הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 43513-03-16

בפני
כבוד ה שופטת תמר שרון נתנאל

תובעות

1.Gateward investments unc
2.Yaakov real estate unc

ע"י ב"כ עוה"ד אלעזר יפה

נגד

נתבעות

1.הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון
ע"י ב"כ עוה"ד לפידות

2.המועצה המקומית זיכרון יעקב
ע"י ב"כ משרד כהן, וילצ'יק ושות' עורכי דין

פסק דין

התובענה והיתרה בה נותר לדון

1. בתיק זה הוגשה תביעה כספית לתשלום פיצויי הפקעה, על פי סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") ו/או לפי סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה").

מדובר בהפקעה שבוצעה בחלקות מס' 11, 38-36, 50-40, בגוש 11322, הנמצאות ברח' אח"י אילת וברח' יגאל אלון בזיכרון יעקב (להלן: "החלקות" או "הקרקעות"), שנעשתה על ידי הנתבעת מס' 1 במועדים שונים.

2. התובעות - חברות Gateward investments unc ו- Yaakov real estate unc (להלן: "התובעות") טענו בתביעתן, כי מעולם לא שולמו פיצויים בגין ההפקעה וכי הן זכאיות לקבלת הפיצויים, מאת הנתבעות - הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון (להלן: "הוועדה המקומית" או " הוועדה"), ומאת המועצה המקומית זיכרון יעקב (להלן: "המועצה המקומית") (שתיהן תיקראנה, יחדיו: "הנתבעות"). הוועדה המקומית נתבעה בשל תפקידה כגוף המוסמך לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, להפקיע קרקעות בתחום שיפוטה של המועצה המקומית ואילו המועצה המקומית נתבעת כבעלים של החלקות, מכוח ההפקעה.

3. ההפקעות בכל החלקות בוצעו, על פי סעיפים 5-7 ו- 19 לפקודת הקרקעות, בחודש דצמבר 1989 ופורסמו בילקוט הפרסומים ביום 1.1.1990. התביעה הוגשה ביום 21.3.2016 (למעלה מ- 26 שנים לאחר ההפקעות) על פי הלכת "ארידור" - דנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עיריית פתח תקווה (21.3.13). א ין חולק, כי בתחילת שנת 2015, מכרו התובעות, לצדדים שלישיים, את אשר נותר מהחלקות, לאחר ההפקעות.

4. אין חולק, כי שיעור ההפקעה בכל החלקות, למעט בחלקה 40 בגוש 11322 (להלן: " חלקה 40" או " החלקה"), אינו עולה על 40% משטח החלקות.

טענת ב"כ התובעות לפיה התובעות זכאיות לפיצויים גם בגין החלקות בהן ההפקעה אינה עולה על 40%, נדחתה על ידי בהחלטה שניתנה ביום 5.1.2017, במסגרתה נמחקו מכתב התביעה, כל החלקות, למעט חלקה 40 (להלן: "החלקות האחרות"), מהנימוקים האמורים בהחלטה, שעיקרם הוא, העדר זכאות לפיצויי הפקעה לגבי חלקות בהן שיעור ההפקעה אינו עולה על 40%, היינו - בהעדר זכאות לסעד הנתבע לגביהן. לפיכך קבעתי, כי הדיון בתיק יימשך אך ורק לגבי חלקה 40, אשר שיעור ההפקעה בה עמד על 63%.

מנגד, דחיתי בהחלטה הנ"ל את טענת הנתבעות לפיה אין יריבות בינן לבין התובעות, נוכח כך שהתובעות "רכשו" (מבעלי מניותיהן) את הזכויות בחלקות רק לאחר ביצוע ההפקעה וקבעתי (מהנימוקים המפורטים בהחלטה) כי אין לראות בהעברת זכויותיהם של הבעלים המקוריים אל התובעות, משום מכר רגיל, שכן הבעלים המקוריים (שהיו הבעלים בעת ההפקעה) הם גם בעלי המניות ב תובעות, היינו - בעלי כל הזכויות.

5. בסיכומיהן טוענות התובעות, כי סילוק תביעתם על הסף בנוגע לחלקות האחרות, היא החלטת ביניים והן מבקשות כי אשוב ואדון בהחלטה זו לאור הלכת מסרי - ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי (24.5.2018) (להלן: "הלכת מסרי ") אשר, לטענתן, שינתה את ההלכה .

הנתבעות טוענות, שההחלטה הדוחה את התביעה לגבי שאר החלקות מהווה פסק דין חלוט, שלא ניתן לשנותו, ולא החלטת ביניים וכי מוצאת אני ממש בטענה זו.

6. אסלק טענה זו מעל השולחן, כבר כעת ואציין, כי החלטתי הנ"ל, לגבי החלקות האחרות, אכן איננה החלטת ביניים, אלא פסק דין (שהוא פסק דין חלקי בתיק), באשר היא מסיימת את הדיון לגבי החלקות האחרות.

ראו: הסיפא של תקנה 191 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, הקובעת כי סירוב בית משפט לתת סעד "כל אימת שנראה לבית המשפט שאין בהמשך הדיון כדי לשנות את הממצאים לגבי העובדות המהותיות או לגבי השאלות העומדות להכרעה לעניין התביעה או הסעד כאמור", מהווה פסק דין חלקי.

לעניין ההבחנה בין החלטת ביניים לבין פסק דין חלקי ראו: בש"א 1977/13 מזאוי נ' מזאוי (12.5.2013) , שם הובהר: "הלכה היא כי מבחן הסעד הוא הקובע, ולאו מבחן העילה (וראו למשל החלטת המשנה לנשיא ש' לוין רע"א 4669/96 חברת מלונות דן בע"מ נ' שותפות מלון ספורט אילת ואח' [פורסם בנבו] (25.7.1996)). על פי מבחן זה, היה וזכה התובע בסעד שנתבקש על ידו או בחלקו, או שנקבע שאין הוא זכאי לסעד האמור, מהווה ההכרעה מעין קו פרשת המים, לפיה ניתן לקבוע כי חלק מובחן של ההליך נסתיים באופן שעסקינן, לכל הפחות, בפסק דין חלקי (וראו: בש"א 3452/10 סאלם נ' רמת חובב, מועצה מקומית תעשייתית [פורסם בנבו] (9.8.2010); בש"ם 860/13 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית מודיעין מכבים-רעות [פורסם בנבו] (4.4.2013)) " (שם, פסקה 5).

מאחר שהתובעות לא הגישו ערעור על ההחלטה (המהווה, כאמור, פסק דין חלקי) היא הפכה חלוטה ואין עוד מקום לדון בטענות לגבי החלקות האחרות, שהעלו התובעות בסיכומיהן.

7. לא רק זאת, אלא שהטענה הנ"ל הועלתה על ידי ב"כ התובעות בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 15.7.17 (חצי שנה לאחר מתן ההחלטה) ובהחלטתי בסיום הישיבה ציינתי כי: " אינני מונעת מצד כלשהו להגיש בקשה, ככל שימצא לנכון וככל שתוגש בקשה אדון בה לגופה". כל בקשה לא הוגשה והדיון המשיך להתנהל לגבי חלקה 40 בלבד.

ברור היה, אפוא, כי ב"כ התובעות זנח, במהלך הדיונים בתיק, את הטענה לפיה ההחלטה היא החלטת ביניים ואת כוונתו לבקש לשנות את אשר הוחלט .

גם חוות הדעת השמאית מטעם התובעות, הוגשה לגבי חלקה 40 בלבד ולא לגבי החלקות האחרות. מאליו מובן, אפוא, כי גם חוות הדעת מטעם הנתבעות וחוות הדעת מטעם שמאית בית המשפט לא התייחסו לחלקות האחרות, אלא רק לחלקה 40. משכך, ממילא לא ניתן כלל לדון , במסגרת פסק דין זה, בחלקות האחרות.

בנסיבות אלה, לא היה כל מקום שסיכומי הנתבעות יוגשו גם לגבי החלקות האחרות ואתן לכך ביטוי בהוצאות.

8. נותר, אפוא, לדון בפיצויים הנתבעים לגבי חלקה 40 בלבד ובמסגרת זו יש לדון גם בשאלה האם זכאיות התובעות לפיצויים עבור כל החלק שהופקע , החל "מהמטר הראשון", היינו - גם עבור החלק שאינו עלה על 40% מהחלקה, או שמא הן זכאיות לפיצויים רק עבור החלק העולה על 40% מהחלקה.

9. לאחר שהצדדים הגישו חוות דעת שמאיות לגבי שוויה של חלקה 40 בלבד, מיניתי את השמאית, הגב' איילת אלזנר (להלן: " השמאית") כ שמאית מטעם בית המשפט, לצורך הערכת הפיצוי המגיע לתובעות (ככל שמגיע) בגין ההפקעה שבוצעה בחלקה 40.

השמאית קבעה, כי יתרת החלקה, שלא הופקעה, לא נפגעה והיא אף הושבחה כתוצאה מתכנית ש/188 . את הפיצוי לגבי החלק המופקע, העולה על 40% מחלקה, העריכה השמאית בשווי של 25,255 ₪, נכון למועד הקובע ( 23.2.1990) ואילו הפיצוי בגין החלק המופקע שאינו עולה על 40% מהחלקה, הוערך על ידה בשווי של 30,298 ₪ , נכון למועד הקובע .

הצדדים וויתרו על חקירות והגישו סיכומים בכתב.

תמצית טענות התובעות

10. על אף שבפרסום ההודעות על ההפקעה (שנעשה לפני יותר משלושים שנה) נכתב שהקרקע דרושה לוועדה "באופן דחוף לצרכי ציבור", עד היום לא תפסו הנתבעות חזקה בחלקה , לא עשו בה כל שימוש ואף לא שילמו פיצויים בגין ההפקעה או הטיבו עם בעלי החלקה בצורה כלשהי.

אי תפיסת החזקה, במשך שנים כה רבות, מהווה חוסר תום לב מצד הנתבעות ומשליכה על זכות התובעות לפיצוי ראוי.

בעלי החלקה לא תבעו פיצויים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין ירידת הערך של המקרקעין שנגרמה עקב שינוי היעוד שנעשה על פי תב"ע ש/188, על פיה שונה ייעוד המקרקעין של התובעות ממגורים לדרך ולשצ"פ, מאחר שלא ידעו על ההפקעה. תביעתם אמנם התיישנה אך ה תובעות זכאיות לפיצויים מכוח דיני היושר.

11. אין לקבל טענת שיהוי, נגד התובעות, שעה שהנתבעות עצמן השתהו במימוש ההפקעה. מאחר שבהלכת ארידור - דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.2013) (להלן: " הלכת ארידור") נקבע, כי מועד ההתיישנות מתחיל לחול "במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין", הרי מאחר שעד היום הנתבעות לא תפסו חזקה בחלקה, ממילא תקופת ההתיישנות כלל לא החלה להימנות ומשכך - גם לא ניתן לטעון שחל שיהוי בהגשת התביעה .

גם לגופו של ענין, אין לקבל את טענת השיהוי. טענה כזו יש לבחון מנקודת מוצא לפיה תשלום פיצויים הוא תנאי מובנה בכוחה של המדינה להפקיע קרקע מבעליה והיא תתקבל רק במקרים חריגים, בהם הוכח שהתובע ויתר על זכותו, או שהשיהוי נבע מהתנהגות בלתי ראויה מצדו או שהרשות שינתה מצבה לרעה. בענייננו לא הייתה התנהגות בלתי ראויה מצד התובעות, הן לא ויתרו על זכותן ואין כל טענה מצד הנתבעות לפיה הן שילמו פיצויי הפקעה.

12. לאחר ההפקעה הנ"ל, פורסמה תב"ע ש/555, אשר מטרתה הייתה לפצות את בעלי החלקות אשר, בעקבות שינוי הייעוד וההפקעה, פחת שטחן משטח המינימום המתיר בניית שתי יחידות דיור בחלקה. תב"ע ש/555 אף הקטינה את שטח המגרש המינימלי לבניית שתי יחידות דיור לשטח של 750 מ"ר .

עובדה זו - כך נטען, מצביעה על כך שהנתבעות עצמן היו ערות לכך שתכנית ש/188 פגעה בזכויות בעלי המקרקעין, שנכלל ו בשטח התכנית ובכללן התובעות, ובעצם התקנת תכנית ש/555 יש לראות הודאה מצד הנתבעות בדבר הנזק שגרמה תכנית ש/188 ליתרת החלקות. בנוגע לחלקה 40 - מאחר ששטחה , לאחר ההפקעה היה 630 מ"ר (השטח המקורי היה 1,716 מ"ר) היא לא נכנסה בגדר תב"ע ש/555 וכך - ערכה פגע פעם נוספת , עקב שינוי הייעוד וההפקעה. בנסיבות אלה, תכנית ש/555 לא תיקנה את העוול לגבי חלקה 40.

13. על פי הרציונל של הלכת מסרי, ועל אף שהלכה זו צופה פני העתיד, זכאיות התובעת, בנסיבות המיוחדות של ההפקעה ושל שינוי הייעוד במקרה זה, לפיצויים מן המטר הראשון.

14. הפיצוי שנקבע על ידי השמאית, לחלק שהופקע, העולה על 40% מגיע, בשערוך להיום , לכדי 250,000 ₪ ו סכום זה רחוק מלהוות פיצוי הולם להפקעת מעל דונם אדמה לפני יותר משלושים שנה, שעה שערכו של השטח בשוק החופשי עומד כיום על יותר משלושה מיליון ₪, כך שכספי הפיצויים לא יעמידו את התובעות במצבן ערב תכנית ש/188.

15. התובעות תוקפות את חוות דעת השמאית בשתי טענות עיקריות;

האחת - הקביעה לפיה יתרת החלקה לא נפגעה, בשל כך שזכויות הבנייה הפכו זמינות יותר עקב תכנית ש/188. נטען, כי קביעה זו אינה מעשית ואינה עומדת במבחן המציאות. זאת, מאחר שבפועל ההפקעה לא מומשה ובהיעדר מימוש לא ניתן לטעון לזמינות טובה יותר של זכויות בנייה, היא הטענה העומדת בבסיס קביעה זו של השמאית. נטען כי, ככל הנראה, השמאית לא הייתה ערה לעובדה שההפקעה לא מומשה. אם "מנטרלים" מחוות דעת השמאית את "מקדם הזמינות" מגיעים לתוצאה לפיה שווי יתרת החלקה נפגע ובוודאי שאין כאן השבחה, המצדיקה "בהפחתת פיצויים הפקעה".

עוד נטען, כי גם העובדה ששטח החלקה הרשום בנסח הטאבו לא תוקן, כך שמי שרוצה לבקש היתר בנייה נדרש לתקן על חשבונו את שטח החלקה, לא הובאה בחשבון.

השנייה - האופן בו נערכה השמאות, על פי היטל ההשבחה שנקבע לנישומים אחרים בעת מכירת בתים שנבנו בזיכרון יעקב ולא על פי מגרשים ריקים. מאחר שהחלקה לאחר ההפקעה לא קיבלה זכויות בניה חדשות, ולא הגדילה את שוויה עקב התכנית וכל מהות ההשבחה לה טוענת השמאית היא בזמינות הבנייה, של זכויות שלא נבנו, חישוב הזמינות אינו רלבנטי.

16. התובעות טוענות, כי הלכת מסרי "שינתה סדרי בראשית" בכל הקשור לזכויות הנפקע, גם כאשר ההפקעה היא בשיעור מופחת מ- 40% וכי על אף שנקודת המוצא בהלכת מסרי הייתה, כי הלכה שיפוטית חדשה היא בעלת תוקף פרוספקטיבי (ולכן, לכאורה הלכת מסרי אינה חלה על ענייננו), קיימת אפשרות לתבוע את הפיצוי גם כעת, ב שלב בו נבחנים פיצויי ההפקעה וזאת - נוכח הלכת לב הגליל - ע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לב הגליל נ' כמאל מוחמד נסאר (4.4.2012) (להלן: " עניין לב הגליל") , הקובעת, כי מקום בו מתקבלת טענת "הגנת היתרה", שהועלתה בזמן ההפקעה, ראוי לתת לנפקע פיצוי מלא מהמטר הראשון, גם א ם התביעה לפי סעיף 197 התיישנה "ובלבד שלא יוכח שהנפקע נהג בחוסר תום לב, או שעקב שיהוי בהעלאת הטענה נפגע אינטרס הסתמכות מבוסס של הרשות ".

17. ב"כ התובעות מציע לבית המשפט "לבחור" באחת משלוש אפשרויות חלופיות , כדלקמן:

א. לאמץ את הרציונל שבעניין לב הגליל ולפסוק פי צויים מהמטר הראשון, בהתאם לערכים שנקבעו בחוו"ד השמאית, היינו - פיצויים בסך כולל של 55,553 ₪, נכון ל מועד ה קובע, בתוספת הצמדה וריבית כחוק עד למועד פסק הדין.

ב. מאחר שההפקעה לא מומשה, בפועל - לקבוע את הפיצוי לפי שווי מ"ר, למגורים, לפני ההפקעה, שהוא 261 ₪ למ"ר, במכפלת המטרים המרובעים שהופקעו.

ג. מאחר שהלכת מסרי היא בעלת תחולה פרוספקטיבית בלבד ומאחר שההפקעה לא מומשה עד היום, ומאחר ש"ייתכן שבנסיבות מסוימות ניתן יהא לראות בכך כאילו ההפקעה צריכה אישור או פרסום מחדש" לאפשר לתובעים לפנות לשר האוצר בבקשה לקבל פיצויי סבל המגיעים להם.

תמצית טענות הנתבעות

18. על אף שכל אחת מהנתבעות הגישה סיכומים נפרדים, הרי מאחר שקיימת חפיפה בחלק ניכר מטענותיהן, אתייחס לטענותיהן במאוחד, ללא הפרדה ביניהן.

19. נטען, כי כל טענה לגבי תכנית ש/555 מהווה הרחבת חזית באשר היא הועלתה רק בדיעבד ולכן יש להתעלם ממנה. כן נטען, כי מאחר שהתובעות אינן עותרות לביטול ההפקעה, אין חשיבות לשאלה האם החזקה ב חלקה נתפסה בפועל או מה נעשה בה ם.

מהמסמכים שהוגשו ברור לחלוטין שבמועד ההפקעה התובעות לא היו בעלות הזכויות במקרקעין. התובעות לא הוכיחו ממי ובאיזה אופן הן קיבלו את הזכויות בחלקה ולכן לא הוכיחו שקמה להן זכות לפיצויי הפקעה.

20. התובעות נקטו שיהוי רב; לכל הפחות, נודע ל הן על ההפקעה, בשנת 2004, שאז נרשמו הזכויות על שמן בלשכת רישום המקרקעין, אך הן ישנו על זכויותיהן והגישו את התביעה רק בשנת 20 16, סמוך למועד תום התקופה המותרת להגשת תביעות על פי הלכת ארידור, וכעת הן מבקשות פיצוי בצירוף הפרשי ריבית והצמדה, משל הנתבעות הן "קופת חיסכון מניבה".

21. גם אם זכאיות התובעות לפיצויים בגין ההפקעה שבוצעה בחלקה 40 (טענה המוכחשת), בכל מקרה, מאחר שמדובר בהפקעה לצרכי ציבור על פי סעיפים 190-188 לחוק, אין הן זכאיות לפיצויים אלא עבור החלק שמעל 40% מהחלקה, ששטחו 400 מ"ר. זאת - נוכח קביעת השמאית, לפיה יתרת החלקה הושבחה וכן בשים לב להלכת מסרי לפיה, לגבי החלק שהופקע , עד ל- 40%, היה על התובעות לפנות לשר האוצר [כאמור בסעיף 190(א)(2) לחוק], בבקשה לתשלום "פיצויי סבל" .

22. על פי הלכת ארידור, חלוף תקופה של דור בין ההפקעה ובין הגשת התביעה, מקימה חזקה לפיה חלוף הזמן גרם לרשות נזק. בענייננו חלפו כ-30 שנה והתובעות לא סתרו את החזקה. השיהוי הרב מנע מהתובעות לשחזר את המסמכים מאותה תקופה או לאתר את בעלי התפקידים הרלבנטיים. לכן, אין הנתבעות יכולות לדעת אם שולם, בעבר, פיצוי לבעלי המקרקעין, אם לאו.

מצד התובעות, אין בפני בית המשפט עדות כלשהי, לפיה לא שולם פיצוי למי שהיו בעלים של המקרקעין בעת ההפקעה (להלן: "הבעלים"). התצהיר היחיד שהוגש, נערך על ידי בא כוח ן של התובעות והטענות העובדתיות, שהיו רשומות בו, בין היתר לעניין קבלת הודעה על ההפקעה על ידי הבעלים על ההפקעה ו לעניין קבלת פיצויים על ידם, נמחקו בשל היותן עדות שמיעה.

נטען, כי עובדות אלה כן שנויות במחלוקת וכי הצגתן בסיכומי התובעות כאילו אינן שנויות במחלוקת, נעשתה בתום לב.

הוגש תצהירו של מהנדס המועצה, מר ישראל בן ישראל, אשר הצהיר כי על אף מאמצים שננקטו על ידי המועצה, לא עלה בידיה לאתר מסמכים רלבנטיים וכי אין כיום במועצה בעלי תפקידים היכולים לשפוך אור על שאלת תשלום הפיצויים.

23. הגשת התביעה לאחר שנים כה רבות אף פגעה באינטרס ההסתמכות של הרשות המפקיעה, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית. הנתבעות רואות בחומרה את דרישתן של התובעות לש ערוך הפיצוי על ידי הוספת ריבית והצמדה, שתוצאתו תהא, שהסכום שנתבע על ידן יטיל נטל בלתי סביר על תושבי הרשות.

לכן, גם אם בית המשפט יגיע למסקנה שמגיע לתובעות פיצוי, יש לפסוק להן את הסכום על פי חוות דעתה, ללא שערוך כלשהו.

24. משוויתר ב"כ התובעות על חקירת השמאית ואף נוכח הצהרותיו בבית המשפט (בישיבות שהתקיימו בתאריכים 19.11.18 ו- 20.5.18, לפיהן לאור סכום השומה של השמאית נכון שלא לנהל חקירות בתיק ויש לסכם על פי חוות דעת השמאית) לא היה מקום שהתובעות יתקפו את חוות דעת השמאית. בנוסף נקבע, בהסכמת הצדדים, בישיבת יום 5.2.19 (כך נכתב בשגגה) כי " חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, השמאית אילת אלזנר, תהיה חוות הדעת היחידה לעניין הערכת הפיצויים, הצדדים מוותרים על חוות הדעת שהוגשו מטעמם...".

דיון והכרעה

הוכחת הבעלות בעת ההפקעה

25. בהחלטתי מיום 5.1.17 קבעתי, כי ההעברה בין בעלי המניות של התובעות אל התובעות (אשר בוצעה לאחר ההפקעה) איננה פוגמת בזכויות התובעות לתבוע פיצויי הפקעה.

עדיין נותרה לדיון טענת הנתבעות לפיה לא הוכח שהמעבירים היו בעלי הזכויות בעת ההפקעה.

26. בעניין זה, אין בפניי תצהיר עובדתי, שכן התצהיר היחיד, שהוגש מטעם התובעות, נערך ונחתם על ידי בא כוחן, עו"ד אליעזר יפה, אשר טען כי לא הוגש תצהיר מטעם מנהלות התובעות מאחר שהן נמצאות בחו"ל. לטענתו, הוא מטפל בענייני התובעות מזה 15 שנים ומכוח כך הוא מכיר את העובדות.

התצהיר כלל טענות משפטיות וכן טענות עובדתיות המהוות, ברובן, עדויות שמועה. חלקים אלה (הכוללים גם את "ההיסטוריה") נמחקו מהתצהיר, על פי החלטתי מישיבת יום 20.5.2019.

נושא זה חשוב לעניין השאלה, האם התובעות קיבלו את החלקה בהעברה ממי שהיו יורשיהם של הבעלים המקוריים, שהיו בעלים בעת ההפקעה.

27. עם זאת, בתיק המוצגים שהוגש מטעם התובעות מצויים שלושה מסמכים מהם ניתן ללמוד מיהם בעלי הזכויות. המסמך הראשון (מוצג 5 בתיק המוצגים) הוא הסכם שנערך ונחתם ביום 14.2.1966 (שנים לפני ההפקעה) ולפיו נרכשה החלקה (וכן החלקות האחרות) ממר יהודה כרמי. הרוכשים הם: מאיר בלום; פיבל דופפלס; היידן סנדר וליאו קניג, כולם תושבי חוץ, מאנטוורפן אשר בבלגיה (להלן: " הרוכשים המקוריים").

המסמך השני (מוצג 8 בתיק המוצגים) הוא שטר מכר של העברת הזכויות מבעלי המניות אל התובעות. המוכרים הם: מרים הלן בלום; דופלט (ג'ינטל) סלה (סוניה); היידן סנדר; קניג לושה; קניג רחל וקניג מוזס.

למעשה, רק היידן סנדר הוא בין הרוכשים המקוריים. לא הוגשו צווי ירושה, מהם ניתן ללמוד כי המעבירים האחרים הם יורשיהם של הרוכשים המקוריים, אך המסמך השלישי הרלבנטי (מוצג 10 בתיק המוצגים) מוכיח כי מדובר במי שקיבלו את זכויותיהם בירושה. הזכויות על שם קניג נרשמו (על פי ירושה) בשנת 1969 (לפני ההפקעה) והזכויות על שם דופפלט ובלום נרשמו (על פי ירושה) בשנת 1995 (לאחר ההפקעה) .

מסמך נוסף (מוצג 7 בתיק מוצגי התובעות) - שהוא אישור מס שבח להכיר בפטור לפי סעיף 70 לחוק, למעבירי הזכויות לתובעות, תומך בטענות התובעות בעניין זה.

בנסיבות העניין די בכך כדי שאוכל לקבוע כי, התובעות הרימו את הנטל להוכיח שהן קיבלו את זכויותיהן בהעברה מהרוכשים המקוריים או מיורשיהם של אלה, וכי הן זכאיות לתבוע פיצויי הפקעה .

חוות דעת השמאית

28. מוצאת אני ממש בטענת הנתבעות לפיה לא היה מקום לכל הטענות בסיכומי התובעות, התוקפות את חוות דעת השמאית לעניין הערכת שווי הפיצויים. כך גם לא היה מקום להעלות טענה כלשהי לגבי תכנית ש/555, אשר לא עלתה בכתב התביעה ובצדק טענו הנתבעות כי מדובר בהרחבת חזית ואף לכך אתן ביטוי בהוצאות.

29. בהחלטתי מיום 25.12.18, במסגרתה גם ניתנה הוראה בדבר הגשת תצהירי עדויות ראשיות, קבעתי (בהתבסס על אשר נאמר בדיון שנערך ביום 12.12.18 ), כי: "חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט, השמאית אילת אלזנר, תהיה חוות הדעת היחידה לעניין הערכת הפיצויים. הצדדים מוותרים על חוות הדעת שהוגשו מטעמם, וזאת תוך שמירת כל טענותיהם, לרבות בשאלה האם מגיעים פיצויים מהמטר הראשון ובשאלת שערוך הפיצויים ולרבות טענת שיהוי וכל שאר הטענות שהועלו על ידם בכתבי הטענות ובדיון הנ"ל".

לא רק שב"כ התובעות לא הגיש כל התנגדות או השגה על הק ביעה הנ"ל, אלא שבישיבה שלאחר מכן (שהתקיימה לאחר הגשת תצהירי עדויות ראשיות) ויתר ב"כ התובעות על חקירת השמאית ואף הציע, במפורש, שהצדדים יסכמו טענותיהם "לפי חוות דעתה " (היינו - לפי השווי שנקבע על ידי השמאית בחוות דעתה) , תוך שהצדדים יטענו בשאלות של פיצוי מהמטר הראשון והפרשי ריבית והצמדה , וכך אמר בישיבת יום 20.5.19: " ...[ו]אני חושב שצריך לסכם לפי חוות דעת שמאית בית המשפט ונסכם את טענותינו לגבי האם מגיע פיצוי מהמטר הראשון ואת שיעור הריבית וההצמדה" (עמ' 16 שו' 29-27 ועמ' 18 שו' 16-14) . ראוי היה שיעמוד מאחורי הצעתו זו, לה הסכימו הנתבעות, תוך שהן עמדו על טענ ותיהן בדבר זהות הבעלים בעת ההפקעה, השיהוי והשערוך (עמ' 17 שו' 19-16 ועמ' 19 שו' 23-22) .

נוכח האמור לעיל, ראוי היה לדחות את טענות התובעות בסיכומיהן, נגד חוות דעת השמאית, על הסף.

30. עם זאת, אוסיף ואציין, כי גם לגופו של עניין יש לדחות את טענות התובעות נגד חוות דעת השמאית. טענותי הן נוגעות, למעשה, לשני נושאים והם: השאלה האם הושבחה יתרת החלקה, כפי שנקבע על ידי השמאית (ש אלה הרלבנטית לשאלת הפיצוי מהמטר הראשון ) ו שאלת הערכת השווי.

31. בנוגע לשאלה הראשונה אומר, כי החובה להוכיח כי יתרת החלקה נפגעה ולכן קמה זכאות ל"הגנת היתרה", מוטלת על בעל הדין הטוען זאת. דא עקא, שבחוות דעתו של השמאי מטעם התובעות, מר אלי סידאוי, אין כל התייחסות לכך.

כאמור, השמאית קבעה, כי לא רק שיתרת החלקה לא נפגעה, אלא היא אף הושבחה בשל כך שתכנית ש/188 הפכה את הבנייה לזמינה (קודם לתכנית לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה ללא תכנית מפורטת) וכן בשל הקרבה לשצ"פ. בתשובתה לשאלות הבהרה שנשלחו אליה על ידי ב"כ התובעות , השמאית אף הסבירה, בפירוט רב, את שיקוליה ואת הסימוכין לקביעתה זו.

מחוות דעתה של השמאית עולה, כי הנושא של פגיעה ביתרת החלקה, הועלה על יד י שמאי התובעות בדיון שמאים שנערך בינה לבין שמאי הצדדים , קודם להכנת חוות דעתה . אולם, לאחר שהתקבל ו חוות דעתה ותשובותיה לשאלות ההבהרה , לא הוגשה חוות דעת משלימה מטעם שמאי התובעות, על אף שהיה בידי התובעות די והותר זמן על מנת לבקש להגיש חוו"ד משלימה, בנושא זה.

התוצאה היא, שמצויה בפניי, בעניין זה, חוות דעתה של השמאית בלבד, ללא שחוות דעתה נסתרה ואני מקבלת את קביעתה.

32. בנוגע להערכת השווי אומר, כי לוּּ רצה ב"כ התובעות להעלות טענות נגד הערכת השווי, היה עליו לחקור את השמאית על כך; טענותיו, לרבות הטענה לפיה השמאית לא הייתה ערה לכך שההפקעה טרם מומשה, אינן יכולות להישמע, ללא שהוצבו בפני השמאית וללא שניתנה לה הזדמנות להתייחס אליהן. לא למותר להוסיף, כי טענת ב"כ התובעות, בסיכומיו, לפיה ערכו של "השטח" בשוק החופשי עומד כיום על יותר משלושה מיליון ₪, נטענה בעלמא, ללא שהונח לה כל בסיס.

בהעדר חקירה ואף לאחר שבחנתי את כל שלוש חוות הדעת, רואה אני לנכון לקבל את הערכת השווי של השמאית, אשר מונתה על ידי בית המשפט וחוות דעתה אובייקטיבית. השמאית אף הסבירה בחוות דעתה מדוע אין היא מקבלת את דעתו של שמאי התובעות ומדוע דעתה היא כדעת שמאי הנתבעות וכן הסבירה ופירטה א ת הגורמים והנתונים עליהם ביססה את חוות דעתה והסבריה מקובלים עליי .

נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את טענות התובעות נגד חוות דעת השמאית.

האם מגיעים לתובעות פיצויים "מהמטר הראשון"

33. טענת ב"כ התובעות לפיה מגיעים לתובעות פיצויים מהמטר הראשון מבוססת, למעשה, על הטענה לפיה נפגעה יתרת החלקה. בעניין לב הגליל, עליו סומך ב"כ התובעות טענותיו בעניין זה, נקבע במפורש, כי ראוי לפצות את הנפקע מהמטר הראשון רק מקום בו מתקבלת "הגנת היתרה" ונקבעו תנאים נוספים שספק אם מתקיימים בענייננו.

34. בעניין מסרי הנ"ל הונחה בפני בית המשפט העליון עמדת היועץ המשפטי לממשלה (שהוגשה גם בתיק דנן) לפיה הרשות המפקיעה פטורה מתשלום פיצויים בגין 40 האחוזים הראשונים המופקעים משטח המקרקעין, גם במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת החלקה.

בית המשפט הבהיר, כי "שיקול ההשבחה מושתת על ההנחה שעקב הפיתוח המתוכנן הכרוך בהפקעת חלק מהמקרקעין, תושבח יתרת הקרקע שתיוותר בידי הפרט; ומשהשבחה זו אינה תוצאה של תשומות שהשקיע הפרט - מוצדק לדרוש ממנו להפריש חלק מהקרקע לצורכי ציבור בלא פיצוי (לוינסון-זמיר - פגיעות במקרקעין, בעמ' 156). לפיכך, במקרים שבהם הפקעה חלקית הובילה להשבחת ערך יתרת החלקה, ניתן לראות בעליית הערך משום פיצוי לא כספי (הגם שבעל ערך כספי) שקיבל בעל המקרקעין, המצדיק הפחתה של תשלום הפיצוי מאת הרשות ( נמדר - הפקעת מקרקעין , בעמ' 495)" (שם, פסקה 77). עוד נקבע, כי הסמכות להעניק פיצויי סבל, מקום בו יתרת החלקה לא הושבחה, מסורה בידי השר, על פי אמות מידה של סבירות ומידתיות (שם, פסקה 99).

35. בעניין לב הגליל קבע בית המשפט העליון, כי הגנת היתרה חלה רק מקום בו נפגעה יתרת החלקה. משאין פגיעה ביתרת החלקה, אין הנפקע זכאי "להגנת יתרת המגרש", הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק ואין מקום לפצותו בגין הפקעת 40 האחוזים הראשונים . (ראו: פסקה 26 לפסק דינה של כבוד השופטת ע' ארבל וכן פסקאות 2 ו- 5 לפסק דינו של כבוד השופט נ' הנדל). זו גם עמדת היועץ המשפטי לממשלה. ראו גם: ה"פ (מחוזי ב"ש) 57558-01-14 אלון גורן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה אשקלון (11.12.2018) , שניתן על ידי כבוד השופט א' ואגו.

36. לפיכך ומשקבעתי, על סמך חוות דעת השמאית, שלא נסתרה, כי יתרת החלקה לא נפגעה, לא ניתן להחיל על המקרה דנן את עניין לב הגליל. אני קובעת, אפוא, כי התובעות אינן זכאיות לפיצויים בגין חלק ההפקעה שאינו עולה על 40%.

37. אני דוחה את טענת התובעות לפיה יש לזקוף לחובת הנתבעות את העובדה שטרם נעשה במקרקעין, שימוש לצרכי ציבור. מתצהירו של מהנדס המועצה עולה, כי המטרה הציבורית לא נזנחה וכי המועצה מקדמת, כיום, את התכנית, אשר נערכה לטווח ארוך, על מנת לאפשר מענה לצרכים הציבוריים של היישוב, עם התפתחותו. עוד צויין בתצהיר, כי נכון להיום מבוצעות עבודות במקרקעין שהופקעו (אם כי סביב חלקה 36, בשטח הגובל בחלקה 40).

טענות השיהוי

38. התובעות אכן השתהו שיהוי ניכר בהגשת התביעה. טענתן לפיה הבעלים בעת ההפקעה לא קיבלו את ההודעה על ההפקעה ולא ידעו עליה לא הוכחה כלל ועיקר ולא ניתן לשיהוי הסבר מניח את הדעת.

בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עיריית פתח תקווה ( 21.3.2013) נאמר, כי "חלוף תקופת דור של 25 שנה ממועד פרסום ההודעה אודות ההפקעה ועד הגשת תביעה לפיצוי... מקים חזקה לפיה חלוף הזמן גרם לרשות המפקיעה נזק ראייתי ".

עם זאת, בעניין ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (02.07.2003) חזר בית המשפט העליון על התנאים להכרה בטענת שיהוי, אשר הנטל להוכחתם מוטל על הטוען לשיהוי, היינו - על הנתבע, באמרו כי: "לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע (ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי [12], בעמ' 53; ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ע"י יורשיה נ' יונגר (להלן - פרשת ליברמן [13]), בעמ' 756-755). הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך, קרי הנתבע (ע"א 206/75 סלון 100 בע"מ נ' פנטריסה בע"מ ..." (שם, בעמ' 446) . כן נפסק, כי "לבית המשפט שיקול דעת בנושא זה, שהוא אמצעי המופעל אך בנסיבות חריגות, תוך הפעלת שיקולים מורכבים, והשימוש בו עשוי להיות מוצדק בנסיבות שבהן הדבר מתחייב מטעמים של צדק והגינות כלפי הנתבע, שיקולים שבאינטרס הציבור ודאגה לקיום הליך שיפוטי תקין. לפיכך תביעה לא תיחסם בשל טענת שיהוי כאמור, אלא מקום שהתנאים המוקדמים לכך נתמלאו, ומקום ששיקול הדעת השיפוטי מוביל לכך מטעמים של מאזן הצדק בין הצדדים והשגת תכליות שבאינטרס ציבורי" (שם, בעמ' 448).

אכן, מדברי ב"כ התובעות, בתצהירו, לפיהם הוא מטפל בעניינן של התובעות מזה 15 שנים, עולה, כשלעצמו, שיהוי ניכר, אולם על אף זאת סבורה אני כי אין מקום לדחות את התביעה רק משום כך, אלא יש לתת לשיהוי ביטוי בשערוך סכום הפיצוי.

39. החזקה בדבר גרימת נזק ראייתי אמנם לא נסתרה בעדויות מטעם התובעות, אך, מנגד לא השתכנעתי כי הנתבעות הראו, אף לכאורה, כי יש מקום להחיל חזקה זו על ענייננו, או כי השיהוי גרם להן נזק ראייתי של ממש

לעניין זה אבהיר, כי לא מצאתי בתצהירו של מהנדס המועצה, פירוט ראוי של הטענה בדבר נזק ראייתי. הוא אמנם לא נחקר על תצהירו, אולם הייתי מצפה למצוא בתצהיר פירוט של הפעולות שנעשו על מנת לאתר מסמכים ועובדות אשר יניחו תשתית כלשהי, לטענה בדבר נזק ראייתי. בכלל זה הייתי מצפה למצוא בתצהיר התייחסות לעובדות כגון - האם בארכיב המועצה קיים תיק של הנכס, האם התיק אותר, או שמא לא עלה בידי המועצה לאתרו, אם אותר - האם מצויים בו מסמכים מ מועד ההפקעה, האם מסמכים כאלה נשמרים, דרך כלל, או מושמדים בשלב כלשהו, האם נערכים רישומים מסוג זה במחשב המועצה ואם כן - ממתי החלו הרישומים הממוחשבים וכיוצא באלה פרטים אשר יש בהם כדי ל הצביע, לפחות לכאורה, בדבר האפשרות שאכן שולמו פיצויים למי שהיו בעלים בעת ההפקעה.

40. בהעדר פירוט, לא אוכל להניח ששולמו פיצויים, אך המסמכים המוכיחים זאת אינם ניתנים לאיתור. סביר יותר, בעיניי, שלא שולמו פיצויים בגין ההפקעה. עם זאת, כאמור - יש בשיהוי הרב שבהגשת התביעה, כדי להשפיע על שאלת החיוב בהפרשי הצמדה וריבית.

41. אני פוסקת, אפוא, לתובעות, פיצוי בסך (נומינלי) של 25,255 ₪, נכון ליום 23.2.1990, בגין חלק ההפקעה בחלקה 40, העולה על 40% ודוחה את שאר תביעתן.

אינני מוצאת מקום לקבוע דבר כלשהו בקשר לאפשרות פנייה לשר האוצר בבקשה לקבל פיצויי סבל. בית משפט זה אינו "מאפשר" או "לא מאפשר" לתובעות לפנות לגורם אחר כלשהו . יפעלו התובעות , בעניין זה, לפי שיקול דעתן.

שערוך הפיצוי

42. בשאלת שיערוך הפיצוי יש להביא בחשבון את השיהוי הארוך של התובעות בהגשת התביעה, את ההסתמכות של הנתבעות על הזמן הרב שחלף מאז ההפקעה ועד להגשת התביעה, כמו גם את העובדה שנטל התשלום נופל, בסופו של דבר, על תושבי המועצה.

במקרה שנדון בע"א 5110/05 מנהל מקרקעי ישראל נ' קלרה שטיינברג (18.01.2007) , אליו הפנו הנתבעות היה מדובר בשיהוי ארוך יותר (מעל ארבעים שנה) והעדה מטעם המינהל העידה, כי בזמנים הרלבנטיים לא נערך רישום במחשב וכי התיק הרלבנטי אבד.

בנסיבות אלה, באיזון בין זכויות הצדדים ובעיקר בשים לב לעובדה שתשלום הפיצויים בא, למעשה, מכיסם של תושבי המועצה, סבורה אני שנכון יהא להצמיד את סכום הפיצוי למדד המחירים לצרכן, אך לא לזַכּוֺת את התובעות בריבית וכך אני מורה.

43. סכום הפיצוי, על חלק ההפקעה העולה על 40% (סך של 25,255 ₪ נכון ליום 23.2.1990) בתוספת הפרשי הצמדה בלבד, עד למועד מתן פסק דין זה, עומד על סך של 90,674.22 ₪ וסכום זה אני פוסקת לזכות התובעות.

הסך הנ"ל, של 90,674.22 ₪, ישולם על ידי הנתבעת 1, תוך 30 ימים מקבלת פסק דין זה, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

44. נוכח התנהלות התובעות, המפורטת לעיל, סבורה אני שעל אף שהתביעה התקבלה בחלקה, אין לחייב את הנתבעות בהוצאות.

כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים ות סגור את התיק.

ניתן היום, כ"ג תשרי תש"פ, 22 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.