הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 43499-02-15

לפני כבוד השופטת תמר נאות פרי

התובעת

הום טאון בע"מ, ת"ז XXXXXX607
ע"י ב"כ עו"ד אמיר בירמן

נגד

הנתבעים
.1 יואב סער, ת"ז XXXXXX770
.2 יעקבי יואב, ת"ז XXXXXX992
.3 עודד פיליפ דנציגר, ת"ז XXXXXXX152
.4 מיכל דנציגר, ת"ז XXXXXX469
.5 יוסי מנשרוב, ת"ז XXXXXX059
6. מיה מנשרוב, ת"ז XXXXXX009
.7 אלינה ברק, ת"ז XXXXXX147
.8 אבנר סנדר, ת"ז XXXXXX173
.9 סופיה פיין, ת"ז XXXXXX404
.10 גדליה שרון, ת"ז XXXXXX636
.11 עליזה שרון, ת"ז XXXXXX124
ע"י ב"כ עו"ד רן פינגרר ואח'

נגד

צדדים שלישיים
1. א. יאיר שיפוצים ובנייה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד פנחס ענתבי

2. א. רביץ מהנדסי יועצים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י. מחשון ואח'

פסק דין

בפנינו שתי תביעות שאוחדו למתן סעדים כספיים והצהרתיים.
זהות הצדדים -
שתי התביעות מתייחסות לפרויקט במסגרת תמ"א 38 במבנה ברחוב אלכסנדר ינאי 50, בחיפה ( להלן: "הפרויקט" ו-"המבנה"). התובעת בשני התיקים הינה חברת הום טאון בע"מ ( להלן: "היזם") העוסקת בייזום ובנייה. במבנה 7 דירות והנתבעים הינם בעלי הדירות במבנה. ככל שיהיה צורך, חלקם יכונה להלן בשם משפחתו, וכאשר הכוונה לכולם יחד, הם יכונו להלן: "בעלי הדירות". צד שלישי מס' 1, א. יאיר שיפוצים ובנייה בע"מ ( להלן: "הקבלן"), ביצע עבודות שיפוץ ותוספות בנייה למבנה בשנת 2009, כולל בניית מרפסות זיזיות ( להלן: "המרפסות"). הצד השלישי מס' 2, א. רביץ מהנדסי יועצים בע"מ, ביצע את התכנון של המרפסות בשנת 2009 ( להלן: "המתכנן").
השתלשלות האירועים ועמדות הצדדים -
על מנת להבין את טענות הצדדים ואת הכרעתי, אין מנוס אלא לסקור באריכות את המאורעות על פי סדר כרונולוגי.
המגעים בין בעלי הדירות לבין היזם, אשר יוצג על ידי מנכ"ל היזם באותה העת, ערן פינגולד ( להלן: "פינגולד") – החלו עוד בסוף שנת 2010 , ואף נחתמו מסמכים ראשוניים לגבי ההסכמה העקרונית להתקשר בהסכם לביצוע הפרויקט בקווים כללים.
ביום 12.12.2011 נחתם בין היזם לבין בעלי הדירות חוזה ( להלן: "החוזה"), שעניינו ביצוע עבודות הרחבה ושיפוץ מכוח תמ"א 38. למען הדיוק, החוזה נחתם עם חברה בשם יוניק א. קונסטרקשן בע"מ ולא עם חברת הום טאון בע"מ, אלא שהום טאון רכשה את הזכויות של חברת יוניק ובאה במקומה, ומוסכם על הצדדים כי היריבות הינה למול הום טאון, היזם, והוא לקח על עצמו את כל התניות בחוזה למול בעלי הדירות. בהתאם לחוזה, היזם היה אמור לבנות עבור בעלי הדירות 4 ממ"דים ( לגבי הדירות המזרחיות) ו-3 חדרים לדירות המערביות ( אשר כבר היה להם ממ"ד), חדרי רחצה וארונות לחלק מהדירות, פיר מעלית ומעלית, קירות פיתוח, חדר אשפה, חניות, שוחת ביוב חדשה וחיפוי כל הבניין באבן. בתמורה, הוסכם כי בעלי הדירות יעבירו ליזם את הזכויות לבנות תוספות למבנה, והיזם יבנה על הגג שתי דירות ( להלן: "הדירות על הגג"), ימכור אותן ויקבל לידיו את תמורת המכר. בהתאם, הוכנה על ידי היזם בקשה לקבלת היתר בנייה ( להלן: "הבקשה המקורית"), כאשר לגבי הדירות על הגג, ההסכמה הייתה לבניית שתי דירות, דופלקס, עם שני מפלסים בכל אחת ועם " קוקיות" בחלק מהחדרים, כאשר הדירות תהיינה האחת בצד השנייה ( להלן: "הדירות הצמודות"). על פי סעיף 10 לחוזה, היה על היזם לסיים את כל העבודות בפרויקט עד יום 8.9.2014, והוגדר כי איחור של עד 90 יום לא יחשב כהפרה של החוזה ( תקופת " גרייס"), משמע, שאי-השלמתו לאחר 8.12.2014 מהווה הפרה.
ביום 25.4.2013 התקבל היתר הבנייה ( להלן: "ההיתר המקורי").
ביום 20.5.2013 החלו העבודות.
כבר בסמוך לאחר תחילת העבודות, ביוני 2013 , פנה פינגולד לנציג בעלי הדירות, יוסי מנשרוב ( הנתבע 5, להלן: "מנשרוב"), וביקש את הסכמת בעלי הדירות לשינוי התכנון לגבי הדירות שעל הגג. הבקשה הייתה לאפשר בניית שתי דירות עם מפלס אחד בכל אחת, שתהיינה האחת מעל השנייה ( להלן: "הדירות השטוחות"), במקום התכנון המקורי של הדירות הצמודות, כאשר עדיין מדובר על שתי דירות עם שטח רצפה כולל די דומה. פינגולד הסביר כי הסיבה לשינוי המבוקש היה הערכת היזם שיהא קל יותר למכור דירות שטוחות. בעלי הדירות הסכימו עקרונית לשינוי לגבי הדירות על הגג.
ביום 21.8.2013 הוגשה בקשה מתוקנת לקבלת היתר בניה ( להלן: "הבקשה המתוקנת"), ובה מופיעות הדירות השטוחות במקום הדירות הצמודות.
ביום 29.10.2013 התקיימה ישיבה בנוכחות בעלי הדירות ופינגולד, במהלכה הסביר פינגולד את השינוי המוצע לגבי הדירות שעל הגג ( להלן: "פגישת 10/2013 ").
ביום 10.4.2014 התקיימה עוד פגישה בין בעלי הדירות לבין פינגולד, וזאת אחרי שהוסכם כי בתמורה להסכמת הדיירים לחתום על התכניות של הבקשה המתוקנת, הם יקבלו גישה לשטח של כ-50 מ"ר אשר יבנה על הגג וירוצף ( להלן: "פגישת 4/2014 "). באותו מעמד חתמו בעלי הדירות על " הגרמושקה" שמהווה חלק מהבקשה המתוקנת ( להלן: "הגרמושקה המתוקנת החתומה").
ביום 15.5.2014 גורמי התכנון של הועדה המקומות לתכנון ולבניה ( להלן: "ועדת התו"ב") החליטו כי תנאי לקבלת הבקשה המתוקנת הינו הוספת עוד מקום חניה, והוחלט להשיב את הבקשה המתוקנת למגישה לצורך השלמה בעניין החניה.
ביום 30.5.2014 שלח מנשרוב לפינגולד מכתב ובו ביקש לדעת מדוע אין התקדמות בקצב הבניה שכן כבר עברו 13 חודשים ממועד תחילת העבודות והן אמורות להסתיים בעוד 5 חודשים.
ביוני 2014 הכין האדריכל מטעם היזם תכנית מעודכנת עם חניה נוספת ( להלן: "תכנית החניה"), אשר הוגשה למחלקת החניה ואושרה. על תכנית החניה לא חתמו בעלי הדירות והם אף לא חתמו על גרמושקה נוספת שהוכנה ובה מופיעה החניה הנוספת בהתאם לתכנית החניה ( להלן: "הגרמושקה הלא חתומה"), אשר צורפה לבקשת המתוקנת לקבלת היתר.
במהלך החודשים הבאים, עד אוקטובר 2014 החלה מערכת היחסים שבין הצדדים להתדרדר, כאשר קוימו פגישות דחופות בין הצדדים, לעתים בנוכחות באי כוחם, ואף הוחלפו תכתובות ( שחלקן נזעמות) בין עורכי הדין, מהן נזכיר את העיקריות בהמשך ככל שיידרש.
ביום 6.10.2014 התקיימה פגישה בין פינגולד לבין בעלי הדירות ( להלן: "פגישת 10/2014 "). מנשרוב הקליט את השיחה – וצירף לתצהירו את התמליל. במהלך הפגישה הסביר נציג היזם כי העיכוב בביצוע העבודות נובע מההמתנה לקבלת הבקשה המתוקנת. עוד העלה פינגולד לראשונה במהלך פגישה זו דרישה כספית הנוגעת למרפסות ולהקמת קיר תומך וגדר באחד מגבולות המגרש. נרחיב מעט לגבי נושאים אלו, לפני המשך תיאור האירועים.
לגבי המרפסות – כפי שצוין בפתיח, בשנת 2009, בוצע פרויקט שיפוץ קודם במבנה ובמסגרתו בנה הקבלן את המרפסות לכל הדירות. הבניה בוצעה בהסתמך על התכנון של המתכנן, כאשר בפרויקט היה מעורב גם האדריכל תמיר לזר ( להלן: "האדריכל לזר") מטעם בעלי הדירות. פינגולד טען, במהלך פגישת 10/2014, כי במהלך ביצוע העבודות בפרויקט, התברר שהיסודות של המרפסות אינם מבוססים כדין, כי המרפסות מסוכנות לשימוש, ולכן בוצעו עבודות לחיזוק יסודות המרפסות, בעלות של 400,000 ₪ ( להלן: "עלות חיזוק המרפסות"). לטענת היזם, על בעלי הדירות היה לשלם לו סכום זה. בעלי הדירות מכחישים את הטענות, אך מוסכם כי הנושא אכן עלה בפגישת 10/2014.
לגבי הקיר התומך והגדר - אין חולק כי חלק מתנאי היתר הבניה היו הקמת קיר תומך וגדר באחד מגבולות המגרש, וכי היזם אכן בנה קיר וגדר שכזו. מוסכם אף כי בפגישת 10/2014, פינגולד טען כי העלויות הכרוכות בבניית הקיר התומך והגדר היו אף הן בסך של 400,000 ₪ ( להלן: "עלות הקמת הגדר") והוא דרש מבעלי הדירות לשלם ליזם גם סכום זה.
עוד במהלך פגישת 10/2014, ביקש פינגולד מבעלי הדירות להסכים לשינוי נוסף של תכנית הבניה על הגג, ולאפשר ליזם לבנות על הגג 4 דירות קטנות יותר במקום 2 הדירות השטוחות.
ביום 12.10.2014 שלחו בעלי הדירות, באמצעות בא כוחם דאז, עו"ד שמואל אלקלעי ( להלן: "עו"ד אלקלעי"), מכתב ליזם, בו טענו כי היזם מפר את החוזה בשל אי השלמת העבודות במועד, בשל כך שלא מתבצעות עבודות מזה זמן רב, ולכן – היזם נדרש לסיים את כל העבודות בפרויקט עד 8.12.2014, כלומר עד המועד הנקוב בחוזה לאחר ההארכה. היזם ענה למכתב זה ביום 26.10.2014, טען כי הוא אינו מאחר או מפר את החוזה והעלה דרישה לתשלום מצד הדיירים בכל הנוגע לעלות חיזוק המרפסות (400,000 ₪) ועלות הקמת הגדר (400,000 ₪), ולחלופין – דרש מבעלי הדירות לאפשר לו לבנות 4 דירות על הגג במקום 2 דירות על הגג. עמדת היזם הייתה כי הוא יוכל למכור את ארבע הדירות כנגד תמורה גבוהה מאשר את שתי הדירות המתוכננות, והרווח העודף ( יחסית לתכנון המקורי) "יפצה" אותו בגין עלות חיזוק המרפסות ועלות הקמת הגדר.
ביום 6.11.2014 התקיימה פגישה נוספת בין הצדדים ( להלן: "פגישת 11/2014 "). אף בפגישה זו עלתה בקשה היזם לאפשר לו לבנות על הגג 4 דירות והצדדים שוחחו לגבי קצב התקדמות הפרויקט. כקודמתה, הוקלטה הפגישה – ומנשרוב צירף לתצהירו את התמליל.
ביום 17.12.2014 שלחו בעלי הדירות מכתב נוסף ליזם ובו הודיעו על ביטול החוזה, נוכח טענתם כי ממועד פגישת 11/2014 לא התקדם דבר, ותוך מתן ארכה אחרונה להשלמת העבודות בתוך הדירות ( ולא את העבודות לגבי הדירות על הגג) עד 27.1.2015 ( להלן: "הודעת הביטול"). במכתב זה הובהר כי ככל ולא יושלמו העבודות האמורות עד המועד הנקוב – יש לראות במכתב כהודעת ביטול לכל דבר ועניין ללא צורך בשליחת מכתב נוסף – ושני הצדדים, בהמשך ההליכים, אכן ראו במכתב זה כהודעת ביטול של החוזה. היזם ענה למכתב זה ביום 21.12.2014, דחה שוב את כל טענותיהם של בעלי הדירות, ביקש לקיים הליך של גישור בפני עו"ד אשר שמו פורט במכתב, והבהיר כי ככל שלא תהיה הסכמה לגישור אצל המגשר הנקוב – הוא יגיש תביעה כנגד בעלי הדירות ( אשר טיוטה שלה צורפה לאותו מכתב). בימים 23.12.2014 ו-29.12.2014, השיבו בעלי הדירות למכתב של היזם, מסרו שהם אינם מסכימים להליך של גישור ודרשו שוב כי העבודות תסתיימנה עד 27.1.2015.
ביום 4.1.2015 הוגשה התביעה הראשונה בנוגע לסכסוך ( ת"א ( שלום קריות) 5645-01-15, אשר התבררה בפני סגן הנשיא, כב' השופט ערן נווה, (להלן: "התיק בקריות"). התביעה הוגשה על ידי היזם כנגד בעלי הדירות ובית המשפט התבקש להורות על אכיפת החוזה, תשלום בסך 400,000 ₪ בגין עלות חיזוק המרפסות, תשלום בסך 400,000 ₪ בגין עלות הקמת הגדר, פיצוי מוסכם על פי החוזה ופיצוי בגין העלויות הנוספות שנגרמו ליזם בשל העיכוב בהשלמת ביצוע הפרויקט, היות והעיכוב הינו באשמת בעלי הדירות – וזאת בסך כולל של למעלה מ-1,100,000 ₪.
ביום 26.1.2015 אישרה ועדת התו"ב את הבקשה המתוקנת בתנאים ( להלן: "ההחלטה לאשר את הבקשה המתוקנת").
בין באי כוחם של הצדדים התנהלות התכתבויות בימים שלאחר הגשת התיק בקריות, כאשר מצד היזם, הוצע לבעלי הדירות להגיע להסכם בדבר חידוש העבודות בתנאי שהם יסכימו לבנייה של 4 (או אף 5) דירות על הגג, ומצד בעלי הדירות – נכתב כי הם שבים ומדגישים שהם ביטלו את החוזה מבחינתם וכי על היזם לחדול מכל עבודה באתר ( כגון מכתב כ"ב בעלי הדירות מיום 3.2.2015).
ביום 18.2.2015, הגיש היזם את התביעה הראשונה מבין השתיים אשר מונחות על שולחני, והיא התביעה בתיק אזרחי 43499-02-15. היזם ביקש במסגרת תביעה זו סעדים דומים לסעדים שהתבקשו בתיק בקריות, דהיינו סעד של אכיפת החוזה ופיצויים, כאשר התבקש אף למנות את בא כוחו של היזם ( עורך הדין אמיר בירמן, אשר הינו הבעלים של היזם וגם בא כוחו, להלן: "עו"ד בירמן") ככונס נכסים לגבי הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות מכוח החוזה וזאת על מנת לאפשר את ביצוע הפעולות נשוא החוזה. ביתר פירוט, התבקשתי למנות את עו"ד בירמן ככונס נכסים לגבי אחוזי הבנייה שניתן לנצל לבניית הדירות על הגג ולגבי זכויות הבעלות בדירות אשר עתידות להיבנות על הגג, כך שזכויות אלו יהיו בשליטת כונס הנכסים והוא יוכל למכור אותן ( להלן: "בקשת מינוי כונס הנכסים").
ביום 23.2.2015, הוגש בתיק שבקריות כתב הגנה מטעם בעלי הדירות, בו נטען, בין היתר כי היזם הפר את החוזה בכך שנטש את אתר העבודות, לאחר תקופה ממושכת של אי התקדמות בביצוע העבודות שיש לבצע, וכי במקביל – ניסה היזם, שלא בתום לב, להביא את בעלי הדירות להסכים לכך שיבנו על הגג ארבע דירות ולא רק שתיים, בניגוד להסכמות עד אותה העת. בנוסף, הוגשה תביעה שכנגד, שם התבקשו סעדים של פיצויים בגין נזקים נטענים שנגרמו לבעלי הדירות ( לרבות אובדן שכר דירה, ליקויי בנייה, ליקויי בטיחות ועוד), בסך של למעלה מ-1,600,000 ₪. במקביל, התבקש בית המשפט בקריות ליתן לבעלי הדירות סעד זמני לפיו היזם לא יורשה להמשיך עוד בביצוע הפרויקט ויסולק מהאתר ( להלן: "הבקשה הראשונה לסעד זמני"). עוד הגישו בעלי הדירות הודעות צד ג' כלפי היזם והמתכנן, בסך 500,000 ₪.
ביום 4.3.2015, הגישו דיירי הבניין הסמוך ( להלן: "השכנים") ערר על ההחלטה לאשר את הבקשה המתוקנת.
ביום 11.3.2015, ניתנה החלטתו של כב' השופט נווה, בה נדחתה הבקשה הראשונה לסעד זמני. נקבע כי נוכח המבחנים למתן סעד זמני, לרבות מאזן הנוחות, באותו השלב אין מקום לצו מניעה כפי שהתבקש, ובמקביל, הורה בית המשפט בקריות על מינוי מומחה מטעמו לבדיקת טענות בעלי הדירות לגבי ליקויי בטיחות במבנה ובאתר - האדריכל אלי ניסן ( להלן: "האדריכל ניסן").
ביום 31.3.2015, דחיתי את הבקשה למינוי עו"ד בירמן ככונס נכסים.
ביום 6.5.2015 החל היזם לחצוב חניה בתוך הגינה, בהתאם לתכנית החניה.
ביום 14.5.2015 התקיימה עוד פגישה בין הצדדים ( להלן: "פגישת 5/2015 "). במהלך הישיבה התייחסו הצדדים, בין היתר לביצוע החציבה של החניה, כאשר בעלי הדירות הבהירו שהם לא נתנו את הסכמתם לתכנית החניה. במהלך הישיבה הועלו שתי חלופות להוספת חניה כפי שדרשה ועדת התו"ב, כאשר הצעה אחת הייתה המשך החציבה על פי תכנית החניה, וההצעה השנייה הייתה בניית " מכפיל חנייה" באחת החניות האחרות. אף שיחה זו הוקלטה על ידי מנשרוב והתמליל צורף לתצהיר.
ביום 1.6.2015 הוגשה חוות הדעת של האדריכל ניסן לתיק בקריות ובעקבותיה, ביקשו בעלי הדירות פעם נוספת סעד זמני אשר יאפשר להם לתקן את ליקויי הבטיחות שנמצאו באתר ולהורות על סילוק היזם מהאתר ומהפרויקט ( להלן: "הבקשה השנייה לסעד זמני").
ביום 11.6.2015 התקיים דיון בערר שהגישו השכנים לגבי ההחלטה לאשר את הבקשה המתוקנת. במהלך הדיון הבהירו בעלי הדירות כי הם לא חתמו על הגרמושקה הלא חתומה וכי הם מתנגדים לתכנית החניה. בהחלטה שניתנה נקבע כי ועדת התו"ב לא הייתה רשאית לדון בבקשה המתוקנת המבוססת על הגרמושקה הלא חתומה, וזאת שעה שבעלי הדירות לא רק שלא חתמו עליה אלא שהודיעו שהם מתנגדים לתכנית החניה הכלולה בבקשה המתוקנת. לכן, הערר התקבל ונקבע כי הבקשה המתוקנת תוחזר לוועדת התו"ב, אשר תדון בגרמושקה " החדשה" רק אם יחתמו עליה בעלי הדירות או שתחזור ותדון בגרמושקה החתומה " המקורית".
ביום 5.7.2015, ניתנה החלטה נוספת בביהמ"ש השלום בקריות ובמסגרתה ניתן צו מניעה האוסר על המשך עבודות הבנייה מטעם היזם ועל סילוקו מהאתר ( להלן: "ההחלטה על סילוק היזם"). בהחלטה התייחס בית המשפט שבקריות לחוות הדעת של האדריכל ניסן לגבי ליקויי הבטיחות במבנה, וקבע כי הדיירים רשאים להתקשר עם קבלן מטעמם לתיקון הליקויים, וכי על היזם לחדול מביצוע כל עבודה נוספת באתר. היזם הגיש בקשת רשות ערעור לגבי החלטה זו ( רע"א ( מחוזי חיפה) 59216-07-15) אך במהלך הדיון ברע"א זו ( בפני כב' השופטת קראי-גירון), ביום 17.8.2015, הודיע היזם כי אין בכוונתו להמשיך בביצוע הפרויקט, וביום 17.10.2015 נדחתה רשות הערעור. בהתאם, היזם עזב את האתר.
ביום 24.1.2016, הוגשה התביעה השנייה אשר מתבררת בפניי ( תיק 45786-01-16), שוב - מטעם היזם כלפי בעלי הדירות. בתביעה זו, הסעד המבוקש הינו פיצויי קיום ליזם, אשר מטרתם להעמיד אותו במצב בו היה אילו קוים החוזה, בסך של 1,800,000 ₪, שמהווה את הרווח שהיה צפוי ליזם מהפרויקט ( סעיף 78.1 לכתב התביעה). עוד התבקש פיצוי בסך 3,200,000 ₪ אשר משקף את מלוא הכספים שהשקיע היזם בפרויקט נכון למועד הגשת התביעה ( סעיף 78.2 לכתב התביעה). לחילופין, התבקש סעד בסך של 5,000,000 ₪ כפיצויי הסתמכות ( סעיף 78.3 לכתב התביעה), ולחילופי חילופין התבקש הפיצוי החוזי המוסכם בסך 210,000 ₪ וזאת בנוסף על השבת ההשקעות של היזם בפרויקט ( סעיף 78.4 לכתב התביעה).
בעלי הדירות הגישו כתב הגנה ובו מוכחשות כל טענות היזם, ואף העלו טענות קיזוז. ביום 10.3.2016 אף שלחו בעלי הדירות הודעות כלפי הצדדים השלישיים - הקבלן והמתכנן, כאשר עמדת בעלי הדירות הייתה שככל שהיזם אכן נדרש להשקיע כספים בתיקון ליקויים שהתגלו בכל הנוגע למרפסות, אזי שעל הצדדים השלישיים לשלם כספים אלו, כמי שביצע ותכנן את המרפסות.
הקבלן הכחיש את הטענות שמתייחסות לרשלנות מבחינתו בכל הנוגע לבניית המרפסות, טען כי לא היו כל ליקויים בבנייתן, כי הן בוצעו בדיוק בהתאם לתכנון וכי היזם לא הראה שהיו ליקויים או שהוא תיקן את הליקויים ואף לא הראה מה הן העלויות הכרוכות בכך. עמדת המתכנן הייתה דומה ועוד נרחיב לגבי האמור בהמשך.
עד כאן עיקרי השתלשלות האירועים הכרונולוגית ותמצית עמדות הצדדים. יוער, כי הצדדים הופנו בשלב מסוים להליך של גישור אשר לא צלח, ובהתאם – נשמעו הראיות והוגשו סיכומים בכתב ( בהיקפים נכבדים, לרבות סיכומי תשובה, תיקונים למסמכים ועוד).
מסכת הראיות -
מטעם היזם נשמעו העדים הבאים: עו"ד אלקלעי ( אשר זומן מטעם היזם באמצעות בית המשפט); מר אליהו מועלם ( דייר במבנה אחר בחיפה שם בוצע פרויקט מכוח תמ"א 38 על ידי היזם); מר אלי אהרון ( דייר במבנה נוסף שם ביצע היזם בעבר פרויקט מכוח תמ"א 38); המהנדס מנחם המר ( להלן: "המהנדס המר", אשר הגיש חוות דעת מטעם היזם ת/1); השמאי דותן דרעי ( להלן: "השמאי דרעי", אשר הגיש חוות דעת מטעם היזם ת/2); האדריכל לזר; הגב' מיה שלאל ( מנהלת חשבונות, להלן: "שלאל", לגבי תצהירה ת/3); יאיר אבוטבול ( הבעלים של הקבלן, להלן: "אבוטבול", אשר זומן כעד מטעם היזם); מר רפי אנונו ( הקונסטרוקטור מטעם היזם, להלן: "הקונסטרוקטור אנונו"); פינגולד ( לגבי תצהירו ת/6); ועו"ד בירמן ( לגבי תצהירו ת/7).
מטעם בעלי הדירות העידו: האדריכל ניסן ( לגבי חוות הדעת שהוכנה לתיק שבקריות נ/8); השמאי והמהנדס נחום פרמינגר ( להלן: "המהנדס פרמינגר" אשר הגיש חוות דעת מטעם בעלי הדירות נ/10); ובעלי הדירות הבאים: מנשרוב ( לגבי תצהירו נ/16); עודד דנציגר ( הנתבע 3, להלן: "דנציגר", לגבי תצהירו נ/17); סופיה פיין ( הנתבעת 9, להלן: "פיין", לגבי תצהירה נ/23); גדליה שרון ( הנתבע 10, להלן: "שרון", לגבי תצהירו נ/24); אלינה ברק ( הנתבעת 7, להלן: "ברק", לגבי תצהירה נ/24); יואב סער ( הנתבע 1, להלן: "סער", לגבי תצהירו נ/26); והמומחה יוני המאירי ( להלן: "המומחה המאירי", לגבי חוות דעתו בנוגע לדירה של ברק נ/22).
עוד העידו הצדדים השלישיים: יאיר אבוטבול ( הבעלים של הקבלן, להלן: "אבוטבול", לגבי תצהירו נ/27) ואהרון רביץ ( הבעלים של המתכנן, להלן: "רביץ", לגבי תצהירו נ/30).
לגבי הראיות – ובשים לב למחלוקות שעלו לגבי חלק מהמסמכים, אומר כבר עתה שניים אלו: חוות דעת של מומחים אשר לא התייצבו לחקירה לגביהן – אינן קבילות; וההקלטות של הפגישות בין הצדדים שבוצעו על ידי מנשרוב, כאשר הוא נוכח בכל הפגישות – כן קבילות ( וראו כי על פי ההגדרות של חוק האזנת סתר, תשל"ט-1979, והיות ומנשרוב היה " בעל שיחה", אין המדובר בהאזנת סתר). שוכנעתי כי בעלי הדירות הוכיחו את המבחנים שנועדו לבחון את אמינות ההקלטות, במובן שההקלטות מבטאות את הדברים המוקלטים כהווייתם, כפי שנאמרו במקור, בזמן ביצוע ההקלטה. מנשרוב התייחס בחקירתו ובתצהירו לשלושת המבחנים הרלבנטיים על פי הפסיקה ( וראו את י. קדמי, על הראיות, תש"ע-2009, חלק שלישי, עמ' 1320-1332) והעיד שהקליט שלוש שיחות ואת שלושתן הוא הגיש כראיה ( כך שהוא לא ביצע סלקציה לגבי הראיות כפי שטען היזם – עמ' 181, שורה 32). עוד יודגש כי ההקלטות והתמלילים נמסרו לצד שכנגד, אשר לא העלה טענות לגבי התמלול.
דיון והכרעה -
כפי שהיה ברור משלב מוקדם יחסית של ההליכים - היזם לא יכול היה להמשיך ולבצע את הפרויקט, והוא הצהיר על כך לכל המאוחר באוגוסט 2015. לכן, כבר בסמוך לתחילת ההליכים בפני, נראה היה שהדרישה המקורית של היזם למתן סעד של אכיפת החוזה אינה רלבנטית, ויש רק לבחון את הטענות הכספיות שבין הצדדים. לכן, כבר עתה יש לקבוע כי אין צורך לדון בסעדים ההצהרתיים והאופרטיביים שביקש היזם בשתי התביעות – והתביעות לגבי מכלול סעדים אלו נדחות בזאת.
מבחינת המצב בשטח, מוסכם כי נכון למועד עזיבתו של היזם את האתר, כבר נבנו הממ"דים והחדרים בדירות ובוצעו חלק מהעבודות שהיה על היזם להשלים במסגרת החוזה, בין אם בתוך הדירות ובין אם ברכוש המשותף ( להלן: "העבודות שבוצעו"). עוד מוסכם כי במסגרת העבודות שבוצעו נפער חור בתקרת חדר המדרגות המוביל לגג, לשם בניית הדירות על הגג ( להלן: "הפתח בגג"), וכי בעלי הדירות התקשרו עם קבלן מטעמם לסגירת הפתח בגג, כמו גם לתיקון ליקויי רטיבות שנתגלו בדירות – ומעבר לכך, לא בוצעו עבודות משמעותיות באתר. עוד יובהר, כי הבנייה על הגג טרם בוצעה, כלומר, שאין כיום דירות על הגג וטרם החלה בנייתן. נתחיל עתה בבחינת הטענות של היזם.
האם היזם הוכיח שבעלי הדירות הפרו את החוזה?
היזם בסיכומיו מונה שבע הפרות שונות אותן הוא מייחס לבעלי הדירות ( וראו סיכום של ההפרות הנטענות בסעיפים 339-345 לסיכומים). נבחן עתה כל טענה במובחן, כפי שנוסחה מהות ההפרה על ידי היזם בסיכומיו, וזאת לפי הסדר שהגדיר היזם, למרות שהסדר אינו מלמד על " מיקום" ההפרה הנטענת על ציר הזמן ואינו מלמד על " חומרת" ההפרה הנטענת ( אבסולוטית או יחסית). אקדים מאוחר למוקדם ואומר כי לא מצאתי כי היזם עמד בנטל ההוכחה לגבי מי מהפרות הנטענות.
ההפרה הראשונה הנטענת: "בעלי הדירות חזרו בהם מהסכמתם להמתין לקבלת היתר מתוקן" –
כפי שכבר נכתב בפתיח, מוסכם על הצדדים כי על פי החוזה היה על היזם להשלים את כל העבודות בפרויקט תוך 15, חודשים ואיחור של 90 יום לא יהווה הפרה. בהתאם, היה צריך לסיים את הפרויקט אחרי 18 חודשים לכל היותר, כלומר בתחילת דצמבר 2014. עוד מוסכם כי במועד ביטול החוזה על ידי בעלי הדירות ובמועד הגשת התביעה בתיק שבקריות ( ואף נכון להיום), טרם הושלמו כל העבודות נשוא החוזה, כאשר למעשה הבנייה על הגג טרם החלה, כלומר – שהיה איחור משמעותי בהתקדמות העבודות, ולו היה צריך להשלים את בניית כל הדירות על הגג והעבודות בדירות, ברכוש המשותף ופיתוח החצר – הדבר היה אורך עוד חודשים רבים.
היזם למעשה אינו חולק על העובדה שהיה עיכוב משמעותי בביצוע העבודות וכי הן היו רחוקות מסיומן כאשר הוא עזב את האתר; אלא – שבעוד שבעלי הדירות טוענים כי המדובר בהפרה יסודית מצד היזם, אזי שהיזם טוען שהאיחור אינו מהווה הפרה מצדו שכן בעלי הדירות נתנו הסכמה לדחיית הביצוע, והכחשתם את אותה הסכמה והתנערותם ממנה – מהווים הפרה מצדם. טענה זו של היזם יש לדחות, ואפרט להלן את נימוקי.
האם ניתן ללמוד על הסכמה לדחיית השלמת העבודות משתיקת בעלי הדירות?
היזם יוצר קונסטרוקציה עובדתית-משפטית לפיה שתיקת בעלי הדירות מלמדת על הסכמה לדחיית לוחות הזמנים של הביצוע. לשיטתו, העבודות הקשורות לפרויקט באופן כללי בוצעו באופן סביר עד אפריל 2014, ולאחר מכן – בוצעו עבודות רק בתוך הדירות. לשיטתו, מנשירוב בעדותו בתיק בקריות אישר עובדתית שאחרי אפריל 2018 לא בוצעו עבודות שקשורות לפרויקט אלא רק עבודות בתוך הדירות. על יסוד נתון זה, טוען היזם כי היות ורק ביום 14.10.2014 שיגר עו"ד אלקלעי את מכתב ההתראה טרם הביטול – המשמעות הינה שבעלי הדירות המתינו מאפריל 2014 ועד מחצית אוקטובר 2014, ללא כל טענות מצדם, ומשתיקתם של בעלי הדירות משך 5.5 חודשים יש ללמוד על הסכמה להפסקה זמנית בביצוע העבודות למשך פרק זמן שכזה. טענה זו אינה יכולה להישמע.
אף אם הופסקו העבודות במועד לו טוען היזם, הוכח שהתנהלו שיחות, נשלחו מכתבים והתקיימו פגישות בין בעלי הדירות לבין נציגי היזם לאורך כל התקופה, כאשר בעלי הדירות מעלים כל הזמן טענות לגבי אי התקדמות העבודות ( וראו את סעיפים 5.17 עד 5.22 לתצהיר מנשרוב, לגבי תכתובות דוא"ל רלבנטיות בפרק זמן זה ואת התכתובות עצמן שצורפו כנספחים לתצהיר). כלומר, שלא רק שלא הייתה " שתיקה", אלא שהייתה " צעקה" ברורה מצד בעלי הדירות לפיה הם לא מסכימים לכל ארכה או דחייה. לכן, טענת היזם לפיה בעלי הדירות " שתקו" במשך 5.5 חודשים – אינה נכונה עובדתית.
מעבר לכך, אף אם הייתה " שתיקה", למשך פרק זמן זה או אחר, היא אינה יכולה ללמד על הסכמה לדחייה של לוח הזמנים בפרויקט, בוודאי לא של כל כך הרבה זמן, ובוודאי לא במצב בו ישנן תכתובות למכביר במשך כל תקופת החוזה מהם ניתן ללמוד בבירור שנושא לוח הזמנים היה קריטי מבחינת בעלי הדירות. בהקשר זה אף נציין את סעיף 29.1 לחוזה, הקובע כי:
"שום ויתור, ארכה, שינוי, הנחה או שינוי כלשהו בתנאי חוזה זה, לא יהיו ברי תוקף ולא יהיה בהם בכדי לחייב, אלא אם נעשו מראש ובכתב ונחתמו על ידי הצדדים".
כלומר, שלא ניתן ללמוד משתיקה על הסכמה לשינוי תנאי החוזה המפורשים, והיות ואין ולו מסמך בודד שממנו ניתן ללמוד על הסכמה של בעלי הדירות לשינוי לוחות הזמנים – המשמעות הינה שלא הייתה הסכמה כנטען.
האם ניתן ללמוד על הסכמה למתן ארכה להשלמת העבודות מעצם החתימה על הבקשה המתוקנת?
התיזה השנייה של היזם הינה שבעצם חתימתם של בעלי הדירות על הבקשה המתוקנת להיתר הם הביעו את הסכמתם למתן ארכה לביצוע החוזה, שכן ברור כי ההליך שיש לעבור אצל גורמי התכנון לגבי בקשה חדשה לוקח זמן, ויש לראות בחתימתם על הבקשה המתוקנת בבחינת הארכת מועדים מוסכמת. אף טענה זו יש לדחות.
ראשית, אפנה לתצהיר של מנשרוב ( סעיף 5.16) אשר לא נסתר, שם הוא מצהיר שכאשר פינגולד ביקש ממנו לשכנע את בעלי הדירות לחתום על הבקשה המתוקנת – פינגולד הסביר כי לא רק שיהא קל יותר למכור את הדירות השטוחות, אלא שכך גם הבנייה תסתיים מהר יותר. אמירה זו לא נסתרה, והיא שומטת את הקרקע תחת הטענה שההסכמה לחתום על הבקשה המתוקנת כוללת גם הסכמה לשינוי לוחות הזמנים. אני אף מאמצת את עדותו של מנשרוב ( בעמ' 181, שורה 6 ואילך), לאמור: "לפי מה שערן ( פינגולד) הסביר לנו לפני שחתמנו על ההיתר השני, ששינוי מזערי של שינוי חצי קומה לקומה, כאשר כל התוכניות, העבודות, כבר קיימות ואין יותר מה לגעת בהן, ידענו וגם מה שאמר לנו פינגולד שהנושא לא יקח הרבה זמן. ... נאמר לנו על ידי ערן פינגולד שהפרויקט יסתיים יותר מהר אם נסכים להיתר השני ..." . בנוסף, אפנה לתמליל פגישת 10/2014, שם מלינים בעלי הדירות על כך שהפרויקט לא מתקדם, וכאשר פינגולד טוען כי העיכובים נובעים מהבקשה המתוקנת ושהוא לא ידע שזה ייקח כמה חודשים, אומר לו מנשרוב: "שאמרת שלא ידעת שזה ייקח כמה חודשים. אם הייתי יודע להגיד להם שזה ייקח כמה חודשים .. תאמין לי שלא היינו .. לא, אז לא היינו חותמים" (עמ' 37, שורות 1-5). כלומר, מנשרוב טוען כי פינגולד לא אמר בשום שלב שהפרויקט יתעכב בגלל הבקשה המתוקנת, פינגולד עצמו הודה שהוא לא ידע שזה ייקח כמה חודשים, ומנשרוב אומר שאם פינגולד היה מבהיר לבעלי הדירות שהבקשה המתוקנת תגרום לעיכוב שכזה – הם לא היו חותמים. פינגולד אינו מכחיש את הדברים ( לא בתמליל השיחה ולא במהלך עדותו בבית המשפט). מכך יש להסיק שלא רק שלא ניתן ללמוד על הסכמה לארכה מעצם החתימה על הבקשה המתוקנת, ולא רק שלא הייתה הסכמה שכזו, אלא ההיפך - לו היו מובאים הנתונים לידיעת בעלי הדירות – הם לא היו חותמים על הבקשה המתוקנת.
שנית, וכפי שעוד יפורט בהמשך, סביב הבקשה המתוקנת התגלעה מחלוקת הקשורה לתכנון החניות, נוכח הגשת הגרמושקה הלא חתומה מצד היזם והתנגדות בעלי הדירות לתכנית החניה. אני מוצאת שהתנהלות היזם בהקשר זה הייתה " בעייתית" עד מאוד ( בלשון המעטה), ובכל אופן – היא הביאה לכך שההליכים סביב הבקשה המתוקנת היו ארוכים ומורכבים מהנדרש. לכן, בוודאי שלא ניתן לומר שבעלי הדירות הסכימו לארכה רק בשל עצם החתימה על הבקשה המתוקנת, וזאת שעה שהארכה בפועל הייתה של יותר משנה עקב התנהלות היזם.
עוד טוען היזם כי בעלי הדירות עיכבו את החתימה על הגרמושקה הראשונה, החתומה, שצורפה לבקשה המתוקנת לקבלת היתר, וכי יש אף ללמוד מכך על סוג של הסכמה מצדם למתן ארכה להשלמת הפרויקט. לטענתו, הייתה הסכמה עקרונית לחתום על הבקשה המתוקנת ביום 21.8.2013, והבקשה עצמה הוגשה ביום זה ( סעיפים 33-35 לסיכומים), אך בעלי הדירות חתמו על הגרמושקה החתומה רק באפריל 2014, כלומר – רק לאחר 8 חודשים. לשיטת היזם, עיכוב החתימה על הגרמושקה החתומה נבע מהמשא והמתן עם היזם לגבי הדרישות של בעלי הדירות כתנאי לחתימה, ולכן – הם בעצמם גרמו לעיכוב של 8 חודשים. אף טענה זו אינה מדויקת, שכן העיכוב נבע מכך שהיזם ביקש לשנות את התכניות המקוריות והיה צורך לבחון את כל המשמעויות של הנושא, ובכל אופן – השינוי של התוכניות היה לבקשת היזם, על מנת לסייע לו במכירת הדירות שעל הגג, ואם נוהל משא ומתן לגבי הסכמת בעלי הדירות לשינוי המוצע, המדובר במהלך לגיטימי. בכל אופן, החשוב לעניינינו בשלב זה הוא כי לאורך כל אותו " משא ומתן" היזם מעולם לא טען שהדבר יחייב דחייה של לוחות הזמנים, לא נקב במועד הצפוי " המעודכן" להשלמת הפרויקט – וראו כי היזם ופינגולד אפילו לא טוענים כי במסגרת השיחות לגבי הבקשה המתוקנת הם הבהירו לבעלי הדירות שהמשמעות הינה דחייה בהשלמת הפרויקט.
שלישית, יש לזכור שוב את סעיף 29.1 לחוזה, ועמדתי היא כי אם ההסכמה להגיש בקשה מתוקנת הייתה אמורה לגרור דחייה משמעותית בהשלמת העבודות, היזם היה חייב להעלות את ההסכמה על הכתב. לכן, גם כאן, לא הוכחה הסכמה כפי שהיזם טוען, והוכחה דווקא אי-הסכמה לעיכוב כלשהו.
לפיכך, הוכח שבעלי הדירות הסכימו לבקשה המתוקנת ללא שהיזם " מזהיר" אותם לגבי עיכוב בהשלמת הפרויקט, והגם שיכול להיות שבירור של בקשה מתוקנת לוקח זמן, היה על היזם להגדיר את האמור עובר להחתמתם של בעלי הדירות על הבקשה המתוקנת, היה צריך לבקש את הסכמתם לשינוי הוראות החוזה לגבי לוחות הזמנים ולוודא שיש הסכמה בכתב.
בהקשר זה היזם עוד מפנה לכך שהשכנים הגישו התנגדות לבקשה המתוקנת, ובירור ההתנגדות לקח אף הוא כמה חודשים, אלא שהיה צורך להתייחס גם לנושא כגון זה בחוזה או בתוספת בכתב, שהרי תמיד ניתן לצפות התנגדויות של שכנים בפרויקטים דומים.
עוד אוסיף כי היזם בסיכומיו מפנה לכך שבפרויקטים אחרים שהוא היה מעורב בהם – הדיירים הסכימו לארכה במצבים בהם הוגשה בקשה מתוקנת לקבלת היתר בנייה, ומנגד - בעלי הדירות בסיכומיהם מפנים לכך שבמקרה אחד שבו אכן הייתה הסכמה לשינוי לוחות הזמנים, חתמו המתקשרים שם למול היזם על מסמך לגבי השינוי ( עמ' 22 לסיכומים). לשיטתי, ההסכמות שאליהם הגיעו צדדים אחרים בפרויקטים אחרים אינן רלבנטיות, ואין צורך להרחיב בנושא.
אם נסכם עד כה – אני דוחה את טענות היזם לגבי הסכמה, מפורשת או מכללא, שהייתה באשר לדחיית המועד הקבוע בחוזה להשלמת העבודות. כנגזר מכך, נדחית טענת היזם, לפיה בעלי הדירות חזרו בהם מאיזו שהיא " הסכמה" ובכך הפרו את החוזה. בהתאם, הטענה הראשונה של היזם לגבי הפרה מצד בעלי הדירות נדחית בזאת, ויתכן שהיה מן הראוי להפסיק בשלב זה את הדיון בנושא לוחות הזמנים.
אלא, שישנן עוד טענות בפי שני הצדדים לגבי העיכובים בביצוע העבודות, ועל מנת להקל על הקריאה – אמשיך עתה את הדיון בטענות ההדדיות הנוספות לגבי לוחות הזמנים, ולאחר מכן – נשוב לדון בשאר ההפרות שהיזם מייחס לבעלי הדירות.
טענת היזם לגבי אי יכולתו להמשיך בעבודות עד קבלת ההיתר לפי הבקשה המתוקנת –
נזכיר כי למעשה מוסכם על היזם שהאיחור בביצוע העבודות היה משמעותי, אך הוא מעלה טענות שונות לגבי הסיבות, ההסברים והצידוקים לאיחורים אלו. בעלי הדירות טוענים כי היזם היה אמור לסיים קודם כל את עבודות הגמר לגבי המבנה הקיים, לפני שהוא מתחיל בביצוע העבודות הכרוכות בבניית הדירות על הגג, והם מפנים לסעיף 8.4 לחוזה הקובע כי היזם אמור היה לתת עדיפות לעבודות החיזוק של יסודות המבנה, עבודות השיפוצים בבניין, התקנת המעלית, שיפוץ המעטפת, פיתוח סביבתי וכו' – ורק לאחר מכן לעבור לביצוע עבודות לגבי הדירות של הגג. היזם מפנה לכך שבסעיף זה מצוין כי סדר העדיפויות האמור יהא "בהתאם לסדר התואם את הצרכים המקצועיים וההנדסיים ומתן עדיפות לעבודות החיזוק והשיפוץ, ככל שניתן", ולטענתו, הוא לא יכול היה לבצע חלק מהעבודות עד קבלת ההיתר המתוקן – שכן היו עבודות שמבחינה הנדסית ניתן לבצע רק אחרי שמשלימים את בניית הדירות שעל הגג. היזם מפנה בהקשר זה לחוות הדעת של המהנדס המר, שם נכתב – לדוגמה – שאת המעלית לא ניתן להתקין עד אשר משלימים את בניית הדירות על הגג, את החיפוי החיצוני של כל המבנה לא ניתן לבצע אלא אם הוא מבוצע לגבי כל הקירות החיצוניים כולל הקירות של הדירות החדשות שעל הגג ואת הפיתוח בחצר לא ניתן לבצע עד שמסתיימות כל העבודות והכלים הכבדים מפונים מהאתר ( סעיף 84 ואילך). לשיטתו, הוא ביצע את כל העבודות שניתן היה לבצע טרם קבלת ההיתר המתוקן ולא יכול היה להמשיך בביצוע כל עוד ממתינים להיתר המתוקן.
אף טענה זו לא הוכחה כמדויקת, שכן מהתכתובות שבין הצדדים עולה שהיו עוד עבודות שכן ניתן היה לבצע גם טרם בירור הבקשה המתוקנת – אף אם לא את כולן.
סיכול – האמנם?
היזם טוען כי העיכוב שנוצר עקב ההמתנה לקבלת ההיתר המתוקן הינו בבחינת " סיכול" של החוזה ( סעיף 41( ז) לסיכומים) – אך ברי כי אין המדובר בסיכול, כמשמעו בחוק ובפסיקה.
ארכה בשל הצורך בחיזוק המרפסות –
בסעיף 52.1 לסיכומים, היזם טוען כי עבודות חיזוק המרפסות גרמו לעיכוב הכרחי של כ-3 חודשים לערך, וכי הוא מוכן לקחת בחשבון " לצורך הדיון" 3 שבועות בלבד. היזם מבסס את הטענה על העדות של המהנדס פרמינגר אשר העיד כי לו היזם היה מבצע את העבודות שהוא טוען שצריך היה לבצע לשם ביסוס המרפסות ( חפירה של שני יסודות וביצוע של שני עמודים, לגובה של 4 קומות), אזי שהעבודות לוקחות כחודשיים ( עמ' 168 לפרוטוקול, שורות 1-7). אלא שלא הוכח שאלו העבודות שבוצעו והמומחים האחרים נקבו בפרקי זמן קצרים יותר – ובכל מקרה, לו היה מתעורר צורך בביצוע עבודות שמאריכות את משך הפרויקט בצורה כה משמעותית – היזם היה חייב לעדכן את בעלי הדירות " בזמן אמת", הן לגבי המשמעות של עבודות חיזוק המרפסות מבחינת לוחות הזמנים והן מבחינת העלויות – והוא לא עשה דבר. לכן, אין הצדקה להאריך את התקופה החוזית בשל ביצוע עבודות לגבי המרפסות ( ככל שבוצעו, ונתייחס בהמשך לשאלה מה בכלל בוצע בהקשר זה).
ארכה בשל " כוח עליון" –
היזם אף מבקש ( בסעיף 30 לסיכומים) ליישם את סעיף 10.5 לחוזה, המאפשר הארכת מועדים בנסיבות בהן העבודה מופסקת מחמת "שביתה כללית ו/או השבתה כללית ו/או עיכובים אחרים המהווים כוח עליון". הגשת בקשה מתוקנת לקבלת היתר בניה בוודאי שאינה נכנסת בגדר סעיף זה, אף לא עם פרשנות מרחיבה. מבצע " עמוד ענן" - היזם טוען כי המבצע הביא לכך שהפועלים נעדרו למשך כחודש ימים, והדבר " מצדיק" ארכה, אלא שהטענה לא הוכחה ( ולו באמצעות יומני עבודה שניתן היה לצפות שיוגשו בתמיכה לטענה שכזו). בדומה, טוען היזם כי במהלך חודש הרמדאן – לא הוכנסו פועלים מהשטחים לישראל, והדבר מצדיק עיכוב נוסף – ואף טענה זו לא הוכחה.
הינה כי כן, לא רק שנדחית טענת היזם לפיה בעלי הדירות הפרו את החוזה ופעלו בניגוד להסכמות שהיו להארכת משך ביצוע העבודות, אלא שמצאתי גם לדחות את שאר טענות היזם לגבי העיכובים, והמשמעות הינה שאי העמידה בלוחות הזמנים מהווה הפרה יסודית וברורה מצד היזם.
יתרה מכך. התברר במהלך שמיעת הראיות שהעיכובים בביצוע נבעו מקשיים כלכליים של היזם וממסקנתו לפיה הפרויקט בהתאם לחוזה אינו רווחי מבחינתו. ובמה דברים אמורים?
בקשות היזם לשינוי ההסכמות לגבי הדירות שעל הגג -
הדרישה לדירות " שטוחות" במקום צמודות" - נזכיר כי במועד חתימת החוזה – ההסכמה הייתה לבניית שתי דירות צמודות על הגג, אך כבר כחודש לאחר תחילת העבודות היזם ביקש מבעלי הדירות להסכים לשינוי באופן שתהיינה שתי דירות שטוחות במקום הדירות הצמודות, והסביר כי הוא לא העריך נכון את המחיר שבו יוכל למכור את שתי הדירות הצמודות וכי יהא קשה למכור דירות עם " קוקיות". כבר כאן יש לראות את חוסר התכנון של היזם, אלא שבהמשך הדברים החמירו.
הדרישה לבניית 4 דירות במקום 2 – מוסכם על שני הצדדים שבשלב מסוים, היזם ביקש מבעלי הדירות להסכים לבנייה של 4 דירות קטנות על הגג במקום שתי הדירות השטוחות.
הסבר אחד שמסר היזם היה שעקב שינוי בשוק הדירות, מכירת שתי הדירות הגדולות שתוכננו כבר אינה רווחית, וכי התברר ליזם, לאחר כריתת החוזה, כי כבר אין דרישה בשוק לדירות גדולות וכי יש ביקוש רק לדירות קטנות, ולכן - מבוקש שבעלי הדירות יסכימו לבניית ארבע דירות. ברי כי האמור מלמד ביתר שאת על חוסר המקצועיות של היזם, ועולה בבירור מה היה הגורם האמיתי לעיכובים בביצוע.
הסבר נוסף לעיכובים ולדרישת היזם לבנות 4 דירות על הגג, נעוץ בהוצאות בלתי צפויות שנגרמו ליזם לטענתו במהלך הביצוע, בסך 800,000 ₪ לערך, כך שלשיטת היזם, רק אם ימכור 4 דירות ולא 2 הוא יוכל " לכסות" את הגירעון בתחשיב התקציבי ולהשלים את הפרויקט.
לגבי נושא זה, הוכח כי במהלך פגישת 10/2014 טען פינגולד שהיזם הוציא 800,000 ₪ " עודפים" (400,000 ₪ בגין עלות חיזוק המרפסות ו-400,000 ₪ בגין עלות הקמת הגדר), וכי הוא מבקש מבעלי הדירות להסכים לבנית 4 דירות על הגג על מנת "לעזור לו בנקודה הזו" ( תמליל השיחה, עמ' 1, שורה 13). עוד מוסיף פינגולד כי אם בעלי הדירות " יעזרו" ויסכימו לבניית 4 דירות, הוא יחדש את העבודות באתר, וניתן היה להבין מדבריו שאם הם לא יסכימו – העיכוב ימשיך, ואצטט מחילופי הדברים בין פינגולד לבין מנשרוב ( עמ' 16, לתמליל השיחה, שורות 12-26):
פינגולד: "אני עכשיו מדבר על ה-800 ומשהו אלף שקל שיש פה מעבר למה שתכננתי כשחתמתי אתכם הסכם. ... האם אתם מוכנים לשקול לראות איך אתם עוזרים בנקודה הזאת? ... אתם יכולים להגיד, לא מעניין אותנו, תעשה מה שאתה רוצה. ... הדרך שאתם יכולים לעזור, זה במספר הדירות שבונים בבניין באותו שטח. אני יודע שלא רציתם. אבל התגלו פה בעיות שלא ידענו. מה לעשות?
מנשרוב: נניח, נניח שכן. זה לא פותר לך את בעיית הרישוי, זה לא פותר לך את הבעיה של הדחייה. ואם אנחנו אומרים כן ...
פינגולד: אז אני ...
מנשרוב: אתה מחר נכנס לשטח פה?
פינגולד: כן. אז אני אענה לך. אם פותרים, אם עוזרים לי, לא, לא פותרים. אם עוזרים לי בנושא הזה ואני רואה שיש מרווח, אני מידית בונה גם למטה וגם למעלה ...
מנשרוב: בלי היתר?
פינגולד: בלי היתר."
וראו כי פינגולד חוזר על כך גם בהמשך, בעמ' 17 – ומבהיר כי אם בעלי הדירות יסכימו לבניה של 4 דירות "אז יהיה לו מרווח" ואז הוא יחזור מיידית לביצוע העבודות על סמך ההיתר הקיים, בלי לחכות לבירור הבקשה המתוקנת או להיתר המתוקן. כאשר הוא נשאל שוב ושוב כיצד הוא יכול להמשיך את העבודות על סמך ההיתר הקיים – הכולל 2 דירות צמודות, אם בכוונתו לבנות 4 דירות קטנות, השיב פינגולד: "זה בעיה שלי" ( עמ' 17 שורה 18). החשוב הוא כי פינגולד הבהיר שרק אם היזם יוכל לבנות 4 דירות, יישאר לו " מרווח" ואז יהיה לו תמריץ להמשיך את הבנייה, כאשר הוא מוכן לעשות כן למרות שההיתר הקיים אינו מתאים, וכדבריו: "אם יהיה לי משהו, טיפה, יפתור לי את נושא הרווחיות, אני אגמור את כל הבניין" ( שם, שורה 19). עוד עולה מהדברים שגם ללא ההיתר, יש עדיין עבודות שניתן לבצע " בלמטה", בניגוד לטענת היזם שהוא לא יכול היה להמשיך בעבודות כל עוד ממתינים להיתר – אך על כך כבר נכתב ואין צורך לחזור על הדברים.
נקודה חשובה נוספת שיש להדגיש לגבי פגישת 10/2014 היא, שרק במועד זה, לראשונה, העלה פינגולד את הדרישה הכספית כלפי בעלי הדירות, הן לגבי עלות חיזוק המרפסות והן לגבי עלות הקמת הגדר. באותה ישיבה ביקשו בעלי הדירות לדעת על מה סומך התחשיב לגבי העלויות הנדרשות ומדוע לא פנה אליהם היזם " בזמן אמת", מיד כאשר התגלה ( לכאורה) הצורך בחיזוק המרפסות או מיד כאשר התברר שצפויה להיות עלות " חריגה" לגבי הקמת הגדר; ופינגולד משיב כי הוא לא פנה אל בעלי הדירות במועד מוקדם יותר בשל שהיזם חשב, בשלב הראשוני שהוא "יספוג את זה" ( עמ' 10, שורות 1-3 לתמליל השיחה), וחוזר שוב על הדברים בהמשך, ומסביר כי הוא לא הודיע על נושא הקמת הגדר והעלויות לבעלי הדירות כי: "רציתי לקחת את זה על עצמי" (עמ' 55 שורות 8-11). במקום אחר, מאשר שוב פינגולד כי לא העלה את הנושא מיד כאשר התגלה "מאחר וידעתי שיהיה להם בעיה לגייס 400,000 ₪ אז הצעתי להם גם פתרון שבאותו שטח נבנה 4 דירות ולא רק 2" ( עמ' 123, שורה 25).
דברים דומים נשמע במהלך פגישת 11/2014. מנשרוב העיד כי במהלך פגישה זו פינגולד שוב הציג את הדרישה לבנית 4 דירות, באופן שניתן היה להבין "שאם לא נסכים ל-4 דירות לא תהיה התקדמות בפרויקט" ( עמ' 183, שורה 22), וראו את דבריו של עו"ד בירמן באותה הישיבה, לאמור:
"בשנת 2011 התחיל הפרויקט אצלכם, התחום היה חדש וגם משתנים, הרבה דברים לא היו ידועים מראש והרבה דברים השתנו. השתנה שוק הדירות, היקף המחירים וכדומה. בהמשך תוקנה תכנית תמ"א 38 שאפשרה בניית קומה נוספת. כשנגענו בבניין והתחלנו בעבודות התגלתה בעיה שעצרה את העבודה, שגרמה להוצאה לא צפויה ... אנו קיבלנו הוראה לעצור את העבודה ע"י קונסטרוקטור וביצענו עבודה שלא הייתה מתוכננת ... גם התעכבנו וגם השקענו הרבה כסף בנוסף לכך, העיריה העלתה דרישות בעניין המגרש וכן הלאה. ... בשנת 2011 עשינו בדיקות בעניין רכישות וביקוש של דירות באזור ואז הגענו למסקנה שאנחנו רוצים דירות גדולות, ומאז ועד היום, חל שינוי בביקוש. כיום הדירות הנמכרות הן דירות קטנות. ... הגענו למצב שאין לנו דרך לקדם משהו משמעותי, אני מסכים שיש מה לעשות בקומת הקרקע על מנת לאפשר לכם חיים נורמליים. זה שהאתר עומד גם לנו זה מפריע. אנחנו יכולים לשני כיוונים: אחד, למצוא פתרונות – אתם יודעים מה אנחנו מעוניינים לעשות. כיוון שני: אם אתם לא מעוניינים, אז צריך להחליט על ... פירוד."
במענה אומר עו"ד אלקלעי שהובהר ליזם שאין הסכמה לבניית 4 דירות על הגג, ועו"ד בירמן משיב: "אין יזם שמוכן להיכנס לבניין עם פחות מ-5 דירות ..." ; וכאשר פינגולד מסביר שוב שהתגלו " הוצאות חריגות", וכאשר עו"ד אלקלעי מבהיר לו שבעלי הדירות לא יישאו בעלויות וכי הם לא אשמים בכך שהיו הוצאות שכאלו, ממשיך עו"ד בירמן ואומר:
"אפשר לבוא ולהגיד: אנחנו מבינים את המצב ורוצים להגיע לחוף מבטחים, או שצד שמעניין אותו להגיע לחוף מבטחים, אומר שהשני יטבע בדרך ולא מעניין אותי ...".
(פרוטוקול הפגישה, נספח כ' לתצהיר מנשרוב).
כך שעולה בבירור שטענת היזם הייתה שהעיכובים נובעים מ"הבעיה" סביב " ההוצאות הנוספות" ומאי הכדאיות הכלכלית להמשיך את הפרויקט כפי שתוכנן, וברור כי היזם יכול היה לחדש את העבודות, גם טרם קיבל את ההיתר החדש, על בסיס ההיתר הקיים, בתנאי שבעלי הדירות היו מגיעים עמו " לפשרה" ומסכימים לבניית 4 דירות על הגג, שאם לא כן - הפרויקט אינו רווחי מבחינת היזם. המסקנה היא – שוב – שיש לדחות את טענות היזם לגבי העיכובים ולקבוע כי הוא האחראי לעיכובים, בשל אי כדאיות כלכלית בהמשך העבודות – וברור שהדבר עולה כדי הפרה מצדו ולא מצג בעלי הדירות.
נרחיב עוד בשלב זה לגבי אותן הוצאות נטענות בלתי צפויות, לגבי המרפסות והגדר.
הדרישה לתשלום בגין " ההוצאות הבלתי צפויות" -
מקדמית יובהר כי בעלי הדירות לא היו אמורים לשלם ליזם כספים אלא רק להעניק לו זכויות לבנות את הדירות על הגג ולמכור אותן. הוראות החוזה, לרבות ההצהרות של היזם בפתיח וסעיף 3 ( כפי שמצוטט בעמ' 4 לסיכומי בעלי הדירות), קובעות במפורש כי היזם לא יקבל תשלום מבעלי הדירות, כי היזם יקבל רק את הזכויות לבנות את הדירות על הגג, כי היזם בדק את כל הבדיקות הנדרשות טרם ההתקשרות בחוזה וכי הוא יבצע את כל העבודות הכרוכות בפרויקט על חשבונו. לכן, עצם העלאת הדרישה הכספית לתשלום כלפי בעלי הדירות, אינה עולה בקנה אחד עם תניות החוזה.
מעבר לכך, העלויות הנטענות לא היו " בלתי צפויות" וחלקן לא היו בכלל, ואפרט:
חיזוק המרפסות –
גרסת היזם הייתה כי בעת תחילת העבודות באתר, ולאחר חשיפת היסודות של המרפסות, התברר בחזית אחת, כי הן לא מבוססות כראוי אל תוך הקרקע, ויש צורך לעבות, לחזק ולשפר את הביסוס. לטענתו הוא ביצע את העבודות הנדרשות, על פי המלצת הקונסטרוקטור אנונו בעלות של 400,000 ₪. גרסת בעלי הדירות הייתה כי הם שמעו לראשונה על הטענות באוקטובר 2014, וכי לא הוכחו הטענות בהקשר זה. גרסת הקבלן והמתכנן הייתה כי היסודות של המרפסות שבוצעו בשנת 2009 בוצעו כדין, על פי תכניות והיתר בניה, כי מאז לא הייתה כל בעיה לגבי המרפסות, וכי בעת תחילת העבודות מטעם היזם, עובדים מטעמו פגעו ביסודות במהלך החפירות, חשפו את היסודות ולא השלימו כל עבודה של עיבוי או חיזוק, ונוצר מצב בו כיום היסודות אינם בטוחים.
מבחינה דיונית, היזם לא העלה כל דרישה כלפי הקבלן או המתכנן, ולכן – אין הוא נושא בנטל להוכיח את הטענות לגבי רשלנותם. עליו הנטל להוכיח מה התגלה במועד תחילת העבודות ומה נעשה בעקבות כך. בעלי הדירות, ששלחו את ההודעה כלפי הקבלן והמתכנן, הם אלו שאמורים היו להוכיח את הרשלנות הנטענת, אלא שבסיכומיהם – אין למצוא טענות לגבי רשלנות שכזו, אלא רק הסבר לגבי כך שהם מצאו עצמם " נאלצים" להגיש את ההודעה כלפיהם.
לכן, לכאורה לא בטוח שיש מחלוקת לגבי טיב העבודות משנת 2009, ובכל מקרה, ככל שיש מחלוקת שכזו, אני מוצאת שלא הוכח שהעבודות בשנת 2009 בוצעו ברשלנות, והוכח כי החיזוק שהקונסטרוקטור אנונו ביקש לעשות לגבי העמודים בהם עסקינן היה חלק מהחיזוקים שממילא היה על היזם לעשות במסגרת פרויקט כגון זה. עוד הוכח כי לא בוצעו כל העבודות שעליהן הורה הקונסטרוקטור אנונו וכי המצב כיום אינו בטיחותי עקב כך שהיזם עזב את העבודות טרם השלמת המלצותיו של הקונסטרוקטור אנונו. בנוסף, הוכח כי העלויות לגבי חיזוק המרפסות הינן בסדר גודל של כ-40,000 ₪, ובוודאי שלא 400,000 ₪.
לגבי התכנון של העבודות בשנת 2009 - מקובלת עלי עדותו של רביץ לגבי כך שהתכנון היה חלק ממכלול העבודות, אשר אושרו מראש ובדיעבד על ידי קונסטרוקטור ועל ידי גורמי התכנון הרלבנטיים, וראו כי הקונסטרוקטור אנונו אינו מעלה טענות לגבי התכנון של המרפסות וגם המהנדס המר בחן את התוכניות של המתכנן לגבי המרפסות משנת 2009 וטען כי הן "נראות לו בסדר".
לגבי הביצוע בשנת 2009 – טוען הקונסטרוקטור אנונו כי לא בוצע מה שתוכן, שכן אין ביסוס של היסודות אל תוך הסלע, בניגוד לתקן מסוים, ומנגד – טוען אבוטבול כי העבודות בוצעו עם ביסוס כנדרש, וכי התקן אינו רלבנטי. במחלוקת נקודתית זו – אני מעדיפה את גרסת אבוטבול על פני גרסת הקונסטרוקטור אנונו ואף אם כפות המאזניים היו מעויינות – דין גרסת ההגנה לגבור שכן הנטל אינו מוטל על שכמה. עוד אדגיש שוב, כי על בעלי הדירות, שולחי ההודעה, להראות כי הביצוע היה רשלני או לקוי, והם לא העלו טענה מפורשת כזו – במיוחד לא בסיכומיהם.
באשר להיקף העבודות שביצע היזם לאחר תחילת הפרויקט - כל בעלי המקצוע בדעה כי לא בוצעו כל העבודות שעליהן המליץ הקונסטרוקטור אנונו, שכן בסמוך לאותם עמודים אשר עליהן בנויות המרפסות בחזית המדוברת, בוצעה חשיפה של הקרקע, הייתה כוונה לצקת עוד בטון ולחזק את הביסוס, אלא שהדבר לא נעשה. אבוטבול העיד ( בעמ' 61 לפרוטוקול מיום 5.12.2017) כי כאשר הגיע לשטח: "אני והמהנדס היינו בשטח והיינו בשוק ... לא יודע אם להגיד רשלנות, פגעו ביסודות קיימים ... לא רק שלא חיזקו את היסודות אלא גם חצבו ביסודות של המרפסות הקיימים ..." . הקונסטרוקטור אנונו העיד אף הוא כי הוא הכין תכנית לחיזוק היסודות של המרפסות ( עמ' 65, שורות 19-24), אך לא הושלמו העבודות שאותן הוא דרש לבצע ( עמ' 80 שורות 1-2) – וראו אף את מכתבו מיום 9.4.2017, שם הוא כותב שאין ביסוס מספק למרפסות וכי הוא לא מוכן לקחת אחריות לגבי השימוש בהן. באשר לשאלת היקף העבודות שבוצעו בנוגע למרפסות, אוסיף עוד כי היזם לא העיד את מי שהיה מנהל העבודה באתר מטעמו, מר שי קדוש ( להלן: "קדוש"). כנראה שטעמיו של היזם עמו, אך אי הצגת הנתונים מפי מי שהיה " בשטח" ויכול היה להעיד מכלי ראשון לגבי העבודות שבוצעו, היקפן ומשכן – הינו חוסר ראייתי שיפעל לחובת היזם, הן לגבי נושא המרפסות, והן בכלל.
לגבי העלות של העבודות שבוצעו - המהנדס פרמינגר העריך את העבודות בסך של 40,000 ₪ בלבד. המהנדס המר העריך אף הוא את העבודות שבוצעו לגבי חיזוק המרפסות בסך של כ-39,000 ₪ ( עמ' 26 לפרוטוקול, שורה 19), וכאשר הוא הופנה לכך שהיזם דרש 400,000 ₪ לגבי עבודות אלו, המהנדס המר העיד כי: "זה נראה לי לא סביר" ( עמ' 26 לפרוטוקול, שורה 22). לכן, לא ברור על סמך מה טען היזם כי המדובר בעלות של 400,000 ₪. אני אף סבורה כי העובדה שפינגולד העיד שבהתחלה הוא רצה " לקחת את זה על עצמו", מעידה אף היא על כך שהעלויות היו באמת בסדר גודל של 40,000 ₪ בלבד לכל היותר, ולא בסכום של כ-400,000 ₪ כפי שהוצג לבעלי הדירות. אם עלויות " עודפות" בסך של כ-400,000 ₪ היו מתגלות כבר בתחילת העבודות, ביוני 2013, היזם לא היה מחכה עד פגישת 10/2014 ומספר רק אז לראשונה על הוצאה עודפת בסדר גודל שכזה.
האם המדובר בעבודות " בלתי צפויות"? – מעבר לכל מה שנאמר עד כה בנושא המרפסות, אבהיר עוד שלשיטתי, היזם יכול היה וצריך היה לדעת על מצב הדברים לאשורו לפני תחילת העבודות ולפני החתימה על החוזה. היזם לא ערך בדיקות מקיפות מספיק לגבי המרפסות כחלק מבדיקות יציבות המבנה שבוצעו לפני תכנון היקף העבודות הנדרשות במסגרת הפרויקט ולפני ש"תמחר" את העלויות. היזם, אמור היה לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה – והוכח כי עיבוי עמודים תומכים ( כולל עמודים שנושאים מרפסות, כולל כאלו שהתווספו למבנה המקורי) – הינו חלק ממושא החוזה, וראו כי הקונסטרוקטור אנונו אישר כי כאשר היזם לוקח על עצמו פרויקט של תמ"א 38 הוא לוקח אחריות על כל המבנה והם " אחראים לכל מה שנגלה שם" (עמ' 67 שורה 6). היזם הסתייע בקונסטרוקטור אשר אמור היה לבדוק את המבנה ולהעריך את החוזק של היסודות, העמודים, הקורות וכיוצ"ב רכיבים – וכך גם מוצהר בחוזה. העובדה שהמרפסות נבנו בשנת 2009 כתוספת למבנה ולא היו חלק מהמבנה המקורי – לא הייתה עובדה נסתרת וניתן היה לאתר את כל הפרטים הרלבנטיים על נקלה. היה על היזם, טרם כניסתו לפרויקט, לאתר את אותם נתונים ולבדוק את התכנון והביצוע. לגבי התכנון, המהנדס המר אישר כי היזם יכול היה לבדוק את כל התוכניות לגבי המרפסות בעירייה, שכן הן בוצעו עם היתר בנייה בשנת 2009 ( עמ' 23, שורות 26-29), והקונסטרוקטור אנונו העיד כי הוא לא חשב שיש בכלל צורך לבדוק את התוכניות לגבי בניית המרפסות משנת 2009, כיון שלפעמים מה שתוכנן לא בוצע וממילא הם אחראיים על כל המבנה. לגבי הביצוע, לא מקובלת עלי הטענה לפיה המדובר בפריט נסתר שאי אפשר לבדוק – אף אם הבדיקה כרוכה בחפירה חלקית בסמוך ליסודות של המרפסות. הקונסטרוקטור אנונו טוען כי המדובר בנתון " שמתגלה תוך כדי עבודה" ו"מתעדכן תוך כדי ביצוע" (עמ' 66 שורות 27-33), אך אם אכן המדובר בנתון כה קריטי ( שהופך את הפרויקט מרווחי להפסדי) – יש צורך לבדוק אותו מבעוד מועד – והאפשרות הטכנית קיימת. לכן, היה על היזם לקחת את כל הנתונים בחשבון שעה שהכין את התכניות, שעה שערך תמחור לגבי הפרויקט ואם היזם לא בדק את הנתונים הרלבנטיים לגבי המרפסות – אין לו להלין אלא על עצמו. לכן, אינני מקבלת את הטענה לפיה הצורך בחיזוק המרפסות היה בבחינת " גזירה" שלא ניתן היה לצפות מראש אשר התבררה רק לאחר חתימת החוזה.
הקמת הגדר –
עמדתי דומה בכל הנוגע לקיר התומך והגדר, שכן אחד מהתנאים לקבלת היתר הבנייה היה הזזת הגדר הקיימת והקמת הגדר החדשה והקיר הנדרש, לרבות בשל הפקעה של העיריה באחת החזיתות של המבנה. לכן, יש לדחות את טענת היזם לפיה המדובר בהוצאה " מפתיעה". האדריכל לזר הסביר בעדותו כי העיריה דרשה לעשות הרחבת דרך של 30-40 ס"מ, וכאשר היזם החל בביצוע הוא נאלץ לבנות קיר תומך לאורך המבנה, בהיקף של 60%-70% מההיקף הכולל של המגרש היות והמדובר במגרש פינתי, ולכן המדובר בהוצאה משמעותית. אין חולק כי המדובר בעלויות נכבדות אלא שהן צפויות, ניתן היה לברר מבעוד מועד מה הן דרישות העיריה, ניתן היה להעריך עוד במועד קבלת ההיתר את העלויות הצפויות, וצריך היה לקחת את העלויות בחשבון עוד לפני כריתת החוזה, ולמצער – ביום שהעירייה העלתה את אותה דרישה, ולהציג את הדברים בפני בעלי הדירות כבר אז. לכן, אינני מקבלת את דבריו של עו"ד בירמן, במהלך פגישת 11/2014, כאשר הוא מתייחס להקמת הגדר ואומר כי: "העירייה העלתה דרישות בעניין המגרש וכן הלאה. קורה, בפרויקטים, שנדרשים דברים כאלו אבל הדבר לא היה צפוי". הדבר היה צפוי, ובכל מקרה, לא יתכן להעלותו רק באוקטובר 2014 לראשונה.
מעבר לכך, אף לגבי עלויות אלו – לא הוכח שיעורן המדויק ובוודאי שלא 400,000 ₪.
לכן, הדרישה של היזם לגבי עלות חיזוק המרפסות ועלות הקמת הגדר לא הייתה מבוססת, ונועדה כדי להפעיל לחץ על בעלי הדירות להסכים לבניית 4 דירות על הגג ולא 2 – על מנת להביא את הפרויקט לרווח, עקב תחשיב שגוי מצד היזם. רק למען השלמת התמונה, אבהיר מעבר לנדרש כי טענת היזם לפיה אי הסכמת בעלי הדירות לבניית 4 דירות על הגג מהווה הפרה מצדם, ולמצער – התנהלות חסרת תום לב – הינה טענה שכלל לא מובנת לי. אין כל חובה להסכים על שינוי מהחוזה. אמנם, חוזים יש לקיים בתום לב, וככל שנדרשים תיקונים בחוזה, ניתן לצפות משני הצדדים להסכים לשינויי מינוריים אף אם בניגוד לנוסח המקורי של החוזה, ככל שעולה צורך שכזה במהלך תקופת הביצוע – אלא שכאן אין המדובר על שינוי זניח, ואין כל פסול בכך שבעלי הדירות לא הסכימו לדרישת היזם. השינוי אכן יגרום להתמשכות ההליכים עוד מעבר לבניית שתי הדירות, מה גם שהדבר יהא כרוך בהגשת בקשה נוספת לתיקון היתר הבנייה. בנוסף, יש גם טעם של ממש בעמדת בעלי הדירות לפיה יש לדבר השלכה לגבי ערך כל המבנה וערך כל אחת מהדירות שלהם. מבנה ובו תשעה דיירים אינו זהה למבנה ובו אחד עשר דיירים, יש לדבר השלכה גם לגבי הצפיפות, העומס בתפעול המבנה, המעליות החנייה ועוד – והדברים ברורים. היזם מלין על כך שבעלי הדירות לא תמכו את הטענה לגבי סבירות עמדתם בראיות – אך לא ברור אילו ראיות יש צורך להציג לגבי הברור מאליו, והוא – שיש לדבר השלכות ובעלי הדירות לא היו חייבים להסכים לשינוי - וראו כי המהנדס פרמינגר, לשאלת עו"ד בירמן בחקירה הנגדית, מעיד כי הוא לא התבקש מטעם בעלי הדירות להכין חוות דעת לגבי ההשלכות של בניית 4 דירות על הגג, אך מוסיף כי: "לו הייתי נשאל אז בהחלט הייתי אומר שככל שמוסיפים דירות בפרויקט יש ירידת ערך לדירה בודדת" ( עמ' 164, שורה 30).
בדומה, יש אף לדחות את טרוניותיו של היזם לגבי כך שבשלב מסוים, בעלי הדירות דרשו תשלום כנגד הסכמתם לבניית עוד דירות על הגג, כאשר לשיטת היזם המדובר בחוסר תום לב מצדם ( סעיף 15 לסיכומים). עמדתי שונה מעמדת היזם, ולשיטתי – שעה שלאחר חתימת החוזה, היזם מבקש לשנות אותו באופן משמעותי, אין כל פסול בכך שבעלי הדירות יתנו את הסכמתם בתשלום ואף אין כל פסול בכך שהם לא יסכימו בכלל לשינוי המוצע - וראו את עדותו של מנשרוב, בעמ' 173 לפרוטוקול, שורה 27 ואילך, שם הוא מעיד כי בסוף 2014, כאשר כבר היה ברור לבעלי הדירות שיש איחור משמעותי וכי בינתיים נגרמים להם נזקים מתמשכים וכאשר היזם דרש לבנות 4 דירות על הגג במקום רק 2, הם שקלו להסכים רק כנגד תשלום – שאמור לשקף פיצוי מבחינתם.
ההסתבכות הכלכלית של היזם –
נוסיף לכל האמור את העובדה כי בעל המניות ביזם ועורך הדין של היזם – עו"ד בירמן, נקלע באותה התקופה לקשיים משפטיים ( בלשון עדינה) סביב התנהלותה של חברה נוספת בשם ט.ב. מתמקדים בכספים בע"מ ( להלן: "חברת ט.ב."), שהייתה בבעלותו ( ובבעלות אחר בשם יחיאל טפירו). אין חולק כי בתקופה בה עסקינן, חברת ט.ב. חבה לנושיה מיליוני שקלים, נמצאה באמצע חקירה פלילית של הרשות לניירות ערך ובהליכי פירוק במסגרתם מונה לה כונס נכסים. לכל האמור בוודאי שהייתה השלכה קריטית מיידית על עו"ד בירמן, כלומר על היזם. עו"ד בירמן אף אישר בחקירתו כי הוא היה ערב אישית לחלק מחובות חברת ט.ב. (עמ' 133, שורות 17-20), וכי במאי 2015 הוא המחה למנהל המיוחד שמונה לחברת ט.ב. את התקבולים שהיו אמורים להתקבל תמורה מכר אחת מהדירות בפרויקט. כלומר, שיש קשר ישיר ברור בין קריסתה והסתבכותה של חברת ט.ב. לבין מצבו של היזם, הן בכל הנוגע להתנהלות עו"ד בירמן ונציגיו והן בכל הנוגע לחוסר האמון וחוסר הביטחון שחשו בעלי הדירות כלפי עו"ד בירמן והיזם באופן כללי, וראו כי הם חזרו וטענו כי לקראת סוף ההתקשרות בין הצדדים התברר להם כי מצבו של היזם בכי רע וכי הוא לא יוכל לעמוד במחויבויותיו מכוח החוזה.
בהקשר זה טוען היזם כי לבעלי הדירות לא הייתה כל אינדיקציה לגבי מצבו הכלכלי " בזמן אמת", כלומר בסוף שנת 2014 ותחילת 2015, עת הם הודיעו על ביטול החוזה והחלו ההליכים המשפטיים. לשיטתו, בעלי הדירות מבססים את טענתם לגבי המצב הפיננסי של היזם על חוות דעת של חוקר שהם שכרו ( להלן: "חוות הדעת של החוקר"), אלא שלחוות הדעת אין כל משקל, הן בשל שעורכה לא נחקר, הן בשל שהיא מתייחסת למועדים שאינם רלבנטיים (2016-2017), והן בשל שאם בשנים 2016-2017 המצב של היזם היה קשה – הרי זה באשמת בעלי הדירות ועקב כך שהיזם לא יכול היה למכור את הדירות שהוא התכוון לבנות על הגג, למרות שאת כל ההוצאות הכרוכות בביצוע העבודות בפרויקט עד אותה עת הוא כבר הוציא על חשבונו. היזם אף מנסה לטעון כי מצבו היה טוב, כי הוא מסר פרויקט אחר באותה התקופה וקיבל את התמורה בגינו, וכי הוא היה בעיצומם של עוד פרויקטים מוצלחים.
לגבי המידע שהיה לבעלי הדירות – אפנה לחקירתו הנגדית של מנשרוב לעו"ד בירמן, שם העיד מנשרוב כי כבר בסביבות החודשים יולי עד אוגוסט 2014 הגיע אל בעלי הדירות מידע לגבי כך שהיו"ר והבעלים של היזם ( כלומר, עו"ד בירמן) נמצא בתסבוכת של רשות ניירות הערך ( עמ' 175 לפרוטוקול, שורות 30-33). הוא נשאל על ידי עו"ד בירמן, איך יתכן שהיה לבעלי הדירות מידע לגבי " ההסתבכות" במועדים הנטענים, שכן לפי גרסת עו"ד בירמן, הפרסומים לגבי הנושא בתקשורת היו רק ביוני 2015, אך מנשרוב השיב שהוא בטוח שהפרסומים הראשונים היו ב"כלכליסט" בחודשים יולי עד ספטמבר 2014. אני מאמצת את תשובתו של מנשרוב בהקשר זה, היא מתיישבת עם לוחות הזמנים של ההחלטות השיפוטיות שניתנו בשלל ההליכים המשפטיים שקיימים לגבי עו"ד בירמן ולגבי חברת ט.ב., ולכן, המסקנה הינה שאכן היה מידע לגבי " ההסתבכות" עוד טרם ביטול החוזה מטעם בעלי הדירות.
לגבי נכונות המידע, כלומר – באשר למצב הכלכלי המדויק של היזם בסוף 2014 ותחילת 2015, אומר כי לא שוכנעתי כי המצב היה טוב כפי שהיזם מציג, ונדמה לי שהדברים ברורים גם ליזם עצמו, אך אין צורך להכריע בכך ( ולא בסוגיית קבילות חוות הדעת של החוקר), היות ודי באמור מעלה לגבי הפרויקט הספציפי בו עסקינן. כלומר, די בדברים שצוטטו מעלה מפיהם של עו"ד בירמן ופינגולד – כדי ללמדנו שהפרויקט לא היה רווחי מבחינת היזם, ללא קשר לפרויקטים אחרים. ברור היה שלא יהא רווח אם תושלם בנייה של 2 דירות על הגג, התמורה מהדירות ממילא תשמש לכיסוי חובות של חברת ט.ב. – ומכאן נגזר חוסר היכולת וחוסר הרצון של היזם להמשיך את הפרויקט.
סיכום ביניים לגבי העיכובים בביצוע העבודות בפרויקט -
לסיכום נושא זה – יש לדחות את כל טענות היזם לגבי כך שהייתה הסכמה לשינוי לוחות הזמנים וכי ההתנהלות של בעלי הדירות בניגוד להסכמה זו עולה בגדר הפרה של החוזה מצדם. הוכח שהיו עיכובים של חודשים רבים בביצוע העבודות וכל הטענות של היזם לגבי כך שהעיכובים היו מוצדקים – נדחות. היזם לא הוכיח שהסיבות היו הוצאות בלתי צפויות, שיעור ההוצאות לא היה כנטען, והיזם ניסה להפעיל לחץ על בעלי הדירות להסכים לשינוי הבנייה על הגג – נוכח אי כדאיות כלכלית להמשיך בפרויקט כפי שהוגדר בחוזה. לפיכך - היזם הפר את החוזה בהפרה יסודית בהקשר זה ולא בעלי הדירות. מכאן, שיש לדחות את הטענה של היזם לגבי ההפרה הראשונה שהוא מייחס לבעלי הדירות.
הארכתי בנושא זה, בשל שהוא המהותי ביותר מבין המחלוקות, ונשוב עתה " למסלול" הדיון שהוגדר מעלה, ונמשיך בסקירת טענות היזם לגבי ההפרות הנוספות מצד בעלי הדירות.
ההפרה השנייה הנטענת: "סירוב לבקשה לפנות לגישור" –
היזם מפנה לסעיף 24.03 לחוזה, שם הותנה כי במקרה של סכסוך הנוגע לפרשנות משפטית של הוראות החוזה יפנו הצדדים לגישור, וכי במקרה של סכסוך בנושאים מקצועיים – ימונה בורר. היזם טוען כי פנה אל בעלי הדירות במכתב מיום 21.12.2014 וביקש לקיים הליך של גישור – אך הם לא הסכימו להליך שכזה, ותחתיו העניקו ליזם ארכה להשלמת העבודות עד יום 27.1.2015 ( וראו את המכתבים של בעלי הדירות מהימים 23.12.2014 ו-29.12.2014). לשיטת היזם, אי ההסכמה לפעול לפי המנגנון שנקבע בחוזה לגבי מינוי מגשר מהווה אף היא הפרה של החוזה מצד בעלי הדירות.
לא מצאתי כי בנסיבות אי ההסכמה להליך של גישור מהווה הפרה של החוזה מצד בעלי הדירות, ובוודאי שלא הפרה יסודית המקנה ליזם את הסעדים אותם הוא דורש.
ההפרה השלישית: "מניעת שימוש בייפוי הכוח ואי חתימה על מסמכים" –
היזם מלין על כך שבעלי הדירות לא הסכימו לאפשר לו לעשות שימוש בייפוי הכוח שנחתם כחלק מהחוזה ואשר היה אמור לאפשר לו לקבל את הזכויות בדירות שיבנו על הגג ולמכור אותן, וככל הנראה הוא ממקד את טענותיו בתקופה של ינואר-פברואר 2015 ( אם כי טענותיו בהקשר זה לא ממוקדות). ברי כי שעה שבוטל החוזה ושעה שהיזם החל בהליכים משפטיים כנגד בעלי הדירות, לא היה כל מקום לאפשר ליזם להעביר על שמו זכויות קנייניות אלו או אחרות, לא הייתה לו הזכות לרשום לטובתו הערות אזהרה, לא היה מקום שהוא יפנה לבנק מלווה וישעבד כבטוחה להלוואה זכויות קנייניות או אחרות הקשורות למבנה – ולא ברורות לי טענות היזם בהקשר זה. עוד יובהר כי כאשר ביקש היזם שאמנה את עו"ד בירמן, ככונס נכסים לגבי זכויות הבנייה, הבקשה נדחתה – וראו את ההנמקות לכך בהחלטה שניתנה, אשר כוחן יפה גם בהקשר הנוכחי.
ההפרה הרביעית: "אי קיום החוזה לאחר דחיית הבקשה הראשונה למתן צו מניעה" –
ביום 11.3.2015, כפי שכבר צוין מעלה, ניתנה החלטתו של כב' השופט נווה בבקשה הראשונה לסעד זמני – והבקשה של בעלי הדירות למתו צו מניעה כנגד היזם, נדחתה. לטענת היזם, אחרי מתן החלטה זו, היה על בעלי הדירות להמשיך בקיום החוזה, ואי קיומו מהווה הפרה מצד בעלי הדירות.
לא אוכל לקבל טענה זו, שכן קביעותיו של בית המשפט בקריות במסגרת הבקשה לסעד זמני אינן כוללות קביעה לגבי תוקפה או אי-תוקפה של הודעת הביטול, ודחיית הבקשה לסעד הזמני שהתבקש שם אינה שקולה לחיובם של בעלי הדירות לשוב ולקיים את החוזה. אמנם, באותה החלטה נקבע שאין לסלק את היזם המאתר ( והוא אף החל בביצוע העבודות להכשרת החניה הנוספת על פי תכנית החניה בעקבות החלטה זו), אלא שמבחינת בעלי הדירות – החוזה בוטל, הם ציפו שהשאלה לגבי תוקפו או ביטולו של החוזה תתברר בהמשך, במסגרת התיק העיקרי בקריות או במסגרת התיק הראשון שלי, שכבר הוגש באותו מועד – והם לא הפרו את החוזה שעה שעמדו על עמדתם זו, למרות ההחלטה בבקשה הראשונה לסעד זמני ( מה גם שהחלטה זו " התהפכה" ביום 5.7.2015).
בנוסף, יש לראות שכאשר עו"ד בירמן שאל את מנשרוב בחקירתו הנגדית, מדוע בפברואר 2015 בעלי הדירות לא הסכימו לאפשר ליזם להמשיך בעבודות, השיב מנשרוב כך:
"אנחנו לא האמנו שיש ביכולתכם לסיים את הפרויקט. אנחנו עשינו הכל על מנת שהפרויקט הזה יגיע לסיומו ... ומה קיבלתי בתמורה? סכין בגב בדמות תביעה משפטית על סך מיליון שקל ... בפועל ממאי 2014 אתם הפסקתם את העבודות הרציניות בבניין וכאשר אנו הדיירים ראינו ששום דבר לא מתקדם, בדקנו בבניינים אחרים מה קורה שם, עבודות שאותה חברה מבצעת. הגענו לרחוב הגליל וגם שם ראינו שהנושא שאנו חווים בבניין – חווים גם הדיירים באותו בניין אוני מתכוון לכך שהיזם עצר את הכל על מנת לקבל יותר דירות מאשר הוסכם בחוזה ולא התקדם עד שנסכים לבניית הדירות הנוספות. כמו כן ראינו שבסביבות יולי 2014, החברה עצמה, היו"ר שלה והבעלים נמצאים בתסבוכת של רשות ניירות הערך ..."
(עמ' 175 לפרוטוקול, שורות 16-33).
אני סבורה כי בנסיבות שנוצרו, אחרי הגשת התביעה בקריות והגשת אחת התביעות כאן, ונוכח הנתונים שהתגבשו עד אותו מועד ( כולל המידע לגבי המצב הכלכלי/משפטי של היזם) – עמדת בעלי הדירות הייתה סבירה ואף מחויבת המציאות, ובוודאי שהיא אינה מהווה הפרה של החוזה כפי שטוען היזם. מכאן, שההחלטה של בעלי הדירות להישאר נאמנים לעמדתם לגבי ביטול החוזה מדצמבר 2014 , הייתה החלטה סבירה, ובוודאי שאינה מהווה הפרה של החוזה או של חובת תום הלב.
עוד יוער כי היזם אף טוען כי בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד שהגישו בעלי הדירות בתיק שבקריות ( ביום 23.2.2015) אין דרישה מטעמם לסעד של ביטול החוזה – ולכן יש לראותם כמי שחזרו בהם מהודעת הביטול. טענה זו יש לדחות היות ובסעיף 6.4 ובסעיף 8 לכתב התביעה שכנגד בקריות, בעלי הדירות מסבירים כי הם שלחו את הודעת הביטול עוד במכתב מיום 18.12.2014 וכי למען הסר כל ספק, הם חוזרים שוב על הודעת הביטול נוכח ההפרות אותן הם מפרטים במסמך מטעמם. לכן, הם אינם זקוקים לבקש סעד של ביטול החוזה מבית המשפט, ובוודאי שלא " חזרו בהם" מההודעה.
להשלמת התמונה, נתייחס לעוד טענה דומה של היזם, המפנה לכך שבמהלך הדיון בתיק בקריות ביום 22.4.2015, הסכימו בעלי הדירות להצעת בית המשפט שם לפיה היזם ישוב מיידית לעבודות ובית המשפט יקצוב מועד להשלמתן. לשיטת היזם, הסכמה זו מלמדת אף היא על כך שבעלי הדירות חזרו בהם מהודעת הביטול ( סעיף 57 לסיכומים). ברי כי הסכמה להצעת בית המשפט אינו מהווה ביטול של הודעת הביטול, ובכל מקרה – ההצעה לא התגבשה לכדי הבנות.

ההפרה החמישית: "טרפוד מכוון של ההליכים לגבי היתר מתוקן בוועדות הערר" –
נזכיר כי בעלי הדירות חתמו על הבקשה המתוקנת ועל הגרמושקה החתומה הראשונה, כי לאחר שגורמי התכנון דרשו להוסיף עוד חנייה הכין היזם את תכנית החניה החדשה, כי תכנית החניה לא הוצגה לדיירים והם לא הסכימו לה, כי היזם הגיש לוועדת התו"ב גרמושקה " חדשה" לא חתומה, הכוללת את החניה הנוספת, וכי כאשר גילו זאת בעלי הדירות הם התנגדו לבקשה המתוקנת – וועדת הערר קבעה כי ההחלטה לאשר את הבקשה המתוקנת מבוטלת נוכח העובדה שהיא התבססה על גרמושקה לא חתומה.
היזם טוען ( בסעיפים 98 ואילך לסיכומיו) כי התנהלות בעלי הדירות בשלב זה, עולה כדי הפרה של החוזה מצדם. לשיטתו – הוא היה זכאי להגיש את הגרמושקה הלא חתומה ולערוך בעצמו את השינוי לגבי החניה, מכוח סעיף 8.3 לחוזה, לאמור:
"... באם יהיו שינויים מוסכמים על הצדדים בכתב בתוכניות הבניה והחיזוק של הבית המשותף, יהא היזם אחראי לקבלת היתרי בניה מתוקנים ו/או כל היתר אחר שידרש לביצוע השינויים, כאמור לעיל, על חשבונו בלבד".
לשיטתי, לא ניתן להתבסס על סעיף זה, שכן לא היו הסכמות לגבי החניה הנוספת, מיקומה או האופן שבו תבוצע, ובוודאי שלא היו הסכמות בכתב לגביה.
בנוסף, יש לראות כי סעיף 6.4 לחוזה, קובע כי:
"התוכניות המפורטות יוכנו על ידי היזם על פי שיקול דעתו, ובלבד שהן לא יהיו בניגוד לתוכניות ולתנאי חוזה זה. במידה והתוכניות שיוגשו על ידי היזם לא יאושרו על ידי הרשויות המוסמכות והיזם ידרש לערוך תיקונים ושינויים, יעדכן היזם את הבעלים בכל הנוגע לתכניות המתוקנות אשר בכוונתו להגיש מחדש ולהחתים את הבעלים על התכניות החדשות".
לכן – היזם לא היה רשאי להגיש תכנית חניה ללא חתימת בעלי הדירות, גם אם הצורך להוספת חניה נובע מדרישה של ועדת התו"ב. ההסבר שמסר האדריכל לזר ( בעמ' 39 לפרוטוקול, שורות 6-15), לפיו הוא הכין לבקשת היזם את תכנית החניה ולא היה צריך להחתים את הדיירים על התוכנית בשלב שבו הוכנה – אולי נכון מבחינה " טכנית/פורמלית", כלומר – יתכן ותוכנית החניה עצמה אינה מסמך שדורש חתימה של בעלי הדירות ( ואינני קובעת שכך הוא המצב), אלא שאין לדבר חשיבות – שכן לא יעלה על הדעת שכאשר יש מחלוקת לגבי החניה הנוספת – יגיש היזם תכנית שלא רק שלא התבקש אישור של בעלי הדירות לגביה, אלא שהם מתנגדים לה במפורש, ולא יעלה על הדעת להגיש גרמושקה לא חתומה לוועדת התו"ב, ואין חולק שעל הגרמושקה כן חותמים בעלי הדירות.
מכאן, שכאשר התייצבו בעלי הדירות לדיון בערר לגבי ההחלטה לאשר את הבקשה המתוקנת, וטענו כי הם מתנגדים לתכנית החניה – הם עשו זאת נוכח העובדה שהיזם פעל על דעת עצמו והגיש תכנית חניה שאינה מוסכמת עליהם ובניגוד לעמדתם. לא ברור לי כיצד היזם יכול להעלות טענות כלפי בעלי הדירות לגבי נושא זה, התנהלותו שלו היא הבעייתית, ובוודאי שיש לדחות את טענתו לפיה ההתנהלות של בעלי הדירות ו"טירפוד" האפשרות לקבל את תכנית החניה, מהווה הפרה של החוזה.
ההפרה הששית הנטענת: "אי קבלת פתרון לסוגית החניה הנוספת" –
נוכח האמור מעלה, לא כל כך ברור לי מהי הטענה של היזם לגבי ההפרה הנוספת שבכותרת ( סעיפים 104 ואילך לסיכומיו), המתייחסת לכך שהיה על בעלי הדירות להסכים לפתרונות שהוצעו לגבי החניה. אזכיר כי במהלך פגישת 5/2015, הרבה אחרי הודעת הביטול ותחילת ההליכים המשפטיים, הועלו שתי הצעות להוספת חניה ( וראו את ההסברים שמסר האדריכל לזר לגבי שתי החלופות בעמ' 39, 40 ו-42 לפרוטוקול). עוד נזכיר – והדבר לא היה שנוי המחלוקת – כי בעלי הדירות לא הסכימו למי משתי החלופות. לשיטת היזם – סירובם לקבל את הפתרונות שהוצעו להם בשלב הזה היה בחוסר תום לב ומהווה כשלעצמו עוד הפרה של החוזה.
ברור שאין מקום לטענה שכזו בכלל – ובמקרה הנדון בפרט. אי קבלת פתרון אינה מהווה הפרה של החוזה. כבר צוין כי נקודת המוצא הינה שחוזים יש לקיים בתום-לב וכי יש לגלות גמישות, אך זכותם של בעלי הדירות לא לקבל את הפתרונות שהוצעו והדבר אינו מהווה הפרה. במיוחד יש לזכור כי השלב שבו הוצעו שתי האפשרויות בפני בעלי הדירות היה אחרי שהיזם, על דעתו ובניגוד להוראות החוזה, כבר הגיש תכנית לגבי אחת החלופות, היא אושרה והוא אף החל בעבודות החציבה במטרה לבצע אותה, וכי המדובר בשלב ב"מתקדם" של הסכסוך בין הצדדים. זוהי נקודת זמן " קצת בעייתית" לבקש הסכמה לחלופה האמורה או לאחת אחרת. עוד נזכור כי בשלב זה, מבחינת בעלי הדירות, הם הודיעו על ביטול החוזה, ויתרה מכך - היזם כבר הגיש את התביעה כנגדם בתיק שבקריות. מנשרוב נשאל מדוע הוא לא הסכים לפתרון שהוצע לגבי החניה, וענה: "ברגע שבא בן אדם שתבע אותי והביא לי סטירה, הוא עכשיו מצפה שאני אגיש את הלחי השנייה בשביל לבוא ולעזור לו לקבל את ההיתר השני ..." ( עמ' 186 לפרוטוקול, שורות 21-22); ואף דנציגר בעדותו השיב לעו"ד בירמן על שאלה בנדון, ואמר כי: "ברגע שהגשתם את התביעה איבדנו בכם כל אמון ..." ( עמ' 196, שורה 2). אני סבורה כי יש לקבל את עמדת בעלי הדירות לפיה בשלב זה, לא הייתה כל סיבה מבחינתם להסכים לתכנית החניה.
מעבר לכך, קריאה של תמליל פגישת 5/2015 בה דובר בעיקר על החניה מראה כי עו"ד בירמן הציע לבעלי הדירות להסכים להמשיך בביצוע עבודות החפירה בגינה לצורך הקמת החניה בהתאם לתכנית החניה, ולאחר קבלת טופס 4 – להשיב את המצב לקדמותו, וכדבריו: "... אנחנו גומרים את הפרויקט, גומרים לקבל את הטופס ארבע, אנחנו נכסה לכם את זה חזרה, להשאיר את זה למצב של קדמותו, יהיה לכם אדמה שם ודשא ... אתם תחליטו, אני מוכל לתת לכם על זה התחייבות בכתב ומכתב נפרד להסכם פשרה שאנחנו הולכים לחתום" ( עמ' 16 לתמליל נספח כ"ה, שורות 8-10), ובהמשך, פינגולד חוזר על ההצעה למלא את החניה שתיחצב באדמה מחדש, ועו"ד בירמן ממשיך: "להחזיר לכם את זה, אנחנו לא נכתוב בתוך ההסכמים כי זה כאילו לעבוד על העיריה. ברגע שייגמר, אתם תגידו לנו מה שאתם רוצים לפי זה נעשה. מילוי, להשאיר – מה שבא לכם" ( עמ' 17 שם, שורות 14-15) - ואין צורך להרחיב.

ההפרה השביעית הנטענת: "המשך עמידה על הודעת הביטול גם בחודש 11/2016" –
לא כל כך ברורה לי טענה היזם לפיה " עמידה" על ביטול נחשבת הפרה של החוזה, אך בכל אופן, בסוף שנת 2016 – כאשר מתנהלות שלוש תביעות של היזם כנגד בעלי הדירות במקביל, בוודאי ובוודאי שבעלי הדירות היו זכאים להמשיך ולהחזיק בעמדתם לפיה מערכת היחסים החוזית עם היזם בטלה, מבוטלת ואין לה תקומה.
מסקנת ביניים ראשונה –
מהמקובץ עולה שיש לדחות את כל טענות היזם לגבי כך שבעלי הדירות הם שהפרו את החוזה. היזם לא הצליח להוכיח שבוצעו ההפרות הנטענות, או חלקן. עוד נזכור כי בעלי הדירות שלחו הודעה לגבי ביטול החוזה בדצמבר 2014 וחלק ניכר מההפרות שלהן טוען היזם בוצעו בכלל אחרי המועד שבו החוזה כבר לא היה בתוקף. אמנם, שליחת הודעת ביטול שאינה מבוססת, על יסוד טענות לגבי הפרה שלא הייתה – מהווה כשלעצמה הפרה של החוזה מצד מי ששלח את הודעת הביטול; כלומר, שאם מסקנתי הייתה שהודעת הביטול נשלחה שלא כדין – המסקנה הנגזרת הייתה שבעלי הדירות הפרו בכך את החוזה - אלא שמסקנתי הייתה שהודעת הביטול נשלחה כדין, ולכן החוזה מבוטל מדצמבר 2014, ולכל המאוחר מינואר 2015. לפיכך, כל הטענות של היזם לגבי הפרות שלאחר מועד זה אינן רלבנטיות ואולי לא היה מקום לדון בהן כלל וכלל. בכל מקרה, נבחנו כל טענות היזם, והמסקנה היא כי בעלי הדירות לא הפרו את החוזה, וזו נקודת המוצא להמשך הדיון.
ההפרות מצד היזם -
במהלך הדיון מעלה, כבר הבעתי את עמדתי לגבי התנהלות היזם בהתייחס לכמה נושאים – ומהדברים עולה שדווקא היזם היה זה אשר הפר את החוזה. בעלי הדירות טוענים כי בנוסף על האמור, היזם הפר את החוזה בעוד כמה מובנים, ואתייחס להלן בקצרה ליתר טענותיהם.
הגשת התביעה בקריות – אני לא בטוחה שהגשת תביעה מהווה הפרה של חוזה. יכול להיות שלא היה מקום לדרישת היזם לתשלום מצד בעלי הדירות, אלא שבנקודת הזמן שבה הגיש היזם את התביעה בקריות, היה זה כשבועיים לאחר שבעלי הדירות הודיעו על ביטול החוזה, והוא מצדו ביקש כסעד עיקרי את אכיפת החוזה. לכן, לא ניתן לראות בעצם הגשת התביעה בקריות ( אף אם יש לבעלי הדירות השגות לגבי חלק מהסעדים) כהפרה מצד היזם.
בעיות בטיחות באתר – נזכיר כי במועד שבו החלו ההליכים בתיק שבקריות, בעלי הדירות טענו ( ביו היתר) כי התגלו בעיות בטיחות במבנה, נוכח אי ההתקדמות בביצוע העבודות וחומרי הגלם שפוזרו בשטח, וכי המדובר בהפרת התניות בחוזה המחייבות את היזם לדאוג לבטיחות באתר, לשלומם של מי שהתגורר בדירות ולעמידה בכל הוראות החוק והתקנים הרלבנטיים. בבקשתם הראשונה לסעד זמני בתיק שבקריות הם טענו כי יש למנוע מהיזם להמשיך בעבודות בשל בעיות בטיחות הכרוכות בעבודות מטעמו. בקשתם הראשונה לסעד זמני נדחתה, כפי שכבר צוין מעלה, וזאת אגב מינוי האדריכל ניסן כמומחה מטעם בית המשפט. האדריכל ניסן, בחוות דעתו קבע כי אכן קיימים ליקויי בטיחות משמעותיים במבנה ובסביבתו, ועל רקע זאת, ביו היתר, ניתנה ההחלטה של בית המשפט בקריות בבקשה השנייה לסעד זמני, ובית המשפט התיר לבעלי הדירות להתקשר עם קבלן חיצוני לתיקון ליקויי הבטיחות.
בעלי הדירות טוענים כי ליקויי הבטיחות, שהיו לאורך כל הזמן וסוכמו בחוות הדעת של האדריכל ניסן, מהווים הפרה של החוזה. היזם טוען מנגד כי אין המדובר בהפרה, כי חוות הדעת של האדריכל ניסן מתייחסת למצב הדברים במועד הכנתה ( יוני 2015), חצי שנה לאחר ששלחו בעלי הדירות את הודעת הביטול, וכי אף אם הייתה הפרה - היא לא הצדיקה את הודעת הביטול ( סעיף 20 לסיכומים). היזם טען בנוסף כי האדריכל ניסן אינו מומחה לבטיחות ולכן לא יכול היה לקבוע ממצאים לגבי בטיחות המבנה או האתר, וכן כי חוות הדעת הוגשה שלא בהתאם להוראות פקודת הראיות[נוסח חדש], התשל"א-1971 (להלן: "פקודת הראיות", וראו את סעיפים 115 ואילך לסיכומים). היזם אף הגדיל לעשות וטען ( בסעיפים 108 לסיכומיו) כי הגשת הבקשה הראשונה לסעד זמני בקריות - המבוססת בין היתר על טענות לגבי הבטיחות - מהווה הפרה של החוזה דווקא מצד בעלי הדירות ( סעיף 110).
לשיטתי, אין צורך שאכריע בשאלה אם האדריכל ניסן מוסמך היה להתייחס בחוות דעתו לסוגיות הנוגעות לבטיחות באתר העבודה אם לאו, ואין צורך שאכריע בשאלת היקפן של בעיות הבטיחות שהוא מצא בביקורו באתר. תחילה, נזכור כי חוות הדעת של האדריכל ניסן הוגשה לבית המשפט בקריות, המדובר במומחה שמונה שם, לצורך בדיקת סוגיות שהיו אז על הפרק, בהתאם להוראות שניתנו על ידי כב' השופט נווה, השופט אף הכריע בטענות ההדדיות של הצדדים לגבי מומחיותו של האדריכל נווה, קבילות חוות דעתו, משקלה וממצאיה – ואינני מהווה ערכאת ערעור לגבי קביעות אלו. לא רק זאת, אלא שעל יסוד חוות הדעת של האדריכל ניסן, ניתנה ההחלטה בבקשה השנייה לסעד זמני, המורה על סילוק ידו של היזם מהאתר ועל הצורך לתקן את הליקויים – ועל החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור, אשר נדחתה ( רע"א ( מחוזי חיפה) 59216-07-15, מיום 17.10.2015). לכן, אין כל טעם, או אפשרות, שאדרש שוב לנושא זה אשר המחלוקות לגביו הינן בבחינת פלוגתאות שמושתקות בין הצדדים.
השאלה היחידה שבפני הינה האם ליקויי הבטיחות שמצא האדריכל ניסן מהווים הפרה של החוזה מצד היזם. אני סבורה כי ליקויים שכאלו אכן עולים בגדר הפרה של החוזה, במיוחד שעה שהמדובר בכמה ליקויים, לאורך זמן, ולאחר שהוכח שהדיירים התריעו לגביהם לאורך הזמן ( וראו את הדברים שנאמרו בהקשר זה בפגישת 10/2014, בפגישת 11/2014 ובמכתב דוא"ל מיום 21/11/2014 – כפי שפורטו בעמ' 39-40 לסיכומים של בעלי הדירות). עם זאת אינני בטוחה שהפרה מסוג זה, כשלעצמה, מצדיקה ביטול של חוזה כגון החוזה שבו עסקינן, במיוחד בשלב שאליו הוא הגיע. לכן, אני מסכימה עם בעלי הדירות שטוענים שהיו ליקויי בטיחות ושהם מהווים הפרה של החוזה, אך מסכימה גם עם היזם שהפרזה שכזו לא הצדיקה את הודעת הביטול כשלעצמה.
העדר שמירה, אי מינוי מפקח, אי הקמת ביטוח – בעלי הדירות מפרטים ( בעמ' 39-40 לסיכומים) טענות לגבי הפרות נוספות נטענות מצד היזם, כגון: אי הצבת שומר באתר; אי מינוי מפקח במועד והעסקתו רק בחלק מהזמן ( באופן שהוא לא היה נוכח בעת יציקת היסודות); והיעדר פוליסת ביטוח שיכולה הייתה לכסות את הנזקים באתר, לרבות בגין אי סיום העבודות או הפסקתן. בדומה לשנאמר מעלה, לא מצאתי שיש צורך לדון בטענות לגבי ההפרות לעומקן, שכן הן אינן מהוות הפרות יסודיות אשר היו יכולות להצדיק את ביטול החוזה – אף במצטבר.
מסקנת ביניים שנייה -
מכל שנכתב עד כה עולה כי לא מצאתי לקבל את עמדת היזם לפיה בעלי הדירות הפרו את החוזה, שכן היזם לא עמד בנטל ההוכחה המוטל על שכמו ולא הוכיח את העובדות הדרושות או את הבסיס המשפטי לטענות אלו. מנגד, שוכנעתי לקבל את עמדת בעלי הדירות לפיה היזם הוא שהפר את החוזה, הפרה יסודית, בכמה מישורים, והעיקרי בהם הוא עיכוב משמעותי של חודשים רבים בביצוע העבודות, עד כדי הפסקתן המוחלטת. לא שוכנעתי לגבי חלק מההפרות הנוספות שלהן טענות בעלי הדירות – אך המסקנה לפיה הודעת הביטול ששלחו בעלי הדירות נשלחה כדין, נותרה בעינה.
בחינת הסעדים שתבע היזם -
פיצויי קיום –
היזם אינו זכאי לפיצויי קיום, אשר נועדו להביא אותו למצב בו היה לולא בוטל החוזה, שעה שהחוזה בוטל עקב הפרות מצדו. מטרתם של פיצויי קיום היא בראש ובראשונה העמדת הנפגע מהפרת החוזה במצב בו היה נתון אילו קוים החוזה, תוך הגנה על אינטרס הקיום, שלעיתים מכונה " אינטרס הצפייה", של הנפגע מהפרת החוזה ( רע"א 2371/01 אינשטיין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5) 787, 792 (2003); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים ד 531, 534 (2011), להלן: "פרידמן וכהן"; דניאל פרידמן " אינטרס הקיום בפיצויים חוזיים" ספר זיכרון לגואלטירו פרוקצ'יה 377 ( אהרן ברק, נפתלי ליפשיץ, אוריאל פרוקצ'יה ומרדכי א' ראבילו עורכים, התשנ"ז)). היות והיזם הוא שהפר את החוזה, הוא לא זכאי לפיצוי מסוג זה המוענק לנפגע , והדברים ברורים.
בנוסף, בחינת פיצויים מסוג זה מחייבת הערכה של העלויות הנדרשות להשלמת הפרויקט, והערכה של התמורה החוזית שתתקבל ממכירת הדירות על הגג. המדובר במכלול נתונים שקשה עד מאוד להעריך, הגם שהשמאי דרעי והמהנדס פרמינגר התייחסו לנושאים אלו. אני סבורה כי ההערכה לגבי שני נושאים אלו לגבי הפרויקט הספציפי בו מדובר, בשלב שהוא נמצא, קשה עד מאוד, ואפנה בהקשר זה לע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים (14.6.2009), שם נבחנה האפשרות לפסיקת פיצויי קיום בעקבות הפרת תום הלב בשלב המשא ומתן, וכך הבהיר בית המשפט לעניין אופיים של פיצויי הקיום ( המכונים פיצויים חיוביים), במובחן מפיצויי הסתמכות ( פיצויים שליליים), לאמור:
"...פסיקת פיצויים חיוביים מצריכה זהירות רבה. אכן, בנסיבות מסוימות תחושת הצדק והמסכת העובדתית נוטה אליהם, ברם בפסיקתם יש קשיים עיוניים ומעשיים. מן הצד העיוני, ניתן לראות בהם משום כפיית חוזה ... גם באופן מעשי, פסיקת פיצויים חיוביים אינה פשוטה. הערכתם מתבססת על השערות ספוקלטיביות ואומדנות בנוגע להשתכללות החוזה, ומחייבת הכרעה ביחס לנסיבות עובדתיות עמומות."
השבה הדדית –
היזם דורש לחלופין, פיצוי מכוח חובת ההשבה המנויה בסעיף 1 לחוק עשית עושר שלא במשפט, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשית עושר"), המורה כך:
"מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת ( להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר ( להלן – המזכה) חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לא את שוויה".
לשיטת היזם, בעלי הדירות זכו "בתוספת משמעותית לדירותיהם ובזכויות בניה על פי היתר הבניה וכן בהחלטת וועדת התכנון והבניה לתיקון היתר הבניה, אשר התקבלה לאחר השקעה ועמל" של היזם ( סעיף 19 לסכומים וכן בהמשך, בסעיפים 145 ואילך). היזם אף מפנה בהקשר זה לחוות הדעת של השמאי דרעי, כאשר נקודת המוצא של דרעי הינה שיש צורך בהשלמת העבודות, וקביעותיו מתבססות על הערכת שווי הדירות לפי מחיר שוק לאחר השלמת כל העבודות, בניכוי עלות השלמת העבודות אשר תשולם על ידי בעלי הדירות. ההפרש הינו, כפי שהגדיר זאת היזם בסיכומיו: "שווי ההתעשרות של הנתבעים מעבודות הבניה שקיבלו חינם ומזכויות הבניה שהוקנו בהיתר שנותר בידם". היזם אף ממשיך וטוען כי "הזכויות הקנייניות בהיתר הבניה מיום 24.4.2013 ובהחלטה למתן היתר מתוקן בתנאים, הינן של הום טאון, גם אם ההסכם בוטל כדין וגם אם לא" ( סעיף 17 לסיכומים). בהתאם, טוען היזם כי יש לפסוק לו פיצוי בשווי ההתעשרות של בעלי הדירות, כפי שהוא מגדיר את אותה " ההתעשרות".
לא אוכל לקבל את טענותיו של היזם בהקשר זה.
אין ליזם זכות לקבל פיצוי בזיקה להשבחת המבנה או הדירות. אמנם, כבר עתה כל אחת מהדירות גדולה יותר, היות ולכל דירה נוסף ממ"ד או חדר בשטח משמעותי, ואמנם – לאחר השלמת כל העבודות יהא שיפור גם במראה החיצוני של כל המבנה – ולכן, ערך כל דירה יהא גבוה יותר מאשר הערך שלה לפני תחילת הפרויקט ( שהרי מבחינת בעלי הדירות זו אמורה להיות מטרת הפרויקט מלכתחילה). אלא שהיזם אינו שותף של בעלי הדירות בדירה שלהם ואינו זכאי לקבל חלק משווי הדירה, אף אם נשתבחה עקב עבודתו. אין לראות בבעלי הדירות במקרה שלנו כמי שקיבלו " שלא על פי זכות שבדין" את " ההשבחה" מהיזם, ובטח לא באופן שמקנה לו את הזכות לקבל את " ההשבחה" בחזרה לידיו ( או את שווי ההשבחה) מכוח חובת ההשבה שבחוק עשיית עושר.
בדומה, ליזם אין זכות לקבל פיצוי בשל העובדה שקיים היתר בניה אשר מאפשר בנייה עתידית. יכול להיות שבעלי הדירות יוכלו לנצל את היתר הבניה שקיים, באמצעות קבלן אחר, ויכול להיות שאותו קבלן עתידי יעביר לבעלי הדירות חלק מכספי התמורה שיתקבלו ממכר הדירות שיבנו על הגג. אלא שהיזם אינו שותף של בעלי הדירות בזכויות הבניה הקיימות ובפוטנציאל הבנייה הקיים. היזם הכין את התוכנית אשר בבסיס ההיתר המקורי וההיתר המתוקן, והוציא הוצאות לחיזוק המבנה – המהווה תנאי לקבלת הזכויות, אך העובדה שעקב הכנת התוכנית אפשר יהא בעתיד, להוציא לפועל את היתר הבניה – אינה מקנה ליזם זכויות קנייניות או אחרות באחוזי הבנייה הקיימים כיום או באפשרות לבנות דירות על הגג או בשווי הכלכלי של האמור. רוצה לומר, שאף אם היכולת לבנייה נוספת עתידים נגזרת מבניית הממ"דים והחדרים ומחיזוק היסודות של המבנה, ויש קשר סיבתי ברור בין החיזוק שביצע היזם לבין הזכויות מכוח תמ"א 38 ופוטנציאל הבנייה על הגג – עדיין אין לפסוק לטובת היזם פיצוי הנגזר מהעובדה שבעלי הדירות יוכלו בעתיד לבנות את הדירות על הגג. זכויות הבנייה הקיימות אינן זכויות שבעלי הדירות קיבלו מאת היזם, שכן המדובר בנכס שלהם, שהיה אמור לעבור אל היזם לו היה החוזה מתבצע ומגיע לכדי גמר, ואת הזכויות העניק המחוקק. יש לדחות מכל וכל את הטענה של היזם לפיה הוא זה שיצר את זכויות הבניה ( סעיף 152, לסיכומים), או מי ש"נתן" לבעלי הדירות את הזכויות, ובוודאי שהוא לא נתן להם אותן " שלא כדין". לכן, חובת ההשבה שאליה מתייחס היזם אינה חלה על המקרה דנן בהתייחס לפוטנציאל הבנייה שקיים לגבי המבנה.
בהתאם, אין אף צורך להתעמק בחוות הדעת של השמאי דרעי, אשר העריך את שווי השוק של הדירות " המושבחות", את שווי השוק של הדירות שניתן לבנות על הגג – ו"גזר" מהסכומים את שיעור " ההתעשרות שלא כדין" של בעלי הדירות.
לשיטתי, ה"נכס" או " השירות" היחיד שלו זכאי היזם הינו סכום המשקף את עלויות הבנייה שהושקעו מטעמו. ההשקעות בוצעו " כדין" בשלב שבו החוזה היה בתוקף, אלא שעתה – לאחר ביטול החוזה, הותרת " השירות" האמור בידי בעלי הדירות ללא ששילמו דבר תמורתו – יעלה כדי קבלתו " שלא על פי זכות שבדין" לצורך הוראות חוק עשית עושר.
בכל מקרה, ואף אם לא נחיל על המקרה את חוק עשית עושר, אזי שהסיטואציה נכנסת בגדרי סעיף 21 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), אשר כותרתו: "השבה לאחר ביטול", המורה כך:
"21. משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל";
והוא הדין בהתאם לסעיף 9 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), לאמור:
"9. (א) משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך.
(ב) בוטל החוזה בחלקו, יחולו הוראות סעיף קטן ( א) על מה שהצדדים קיבלו על פי אותו חלק."
כידוע, הבסיס הרעיוני של חובת ההשבה שבבסיס סעיף 21 לחוק החוזים וסעיף 9 לחוק התרופות מקורו בדיני עשיית עושר ולא במשפט, ומטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין של צד אחד ( ד' פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט ( מהדורה שנייה - תשנ"ח) עמ' 776 (להלן: "פרידמן"). קיימת גישה בפסיקה לפיה ההשבה אינה חייבת להיות מלאה, וזאת נוכח העובדה כי חוק עשית עושר מאפשר לפטור את הזוכה מחובת ההשבה ( בסעיף 1), כולה או מקצתה, אם נמצאו נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת, ותוך יישום האמור גם על השבה המושתתות על סעיף 9 לחוק התרופות ( פרידמן, עמ' 777-776). בע"א 5393/03 פרג' נ' מיטל, פ"ד נט(5) 377, שעסק בביטול חוזה בגין פגם בכריתתו, נקבע כי יש מקום להחיל על כללי ההשבה החוזיים עקרונות מתחום דיני עשיית עושר ולא במשפט, כך שגם הזכות החוזית להשבה כפופה לשיקולי הצדק אשר מעוגנים בסעיף 2 לחוק עשיית עושר. עמדה זו אומצה בדעת רוב בדנ"א 10901/08 בייזמן נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות (17.7.2011), שם נקבע כי חוק עשיית עושר, לרבות סעיף 2 לחוק, חלים על סעיף 21 לחוק החוזים, וכי מוקנית לבית המשפט סמכות לפטור צד שחייב בהשבה באופן מלא או חלקי, וראו אף את ע"א 1156/10 האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ (18.11.2012) שם התוצאה הייתה השבה חלקית. לא הועלתה מטעם בעלי הדירות טענה לגבי השבה חלקית, ואף אם הייתה עולה – אני סבורה כי מן הראוי להורות על השבה מלאה ( בכפוף לטענות הקיזוז), הגם שהיזם הוא המפר.
מעבר לאמור, השבת ההשקעה של היזם לידי היזם, מהווה במובן מסוים גם פסיקת פיצויי הסתמכות לטובתו, הגם שאני שבה ומדגישה כי הוא אינו זכאי לפיצוי, היות והוא מפר החוזה. מטרתם של פיצויים אלו, כידוע, היא להיטיב את נזקי הסתמכות של הנפגע, ולהחזיר לו את ההוצאות שהוציא בהסתמך על ההתקשרות החוזית תוך העמדתו במצב בו היה נתון אילו לא היה מתקשר בחוזה ( ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45, פסקאות 19-16 לפסק דינו של השופט מ' חשין וכן פסקה 7 לפסק דינו של השופט י' מלץ (1992), פרידמן וכהן, כרך ד, בעמ' 551-549; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 50-46 (2009)).
מכאן, שנחה דעתי שהפיצוי הראוי ליזם הינו בגובה ההשקעות שלו במבנה ובדירות, כלומר שיש לבחון את הראיות לגבי ההוצאות שהוציא הקבלן לגבי בניית החדרים והממ"דים בכל דירה, עבודות בתוך הממ"ד, עבודות פנים בתוך הדירות, ועבודות ברכוש המשותף בתוך המבנה ומחוצה לו, עד לעזיבתו את האתר ( להלן: "ההשקעה של היזם") – וסכום זה ישולם לו ( בכפוף לקיזוז שיפורט).
האם היזם הוכיח באמצעות ראיות מטעמו את היקף ההשקעה של היזם?
נקדים ונדגיש את הברור מאליו והוא - שהיה על היזם להוכיח את ההשקעה, ולו למקרה שיקבע שזהו פרמטר חיוני לקביעת הפיצוי הנתבע. היזם סבר ( ועדיין סבור) כי הדרך לפסוק את הפיצוי צריכה להתבסס על חישובים אחרים, אך היה עליו להציג ראיות גם לגבי ההשקעות בפועל, כחלופה לדרישה הכספית. היות והמדובר בכספים שהוצאו בעבר, היה צריך להציג תשתית ראייתית המבוססת על כרטסת הנהלת החשבונות, קבלות, חשבוניות, תעודות משלוח, יומני עבודה וכו' – אלא שהיזם כשל לחלוטין מבחינה ראייתית בהקשר זה.
העדה היחידה שהעידה מטעם היזם לגבי ההוצאות בפועל הייתה שלאל, מנהלת החשבונות – אך עדותה הייתה חסרת ערך לחלוטין. מבלי לפגוע חס וחלילה בגב' שלאל או במקצועיותה, אין מנוס אלא לקבוע - עם כל הזהירות המתחייבת – שהיא לא הכירה את הנתונים שלגביהם התבקשה להעיד, סתרה את עצמה שוב ושוב, לא ידעה את הנתונים הבסיסיים הקשורים לפרויקט, לא ידעה אילו עבודות בוצעו, מתי בוצעו, היכן ניתן למצוא את האסמכתא לגבי הוצאה זו או אחרת, ובאופן כללי, לא ניתן לבסס על עדותה או על המסמכים שהוגשה באמצעותה כל ממצא עובדתי.
רק לצורך הדוגמה, ניתן לפנות לשאלות שנשאלה שלאל לגבי האסמכתאות בנוגע לעלות חיזוק המרפסות ( עמ' 52 לפרוטוקול, שורות 8-20), כאשר מתשובותיה עולה כי היא לא יכולה להסביר מה היה היקף ההשקעה לגבי חיזוק המרפסות והיא אף לא ידעה לומר מתי זה היה. יובהר כי השאלה לגבי נושא זה עקרונית, שכן לשיטת היזם – ההוצאות לגבי חיזוק המרפסות הוצאו כבר בסמוך לתחילת העבודות, ביוני 2013 בערך), אך בכרטסת שהציגה שלאל, הפריט שכותרתו " עבודות השלד כולל תיקון ביסוס מרפסות קיימות בתביעה", מופיעה רק בסוף ינואר 2014, ומהכותרת ברור שהפריט " הוכנס" לכרטסת בזיקה ל"תביעה". לכן, נשאלה שלאל לגבי פריט זה בהרחבה ( עמ' 57, שורות 23-28), אך כפי שצוין – היא לא ידעה להסביר מדוע מועד הרישום היה כפי שהיה ובטח לא מה היה היקף " התיקון" יחסית לכלל " עבודות השלד". שלאל אף הופנתה לתדפיסים המעידים על התנועות בחשבון היזם, ובמיוחד לשלל הפעולות שבוצעו ביום אחד לדוגמא, והיא הסבירה לגביהן שלעיתים היא " מנתבת" חשבונית שהיא מקבלת לחשבון הלא נכון או על חשבון ההוצאה הלא נכונה, ואז יש ימים שהיא " עושה סדר" ומנתבת בחזרה את החשבוניות " להוצאות הנכונות" – וכך נוצרות פעולות רבות בהיקפים משמעותיים ביום אחד ( עמ' 49 לפרוטוקול, שורה 32).
על מנת להבהיר את הדברים, ועל מנת להעמיד אותם על דיוקם, אוסיף עוד כי שלאל איננה " אשמה" או אחראית לכך שעדותה הייתה כפי שהייתה, היות והסיבה לכך שהיא לא הייתה יכולה לספק נתונים מהימנים נובעת משיטת הניהול של היזם, כאשר כל ההוצאות וההכנסות הקשורים לפרויקטים השונים " התערבבו". הייתה אמירה עקרונית לגבי הפרדה בין הפרויקטים, אך היא לא בוצעה בפועל בכל המקרים, ובוודאי שלא בזמן אמת. שלאל הסבירה כי היא הייתה אמורה " לשייך" כל הוצאה לפרויקט המתאים, אך לעיתים " השיוך" התבצע בדיעבד, ומהדוגמאות שהיא התבקשה להסביר – לא שוכנעתי כי כל " השיוכים" בוצעו כראוי, במועד או בכלל, כעניין של שגרה בניהול החשבונות של היזם.
דוגמא נוספת לקושי שיש בכרטסת שעליה העידה שלאל ובנתונים שהוצגו מטעמה בתצהירה, הינה העובדה שהיא אישרה שבמקביל להוצאות שהיו בכל פרויקט היו גם הכנסות – אלא שאל ההכנסות היא לא התייחסה בתצהירה. שלאל אישרה ( בעמ' 56, שורות 6-7) כי היו מקרים בהם דיירים בפרויקט מסוים שילמו ליזם כספים בגין בנייה של פריטים מסוימים שחרגו מהחוזה הבסיסי– וכי הכנסות אלו היו רשומות בכרטסת " הכנסות", אלא שהיא ביססה את תצהירה רק על כרטסת " ההוצאות" שהיא בחרה להציג, ולא כללה גם את כרטסת " ההכנסות". ברור כי שעה שנבקש לבחון את ההשקעה של היזם בפרויקט, אין די בבחינת ההוצאות אלא שיש לקחת בחשבון גם הכנסות, שמפחיתות מההשקעה – ולא ברור מדוע שלאל בחרה שלא להציג נתונים לגבי ההכנסות.
זאת ועוד. שלאל התבקשה להסביר מדוע לא צירפה חשבוניות לתצהירה, על מנת שנוכל לדעת כמה עלו החומרים והעבודות שהושקעו בפרויקט. בהתחלה השיבה שהיא לא ידעה שהיה עליה לצרף חשבוניות, אך לאחר מכן אישרה ש"חלק מהקלסרים" עם המסמכים " נמצאים ברשות לניירות ערך" (עמ' 50 שורה 20). כלומר, שבשל החקירה שאוזכרה מעלה הקשורה לחברת ט.ב. – לא כל המסמכים נמצאים במשרדי היזם. שלאל כמובן שאינה אחראית להיעדר המסמכים – אך התוצאה הראייתית, אותה תוצאה היא, ומשקלו של תצהירה מועט, אם בכלל. בדומה, נשאלה שלאל מדוע לא הציגה מטעמה דו"ח מבוקר של רואה חשבון לגבי היזם לשנת 2015 – והיא השיבה שהיא "לא ידעה שצריך את זה" ( עמ' 51, שורה 3). מחדל זה של שלאל, שלא ידעה שיש מקום לצרף דו"חות מבוקרים, חייב להיזקף לחובת היזם, ובמיוחד שעה שהעדה שלאל הסבירה שהיא למעשה עובדת במשרד עורכי הדין של עו"ד בירמן, הבעלים של היזם ובא כוחו של היזם. עו"ד בירמן, אשר הכין עם שלאל את התצהיר שלה, חייב היה ליידע אותה בדבר החשיבות של דו"חות מבוקרים של רואה חשבון כאשר מועלות טענות לגבי הוצאות וכאשר עליו הנטל להוכיח את אותן הוצאות.
לכן, לא ניתן ללמוד משלאל על היקף ההשקעה של היזם. התלבטתי אם לא היה מקום להורות על דחיית הדרישה הכספית של היזם בשל האמור מעלה – כלומר, בשל כישלונו להצביע על הסכומים המדויקים שהוא השקיע בפרויקט. עם זאת, מצאתי כי ניהול החשבונות הלקוי וה"מוזר" של היזם אינו מצדיק שלא לנסות ולברר באמצעות ראיות אחרות כמה הייתה ההשקעה של היזם, והכוונה – להערכות של המומחים השונים לגבי היקף ההשקעה.
חוות הדעת של המהנדסים פרמינגר והמר -
היזם, התובע, לא מצא לנכון להגיש חוות דעת לגבי ההשקעה שלו בפרויקט במועד הגשת התביעות שבפני, ולכן המהנדס פרמינגר, אשר הגיש חוות דעת מטעם בעלי הדירות הנתבעים מיום 14.10.2015, היה הראשון שהתייחס באופן מפורט להיקף ההשקעה של היזם – מבחינת העבודות שבוצעו עד עזיבתו את האתר והערכת עלותן. רק לאחר מכן ( הרבה לאחר מכן), הגיש היזם את חוות הדעת של המהנדס המר, מיום 16.3.2017, ובה התייחסות לחוות הדעת של פרמינגר.
נסקור עתה את ההערכות של שני מומחים אלו, ואומר כבר עתה כי אני מעדיפה את הערכותיו של המהנדס פרמינגר על פני הערכותיו של המהנדס המר, לגבי מרבית מהקביעות, וזאת לאחר בחינת הפערים שבין ההערכות של שניהם וחקירותיהם בבית המשפט לגבי הנושאים הרלבנטיים.
פרמינגר פותח את חוות דעתו בסקירת העבודות שביצע היזם עד עזיבתו את האתר ( כולל תמונות), כאשר באופן כללי יאמר כי בוצעו העבודות הבאות: חפירות לביסוס הקירות, נוצקו הקירות של החדרים והממ"דים הנוספים, בחלק מהחדרים רמת הגימור הינה סופית ובחלקם – אין עבודות גמר, בוצעה יציקה למבואת כניסה חדשה למבנה, בוצעה יציקה של פיר המעלית, חלק מהקירות החיצוניים נהרסו לצורך " הצמדת" הבניה החדשה לישנה, אם כי לא בוצעו פרטי איטום ב"תפרים", בוצעו עבודות חיזוקים ועיבוי לחלק מהקירות בקומת העמודים, פורק הריצוף בקומת העמודים, נפער החור בגג של חדר המדרגות לצורך הבנייה של הדירות על הגג, בוצעה יציקה ראשונית לשני מהלכים של גרם מדרגות ופודסט ברמת השלד בקומה האחרונה לקראת היציאה לגג, בתחום המגרש בוצעה חפירה ליסודות של קירות הפיתוח, קירות הגבול יצוקים בחלקם, חלק מהקירות נמצאים בשלב הטפסנות היציקה של חדר האשפה חלקית בלבד, ובוצעה תשתית ביוב כולל קווים ושוחות במגרש וחיבור לשוחה העירונית.
המר מתאר את העבודות שבוצעו באופן דומה, וראו כי בהמשך הוא מאמץ את הערכתו של המהנדס פרמינגר לגבי הכמויות שבוצעו, כך שאין נפקות להבדלים בין המומחים לגבי תיאור האתר.
פרמינגר מרכז את עלות כל העבודות שבוצעו בטבלה בעמ' 11 לחוות דעתו, ומסקנתו היא שההשקעה של היזם בפרויקט הייתה בסך של 1,068,000 ₪ לערך. המהנדס המר מצרף אף הוא לחוות דעתו טבלה ובה החישובים של המהנדס פרמינגר עם שינויים שיש לבצע בהם לשיטתו, ומוסיף לטבלה פריטים רבים שהמהנדס פרמינגר לא לקח בחשבון, והערכתו של המהנדס המר מגיעה כדי 2,966,000 ₪ לערך. לכאורה, המדובר בפער שבין מיליון ₪ לערך לבין שלושה מיליון ₪ לערך, אלא שבסיכומים שהוגשו מטעם היזם – הוא אינו מבקש לקבוע ממצאים לגבי ההשקעה שלו באתר על פי חוות הדעת של המהנדס המר, אלא מסתפק בטיעונים לגבי חלק מקביעותיו של המר. היזם טוען ( בסעיף 260 לסיכומיו) כי יש להוסיף לחישוב של המהנדס פרמינגר לגבי ההשקעה של היזם את הסכומים הבאים: 545,242 ₪ בגין הוצאות כלליות שלא חושבו, 234,403 ₪ בגין תיקון בחישוב של עלויות היציקות של הבטונים ועבודות הביסוס של היסודות, 160,000 ₪ בגין המעלית, ו-130,858 ₪ בגין 20% " בלתי צפויות" לגבי הרכיבים האמורים, ובסך הכל מבקש היזם להוסיף להערכה של המהנדס פרמינגר 1,070,503 ₪, כלומר שלטענתו ההשקעה של היזם הייתה 2,138,503 ₪.
במצב דברים זה, אין צורך לבחון את כל הרכיבים המופיעים בחוות הדעת של המהנדס המר, אלא רק את ארבעת הנושאים המוזכרים מעלה ויש לראות את היזם כמי שזנח את שאר הטענות.
לא למותר להעיר כי העובדה שהיזם עצמו בסיכומיו דורש להוסיף כ-1,000,000 ₪ מעבר להערכה של המהנדס פרמינגר, בעוד שהמהנדס המר העריך שיש להוסיף כ-2,000,000 ₪, מלמדת לשיטתי על חוסר הרצינות של הדרישות של היזם ( וראו לדוגמא כי חוות הדעת של המהנדס המר כוללת סכום של כ-367,000 ₪ שמתייחס לעלות של עבודות בתוך הדירות שהיזם ביצע שלא במסגרת החוזה, לבקשת חלק מהדיירים, על בסיס התקשרות " אישית" פרטנית בינו לבין כל דייר – אלא שהסכומים בגין עבודות אלו כבר שולמו ליזם, כך שבוודאי שהם אינם יכולים להיות כלולים בחישוב של ההשקעה של היזם שלגביה מגיע לו פיצוי מהדיירים).
מדידת הכמויות – מקדמית, נתייחס לטענות היזם לגבי המדידות שבוצעו כרקע לחישוב הכמויות מטעם המהנדס פרמינגר, אשר מבסס את חוות דעתו על מדידות שבוצעו בשטח ביחד עם שני עובדים ממשרדו. המהנדס פרמינגר הסביר בחקירתו הנגדית כי המדידות בוצעו לגבי המבנה בפועל, ולא בזיקה לתוכניות, וכדבריו: "הבדיקות שלי נערכו לפי מדידה דה-פקטו בשטח של כל קטע וקטע של הבניין. דהיינו, אם מופיע בתכניות ולא בוצע – לא הוערך על ידי, ולהיפך. אם בוצע ולא מופיע בתוכניות – אז הוא הוערך על ידי" ( עמ' 163, שורה 14 ואילך ושוב בעמ' 165, שורות 30 ואילך). עדות זו מהימנה עלי ושיטת המדידה נראית הוגנת וראויה. היזם מלין על כך שאת חלק מהמדידות בפועל ביצע אחד מעובדי משרדו של המהנדס פרמינגר, וכי פרמינגר עצמו אינו מודד בהשכלתו. היות ואותו עובד לא העיד ולא הוגשו החישובים שהוא ביצע – טוען היזם כי לא ניתן להסתמך על חישוביו של פרמינגר ( סעיף 224 לסיכומים). אלא שטענה זו מוטב היה לה שלא תועלה כלל, שכן היזם לא טרח להציג חישובי כמויות נגדיים, לא הראה בחקירתו הנגדית ולו דוגמא אחת למדידה לא נכונה, ואף המהנדס המר התבסס על מדידת הכמויות של המהנדס פרמינגר. המהנדס המר מאשר כי התבסס על חישוביו של המהנדס פרמינגר "מפאת קוצר הזמן שעמד לרשותו" לצורך הכנת חוות הדעת ( סעיף 13 לחוות דעתו של המהנדס המר), ואני בטוחה כי המהנדס המר, כאיש מקצוע, בחן את הערכותיו של המהנדס פרמינגר לפני שאימץ אותן ומצא שהן סבירות ומשקפות באופן הולם את הנתונים בשטח – שאם לא כן לא היה מתבסס עליהן ומתעקש למדוד בעצמו את הכמויות למרות " קוצר הזמן". נזכיר פעם נוספת כי נטל ההוכחה גם בהקשר זה רובץ על שכם היזם ועוד נחזור ונדגיש כי לו היה היזם מקיים רישום מדויק בזמן אמת של העבודות שבוצעו, של החומרים שהוזמנו לאתר, של העלויות של קבלני המשנה והפועלים שהעסיק וכו', ולו הנהלת החשבונות שלו הייתה מסודרת ואמינה – ניתן היה להוכיח בדיוק את הכמויות והעלויות ( ולגבי יומני עבודה, מעניין לציין כי גם המהנדס המר אישר כי ניתן היה ללמוד מהם על היקף העבודות והחומרים שבהם נעשה שימוש באתר, עמ' 28 לפרוטוקול מיום 26.3.2017 שורה 6).
לאחר הסרת טענה זו מעל השולחן, נבחן את ארבעת הרכיבים שלטענת היזם יש להוסיף על ההערכה של המהנדס פרמינגר, כל אחד בנפרד.
דרישה לתוספת של 545,242 ₪ בגין הוצאות כלליות שהמהנדס פרמינגר לא לקח בחשבון - המהנדס פרמינגר לקח בחשבון לצורך חישוב ההשקעה של היזם פריט אותו הוא מכנה " תקורות אתר" בסך של 15,000 ₪ לחודש X 8 חודשים = 120,000 ₪, ובנוסף פריט המכונה " בצ"מ" (הוצאות בלתי צפויות) בסך כולל של 60,000 ₪. לטענת היזם, רכיב " תקורות האתר" של המהנדס פרמינגר כולל הוצאות כגון שכרו של מנהל הפרויקט, הוצאות הנהלה יחסיות של היזם, עלויות הנהלת חשבונות וכו', אך המהנדס פרמינגר היה צריך לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות בסך של כ-545,242 ₪ ( כמפורט בטבלה שבסעיף 251 לסיכומים, להלן: "הטבלה של היזם"), כאשר לשיטת היזם יש לאמץ לגבי רכיבים אלו את חוות הדעת של המהנדס המר ( אשר מתייחס ל"הןצאות כלליות מתוך כרטסת הנהלת חשבונות שלא נכללו בתמחור העבודות", בחלק האחרון של הטבלה שצורפה כנספח א' לחוות דעתו – להלן: "הטבלה של המר").
דרישה זו יש לקבל בחלקה, ונבחן את הפריטים שמופיעים בטבלה של היזם, כדלקמן:
מס רכישה – 53,000 ₪: לא ברור מה מהות החיוב, לא ברור אם המדובר בסכום ששולם, לא הוצגה קבלה או אסמכתא, וממילא – מקובלת עלי עמדת בעלי הדירות בסיכומיהם לפיה היזם יכול היה לנסות ולקבל בחזרה את הסכום ששולם, ככל ששולם, נוכח המצב המשפטי. לכן הדרישה נדחית.
בדיקות מעבדה – לגבי בדיקות איכות הנוגעות לבטון – 1,300 ₪: נוכח היקף עבודות היציקה, מן הסתם אכן בוצעו בדיקות שכאלו, ויש להכיר בהוצאה זו כחלק מההשקעה של היזם. לא הובהר אם תשלומים שכאלו נכללים בפריט שאותו הגדיר המהנדס פרמינגר כ"תקורות" וראו כי הוא הסביר שהמדובר בהוצאות לגבי מנהל עבודה והוצאות כלליות, אותן הוא מחשב כסכום חודשי בשיעור של 15,000 ₪. לגבי פריט זה, מצאתי שיש ספק לגבי השאלה אם המהנדס פרמינגר לקח הוצאה זו בחשבון, באופן שמסתברת יותר האפשרות שהוא לא נכלל ב"תקורות" החודשיות אליבא דפרמינגר, ומן הראוי להוסיף את הפריט.
מדידות – עובר להגשת הבקשה להיתר הבנייה – 3,500 ₪: בדומה לאמור מעלה, יש להכיר גם בהוצאה זו כחלק מההשקעה של היזם, שכן אין ספק שהיה צורך במדידות עובר להגשת הבקשות השונות לקבלת היתר, והסכום נחזה להיות סביר.
יועץ בטיחות – בקרת בטיחות בזמן העבודה – 8,000 ₪: לא הוכח שהיה יועץ שכזה, אין ראיות לגבי זהותו או שכרו – והדרישה לא הוכחה.
אגרות בניה – 230,000 ₪: לא יכולה להיות מחלוקת לגבי כך שהיתר הבניה כרוך בתשלום אגרות בניה, אלא שלא הוצגה קבלה או אסמכתא לגבי פירוט ההוצאה. בנוסף, האגרה שנדרשה התייחסה מן הסתם לכל העבודות על פי ההיתר – כלומר, גם לבנייה שבוצעה אגב הגדלת שטח הדירות אך גם לדירות שעל הגג שלא בוצעו. לכן, היזם יכול היה לנסות ולקבל בחזרה לפחות חלק מהסכום ששולם, נוכח העובדה שעיקר העבודות בפרויקט לא בוצעו ( וסביר כי תוקפו של ההיתר כבר פג). מצאתי להכיר בחלק מהסכום, בסך של 100,000 ₪ על דרך האומדנה.
ייעוץ משפטי – לצורך הכנת החוזה והגשת " ערר" – 80,000 ₪: היות ולא הוכח שנדרשו שירותים של יועץ משפטי שאינו עו"ד בירמן, היות ולא הוצגה קבלה של עו"ד בירמן לגבי שירותים משפטיים שנתן לעצמו, בכובעו כבעלים של היזם – הדרישה בפריט זה נדחית, מה גם שבטבלה שהכין המהנדס המר, בפריט זה נדרשו 60,000 ₪ " בלבד". כאן אוסיף כי בטבלה של המר יש עוד כמה פריטים שאינם מופיעים בטבלה של היזם, כגון לגבי עבודות מיזוג (??), שיווק ומכירות (??) וסעיף מוזר המכונה " פיצוי הדיירים". הפריטים לא ברורים ובוודאי שלא הוכחו. המהנדס המר מפנה לכך שהפריטים מופיעים בכרטסת הנהלת החשבונות של היזם, אך הדבר לא הוכח, מה גם שכבר הבעתי מעלה את דעתי לגבי הכרטסת ולגבי אי היכולת להתבסס עליה – והעובדה שהיזם עצמו, בסיכומיו, לא כולל את הפריטים הללו בטבלה של היזם, מלמדת על כך שהוא לא סבור שיש ממש בטבלה של המר או בנתונים של כרטסת הנהלת החשבונות ובכלל, מלמדת על אופי חלק מהדרישות.
מתכננם ויועצים – אדריכל וקונסטרוקטור – 85,000 ₪: מן הסתם נדרשו שירותים של אדריכל ושל קונסטרוקטור, לצורך תכנון העבודות שבוצעו, אלא שלא הוצגו כל מסמכים לגבי העלויות הכרוכות בכך, כגון חוזי עבודה או קבלות. גם לגבי פריט זה, מצאתי להכיר בחלק מהסכום, בסך של 30,000 ₪ על דרך האומדנה, נוכח העובדה שלא יכול להיות ספק שאכן היו הוצאות בהקשר זה, שהיו חיוניות לצורך העבודות שכבר בוצעו.
צילומים והדפסות – לצורף הכנת ה"גרמושקות" ותוכניות העבודה – 11,000 ₪ - יש להכיר בסכום זה, שנחזה להיות סביר וככל הנראה לא נלקח בחשבון על ידי המהנדס פרמינגר.
משכורת מנהל עבודה – 47,000 ₪; ביטוח לאומי לגבי העסקת מנהל העבודה – 3,200 ₪; והוצאות רכב מנהל עבודה – 22,000 ₪: רכיב התקורות שאליו התייחס המהנדס פרמינגר כבר כולל פריט זה, ואין להוסיף מעבר לכך ( ומעניין לראות שבטבלה של המר אין התייחסות לשכרו של מנהל העבודה, ביטוח לאומי או רכב – ולמרות זאת, שלושת הפריטים מופיעים בטבלה של היזם).
אבהיר שוב כי המהנדס פרמינגר נשאל בחקירתו לגבי הפריט אותו הוא הגדיר כ"תקורות" ולגבי הפריט המכונה " בצ"מ" והסביר כי שני הפריטים יחדיו מסתכמים כדי 180,000 ₪ שזה סכום משמעותי יחסית לסך ההערכה שלו לגבי ההשקעה של הקבלן ( עמ' 163, שורות 20 ואילך), אלא שלא ניתן הסבר מספיק מדויק לגבי כל הפריטים שהובאו בחשבון.
לסיכום אני מוצאת שיש לראות את הפריטים הבאים כחלק מהשקעה של היזם: 1,300 ₪ – בדיקות מעבדה לבטון; 3,500 ₪ - מדידות; 100,000 ₪ - אגרת בנייה חלקית; 30,000 ₪ - שכר אדריכל וקונסטרוקטור; 11,000 ₪ - צילומים והדפסות של גרמושקות – ובסך הכל 145,800 ₪.
בנוסף על האמור בטבלה של היזם, דורש היזם לראות כחלק מההשקעה שלו בפרויקט את העלויות של עבודות הטפסנות. המהנדס פרמינגר ציין במפורש בחוות דעתו כי הוא לא לקח בחשבון את עלות עבודות הטפסנות לגבי הקירות שנמצאו במצב של טפסנות חלקית במועד עזיבת היזם את האתר, הואיל וטפסנות בת יותר משנה אינה ראויה יותר לשימוש ( עמ' 10 לחוות דעתו). היזם טען כי היה על המהנדס פרמינגר להעריך גם את עלות עבודות הטפסנות ( כולל, חומר עבודה ותקורות) ולא להתעלם מהן. עוד מסביר היזם ( בסעיף 247 לסיכומיו), כי אין דרך להעריך היום את העלויות של עבודות הטפסנות מתוך הראיות שקיימות בתיק והוא עותר לכך שאורה עתה למהנדס פרמינגר או למהנדס המר "לתמחר רכיב זה בהודעה קצרה שתוגש לבית המשפט".
בית המשפט אינו נוהג להורות למומחים להשלים את חוות הדעת שלהם לגבי נתונים שהצדדים היו צריכים להוכיח במסגרת ניהול התיק, ובוודאי שלא אעשה כן בשלב הזה של הדיון. יכול להיות שהיה מקום לשקול את הוספת עלות עבודות הטפסנות לסכום ההשקעה של היזם – אך היה על היזם להציג ראיות לגביהן – והוא אפילו לא עשה ניסיון לעשות כן. לא למותר להדגיש שוב, כי כל סימני השאלה היו באים אל פתרונם לו היו מוצגות חשבוניות, התקשרויות עם קבלני משנה, קבלות לגבי רכישת חומרים, תעודות משלוח, יומני עבודה וכרטסת מהימנה של הנהלת החשבון של הפרויקט הספציפי, ולחלופין – ניתן היה להשלים את החסר לו המהנדס המר היה מחשב את העלויות המשוערות של פריט זה, אך המומחה מטעם היזם עצמו לא סבר לכלול פריט זה בחוות דעתו.
דרישה לתוספת של 234,403 ₪ בגין שינוי החישוב של עלויות יציקת הבטונים – המהנדס פרמינגר מבסס את חישוביו על מחירון " דקל", כאשר לגבי היציקות הוא לקח בחשבון עלות של 1,330 ₪ למ"ק, ולגבי ביצוע היסודות - 1,010 ₪. לטענת היזם, המבוססת על חוות דעתו של המהנדס המר ( סעיף 14 לחוות דעתו) – כאשר המדובר בפרויקט של תמ"א 38, ויש צורך לבצע יציקת קירות ויסודות, סביב מבנה שכבר קיים – העבודות מורכבות יותר ( בשל שיש צורך לחבר בין הישן לחדש) והעלויות גבוהות יותר. להערכת המהנדס המר, העלויות הן בסדר גודל של 1,800 - 2,000 ₪ למ"ק ( סעיף 15) ולכן יש להוסיף סכומים להערכה של המהנדס פרמינגר. היזם בסיכומיו ( בסעיף 243) מרכז בטבלה את כמויות הבטון והיסודות על פי המדידות של המהנדס פרמינגר, ומעדכן את המחיר לפי 2,000 ₪ למ"ק, כך שהתוספת הינה בסך של 195,336 ₪. לסכום " המתוקן" הוא מוסיף 20% בשל בצ"מ, כך שלטענתו יש להוסיף 234,403 ₪ להערכתו של המהנדס פרמינגר.
לא שוכנעתי שטענה זו הוכחה כדבעי. המהנדס פרמינגר בחקירתו הנגדית אישר שבפרויקט שכזה עבודות היציקה והיסודות מורכבות ויש לבדוק את תכניות הביצוע באופן מדויק, והוא לא התעלם מהעובדה שעסקינן בפרויקט תמ"א 38 ולא בבניה חדשה. המהנדס פרמינגר המשיך והסביר כי הוא עשה שימוש במחירון דקל על פי הסעיפים הרלבנטיים, כפי שמקובל, וכי "היכן שנדרשו התאמות מסוימות מהמחירון, עשינו אותן" ( עמ' 165, שורה 32). הסבר זה לא נסתר, וחשוב מכך הוא שהמחיר למ"ק שאליו התייחס המהנדס המר לא הוכח ( לא 1,800 ₪ למ"ק ולא 2,000 ₪ למ"ק). המהנדס המר לא צירף כל אסמכתא להערכה שלו, ורק טען כי הוא מבסס את הערכתו על ניסיונו ( סעיף 15), ועל כך שאדריכלים שמועסקים על ידי משרד הביטחון מקבלים תוספת של 15% לגבי תכנון תוספות למבנים קיימים יחסית לתכנון של מבנים " חדשים". התמחור של שכר האדריכלים אינו רלבנטי ואין בכך די. לכן, לא שוכנעתי לסטות מההערכה של המהנדס פרמינגר בנושא זה.
דרישה לתוספת של 160,000 ₪ בגין המעלית – היזם טוען כי הוא כבר שילם עבור המעלית, אותה רכש מחברת " נחושתן" (תוך הפנייה לכרטיס 711000 בכרטסת הנהלת החשבונות שלו) ועוד הוא טוען כי המעלית נמצאת במחסני " נחושתן" ומחכה להתקנה באתר. לשיטתו, יש להוסיף לחישוב של המהנדס פרמינגר את הסך של 160,000 ₪, ככל שמחשבים אנו את ההשקעה של היזם. שלאל נשאלה אם יש חשבונית או קבלה המוכיחה את רכישת המעלית – ותשובתה הייתה: "אני זוכרת שיש. אני לא בטוחה שזה קשור לפרויקט" (עמ' 57, שורה 3). אולי שלאל זוכרת שהייתה קבלה ואולי הייתה זו המעלית שכן קשורה לפרויקט הנוכחי ולא לאחר – אך לא הוצגה קבלה או אסמכתא, ההפנייה לכרטסת אינה משכנעת, ולא שוכנעתי להוסיף פריט זה.
דרישה לתוספת של 130,858 ₪ בגין 20% " בלתי צפויות" לגבי הרכיבים האמורים – היות ושני המהנדסים המומחים מסכימים כי בכל פרויקט קיימות הוצאות המכונות " בצ"מ", אשר נהוג לחשב כאחוז מכלל העלויות, והיות ומצאתי להוסיף לחישוב של ההשקעה של היזם סכום של כ-145,000 ₪, יש לבצע עוד תוספת לגבי רכיב ה"בצ"מ", וראו כי המהנדס פרמינגר העריך במקור את הפריט ב- 60,000 ₪. לשיטתי, באופן פרופורציונלי – יש להוסיף עוד 10,000 ₪ לגבי פריט זה ( כ-16%).
סיכום לגבי היקף ההשקעה של היזם –
מהסעיפים מעלה עולה כי יש לאמץ את חוות הדעת של המהנדס פרמינגר, לפיה ההשקעה של היזם בפרויקט היתה בסך 1,068,294 ₪ ולכך יש להוסיף 145,800 ₪ + 10,000 ₪ = 155,800 ₪, כלומר שההשקעה של היזם הייתה - 1,224,094 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק הסכום הינו בערך 1,300,000 ₪ ( ויובהר כי חישוב ההצמדה והריבית בוצע באופן כללי, שכן יש קושי לבחון מתי בדיוק בוצעה כל הוצאה).
סיכום ביניים שני –
מהמקובץ עד כה עולה כי היזם הוא שהפר את החוזה ולכן אינו זכאי לסעד של אכיפה או של פיצויי קיום. הוא אף אינו זכאי לכל זכות הנובעת מהזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בדירות וברכוש המשותף או לפיצוי בשל שבעתיד הם יוכלו לבנות על הגג דירות נוספות. בהתאם, היזם זכאי רק להשבה של הסכומים שהושקעו מטעמו עד ביטול החוזה, בסך של 1,300,000 ₪ נכון להיום.
השלב האחרון בפסק דין זה יהא לבחון אם יש לקזז מסכום זה סכומים המגיעים לדיירים, כאשר נקודת המוצא לדיון הינה שהיזם הפר את החוזה למול בעלי הדירות, הם הניפרים במערכת היחסים הנדונה, ולכן זכאים הם, לפי הוראות סעיף 10 לחוק החוזים – תרופות, לפיצויים בעד הנזק שנגרם להם עקב ההפרה ותוצאותיה, ושהיזם/המפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.
טענות הקיזוז של בעלי הדירות לגבי הנזקים שנגרמו להם -
המהנדס פרמינגר העריך את הפסדי בעלי הדירות עד למועד בו תושלמנה העבודות בסך של 889,900 ₪, אלא שחוות דעתו מתייחסת לטענות הקיזוז כפי שמעלים בעלי הדירות, ובסיכומיהם הם אינם מבקשים לקזז מההשקעה של היזם את הסכום בו נקב המהנדס פרמינגר, אלא סכומים אחרים. לכן, אין צורך לדון בחלק זה של חוות הדעת של המהנדס פרמינגר ובהשגות שיש ליזם לגביה. הדיון בטענות הקיזוז של בעלי הדירות יתחיל בטענות לגבי נזקים שמשותפים לכל בעלי הדירות, ולאחר מכן נתייחס לנזקים פרטניים.
עגמת נפש – כל בעל דירה ביקש לעצמו פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 42,857 ₪. לא ניתן היה להבין כיצד חושב סכום זה שהינו מדויק " עד רמת השקל הבודד", אך אני מסכימה שמגיע לבעלי הדירות פיצוי בגין הנזק הלא ממוני שהיה מנת חלקם סביב הפרשה. בעלי הדירות התקשרו בחוזה לפני שש שנים, בתקווה להגיע לתוצאה מסויימת לפני ארבע או שלוש שנים, ומאז – מבלים בהליכים משפטיים והתוצאה הסופית רחוקה מהעין. כל בעלי הדירות שהעידו הדגישו את עגמת הנפש הרבה שהפרשה הסבה להם, את הלחץ והחרדה מתוצאות ההליכים, את המשאבים הנפשיים שנדרשו לאורך כל ההליך, את הכעס על היזם והשתלשלת האירועים – ואין צורך להרבות בציטוטים מתוך הפרוטוקול בהקשר זה. הדברים כפי שנשמעו בבית המשפט הותירו רושם מהימן, לא התרשמתי שהייתה כוונה להאדיר בתיאורים, ויש היגיון רב מאחורי הדברים שנשמעו.
פסיקת פיצויים בגין עגמת נפש במקרים של הפרת חוזים כגון אלו ( בין אם בשל איחור במסירה או בשל ליקויי בניה) מוכרת ומקובלת ( פורת " שיקולי צדק בין הצדדים לחוזה ושיקולים של הכוונת התנהגויות בדיני החוזים של ישראל", עיוני משפט כב 647, 683). ההלכה היא כי הפיצוי יפסק בתנאי שהוא עומד במבחני הציפיות והסיבתיות, בהתאם לאומד דעתו של בית המשפט ( ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(4) 31, 40-41; ע"א 675/85 שמייסר נ' הודסמן, פ"ד מד(1) 133,138; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65; ע"א 4445/90 עמיגור ( ניהול נכסים) בע"מ נ' מיוסט, דינים עליון לד 611).
אני מעריכה את הפיצוי לו יהיו זכאים בעלי הדירות בסך של 15,000 ₪ לכל דירה. יתכן וישנם שינויים בין בעלי הדירות לבין עצמם, בנוגע לפריט זה, שכן חלקם התגורר בדירה עצמה במהלך העבודות, או לפחות בחלק מהזמן, ועגמת הנפש שלו אולי רבה יותר מאשר של אותם בעלי דירות שהשכירו את הדירה, אך לא מצאתי שיש מקום לעשות אבחנה בין בעלי הדירות לבין עצמם ואף הם לא ביקשו לעשות כן ( לא לגבי פריט זה ולא לגבי שאר הפריטים המשותפים).
ירידת ערך הדירות – בעלי הדירות סבורים כי הם זכאים לפיצוי בסך של 75,000 ₪ לגבי כל דירה בגין מה שהוגדר כ"ירידת ערך הדירות". לא שוכנעתי כי יש מקום לפיצוי שכזה. אמנם, נכון לעכשיו, הדירות והמבנה אינם נמצאים במצב אופטימלי, אך ניתן להשלים את העבודות הכרוכות בדירות וברכוש המשותף – ולאחר מכן, הערך של כל דירה לא ירד אלא יעלה. בנוסף, שיעור " ירידת הערך" הנטען לא הוכח, אין לגביו הערכה או חוות דעת מקצועית, ובעלי הדירות בעצמם בתצהיריהם מסבירים כי לגבי רכיב זה הם שומרים על זכותם להגיש חוות דעת. משמע, שברור להם שללא חוות דעת שכזו לא ניתן להיעתר לדרישתם – וחוות דעת לא הוגשה. לכן הדרישה לגבי פריט זה נדחית.
היעדר הנאה מזכויות קניין – בעלי הדירות עותרים לפיצוי בסך 25,000 ₪ לגבי כל דירה. אני סבורה כי המצב של הדירות אכן גורע מהיכולת של בעלי הדירות להפיק הנאה מהדירות שלהם ( בין אם מהמגורים בהן ובין אם מהשכרתן), אלא שהמדובר בפיצוי החופף את שאר רכיבי הנזק הנדרשים, בין אם הממוניים ובין אם הלא ממוניים והדרישה לגבי פריט זה נדחית.
נזק בגין הפרת החוזה – נדרש פיצוי בסך 25,000 ₪ לגבי כל דירה, אלא שלא ברור לי על איזה סעיף חוזי מבוססת הדרישה – ויש לדחותה. בהמשך, אדון בפיצוי שנובע מהוראות החוזה לגבי איחור בהשלמת העבודות ופיצוי מוסכם, אך אין להוסיף גם פיצוי " כללי" בשל עצם הפרת החוזה.
תיקון נזקים – בעלי הדירות שילמו 15,561 ₪ לקבלן אשר סגר ואטם את החור שנפער בתקרת חדר המדרגות ואשר דרכו נכנסו מים רבים לאחר שהיזם עזב את האתר, וכן שילמו 29,854 ₪ לתיקון ליקויי בטיחות ואחרים שנמצאו בעבודות של היזם – בהתאם לקביעות של האדריכל ניסן מטעם בית המשפט בקריות. לגבי הוצאות אלו הוצגו אסמכתאות – ויש מקום לקזז אותן מההשקעה של היזם, בסך כולל של 45,415 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית – במעוגל – 46,200 ₪ נכון להיום. יש לחלק את הסכום ל-7 מנות, ולכל לגבי כל דירה יש לפסוק 6,600 ₪ בקירוב. את טענת היזם לפיה היה על בעלי הדירות לאפשר לו לבצע את התיקונים בעצמו – יש לדחות, שכן במצב הדברים אליו הגיעו הצדדים, לא יעלה על הדעת לדרוש מבעלי הדירות להזמין את היזם לבצע את התיקונים.
עלויות של מומחים, אגרות משפט והוצאות משפט נוספות – בעלי הדירות עותרים לפיצוי בגין עלות חוות הדעת של שלל המומחים שקיימים בתיקים שבפני ובתיק שבקריות, כמו גם להחזר אגרות בית משפט והוצאות נוספות. לגבי האדריכל ניסן ומומחה בשם שמואל מניב – הרי שהמדובר בהוצאות שהוצאו במסגרת התיק שבקריות ולא בתיקים שבפני, ולכן הדרישה לגבי הוצאות אלו תתברר על ידי בית המשפט השלום שבקריות ולא במסגרת פסק דין זה. לגבי חוות הדעת של המהנדס פרמינגר, אגרות בית המשפט בתיקים שבפני והוצאות כגון עלות תמלול השיחות שהוקלטו – המדובר אכן בהוצאות שכרוכות בניהול ההליכים המשפטיים שבפני - אך אדון בנושא בסוף פסק הדין, כמקובל, ולא כחלק מטענת הקיזוז.
עלות מפקח בניה – מתבקש סך של 5,309 ₪ בשל העסקת מפקח בניה באתר. לא מצאתי כי המדובר בהוצאה שניתן לקזז, שכן אף אם בעלי הדירות שילמו את הסכום בעצמם ואף אם היזם היה צריך לשאת במלוא שכר המפקח – ממילא המדובר בהוצאה שהייתי כוללת בהשקעה של היזם.
פיצוי מוסכם – בעלי הדירות דורשים את הפיצוי המופיע בסעיף 26.6 לחוזה, שם הותנה כי במקרה של הפרה יסודית של החוזה – יהא הצד הניפר זכאי לפיצוי מוסכם בסך של 30,000 ₪ לכל אחד מיחידי הבעלים (7) במספר. בעלי הדירות מבקשים, לגבי חלק מהדירות, 60,000 ₪ ולא 30,000 ₪, היות ולגבי חלק מהדירות קיימים שני בעלים – אך לטעמי אין הכוונה לכל אחד מבני הזוג במקרים שבהם יש שני בעלים לאותה דירה, אלא לכל דירה ( וראו כי בסעיף מודגש כי הכוונה ל-7 זכאים לפיצוי, והספרה 7 כתובה באופן מפורש). אין ספק כי בעלי הדירות זכאים לפיצוי מוסכם זה, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התגבשות החוב ועד היום, במעוגל, 31,000 ₪ לכל דירה.
פיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור בהשלמת העבודות - לפי הוראות סעיף 26.8. 1 לחוזה, לבעלי הדירות מגיע פיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור העולה על 90 יום ועד 6 חודשים מהמועד בו התחייב היזם לסיים את עבודות הבניה – בסך של 3,000 ₪ לחודש. לשיטת בעלי הדירות הם זכאים לפיצוי בסך 3,000 ₪ לחודש לגבי 3 חודשים, דצמבר 2014 עד פברואר 2015, כלומר 3 X 3,000 ₪ = 9,000 ₪. לאחר מועד זה, דורשים בעלי הדירות פיצוי לפי סעיף 26.8. 2 לחוזה, הקובע כי לגבי איחור שעולה על 6 חודשים – המדובר ב-6,000 ₪ לכל חודש. בעלי הדירות דורשים פיצוי מכוח סעיף זה לגבי התקופה שמתחילת מרץ 2015 ועד מועד הגשת התצהירים – כאשר הדרישה משתנה לפי מועד הכנת כל תצהיר ונעה בין 15 ל-20 חודשים, ועוד דורשים הם להוסיף ולצבור את הפיצוי עד למועד מתן פסק הדין.
לגבי עצם הענקת הפיצוי מכוח סעיף זה, למרות ביטול החוזה, אעיר כי היזם לא העלה כל טענות לגבי הסוגיה, ורק טען באופן כללי כי לבעלי הדירות לא מגיע פיצוי כי הם הפרו את החוזה ולא הוא. בהקשר זה אפנה לפסיקה לפיה מן הבחינה העקרונית אין סתירה בין ביטול החוזה לבין תביעת הפיצויים בגין האיחור במסירת הממכר. החוזה אינו מתבטל למפרע וישנן תניות חוזיות אשר נועדו לחול בין הצדדים במנותק משאלת תוקפו של החוזה, אשר שואבות את חיותן מרצונם המוקדם של הצדדים להסדיר סיטואציות העלולות להיווצר דווקא במצב בו היחסים החוזיים עלו על שרטון והחוזה מבוטל על ידי הצד הניפר, כגון תניות הדנות בפיצויים מוסכמים ( מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 204-203 (1993); ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, פסקה ז(3) לפסק הדין (13.12.2006)).
לגבי האפשרות שהפיצוי חופף במידה מסוימת את הפיצוי בגין אובדן שכר דירה או שכירת דירה חלופית – אבהיר כי היזם אף לא העלה טענה אפשרית זו. בעלי הדירות דרשו מלכתחילה את שני הפיצויים במקביל – לגבי אותן התקופות, כלומר, גם את הפיצוי המוסכם בגין האיחור שמחושב לגבי כל חודש ללא הוכחת נזק לפי סעיף 26.8, וגם פיצוי בגין נזק בפועל שנגרם להם, כל אחד לפי דירתו באופן פרטני, וזאת לגבי אותה התקופה, לפי סעיף 26.7. לשיטתי, לכאורה, יכולה הייתה לעלות השאלה – שמא המדובר בפיצוי " כפול", לגבי אותה תקופה ואותה תכלית, אלא שהוראות סעיפים 26.7 ו-26.8 אכן מאפשרות לקבל את שני סוגי הפיצוי במקביל, ואצטט את סעיף 26.7 לאמור:
"מבלי לפגוע בזכות הבעלים לכל סעד אחר על פי הדין ו/או חוזה זה, מוסכם בזה על הצדדים כי בכל מקרה של ביטול חוזה זה מחמת הפרתו על ידי היזם, ו/או אי השלמת הבנייה על ידו, יהא על היזם לשלם לבעלי הדירות פיצוי עבור תקופה שמיום הפרתו או מיום הפסקה הבניה ועד התקשרותם של הבעלים עם יזם/קבלן אחר לסיום העבודות על ידי היזם/קבלן האחר. היזם ישלם לבעלי הדירות פיצויים בגין כל הוצאה שתיגרם להם עקב הביטול, לרבות הוצאות משפטיות וכן תשלום דמי שכירות עקב מעבר למגורים חלופיים ו/ראו הפסד דמי שכירות בין השכרת הדירות בבית המשותף".
לכן, הוסכם במפורש בחוזה כי האמור בסעיף 26.7 אינו בא במקום האמור בסעיף 26.8 שמופיע אחריו, ובכל מקרה, אדגיש שוב כי היזם לא העלה כל טענה בהקשר זה. לכן, קמה לבעלי הדירות הזכאות לשני סוגי הפיצוי, כאשר אל הנזקים הפרטניים נתייחס בהמשך.
מועד תחילת תשלום הפיצוי - לגבי הפיצוי בשיעור של 3,000 ₪ לחודש, אני מוצאת שהדרישה מוצדקת, והפיצוי יחל מדצמבר 2014 כפי שדרשו בעלי הדירות.
מועד סיום תשלום הפיצוי – למרות האמור מעלה לגבי סעיף 26.7, יש קושי בהענקת הפיצוי בסך 6,000 ₪ לחודש עד להשלמת העבודות במבנה או עד להשלמת הפרויקט על ידי קבלן אחר ( ככל שכך יהא). מחד גיסא, עד היום לא הושלמו העבודות במבנה ואם אכן יתקשרו בעלי הדירות עם יזם או קבלן אחר, ייקח עוד פרק זמן משמעותי עד שכל הפרויקט יסתיים. מאידך גיסא, היזם סולק מהאתר בהחלטת בית המשפט בקריות ביולי 2015 והוא עצמו הצהיר שהוא אינו מתכוון להמשיך את העבודות בדיון בפני כב' השופטת קראי-גירון באוגוסט 2015. בעלי הדירות היו יכולים לפנות בשלב זה, לקבלן חיצוני לצורך ביצוע העבודות הנדרשות על מנת להביא את המבנה והדירות למצב " רגיל" ו/או על מנת להמשיך את הפרויקט. יש לראות כי גם המהנדס פרמינגר לקח בחשבון בחוות דעתו פרק זמן מוגבל לצורך השלמת העבודות ככל שיהא בהן כדי להביא את המבנה בחזרה למצבו " הרגיל", וקבע כי המדובר בכ-3 חודשים לכל היותר, והוא אף העריך כי נדרש פרק זמן נוסף של 9 חודשים בלבד להשלמת כל הפרויקט.
בעלי הדירות טענו בהקשר זה כי הם לא יכלו לאתר קבלן שיאות להתקשר עמם בחוזה במקום היזם, למרות שהיו במו"מ עם קבלנים שכאלו, בשל שתי סיבות עיקריות: האחת היא שהקבלנים הפוטנציאליים לא רצו להתקשר בחוזה לגבי מבנה המצוי בסכסוך משפטי ואף טענו כי אין כדאיות כלכלית להיכנס לפרויקט במצב בו ניתן לבנות על הגג רק שתי דירות ( וראו את עדותו לדוגמא של דנציגר, בעמ' 196, שורה 10). הסיבה השנייה הינה שבעלי הדירות חששו מהתוצאה הכספית של ההליכים דנן, ולא רצו להתקשר בחוזה נוסף, עד שתתברר המשמעות הכספית מבחינתם של ההליכים.
ניתן להבין את החששות של בעלי הדירות, אלא שהטענה לגבי אי ההסכמה של קבלנים חיצוניים לא הוכחה דיה, וממילא הכוונה שלהם היא לקבלנים שיכנסו בנעלי היזם לצורך השלמת כל הפרויקט והקמת הדירות על הגג. לשיטתי, במצב שנוצר, ונוכח הנזקים המתמשכים, חובת הקטנת הנזק חייבה את בעלי הדירות להתקשר עם קבלן לצורך השלמת העבודות בדירות והבאת הרכוש המשותף למצב בו ניתן יהא לשוב ולהתגורר בדירות במצב סביר. נוכח הנתונים, היות והיזם סולק מהאתר לפני יותר משלוש שנים, נוכח הערכתו של המהנדס פרמינגר לגבי משך זמן ריאלי של 3 חודשים לסיום העבודות – מן הראוי לקחת בחשבון תקופה מוגבלת לגבי הפיצוי מכוח סעיף 26.8.2 ולא להמשיך ולצבור את הפיצוי מכוח סעיף זה ללא הגבלת זמן. לערכתי, התקופה הראויה הינה מתחילת מרץ 2015 ועד סוף נובמבר 2015 ( עד תום 4 חודשים מהמועד שבו ניתן הצו בקריות לסילוק היזם מהאתר), כלומר – 9 חודשים.
לגבי מועד סיום התקופה אשר לגביה יש לשלם את הפיצוי המוסכם בגין האיחור, אפנה לע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים 1990 בע"מ (29.3.2004), לאמור:
"... נשאלת השאלה האם בכל מקרה בו מטיל חוזה פיצויים מוסכמים בגין איחור בביצוע חיוב, והמפר לא משלים את חיובו, ישתלם הפיצוי עד למועד בו בוצע החיוב בפועל, מאוחר ככל שיהא. טול מקרה בו מבוטל החוזה משמתברר כי אחד הצדדים לא יבצע את המוטל עליו, והנפגע אינו נוקט כל צעד לביצועה של אותה עבודה. מקובל לומר, אמנם, כי מכיוון שהזכאות לפיצויים מוסכמים אינה מותנית בקיומו של נזק, ממילא אין הנפגע כפוף לנטל הקטנת הנזק ( ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ, פ"ד לו(1) 537, 546). ברם, אין זה מתקבל על הדעת לומר כי בנסיבות המתוארות יחוב מפר החוזה בפיצוי עד אין קץ. אף במקרים קיצוניים פחות, מן הדין להציב גבול באשר לתקופה בה יחויב המפר בתשלום הפיצוי המוסכם העיתי. כאשר מבוטל החוזה על ידי הנפגע, מועד השלמת החיוב אינו מצוי עוד בשליטתו של המפר. הוא תלוי בפעולות שינקוט הנפגע להתקשרות בחוזה חלופי או להשלמת העבודה בכוחות עצמו. לפיכך, בקביעת התקופה שבגינה יחוב המפר בפיצוי המוסכם עלינו להתחשב בסבירות התנהגותו של הנפגע. יתר על כן, גם כאשר נוהג הנפגע בסבירות ומתקשר מיד בחוזה חלופי, יתכן מצב בו ביצוע החיוב מתעכב במידה בלתי סבירה בעטיו של המתקשר החדש. גם במקרה כאמור אין זה הוגן לחייב את המפר בפיצוי המוסכם עבור מלוא התקופה שעד להשלמת החיוב בפועל. מן הראוי כי המפר יחוב בתשלום פיצוי רק עבור אותו חלק מן העיכוב שנגרם עקב הפרתו שלו את החוזה. לגבי יתר תקופת האיחור יוכל הנפגע להיפרע פיצויים מן הצד עימו התקשר בחוזה החלופי. "
ובדומה - לע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן (10.09.2009), המפנה לע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774, 790-788 (1996) אשר אף שם נקבע כי נוכח הקשר בין התחייבות לפיצוי מוסכם לבין היקף הסיכון שנוטל המתחייב על עצמו, יש להגביל את הסיכון, היות ואין המפר מתחייב לשלם עד עולמי עד.
לכן, הפיצוי לפי סעיף 26.8 יהא הבא:
מכוח סעיף 26.8.1 - דצמבר 2014 עד פברואר 2015 - 3 חודשים X 3,000 ₪ = 9,000 ₪;
מכוח סעיף 26.8.2 - מרץ 2015 עד נובמבר 2015 - 9 חודשים X 6,000 ₪ = 54,000 ₪;
וביחד 63,000 ₪. אוסיף לאמור הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התגבשות הזכאות לקבלת הפיצוי האמור ועד היום בממוצע, במעוגל, ובסך הכל, 65,000 ₪ לכל דירה.
חיוב בגין מס שבח - בשל שהחוזה דווח לרשויות המס, בעלי הדירות קיבלו דרישת תשלום ממשרד האוצר לתשלום 117,000 ₪ בגין מס שבח – לגבי כל דירה. בעלי הדירות עותרים לקיזוז סכום זה מההשקעה של היזם, אלא שהם לא שילמו בפועל את החיוב. היזם, כל עוד היה באתר, דאג לדחות את החיובים מעת לעת ( למעט תקרית לגבי מנשרוב שאליה נתייחס בהמשך), ואין חולק כי הסכומים לא שולמו. על בעלי הדירות לפעול לביטול החיובים, למול הרשויות המתאימות, נוכח ביטול החוזה אשר הקים את החיוב ( בדיוק כפי שהם טוענים כלפי היזם שהוא יכול ( וצריך) לפעול לביטול החיוב במס רכישה ובאגרות הבנייה נוכח ביטול החוזה).בכל מקרה – זו אינה הוצאה שניתן לקזז כנגד ההשקה של היזם, והיא נובעת מהזכויות הקניניות של בעלי הדירות.
לסיכום – לגבי כל דירה יש לקזז את הסכומים הבאים:
נזק לא ממוני – 15,000 ₪;
תיקון נזקים – 6,600 ₪;
פיצוי מוסכם – 31,000 ₪
פיצוי ללא הוכחת נזק בגין האיחור - 65,000 ₪;
ובסך הכל – 117,600 ₪, נכון להיום.
נזקים נוספים לגבי דירה בנפרד -
דירת סער -
דירת סער הייתה מושכרת בתקופה הרלבנטית. לגבי דירה זו נדרש קיזוז בגין פיצוי לגבי הפסד שכר דירה, על יסוד הטענה לפיה שכר הדירה הראוי לגבי הדירה " במצב דברים רגיל" היה 2,300 ₪, אך היא הושכרה למשך תקופה ארוכה כנגד שכר דירה מופחת, בשל העבודות שבוצעו, בשל המטרדים הנובעים מהעבודות בתקופות שבהן בוצעו ובשל המצב הקשה של הדירה והמבנה לאחר שהעבודות הופסקו. הדרישה של סער לגבי פריט זה הינה לפיצוי בסך 20,300 ₪ בהתייחס לשכר דירה מופחת בהשוואה לשכר דירה " רגיל", למשך 22 חודשים ( מדצמבר 2014 ואילך).
מהנספחים לתצהיר ( חוזי השכירות השונים) עולה כי בתקופה של 8.12.2012 עד 8.6.2013 שכר הדירה היה 1,600 ₪; 25.6.2013 עד 25.6.2014 – 1,250 ₪; 7.12.2014 עד 7.3.2015 – 1,500 ₪; 10.11.2015 עד 10.5.2016 – 1,350 ₪ ובתקופה שמיום 10.5.2015 עד 10.11.2016 – 1,350 ₪. אם ניקח בחשבון את הממוצע – המדובר בכ-1,400 ₪. אני מאמצת כמהימנה את העדות של סער לגבי כך ששכר הדירה שעליו הוסכם היה מופחת עקב מצב הדירה והמבנה, והוא אף פירט כי הדירה שלו נמצאת בקומה הראשונה, ממש מול כל חומרי הבנייה ופסולת הבנייה ולכן, היה לו הכי קשה להשכיר את הדירה ( עמ' 52, שורות 3-11). העדות בהקשר זה לא נסתרה, הדברים תואמים את העדויות של שאר בעלי הדירות לגבי כך שאלו מהם שהשכירו את הדירות נאלצו להפחית במחיר נוכח העבודות שמתבצעות ושהתבצעו והדברים אף ברורים ומוכרים.
עדיין, יש לבחון שתי שאלות: האחת היא האם הוכח שדמי השכירות הרגילים הם 2,200 ₪, והשנייה היא – מהו פרק הזמן אשר לגביו מן הראוי לפסוק פיצוי כגון זה. לגבי שכר הדירה " הבסיסי" – אני מאמצת את העדות של בעל הדירה, אשר לא נסתרה בחקירתו, לכן – ה"פער" בין שכר הדירה המירבי לבין שכר הדירה בפועל הינו 2,200 ₪ פחות 1,400 ₪ = 800 ₪ אובדן לכל חודש.
באשר לתקופה שיש לקחת בחשבון – השאלה מורכבת יותר.
לגבי תחילת התקופה - בעלי הדירות ביקשו שהתקופה לגביה ישולם הפיצוי תתחיל בדצמבר 2014, שכן עד אז ההפחתה בשכר הדירה היה נתון שבעלי הדירות לקחו מראש בחשבון בעת כריתת החוזה, והיו מוכנים " לספוג" על חשבונם. אני סבורה כי יש להתחיל את מניין התקופה אשר לאחריה יש לראות ביזם כאחראי להפסדים בגין שכר הדירה המופחת בתחילת ינואר 2015 ( כלומר, חודש אחרי המועד לשיטת בעלי הדירות), לרבות נוכח הארכות שנתנו בעלי הדירות בתחילת הסכסוך להשלמת העבודות ונוכח מועד הגשת התביעה בקריות, בתחילת ינואר 2015 – אשר סימנה נקודת תפנית במערכת היחסים שבין הצדדים ואשר לאחריה – יש לחייב את היזם לשאת בהפסדים שנגרמו לבעלי הדירות. קביעה זו אף מהווה מענה ראוי לטענת היזם בסיכומיו לפיה בעלי הדירות אינם זכאים בכלל לפיצוי בגין הפחתה בשכר הדירה נוכח סעיף 4.17 לחוזה, הקובע כך:
"בעלי הדירות מצהירים כי ידוע להם וכי לקחו בחשבון כי צפויים להם אי נוחות ומטרד, במשך כל תקופת הבנייה, וכי הם לא יהיו זכאים לכל פיצוי ו/או תשלום בגין כך ..."
היזם טוען כי סעיף זה משמיט את הקרקע תחת הדרישה לפיצוי בראש נזק זה, אלא שהסעיף מדבר על תקופת הביצוע החוזית, לפי החוזה – והוא לא חל על תקופה שמתמשכת הרבה מעבר לתקופה החוזית בשל הפרה מצד היזם, ושעה שלא מתבצעות עבודות.
ומתי מסתיימת התקופה? אף כאן קיימת התלבטות, היו ומצד אחד עד היום לא הושלמו העבודות במבנה ויתכן שעד היום שכר הדירה שניתן לגבות נמוך משווי השוק לגבי הדירה, ואם בעתיד יתקשרו בעלי הדירות עם קבלן אחר שבכל זאת יבנה על הגג דירות חדשות – אזי ששוב תהיה תקופה שבמהלכה ניתן יהא לגבות רק שכר דירה נמוך; ומצד שני, כבר נכתב מעלה שלעניות דעתי, לאחר שהיזם סולק מהאתר והצהיר שהוא אינו מתכוון להמשיך את העבודות, בעלי הדירות היו יכולים לפנות לקבלן חיצוני, לכל הפחות על מנת להביא את המבנה והדירות למצב בו ניתן להשכיר אותן שוב במחירים מקסימליים. לכן, לא אוכל לקבל את הדרישה לפיצוי בגין הפחתה בשכר דירה לגבי התקופה הנדרשת ואני סבורה כי פיצוי ראוי יהא בהתייחס לתקופה של 11 חודשים – מינואר 2015 ועד נובמבר 2015.
לכן, לגבי דירת סער – המדובר בפיצוי בסך 800 ₪ X 11 = 8,800 ₪. היות והמדובר בהערכות " גסות", לסכום זה לא אוסיף הפרשי הצמדה וריבית ( אשר ממילא מסתכמים במאות שקלים בלבד).
נדרש אף פיצוי בגין קיומם של הפיגומים והסתרת הנוף - אלא שפיצוי מסוג זה נכלל בפיצוי בפריט של הנזק הלא ממוני הכללי. פריט נוסף מתייחס לאי השלמת העבודות בממ"ד – אלא שכיוון שהפיצוי ליזם יהא בהתאם להשקעה של היזם, אזי שחוסרים אינם ברי קיזוז. רוצה לומר, שככל שהיזם לא ביצע פרט מסוים או שלא השלים אותו או שלא התקין דלת או חלון וכו' כפי שהיה אמור לעשות – הוא גם לא יקבל פיצוי בגין זאת, כיון שהחוסר לא יבוא במניין חישוב ההוצאות שהוא הוציא בפועל. לכן, לא ניתן לקזז את העלות של ההשלמה הנדרשת.
דרישה נוספת לגבי דירה זו הינה בשל היעדר היכולת לשעבד את הדירה במצבה הנוכחי לצורך לקיחת משכנתא לקניית דירה אחרת למגורים, והעלויות של שכר דירה לגבי הדירה בה התגורר סער במשך הזמן. לא אוכל להיעתר לדרישה זו. לא הוכח שאי אפשר היה לשעבד את הזכויות לגבי הדירה, לא הוכח שהייתה בקשה לשעבוד שכזה או פנייה לקבלת הלוואה ( מובטחת במשכנתא), לא הוכח היכן גרו סער בכל המועדים הרלבנטיים, לא הוכח שהם שילמו שכר דירה בסך 3,500 ₪ ולא בוצעה השוואה בין ההוצאה בגין שכר הדירה לבין המשמעות של נטילת ההלוואה. לכן, פריט זה לא הוכח ברמת ההוכחה הנדרשת ( כאשר כאן – הנטל רובץ על שכם בעלי הדירות).
לכן, סער זכאי לפיצוי נוסף בסך 8,800 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
דירת יעקובי –
במקום בעל הדירה, יואב יעקובי, העיד אביו, מר משה יעקובי. היזם מעלה טענות לגבי האמור, אך מצאתי שהאב יכול לעיד לגבי נתונים שמצויים בידיעתו האישית, אף אם המדובר בנזק שנגרם למישהו אחר ( וראו כי העד הסביר מדוע בתצהיר הוא כותב כי הנזקים הנטענים נגרמו " לו" למרות שהדירה רשומה על שם הבן).
הדרישה העיקרית הינה לתשלום בגין אבדן דמי שכירות – אלא שהדרישה בתצהיר של יעקובי שונה מהדרישה בסיכומים. לא ברור על מה סומכת הדרישה בסיכומים, ואפסוק לגבי דירה זו פיצוי לגבי הסכום הנדרש הנמוך מבין השניים – בדומה לסכומים לגבי הדירה של סער – בסך 8,800 ₪.
אף כאן נדרש פיצוי לגבי קיום הפיגומים, הסתרת הנוף ואי השלמת העבודות בממ"ד – אך הדרישות נדחות כפי שפורט לגבי דירת סער.
לכן, יעקובי זכאי לפיצוי נוסף בסך 8,800 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
דירת דנציגר –
הדרישה הינה לפיצוי בגין שכר דירה מופחת שנגבה מאת שוכרי הדירה בתקופת העבודות ולאחריה. דנציגר העיד כי הדייר ששכר מהם את הדירה הסכים עמם כי דמי השכירות הסבירים לדירה במצב דברים רגיל הינו 5,500 ₪ אך הוסכם על דמי שכירות מופחתים נוכח מצבו של המבנה בסך של 3,500 ₪ ( עמ' 195, שורה 7 ואילך). צורף לתצהיר החוזה שבו נכתב כי בתקופת העבודות שכר הדירה יהא 3,500 ₪ לחודש ולאחר סיומן – 5,500 ₪ לחודש, ואף צורפו חוזי הארכה לפיה שכר הדירה ממשיך להיות 3,500 ₪ ( ולא עולה ל-5,500 ₪), נוכח התמשכות העבודות, כלומר שהמדובר בהפסד של 2,000 ₪ לחודש. בדומה לשנאמר מעלה, אקח בחשבון תקופה של 11 חודשים, כלומר 2,000 ₪ X 11 = 22,000 ₪.
לכן, דנציגר זכאים לפיצוי נוסף בסך 22,000 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
דירת מנשרוב -
מנשרוב קיבל כמו שאר בעלי הדירות חיוב לתשלום מס שבח אלא שלגביו, משום מה, היזם לא הצליח לדחות את החיוב ( כפי שנדחה לגבי שאר בעלי הדירות), ובשלב מסוים – הוטלו עיקולים מטעם משרד האוצר על המשכורת של מנשרוב ועל הרכב שלו. מיד לאחר הטלתם, פנה מנשרוב ליזם, והוא פעל לדחיית החיוב וביטול העיקולים. מנשרוב טוען לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לו ולזוגתו עקב הטלת העיקולים כאמור, מעבר לעוגמת הנפש " הכללית" שיש לפסוק לטובת כל בעלי הדירות. היזם טוען כי פעל מיידית לביטול העיקול, כי המדובר היה בטעות בתום לב, וכי אין מקום לפסיקת פיצוי נוסף. מבלי להמעיט בחומרת הדברים והגם שהטלת עיקולים שכאלו מביכה עד מאוד ומסבה צער – לא מצאתי לפסוק פיצוי לגבי פריט זה שיקוזז מההשקעה של היזם בפרויקט.
עוד טוען מנשרוב כי הוא וזוגתו עזבו את הדירה, בשל מצבה ובמיוחד בשל בעיות הרטיבות שהיו בה, ושכרו במקומה דירה חלופית. לשיטתו, יש לפצותו בסך של 5,500 ₪ לגבי כל חודש, בתקופה שתחילתה יוני 2015 עד הסיום המשוער של הפרויקט, למשך 20 חודשים, בסך מצטבר של 110,000 ₪. מנשרוב צירף לתצהירו חוזה שכירות לגבי הדירה החלופית ( ברח' נעמי) לגבי התקופה שמיום 1.6.2015 ועד 31.5.2016, שם צוין כי שכר הדירה הינו 4,500 ₪. היזם מבקש לדחות דרישה זו וטוען כי לא היה צורך בעזיבת הדירה, ובוודאי שלא בגלל נזקי רטיבות, אשר תוקנו בעלות של 870 ₪ בלבד לשיטת מנשרוב עצמו. לגבי נושא זה, אני סבורה כי מנשרוב לא הרים את הנטל המוטל עליו להראות כי מצב הדירה לא איפשר להמשיך ולגור בה, ולחלופין – לא הוכח כי נעשו מאמצים להשכיר את הדירה. יש לראות כי בעלי הדירות אחרים הצליחו להשכיר את הדירות, גם במהלך תקופת העבודות, אף אם כנגד דמי שכירות מופחתים. לא שוכנעתי כי דירת מנשרוב הייתה במצב שלא ניתן היה להשכיר אותה, ואף לא שוכנעתי כי היה הכרח לעזוב את הדירה – ובטח שלא לפרק זמן כה ממושך. אין ספק כי מנשרוב וזוגתו שכרו את הדירה החלופית, אך יש לראות כי התקופה שלגביה הוצג חוזה השכירות, החלה ביוני 2015 ומתמשכת הרבה מעבר לתקופת הזמן שלגביה מצאתי כי יש להעניק את הפיצוי, ואזכיר כי קבעתי שהתקופה לפיצוי בגין אובדן דמי שכירות או הוצאות הקשורות בשימוש בשירות תסתיים בנובמבר 2015. לכן, אקח בחשבון רק את התקופה שמתחילת השכירות של מנשרוב בדירה החלופית ביוני 2015 עד נובמבר 2015, כלומר 6 חודשים X 4,500 = 27,000 ₪.
מנשרוב טוענים לפיצוי נוסף בגין תיקון רטיבויות, השלמת המעקה במרפסת, החלפת תריס שבור במטבח, והשלמת עבודות שיש בספי החלונות במרפסת ובחלונות – בסך כולל של 6,550 ₪. לא הובהר די הצורך אם המדובר בעבודות שבוצעו במסגרת הפרויקט או עבודות נוספות שביצע היזם לטובת מנשרוב. ברור שאם המדובר בעבודות שכלולות בהשקעה של היזם, אשר בגינן על בעלי הדירות לשלם לו, ואם עבודות אלו לקויות – יש לקזז את עלות התיקון מההשקעה של היזם. מנגד, אם המדובר בחוסרים – אזי שהם לא כלולים בהשקעה של היזם ( כי הוא לא ביצע אותם ולא יכול לקבל עבורם תשלום), ולכן – לא ניתן לקזז את עלות ההשלמה. בדומה, אם המדובר בעבודות נוספות – שלא כלולות בפרויקט, הן לא נלקחו בחשבון בעת חישוב ההשקעה של היזם – ואף לגביהן לא ניתן לדרוש קיזוז. היה על מנשרוב להוכיח בדיוק מהי מהות כל " בעיה" במובחן – ולכן, מתוך הסכומים, אני מוצאת שיש לקזז רק 4,000 ₪.
לכן, מנשרוב זכאים לפיצוי נוסף בסך 31,000 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
דירת ברק -
ברק הייתה היחידה מבין בעלי הדירות שהגישה חוות דעת נפרדת מטעמה לגבי הנזקים שנגרמו לה בשל הנזקים לדירתה ( דירה בקומה שלישית). חוות הדעת הוכנה על ידי השמאי המאירי אשר העריך את סך הליקויים בסך של 65,000 ₪, בשל תיקון הנזקים בקירות ובדירה עקב נזילות של מים בשל הפגיעה באיטום של הגג במהלך ביצוע העבודות. היזם טוען כי אין לתת משקל לחוות הדעת של השמאי המאירי, היות והוא העריך את העלויות הכרוכות בתיקון הגג בסכום יותר גבוה מאשר הוכח שכבר שולם בפועל, משום שהוא לא בדק בעצמו את הגג ( עמ' 14 לדיון מיום 26.11.2017, שורות 15-22), בשל שהוא לא הצליח לשכנע שהרטיבוית שאליהן הוא מתייחס נגרמו בשל העבודות שבוצעו במסגרת הפרויקט, ובשל שהוא הסתמך על הצעות מחיר לגבי ביצוע חלק מהעבודות – אך הצעות המחיר עצמן לא צורפו לחוות דעתו. בתצהירה, מבקשת ברק פיצוי רק לגבי 30,000 ₪ מתוך הסכום הכולל של חוות הדעת של השמאי המאירי ( סעיף 3( ב), בעמ' 2), ולכן, אין להעניק לה יותר מאשר הסכום שנדרש בתצהיר. לגבי סכום זה, שוכנעתי כי הוא מבוסס כדין. יש לראות כי המדובר בדירה בקומה השלישית והאחרונה, וכי הן השמאי המאירי והן המהנדס פרמינגר הסבירו והדגימו שהאיטום של הגג של המבנה, מעל הדירה של ברק, נפגע מהעבודות שבוצעו ומחומרי הבניה שהונחו על הגג. מי הגשם חדרו מבעד לליקויים באיטום של הגג, וגרמו לנזקים, לרבות לתקרות הגבס בדירה של ברק ולארונות בחלק מהדירה, וראו את עדותה של ברק, שלא נסתרה, לאמור: "הדירה שלי הייתה מוצפת במים ואני זרקתי את כל התכולה שהייתה בדירה. הכול כל הרהיטים אני זרקתי, והבאתי גם אנשים. רציתי להשכיר את הדירה אבל אף אחד לא הסכים. גם אי אפשר להיות בה, יש ריח לא נעים בבית, רטיבות ועובש, אי אפשר להיכנס לשם. זה ממש מצב קטסטרופלי ..." (עמ' 47, שורה 8 ואילך). שוכנעתי כי עלות התיקונים הינה נזק בר קיזוז לעומת חובת בעלי הדירות לשלם ליזם את ההשקעה בפרויקט, ולגבי פריט זה – המדובר ב-30,000 ₪.
בנוסף, עותרת ברק לפיצוי בגין הפסד דמי שכירות מיוני 2015 ועד הסיום המשוער של הפרויקט, לגבי 20 חודשים, בסך של 5,500 ₪ לחודש, בשל אי יכולתה להשכיר את הדירה ( וראו כי המדובר בדירה שממילא הושכרה וברק לא גרה בה גם לפני תחילת הפרויקט). ברק לא צירפה חוזי השכרה מהתקופה שלפני תחילת העבודות, ומסתמכת על הערכה של המהנדס ( והשמאי) פרמינגר לגבי שכר דירה ראוי לדירה, בסך של 5,500 ₪. יתכן והמצב של דירתה היה גרוע מאשר מצבן של דירות אחרות, אך לא שוכנעתי כי המדובר במצב ששרר לאורך כל התקופה הנטענת, ולא הובאו כל ראיות לגבי ניסיונות להשכיר את הדירה למרות מצבה. עוד יש לראות את קביעתי מעלה לגבי המועד אשר עד אליו יש לפסק פיצוי בגין הפסדים הכרוכים בשימוש בדירות, ולכן הפיצוי יהא לגבי 6 חודשים ( יוני 2015 עד נובמבר 2015), לגבי סך של 3,000 ₪ על דרך האומדנה = 18,000 ₪.
לכן, ברק זכאית לפיצוי נוסף בסך 48,000 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
דירת סנדר ופיין -
משפחה זו הייתה היחידה שנותרה לגור בדירתה לאורך כל התקופה, עם ילדי המשפחה. תחילה מבוקש פיצוי מוגבר בשל עגמת נפש, מעבר לפיצוי שנפסק לבעלי הדירות באופן כללי, בשל שהמדובר במשפחה עם ילדים קטנים, שהתגוררו באתר הבניה, בקומה השלישית לאורך כל התקופה. יש ממש בטענה זו ויש להוסיף לנזק של משפחה זו – 7,000 ₪ נוספים לגב הנזק הלא ממוני.
עוד התבקש לקזז סכום מצטבר של 8,727 ₪ בגין תיקון רטיבויות, השלמת המעקה במרפסת, השלמת עבודות שיש, הרס ריהוט ותאורת מרפסת וניקוי או תיקון של הריצוף במרפסת. אין לי אלא לחזור על מה שנכתב מעלה לגבי דירת מנשרוב, ואני קובעת כי מתוך הסכום הנתבע – ניתן לקזז סך של 7,000 ₪.
לכן, סנדר ופיין זכאים לפיצוי נוסף בסך 14,000 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
דירת שרון -
הדרישה הראשונה של משפחת שרון מתייחסת לעלות תיקונים שבוצעו והשלמות של חוסרים. נדרש בתצהיר של שרון סך כולל של 10,706 ₪ ( ומצורפות הצעות המחיר וקבלות חלקיות). בהמשך למה שנקבע לגבי הדירות הקודמות – יש לראות כנזק בר קיזוז סך של 7,000 ₪ מתוך הסכום.
הדרישה השנייה מתייחסת לאבדן דמי שכירות לגבי הדירה, אשר הייתה בדרך כלל מושכרת ולטענת שרון עומדת ריקה מאז תחילת העבודות ועד היום. אף כאן, הדרישה מתייחסת ל-5,500 ₪ לכל חודש, על יסוד הערכתו של המהנדס פרמינגר, ללא שהוצגו חוזי שכירות מהתקופה שלפני תחילת העבודות, לגבי תקופה של 24 חודשים. בדומה לדברים שנכתבו מעלה לגבי הדירות האחרות – אני סבורה כי פיצוי ראוי הינו רק לגבי תקופה של 11 חודשים לכל היותר, ולגבי הפסד בשיעור של 2,000 ₪ לחודש לכל היותר ( ויש לראות כי לא שוכנעתי שמצבה של הדירה היה גרוע עד כדי אי היכולת להשכיר אותה, ולא שוכנעתי שאי אפשר היה להשכיר אותה כפי שהושכרה דירת דנציגר). לכן, הפיצוי יהא לגבי 11 חודשים, לגבי סך של 3,000 ₪ על דרך האומדנה = 33,000 ₪. עוד דורשים שרון בהקשר זה פיצוי בגין תשלומי ארנונה, חשמל וגז לגבי הדירה הריקה. אין ספק כי התשלומים כאמור שולמו, אך לא ברור אם העלויות נכללות בשכר הדירה שהיה משתלם על ידי הדיירים ( ואשר בגין אובדנו כבר נקבע פיצוי), אם לאו. שרון לא הציגו חוזי שכירות לדוגמא לגבי הדירה, ולכן לא הוכח שאלו הוצאות שמעבר לשכר הדירה " האבוד". שרון עותרים גם לפיצוי בגין אחסון חלק נכבד מתחולת הבית, לגבי התקופה שמינואר 2015 ועד סוף 2016, בסך של 468 ₪ לחודש. לא מצאתי שהוכח קשר סיבתי הכרחי בין הוצאה זו לבין הפרת החוזה מצד היזם, ואין המדובר בהוצאה ברת קיזוז. אבהיר שוב כי לא הוכח שהמצב של הדירה היה כזה שאינו ראוי למגורים, לא הוכח שלא ניתן היה להשכיר את הדירה ולו למשך פרק זמן חלקי ולו בשכר מופחת, ולא ברור למה דווקא בחודש ינואר 2015 ארזו שרון חלק מהציוד והעבירו אותו למחסן. הפריט האחרון הנתבע הינו בגין תשלום לדואר ישראל עבור שירות " דואר עוקב" לשנים 2015-2016. הדרישה לגבי פריט זה נדחית אף היא.
לכן, שרון זכאים לפיצוי נוסף בסך 40,000 ₪ מעבר לפיצוי " האחיד" לכל בעלי הדירות.
סיכום –
מהאמור מעלה עולה כי על בעלי הדירות לשלם ביחד לקבלן סך של 1,300,000 ₪, ואם נחלק סכום זה ל-7 דירות, המדובר ב-185,714 ₪ לגבי כל דירה ( ואבהיר שוב כי אינני נדרשת לשאלה אם החלוקה צריכה להיות בחלקים שווים, היות ובעלי הדירות הציגו חזית אחידה לגבי כל העלויות של הפרויקט ולא הועלו טענות לגבי הבדלים בין בעל דירה אחד למשנהו). מתוך סכום זה, לגבי כל דירה יש לקזז סך של 117,600 ₪, בגין הנזקים המשותפים ו"האחידים". ההפרש הינו 68,820 ₪, לגבי כל דירה. מסכום זה, לגבי כל דירה יש לקזז בנוסף את הסכומים שפורטו לגבי הנזק שהוכח באופן פרטני לגבי כל דירה בנפרד, לפי הטבלה הבאה:
דירה
הסכום לתשלום בש"ח לאחר הקיזוז של הפיצוי " האחיד"
נזק פרטני בר קיזוז בש"ח
הסכום הסופי לתשלום לאחר כל הקיזוזים בש"ח
סער
68,820
8,800
60,020
יעקובי
68,820
8,800
60,020
דנציגר
68,820
22,000
46,820
מנשרוב
68,820
31,000
37,820
ברק
68,820
48,000
20,820
סנדר - פיין
68,820
14,000
54,820
שרון
68,820
40,000
28,820

ובסך הכל - 309,140 ₪, על פי הטבלה מעלה.
אני ערה לכך כי המשמעות הינה שהיזם השקיע כ-1,300,000 ₪ אך מקבל בחזרה רק כ-300,000 ₪, משמע - הפסד של מליון ₪ לערך, אלא שהדבר נובע מהתנהלותו לאורך הזמן, מההפרות הרבות מצדו, ומכך שהעיכוב במציאת קבלנים חלופיים נבע בשל שתי התביעות שהוא הגיש במטרה לאכוף את החוזה, כאשר רק לאחר שמונה חודשים הוא הודיע שהוא מוותר על סעד האכיפה (ו ראו כי עיקר הפיצוי שנפסק מעלה הינו לגבי תקופת העיכוב הזו בתוספת פרק זמן סביר וקצר לאחריה). סך הפיצויים לפי החוזה אינו נמוך, המדובר בסעדים שניתנים בחלקם לגבי אותה התקופה, ומכפלתם ב-7 דירות מניבה סכומים משמעותיים - אלא שאלו הן הוראות החוזה, וברי כי בדיעבד ההפרה של היזם את החוזה לא הייתה הפרה יעילה.
התוצאה -
התביעות הכספיות של היזם כנגד בעלי הדירות מתקבלות בחלקן ועל בעלי הדירות לשלם לקבלן את הסכום המפורט בטבלה מעלה.
לגבי הוצאות המשפט – לכאורה, מן הראוי היה לשקול פסיקת הוצאות לטובת היזם, נוכח העובדה שתביעתו הכספית התקבלה בחלקה. אין לי ספק שליזם נגרמו הוצאות משפט, ולו בשל חוות הדעת שהוגשו מטעמו, ואף לבעלי הדירות נגרמו הוצאות רבות – כולל בשל חוות הדעת של המומחים, שכר טרחת עורך דין, תמלילים וצילומים, שליחת ההודעה לצדדים השלישיים וכו'. בנסיבות, לא מצאתי לפסוק הוצאות לטובת היזם למרות שאחת מהתביעות שלו התקבלה בחלקה, לרבות בשל הפער בין היקף התביעה והסעדים שנדרשו לבין התוצאה הסופית – ונוכח עמדתי לפיה לו הייתה מוגשת מראש רק תביעה אחת בהיקף ריאלי – ניתן היה לחסוך בהוצאות לרוב.
ככל שנרשמה הערה זו או אחרת בלשכת רישום המקרקעים לטובת היזם – יש למחוק אותה.
ההודעות כלפי הצדדים השלישיים ששלחו בעלי הדירות כנגד הקבלן והמתכנן – נדחות.
לגבי הוצאות המשפט של הצדדים השלישיים – אני מחייבת את בעלי הדירות לשאת בהוצאות משפט כלפי צדדים אלו בשיעור מתון בלבד, נוכח מכלול הנסיבות, בסך של 12,000 ₪ לטובת הקבלן ו-12,000 ₪ לטובת המתכנן. הסכומים כוללים מע"מ. יובהר כי אין בכך כדי ללמד על תקינות המרפסות או על הצורך לתקן אותן. לא נדרשתי להכריע בשאלה לגבי מצבן המדויק של המרפסות נכון להיום – ובעלי הדירות יפעלו בהקשר זה ככל שימצאו לנכון.
לגבי ערבויות ופיקדונות – ככל הנראה קיימים בקופת בית המשפט סכומים שהופקדו במסגרת הליכי ביניים שהתנהלו בשני התיקים ( לרבות במסגרת בקשות להפקדת ערובה לתשלום הוצאות, בקשות למתן סעדים זמניים וכו'). על המזכירות והגזברות לפעול להשבת כל הסכומים – כאשר כל סכום יושב לידי הצד שהפקיד אותו, באמצעות באי כוחו.

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ח, 05 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.