום הפיצוי בגין הפקעת חלקו של המנוח חנא בחלקה 57 שולם.
מכאן נותר לדון בשאלת הפיצוי ביחס לחלקה 20, וביחס לח לקה 57 ככל שהדבר נוגע לחלקו של המנוח סוהיל בלבד.
יצויין כי הנתבעת הכירה בזכויות המנוח חנא בחלקה 20.
ביחס לזכויות המנוח סוהיל בחלקה 57 - הנתבעת מכירה בזכויות בכפוף להמצאת צו ירושה מקורי (ראה דברי ב"כ הנתבעת בפרוט' מיום 18/9/19, עמ' 14 שר' 2-4).
אשר על כן יעסוק פסק הדין במחלוקת הנוגעת לגובה הפיצוי בלבד, כאשר המחלוקת שהעמידו הצדדים להכרעה, בהתאם לעולה מחוות הדעת שהגישו, נעוצה למעשה באופן חישוב דמי החכירה האבודים : האם יש לחשב שיעור של 6%,5%,4% משווי הקרקע בכל שנה, בהתאם לתקופות השונות, כפי שחושבו על ידי מומחה בית המשפט , או שמא יש לחשב שיעור של 1.5% לשטח חקלאי ו-2.5% לשטח למגורים כפי שחישב שמאי הנתבעת .

7. חוות דעת הצדדים:

תובעים:
מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית מיום1/1/18 ערוכה ע"י מר פהים מח'ול.
שמאי התובע קבע כי בעת ההפקעה, הקרקע שהופקעה הייתה חלק מתכנון הקמת העיר כרמיאל, ולפיכך יש לחשב את דמי החכירה האבודים לכל שנה בהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים זהים, ובהתחשב בכך שפוטנציאל הקרקע היה ידוע כבר במועד הקובע, קרי מועד ההפקעה, כאשר יש להתייחס לפוטנציאל הקרקע כפי שניתן היה לצפות במועד הקובע, כאשר הידיעה על הקמת העיר כרמיאל הביאה לעלייה משמעותית בפוטנציאל המקרקעין באזור.
כן קבע השמאי כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור של 6% משווי החלקה שנה אחר שנה, החל מתחילת שנות ה- 80 של המאה הקודמת, בהתאם להלכת הייטנר (ע"א 3079/08 מד"י נ' הייטנר, ניתן ביום 4/7/12).
דמי החכירה האבודים בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות הוערכו על ידי המומחה מטעם התובע לגבי חלקה 20 בסך של 139,000 ₪ עבור שטח של דונם חקלאי.
לגבי חלקה 57, שהייתה נטועה בעצי זית, הוערכו דמי החכירה האבודים בהתאם לסעיף 13 בסך של 167,000 ₪ עבור שטח של דונם חקלאי (לאחר הוספת 20% מעל שווי קרקע ריקה בשל עצי הזית שהיו נטועים בה).
דמי החכירה האבודים עבור שטח של דונם בייעוד מגורים הוערך ע"י מומחה התובעים בסך של 264,000 ₪ לשתי החלקות נשוא התביעה.

הנתבעת:
מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת שמאית מיום 16/4/18, ערוכה ע"י מר ראמי גרזוזי.
מומחה הנתבעת התייחס לכך כי חלקה 20 ממוקמת במרחק של כ- 2,800 מטר מדרום מזרח לגרעין הכפר בענה, ובמרחק של כ – 1,000 מטר מדרום לכביש 85, וכי חלקה 57 ממוקמת במרחק של כ-2,100 מטר מדרום מזרח לגרעין הכפר מג'ד אלכרום, ובמרחק של כ-800 מטר מדרום מזרח לכביש 85.
נקבע כי סכומי השווי בהם נישום שווי הקרקע החקלאית הינם בטווח של 50-600 ₪ לדונם בשנה.
כן נקבע כי לפי בדיקה שנערכה ע"י השמאי הממשלתי סכומי השווי בהם נישום שוויה של קרקע חקלאית לצורך הערכת גובה הפיצוי לפי סעיף 13 אינו נמוך ברובם של המקרים מסך של 40,000 ₪ לדונם.
נקבע כי קרקע חקלאית באיכות טובה המתאימה לגידולי שלחין או מטעים ובעלת נגישות טובה עשויה להניב דמי חכירה או שכירות בסכומים של עד כ-600 ₪ לדונם, ולרוב פחות מכך.
דמי החכירה השנתיים אותם יש לייחס לקרקע חקלאית חושבו לפי 1.5% משווי הקרקע בכל שנה ושנה.
לגבי חלקה 20 קבע המומחה כי שווי הקרקע למגורים לאחר התאמות עמד על סך של כ-11,500 ₪ לדונם בשנת 1986 ועד לשווי של כ- 166,500 ₪ לדונם בשנת 2017, לפי מקדם 0.8.
לגבי חלקה 57 קבע המומחה כי שווי הקרקע למגורים לאחר התאמות עמד על סך של כ- 14,500 ₪ לדונם בשנת 1986 ועד לשווי כ- 193,500 ₪ לדונם בשנת 2017 לפי מקדם 0.8.
שווי קרקע חקלאית בסביבה לאחר התאמות עמד על סך של כ- 3,000$ לדונם בשנת 1986 ועד לשווי של 20,000$ לדונם בשנת 2017.
נקבע כי סכום דמי החכירה הראויים לחלקה 20 הינו סך של 109,850 ₪, ולחלקה 57 הינו סך של 186,678 ₪.
8. נוכח הפערים המשמעותיים בין חוות דעת המומחים מונה בהחלטה שנתנה ביום 10/5/18 מומחה מטעם בית המשפט – השמאי יצחק סיון (להלן: "השמאי סיוון" ו/או שמאי מטעם בית המשפט") .
השמאי סיון העריך את שווי החלקות לפי גישת ההשוואה לנכסים דומים שנמכרו סמוך ככל הניתן למועד הקובע בכל אחת מהשנים שלגביהם יש לקבוע דמי חכירה שנתיים.
לגבי חלקה 20 קבע המומחה כי מיקום החלקה במועד ההפקעה (25.10.1962) היה באזור חקלאי מדרום לכביש 85, וכ-2.8 ק"מ מדרום-מזרח לגרעין הכפר בענה.
לגבי חלקה 57 קבע המומחה כי החלקה במועד ההפקעה (19.3.1976) הייתה בשטח חקלאי, ממערב לכרמיאל, כ-800 מטר מדרום לכביש 85 וכ- 2.1 ק"מ דרום-מזרח מגרעין הכפר מג'ד אל כרום.
המומחה התייחס לקרקע החקלאית כקרקע רחוקה מפיתוח נטולת פוטנציאל לבנייה כפי שהיה במועד הקובע כאשר יש לראות רק דונם אחד מתוך הקרקע עליו ניתן לבנות מבנה מגורים בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית שהייתה תקפה במועד הקובע להפקעה. בהתאם נבדקו עיסקאות קרקע הנמצאות מדרום לכביש 85, בעלות אופי דומה ככל הניתן לחלקות הרלבנטיות, זאת בהתאם למצב בשנת 1962.
המומחה ביצע את הערכתו לעניין שווי ערך הדונם הראשון למגורים ע"י בדיקת עסקאות שבוצעו בחלקות באזור כפר ראמה דרומית לכביש 85 (חלק מהעסקאות שנבדקו ע"י סיון הובאו ע"י המומחה מטעם הנתבעת).
לגבי שנים שלגביהן לא נמצאו עסקאות השוואה מתאימות- קבע המומחה את השווי בהתאם לנתונים שהצטברו בגרף רב שנתי לפי המגמה בעזרת תוכנת Excel. על גבי הגרף הוצבו נקודות המשקפות עסקאות השוואה מהשנים 1990, 1995, 2000, 2005, 2010, 2015 ו-2017. השינויים בשנים החסרות נקבעו בעזרת אינטרפולציה ליניארית (שיטה של התאמת עקומה לבניית נקודות חדשות בטווח של נקודות נתונים ידועות).
המומחה חישב לפי מקדם נטרול מושע של 1.1 בעסקאות ההשוואה, ויצא מנקודת הנחה כי שווי חלקת מגורים בכפר גבוה משווי חלקת מגורים באזור חקלאי, בסיכומו של דבר קבע מקדם משוקלל בגובה 0.44.
המומחה ציין כי סביר ביותר ששווי עסקאות ההשוואה שנלקחו משקף שווי קרקע הנטועה עצי זית. המומחה ציין כי לא מצא לנכון להפחית משווי החלקות הרלבנטיות לענייננו שלא היו נטועות בעצי זית.
9. לעניין שיעור דמי החכירה קבע המומחה כי דמי החכירה הראויים לקרקע למגורים הינם בשיעור של 6% משווי החלקות לתקופה של 1/1986 - 12/2008 (כולל), בשיעור של 5% לתקופה של 1/2009- 12/2014 ובשיעור של 4% לתקופה של 1/2015- 12/2017.
המומחה לא קבל קביעת מומחה הנתבעת לפיה שיעור דמי החכירה הראויים לייעוד המגורים היא בשיעור של 2.5%, ממספר נימוקים (ראה פירוט בהמשך).
לסיכום העריך המומחה את דמי החכירה הראויים לפי סעיף 13 לפקודה לחלקה 20 (בשלמותה) בסך של 363,711 ₪, ולחלקם של התובעים בחלקה זו בסך של 90,928 ₪. חלקה 57 (בשלמותה) 637,649 ₪ , וחלקם של התובעים (יורשי המנוח סוהיל בלבד) בחלקה זו בסך של 136,639 ₪.

10. בישיבת ההוכחות שהתקיימה נחקר המומחה שמונה מטעם בית המשפט, והצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.

ב. טענות הצדדים (בתמצית):

11. התובעים מבקשים לקבל את קביעות המומחה שמונה מטעם בית המשפט, וטוענים כי אין מקום לסטות ממנה. עוד נטען כי אין בפסק הדין האחרון שניתן בבית המשפט העליון בנושא זה (ע"א 8717/17 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל ניתן ביום 3/7/19 , ( להלן: "פס"ד ו/או הלכת איסמעיל") כדי לשנות את ההלכות הקודמות שנתנו בבית המשפט העליון בכל הנוגע לחישוב דמי החכירה, מה גם שמדובר בפסק דין שהתייחס לחוות דעת ספציפית שבה נקבעו דמי החכירה על בסיס נימוק אחד, כאשר במקרה דנן נתנו על ידי השמאי שמונה מספר נימוקים לקביעותיו.
12. הנתבעת טוענת, מנגד, כי דין התביעה להדחות על הסף, שכן חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים לא התבססה על אף אחת מהחלופות שהועלו בהלכת איסמעיל (לא על הרווח שהנתבעת הפיקה כתוצאה מהפקעת הקרקע, ולא על דמי שכירות בפועל שניתן לקבל על הקרקע בהתאם לעסקאות השוואה אמיתיות ), ומאחר ונטל ההוכחה רובץ על התובעים – דין תביעתם להדחות.
עוד נטען כי בהלכת איסמעיל נפסלה האפשרות להטיל פיצוי בהתאם לסעיף 13 לפקודת ההפקעות על בסיס מודל פיננסי, ומאחר וגם השמאי בתיק זה נימק קביעותיו לפי אותו מודל פיננסי – יש לדחות האמור בחוות דעתו , שכן השמאי שמונה לא בחן עסקאות השוואה בשוק השכירות.

ג. דיון והכרעה:

13. הפיצוי שבמחלוקת ענינו פיצוי המגיע בהתאם לאמור בסעיף 13 לפקודה – פיצוי המתייחס למצב בו חלף זמן רב בין ההפקעה ותפיסת המקרקעין על ידי הרשות המפקיעה לבין מועד תשלום הפיצוי, אז מתווסף לפיצוי גם מרכיב "פירותי".
רכיב זה משקף את הנזק שנגרם לבעל הזכויות, נוכח חלוף הזמן ממועד ההפקעה ותפיסת החזקה ועד התשלום בפועל, כשמטרתו לפצות נפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת ההחזקה מצד אחד, ומהצד השני - כדי להמריץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן (ראה ע"א 8937/08 מ"י נ' סלים מוחמד ניתן ביום 1/12/11).
אציין כי סעיף 13 בוטל במסגרת תיקון הפקודה בשנת 2010, ואולם במועד הרלבנטי לתביעה דנן, הסעיף היה בתוקף, ואין חולק כי התובעים רשאים להסתמך עליו בתביעתם.
14. התובעים בחרו במסלול הפיצוי של קבלת תשלום קרן נומינאלי לפי סעיף 12 לפקודה (עליו ויתרו כאמור לעיל), ובנוסף קבלת פיצוי פירותי נומינאלי בדמות "דמי חכירה אבודים" בהתאם לסעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום הפיצוי.
בית המשפט העליון עמד על מטרת סעיף 13 ודרך חישוב הפיצוי בהלכת הייטנר כדלקמן:
"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי יעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו....מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחילופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה".
כלומר דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, משנה לשנה, עד למועד תשלום הפיצוי.
הלכה זו לא שונתה על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין שניתן בענין איסמעיל אשר הובהר בו כי שתי הגישות (גישה ראשונה - חישוב דמי חכירה כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה, גישה שנייה – דמי שכירות שניתן לקבל בפועל בעד השכרת המקרקעין מידי שנה) – " אמורות להביא לאותה תוצאה כלכלית. דמי שכירות המשולמים בעד השכרת מקרקעין משנה לשנה אמורים במקרה הרגיל להיות זהים לתשואה הכלכלית המופקת מהקרקע".
כן אפנה גם לדעת כבוד השופט הנדל בענין איסמעיל שבחר לצטט האמור בהלכת הייטנר באומרו כי "דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם הכללית של השניים זהה. המדינה נטלה מאדם את ששייך לו, ועליה לשלם לו באופן שמציב אותו באותו מצב בו היה אלמלא ההפקעה".
כן לא שונו בפסק הדין שניתן בענין איסמעיל, הלכות קודמות של בית המשפט העליון הן בנושא אסדי – ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל ניתן ביום 8/12/16, שם נקבע כי יש לחשב דמי החכירה האבודים בהתאם ל - 6% משווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה, והן בנושא פאטמה עיסא – ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא ניתן ביום 22/5/16, שם נקבע כי ההכרעה אם לחשב את דמי החכירה בשיעור 6% (כדרישות התביעה) לבין 5% (כדרישת המדינה), הינה הכרעה שמאית מובהקת.
15. על מנת להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, מקובל להשתמש בשיטת ההשוואה במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות בכל שנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל, כאשר מדובר בעסקאות שנעשו בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המקרקעין המופקעים בכל שנה ושנה, יגזרו דמי החכירה האבודים המשקפים את הפיצוי הפירותי, וראה עמדת כב' הש' קרא (לה הסכים כב' הש' הנדל) בענין איסמעיל כי – " בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי יעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה, אך יחד עם זאת יש להביא בחשבון גם שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תכנוני".
16. בפסיקה נדון גם המצב, כדוגמת המקרה דנן, בו הקרקע הייתה בתחומי התוכנית המנדטורית שהוגדרה כיעוד חקלאי ואולם לאור תקנון התוכנית נקבע כי יש לראות את הדונם הראשון בכל חלקה כמיועד לבניה למגורים, ואת יתרת החלקה כמיועדת לחקלאות כלומר לא יעוד חקלאי "טהור" אלא יעוד המשלב בניה וחקלאות, כאשר בהמשך נקבעה תוכנית מתאר חדשה שאינה מאפשרת בחינת עסקאות השוואה מתאימות, שכן בתוכנית החדשה לא התאפשרה בניה למגורים בקרקע שסווגה כחלקאית.
בעניין ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל ניתן ביום 8/12/16 שצוטט לעיל , התייחס בית המשפט למצב בו בוטלה התוכנית המנדטורית ובמקומה נקבעה תוכנית מתאר חדשה, כך שמאותו מועד לא היו עוד עסקאות השוואה ביעוד ששילב בניה למגורים בקרקע שסווגה כחלקאית. נקבע כי נתוני ההשוואה היחידים הקיימים בשנים אלה הם כאלו הנוגעים לאדמות חקלאיות טהורות שאינן כוללות זכויות בניה מחד וכאלה הנוגעים לקרקעות המיועדות לבניה מאידך, ללא שילוב בין הקטגוריות, ועל כן נפסק כי בחישוב הפיצוי נדרש לבחון, בנפרד, עסקאות במקרקעין דומים בכל אחד מהיעודים (חקלאות טהורה ובניה), ומעסקאות אלו לגזור את שווי החלקות בכל שנה ושנה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפיינים היחודיים לחלקות.
כן נקבע כי בכל חלקה יש לערוך "פיצול רעיוני" כאשר דונם אחד מתוכה יחושב על בסיס ערכי קרקע למגורים, ויתרת החלקה כמיועדת לחקלאות בלבד ללא זכויות בניה.
17. נזכיר כי במקרה דנן נעוצה המחלוקת בין הצדדים באופן חישוב דמי החכירה לכל השנים ממועד ההפקעה ועד מועד הפיצוי: האם יש לחשב שיעור של 6%,5%,4% משווי הקרקע בהתאם לתקופות שונות כפי שחושבו על ידי מומחה בית המשפט, או שמא יש לחשב שיעור של 1.5% לשטח חקלאי ו - 2.5% לשטח למגורים כפי שחישב שמאי הנתבעת.
ודוק - הנתבעת לא חלקה בסיכומיה על קביעת השווי של החלקות לכל שנה כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט, אלא רק על שיעור האחוז שיש לחשב מהשווי בגין הפיצוי עבור דמי החכירה האבודים.
18. הנימוק היחיד שנתנה הנתבעת לטענתה לפיה יש לדחות את התביעה נעוץ בכך שחוות דעתו של מומחה בית המשפט אינה מבוססת (בכל הנוגע לקביעת שיעור דמי החכירה) על עסקאות השוואה של שכירות קרקע דומה, ומכאן לשיטת הנתבעת, ובהתאם להלכת איסמעיל – דין התביעה להידחות.
19. אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעת כפי שאפרט להלן, ואני סבורה שיש מקום לאמץ קביעות המומחה שמונה, ולקבל התביעה בהתאם לאמור בחוות דעתו.

ראשית אחזור על ההלכה הפסוקה לפיה יש למומחה המתמנה על ידי בית המשפט, מעמד מיוחד, ולכן יטה בית המשפט לאמץ חוות דעתו של מומחה שמתמנה אלא אם קיימים טעמים חריגים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן, כאשר לא נעלם מעיני כי מסקנות המומחה שמונה אינן באות במקום מסקנות בית המשפט שרשאי לאמץ, לדחות או לאמץ חלקים מחוות דעת המומחה שמונה.
ראה בהקשר זה האמור בע"א 5509/09 עבד אלקאדר נ' מסרווה ניתן ביום 23/2/14, ע"א 293/88 ניימן נ' רבי ניתן ביום 23/4/90, ע"א 558/96 שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב(4) 563, ע"א 3056/99 שטרן נ' שיבא, ניתן ביום 4/2/02.

ולגוף העניין –

המקרה דנן שונה לטעמי מהמקרה שנדון בהלכת איסמעיל.
המומחית שמונתה מטעם בית המשפט בענין איסמעיל , המומחית שחוות דעתה נפסלה על ידי בית המשפט העליון, בססה האמור בחוות דעתה על המנגנון הכספי בלבד , דהיינו, היא קבעה כי דמי החכירה שיש לחשב בהתאם לאמור בסעיף 13 לפקודה מהווים למעשה תחליף למנגנון ההצמדה והריבית, שכן הם באים לפצות נפקע על ירידת ערך הכסף שהמדינה משלמת לו בעד המקרקעין. כן קבעה המומחית כי קיים קשר ישיר בין ריבית הפריים שקובע בנק ישראל לבין שיעור התשואה לצרכי סעיף 13 לפקודה ונוכח השינויים שחלו בגובה ריבית הפריים במהלך השנים, קבע ה כי יש לחשב התשואה מהמקרקעין לפי 6% לשנה , שכן לפי תחשי ב של 5% לשנה לא ניתן יהיה להביא הנפקע למצב שיוכל לרכוש קרקע חלופית דומה בעוד שתחשיב לפי 6% מתקרב לפיצוי המאפשר רכישת קרקע חלופית.
20. בניגוד למומחית בענין איסמעיל, המומחה בתיק דנן לא נימק קביעתו בנושא גובה ריבית הפריים בלבד אלא ביסס קביעתו על נימוקים נוספים שעולים, לטעמי, בקנה אחד עם הלכת בית המשפט העליון בעניין אימסעיל.

ראשית - השמאי סיוון התייחס בחוות דעתו לעסקאות השוואה כאמור בסעיף 10.8:
"לטענת שמאי הנתבעת אין שוק של השכרת קרקעות ולכן הוא לא הביא עסקאות להשוואה של דמי חכירה של קרקע למגורים. לענין זה יש להשיב: קיים שוק כזה, אומנם שוק מצומצם: קיימות אלפי דירות על קרקע של הכנסיה (הכנסיה היוונית..)...למיטב ידיעתי הכנסיות דורשות להמשך החכירות דמי חכירה המתבססים על שיעור של כ-4.5% משווי הדירות".

שנית - השמאי סיוון הבהיר כי נימוק עיקרי שלו לקביעת שיעור דמי החכירה מבוסס על נושא שאין לו זכר בחוות דעת השמאית בעניין איסמעיל, הנוגע לשיעורים שגובה המדינה כדמי שימוש ראויים , ושאותם יש לראות כעסקאות השוואה:
"קיים שוק נרחב של קרקעות של רשות מקרקעי ישראל המנהלת של כ-92% מהקרקעות במדינה: תחשיבי דמי החכירה ודמי ההיוון של רמ"י מבוססים מאז הקמתה ב-1960 על שיעור של 5% לקרקע למגורים ולשימושים אחרים. במקרה שהשימוש בקרקע לא נעשה באישור רמ"י היא דורשת מהמשתמש דמי שימוש בשיעור של 6%" – סעיף 10.9 לחוות דעתו.
על דברים אלו חזר גם בחקירתו הנגדית כדלקמן:
"ש. האם ניתן להתייחס לשיעור דמי החכירה שגובה הרשות כסוג של עסקת השוואה?
ת. זה אלפי עסקאות השוואה. ככה היא נוהגת בכל הקרקעות" –עמ' 16 שר' 10.
21. בענין איסמעיל הבהיר כבוד השופט שטיין כי שיעור דמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י בהחלט יכולים לשמש כאמת מידה לקביעת השווי הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעין של הנפקע במהלך כל השנים בהם לא שלמה לו את פיצויי הפקעה:
"אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם. זכאות זו מצויה, כאמור, בלבה של דוקטרינת עשית עושר ולא במשפט...".
ודוק - לא נעלם מעיני כי למסלול הראשון שהתווה כבוד השופט שטיין (הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין – מסלול המבוסס על דוקטרינת עשית עושר ולא במשפט), לא נתקבלה הסכמת כבוד השופט הנדל (כבוד השופט קרא לא התייחס לנושא) , ואולם ניתן לעשות שימוש בדמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י גם כמשקפים עסקאות השוואה לביסוס המסלול השני - הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנדונה, ודומה כי לכך כיוון גם כבוד השופט הרניאל בפסק הדין שצוטט כאמור לעיל - ת.א 51065/3/16 אסדי נ' מ"י, פסק דין מאוחר לפסק הדין שניתן בעניין איסמעיל , באומרו דברים הבאים:
"אין שוק של של ממש להשכרת מקרקעין המיועדים לבניה. יש שוק להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ושוק להשכרת מקרקעין לחקלאות או לתעשיה, אבל אין שוק נפרד להשכרת מקרקעין המיועדים לבניה. למרות זאת יש לפצות את הנפקעים על דמי חכירה אבודים, שהם דמי חכירה שהיו יכולים לגבות מהשכרת המקרקעין מהמועד הקובע שהוא מועד ההפקעה. לצורך שומת פיצויי ההפקעה בחלק המיועד לבניה, עדיף לפעול לפי שיטת ההשוואה בתוספת התאמות כך שיובאו עסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ומתוכן יחולצו דמי השכירות עבור חלק הקרקע. פסק דין איסמעיל עסק במקרה בו השמאים משני הצדדים לא הסתמכו על עובדות מספיקות לצורך עריכת השומות אלא על הנחות והשערות. אין בכך כדי למנוע שומה על פי עסקאות אמיתיות תוך חילוץ והתאמה למקרקעין הנדונים בכל מקרה...
משנדחתה עמדת הנתבעת נותרה העמדה האחרת, של התובע, אך גם לגופו של ענין יש לקבלה. הנתבעת הסכימה במקרים אחרים שהיא גובה 6% כדמי שימוש ראויים במקרה של פלישה למקרקעין. אחזור על דברים שציינתי בת.א. (חיפה) עבאד נ' מנהל מקרקעי ישראל פורסם ביום 31/8/16:
"השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המבוצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע, משמע הרשות סבורה שאלו הם דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי הקרקע אינה אומרת שאלו הם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי שיניב את הערך הגבוה ביותר, ושנמצא כי יש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כדמי חכירה אבודים משווי הקרקע בכל שנה".
22. לאמור לעיל אוסיף כי השמאי סיוון נשאל במפורש על השיקול הנוגע למרכיב הריבית והבהיר כי לא הסתמך על שיקול זה כשיקול מרכזי, שכן ל ו היה מסתמך על שיקול זה היה קובע דמי חכירה נמוכים יותר:
"...זה לא הנימוק היחיד (ריבית הפריים – לא במקור – ע.ב). אם זה היה הנימוק היחיד הייתי צריך לרדת יותר בגלל שהריבית במשק ירדה בצורה דרסטית...המדובר פה על שיעור תשואה מקרקע. אם אני משכיר נכס עסקי אני רוצה לקבל ממנו תשואה ראויה....לגבי קרקע מי שמכתיב את השוק זה מנהל מקרקעי ישראל שהוא שולט על 92% מהקרקעות במדינה והוא גובה 6% מקרקע בשימוש לא חקלאי שנעשה ללא רשות...בחוזה שהוא עושה הוא גובה 5% וזה שיקול משפיע מאוד" – עמ' 15 שר' 13.
23. עוד אזכיר, כאמור לעיל, כי פסק דינו של בית המשפט העליון בענין איסמעיל לא ביטל הלכה קודמת של בית המשפט העליון כפי שנתנה בענין אסדי - לפיו יש לגזור דמי חכירה אבודים בשיעור של 6% משווי הקרקע המופקעים, אשר אושרה גם בדנ"א 10038/16 מדינת ישראל נ' אסדי ניתן ביום 15/8/17, ולא את ההלכה שנקבעה בעניין פאטמה עיסא (ראה סעיף 14 לעיל), וכן ראה, בהקשר זה, עמדת כב' הש' כהן במסגרת החלטה שנתן בבקשה לעיכוב ביצוע (בקשה שהוגשה לאחר מתן פסק הדין בעניין איסמעיל בבת.א. 48090/7/15 קרן קיימת נ' חלאילה ניתן ביום 19/8/19), באומרו כי הלכת פאטמה עיסא לפיה יש לחייב בתשלום דמי חכירה בשיעור של 6% בגין "הדונם הראשון לבניה" ממילא לא בוטלה והיא שרירה וקיימת .
24. לכל האמור לעיל ראוי להביא גם את קביעת בית המשפט העליון בענין איסמעיל ככל שהיא נוגעת לדחיית עמדת הנתבעת ב יחס להערכת דמי החכירה בשיעור של 2.5% ו - 1.5% כדלקמן:
"שמאי המדינה לא בססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית עליה העמידו את מסקנותיהם הייתה דלה למדי...הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית המשפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. חוות דעתם המקוריות אמנם הצביעו על שיעור תשואה – 5% לשנה שרמ"י גובה מחוכרי הקרקעות שבניהולה, אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או תעשיה (פרט למבנה מגורים אחד על כל חלקת מקרקעין) ".
כאשר גם השמאי סיוון דחה לחלוטין עמדת הנתבעת בנימוק המקובל עלי , לפיו שמאי הנתבעת המציא רשימה ארוכה של חוזים בגין "שכירות קרקע חקלאית", ואולם מרבית החוזים הם חוזים לעיבוד קרקע חקלאית ולא לשכירות ( ראה דברי השמאי סיוון בסעיף 10.1.9 לחוות דעתו).
ביחס לחישוב דמי החכירה למגורים התייחס סיוון לכך שחישוב שמאי הנתבעת לא לקח בחשבון גורמים רבים, וממילא שמאי הנתבעת לא הביא עסקאות להשוואה בטענה כי לא קיים שוק של דמי חכירה של קרקע למגורים .
יצוין כי השמאי סיוון כלל לא נחקר בנושא זה כך שחוות דעתו, בהקשר זה, לא נסתרה.
כן קבע השמאי סיוון כי עמדת מומחה הנתבעת עומדת בסתירה גמורה לשיעור דמי החכירה הנהוג ברשות מקרקעי ישראל הקבוע ל 5%, וכי מסקנת מומחה הנתבעת בנוגע לשיעור דמי השכירות בקרקע חקלאית עומדת בסתירה להנחיות של השמאי הממשלתי, לפיהם שיעור ההיוון בתנאי שוק רגילים הוא 5%-6%.

25. לסיכום האמור לעיל – הנני מורה על קבלת התביעה באופן שהנתבעת תשלם לתובעים את דמי החכירה בהתאם לחישוב השמאי שמונה (ביחס לחלקה 20 סך של 90,928 ₪, וביחס לחלקה 57 סך של 136,639 ₪).
כן תישא הנתבעת בתשלום שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪, ובהחזר חלקם של התובעים בשכ"ט מומחה בית המשפט ובעלות השמאי מטעמם בכפוף להצגת קבלות, כמו גם החזר האגרה ששולמה.
הסכומים ישולמו בתוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ואחרי סיום...
מבוקש לומר עוד דבר אחד לנתבעת - בזהירות הראויה אומר כי יש לטעמי מקום שהנתבעת תבחן ברצינות רבה את האפשרות להגיע להבנות עם כלל בעלי הדין בכל הנוגע לתיקים התלויים ועומדים בבתי המשפט השונים - תיקים שמספרם מוגבל, וכאשר ממילא סעיף 13 לפקודה ( שהינו הסעיף נשוא הריב והמחלוקת בתיקים אלו) בוטל , כך שמדובר במחלוקת מוגבלת ומצומצמת בהיקפה מבחינת התיקים הרלבנטיים .

ניתן היום, ב' תשרי תש"פ, 01 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.