הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 43274-05-15

בפני
כבוד ה שופטת אספרנצה אלון

התובעת
רונית בנד
ע"י עו"ד מיכאל עצמון

נגד

הנתבעים

  1. קלרין דירות בעמ
  2. יאגו פנחס
  3. אולגה פנחס

שניהם ע"י עו"ד יורם ברזילי ואח'
4. לורי מוטשניק
5. אלכסנדר מוטשניק
6. מרי חן
7. אלי חן
8. עדי בנד

פסק דין

לפניי תביעה לתיקון צו רישום בית משותף ולמתן סעד הצהרתי.

התיקון המתבקש הינו תיקון התשריט לרישום הבית המשותף באופן שהשטח שלפני החניות של הבית המשותף, אשר נרשם במסגרת הרישום המקורי בבעלות פרטית של בעלי המגרשים, יצורף לרכוש המשותף.
הסעד ההצהרתי המתבקש הוא מתן צו המונע מהנתבעים 3-2 להניח חפצים ו/או מחסומים כלשהם בשטח שלפני החניות של הבית המשותף.

רקע עובדתי:

מושא התביעה שלפניי הינו בית משותף ברחוב גיתית 18 בחדרה (להלן: "הבית המשותף"), הידוע גם כגוש 10042, חלקה 413, המכונה גם שכונת קלרין (להלן: "חלקה 413"). הצו לרישום הבית המשותף ניתן ביום 18.4.12 בגין שני מבנים דו-משפחתיים, ובסה"כ ארבע דירות, בחלקה 413, שנבנו על ידי חברת קלרין דירות בע"מ (להלן: "קלרין").

לפני רישום הבית המשותף, נרשמו זיקות הנאה בין חלקה 413 לחלקה הצמודה, חלקה 414, גוש 10042 (להלן: "חלקה 414"), ובכך נוצרה דרך מעבר המאפשרת גישה וכניסה ליחידות בשתי החלקות. על פי נסח הטאבו ושטר זיקת הנאה, ת/5, מהות זיקת ההנאה היא זכות מעבר להולכי רגל.

קלרין חדלה לפעול בסוף שנת 1985, וביום 17.2.1986 ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב צו לפירוקה. הנתבע 1 (שהתביעה כנגדו נמחקה) מונה לתפקיד מפרק חברת קלרין דירות בע"מ (להלן: "המפרק") ביום 1.5.1986, וביום 16.7.1991 אישר בית המשפט המחוזי בתל אביב למפרק להתקשר בעסקת מכר עם התובעת ובעלה דאז, הנתבע 8.

הסכם המכר בין המפרק לתובעת והנתבע 8 נחתם ביום 18.8.1991, לפני ביצוע פרצלציה ורישום הבית המשותף. על פי הסכם המכר, התובעת והנתבע 8 רכשו את מגרש 22/4 בחלקה 14, גוש 10042 (לאחר הפרצלציה, נרשם הנכס שהוא אחד משני הבתים העורפיים, כחלקה 413/4) (להלן: "יחידת התובעת"). להסכם המכר צורף תשריט כללי של החלקה, שבו סומן, בין היתר, המגרש שרכשו התובעת והנתבע 8 (22/4). בכתב ההגנה מטעם הנתבע 8, נטען כי על פי הסכם הגירושין בינו לתובעת, היחידה תעבור לבעלותה הבלעדית של התובעת לאחר שתרכוש את זכויותיו, כך שלנתבע 8 לא תהא זיקה לבית המשותף מושא כתב התביעה.

ביום 28.11.1993 הגישו התובעת והנתבע 8 בקשה להיתר בניית ביתם, שנערכה על ידי המהנדס י' ארזוני. ביום 30.12.1993 קיבלו התובעת והנתבע 8 את היתר הבניה על שמם.

ביום 30.4.2004 שלח המפרק לתובעת (כמו גם ליתר הבעלים בחלקה 413) מכתב ובו הודיע לה על ההיערכות לרישום בית משותף, ועל מינוי המודד רגב לצורך הכנת תשריט לרישום הבית המשותף בשיתוף עם משרד עו"ד עמית, פולק ומטלון.

בשנת 2010 הגישה משפחת שיליאן, ממנה רכשו הנתבעים 3-2 (להלן יכונו ביחד: "פנחס") את יחידתם שהיא אחת היחידות הקדמיות-חזיתיות בחלקה 413, לוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, בקשה להיתר בניה לתוספות ושינויים שונים בביתם. בתשריט הבקשה להיתר התבקש להוסיף בשטחם שער כניסה לחניה השייכת ליחידת פנחס. ביום 20.4.11 ניתן היתר בניה ע"ש לנה שיליאן.

לאחר שגילתה התובעת אודות רצונו של פנחס לבנות את השער, ובשים לב לכך שבצד של יחידת פנחס ועד ליחידת התובעת, דרך גישה לחניה ששירתה את שתי היחידות, פנתה התובעת, לטענתה, ללשכת רישום המקרקעין, והתחוור לה שרק דרך הגישה לחניה נרשמה כרכוש משותף, ואילו השטח שלפני החניות אינו רשום כרכוש משותף, אלא הינו בבעלות פרטית של בעלי המגרשים.

בעקבות בירורי התובעת בעיריית חדרה, פנתה באמצעות בא-כוחה שאז במכתב התראה לפנחס בדרישה כי יימנעו מהבניה המתוכננת על ידם. ביום 23.11.2014 פנה בא-כוחה דאז של התובעת למפרק בבקשה לתיקון הרישום בשל טעות שחלה ברישום הבית המשותף שכן לטענתה, השטח שלפני הכניסה לחניות אינו מופיע בתשריט רישום הבית המשותף אשר בוצע על ידי קלרין, בעוד שבהיתר הבניה שנערך על ידי קלרין ואשר על פיו נמכרה יחידת התובעת ומגרשים אחרים, ואשר בהתאם לו נעשתה הבניה בפועל, לרבות הקמת דרך הגישה – מצוי שטח מתרחב בסמוך לכניסה לחניות. המפרק דחה את טענות התובעת מחמת העדר אסמכתאות, וטען כי רישום הבית המשותף נעשה בהתאם לרישומים שהיו מצויים בידי הגורמים המטפלים (המפרק ומשרד עו"ד עמית, פולק ומטלון).

לאחר שנודע לתובעת כי הוועדה חידשה את ההיתר, לבקשת פנחס, פנתה התובעת לוועדה וטענה כי מתן ההיתר כפי שהתבקש, לרבות השער לחניה, לא יאפשר לה גישה לחנייתה. הוועדה חידשה את ההיתר לאחר שהבהירה לתובעת כי מיקום השער מצוי בשטחם של פנחס בהתאם לרישום הבית המשותף, ולכן הוועדה אינה רשאית למנוע ממנו להקים את השער. אולם, בד בבד עם חידוש ההיתר, עוכב ביום 23.2.15 מתן היתר הבניה המבוקש למשך 30 יום על מנת לאפשר לתובעת לפנות לבית המשפט המוסמך למניעת ההיתר.

בהמשך, הגישה התובעת למפקחת על רישום המקרקעין חיפה בקשה למתן סעד זמני כנגד פנחס שיאסור על פנחס להקמת שער או מחסום בכניסה לשטח הצמוד לביתם (תיק בקשה מס' 185/15). בדיון שהתקיים ביום 19.5.15, נתנה המפקחת צו מניעה זמני האוסר על פנחס להציב מחסום מכל סוג שהוא בשטח שבין חנית המשיבים לשביל הגישה המשותף. נקבע כי צו זה יעמוד בתוקפו עד למתן פסק דין בתיק העיקרי או עד למתן החלטה אחרת על ידי הערכאה אליה תוגש התביעה.

בעקבות פניית בא-כוחה של התובעת דאז לעיריית חדרה מיום 5.5.15, שבו טען כי ההיתר שנתנה הוועדה אינו תקין, ולכן יש לבטלו, הודיעה מנהלת מחלקת רישוי וסגנית מהנדס העיר לב"כ התובעת דאז ביום 30.6.15 כי הוחלט שלא לאשר את הארכת תוקף ההיתר עקב בעיה תכנונית תחבורתית.

עתירה מנהלית שהגישה התובעת נגד הוועדה, ועדת הערר והעומדת בראשה ופנחס [עת"מ (מחוזי חי') 52067-02-17] נמחקה בעקבות הסכמת הצדדים, לאחר שביום 2.7.17 החליטה הוועדה לבטל את ההיתר שניתן לגבי החניה עד למציאת מיקום מתאים, הואיל ועל פי בדיקת מהנדס הכבישים בעיריית חדרה, מיקום השער והעמוד מפריעים לכניסה לחניה של התובעת.

השתלשלות ההליך שלפניי:

ביום 25.6.15 הגישה התובעת את התביעה שלפניי כנגד המפרק (שהתביעה כנגדו נמחקה משלא הומצא אישור בית המשפט של פירוק לניהול ההליך נגד קלרין שבפירוק); כנגד הנתבעים 3-2 שהינם בעלי הזכויות בחלקה 413/2; כנגד הנתבעים 5-4 שהינם בעלי הזכויות בחלקה 413/1; כנגד הנתבעים 7-6 שהינם בעלי הזכויות בחלקה 413/3 וכנגד הנתבע 8. בתביעתה עתרה התובעת, כאמור, לתיקון התשריט לרישום הבית המשותף באופן שהשטח שלפני החניות של הבית המשותף, אשר נרשם במסגרת הרישום המקורי בבעלות פרטית של בעלי המגרשים, יצורף לרכוש המשותף. כן התבקש בית המשפט ליתן צו המונע מפנחס להניח חפצים ו/או מחסומים כלשהם בשטח שלפני החניות.

בישיבת קדם המשפט מיום 30.11.16 הסבירו הנתבעים 4 ו- 7 כי יחידות הנתבעים, מלבד יחידת פנחס, גובלים בצד השני של יחידת התובעת, ויש להן כניסה נפרדת כאשר כל אחד מהשכנים באותה כניסה הפריש חלק משטחו כדי שכל ארבעת המכוניות יוכלו להיכנס ולצאת בבטחה לכביש הראשי, וכי אין להם קשר לצד השני. לאחר דברים אלו, הסביר בית המשפט לנתבעים 4, 6 ו- 7 כי אינם מחויבים להגיע לדיונים ואינם מחויבים להיות חלק מההסכמות, מאחר שכל מה שיוחלט אינו נוגע אליהם מהבחינה שאין כוונה לשנות את מסלולם, ונתבעים אלו הסכימו לכך.

ביום 16.4.18 ערך בית המשפט ביקור במקום, לבקשת הצדדים, על מנת להגיע לפתרון מוסכם. אולם, הואיל ולא הוגשה תכנית עדכנית, והצדדים לא באו בדברים ביניהם טרם הביקור, נותר כל צד בעמדתו. אף לאחר ביקור בית המשפט במקום, לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות בתיק זה.

בתיק התקיימו שתי ישיבות הוכחות:
בישיבת ההוכחות הראשונה שהתקיימה ביום 19.12.18, העידו מטעם התובעת, המהנדס והמודד ירחמיאל גולדשמידט (על חוות דעתו מיום 18.5.15, ת/1; ועל התשריט, נ/1 – נ/1(1) המתייחס לחלקה 413, נ/1(2); והתובעת בעצמה (על תצהירה מיום 4.9.18, ת/2; ועל התמונה, ת/3).
בישיבת ההוכחות השנייה שהתקיימה ביום 8.1.19, העיד מטעם הנתבעים, הנתבע 2 בעצמו (על תצהירו מיום 3.12.18; על שטר זיקת הנאה מלשכת רישום המקרקעין, ת/5; על תשריט מהטאבו, ת/6; על תשריט בקנה מידה גדול של יחידה 413, נ/2; על חמישה עמודים מתוך נספח כ"ב לתצהיר התובעת, ת/7; ועל תמונות צבעוניות של החניה, ת/8).

טענות הצדדים:

התובעת טענה בתביעתה ובסיכומיה את הטענות הבאות:
בהתאם לצו רישום הבית המשותף, רק דרך הגישה לחניות נרשמה כרכוש משותף, ואילו השטח שלפני החניות - שטח תמרון מתרחב שהוא המשך ישיר וחלק בלתי נפרד מדרך הגישה לחניות - אינו רשום כרכוש משותף, אלא הינו בבעלות פרטית של פנחס.
מדובר ברישום חלוקת זכויות שגוי שמקורו בטעות הנובעת מכך ששטח התמרון המתרחב לפני הכניסה לחניות, אינו מופיע בתשריט הבית המשותף, בעוד שבהיתר הבניה שנערך על ידי קלרין שביצעה את רישום הבית המשותף וששיקף את מצב הזכויות עובר לרכישת הזכויות מקלרין, ועל פי תכניות הבניה לפיהן נמכר המגרש לתובעת ושהיוו את הבסיס לרישום צו הבית המשותף, ובהתאם לעובדות בשטח - מצויה התרחבות בדרך הגישה לחניות. טעות זו הפכה חלקים משותפים לחלקים פרטיים, ויצרה זכות קניינית שלא היה לה כל זכר במועד רכישת הזכויות על ידי התובעת.
הסתירה בין התשריט אשר צורף להיתר לצו רישום הבית המשותף, להיתר הבניה, תכניות הבניה והעובדות בשטח, צריכה להיות מיושבת על ידי תיקון צו רישום הבית המשותף, בהתאם לתשריט היתר הבניה שנערך על ידי קלרין. בתיקון הצו לא תהיה משום גריעה קניינית של מי מהצדדים, ויש בה משום תיקון המצב באופן שבו נרכשו הזכויות מלכתחילה מאת קלרין.
התרשמות בית המשפט בביקורו במקום הוטעתה בשל הטעות ברישום הבית המשותף. נסיעתה של התובעת, על פי הוראת בית המשפט לתמרן אחורנית, הייתה בעצם תמרון על חלק קנייני של השכן מהמגרש הצמוד לה (חלקה 414, מדרום ליחידת התובעת), לפי אותה טעות ברישום הבית המשותף.
בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון בע"א 292/89, תכניות הבניה שהכינה קלרין והיתרי הבניה שקיבלה - מחייבים, וקלרין לא הייתה רשאית לסטות מהם ולשנותם בעת רישום הבית המשותף. עובר לרישום הבית המשותף, לא הוצגו בפני התובעת תשריטי רישום הבית המשותף, והיא לא הוחתמה על מסמכי רישום הבית המשותף, אלא המסמכים נחתמו באמצעות ייפויי כוח שניתנו על ידי התובעת במועד רכישת הזכויות. אם הייתה התובעת מעיינת בתשריטי רישום הבית המשותף כפי שהוגשו על ידי קלרין, הייתה מתגלה הטעות, וצו רישום הבית המשותף לא היה נרשם באופן מוטעה.
המפרק עצמו הודיע כי אכן נפלה טעות ברישום צו הבית המשותף ואף הביע הסכמתו לבצע תיקון רישום צו הבית המשותף. אולם, רק לאחר שהתברר למפרק כי קופת הפירוק ריקה ולא תאפשר את תשלום עלות תיקון הצו, המליץ לתובעת לנסות להתפשר תוך שהודה כי ייתכן שיש לה קושי להיכנס ולצאת מחנייתה לפי הרישום הנוכחי המוטעה.
הבקשה להיתר בניה שהגישה משפחת שיליאן לגבי תוספות ושינויי ביחידת פנחס, שבה, על פי התשריט לבקשה, התבקש להוסיף שער כניסה לחנית פנחס בקצה רוחב הדרך (ולא בקצה שטח התמרון לחניה) באופן שמצר את רוחב שטח התמרון לכמחצית משטחו – מעולם לא הומצאה לתובעת. לפיכך, מעולם לא ניתנה הסכמת התובעת לשינויים שהתבקשו בבקשה להיתר הבניה. התובעת אף לא הייתה יכולה לדעת על הגשת בקשה זו כי דבר לא נעשה בפועל, וכביש הגישה לחניה נותר כפי שהיה מאז ומעולם. התובעת גילתה אודות רצונו של פנחס לבנות את השער במסגרת שיחת אקראי עם פנחס, ורק לאחר שהחלה בבירוריה בעיריית חדרה ובלשכת רישום המקרקעין, גילתה אודות הבקשה להיתר.
הותרת צו רישום הבית המשותף על כנו תאפשר לפנחס להקים שער בשטח הרשום כשייך לו, כך שייגרם לתובעת עוול כבד; תישלל מהתובעת כניסה ויציאה חופשית לחניית ביתה ותמרון רכבה, וכתוצאה מכך יימנע ממנה השימוש בחניה הצמודה לביתה.
לפיכך, יש לקבל את התביעה, להורות על תיקון תשריט הבית המשותף כך שהרישום יהא זהה לתשריט שצורף להיתר הבניה, וליתן צו המונע מפנחס להניח חפצים ו/או מחסומים כלשהם בשטח התמרון שלפני החניות. כן יש לחייב את הנתבעים בהוצאות התובעת ובשכ"ט עו"ד ומע"מ.

הנתבעים 3-2 (פנחס) מתנגדים לסעדים המבוקשים, וטוענים בכתב ההגנה ובסיכומיהם כי יש לדחות את התביעה מן הטעמים הבאים:
מדובר בבית משותף שנרשם בהתאם לתשריט ולהיתרים.
על פי הפסיקה, תיקון צו רישום בית משותף ייעשה רק במקרים מצומצמים בהם הרישום אינו משקף את זכויות הצדדים בקרקע; הרישום בוצע על פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בהסכם הרלוונטי או שבוצע במרמה ואפילו בטעות בתום לב. בענייננו, התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוגבר להוכיח כי שטח התמרון הוא שטח משותף. התובעת לא הביאה כל ראיה חיצונית כדי לתמוך בטענה כי צו הרישום מקורו בטעות ו/או כי יש לבצע תיקון הצו בהתאם לתשריט אשר צורף להיתר הבניה שניתן לבקשתה. להיפך, הראיות שכדלהלן מצביעות על כך שלא נפלה כל טעות ברישום:
אין כל אינדיקציה בהסכם המכר שבין התובעת והנתבע 8 לקלרין ו/או בנספחים לו לכך שהוגשה בקשה להיתר בניה על ידי קלרין ו/או מהו תוכן הבקשה ו/או מהו התשריט שצורף לה. התשריט שצורף להסכם המכר הוא תשריט כללי הכולל, בין היתר, את חלקה 413, ללא ציון גבולות או מידות ובקנה מידה גדול ביותר.
היתר הבניה ע"ש התובעת והנתבע 8 מיום 30.12.1993, אינו נוגע לקלרין ו/או למפרק. המפרק במכתבו אישר לרוכשי המגרשים להגיש את תכניות הבניה בעצמם. גם אם נעזרו או הסתמכו התובעת והנתבע 8 על תכניות הבניה שערכה קלרין בזמנו, אין בכך כדי לשנות את העובדה שהתוכניות הוגשו על ידי התובעת בעצמה כבעלת המגרש.
כפי שהתובעת טוענת כי יש להתבסס על התשריט שצירפה לבקשה, כך יכולים פנחס באותה מידה לטעון כי יש להתבסס על התשריט שצורף לבקשתם להיתר בניה. שני התשריטים הוגשו מטעם צד אחד וללא הסכמת יתר בעלי חלקה 413 ואינם אינדיקציה לזכות קניינית של צד זה או אחר.
התובעת לא הציגה הסכמי שיתוף ו/או תקנון בית משותף ו/או כל הסכם אחר בין הצדדים המעיד על הסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה 413 לתיקון המבוקש על ידה.
התובעת לא הציגה תשריטי בתים משותפים סמוכים לתמיכה בטענתה כי השטח הנטען על ידה כמרחב תמרון, מופיע כך גם בבתים משותפים אחרים בשכונת קלרין. לפיכך, חזקה כי צווי רישום הבית המשותף בחלקות הסמוכות לא כללו שטח תמרון כטענת התובעת. בנוסף, יצירת מרחב תמרון, כדרישת התובעת, אמורה לגרוע גם מחלקים מחלקה 414 אשר בעלי היחידות בחלקה זו לא צורפו לכתב התביעה.
לאחר שקיבלה התובעת את מכתבו של המפרק מיום 30.4.2004 ביחס להיערכות לרישום הבית המשותף, התובעת לא פנתה למפרק ו/או למשרד עו"ד עמית, פולק ומטלון על מנת לבדוק כיצד ובאיזה אופן יירשם הבית המשותף, ולא חלקה על נכונות הרישום ו/או התשריט. גם לאחר רישום הבית המשותף, לא פנתה התובעת למפרק על מנת לבדוק אם אכן מדובר בטעות ברישום הבית המשותף. רק למעלה משנתיים ומחצה ממועד רישום הבית המשותף, ביום 23.11.2014, פנה ב"כ התובעת דאז למפרק בטענה כי חלה טעות ברישום הבית המשותף. אולם, התובעת לא פנתה למשרדם של עו"ד עמית, פולק ומטלון שמשרדם טיפל בפועל ברישום הבית כבית משותף, והתובעת המתינה כשלוש שנים מיום רישום הבית המשותף ועד להגשת התביעה.
התובעת לא הראתה כי המצב הקיים (הותרת צו הרישום על כנו) מהווה פגיעה בקניינה ו/או בשימוש בחניה. להיפך, התרשמות בית המשפט במהלך הביקור במקום מיכולתה של התובעת לעשות שימוש בחניה, הייתה כי אין כל הפרעה לתובעת במצב הקיים.
אין בהיתר הבניה כדי לשנות את צו רישום הבית המשותף. היתר הבניה אינו מעניק זכויות קנייניות לתובעת, ועניינו בפן התכנוני בלבד. היתר הבניה אינו יכול לפגוע בזכויות קנייניות של פנחס המעוגנות בצו רישום בית משותף והרשומות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. בקשת התובעת להפוך חלק מחלקת הנתבעים הרשום על שמם כחוק, לרכוש משותף, הינו בבחינת גזל ועשיית עושר ולא במשפט.
המושג "שטח תמרון" הינו פרי המצאתה של התובעת, ואינו מופיע בהיתרי הבניה ו/או בתשריטי הבית המשותף. לו אכן הייתה כוונה ליצור "שטח תמרון" בחלקה 413, היו מרחיבים את שבילי הגישה המסומנים באותיות ה' ו- ו', כמפורט בתשריטי רישום הבית המשותף. דרך הגישה היא ברוחב 3.5 מ' בהתאם לתשריט, ואינה מתרחבת באמצע ו/או בסוף.
אשר על כן, יש לדחות את התובענה תוך חיוב התובעת בהוצאות הנתבעים ובשכ"ט עו"ד.

הנתבע 8 הגיש כתב הגנה שבו ביקש לדחות את התביעה כנגדו הואיל ועלפי הסכם הגירושין בינו לתובעת, שנחתם מספר חודשים לפני הגשת כתב התביעה, התובעת רכשה את חלקו ביחידה, כך שלנתבע 8 אין עוד זיקה ליחידת התובעת, ונראה כי הוא אמור להיות נתבע פורמאלי בהליך זה, אם בכלל. הנתבע 8 טען כי אינו זוכר מי הוציא את היתרי הבניה ליחידת התובעת; וכי למיטב ידיעתו, הגם שאינו מתגורר ביחידת התובעת כבר תקופה ארוכה, לא היה כל סכסוך ממשי בין הצדדים במשך השנים, אלא רק לאחרונה, ונראה על פניו, כי הקמת השער לא תפגע בגישה לחניית התובעת.

התובעת טענה בסיכומי התשובה מטעמה את הטענות הבאות:
שרטוט הבתים ותיאור שביל הגישה לחניות בתשריט שצורף לבקשת ההיתר של התובעת והנתבע 8 (שנחתם על ידי המפרק), זהה לתשריט שהכינה קלרין. מומחה התובעת אישר בחקירתו שהמהנדס אריזוני העתיק את התכנית שהגישה קלרין.
באשר לטענת השיהוי של התובעת שלוש שנים מיום רישום הבית המשותף ועד להגשת התביעה, הרי שלא היה כל שיהוי, שכן משך אותן שנים, נהגו השכנים לפי היתרי הבניה שניתנו להם, ולא חסמו האחד את מרחב התמרון של שכנו. לפיכך, התובעת לא הייתה מודעת לטעות ברישום. רק כשאיימו פנחס כי בכוונתם לבנות קיר שיחסום גישה לחנית התובעת, החלה התובעת לבדוק וגילתה את הטעות.
טענת הנתבעים שאין מניעה כיום לתובעת להיכנס ולצאת מחנייתה, אינה סותרת את טענות התובעת, אלא מחזקת אותן שכן אם ייבנה השער, תהיה מניעה להיכנס ולצאת מהחניה.
פנחס אינם מתייחסים בסיכומיהם לראיות שהציגה התובעת לכך שכל גורמי המקצוע בעירייה מצביעים על הטעות ברישום. זאת, בנוסף לדחיית הבקשות של משפחת שיליאן ופנחס.
פנחס טוענים כי כשם שהתובעת רשאית להתבסס על התשריט שצורף לבקשתה, הרי שפנחס רשאים להתבסס על התשריט שהגישה משפחת שיליאן. אולם, בקשת שיליאן ובקשות דומות של פנחס נדחו, ופנחס לא הביאו לעדות את משפחת שיליאן בעניין האופן שבו התנהלו העניינים בחלקה 413.
פנחס אינם מדייקים בסיכומיהם כשטוענים כי התובעת לא הראתה תשריטי בתים סמוכים והתנהלות מרחב התמרון בהם. התובעת צירפה לתצהירה תכנית פיתוח אדריכלית, מדידה של כל שכונת קלרין והיתר בניה של השכנים ממולה, משפחת כהן, עימם היא חולקת שביל גישה משותף. עם זאת, התובעת לא נחקרה על מסמכים אלו.
פנחס אינם מתייחסים בסיכומיהם לקביעת בית המשפט העליון בע"א 292/89 לגבי התכניות שהגישה קלרין וההיתרים שהתבקשו לפיהן, שניתנו לפני רישום הבית המשותף, כך שקלרין לא הייתה רשאית לסטות מהם או לשנותם בעת רישום הבית המשותף.
פנחס לא חלק כלל בחקירתו על כך שדרך הגישה לחניה אשר לה הוא מסכים, הוגדרה ברישום הבית המשותף כשביל להולכי רגל, ולכן התובעת וכל השכנים, לרבות הנתבעים, מבצעים עבירות תנועה בכל זמן נתון. עובדה זו מעידה על רשלנות בביצוע הרישום, וניסיונם של פנחס להיתלות בתירוצי המודד שביצע את הרישום, אין בו דבר.
פנחס לא מתייחסים לדברי המפרק שהסכים כי הרישום לא נעשה כיאות והביע הסכמתו לבצע תיקון רישום.
טענת פנחס כי תיקון הרישום הוא גזל קנייני שיפגע בזכויותיהם, אינה נכונה. להיפך, רישום צו הבית המשותף מקורו בטעות שהפכה חלקים משותפים לחלקים פרטיים – בעלי זכות קניינית, שלא היה לה זכר במועד רכישת הזכויות על ידי בעלי הזכויות. לפיכך, יש לתקן את צו הרישום בהתאם לאופן שבו נרכשו הזכויות מלכתחילה מקלרין.

דיון והכרעה:

התובעת טוענת כי נעשתה טעות ברישום הבית המשותף, טעות הנובעת מכך שבתשריט הבית המשותף לא מופיע "שטח התמרון" המתרחב בדרך הגישה שלפני הכניסה לחניות של הבית המשותף, המופיע בהיתר הבניה שנערך על ידי קלרין ועל פיו נמכר המגרש לתובעת. לפיכך, טוענת התובעת כי יש לתקן את צו רישום הבית המשותף, כך ש"שטח התמרון" הנטען ייגרע מזכויותיהם של הנתבעים, ויירשם כרכוש משותף.

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969 ".

אם כן, על פי לשונו של סעיף 125(א) לעיל, הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו. ככלל, הרישום בפנקס המקרקעין מעיד על עצמו שהוא אמת. הטוען שהרישום אינו נכון וטעון תיקון – עליו הראיה. ככלל, מתן אפשרות לתיקון מרשם המקרקעין, משמעו פגיעה בתכליות הפומביות, אמינות, ודאות וסופיות אשר עליהן ביקש להגן המחוקק בקבעו כי הרישום יהווה ראיה חותכת לתוכנו [וראו, גם: ע"א 1445/11 מרטינז נ' רילוב (פורסם בנבו, 25.11.2012) (להלן: "עניין מרטינז"); וכן: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 60 (פורסם בנבו, 29.6.2003)].

בנוסף, על פי לשון סעיף 125(א), ניתן לתקן את המרשם בעילות הנקובות בסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר"). בהקשר זה, נפסק בע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת, בפסקה 37 לפסק דינו של כב' השופט ס' ג'ובראן (פורסם בנבו, 9.2.2009) (להלן: "עניין אהל יצחק"), כי השימוש בסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר, צריך להיעשות לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים, מאחר שתיקון המרשם עלול לערער את ביטחון הזכויות במקרקעין אשר המרשם מיועד להשיגו [וראו, גם: ע"א 7744/12 שעלאן נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 14.8.2014)].

יחד עם זאת, ההלכה הפסוקה קבעה כי ניתן לתקן את המרשם גם במקרים נוספים, מעבר למקרים המנויים בסעיפים 93-97 לפקודת ההסדר. בעניין רוזנברג [ע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג, פ"ד מב(1) 584, 596 (1988)], קבעה כב' השופטת מ' בן פורת כי: "גם רישום, שבוצע על פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, או במרמה ואפילו בטעות בתום לב וכיוצא באלה מקרים, יכול הבעלים האמיתי לתקוף בתביעה משפטית".

השופטת בן פורת התייחסה בעניין רוזנברג למצב שבו יש לתקן את המרשם כאשר " ניתנה הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה". השופטת בן-פורת הביאה כדוגמא מקרה של גזלן שאין לראותו כבעל קניין בנכס משום שהצליח באמצעות זיופים ורמאות להירשם כבעל הנכס, או מקרה של אפוטרופוס המוכר לצד שלישי נכס ללא היתר מבית המשפט. במקרים אלה נפסק כי "רישום על יסוד הצהרה של עובדות כוזבות אינו יכול לחסות בצלו של סעיף 125(א)" (שם, בעמ' 597).

בעניין אהל יצחק, נפסק בהקשר זה כי: "במקרים חריגים, כאשר בית המשפט משתכנע שהרישום בפנקס החדש אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל על בית המשפט להעדיף את ה'אמת' על ה'יציב', ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות" (שם, בפסקה 38 לפסק דינו של כב' השופט ס' ג'ובראן) (באותו עניין, נדון תיקון הרישום מכוח סעיפים 93-97 לפקודת ההסדר).

הואיל וכאמור, סעיף 125(א) נועד להבטיח את יציבותן של הזכויות במרשם, הרי שלא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה לתיקון הרישום, והנטל המוטל על מבקש התיקון להראות כי יש לתקן את הרישום, הוא נטל מוגבר וכבד [עניין מרטינז; וכן: ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (פורסם בנבו, 21.2.2007)].

אם כן, אף שהמרשם מהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו, הרי שניתן במקרים חריגים להורות על תיקונו, כאשר מוטל נטל כבד על המבקש זאת, להוכיח כי יש מקום להורות על תיקון המרשם.

הפסיקה התייחסה באופן ספציפי גם לתיקון צו לרישום בית משותף. בה"פ 835/08 פוטרמן נ' המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב [פורסם בנבו, 25.1.2011) הטעים בית המשפט (כב' השופט בנימיני) בפסקה 16 לפסק דינו כי הרישום נועד " ... להתאים את הצו לבניה שנעשתה על פי התוכנית החלה ולפי היתר כדין. רישום נכון ומדוייק של מקרקעין הוא עיקרון בסיסי בניהול רישום נכסים בלשכת המקרקעין, ותואם את התכלית שהותוותה על ידי חוק המקרקעין. בית המשפט מוסמך להורות על תיקון צו לרישום בית משותף על מנת שישקף את המצב הקיים...".

ובדומה, נקבע בה"פ (מחוזי ת"א) 6009-11-13 נגיד נ' יפרח, בפסקה 46 לפסק דינו של כב' השופט ח' טובי (פורסם בנבו, 2.9.2018) כי:

"דומה, כי אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבותו של רישום אמין, נכון ומדוייק של נכס מקרקעין, שכן "ניהולו של מרשם המקרקעין נועד להקל על ביצוען של עסקות במקרקעין, למנוע תרמית וכן לספק מידע אמין בדבר בעלי הזכויות במקרקעין לציבור הרחב ולרשויות התכנון" [ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ (פורסם בנבו) (9/9/15), בעמוד 16].
העדרו של רישום אמין בפנקס המקרקעין המשקף נכונה את מצבו של הנכס בפועל, עלול לגרום לתאונות משפטיות – בדמות הכשלת קונה תמים של נכס מקרקעין, המסתמך בתום לב על המרשם, בהניחו כי הוא משקף את מצבו של הנכס והזכויות בו.
נוכח ייעודו של המרשם, לשקף מציאות משפטית כהוויתה ולתת ביטוי אמין לזכויות בעלי הדירות בבית המשותף, שומה על בית המשפט להורות – בהעדר טעם השולל זאת – על תיקון המרשם (ובענייננו צו הרישום), זאת על מנת להתאים את הרישום, כך שהמצב המשפטי של המקרקעין ישקף את המצב התכנוני הקיים בפועל.
בדבר סמכות בית המשפט להורות על תיקון צו הרישום, ראו למשל: ה.פ. (ת"א) 695/08 עברון נ' סגל (פורסם בנבו) (14/1/10); ת"א (ת"א) 1325/05 סרוסי נ' בהירי (פורסם בנבו) (4/1/07); ה.פ. (י-ם) 127/96 גל נ' ולדמן (פורסם בנבו) (16/11/99)".

מכאן, אפנה לבחון אם התובעת הוכיחה כי יש לתקן את צו רישום הבית המשותף.

האם התובעת הוכיחה כי השטח שלפני החניות הוא שטח משותף?
המשוכה הראשונה שעלינו לעבור על מנת לבחון אם יש לתקן את צו רישום הבית המשותף, היא בחינה האם התובעת הוכיחה כי "שטח התמרון המתרחב", לשיטתה, הוא רכוש משותף.

כאמור, תביעתה של התובעת מושתתת על טענתה לפיה, חלה טעות ברישום הבית המשותף, כך שהשטח שלפני החניות המהווה דרך גישה לחנייתה, הוא שטח משותף, ולא שטח פרטי כפי שנקבע בצו רישום הבית המשותף. התובעת מבססת טענתה, בין היתר, על התשריט שצורף, לשיטתה, להסכם המכר מיום 18.8.1991 (נספח ב' לתצהיר התובעת), על בקשה להיתר בניה שהוכנה על ידי קלרין ועל תשריט הבניה שצורף לה (נספח ד' לתצהיר התובעת), על הבקשה להיתר בניה ע"ש התובעת והנתבע 8 (נספח ה' לתצהיר התובעת), ועל היתר הבניה שניתן לה והתשריט המצורף לו (נספח ו' לתצהיר התובעת) אשר לשיטתה, קיבל תוקף של פסק דין בע"א 292/89 (נספח ז' לתצהיר התובעת). לשיטת התובעת, בתשריטים שצורפו לבקשות ההיתר, מופיע שטח תמרון מתרחב לפני הכניסה לחניות אשר אינו מופיע בתשריט הבית המשותף על פיו בוצע רישום הבית המשותף (נספח י"ב לתצהיר התובעת), ולכן יש לתקן את צו רישום הבית המשותף בהתאם לתשריטי היתר הבניה. על כן, אפנה תחילה לבחינת התשריטים והשוואתם זה לזה.

על התשריט שצורף, לטענת התובעת, להסכם המכר (נספח ב' לתצהיר התובעת), לא ראיתי כי מצוין מספר גוש/חלקה, אולם אין חולק כי התשריט מתייחס לחלקה 14, גוש 10042 – פרטי החלקה לפני פרצלציה. אומנם, מסומן על התשריט , בין היתר, המגרש שרכשו התובעת והנתבע 8 (מגרש 22/4), לפי סעיף 2 להסכם המכר. אולם, התשריט הינו תשריט כללי, ללא ציון גבולות ומידות ובקנה מידה גדול. לא ניתן לזהות בתשריט את שטח החניות או את דרך הגישה לחניות, ומכאן שלא ניתן להבחין בין השטח המשותף לשטח בבעלות פרטית, כנטען. אף לא מצאתי בהסכם המכר או בנספחים לו, אינדיקציה לכך שהוגשה בקשה להיתר בניה על ידי קלרין או את תוכנה של הבקשה או את התשריט שצורף לה.

התשריטים שצורפו, על פי הנטען, לבקשה להיתר בניה שהוכנה על ידי קלרין (נספח ד' לתצהיר התובעת), כמו גם לבקשת ההיתר מטעם התובעת ובעלה דאז (נספח ה' לתצהיר התובעת), אכן נראים זהים; שהרי התובעת מאשרת בסיכומי התשובה מטעמה כי התשריט שצורף לבקשתה שנערכה על ידי המהנדס ארזוני, הועתק מהתשריט שהוכן על ידי קלרין, כפי שאף העיד המודד גולדשמידט בחקירתו (פרו', עמ' 14, ש' 35-31). אומנם קיימת בתשריטים התייחסות לאזור החניות של הבתים ולשביל הגישה, אך גם שם לא מצאתי כל הבחנה בין שטח משותף לשטח פרטי ביחס לשטחים שלפני החניות. גם בתיאור המילולי של הבקשות לא מצאתי התייחסות לשטחים שלפני החניות.

כאמור, אין הוכחה לכך שהתשריט שהוכן על ידי קלרין, אומץ כחלק מהסכם המכר במסגרת התחייבויות המפרק כלפי המבקשת, או אכן צורף לבקשה להיתר בניה של קלרין. אמנם, המודד גולדשמידט העיד בחקירתו כי בעירייה התקבלה תכנית שהוגשה על ידי קלרין, אך בתשובה לשאלה אם "התוכנית הזו קיבלה היתר בניה או תוכנית בינוי בשביל להראות לעירייה מה הולכים לעשות?", השיב עד זה כי "זו היתה תוכנית הגשה. זו תוכנית לצורך בניה"; וכן: בתשובה לשאלה אם התקבל היתר בניה, העיד כי לא בדק (פרו', עמ' 13, ש' 30-24).

ממכתבו של המפרק (ללא תאריך) לאינג' מיכאל שרון ממחלקת ההנדסה בעיריית חדרה, שצורף במסגרת נספח ז' לתצהיר התובעת, עולה כי המפרק אישר לתובעת ולבעלה דאז "להגיש התכניות ושאר המסמכים הנדרשים על ידיכם לצרך הוצאת היתר לעבודות הבניה הנדרשות במגרש הנדון", דהיינו: המפרק אישר לתובעת ולנתבע 8 להגיש את תכניות הבניה בעצמם. אולם, הסתמכות התובעת ובעלה דאז על תכניות הבניה שערכה בעבר קלרין והוגשו לוועדה, אינה משנה את העובדה כי התוכניות הוגשו על ידי התובעת בעצמה ומטעמה כבעלת המגרש באמצעות המהנדס ארזוני.

אני מסכימה עם טענת הנתבעים כי אין לבכר את התשריט שצורף לבקשת היתר הבניה של התובעת ובעלה דאז על פני התשריט שצורף לבקשה להיתר בניה שהגישו משפחת שיליאן ביחס ליחידת פנחס. שני התשריטים הוגשו מטעם צד אחד וללא הסכמת יתר בעלי החלקה (כאשר משפחת שיליאן לא הובאה לעדות), ולכן אינם מהווים אינדיקציה לזכות קניינית של מי מן הצדדים.

גם מהיתר הבניה שניתן לתובעת ולבעלה דאז ומן התשריט המצורף לו (נספח ו' לתצהיר התובעת), לא ניתן ללמוד מה מתוך השטח שלפני החניות הוא שטח פרטי ומהו השטח המשותף. מה גם שהיתר הבניה ע"ש התובעת והנתבע 8, כמו גם התשריט המצורף לו, אינו חלק מהתחייבויות קלרין או המפרק כלפי התובעת מכוח הסכם המכר.

איני מסכימה עם פרשנות התובעת לפיה, פסק הדין בע"א 292/89 (נספח ז' לתצהיר התובעת) נתן תוקף של פסק דין להיתר הבניה של התובעת. כל שנקבע בפסק הדין, בתמצית, הוא שתכניות הבניה בשכונת קלרין אושרו מראש ובאופן כולל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תוך מתן היתר אחד שלם בגין הפרויקט, ואולם בגין בתים שבנייתם לא הסתיימה תוך שנה, יהיה צורך לבקש היתר חדש. עוד נקבע שם כי בתים שבנתה קלרין ושלגביהם לא הוצא היתר, כיוון שלא שולמה מלוא האגרה עבור ההיתר, אין לראות כבתים שנבנו בהיתר. לא ברור כיצד מקביעותיו אלו של בית המשפט העליון, הגיעה התובעת למסקנתה כי תשריטי קלרין מחייבים תיקון הרישום.

לא נסתרה טענת הנתבעים כי תשריט רישום הבית המשותף (נספח י"ב לתצהיר התובעת) על פיו בוצע הרישום של הבית המשותף, משקף נאמנה את יחידת התובעת ואת השטחים סביבה. על גבי התשריט שבו מסומנים שבילי גישה באותיות ה' ו- ו', הצהיר המודד רונן רגב כי תשריט זה נערך על ידו, והוא משקף נאמנה את המצב הנתון בשטח "כפי שהוא בנוי וקיים כיום". המודד רגב, לשיטת הנתבעים, חזר על דברים אלו בפגישה שהתקיימה ביום 21.1.20 במשרד עו"ד עמית פולק ומטלון בנוכחות ב"כ הצדדים, המפרק, המודד רונן רגב ועורכי דין נוספים שככל הנראה, היו מעורבים ברישום הבית המשותף, כאשר מסמך סיכום אותה פגישה הוגש לתיק ביום 24.2.20. אמנם, הנתבעים לא העידו ואף לא אחד מהנוכחים בפגישה, אולם אני נותנת אמון בדברים העולים ממסמך סיכום הפגישה, בעניין נכונות התשריט, אשר כאמור, לא נסתרו.

אם כך, רישום הבית המשותף נעשה תוך הסתמכות על התשריט של המודד רגב, ולא עקב טעות. לא מדובר, אם כן, ברישום שגוי, אלא ברישום המשקף את מצב הדברים כפי שהיה קיים, לגישת עורך הרישום, במועד עריכתו (שנת 2012). התשריטים אשר עליהם מתבססת התובעת הם מהשנים 1991 ו- 1993 או בסמוך, ועל כן לא מן הנמנע כי התשריט החדש שהוגש לתיק הבית המשותף בשנת 2012 או בסמוך, אינו משקף את מצב השטח 21 שנה לפני כן.

גם אם נבחן את התשריט שצורף לבקשת היתר הבניה של משפחת שיליאן לגבי יחידת פנחס, נראה כי מופיע בו רק הבית הקדמי, ללא פיתוח וללא חלוקה של השטח וללא גדרות. וזאת, גם לשיטת התובעת עצמה בעמ' 2 לחוות דעת המומחה מטעמה.

לפיכך, נראה עד כה כי אין בהיתרי הבניה הנטענים ובתשריטים שצורפו להם, אינדיקציה לכך שיש לסווג את השטח הנטען כשטח משותף.

הנתבעים טענו כי התובעת לא הביאה כל ראיה חיצונית כדי לתמוך בטענתה שצו הרישום מקורו בטעות ו/או כי יש לבצע תיקון הצו בהתאם לתשריט אשר צורף להיתר הבניה שניתן לבקשתה. ואכן, התובעת לא הציגה הסכמי שיתוף או תקנון הבית המשותף או כל הסכם אחר בין הצדדים המעיד על הסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה לתיקון המבוקש על ידה.

התובעת הגישה חוות דעת מומחה מטעמה, כאשר בהתבסס עליה, היא טוענת כי נפלה טעות ברישום הבית המשותף. המודד גולדשמידט קבע בסיום חוות דעתו (עמ' 3) כי על פי תשריט הבית המשותף וסימוני השבילים עליו, "סוף הגדר בין החלק הקדמי לחלק האחורי מסתיים עם סוף החניה גם בצד הצפוני וגם הצד הדרומי של החלקה שמחזק את הטענה כי שטח זה הינו שטח תמרון הרכב ולא ניתן לחסימה", היינו: עולה מדבריו אלו, כי שטח התמרון מופיע בתשריט הבית המשותף. אולם, בחקירתו, סתר המודד גולדשמידט חלק מדבריו בחוות דעתו, כאשר טען כי הגדר שהייתה קיימת במועד עריכת תשריט הבית המשותף, המסתיימת "במקום שבו מסתיים החניה", אינה כפי שסומן בתשריט הבית המשותף (פרו', עמ' 15, ש' 21-9). לפיכך, איני יכולה ללמוד אף מעדות המומחה, כמו מחוות דעתו, כי שטח התמרון הנטען הוא שטח משותף ולא שטח פרטי.

התובעת הציגה תכנית פיתוח של משרד האדריכלים פינצי ורוה ומדידה של כל שכונת קלרין (נספח ט' לתצהיר התובעת), וכן היתר בניה של שכניה ממול, יוכבד וניסים כהן, עם תשריט במצורף לו (נספח י' לתצהיר התובעת). אולם, לא הצלחתי להבחין במסמכים אלו בסימון של שבילי/דרכי גישה ובשטח הנטען על ידי התובעת כמרחב תמרון לפני החניות, ולכן לא למדתי ממסמכים אלו על טעות ברישום השטחים שלפני החניות; מה גם שהתשריט של בית כהן לאו דווקא משקף "תמונת ראי" של יחידת התובעת על שטחיה כמו גם על השטחים המשותפים, שעה שלא הוכח מיקום בית כהן ביחס לחלקה 413 או מידת הסמיכות ליחידת התובעת. גם כלל לא ברור כי ביתם של כהן נרשם אף הוא כבית משותף, וכי התשריט שצורף הוגש לתיק הבית המשותף. התובעת אף לא הביאה לעדות, לא את האדריכל רווה ולא את השכנים כהן; מה שפועל לחובתה ואינו מסייע לה לבסס את הטעות הנטענת.

מלבד התשריט של ביתם של השכנים כהן, עליו עמדתי כאמור לעיל, התובעת לא הציגה תשריטים נוספים של בתים משותפים בחלקות הסמוכות ליחידתה שבהם מסומן "שטח תמרון". אולם, אין להתפלא על כך, שעה שמתשובותיו של המודד גולדשמידט בחקירתו עולה כי כמו בתשריט הבית המשותף בחלקה 413, כך גם בתשריטים של הבתים המשותפים הסמוכים, בחלקה 414, לא מופיע כלל "מרחב תמרון" (שכונה על ידו "פטיש"):

"ש. בחלקה מס' 413 שבעלי הדין גרים בה, אתה יודע שיש זכות מעבר להיכנס לחנייה, כאשר חלקה 413 נותנת כ – 1.75 מ' ובחלקה שניה 414 נותנת שטח דומה על מנת שאפשר יהיה להיכנס לחניות?
ת. נכון. בתשריט בית משותף.
ש. אני מציג לך תשריט שמראים את זכויות המעבר (תשריטים שצורפו לצווי הרישום של הבתים המשותפים – 413, 414). זה מתוך תיק הבית המשותף. אפשר לראות שהחלקה של בעלי הדין נתנה 1.86 מ' והשניה 1.42 מ'. אני לא רואה מרחק תמרון.
ת. אני מכיר את הצילום. בתשריט בית משותף לא קיים "הפטיש". היינו, בתשריטי הבית המשותף לא מופיע השטח שמיועד לתמרון ואלה תשריטים שנעשו במועד מאוחר יותר" (פרו', עמ' 14, ש' 12-4).

שהרי אם התובעת הייתה סבורה שקיים מרחב תמרון גם בחלקה 414, הרי שוודאי הייתה מצרפת לתביעתה כנתבעים, גם את בעלי היחידות בחלקה 414. זאת, בשל קיומה של זיקת הנאה בין חלקות 413 ו- 414 המאפשרת את הכניסה לחניות, כך שרישום מרחב התמרון כשטח משותף, יביא לגריעת חלקים לא רק מזכויותיהם של פנחס אשר מגרשם מצוי בחלקה 413, אלא גם מזכויותיהם של בעלי היחידות בחלקה 414.

זאת ועוד, המודד אישר בחקירתו כי לא בדק אם חלקות סמוכות אחרות, מעבר לחלקה 414, כוללות "שטח תמרון":

"ש. בחלקות סמוכות אמרת שקיים אותו "פטיש" שהיה מרחק תמרון. לגבי אותן חלקות הוצאת את התשריטים לבית משותף כדי לראות שאכן זה כך?
ת. לא" (פרו', עמ' 14, ש' 18-16).

לפיכך, התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי צווי רישום בתים משותפים בחלקות הסמוכות כללו "שטח תמרון".

השתהות התובעת בפנייתה למפרק ובהגשת תביעתה דנא, מחזקת את מסקנתי כי לא הוכח שנפלה טעות המצדיקה את תיקון צו רישום הבית המשותף. התובעת טענה כי עובר לרישום הבית המשותף לא הוצגו בפניה תשריטי הרישום, וכי מסמכי הרישום לא נחתמו על ידה, אלא באמצעות ייפוי כוח שנתנה במעמד רכישת הזכויות, ולכן לו הייתה מעיינת בתשריטי רישום הבית המשותף כפי שאולי הוגשו על ידי קלרין, הייתה מגלה את הטעות, וצו הבית המשותף לא היה נרשם כפי שנרשם. איני יכולה לקבל טענה זו.

התובעת צירפה לתצהירה כנספח ח' את מכתב המפרק מיום 30.4.2004 בדבר תחילת תהליך רישום הבית המשותף, היינו: התובעת אינה מכחישה את קבלת המכתב, ולכן תמוה כי בעקבותיו לא פנתה התובעת למפרק ו/או למשרד עורכי הדין שנמסר במכתב כי הוא מטפל ברישום, על מנת לבדוק כיצד ובאיזה אופן יירשם הבית המשותף ולבקש את התשריט שיוגש לתיק הבית המשותף. בחקירתה נשאלה התובעת אם פנתה למפרק לאחר קבלת המכתב ושאלה אותו איך עומד להירשם הבית, והשיבה: "לא הייתי צריכה. אני נתתי לו ייפוי כוח. זה מכתב מיני רבים שקיבלנו. הוא יידע אותנו, הוא המפרק, הוא המפקח, ואני מבינה שהוא עושה כמו התוכניות. הוא מיידע אותי בסך הכל, כפי שיידע את כולנו לגבי כל שלב ושלב" (פרו', עמ' 16, ש' 17-15); וכשהתעקש ב"כ הנתבעים האם פנתה למפרק, השיבה: "לא. לא הרגשתי צורך. יש לו ייפוי כוח ממני" (פרו', עמ' 16, ש' 19).

אם כן, התובעת שהייתה מודעת לכך שנעשות פעולות לרישום הבית המשותף, לא ביררה מהו התשריט שיוגש לרישום. לפיכך, התובעת מנועה עתה מלטעון כי עובר לרישום הבית המשותף, לא הוצגו בפניה תשריטי הרישום, וכי מסמכי הרישום לא נחתמו על ידה. ודאי שהתובעת לא הייתה יכולה לחלוק על נכונות תשריט שלא הובא לפניה. אולם, גם לאחר הרישום לא ניתן למצוא פניה כלשהי של התובעת או של מי מטעמה למפרק על מנת לבדוק אם מדובר בטעות ברישום הבית המשותף. רק בחודש נובמבר 2014, כשנתיים ומחצה לאחר רישום הבית המשותף בחודש אפריל 2012, פנה ב"כ התובעת דאז למפרק בטענה כי חלה טעות ברישום הבית המשותף. התובעת לא פנתה כלל למשרדם של עורכי הדין עמית, פולק ומטלון שטיפל בפועל ברישום הבית כבית משותף, כפי שהעידה:

"ש. כתב לכם עורך דין קרייתי מיום 1.12.14 (נספח ט"ז) "רישום הבית המשותף נעשה בהתאם... ". האם בעקבות אותו מכתב פניתם למשרד של מטלון, שהם אלה שרשמו את הבית המשותף?
ת. אני פניתי לקרייתי עצמו. אני נתתי לו ייפוי כוח והוא היה צריך לתת לי את מה שהיה צריך לתת לי. אנחנו רביעייה שקנינו ישירות מקרייתי, מהכונס של קלרין. כשאני פניתי אליהם, האמת שהמזכירה שם אמרה לי למה אני לא פונה למטלון ואמרתי לה שאני לא יודעת מי זה והיא אמרה לי שנכון, שאני קניתי מהם, שאני צודקת, ובזה זה נגמר.
ש. המזכירה של קרייתי אמרה לך שמי שעשה את זה הוא מטלון. האם פנית אליו?
ת. לא פניתי כפי שהסברתי, אני קניתי מקרייתי" (פרו', עמ' 16, ש' 12-4).

לזאת, יש לצרף את העובדה כי התובעת המתינה כשלוש שנים מיום רישום הבית המשותף ועד שהגישה תביעתה שלפניי. אולם, יתכן שהסיבה לכך נעוצה בהליכים שקיימה התובעת מול עיריית חדרה ביחס לבקשת ההיתר של פנחס שבתשריט שצורף לה, הופיע שער חניה. כפי שטוענת התובעת בסיכומי התשובה, הנתבעים לא התמודדו בסיכומיהם עם טענות התובעת וראיותיה ביחס להליכים מול עיריית חדרה, לרבות דברי המהנדסות שם. הנתבעים אף לא חקרו את התובעת על הליכים אלו בחקירה נגדית. לפיכך, אעמוד אני על ההליכים הללו על מנת לבחון האם יש בהם כדי להצביע על טעות המחייבת תיקון צו רישום הבית המשותף.

לשיטת התובעת, גב' אחלאם יעקוב, מהנדסת הכבישים של העירייה ויועצת תנועה בעירייה, מסרה לה כי ההיתר ליחידת פנחס לא הובא לאישורה בטרם ניתן, וכי אם היה מובא לאישורה, לא הייתה מאשרת את מיקום השער שכן בניית השער במיקום המתבקש פוגעת בשטח התמרון.

גב' אליסיה רובינשטיין, מהנדסת הוועדה המקומית ומנהלת מחלקת רישוי בניה וסגנית מהנדס העיר) מסרה לתובעת לאחר ביקור במקום כי על התובעת לפנות לערכאות על מנת "לבצע באופן דחוף תיקון תשריט רישום בית משותף בהתאם להיתר בניה" (מכתב מיום 4.2.15, נספח י"ח לתצהיר התובעת).

אף במכתבה של גב' רובינשטיין מיום 30.6.15 נמסר כי העירייה אינה מאשרת לנתבעים את הארכת תוקף ההיתר עקב בעיה תכנונית תחבורתית. למכתבה זה צורף מכתבה של גב' יעקוב לפיו "הקיר הגובל בין המגרשים לצורך הקמת השער מפריע לתמרון הרכבים בחלקה" (נספחים כ"א לתצהיר התובעת).

לא די בהחלטות המהנדסות לעיל, אשר הן או מי מטעמן או כל גורם אחר מטעם העירייה, לא זומנו לעדות, כדי לקבוע שהמבקשת הרימה את הנטל, והוכיחה כי שטח התמרון הינו שטח משותף. ואסביר:

רישום בניין כבית משותף נעשה על סמך תקנה 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב-2011 (להלן: " תקנות המקרקעין"). על פי תקנה זו, לבקשה לרישום בית משותף יש לצרף, בין היתר, "תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו" . כך, התשריט שיש לצרף לבקשה אמור מלכתחילה להיות מאושר על ידי מוסד תכנון. אולם, נוסח התקנה מקנה למפקח שיקול דעת, ומאפשר לקבל תשריט אחר הנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו, גם אם אינו מאושר על ידי מוסד תכנון.

עד לפני שנים מעטות שלטה בכיפה ההלכה שנקבעה בעניין אתגר [ ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309 (1981)]. כב' השופט שמגר התייחס בפרשה זו לתשריט הבית המשותף האמור לשקף את מצב הבית כפי שהוא, מבלי שקיים צורך להוכיח כי הבניין או חלקים ממנו נבנו על זכות קניינית כדין או אם בכלל נבנו לפי היתר. נקבע כי תקנות המקרקעין מנתקות, מבחינה משפטית ומעשית גם יחד, את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התכנון לקיומם של הליכי הרישום בפנקס הבתים המשותפים. (אציין כי התקנות שהיו בתוקף בעת מתן פסק הדין בעניין אתגר, היו תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969. אולם, לענייננו אין שוני מהותי בינן לתקנות החלות כיום). [אב"ע (מחוזי י-ם) 22356-06-16 רייזמן (נאמן) נ' פידלר, פסק דינה של כב' השופטת ח' מאק קלמנוביץ (פורסם בנבו, 22.1.2017)].

בבג"ץ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון, פ"ד מד(2) 831, 836 (1990) נקבע כי מוסד התכנון דן ומכריע בבקשה להיתר על פי שיקולים תכנוניים בלבד. המתנגדים רשאים לטעון בפני מוסד התכנון טענות תכנוניות, וכן לפנות לערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם הקנייניות:

"...בלי לפגוע בכל זכות קניינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרת, על הוועדה לדון ולהכריע, אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בנייה לעותרת, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2ב ו- 2ג) - עליה ליתן אותו לה, גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים לפני הוועדה או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם".

בעע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (פורסם בנבו, 09.01.2011) (להלן: "עניין בני אליעזר") שוב נקבע כי "אין חולק, כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות ... הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד". זאת מן הטעם ש"הועדות אינן מוסמכות בדין וגם אין מומחיותן בשאלות קניין; עליהן לפעול על יסוד תשתית קניינית נתונה ומובהקת". אולם, מנגד, נקבע כי מוסדות התכנון רשאים לדון בבקשה גם במצב בו בעלי זכויות בנכס מתנגדים לבקשה מטעמים תכנוניים (שם, בפסקה יב' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין).

בעניין בני אליעזר הודגש כי מקום בו הוועדה סבורה שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף), תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית:

"גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושו ..., והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בשאלות קנייניות, שבהן - כאמור - אינם מוסמכים לדון. ההבחנה היא איפוא בין מקום שבו אין שאלה באשר לזכויות קנייניות, למקום שבו זכויות אלה לא הובהרו כנחוץ.

בספרות הוצע נימוק נוסף ..., לפיו דיון על ידי מוסדות התכנון בהיבטים תכנוניים של בקשה הנעדרת "תימוכין קנייניים", עשוי להוביל להכשרתה בפועל של בנייה לא חוקית. כך למשל, מתן היתר בניה לבניה ברכוש המשותף, בהיעדר "תימוכין קנייניים" לעשות כן, עשוי להכשיר בניה המנוגדת לחוק המקרקעין ולהביא לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. נטען, כי כדי למנוע מצב זה על מוסדות התכנון, לדון בהיבטים התכנוניים רק לאחר שהוכח היסוד הקנייני לבקשה (ראו מ' בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות (2002), 755-754; ראו והשוו עע"ם 9057/09 איגנר נ' בן נון [פורסם בנבו], פסקה 30) נימוק זה יש בו - בכל הכבוד - טעם, וראו פרשת סטרולוביץ הנזכרת" (שם, בפסקאות יג'-יד' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין).

בעניין בני אליעזר הוטעם כי העמדה לפיה, מוסדות התכנון רשאים לעכב את הדיון עד להכרעה בסוגיה הקניינית, "מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" (שם, בפסקה כז' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין). אם כך, הגישה שצידדה בנתק בין חוקיותם של הליכי התכנון לקיומם של הליכי הרישום בפנקס הבתים המשותפים שבאה לידי ביטוי בעניין אתגר, התחלפה ברבות השנים בגישה של "תמיכה הדדית" ביניהם. גישה זו עולה בקנה אחד עם עמדת המלומד מוטי בניאן בספרו דיני מקרקעין 776-773 (מהדורה שניה, 2002):

"זכויות קנייניות וזכויות תכנוניות הינן שני צדדים של אותו המטבע, וכי חל איסור לחוק אחד לעקוף את החוק השני או להתעלם ממנו לחלוטין...
...רשות תכנונית הנותנת היתר לבנייה ביודעה כי אין בידי מבקש ההיתר להוכיח ולהראות למעלה מכל ספק סביר את זכותו הבלעדית במקרקעין נשוא הבקשה, מעודדת למעשה את הבנייה הלא חוקית...
רשות תכנונית הפוטרת עצמה מלהיכנס לשאלת הזכות הקניינית של מבקש ההיתר, מפקירה את יתר האנשים הטוענים לזכות הקניינית באותם המקרקעין למצב שלפיו, הבונה, יש לו תמיכה של ה"אורים ותומים" של תכנון המדינה, וכעת תורו של האזרח הקטן (אם יש ביכולתו הכספית) להגיש תביעה ולנסות את כוחו...
...מדיניות ציבורית, תכנונית ומשפטית נכונה מחייבת כי על כל רשות תכנונית לשקול את הזכות הקניינית של מבקש ההיתר. רק לאחר שמבקש ההיתר מראה ומוכיח כי זכותו הקניינית היא ללא עוררין, יקבל "כרטיס כניסה" לבקשה לקבלת ההיתר...".

וראו, גם: מוטי בניאן "האם קיים קשר בין זכויות תכנוניות לבין זכויות קנייניות?" מקרקעין ב/1 39 (2003).

עצם מתן היתר בניה על ידי הוועדה המקומית או ביטולו, אין בו כדי להקנות זכויות קנייניות לדיירי הבית המשותף או לפגוע בזכויותיהם הקנייניות המעוגנות בצו רישום הבית המשותף והרשומות על שמם בלשכת רישום המקרקעין. בבג"ץ 305/82 מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד ל"ח(1) 141, 148 (1984) נקבע כי: "מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס".

וכפי שנקבע בע"א 10908/03 סבח נ' יקיר (פורסם בנבו, 24.6.2004): " היתר בנייה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון – הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת".

אשר על כן, בענייננו, קביעות מהנדסות העירייה כאמור לעיל, בעניין קיומן של בעיות תכנוניות בשער או הפנית אחת המהנדסות להליך של תיקון צו רישום הבית המשותף, הן קביעות של הרשות התכנונית בעניין זכות תכנונית. אולם, קביעות אלו אינן יכולות להעיד על העדר זכות קניינית של פנחס במקרקעין.

הוועדה החליטה עם חידוש ההיתר למשפחת פנחס, לעכב את מתן ההיתר למשך 30 יום על מנת לאפשר לתובעת לפנות לערכאות על מנת למנוע את ההיתר, וכך הוועדה לא חרגה מסמכותה התכנונית. אכן, המפקחת על המקרקעין נעתרה לבקשת התובעת, ונתנה ביום 19.5.15 צו זמני האוסר על פנחס לחתום את גישת התובעת לחניה. אולם, גם עצם מתן הצו הזמני אינו מהווה הכרעה בשאלה קניינית, אלא נוגע לשאלה תכנונית בלבד.

אף ההליכים המשפטיים שניהלה התובעת בעניין החלטת עיריית חדרה לאשר בקשה שניה של הנתבעים להיתר בניה (נספח כ"ב לתצהיר התובעת, ת/7), לא הסתיימו בהכרעה בשאלה קניינית, אלא בהחלטה של עיריית חדרה לבטל את ההיתר לגבי החניה הואיל ומבדיקת מהנדס עלה כי בנית שער החניה תפריע לתמרון. שוב, מדובר בהחלטה הנוגעת לזכות תכנונית ולא קניינית, ולכן איני יכולה ללמוד מההליכים מול עיריית חדרה על שאלת הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות של פנחס במקרקעין.

ממסמך סיכום הפגישה לעיל מיום 21.1.20, עולה כי המודד רגב הסביר כי על פי התשריט שהופקד בתיק הבית המשותף, זיקת ההנאה (שעל פי נסח הרישום, היא זכות מעבר להולכי רגל) "יושבת" על הקירות המהווים גבולות פיסיים של החצרות, קרי: זיקת ההנאה מגיעה בשטחה עד לקיר הבנוי בין הבתים של הצדדים. הובהר בפגישה כי שביל הגישה המסומן בהיתר (אלמנט תכנוני) אינו הופך אוטומטית לזיקת הנאה (זכות קניינית). על פי המודד רגב, "רק במקרה יצא" כי שחלק משביל הגישה המסומן בהיתר הוא גם זיקת הנאה, ולא רשום בתכנית ההגשה שהשביל הוא משותף, אלא רק "שביל גישה". לפיכך, אין לקבל את טענת התובעת לפיה לכאורה, זיקת ההנאה צריכה להיות כשביל הגישה המסומן בהיתר (עם "פטיש").

התובעת טענה כי המפרק של קלרין שמכר לה את המגרש, אישר בפגישות ובתכתובת מייל שבוצע רישום מוטעה, ובתגובתו של המפרק שהוגשה לתיק ביום 4.6.19, ציין כי הוא סבור שנכון יהיה לבצע תיקון הרישום באופן שיאפשר כניסה ויציאה מסודרת מהחניות. אולם, התובעת לא זימנה לעדות את המפרק, ואף לא נתנה כל הסבר לכך. התובעת אף לא זימנה לעדות את עורך/י הדין אשר טיפל/ו בענייני רישום הבית המשותף. גם כאן, לא ניתן על ידי התובעת כל הסבר. העדר הבאת הראיות, בהקשר זה, מקשה על קבלת גרסתה.

לו היה בכוונת המתכננים ליצור "שטח תמרון" בחלקות 413 ו- 414, הרי שהיו מרחיבים את דרכי הגישה המסומנים באותיות ה' ו- ו' בתשריט רישום הבית המשותף. דרכי הגישה הינן ברוחב 3.5 מ' כעולה מהתשריט ואינן מתרחבות, וכאמור, לא הוכח כי הן מתרחבות בחלקות הסמוכות.

גם אם היה נטען כי פנחס נתנו לתובעת רשות להשתמש ב"שטח התמרון" במשך השנים, הרי שלא ניתן בהכרח ללמוד מהרשאה להשתמש ב"שטח התמרון" או מהשימוש רב השנים ב"שטח התמרון" על ויתור על זכותם הקניינית של פנחס בשטח זה. פנחס, לשיטתם, לא מנעו את השימוש ב"שטח התמרון" מהתובעת, כי לא היה להם צורך לעשות שימוש בשטח זה. אולם, אין מדובר בהרשאה הכוללת ויתור של פנחס על זכותם הקניינית.

בת"א (מחוזי ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן, פ"ד תשמ"ז(1) 283, 288 (1986) נקבע כי: "ביהמ"ש צריך להימנע מלהסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים, ויתור על זכות קניינית". פסק דין זה אושר בבית המשפט העליון בבר"ע 107/86 עיזבון המנוח רימר ז"ל נ' הילמן (פורסם בנבו, 24.3.1986), אשר קבע כי: " רשות חינם הניתנת לבעל דירה ע"י בעל דירה אחרת לעשות שימוש בלעדי ברכוש המשותף מעניקה לבר הרשות זכות אישית ולא זכות חפצית... רשות חינם ניתנת לביטול בעל עת ע"י כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות שלגביהן ניתנה הרשות".

בפסיקה נקבע כי על מנת לקבוע אם שטח מהווה רכוש משותף, יש להתייחס גם לנסיבות ולכוונת הצדדים [ה"פ 10/92 שיינדורף נ' האחים אפרים (פורסם בנבו, 1.1.1992); וכן: ת"א (מחוזי מרכז) 18068-11-10 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' וזוב נכסים בע"מ, פסק דינו של כב' השופט בנימין ארנון (26.7.2012)].

בחלק ניכר מפסקי הדין שבהם נדונה שאלה הפוכה לענייננו – גריעתם של שטחים מסוימים מתוך שטחי הרכוש המשותף, הושם הדגש דווקא על לשון ההסכם ומודעות הרוכש לרכוש המשותף אותו מבוקש לגרוע מהרכוש המשותף. וראו, למשל: רע"א 5530/09 גולובנציץ נ' וידער, בפסקה ט' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין (פורסם בנבו, 23.9.2009); ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר , פ"ד נד(1) 849 (02.02.2000); וכן: ת"א (מחוזי י-ם) 6094/04 רוזן נ' חברת ארזי הבירה, בפסקה 91 לפסק דינו של כב' השופט מ' דרורי (פורסם בנבו, 23.1.2012).

בענייננו, בהסכם המכר בין המפרק לתובעת ולבעלה דאז, לא מצאתי התייחסות לחלוקה בין שטחים פרטיים למשותפים, לא כל שכן לשטחים שלפני החניות בכלל, ולפני החניה של יחידת התובעת. מכאן, שלא ניתן ללמוד מן ההסכם על מודעות התובעת לשטח שלפני החניות השייך לפנחס, כשטח משותף.

לאור כל האמור לעיל, איני סבורה כי התובעת עמדה בנטל להוכיח כי "שטח התמרון" הוא רכוש משותף, ולכן לא ניתן לקבוע כי חלה טעות במרשם המצדיקה תיקון צו רישום הבית המשותף.

התובעת לא הוכיחה כי הותרת צו הרישום על כנו תפגע ביכולתה לעשות שימוש בחניה:
התובעת טענה כי הותרת צו רישום הבית המשותף על כנו, תמנע ממנה כניסה ויציאה חופשית לחניית ביתה ותמרון רכבה, כך שיימנע ממנה השימוש בחניה, וכי גם מטעם זה, יש להורות על תיקון המרשם. אולם, מחומר הראיות שהוגש לתיק, כמו גם מחקירתה של התובעת, הרי שבהתאם למצב הנכס הרשום כיום, עלה כי אין כל בעיה ו/או קושי לתובעת להיכנס או לצאת מן החניה.

התובעת נשאלה בחקירתה אם בפועל כיום, יש לה קושי להיכנס לחניה, והשיבה כי: "המצב הוא מצב נתון היום. כמו שבנינו ואני נכנסת. הכל פתוח לי ואני גם יוצאת כי הכל פתוח לי" (פרו', עמ' 16, ש' 22-21). אמנם, התובעת העידה כי על מנת לצאת מהחניה עליה לעבור בשטח הנתבעים (פרו', עמ' 16, ש' 30-23), אולם תשובה זו אינה עולה בקנה אחד עם עדותו של המודד גולדשמידט אשר העיד כי רוחב החניה הינו 4.60 מ' (פרו', עמ' 15, ש' 29-28).

לפי נ/1, התובעת בנתה בשטח החניה שלה קיר (מסומן בעיגול ונכתב "קיר") וצמצמה את רוחב החניה שלה ל- 3.63 מ' במקום 4.58 מ' כפי שמופיע בהיתר הבניה שלה (ראו התייחסות התובעת בפרו', עמ' 17, ש' 11-3). לפיכך, התובעת עצמה היא זו שהקשתה על המעבר בדרך הגישה על ידי בנית הקיר. לשאלה אם לא כדאי שתהרוס קיר זה ואז תוכל להיכנס לחניה, השיבה התובעת: "אני לא יכולה להרוס את הקיר, איפה שהקו הצהוב, זאת הכניסה שלי לחצר שלי, זו החצר שלי ... אני לא אהרוס" (פרו', עמ' 17, ש' 19-17, וכן: ש' 9-8). מכאן, שהתובעת אינה יכולה עתה לדרוש מפנחס לגרוע משטחם הפרטי לטובת החניה שלה.

התובעת נשאלה גם על ידי בית המשפט "אם את מזיזה את הקיר את מגדילה את החניה שלך בכמעט 1 מ' ואת אומרת שאת לא רוצה לעשות את זה . למה?", והשיבה: " הקיר הזה, בינו לבין המקביל שלו זה השער. אני צריכה להרוס את כל החצר שלי" (פרו', עמ' 17, ש' 24-22).

ובהמשך העידה:

"ש. בשביל לעזור לכולם, אפשר להזיז טיפה אחורה.
ת. יש לי שם צמחייה ובעצם אני צריכה להרוס חלק מהבית שלי. למה? כמעט שלושים שנה זה כך. למה אני צריכה להרוס את הבית שלי?" (פרו', עמ' 17, ש' 35-33).

התובעת שאינה מוכנה לעשות כל שינוי בחצריה על מנת ליצור את מרחב התמרון המבוקש על ידה, העידה כי עושה שימוש בשטחו של השכן ממול בחלקה 414, רונן, לשם יציאתה מהחניה: "אמרתי משהו שבמצב בנתון היום אני נכנסת סביר. נכנסת, צריכה להסתדר אבל כשאני יוצאת, אני חייבת לעלות למעלה, כלומר לשטח של רונן. אין שם גדר אבל אני עולה על החלק שסימנתם, על המקלות האלה ששמתם בביקור במקום. זה שטח צר" (פרו', עמ' 16, ש' 30-28). ובמקום אחר ציינה כי: "כשאני נכנסת זה סביר אבל כשאני יוצאת אני חייבת "לגנוב" למעלה..." (שטחו של רונן) (פרו', עמ' 9, ש' 13). אם כך, גם לשיטת התובעת, היא עוברת בשטחו של שכן בחלקה 414 שכלל אינו צד להליך.

לבסוף, הודתה התובעת כי אין לה כל בעיה לצאת ולהיכנס מהחניה במצב כפי שהוא היום:
"ש. במצב של היום, יש לך בעיה להיכנס או לצאת מהחנייה?
ת. אין בעיה. אני נכנסת ויוצאת" (פרו', עמ' 18, ש' 32-31).

אציין, כי לאור קביעות הוועדה ומהנדסי העירייה בדבר הבעיות התכנוניות של השער והעמוד שאותו התכוונו פנחס להקים בשטחם, בעיות העשויות להשליך בעתיד על תמרון רכבה של התובעת בחניה לו פנחס יבנו במקום, העיד פנחס בחקירתו כי "אנחנו בעירייה אמרנו בסדר אנחנו לא בונים את השער, אנחנו רוצים לבנות רק סככה, בעירייה מחכים איפה אנחנו צריכים לשים עמוד בשביל לשים את הפרגולה. מהתחלה לא רצינו לעשות בכלל שער" (פרו', עמ' 24, ש' 3-1), ומכל מקום, וכפי שפירטתי לעיל, הזירה התכנונית אינה הזירה הקניינית, נשוא תביעה זו.

אדגיש, כי בעת ביקורי במקום, לא התרשמתי כצעקתה של התובעת לאורך כל ההליך, כי דחיית תביעתה משמעותה היעדר יכולת להשתמש בחנייה הצמודה לביתה ו/או קושי של ממש בתמרון לכניסה וליציאה מן החנייה.

לאור כל האמור, אני קובעת כי התובעת לא הוכיחה כי המקרה שבפניי הוא אחד המקרים החריגים שבו יש מקום לתקן את המרשם ולגרוע מזכותם הקניינית של פנחס במקרקעין.

לאור כל האמור לעיל, התובענה נדחית. אני מחייבת את התובעת בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 15,000 ₪ שישולמו לנתבעים 2 ו-3, תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (מאי 2015) ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים ותסגור התיק .

512937
ניתן היום, כ"ד אייר תש"פ, 18 מאי 2020, בהעדר הצדדים.