הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 33127-02-16

לפני כבוד השופט סארי ג'יוסי

המבקש
פריד אבו רביע
ע"י ב"כ עוה"ד ח' נסאר

נגד

המשיבים
.1 מרעי מוסטפא מוראד ת"ז XXXXXX998
ע"י ב"כ עוה"ד מ' זיאדנה
.2 ח'אלד מרעי מוראד ת"ז XXXXXX616
.3 מוחמד עבדאללה ת"ז XXXXXXX382
ע"י ב"כ עוה"ד ע' אבו אלהיג'א
4. מוחמד טרביה ת"ז XXXXXX416
ע"י ב"כ עוה"ד א' עאלם

<#2#>

פסק דין

1. תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ולמתן פסק דין הצהרתי שהגיש התובע, תחילה כנגד הנתבעים 1,2, ו-3, כאשר בהמשך צורף הנתבע 4 בעקבות בקשה שהגיש נתבע זה בה עתר לצירופו כתובע.
בתמצית שבתמצית, אציין כי הורתו של הסכסוך הוא בעסקות נוגדות, כאשר התובע סבור כי העסקה בה ה תקשר עדיפה על פני עסקות אחרות - הקודמת של הנתבע 4, והמאוחרת של הנתבע מס' 3.
במהלך הדיונים, הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו הנתבע מספר 3 יזכה במקרקעין מושא העסקות, אך ישלם לתובע או לנתבע מספר 4 סך של 400,000 ₪ (להלן: "סכום הפשרה") בהתאם להכרעת בית משפט בתחרות שבין עסקת התובע לבין עסקת הנתבע 4.

הצדדים לתביעה
2. התובע, מר פריד סעיד אבו רביע (להלן: "התובע") הינו תושב העיר נצרת.
הנתבע מספר 1, מר מרעי מוסטפא מוראד (להלן: "הנתבע 1") תושב הכפר מנדא והבעלים של 1,179 מ"ר המהווים 1/4 מהזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 68 בגוש 17557 מאדמות כפר מנדא (להלן: "המקרקעין").
הנתבע מספר 2, מר ח'אלד מרעי מוראד (להלן: "הנתבע 2") הוא בנו של הנתבע 1.
הנתבע מספר 3, מר מוחמד עבדאללה (להלן: "הנתבע 3") הוא תושב הכפר מנדא.
הנתבע מספר 4, מר מוחמד טרביה (להלן: "הנתבע 4") הוא תושב העיר ס'חנין.

העובדות
3. במועדים הרלבנטיים לתביעה, היה הנתבע 1 רשום כבעלים של המקרקעין.

4. ביום 20.4.2015 נחתם הסכם למכירת המקרקעין ועל פי כותרתו הצדדים לו הם המוכר - הנתבע 1 מרעי מוראד, ומצד שני הקונה הנתבע 4. התמורה בהתאם להסכם הייתה בסך של 100,000 ₪, כאשר חתימת המוכרים על ההסכם מהווה אישור קבלת התמורה כמפורט בסעיף 4 לאותו הסכם (להלן: ההסכם הראשון) . יודגש כבר כאן כי הנתבע מס' 4 הודה בחקירתו הנגדית מיום 19.2.19 ( עמ' 95 לפרוטוקול הדיון), כי הסכם זה לא נחתם בידי הנתבע 1 אלא על ידי הנתבע 2 ולאחר שהציג יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובתו הנחזה כחתום על ידי הנתבע 1 ומאושר כדין .

כבר כאן אציין, כי ב הסכם זה, נרשם שמו של הנתבע 1 במקום המיועד לחתימת המוכר, והחתימה המופיעה שם בערבית היא חתימה בשמו המלא של הנתבע 1 ולא של הנתבע 2, שם נרשם "מרעי מוראד". על פי הנתבע 4, ליווה אותו באותו הסכם בא כוחו דאז עו"ד יאסר שלאעטה כאשר ההסכם נחתם במשרדו של עו"ד מאמון יונס בערערה. על פי הנטען עו"ד יונס הוא שהציג את ייפוי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר, לפיו מונה הנתבע 2 כבא כוחו של אביו הנתבע 1. עוד הוכנה באותו מעמד בקשה לרישום הערת אזהרה כאשר עו"ד יונס נטל על עצמו את הטיפול ברישום הערת האזהרה ודיווח על העסקה לשלטונות המס.

גם כאן אני רואה לציין, כי על פי העדויות שנשמעו, אף על פי הנתבע 4, הנתבע 1 – הבעלים הרשום, לא היה נוכח בזמן עריכת ההסכם הראשון ולא בהמשך, והוא אינו חולק על העובדה שנתבע 1 לא חתם לפניו על ההסכם או על הבקשה לרישום הערת אזהרה, שהרי הוא מאשר כי הוצג לפניו יפוי הכח הבלתי חוזר מכוחו האמין שהנתבע 2 מוסמך לחתום על שלל המסמכים.

5. בהסתמך על ההסכם הראשון, נרשמה ביום 21.4.2015 בלשכת רישום המקרקעין בנצרת (להלן: "הטאבו") הערת אזהרה לטובת הנתבע 4 (להלן: "הערת אזהרה 1").

6. לטענת הנתבע 4, עו"ד יונס לא דיווח על ההסכם הראשון לשלטונות המס וניסיונותיו ליצור עימו קשר כשלו. על כן פנה הנתבע 4 לעו"ד שלאעטה וביום 20.5.2015 נערך ונחתם הסכם נוסף למכירת המקרקעין, עם הנתבע מס' 2 אולם בכותרת ההסכם צוין כי המוכר הינו הנתבע 1, ומתחת לשמו באותה כותרת צוין "באמצעות מיופה כוח בנו ח'אלד מרעי מוראד ת"ז XXXXXX616 (עפ"י יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר)". במקום המיועד לחתימת המוכר מופיעה חתימת הנתבע מס' 2, מיופה הכוח (להלן "ההסכם השני"), זאת בשונה מההסכם הראשון.

אשר לתמורה, זו צוינה בסעיף 7 להסכם השני בכתב יד בשונה משאר חלקיו המודפסים ונראה כי נערך בו תיקון , ויקשה לקבוע מעיון בהסכם מהו הסכום שננקב שם. בכל מקרה מדובר בסכום שיתכן שהוא בן 7 ספרות ובבטחה ניתן לומר כי שונה מ-100,000 ₪, הסכום שצויין בהסכם הראשון. עוד יצוין כי ההסכם השני חתום על ידי הנתבע 2 במקום המיועד לחתימת המוכר, כאשר חתימת הצדדים עליו – מיופה הכוח מעידה על קבלת התמורה על ידו ועל ידי המוכר. יצוין כי בדיווח שהוגש לרשות המסים – מיסוי מקרקעין, צוין הסכום של 120,000 ₪ כשווי מכירה (דיווח על שומה עצמית למס שבח).

7. ביום 12.9.2015 נחתם הסכם שלישי למכירת המקרקעין בין הנתבע 2 , גם הפעם בהסתמך על ייפוי הכוח הנוטריוני , לבי ן התובע (להלן: "ההסכם השלישי") במשרדו של עו"ד אבו רג'ב מוחסן (להלן: עו"ד אבו רג'ב). על פי סע' 5 להסכם זה התמורה היתה בסכום של 400,000 ₪. בנספח להסכם שנערך באותו יום, צויין כי ברצון הצדדים לערוך שינויים בהסכם, שכאמור עליו חתמו באותו יום, ואולי אף באותו מעמד, ובמסגרת נספח זה ציינו שהתמורה תהא בסכום של 800,000 ₪ . לטענת התובע, ועל כך חזר בעדותו, הוא ידע על הערת אזהרה 1 לטובת הנתבע 4, ועל כן זה התבקש להגיע למשרד עו"ד אבו רג'ב והתייצב שם באותו יום וחתם על בקשה מתאימה. במהלך המשפט משנשאל התובע האם הנתבע מס' 4 שנכח באולם בית משפט הוא זה שחתם על הבקשה לביטול הערת אזהרה 1 הוא מסר שמי שחתם עליה אינו נוכח באולם בית משפט (פרוט' ישיבת 17.9.17, עמ' 15, ש' 14-20).
גם לפני התובע הוצג יפוי הכח הבלתי חוזר, ומכוחו האמין, כפי שנטען בפניו, כי הנתבע 2 מוסמך לחתום על המסמכים השונים לרבות ההסכם.
גם התובע אישר כי אינו מכיר את הנתבע מס' 1 ולא פגש אותו מעולם (פרוט' מיום 17.9.17, עמ' 16, ש' 7-8).

8. ביום 17.9.2015 הוגשה לטאבו בקשה לרישום הערת אזהרה בגין ההסכם השלישי, ועוד באותו היום נרשמה הערת אזהרה לטובתו של התובע (להלן: "הערת אזהרה 2").

9. ביום 7.10.2015 דווחה לרשות המסים עסקת מתנה מיום 12.1.2015 לפיה הנתבע 1 העביר את זכויותיו במקרקעין לנתבע 2 (להלן: "עסקת המתנה"). באותו יום, 7.10.2015 , דווח לרשות המסים על ההסכם השלישי.

10. ביום 5.11.2015 נחתם הסכם רביעי למכירת המקרקעין בין הנתבע 1 לבין הנתבע 3 (להלן: "ההסכם הרביעי").

11. ביום 9.12.2015 הוגשה בקשה לביטול הערת אזהרה 2.

13. ביום 10.12.2015 בוטלה הערה 2 ונרשמה הערת אזהרה לטובתו של הנתבע 3 (להלן: "הערת אזהרה 3").

14. ביום 14.12.2015 ההסכם הרביעי דווח לרשות המסים.

15. ביום 15.2.2016 הוגשה התביעה בה עסקינן.

טענות הצדדים

16. להלן עיקר טענות התובע:

א. כישלונו של הנתבע 4 להוכיח את התמורה המוסכמת ותשלומה, מעיד באופן מובהק על הפיקטיביות של ההסכמים שנערכו בינו לבין הנתבע 2. למעשה, הנתבע 4 לא נתן גרסה אחידה לעניין הסכום ששילם לנתבע 2, ואף לא תמך את גרסתו הרעועה במסמכים בכתב. יתרה מכך, עדותו של הנתבע 4 בעניין זה נותרה עדות יחידה של בעל דין, ועובדות המקרה מעידות על עסקה מלאכותית, פיקטיבית ו/או למראית עין שהינה בטלה וחסרת כל תוקף.

ב. התובע כלל בתביעתו סעדים המזכים אותו בסכום הפשרה ואף ביקש לעקל, לעכב ו/או לייחד את יתרת התמורה בהסכם הרביעי להבטחת השבת הכספים ששילם לנתבע 2, על חשבון התמורה לרכישת המקרקעין. עם זאת, הנתבע 4 לא נקט בשום הליך המזכה אותו בסעדים כספיים כלשהם, מלבד הצטרפותו להליכי התביעה כנתבע, ומשכך הוא אינו זכאי לסכום הפשרה, הן מכוח הדין והן מכוח הסכם הפשרה עצמו . יתרה מכך, מאמציו של התובע אשר הולידו את סכום הפשרה, מקנים לו עדיפות ברורה, לרבות מעין זכות עיכבון מכוח "תקנת שוק ההשבחה", לגביה נקבע כי היא גוברת על נושה מובטח שקדם לה בזמן.

ג. גרסתו של התובע לעניין התמורה שסוכמה בהסכם השלישי הייתה עקבית ואמינה לכל אורך הדרך, הן לעניין גובה התמורה שהוסכם עליה, קרי, 800,000 ₪, הן לעניין הסכום ששולם בפועל, קרי, 470,000 ₪, הן לעניין תשלומה במועדים שונים, דרך תשלומה, זהות המשלם, העדים לתשלום וכיוצא בזה. גרסה זו נתמכה במסמכים רבים ובעדויות אחרות, שנשמעו במהלך בירור התביעה.

ד. הערת אזהרה 1 נרשמה על סמך בקשה והסכם מזויפים וחסרי תוקף, שכן עיון בבקשה לרישומה וכן בהסכם הראשון שבגינו היא נרשמה, מעלה כי אין שום התייחסות לכך שמי שחתם עליהם הוא מיופה כוח (הנתבע 2), אדרבה, מי שמעיין במסמכים אלה מבין שהנתבע 1 חתם עליהם בעצמו, ואין חולק שהנתבע 1 לא נכח במועד חתימת המסמכים הללו וכי הוא מעולם לא חתם עליה/
ה. ההסכם הראשון לא דווח לרשות המסים והצדדים התייחסו אליו כחסר תוקף, שכן עסקה שלא דווח עליה לרשות המסים היא משוללת תוקף, ומשכך אין לתת שום משקל להערת אזהרה 1 שנרשמה מכוח ההסכם הראשון.

ו. פגמים רבים דבקו גם בהסכם השני שמשום מה לא התייחס להסכם הראשון כלל, וזאת על אף טענות הנתבע 4 לפיהן מדובר "באותה גברת בשינוי אדרת". למעשה, זהו חוסר ניקיון כפיים והתנהגות המנוגדת לעיקרון תום הלב, ופגמים אלה אינם ניתנים לריפוי.

ז. התובע שילם את התמורה בסך 470,000 ₪ בתום לב, ובהסתמכו על כך שהערת אזהרה 1 נמחקה בהסכמתו של הנתבע 4, שכן אלו פני הדברים אשר הוצגו בפניו וכן בפני עורך דינו דאז, ומשכך לא הייתה להם כל סיבה לחשוד אחרת. למעשה, לפחות שני עורכי דין נפלו ברשתו של הנתבע 2 ושותפיו, הראשון- עו"ד אבו רג'ב שאישר את החתימה על הבקשה לביטול הערת אזהרה 1, והשני- עו"ד אבו אלהיג'א שאישר את החתימה על הבקשה לביטול הער ת אזהרה 2.

ח. הנתבע 2 הודה שהוא האחראי למעשי הנוכלות, שהרי הוא זייף ו/או ידע על זיוף מסמכים רבים הקשורים לעסקאות מושא התביעה. עדותו של עו"ד אבו אלהיג'א תומכת במסקנה לפיה במועד עריכת ההסכם השלישי, הנתבע 1 ידע על מעשי הנוכלות של הנתבע 2, ומנגד, הנתבע 4 בכתבי טענותיו, לא טען ומטבע הדברים גם לא הוכיח שהנתבע 1 ידע על מעשי הנוכלות של הנתבע 2 לפני או בסמוך לעריכת עסקתו הנטענת.

17. עיקר טענות הנתבע מס' 4:
א. התביעה היא דוגמא קלאסית לנאמר בסעיף 9 לחוק המקרקעין, לפיו הנתבע 4, קרי, הרוכש הראשון, שילם את התמורה, רשם הערת אזהרה, דווח לרשות המסים על העסקה ואף שילם חלק מהמסים. עם זאת, התובע שהוא הרוכש השני רשם את הערת אזהרה 2 באמצעות זיוף תעודת זהות, כמו כן, הוא גם ידע על העסקה של הנתבע 4, לא שילם מסים, התעלם מצירוף הנתבע 4 לתביעה ולא פעל בתום לב, ומשכך הוא גם לא מקיים את הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן הוא ידע על קיומה של הער ת אזהרה 1 ובחר שלא להמשיך ולברר את הרישום. התובע בחר שלא לצרף את הנתבע 4 כצד לתביעה מפאת שידע כי זכותו של הנתבע 4 עדיפה, הואיל והוא פעל בתום לב.

ב. שתי העסקאות של הנתבע 4 נערכו בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר ולפיו הנתבע 2 מוסמך למכור את המקרקעין. למעשה, הנתבע 4 עשה מאמץ לבדיקת ייפוי הכוח עת הוא ניסה לברר אצל עו"ד מאמון יונס אם המסמך מזויף, ומנגד, התובע לא ערך שום בירור בעניין ייפוי הכוח, ולמעשה בהסכם השלישי אין שום התייחסות לכך שהוא נערך עם מיופה הכוח (הנתבע 2) אשר חתם גם על הבקשה לרישום הערה 2, וברי כי הנתבע 1 לא נכח בשעת חתימת ההסכם השלישי ואף לא חתם על המסמכים הנוגעים אליו.
ג. בעניין התמורה, הנתבע 4 הטעים בצורה מפורטת את תשלומיו לנתבע 2- אשר אישר בחקירתו קבלת 270,000 ₪ על חשבון מכירת המקרקעין, וזאת חרף העובדה שהוא קיבל מהנתבע 4 סכום גבוה יותר בסך 413,000 ₪. יוצא אפוא כי התמורה שולמה על-ידי הנתבע 4 או ששולם חלק ממנה, והמקרקעין נרכשו בתום לב.

ד. התובע בחר לקחת סיכון ולרכוש את המקרקעין, וזאת חרף ידיעתו כי לנתבע 2 עבר של זיופים. ייתכן והתובע קיבל הצעה נמוכה לרכישת המקרקעין ומשכך בחר להתקשר בהסכם השלישי. בנוסף, כנראה שהתובע לא שילם בכלל תמורת המקרקעין אך הוא טען שהוא שילם 470,000 ₪ ומבלי שצירף כל מסמך להוכחת סכום זה.

ה. דודו של התובע נפל קורבן למעשיו של הנתבע 2 ואף מתנהל סכסוך משפטי ביניהם, ולפיכך השאלה היא מדוע דודו לא הזהירו מפני הנתבע 2.

ו. אין חולק כי הנתבע 1 ידע על העסקה עם הנתבע 4 אך הוא בחר שלא להעלות כל טענה בעניין הזיוף.

ז. אדם בשם תאמר נכח בעת המשא ומתן לחתימת ההסכם השלישי, ברם, הוא לא זומן להעיד מטעם התובע וניתן להסיק שאילו זומן היה מעיד נגד התובע ולא לטובתו.

ח. התובע הסכים להחליף את התביעה העיקרית לסעד כספי מפאת שהרגיש שקביעת בית המשפט תהיה לטובתו של הנתבע 4, ומשכך החליט להצטרף להסכם. יתר על כן, התובע ידע מלכתחילה כי צירוף הנתבע 4 לתביעה יקשה עליו את הוכחת זכותו במקרקעין, שכן הנתבע 4 הוא זה שרכש ראשון ופעל כדין לרישום המקרקעין על שמו.

דיון והכרעה

18. כאמור, בדיון שנערך ביום 31.10.2018 הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו הנתבע מספר 3 ישלם לתובע או לנתבע מספר 4 סך של 400,000 ₪.

הסכם הפשרה קיבל תוקף של החלטה, ובמסגרתו נקבע כי:

"בית המשפט הנכבד לאחר חקירתו של הנתבע מס' 4, על סמך כתבי הטענות של הצדדים, הסיכומים שיגישו התובע והנתבע מס' 4, על סמך העדויות שנשמעו והראיות שהוגשו, ובהתאם לדין לרבות נטלי ההוכחה, דיני עשיית עושר ולא במשפט, דיני הקניין והחוזים ו/או כל דין אחר, יכריע בתביעות שבין התובע לנתבע מס' 4."

נוכח ההסכמה שתוארה לעיל, ולאחר בחינת מכלול הראיות שבתיק, אני סבור שכלל לא ניצבת לפנינו שאלה של תחרות בין עסקאות נוגדות בהתאם לסע' 9 לחוק המקרקעין, תשכ" ט-1969, מאחר ואלה נערכו שלא בהסכמת הנתבע 1, כאשר הנתבע 2 עושה שימוש ביפוי כח מזוייף וחסר תוקף, אותו הציג בפני הרוכשים, מכוחו טען שהזכויות במקרקעין הן שלו או שהוא מוסמך על פי הרשאת הבעלים למכור אותן. על כן אין לפנינו עסקות, מש אין בכוחן של אלו להפקיע זכויות הבעלים. על כך אוסיף, כי בשונה מהסכמי המכר עם התובע והנתבע 4, החוזה עם הנתבע 3 נחתם ע"י ה בעלים, הנתבע 1, ועל כך כמעט ולא היתה כל מחלוקת, שהרי גם על פי הסדר הפשרה, הנתבע 3 קיבל מלוא הזכויות במקרקעין.

האם בעסקאות עסקינן?
19. אין חולק כי הן ההסכמים של הנתבע 4 (הראשון והשני) והן ההסכם השלישי נערכו אל מול הנתבע מס'2 שחתם בתור המוכר או מיופה הכח של המוכר ובהסתמך על ייפוי הכח הבלתי חוזר,
כאשר אין חולק כי הבעלים הרשום, הנתבע 1, לא חתם על הסכמים אלה ולא נכח במעמד עריכתם, ואף לא פגש את התובע והנתבע .

20. אך תחילה ליפוי הכח הבלתי חוזר ( ת/11, עותק נוסף ממנו הוגש גם ע"י הנתבעים וסומן נ/4 ).
ייפוי הכוח, על פי הרשום בו, הוא מיום 12.1.15. בכותרתו צוין "יפוי כוח בלתי חוזר" ובתחילתו צוינו הדברים הבאים : "אנו הח"מ: מרעי מוסטפא מראד, ת"ז XXXXXX998 מכפר מנדא – ממנה ומיפה בזה את כוחו של בני: חאלד מ רעי מראד ת"ז XXXXXX616 ו/או עו"ד מאמון יונס 29641 להיות באי כוחי החוקיים והמורשים מטעמי, לעשות בשמי, עבורי ובמקומי את כל הפעולות הבאות להלן, וכל אחת מהן בנפרד, בקשר להעברת רישום הנכס הידוע כחלקה 68 בגוש 17557 בשטח של – 1179 מ"ר מאדמות כפר מנדא (להלן: "הנכס"), לרבות רישום הערת אזהרה על שמו של הקונה מר/גב': כאלד מראד ______ (חותמת עגולה)". מיד בהמשך מופיעים סעיפים 1-7 שהם סטנדרטיים לייפוי כוח בלתי חוזר ובהמשך חתימה של מיפה הכוח ומיד לאחריה אישור עורך הדין.

ראוי לציין כאן כי שם הקונה נרשם "כאלד מרעי", בכתב יד, וזאת בשונה מהדרך בה רשום קודם ובאותיות דפוס בפסקה הראשונה של ייפוי הכוח "חאלד מרעי מראד". לעומת גרסה זו של ייפוי הכוח הוצגה גרסה נוספת שונה בשני פרטים – ללא החותמת העגולה מלמעלה ליד השם "כאלד מראד" וללא ציון שם "הקונה".

במהלך שמיעת הראיות עלה כי הגרסה ללא שם הקונה אכן נערכה על ידי עו"ד יונס, אולם זה ציין כי לפניו הזדהה אדם אחר בתור הנתבע 1 אשר הציג תעודת זהות שבדיעבד התבררה כמזויפת ונושאת תמונת המתחזה . עוד עלה כי אותו מתחזה הגיע למשרדו של עו"ד יונס דרך מכר בשם "תאמר" שגם התברר שהיה בקשר עם הנתבע 2. עוד מסר עו"ד יונס כי יפוי הכוח עם אותה תוספת של שם הקונה בכתב יד לא נערך לפניו, החותמת העגולה ליד שם הקונה חאלד מוראד אינה שלו והיא חותמת מזויפת.

טענת עו"ד יונס בדבר זיוף יפוי הכח קיבלה תימוכין בגדרי חוות דעת מומחית לכתב יד, גב' דניאלה גבעון שהגיש הנתבע 1, אשר בחנה את יפוי הכוח על שתי גרסאותיו , זו הנושאת בחלקו העליון חותמת עגולה ושמו של הנתבע 2 בתור קונה וזו ללא פרטים אלה, וביחס לשתיהן היא קבעה כי בסבירות גבוהה כי החתימות המופיעות שם אינן חתימות הנתבע 1. מומחית זו התייצבה לחקירה, נחקרה ארוכות, ועדותה לא נתערערה והיא מהימנה עלי. אציין כי בחוות הדעת נאמר כי הבדלים רבים נמצאו בין החתימה שבמחלוקת לבין חתימותיו האותנטיות של הנתבע 1 לרבות הבדלים בגווני לחץ והם ברורים ומשמעותיים. על כך יש להו סיף כי איש מהצדדים האחרים לא הגיש חוות דעת נגדית לסתירת חוות הדעת של המומחית גבעון.

21. אשר לעו"ד יונס, גם הוא נחקר לפני ומצאתי לקבל את עדותו וגרסתו במלואה, משזו לא נסתרה והיא אמינה עלי. אציין בהקשר זה כי עו"ד יונס לא זיהה את הנתבע 1 בתור מי שחתם לפניו
(פרוטוקול מיום 28.6.18 עמ' 68, 69) וציין כי יפוי הכח נחתם ע"י אחר שהציג לפניו תעודת זהות הנושאת שם הנתבע 1 ופרטיו, אך נשאה תמונה אחרת – של המתחזה.

22. עוד לגבי זיוף אותו ייפוי כוח ניתן להפנות לעדותו של הנתבע 1 אשר אף היא שכנעה אותי ולא מצאתי כל סיבה שלא לאמצה, מה עוד שהנתבע 4 אינו חולק על עובדת הזיוף. הנתבע 1 מסר שלא חתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר, לא בגרסה הכוללת שם קונה – בנו חאלד , ול א בגרסה שנעדרת שם קונה.
למען שלמות התמונה אציין כי בסעיף 13 לתצהירו:
"עוד הנני להצהיר כי יפוי הכח אשר מכוחו רכשו מוחמד טרביה ופריד את הקרקע הנ"ל הינו מזויף."
בחקירתו אישר הנתבע 1 כי בנו הנתבע 2 הוא זה שעומד מאחורי זיוף חתימתו.

20. נוכח כל הראיות שצוינו לעיל, מסקנתי היא שההסכמים שנערכו על-ידי שני הצדדים אינם מהווים עסקאות, הואיל והם נערכו באמצעות ייפוי כוח מזויף, וללא הרשאתו והסכמתו של הנתבע 1, הבעלים של הזכויות במקרקעין.

מסקנתי זו מתחייבת לאור פסיקת בית המשפט העליון לפיה נקבע:

"אכן, הבעתי כבר את הדעה כי במצב של עיסקאות נוגדות, בבואנו לקבוע זכותו של איזה צד עדיפה עשוי להיות משקל למחדלו של צד אשר לא דאג לרשום הערת אזהרה על זכותו, למרות שיכול היה לעשות זאת ובכך למנוע את עשיית העיסקה הנוגדת (ראה ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ ואח' [7] ; וראה גם מאמרו של פרופ' מ' מאוטנר, "'עיסקאות נוגדות' ורשלנות הקונה שאינו רושם הערת אזהרה" הפרקליט מ (תשנ"א-נ"ג) 521).

אולם סוגיה זו איננה רלוואנטית כלל למקרה שלפנינו, שכן עניינה הוא במצב של עיסקאות נוגדות, דהיינו מצב שבו בעל נכס מתקשר בעיסקה למכירתו עם קונה א' ולאחר מכן שב ומתקשר בעיסקה למכירתו של אותו נכס עם קונה ב'.

ואילו במקרה שלפנינו בעל הנכס (המנוח) התקשר פעם אחת בלבד למכירתו של הנכס, וזאת בעיסקה עם המשיבים. בפעם השנייה בא אדם זר לנכס, ותוך זיוף ומירמה, כשהוא מתיימר להיות שלוחו של המנוח, מכר את הנכס לחברה המערערת. כאמור, עיסקה זו לאו עיסקה היא, ולפיכך אין לפנינו מצב של עיסקאות נוגדות, ואין כל משמעות לאי- רישומה של הערת האזהרה לעניין המחלוקת שלפנינו."

(סע' 15-16 לפסק הדין ב ע"א 2680-90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר , מט(1) 649).

23. נוכח הדברים שצוינו לעיל, ראוי לחזור ולהדגיש את העובדה שעסקאות נוגדות הן עסקאות רצוניות בלבד כמתחייב מהגדרת עסקה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, המורה: "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה ".

ברם , בענייננו מצב הדברים הוא שונה, שכן הנתבע 1 (בעל המקרקעין) לא התקשר בהסכם עם אף אחד מהצדדים הניצים, וכפי שציינתי לעיל, ייפוי הכוח מכוחו נעשו ההסכמים הוא מזויף, וחסר תוקף. על כן אין תחולה לסעיף 9 או 10 לחוק המקרקעין על ה"עסקאות" שערכו התובע והנתבע 4, גם אם נרשמה הערת אזהרה מכוח ההסכמים.

אי לכך, אני סבור שהמזור לסכסוך זה טמון בשאלת התמורה, ומה הם הסכומים ששולמו על ידי כל אחד מהצדדים לידי הנתבע 2 או מי מטעמו , שהרי שורת הדין והצדק מחייבת הפניית הפיצוי המוסכם של 400,000 ₪ לידי הצד שעלה בידו לשכנע יותר כי שילם סכומים משמעותיים על חשבון התמורה שסוכמה. בהקשר זה לא מצאתי כל הצדקה ליתן עדיפות לעסקה הקודמת בזמן אך משום מועד עריכתה, בדומה לאותה עדיפות הניתנת לעסקה קודמת במסגרת תחרות בין עסקאות נוגדות על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין. כפי שמצאתי לעיל, לא מדובר בעסקאות שיחולו על יהן דיני עסקאות נוגדות.

התמורה
24. לטענת התובע, גרסתו לעניין התמורה שסוכמה בהסכם השלישי הייתה עקבית ואמינה לכל אורך הדרך, הן לעניין גובה התמורה שהוסכם עליה, קרי, 800,000 ₪, הן לעניין הסכום ששולם בפועל, קרי, 470,000 ₪, והן לעניין ביצוע התשלום במועדים שונים, דרך ביצועו, זהות המשלם, והעדים לתשלום וכיוצא בזה.

מאידך, הנתבע 4 מוצא תימוכין לגרסתו בדבר תשלום התמורה בדברי הנתבע 2 שאישר בחקירתו קבלת 270,000 ₪ על חשבון מכירת המקרקעין, וזאת חרף העובדה שעל פי הנתבע 4 הוא שילם סכום גבוה יותר בסך 413,000 ₪. כבר כאן אני רואה לציין כי מתקשה אני לקבל את עדותו של הנתבע 2 כעדות מסייעת מחזקת או תומכת , ובהקשר זה אין להכביר במילים.

25. בסעיף 6 לתצהירו, מסר התובע כי לצורך מימון חלק מהתמורה שהתחייב לשלם לנ תבע 2, הוא נטל הלוואה מבנק הפועלים בסך 500,000 ₪, וכי הוא שילם לנתבע 2 470,000 ₪ מתוך סכום זה.
ואכן, לתצהירו צורפו אסמכתאות המעידות על נטילת הלוואה מבנק הפועלים בסכום של 500,000 ₪ ומשיכת סך של 300,000 ₪ מאותו חשבון ביום 17.9.15 כאשר הוצג גם אישור הנחזה כחתום על ידי הנתבע 2 לפיו קיבל סכום של 300,000 ₪ באותו יום. אמנם אין באמור כדי ללמד בהכרח כי הכספים שולמו לנתבע 2 ע" ח הרכישה, אולם יש בכך כדי להעיד על עצם נטילת ההלוואה ומשיכת הסכום של 300,000 ₪ מחשבון התובע.

ביום 17.9.17 נחקר התובע על תצהירו, ועדותו בהקשר זה הייתה עקבית ולא התגלו בה סתירות. וכך מסר:
ש. "מה התמורה שסוכם עליה בגין העסקה?"
ת. "800,000 ₪."
ש."כמה שילמת מתוך הסכום הזה?"
ת. "470,000 ₪ ."
ש."ההלוואה שקבלת מהבנק הייתה ב-11/9 קבלת 500,000 ₪."
ת."נכון."

אף שמתעורר קושי בקבלת גרסת הנתבע 2, ראוי לציין כי זה מסר בעדותו מ יום 31.10.18:
ש. "כמה כסף קיבלת?"
ת. "470,000 ₪ ."
ש. "שזה קיבלת מפריד?"
ת. "כן."

26. מנגד, ניצבת גרסתו של הנתבע 4, הייתי אומר גרסאות שונות שמסר בהקשר לתמורה, ואני מתקשה להעדיפה על פני גרסת התובע, ובעיקר משום שלא הוצגה אסמכתא אוביקטיבית, דוגמת זו שהוצגה על ידי התובע בדבר משיכת כספים שהיו לו בבנק אשר נועדו ל טענתו לשם ביצוע התשלום. לא רק זאת, אלא שכאמור , הנתבע 4 שינה את גרסתו ביחס לגובה כספי התמורה ששילם .
ב- ת/16 הצהיר הנתבע 4 בסעיף 6 כדלקמן:

"אני מצהיר כי הגעתי להסכמה עם המשיב 3, כי תמורת השטח הנ"ל אשלם סך של 1,200,000 ₪ אשר מסכום זה שילמתי סך של 960,000 ₪ במזומן ובשלושה תשלומים."
עם זאת, בעדותו של הנתבע 4 בדיון הוכחות מיום 19.2.2019 הוא מסר:
ש. "כמה שילמת?"
ת. "413,000 ₪."
ש. "איך שילמת?"
ת. "במזומן."

אציין כי הנתבע 4 המשיך להיחקר בסוגיה זו ואף עומת עם שיחה מוקלטת שערך בגדרה מסר כי הוא שילם לנתבע 2 סכום של 800,000 ₪.
עוד למען שלמות התמונה אציין כי הנתבע 2 סתר את גרסתו של הנתבע 4 עת הוא העיד ביום 31.10.2018:

ש. "הוא שילם לך כסף מוחמד טרביה?"
ת. "כן."
ש. "כמה שילם לך?"
ת. "לא זוכר בדיוק, 250,000, 270,000 ₪ משהו כזה."

ועל הכל, כשם שציינתי קודם, אין התאמה בין הסכומים שבהסכם הראשון לבין ההסכם השני, וכזכור, אף שהנתבע 1 לא חתם על ההסכם הראשון, נרשם כי זה נערך בינו לבין הנתבע 4.

סוף דבר
27. לאור האמור לעיל, וכמתחייב מהסכמות הצדדים מיום 31.10.18, הנני נותן להן תוקף של פסק דין ובהתא ם, ולאור הכרעתי לעיל, מחייב את הנתבע 3 לשלם את הסכום המוסכם של 400,000 ₪ לידי התובע.

אשר לנתבע 2, שלא התגונן, הנני מחייבו לשלם לתובע את הסך של 470,000 ₪, בקיזוז כל סכום שיתקבל מאת הנתבע 3 בהתאם לחיוב דלעיל.

כמו כן אני מחייב את הנתבע 2 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

בנסיבות העניין, לאור ההסכמות אליהן הגיעו שאר הצדדים וצמצום המחלוקות, אינני עושה צו להוצאות ביניהם.

ניתנה היום, ט' תמוז תש"פ, 01 יולי 2020, בהעדר הצדדים.