הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 35766-03-16

לפני כב' השופט אמיר טובי

התובעים

.1 שוקרי (מוסטפא) סרחאן
.2 ג'מאל סרחאן
.3 מחמוד סרחאן
.4 אסמא סרחאן
.5 אסיא סרחאן

נגד

הנתבעת
רשות הפיתוח ע"י רשות מקרקעי ישראל

פסק דין

1. עניינה של התביעה שלפניי בתשלום פיצויים בגין הפקעת המקרקעין הידועים כחלקה 100 בגוש 19145 מאדמות הכפר נחף (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"), וזאת בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

עיקר העובדות הדרושות

2. ההודעה על הפקעת המקרקעין מושא הדיון, ואשר נעשתה בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות פורסמה ביום 25.10.1962 ואלה נרשמו על שם הנתבעת. הודעה על כך פורסמה ביום 2.9.1965.

3. במועד ההפקעה שבגינה הוגשה התביעה, היה אביהם המנוח של התובעים חוסין מוסטפא סרחאן ז"ל, הבעלים הרשום של 3/16 חלקים של המקרקעין ואילו סבתם המנוחה חמדה אברהים ח'ליל ז"ל היתה הבעלים הרשום של 2/16 חלקים נוספים. בהתאם לצו ירושה שניתן ביום 16.3.2016 על ידי בית הדין השרעי בעכו, אביהם המנוח של התובעים, הנו יורשה היחיד של אמו המנוחה חמדה ח'ליל הנ"ל. התובעים הנם יורשיו היחידים של אביהם חוסין מוסטפא סרחאן, בהתאם לצו ירושה שניתן על ידי הרשמת לענייני ירושה בחיפה ביום 15.4.2007. מכאן שלתובעים זכויות בשיעור 5/16 חלקים במקרקעין ששטחם הכולל הנו 3,888 מ"ר.

4. לכתב התביעה צרפו התובעים חוות דעת ערוכה בידי פרופ' ראסם חמאיסי מחודש אוגוסט 2014 שעניינה התמורות וכיווני ההתפתחות של הכפר נחף מאז שנות החמישים של המאה הקודמת ועד לשנת 1962 המועד בו הופקעו קרקעות היישוב נחף לצורך הקמת העיר כרמיאל. בהמשך, הוגשה חוות דעת עדכנית מאת פרופ' חמאיסי מחודש דצמבר 2015. בקצירת האומר יאמר כי לפי השקפתו של פרופ' חמאיסי, חזית ההתפתחות הטבעית של הכפר נחף הנה לכיוון דרום, שהוא כיוון הכניסה הראשית לכפר וגם בכיוון עורק התחבורה המרכזי הקרוב לכפר. מכאן שהמרחק בין המקרקעין הצמודים לכביש מצד דרום לבין תחום ההתפתחות של הכפר היה נמחק, במועד הרלוונטי לחישוב דמי החכירה. עוד מצא פרופ' חמאיסי כי תכנון העיר כרמיאל החל מספר שנים לפני היום הקובע, כאשר כבר בשנת 1961 התגבשה תכניתו של האדריכל מרטינס, מי שהיה ממונה על תכנון ערים במשרד השיכון (להלן: "תכנית מרטינס"), לפיה כלולים המקרקעין מושא הדיון באזור התעשייה של העיר כרמיאל או בצמוד אליו.

בנוסף, הוגשה חוות דעת שמאית ערוכה בידי השמאי מר פהים מחול מיום 14.2.2016, ולפיה דמי החכירה האבודים עבור המקרקעין מושא הדיון, בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות, מסתכמים בסך 275,000 ש"ח לדונם.

בהמשך, הוגשה חוות דעת שמאית נוספת מטעם התובעים ערוכה בידי המהנדס והשמאי מר אמון חסן מיום 4.5.2018, לפיה דמי החכירה בגין חלקיהם של התובעים במקרקעין מסתכמים בסך 601,546 ש"ח עד לסוף שנת 2017.

5. הנתבעת לא חלקה על זכויותיהם של התובעים לגבי המקרקעין ואישרה בסיכומיה כי לזכות התובעים 5/16 חלקים משטח החלקה, המהווים 1,215 מ"ר. לפיכך, המחלוקת היחידה שנותרה עניינה שיעור הפיצויים להם זכאים התובעים בגין הפקעת המקרקעין.

6. מטעם הנתבעת הוגשה חוו"ד שמאית ערוכה בידי השמאי מר יצחק רוגובין מיום 25.7.2018 ולפיה הפיצוי המגיע לתובעים בגין הפקעת המקרקעין מסתכם בסך 38,311 ש"ח.

בנוסף, הגישה הנתבעת חוו"ד מטעם ד"ר נילי שחורי, גיאוגרפית ומתכננת עירונית שהתייחסה בין היתר לתוכנית מרטינס ששימשה בסיס לתוכניות הנוגעות לאזור מגורים ותעשייה בכרמיאל. כן הוגשה מטעם הנתבעת חוות דעתו של המודד מר גיל וקנין שעניינה המקרקעין השייכים ליישוב נחף והתפתחותם האורבנית, אגב התייחסות לחוות דעתו של פרופ' חמאיסי שהוגשה מטעם התובעים.

7. נוכח הפערים בין חוות הדעת השמאיות שהוגשו מטעם הצדדים, הוריתי ביום 10.10.2018 על מינויו של השמאי מר גלעד יצחקי כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה") על מנת שיחווה דעתו במחלוקות שנתגלעו בתיק דנא, והמצויות בתחום מומחיותו המקצועית.

חוות דעתו של מומחה בית המשפט

8. בחוות דעתו מיום 10.1.2019 ציין המומחה כי מדובר בחלקה הנמצאת מדרום לכביש 85 בחלק הדרום מערבי של אזור התעשייה של כרמיאל וכיום נמצאים בסביבתה הקרובה מבני תעשיה שונים. במועד הקובע היתה החלקה חקלאית ללא בינוי ופיתוח ובמרחק של כ- 1,300 מטרים, בקו אווירי, משולי האזור הבנוי של הכפר נחף.

עוד נאמר כי החלקה נכללה בתחום התוכנית המנדטורית RP/50/42 בייעוד חקלאי ( Agricultural Zone). בהתאם לטבלת אזורים (Zoning Table) ניתן היה לבנות באזור חקלאי בחלקה שגודלה לא יפחת מדונם אחד בניה למגורים בהיקף של 15% מגודל החלקה או 180 מ"ר, הנמוך מבין השניים. עוד נאמר כי ביום 15.5.1961 הופקדה תוכנית ג/194 לפיה סווגה החלקה כשטח חקלאי, אולם תוכנית זו לא קיבלה תוקף.

9. המומחה קבע בחוות דעתו כי יש להעריך את שוויה של הקרקע כחקלאית תוך הקפאת המצב התכנוני והפיזי אולם כשטח בעל פוטנציאל התפתחות טבעית. עוד ציין המומחה כי אין להביא בחשבון את תוכנית מרטינס, אשר על פיה יועדה החלקה לתעשייה, כתוכנית המשפיעה על שיעור פיצויי ההפקעה. זאת משום שאותה תוכנית הוכנה על מנת שתהווה "תוכנית מפקיעה" העומדת ביסוד ההפקעה. נאמר כי כפי שאין להביא בחשבון את השפעת תוכנית המתאר כרמיאל ג/424 שטרם קיבלה תוקף בשנת 1976 לגבי שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או לתעשיה, כך אין להביא בחשבון את תוכנית מרטינס. עוד הוסיף המומחה כי מסד הנתונים שהביא מתבסס בעיקרו על עסקות בקרקע חקלאית שבוצעו מצפון לכביש 85 ולכן לא ראה להידרש לעסקות הפיצויים והחליפין שהובאו על ידי התובעים ואשר נועדו להוכיח כי אין הבדל בין שווי קרקע מצפון לכביש 85 לקרקע המצויה מדרום לכביש.

10. בגדר העקרונות והשיקולים שהובאו בחשבון בהערכת הפיצוי, ציין המומחה כי יש להתעלם ממטרת ההפקעה וכן מן ההקפאה בקביעת השווי, ולהקנות לקרקע החקלאית פוטנציאל התפתחות סביר. נאמר כי יש להעריך את החלקה לפי גישת ההשוואה Market Approach To Value כאשר השווי ייקבע בהשוואה לנכסים דומים בעלי תכונות דומות שנמכרו סמוך ככל הניתן למועד הקובע בכל אחת מהשנים שלגביהן יש לקבוע דמי חכירה שנתיים. עוד צוין כי השומה מתייחסת לקרקע ללא פיתוח, פנויה וריקה מכל מחזיק.

11. המומחה הוסיף כי עסקות השוואה מושפעות לרוב מגורם המושאע וכי ביטול ההפחתה של גורם זה חושב על ידו בקרקע חקלאית לשיעור של 10% ובקרקע המיועדת למגורים בשיעור של 15%. בנוסף, הערכת הדונם הראשון למגורים נעשתה באופן שנקבע שווי מותאם למגורים ואילו הערכת יתרת השטח ביעוד חקלאי נעשתה אגב הקפאת המצב התכנוני והפיזי אולם הובא בחשבון פוטנציאל התפתחות טבעית על פי נתוני הקרקע במועד ההפקעה.

12. ערכי השווי לדונם הראשון המיועד למגורים התבססו על עסקות השוואה של מחירי קרקע בכפרים נחף, ראמה, בענה ודיר אל-אסד. המומחה התייחס לעסקות ההשוואה שהוצגו על ידי שמאי הצדדים כמו גם לשיעור דמי החכירה שנקבעו בחוות דעתם. בהקשר זה צוין כי מסקנתו של שמאי הנתבעת מר רוגובין לפיה שיעור דמי החכירה בקרקע ביעוד למגורים עומד על 2.5% הנה מסקנה סבירה. אלא שמסקנה וגישה זו של מר רוגובין עומדת בסתירה לשיעור דמי החכירה הנהוג ברשות מקרקעי ישראל הקבוע לשיעור של 5% כאשר ידוע כי לנהלי רשות מקרקעי ישראל ניכרת השפעה משמעותית על הפעילות וההתנהלות של שוק המקרקעין. בנוסף, עומדת מסקנתו הנ"ל של מר רוגובין בסתירה לקווים המנחים של השמאי הממשלתי שם נקבע כי שיעור ההיוון בתנאי שוק רגילים הוא 5%-6%.

13. בבואו לקבוע את שיעור דמי החכירה הראויים לקרקע למגורים ולקרקע חקלאית על בסיס דמי שכירות רעיוניים, ציין המומחה כי בחן את השאלה מה הם דמי החכירה המהווים פיצוי ראוי בגין הפסד ריבית וירידת ערך הכסף. את הפסד הריבית בחן לאור ריבית הפריים הגבוהה מהריבית הנהוגה בבנק ישראל. מנתונים שבדק עולה כי בשנים 1988 ועד 2006 ריבית הפריים נעה בטווח שנע בין 6%-16% ומכאן שדמי חכירה בגין שנים אלה ברמה הנמוכה מ- 6% אינם מהווים פיצוי ראוי ואין בהם כדי לאפשר לנפקע לרכוש קרקע חלופית. עוד נאמר כי מאז 2006 חלה ירידה בריבית הפריים שהגיעה בשנים 2014-2017 לטווח שבין 1.6% ל- 2.25%. יחד עם זאת, מצא המומחה כי שיעור התשואה לנכסים מניבים יורד בקצב הרבה יותר איטי מהירידה בשיעור הריבית במשק, אם כי הוא מושפע מירידה זו. לפיכך, נקבע כי שיעור דמי החכירה עד לשנת 2008 עומד על 6% ואילו לשנים 2009-2017 שיעור דמי החכירה הנו בשיעור 5%.

14. בסיכומו של דבר קבע המומחה כי דמי החכירה הראויים, המהווים פיצוי על פי סעיף 13 לפקודת המקרקעין, בגין הפקעת המקרקעין, מסתכמים בסך 599,482 ש"ח עבור החלקה בשלמותה.

עיקר טענות הצדדים

15. התובעים טענו כי עמדת שמאי הנתבעת לפיה שיעור התשואה בקרקע למגורים עומד על 2.5% ואילו בקרקע לבניה על 1.5%, מהווה פניית פרסה בגישת המדינה אשר היתה עקבית מאז פסק הדין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש הייטנר (4.7.2012)(להלן: "פרשת הייטנר"), ולפיה יש לפסוק דמי חכירה בשיעור 5% משום שזה השיעור המקובל ברשות מקרקעי ישראל. עוד הוסיפו התובעים כי הפרשנות שהנתבעת מנסה ליתן לפסק הדין בע"א 8717/18 מדינת ישראל נ' עיזבון אסמעיל ז"ל (23.7.2019) (להלן: "פרשת אסמעיל") מובילה לכך שדין התביעה להידחות ומשמעה למעשה, מתן לגיטימציה לגזל מוחלט של קניינם של התובעים, היינו הפקעת רכושם ללא תשלום פיצוי כלל. בהקשר זה נטען כי הקביעה לפיה מקום שלא יעלה בידי הנפקע להוכיח את דמי החכירה שניתן לקבל בפועל בגין המקרקעין המופקעים, יוביל הדבר לדחיית תביעתו, הנה קביעה המנוגדת לתכלית החוק וההלכה הפסוקה. נטען כי בית המשפט אינו יכול להתנער מהתפקיד שהוטל עליו בפקודת הקרקעות, היינו להכריע במחלוקת לגבי סכום הפיצוי המגיע לנפקע.

16. בהתייחס לחוות דעתו של המומחה, הלינו התובעים על שני עניינים עיקריים. האחד, נוגע למיקום החלקה ולעובדה כי המומחה לא הביא בחשבון את העובדה שבזמנים הרלוונטיים לחישוב דמי החכירה, המרחק בין המקרקעין לבין אזור הפיתוח של הכפר נחף היה מצטמצם עד שהיה נמחק. עוד בהקשר למיקום המקרקעין, טענו התובעים כי המומחה התעלם מהפוטנציאל התכנוני הכרוך בהתחלת התכנון של העיר כרמיאל, לפני היום הקובע, על שווי המקרקעין. לשיטת ב"כ התובעים בנסיבות ראוי היה להורות למומחה להשלים את חוות דעתו, תוך בחירת עסקות השוואה התואמות את מלוא הפוטנציאל הכלכלי כאמור, או לחילופין להוסיף שיעור של 30% לערכים שנקבעו על ידי המומחה בגין הפוטנציאל ממנו התעלם.

על אף האמור, ומבלי לוותר על טענתם כי הערכים שנקבעו על ידי המומחה הם על הצד הנמוך, הצהירו התובעים, במסגרת סיכומיהם, כי הם נכונים לקבל, לפנים משורת הדין, את השווי שנקבע על ידו, וזאת על מנת להביא לסיומו של ההליך.

העניין האחר עליו הלינו התובעים נוגע לשיעור דמי החכירה לשנים 2009 ואילך כפי שנקבעו על ידי המומחה, שהועמדו על שיעור 5%. נטען כי קביעה זו נשענת בעיקרה על ירידת ריבית הפריים באותן שנים, תוך התעלמות מכך שגישה מעין זו היתה צריכה להוביל לכך שדמי החכירה לשנים קודם לשנת 2009 יעמדו על שיעור גבוהה מ- 6%. זאת, בשים לב לכך שריבית הפריים באותן שנים היתה גבוהה בהרבה.

17. עוד טענו התובעים כי אין תחולה לפסק הדין שניתן בפרשת אסמעיל במקרה דנא, וכי בכל מקרה אותו פסק דין אינו צריך לשנות דבר לענייננו.

הואיל וביני לביני נתן בית המשפט העליון החלטתו בבקשה לקיום דיון נוסף לגבי פסק הדין בפרשת אסמעיל, כפי שיורחב עוד בהמשך, איני רואה צורך לפרט את טענות ב"כ התובעים בסוגיה זו. אעיר כי לאחר מתן אותה החלטה הגיש ב"כ התובעים השלמה לסיכומיו בגדרם התייחס להחלטת כב' הנשיאה חיות בנדון.

18. בפתח סיכומיה טענה הנתבעת כי לאור ההלכה שנקבעה בפרשת אסמעיל, ובשים לב לכך שהתובעים לא הגישו חוו"ד מתוקנת מטעמם, מתבקשת המסקנה כי דין התביעה להידחות מאחר ולא עלה בידי התובעים להרים את הנטל המוטל עליהם, להוכיח את שיעור הפיצוי לו הם זכאים. לחילופין, טענה הנתבעת כי בהתאם לעקרונות שנקבעו בפרשת אסמעיל, יש לקבוע את הפיצוי לפי עסקאות שכירות, כפי שהוצגו בחוות דעתו של המומחה מטעמה, המצביעות על כך שדמי השכירות בקרקע חקלאית עומדים לכל היותר על 600 ש"ח לדונם. נטען כי בהתאם להלכת אסמעיל אין לערוך את החישוב לפי אחוז משווי הבעלות במקרקעין.

19. הנתבעת התייחסה למסמכים שהוצגו למומחה על ידי ב"כ התובעים במהלך חקירתו בבית המשפט, בציינה כי אלה התקבלו חרף התנגדותה להצגתם, בכפוף לטענות בנוגע לאותנטיות. לטענתה הצדדים קיימו ביניהם הליך של גילוי מסמכים, בגדרו לא נכללו רובם המוחלט של המסמכים שהוצגו למומחה במהלך הדיון. נטען כי בכך נפגעה הגנתה של הנתבעת.

איני רואה להרחיב ולפרט כלל טענותיה של הנתבעת בסוגיה זו, משום שלא מצאתי מקום לייחס לאותם מסמכים חשיבות רבה, נוכח עמדתו של המומחה לגביהם, כפי שיפורט להלן.

20. הנתבעת הקדישה חלק ניכר מסיכומיה לניתוח פסק הדין שניתן בפרשת אסמעיל שקבע כי במידה והנפקע בחר במנגנון הפיצוי הקבוע בסעיף 13 לפקודת הקרקעות, עליו הנטל להוכיח את שיעורו, וזאת על פי שתי אמות מידה חלופיות - האחת, הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בתקופה שקדמה לתשלום הפיצויים, והשנייה, הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה זו, כעניין שבעובדה. הנתבעת הפנתה לכך שהעקרונות אשר נקבעו בהלכת אסמעיל מחייבות את בית המשפט ויש להחילם גם בתיק זה. משכך, סבורה הנתבעת כי חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים, כמו גם חוות דעתו של המומחה צריכות להיפסל שכן הן חסרות תשתית של נתונים עובדתיים ואינן עומדות בעקרונות שהותוו בפרשת אסמעיל. בהקשר זה טענה הנתבעת כי היה על המומחה לבסס את שומתו בקביעת דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל על עסקאות השוואה מתאימות. אלא שהמומחה חישב את שומתו כאחוז משווים המשתנה של המקרקעין, מדי שנה ולא כפי שנקבע בפרשת אמסעיל. כמו כן, חישב המומחה את דמי החכירה תוך הסתמכות על פסיקה קודמת בה נקבע שיעור של 6% וכן על מודל פיננסי המבוסס על התייחסות לשיעורי ריבית הפריים במשק, וזאת בניגוד חזיתי לקביעת בית המשפט בפרשת אסמעיל לפיה הנמקה מעין זו הנה שגויה מיסודה.

21. בהתייחס לטענות אותן העלו התובעים בנוגע לחוות דעתו של המומחה, הפנתה הנתבעת לסתירה המתגלה על פניה מעמדת התובעים אשר מחד מאמצים את שווי המקרקעין כפי שנקבע על ידי המומחה, ומאידך אינם מוותרים על הטענה כי שגה המומחה בהערכת השווי משלא הביא בחשבון את מלוא הפוטנציאל של המקרקעין. לשיטת הנתבעת מדובר בטענות סותרות שאינן יכולות לדור בכפיפה אחת.

לגבי שיעור דמי החכירה, טענה הנתבעת כי אין יסוד לטענות שהועלו מפי התובעים וחזרה על טענתה לפיה לאור פסק הדין בפרשת אסמעיל, יש לראות את התובעים כמי שלא הרימו את נטל ההוכחה להוכחת סכום הפיצוי המגיע להם.

דיון והכרעה

22. פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את הנפקע באותו מצב בו היה אלמלא הופקעו המקרקעין שבבעלותו. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ראו: ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007)).

הפיצוי הבסיסי בגין הפקעת מקרקעין נקבע בסעיף 12 לפקודת הקרקעות והוא למעשה מהווה פיצוי בגין השווי ההוני הנומינאלי של המקרקעין. כאשר חולף זמן רב בין מועד ההפקעה לבין מועד תשלום הפיצוי, כמו בענייננו, הופך הפיצוי הנומינאלי זניח ובעל שווי כספי מועט בשל ירידת ערך הכסף. במקרה שכזה, מתווסף לפיצוי הנומינאלי תשלום המשקף את הנזק שנגרם לבעל הזכות בשל חלוף הזמן מאז ההפקעה ותפיסת החזקה במקרקעין ועד לתשלום הפיצוי בפועל. אחד המסלולים לחישוב פיצוי כאמור מעוגן בסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות. סעיף זה בוטל אמנם במסגרת תיקון הפקודה בשנת 2010, אולם במועד הרלוונטי עמד בתוקפו ואין חולק כי המבקשת רשאית להסתמך עליו וכי הוא חל בענייננו. וכך מורה סעיף 13(1) הנ"ל:

"מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר...".

23. סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות, קובע אם כן, פיצוי בדמות דמי חכירה המגיעים לנפקע בגין התקופה למן מועד תפיסת החזקה במקרקעין ועד לתשלום הפיצוי בפועל. עם זאת הסעיף אינו מפרט את הדרך שבה יש לקבוע את אותם דמי חכירה אבודים. בפרשת הייטנר עמד בית המשפט על אופן חישוב הפיצוי בהתאם לסעיף 13 הנ"ל, בקבעו:

"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע".

על פי האמור, דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, כפי שזה היה בכל שנה ושנה עד למועד תשלום הפיצוי. כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, נהוג לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בקרקעות בעלות תכונות דומות למקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המרקעין מדי שנה בשנה, יש לגזור מתוך שווי זה את דמי החכירה האבודים, המשקפים את הפיצוי הפירותי.

24. הנתבעת סמכה יהבה בעיקר על פסק הדין שניתן בפרשת אמסעיל, מתוך תפיסה כי פסק דין זה שינה את ההלכות שקדמו לו וקבע דרך חדשה לחישוב פיצויי ההפקעה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות. את עיקר סיכומיה בססה הנתבעת על הטענה כי לא עלה בידי התובעים להרים את נטל ההוכחה ולהוכיח את גובה הפיצוי לו הם זכאים, בהתאם לעקרונות שהותוו בפרשת אסמעיל.

הנחת העבודה לפיה יצר פסק הדין בפרשת אסמעיל אמות מידה חדשות לחישוב פיצויי הפקעה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, העומדות בניגוד להלכות קודמות של בית המשפט העליון, הובילה לכך שהוגשה בקשה לבית המשפט העליון, דווקא מצד נפקעים, לקיים דיון נוסף, כדי להבהיר מהי ההלכה החלה.

בהחלטתה בבקשה הנ"ל לדיון נוסף (דנ"א 5261/19 עיזבון אסמעיל אחמד ואח' נ' מדינת ישראל (25.2.2020)) קבעה כב' הנשיאה א' חיות, בין היתר, את הדברים הבאים:

"קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף, מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה - ככל שנקבעה כזו - עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית משפט זה בנדון. סוגיית שווין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור 'הוגן ושווה ערך' שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות 'ישנות' ".

עוד נאמר באותה החלטה כי על מנת להגשים את המטרה העומדת בבסיס סעיף 13 לפקודת הקרקעות, קרי העמדת הנפקע באותו מצב כספי שבו היה אלמלא ההפקעה, נקבע בהלכה הפסוקה כי "דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה, עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם שיטת שווי השוק . . . זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעסקאות ההשוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהיתה בידי הנפקע אלמלא ההפקעה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (4.7.20120); ע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017); ע"א 2979/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.2016); ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016). פסק הדין נושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה" (ההדגשה אינה במקור - א.ט).

בהמשך ציין בית המשפט כי:

"לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין אסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עמנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת".

25. למעשה מהחלטתו הנ"ל של בית המשפט העליון עולה באופן חד משמעי כי פסק הדין בפרשת אסמעיל לא בא לשנות "סדרי עולם" ואין בו משום יצירת הלכה חדשה, אלא הוא מהווה לכל היותר נדבך נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת.

26. עוד אני רואה להפנות לשני פסק דין שהוזכרו בהחלטתו של בית המשפט בדנ"א 5261/19 הנ"ל הרלוונטיים לענייננו, באשר הם מתווים את הדרך לחישוב פיצויי ההפקעה. האחד, פסק הדין שניתן בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016) המתייחס למקרקעין עליהם חלה אותה תכנית מנדטורית החלה בעניינו, ובו נקבע כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6% משווים המשתנה של המקרקעין משנה לשנה. פסק הדין השני ניתן בע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.2016) ובו נקבע כי ההכרעה אם לחשב את דמי החכירה לפי שיעור 6% כדרישת התביעה או שמא לפי שיעור של 5% משווי המקרקעין, כדרישת המדינה, היא הכרעה שמאית מובהקת.

משהסרנו מהדרך את טענות הנתבעת בכל הנוגע ליישום פסק הדין בפרשת אמסעיל והשלכותיו על המחלוקת בעניינו, נותר לבחון את יתר טענות הצדדים בנוגע לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. ואולם בטרם אבחן את הטענות בצורה פרטנית, ראוי להפנות למושכלות ראשונים בנוגע למעמדו של מומחה המתמנה בידי בית המשפט.

27. בהלכה הפסוקה נקבע מלפני שנים רבות ובאופן עקבי כי מומחה המתמנה בידי בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בנושאים מקצועיים שבמומחיות, נהנה ממעמד מיוחד, באשר הוא מהווה גורם אובייקטיבי נטול פניות, המשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט. לכן ככלל, יאמץ בית המשפט את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידו, אלא אם כן קיימים טעמים קיצוניים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח מסארווה (23.2.2014) בו נקבע כי:

"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך (ראו: אורי גורן ועופר דרורי "עדויות מומחים לאחר תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005: היבטים דיוניים ומהותיים" המשפט יב 167, 182-180, 191 (2007); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 468 (מהדורה אחת עשרה, 2013) (להלן: גורן); ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ-מאגרי בניה בע"מ נ' דמארי, פסקה י"ב (9.4.2006); ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: עניין תשלו"ז)). חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936, 948 (2002); ע"א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: עניין רבי); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו"ז, פסקה 22; גורן, בעמ' 468)".

ראו עוד בנדון: ע"א 8329/16 טרנס אטלס בע"מ נ' פרחי בע"מ (4.6.2018).
ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז בע"מ (28.10.2010).

28. התובעים סבורים כי שגה המומחה משלא הביא בחשבון בגדר שיקוליו את העובדה כי במועדים הרלוונטיים לחישוב דמי החכירה, המרחק בין המקרקעין לבין אזור הפיתוח של הכפר נחף היה נמחק באופן הדרגתי. כמו כן, טענו התובעים כי המומחה לא הביא לידי ביטוי את הפוטנציאל התכנוני הכרוך בתחילת התכנון של העיר כרמיאל, לפני היום הקובע, על שווי המקרקעין. התובעים סבורים כי בנסיבות, ראוי להורות למומחה להשלים את חוות דעתו אגב בחירת עסקות השוואה התואמות את מלוא הפוטנציאל הכלכלי כאמור, או לחילופין להוסיף שיעור של 30% לערכים שנקבעו על ידי המומחה.

באותה נשימה טוענים התובעים בסיכומיהם כי הם נכונים לקבל את השווי שנקבע על ידי המומחה, לפנים משורת הדין, על מנת להביא את ההליך לסיומו, אך מבלי שיהא בכך משום וויתור על טענתם לעניין זה.

יש טעם בטענה אותה מעלה הנתבעת בנדון בציינה כי טענות התובעים סותרות זו את זו ואינן יכולות לדור בכפיפה אחת. על התובעים היה להחליט באם הם מוותרים על טענותיהם לגבי התעלמותו של המומחה, כביכול, מהפוטנציאל הכלכלי של המקרקעין ומאמצים את קביעותיו לעניין השווי או שמא הם עומדים על טענותיהם ומבקשים כי בית המשפט יכריע בהן. נוכח חוסר הבהירות ועל מנת להסיר כל ספק, אדון בטענת התובעים לעניין זה.

29. למעשה, טענת התובעים לגבי הפוטנציאל הכלכלי של המקרקעין נחלקת לשני ראשים - האחד עניינו בכיווני הפיתוח של היישוב נחף והיצמדות המקרקעין לאזור המבונה של הכפר והשני נוגע לתכנון העיר כרמיאל שכבר היה ידוע במועד הקובע. נטען כי שני פרמטרים אלה לא נלקחו בחשבון, במידה הראויה, על ידי המומחה.

אין בידי לקבל את טענת התובעים בעניין זה, על שני ראשיה. אנמק בתמצית מסקנתי זו.

30. טענות התובעים נסמכות בעיקרן על שתי חוות דעת שנערכו על ידי פרופ' ראסם חמאיסי. בחוות דעתו הראשונה שכותרתה "תמורות ומגמות בגלישה וחזית התפתחות השטח הבנוי של היישוב נחף" סקר פרופ' חמאיסי את כיווני התפתחותם של הכפרים הערביים העוברים תהליך עיור בכלל, ושל הכפר נחף בפרט. נאמר בין היתר כי העיסוק בעבודות לא חקלאיות הביא לעלייה ברמת החיים של תושבי הכפרים ולהתפשטות הבנייה ויציאה מגלעין היישוב. בנוסף, תכניות החומש הממשלתיות לפיתוח הכפרים הערביים שהוכנו בשנות השישים של המאה הקודמת תרמו להתפשטות הבניה ולצמצום ההגירה של תושבי הכפרים הערביים מכפריהם. התפשטות זו הביאה לכך שהכפר נחף הפך מיישוב מגובב מכונס בגלעין ליישוב מפוזר. לדעת פרופ' חמאיסי ניתוח התפתחות השטח הבנוי של הכפר נחף מצביע באופן ברור על כך שחזית הפיתוח היא תחילה לכיוון דרום וכי עיקר הגלישה של השטח הבנוי החלה לצאת מגלעין הכפר לכיוון דרום. נאמר כי אילולא הפקעת השטחים דרומית לכביש 85 לטובת הקמת העיר כרמיאל, סביר להניח כי פוטנציאל הפיתוח היה גולש דרומית לכביש 85.

למותר לציין כי מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעת ערוכה בידי ד"ר נילי שחורי, ולפיה נשללה ציפייה לבניה באדמות החקלאיות שמדרום לכביש 85.

לדעתי, לא עלה בידי התובעים להוכיח את טענתם כי אילולא הפקעת המקרקעין דרומית לכביש 85, היתה ההתפתחות הטבעית של היישוב נחף גולשת לעבר שטח זה. הניתוח המובא בחוות דעתו של פרופ' חמאיסי, מרתק ומלומד ככל שיהא, אין בו כדי להוכיח טענת התובעים לעניין כיווני ההתפתחות של היישוב, והוא נותר בגדר הנחה ספקולטיבית. יתר על כן, כביש 85 הנו עורק תחבורה ראשי המחבר בין עכו לצפת ומצוי דרומית לגלעין הישוב נחף. במובן זה ייצר הכביש חיץ בין הישוב לבין האדמות החקלאיות שהיו דרומית לו, באופן שמקשה על התפתחות הבניה באופן טבעי אל עבר השטחים החקלאיים שמדרום לכביש. בנסיבות, קשה לקבוע כי אלמלא ההפקעה, היו השטחים החקלאיים דרומית לכביש 85 משמשים להתפתחות הבנייה ביישוב נחף או כי במועד ההפקעה מהלך מעין זה של גלישת הבניה לשטחים החקלאיים דרומית לכביש 85 היה מהלך שניתן היה לצפות מימושו בעתיד הנראה לעין (ראו: ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011).

31. אף הטענה האחרת שהעלו התובעים ולפיה במועד הקובע היה התכנון הרעיוני של העיר כרמיאל כבר ידוע, והיה בו כדי להשפיע על שווי המקרקעין, דינה להידחות. לעניין זה הוגשה חוות דעת נוספת מטעם פרופ' חמאיסי שכותרתה "תכנון ופיתוח העיר כרמיאל על קרקע שהופקעה מתושבי נחף ובענה". לפי אותה חוות דעת, ההחלטה על הקמת העיר כרמיאל התקבלה עוד בסוף שנות החמישים של המאה הקודמת והליכי התכנון החלו בשנים 1960-1962 שאז כבר היה ידוע בציבור קיומה של ההחלטה להקמת העיר כרמיאל, דבר שהשפיע על ערך המקרקעין באותו אזור.

ד"ר נילי שחורי התייחסה בחוות דעתה אף היא לסוגיה זו. לשיטתה, בשנים בהן הוכנה תכנית מרטינס שררה אי בהירות בעניין התכנון, התגלעו חילוקי דעות בין הגורמים המעורבים וגבולות התוכנית כמו גם היקף השטחים שיופקעו כלל לא היו ברורים.

אף אם אקבל את עמדתו של פרופ' חמאיסי לפיה במועד הקובע היתה כבר ידועה הכוונה להקים את העיר כרמיאל, אין בכך כדי להשפיע על הערכת שווי המקרקעין במועד הקובע. המומחה מטעם בית המשפט התייחס לכך במסגרת חוות דעתו בציינו כי תכנית מרטינס הוכנה על מנת שתשמש "תכנית מפקיעה" העומדת ביסוד ההפקעה, אולם כפי שאין להביא בחשבון את השפעת תכנית מתאר כרמיאל ג/424 שטרם קיבלה תוקף בשנת 1976 לגבי שינוי ייעוד המקרקעין מאדמה חקלאית לאדמה שייעודה הוא מגורים או תעשייה, כך אין להביא בחשבון את תכנית מרטינס. המומחה אף ציטט מספרו של המלומד אריה קמר "דיני הפקעת מקרקעין", עמ' 364-365 שם נאמר כי יש להתעלם משינויים בשווי המקרקעין שהינם תוצאה, בין היתר, של שמועות המתהלכות בשוק המקרקעין על הכוונה להפקיע את המקרקעין או השימוש המיועד במקרקעין המופקעים בידי הרשות המפקיעה. בעדותו בפניי חזר המומחה על עיקרם של הדברים הנ"ל, בציינו (עמ' 12 שורה 25 לפרוטוקול):

"לדעתי, לא צריך לקחת בחשבון תכניות שבגינן מתבצעת ההפקעה ואני הפניתי גם לדבריו של אריה קמר, מדוע לא צריך להביא בחשבון תכניות שבגינן מתבצעת הפקעה שמטרתן לממש מטרת ההפקעה. תכנית מרטינס בוודאי לא היתה בתוקף בזמן ההפקעה והיא קדמה לכך, אבל אני חושב שתוכנית מרטינס מטרתה הייתה להגשים מטרת ההפקעה. לתכנית כזאת לא התייחסתי כתכנית משביחה".

עמדתו זו של המומחה מקובלת עליי ואני סומך עליה בשתי ידיים. הכלל הוא שאין להביא בחשבון בעת קיבעת פיצויי הפקעה כל השבחה שהיא תולדה של התוכנית, שלצורך מימושה בוצעה ההפקעה, וכפי שנאמר בע"א 9749/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' אליהו (22.8.2007) "בשורה של פסקי דין עמד בית המשפט על כך ש"נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה היעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה" (ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1), 133, 136 (1987)).

32. לסיכום נקודה זו אני דוחה את טענת התובעים כי היה על המומחה להביא בחשבון, בקביעת שווי המקרקעין, את הליכי התכנון של העיר כרמיאל שהחלו להתגבש במועד הקובע. כן אני דוחה את הטענה כי שגה המומחה כשלא התחשב בהנחה כי המרחק בין המקרקעין לבין אזור הפיתוח של הכפר נחף היה נמחק עם השנים באופן הדרגתי. אני סבור כי המומחה פעל כדין שעה שהעריך את שווי המקרקעין בהתאם למצבם התכנוני והפיזי ערב המועד הקובע, אולם כשטח בעל פוטנציאל להתפתחות טבעית על פי נתוני הקרקע ביום ההפקעה.

33. נקודה נוספת עליה משיגים התובעים נעוצה בשיעורי דמי החכירה, כפי שאלה נקבעו על ידי המומחה. כפי שצוין לעיל המומחה מצא כי שיעור דמי החכירה עד לסוף שנת 2008 עומדים על 6% ואילו מאותו מועד ועד לסוף שנת 2017 דמי החכירה הם בשיעור 5%.

בבואו לקבוע את שיעור דמי החכירה, ציין המומחה כי במרבית פסקי הדין בהם עיין, דמי החכירה האבודים נקבעו לפי שיעור של 6% משווי הקרקע וכי מדובר בדמי "שכירות רעיוניים" שצריך שיהוו פיצוי ראוי בגין הפסד ריבית וירידת ערך הכסף. נאמר כי את הפסד הריבית ניתן לבחון ביחס לריבית הפריים הגבוהה מהריבית הנהוגה בבנק ישראל ואשר עמדה בשנים 1988 -2006 על שיעור הנע בין 6% ל- 16%. מכאן שדמי חכירה בשיעור נמוך מ- 6% בגין שנים אלה, אינם מהווים פיצוי ראוי ואין בהם כדי לאפשר לנפקע לרכוש קרקע חלופית. עוד הוסיף המומחה כי בין 12/2006 - 10/2008 חלה ירידה מתונה בריבית הפריים לשיעור 5% ומאז נובמבר 2008 ועד מחצית 2012 חלה ירידה נוספת לרמה של 4%. בתקופה שבין 6/2012 ועד 2/2014 ריבית הפריים עמדה על טווח של 2.5% - 4% ואילו מאז ועד לשנת 2017 היתה ריבית הפריים בטווח של 1.6% - 2.25%. המומחה מצא קורלציה בין ירידת ריבית הפריים לתשואה של נכסים אם כי קבע כי שיעור התשואה לנכסים יורדים בקצב הרבה יותר איטי מהירידה שחלה בשיעור הריבית במשק.

34. דומני כי בנקודה זו הדין הוא עם התובעים, שכן לא היה מקום להפחית את שיעור דמי החכירה לשנים 2008 ואילך רק משום ירידת ריבית הפריים, וצריך היה להעמידה על שיעור 6% לגבי כלל התקופה. אנמק מסקנתי זו.

ההסתמכות על ריבית הפריים הנהוגה במשק, לצורך קביעת שיעור הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, אינה מעוגנת בדין ומנוגדת לאמות המידה שנקבעו בפסיקה לגבי האופן שבו יש לחשב את דמי חכירה המגיעים לנפקעים. לא זו בלבד שבפרשת אמסעיל נקבע מפורשות כי שומה הנעזרת בריבית הפריים שהיתה נהוגה במשק, לצורך חישוב שיעור התשואה מהמקרקעין, הנה שגויה ולא היה מקום ללכת על פיה, אלא שדרך זו של שומה הנה, כאמור, בניגוד לאמות המידה המחייבות, כפי שנקבעו בפסיקה.

35. המומחה עומת עם כך בחקירתו בפניי והשיב כלהלן (עמ' 15 שורה 19 לפרוטוקול):

ש. כשקבעת שיעור דמי החכירה בחוות דעתך זה נכון לומר שהסתמכת, בין היתר, שזה השילוב שנקבע ברוב פסקי הדין?
ת. מה שהסברתי, אני בתחילת הטיפול שלי אני לא יכול להצביע עד איזה שלב, אימצתי את פסיקת בית המשפט ככל שהבנתי אותה ביחס לשיעור דמי החכירה הראויים. בשלב מסוים התבקשתי להתעלם מפסיקת בית המשפט ולהציע או להביע הדעה האישית שלי ואז זה מה שעשיתי. יש הבדלים מסוימים אם בעבר קבעתי קטגוריות 6% או שהיה מקרה מסוים שקבעתי 5% כאן עשיתי חלוקה שבאה לידי ביטוי בשנים והחלוקה הזאת מצביעה על דמי חכירה של 5% ושל 6%.
ש. השבת לי שהסתמכת על הדעה האישית שלך.
ת. המקצועית.
ש. אתה מתכוון לדבריך בחוות הדעת לגבי שיעורי ריבית הפריים במשק והשפעה שלה על קביעת שיעור דמי החכירה?
ת. הכוונה שלי היא מקצועית ולא אישית. הריבית הפריים זה לא דבר אישי אלא מקצועי. ריבית הפריים גורם רלוונטי מאוד בחיים הכלכליים של מדינת ישראל. זה היה חלק מהשיקולים וזה מוצג בחוות דעתי".

אלא שמעיון בחוות דעתו של המומחה עולה כי הסיבה היחידה לקביעת שני שיעורים שונים לחישוב דמי החכירה, נעוצה בירידה שחלה בריבית הפריים שהיתה נהוגה במשק באותה תקופה. לא מצאתי בחוות הדעת כל נימוק אחר לאבחנה זו שעשה המומחה.

באם נלך לפי גישתו של המומחה באופן עקבי, צריך היה הדבר להוביל לכך ששיעור דמי החכירה לתקופה קודם לשנת 2008, בתקופה בה ריבית הפריים נעה בין 6%-16% צריך היה לעמוד על שיעור גבוה מ - 6% שכן אין הצדקה ששיעור הריבית יבוא לידי ביטוי רק כשהוא ברף הנמוך ולא יקבל כל ביטוי כשהוא בטווח הגבוה. גם אם הייתי מקבל עמדתו של המומחה לגבי קורלציה בין ריבית הפריים לבין שיעור התשואה לגבי מקרקעין, נראה לי כי בהתאם לממוצע ריבית הפריים לגבי כלל התקופה בה מדובר, ראוי היה להעמיד את שיעור דמי החכירה על שיעור 6% כפי שנקבע לגבי התקופה עד לשנת 2008.

36. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בדבריו של המומחה שאישר כי במרבית פסקי הדין בהם עיין נקבעו דמי חכירה בשיעור 6% משווי המקרקעין. ראו לדוגמא: ה"פ (חי') 20187-06-13 עלי סואעד נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז צפון (30.6.2016); ת"א (חי') 21750-05-14‏ ‏ עזיזה עבאס נ' רשות מקרקעי ישראל (2.4.2017); ת"א (חי') 708/08 עומר נ' מדינת ישראל (27.10.2013); ת"א (חי') 6721-03-14 קייס נ' רשות הפיתוח (29.1.15); ת"א (חי') 1097/05 פרחאת נ' מדינת ישראל (8.2.2015); ת"א (חי') 28343-01-14 עזבון המנוח סלאמה ז"ל נ' מדינת ישראל (11.11.2015); ת"א (נצ') 740-03-16 עיד נ' רשות מקרקעי ישראל (20.6.2018); ת"א (נצ') 22992-03-16 תאברי נ' רשות מקרקעי ישראל (13.6.2018); ת"א (חי') 20103-11-14 עבאס נ' מדינת ישראל (13.12.2016); ת"א (חי') 4561-03-15  עיזבון המנוח מנאע נ' מדינת ישראל (26.12.2018); ת"א (חי') 30158-08-15 קשקוש נ' רשות הפיתוח (26.8.18); ה"פ (חי') 7388-10-14 אסמעיל נ' מדינת ישראל (7.10.2018); ת"א (חי') 22214-09-15 אסדי נ' מדינת ישראל (30.7.18) ; ה"פ (חי') 19639-06-15 אליאס נ' רשות מקרקעי ישראל (9.7.2018 ); ת"א (חי') 29344-01-16‏ חלאילה נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח‏ (21.12.2017); ת"א 53059-05-15 אסדי ואח' נ' מדינת ישראל (2.1.2019); ת"א (נצ') 2915-09-15 מנסור ואח' נ' מדינת ישראל (13.3.2018); ת"א (נצ') 59676-06-15 עבדאלקאדר נ' מדינת ישראל (1.5.2018); ת"א (חי') 27731-03-16‏  ‏חראמי נ' מדינת ישראל (20.5.2019); ת"א (חי') 44377-09-15 חאזן נ' 32.מדינת ישראל (7.2.2019); ת"א (חי') 14896-05-16 עומר נ' מדינת ישראל (24.1.2019); ת"א (חי') 817-07-15 סנעאללה נ' מדינת ישראל (16.10.2018); ת"א (חי') 9916-09-15 ח'טיב נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (2.1.2019).

37. יוער כי במספר רב של פסקי דין שניתנו אף לאחר פסק הדין בפרשת אסמעיל, פסקו בתי המשפט פעם אחר פעם, פיצוי בשיעור 6% מהשווי המשתנה של הקרקע. ללמדך, שלא היה בפסק הדין הנ"ל משום שינוי של ההלכות שקדמו לו, כפי שקבע אף בית המשפט העליון בהחלטתו האחרונה בדנ"א 5261/19 הנ"ל. ראו למשל: ת"א (חי') 46550-03-16 עיזבון המנוח סוהיל בשארה חורי ז"ל נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (1.10.2019) מפי כב' השופטת ע' חן-ברק; ת"א (נצ') 22591-03-16  עזבון המנוח עלי עבד אר- ראזק עבד אל-חלים היורשת נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (28.11.2019), מפי כב' השופטת ע' הוד; ת"א (חי') 23129-02-16 סלאח חליאלה נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (31.12.2019) מפי כב' השופט א' בולוס; ת"א 12948-03-16  טרבייה נ' מדינת ישראל (ביום 5/1/20) מפי כב' השופטת א' אלון; ת"א (חי') 55737-11-14, 23834-12-14 טרביה נ' מדינת ישראל (24.1.2020), מפי כב' הש' י' קראי גירון; ת"א (נצ') 39738-03-16  אמין סלימאן נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (2.2.2020), מפי כב' השופטת ע' הוד.

38. המומחה חישב בחוות דעתו את דמי החכירה עד סוף שנת 2018. משנשאל בחקירתו לגבי דמי החכירה המגיעים בגין שנת 2019 אישר כי ניתן לחשבם לפי הערכים של שנת 2018 (עמ' 9 שורה 28 לפרוטוקול). לפיכך, החישוב שנערך על ידי מתייחס לתקופה עד סוף שנת 2019.

39. על יסוד מקבץ האמור, אני קובע כי הסכומים המגיעים לתובעים לפי סעיף 13 לפקודת המקרקעין, בהסתמך על חוות דעתו של המומחה, אגב התאמתם לאמור לעיל, חושבו בהתאם לעקרונות שלהלן:

א. דמי חכירה ראויים לדונם למגורים לתקופה 1.1.1986 - 1.1.2019 סך 306,532 ש"ח.

ב. דמי חכירה ראויים לדונם חקלאי לתקופה 1.1.1986 - 1.1.2019 סך 135,738 ש"ח.

ג. דמי חכירה ראויים ביעוד חקלאי לשטח של 2.888 דונם לתקופה הנ"ל - 392,011 ש"ח.

ד. דמי חכירה ראויים לכלל החלקה - 306,532 + 392,011 = 698,543 ש"ח.

ה. דמי החכירה לפי חלקם היחסי של התובעים במקרקעין - 218,295 ש"ח.

40. סוף דבר, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים תוך 30 יום סך 218,295 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום 10.1.2019 ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים תוך 30 יום הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח וכן שכ"ט עו"ד בסך 38,500 ש"ח (כולל מע"מ) אחרת יישאו סכומים אלה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד פירעונם המלא בפועל.

ניתנה היום, כ"ה ניסן תש"פ, 19 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.