הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 34506-01-15

לפני כבוד השופטת ישראלה קראי-גירון

התובעים
עזבון המנוח עבדאללה חסן עבדאללה דעיבס
באמצעות יורשיו:

1. חמאדה דעיבס, ת"ז XXXXXX720

2. מחמוד דעיבס, ת"ז XXXXXX738

3. עזבון המנוח חסן דעיבס באמצעות יורשיו:
א. עבדללה דעיבס ת"ז XXXXXX248
ב. מוחמד דעיבס ת"ז XXXXXX160
ג. חאלד דעיבס ת"ז XXXXXX157
ד. נסר אלדין דעיבס ת"ז XXXXXX725

4. עזבון המנוח סלים דעיבס באמצעות יורשיו:
ה. עבד אלחלים דעיבס ת"ז XXXXXX653
ו. אחמד דעיבס ת"ז XXXXXX308
ז. חאלד דעיבס ת"ז XXXXXX710
ח. עזבון המנוח מאדי דעיבס באמצעות יורשו:
ט. אנתסאר דעיבס ת"ז XXXXXX056

ע"י ב"כ עוה"ד אבו רייא ו/או אח'

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל/רשות מקרקעי ישראל

ע"י פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי

פסק דין

מבוא

1. בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת זכויות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה"). המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשיעור הפיצויים להם זכאים התובעים על פי סעיף 13 לפקודה.

רקע והשתלשלות העניינים

2. המנוח עבדאללה חסן דעיבס (להלן: "המנוח"), אביהם של תובעים 1-4 היה בעל זכויות בחלקות 69 ו- 86 בגוש 19146 (להלן: "חלקה 69" ו- "חלקה 86" בהתאמה) ובמחצית מהזכויות בחלקה 11 בגוש 19145 (להלן: "חלקה 11". יובהר כי הכוונה "בחלקה 11" היא רק לחלקו של המנוח בחלקה) (להלן: "החלקות" או "המקרקעין"). כל המקרקעין הנ"ל מצויים כיום בתחומי העיר כרמיאל.

3. ביום 25/10/62 (להלן: "המועד הקובע") פורסמה בילקוט פרסומים מס' 968 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין לצרכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה. הודעה לפי סעיף 19 לפקודה פורסמה בילקוט פרסומים מס' 1209 מיום 2/9/65.

4. במועד הקובע חלה על המקרקעין תכנית מתאר לשטח הגלילי מחוז צפון שמספרה RP/50/42 (להלן: " התכנית" או "התכנית המנדטורית"). בהתאם לתשריט התוכנית, המקרקעין סווגו כ"איזור חקלאי" (Agricultural Zone) וכמפורט בתקנון התוכנית השימושים המותרים באזור חקלאי היו, בין היתר, חקלאות, תעשיה, אורוות, בתי מגורים, מחסות לשומרים, בניינים ומתקנים להספקת מים וחשמל כולל בתי כוח ובניינים אחרים שאושרו על ידי הוועדה המחוזית. עוד נקבע בתקנון התוכנית כי ניתן לבנות בכל חלקה, ששטחה אינו נופל מדונם, בית מגורים אחד ששטחו 15% משטח החלקה או 180 מ"ר, הנמוך מבניהם. הוצאתו של היתר בניה על פי התוכנית המנדטורית הייתה מסורה לשיקול דעת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

5. ביום 9/7/01 נפטר המנוח ותובעים 1-4 הם יורשיו בהתאם לצו הירושה, הוא נספח ב' לכתב התביעה המתוקן, והם הזכאים לטענתם בכתב התביעה המתוקן מיום 25/6/2017 לקבלת פיצויי הפקעה, שהיו מגיעים למנוח בגין זכויותיו בחלקות.

6. ביום 18/1/15 הגישו התובעים את התביעה המקורית, אשר כאמור תוקנה ביום 25/6/2017, בה טענו כי הינם זכאים לפיצויים בגין ההפקעה, בהתאם לסעיפים 12 ו-13 לפקודה. שטח החלקות לפיצויי נשוא התובענה הוא כדלקמן: חלקה 11 – 5,446 מ"ר כאשר לתובעים מחצית זכויות בשטח של 2,725 מ"ר; חלקה 69 – 2,153 מ"ר; חלקה 86 – 527 מ"ר.

7. התובעים בחרו במסלול חישוב הפיצויים המקנה פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה, ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן (להלן: "מסלול דמי חכירה אבודים"). יצוין כי סעיף 13 לפקודה אמנם בוטל בשנת 2010, אולם הוא תקף להפקעות ישנות ובהן ההפקעה נושא תיק זה.

8. יודגש כי בהתאם להלכה פסוקה הבחירה במסלול הפיצויים הרצוי מצויה בידיו של בעל הנכס שהופקע, כאשר המדובר במסלולים חלופיים, ומשבחר הנפקע במסלול פיצוי לא ניתן לאחר מעשה לבקש "לילך במסלול אחר".

לעניין מסלולי פיצויי נוספים והגורמים והשיקולים בהערכת פיצויי הפקעה ראה:
ע"א 929/16 עלי מוחמד עבדאללה אבו ריא נ' מדינת ישראל (6 /9/2018);
ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8 /12/2016) (להלן: "עניין אסדי");
ע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' דבאח (06 /12/2016) (להלן: "עניין דבאח")

9. הנתבעת אינה חולקת על זכאותם של התובעים לפיצויי הפקעה והמחלוקת בין הצדדים נסובה בעיקרה על גובה שומת הפיצויים.

המחלוקת השמאית בין הצדדים

10. במסגרת התביעה הגישו התובעים שתי חוות דעת שמאיות: הראשונה מטעם השמאי זועבי איאד מיום 7/9/2015 (להלן: "השמאי איאד"), והשנייה המעודכנת מטעם השמאי פהים מח'ול מיום 25/6/2017 (להלן: "השמאי מח'ול"). הנתבעת הגישה מצידה שתי חוות דעת נגדיות מטעם השמאי יגאל גרשון (להלן: "השמאי גרשון") כאשר הראשונה הוגשה ביום 8/4/2016 והשנייה הוגשה ביום 6/12/2017.

11. יצוין כי הוגשו בהליך זה מטעם כל צד שתי חוות דעת משום שביום 30/5/2017 נעתרתי לבקשת התובעים להגיש חוות דעת מעודכנת לנוכח פסקי הדין שניתנו על-ידי בית המשפט העליון בעניין אסדי ודבאח אשר עסקו באותה תכנית מנדטורית שחלה על המקרקעין דנן. בהתאמה הותר לנתבעת להגיש חוות דעת נגדית עדכנית מטעמה.

בין חוות הדעת נמצאו פערים משמעותיים, כמפורט להלן:

12. השמאי איאד העריך בחוות דעתו את שווי המקרקעין בכל שנה על פי שווי השוק ולהלן השיקולים והגורמים אותם, בין היתר, הביא בחשבון בעריכת השומה:
מיקום הנכסים בסביבה אטרקטיבית ביחס לכפרים סמוכים;
רמת הפיתוח בסביבה שאפשרה גישה לחלקות;
המצב התכנוני של המקרקעין שהיו ביעוד חקלאי עם אופציה להקמת בית מגורים אחד;
ורמת המחירים למקרקעין דומים בניטרול השפעה של שיקולים זרים על השווים.

13. השמאי איאד ציין בחוות דעתו כי ערך את חישוב דמי החכירה האבודים החל מ- 1/1986 כאשר שווים הושפע בין היתר מהעובדה שבאותה תקופה האזור היה ציר מסחרי חשוב שחיבר בין צפת ורמת הגולן ולכן קצב ההתפתחות בו היה מואץ. עוד ציין השמאי כי בקביעת השווי הוא התייחס גם לרמת המחירים לנכסים דומים תוך שימוש במקדמי התאמה בהתאם למאפייני כל עסקה שבדק ובתוספת 33% לקביעת רשות המיסים. בנוסף השמאי איאד ציין כי בקביעת שווי מקרקעין נעזר בפסיקת בית משפט, בהערכות מיסוי מקרקעין ובחוות דעת של שמאים מכריעים.

14. השמאי איאד ערך אומדן שווי לדונם בייעוד חקלאי עם התחשבות בצפיות כללית לשינוי ייעוד בשנת 1986 בסך של 13,495 ₪ לדונם אשר עלה במשך השנים והגיע עד לסך של 186,672 ₪ בשנת 2015. בהתאם לחוות דעתו ועל יסוד נתוני המקרקעין ושיקולי השומה קבע השמאי איאד כי הפיצוי בגין דמי החכירה האבודים מאז 1986 ועד מחצית 2015 המגיע במקרה דנן הוא בסך 152,600 ₪ לדונם ובסך כולל של 825,000 ₪. השמאי איאד קבע כי החישוב בוצע על בסיס הערכת דמי החכירה בכל שנה לפי שיעור קבוע של 6% משווי הנכס המשתנה בכל שנה. לחוות דעתו צירף השמאי איאד נספח בו מפורטות עסקאות השוואה, הסכמי פיצויים, הסכמי שכירות, חוות דעת של אגף שומת מקרקעין ושומות שנערכו למטרות פיצויי הפקעה לפי צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) ששימשו אותו בהערכותיו.

15. בחוות דעת משלימה מטעם התובעים שניתנה על ידי השמאי מח'ול הוערכו רק דמי החכירה האבודים לדונם מאמצע שנת 2015 ועד שנת 2017. השמאי מח'ול אימץ את חוות דעתו של השמאי איאד, הן לעניין שווי הנכס והן לעניין דמי חכירה באדמה חקלאית. הוא רק עדכן את השומה בהתאם לפסקי הדין שניתנו בעניין אסדי ועניין דבאח, שניהם מחודש דצמבר 2016. בהתאמה עידכן השמאי מח'ול את חוות דעתו באופן שבו הוערכו דמי החכירה האבודים על בסיס שווי דונם אחד ביעוד מגורים מכל חלקה ששטחה דונם אחד ומעלה, ולגבי שאר החלקה חישב דמי החכירה האבודים לפי שווי של חלקה ביעוד חקלאי תואם את סביבתו.

כך, השמאי מח'ול קבע בחוות דעתו המשלימה כי הפיצוי הראוי בגין דמי חכירה אבודים בקרקע חקלאית יהיה כאמור בחוות דעת השמאי איאד (אשר קבעה דמי חכירה עד מחצית שנת 2015 בסך של 11,200 ₪ לדונם לשנה ), כאשר דמי החכירה הראויים השנתיים לשנים 2016 ו-2017 יהיו 11,200 ₪ לדונם לכל שנה , ולמחצית השנייה של שנת 2015 (אשר לא נכללה בחוות דעת השמאי איאד) לסך של 5,600 ₪ לדונם. לפיכך קבע השמאי מח'ול כי דמי החכירה האבודים המגיעים כאמור בחוות דעת השמאי איאד ובתוספת האמור בחוות דעתו יעמוד במעוגל על 180,000 ₪.

בנוסף קבע השמאי מח'ול בחוות דעתו המשלימה כי הפיצוי המגיע בגין דונם אדמה למגורים יחושב בערך של פי שלושה מהערך שחושב לדונם חקלאי, ובהתאמה העמיד את דמי החכירה הראויים בגין דמי חכירה אבודים בקרקע למגורים על סך 540,000 ₪ (סכום זה כולל את כל התקופה, קרי הן זו האמורה בחוות דעת השמאי איאד והן זו בחוות דעתו.

16. מנגד שמאי הנתבעת, השמאי גרשון קבע בחוות דעתו המעודכנת כי הפיצוי המגיע לפי סעיף 12 לפקודה נכון ליום 25/10/62 בגין הפקעת המקרקעין מסתכם בסך כולל של 9,453 ל"י, כאשר שווי קרקע בייעוד חקלאי הוערך לפי 500 ל"י לדונם חקלאי, ואילו שווי דונם ראשון בכל חלקה המחושב לפי שווי מגורים הוערך בסך של 5,000 ל"י. כמו כן נקבע כי סך הפיצויים בהתאם לסעיף 13 לפקודה לפי גובה דמי החכירה הראויים כנגזרים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה הוא בסך כולל של 182,840 ₪. לעניין זה נקבע כי שיעור דמי החכירה הראויים עומדים על 2.5% לדונם ראשון למגורים ועל שיעור של 1.5% ליתרת השטח החקלאי. השמאי גרשון עשה זאת תוך שהוא משנה את קביעתו בחוות דעתו המקורית שם נקבע על ידו חישוב שיעור דמי חכירה אחיד בגובה 5%. ראוי לציין כי השמאי גרשון בחוות דעתו המעודכנת הסתמך על פסיקת בית משפט העליון בע"א 7137/15 ‏ מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל (23 /2/2017) (להלן: "פרשת לאפי"), תוך שטען כי בית משפט אינו כבול בקביעת שיעור התשואה השנתית לשיעור שבין 5% ל-6%, אלא יש לבצע הערכה בהתאם לפירות שניתן להפיק בפועל מהמקרקעין, כאשר שיעור התשואה השנתי הועמד בעניין לאפי על 2.5% בקרקע שייעודה לחציבה. נזכיר כבר עתה כי פסק הדין בפרשת לאפי עסק בקרקע ששמשה למחצבה וזאת בניגוד ל מקרקעין הרלוונטים לענייננו.

17. נוכח הפערים בחוות הדעת, בהחלטה מיום 12/7/2016 מונה מומחה מטעם בית משפט, השמאי דמבינסקי מיכאל (להלן: "המומחה") על מנת שיעריך את גובה הפיצוי המגיע לתובעים. חוות הדעת הוגשה ביום 20/3/2018 במסגרתה סקר המומחה את מאפייני החלקה ומצבה התכנוני. המומחה ציין כי המקרקעין מצויים כיום באזור התעשייה כרמיאל בסביבה הכוללת פיתוח מלא וחיבור לתשתיות עירוניות ומאופיינת על ידי מבני תעשיה ומבני מסחר מסוגים שונים.

18. אשר לקביעת שווי החלקה בהתאם לסעיף 12 לפקודה ציין המומחה כי הערכתו נעשתה בהתאם לגישת ההשוואה תוך ביצוע התאמות נדרשות למקרקעין בייחס לנתוני ההשוואה. לעניין זה המומחה הביא בחשבון את מיקום החלקה, שטחה ומאפיינה ובנוסף הסתמך גם על פסיקת בית משפט שעסקה בפרשנות הראויה לתוכנית דנן. לאחר בחינת נתוני השוואה לתאריך הקובע או בסמוך אליו, קבע המומחה, כי שווי המקרקעין 3,243 ל"י לפי 600 ל"י לדונם. שווי הפיצוי המגיע בהתאם לסעיף 12 לפקודה אינו שנוי במחלוקת ושולם.

19. ביחס לקביעת שיעור הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה, המומחה סקר בחוות דעתו עסקאות ונתוני השוואה המתייחסים לערכי שווי קרקעות חקלאיות ונתונים בקשר לערכי שווי של קרקעות למגורים ועל בסיסם קבע כי דמי חכירה יחושבו על בסיס תשואה של 6% משווי הקרקע בכל שנה ובסך כולל של 569,665 ₪ נכון לסוף שנת 2016. בהערכת שווי דמי החכירה המומחה לקח בחשבון שטח קרקע של 1.2 דונם ביעוד מגורים בחלקות שגודלן אינו נופל משטח של דונם, ויתרת השטח חושבה לפי קרקע חקלאית ללא זכויות בניה.

20. ביום 30/5/2018 ניתן תוקף של החלטה להסכמה דיונית שגיבשו הצדדים ולפיה הם ויתרו על חקירת המומחים מטעמם. כמו כן הצדדים ויתרו גם על חקירתו של מומחה בית משפט ובקשו לצרף פרוטוקולים מדיונים במסגרתם נחקר המומחה בסוגיות שבמחלוקת (פרוטוקול מיום 28/3/2018 בת"א 27731-03-16 (להלן: "פרוטוקול מיום 28/3/2018") הנדון גם הוא בפניי; ופרוטוקול מיום 25/4/2018 בת"א 44377-09-15 הנדון בפני כב' השופט א' טובי (להלן: "פרוטוקול מיום 25/4/2018")) ואלו צורפו כחלק בלתי נפרד מהתיק. בהמשך הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

21. ביום 20/8/2018 ניתן פסק דין חלקי בתביעה הנותן תוקף להסכם בין הצדדים בדבר תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת בסך של 182,840 ₪ וזאת בהתאם לחוות דעת שהוגשה מטעם הנתבעת מיום 12 /11/2017 אשר נערכה על ידי השמאי גרשון (להלן: "פסק הדין החלקי"). משכך נותרה אפוא לדיון שאלת יתרת הפיצויים להם זכאים התובעים בגין ההפקעה האמורה.

תמצית טענות הצדדים

22. התובעים עותרים לקבל את קביעות מומחה בית משפט תוך שטוענים כי יש לפסול את ממצאי חוות הדעת של השמאי גרשון. לטענתם יש לדחות את עמדת הנתבעת לפיה יש להעמיד את שיעור דמי החכירה האבודים על שיעור נמוך של 1.5% לקרקע חקלאית ו-2.5% לקרקע למגורים. נטען כי הסתמכות בעניין זה על פסק דין לאפי הינה שגויה ואינה רלוונטית לענייננו מאחר ופסק הדין בעניין לאפי מתייחס לקרקעות המיועדות לחציבה. התובעים מפנים לעניין זה לפסיקה בעניין אסדי שם נקבע כי שיעור דמי החכירה הוא 6%.

23. עוד טוענים התובעים כי אין לקבל את שיעור דמי החכירה הקונקרטיים שנקבעו על ידי השמאי גרשון בייחס לקרקע חקלאית מאחר ואלו התבססו על דמי שכירות שנתיים שניתן להפיק מקרקע חקלאית ולא על שיעורי תפוקה חקלאית שניתן להפיק מהקרקע. בכל הנוגע לשווי למגורים נטען כי שמאי הנתבעת התבסס בחוות דעתו על חלקות שאינן רלוונטיות להשוואה מאחר וקיים פער דרסטי בין שווין של החלקות שהובאו בחשבון על ידי השמאי גרשון לצורך עריכת חוות דעתו ובין המקרקעין הרלוונטים לעניננו.

24. מנגד הנתבעת טענה כי יש לדחות את חוות דעתו של מומחה בית משפט לאור פגמים וכשלים שנפלו בה ולהורות על תשלום פיצויים כאמור בחוות דעתו של השמאי גרשון. לטענתה מומחה בית משפט חישב לצורך קביעת הפיצוי שטח של 1,200 מ"ר כקרקע למגורים בניגוד להלכות שנקבעו בעניין אסדי ובעניין דבאח לפיהן יש לקחת בחשבון רק דונם אחד ביעוד מגורים ויתרת השטח כקרקע חקלאית.

25. עוד טענה הנתבעת כי המומחה שגה בקביעת שיעור דמי החכירה עת פעל בניגוד להלכה הפסוקה ולא ערך חישוב שמאי של דמי חכירה. לטענתה קביעת השמאי כי שיעור דמי החכירה לייעוד מגורים וייעוד חקלאי הוא שיעור אחיד העומד על 6% הינה שגויה, המבוססת על "נוהג שמאי" ועל פסקי דין קודמים ולא על נתונים שמאיים כפי שמורה ההלכה הפסוקה. לעניין זה הנתבעת טענה כי "נוהג" זה אכן היה קיים והשתרש לאור הפסיקה בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4 /7/2012) (להלן: "עניין הייטנר"), אולם נסיבותיו התייחסו למקרה ייחודי וחריג שאינו חל בענייננו. הנתבעת הפנתה לפסק הדין בעניין לאפי וטענה כי בענייננו המקרקעין הם בייעוד חקלאי וניתן לעשות בהם שימוש בהתאם לייעודם ומאחר וגם הדונם הראשון שמחושב בייעוד למגורים באזור חקלאי ניתן לשימוש בייעוד זה, הריי שלטענה אין מניעה להשתמש במקרקעין באופן התואם את יעודם. על כן טענה הנתבעת כי יש לקבוע את השומה בהתאם לשיעור התשואה לפי הייעוד הספציפי של המקרקעין. הנתבעת טענה כי כך נהג השמאי גרשון ועל כן יש לאמץ את קביעתו כמפורט בחוות דעתו.

26. כמו כן טענה הנתבעת כי יש לדחות את עתירת התובעים לחיוב הנתבעת בריבית והצמדה. לטענתה, בקשה זו סותרת את רציונל הפיצוי לפי ס' 13 לפקודה. עוד נטען כי יש לדחות גם את בקשת התובעים הן להחזר הוצאות השמאי מחו'ל והן להחזר תשלום חלקם של התובעים בשכר מומחה בית משפט.

27. בנוסף הנתבעת טענה כי התשלום מכוח פסק הדין החלקי מהווה את המועד הקובע לסיום הזכאות לתשלום דמי החכירה. נטען כי תקופת תשלום דמי החכירה האבודים המגיעים לתובעים נעצרה במועד בו ניתן פסק הדין החלקי ושולם לתובעים הסכום שאינו שנוי במחלוקת, דהיינו ב-8/2018.

דיון והכרעה

28. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובכל החומר המונח בפניי ושקלתי את כלל הנסיבות הרלוונטית מצאתי לאמץ את חוות דעתו של מומחה בית משפט ולא לסטות ממסקנתו, למעט בקשר לחישוב שטח הקרקע למגורים. הכל כמפורט להלן.

חוות דעת מומחה בית משפט

29. לא מצאתי ממש בטענות בא כח הנתבעת שעתרה לדחות כליל את חוות דעת מומחה בית המשפט. העובדה שהחלטתי לסטות מחוות דעתו של המומחה רק לעניין השטח אותו יש להעריך כשטח למגורים במקרקעין, כפי שיפורט בהמשך, אינה פוגעת ביכולתי לקבל את מסקנותיו של המומחה בקשר לחישוב דמי חכירה על פי שיעור של 6%. זאת, משום שלבד מאופן חישוב השטח למגורים, יתר קביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו מקובלות עליי ולא מצאתי כל סיבה לסטות מהן.

30. מינוי מומחה על ידי בית משפט תכליתו ליתן חוות דעת בנושא המצוי במחלוקת בין הצדדים ואשר ההכרעה בו כרוכה בסוגיה המחייבת ידע וניסיון בעניין שבמומחיות. מאחר והמומחה אינו מחויב למי מהצדדים הריי שחוות דעתו מציגה עמדה אובייקטיבית וללא משוא פנים ומשכך המומחה נהנה ממעמד מיוחד המשמש זרועו הארוכה בית משפט. על כן ככלל בית משפט יטה לאמץ את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידו אלא אם קיימים טעמים חריגים שלא לעשות כן. נכון הוא כי חוות דעת מומחה בית המשפט הינה ראיה אחת ממארג הראיות הכולל בתיק, ואין בה כדי לכבול את שיקול דעתו של בית המשפט. ההכרעה הסופית היא בידיו של בית המשפט ובית משפט הוא יחליט אילו מסקנות יש להסיק מחוות דעתו והוא רשאי לאמץ, לדחות או לקבל חלקית את מסקנותיו של המומחה שמונה על ידו.

וראו לעניין זה:
ע"א 83938/15 פלוני נ' הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ (7 /9/2016) ;
ע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (23/2/2014);
ע"א 76/13 ש.ב סופר בע"מ נ' ננמ"ח אגודת נחל נובע מקור חכמה (5/10/2014);
ע"א 1168/07 יפה נוף תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר (1 /2/2009);
ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31/12/1988).

31. במקרה דנן, חוות הדעת של שמאי בית משפט הוכנה במקצועיות ותוך בחינת כלל הנתונים הרלוונטיים שהוצגו בפניו. וכאמור לעיל, אף אם מצאתי שלא לקבל חלק מחוות דעתו של המומחה, אין בכך להצדיק את דחיית חוות הדעת כמתבקש על ידי הנתבעת, כי אם לתיקונה.

32. בנוסף, אני דוחה גם את טענות הנתבעת כי היה על השמאי לזמן את המומחים מטעם הצדדים ומשלא עשה כן הרי נפל בחוות הדעת פגם מהותי. לטעמי עסקינן במחלוקת שמאית המבוסס ת על פרשנות הלכות, והעובדה שהמומחה לא זימן את שמאי הצדדים לדיון מקצועי בפניו כדי לאפשר להם לשטוח טענותיהם אינה פוגמת בחוות דעתו. המומחה כן פגש את מומחי הצדדים לפגישה טכנית עת ביקרו שמאי הצדדים במקום המקרקעין על מנת לאתר ולזהות את החלקות הנדונות, ולטעמי העובדה שמעבר לכך לא קוימה פגישה לא פגמה לדעתי בחוות דעתו. המומחה יכול היה להבין טענות הצדדים מחוות דעת המומחים הכתובות.

33. כמו כן לא מצאתי כל ביסוס נורמטיבי לדרישה כי מומחה בית משפט יזמן את הצדדים לשמיעת טענותיהם בפניו. לנתבעת אין זכות קנויה להעלאת טיעונים בעל פה בפני המומחה וממילא בהחלטת המינוי מיום 12/7/2016 מומחה בית משפט כלל לא נתבקש לעשות כן. כמו כן חוות דעתו של המומחה נערכה לאחר עיון בחוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים ולצדדים אף ניתנה אפשרות לחקור את המומחה ולעמת אותו עם הנתונים הסותרים את חוות דעתם. אומנם בהתאם להסכמה הדיונית הצדדים ויתרו על זכותם זו אך צירפו את חקירותיו של המומחה בתיקים אחרים בהם נחקר אודות סוגיות הדומות לענייננו.

וראו לעניין זה:
ת"א (מחוזי חי') 44377-09-15 נביל אליאס סאבא חאזן נ' מדינת ישראל (7 /2/2019).

34. בנוסף, מעיון בתיק עולה כי טרם מתן חוות דעתו של מומחה בית משפט, כמפורט בבקשת הנתבעת מיום 15/3/2018 לדחיית ישיבת ההוכחות שנקבעה בתיק ליום 26/3/2018, פנתה הנתבעת מיוזמתה למומחה ובשיחה שנערכה ביניהם הודיע לה המומחה כי חוות דעתו תוגש תוך שבוע, קרי עד ליום 22/3/2018. בבקשתה פירטה הנתבעת את ה-"עבודה רחבת ההיקף" שהיא נדרשת לבצע עם קבלת חוות דעתו של מומחה בית משפט וכי נוכח המועד הצפוי בו תוגש חוות הדעת לא ניתן יהיה לקיים את חקירת המומחה במועד שנקבע. אולם הנתבעת מצידה לא העלתה בבקשתה כל טענה בקשר לאי זימון השמאים בפניי המומחה טרם עריכת והגשת חוות דעתו לבית המשפט ולמעשה היא שמרה את טענתה למועד שלאחר קבלת חוות דעתו של המומחה והעלתה אותה רק לאחר כשהתברר שקביעתו אינה נוחה לה. ברע"א 1146/11 צ'רלטון נ' ההתאחדות לכדורגל פסקה ל"א (16/8/2011 ) נקבע כי "אין גם להלום מצב בו טענות שניתן לטעון, או בירורים שניתן וצריך לערוך, מועלים רק לאחר ההכרעה במחלוקת, ובהתאם לשביעות הרצון מתוצאות ההליך". וכך גם בענייננו, משכך אני דוחה את טענות הנתבעת לעניין זה מכל וכל וטוב הייתה עושה הנתבעת לו נמנעה מלכתחילה מהעלאת טענה זו.

שטח קרקע ביעוד מגורים

35. כאמור, על המקרקעין חלה התכנית המנדטורית ולפיה המקרקעין מצויים באזור חקלאי כאשר בהתאם להוראות התוכנית ניתן היה לבנות עליהם בית מגורים בשטח של 15% מהמקרקעין או 180 מ"ר, לפי הנמוך מבניהם. בפסקי הדין בעניין אסדי ודבאח נקבע כי במסגרת אומדן הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה בייחס לקרקעות עליהן חלה התוכנית המנדטורית, יש לחשב את שווי המקרקעין המופקעים באופן שבו הדונם הראשון מכל חלקה יחושב בייעוד למגורים ואילו יתרת החלקה תהא נישומה כקרקע המיועדת לחקלאות.

ולעניין זה יפים דברי בית משפט בעניין אסדי:

"בקצרה אציין, כי מכלל הפסיקה בנושא (ובפרט מפסקי הדין בעניין ראשד ובעניין חביב אללה) עולה הלכה ברורה, הדורשת להכיר בזכויות הבנייה שהוקנו בשטחי "האזור החקלאי", לפיהן התאפשר להקים בית מגורים אחד בכל חלקה בכפוף להגבלות שפורטו מעלה. גם פסיקה מאוחרת אינה שוללת את הקביעה הכללית, כי בחישוב פיצויי הפקעה של מקרקעין באזור זה (כשמדובר בחלקות ששטחן דונם אחד ויותר) ברירת המחדל היא, כי יש לראות דונם אחד בכל חלקה כמיועד לבנייה מוגבלת למגורים, ואת יתרתה ביעוד חקלאי".

36. מכאן שלאור האמור בהוראות התוכנית ובהתאם להלכה הפסוקה יש לחשב את דמי החכירה האבודים לגבי הדונם הראשון לפי ייעוד למגורים, וכך נהגו גם המומחים מטעם הצדדים.

37. על אף שלכאורה הצדדים מסכימים כי יש לחשב את הדונם הראשון בייעוד מגורים ובעניין זה לא נתגלעה כל מחלוקת, מומחה בית משפט התייחס בחוות דעתו לשטח של 1.2 דונם כמיועד למגורים ולא לדונם אחד כפי שנהגו מומחי הצדדים וכפי שנקבע בפסיקת בית משפט העליון בעניין אסדי ודבאח.

38. בדיון שהקיים ביום 28/3/18 (בתיק אזרחי 27731-03-16) טען המומחה כי מאחר ועסקינן בחלקה ששטחה גדול מדונם אחד הריי שניתן לנצל את מקסימום זכויות הבניה של 180 מ' אשר לטענתו מייצגים מגרש בשטח של 1,200 מ"ר. לא קבלתי אז עמדה זו ואיני מקבלת גם עתה את קביעתו של המומחה לעניין זה. עמדה זו אינה מתיישבת עם פסיקתו המפורשת של בית המשפט העליון ולפיה בכל הנוגע לחלקות שגודלן מעל לדונם, הדונם הראשון יחושב בייעוד מגורים ויתרת הקרקע תחושב בייעוד חקלאי.

39. על כן אני קובעת כי חישוב הפיצויים יערך כאשר יילקח בחשבון דונם אחד למגורים ויתרת השטח תחושב בייעוד חקלאי. יצוין כי בהתחשב בשטחה הרשום של חלקה 86 (527 מ"ר), הרי שבתחומה לא ניתן לממש זכויות בניה למגורים על פי התוכנית המנדטורית .

שיעור דמי החכירה

40. מומחה בית משפט קבע כי שיעור דמי החכירה האבודים בהתאם לסעיף 13 לפקודה הוא שיעור אחיד של 6% ללא הבחנה בין קרקע בייעוד מגורים לקרקע בייעוד חקלאי. מסקנת המומחה התבססה על הוראות פרק טו לקווים מנחים שפורסמו על ידי אגף שומת המקרקעין אשר קבעו כי "לנוכח הקושי שבחישוב פרטני של ההיוון והתשואה לקרקע, נשתרש נוהג שמאי לייחס לקרקע שיעור תשואה או היוון שבין 5% לבין 6%". המומחה הפנה בחוות דעתו לפסיקה בעניין הייטנר במסגרתה נקבעה תשואה של 5% משווי המקרקעין משנה לשנה עד שנות ה-70 ו-6% תשואה משווי המקרקעין משנה לשנה משנות ה-80 ואילך.

41. כמו כן המומחה ציין כי הביא בחשבון את העובדה שרשות מקרקעי ישראל אימצה את השיעור של 5% כבסיס לעסקאות הנערכות על ידה תוך שהסביר כי למרות שרשות ממקרקעי ישראל מהווה "מונופול" בתחום הקרקעות בארץ, הריי שבשוק הפרטי מקובל לקבוע תשואה/היוון לקרקע גם בשיעור של 6%. בנוסף המומחה ציין כי במקרה הנדון כאשר עסקינן בקרקע שהופקעה לפני שנים, ראוי לאמץ את שיעור התשואה המבטא את הטווח הגבוה של הנוהג השמאי אשר לעמדת המומחה משקף נכון יותר את השוק הפרטי.

42. התובעים בסיכומיהם עתרו גם הם להעמיד את שיעור דמי החכירה על 6%.

43. מנגד, וכמפורט לעיל, הנתבעת התנגדה לקביעת המומחה, אשר לטענתה אינה נסמכת על נימוקים שמאיים אלא על נוהג שמאי. בנוסף נטען כי קביעת המומחה מנוגדת גם לפסיקתו העדכנית של בית משפט העליון בעניין לאפי שלטענתה קבעה כי כאשר אין מניעה לעשות שימוש פוטנציאלי במקרקעין באופן התואם את ייעודם, יש לחשב את דמי החכירה הקונקרטיים שניתן להפיק מהמקרקעין ולא לקבוע שיעור דמי חכירה באופן אחיד וגורף בכל המקרים. על כן ביקשה הנתבעת לאמץ את קביעת שיעור דמי החכירה שנקבעו על ידי השמאי גרשון מטעמה בשיעור 1.5% לשטח חקלאי ו- 2.5% לדונם בייעוד מגורים.

44. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין, אני סבורה כי אין לסטות מקביעת מומחה בית משפט ולפיה שיעור דמי החכירה האבודים יעמדו על 6% לאורך כל התקופה, הן בקרקע בייעוד חקלאי והם בדונם בייעוד מגורים.

45. בפסק דין הייטנר פורטו הנימוקים לקביעה לפיה דמי החכירה האבודים, לפי סעיף 13 לפקודה, נגזרים כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים . כך גם נקבע כי דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית ומשקפים פיצוי פירותי והקושי בהערכת דמי שכירות לאורך שנים בין משכיר מרצון לשוכר מרצון. נוכח נימוקים אלו, בצדק קבע המומחה כי יש לקבוע את הפיצוי על הרף העליון של 6%. כמו כן מקובלת עליי עמדת המומחה כי אין מקום להשוואה בין עסקאות שהמדינה צד להן בהן שיעור דמי החכירה 5% לבין עסקאות הנערכות בשוק החופשי החשופות יותר לסיכון . בנוסף לא ניתן להתעלם גם מהעובדה שכאשר נעשה שימוש שאינו תואם את חוזה החכירה המדינה דורשת דמי חכירה בשיעור של 6%. לכך יש להוסיף את העובדה כי לאור מועד תפיסת המקרקעין עסקינן בפיצוי בגין הפקעות שבוצעו לפני שנים רבות, כאשר לאורך כל השנים נשללה מהבעלים האפשרות להשתמש במקרקעין. בשים לב לכל האמור, הריי שלא מצאתי כל סיבה לסטות מהערכתו של מומחה בית משפט ועל כן יש להעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה על שיעור של 6% משווי הקרקע מידי שנה. כך גם נפסק בפסק הדין בעניין אסדי.

;
ראה לעניין זה רשימת האסמכתאות המפורטות בס' 47 בפסק הדין שניתן על ידי לאחרונה בעניין חראמי (ת"א (ח'י) 27731-03-16 לוטפי חראמי נ' מדינת ישראל (2 /15/19) (להלן: "עניין חראמי")), בהן נקבעו דמי חכירה בשיעור אחיד של 6% משווי הקרקע, בסיבות הדומות לענייננו.

46. לא מצאתי כי טענת הנתבעת לפיה בענייננו אין כל מניעה לעשות שימוש פוטנציאלי במקרקעין באופן התואם את ייעודם הסטטוטורי ובנסיבות אלו לא אמור להיות הבדל בין דמי שכירות רעיוניים וקונקרטיים הוכחה, ולפיכך דינה להידחות . כמו כן אין לקבל את הסתמכותה של באת כח הנתבעת , לצורך תמיכה בטענתה זו, על האמור בפסק הדין בעניין לאפי אשר אינו דומה למקרה דנן.

47. כפי שקבעתי בפסק דין בעניין חראמי הנ"ל , פסק הדין בעניין לאפי עסק בהפקעת מקרקעין שייעודם היה למחצבה כאשר השימוש במקרקעין בהתאם לייעודם מביא לירידת ערכם. כמו כן בעניין לאפי אכן מומש פוטנציאל השימוש בקרקע למחצבה ודמי החכירה נקבעו בהתאם, וזאת בשונה מענייננו כאשר במקרקעין דנן קיים פער בין הפוטנציאל השימוש במקרקעין שעד כה אינו מומש לבין מצב המקרקעין בפועל. בפסק דין לאפי צוין כי מדובר בנסיבות מיוחדות, ולטעמי לא היתה כוונה לכותביו כי האמור בפסק הדין יהיה הכלל ולא החריג.

48. בפסק הדין בעניין דבאח סקר בית משפט בהרחבה את סוגיית פיצויי ההפקעה באזור חקלאי כהגדרתו בתוכנית המנדטורית וכפי שנפסק, אף שהקרקעות היו מסווגות כאזור חקלאי בו בניית בית מגורים הייתה בגדר שימוש מותר, בכפוף למגבלות טכניות, מאמצע שנות ה-50 זכויות הבניה שהוקנו לקרקעות באזור חקלאי הוקפאו. "הקפאה" זו יצרה "עיוות" של מחירי השוק בשטחי האזור החקלאי וננקטה מדיניות תכנונית שאפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים אלו. גם השמאי גרשון בחוות דעתו הראשונה התייחס לסוגיית ההקפאה תוך שהוא מציין בחוות הדעת כי לאור החלטת הוועדה המחוזית מיום 23/3/55 והתוכניות שאושרו לאחריה, במועד הקובע לא ניתן היה להקים מבנים למגורים בחלקות המיועדות לשימוש חקלאי והשימוש היחידי שניתן היה לעשות בחלקות אלו היה חקלאי בלבד. משכך, הריי שגם לעמדת הנתבעת עצמה, בהתאם למדיניות ההקפאה, לא ניתן היה לעשות שימוש במקרקעין בהתאם לייעודם על פי התוכנית המנדטורית.

49. מאחר והשימוש היחיד שניתן היה לעשות במקרקעין הינו שימוש חקלאי אולם למקרקעין קיים פוטנציאל, בין היתר, לבניה אשר יש להביאו בחשבון בשווי הקרקע והוא אינו בא לידי ביטוי בדמי השכירות הנגזרים מהשימוש המידי שניתן לעשות בנכס – חקלאי בלבד – הריי שדמי השכירות אינם משקפים את התשואה הנגזרת משווי המקרקעין.

50. למעלה מהדרוש אציין כי יש לדחות את החישוב שערך השמאי גרשון לצורך חישוב דמי החכירה .

51. דמי החכירה האבודים שנקבעו על ידי השמאי גרשון בשיעור של 2.5% לקרקע ביעוד מגורים התבססו על שיעור דמי השכירות ביחס לשווי דירות המגורים הנהוגים בפועל. המומחה קבע כי בשוק החופשי דמי השכירות לנכסי מגורים הם בטווח שבין 3.5% - 5% משווי שוק של נכס בנוי ולאחר שלא מצא שוק להשכרה שנתית של קרקע ריקה ביצע התאמות של דמי השכירות לרכיב הקרקע בנפרד מהמבנה וקבע כי דמי החכירה השנתיים לקרקע בייעוד מגורים הינו 2.5% משווי הקרקע. בייחס לשיעור דמי החכירה בקרקע בייעוד חקלאי, ציין המומחה כי קיים שוק ממשי להשכרת קרקע לשימושי חקלאות, אם כי קיים קושי באיתור עסקאות בין פרטיים ובהתאם לחוזים ועסקאות שאיתר ובהתאם לידוע לו, העריך כי דמי השכירות לקרקעות חקלאיות עומדים על טווח שבין 50-600 ₪ לדונם לשנה. השמאי גרשון ציין כי בהתאם לבדיקה שנערכה על ידי השמאי הממשלתי שוויה העכשווי של קרקע חקלאית לצורך פיצוי על פי סעיף 13 עומד על סך של 40,000 ש"ח לדונם ובין דמי השכירות הגבוהים ביותר לבין שווי הקרקע הנמוך ביותר מתקבל יחס מרבי של 1.5%. על כן קבע השמאי גרשון כי שיעור דמי החכירה הראויים לקרקע חקלאית לא יעלה על 1.5% לשנה.

52. מומחה בית משפט התייחס לגישה בה נקט השמאי גרשון בעת עריכת השומה לעניין זה וטען כי היא מנוגדת לתקני השמאות המפורסמים בוועדה לתקינה שמאית. לטענתו, השמאי גרשון השתמש בהערכתו בגישת היוון הכנסות אשר אינה תקפה כלל לחישוב דמי השכירות שמתקבלים מנכס למגורים על מנת להסיק מכך את שווי הנכס. וכך העיד בדיון מיום 28/3/2018 (בתיק 27731-03-16) , בעמ' 10 לפרוטוקול:

"שימוש בשיעור תשואה מתייחס בשמאות לגישת הערכת שמאי שנקראת "גישת היוון הכנסות" תקן מספר 2 לתקינה השמאית של מועצת שמאי המקרקעין מתייחס לאפיון תוקף הגישות לשומת זכויות על פי סוגי נכסים. בתקן הזה אפשר לראות שמפורטים סוגי נכסים וטבלה שקובעת את מידת התוקף לגישות השונות לצורך הערכת נכסים. לגבי דירה או בניה צמודת קרקע לשימוש מגורים, גישת היוון ההכנסות לא מוזכרת כלל כגישה תקפה שניתן לצאת מדמי שכירות שמתקבלים מנכס מגורים ולהסיק מתוכו לגבי שווי הנכס. הגישה התקפה היא גישת ההשוואה ואפשרות פחותה יותר היא גישת העלויות. כלומר אם על פי וועדת התקינה לנכס מגורים אני לא יכול להשתמש בשיעור דמי השכירות כדי להסיק את גובה הנכס, אני לא יכול לעשות התאמות לגבי דמי השכירות האלה בנוגע לשווי הקרקע. אם התקן קובע שגישת היוון ההכנסות לא תקפה לגבי נכסים בנויים, קל וחומר שהיא לא תקפה לגבי היוון קרקע".

ובהמשך העיד כך:

"... אני הבנתי שהוא (השמאי גרשון – הוספה שלי, י.ק) לקח נתונים לגבי דמי שכירות, קבע על פי נתונים אלה מה שיעור התשואה לגבי נכסים בנויים תוך השוואה בין דמי השכירות ושווים, קבע שיעור תשואה מסוים נמוך מיסודו ועל סמך זה הפחית פחת וגורמים נוספים ומתוך זה הגיע לשיעור תשואה נמוך. אני כופר מלכתחילה בנכונות דרך זו כי היא מנוגדת לתקני השמאית כפי שהתפרסו בוועדה לתקינה שמאית".

כמו כן מומחה בית משפט התייחס בעדותו גם לקביעת השמאי גרשון בקשר לשיעור דמי החכירה בייעוד חקלאי בהתבסס על רשימת חוזים ופסקי הדין שצורפה לחוות דעתו (נספח ח' לחוות דעת השמאי גרשון). לעניין זה הסביר מומחה בית משפט בעדותו כי הנתונים שהוצגו על ידי השמאי גרשון מתייחסים לנתוני שכירות של קרקע שמיועדת לעיבוד חקלאי בלבד שערכי השווי שלה נמוכים הרבה יותר מהמקרקעין דנן ולכן העסקאות לשכירות שהוצגו על ידי השמאי גרשון כלל אינן מבטאות את הפוטנציאל ולכן אינן רלוונטיות.

ראה לעניין זה:
עדות המומחה בפרוטוקול הדיון מיום 25/4/2018 בת"א 44377-09-15)

53. בנימוקי המומחה הללו יש הגיון, ולא מצאתי בסיכום טענות באת כח הנתבעת או בדברי מומחה הנתבעת די כדי להצדיק דחיית הנמקה זו. משכך אני דוחה את אופן החישוב האמור.

54. אציין עוד כי בפסק דין חראמי, דחיתי את קביעותיו של השמאי גרשון לעניין זה גם בשל הקושי להוכיח את שיעור דמי החכירה הקונקרטיים כפי שנקבעו על ידו לקרקע התואמת את ייעוד המקרקעין דנן וקביעותיי בעניין חראמי נכונות גם במקרה כאן, וכך הבעתי בפסק הדין חראמי:

"מעיון בחוות הדעת עולה כי השמאי גרשון כלל לא תמך את חוות דעתו בתשתית העובדתית הנדרשת להוכחת טיעוניו לעניין השימוש במקרקעין הרלוונטיים. כך בסעיף 9.13 (בענייננו ס' 7.13 - הוספה שלי, י.ק) לחוות דעתו ציין המומחה גרשון כי לא מצא כלל עסקאות השוואה למקרקעין הרלוונטיים שישמשו השכרת קרקע למגורים בין פרטים ולכן הוא העריך את שיעור דמי השכירות של דירות מגורים בנויות גם לגבי שיעור דמי החכירה למרכיב הקרקע זאת בדרך של "פירוק" שיעור דמי השכי רות מעסקאות ההשוואה בהם השתמש. גם בקשר לדמי חכירה לקרקע חקלאית, כמפורט בסעיף 10 (בענייננו ס' 8 - הוספה שלי, י.ק) לחוות דעתו, קובע השמאי גרשון כי מחד קיים שוק ממשי להשכרת קרקע לשימושי חקלאות אך גם ציין כי קיים קושי להשיג סימוכין למחירי שכירות לשימושי חקלאות ומשכך העריך השמאי גרשון את דמי השכירות לקרקע חקלאית על טווח שנע בין 50-600 ₪ ללא הוכחה קונקרטית באשר לשיעורים אלו. אם יש ממש בטענה כי יש שווי ממשי להשכרת קרקע לשימושי חקלאות מה הבעיה להוכיח עסקאות ממשיות בשווי זה. על כן, לא הוכח בפני כנדרש כי אכן לגבי החכרת המקרקעין בענייננו קיימים נתונים ספציפיים מהם ניתן ללמוד שאין לבצע הערכה בהתאם לנוהג ויש להניח כי החכרת מקרקעין כדוגמת אלו במקרה דנן יכולה לתת תמורה של דמי חכירה שנתיים בשיעור 1.5% או 2.5%. יצוין כי בחקירתו הנגדית, מומחה בית המשפט התייחס לקביעותיו של המומחה גרשון כאמור לעיל, תוך שציין כי כופר בנכונות דרך חישוב זו המנוגדת לתקני השמאות כפי שאלה התפרסמו בוועדה לתקינה שמאית. ראה לעניין זה: עמ' 10 לפרוטוקול. בנוסף, עיינתי בפסיקה שניתנה לאחר פסק דין לאפי במסגרתה קיימת התייחסות לטענות דומות מטעם הנתבעת באשר לשיעור דמי החכירה של 1.5% ו- 2.5%, טענות אלו זהות לנטען בענייננו לעניין קביעת שיעור דמי החכירה. מעיון זה למדתי כי עד כה, למעט בעניין לאפי, המדינה לא הצליחה להוכיח את שיעור דמי החכירה הקונקרטיים וטענות השמאי גרשון נדחו על ידי בתי המשפט השונים" (ראו גם האסמכתאות שם).

55. עוד אציין כי לא מצאתי ממש גם בטענות הנתבעת בקשר להיעדר הבחנה בחוות דעת מומחה בית המשפט בין שיעור דמי החכירה בשטח חקלאי לבין הקרקע למגורים. פסיקת בית משפט העליון בעניין דבאח ו אסדי קבעה כי אכן לצורך הערכת שווי הקרקע יש לבחון בנפרד שווי מקרקעין שייעודם חקלאי ושווי מקרקעין שיועדו לבניה למגורים ובהתאם לנתונים נוספים ולעקרונות השמאות שיש להביא בחשבון יש לקבוע את שווי החלקה. אולם לאחר שנקבע שוויה של הקרקע " יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים (בשיעור של 6 אחוזים)" (ראה עניין אסדי, פסקה 39). כלומר הפיצול שנעשה בייעודים השונים לצורך הערכת שווי החלקה אינו חל על שיעור דמי החכירה אשר כאמור הם בשיעור אחיד לשווי החלקה שנקבע.

ראו לעניין זה :
חקירת מומחה בית משפט בפרוטוקול הדיון מיום 28/3/2018 עמ' 11;
ת"א (מחוזי חי') 47547-10-11 עזבון המנוח נאיף דהוד אברהים אל-ח'לילי (16.5.19) .

טענות נוספות שהועלו על ידי הצדדים

56. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי מועד תשלום דמי החכירה נעצר עם מתן פסק הדין החלקי ביום 20/8/2018. אלא שטענה זו נטענה בעלמא, ללא כל הסבר או נימוק מבוסס המצדיק את קבלתה ודי בכך כדי לדחות את הטענה. מעבר לדרוש אציין כי ככלל פיצויי הפקעה בדמות דמי חכירה שנתיים מחושבים ממועד תפיסת החזקה במקרקעין ועד לתשלום הפיצויים בפועל. בענייננו אין מחלוקת כי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת בסך של 182,840 ₪ התבסס על הערכת השמאי גרשון. חוות דעתו של השמאי גרשון שהוגשה ביום 12/11/2017 העריכה את דמי החכירה האבודים לתקופה האמורה בחוות הדעת, בעוד פסק הדין החלקי ניתן ביום 20/8/2018, מכאן שממילא לא חושבו דמי החכירה האבודים לתקופה שממועד מתן חוות הדעת ועד מועד מתן פסק הדין .

57. כמו כן מעיון בהוראות ס' 13(1) לפקודה עולה כי נקבע במפורש שחישוב התקופה בגינה ישולם אובדן דמי חכירה לא ייעצר אלא אם יפסק בפסק דין או בהסכם סכום הגבוה מזה שהוצע לתובעים. בענייננו מאחר ובפסק דין זה אימצתי את חוות דעתו של מומחה בית משפט ולפיה התובעים זכאים לסכומים הגבוהים מאלו ששולמו לתובעים בפסק הדין החלקי , הריי שהעובדה שניתן פסק דין חלקי לעניין הסכום שאינו שנוי במחלוקת אין בה לעצור את החובה לשלם דמי חכירה עד למועד התשלום בפועל.

ראו לעניין זה:
ת"א (ח'י) 308158-08-15 סעיד קשקוש נ' רשות הפיתוח (26 /8/2018).

לפיכך מומחה בית משפט ישלים את חוות דעתו באופן שיערוך חישוב של דמי החכירה עד לשנת 2019.

58. עוד אציין לעניין זה כי מצאתי ממש גם בהנמקת כבוד השופט ג'השאן בפסק הדין בתיק אזרחי 47777-06-15 עזבון המנוחה איוב רוג'ינה נ' מדינת ישראל (30/4/2019), ובמיוחד האמור בסעיף 51 הרלוונטי לענייננו, ודעתי כדעתו. גם במקרה דנן הפיצוי ההוני ששולם בפסק הדין החלקי נבלע בתוך הפיצוי הפירותי שטרם שולם במלואו.

59. אציין כי מאחר ואימצתי את חוות דעתו של מומחה בית משפט, למעט בעניין גודל השטח למגורים, ושווים של המקרקעין נקבע כמפורט בחוות דעתו, הריי שמתייתר הצורך לדון בטענות התובעים בקשר לתוכנית ג/6540 והשפעתה על שווי המקרקעין ביעוד חקלאי וכן בטענות הנתבעת בקשר להרחבת חזית בעניין זה.

סוף דבר

60. לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי:

א. התובעים זכאי לפיצוי הפקעה כאמור בחוות דעתו של מומחה בית משפט כאשר שווי הפיצוי יחושב לפי דונם אחד מהמקרקעין בייעוד למגורים ויתרת השטח כייעוד חקלאי. שיעור דמי החכירה האבודים יעמוד על שיעור אחיד של 6% בהתאם לשווי המשתנה של המקרקעין מידי שנה בשנה.
ב. מאחר וחוות דעתו של מומחה בית משפט ערוכה רק עד סוף שנת 2016, המומחה יגיש תוך 30 יום חוות דעת משלימה המעדכנת את חישוב הפיצויים בהתאם לפסיקתי ועד למועד מתן פסק הדין. לסכום שייקבע על ידי המומחה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית ממועד חוות הדעת המשלימה ועד התשלום בפועל.
ג. מתוך הסכום הנ"ל שיקבע על ידי המומחה לאחר הגשת חוות דעתו המעודכנת, יש לנכות את התשלום ששולם בהתאם לפסק הדין החלקי.
ד. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת בתשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד בשיעור 15% מהסכום הנפסק ובתוספת מע"מ.
ה. כמו כן הנתבעת תשיב לתובעים את ההוצאות ששולמו בגין אגרת בית משפט, ושכר טרחת השמאי מטעמם ושכר טרחת מומחה בית משפט, בכפוף להמצאת קבלות על התשלום, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד השבתם בפועל.
ו. לאור האמור לעיל ולאור טיבם של הפיצויים שנפסקו על פי פסק דין זה, אין מקום לקבל את עתירת התובעים להוסיף הפרשי הצמדה וריבית על הסכומים האמורים בחוות הדעת השמאית, למעט האמור לעיל לעניין הפרשי הצמדה וריבית ממועד קבלת חוות דעת עדכנית ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ג אייר תשע"ט, 28 מאי 2019, בהעדר הצדדים.