הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 43513-03-16

בפני
כבוד ה שופטת תמר שרון נתנאל

תובעים

  1. Gateward investments unc
  2. Yaakov real estate unc

נגד

נתבעים

  1. הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון
  2. מועצה מקומית זיכרון יעקב

החלטה

תמצית טענות הצדדים

1. מונחת בפניי בקשה לסילוק תביעה על הסף.

2. עסקינן בתביעה כספית לתשלום פיצויי הפקעה, שהוגשה על פי סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") ו/או לפי סעיף 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה").

מדובר בהפקעה שבוצעה בחלקות מס' 11, 38-36, 50-40, בגוש 11322, הנמצאות ברח' אח"י אילת וברח' יגאל אלון בזיכרון יעקב (להלן: "החלקות" או "הקרקעות"), שנעשתה על ידי הנתבעת 1 במועדים שונים .

התובעות - חברות Gateward investments unc ו- Yaakov real estate unc (להלן: "המשיבות") טוענות כי מעולם לא שולמו פיצויים בגין ההפקעה וכי הן זכאיות לקבלת הפיצויים, מאת הנתבעות - הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון (להלן: "הוועדה המקומית"), והמועצה המקומית זיכרון יעקב (להלן: "המועצה המקומית") (שתיהן תיקראנה, יחדיו: "המבקשות").

הוועדה המקומית נתבעת בתפקידה כגוף המוסמך לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, להפקיע קרקעות בתחום שיפוטה של המועצה המקומית ואילו המועצה המקומית נתבעת כבעלים של החלקות, מכוח ההפקעה.

3. ההפקעות בכל החלקות בוצעו, על פי סעיפים 5-7 ו- 19 לפקודת הקרקעות, בחודש דצמבר 1989 ופורסמו בילקוט הפרסומים ביום 1.1.1990. התביעה הוגשה ביום 21.3.2016 (למעלה מ- 26 שנים לאחר ההפקעות) על פי הלכת "ארידור" - דנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עיריית פתח תקווה (21.3.13).

אין חולק, כי בתחילת שנת 2015, מכרו המשיבות, לצדדים שלישיים, את אשר נותר מהחלקות, לאחר ההפקעות.

4. המשיבות טוענות בתביעתן, כי הבעלים המקוריים, שהם בעלי המניות במשיבות, רכשו את החלקות ביום 14.02.1966 והחזיקו בהן ברציפות, עד שבשנת 1999, משיקולי מס, הם העבירו את זכויותיהם בחלקות אל החברות. נטען, כי ההעברה נעשתה מכוח סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין ( שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") אשר מסדיר העברת מקרקעין בין יחידים לבין חברות שבבעלותם.

לטענתן, העברת הזכויות במקרקעין, לא קטעה ולא ביטלה את זיקתם של בעלי הקרקע המקוריים אל החלקות, שכן זכויות הבעלים המקוריים ובעלי המניות בחברה, חד הם. בסיכומים שהוגשו על ידן בטענות המקדמיות, הוסיפו המשיבות וטענו, כי הן זכאיות לפיצויי ההפקעה, גם מכוח כך שהבעלים המקוריים המחו למשיבות את זכותם לפיצויי הפקעה.

בדיון המקדמי, שהתקיים בתיק ובסיכומיהן, הסכים ב"כ המשיבות, כי שיעור ההפקעה בכל החלקות, למעט בחלקה 40 בגוש 11322, אינו עולה על 40% משטח החלקות, אך טען, כי בשל נזקים והפסדים ממוניים כבדים שגרמו להן ההפקעות, בכל החלקות, זכאיות המשיבות לפיצויים גם בגין חלקות בהן ההפקעה אינה עולה על 40%. לטענתן, תכנית ש/555 החלה על החלקות, תומכת בטענתן לפיצויים גם בחלקות אלה.

5. בכתבי ההגנה שהוגשו מטעמן, טענו המבקשות, כי בכל החלקות למעט בחלקה 40, הופקעו שטחים שאינם עולים על 40% משטחי החלקות וכי, לכן, המשיבות אינן זכאיות לפיצויים בגין חלקות אלה.

6. עוד עתרו המבקשות, בכתב הגנתן, לסילוק התביעה על הסף, בשל העדר יריבות ו/או העדר עילה. זאת - בשל כך שהמשיבות רכשו את הזכויות בחלקות לאחר ביצוע ההפקעה. לטענתן, אישיותן של המשיבות נפרדת מזו של בעלי מניותיה (הם הבעלים המקוריים) ולא ניתן להרים את מסך ההתאגדות או לטעון, כי זכויות הבעלים המקוריים ובעלי המניות בחברה, חד הם, שכן טענה זו מנוגדת לאבחנה הברורה בין תאגיד לבין בעלי מניותיו ואין לקבלה.

המבקשות מתנגדות להרחבת חזית, הקיימת לטענתן בטיעוני המשיבות בדיון או בסיכומיהן. כך - באשר לטענתה המתייחסת לתכנית ש/555 וכך - לגבי הטענה בדבר המחאת הזכויות. לגבי הטענה האחרונה מוסיפות הן, כי הטענה נטענה בעלמא, מבלי שצורפו מסמך או בדל ראיה לתמיכה בה.

7. בתשובה לסיכומי המבקשות, צירפו המשיבות את המסמכים הבאים: תכנית ש/555 מרחב תכנון מקומי "השומרון" והאישור לה; הסכם מכר משנת 1966 המתייחס לרכישת החלקות על ידי הבעלים המקוריים ומפרט את שמות הבעלים המקוריים; שטר מכר משנת 2004, המפרט את שמות המוכרים ומעיד על העברת החלקות, למשיבות, ללא תמורה וכן נסח טאבו היסטורי.

לעניין טענות המבקשות בדבר הרחבת חזית מפנות המשיבות, בתשובתן, אל סעיף 2 לכתב התביעה, בו הועלתה הטענה, כי המשיבות "החזיקו במקרקעין נשוא תביעה זו באמצעות בעלי המניות ו/או באמצעות החברות עצמן ". ולעניין זכאותן לפיצוי בגין הפקעה הפחותה מ- 40% ותכנית ש/555, הן מפנות אל סעיף 12 לכתב התביעה, ואל הטבלה שצורפה לכתב התביעה.

לגבי הטענה בדבר המחאת הזכות טוענות המשיבות, כי אין כלל צורך בהסכם מפורש להמחאת זכות בין הבעלים המקוריים לבין המשיבות, מפני שהעברת הזכויות, נעשתה ללא תמורה, במסגרת הוראות סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין. לשיטתן, הדבר דומה למעמד משפטי של יורשים, שירשו קרקע ונכנסו ל"נעלי המוריש".

דיון ומסקנות

8. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר שהונח בפניי, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל חלקית.

9. אין חולק, כי צעד של דחיית תביעה על הסף הוא סעד קיצוני ומרחיק לכת ולכן יש לנהוג בו במשורה ובזהירות יתרה. ביהמ"ש ייעתר לבקשה לדחייה על הסף, רק כאשר אין לתובע אף לא אפשרות קלושה לזכות בסעד המבוקש על ידו בכתב התביעה. ראו, בעניין זה, דברים שנאמרו בע"א 335/78 יוסף שאלתיאל נ' אריה שני (25/08/1981): "המדובר בסעד מרחיק לכת מאוד, שמטרתו להציב סכר על סף הדיון המשפטי בפני תובע, המבקש לעבור את הסף, להשמיע את ראיותיו ולשטוח את טענותיו לפני השופט היושב בדין. לפיכך, בבוא בית המשפט להכריע בבקשה כזו, עליו לנהוג זהירות יתרה ולעשות שימוש באמצעי חמור זה רק באותם מקרים, בהם ברור לו, לשופט, כי בשום פנים ואופן אין התובע יכול לקבל את הסעד שהוא מבקש על פי העובדות והטענות העולות מתביעתו... בית המשפט לא ידחה תביעה על הסף, אפילו במקרים שעל-פי כתבי הטענות כמות שהם היה מקום לעשות כן, אם ניתן לרפא את כתב הטענות על-ידי הוספת פרטים בדרך של תיקון...".

10. אפתח בטענות המבקשות לחוסר יריבות.

אין בידי לקבל את טענת המבקשות, לפיה כתב התביעה אינו טוען לזהות-צדדים בין המשיבות לבין הבעלים המקוריים, שהרי בסעיף 2 לכתב התביעה נטען, כי המשיבות " ...החזיקו במקרקעין נשוא תביעה זו, באמצעות בעלי המניות ו/או באמצעות החברות עצמן החל משנת 1963 ועד למכירת הקרקע בשנת 2015" .

לגופו של עניין, מוצאת אני ממש בטענת המשיבות, לפיה אין לראות בהעברת זכויותיהם של הבעלים המקוריים אל המשיבות, משום מכר רגיל, שכן הבעלים המקוריים הם גם בעלי המניות במשיבות, היינו - בעלי כל הזכויות.

הטענה נסמכת על כך שהמכר בין הבעלים המקוריים לבין המשיבות נעשה בהתאם לסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר זו לשונו:
פטור מות
פטור מות
"70. (א) מכירת זכות במקרקעין לאיגוד על ידי בעלי זכויות באותו איגוד בתמורה להקצאה בלבד, באותו איגוד תהיה פטורה ממס אם -
(1) אותו איגוד הוא איגוד מקרקעין, או - מיד לאחר שרכש את המקרקעין - הפך להיות איגוד מקרקעין;
(2) הזכויות באיגוד מוקנות למי שמכר לאיגוד את הזכויות במקרקעין באותה מידה שבה היו לו זכויות במקרקעין שנמכרו לאיגוד;

(3) (נמחקה);
(תיקון מס'
(תיקון מס'
(4) ייעודה של הזכות במקרקעין לא שונה למלאי עסקי בעת המכירה לאיגוד;
(תיקון מס'
(תיקון מס'
(5) היחס שבין שווי הזכויות באיגוד שהוקצו, לבין שווי כלל הזכויות באיגוד מיד לאחר ההקצאה, הוא כיחס שבין השווי של הזכות במקרקעין שנמכרה, לשווי האיגוד מיד לאחר המכירה.
(תיקון מס'
(תיקון מס'
(ב) בסעיף זה, "הקצאה" - כמשמעותה בהגדרה " פעולה באיגוד" שבסעיף 1 ".

עיון בסעיף 70 לחוק מעלה, כי תנאי למכירה לפי סעיף זה לחוק ( וראו גם סעיף 71 לחוק) הוא, זהות מלאה בין זכויות בעלי המקרקעין, שנמכרו לאיגוד, ובין זכויות אותם בעלים מקוריים במניות האיגוד. אמנם, האישיות המשפטית של האיגוד נפרדת היא מהאישיות המשפטית של כל אחד מבעלי מניותיו, אך מבחינה מהותית, בשל כך שהבעלים המקוריים הם בעלי המניות באיגוד וזאת - באותם שיעורים כפי שיעורי בעלויותיהם בחלקות, לפני שהחלקות הועברו לאיגוד, הרי מבחינה מהותית, ניתן לראותם כמי שמחזיקים במקרקעין באמצעות האיגוד. בנסיבות אלה, יש מקום לגזירה השווה שגזר ב"כ המשיבות מהעברת בעלות מכוח ירושה, לענייננו.
לפיכך, אני דוחה את טענת חוסר היריבות.

11. מנגד- הטענה בדבר המחאת זכות, היינו - כי פיצויי ההפקעה מגיעים למשיבות, מכוח המחאת זכות שנעשתה אליהן, מהבעלים המקוריים מהווה הרחבת חזית. טענה זו איננה מצויה בכתב התביעה, אף לא ברמז והיא הועלתה לראשונה בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 30.10.2016 ובסיכומים שהוגשו מטעמן.

12. יש לזכור, כי על אף שתובע אינו חייב לפרט בכתב התביעה את הוראות הדין עליהן הוא נסמך, הוא חייב לפרט בו את כל העובדות המהותיות המרכיבות את עילת התביעה, על מנת שהנתבע יידע בפני מה עליו להתגונן. ראו, בעניין זה, דברים שנאמרו בע"א 8845/12 זאב רום נ' גד זאבי ( 25/11/2014), כדלקמן: "ביסוד כללי הדיון בהליך האזרחי ניצבת הדרישה מהתובע – להציג בפני מה על הנתבע להתגונן. כך עולה מן הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שם המתח בין האינטרסים והשיקולים בא לידי ביטוי במספר כללים. ראשית, נקבע בתקנות כי 'אין בעל דין מנוע מלהסתמך על הוראת דין... מחמת שלא הביא אותה בכתב טענותיו' (תקנה 74(ב)). סעיף זה מעניק מעין 'פטור' לתובע, אשר איננו נדרש לפרט בכתב התביעה את הוראות הדין עליהן הוא מסתמך. הפסיקה הבהירה ש'פטור' זה הוא רחב: התובע איננו נדרש להפנות בכתב התביעה לסעיף קונקרטי בחוק, ואף איננו חייב לפרט בכתב התביעה את העילה המשפטית שעליה מתבססת תביעתו ( ע"א 6157/08 אסמאעיל נ' מילאדי, [פורסם בנבו] פסקה 10 (5.9.2011)). בד בבד, הדין מורה כי על התובע לציין בכתב התביעה את הסעד המבוקש על ידו, וכן לפרט את כל העובדות המהותיות המרכיבות את עילת התביעה ( תקנות 9(5), 9(7), 14(ב))."

טענת המשיבות בדבר קיומה של המחאת זכות איננה טענה משפטית בלבד, אלא היא מצריכה הנחת תשתית עובדתית, שכלל לא הונחה בכתב התביעה. לפיכך ונוכח התנגדות המבקשות להרחבת חזית, אינני מתירה העלאת טענה זו.

13. הטענה בדבר הזכאות לפיצויים בחלקות בהן שיעור ההפקעה נמוך מ40% איננה מהווה הרחבת חזית אסורה, שכן בכתב התביעה נטען כי המשיבות זכאיות לפיצויים בגין ההפקעה שבוצעה בכל חלקה וחלקה (ראו למשל: סעיפים 10-8, 12 לכתב התביעה) ואף צורפה טבלה, בה פורטו שטחי החלקות ושטחי ההפקעות בכל חלקה וחלקה.

עם זאת, את הטענה לפיה קיימת למשיבות עילה לתביעת פיצויים, בבית משפט זה, בגין הפקעה בשיעורים של פחות מ-40% (ולעניין זה - ההפניה אל תב"ע 555) יש לדחות בשל העדר עילה, שכן גם אם ההפקעה גרמה למשיבות נזק (ואינני קובעת כך), אין הדבר מקנה להן עילת תביעה נגד המבקשות, על פי סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה, המקנה עילת תביעה, בבית המשפט, רק אם ההפקעה עולה על שיעור של 40% משטח החלקה.

14. אציין, כי המבקשות העלו גם טענת שיהוי, נוכח כך שהתביעה הוגשה יום אחד בלבד לפני תום תקופת ההתיישנות על פי הלכת ארידור, אולם טענה זו ראוי שתידון בסיומו של ההליך, לאחר שכל העובדות והראיות יונחו בפני בית המשפט.

15. סופו של דבר - אני מקבלת את טענות המבקשות לעניין החלקות בהן שיעור ההפקעה אינו עולה על 40% ומורה על מחיקת חלקות אלה מכתב התביעה.

הדיון בתביעה יימשך לגבי חלקה 40, בלבד, בה שיעור ההפקעה עולה על 40% בהתאם לטענות שהועלו בכתב התביעה.

16. הוצאות דיון זה יובאו בחשבון בסיומו של ההליך.

17. ראוי שהצדדים יבואו בדברים ביניהם, במטרה להגיע להסכמה בנוגע לחלקה 40.

ככל שלא יגיעו להסכמה, יתקיים קדם משפט נוסף ואחרון ביום 6.2.17 בשעה 09:00.

המזכירות תמציא החלטה זו לב"כ הצדדים ותעדכן את יומני.

ניתנה היום, ז' טבת תשע"ז, 05 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.