הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 40180-03-16

בפני כב' השופטת בטינה טאובר
התובעים בת"א 40180-03-16
א. עזבון המנוח טייב עבד אלחי עודה אלנדא אשר נשא בחייו ת.ז. מס' 020170866 באמצעות יורשיו :
1. עזבון המנוח עבד אלחי עודה אשר נשא בחייו ת.ז. מס' 020170924
א. עזבון המנוח עבד אל חי עודה ת.ז. XXXXXX965
באמצעות יורשיו:
(1) הנא הודא ת.ז. XXXXXX407
(2) דליה שנבור ת.ז. XXXXXX033
(3) לובנא שנבור ת.ז. XXXXXX438
(4) ערין שנבור ת.ז. XXXXXX344
(5) שהירה יאסין ת.ז. XXXXXX650
(6) עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX705
כולם באמצעות היורש עבד אלחי עודה ת.ז. על פי יפוי כח מיום 14.3.16.
(ב) אבראהים עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX981
(ג) עאדל עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX999
(ד) סעיד עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX454
(ה) בהג'א עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX973
(ו)עיטאף עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX032
(ז)סובחייה עבד אלח עודה ת.ז. XXXXXX940
(ח) נביהא עבד אלחי עודה ת.ז. XXXXXX957
(ט) זהרה עבד אלחי חאטב (עודה) ת.ז. XXXXXX005

2. עזבון המנוח האשם טייב עודה אשר נשא בחייו ת.ז. XXXXXX874 באמצעות יורשיו:

(א) אחמד האשם עודה ת.ז. XXXXXX048
(ב) עזאת האשם עודה ת.ז. XXXXXX689

ב. עזבון המנוח סעיד עבד אלחי עודה אלנדא ז"ל אשר נשא בחייו ת.ז. XXXXXX266 באמצעות יורשיו :
1. עזבון המנוח מוחמד סעיד עודה אשר נשא בחייו ת.ז. XXXXXX460 באמצעות יורשיו:
(א) כמאל מוחמד סעיד עודה ת.ז. XXXXXX494
(ה) מוהנא מוחמד סעיד עודה ת.ז. XXXXXX601

ע"י ב"כ עו"ד איימן אבוריא ואח'

התובעים בת.א. 41882-03-16
עזבון המנוח סעיד עבדאלחיי עודה (ז"ל), שבחייו נשא ת.ז XXXXXX266
באמצעות יורשיו:
א. עזבון המנוח אסעד סעיד עודה (ז"ל) שבחייו נשא ת.ז XXXXXX631
באמצעות יורשיו התובעים:

  1. עבדאללה אסעד עודה, ת.ז XXXXXX656
  2. אבראהים אסעד עודה, ת.ז XXXXXX672
  3. מוסא אסעד עודה, ת.ז XXXXXX680
  4. עזבון המנוח ח'ליל אסעד עודה (ז"ל) שבחייו נשא ת.ז XXXXXX664

א. כאמלה מוחמד עודה, ת.ז XXXXXX486
ב. סאמיה ח'ליל נאסר (שתיווי), ת.ז XXXXXX267
ג. למיא ח'ליל עודה, ת.ז XXXXXX900
ד. רודיינה ח'ליל עודה, ת.ז XXXXXX130
ה. ראידה ח'ליל עודה-סרור, ת.ז XXXXXX509
ו. סעיד ח'ליל עודה, ת.ז XXXXXX430 (ז"ל)
ז. נזאר ח'ליל עודה, ת. 028157659
ח. סחר חליל עודה, ת.ז XXXXXX262

5. עזבון המנוחה אמנה אסעד עודה (ז"ל) שבחייה נשאה ת.ז XXXXXX699
באמצעות יורשיה התובעים 1-4 ו- 6

6. עזבון המנוחה אמינה אסעד עודה (ז"ל) שבחייה נשאה ת.ז XXXXXX706
באמצעות יורשיה התובעים:
א. כאמל מוחמד עודה, ת.ז XXXXXX494
ב. פאידה כאמל עודה, ת.ז XXXXXX420
ג. עאידה כאמל עודה, ת.ז XXXXXX530
ד. איאד כאמל עודה, ת.ז XXXXXX940

ב. עזבון המנוח מוחמד סעיד עודה (ז"ל) שבחיי נשא ת.ז XXXXXX460
באמצעות יורשיו:

  1. כאמל מוחמד עודה, ת.ז XXXXXX494
  2. מהנא מוחמד עודה, ת.ז XXXXXX601

ג. עזבון המנוח פיסל סעיד עודה (ז"ל) שבחייו נשא ת.ז XXXXXX290
באמצעות יורשו התובע:
1. מוסא אסעד עודה, ת.ז XXXXXX680

ע"י ב"כ עו"ד ויסאם ח'טיב

נגד

הנתבעת בשתי
התביעות:
מדינת ישראל – רשת מקרקעי ישראל/רשות הפיתוח
ע"י פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

פסק דין

מבוא

1. בפניי שתי תביעות שאוחדו, במסגרתן נתבעו פיצויי הפקעה בגין הפקעת מקרקעין הידועים כחלקות 6 ו-10 בגוש 10739 וחלקה 58 בגוש 10738 (להלן: "החלקות"), אשר הופקעו בשלהי שנות ה-50 ונרשמו על שם הנתבעת מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

2. ת"א 40180-03-16 – תביעה שהוגשה על ידי עיזבון המנוח טייב עבד אלחי עודה אלנדא ז"ל (להלן: "המנוח טייב"), וחלק מעיזבון המנוח סעיד עבד אלחי עודה אלנדא ז"ל (להלן: "המנוח סעיד") במסגרתה נתבעו פיצויי הפקעה מכוח סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות בגין הפקעת שלוש החלקות.

3. ת"א 41882-03-16 – תביעה שהוגשה על ידי עיזבון המנוח סעיד, במסגרתה נתבעו פיצויי הפקעה מכוח סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות, בגין הפקעת חלקה 58 בגוש 10738, שנתבעה גם במסגרת ת"א 40180-03-16. בהמשך, ביקשו התובעים בת"א 41882-03-16 להצטרף לתביעה לקבלת פיצויי הפקעה בגין שתי החלקות הנוספות.

4. בדיון שהתקיים ביום 14/01/20 הודיע ב"כ התובעים כי נושא צווי הירושה הוסדר והסכים כי כל מי ששמו אינו מופיע בצווי הירושה שהומצאו לידי ב"כ הנתבעת ימחק מהתביעות.

5. המחלוקת בין הצדדים מתנזקת אפוא לשתי סוגיות עיקריות: האחת: נוגעת לזיהוי הזכויות בהעדר מספר תעודת זהות של המנוחים ברישומים ההיסטורים; והשנייה, הינה מחלוקת שמאית שנוגעת לשווי הזכויות.

6. במסגרת ההליך הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים והתקיימו שתי ישיבות הוכחות ביום 08/07/19 וביום 30/01/20. בישיבה מיום 08/07/19 נחקרה השמאית שמונתה מטעם בית משפט; ובישיבה מיום 30/01/20 נחקרו מר עבדאללה עודה ומר מוסא אסעד סעיד נכדיו של המנוח סעיד; וגב' יודפת גלאס המצהירה מטעם הנתבעת.

התשתית העובדתית הרלוונטית

7. המנוח טייב והמנוח סעיד הם שני אחים. שמותיהם של המנוחים מופיעים ברישומים ההיסטורים, עד להפקעת שלוש החלקות, כבעלים של החלקות, כמפורט להלן:

מס' גוש
מס' חלקה
שטח כולל
חלקו של המנוח טייב
חלקו של המנוח סעיד
10739
6
2,583 מ"ר
1/2
1/2
10739
10
2,882 מ"ר
1/2
1/2
10738
58
14,383 מ"ר
1/2
1/2

8. החלקות הופקעו על ידי הנתבעת מכוח סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. הודעה על הפקעת חלקות 6 ו-10 בגוש 10739 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 641 מיום 25/12/58; והודעה על הפקעת חלקה 58 בגוש 10738 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 63 מיום 08/01/59. החלקות נרשמו על שם הנתבעת בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות, והודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 1197 מיום 08/07/65.

9. חלקות 6 ו-10 בגוש 10739 הן חלקות סמוכות שנמצאות כיום בתחום מתקן צבאי, מצידו המערבי של כביש 4 וממזרח למסילת הברזל. חלקה 58 בגוש 10738 מצויה בתחום בית הקברות "בית יהושע" שבמבואות הדרומיים של חיפה.

10. ייעוד שלוש החלקות עובר למועד ההפקעה היה מגורים מנדטורי, לפי תכנית חפ/229 שפורסמה למתן תוקף ביום 15/02/34 (להלן: "תכנית חפ/229").

11. התובעים ביקשו במסגרת תביעותיהם כי בית המשפט יפסוק להם פיצויי הפקעה בהתאם להוראות סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות. בהמשך, ולאור סכומם הזניח של פיצויי ההפקעה מכוח סעיף 12 לפקודת הקרקעות, זנחו התובעים את תביעתם מכוח הסעיף הנ"ל ועמדו על זכותם לקבלת פיצויי הפקעה בגין אובדן דמי חכירה מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

12. מעבר למחלוקת בנוגע לזיהוי הבעלים של החלקות עובר להפקעה, עיקר המחלוקת בין הצדדים הינה שמאית ומתייחסת לשאלת השווי של החלקות שנה אחר שנה והשיעור שיש לגזור מהשווי המשתנה בכל שנה.

חוות הדעת השמאיות שהוגשו מטעם הצדדים
חוות דעת השמאי מטעם התובעים

13. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי השמאי מר יוסף דאוד (להלן: "השמאי דאוד") מיום 22/05/18. השמאי דאוד פירט במסגרת חוות דעתו את תיאור שלוש החלקות מבחינה תכנונית ומשפטית. ביחס למצב התכנוני צוין כי מדובר בחלקות שהופקעו על בסיס ייעודי הקרקע בתכנית חפ/229 - מגורים א'. בבנוגע למצב המשפטי, צוין כי שלוש החלקות תוארו בהעתקי הרישום ההיסטורי כאדמות חקלאיות/אדמות מזרע.

14. לאחר תיאור המצב התכנוני והמשפטי של החלקות, נפנה השמאי דאוד לפירוט העקרונות, הגורמים והשיקולים שעל פיהם נערכה השומה. לעמדת השמאי דאוד את שיעור דמי החכירה האבודים יש לחשב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, ולא על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין מדי שנה בשנה. כן צוין כי את שיעור דמי החכירה האבודים יש לחשב לפי 6% מהשווי המשתנה של החלקה בכל שנה, בהתאם לקביעות בתי המשפט בפסיקה.

15. בהערכת שווי המקרקעין הביא השמאי דאוד בחשבון את מיקומן הכללי של החלקות בתחום העיר חיפה – מדרום לשכונת המגורים נווה דוד וממערב לשכונות המגורים כרמליה וכבביר; את המצב הטופוגרפי של החלקות שברובו הינו מישורי; את צורתו של השטח המופקע ואת תנאי הגישה לחלקות.

16. השמאי דאוד ציין כי הערכת השווי מבוססת על ההשוואה של מחירי נכסים דומים לנכסים הנדונים, תוך מתן התאמות שווי הנדרשות בשל השונות בין נכסי ההשוואה ובין הנכסים הנדונים. נתוני ההשוואה עליהם הסתמך השמאי דאוד בשנים 1984 ועד 1997 הם אלה שפורסמו בחוברת "מקרקעין וערכם" עם ההתאמות הנדרשות. מסד הנתונים עליו הסתמך השמאי דאוד לשנים 1998 עד 2018 נאסף מאתר האינטרנט של רשות המסים.

17. לצורך הערכת השווי הובאו בחשבון על ידי השמאי דאוד עסקאות של קרקעות בייעוד מגורים לפי תכניות מנדטוריות באזורים ללא תשתיות פיתוח שרובם סווגו בהתאם לתכנית המתאר המופקדת של העיר חיפה (חפ/1400) כשטחים הטעונים תכנון וחלוקה מחדש, בהם לא יאושרו היתרי בנייה כל עוד לא הוכנה ואושרה על ידי רשויות התכנון תכנית מפורטת לחלוקה חדשה, וכל עוד לא בוצעו עבודות פיתוח סביבתיות באזור.

18. על רקע האמור, קבע השמאי דאוד כי פיצויי ההפקעה הראויים בגין הפקעת החלקות הינם בסך של 24,240,000 ₪.

חוות דעת השמאי מטעם הנתבעת

19. מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת שמאית נגדית שנערכה על ידי השמאי מר יצחק רוגובין (להלן: "השמאי רוגובין") מיום 29/09/18. השמאי רוגובין פירט בחוות דעתו את הרקע המשפטי והתכנוני של שלוש החלקות ובעניין זה הסכים עם הדברים שהובאו בחוות דעת השמאי דאוד מטעם התובעים. כן פירט השמאי רוגובין את עקרונות השומה ואת הגורמים שהנחו אותו בחישוב פיצויי ההפקעה.

20. השמאי רוגובין ציין כי בהינתן ששיעור דמי השכירות או החכירה לנכס מגורים בנוי הכולל קרקע + מבנה נעים בין 3.5% עד 5% מהשווי, הרי ששיעור דמי החכירה השנתיים לצורך חישוב דמי החכירה האבודים לרכיב הקרקע בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות, נע בין 2% עד 2.5% משווי הקרקע. בנסיבות העניין, העמיד השמאי רוגובין את שיעור דמי החכירה לקרקע בייעוד מגורים על 2.5%.

21. מסד הנתונים עליו הסתמך השמאי רוגובין לצורך הערכת השווי מדי שנה ושנה התבסס על עסקאות שבוצעו בין השנים 1984 ועד 2017 בקרקעות לא מתוכננות מגבעת הכרמל ובעיקר מאזור "גבעת העיזים" בסמוך לשכונת רמת גולדה.

22. על יסוד האמור, העמיד השמאי רוגובין את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בעקבות הפקעת החלקות בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות על סכום של 4,090,177 ₪.

חוות דעת מומחית בית המשפט

23. נוכח הפערים המשמעותיים בין חוות דעת שמאי הצדדים, מונתה כמומחית מטעם בית משפט בתחום השמאות השמאית גב' איילת אלזנר (להלן: "מומחית בית משפט"), שערכה והגישה לתיק בית המשפט חוות דעתה השמאית מיום 04/06/19.

24. מומחית בית משפט ציינה כי מחוות הדעת השמאיות של הצדדים עולה כי קיימת הסכמה בין הצדדים לעניין המועדים הקובעים לשומה ולתחילת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות; מיקום החלקות והמצוי עליהן; המצב התכנוני התקף במועד הקובע (מגורים א' על פי תכנית חפ/229); אופי ומיקום עסקאות ההשוואה (מגורים מנדטורי באזורים לא בנויים, שבהם לא ניתן להוציא היתרי בנייה, במורדות הכרמל). לעמדת מומחית בית משפט הצדדים נחלקו בשאלת המקדמים שניתנו לעסקאות ההשוואה באזור הנישום ולעניין שיעור דמי החכירה שיש לגזור בכל שנה.

25. שמאית בית משפט ציינה כי הצדדים הביאו עסקאות השוואה מקרקעות באזורים המוגדרים למגורים בתכניות מנדטוריות, בהם לא ניתן לקבל היתרי בנייה טרם אישור תכניות נקודתיות. צוין כי ערכי השווי הבסיסיים אליהם הגיעו שמאי הצדדים דומה מאוד, כאשר בדיון השמאי שנערך במשרדה אימץ השמאי דאוד את ערכי השווי הבסיסיים של השמאי רוגובין.

26. לאחר בחינת עסקאות השוואה לאורך השנים ולאור הסכמת הצדדים לעניין מיקום עסקאות ההשוואה וערכי השווי, בחרה מומחית בית משפט לאמץ אף היא את ערכי השווי הבסיסיים שקבע השמאי רוגובין מטעם הנתבעת.

27. לעניין המחלוקת בנוגע למקדם המיקום (השמאי דאוד טען למקדם התאמה ביחס למיקום 1.1-1.3; השמאי רוגובין טען למקדם התאמה ביחס למיקום 0.4), ציינה מומחית בית משפט כי מבדיקה שערכה למחירי דירות בשני גושים המצויים בסמוך לגבעת העזים אל מול מחירי דירות בגוש הצמוד מצפון לסביבת החלקות הנישומות, עלה כי יחס המחירים הממצוע לשנים 2000-2014 עומד על 0.5 למ"ר מבונה, ובהתאמה לעלויות פיתוח עודפות בשל טופוגרפיה מתקבל מקדם התאמה 0.6 בהתאם. לפיכך, קבעה מומחית בית משפט מקדם מיקום 0.6. בנוסף, ציינה המומחית כי לאחר בדיקת עסקאות השוואה ממסד רחב של עסקאות מארכיון השמאי הממשלתי נמצא מקדם 0.7 כמקדם מתאים ליחס המיקום בשנת 1962. לעניין מקדם ההתאמה החל משנת 2014, ובהתאם לבחינת עסקאות השוואה, העמידה מומחית בית משפט את מקדם ההתאמה על 0.9 לעסקאות רלוונטיות באותן שנים. מעבר לכך, קיבלה מומחית בית משפט הסכמת הצדדים לפיה מקדם נטרול המושע הינו לפי תוספת 10%.

28. לעניין חישוב דמי החכירה האבודים בגין הפקעת החלקות, ציינה מומחית בית משפט כי קיים קושי לקבוע את דמי השכירות שניתן לקבל על קרקע בייעוד מגורים לא זמינים, מאחר ולא קיים שוק שכירות לקרקעות בייעוד זה. עוד ציינה מומחית בית משפט כי נתוני שכירות לדירות מגורים אינם משקפים את השיעור הראוי לקרקע, מכיוון שאינם מבטאים את מלוא השימושים האפשריים בקרקע על פי התכנית החלה במועד הקובע (כגון: בתי דירה ובנייני שיכון, מוסדות חינוך, חנויות ומסעדות מאושרות, משרדים ותעשיות ביתיות) וגם כי שכר הדירה הנצמח מדירת מגורים מהווה רק חלק מההנאות הצומחות לבעל הנכס מאותה דירה.

29. נוכח האמור, בהינתן הקווים המנחים של השמאי הממשלתי, והעובדה כי שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל עבור קרקעות ריקות הינו 5% - שיעור שמבטא 91% משווי הקרקע, בחרה מומחית בית משפט לחשב את דמי החכירה האבודים לפי 6% בהתאם לגישת ההשוואה.

30. על יסוד האמור, העריכה מומחית בית משפט את שווי הפיצוי בגין הפקעת החלקות בסכום של 14,724,289 ₪.

תמצית טענות התובעים

31. התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעת מומחית בית משפט. לטענתם יש לדחות את טענות הנתבעת והשמאי רוגובין הן בכל הנוגע לדרך חישוב דמי החכירה האבודים והן בעניין נטל ההוכחה, במיוחד על רקע ההסכמה המפורשת של הנתבעת לדרך חישוב דמי החכירה האבודים ושעל פיה נערכה חוות הדעת של השמאי רוגובין מטעם הנתבעת.

32. עוד טענו התובעים כי את דמי החכירה האבודים על בית המשפט לחשב בהתאם לנסיבות המקרה שלפניו, ואין להחיל באופן גורף את מסקנות פסק הדין שניתן בע"א 8717/17 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' עיזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל ואח' (23/07/19) (להלן: " פסק דין איסמעיל") על המקרה דנן, שכן מדובר במקרים שונים בתכלית.

תמצית טענות הנתבעת

33. לטענת הנתבעת דין התביעות להידחות מחמת השיהוי הניכר הכרוך בהגשתן, מחמת הנזק הראייתי שנגרם למדינה, ומאחר שהתובעים לא עמדו בנטל ההוכחה הנדרש לצורך ביסוס הטענה כי המורשים הנטענים הם הבעלים של החלקות.

34. עוד טענה הנתבעת כי דין התביעה להידחות נוכח העובדה כי אין בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים, כמו גם בחוות דעת מומחית בית משפט כדי לבסס את עילת התביעה, בשים לב לקביעות בית המשפט העליון בפסק דין איסמעיל ובבקשה לדיון נוסף שהוגשה כנגד פסק דין איסמעיל (דנ"א 5261/19), לאורן מתחייבת המסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח את שיעור הפיצויים להם הם זכאים כביכול.

35. לחילופין, ובמקרה שבית המשפט ידחה את הטענה לפיה יש לדחות את חוות הדעת של מומחית בית משפט, טענה הנתבעת כי במצב זה על הפיצוי להיפסק בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק דין איסמעיל, ובהתאם לשיעור שנקבע בחוות דעת השמאי רוגובין מטעם הנתבעת.

דיון

36. המחלוקת בין הצדדים נוגעת כאמור לשתי סוגיות עיקריות: האחת, שאלת זיהוי הבעלים; והשנייה הינה מחלוקת שמאית המתייחסת לשווי פיצויי ההפקעה שעל הנתבעת לשלם ככל שיוכחו זכויות התובעים בחלקות.

37. בטרם אדרש לסוגיות שבמחלוקת, יש להכריע תחילה בטענת הנתבעת לדחיית התביעות על הסף מחמת השיהוי בהגשתן. לטענת הנתבעת הגשת התביעות כ-58 שנים לאחר מעשה ההפקעה, ללא שהובאו ראיות שמצדיקות את השיהוי הכבד בהגשתן, מחייבת דחיית התביעות על הסף, במיוחד לאור הנזק הראייתי שנגרם לנתבעת בשל חלוף הזמן עד להגשת התביעות.

38. שלוש החלקות הופקעו על ידי הנתבעת בשלהי שנת 1958 ותחילת שנת 1959 והודעה על הפקעתן פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 1197 מיום 08/07/65. התביעות דנן הוגשו בשנת 2016 בחלוף כ-58 שנים לאחר מעשה ההפקעה. מדובר אמנם בתקופה ארוכה, שיש בה לכאורה כדי להצביע על השתהות. ואולם, אין חולק כי התביעות הוגשו במסגרת פרק הזמן שקצב בית המשפט העליון בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (12/03/13) (להלן: " הלכת ארידור"), במסגרתה נקבע (בדעת רוב) כי דיני ההתיישנות הרגילים חלים גם על תביעה לפיצויי הפקעה, וניתנה אורכה בת 3 שנים להגשת תביעות מסוג זה. לצד זאת, נקבע בהלכת ארידור, כי דחיית טענת ההתיישנות שהעלתה המדינה אינה מכריעה את גורלה של טענת השיהוי ובעניין זה יש להחזיר את הדיון אל הערכאה הדיונית, על מנת שתתייחס לטענת השיהוי לגופה. כך נעשה בעניין ארידור, אולם בסופו של דבר, הגיעו הצדדים להסכמה ובפועל טענת השיהוי לא נדונה לגופה.

39. טענת שיהוי עשויה להתקבל במקרים בהם ניתן ללמוד על ויתור של התובע על תביעתו או זניחתה; כאשר השיהוי גרם לצד שכנגד נזק ראייתי וכאשר הצד שכנגד שינה מצבו לרעה.

40. לאחר ששקלתי בדבר, סבורני כי אין לשלול מהתובעים פיצויים בגין הפקעת שלוש החלקות בשל טענת השיהוי. אין ספק כי פרק זמן של 58 שנים להגשת התביעות הינו ארוך. אולם, הלכה היא כי רק במקרים חריגים ונדירים יקבל בית המשפט טענת שיהוי, שעה שקצובה בחוק תקופת התיישנות. אכן, ייתכן כי חלוף הזמן עד להגשת תביעות לקבלת פיצויי הפקעה יכול ויש בו כדי לגרום למדינה נזק ראייתי. אולם במקרה הנדון, טענה זו נטענה על ידי הנתבעת בצורה כוללנית. הנתבעת לא פירטה בטיעוניה אילו מסמכים אבדו מתיק ההפקעה של שלוש החלקות, ומדוע יש להניח כי דווקא מסמכים המעידים על תשלום פיצויי הפקעה בגין החלקות הם אלה שאבדו, בפרט על רקע העובדה שתיק המסמכים שנוגע לחלקות נשתמר בידי הנתבעת, ואף הוצגו על ידיה מסמכים מקוריים מכוחו. בהקשר זה ראוי לציין כי בתיקים אחרים שנדונו, ידעה המדינה לשמור על מסמכים המעידים על תשלום פיצויי הפקעה. ראה לדוגמא: ת"א (חי') 6890-05-15 עזבון המנוח סובחי מחמוד חסן דיאב ז"ל נ' רשות הפיתוח (29/03/20) – שם ידעה המדינה להציג אישור על תשלום פיצויי הפקעה בגין שתי חלקות שהופקעו בשנות ה-50 של המאה הקודמת, כאשר התביעה הוגשה בשנת 2015.

41. כבוד השופט ג'ובראן עמד בהלכת ארידור על כך שדוקטרינת השיהוי איננה אלא "כלל התיישנות גמיש המבוסס על הפסיקה" וציין כי: "... ככלל, משקבעו המחוקקים בחוק מפורש מהו האיזון הראוי בין הזכות המהותית והיכולת למימושה, ומשלא מצאתי כי יש בפיצויי ההפקעה יחוד המצדיק חריגה מהמתווה שקבע המחוקק, יש להעדיף לגישתי את שיקול דעתם של המחוקקים על פני שיקול דעתו של בית המשפט, ולהותיר את השימוש בדוקטרינת השיהוי למקרים קיצוניים בלבד, אם בכלל...".

42. במקרה דנן טענת הנזק הראייתי נטענה כאמור על ידי הנתבעת בהיעדר כל פירוט. בהקשר זה לא די בעובדה כי העדים מטעם התובעים מר עבדאללה עודה ומר מוסא אסעד סעיד (נכדיו של המנוח סעיד) לא ידעו אודות ההפקעה כדי להצביע על ויתור או על זניחת הזכאות לפיצויי הפקעה או כי שולמו בעבר פיצויי הפקעה בגין החלקות. כמו כן, לאחר שניתן פסק הדין בעניין הלכת ארידור, נדונו בבתי המשפט מקרים לא מעטים, אשר התייחסו להפקעות דומות, שתביעות בגינן הוגשו בחלוף שנים רבות ממועד ההפקעה כבמקרה הנדון, ותביעות אלה לא נדחו מחמת שיהוי, אלא שולמו פיצויי הפקעה מכוח סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות. בנסיבות אלה, קבלת טענת השיהוי בעניינם של התובעים, ללא שהנתבעת הראתה שוני מהותי מהמקרים האחרים, תיצור אף אי שוויון וחוסר צדק. ראה: ת"א (חי') 13451-03-15 עזבון המנוח מוחמד חסן אבורייא ז"ל נ' מדינת ישראל (21/01/18). לפיכך, דין טענת השיהוי להידחות.

43. הנתבעת טענה כי בהעדר מספרי זיהוי ברישומים ההיסטוריים, אין לראות בתובעים כמי שהוכיחו קיומה של זהות בין מורישיהם, ובהתאם אין לראותם כמי שהוכיחו את זכאותם לקבלת פיצויי הפקעה. פסק הדין המנחה בסוגיה זו הוא פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7925/09 עזבון המנוח ח'אלד כסאב ואח' נ' רשות הפיתוח ומנהל מקרקעי ישראל (17/07/11). שם נטען בין היתר כי התובעים לא הוכיחו זכויותיהם במקרקעין בשל העדר זיהוי. טענה זו נדחתה על ידי כב' השופט עמית, שקבע כי על רקע העובדה שעם קום המדינה הרישום לא כלל מספרי תעודת זהות והאזרחים נרשמו בהתאם לשמות שביקשו לרשום ולא בשם מלא, ובהעדר טוענים אחרים לזכויות במקרקעין במשך למעלה מ- 50 שנה, יש להכיר בזכאות התובעים לפיצויי הפקעה.

44. בענייננו, מעשה ההפקעה של החלקות בוצע כאמור בשנים 1958 ו-1959, והודעה על רישום החלקות על שם הנתבעת פורסמה בילקוט הפרסומים בשנת 1965. אין מחלוקת כי על פי נסחי רישום היסטוריים הזכויות בחלקות נשוא ההליך היו רשומות ערב ההפקעה על שם טייב עבד אלחי עודה אלנדה ועל שם סעיד עבד אלחי עודה אלנדה בחלקים שווים. אין גם מחלוקת כי אותם נסחים היסטוריים לא כללו זיהוי של הבעלים לפי מספרי תעודות זהות ליד שמותיהם. בישיבת ההוכחות מיום 20/01/20 אישרו העדים מר עבדאללה עודה ומר מוסא אסעד סעיד, נכדיו של המנוח סעיד, כי אין בכבביר שני אחים שענו לשמות סעיד וטייב מלבד המנוחים (עמ' 25, שורות 22-15; עמ' 27 שורות 29-28), ודבריהם אלו לא נסתרו על ידי הנתבעת. על רקע האמור, בהיעדר שני אחים אחרים בכבביר בעלי שמות זהים למנוחים, ובהיעדר טוענים אחרים לזכויות בחלקות במשך למעלה מ-58 שנים, יש לקבל את טענת התובעים כי הם עמדו בנטל להוכיח כי המנוח סעיד והמנוח טייב היו ערב ההפקעה בעלי הזכויות בחלקות. למעלה מן הצורך, יצוין כי לנוכח קביעת בית המשפט העליון בהלכת ארידור, לפיה על פיצויי הפקעה מכוח פקודת הקרקעות חלים דיני ההתיישנות, ולאור חלוף המועד שנקצב להגשת תביעות לתשלום פיצויי הפקעה, ובתקופה זו לא הוגשה כל תביעה לתשלום פיצויי הפקעה בגין שלוש החלקות, מלבד תביעותיהם של יורשי המנוח סעיד והמנוח טייב, הרי שממילא אין חשש כי הנתבעת תחוב בתשלום פיצויי הפקעה בגין החלקות נשוא ההליך מעבר לחיובה במסגרת הליך זה.

45. על רקע האמור, אפנה כעת לבחינת המחלוקת השמאית שבין הצדדים הנוגעת לגובה פיצויי ההפקעה להם זכאים יורשי המנוח סעיד והמנוח טייב.

46. כידוע, בעל מקרקעין שמקרקעיו הופקעו זכאי לפיצויים בגין ההפקעה. הפיצויים להם זכאי הנפקע מחושבים בהתאם לשווי המקרקעין במועד ההפקעה. פעמים רבות הרשות תופסת חזקה במקרקעין זמן רב בטרם שילמה פיצויי הפקעה. במקרה כזה, זכאי הנפקע לפיצוי בגין הנזק שנגרם לו בתקופה בה לא החזיק במקרקעין עקב הפקעתם. אחד המסלולים שמזכים את הנפקע בפיצויי הפקעה ניתן מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, שמגלם פיצוי בגין אובדן דמי חכירה. הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות מחושב ממועד תפיסת החזקה ועד למועד תשלום דמי הפיצוי בפועל. יצוין, כי סעיף 13 לפקודת הקרקעות בוטל במסגרת תיקון פקודת הקרקעות משנת 2010, אולם הסעיף חל על המקרה הנדון, לאור מועד ההפקעה.

47. מטרתו של סעיף 13 לפקודת הקרקעות היא לפצות את הנפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת ההחזקה, ולתמרץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן. ראה: ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' סלים מוחמד (01/12/11).

48. הנתבעת טענה במסגרת סיכומיה כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את דמי החכירה, כי יש להחיל באופן גורף את מסקנות פסק דין איסמעיל על המקרה הנדון ולהורות על פסילת חוות דעת מומחית בית משפט משזו אינה עולה בקנה אחד עם העקרונות שנקבעו בפסק דין איסמעיל, וכי לאור קביעות בית המשפט העליון בפסק דין איסמעיל אין לחשב פיצויי הפקעה בדרך של גזירת אחוז משווי הקרקע מדי שנה.

49. בפסק דין איסמעיל קבע כבוד השופט שטיין, כי שיעור הפיצויים שהנפקע זכאי לקבל במסגרת מנגנון החכירה הינו אחד משניים: (1) הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין עבור התקופה שקדמה לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע או (2) הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה האמורה כעניין שבעובדה. ביחס לרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת הקרקע, קבע כב' השופט שטיין, כי על הנפקע הנטל להוכיח את המחיר בו ניתן היה להחכיר את הקרקע בעסקה רצונית. בנוסף, נקבע כי אמת המידה לפיה יש לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, וכי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל".

50. מן האמור עולה כי דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית, כאשר הדרך החלופית שהציע כב' השופט שטיין רלוונטית רק למקרים בהם לא הוכח האחוז שיש לגזור משווי הקרקע. בנוסף, עולה כי דמי החכירה שרשות מקרקעי ישראל נוהגת לחייב בהם, עשויים לשמש כאמת מידה לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה, מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

51. על פסק דין איסמעיל הוגשה בקשה לדיון נוסף (דנ"א 5261/19) (להלן: "הבקשה לדיון נוסף"). ביום 25/02/20 נתנה החלטת בית המשפט העליון (כב' הנשיאה א' חיות) בבקשה לדיון נוסף. בית המשפט העליון דחה אמנם את הבקשה לדיון נוסף, אולם, במסגרת ההחלטה צוין כי לגישתו של כב' השופט שטיין אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה בקרקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, נקבע כי קריאה של פסק דין איסמעיל מעלה, כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה וכי גם אם נקבעה בפסק דין איסמעיל הלכה הרי שיש קושי לקבוע כי היא עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית המשפט העליון בתחום ההפקעות.

52. לאור קביעות בית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף, ברי כי פסק דין איסמעיל לא ביטל את הלכת הייטנר (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (04/07/12)), בה נקבע כי דמי החכירה האבודים בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות, נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, משנה לשנה, עד למועד תשלום הפיצוי בפועל. בהקשר זה ועל מנת להעריך את שווי הקרקע בכל שנה, מקובל להשתמש בשיטת ההשוואה לפיה נבחנות עסקאות רצוניות בכל שנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל. את ההשוואה יש לערוך ביחס לעסקאות שבוצעו בקרקעות עם תכונות ומאפיינים דומים.

53. אם לא די באמור, הרי שאין מחלוקת כי עד לפסק דין איסמעיל לא היו הצדדים חלוקים כי יש לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך של גזירת אחוז מהשווי המשתנה של הקרקע, ואף על יסוד האמור נערכה חוות דעת השמאי רוגובין מטעם הנתבעת. הנתבעת לא ביקשה לתקן את כתב הגנתה או את חוות הדעת השמאית מטעמה, במסגרתם נטען כאמור, כי יש לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בדרך של גזירת אחוז מערך הקרקע. לפיכך, ולאור קביעתו של בית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף בכל הנוגע להשלכותיו של פסק דין איסמעיל, מקובלת עלי עמדת התובעים ומומחית בית משפט כי את פיצויי ההפקעה יש לחשב לפי שווי החלקות שנה אחר שנה ואת שיעור דמי החכירה האבודים יש לגזור מהשווי המשתנה מדי שנה.

54. הצדדים נחלקו בשאלה לפי איזה שיעור יש לחשב את דמי החכירה האבודים וכן מה הוא מקדם ההתאמה לפיו יש לערוך את החישוב. התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעתה של מומחית בית משפט אשר העמידה את שיעור דמי החכירה על 6% משווים המשתנה של המקרקעין וכן יש לאמץ את מקדמי ההתאמה שקבעה המומחית. הנתבעת סבורה מנגד, כי לאור פגמים שנפלו בחוות דעת מומחית בית משפט יש לפסול את חוות הדעת, ולחלופין, יש לקבוע את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי חוות דעתו של השמאי רוגובין מטעם הנתבעת אשר העמיד את הפיצוי על שיעור של 2.5% מערכה המשתנה של הקרקע מדי שנה.

55. לאחר ששקלתי את מכלול טענות הצדדים, סבורני כי בנסיבות העניין יש לאמץ את חוות דעתה של מומחית בית משפט, לאמץ את מקדמי ההתאמה שקבעה המומחית, לקבוע את השווי המשתנה של החלקות לאורך השנים בהתאם לקביעות המומחית ולהעמיד את דמי החכירה האבודים על 6% משווים המשתנה של המקרקעין מידי שנה. להלן אנמק.

56. ככלל, נוכח מעמדו המיוחד של מומחה שמונה מטעם בית המשפט, אשר משמש כידו הארוכה של בית המשפט, בית המשפט לא ימהר לסטות מחוות דעתו של המומחה ויעשה כן כחריג, במשורה ומטעמים מבוררים. למתדיינים שמורה הזכות לנסות לקעקע את אמינותו של המומחה מטעם בית המשפט, במסגרת חקירתו. ואולם, שיקול הדעת הסופי אם לאמץ, לדחות או לאמץ חלקית את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט נתונה בידי בית המשפט. יפים לעניין זה, דברי בית המשפט העליון בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31/12/88):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

ראה עוד:
ע"א 6290/17 מגנזי נ' לוי (11/02/18);
ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, (2002).

57. בית המשפט העליון מצא אמנם בפסק דין איסמעיל שלא לאמץ את חוות דעתה של המומחית אלזנר שערכה את חוות הדעת השמאית מטעם בית משפט גם בתיק הנדון. עם זאת, אין בקביעה זו כדי ללמד, כי בית המשפט העליון פסל כל חוות דעת שניתנה על ידי המומחית אלזנר. בית המשפט העליון הכריע בפסק דין איסמעיל במחלוקת הפרטנית שנתגלעה בין הצדדים בהליך שלפניו ובפרט בשאלה, האם יש לקבוע את דמי החכירה כעניין נורמטיבי על בסיס מודל פיננסי של חישובי תשואה רעיונית, כעמדת הנפקעים, או כעניין של עובדה בהתבסס על עסקאות שנקשרו בפועל ביחס למקרקעין הדומים במאפייניהם לאלו שהופקעו. בית המשפט העליון ציין בפסק דין איסמעיל, כי חוות הדעת של המומחית אלזנר וחוות הדעת של שמאי התובעים מבוססות על עקרונות שומה שונים וכי המומחית ביססה את חוות דעתה על המודל הפיננסי של חישובי תשואה ממקרקעין, כאשר שיטה זו אינה עולה בקנה אחד עם מנגנון החכירה וחישוב פיצויי ההפקעה מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, שמחייבים קביעת הפיצוי לפי עסקאות שנקשרו הלכה למעשה בין משכירי מקרקעין לשוכרים.

58. בענייננו, חוות דעת מומחית בית משפט (השמאית אלזנר) שונה במהות מחוות הדעת שניתנה על ידה בעניין איסמעיל. חוות הדעת במקרה דנן אינה מסתמכת על המודל הפיננסי עליו הסתמכה המומחית בעניין איסמעיל. עיון בחוות דעת מומחית בית משפט מלמד כי המומחית בחנה את מאפייני החלקות, מיקומן, מצבן המשפטי והתכנוני, וחישבה את הפיצוי על יסוד עסקאות השוואה, ובעניין זה החליטה לאמץ את ערכי השווי הבסיסיים שקבע השמאי רוגובין מטעם הנתבעת (סעיף 9.1 לחוות דעת מומחית בית משפט). במסגרת חקירתה הנגדית מיום 08/07/19 אישרה מומחית בית משפט כי היא אימצה את מסד הנתונים עליו הסתמך השמאי רוגובין מטעם הנתבעת עליו ביצעה את ההתאמות הדרושות, ובלשונה של המומחית (עמ' 1 לתמליל הפרוטוקול, שורות 38-35):

"ש: המסד של הנתונים, של שמאי הנתבעת, שאותו את מאמצת, מבוסס על עסקאות השוואה באזורים בחיפה, שהם עדין לא מפותחים, כמו הקרקע שלנו, נשוא ההפקעה, וזה הבסיס להשוואה, נכון?
ת: כן, על זה נעשו התאמות."

בהמשך חקירתה, נשאלה מומחית בית משפט אודות מקדם ההתאמה בו בחרה, ואישרה כי בקביעת מקדם הפחתה של פוטנציאל עודף, אימצה המומחית גם כאן את גישת שמאי הנתבעת (עמ' 5 לפרוטוקול, שורות 34-27).

59. ההבדל בתחשיבים שנערכו על ידי מומחית בית משפט והשמאי רוגובין מטעם הנתבעת נעוץ בעיקר בעובדה כי השמאי רוגובין ביצע את החישוב על בסיס 2.5%, ואילו מומחית בית משפט ביצעה את החישוב לפי 6%.

60. כאמור, על מנת להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, מקובל להשתמש בשיטת ההשוואה בה נבחנות עסקאות רצוניות בכל שנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל, כאשר מדובר בעסקאות שנעשו בקרקעות בעלות תכונות דומות לאלה של המקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המקרקעין המופקעים בכל שנה ושנה, יגזרו משווי זה דמי החכירה האבודים המשקפים את פיצויי ההפקעה הראויים. שאלת קביעת שיעור דמי החכירה האבודים הינה "שאלה שמאית מובהקת", וככלל בית המשפט לא יסטה מחוות דעת שמאית של מומחה מטעמו אלא במקרים קיצוניים. ראה: ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22/05/16).

61. בענייננו, השמאי רוגובין מטעם הנתבעת נימק את קביעתו ביחס לחישוב הפיצוי לפי 2.5% משווי המקרקעין מדי שנה, בכך שלא קיים שוק ממשי להשכרת קרקעות למגורים בין פרטיים, ולכן בוצעה ההשוואה בהתאם לניתוח דמי השכירות בשוק הדירות למגורים, ממנו הפחית השמאי רוגובין: פחת, ניהול, תקרה ויזמות. ואולם, בקביעתו זו התעלם השמאי רוגובין מן העובדה כי נתוני שכירות דירות אינם משקפים את השיעור הראוי לקרקע, שכן אלה אינם מביאים לידי ביטוי את מלוא השימושים האפשריים המותרים לפי תכנית חפ/229, לרבות: בתי דירה ובנייני שיכון, מוסדות חינוך, חנויות ומסעדות מאושרות, משרדים ותעשיות ביתיות. כמו כן, לא ניתן בחוות דעת השמאי רוגובין מטעם הנתבעת ביטוי לכך ששכר דירה שנצמח מדירת מגורים מהווה רק חלק מההנאות שצומחות לבעל הנכס, כגון יתרונות מיסוי, כפי שקבעה מומחית בית משפט.

62. מומחית בית משפט הבהירה הן בחוות דעתה והן בחקירתה הנגדית כי קביעותיה, בעניין שיעור דמי החכירה האבודים, תואמות את שיעור דמי החכירה שרשות מקרקעי ישראל נוהגת לחייב בו (בין 5%-6%) באופן שמלמד כי שיעור זה הינו שיעור ראוי אף בעיני המדינה. בהקשר זה, ראוי להפנות לכך שכאשר המדינה היא זו שדורשת תשלום דמי חכירה, במקרים בהם לא מדובר בעסקת חכירה רצונית, כגון מקרים בהם דורשת המדינה דמי חכירה רטרואקטיביים ממחזיק בקרקע שלא כדין או מפולש, הדרישה עומדת על שיעור של 6% לשנה. ראה: ת"א (חי') 29064-07-15 עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל (31/08/16).

63. על רקע האמור, אין בידי לקבל טענת הנתבעת לפיה יש להעמיד את דמי החכירה לקרקע בייעוד מגורים בשיעור של 2.5%. דמי חכירה אלו נקבעו תוך התחשבות בדמי שכירות הנהוגים בפועל, ואולם בהלכת הייטנר נקבע כי דמי החכירה בהתאם לסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות מהווים תחליף ריבית המנותקים מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים, ואלה נועדו להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו בסמוך ממש למועד ההפקעה.

64. ערה אני לפסק הדין שניתן בע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23/02/17) (להלן: " פסק דין לאפי"), אליו הפנה השמאי רוגובין מטעם הנתבעת, בו אושר שיעור נמוך מ-6%. ואולם, אין להתעלם מכך, שפסק דין לאפי ניתן בנסיבות ספציפיות בהן לא היה קיים פער בין השווי הפוטנציאלי של הקרקע לבין השימוש המידי שניתן היה לעשות בה, ושנעשה בה הלכה למעשה, שכן מדובר היה בקרקע שיועדה לחציבה ובפועל שימשה גם כמחצבה. לפיכך נקבע בפסק דין לאפי כי בנסיבות התיק אין הצדקה לקיומו של פער בין דמי השכירות הרעיוניים לבין דמי השכירות הקונקרטיים, משעה שהקרקע משמשת לייעודה, כלומר לחציבה, הרי שבסופו של דבר ולאחר מיצוי מלוא פוטנציאל החציבה, היה נותר במקום בור שכדי לנצלו למטרות אחרות הייתה נדרשת עבודת שיקום שעלותה הייתה גבוהה.

65. זאת ועוד, בהינתן קביעת בית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף, הרי שפסק דין איסמעיל אף לא שינה מן ההלכה שניתנה בע"א 499/15 אסדי נ' מדינת ישראל (08/12/16) (להלן: " פסק דין אסדי"), שם דובר אמנם בקרקע חקלאית אולם נקבע כי יש לבצע הערכה שמאית לגבי הדונם הראשון כמיועד למגורים, להבדיל משאר השטח שלגביו השומה תהא לפי ייעוד חקלאי. יחד עם זאת, לא נעשתה בפסק דין אסדי אבחנה בין שני הייעודים (מגורים וחקלאות) בכל הנוגע לשיעור דמי החכירה האבודים השנתיים, אלא ההיפך – נקבע במפורש כי לאחר ביצוע השומה לגבי הייעוד למגורים – "יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים (בשיעור של 6 אחוזים)".

66. הנתבעת טענה בסיכומיה כי עמדתה העיקרונית לעניין שיעור דמי החכירה ביחס קרקע בייעוד מגורים התקבלה בת"א 29570-10-15 מחמד חסן חליל עקר נ' מדינת ישראל (27/11/19) ובת"א 29570-10-15 איוב נ' מדינת ישראל (23/12/12), אולם מנגד , ניתן להפנות לפסקי דין רבים, בהם נדחתה עמדת הנתבעת והתקבלה העמדה לפיה הפיצוי בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות עבור קרקע חקלאית או למגורים אינו משקף בהכרח הפסד ממשי של דמי שכירות, אלא נגזר כאחוז משווי המקרקעין משנה לשנה עד מועד התשלום, כאשר אחוז דמי החכירה האבודים נע בין 5% ל- 6%. ראה: ת"א 21707/05/14 קשקוש נ' רשות הפיתוח (26/08/18); ת"א 19274-03-15 סלאמה נ' מדינת ישראל (13/03/18); ת"א 16593/07/15 טאהא נ' מדינת ישראל (29/08/18); ת"א (חי') 2221-09-15 אסדי נ' מדינת ישראל (30/07/18); ת"א 2460-03-16 בכרי נ' מדינת ישראל (18/02/19); ת"א 45772-03-16 דכוור נ' מדינת ישראל (13/12/18); ת"א 4910-03-16 חוסיין נ' רשות הפיתוח (02/01/19); ת"א 46550-03-16 עיזבון המנוח סוהיל בשארה חורי ז"ל נ' מדינת ישראל (01/10/19); ת"א 32129-02-16 חליאלה נ' מדינת ישראל (31/12/19). ריבוי הפסיקה שאימצה שיעור דמי חכירה שנע בין 5% ל-6%, יש בו כדי לחזק את סבירותה של קביעת מומחית בית משפט לעניין שיעור דמי החכירה הנהוגים והמקובלים בנסיבות דומות.

67. אשר לטענות הנתבעת בנוגע לקביעות מומחית בית משפט ביחס למקדם המיקום שנקבע כבסיס לחישוב ערכי הקרקע (0.6), וטענותיה כנגד העדר ביצוע החישוב בהתאם למקדם המיקום שהוצע על ידי השמאי רוגובין בחוות דעתו (0.4), אציין כי לא מצאתי בחוות דעת השמאי רוגובין מטעם הנתבעת נתונים ספציפיים המוכיחים את הנאמר על ידו בעניין מקדם המיקום בו נקט. ההסבר שסיפקה מומחית בית משפט ביחס למקדם המיקום בו נקטה, לפיו לא ניתן להשליך את היחס המתקבל בשנות ה-60 ליחס שהיה במהלך כל השנים בהן הוערכו החלקות, הינו הסבר הגיוני. בנסיבות אלה, משלא עלה בידי הנתבעת לסתור את נימוקי מומחית בית משפט ביחס לשיקולים שהובילו אותה לנקוט במקדם המיקום בו נקטה ומשמדובר בקביעה שמאית של מומחית בית משפט, לא שוכנעתי כי יש לאמץ את מקדם המיקום שהוצע על ידי השמאי רוגובין ולהעדיפו על פני מקדם המיקום שהציעה מומחית בית משפט.

68. בהינתן האמור, משעה שמומחית בית משפט אימצה את מסד הנתונים שהציגה הנתבעת, לרבות את נתוני ההשוואה שעל בסיסם בוצע התחשיב, ומשלא עלה בידי הנתבעת לסתור את ההסבר שסיפקה מומחית בית המשפט ביחס לנקיטה במקדם ההתאמה בו נקטה, ברי כי נשמט הבסיס מתחת לטענת הנתבעת לפסילת חוות דעת המומחית אף מטעם זה , ודין טענת הנתבעת בעניין זה להידחות.

69. בסיכומיה הפנתה הנתבעת לפסק דינו של כב' השופט יונתן אברהם בת"א 22441-03-16 עיזבון המנוח נסראללה יוסף יעקב נ' מדינת ישראל (12/02/20), במסגרתו אומצה חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת. בהליך בפני כב' השופט אברהם לא הוגשה חוות דעת מטעם מומחה בית משפט, ועל בית המשפט היה להכריע בין חוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים. כב' השופט אברהם ציין בפסק דינו, כי בחוות הדעת מטעם התובעים לא ניתן כל הסבר מדוע העמיד השמאי שם את שיעור התשואה בגובה 6% מערך הקרקע. בהמשך התייחס כב' השופט אברהם לחוות הדעת מטעם הנתבעת וציין, כי שמאי הנתבעת ביסס את קביעתו לעניין שיעור דמי החכירה על מסד נתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כב' השופט אברהם מצא, כי חוות דעתו של שמאי הנתבעת בהליך שם מבוססת על נתונים אמפיריים וקונקרטיים. עם זאת, אין באימוץ חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת שם כדי ללמד, כי יש לאמץ את חוות דעתו גם במקרה דנן, במיוחד משלא עלה בידי הנתבעת להצביע על פגמים שמצדיקים פסילת חוות דעת מומחית בית משפט.

70. כאמור, מצאתי כי חוות דעת מומחית בית משפט הינה מקצועית ומקיפה והיא עולה בקנה אחד עם תכלית סעיף 13 לפקודת הקרקעות ועם הפסיקה בתחום. לפיכך, מקובלת עלי עמדת מומחית בית משפט כי יש לקבוע את פיצויי ההפקעה לפי שיעור 6% ובהתאם למקדמי ההתאמה בהם נקטה המומחית.

סוף דבר

71. סיכומו של דבר – אני מקבלת את התביעות. הנתבעת תשלם ליורשי המנוח טייב וליורשי המנוח סעיד פיצויי הפקעה בגין אובדן דמי חכירה, בהתאם לחוות דעת מומחית בית משפט, בסכום של 14,724,289 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי ריבית והצמדה ממועד עריכת חוות דעת מומחית בית המשפט ועד התשלום בפועל.

72. התשלום יתבצע בהתאם לצווי הירושה שהומצאו לידי הנתבעת. סכום הפיצויים יחושב לכל אחד מהתובעים הרלוונטיים בהתאם לחלקו היחסי בחלקות. באי כוח התובעים יבצעו את חלוקת הפיצויים לתובעים בינם לבין עצמם על פי חלקם בצווי הירושה, ויהיו רשאים להמציא פסיקתא לחתימתי, ככל שהדבר יידרש.

73. כמו כן, תישא הנתבעת בתשלום הוצאות ההליך לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 150,000 ₪, ובהחזר חלקם של התובעים בשכ"ט מומחית בית משפט ובעלות השמאי מטעמם בכפוף להצגת קבלות. כן תישא הנתבעת בהחזר האגרה ששולמה על ידי התובעים. הסכומים ישולמו לתובעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

74. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, כ"ה ניסן תש"פ, 19 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.