הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 31461-11-18

בפני
כבוד ה שופט חננאל שרעבי

התובעים

.1 אסתר קפרי ת.ז. XXXXXX298
.2 עדנה דאון ת.ז. XXXXXX898
.3 דוד מזרחי ת.ז. XXXXXX856
.4 שלמה מזרחי ת.ז. XXXXXX864
.5 מרדכי מזרחי ת.ז. XXXXXX872
.6 אברהם מזרחי ת.ז. XXXXXX880
.7 בלה אזולאי ת.ז. XXXXXX315
.8 ירון מזרחי ת.ז. XXXXXX616
.9 תומר מזרחי ת.ז. XXXXXX839
.10 סהר מזרחי ת.ז. XXXXXX133
.11 עידן מזרחי ת.ז. XXXXXX757
ע"י ב"כ עוה"ד נסיב גאנם ואבישי סגל

נגד

הנתבעים
.1 ראובן מזרחי (המנוח) ת.ז. XXXXXX482
.2 אהובה מזרחי (המנוח) ת.ז. XXXXXX488
נתבעים 1 ו-2 באמצעות יורשיהם ע"פ צווי ירושה:

א. מרדכי מזרחי ת.ז. XXXXXX429
ב. דוד מזרחי ת.ז. XXXXXX407
ג. שמואל מזרחי ת.ז. XXXXXX430
ד. אסתר אבן חן ת.ז. XXXXXX679
ע"י ב"כ עוה"ד אבי גולן ואבי אסיאו

3. קרן קיימת לישראל (פורמלי)
4. לשכת רישום מקרקעין חיפה (פורמלי)

פסק דין

1. בישיבת יום 21.1.20 הגיעו הצדדים להסכמות בנוגע לחלקה 13, שאושרו על ידי בית המשפט, כדלקמן:
א. מוסכם כי החלק המקסימלי האפשרי של הנתבעים בחלקה 13 בגוש 11388 במושב אלרואי (להלן: "הנכס"), הוא 3/16 (להלן: "השיעור המקסימלי").

ב. לצורכי פשרה כספית מעוניינים התובעים לשלם לנתבעים סכום שווה ערך לשיעור שייקבע על ידי בית המשפט, מתוך השיעור המקסימלי, וזאת במסגרת סמכותו על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, ולאחר שתינתן לצדדים האפשרות להגיש טיעונים בכתב בנקודה זו שלא יעלו על שלושה עמודים, וזאת תוך 14 ימים מהיום.
ג. מובהר בזאת כי התובעים ישלמו לנתבעים את החלק שייקבע על ידי בית משפט, בערכי נטו, לאחר ניכוי מיסים ממוכר ברצון של הנכס לקונה מרצון של הנכס, באופן יחסי לחלקם של הנתבעים, כפי שייקבע על ידי בית המשפט.
ד. לשם כך ימנה בית המשפט, במסגרת פסק דינו החלקי (בו יקבע את שיעור הרכישה), שמאי מכריע כשלכל צד אפשרות לשלוח לשמאי שאלות הבהרה או לחקור אותו חקירה נגדית, במידה שיבקש זאת.
ה. במסגרת חוות דעתו של השמאי תהיה התייחסות למחיר ברוטו של הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, לרבות זכויות הבנייה הקיימות בחלקה עליה בנוי הנכס (חלקה 13).
בנוסף, יתייחס השמאי בחוות דעתו גם למיסוי שיידרש במקרה כזה. היינו, השמאי יקבע, בנוסף למחיר הברוטו של הנכס, גם את מחיר הנטו של הנכס.
ו. בשכר טרחתו של השמאי המכריע יישאו הצדדים בחלקים שווים.
ז. לאחר קביעה סופית ומוחלטת שווי חלקם של הנתבעים בנכס על ידי בית המשפט, ישולם סכום זה תוך 3 חודשים על ידי התובעים. התשלום יתבצע לחשבון בבנק דיסקונט על שם מזרחי שמואל בסניף 017 חשבון מספר 100900, וזאת בהסכמת יתר הנתבעים.
ח. מיד לאחר התשלום האמור, יגישו הצדדים במשותף ללשכת רישום המקרקעין בחיפה, בקשה לתיקון טעות סופר ברישום הנכס, באופן שמלוא הזכויות בנכס (בחלקה 13) יירשמו על שם המנוח יעקב מזרחי ז"ל ת.ז. XXXXX849. זאת בהסתמך על הסכם פשרה שהושג בת"ע 2000/76 בבית משפט המחוזי בחיפה מיום 11.4.1978, ובהתאם לחוזה חכירה כפי שנחתם בין התובעים לבין רשות מקרקעי ישראל ביום 21.12.2015, בהסתמך על תיק העזבונות האמור.
ב"כ התובעים הוא זה שיכין את נוסח הבקשה המשותפת.
להלן: "ההסכמות".

2. טענות הצדדים לענין שיעור הזכויות מתוך השיעור המקסימלי לענין הפשרה הכספית הוגשו בכתב על ידי הצדדים. ביום 19.2.20, לאחר עיון בטענות הצדדים שהוגשו כאמור בכתב, ובמסגרת סמכותי על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, שוכנעתי לקבוע את חלקם של הנתבעים לצורך הפשרה הכספית, בשיעור של 45% מתוך השיעור המקסימלי.
3. בהתאם למפורט בהסכמות, מיניתי כשמאי מכריע את שמאי המקרקעין מר גלעד יצחקי (להלן: "השמאי המכריע").
4. חוות דעתו של השמאי המכריע מיום 31.3.20 הוגשה לבית המשפט, וממנה עולה כדלקמן:
א. שווי הנכס ברוטו – 2,700,000 ₪;
ב. שווי החלק הנמכר ברוטו – 227,812 ₪ (2,700,000 ₪ x 45%x3/16);
ג. המיסוי החל:

  1. אומדן דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל בגין החלק הנמכר – 60,412 ₪ (716,000 ₪x45%x3/16);
  2. אומדן היטל השבחה בגין החלק הנמכר – 1983 ₪

(23,500 ₪ x45%x3/16);
3. אומדן מס שבח מקרקעין בגין החלק הנמכר – 50,253 ₪;
5. כפי שנראה להלן, חלוקים הצדדים ביניהם אם יש מקום, לנוכח ההסכמות ביניהם, לנכות את מס השבח על החלק הנמכר אם לאו.
כנראה לאור מחלוקת זאת, קבע השמאי המכריע בחוות דעתו את שווי החלק הנמכר נטו, לאחר ניכוי דמי ההיתר והיטל ההשבחה היחסיים לחלק הנמכר כמפורט לעיל, בשיעור של 165,420 ₪ במעוגל (227,812-60412-1983).
6. מהי המחלוקת בין הצדדים לענין מס השבח?
טוענים הנתבעים בסיכומיהם, כי סעיף ג' להסכמות קובע ברורות כי:
"התובעים ישלמו לנתבעים את החלק שייקבע על ידי בית משפט, בערכי נטו, לאחר ניכוי מיסים ממוכר ברצון של הנכס לקונה מרצון של הנכס, באופן יחסי לחלקם של הנתבעים, כפי שייקבע על ידי בית המשפט".
מסעיף זה עולה ברורות, כי לצורך קביעת שווי החלק הנמכר בערכי נטו, יש להתייחס לעסקה כ"מכירה" של החלק הנמכר ממוכר מרצון לקונה מרצון . מכירה כזאת כוללת בחובה גם חיוב במס שבח, כעולה מחוות דעתו של השמאי המכריע. לכן יש לנכות ביחסי הצדדים, ולצורך קביעת שווי החלק הנמכר בערכי נטו, את מס השבח החל על החלק הנמכר ללא קשר לסעיף קטן ח' להסכמות, המדבר על דרך רישום הזכויות בנכס בלבד.
לעומת התובעים טוענים הנתבעים כדלקמן:
ההסכמות לקחו בחשבון שתי דרכים אפשריות לרישם החלק הנמכר על שם התובעים.
דרך אחת – רישום בהתבסס על תיקון טעות סופר לגבי הרישום כפי שמורה לנו סעיף ח' להסכמות, ואז , כך יש להניח, לא יהיה חיוב במיסים כלל.
דרך שניה – רישום הכרוך בתשלומי מיסים, על דרך של מכירת החלק הנמכר, כ"מכירה" רגילה לכל דבר וענין, ואז יש ניכוי מיסים כמפורט בחוות דעת השמאי המכריע , לרבות מס שבח.
הנפקא מינא בין שתי העמדות היא כדלקמן:
בהתאם לגרסת התובעים – הם צריכים לשלם לנתבעים בכל מקרה את סכום הנטו של החלק הנמכר, לרבות מס שבח מקרקעין, בסכום של – 115,167 ₪;
בהתאם לגרסת הנתבעים – יש להבחין אם יצליחו הצדדים לבצע תיקון רישום ללא חיוב במס כלשהו (סעיף ח' להסכמות) אם לאו. אם לא יצליחו לא יהיה מנוס מדיווח על החלק הנמכר כעסקת מכר רגילה (סעיף ג' להסכמות).
במקרה הראשון (תיקון רישום ללא חיוב בכל מס) – יחויבו התובעים לשלם להם לא רק את הסכום שקבע השמאי המכריע (ללא ניכוי מס שבח) בשיעור של 165,420 ₪ אלא אף את החלק היחסי של דמי ההיתר שקבע השמאי המכריע בשיעור של 60,412 ₪ (ראו תגובתם בנדון מיום 3.5.20, אותה ביקשו לקרוא כחלק מסיכומיהם).
במקרה השני (דיווח כעסקת מכר רגילה עם חיובי מס, לרבות מס שבח) – יחויבו התובעים לשלם להם סכום של 115,167 ₪ (רק במקרה כזה יש הסכמה בין הצדדים לגבי הסכום שעל התובעים לשלם לנתבעים).

דיון והכרעה
7. המחלוקת בין הצדדים היא בכל הקשור לפרשנות ההסכמות.
אקדים ואומר כי בנדון שוכנעתי מפרשנות התובעים את ההסכמות, כמפורט לעיל.
8. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 קובע את כללי פרשנותו של חוזה בדרך הבאה:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
היינו עדיפות ראשונה ללשון החוזה.
נאמר לא אחת בפסיקה, כי ככל שהחוזה ברור מתוכו, מלשונו, פוחת משקלן של הנסיבות, וחזקה על הלשון כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים, ולכן מן הראוי ליתן לה משקל מהותי בפרשנות ההסכם [ראו למשל – ע"א 8763/15 יואל זיו נ' גספא הנדסה בע"מ, פסקה 31 (4.1.17)].
בספרות המשפטית גם מוכרת האפשרות לראות באומד הדעת העולה מלשון החוזה, אמת מידה למשקל שיש ליתן, אם בכלל, לאומד הדעת העולה מן הנסיבות. כך למשל, מקום בו שקדו ועמלו הצדדים על ניסוח החוזה, דקדקו בפרטיו, והתייחסו לתרחישים אפשריים מגוונים, ניתן לשער שכוונתם היתה שהחוזה ימצה את מכלול יחסיהם, ועל כן יתחזק משקלו של אומד הדעת כפי שעולה מתוך החוזה גופו [שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 55, 96-98 (2013) ].
9. במקרה דנן שני הסעיפים הרלבנטיים מתוך הסכמות למחלוקות שבין הצדדים הם ג' וח', ונצטטם בנפרד כדלקמן:
סעיף ג':
"מובהר בזאת כי התובעים ישלמו לנתבעים את החלק שייקבע על ידי בית משפט, בערכי נטו, לאחר ניכוי מיסים ממוכר ברצון של הנכס לקונה מרצון של הנכס, באופן יחסי לחלקם של הנתבעים, כפי שייקבע על ידי בית המשפט".
סעיף ח':
"מיד לאחר התשלום האמור, יגישו הצדדים במשותף ללשכת רישום המקרקעין בחיפה, בקשה לתיקון טעות סופר ברישום הנכס, באופן שמלוא הזכויות בנכס (בחלקה 13) יירשמו על שם המנוח יעקב מזרחי ז"ל ת.ז. XXXXX849. זאת בהסתמך על הסכם פשרה שהושג בת"ע 2000/76 בבית משפט המחוזי בחיפה מיום 11.4.1978, ובהתאם לחוזה חכירה כפי שנחתם בין התובעים לבין רשות מקרקעי ישראל ביום 21.12.2015, בהסתמך על תיק העזבונות האמור. ב"כ התובעים הוא זה שיכין את נוסח הבקשה המשותפת".
10. עולה ברורות מלשון שני הסעיפים הנ"ל כדלקמן:
א. סעיף ג' להסכמות הוא הקובע את ערכי הנטו שעל התובעים לשלם לנתבעים ("לאחר ניכוי מיסים ממוכר ברצון של הנכס לקונה מרצון של הנכס, באופן יחסי לחלקם של הנתבעים").
בכלל המיסים ממוכר מרצון לקונה מרצון נכלל גם מס שבח על החלק הנמכר, המוטל על המוכר (הנתבעים).
ב. סעיף ג' להסכמות אינו עורך כל הבחנה לענין סכום הנטו שעל התובעים לשלם לנתבעים בהתאם לאופן או דרך רישום העסקה (תיקון רישום או דיווח על עסקת מכר רגילה), כפרשנות הנתבעים.
ג. חיזוק לאמור בסעיף קטן ב' מתקבל כבר מהמילים הראשונות שבסעיף ח' להסכמות, הקובע כי "מיד לאחר התשלום האמור יגישו הצדדים במשותף ללשכת רישום המקרקעין בחיפה, בקשה לתיקון טעות סופר ברישום הנכס...". היינו – סעיף ח' נכנס לתוקף או הצדדים יפעלו על פיו רק לאחר ביצוע התשלום הנקוב בסעיף ג' להסכמות.
במלים אחרות – סעיף ח' להסכמות אינו אמור להשפיע בכל דרך שהיא על חובת התשלום והיקפו החלים על התובעים בהתאם להסכמות, בניגוד לגרסת הנתבעים בנדון.
סעיף ג' הוא הקובע את חובת התשלום והיקפו, שכולל לטעמי אף את ניכוי מס השבח החל על החלק הנמכר, בדיוק כגרסת התובעים בסיכומיהם.
11. זאת היתה הסכמת הצדדים המפורשת, כעולה מההסכמות, ואין מקום להוסיף או לגרוע ממנה, בבחינת "שיפור עמדות", וכך אני רואה את טענות הנתבעים כיום בשאלת הסכום נטו שעל התובעים לשלם להם.

סוף דבר
12. בהתאם להסכמות, אני מחייב התובעים לשלם לנתבעים סך של 115,167 ₪ תוך שלושה חודשים מהיום (היינו עד ליום 19.8.2020), בהתאם לדרך התשלום הקבועה בסעיף ז' להסכמות (שגם קבע את תקופת הזמן של שלושה חודשים).
13. ככל שרישום העסקה נשוא ההסכמות יחוי ב במס שבח יעבירו התובעים לידי הנתבעים, מיד עם הוצאת שומת מס שבח, סך של 50,253 ₪, סכום אומדן מס השבח שנוכה בהתאם לחוות דעתו של השמאי המכריע (ראו בנדון גם סעיף 11 לסיכומי התובעים).
14. באשר לכספים על שם המנוחה ג'מילה ראובני ז"ל בסניף בנק הפועלים בקרית טבעון – על הצדדים לפעול בהתאם לסעיף ט' להסכמות.
15. אין צו להוצאות.

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתנה היום, כ"ה אייר תש"פ, 19 מאי 2020, בהעדר הצדדים.