הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 37970-03-16

בפני כבוד השופט חננאל שרעבי

התובעים

עזבון המנוח פאעור גדיר ז"ל ת"ז XXXXXXX515
באמצעות יורשיו:
.1 עזבון המנוחה פאטמה חסן גדיר ז"ל ת"ז XXXXXX531
2. מוחמד גדיר, ת"ז XXXXXX606
.3 עלי גדיר, ת"ז XXXXXX572
.4 נג'יה גדיר, ת"ז XXXXXX580

.5 עזבון המנוח אבראהים גדיר ז"ל ת"ז XXXXXX564
באמצעות יורשיו:
יוסף גדיר, ת"ז XXXXXX439
מוחמד גדיר, ת"ז XXXXXX471
ראיק גדיר, ת"ז XXXXXX616

.6 עזבון המנוח מחמוד גדיר ז"ל ת"ז XXXXX546
באמצעות יורשיו:
סאלח גדיר, ת"ז XXXXX793
אחמד גדיר, ת"ז XXXXX709
רמלי גדיר, ת"ז XXXX807
מוחמד גדיר, ת"ז XXXXX929
נאדר גדיר, ת"ז XXXXX171
אדם גדיר, ת"ז XXXX777
בדואן גדיר, ת"ז XXXX321

7. עזבון המנוח חסן גדיר ז"ל ת"ז XXXXXX556
באמצעות יורשיו:
פאעור גדיר, ת"ז XXXXX319
עלי גדיר, ת"ז XXXXX230
יוסף גדיר, ת"ז XXXXX022
עבד אל חמיד גדיר, ת"ז XXXXX564
עבד אל ראוף גדיר, ת"ז XXXXXX147
חוסיין גדיר ת.ז. XXXXX929

ע"י ב"כ עו"ד איימן אבורייא

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות אזרחית – מחוז חיפה

פסק דין
עסקינן בתביעה לפיצויי הפקעת מקרקעין בגין הפקעת חלקות 1 ו-2 בגוש 19299 מאדמות סחנין (להלן: "החלקות").
אין מחלוקת כי מחצית מהחלקות היו במועד ההפקעה בבעלותו של המנוח פאעור גדיר ז"ל (להלן: "המנוח"), שהתובעים הם יורשיו ויורשי יורשיו על פי דין. לכן גם אין מחלוקת על זכאותם של התובעים לקבל פיצויי הפקעה.
יחד עם זאת יצויין, כי רק לגבי המנוחה פאטמה חסן גדיר ז"ל (להלן: "המנוחה"), בת זוגתו של המנוח ואחת מיורשיו על-פי דין בשיעור של 10/40 (כעולה מצו ירושה מתוקן מיום 27.2.12 שצורף כנספח ב' לכתב התביעה) לא צורף צו ירושה ו/או צו קיום צוואה, אך ב"כ התובעים בסיכומיו הסכים כי חלקה בפיצויי ההפקעה יעוכב עד שיומצא לגבי עזבונה צו ירושה או צו קיום צוואה (עמ' 1 לסיכומי התובעים).
כאמור חלקם של התובעים בחלקות הוא מחצית, ובשיעור כדלקמן:
חלקה 1 – 4272.5 מ"ר;
חלקה 2 – 2803 מ"ר.
(להלן: "המקרקעין").
3. המקרקעין הופקעו בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").
ההודעה על ההפקעה הנ"ל בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה פורסמה ביום 20.11.1980 (להלן: "המועד הקובע"), והמקרקעין נרשמו על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודה ביום 20.12.1992.

תקופת פיצויי ההפקעה
4. תקופת הפיצוי שייפסק לתובעים לפי סעיף 13 לפקודה צריכה להיות עד למועד תשלום הפיצויים בפועל, ובמקרה דנן, לשם פשטות החישוב, החודש המלא האחרון עובר למתן פסק הדין הנדון, חודש מאי 2019.
ראה לענין זה:
ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) – (להלן "ענין הייטנר").
ת"א (חי') 411/04 צאלח אסדי נ' מדינת ישראל (פסק דינו של כב' השופט גרשון מיום 30.4.15, ופסק דינו המשלים של כב' השופט רניאל, שניתן לאחר פרישת כב' השופט גרשון, בעקבות ערעור מיום 20.6.17).
ת"א (נצ') 25725-09-15 עזבון המנוח איסמעיל ואח' נ' מדינת ישראל (17.9.17, סעיף 28 לפסק הדין).
ת"א (חי') 17340-01-16 עיסא בולוס נ' מדינת ישראל (1.11.17, סעיף 26 לפסק הדין).

תמצית חוות דעת שמאי הצדדים ומומחה בית המשפט
התובעים תובע ים בתובענה זו פיצויי הפקעה לפי סעיף 13 לפקודה ( "דמי חכירה אבודים").
התובעים סמ כו תביעת ם על חוות דעתו של השמאי יוסף דאוד מיום 1.11.17, שקבע את שיעור דמי החכירה האבודים, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, על שיעור של 6% כפי שנקבע במספר פסקי דין, ביניהם ענין הייטנר.
באשר לעסקות השוואה – בחוות דעתו השמאי דאוד הסתמך לשנים 1986 עד 1997 על ערכים שנקבעו בחוות דעתו של השמאי שאול אשרת בתיק אחר, ולשנים 1998 עד 2017 על עסקות השוואה במקרקעין ליעוד חקלאי ולמגורים שפורטו בנספחים א' – ב' לחוות דעתו.
את פיצויי הקרן הנומינליים לפי סעיף 12 לפקודה זנחו התובע ים בהיותם בעלי ערך כספי זניח (סעיף 12.1 לחוות דעת השמאי דאוד מטעמו).
6. מן העבר השני, הנתבעת תמכה עמדתה בחוות דעתו של השמאי ראמי גרזוזי מיום 21.12.17 שפירט בחוות דעתו את עסקאות ההשוואה עליהן סמך חוות דעתו, תוך שערך הבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין הדונם לבניה לשטח החקלאי. לגבי השטח החקלאי קבע שיעור דמי חכירה של 1.5% ולגבי הדונם לבניה קבע שיעור של 2.5%.
7. לנוכח פערים משמעותיים בין שמאיי הצדדים לענין שווי השטח החקלאי והדונם לבניה במהלך השנים, כמו גם שיעור דמי החכירה האבודים, מונה השמאי יצחק סיוון כשמאי מטעם בית המשפט, לחוות דעתו בנושאים אלה בתובענה דנן.
8. חוות דעתו של השמאי סיוון מיום 1.6.18 הוגשה לבית המשפט.
בחוות דעתו התייחס השמאי סיוון לנקודות הבאות:
המצב התכנוני, תוך הדגשה כי במועד הקובע החלקות נמצאו בתחום התוכנית המנדטורית 50/42/RP.
ב. פסקי הדין דבאח ואסדי בדבר ההתחשבות בדונם לבניה (ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.16); ע"א 7060/14 דבאח נ' מדינת ישראל (6.12.16) – להלן: "הלכת אסדי" ו -"הלכת דבאח", בהתאמה).
עמדות שמאי הצדדים ותגובתו להן.
פירוט העקרונות, הגורמים והשיקולים שהנחו אותו לאמוד שווי המקרקעין דנן.
שיעור הריבית הראוי לצורך חישוב פיצויי ההפקעה.
בסופו של דבר קבע השמאי סיוון את השווי החקלאי והדונם לבניה של המקרקעין משנת 1993 (שנת תפיסת הקרקע) ועד שנת 2017 (טבל אות בעמוד 39-40 לחוות דעתו ).
את שיעור דמי החכירה קבע בהתאם לשנים:
משנת 1986 ועד 2008 – 6%.
משנת 2009 ועד 2014 – 5%.
משנת 2015 ועד 2017 – 4%.
נתייחס ביתר הרחבה לנימוקי המומחה סיוון בהמשך, כשנדון בטענות הצדדים נגד חוות הדעת האמורה.

עמדות הצדדים בסיכומיהם
9. דעתם של שני הצדדים בסיכומיהם לא היתה נוחה מקביעות השמאי סיוון בחוות דעתו באשר לשיעור דמי החכירה האבודים, אך לא העלו השגות באשר לעסקות ההשוואה שהביא בחוות דעתו.
10. התובעים טע נו כי קיפח אות ם השמאי סיוון בשיעור דמי החכירה, שלטעמם, ובהסתמך על חוות דעת השמאי מטעמם, צריך היה לעמוד על 6% לכל אורך השנים ללא הבחנה בין השטח החקלאי לדונם לבניה.
הנתבעת גם לא חלקה על עסקות ההשוואה ושווי המקרקעין שקבע השמאי סיוון הן לגבי השטח החקלאי והן לגבי הדונם לבניה, אך חלקה על שיעורי דמי החכירה האבודים שקבע לאורך השנים, וביקשה להעמידם על השיעורים שקבע השמאי גרזוזי מטעמה בחוות דעתו (1.5% בעבור השטח החקלאי ו-2.5% בעבור הדונם לבניה).

דיון והכרעה
11. טרם שנדון בטענות הצדדים ונכריע בתובענה דנן, נסכם בקצרה את סוגיית פיצויי ההפקעה, מטרותיה ודרכי הפיצוי האפשריות.
12. נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה, כי מי שנפגע עקב הפקעה, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד גיסא ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך גיסא. מצב זה מבטא עקרון של הוגנות, ועולה בקנה אחד עם עקרון השבת המצב לקדמותו.
ראה לענין זה:
ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים פ"ד מד (1) 105 (1989);
ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים פ"ד מט (1) 625 (1995);
ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון [פורסם בנבו] (19.11.2007);
ענין הייטנר;
ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [פורסם בנבו] (14.5.2012);
ע"א 6407/14 הועד המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי ואח' [פורסם בנבו] (24.5.18), סעיף 85;
ה"פ (חי') 20187-06-13 עלי סועאד נ' רשות מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (30.6.16);
ת.א. (חי') 213-05-15 חאזן נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (13.6.18) – (להלן: "ענין חאזן").
13. הפקודה קבעה במועד רלבנטי לענייננו שני מסלולי פיצוי כדלקמן:
א. פיצויי קרן לפי סעיף 12(ב) לפקודה;
ב. פיצויי פירות לפי סעיף 13(1) לפקודה;
בהתאם למסלול האחרון (סעיף 13 לפקודה), נקבע כי אם לא יקבל בעל הקרקע את פיצויי הקרן בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים.
ראה לענין זה:
ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין [פורסם בנבו] (9.12.08) – (להלן: "ענין פינקלשטיין").
ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ פ"ד נא (5) 23, 37 - 40 (1997) – (להלן: "ענין הורוביץ").
כן נקבע לענין הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, כי יחושב כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים ( ענין הייטנר).
14. נקבע עוד בפסיקה, כי בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי הבאים:
א. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה;
ב. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך "התשואה הפיננסית", שהיא פרי פיתוח הלכתי);
ג. פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק המתקן.
עוד נקבע בפסיקה, כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני.
ראו לענין זה:
ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נז (6) 468, 478 (2003);
ענין הורוביץ עמ' 36-40;
ע"א 8937/08 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה [פורסם בנבו] (1.12.11) – (להלן: "ענין חביב אללה").
15. במקרה דנן בחרו המבקשים במסלול הראשון המצויין בסעיף 14(א) לעיל. היינו - פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה.

בחינת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, השמאי יצחק סיוון
16. טרם שנבחן את חוות דעתו של מומחה בית המשפט (השמאי סיוון), נאמר מספר מילים בקצרה על אופן עריכת השומה בדרך הנכונה בהליך הפקעה ומעמדו של מומחה בית המשפט.
17. באשר לאופן עריכת השומה – נקבע בפסיקה כי השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין הינה שיטת ההשוואה. היינו - שווי מקרקעין יוערך על פי השוואה לשווי שנקבע בין צדדים בעסקות מקרקעין, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעלי מאפיינים דומים מבחינת המיקום, זכויות השימוש וכד'.
יודגש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס נשוא השומה.
שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה והיעילה ביותר, כל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים הנדרשים לשם השוואה.
במסגרת ההשוואה ועריכת ההתאמות הנדרשות בין הנכס נשוא השומה לנכסים נשוא עסקות ההשוואה, יש הכרח כי יהיו בידי המעריך נתונים מלאים ומהימנים.
את ההשוואה יש לערוך רק ביחס לעסקות שנעשו בתנאי שוק חופשי וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים על שווי העסקה.
המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלה הנוגעים לייעוד הנוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס. על המעריך להתחשב במגבלות החלות על כל נכס ועל אפשרויות מימוש הפוטנציאל, כמו גודלו של השטח, מיקומו, מצבו הפיזי, המוניטין השייך לנכס (להבדיל ממוניטין של המשתמש) ושאר הנתונים הסביבתיים המיוחדים.
לעיתים יתקשה המומחה למצוא עסקות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים זהים, במיוחד כאשר המומחה נדרש להעריך שווי של מקרקעין במועדים רבים ועל פני תקופה ממושכת. במקרים כאלה על המומחה לאתר מקרקעין בעלי מאפיינים קרובים ככל הניתן ולבצע התאמה שתנטרל את ההבדלים בין המקרקעין השונים. התאמה זו תיעשה על ידי המומחה על פי מיטב ניסיונו ומומחיותו, תוך מתן הסבר כיצד ומדוע נערכה ההתאמה.
לענין זה ראו:
ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד (3) 225 (1979);
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט (4) 185 (1985);
ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה פ"ד טו 1681, 1691-1694 (1961);
ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר פ"ד לד (1) 617, 626 (1979);
ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28.4.2013);
ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל פ"ד מה (5) 625, 639 (1991).
18. באשר למעמדו של מומחה בית המשפט - הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו.
ראו לענין זה:
ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה פ"ד נ (5) 104 (1997);
ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל פ"ד נח(2) 583 (2004);
ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' רחמים פ"ד מז (3) 240, 263-262 (1993);
ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד סעד קנג' אבו סאלח פ"ד נ(1) 499, פסקה 11 (1996).
יחד עם זאת, נוטים בתי המשפט ברגיל לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם, ויסטו מהערכות אלה רק במקרים חריגים, ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת.
כך למשל, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".
דברים דומים על מעמדו של מומחה בית המשפט ראו:
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט (4) 185, 189 (1985);
ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון פ"ד מא (1) 133, 139 (1987);
ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד פ"ד מד(2) 771, 779 (1990);
ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ פ"ד מה (2) 1, 11 (1991);
ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990);
ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב (4) 563 (1998) והאסמכתאות שם;
ע"א 6407/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי ואח' (24.5.18), סעיף 27.
19. על רקע עקרונות אלה נבחן את השגות הצדדים על האמור בחוות דעתו של השמאי סיוון, ונכריע בהן.
עסקאות השוואה ושווי המקרקעין
20. כמצויין לעיל, הצדדים לא השיגו בסיכומיהם על עסקות ההשוואה שהביא השמאי סיוון בחוות דעתו, אלא הפנו לעסקות ההשוואה שבחוות דעת השמאי מטעמם ותקפו את עסקות ההשוואה של שמאי הצד השני.
כנראה שזו הסיבה ששני הצדדים הגיעו להסכמה דיונית שהוגשה בכתב לבית המשפט, על-פיה יוגשו כראיה חוות דעת השמאים מטעמם, וכך גם חוות דעתו של השמאי סיוון. כן הסכימו הצדדים כי פרוטוקול חקירתו של השמאי סיוון מיום 9.12.2018 בתיק אח ר (47547-10-11) שהתנהל בפני גם יוגש כראיה, ללא צורך בחקירתו של השמאי סיוון בתיק זה. לכן כשאפנה להלן לחקירתו הנגדית של השמאי סיוון אתכוון לחקירתו האמורה בתיק האחר .
21. במצב דברים זה, ובהיות השמאי סיוון מומחה בית המשפט שלו מעמד מיוחד כמפורט לעיל, ולאור העובדה כי אף צד לא הצביע על טעות בולטת בחוות דעתו שתצדיק סטיה ממנה בכל הקשור העסקות ההשוואה ושווי המקרקעין, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, שוכנעתי לקבוע כי שווי המקרקעין, הן בדונם לבניה והן בשטח החקלאי, יהיו כקביעת השמאי סיוון בחוות דעתו.
השמאי סיוון נקט בגישת ההשוואה המועדפת. לכן ניתן לומר כי השמאי סיוון נקט בדרך שמאית ראויה בכל הקשור לבחירת עסקות לעיל בדבר אופן עריכת השומה.

שיעור דמי החכירה
22. סבורני כי שאלת שיעור דמי החכירה הראויים בתובענה דנן, היא לב ליבה של התובענה הנדונה, ועיקר המחלוקת בין הצדדים.
23. את קביעות שמאיי הצדדים בנדון ציינתי בסעיפים 5-6 לעיל, ואת עמדת השמאי סיוון תמצתתי בסעיף 8 לעיל. כעת ארחיב קמעא בעמדתו של השמאי סיוון.
24. את קביעותיו של השמאי סיוון בחוות דעתו לענין שיעור דמי החכירה האבודים ניתן לסכם כדלקמן:
א. אין מקום להבחנה בענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה, כפי שעשה השמאי גרזוזי מטעם הנתבעת.
ב. אין מקום במקרה דנן לקבוע שיעור תשואה אחיד, דוגמת 6%, באופן גורף לכל שנות השומה, כפי שעשה שמאי התובעים.
ג. דמי החכירה האבודים אמורים לשקף את הפיצוי הפירותי מהמקרקעין, אשר הוא פיצוי בגין עכוב תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין. הוא מפנה בנדון לעניין הייטנר, שם נקבע כי יש אפשרות לפצות בדרך של פסיקת ריבית, שיכולה להשתנות בהתאם למצב הכלכלי ו/או שיעור הריבית במשק.
ד. רשות מקרקעי ישראל, המחכירה ומנהלת את מרבית מקרקעי ישראל, מבססת את תחשיביה לדמי חכירה ולשימוש על שיעור של 5%.
ה. הוא הפנה לקווים המנחים של השמאי הממשלתי, פרק טו המדבר על שיעור היוון של קרקע חקלאי בשיעור שבין 5- 6 אחוזים.
ו. לכן במקרה דנן יש לקבוע שיעור תשואה ראוי, המבוסס על מספר רכיבים, ובהם: ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון ועוד.
ז. לאור כל האמור מסקנתו היא, כי שיעור התשואה, שישמש כשיעור דמי החכירה האבודים, משתנה במהלך השנים, והוא כדלקמן:
משנת 1986 ועד 2008 – 6%.
משנת 2009 ועד 2014 – 5%.
משנת 2015 ועד 2017 – 4%.
25. כאמור הצדדים הגישו בהסכמה את חקירתו הנגדית של השמאי סיוון בתיק אחר (שהתקיימה בפני ביום 9.12.18.
תמצית תשובותיו שם בכל הקשור לשיעור דמי החכירה היא כדלקמן:
א. הוא מסכים כי קביעת שיעור דמי החכירה האבודים היא קביעה שמאית מובהקת שצריכה להתבצע בכלים שמאיים (עמ' 32 לפרו' שו' 27-28).
ב. הוא הבין את פסק הדין בענין הייטנר באופן שלא חייבים לקבוע שיעור דמי חכירה אבודים בהתאם לשימוש שניתן היה להפיק מהמקרקעין, אלא כאחוז מסויים משווי הקרקע במהלך השנים. לטעמו שווי הקרקע עליו צריך להיות מפוצה הנפקע, מכיל יותר מהשימוש שניתן היה להפיק מהקרקע, במיוחד בקרקעות חקלאיות (עמ' 33 לפרו' שו' 1-9).
ג. לכן אפילו כאשר השימוש בפועל תואם את יעוד המקרקעין, יש לקבוע שיעור דמי חכירה על פי שיעור התשואה שקבע, שכן פיצוי על-פי יעוד, יקפח את הנפקע (עמ' 34 לפרו' שו' 1-25).
ד. כשהופנה לע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.17 – להלן: "ענין לאפי"), ממנו עולה כי אם השימוש והיעוד של המקרקעין עולים בקנה אחד, הרי ששיעור דמי החכירה צריך להיקבע בהתאם לשימוש, שלל זאת וציין, כי ענין לאפי היה מיוחד. שם דובר בקרקע למחצבה. לכן דמי השימוש נקבעו לא לפי שווי המקרקעין אלא לפי התפוקה של המחצבים שהוציא מהקרקע. החלקות דנן אינן מחצבות. לכן אין להשליך מענין לאפי למקרה דנן (עמ' 34 לפרו' שו' 26-34).
ה. רשות מקרקעי ישראל גובה דמי חכירה למקרקעין חקלאיים למטרות מגורים בשיעור של 5% (עמ' 36 לפרו' שו' 32-35; עמ' 37 לפרו' שו' 1-37).
ו. לריבית הפריים במשק יש השפעה על שיעור התשואה שהוא קבע (עמ' 37 לפרו' שו' 32-34).
ז. למעשה שיעור התשואה שקבע לצורך דמי החכירה האבודים משקפים מצב כלכלי במשק, עד תקרה של 6% כקביעת הפקודה (עמ' 38 לפרו' שו' 1-3).
ח. הוא מודה כי אכן מדובר יותר על ידע כלכלי פיננסי מאשר שמאי, אך בכל אופן לטעמו זה חלק מידע כלכלי של שמאי. לטעמו שמאי לא קובע "שווי" בהתעלם מהמצב הכלכלי במשק (עמ' 38 לפרו' שו' 10-21).
ט. לטעמו שיעור הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה בא לפצות גם על מחיר הכסף (הפיצוי) שהנפקע לא קיבל בזמנו במועד, סמוך לאחר הפקעת המקרקעין (עמ' 38 לפרו' שו' 34-35).
26. בסיכומיה יצאה הנתבעת חוצץ נגד קביעותיו של השמאי סיוון בדבר שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על שיעור תשואה פיננסי, וציינה כדלקמן:
א. קביעותיו אלה אינן נסמכות על נימוקים שמאיים אלא כלכליים, בניגוד לנדרש ממנו, כפי שנקבע בענין עיסא [ ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' עיסא (2016)].
ב. הוא טעה כשסבר שבענין הייטנר נקבע שהפיצוי לפי סעיף 13 הוא תחליף לריבית. אמירה זאת נאמרה שם כהנמקה לביסוס חיוב בדמי חכירה רעיוניים, מקום יש הבדל בין דמי החכירה הקונקרטיים לבין דמי חכירה רעיוניים. מה שלא צריך להיות כשיש התאמה בין השניים, כבמקרה דנן.
ג. היה על השמאי סיוון לקבוע את דמי החכירה במקרה דנן בהסתמך על ממצאים וקביעות שמאיים בלבד, ולא תוך הסתמכות על נתונים כלכליים/פיננסיים דוגמת ריבית פריים וכד'.
ד. הוא טעה כשקבע שרמ"י גובה דמי חכירה בשיעור של 5%, ואין תימוכין לכך. ההיפך – הנתבעת הראתה, באמצעות השמאי גרזוזי, כי רמ"י אינה גובה באופן גורף דמי חכירה בשיעור של 5%, במקרקעין דוגמת אלה דנן.
זאת ועוד – רמ"י גובה שיעור דמי חכירה של 6% רק במקרה של פלישה, שאינו המקרה דנן.
ה. הסתמכותו על הקווים המנחים אינה במקומה. פרק טו לקווים המנחים מדברים על שיעור היוון כולל הנע בין 5-6 אחוזים לשנה בקרקע חקלאית כאשר אין נתונים מהם ניתן להסיק את דמי ההיוון. במקרה דנן יש נתונים לענין דמי החכירה כפי שהובאו בחוות דעתו של השמאי גרזוזי מטעמה.
פרק ח' לקווים המנחים מדבר על קרקע חקלאית ללא פוטנציאל התפתחות כלשהו מה שאין כן המקרקעין דנן שהינם בעלי פוטנציאל התפתחות. לכן לא ניתן היה להסתמך על הקווים המנחים לשם קביעת שיעור דמי החכירה.
27. לאור כל אלה ביקשה הנתבעת לאמץ את קביעת שיעור דמי החכירה שנקבעו על ידי השמאי גרזוזי מטעמה, בשיעור של 1.5 % לשטח החקלאי של החלקות ו - 2.5% לדונם למגורים.
28. התובעים בסיכומיהם גם ביקשו לסטות מקביעת השמאי סיוון בנושא שיעור דמי החכירה, ולהעמידו על 6% לכל אורך השנים, כקביעת השמאי דאוד מטעמם.
29. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בנדון, שוכנעתי לסטות מקביעת המומחה סיוון בקביעת שיעור דמי החכירה האבודים, ולהעמידו על 5% לכל אורך השנים, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה.
להלן אפרט את נימוקיי.
30. אתחיל בקביעתו של המומחה סיוון, עליה חזר גם בחקירתו הנגדית (נ/1), כי דמי השכירות בפועל אינם משקפים בקרקע חקלאית את דמי החכירה הראויים. לכן בחר בדרך "התשואה הפיננסית" בשיעור משתנה לאורך השנים לחישוב דמי החכירה האבודים.
סבורני כי בצדק טוענת הנתבעת, כי המומחה סיוון טעה בנקודה זו, ונקט בגישה שאינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה, ואף לא עם חוות הדעת מטעם שמאי הצדדים.
נבהיר נקודה זו בדבריו של בית המשפט העליון בענין פינקלשטיין כדלקמן :
"... לטענת באת-כוחה של פינקלשטיין שגה בית המשפט בקביעתו זו, שכן חוות-דעת השמאי - במסגרתה חושב ערכם של אובדן דמי החכירה על-פי שיעור ריבית שנתי של 6% - עולה בקנה אחד עם הקריטריונים הקבועים בפסיקה...
לא מצאתי ממש בטענות באת-כוחה של פינקלשטיין בהקשר זה. בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי על הפיצוי לפי סעיף 13 להיגזר מערכם של דמי השכירות על הקרקע, כפי שאלו נקבעים משנה לשנה, ולא על בסיס חישוב כוללני המתבסס על ריבית של 6% לשנה. זאת, מאחר שהפיצוי לפי סעיף 13(1) נגזר מערך דמי החכירה של הקרקע שכן הוא משקף זיקה נמשכת בין בעל המקרקעין לבין הקרקע...
"בית המשפט אף צדק בקבעו כי הפיצוי לפי סעיף 13 מבוסס על הייעוד התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה..." (סעיף 27 לפסק הדין).
[ראו לענין זה גם: ת.א. (חי') 29344-01-16 חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (18.3.18)].
היינו – תמיכה בטענת המשיבה דנן, על-פיה הפיצוי בגין סעיף 13 לפקודה אינו מהווה "ריבית" על בסיס כזה או אחר, אלא פיצוי בגין אובדן דמי חכירה, כעולה מפורשות מלשון הסעיף.
שיעור הפיצוי האמור הוא שאלה שמאית בה יש להכריע בכל מקרה לגופו, בהתאם לראיות השמאיות המוצגות. לכן שיעור דמי החכירה "הרעיוני" (לפיו יש לחשב את דמי החכירה האבודים) זהה לשיעור דמי החכירה שניתן להפיק בפועל מהשכרת/החכרת המקרקעין בהתאם ליעודם, ועל השמאי לחשב מהו שיעור תשואה זה.
במצב דברים זה, גישתו של המומחה סיוון, הקובע את שיעור דמי החכירה האבודים בשיעור משתנה בהתאם לדרך "התשואה הפיננסית", המתבססת גם על ריבית הפריים במשק (ועוד משתנים כלכליים כמצויין לעיל ובחוות דעתו) ולא על-פי דמי השכירות/החכירה שניתן להפיק מהמקרקעין בפועל על פי יעודם אינה נכונה לטעמי, ואינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה האמורה.
31. לטעמי בכך שהמומחה סיוון קבע את שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על גישה פיננסית, הוא "ערבב מין בשאינו מינו".
כפי שפירטנו בסעיף 14 לעיל, בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים, שאף הם פורטו באותו סעיף.
במקרה דנן, בחרו התובע ים בדרך שפורטה בסעיף 14 (א) לעיל אשר היא "פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה".
אחת הדרכים החלופיות לה היא דרך "התשואה הפיננסית", שפורטה בסעיף 14 (ב), הנושאת ריבית כללית וקבועה של 6% לשנה.
כאמור אלה דרכים חלופיות שאינן אמורות להשליך זו על זו.
מכאן כי הדרך בה הלך המומחה סיוון בקובעו שיעור דמי חכירה בהסתמך על דרך "התשואה הפיננסית" והשלכתה מבחינת שיעור הריבית, על שיעור דמי החכירה האבודים כל שנה ושנה, שהינה כאמור דרך אחרת, חלופית, ותלויית שמאות [כדברי בית המשפט בענין עיסא; ע"א 7730/14 מנהל מקרקעי ישראל נ' חוסין (2.6.16)], אינה במקומה ולא ניתן לקבלה.
[ראו דברים וביקורת דומה שהעברתי על שמאי ממונה אחר, שבחר לקבוע שיעור דמי חכירה בהסתמך על גישה פיננסית דומה (אם כי לא זהה) ה"פ (חי')61540-01-15 תיתי נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל, פסקות 71-74 (29.10.18) – (להלן: "ענין תיתי")].
32. לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי לא ניתן להסתמך על קביעת המומחה סיוון בקביעת שיעור דמי החכירה האבודים.
33. משכך "הדרא קושיא לדוכתא" – מהו שיעור דמי החכירה האבודים?
לאחר שבחנתי היטב את שאלת שיעור דמי החכירה האבודים, שוכנעתי לקבוע שיעור של 5% לאורך כל השנים, הן לשטח החקלאי והן לדונם לבניה, ולהלן נימוקיי:
א. כפי שציינו לעיל, שיעור הפיצוי האמור הוא שאלה שמאית בה יש להכריע בכל מקרה לגופו, בהתאם לכלים ולשיקולים שמאיים. לכן שיעור דמי החכירה "הרעיוני" (לפיו יש לחשב את דמי החכירה האבודים) זהה לשיעור דמי החכירה שניתן להפיק בפועל מהשכרת המקרקעין בהתאם ליעודם, ועל השמאי לחשב מהו שיעור תשואה זה.
ניתן בשאלה זו להיעזר במחכיר הגדול בישראל אשר הוא רשות מקרקעי ישראל.
רמ"י גובה דמי חכירה ממחכיר/משכיר מרצון לחוכר/שוכר מרצון בשיעור של 5%.
לענין זה ראה ע"א 3137/15 עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) ואח' [פורסם בנבו] (21.5.18) (להלן: "ענין עיריית חיפה"). שם נקבע כי עיריית חיפה לא עמדה בנטל להוכיח כי נכרת הסכם מכר מקרקעין בינה לבין בעלת המקרקעין. משכך חוייבה עיריית חיפה בתשלום דמי שימוש עבור שימושה במקרקעין בשבע השנים שקדמו להגשת התובענה.
שם נחלקו שמאי הצדדים לענין שיעור התשואה ממנו יש לגזור את דמי השימוש במקרקעין.
שמאית עיריית חיפה, מי שלמעשה החזיקה במקרקעין שלא על-פי זכות שבדין, קבעה שיעור תשואה של 5%, ושמאי המשיבים קבע שיעור תשואה של 8%.
בית המשפט המחוזי שם (כב' השופט רניאל) העמיד את שיעור התשואה על 6%, תוך שמציין כי רמ"י, המחכיר הגדול שבמדינה, גובה שיעור תשואה של 5%.
על-כך ציין בית המשפט העליון (כב' השופטת ברון) כי לא מצא סיבה לסטות מקביעת שיעור התשואה של רמ"י, שהינו 5%, בהיותה ה מחכיר הגדול של המדינה. לכן קיבל הערעור בנקודה זו, והפחית את שיעור התשואה שקבע בית המשפט המחוזי מ-6% ל- 5% (ראו עמ' 25 לפסק הדין).
שיעור התשואה בענין עיריית חיפה שקול לשיעור דמי החכירה האבודים. לכן לכאורה מפסק דין זה דווקא עולה תמיכה בקביעת שיעור דמי החכירה בשיעור של 5%, ללא הבחנה בין השטח החקלאי לבין דונם לבניה. בנקודה זו שוכנעתי מקביעתו של השמאי סיוון בחוות דעתו כי אין מקום להבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה, כפי שעשה השמאי גרזוזי מטעם הנתבעת. עסקינן עדיין בחלקות שלמות, שלא פוצלו, למרות החישוב הנפרד לדונם לבניה מכח הלכות אסדי ודבאח. משמדובר בחלקות שלמות ראוי ומקובל בשמאות, ששיעור התשואה יהא אחיד להן, ללא פיצול והבחנה (ראו סעיף 38(א) לעיל).
גם השמאי סיוון עמד בחוות דעתו ובחקירתו הנגדית על שיעור דמי חכירה זה (5%) שגובה רמ"י, ועמדנו על כך לעיל.
כן ראוי להפנות בנדון לדבריו של בית משפט זה (כב' השופט טובי) בת.א. (חי') 12500-03-15 חסארמה נ' מדינת ישראל (13.5.19) – (להלן: "ענין חסארמה") לענין ההשפעה של שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י בנדון כדלקמן:
"בהקשר זה ראוי להפנות לכך שכאשר המדינה היא שדורשת תשלום דמי חכירה, במקרים בהם לא מדובר בעסקת חכירה רצונית, כגון מקרים בהם תובעת המדינה דמי חכירה רטרואקטיביים ממחזיק שלא כדין או מפולש, היא מעמידה את דרישתה על שיעור של 6% לשנה. אם במקרה של פלישה דורשת הנתבעת דמי שימוש בשיעור 6% משווי הקרקע, יש להניח כי היא מאמינה שזהו השיעור המשקף נכונה את דמי השימוש הראויים, שהרי אין חולק כי לא עומדת לה זכות שבדין "להעניש" את הפולש, ולגבות ממנו יותר מאשר דמי שימוש ראויים (ראו בעניין זה דברי כב' השופט רניאל בת"א (חי') 29064-07-15 עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.08.2016))".
דבריו אלה של כב' השופט טובי מקובלים עלי, בהסתייגות אחת. אין דין הפקעה כדין פלישה. בנדון כבר כתבתי ב-ת.א. (חי') 19274-03-15 עיזבון המנוח פרחאת אחמד פרחאת ז"ל נ' מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל (להלן: "ענין פרחאת") כי:
"יחד עם זאת לטעמי, לא כשיעור דמי פיצוי של של פולש (6%) אלא בשיעור האחר והרגיל הנוהג ברמ"י ממחכיר (משכיר) מרצון לחוכר (שוכר) מרצון (5%). דין המדינה לאחר הפקעה כדין, לענין דמי שימוש, אינו כשל פולש" (ציטוט מפסיקה 57 לפסק הדין).
לכן שיעור דמי השימוש/דמי החכירה צריך לעמוד על 5% ולא 6% כבמקרה של פלישה (בענין חאסרמה קבע כב' השופט טובי שיעור דמי חכירה של 6%, וכאמור דעתי שונה).
הנתבעת בסיכומיה גם ציינה, כי אם כבר הולכים להסתמך על דמי חכירה שגובה רמ"י, כי אז יש להעמיד השיעור על 5% ולא 6% לנוכח הקביעה שבענין עירית חיפה (סעיפים 37(ה+ו) לסיכומי הנתבעת).
ב. שוכנעתי גם מגישתו של השמאי סיוון בחוות דעתו כי אין מקום להבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה. עסקינן בחלקות שלא פוצל ו והופקעו בשלמות (הגם שלמנוח היה רק מחצית הזכויות בהן), למרות החישוב הנפרד לדונם לבניה מכח הלכות אסדי ודבאח [ראו לענין זה: ת.א. (חי') 47547-10-11 עזבון המנוח נאיף דהוה אל-חלילי ז"ל נ' מדינת ישראל (16.5.19), סעיפים 38(א) ו-47(א)].
ג. באשר להסתמכות על הקווים הכללים של השמאי הממשלתי – על אף השגותיה של הנתבעת בסיכומיה מהסתמכות כאמור (כמפורט לעיל), סבורני, כשמאי סיוון, כי ניתן לסמוך על שיעורי דמי השימוש הקבועים בהם בהיותם קווים עקרוניים לדמי חכירה רעיוניים.
ניתן לומר כי שיעורי דמי השימוש הקבועים בקווים המנחים יכולים להוות קנה מידה או כלי עזר לבחינת שיעור דמי החכירה האבודים. בנדון נזכיר כי תכלית פיצויי הפקעה, ועמדנו על כך לעיל, היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש מקרקעין אחרים בכספי הפיצויים. ודאי שעם שיעור של 1.5% (השטח החקלאי) או 2.5% (הדונם לבניה), כקביעת השמאי גרזוזי מטעם הנתבעת, הנפקע לא יהיה מסוגל לקנות מקרקעין אחרים בכספי הפיצויים, ובכך נחטא למטרת פיצויי ההפקעה.
לכן, יש מקום להיעזר בקווים העקרוניים של הקווים המנחים שכן גם המקרקעין דנן היו ביעוד חקלאי במועד הקובע. יחד עם זה ולנוכח פוטנציאל ההתפתחות של המקרקעין דנן, יש מקום להעמיד את שיעור דמי החכירה על 5% ולא על 6% כאפשרות המקסימלית שבקווים המנחים.
[השוו לענין זה: ת"א (חי') 27731-03-16 לוטפי חראמי נ' מדינת ישראל, פסקה 39 (20.5.19)].
ד. לא מקובל עלי שיעור דמי החכירה שקבע השמאי גרזוזי מטעם הנתבעת, תוך הבחנה בין השטח החקלאי (1.5%) לבין הדונם לבניה (2.5%) בהסתמך על הלכת לאפי.
נאמר לא אחת כי פסק הדין בעניין לאפי לא שינה את עקרונות השומה שהיו קיימים קודם לכן, בדבר אופן הערכת דמי החכירה האבודים, ואשר נעו בין 5-6 אחוזים, ללא הבחנה בין השטח החקלאי לדונם לבניה.
פסק הדין בענין לאפי ניתן על פי הנסיבות המיוחדות שנדונו שם (קרקע למחצבה), שאינן זהות לענייננו. אין דינה של קרקע המשמשת למחצבה שהיא, מטבע הדברים, קרקע מתכלה, כדינה של קרקע אחרת, המשמשת לחקלאות. לטעמי, בשל ההבדלים המהותיים בין שימוש למחצבה לבין שימוש לחקלאות, עניין לאפי אינו מהווה בסיס ראוי ונכון לשינוי שיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית.
הסתייגות דומה מהשוואת הלכת לאפי, שעסקה בקרקע למחצבה, שפירותיה פוחתים עם השנים, לקרקע לחקלאות או לבניה, מבחינת שיעור דמי החכירה, מצאנו בדברי כב' השופט כהן בענין חלאילה [ת.א. (חי') 29344-01-16 חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (18.3.18)].
כך גם בדברי בית המשפט בענין חאסרמה, פסקה 25.
בהקשר לכך יש להזכיר כי יש לפצות את הנפקע בפיצוי המרבי שמניב שימוש חוקי במקרקעין המופקעים. הלכה זו מן הראוי שתחול הן על קביעת שווי הקרקע המופקעת והן על קביעת שיעור הפירות שהיא מניבה. ראו בעניין זה את עניין חביב אללה שם הובהר, כי את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה.
ראו לענין זה גם:
ת.א. (חי') 13451-03-15 עז' המנוח אבורייא ז"ל נ' מדינת ישראל, פסקאות 63-65 (21.1.18);
ענין פרחאת, עמ' 33 לפסק הדין.
ה. לטעמי גם אופן קביעת שיעור דמי החכירה בחוות דעתו של השמאי גרזוזי מטעם הנתבעת אינו מבוסס דיו.
לגבי קרקע חקלאית המושכרת בשוק הפרטי ציין כי קיים קושי להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות (סעיף 8.44 לחוות דעתו). כך גם לשיעור דמי חכירה למגורים (סעיף 8.34 לחוות דעתו), לגביהם ציין כי בהעדר שוק ממשי להשכרת (או להחכרת) קרקעות למגורים יילמד השיעור מניתוח שוק השכירות בדירות מגורים הן בבניה נמוכה והן בבניה רוויה, ממנו נחלץ את דמי השכירות לרכיב הקרקע בנפרד.
בנדון נצטט מדבריה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15 שהוזכר לעיל, שאומצו על ידי ב ענין פרחאת, ורלוונטיים גם למקרה דנן, כדלקמן:
"לא מצאתי בחווה"ד המעודכנת של שמאי הנתבעת נתונים ספציפיים המוכיחים את הנאמר על ידו בעניין שיעור דמי החכירה לנכסי מגורים ויש לתת את הדעת גם לכך, שבהעדר עסקאות להשוואה בקרקעות דומות לחלקות דנן ביסס שמאי הנתבעת את השיעור שנקבע על ידו, על שיעורים נטענים לגבי בנייה אחרת, במקומות אחרים, תוך שהוא כורך, יחדיו, בנייה פרטית ובנייה רוויה, זאת - על אף שבנייה רוויה כלל איננה הולמת את החלקות דנן.
לא אוכל לקבל את קביעת שמאי הנתבעת בעניין זה, גם משום כך, שמשמעות הדבר היא, כי קרקע למגורים מניבה פירות נמוכים יותר מאשר קרקע חקלאית. קביעה זו היא, לטעמי, בלתי סבירה על פניה, ואף יש בה משום קיפוח הנפקע, בשים לב לנושא בו אנו דנים וכן בשים לב לכך שדמי החכירה האבודים באים, למעשה, במקום ריבית.
בנסיבות אלה סבורה אני ... הן לגבי החלק למגורים והן לגבי החלק החקלאי ייגזר שיעור של 5% מהשווי" (ציטוט מסעיף 71 לפסק הדין).
דבריה אלה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל מקובלים עלי.
אוסיף ואחזק מסקנה זו, בכך שאפנה להערת שוליים 2 בעמ' 19 לחוות דעתו של השמאי גרזוזי. שם ציין כי החכרת קרקע בידי רמ"י לצרכי מגורים מוגדרת בידי רמ"י כ"חכירה עירונית" ובה דמי החכירה מחושבים לפי שיעור תשואה שנתי אחיד של 5%, ולא פחות מכך. אם כך – למה לסטות משיעור זה בהערכת הדונם הראשון לבניה במקרה דנן?!
כן ראוי לציין בנדון את דבריו של כב' השופט כהן בענין חלאילה (שם דובר בשמאי ויסבלום מטעם הנתבעת ובחוות דעת עדכנית לענין שיעורי דמי החכירה אשר היו 2.5% ו-1.5%), כדלקמן :
"ואולם, כדי לקבוע שיש לחשב את דמי החכירה על פי השיעורים בהם נקב השמאי ויסבלום בחוות דעתו, היה על הנתבעת להוכיח שיעורים אלה (כפי שהוכיחו את שיעור דמי החכירה במחצבות בפסק הדין בעניין לאפי). מצופה היה, שכשם שהשמאי ויסבלום בסס את שומת השווי על עסקאות השוואה, גם שיעורי דמי החכירה בהם נקב יהיו מבוססים על עסקאות השוואה בקרקע חקלאית. ראיות שכאלה לא באו לפני, וממילא נשמט הבסיס מתחת לקביעותיו של השמאי ויסבלום ביחס לשיעורי דמי החכירה" (ציטוט מעמ' 15-16 לפסק הדין).
לדברים אלה אני מצטרף, בהיותם רלוונטיים ומדוייקים גם למקרה דנן.
אוסיף לנדון את דבריו המסתייגים של בית המשפט בענין חאסרמה, משיטת חילוץ דמי שכירות הקרקע בלבד ממחיר שכירות דירות מגורים כפי שעשה השמאי גרזוזי במקרה דנן, כדלקמן:
"הקונסטרוקציה עליה מתבסס מר רוגובין בקביעת דמי החכירה הראויים למקרקעין שייעודם למגורים, מתוך דמי השכירות הנהוגים לנכסי מגורים, אגב חילוץ מרכיב המבנה, הנה מעשה לוליינות. ודוקו - שמאי הנתבעת בעצמו קבע אף בחוות דעתו העדכנית כי שיעור דמי השכירות לנכסי מגורים, כאחוז מהשווי, נע לרוב בטווח שבין 3.5% - 5%. אלא שמתוך שיעור זה יש לבצע הפחתה בגין פחת, ניהול ותקורה ויזמות, באופן שמרכיב הקרקע בלבד נע בין 2%-2.5%. כאמור, אין בידי לקבל עמדה זו וראיתי להעדיף תחתיה את עמדת השמאי מטעם התובעים" (ציטוט מפסקה 27 לפסק הדין).
הדברים מדוייקים גם למקרה דנן ואני מסכים עימם, שכן זו השיטה בה נקט השמאי גרזוזי מטעם הנתבעת .
ו. לא יכולתי להסתמך על שיעור דמי חכירה של 6%, כקביעת השמאי דאוד מטעם התובעים, כיוון שלא הציג כל נימוקים שמאיים לקביעה זו בחוות דעתו, והסתמך בעיקר על פסקי דין שקבעו זאת.
34. בהינתן כל אלה, שוכנעתי לקבוע את שיעור דמי החכירה האבודים על 5% בהסתמך על שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י ממחכיר מרצון לחוכר מרצון, ללא הבחנה בין "הדונם הראשון" לבניה לבין השטח החקלאי שבמקרקעין.
בנדון יש לקחת בחשבון כי תכלית פיצויי ההפקעה היא, להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס אחר בכספי הפיצויים (ענין הייטנר סעיף 25). שיעור זה של 5% יתן לו הסיכויים לכך, אך וודאי שלא שיעור של 1.5% או 2.5% כקביעת השמאי גרזוזי.
סבורני כי קביעה זאת קיבלה חיזוק משמעותי לאחרונה בענין עיריית חיפה המצויין לעיל.
כך למעשה גם נקבע ע"י כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15 המוזכר לעיל ועל ידי ב ענין פרחאת (ראה עמ' 33-34) וב ענין תיתי (פסקה 76).

סוף דבר
35. התובעים זכאי ם לפיצויים בגין דמי חכירה אבודים עד ליום 31.5.19 (ראו סעיף 4 לעיל) - (להלן: "פיצויי ההפקעה").
36. פיצויי ההפקעה יחושבו בהתאם לשווי המקרקעין, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, כקביעת השמאי סיוון בחוות דעתו.
היות שנתוני שווי המקרקעין (הן לשטח החקלאי והן לדונם לבניה) הם עד 2017, החישוב לשנים 2018 ועד חודש מאי 2019 יהיה לפי השווי של שנת 2017 הנקוב בחוות דעת השמאי סיוון.
37. שיעור דמי החכירה יהיה 5% הן "בדונם הראשון" לבניה (השטח למגורים) והן ביתרת השטח החקלאי שבמקרקעין.
38. חלקה של המנוחה פאטמה חסן גדיר ז"ל בפיצויי ההפקעה יעוכב עד הצגת צו ירושה או צו קיום צוואה אחר עזבונה, כמצויין בסעיף 1 לעיל.
39. באשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד:
א. כל צד יישא בהוצאות חוות הדעת מטעמו, לנוכח הפערים ביניהם שחייבו מינוי מומחה מטעם בית המשפט, שתוצאותיה (בחלקים שהתקבלו) אינן תואמות מי מחוות הדעת.
ב. הנתבעת תישא בעלות השתתפותם של התובע ים במימון מומחה בית המשפט בצירוף אסמכתא על התשלום, וכן החזר אגרה ששולמה בצירוף אסמכתא על התשלום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום תשלומם ועד ליום מתן פסק הדין.
ג. הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור של 100,000 ₪, וזאת באמצעות בא כוחם.
40. כל סכום שנפסק לעיל ישולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.
זאת למעט חלקה של המנוחה, שישולם תוך 30 ימים מיום הצגת צו ירושה או צו קיום צוואה אחר עזבונה, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הצגת צו הירושה או צו קיום הצוואה ועד ליום התשלום המלא בפועל.
41. ב"כ הצדדים יגישו פסיקתא משותפת לחתימתי בהתאם לנפסק בפסק דין זה (ומתומצת בפרק "סוף דבר" לעיל) תוך 21 ימים מהיום .

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, י"ג סיוון תשע"ט, 16 יוני 2019, בהעדר הצדדים.