הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 44380-03-16

לפני השופט יצחק כהן, סגן נשיא

ניסים רון

ע"י ב"כ עו"ד מרצל קדם ואח'

התובע

נגד

  1. המועצה המקומית קרית טבעון
  2. הועדה המקומית לתכנון ולבניה – קרית טבעון

ע"י ב"כ עו"ד אילנה מירז עזר

הנתבעת

פסק דין

א. ההליך

1. בכתב התביעה שלפני עותר התובע לכך שהנתבעות תחוייבנה לשלם לו פיצויים בסך 1,269,000 ₪, בגין הפקעת שטח של 394 מ"ר במקרקעין המזוהים כחלקה 83 בגוש 11396, והמצויים ברח' נחל קדומים 8 בקרית טבעון. שטחה הכולל של החלקה, לפני ההפקעה היה 1,801 מ"ר, ובחלקה בנוי בית מגוריו של התובע.

ב. הרקע

2. הפקעת השטח הנזכר בוצעה על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. הודעה על ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים בתאריך 6.8.1992 (י"פ תשנ"ב, עמ' 4149). על פי ההודעה שפורסמה, מטרת ההפרעה הייתה כדלקמן:

(א) הפקעה לצורך הרחבת דרך 186 מ"ר
(ב) הפקעה לשטח ציבורי פתוח 208 מ"ר
------------
סה"כ 394 מ"ר

3. התובע ורעייתו המנוחה רכשו מחצית מהחלקה בשנת 1988. בעקבות פטירת אשתו, ירש התובע את זכויותיה, ובכך הפך להיות הבעלים הרשום של מחצית מהחלקה. בתאריך 19.9.2016 רכש התובע, במסגרת הליך שהתקיים בבית המשפט לענייני משפחה, את המחצית הנותרת של החלקה, תמורת הסך 1,780,000 ₪, ובכך הפך להיות הבעלים של החלקה בשלמותה.

4. לטענת התובע, הוא לא קיבל מהנתבעות הודעה כלשהי על הכוונה להפקיע חלק מהחלקה, ורק בתאריך 18.6.2013 הגיע לביתו מנהל הבינוי מטעם המועצה המקומית, ודרש ממנו לאפשר לו להיכנס לחלקה כדי לבצע את העבודות הדרושות בשטח שהופקע ממנה. העבודות שהיה צורך לבצע היו עבודות סלילה ופיתוח, ולטענת התובע, לאחר דין ודברים, הובטח לו שבתום ביצוע העבודות מצב הגינה המקיפה את הבית, יוחזר לקדמותו.

5. התובע טוען בכתב תביעתו, כי גינת הבית כללה עשרות עצים "והייתה מדהימה ביופיה", ולטענתו, סוכם כי עקירת העצים תעשה באופן מקצועי, ועצים שייעקרו יוחזרו למקומם בתום ביצוע העבודות, ומערכת ההשקיה בגינה תתוקן ותותקן מחדש. לטענת התובע התנאים שסוכמו היו חשובים לו, כיוון שביקש לשמר את הגינה כפי שהייתה טרם פטירת אשתו. ואולם, לטענת התובע, העבודות שבוצעו פגעו באופן קשה בגינת הבית, והמצב לא הוחזר לקדמותו. על כן בתביעתו עתר התובע לכך, שהנתבעות תחוייבנה לפצותו עבור הנזקים שנגרמו לו כמפורט להלן:

(א) פיצויים עבור הפקעת 394 מ"ר 785,000 ₪.
(ב) פיצויים עבור שיקום הגינה 375,000 ₪.
(ג) פיצויים עבור צער ועגמת נפש 109,000 ₪.
-----------------
סה"כ 1,296,000 ₪.

6. ואולם, בתצהיר עדותו הראשית (שסומן כמוצג ת/3) צמצם התובע את סכומי הכסף שהוא תובע מאת הנתבעות, והסכומים הנתבעים על ידו הם כדלקמן:

(א) פיצויים בגין הפקעת 279.50 מ"ר 167,700 ₪.
(ב) חיוב בהיטל השבחה 30,000 ₪.
(ג) בגין שיקום גינת הבית 375,000 ₪.
(ד) פיצויים עבור צער ועגמת נפש 109,000 ₪.
-----------------
סה"כ 681,700 ₪

7. לכתב התביעה צרף התובע שתי חוות דעת של שמאי מקרקעין. חוות דעת אחת, מתאריך 14.9.2016, נערכה על ידי השמאי מר דן ברלינר לצורך ההליך שהתקיים בבית המשפט לענייני משפחה. לפי חוות דעת זו שוויו של החלק שהתובע רכש במסגרת הליך זה הוא 1.7 מיליון ₪. חוות דעת נוספת היא חוות דעתו של השמאי יוסף מור, ולפיה הפיצויים לתובע מגיעים כדי הסך 1,160,000 ₪, לפי הפירוט הבא:

(א) הנזק למקרקעין בעקבות ההפקעה 785,000 ₪
(ב) עלות תיקון הנזקים שנגרמו למקרקעין 375,000 ₪.

לעומת זאת, הנתבעות צרפו לכתב ההגנה חוות דעת של שמאי המקרקעין מר אורן נס. מר נס קבע, כי התובע אינו זכאי לפיצוי עבור הפקעת המקרקעין, שכן מדובר בהפקעה בשטח של כ- 20% משטח החלקה כולה, והפקעה בשיעור זה פטורה מתשלום פיצויי הפקעה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. באשר לנזקים שלטענת התובע נגרמו לנטיעות ולמחוברים, קבע השמאי נס, כי "לפנים משורת הדין יתכן והתובע זכאי לפיצוי", אותו העמיד מר נס על סכום של 34,000 ₪.

8. במסגרת ההליך שלפני הסכימו באי כוח הצדדים לכך שבית המשפט ימנה שמאית מקרקעין כמומחית מטעמו, וכן הסכימו שהשמאית שתמונה תהיה הגב' טל דביר. אף הגב' דביר קבעה בחוות דעתה, כי השטח שהופקע מהחלקה קטן משיעור של 40% מהשטח הכללי של החלקה, ומכיוון שההפקעה נעשתה על פי חוק התכנון והבניה ההפקעה אינה מזכה את התובע בפיצוי עבור שטח הקרקע שהופקע.

עתה אעבור לדון בטענות התובע ביחס לנזקים השונים שנגרמו לו, ומטבע הדברים, בחינת הנזקים תעשה בזיקה לטענות התובע בתצהיר עדותו הראשית (להבדיל מהטענות שנטענו ביחס לנזקים השונים בכתב התביעה עצמו).

ג. פיצויים עבור הפקעת המקרקעין

9. כאמור, שטחה הכללי של החלקה הוא 1,801 מ"ר, והשטח שהופקע הוא 394 מ"ר בלבד. שיעור ההפקעה הוא 21%.

לא נעלם מעיני, שההודעה על ההפקעה פורסמה בשנת 1992, בעת שהתובע היה בעלים של מחצית החלקה בלבד (900 מ"ר), וכי השטחים שהופקעו הופקעו ממחצית החלקה שהייתה בהחזקתו. לכאורה היה מקום להניח, שהתובע זכאי לפיצוי עבור השטח שהופקע, שכן בהתייחס לשטחה של מחצית החלקה (900 מ"ר) שיעור ההפקעה הוא 43%. ואולם, בהתחשב בעובדות שפורטו בחוות דעתה של השמאית הגב' דביר, אין התובע זכאי לפיצוי בגין ההפקעה שנעשתה מהמגרש שהיה בהחזקתו, מהטעמים הבאים:

(א) בחוות דעתה סקרה השמאית הגב' דביר את הסכם השיתוף שנכרת בין בעליה הקודמים של החלקה, הסכם שנכרת לפני שהתובע ורעייתו רכשו את מחצית החלקה. כעולה מחוות דעתה של הגב' דביר, הסכם השיתוף נכרת בשנת 1988, והשותפים, אשר כבר ידעו על ההפקעה הצפויה, הפחיתו את שטח ההפקעה משטחה הכולל של החלקה, וחילקו ביניהם את שטח החלקה שנותר בבעלותם לאחר ההפקעה (שבאותה עת הייתה כבר צפויה). התובע ורעייתו רכשו את הזכויות מהבעלים הקודם לאחר חתימת הסכם השיתוף, ידעו על ההסכם ורכישת הזכויות על ידם נעשתה בכפוף לו. על כן, רק מחצית משטח ההפקעה נזקף לחובת המגרש שהתובע ואשתו רכשו, ועל כן, שיעור ההפקעה משטח המגרש שנרכש על ידי התובע ואשתו, היה, ונותר, 21% בלבד.

(ב) תביעת התובע הוגשה לאחר שהתובע הפך במהלך השנים להיות הבעלים הבלעדי של החלקה. על פי סעיף 20(1) לפקודת הקרקעות, "מגרש" פירושו "כלל הקרקע שבבעלות אחת המהווה שטח אחד". כיוון שכיום התובע הוא בעלים של "מגרש" שהוא למעשה יחידת הרישום ששטחה 1,801 מ"ר, אין התובע זכאי לפיצוי מכיוון ששיעור ההפקעה קטן מ- 40% משטחה הכללי של החלקה. מטעם זה אין אף תחולה להלכה שנקבעה בפסק הדין שניתן ברע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי (פורסם במאגר נבו – 28.2.2012).

11. בא כוח התובע טען, כי בהודעה על הכוונה להפקיע את הקרקע שפורסמה בילקוט הפרסומים (י"פ תשנ"ב, עמ' 4149), נרשם כי ההפקעה נעשית לפי סעיפים 189 ו- 190 לחוק התכנון והבניה. סעיף 190 מפנה להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, ועל כן, שיעור ההפקעה משטח החלקה, הפטור מתשלום פיצויים, עומד על 25% ולא על 40%.

עם כל הכבוד, אין אני מקבל טענה זו. פקודת הקרקעות פטרה את הרשות המפקיעה מתשלום פיצויים עבור הפקעת שטח שאינו עולה על רבע משטח החלקה, וזאת בכפוף לכך שההפקעה נעשתה לצורך המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף 20(2) (" ... להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים"). ואולם, סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה הרחיב את רשימת המטרות ("סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות"), ושיעור הפטור הוגדל ל- 40%.

במקרה שלפני, בבסיס ההפקעה עמדו שתי מטרות. המטרה האחת - הרחבת דרך. המטרה השניה – שטח ציבורי פתוח. שתי מטרות אלה באות בגדר המטרות הפטורות מתשלום פיצוי כל עוד שיעור ההפקעה קטן מ- 40%.

12. על כן, הנני דוחה עתירת התובע לחייב הנתבעות בתשלום פיצויים עבור שטח הקרקע שהופקע מהחלקה שבבעלותו.

ד. פיצויים עבור נזק למבנה הבנוי בחלקה

13. בחלקה בנוי בור סופג מקורה בגג מבטון. כעולה מחוות דעתו של מר איליה קפלן, מומחה לקונסטרוקציות מטעם התובע, גג הבטון של הבור הסופג משמש כבסיס למבנה הכולל שירותים ומקלחת. לטענת התובע, בעת שהרשות המקומית ביצעה עבודות חפירה, לצורך הטמנת קו ניקוז, נוצרו רעידות שגרמו לנזקים למבנה השירותים והמקלחת וכן גרמו נזקים לקיר החניה ולתלישת עמוד הבטון שתמך את קיר החניה. מר קפלן לא קבע את עלות תיקון הנזקים, אך בהסתמך על חוות דעתו, ועל הצעות מחיר שהתקבלו, העריך השמאי מטעם התובע מר יוסי מור את הנזק שנגרם למבנה בסכום של 192,850 ₪. אוסיף, כי מטעם התובע הוגשה הצעת המחיר שנערכה על ידי מר קובי סנקר, ולפיה עלות שיפוץ המבנה עומדת על הסך 192,850 ₪.

14. לעומת זאת, השמאי מטעם הנתבעות, מר דותן דרעי, קבע בחוות דעתו שמבנה השירותים והמקלחת נבנה ללא היתר בניה (ואציין כי מר קפלן אישר בחקירתו שלא בדק נקודה זאת), ועל כן אין התובע זכאי לפיצוי עבור הנזקים שנגרמו להם.

15. השמאית הגב' דביר לא התייחסה לעלות תיקון הנזקים שנטען כי נגרמו למבנה, והצדדים לא ביקשו לחקור את השמאים מטעם הצד שכנגד. מטעם התובע העידו לפני, מלבד התובע, גם המומחה מר איליה קפלן ומר קובי סנקר.

16. המכתבים שהתובע שלח לרשות המקומית, ואשר העתקים מהם צורפו לתצהיר עדותו הראשית, מעוררים ספק בדבר זכאותו לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו למבנה, ולהלן אעמוד עליהם בקצרה:

(א) בתאריך 2.6.2013 התקיימה פגישה בין התובע ומר דב טפרברג, ששימש כמנהל הבינוי ברשות המקומית. בעקבות פגישה זו, ערך מר טפרברג "סיכום פגישה" מתאריך 18.6.2013, והעלה על הכתב את הדברים שסוכמו עם התובע. בסיכום הפגישה נרשם, בין היתר: "במקום קיים בור סופג(.) לפרק תקרה ולמלא מילוי לבצע שוחת ניקוז קטנה על הקו ליד ביתו".

אכן, משעה שהתוקן במקום קו ניקוז, התייתר הצורך בבור הסופג שהיה קיים במקום, ועל כן הרשות המקומית קיבלה על עצמה להרוס את תקרת הבטון שלו ולמלא אותו בחומר מילוי. מאליו ברור, שאם על תקרת הבור היה קיים מבנה מקלחת ושירותים, הרי גורלם נחרץ להריסה, ובהסכמת התובע.

(ב) במכתב שנשלח בדואר אלקטרוני, בתאריך 5.12.2013, ציין התובע כי העבודות להעברת קו הניקוז הסתיימו "למעלה משלושה חודשים" ומאז "הגינה שלי מושמדת". במכתבו זה מלין התובע על כך, שהרשות המקומית לא קיימה את התחייבותו של מר טפרברג ושל מהנדס הרשות המקומית להשיב את מצב הגינה לקדמותו. אין במכתב זה לא מלה, ואף לא חצי מלה על נזק שכביכול נגרם למבנה, וזאת, כאשר התובע טוען כי נגרם לו נזק בסכום נכבד המגיע כדי הסך 192,850 ₪.

(ג) גם במסרונים הרבים שהתובע שלח למר טפרברג, ואשר העתקיהם צורפו לתצהיר עדותו של התובע, הדבר שמעסיק את התובע הוא שיקום הגינה, ואין כל דרישה מצד התובע לשיקום המבנה.

(ד) בסעיף 15 לכתב התביעה המתוקן, בו מפרט התובע את נזקיו, המגיעים על פי כתב התביעה כדי הסך 1,269,000 ₪, לא נתבע סכום כלשהו עבור נזק שנגרם למבנה שבחצר. אף בסעיף 19 לתצהיר עדותו הראשית של התובע (מוצג ת/3), בו העמיד התובע את נזקיו על סכום של 681,700 ₪ בלבד, לא באה דרישה לפצות את התובע בגין נזק למבנה שבחצר.

17. נראה הדבר, שעתירת התובע לפיצוי בסך 192,850 ₪, לא נועדה אלא להעצים את תביעתו לאחר שנוכח לדעת כי אינו זכאי לפיצויי הפקעה בגין הקרקע שהופקעה ממנו. מכל מקום, לאחר ששקלתי טענות באי כוח הצדדים, ולאור הדברים שפרטתי לעיל, הנני דוחה את עתירת התובע לקבל פיצוי בגין נזקים שנגרמו למבנה שבחצר.

ה. פיצויי עבור נזקים שנגרמו לגינת הבית

18. כאמור, התובע טען כי הופרה התחייבות הנתבעות לשקם את גינת הבית בעקבות העבודות שבוצעו בחלקה לצורך מימוש מטרות ההפקעה. לטענת התובע גינת הבית "הייתה מדהימה ביופיה", ועל פי הצעת מחיר (אשר צורפה לתצהיר עדותו הראשית), אותה קיבל התובע מהעד עוויס, עלות שיקום הגינה מגיעה כדי הסך 128,000 ₪ בצירוף מע"מ. בתצהיר עדותו הראשית עותר התובע לכך שהנתבעות תחויבנה לפצותו בסכום של 375,000 ₪, ולתצהירו צרף התובע תמונות הן ביחס למצבה לפני ביצוע העבודות והן ביחס למצבה לאחר ביצוע העבודות.

19. נראה הדבר, שמר שאהר חלדי, הקבלן שביצע את העבודות בחלקה, סבר שגינת הבית לא הייתה כה מדהימה ביופיה, ובתצהיר עדותו הראשית (מוצג נ/5) טען, כי "לא היה מדובר בשטח מטופח. להיפך: השטח היה מוזנח, עם עשבים, גרוטאות וכד'". אף מר חלדי צרף לתצהיר עדותו הראשית תמונות, המלמדות לכאורה על כך שגינת התובע לא הייתה גינה מטופחת. מר חאלדי אף מוסיף ומצהיר בתצהירו:

"אינני יודע מתי ואפוא צולמו התמונות שהתובע צירף לתצהירו, מפני שהן אינן משקפות את המצב בפועל. לא רק התמונות על המצב לפני העבודות שונות לחלוטין ממה שראיתי ומהתמונות שאני צילמתי, גם התמונות של הנזק לכאורה מציגות מציאות שונה ונזקים שכלל אינם קשורים לעבודות שביצענו."

עוד הוסיף מר חאלדי, שבמהלך ביצוע העבודות לא התעוררו כל ויכוחים עם התובע, ואלה התעוררו רק לאחר שהעבודות הסתיימו והגיע שלב שיקום השטח.

20. עדותו של מר חאלדי עשתה עלי רושם אמין, ואולם, מקובל עלי, שהעבודות בגינת התובע גרמו נזק לגינה. לטענת הנתבעות עלויות שיקום הנזקים שנגרמו בעקבות ביצוע העבודות הן עלויות קטנות, והתובע כאמור מכמת את הזנק כדי סכום של 375,000 ₪, אך עם כל הכבוד, לא שוכנעתי שהסכום שהתובע עותר לו משקף באופן מציאותי את הנזק האמיתי שנגרם לו. גם אם אניח, שביצוע העבודות בשטח שהופקע חרגו משטח זה עצמו, וגרמו נזק לחלק מגינת הבית בשטח שלא הופקע, לא שוכנעתי שנזק שנגרם לתובע מגיע לסכומי הכסף הנתבעים. זאת ועוד: בהצעת המחיר שהתובע קיבל עבור שיפוץ הגינה מפורטות העבודות השונות הכלולות בהצעת המחיר, וכלל לא שוכנעתי שמדובר בע בודות שמטרתן להשיב את מצב הגינה למצב בו הייתה לפני תחילת העבודות.

21. על כן, לאחר ששקלתי הראיות שלפני, הנני מחליט לפסוק לתובע פיצוי על דרך האומדן, והנני מעמיד הפיצוי בגין נזקים שנגרמו לגינת הבית על סך 30,000 ₪, כערכו לתאריך פסק דין זה.

ו. חיוב בהיטל השבחה

22. בסעיף 17(ב) לתצהיר עדותו הראשית טען התובע, כי נגרמו לו נזקים נוספים "בשל חיוב היטל השבחה בגין הקלה עקב הקטנת השטח המינימלי המותר לבניה בסך של 30,000 ₪". ככל שירדתי לסוף דעתו של התובע, כי אז טוען התובע, שמכיוון ששטח החלקה קטן, יהיה עליו לבקש הקלה , ועקב כך יחוייב בתשלום היטל השבחה בסכום של 30,000 ₪.

23. אין ספק שגריעת שטח מחלקתו של התובע בעקבות ההפקעה, גרעה גם מזכויות הבניה, ככל שזכויות אלה מחושבות לפי שטח החלקה. ואולם, אין לנתק את הדבר מההשבחה שנגרמה לחלקה בעקבות ההפקעה, השבחה בעטיה נקבע בחוק שהפקעות עד שיעור של 40%, למטרות שנקבעו, פטורות מתשלום פיצויים.

24. חישוב היטל ההשבחה שיש להטיל על התובע, אם וכאשר יבקש הקלה, מעוגן בחוק, ואין מדובר בנזק שנגרם לתובע בעקבות הפקעת חלק מהחלקה. על כן, דין עתירתו זו של התובע להידחות.

ז. עגמת נפש

25. התובע עותר לפיצוי בסך 109,000 ₪ עבור נזק שאינו ממוני, בגין עגמת הנפש שנגרמה לו.

26. מטבע הדברים לכל אדם שחלק מקניינו מופקע, בין אם כדין ובין שלא כדין, נגרמת עגמת נפש. עם זאת, מצופה מהרשות המפקיעה, שבבואה לממש את מטרת ההפקעה, תעשה ככל האפשר למנוע פגיעה בשטחי הקרקע שלא הופקעו, שהרי על אלה אין הרשות המפקיעה זכאית לעלות ואינה זכאית לפגוע בהם.

27. על יסוד הראיות שלפני, הנני קובע, שאכן הייתה פגיעה מסויימת בשטח הקרקע שלא הופקע, ועל כך זכאי התובע לפיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון, אותו אני מעריך בסכום של 10,000 ₪.

ח. סוף דבר

28. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני מחייב את הנתבעות 1 ו- 2 לשלם לתובע פיצוי בסכום כולל של 40,000 ₪, כערכו בתאריך פסק דין זה.

(ב) הנני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד לשלם לתובע הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד, מע"מ, אגרות משפט ושכר המומחים) בסכום כולל של 7,020 ₪.

ניתן היום, י"א תשרי תש"פ, 10 אוקטובר 2019 בהעדר הצדדים.

יצחק כהן, שופט
סגן נשיא