הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 28254-06-16

בפני כב' השופטת ר. למלשטריך- לטר

התובעים
.1 עיזבון המנוחה ג'מילה חג'אזי שנשאה ת.ז. מס' 20177622 ע"י יורשיה:
.2 גאזי חג'אזי, ת.ז. XXXXXX525
.3 פייסל חג'אזי, ת.ז. XXXXXX712

נגד

הנתבעים
.1עזבון המנוח שחאדה עיסא ח'טיב ז"ל שנשא ת.ז. XXXXX683 ע"י יורשיו:
2. כמאל שחאדה עיסא חטיב ז"ל ת.ז. XXXXXX304 באמצעות יורשיו:
א. מאזן כמאל שחאדה ח'טיב
ב. באסם כמאל שחאדה ח'טיב
ג. עזבון כאמל כמאל שחאדה חטיב ע"י יורשו :
ראפת כאמל חטיב
3. מוחמד שחאדה עיסא ח'טיב, ת.ז. XXXXX381
4. אדיבה שחאדה עיסא ח'טיב-אבו רומי, ת.ז. XXXXX250
5. מופידה שחאדה עיסא ח'טיב-ח'לאיה, ת.ז. XXXXX252
6. עזבון המנוח רג'א שחאדה עיסא חטיב ז"ל ת.ז. XXXXXX806 באמצעות
יורשיו:
א. ראפע רג'א חטיב, ת.ז. XXXXX519
ב. מוחמד ח'יר חטיב, ת.ז. XXXXX694
ג. עדנאן רג'א ח'טיב, ת.ז. XXXXX029
ד. נעמה רג'א ח'טיב, ת.ז. XXXXX617
ה. שאהלא רג'א חטיב, ת.ז. XXXX520
ו. נג'לה רג'א חטיב, ת.ז. XXXX521
7. עזבון המנוח פואד שחאדה עיסא ח'טיב ז"ל ת.ז. XXXXXX724 באמצעות
יורשו :
א. אנואר פואד חטיב, ת.ז. XXXXXX679
8. עזבון המנוח עטא שחאדה עיסא ח'טיב ז"ל, ת.ז. XXXXXX835 באמצעות
יורשיו:
א. פתחי עיסא ח'טיב, ת.ז. XXXXX461
ב. נביל עטא ח'טיב, ת.ז. XXXXX463
ג. מאג'ד עטא ח'טיב, ת.ז. XXXXXX824
9. עיסא שחאדה עיסא ח'טיב, ת.ז. XXXXX971 באמצעות יורשיו:
א. הישאם עיסא ח'טיב, ת.ז. XXXXXX169
ב. מונד'ר עיסא ח'טיב ת.ז. XXXXXX894
ג. שחאדה עיסא ח'טיב ת.ז. XXXXX576
ד. עיסאם ח'טיב, ת.ז. XXXXXX073
ה. חסן עיסא ח'טיב ת.ז. XXXXX124
1 0. ג'לאל שחאדה עיסא ח'טיב ת.ז. XXXXX251 באמצעות יורשיה :
א. ח'זנה ח'טיב
ב. סעיד ג'לאל ח'טיב
ג. ח'אלד ג'לאל ח'טיב
ד. סאמי ג'לאל ח'טיב
11. עזבון המנוח עבד אלהאדי שחאדה עיסא ח'טיב ת.ז. XXXXXX822
באמצעות יורשיו :
א. יונס עבד אלהאדי ח'טיב ת.ז. XXXXXX639
ב. שחאדה עבד אלהאדי ח'טיב ת.ז. XXXXXX324
12. עזבון המנוח זיאד שחאדה עיסא ח'טיב ת.ז. XXXXXX519 באמצעות
יורשתו :
א. לוטפיה ח'טיב ת.ז. XXXXXX925
13. חפיזה יונס ח'טיב ז"ל ת.ז. XXXXX458 באמצעות יורשיה (נתבעים 6,7,8
ע"י יורשיהם הנ"ל)
14. מוניר עלי דיאב, ת.ז XXXXXX004
15. יוסף סעיד כנעאן ת.ז. XXXXX319

פסק דין חלקי

1. נתבעים 3 ו-14 הגישו בקשה לסילוק התביעה שהוגשה כנגדם על הסף, מכח ס' 100 (1) או 101 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984.

2. מסגרת התביעה
2.1 התובעים 2,3, יורשי התובעת 1 ,הגישו תביעה למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר כי הינם בעלי הזכויות ב-5500/23014 חלקים מחלקה 49 שבגוש 18578 באדמות טמרה ששטחה הכולל 23,014 מ"ר, הידועה גם בשם "קנאני" ( להלן: "המקרקעין"). התובעים טוענים כי תובעת 1 רכשה את המקרקעין מנתבע 1 בהסכם מכר מיום 8.9.56 (להלן: "הסכם המכר") , והם המחזיקים והמשתמשים באופן בלעדי במקרקעין. החלקה עברה הליך הסדר מקרקעין, ובשנת 1975 נרשמו 19/64 חלקים ממנה (שהם 6832 מ"ר) על שמותיהם של נתבעים 2-5.
2.2 התובעים טענו כי ביום 26.10.1990 חתמו נתבעים 2-5 על תצהיר בפני בא כוחה של תובעת 1, ועל טופס מש"ח לרשות המסים, באמצעותם ביקשו הנתבעים להעביר את המקרקעין על שם תובעת 1. נטען כי המיסים שולמו וניתנו אישורי מס לטאבו, אולם בשל נסיבות שאינן ידועות לתובעים, בא כוחה של תובעת 1 לא רשם את זכויותיהם.

3. טענות הצדדים
3.1 נתבע 3 (אחד היורשים של עזבון המנוח שחאדה שהוא נתבע 1 ) הרשום בנסח הרישום כבעל זכות של 5/64 חלקים מהחלקה, וכן נתבע 14, מוניר עלי דיאב, אשר רכש מנתבע 3 את זכויותיו בחלקה לפי הסכם מיום 5.5.16 ונרשמה לטובתו הערת אזהרה ביום 22.5.16, הגישו בקשה לסילוק התביעה על הסף. הנימוקים לבקשה נעוצים בטענת התיישנות ושיהוי, העדר עילה שכן הרישום בלוח הזכויות מבטל כל עסקה קודמת, אי צירוף פקיד ההסדר, לא התבקש סעד לפתיחת הליכי ההסדר, הסכם המכר איננו עומד בדרישת הכתב והחתימות בו מזויפות, וכן נתבע 14 הסתמך בתום לב על הרישום ולכן זכותו עדיפה. כמו כן נטען להעדר צווי ירושה לנתבעים והוספת סעיפים לתיקון כתב התביעה על אף שהוספתם לא הותרה.
3.2 התובעים טענו כי הבקשה לסילוק על הסף הוגשה ללא תצהיר על אף שעולות בה טענות עובדתיות (אך לבקשה לסילוק על הסף צורפו תצהירי המבקשים). נטען כי טענת ההתיישנות והשיהוי לא עלו בהזדמנות הראשונה ומכל מקום הטענות אינן ראויות להתייחסות טרם הבירור העובדתי ושמיעת הראיות. עוד נטען כי יש לראות בנתבעים נאמנים לצורך העברת הזכויות לתובעים ומירוץ ההתיישנות מתחיל רק ביום בו הופרה חובת נאמנות זו. נטען כי עילת התביעה איננה מבוססת על תיקון לוח הזכויות אלא על התחייבות חוזית המקימה זכות קניינית שביושר. כנגד נתבע 14 נטען כי רכש את זכויותיו שלא בתום לב שכן ידע על טענות התובעים.

4. על הליך הסדר המקרקעין
4.1 סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מעגן את נפקותו של הרישום בפנקס של מקרקעין מוסדרים כראייה חותכת לתוכנו. וכך הוא קובע:
"125. (א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו".
4.2 סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר") מוסיף ומעגן את עקרון סופיות הרישום, לפיו רישום המקרקעין בפנקס (במסגרת הליך הסדר המקרקעין) מבטל כל זכות הסותרת את הרישום שנעשה בו:
"81. הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה."
"זכות סותרת" מוגדרת בספרו של כב' השופט (בדימ') אליהו כהן התיישנות והסדר במקרקעין (1984), עמ' 95-96
"ההלכה הרווחת שהתגבשה הן בארץ אחרי קום מדינה והן בזמן המנדט היא, כי העילה חייבת להיות מגובשת בזמן ההסדר, כדי שעיקרון סופיות הרישומים לפי סעיף 81 יתפוס ויסתור כל זכות סותרת. זכות חפצא, ובכלל זה זכות לבצוע בעיין שהיתה שלמה ונתנת לממוש בזמן ההסדר היא זכות סותרת לפי ס' 81 לפק' הסדר."
וראו לענין זה דברי כב' השופט לנדוי בע"א 163/57 אדורין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, (1958) -
"סעיף 43 לפקודת ההסדר (שהינו 81 לפקודה בנוסח החדש ר.ל) תואר על ידי מועצת המלך כבריח התיכון (Keystone) לשיטת ההסדר כולה. מגמת המחוקק הייתה שעם רישומה של זכות, הניתנת לרישום, בספר החדש לאחר ההסדר יתהווה כעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, והדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות, שמקורן מלפני פתיחת הספר החדש, הן צרות ביותר, כפי שעולה מסעיפי הפקודה ובעיקר מסעיף 66 (סעיף 93 לנוסח החדש – ר.ל)."
הפסיקה הדגישה, חזור והדגש את חשיבות עקרון הסופיות בהליך הסדר המקרקעין, על מנת לאפשר פנקס רישום זכויות יציב, אמין ובטוח לתועלת הציבור כולו.
4.3 הליך הסדר המקרקעין היה הליך ממושך, נעשה תוך בדיקות רבות, בירורים משפטיים, ומתן הזדמנות לטעון טענות. ראו את תיאור ההליך ע"י המחברת מיכל חן דאלי רישום מקרקעין, הליכים ועילות תביעה- דין, הלכה ומעשה (2014), עמ' 259:
".....באשר לעיקריו של הליך ההסדרה, לאחר שפקיד הסדר הקרקעות מכריז על הליך הסדרת גוש, הוא מודיע לראש הרשות של העיר או הכפר את תאריך ביקורו בשטח לשם ההסדרה, ומבקש שתובע החלקות יופיעו באותו יום בשטח. בביקור זה פוגשים התובעים את המודד ששומע את דרישותיהם, משרטט מפה ללא קנה-מידה, היא מפת הקרוקי, רושם את שמות התובעים בתוך כל חלקה משורטטת ומציין את סוג הקרקע והגידולים של החלקות.
לאחר-מכן, יוצא פקיד ההסדר לשטח ומתדיין עם התובעים, מבקש מסמכים ועדים. התובעים מגישים את תביעותיהם על גבי טופס המכונה "תזכורת תביעה", והפקיד מכריז על פרסום לוח התביעות. את הלוח תולה הפקיד במזכירות היישוב וממתין להתנגדויות. בינתיים מכין משרד המדידות מפה בקנה מידה מתאים ומציין לוח שטחים, כל זאת תחת פיקוח פקיד ההסדר.
בתביעות סותרות פונה הפקיד לבית-המשפט לבירור הזכויות בחלקה. לבסוף, לאחר בירור הזכויות כולן, מכריז הפקיד על לוח הזכויות, ומקריא אותו בפני מגישי התביעות באופן פומבי. הלוח מתפרסם במשך 30 יום במהלכם יכולים התובעים לפנות אל הפקיד ולדרוש שינוי הרישום."
4.4 בהמשך להליך המדוקדק שקויים, ובדגש על עקרון הסופיות על מנת ליצור פנקס רישום מקרקעין ברור ויציב, הגבילה פקודת הסדר המקרקעין בחוק את האפשרות לתקיפת הרישום. הדרך היחידה לתקוף את הרשום בהסדר המקרקעין בדיעבד היא על ידי אחת מעילות התקיפה הקבועות בסעיפים 93-97 לפקודת ההסדר – דהיינו אם שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, יהיה רשאי להורות על תיקון הפנקס בכפוף לדין ההתיישנות החל על תובענות . כמו כן ניתן לבצע תיקוני מדידה בתנאים מסוימים, כפי שקבוע בס' 97.
סעיף 93 כולל בתוכו שתי עילות חלופיות לתיקון הרישום: האחת, שהרישום הושג במרמה; השנייה, שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה .
מאחר והזכות לא היתה רשומה בפנקס קיים על שם התובעת 1, נותרה רק עילת המרמה.
כדי לקיים את עילת המרמה מכוח סעיף93 וכדי לזכות בתיקון הרישום לפי סעיף 93 עקב מרמה, לא די בטענת מרמה בעלמא, אלא נדרש קשר סיבתי בין המרמה הנטענת לבין השגת הרישום (בע.א 492/83 עזבון המנוח חסן דיאב נ. תאופיק מוחמד חסן דיאב (9.5.88) .
4.5 השימוש בעילת המרמה על מנת לתקן את פנקס הרישום ייעשה במשורה. ראו לענין זה עא 51/89 האפוטרופוס הכללי נ. צאלח אסעד אסעד אבו חמדה (22.1.92) וכן דברי כב' הנשיא שמגר בע.א 492/83 עזבון המנוח חסן דיאב נ. תאופיק מוחמד חסן דיאב (9.5.88) -

"השימוש בסעיף 93לפקודה, כדי לתקן את הרישום, צריך להיעשות לעתים רחוקות ובמקרים נדירים, וזאת -"באשר יש בכך משום יוצא מן הכלל של מעשה בית דין, העלול לערער את בטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר מיועד להשיגו".(ע"א 395/70, מדינת ישראל נ. עראבי, פד"י כ"ה(2), 20, 24).(כן ראה ע"א 574/74, חטיב נ. המועצה המקומית יפיע, פד"י ל'(2), 440, 445).
החובה לפרש את סעיף 93בצמצום היא פועל יוצא מן העיקרון הקובע שמטרת הסדר המקרקעין היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד, כך שסעיף 81( 43 הישן) לפקודה, המבטל כל זכות קודמת, מהווה את ה"בריח התיכון" של שיטת ההסדר, ואין לקעקע מעמדו על ידי שימוש שכיח בסעיף 93 "

ודברי כב' הנשיא זוסמן בע.א. 395/70 לעיל –
"ברור הדבר ונעלה מכל ספק שבתי-המשפט ישעו רק במקרים נדירים לתביעת תיקון על-פי סעיף 93 הנ"ל, באשר יש בכך משום יוצא מן הכלל של מעשה-בית-דין, העלול לערער את כטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר מיועד להשיגו ."

5. כתב התביעה איננו מראה עילת מרמה
התובעים לא טענו בכתב תביעתם לאף אחת מהעילות המנויות בס' 93. מכאן, שכתב התביעה עצמו, על פניו, איננו מראה עילה לתיקון הרישום בהסדר המקרקעין.

וארחיב מעבר לצורך ואומר – מסכת העובדות המתוארת בכתב התביעה איננה מלמדת על מצב של מרמה. שאלה דומה נידונה בעא 492/83 הנ"ל , דהיינו, האם העובדה שמוכר שהיה רשום בטאבו לא העביר את הנכס על שם הקונה בזמן הסדר המקרקעין, תחשב כמרמה לצורך ס' 93, והתשובה שניתנה לכך היתה שלילית.
" אם נראה כמרמה מכוח קונסטרוקצית הנאמנות כל סיטואציה בה מוכר נרשם כבעלים של קרקע לאחר שהתחייב להעבירה, יהפוך סעיף 93 להיות הכלל בעוד שסעיף 81, המבטא את מהות ההסדר ומהווה "הבריח התיכון" של הפקודה (כלשונו של השופט לנדוי בע"א 362/58 הנ"ל), יהפוך להיות היוצא מן הכלל."

6. האם התחייבות חוזית משנת 1956 גוברת על רישום הסדר המקרקעין

6.1 התובעים טענו כי קיימת להם עילת תביעה לתבוע את קיומו של חוזה המכר הנטען משנת 1956 מאחר והחוזה כפוף לדיני היושר האנגליים , שכן נחתם טרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף, ולכן קמה להם "זכות קניינית שביושר". התובעים מסתמכים על סעיף 166(א) לחוק המקרקעין לפיו:
"166(א) (א) עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם."

גם אם לתובעים זכות שביושר כתוצאה מהסכם מכר משנת 1956 שהם טוענים לו, יש לבדוק את מהותה למול הזכות המתחרה עמה. סיווג הזכות כזכות אובליגטורית או מעין קניינית צריכה להבחן בהתייחסות לשאלה הספציפית הנידונה, צריכה להיות מעוגנת במציאות משפטית עובדתית קונקרטית, ולהידון תוך עימות עם הזכויות המתחרות. מישור ההתייחסות שלה במקרה זה הוא אובליגטורי, ואין בכך כדי להקנות זכויות חפצא העודפות על הרישום לפי פקודת הסדר מקרקעין.

גישתם של התובעים כי זכות היושר שרכשו בשנת 1956 גוברת, מרוקנת מתוכן את פקודת ההסדר . שכן לתפישתם, כל חוזה מכר שקדם להסדר המקרקעין, שלא נרשם, גם לא בהערת אזהרה, ושלא דווח, ושלא מצא כל ביטוי בתזכורות תביעה ושלא הייתה בעניינו כל מרמה –היה יוצר יריבות מול הרישום בפקודת ההסדר, דבר שלא רק שמנוגד לנוסחה המפורש של פקודת ההסדר, אלא גם מרוקן אותה מתוכנה ו מתכליתה.
גם אם היו התובעים יכולים להוכיח הסכם מכר תקף, המקנה מכוחו זכות שביושר, "זכות סותרת", הרישום בהסדר המקרקעין גובר על זכות לכאורית זו, כפי שקבוע באופן מפורש בס' 81 לפקודת ההסדר.
זאת מעבר לפגמים הלכאוריים לגופו של ענין במסמך המכר עצמו, כפי שנטען על ידי הנתבעים - העדר אפשרות לזהות את המקרקעין נשוא ההסכם, העדר פרטים מזהים של הצדדים, העדר מסויימות וגמירות דעת ,וטענות נוספות בדבר התיישנות ושיהוי.
התובעים מבקשים להתבסס על הצהרה מאוחרת של הנתבעים 2-5 מיום 26.10.90 שכביכול מאשרת את תוקפו של הסכם המכר משנת 1956 . הנתבעים טוענים כי מדובר במסמך מזויף שאף הוגשה תלונה במשטרה על זיופו . אך גם אם הצהרה זו תקפה, וגם אם הסכם המכר משנת 1956 היה מוכח כתקף, (הסכם שנטען שנערך כששים שנה לפני הגשת תביעה זו) אין בו כדי לאיין את תוקפו של הסדר המקרקעין לגבי החלקה.
התובעים לא טענו בכתב תביעתם כי ההצהרה משנת 1990 היא עצמה עסקת מכר, אלא שההצהרה מאזכרת כתקף הסכם מכר משנת 1956.

7. דחייה על הסף
7.1 תקנה 101 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד 1984 מאפשרת לבית המשפט לדחות תובענה על הסף. השימוש בסמכות זאת נעשה במקרים חריגים ובזהירות מירבית. השימוש בדחיה על הסף ייעשה רק במקרים בהם ברור, כי בשום פנים ואופן אין התובע יכול לקבל על יסוד הטענות המבססות את תביעתו, את הסעד המבוקש. השיקולים ,כפי שהוזכרו בע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרוייקטים בע"מ נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ (04.06.2007) -
"מחד גיסא, עשיית צדק מחייבת פתיחתם של שערי משפט; מאידך גיסא, צדק הוא גם מניעתם של הליכי סרק, הטרדת בעלי הדין שכנגד והעמסת יומנו של בית המשפט. מכאן הזהירות הנדרשת."
7.2 גם אם יוכיחו התובעים את טענותיהם בכתב התביעה, לא יוכלו לקבל את הסעד המבוקש. מכאן – שדין התביעה לדחייה.

8. לסיכום
8.1 התביעה כנגד נתבעים 3,14 –נדחית.
8.2 הנתבעים הנוספים ישקלו צעדיהם,בהתאם, ויודיעו על כך לבית המשפט עד ליום 19.10.17.
8.3 תשומת לב התובעים כי כתב התביעה המתוקן אינו מתאים לסדר הנתבעים ומספריהם, כפי שנקבע על ידי בפרוטוקול מיום 6.2.17.
8.3 התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים 3,14 בסך 2,500 ₪ לכל אחד מהם. הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
8.4 אלי למעקב ביום 19.10.17.
8.5 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין החלקי.

ניתן היום, י"ט אלול תשע"ז, 10 בספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.

חתימה

הוקלד על ידי מיכל זבטני