הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 4561-03-15

בפני
כבוד ה שופטת ברכה בר-זיו

התובעים:

1.עיזבון המנוח רג'א מנאע
2.מוחמד מנאע
3.מוניב מנאע
4.נג'יב מנאע
5.עבדאלרחמאן מנאע
ע"י ב"כ עוה"ד מוחמד כריים

נגד

הנתבעים:

1.מדינת ישראל
2.קרן קיימת לישראל
באמצעות פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
ע"י ב"כ עוה"ד גב' מאיה אשור

פסק דין

1. בפני תביעה לתשלום פיצויי הפקעה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943. (להלן: "פקודת הרכישה"), בגין הפקעת חלקה 9 בגוש 19044 מאדמות מג'ד אל כרום, בשטח של 11,842 מ"ר (להלן: "החלקה") .

2. בהתאם לנסח רישום היסטורי שצורף לכתב התביעה החלקה היתה רשומה על שם רג'א מנעא ז"ל (להלן: "המנוח"). המנוח נפטר ביום 29.5.90. בהתאם לצווי ירושה של המנוח ורעייתו המנוחה, התובעים הם יורשי הזכויות בכל החלקה.

3. הנתבעת (מדינת ישראל) מודה בחבותה לפצות את התובעים והמחלוקת היא בשאלת גובה הפיצוי המגיע לתובעים בהתאם לסעיף 13 לפקודת הרכישה.

מוסכם, כי דין התביעה נגד נתבעת 2 להידחות.

4. הודעה על הכוונה להפקיע את החלקה פורסמה ביום 19.3.76 בילקוט הפרסומים מס' 2206, בתוקף סמכותו של שר האוצר לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הרכישה. ביום 17.10.83 נרשמה החלקה על שם מדינת ישראל וביום 29.10.91 נרשמה על שם קרן קיימת לישראל במסגרת עיסקת חליפין בינהן.

5. מטעם התובעים הוגשה חוות דעתו של השמאי דותן דרעי ומטעם הנתבעת חוות דעתו של השמאי יגאל גרשון. בהמשך (בעקבות ההלכות בע"א 7060/14 מדינת ישראל נגד דאבח (6.12.16) (להלן: "פסק דין דבאח") וע"א 4299/15 אסדי נגד מדינת ישראל (8.12.16) (להלן: "פסק דין אסדי") הגישו שני הצדדים חוות דעת מעודכנות.

מטעם התובעים הוגשה חוות דעת מעודכנת של השמאי דותן דרעי מיום 26.4.17 (ת/2), אשר העריך את שווי הפיצוי לו זכאים התובעים בסכום של 2,132,981 ₪.

מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת מעודכנת של השמאי גרשון (נ/6) אשר העריך את שווי הפיצוי בסכום של 267,500 ₪.

חוות דעת השמאים
להלן עיקרי חוות דעת השמאי דותן דרעי (להלן: "דרעי") מיום 26.4.17:

6. המועד הקובע –
המועד הקובע לצורך חישוב הפיצויים הינו מיום פרסום הודעת ההפקעה - 19.3.1976.

7. תיאור החלקה
החלקה ממוקמת על פני שטח חקלאי לא מפותח ממערב, וכיום נמצאת קרובה לשכונת "גבעת רם" בכרמיאל. החלקה דרומית לכביש 85 (עכו-כרמיאל).

צורת החלקה לא רגולארית, פני הקרקע משופעים כפני הקרקע בכל הסביבה, בשיפוע כללי יורד מדרום מזרח לכיוון צפון מזרח. החלקה ממוקמת כיום בסמיכות יחסית ומערבית לכביש 784.

8. המצב התכנוני:

א. במועד ההפקעה חלה על החלקה תכנית מנדטורית 50/42/RP (להלן : "התכנית המנדטורית") שפורסמה למתן תוקף ביום 14.11.46, על פי התכנית המנדטורית יעוד החלקה היה "חקלאי".

בהתאם לנסח הרישום ההסטורי 70% משטח החלקה הינו קרקע מסוג "מזרע" ו- 30% "קרקע טרשית".
התכנית המנדטורית מפרטת את השימושים המותרים באזור חקלאי, כאשר על כל חלקה מותר לבנות מבנה אחד (שיעור הבניה 15% משטח החלקה או 180 מ"ר – לפי הנמוך).

ב. בהמשך פירוט המצב התכנוני מציין דרעי כי העיר כרמיאל נוסדה בשנת 1964 ונבנתה על פי תכנית מתאר מס' ג/424 שהופקדה בתאריך 16.3.1972 (טרום המועד הקובע) ואושרה בתאריך 21.8.1980 (לאחר המועד הקובע). בהתאם לתכנית זו , נראה כיוון ההתפשטות בניה עתידית (סביר) של העיר לכיוון מערב, כלומר לכיוון החלקה.
בכיוון מזרח מסומן בתכנית אזור התעשיה, ובכיוון מערב לשטחים הבנויים מסומן שטח ביעוד חקלאי בתחום הקו הכחול של תוכנית המתאר הישנה.
עוד הוא מציין כי במהלך השנים שלאחר אישור תכנית ג/424 אושרו תכניות מתאר נוספות ונבנו בניינים עד למרחק קרוב יחסית לחלקה.

לאור כיוון התפתחות זה של העיר כרמיאל ותכנית המתאר ג'424 קובע דרעי כי "נתוני התכנון של המקרקעין שוקללו ביחס לכל שנה לפי יעודם בשנת 1976 ומערכת הציפיה הסבירה במועד זה".

ג. דרעי מפרט גם את תוכניות המתאר הנוספות הרלבנטיות למועד הקובע:
תכנית ג/194 –תכנית מתאר גלילית למחוז הצפון , אשר פורסמה להפקדה בילקוט פרסומים 845 מיום 15.5.61, ולא קיבלה תוקף.

תמ"מ 2 – תכנית מתאר מחוזית למחוז הצפון, אשר פורסמה להפקדה בילקוט פרסומים 3052 מיום 5.10.76 (לאחר המועד הקובע), ועניינה כביש 784. דרעי מציין , כי קרבה של קרקע חקלאית למערכת דרכים מגדילה את הפוטנציאל הכללי של הקרקע ואת שוויה של הקרקע החקלאית.

9. לאחר סקירת החלקה והמצב התכנוני מפרט דרעי את העקרונות לחוות הדעת שנקבעו בפסיקה הרלבנטית – ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ. הורוביץ, ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ. הקדש הייטנר, ע"א 7210/00 דנה נ. מדינת ישראל, רע"א 4478/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ. לוסטרניק, ע"א 832/13 טוסי ואח' נ. החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסק דין דבאח, ופסק דין אסדי.

10. בהתאם לחוות הדעת הגורמים והשיקולים לקביעת שווי הקרקע במועד הקובע הם :

מיקום החלקה ביחס לישובים הבנויים בסביבה.
פני הקרקע וצורת החלקה.
שטח החלקה המופקע .
מצב הפיתוח במועד הקובע.
המצב התכנוני נכון לשנת 1976 וכן המגמות התכנוניות בסביבת החלקה במועד זה.
העובדה שלתובעים זכות בעלות מלאה בחלקה.
הפיצוי בגין רכיב הקרקע חושב לפי שווי קרקע שמתקבל ב"גישת ההשוואה" נכון למועד הקובע, על פי פסקי דין שניתנו במקרים דומים, ועל פי שומות מקרקעין (כגון שומות מכרי עות שנערכו כ"י שמאים מכריעים לעניין היטל השבחה) למועדים הקובעים.

דרעי מציין כי יש להביא בחשבון בניתוח נתוני השוואה שדווחו לרשויות המיסים כי לעיתים רבות קיים פער משמעותי בין המחיר המדווח לרשויות המס למחיר המשולם בפועל, עקב אמינות נמוכה של מחירים מוצהרים ושיקולי מס (לעיתים העסקאות הן עסקאות "נטו" כאשר כל המיסוי חל על הרוכש ולא על המוכר).

בהקשר זה, מפנה דרעי לשומה שערך השמאי שאול אשרת (כשמאי מכריע לענין מס השבחה) ביום 13.11.2011, שם היפנה לנושא הפער בין השווי המוצהר לשיווי המוערך ע"י רשויות המס . כמו כן, הפנה לדו"ח מבקר המדינה שמצא פער של לפחות 30% בין המחיר המוצהר לבין המחיר שנקבע ע"י מס שבח והערכות השמאי הממשלתי.

דרעי מציין כי נעזר גם בנתונים אשר פורסמו בשומות מכריעות, שבהם גם פורטו נתוני ההשוואה.

11. בסעיף 'כללי' מפרט דרעי שיקולים נוספים שהביא בחשבון:

א. קיים קושי באיתור עיסקאות השוואה בשנות השבעים והשמונים ובנוסף, בתחשיב הרלבנטי לפי "דמי חכירה אבודים", כאשר השווי הנומינלי נקוב בל"י (עד 2.1980) או בשקל ישן (עד 9.1985), הסכום המצטבר הינו זניח, לפיכך תחילת החישוב בגין "דמי חכירה אבודים" הנו משנת 1986.
ב. שיעור התשואה נגזר משווי המקרקעין בכל שנה. שיעור התשואה הועמד בחוות הדעת על 6% לשנה. זאת, בהתחשב בעובדה שנתוני ההשוואה, רובם ככולם , הינם בקרקעות בבעלות פרטית ואינן בבעלות רמ"י, בעובדה ש "הרכישה" של החלקה בוצעה בכפייה, ובהתחשב במיקום הנכס.
בקביעת שיעור התשואה, ניתנה התייחסות לפסקי דין שבהם נקבע שיעור תשואה של 6%.
ג. ניתנה התייחסות והפחתה לאור מיקום החלקה ביחס לשכונת רם בכרמיאל וביחס לכביש 784 ולנתוני התכנון במועד הקובע.
ד. דרעי מעריך כי שווי הדונם הראשון בחלקה, עליו ניתן להקים בית מגורים יחיד, הינו פי 3 ביחס לשווי דונם קרקע חקלאית עליה לא ניתן לבנות בית מגורים.
לאור העדר הפיתוח במועד הקובע (הדרוש לשם תשתיות בסיסיות למגורים) , והמיקום הרחוק יחסית מגרעין הישוב מחד, ומאידך לאור העובדה שכרמיאל כבר היתה קיימת בשנת 1976 (כך שהפיתוח "התקרב" לחלקה ובהתאם מגדיל את שווי הדונם הראשון), העריך דרעי הפחתה בדונם הראשון בשיעור של 15% (מקדם 0.85)

12. נתוני ההשוואה -

דרעי מפרט את עיסקאות ההשוואה שהביא בחשבון:
לשנים 1990 עד 1995 הוא הסתמך בעיקר על שומה של השמאי הממשלתי ושומות של שמאי מכריע שעניינה היטל השבחה.
לשנים 1996-2000 הוא מפרט עיסקאות שבוצעו בכפר נחף בשטח חקלאי וכן הערכות של השמאי הממשלתי ושל שמאי מכריע לענין היטל השבחה .
לשנים 2001 – 2005 הוא מפרט עיסקאות בשטח חקלאי בכפר נחף ובבענה (באזור מגורים) וכן שומות של שמאי מטעם רכבת ישראל לקרקעות בסביבת הכפר מג'ד אל כרום (דרומית לכביש 85). , לצורך קביעת פיצויי הפקעה עבור מסילת רכבת עכו-כרמיאל.
לשנים 2006-2010 הוא מפרט עיסקאות מערבית לכפר נחף ומערבית למג'ד אל כרום וכן מחירי מכרז של רמ"י למגרשים למגורים בנחף .
לשנים 2011-2017 הוא מפרט עיסקאות בקרקע חקלאית מערבית למג'ד אל כרום ומנחף וכן מחירי מכרז לשיווק מגרשים למגורים בנחף.

13. דרעי מביא טבלת תחשיב הפיצויים לפי "דמי חכירה אבודים" לחלקה לשנים 1986-2016 ו לאור הסקירה מסקנת דרעי היא כי שווי דמי החכירה האבודים לשנים 1986 עד 2016 ל- 1 דונם (לפי שיעור תשואה של 6%) הינו 180,120 ₪ ולשנת 2017 – 908 ₪ - סה"כ 820,181 ₪.

14. בחקירתו אישר דרעי, כי חוות דעתו מתייחסת לשלוש חלקות כאשר חלקה 9, נשוא התובענה, היא המרוחקת יותר מהעיר כרמיאל , הנחותה יותר (למרות שקבע כי שווי כל החלקות אליהן מתייחסת השומה – זהה ). לדבריו, החלקה ממוקמת מדרום לכביש 85 ובמועד הקובע היה צפי של התרחבות משולבת, הן מכיוון מג'ד אל כרום והן מכיוון העיר כרמיאל.

דרעי הפנה לכתבה שהביא בחוות דעתו מעיתון "מעריב" משנת 1966, שעניינה השינוי התחבורתי וההתפתחות של כרמיאל, בהתאם לתוכנית ג/424 שהופקדה כבר בשנת 1972. הוא אישר כי החלקה נמצאת מחוץ לקו הכחול של תכנית ג/424.

לשאלת בית המשפט איזה עסקאות השוואה נלקחו על ידו, השיב דרעי, כי התייחס לקרקעות חקלאיות, כאשר היפנה בחוות הדעת באופן מפורש לדיווחים של עסקאות אמת והערכות של השמאי הממשלתי. כמו כן, הביא בנפרד ותוך ציון מפורש, גם עסקאות ל גבי קרקעות לבניה, על מנת שתהיה אינדיקציה לשווי הדונם הראשון.

דרעי אישר בחקירתו כי לא פירט בטבלה עמודה של שווי דונם למגורים, והביא רק נתונים לגבי שווי קרקע ביעוד חקלאי. לדבריו, זו רק טכניקה אלגברית, כי יש עמודה של מגורים אך היא מובלעת אחרת כאשר השווי הבסיסי הוא חקלאי.

דרעי אישר כי שליש מהעיסקאות שהביא נלקחו מהישוב העירוני סחנין. לדבריו, דגם גם עסקאות מהשוליים של סחנין אך אישר כי יש בידול וצורך בביצוע התאמות.

דרעי נשאל מדוע לקח מקרה בודד של שווי למגורים בשנת 2016, לאחר עליות המחירים, והשיב כי היחס של "פי שלוש" בין קרקע למגורים לקרקע חקלאית, הוא יחס ממוצע וככל שהולכים אחורה בשנים, שווי המגורים אמור להשמר בפרופורציות שלו. לדבריו, הוא בחן גם מקרים נוספים משנים אחרות ומצא כי ההתנהגות דומה.

דרעי אמר שלקח בחשבון בביצוע ההתאמות מקדם ביטול מושע של 10%, ואישר כי אין פסיקה בענין זה. לדבריו, מדובר על מקדם ביטול שבמקרה פרטי יכול להיות 5% או 10% ואין כלל קבוע. דרעי אישר כי בחוות הדעת הוא לא נתן משקל למקדם ביטול המושע מאחר והתבקש לערוך שומה לגבי מלוא שווי החלקה ולא לגבי דונם אחד בלבד, ולכן לא נדרש לבטל את המושע.

דרעי אישר כי היה מודע לקיבולת הבנייה ביישוב הכפרי בדונם הראשון, והדבר נלקח בחשבון כאשר קבע יחס של 1:3.

להלן עיקרי חוות דעת השמאי גרשון מיום 4.7.16 (להלן: "גרשון" ) (נ/6) :

15. המועד הקובע:
המועד הקובע הינו מועד פרסום ההודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הרכישה – 19.3.1976.

16. תיאור החלקה:
החלקה מצויה כיום, מערבית לשכונת מגורים גבעת רם ביישוב כרמיאל, כ-900 מ' דרומית לכביש 85. צורת החלקה אי רגולארית, היא משתרעת על גבי רכס והינה בעלת טופוגרפיה מתונה.

ממפת פיענוח תצ"א, מהמועד הקובע (שנת 1976), עולה כי מרבית חטיבת הקרקע הנמצאת דרומית לכביש 85, אופיינה ברובה כשטח בור, שטחים טרשיים, ובחלק מזערי היו עיבודים חקלאיים, מחצבות ודרכי עפר.
מעיון במפת תצ"א ועפ"י מדידה גראפית, החלקה היתה מעל 1,500 מ' מגרעין הכפר מג'ד אל כרום, וריקה מבניה.
17. רקע תכנוני:
במועד הקובע חלה על החלקה התכנית המנדטורית . על פי תשריט התכנית מסווגת החלקה כאזור חקלאי , שכללה בין השימושים המותרים, גם הקמת בית מגורים אחד על כל חלקה שגודלה המינימלי הינו דונם אחד.
גרשון הפנה ל פסק דין דבאח ולפסק דין אסדי, שם נידון יישום המצב התכנוני בביצוע תחשיב השומה , על פי התכנית המנדטורית.

18. עקרונות השומה לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה:
א. עקרון השומה קבוע בסעיף 13 לפקודת הרכישה.
ב. בעת הערכת שווי הקרקע משנה לשנה, יש להתעלם משינויים שחלו בנתוני התכנון של החלקה, ומהתקדמות הפיתוח והבניה בחלקה ובסביבתה.
ג. "המועד הקובע" מהווה מעין צילום מצב קיים למצב הפיתוח והעיור. הקפאת המצב מתייחסת הן למצב התכנוני והן למצב הפיתוח בשטח.
ד. בבחירת עסקאות ההשוואה, יש לקחת בחשבון, את מרחק החלקה מגרעין הכפר מג'ד אל כרום, ואת רמת וקצב התקדמות הפיתוח, בשים דגש, כי קצב וההתקדמות הפיתוח כיום אינו קצב הפיתוח שהיה קיים במועד הקובע.
לאור האמור - אין דינה של חלקה במרחק של כ-1,600 מ' מתחום בינוי ופיתוח היום כדינה של חלקה במרחק זהה במועד הקובע.
ה. עסקאות ההשוואה אותן יש לבחון, (בהתייחס לחלק החקלאי), הן עסקאות שנערכו בחלקות שמיקומן היום מבטא רמת קרבה וספקולציה דומה ככל האפשר לאלו שהתקיימו בחלקה המופקעת במועד הקובע.

19. לאור פסק דין אסדי חושבו דמי החכירה האבודים על בסיס שווי קרקע מפוצלת רעיונית, דהיינו בכל חלקה יוערך הדונם הראשון בייעוד למגורים ויתרת שטח החלקה בייעוד חקלאי טהור.

בהערכת שווי הדונם למגורים יש להתחשב, כאמור בפסק הדין הנ"ל "באופי הבניה שהתאפשרה על פי המצב התכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקה, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על פי עקרונות השמאות הראויים. משווי החלקות שיקבע יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים (בשיעור של 6% ) בהתחשב בשיעור הבעלות של המערערים בכל החלקה".

20. לסיכום, על פי פסקי הדין הרלוונטיים, באומדן פיצויי הפקעה לפי סעיפים 12 ו-13 לפקודת הרכישה, יש לבצע שתי הערכות נפרדות בכל חלקה כמפורט להלן:
עבור הדונם הראשון משטח החלקה בשלמות, בו ניתן היה לכאורה לבנות בית מגורים בהתעלם מההקפאה, יש להעריך על בסיס עסקאות השוואה מקרקעות בייעוד מגורים, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות.
עבור יתרת שטח החלקה יש להעריך על בסיס ייעוד חקלאי טהור, עפ"י נתונים לעסקאות מכר של חלקות חקלאיות הדומות ככל האפשר למיקום המקורי של החלקה במועד הקובע.
21. שיעור דמי החכירה לקרקע לבניה –
גרשון מציין, כי לכאורה, נכון היה למצוא את השיעור הראוי בגישת ההשוואה. ואולם, בפועל, אין שוק ממשי להשכרה או החכרה של קרקעות למגורים בין פרטיים לעומת החכרת קרקע על ידי רמ"י, שהיא "חכירה עירונית" בה דמי החכירה מחושבים לפי שיעור תשואה שנתי של 5% מהשווי, לתקופה של 49 שנה. בפועל ששוי ההטבה במקרה של החכרה כזו של רמ"י הינו בפועל רק 3%.
לעומת זאת, יש שוק נרחב להשכרת דירות מגורים בנויות, כאשר שיעור דמי השכירות ביחס לשווי הדירות יכול ללמד על שיעור דמי החכירה למרכיב הקרקע בדרך של פירוק שיעור דמי השכירות לגורמים.
בשוק החופשי דמי השכירות לדירות מצוי בטווח של בין 3.5%-5% משווי הדירה או הבית.
לשיעור הנ"ל יש לבצע התאמות לרכיב הקרקע בנפרד מהמבנה כדלקמן:
יש לנכות פחת שנתי בנכס מגורים בשעור של 1.5-2% מעלות הקמת המבנה.
מרבית הוצאות ניהול ותקורה מיוחסות למבנה שכן השכרת קרקע ריקה אינה דורשת ניהול ותקורה. עלות שנתית מוערכת במגורים – 90.2% משווי הנכס.
בשווי נכס בנוי כלול מרכיב יזמות בגבולות של 5% .
לאחר ניכוי רכיבי התשואה המיוחסים למבנה, מתקבל שיעור דמי חכירה לרכיב הקרקע ביעוד למגורים בין 2-2.5% משווי הקרקע.
מהאמור עולה, כי דמי החכירה השנתיים אותם יש לייחס לקרקע ביעוד למגורים הינו 2.5% משווי הקרקע. משיעור זה יש להפחית פחת, ניהול תקורה וכן יזמות. מכאן, קובע גרשון כי דמי חכירה שנתיים אותם יש לייחס לקרקע בייעוד מגורים הינו כ-2.5% משווי הקרקע.

בקביעת שווי הדונם הראשון בחלקה נדרשות שלוש התאמות :
התאמה שתבטא את ביטול גורם ה"מושע" בעסקאות ההשוואה – 10% (מקדם 1.1)
התאמה לקיבולת הבניה – לאור העובדה שבד"כ בכפר מג'ד אל כרום מותרת בניה בצפיפות של 8 יחידות דיור לדונם , בשטח ממוצע של 120 מ"ר, בדונם הראשון בחלקה מותר לבנות יחידה אחת בלבד עד 180 מ"ר. לפיכך, מקדם ההתאמה הינו 0.36.
התאמה למיקום, בשטח חקלאי מרוחק מהכפר ומתשתיות מפותחות – ביחס לעיסקאות צמודות דופן לכפר לא נדרשות התאמות נוספות. ביחס לחלקה, המרוחקת כ- 1.5 ק"מ ממרכז הכפר מקדם ההתאמה יעמוד על 0.85
22. שיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית –
בשונה מקרקע לבניה, קיים שוק ממשי להשכרת קרקע לשימוש לחקלאות. יחד עם זאת קיים קושי לאתר עיסקאות אלה, מאחר ואין חובת דיווח ולא ניתן להשכיר את הקרקע בשכירות משנה.
על פי נתוני השמאי הממשלתי מחודש פברואר 2009 דמי שכירות לקרקע חקלאית עומדים על טווח בין 50 עד 600 ₪ לדונם.
בבדיקה שערך השמאי הממשלתי נמצא כי שווי עכשווי של קרקע חקלאית לצורך פיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הרכישה אינו נמוך לרוב מ- 40,000 ₪ לדונם.
היחס בין דמי השכירות הגבוהים (40,000 ₪ ) לנמוכים (600 ₪) הינו 1.5% ולפיכך ניתן לקבוע כי שיעור דמי החכירה הראויים לקרקע חקלאית לא יעלה על 1.5% לשנה.

לא ניתן להתבסס על עיסקאות בקרקעות סמוכות חלקה, מאחר ובינתיים נבנתה העיר כרמיאל וחל שינוי משמעותי הן במצב התכנוני והן במצב הפיתוח של השטח.

לצורך בניית מסד נתוני השוואה לאורך השנים, נבחרו גושים מתאימים, שהמאפיין שלהם הוא קרקע בשימוש חקלאי בעלת פונטציאל נמוך לפיתוח, דומה ככל האפשר לרמת הפוטנציאל שהיה קיים לחלקה במועד הקובע, ובמרחקים דומים ככל האפשר, למרחק שבין החלקה המופקעת לגרעין הכפר במועד הקובע.
בבניית מסד הנתונים, נבחרו גושים הממוקמים מדרום לכביש 85, מאחר והכביש היווה חייץ טבעי להתפתחות במועד הקובע. גם אז וגם היום הפוטנציאל בקרקעות חקלאיות שמצפון לכביש גבוה בהרבה מזה שמדרום.
בחלק גדול מהגושים שנבחרו מדובר בקרקע קרובה למישוריות וקיימים בהם מטעי זיתים. לעומת זאת החלקה טרשית, בשיפוע, ולא היו נטועים עליה מטעים.
23. גרשון מפרט את הגושים שנבחרו בהתאם להשוואה לרבות תיאור מאפייניהם , ומסקנתו היא כי בהתאם לסעיף 13 לפקודת הרכישה, גובה דמי החכירה הראויים כנגזרים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, מוערך בסך של 267,500 ₪.

24. בהתייחס לחוות דעתו של שמאי התובעים מציין גרשון כי:
א. דרעי מבסס שומתו על מידע תכנוני שגוי, השונה באופן מהותי ממצב התכנון שחל על החלקה ערב המועד הקובע, מאחר ובמועד הקובע נכללה החלקה בתחום תוכנית RP/50/42 ובייעוד חקלאי ללא פונטנציאל הנראה לעין.
ב. בעיסקאות ההשוואה אליהן הפנה דרעי הוא התבסס על שומות שערכו שמאים מכריעים . לא היה מקום לעשות כן מאחר ושמאים אלה התייחסו בדרך כלל לגובה היטל ההשבחה עקב שינוי ייעוד המקרקעין. כלומר, עסקינן במקרקעין בעלי פונטנציאל ממשי לשינוי ייעוד.
ג. דרעי בחר מבחר מצומצם של עסקאות השוואה, עסקאות עדיפות ומאזורים המתאימים לו לצורך השומה.

25. יש לציין כי בחוות דעתו הראשונה של גרשון (נ/1) , אשר לא כללה את שווי הדונם הראשון ביעוד לבניה, הוא העמיד את שיעור התשואה על 5%.

26. בחקירתו הנגדית נשאל גרשון כיצד במסד הנתונים שהציג אין אף חלקה מאותו גוש של החלקה נשוא התובענה. הוא השיב כי החלקה הופקעה בשנת 1976 והוא חיפש להשוואות קרקע שתהיה דומה במאפייניה למועד הקובע. לאחר ההפקעה, הגוש עצמו אינו רלוונטי יותר כי הוא לא דומה בתכנון בפיתוח, בקרבה לישובים ולחלקה המופקעת במועד הקובע. לכן הביא להשוואה חלקות עדיפות מבחינה חקלאית על החלקה המופקעת.
גרשון אישר כי העובדה שהחלקה מרוחקת 1,500 מטר מהגרעין הבנוי של מג'ד אל כרום חייבת להלקח בחשבון, כיוון שאם המרחק היה קטן יותר, ניתן היה לדבר על החלקה כצמודת דופן ובעלת פונטנציאל גדול יותר.

גרשון הסביר כי אין להביא בחשבון את מטרת ההפקעה, לעניין קביעת שווי החלקה המופקעת ערב המועד הקובע להפקעה. במועד הקובע החלקה היתה שייכת מוניציפאלית למג'ד אל כרום. כמו כן, בתוכנית ג/424, אשר אושרה רק בשנת 1980, הקו הכחול שלה ביחס לחלקה המופקעת היה במרחק של קילומטר וחצי מגרעין השטח הבנוי או מקצה הבינוי של העיר כרמיאל.

לשאלה כיצד יש לחשב את השווי למגורים השיב גרשון כי יש לבחון עסקאות השוואה שדומות ככל הניתן לקרקע הנשומה, ואז לבצע את ההתאמות הנדרשות.

לעניין שיעור התשואה, אמר בחקירתו כי כי יש לבחון את הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה, ובחוות דעתו הוא קבע מה שיעור התשואה הראוי לדעתו לקרקע חקלאית ולקרקע למגורים.
לגבי עסקאות שכירות להשוואה, גרשון טען, כי אומנם קיים קושי להשיג עסקאות חוזים להשוואה, גם בקרקעות חקלאיות וגם למגורים, אבל נעשתה עבודה באמצעות השמאי הממשלתי ויש לא מעט חוזים לדמי שכירות על קרקע חקלאית, מהם ניתן לקבוע את שיעור התשואה לקרקע שהיא ביעוד חקלאי.

טענות הצדדים בסיכומיהם

סיכומי ב"כ התובעים:

27. ב"כ התובעים טען כי יש להעדיף את חוות דעת דרעי על פני זו של גרשון.

באשר לעסקאות ההשוואה, ב"כ התובעים טען כי בעוד דרעי בחר עסקאות השוואה מאותו איזור ובעלות מאפיינים דומים, גרשון בחר עסקאות השוואה במקרקעין מרוחקים מאוד מהחלקה נשוא התביעה , תוך שהוא מתעלם מעסקאות השוואה בחלקות סמוכות לחלקה ו הוא מנמק את בחירתו בחלקות אלה בכך שמדובר בחלקות חקלאיות דרומית לכביש 85. ב"כ התובעים טען כי המיקום לעומת כביש 85 אינו חזות הכל , ולא ניתן להתעלם מנתונים בסביבת הכפר מג'ד אל כרום והעיר כרמיאל ולהביא נתונים רק מחטיבת קרקע אחרת, מרוחקת מאזור החלקה המופקעת, רק משום שהערכים שם נמוכים יותר.
ב"כ התובעים טען כי קביעותיו השמאיות של גרשון נדחו לא אחת בבתי המשפט ונקבע, כי הוא נוהג להעריך על הצד הנמוך.
באשר לשווי למגורים, ב"כ התובעים טען כי יש לקבל את קביעתו של דרעי למקדם מגורים 3 בלבד(כאשר בפסקי הדין בענין אסדי ודבאח נקבע מקדם של פי 8). ב"כ התובעים הפנה לחקירתו של דרעי, שם העיד כי לאור הטופוגרפיה של החלקה, העדר הפיתוח והוראות התוכנית קבע מקדם נמוך לצורך מגורים. ב"כ התובעים טען כי גישתו של גרשון של פיצול שווי דמי השכירות עבור הקרקע ודמי חכירה למגורים אינה מוכרת בפסיקה וחוטאת להלכה.
ב"כ התובעים טען גם כי קיימת תופעה של דיווח בחסר במגזר הערבי, ומחירי הקרקעות בפועל עולים בהרבה על השווי המוצהר, ולכן יש לקבוע מקדם גבוה מ- 1 לשווי מעיסקאות ההשוואה.
ב"כ התובעים טען כי לא קיימים נתונים לגבי שכירות מקרקעין פרטיים למגורים , ולפיכך יש לפסוק בהתאם לקביעות בפסקי הדין אסדי ודבאח.

באשר לשיעור דמי החכירה , טען ב"כ התובעים כי יש לקבל את קביעת דרעי , אשר העמיד את שיעור דמי החכירה על 6% ומאידך, אין לקבל את עמדת גרשון אשר בחר בשיעורי חכירה של 1.5% לקרקע חקלאית ו-2.5% לקרקע לבניה – שיעורים שהינם אקראיים ומנותקים מהמציאות, ומהקבוע בסעיף 13 לפקודת הרכישה והקווים המנחים לשמאים.

ב"כ התובעים טען כי פסק הדין לאפי, עליו ביסס השמאי גרשון את קביעתו זו אינו רלוונטי לענייננו, מאחר ושם מדובר במחצבה, בה שווי הקרקע פוחת בעקבות השימוש והפוטנציאל מתכלה, ויש להצמד לפסק דין הייטנר. כן טען כי במרבית פסקי הדין נקבעו דמי חכירה בשיעור 6% כפי שקבע דרעי (ולכל הפחות נקבע שיעור של 5%).

28. ב"כ הנתבעת טען כי מיקומה של חלקה 9 היא מדרום לכביש 85 ובמועד הקובע היתה מרוחקת בכ-1,500 מטר מגבול השטח הבנוי של מג'ד אל כרום וריקה מבניה, כאשר כל הבניה של מג'ד אל כרום במועד הקובע היתה מצפון לכביש 85. כמו כן, חלקה 9 ממוקמת מחוץ לתחום הקו הכחול של תכנית המתאר של העיר כרמיאל (ג/424). ב"כ הנתבעת טען כי דרעי אישר נתונים אלו בחקירתו ודי בכך כדי לשמוט את הבסיס מכל חוות דעתו.

ב"כ הנתבעת טען כי יש לדחות את חוות דעתו של דרעי כיוון שלא פעל בהתאם לעקרונות הקבועים בהלכות שנקבעו על ידי בתי המשפט העליון, הן לעניין נתוני ההשוואה לצורך הערכת שווי דונם חקלאי ודונם למגורים, והן לעניין חישוב דמי החכירה האבודים.

ב"כ הנתבעת הפנו לתיקים אחרים, בהם הגיש השמאי דותן חוות דעת ביחס למקרקעין סמוכים וחוות דעתו נדחתה על ידי בית המשפט.

ב"כ הנתבעת פרט את הפגמים בחוות דעתו של דרעי , שדי בהם, לטענתו, כדי להביא לדחיית חוות דעתו , כדלקמן:
שומתו של השמאי דרעי מבוססת על מידע תכנוני שגוי, השונה באופן מהותי ממצבה התכנוני של החלקה ערב ההפקעה, ובחקירתו הנגדית הוא חזר בו מכל הנחות היסוד שהציב, ובפועל התובעים לא הוכיחו ציפייה לקיומו של שינוי ממשי ביעוד החלקה בשנת 1976.

קיים פגם מהותי במלאכת בחירת העסקאות להשוואה לצורך הערכת השווי החקלאי, הן לעניין נתוני העסקאות והן לעניין סוג העסקאות. דרעי בחר בעסקאות השוואה שנפסלו כבר בעבר כבסיס להשוואה, בתיקים קודמים, בהם שימש דרעי מומחה מטעם תובעים לגבי קרקעות באותו אזור.

שליש מהעסקאות שלקח דרעי להשוואה נלקחו מהישוב העירוני סחנין, כאשר דרעי אישר בחקירתו כי קיימים הבדלים בין קרקעות בישוב עירוני כדוגמת סחנין ובין החלקה המופקעת, שהיא באזור כפרי , והוא לא שמר על עקרון "הקפאת המצב התכנוני".

לא היה מקום לקחת כעסקאות השוואה שומות של שמאי מכריע להיטלי השבחה כיוון שלא ניתן להשתמש במטריה של היטל השבחה להערכת שווי חלקה מופקעת כיוון שבענייננו, מדובר בייעוד חקלאי טהור והשבחה מתרחשת עקב שינוי במצב התכנוני. בפסק דין איוב נפסל באופן מפורש השימוש שעשה דרעי בעיסקאות השוואה של שמאים אחרים.

דרעי לא עשה הפרדה בין קרקע ביעוד חקלאי לבין קרקע ביעוד למגורים.

מסד הנתונים של דרעי נדחה באופן מפורש בת.א. (חי') 555986-10-12 חכירה נ. מדינת ישראל, מאחר: ולא עשה השוואה לחלקות בעלות תכונות דומות, הן קרובות לשטח בנוי וחלקן ממוקמות צפונית לכביש 85.

דרעי התייחס להתפתחויות שחלו בפועל בקרקעות באזור החלקה המופקעת , ולא למצב שהיה ידוע במועד ההפקעה.

באשר לדונם הראשון למגורים, ב"כ הנתבעת טען כי בהתאם לפסקי הדין בענין אסדי ודבאח יש לבצע ש תי הערכות נפרדות ביחס לחלקה: האחת, עבור הדונם הראשון משטח החלקה, בו ניתן היה לכאורה לבנות בית מגורים ,וזאת על בסיס עסקאות השוואה מקרקעות בייעוד מגורים, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות, והשנייה, עבור יתרת שטח החלקה, על בסיס יעוד חקלאי טהור הדומות ככל הניתן למאפייני החלקה ולמיקום המקורי של החלקה נכון למועד הקובע.

ב"כ הנתבעת טען כי לאור פסקי הדין אסדי ודבאח השמאי גרשון ערך שומה חדשה, בה נסקרו באופן נפרד עיסקאות למגורים (מעבר לעיסקאות ביעוד חקלאי שנסקרו בחוות הדעת הראשונה) . מאידך, דרעי לא פעל בהתאם להלכות אלה וקבע את שווי הדונם למגורים שלא על סמך עסקאות השוואה לקרקע בייעוד מגורים מדי שנה בשנה, אלא לפי יחס שנקבע באופן שרירותי, על דרך האומדנא בהתאם לשווי מגרש לבנייה נכון ל-2016, ולא עשה תחשיב פרטני לכל שנה ושנה, כאשר אפילו עיסקאות ההשוואה שהוא מביא לא מראות יחס קבוע של 1:3.
ב"כ הנתבעת טען כי בקביעת שווי דונם למגורים יש לבצע התאמה לקיבולת הבניה על פי התכנית המנדטורית (בית מגורים בשטח של 180 מ"ר) וכי העדר מקדם קיבולת הבניה בולט בחסרונו בחוות הדעת של דרעי.

ב"כ הנתבעת טען כי דרעי אמר בחקירתו כי בעריכת התחשיב לשווי הדונם הראשון למגורים הוא הסתמך על התחשיב שנערך על ידי השמאי הממשלתי שקד בפס"ד ראשד. לטענת ב"כ הנתבעת לא היה מקום להסתמכות זו, מאחר ופס"ד רשאד ניתן בשנת 2004 ועסק בשאלת היקפו של פוטנציאל הבניה לאור התכנית המנדטורית. בנוסף, לא היו בידי השמאי שקד עיסקאות השוואה ולכן אינו רלבנטי לעניינו.

עוד טען כי מאז פס"ד רשאד היו שינויים בהלכות, ובמיוחד פסקי הדין בענין אסדי ודבאח.

ב"כ הנתבעת טען כי הנחת דרעי לפיה בעסקאות הנעשות במגזר הערבי, הצדדים אינן מדווחים את התמורה המלאה, אינה נתמכת בראיה כלשהי המעידה על כן, ודינה להידחות, הן משום שאינה טענה שמאית , הן משום שבעיסקאות ההשוואה נקבעו המחירים שנקבע על ידי שלטונות מס שבח ולאו דווקא המחיר המוצהר והן לאור הפסיקה שדחתה באופן מפורש טענה זזו.

בנוסף, טען כי שיעורי התוספת הוכמנו על ידי השמאי דרעי ולא פורטו בשומה, ולפיכך, אין כל יכולת לנטרל מקדם זה, ומשכך יש לדחות את ערכי השווי בכללותם.

ב"כ הנתבעת טען כי שיעור דמי החכירה הוא סוגייה שמאית מובהקת וכי דרעי טועה בכך שלא קבע את שיעור דמי החכירה לפי בחינה שמאית. ב"כ הנתבעת טען כי שיעור דמי החכירה של 6% נעש ה באופן שרירותי, ללא הנמקה.

ב"כ הנתבעת טען כי דרעי שגה בכך שקבע שיעור דמי חכירה זהה הן ביחס לדונם מגורים והן ביחס ליתרת המקרקעין שייעודם חקלאי, ללא כל אבחנה.

ב"כ הנתבעת סקר בקצרה את הפסיקה הרלבנטית וטען כי עד היום לא נקבעה כל הלכה בענין שיעור תשואה משווי מקרקעין לצורך חישוב הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הרכישה ביחס לקרקע שייעודה חקלאי ואשר אין מניעה לעשות בה שימוש זה, כמו במקרה שבפנינו. במיוחד הפנה לפסק דין בענין הייטנר וטען כי הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה לפי הלכה זו , אינו פיצוי ריבית אלא פיצוי בגין "אובדן דמי חכירה".

ב"כ הנתבעת טען כי דרעי הודה במפורש בחקירתו כי קבע את שיעור דמי החכירה בהתאם לפסיקה ולא לפי בחינה שמאית, ונימוקיו כי הדבר נעשה תוך הסתמכות על לשון הפקודה, על העובדה שמדובר ברכישת קרקע בכפיה ועל הקבלה בין שיעור היוון לשיעור תשואה – דינם להידחות: לשון הפקודה עוסקת בקרקע שחוזרת לבעליה, הפקודה קובעת במפורש כי בקביעת הפיצוי אין להביא בחשבון את העובדה שמדובר בקרקע שנרכשה בכפיה וההקבלה לשיעור ההיוון מלמדת כי מה שנישום שם הוא לא דמי שכירות.

ב"כ הנתבעת טען כי יש לאמץ את הקביעות של גרשון בחוות דעתו המעודכנת במלואן, ולשום את הפיצוי בהתאם לערכי השווי שנקבעו בה. השמאי גרשון קבע שווי הקרקע משנה לשנה, הן לדונם מגורים והן ליתרת השטח החקלאי, קבע דמי שכירות שנתיים בשיעור משווי הקרקע ופירט את הגורמים שהביאו אותו לבחור את עסקאות ההשוואה וערך סיכום אריתמטי של דמי השכירות השנתיים.

ב"כ הנתבעת טען כי גרשון קבע את שיעור דמי החכירה לפי בחינה שמאית ועל סמך ראיות ונתונים ממשיים.

29. ב"כ התובעים טען בסיכומי התשובה כי תכנית ג/424 רלוונטית לענייננו משום שהיא מלמדת על כיוון התפתחות העיר כרמיאל והיתה למעשה ביאור לקונה קרקע פונטנציאלי בדבר ציפייה סבירה להתפתחות עתידית של החלקה והאזור. ב"כ התובעים ציין כי הנתבעת שמה דגש על ריחוק החלקה מהכפר מג'ד אל כרום ומתעלמת מסמיכותה של החלקה לשטח הבנוי של העיר כרמיאל.

לפיכך, יש לדחות את ניסיון הנתבעת להסיק מאי תחולת התוכנית על החלקה כדי "לשמוט את הבסיס מכל חוות הדעת של השמאי דרעי".

ב"כ התובעים טען כי חוות הדעת של השמאי גרשון הינה ב"אופסייד טוטאלי, רצופה שגיאות מהותיות". בערכי השווי בחר השמאי גרשון עסקאות מחטיבת קרקע אחת, מרוחקת עשרות קילומטרים מהחלקה נשוא התובענה והתעלם מעסקאות בחלקות סמוכות. בשיעור התשואה, העלה השמאי גרשון דיסרטציה שמאית חדשה, אינה מוכרת בפסיקה ומנוגדת לכללים שמאיים בסיסיים.

ב"כ התובעים טען כי פסק דין לאפי לא רלוונטי לענייננו, מאחר ואין מדובר בענייננו בקרקע שיעודה מחצבה, שהפוטנציאל שלה מתכלה.
דיון

השאלות בהן יש להכריע הן שווי החלקות , על פי הנתונים שהתקבלו ב"שיטת ההשוואה" ושיעור דמי החכירה שיש לגזור משווי החלקות שיקבע , על מנת לקבוע את הפיצוי לו זכאים התובעים ("דמי החכירה האבודים" בהתאם לסעיף 13 לפקודת הרכישה).
להלן אדון בשאלות אלה (לאו דוקא לפי סדר הופעתן)

שיעור דמי החכירה

30. בענין זה אביא להלן מפסק דינה של כבוד השופטת ר. למלשטרייך לטר בתיק אזרחי חיפה 30158-08-15 קשקוש נ' רשות הפיתוח (26.8.18), אשר אימצה את קביעת השמאי שפירא לפיה יש לחשב את שיעור דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6% מהשווי המשתנה של החלקות (בניגוד לעמדת הנתבעת , כמו זו שבפני, לפיה יש לקבוע שיעור של 1.5% לקרקע חקלאית ו – 2.5% לקרקע בייעוד למגורים, תוך הסתכמות על פס"ד לאפי), כדלקמן:

"הרציונל העובר כחוט השני בפסיקה הינו כי הפיצוי בגין דמי החכירה צריך להיות בשווי דמי החכירה  הרעיוניים. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (04.07.2012)  (להלן: "פסק דין הייטנר") נקבע כי הפיצוי יחושב כנגזרת של דמי החכירה הרעיוניים שניתן לקבל עבור הקרקע. הפיצוי יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, לפי ייעודם של המקרקעין בתוכניות התקפות עובר להפקעתם ולא לפי השימוש שהיה ניתן לעשות בהם בפועל. ההיגיון שעמד בבסיס קביעה זו הוא שעל דרך הכלל לא אמור להיות פער בין דמי החכירה הרעיוניים שניתן לקבל לבין דמי השכירות "הקונקרטיים" שניתן היה לקבל בפועל. צוין כי פער בין השיטות יהיה במקרה בו לא ניתן לעשות שימוש מידי בנכס בהתאם לייעודו. במקרה שם, היה מדובר בקרקע בהר חוצבים שייעודה היה לתעשייה, אך באותה עת לא ניתן היה לעשות בה שימוש לתעשייה, בשל העדר פיתוח סביבתי ומרחק  ממבנים אחרים ("הר טרשים קרח").  מצב זה הוביל לכך שלו דמי החכירה האבודים היו מחושבים לפי השימוש המידי שניתן היה לעשות בעת ההפקעה, הם לא היו משקפים את הפוטנציאל הטמון בקרקע, שבאותה העת לא ניתן היה לממשו.
בפסק דין לאפי נדונה שאלת שיעור הפיצויים שיש לשלם עבור קרקע שהיה בה מרבץ שיש וייעודה היה למחצבה. לקרקע היו רישיונות לחציבה ובפועל נחצב בה שיש. בית המשפט העליון אימץ את קביעת בית המשפט המחוזי (כב' השופט י' כהן) שהעדיף את חוות דעת המדינה, לפיה שיעור דמי החכירה יעמוד על 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהקרקע, פדיון שפוחת משנה לשנה בשל הידלדלות המחצבים. בית המשפט קבע כי יש לאבחן ענין זה מהנסיבות בפסק דין הייטנר שכן כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין ממומש, כמו כאן, דמי החכירה הרעיוניים והקונקרטיים אמורים להיות זהים ולשקף את הפירות שניתן להפיק  בכוח או בפועל מהמקרקעין.
השמאי שמונה כמומחה בית המשפט התייחס בחוות דעתו למקרקעין מושא שני התיקים שאוחדו. המומחה עיין בחוות הדעת המתוקנות של הצדדים וקיים ישיבה עם ב"כ הצדדים והשמאים. המומחה סקר את מיקום החלקות, ואת המצב התכנוני (ראו ס' 6.2-6.4 לעיל). בהתאם להוראות התוכנית שחלה ניתן היה לבנות מבנה מגורים על כל חלקה שגודלה המינימאלי הוא 1 דונם. המומחה חישב בכל חלקה דונם אחד למגורים, ואת יתרת הקרקע בחלקה – כחקלאית. המומחה התייחס לפסק דין עא 4299/15  אסדי נ. מדינת ישראל (8.12.16) שם נערך חישוב דמי החכירה לפי  שיעור של 6% . המומחה התייחס לעובדה שבפסקי דין נקבעו דמי חכירה שנתיים בין 5%-6% וכך גם בקווים המנחים של אגף שומת המקרקעין.  בנסיבות אלו בחר המומחה לערוך את חישוביו לפי שיעור של 6%. המומחה דחה את גישת המדינה, לפיה השיעור לאדמה חקלאית צריך לעמוד על 1.5% ואילו לדונם ביעוד מגורים על 2.5%.
לא לחינם ערכתי סקירה של חלופות הפיצוי, תוך ההפרדה בין הפיצוי ההוני, וחלופות הפיצוי הפירותי. ברור, שהמטרה של ס' 13 לפקודת הקרקעות, המעניק פיצוי פירותי בדמות דמי חכירה שנתיים הינה לפצות בגין  התשלום שלא שולם בזמנו לנפקע, על אף שהמדינה קנתה חזקה בקרקע. מטרת הסעד של ס' 13 הינה לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולתן את הערך המתאים. הדין מקנה לנפקע את הערך "האמיתי" של הסכום שלא שולם לו, בדרך של  ריבית (שנקבעה בפסיקה כ-6%) או בדרך חליפית של דמי חכירה, ולאחר קיומו של החוק המתקן בדרך של הצמדה וריבית  צמודה. לפיכך, שיעורי התשואה  בחלופת הפיצוי הפירותי של דמי חכירה, אמורים לעמוד  בסדרי גודל של 5% -6%. וראו קביעת בית המשפט ב עא 2797/15 מדינת ישראל נ. פאטמה עיסא (22.5.16)  -

"השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו, ואיני רואה הצדקה להתערב במסקנתו של בית משפט קמא"......

כאמור, הקביעה היא נקודתית, בהתייחס למקרקעין הספציפיים העומדים לדיון. החלקות ממוקמות בתחום אזור התעשייה של כרמיאל, בסמוך לכביש מס' 85 עכו-צפת. על החלקות בנויים מבני תעשיה פעילים. לתפישתי,  מאחר ושיעור התשואה אמור לבטא  את הפיצוי עבור עיכוב התשלום על אף שהמקרקעין נתפסו, לא נפל פגם בחוות דעת השמאי אשר קבע שיעור של 6% בנסיבות של מקרקעין אלו.
הנתבעת בסיכומיה אומנם מרמזת על אפשרות של שיעור של 5%, אך ענין זה כלל לא עמד לדיון. עמד לדיון שיעור של 6% כדעת התובעים מול שיעור של 1.5-2.5% כדעת הנתבעת.

לא מצאתי כי יש מקום לדחות את קביעת המומחה לענין  השיעור שקבע לחישוב דמי החכירה".

31. גם בת.א. (חיפה) 22214-09-15 מוחמד אסדי נ' מדינת ישראל (30.7.18) אימץ כבוד השופט א. טובי את קביעת השמאית המומחית מטעם בית המשפט, אי ילת אלזנר, אשר היא העמידה את שיעור דמי החכירה השנתיים שנגזרו משווי הקרקע על 6% בקובעה כי "יש לחשב דמי שכירות רעיוניים אשר יעמידו את הנפקע במצב כספי בו היה אילו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והוא היה רוכש קרקע חילופית". לטענתה, פיצוי בשיעור של 6% מתקרב לפיצוי המאפשר זאת. בנוסף, היא ציינה "כי קיים קשר ישיר בין ריבית הפריים לבין שיעור התשואה לפי סעיף 13. בעניין זה סקרה המומחית את ריבית הפריים לאורך השנים ועמדה על כך שלפי שיעורה המשתנה יש לערוך את התחשיב לפי 6% שהוא הרף העליון שנקבע במקרים כאלה".

בית המשפט קובע כי השיעור של 6% "מעוגן היטב בנוהג שהשתרש אף אצל המדינה, לפיו דמי החכירה האבודים במקרים כגון דא, עומדים על שיעור הנע בין 5% עד 6%. בהקשר זה ראוי להפנות לכך שכאשר המדינה היא זו שדורשת תשלום דמי חכירה, במקרים בהם לא מדובר בעיסקת חכירה רצונית כגון מקרים בהם דורשת המדינה דמי חכירה רטרואקטיביים ממחזיק שלא כדין או מפולש, הדרישה עומדת על שיעור של 6%.

עוד מציין ביהמ"ש, כי "דמי החכירה האבודים שנקבעו על ידי מר רוגובין מטעם הנתבעת (1.5% עד 2.5%) נקבעו תוך התחשבות בדמי השכירות המקובלים בפועל. חישוב זה שגוי לטעמי, שכן, בפףרשת הייטנר נקבע כי דמי החכירה לפי סעיף 13(1) נתפסו כתחליף ריבית המנותקים מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים בפועל".

ביהמ"ש דוחה את טענת הנתבעת שהסתמכה על פס"ד בעניין לאפי וקובע, שעניינן של החלקות שנידון בפניו לא דומה לנסיבות בפרשת לאפי מאחר ו"בפרשת לאפי נקבע כי אם הקרקע היתה משמשת לייעודה, קרי לצרכי חציבה, הרי שבסופו של דבר, ולאחר מיצוי מלוא פוטנציאל החציבה, היה נותר במקום בור עמוק שכדי לנצלו למטרות אחרות היתה נדרשת עבודת שיקום בעלות גבוהה. טעם זה היווה אחד השיקולים בלשם ראה בית המשפט לאבחן את המקרה שנידון בפניו בפרשת לאפי מפרשת הייטנר . בענייננו קיים פער בין פוטנציאל המקרקעין שחלקו עדיין לא מומש, לבין מצבם של המקרקעין בפועל. לעניין זה מציינת המומחית, כי קיים "פוטנציאל כלכלי", הבא לידי ביטוי בשוויה של הקרקע ולא בא לידי ביטוי בדמי השכירות החקלאיים".

ביהמ"ש עוד מוסיף כי הוא מאמץ את דעת המומחית לפיה "קיים קשר בין ריבית הפריים שקובע בנק ישראל לבין הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. עמדה זו עולה בקנה אחד עם מטרת הפיצוי לפי סעיף 13, אשר לגביו נקבע כי נועד לשמש כתחליף לריבית והצמדה. ריבית הפריים יש בה ללמד על ההפסד שנגרם לנפקע במהלך התקופה בה לא שולמו לו פיצויי הפקעה, אף שנתפסה החזקה בקרקע. יודגש, כי אין בבחינת ריבית הפריים בעת קביעת שיעור דמי החכירה כדי להוות פסיקת ריבית והצמדה. ריבית הפריים נועדה ליתן אינדיקציה לסבירות השיעור שנקבע.

טענת הנתבעת בסיכומיה, כי הנפקע ממילא לא היה נהנה מריבית הפריים אילו היה מפקיד את הפיצוי בבנק היא טענה שנטענת בעלמא וכלל לא הוכחה. זאת ועוד, לא ברור למה הנתבעת דאגה לציין את ממוצע ריבית הפריים דווקא בין השנים 2000 עד 2016, שהיה נמוך ב – 6% ועמד על 4.7%, כאשר אובדן דמי החכירה מתייחס לתקופה ארוכה יותר שתחילתה בשנת 1986 ועד שנת 2016, אז ממוצע ריבית הפריים היה גבוה מ – 6% ועמד על 9.36%".

32. בה"פ 7388-10-14 אסמעיל נ. מדינת ישראל (7.10.18 ( נקבע על ידי כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה על 6% ואין לי אלא לאמץ את שנאמר שם, בנוסף לאמוץ דברי חבריי לעיל.

33. כאמור לעיל, שיעור דמי החכירה הנ"ל של 6% נקבע על ידי השמאי דרעי מטעם התובעים ובענין זה אני מאמצת את חוות דעתו.

34. פרט לכך, אני מאמצת את חוות דעתו של השמאי גרשון מטעם הנתבעת ודוחה את חוות דעתו של השמאי דרעי וזאת המנימוקים הבאים:

34.1 קביעת שווי הדונם הראשון –

בפס"ד אסדי נקבע כי כי " יש לשום את שווי החלקות מדיי שנה בשנה,החל משנת 1986, תוך הבאתן בחשבון של זכויות הבניה למגורים שהיו קיימות על פי המצב התכנוני שעמד בתוקפו במועד ההפקעה, כמפורט לעיל. כיון שעיסקאות ההשוואה לשנים האמורות במקרקעין סמוכים מבטאות מצב תכנוני שונה (של יעוד חקלאי "טהור") יש לערוך את השומה על פי בחינת שווי מקרקעין שייעודם חקלאי וכן שווי מקרקעים שיועדו לבניה למגורים, ועריכת שומה שתיתן לכל אחד מהנתונים הנ"ל משקל יחסי, בהתחשב באופי הבניה שהתאפשרה על פי המצב התכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקות, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על פי העקרונות השמראיים הראויים..".

בניגוד לפסק דין זה ובניגוד לעקרונות השמאים, לא הביא דרעי עיסקאות השוואה ביחס לחלקות ביעוד למגורים, אלא בחר להכפיל את שווי החלקות ביעוד חקלאי, מידי שנה בשנה, פי 3 , דבר שמשקף לדעתו את השווי של הדונם הראשון למגורים.

יתרה מזאת, דרעי התייחס למכפיל 3 בהתייחס לשנה אחת בלבד (2016) בעוד שעל פי ההלכה, כאמרו עליל, "יש לשום את החלקות מידי שנה בשנה" .

כפי שפרטה ב"כ הנתבעת בסיכומיה, עיון בעיסקאות שהביא דרעי בחוות דעתו לא הצביע עלל על היחס (פי 3) אותו קבע דרעי.

די בכך כדי לדחות את קביעתו של דרעי ולהעדיף את חוות דעתו של גרשון באשר לשווי הדונם הראשון.

34.2 יתרת החלקה ביעוד חקלאי :

כפי שאישר דרעי בחקירתו, שליש מעיסקאות ההשוואה אליהן התייחס לשם קביעת שווי חלקות ביעוד לחקלאות נלקחו משווי חלקות צמודות דופן לעיר העיר סחנין . הוא גם אישר כי קיים שוני בין האזור בו נמצאת החלקה נשוא הדיון ובין חלקות צמודות לתחום העיר סחנין.
דרעי הביא בחשבון בקביעת עיסקאות ההשוואה שונות של שמאי מכריע לענין היטל השבחה. לא הרי שומות בענין היטל השבחה (המביאות בחשבון "השבחה" בגין תוספת לבניה ושינוי יעוד, כשומות המשקפות עיסקאות בחלקות ביעוד חקלאי טהור, ללא השבחה, בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון. ברי כי העקרונות הנלקחים בחשבון לצורך קביעת "היטל השבחה" לוקחים בחשבון פרמטרים שונים .
בנוסף, דרעי לא בחן את נתוני העיסקאות הנ"ל, כמו גם עיסקאות בהן הסתמך על שמאים אחרים .
דרעי הביא בחשבון עיסקאות במיקום דומה למיקום החלקה המופקעת . החלקות נשוא ההפקעות כיום "אינן דומות" למצב החלקה המופקעת ערב ההפקעה, הן מבחינת הפיתוח והן מבחינת הייעוד.
בנוסף, דרעי הביא בחשבון עיסקאות לגבי חלקות מצפון לכביש 85. החלקה המופקעת ממוקמת מדרום לכביש 85 ואין מחלוקת כי במועד הקובע שווי חלקות מדרום לכביש 85 היה נמוך משווי חלקות מצפון לכביש זה.
דרעי הביא בחשבון מערכת ציפיות להתרחבות העיר כרמיאל. מבלי להכנס לשאלת הרלבנטיות של גורם זה – ברי כי לא ניתן ללמוד על מערכת ציפיות שכזאת מכתבה בודדת בעיתון, עליה הסתמך דרעי. בנוסף, ממילא החלקה המופקעת לא היתה בתחומי הקו הכחול של העיר כרמיאל ולפיכך מערכת ציפיות להרחבת העיר לא היתה רלבנטית לגביה.
דרעי טען כי עיסקאות המדווחת לרשויות המס במגזר הערבי "אינן אמת" והוסיף לשווי המדווח. המדובר בטענה סתמית , שאינה מבוססת ודינה להידחות. הוא הדין בגובה התוספת שקבע דרעי לשווי המדווח. על כך יש להוסיף כי מאגר המחירים של רשויות המס מפרט מחירי עיסקאות שנקבעו על ידי הממונה ולא מחירים מוצהרים ועל מנת לבסס את טענתו היה על דרעי להפנות, לפחות לשווי העסקאות המוצהר (נתון שמן הסתם כלל לא היה ברשותו).

35. אני דוחה את טענת ב"כ התובעים כי גרשון הביא בחוות דעתו עיסקאות אך ורק לקפח את התובעים ולמצוא "ערכי שווי נמוכים", טענה שנטענה באופן סתמי וללא ביסוס.

36. אציין כי כל אחד מב"כ הצדדים היפנה לפסיקה בה התקבלה/נדחתה חוות דעת המומחה . מאחר וקביעתי נעשית על סמך הראיות שבפני, אני סבורה כי יש מקום להפניה ממין זה.

37. מאחר וב"כ הצדדים לא הגישו חוות דעת מעודכנות עד היום, הוספתי לטבלת חישוב דמי החכירה (נספח ו' לחוות דעתו של גרשון) א ת השווי שנקבע לשנת 2016 גם לשנים 2017, 2018 באופן שהשווי מעודכן להיום.

38. סיכום -

סה"כ שווי החלקות על פי עיסקאות ההשוואה :

שווי לדונם מגורים מתואם עד סוף שנת 2018 –
3,489,743 ₪ + 202,836 X2 = 3,895,415 ש"ח

שווי לדונם חקלאי - 1,093,554 ₪ + 5,071 X2 = 1,193,696 ש"ח

השווי ליתרת החלקה (10.842 דונם) – 1,193,696 X 10.842 = 12,942,052 ₪

סה"כ - 12,942,052 + 3,895,415 = 16,837,467 ₪

שיעור דמי החכירה האבודים – 16,837,467 X 6% = 1,010,248 ₪.

39. התוצאה –

  1. אני דוחה את התביעה נגד הנתבעת מס' 2 קרן קיימת לישראל.
  2. אני מחייבת את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובעים את הסכום של של 1,010,248 ₪, בתוספת שכ"ט עו"ד בסכום של 150,000 ₪ ומע"מ.

הסכומים האמורים ישולמו לתובעים, באמצעות בא כוחם, תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ח טבת תשע"ט, 26 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.