הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 346

לפני כבוד השופטת ברכה בר-זיו

התובעים בת.א. 346/08 :

התובעים בת.א. 782/08:

.1 פואד סעיד אבו דיב ת.ז. XXXXX127
.2 ח'ליל סעיד אבו דיב ת.ז. 50 476779
.3 חוסין סעיד אבו דיב ת.ז. XXXXX887
.4 חסן סעיד אבו דיב ת.ז. XXXX434
.5 חניף (עפיף) סעיד אבו דיב ת.ז. XXXXX434
.6 מחמד סעיד אבו דיב ת.ז. XXXX110
.7 אדיבה סעיד אבו דיב ת.ז. XXXX114
.8 ח'ולה פארס דיב ת.ז. XXXXX150
.9 מואפק דיב ת.ז. XXXXXX161
.10 סוהיל דיב ת.ז. XXXXXX621
.11 ח'אלד דיב ת.ז. XXXXXX749
.12 אשרף דיב ת.ז. XXXXXX351

  1. אחמד פתחאללה אסדי ת.ז. XXXX409
  2. פתחאללה קאסם אסדי ת.ז. XXXXX041
  3. רזקאללה קאספ אסדי ת.ז. XXXXX617
  4. פרג'אללה קאסם אסדי ת.ז. XXXX182
  5. שוכראללה קאסם אסדי ת.ז. XXXXX092
  6. חסן פתחאלה אסדי ת.ז. XXXXX312
  7. עבד אל סאלם אסדי ת.ז. XXXXX699
  8. סעיד פתחאללה פתחאלה ת.ז. XXXXX670
  9. סאלח פתחאללה אסדי ת.ז. XXXXX136
  10. חוסין פתחאלה אסדי ת.ז. XXXXX834
  11. מוחסן אסדי ת.ז. XXXXX942
  12. בשיר אסדי ת.ז. XXXXXX100
  13. פתחאללה אסדי ת.ז. XXXXXX999
  14. ג'בר אסדי ת.ז. XXXXXX595
  15. עטאללה אסדי ת.ז.XXXXXX353
  16. יונס אסדי ת.ז. XXXXXX129

כל התובעים ע"י ב"כ עוה"ד אילן יחזקאלי ואח'

נגד

הנתבעת:
מדינת ישראל
באמצעות פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
ע"י ב"כ עוה"ד סוזן בוקובצקי

פסק דין

1. בפניי שתי תביעות, שהדיון בהן אוחד, לתשלום פיצויים בגין הפקעת חלקות התובעים, כמפורט להלן, על ידי הנתבעת.

ת.א. 782/08

2. התובעים הם יורשי המנוח פתחאללה אחמד אסדי ז"ל (להלן "אסדי") , שהיה הבעלים של מקרקעין בשטח של 17.239 דונם מכפר בענה, הידועים כחלק מהחלקות כדלקמן:
גוש 18982 חלקות 35 ו- 47.
גוש 18983 חלקות 31, 35, 39, 92-93, 102, 112, 133.
החלקות יקראו להלן ביחד "חלקות אסדי".

ת.א. 346/08

3. התובעים הם יורשי המנוח אבו דיב ז"ל (להלן: "אבו דיב"), שהיה הבעלים של חלקה 19 בגוש 19046 בשטח של 17.024 דונם מכפר מג'דל כרום (החלקה תיקרא להלן: "חלקת אבו דיב").

4. חלקות אסדי וחלקת אבו דיב יקראו להלן ביחד "החלקות", ולהלן אתייחס לטענות בשני התיקים, כאשר תעשה הפרדה בחישוב שווי החלקות כמפורט להלן.

רקע:

5. החלקות הופקעו על ידי הנתבעת בשנת 1962, על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), לצורך הקמת העיר כרמיאל.

הערה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה נרשמה על החלקות ביום 28.9.1962 וביום 13.9.1065 פורסמה בילקוט הפרסומים מספר 1209 הודעה בדבר ההפקעה לפי סעיף 19 לפקודה.

החלקות נרשמו על שם רשות הפיתוח ביום 13.9.1965.

6. במועד ההפקעה חלה על החלקות תכנית 50/42/ RP (להלן : "התכנית המנדטורית") לפיה ייעודן היה Agricultural Zone . התכנית המנדטורית בוטלה בשנת 1984.

7. התובעים בשני התיקים הגישו תביעה לפיצויים בגין הפקעת החלקות.

8. בשנת 2008 נחתמו בין התובעים והנתבעת שני הסכמים (מיום 27.7.08 ומיום 18.5.08) לפיהם שילמה הנתבעת לתובעים את הסכום שאינו שנוי במחלוקת בגין הפקעת כל החלקות, בהתאם לסעיף 9א'(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור (התשכ"ד- 1964) (להלן: "החוק המתקן").
בהתאם להודעת הנתבעת החישוב התבסס על הוראת סעיף 12 לפקודה.
בת.א. 782/08 שולם לתובעים הסכום של 97,786 ₪.
ביום 13.9.16 שולם לתובעים בנוסף סכום של 372,814 ₪ , הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לפי סעיף 13 לפקודה, בקיזוז התשלום שכבר שולם.
בת.א. 346/08 שולם לתובעים בשנת 2008 סכום של 141,283 ₪. ביום 11.9.14 שולם סכום נוסף של 283,632 ₪ , באופן שבמועד זה שולם מלוא הסכום לפי סעיף 12.
ביום 13.9.16 שולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת לפי סעיף 13 בסך 819,024 ₪ בקיזוז התשלומים הקודמים, דהיינו 392,882 ₪.

9. ביום 10.4.14 ניתן על ידי כבוד השופט ע. זרנקין פסק דין בת.א. 782/08. בפסק הדין קבע כבוד השופט זרנקין כי הנתבעת שילמה לתובעים פיצוי בהתאם לשווי החלקות, לרבות פוטנציאל בניה למגורים, וכי התובעים אינם זכאים, בנוסף, לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה.

10. ביום 11.9.14 ניתן על ידי כבוד השופט ע. גרשון פסק דין חלקי בת.א 346/08. בפסק הדין קבע כבוד השופט גרשון כי התובעים זכאים לפיצויים לפי סעיפים 12 ו- 13, אך רק בהמשך הכריע בגובה הפיצוי (לפי הגבוה).

11. התובעים הגישו ערעורים על פסקי הדין הנ"ל (ע"א 3712/14, ע"א 7498/14). ביום 11.2.16 ניתן פסק דין בערעורים הנ"ל (ביחד עם עוד שני ערעורים) לפיהם בהסכמת הצדדים, שקיבלו את המלצת בית המשפט, הדיון בשני התיקים הוחזר לבית משפט זה "על מנת שיברר ויכריע בטענה אחת ויחידה והיא מהו שיעור הפיצוי שזכאים לו המערערים על פי המסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודת הקרקעות, וזאת על פי הראיות והטיעונים הקיימים בתיקים אלה".

נוכח פרישת כבוד השופט זרנקין וכבוד השופט גרשון הועברו התיקים לטיפולי.

12. ב"כ הצדדים הגישו חוות דעת משלימות, המומחים נחקרו על חוות הדעת ולאחר מכן הגישו ב"כ הצדדים סיכומים בכתב.

חוות דעת המומחים:

13. בת.א. 782/08 התובעים הסתמכו על חוות דעתה של השמאית זיוה בלאושטיין מיום 5.9.16, וחוות דעת משלימה מיום 20.6.17, אשר העריכה את שווי הפיצוי לתובעים בסכום של 3,405,230 ₪. החישוב נערך על פי שיעור תשואה של 6% לשנה.

מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של השמאי יצחק רוגובין משנת 2009 ו- 3 חוות דעת משלימות מיום 18.5.16, מיום 28.11.16 ומיום 4.5.17. השמאי רוגובין העריך את שווי הפיצוי בסכום של 352,590 ₪. החישוב נערך על פי שיעור תשואה של 2.5% לקרקע בייעוד למגורים ו- 1.5% לקרקע בייעוד חקלאי.

14. בת.א. 346/08 התובעים הסתמכו על חוות דעתה של השמאית זיוה בלאושטיין מיום 5.9.16, וחוות דעת משלימה מיום 20.6.17, אשר העריכה את שווי הפיצוי לתובעים בסכום של 2,115,769 ₪ החישוב נערך על פי שיעור תשואה של 6% לשנה. סך השווי לשנים 1986 עד 2015 הוערך על ידה בסכום של 35,262,815 ₪ (עד שנת 2015).

מטעם הנתבעת הוגשה חוות דעתו של השמאי יצחק רוגובין משנת 2009 ו- 3 חוות דעת משלימות מיום 18.5.16, מיום 28.11.16 ומיום 4.5.17. השמאי רוגובין העריך את שווי הפיצוי בסכום של 352,540 ₪. החישוב נערך על פי שיעור תשואה של 2.5% לקרקע בייעוד למגורים ו- 1.5% לקרקע בייעוד חקלאי. השמאי רוגובין העריך את סך השווי המצטבר בסכום של 21,112,826 ₪ (מתוכם 3,589,760 ₪ לדונם למגורים ו- 17,523,066 ₪ ליתרת 16.024 דונם לחקלאות.

יש לציין כי בשלוש חוות הדעת הראשונות בשני התיקים חושב הפיצוי על פי שיעור תשואה של 5% לכלל החלקה. לאחר פסק הדין בע"א 7137/15 (להלן: "פסק דין לאפי") חושב הפיצוי על פי שיעור התשואה של 2.5% לקרקע בייעוד למגורים ו- 1.5% לקרקע בייעוד חקלאי.

15. ביום 27.8.18 ניתנה על ידי החלטה כדלקמן:

"מבחינת חוות הדעת ותשובות שני המומחים עולה כי בשנת 1984 בוטלה התכנית המנדטורית ולכן לא ניתן למצוא עיסקאות השוואה שדומות לשימושים שבתכנית המנדטורית ומדובר "במישור התיאורטי בלבד".
בנסיבות אלה בחר כל אחד מהשמאים גושים או חלקות להשוואה שונים (מצפון ומדרום לכביש 85) ובנוסף קבע מקדמי התאמה שונים עקב שוני בחלקות ההשוואה (קירבה למרכז הכפר, פיתוח, זמינות וכד').
כאשר מסדי הנתונים של שני השמאים אינם ברי השוואה ואלה "מקצועיים" גרידא, ממילא קשה לקבוע איזה חוות דעת עדיפה ואני סבורה כי ראוי בשלב זה, לאחר שכבר כל טענות הצדדים נפרסו בפני בית המשפט , למנות שמאי מומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיבחן עיסקאות השוואה על פי העקרונות השמאיים ויקבע את שווי החלקות במהלך כל אחת מהשנים הרלוונטיות (בייעוד חקלאי כשדונם אחד בייעוד הניה). מהשווי שיקבע תיגזר הריבית על ידי בית המשפט".

16. בהעדר הסכמה בין הצדדים בדבר זהות המומחה, מונה על ידי ביום 17.12.18 השמאי ירון גולן מ"גולן הנדסה ושמאות בע"מ" כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

17. ביום 28.2.19 ניתנה חוות דעת המומחה בשני התיקים:

בת.א. 782/08 העריך המומחה את סכום ערכי השווי המצטבר, בכל שנה בשנים 1986-2016, לכל אחת מחלקות אסדי, כדלקמן:

גוש חלקה שטח החלקה בדונם שטח התובעים בדונם השווי בש"ח

18983 31 3.221 1.611 3,122,620
18983 35 1.701 1.701 4,331,559
18983 39 3.516 3.516 6,616,644
18983 92 4.553 2.277 3,961,114
18983 93 1.252 1.252 3,766,268
18983 102 2.153 1.436 3,283,420
18983 112 0.971 0.971 1,222,489
18983 133 1.871 1.871 4,545,589
18982 36 2.105 1.053 2,420,098
18982 2.907 1.454 2,924,957

בת.א. 346/08 העריך המומחה את סכום ערכי השווי המצטבר, בכל שנה בשנים 1986-2016,לחלקת אבו דיב בשטח של 17.024 דונם בסכום של 23,623,216 ₪.

ביום 28.3.19 השיב המומחה לשאלות הבהרה ששלחו אליו שני הצדדים. בהמשך, הגישו שני הצדדים סיכומים משלימים.

18. מתן פסק הדין עוכב לבקשת הנתבעת עד מתן פסק דין בע"א 8171/17 מדינת ישראל נ. עזבון המנוח איסמעיל (23.7.19) (להלן : "פסק דין איסמעיל") ובהמשך בדנ"א 5261/19 (להלן: "דנ"א איסמעיל"). לאחר מתן פסק הדין בערעור ובדיון הנוסף התרתי לצדדים להגיש טיעונים משלימים נוספים ורק לאחריהם "הבשילו" התיקים למתן פסק הדין.

19. המחלוקות בין הצדדים מתמקדות בארבעה נושאים:

א. השווי המצטבר של החלקות משנת 1986 עד שנת 2016.

ב. השלכות פסק הדין בע"א 8717/17 מדינת ישראל נ. עזבון המנוח איסמעיל (להלן : "פסק דין איסמעיל") ודנ"א 5261/19 עזבון המנוח איסמעיל נ. מדינת ישראל (להלן : "דנ"א איסמעיל").

ג. שיעור הרבית על פיו ייגזרו דמי החכירה.

ד. תקופת תשלום דמי החכירה

אציין כי מרבית הנושאים נידונו בהרחבה בסיכומים שהגישו הצדדים במועדים השונים ואתייחס להלן רק לטיעונים הרלבנטיים.

השווי המצטבר של החלקות:

20. לאורך כל סיכומי הצדדים, הן לפני מינוי המומחה והן לאחריו, דבק כל צד בהערכת השווי המצטבר שנערכה על ידי השמאי מטעמו (בכפוף לטענות הצדדים לגבי הלכת פסק דין איסמעיל, כאמור להלן).

21. ב"כ התובעים טען כי המומחה שגה כאשר הביא בחשבון את מדיניות "ההקפאה", כאשר הביא בחשבון "העדר ציפיה" להרחבת היישובים במקום לקבוע את שווי החלקות בערכן המשתנה מידי שנה, כאשר הביא בחשבון בקביעת שווי החלקות בייעוד חקלאי עסקאות ביעוד "יער" וביעוד "שמורת נוף", והתעלם מכל השימושים שבתכנית המנדטורית, כאשר לא הביא בחשבון את גידול האוכלוסיה הטבעי כגורם המשפיע על קרבת החלקות למרכז הכפר, כאשר השתמש בחישובים לינאריים, דבר שהביא למיצוע נתונים לא מתאימים ולהפחתת השווי של החלקות ביעוד חקלאי, וכאשר בקביעת השווי לא הביא בחשבון את העובדה שבחלק מהחלקות היו מטעי זיתים.

ב"כ התובעים טען כי יש להעדיף את חוות דעתה של השמאית מטעם התובעים, ולקבוע שווי גבוה יותר לחלקות שקבע (20% בגין קרקע ביעוד חקלאי לעומת קרקע ביעוד שמורת נוף ויער, 10% בגין השימושים הנוספים המותרים בהתאם לתכנית המנדטורית, 5% בגין הרחבת שולי הכפר באופן שקירב את החלקות למרכזו ו- 12% בגין החלק מהחלקות עליהם היו נטועים מטעי זיתים).

ב"כ התובעים היפנה בסיכומיו לפסק דינו של כבוד השופט א. טובי בת.א. 22214-09-15 ולפסק דינו של כבוד השופט מ. רניאל בת.א. 29064-07-15.

22. ב"כ הנתבעת טענה כי חוות דעתו של השמאי רוגובין עדיפה על זו של השמאית בלאושטיין מטעם התובעים, וכי יש לשום את שווי החלקות בהתאם למאפייני החלקות המופקעות, כולל השימושים האפשריים הגלומים בה במועד ההפקעה , ואין להביא בחשבון ציפיות לשינוי תכנוני.

ב"כ הנתבעת התייחסה לטענות ב"כ התובעים בקשר לחוות דעתו של המומחה וטענה כי לדחותן. לטענתה, אין הצדקה להוסיף על השווי שקבע המומחה אלא להיפך, יש להפחית מהשווי שקבע כ- 20% , מאחר ובעיסקאות ההשוואה שהביא בחשבון הביא עסקאות רבות העדיפות של החלקות המופקעות.

23. כפי שציינתי בהחלטה של מינוי המומחה, בשנת 1984 בוטלה התכנית המנדטורית ולכן לא ניתן למצוא באזור בו נמצאות החלקות עיסקאות השוואה שדומות לשימושים שבתכנית המנדטורית, שהיו מותרים על פי תכנית זו, וכל שמאי בחר מסד נתונים שונה , תוך קביעת מקדמי השוואה אחרים.

הדבר בא לידי ביטוי בתיקים הרבים שנידונו בבית משפט זה, ואשר עניינם גובה פיצויי ההפקעה לקרקע מופקעת בכפרים בהם נמצאות החלקות ובכפרים סמוכים. מפסקי הדין עולה כי במרביתם מונה מומחה מטעם בית המשפט אשר בחן עיסקאות השוואה שונות, תוך שימוש ב"עקרונות שמאיים" שונים. יחד עם זאת ערכתי השוואה בתיקים שנידונו על ידי (ת.א 14924-10-15 ו-ת.א. 4561-03-15) בין הערכת השווי המצטבר של החלקות שם לעומת השווי המצטבר שנקבע על ידי המומחה בתיק זה. בהתאמה לשטח החלקות והשנים הרלבנטיות הנידון כאן, השווי המצטבר בת.א. 14924-10-15 הינו 25,298,300 ₪ ובת.א. 4561-03-15 הינו 22,617,527 ₪, כאשר בת.א 346/08 בחלקת דיב השווי המצטבר הינו 23,623,216 ₪.

כאשר גוזרים את דמי החכירה מהשווי המצטבר של החלקות – ההפרש הינו זניח.

אציין כי בת.א. 4561-03-15 קבעתי את השווי המצטבר הנ"ל בהסתמך על חוות דעת השמאי גרשון מטעם הנתבעת עצמה ובת.א. 14924-10-15 אימץ המומחה שם (השמאי י. שפירא) את קביעת השמאי מטעם הנתבעת לענין שווי החלקות.

24. על כך יש להוסיף כי ההלכה היא שלמומחה המתמנה על ידי בית המשפט מעמד מיוחד ובית המשפט יטה לאמץ את חוות דעתו, אלא אם קיימים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן (ראה למשל ע"א 6407/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ. מסרי (24.5.18) וע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארווה נ. עזבון המנוח איברהים חסן מסארווה (23.2.14) ).

בענייננו, לא מצאתי לסטות מקביעות המומחה ואני מאמצת את השווי המצטבר של החלקות, כפי שנקבע בחוות הדעת שהגיש בשני התיקים (ודוק : למומחה נשלחו רק שאלות הבהרה והוא לא נחקר על חוות דעתו בבית המשפט).

פסק דין איסמעיל ודנ"א איסמעיל

25. לאור פסק דין איסמעיל הגישה ב"כ הנתבעת "הודעת עדכון" ובקשה לדחות את התביעה מהטעם שלאור פסק דינו של כבוד השופט שטיין שפסק דין איסמעיל, יש לקבוע את השווי המצטבר של החלקות על פי המציאות העסקית והעובדות של שוק הנדל"ן בזמן אמת ואין להסתמך על שומות תאורטיות, היפוטטיות או נורמטיביות. מאחר וחוות הדעת שהוגשו אינן מבוססות על מחירי שוק של דמי שכירות המשולמים בגין השכרה במקרקעין במקרים דומים – יש לדחות את התביעה, או להשיבה לבית משפט זה.

26. ב"כ התובעים טען בתשובה כי פסק דין איסמעיל לא שינה את ההלכה וכי בכל מקרה ההלכה שם אינה חלה על ענייננו, לאחר שכבר הוגשו חוות דעת הצדדים ונקבע המתווה לקביעת הפיצוי. בהמשך הגיש ב"כ התובעים סיכומי השלמה וטען כי בדנ"א איסמעיל נקבע כי פסק דין איסמעיל לא שינה את ההלכה הקיימת.

27. בדנ"א איסמעיל קבעה כבוד הנשיאה א. חיות כי :

"קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה – ככל שנקבעה כזו – עומדת בסתירה לפסיקתו העניפה של בית משפט זה בנדון. סוגיית שוויין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור "הוגן ושווה ערך" שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות "ישנות".
מטרת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך (ראו גם ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון [פורסם בנבו] עמ' 6 (19.11.2007); אהוד קמר דיני הפקעת מקרקעין ב, 681 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: קמר), והאסמכתאות שם). על מנת להגשים מטרה זו, נקבע בהלכה הפסוקה כי דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק" (ראה דנ"א 9983/16 מדינת ישראל נ' דבאח, [פורסם בנבו] פסקאות 13, 21 (15.8.2017), (להלן: עניין דבאח)). זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעסקאות השוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהייתה בידי הנפקע אלמלא ההפקעה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם בנבו] (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר),; ע"א 7137/15 עבד לאפי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23.2.2017); ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (22.5.2016); ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (‏8.12.2016); עניין דבאח).
 
           פסק הדין מושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה.......
לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עימנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת".(ההדגשה שלי- ב.ב).

28. נוכח קביעה זו – אני דוחה את טענת ב"כ הנתבעת לפיה יש בפסק דין איסמעיל שינוי הלכה שיש בו כדי להשפיע על ההכרעה בתיק זה ועומדת בעינה קביעתי לפיה יש לקבוע את השווי המצטבר של דמי החכירה לשנים 1986 עד 2016 בהתאם לקביעת המומחה.

שיעור דמי החכירה

29. ב"כ התובעים טען כי יש לאמץ את קביעת השמאית בלאושטיין מטעם התובעים, ולהעמיד את שיעור דמי החכירה על 6% מהטעמים הנזכרים בחוות דעתה.

מאידך, טענה ב"כ הנתבעת כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה על 2.5% לקרקע ביעוד מגורים ו- 1.5% לקרקע ביעוד חקלאי , כפי שקבע המומחה מטעמה.

20. איני סבורה כי יש להרחיב בענין זה נוכח קביעת כבוד הנשיאה חיות בדנ"א איסמעיל כי אין בפסק דין איסמעיל כדי לשנות את ההלכה בע"א 4299/15 אסדי נ. מדינת ישראל (8.12.16) , שם נקבע כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6% מהשוויה משתנה של המקרקעין מידי שנה בשנה .

הדבר אף נאמר בדנ"א איסמעיל במפורש:

"בהקשר זה יצוין כי לגופו של אופן החישוב, להבדיל מהבסיס העיוני שעליו עומד המנגנון, הרי שלגישת השופט א' שטיין אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל (פסקה 30 לחוות דעתו). זאת ועוד, בהמשך חוות דעתו ביקר השופט א' שטיין את חוות הדעת שהוגשה על ידי שמאי המדינה בציינו "הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים" (פסקה 55 לחוות דעתו). הנה כי כן, נראה כי גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים" .

21. אוסיף עוד כי גם השמאי רוגובין מטעם הנתבעת קבע את שיעור דמי החכירה בשיעור של 5% , על פי דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמנם לאחר פסק הדין בע"א 7137/15 לאפי נ. מדינת ישראל (23.2.2017) הוגשה חוות דעת נוספת על ידי השמאי רוגובין, ואולם השיעור שנקבע שם אינו רלבנטי לענייננו. זאת, מאחר ובענין לאפי דובר הקרקע המופקעת שימשה למחצבה, והוכח שם כי דמי החכירה במחצבות לא מחושבים בשיעור מסויים משוויה המשתנה של הקרקע (כפי שנקבע בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ. הייטנר (4.7.12)) אלא בשיעור מסויים מהתגמול המתקבל משוויי המחצבים המופקים מהקרקע.

22. לפיכך, בקביעת שיעור דמי החכירה, אני מאמצת את חוות דעת המומחית בלאושטיין מטעם התובעים, דהיינו 6% מהשווי המשתנה של החלקות לאורך השנים.

תקופת תשלום דמי החכירה האבודים

23. כאמור לעיל, בת.א. 782/08 שולם לתובעים הסכום של 97,786 ₪ בשנת 2008 וביום 13.9.16 שולם לתובעים בנוסף סכום של 372,814 ₪, הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לפי סעיף 13 לפקודה, בקיזוז התשלום שכבר שולם.

בת.א. 346/08 שולם לתובעים בשנת 2008 סכום של 141,283 ₪. ביום 11.9.14 שולם סכום נוסף של 283,632 ₪ , באופן שבמועד זה שולם מלוא הסכום לפי סעיף 12. ביום 13.9.16 שולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת לפי סעיף 13 בסך 819,024 ₪ בקיזוז התשלומים הקודמים, דהיינו 392,882 ₪.

24. בסיכומים טען ב"כ התובעים כי במקרה של מחלוקת על גובה הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, כל סכום ששולם לתובעים, הנופל מהסכום הסופי שנקבע על ידי בית המשפט, אינו מפסיק את מרוץ התקופה בגינה משולמים דמי החכירה האבודים.

ב"כ התובעים טען כי הסכומים ששולמו לתובעים, כאמור לעיל, הינם חלק קטן מזערי מסכומי דמי החכירה שהיו מגיעים לתובעים במועד ביצוע אותם תשלומים ולכן על הנתבעת להמשיך לשלם את הפיצוי בגין דמי החכירה , עד למועד בו נקבע מלוא הפיצוי בהתאם לפסק דין סופי.

לחילופין טען ב"כ התובעים, כי במידה ויפסק סכום שחושב עד לשנת 2016 בלבד, יש לחייב ממועד זה ועד התשלום בפועל הפרשי הצמדה וריבית.

25. בת.א. 792/08 טענה ב"כ הנתבעת כי הסכום ששולם לתובעים בשנת 2008 משקף את שווי החלקות במועד ההפקעה, בצירוף ריבית והצמדה, בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות, ולפיכך התובעים זכאים לפיצוי בגין עיכוב תשלום פיצויי ההפקעה לפי סעיף 13 ממועד ההפקעה ועד שנת 2008, בניכוי הסכומים ששולמו, כשהם משוערכים למועד פסק הדין.

בת.א. 346/08 טענה ב"כ הנתבעת כי התובעים זכאי לפיצויי הפקעה ממועד ההפקעה ועד 11.9.14, דהיינו המועד בו שולם מלוא הפיצוי על פי סעיף 12 לפקודה.

26. ככל שעסקינן בת.א. 792/08 אני דוחה את טענת ב"כ הנתבעת לפיה הסכום ששולם לתובעים בשנת 2008 משקף את שווי החלקות במועד ההפקעה . כבוד השופט זרנקין אימץ בפסק דינו מיום 10.4.14 את השווי שקבע השמאי רוגובין בחוות דעתו מיום 30.7.12 לפיה שווי דונם במועד ההפקעה היה 500 ל"י. ואולם שווי זה לא לקח בחשבון את שווי דונם למגורים או כל פוטנציאל למגורים, והדבר אף נאמר במפורש בחוות הדעת (בסעיפים 7.11 עד 7.13).

27. יחד עם זאת, אני מסכימה כי התשלום ששולם בספטמבר 2016 יש בו כדי סילוק הפיצוי בהתאם לסעיף 13 ולפיכך, חישוב דמי החכירה המגיע לתובעים יעשה בהתאם לשווי החלקות המצטבר, כפי שקבע השמאי המומחה בעמוד 60 לחוות דעתו מיום 28.2.19 – דהיינו 36,194,758 ₪ X 6% = 2,171,685 ש"ח.

28. בת.א. 346/08, לאור מועד התשלום בספטמבר 2014 – יעשה חישוב דמי החכירה המגיעים לתובעים בהתאם לשווי המצטבר של החלקה בהתאם לשווי שקבע המומחה בעמוד 56 לחוות דעתו מיום 28.2.19 , דהיינו 23,623,216 ₪, בניכוי השווי לשנים 2015 ו- 2016 – דהיינו 20,581,208 ₪ X 6% = 1,234,872 ₪.

התוצאה:

בת.א. 346/08

29. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום של 1,234,872 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.2.19 ועד היום, ובניכוי הסכומים ששולמו לתובעים עד היום, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד היום.

כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות בסכום של 25,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בשעור של 15% מסכום הפיצוי שעל הנתבעת לשלם לתובעים.

בת.א. 792/08

30. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום של 2,171,685₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 28.2.19 ועד היום, ובניכוי הסכומים ששולמו לתובעים עד היום, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד היום.

כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות בסכום של 25,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בשעור של 15% מסכום הפיצוי שעל הנתבעת לשלם לתובעים.

31. הנתבעת תשלם לתובעים, באמצעות בא כוחם, את הסכומים האמורים לעיל בשני התיקים תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא כל סכום שבפיגור הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

32. ב"כ התובעים ידאג לשלם את הפיצוי המגיע לכל אחד מהתובעים בהתאם לחלקו בירושת המנוחים שהיו בעלי החלקות.

ניתנה היום, ל' סיוון תש"פ, 22 יוני 2020, בהעדר הצדדים.