הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25192-09-14

בפני כב' השופטת תמר שרון נתנאל

התובעים

הנתבעים

ובעניין:

התובעים שכנגד

  1. נכסים ח.ומ.ג בע"מ ח.פ. 510557473
  2. דוד גוטמן דרכון צרפתי מס'CE28921 12

ע"י ב"כ עוה"ד משה בלטר ו/או ד"ר ערן טאוסיג
בלטר, גוט , אלוני ושות' – עורכי דין
מרח' יגאל אלון 96, תל אביב 67891

נגד

  1. יוסף ברנשטיין ת.ז. XXXXXX573
  2. יעקב ברנשטיין ת.ז. XXXXXX607

ע"י ב"כ עוה"ד יעקב סולומון, ליפשיץ ושות'
משד' המגינים 64, חיפה 33264

3. שמריה אל רז ת.ז. XXXXXX489
4. חגאי אל-רז ת.ז. XXXXXX560
ע"י ב"כ עוה"ד י. לב ארי ו/או ז. דקל
מרח' סמילנסקי 12 נתניה 42432

5. ורד ברוין ת.ז. XXXXXX432
ע"י ב"כ עוה"ד דוד מזור ו/או אביחיל ארצי ואח'
רח' המלאכה 23 מרכז אפק ראש העין

  1. יוסף ברנשטיין ת.ז. XXXXXX573
  2. יעקב ברנשטיין ת.ז. XXXXXX607

ע"י ב"כ עוה"ד יעקב סולומון, ליפשיץ ושות'
משד' המגינים 64, חיפה 33264

נגד

הנתבעים שכנגד

  1. נכסים ח. ומ. ג בע"מ ח.פ. 510557473
  2. דוד גוטמן דרכון צרפתי מס' CE2892112

ע"י ב"כ עוה"ד משה בלטר ו/או ד"ר ערן טאוסיג
בלטר, גוט , אלוני ושות' – עורכי דין
מרח' יגאל אלון 96, תל אביב 67891

3. שי פינקלשטיין , עו"ד ת.ז. XXXXXX537
ע"י ב"כ עוה"ד יצחק שפרבר
משד' פל ים 16, חיפה

הנושא
מספרי סעיפים
מספרי עמודים

התובענות
1-10
4-5
כללי
11-16
6-7
עיקר הראיות עליהן מבוססת התביעה
17-19
7-8
יחסי גוטמן - ברנשטיין והתעוררות החשד
20-25
8-10
נטל ההוכחה ומידת ההוכחה
5.1 מצבו של יוסף והעדרו מההליך
26-29
30-32
10-12
13
האמנה המשפחתית וההחלטה למכור את המקרקעין
33-59
13-23
הודיית שמריה בביצוע תרמית כלפי התובעים, ביחד עם ברנשטיין
7.1 הבנתו של שמריה שאסור היה לברנשטיין ליטול כספים לכיסם

60-66

67

23-26

26
אמיתות דברי שמריה לחוקר
68-72
26-28
חוסר אמינותו של שמריה
73-74
28
שיחות בין החוקר לרוכשות מגרשים בכפר יונה
75-82
28-30
מקרקעי כפר יונה
11.1 אופן קביעת מחיר השיווק של מגרשי כפר יונה
11.2 אופן חישוב הנזק שנגרם לתובעים ממכירת מגרשי
כפר יונה
11.3 שמאות מקרקעי כפר יונה
11.4 שמאות דרעי
11.5 שמאות ברלינר
11.6 דיון בשמאויות ובטענות הנוגעות להערכת השווי
83-85
86-93

94
95
96-100
101-107
108-135
31
31-34

34
34
34-35
35-37
37-46
מקרקעי פרדס חנה
12.1 אופן קביעת מחיר השיווק של מקרקעי פרדס חנה
12.2 חוות הדעת השמאיות, שהיו בידי ברנשטיין טרם
קביעת מחיר מכירת מקרקעי פרדס חנה
12.3 הסכמי פרדס חנה
12.4 ההסכמים עם חברת מקורות שליטה אחזקות בע"מ
12.5 הטענה בדבר נסיגת מקורות מהעסקה
12.6 הסכומים העולים מההסכמים הנוספים (הנסתרים)
עם מקורות ומשמעותם
12.7 קבוצת רכישה של קליין
12.8 ההסכמים עם חברת ס.א.ל חתך ייזום והשקעות בע"מ
12.9 האם דוד ידע על עסקת ס.א.ל
136-141
142-143

144-147
148-149
150-154
155-167

168-169
170
171-178
179-181
46-47
47-48

48-49
49-50
50-52
52-56

56-57
57
57-60
60-61
הסכם הפשרה עם ס.א.ל
182-183
61
שווי מגרשי ס.א.ל - המגרשים הדו-משפחתיים בעסקת ס.א.ל
14.1 השמאויות שהוגשו
14.2 דיון בשמאויות
14.3 הסתייגויות מחוות דעתו של דגני

184-189
190-191
192-203
62
62-63
63-64
64-68
מעורבות ברנשטיין בתרמית כפר יונה ופרדס חנה
204-219
68-72
ידיעת ברנשטיין על ההסכמים הנוספים בין שמריה למקורות ולס.א.ל

220-224

73-74
רכישת מגרשי אלרז - 11 המגרשים החד-משפחתיים (הפרטיים) על ידי שמריה, חגאי וורד (מגרשים מס' 111-101)

225-235

74-78
חוות הדעת השמאיות בעניין שווי מגרשי אלרז
18.1 עיקרי חוות הדעת של דרעי
18.2 עיקרי חווה"ד של השמאית בן-פורת
18.3 דיון בחוות הדעת ומסקנות
236-239
240-242
243
244-254
78-79
79-80
80
80-84
ידיעת חגאי וורד ואחריותם
255-284
84-93
ביטול חוזי מגרשי אלרז
285-290
93-94
פיצוי עבור מגרש צוקרמנדל
21.1 חישוב סכום ההשבה
291
292-293
95
95-96
היבטים משפטיים
22.1 עוולת התרמית
22.2 עוולת הגזל
22.3 עשיית עושר ולא במשפט
294-295
296-301
302
303
96
96-98
98
98-99
אחריותו של שמריה
23.1 שמריה- שלוח או "רק" מתווך?
23.2 חובות אמון
304-307
308-311
312-321
99-100
100-101
101-104
אחריותם של ברנשטיין
322-324
105-106
טענת התובעים לאחריות ברנשטיין בגין רשלנות
325-327
106
בקשת הפירוק של ח.ומ.ג
328-335
106-109
טענת הנתבעים לאשם תורם של דוד בגין רשלנות
336-339
109-111
הוכחת היקף המרמה והנזק
340-343
111
תביעת ברנשטיין (שכנגד) נגד התובעים ונגד עו"ד פינקלשטיין והודעת צד ג' ששלחו ברנשטיין לעו"ד פינקלשטיין
29.1 הפסקת ההתקשרות

344
345-348

112
112-113
טענת אשם תורם נגד עו"ד פינקלשטיין
349-356
113-116
תביעת ברנשטיין לשכר טרחה (במסגרת התביעה שכנגד)
31.1 דיון בתביעות לשכר טרחה
357-362
363-378
116-117
117-121
תביעת שמריה (שכנגד) נגד ח.ומ.ג - הצהרתית וכספית.
379-380
121
המרצת הפתיחה שהגיש חגאי
381-382
122
פיצוי בגין עגמת נפש
383-386
122-123
35. התוצאה
35.1 התובענות
35.2 חיובי שכר טרחה
35.3 הוצאות

387-387
388
389

123-125
125
125

פסק דין
התובענות
1. פרשה זו, אשר הובאה לבית המשפט במסגרת שתי תובענות ( ת"א 25192-09-14 וכן ה"פ 40259-03-14 להלן: "התביעה העיקרית" ו"המרצת הפתיחה", בהתאם), עוסקת בשיווק ובמכירת מגרשים לבנייה במקרקעין שבבעלות התובעים.
המקרקעין ( להלן: "המקרקעין") מצויים בשני יישובים - בכפר יונה, בחלקה 13 בגוש 8144 ( להלן: "מקרקעי/מגרשי כפר יונה") ובפרדס חנה, בחלקה 13 בגוש 10121 ( להלן: "מקרקעי/מגרשי פרדס חנה"). כפר יונה ופרדס חנה, יחדיו יכונו, להלן: "היישובים").
2. הצדדים, זהותם ותפקידיהם יתוארו, בפירוט, להלן. בשלב זה אציין רק, כי התובעים הם חברת ח.ומ.ג נכסים בע"מ ( להלן: "ח.ומ.ג" או " החברה"), חברה פרטית, הרשומה בישראל ולה נכסים רבים בישראל, ביניהם המקרקעין מושא פרשה זו) ומר דוד גוטמן ( להלן: "דוד"), אזרח צרפתי המתגורר בצרפת, בנם של הרוכשים המקוריים של המקרקעין. [משפחת גוטמן ו/או חלק מיחידיה ( לרבות ח.ומ.ג) ייקראו, להלן, לשם הנוחות " גוטמן"].
3. הנתבעים 2-1, הם אב ובנו - יוסף ברנשטיין ו יעקב ברנשטיין, (להלן: "ברנשטיין" וכיחידים - " יוסף" ו"יעקב"), טיפלו בנכסי גוטמן בישראל. הם מיופי כוח ובעלי תפקידים בח.ומ.ג ומי שפעלו למכירת המקרקעין, באופנים אשר יתוארו בהמשך. נתבע 3, שמריה אלרז (להלן: "שמריה") הוא מתווך אשר ברנשטיין נעזרו בו לשם מכירת המקרקעין. על פי טענות התובעים, פעלו ברנשטיין ושמריה, בשיתוף פעולה ביניהם, למכירת המקרקעין, בתרמית ובהפרת אמונים, תוך שהם עושים שימוש בייפויי הכוח שניתנו להם, גורמים נזקים לתובעים ונוטלים לכיסם מיליוני שקלים מהעסקאות שעשו במקרקעין השייכים לתובעים. בתביעה העיקרית ( המתוקנת) תובעים התובעים מברנשטיין ומשמריה , סך כולל של 29,109,564.60 ₪, נכון ליום הגשת התביעה (מתוכו - סך של 9,433,117 ₪ בגין העסקאות בכפר יונה וסך של 19,676,447.6 בגין העסקאות בפרדס חנה).
4. בנוסף, תובעים התובעים מכל הנתבעים, פיצוי בסך של 750,000 ₪ בגין ההוצאות ועוגמת הנפש שנגרמו להם בשל מעשיהם בקשר עם מכירת המקרקעין.
5. לגבי נתבעים 5-3, שמריה ושני ילדיו חגאי וורד ברוין (להלן: " ורד") תובעים התובעים השבה, בעין, של 11 מגרשים חד-משפחתיים ממקרקעי פרדס חנה (להלן, גם " המגרשים הפרטיים"), שהם רכשו, במסגרת אותה תרמית. לגבי אחד המגרשים - מגרש מס' 108, אשר כבר נמכר על ידי חגאי לצד שלישי, כך שההשבה אינה אפשרית, תובעים התובעים את ההפרש בין הסכום ששילם חגאי עבור המגרש ובין הסכום בו הוערך המגרש על ידי שמאי מטעמם. ככל שיתברר כי השבה בעין של מגרשים נוספים איננה אפשרית, תובעים התובעים, גם לגביהם, השבה של ההפרש הכספי.
6. עילות התביעה רבות ושונות ועל מנת שלא להכביד, אציין אותם בקצרה, ללא הפרדה בין הנתבעים השונים. מדובר בעילות של תרמית על פי סעיף 56 לפקודת הנזיקין [ נוסח חדש]; גזל, על פי סעיף 52 לפקודת הנזיקין; הפרת נאמנות לפי סעיף 254 לחוק החברות התשנ"ט-1999 ולפי סעיף 8 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965; הפרת חובות חקוקות אשר בסעיף 425 לחוק העונשין, התשל"ז-1977; הפרת חובת תום הלב, אשר בחוק החוזים; רשלנות על פי סעיף 35 לפקודת הרשלנות ומצגי שווא רשלניים; הפרת חובת הזהירות כלפי החברה ומצג שווא רשלני כלפי החברה, עשיית עושר ולא במשפט, ולגבי המכירה לחגאי ולורד נטען גם לזכות לבטל את החוזים עמם, על פי סעיף 256( ג) לחוק החברות.
7. במסגרת התביעה העיקרית הוגשו שתי תביעות שכנגד;
האחת - תביעת שמריה, נגד ח.ומ.ג, בה הוא תבע צו עשה, להעברה על שמו של 3 ממגרשי פרדס חנה אשר רכש לעצמו וסעדים נלווים לכך, כולל פיצוי מוסכם בגין שלושת חוזי המכר של מגרשים אלה. בנוסף, תבע שמריה תשלום דמי תיווך בשיעור 2% בגין תיווך בעסקה שנעשתה במקרקעי פרדס חנה (עסקת ס.א.ל, הנזכרת להלן) וכן " שכר ראוי" בגין פעולות שביצע, לטענתו, במקרקעי פרדס חנה ובמקרקעין של החברה ברעננה ובחדרה.
השנייה - תביעת ברנשטיין נגד התובעים ונגד עו"ד שי פינקלשטיין (להלן: "עו"ד פינקלשטיין"), אשר ייצג את התובעים בחוזי מכירת מקרקעי פרדס חנה, בה הם תובעים ממנו שכר ופיצויים, בעילות חוזיות ונזיקיות וכן עשיית עושר ולא במשפט.
8. בנוסף, במסגרת התביעה העיקרית, שלחו ברנשטיין הודעה לצד שלישי נגד דוד ונגד עו"ד פינקלשטיין ( להלן: "ההודעה לצדדי ג'"). לטענתם, דוד ועו"ד פינקלשטיין נהגו ברשלנות ולכן יש להטיל עליהם אשם תורם. נטען, כי הם לא מילאו כראוי את תפקידיהם כמייצגי החברה וכמנהלי העיזבון של מריה ( מרים) גוטמן ( להלן: "מריה"), אמם של דוד, טרז וז'אן-ז'אק. לפיכך, נטען, כי ברנשטיין זכאים מהם לשיפוי ו/או לפיצוי מלא ו/או להשתתפות מלאה בגין כל סכום ו/או הוצאה כספית שייפסקו נגדם בתביעה העיקרית.
9. המרצת הפתיחה הוגשה על ידי חגאי, נגד החברה ועו"ד פינקלשטיין ובה עתר לסעד הצהרתי, לפיו הוא זכאי לקבל, בהעברה, את ארבעת ה מגרשים הפרטיים שהוא רכש מהחברה וכן תבע סעדים נלווים.
10. התובענות אוחדו ונשמעו יחדיו.

כללי
11. מדובר בפרשה מורכבת, של עסקאות במקרקעין, המשתרעות על פני שנים רבות. המקרקעין שייכים למשפחת גוטמן - משפחה יהודית, המתגוררת בצרפת ולה נכסי מקרקעין רבים, הן בצרפת והן בישראל. תביעת גוטמן הוגשה בגין מכירת חלק מנכסי המקרקעין שבבעלותה, בישראל, באמצעות יפויי כוח שניתנו למנהל החשבונות יוסף ולבנו יעקב, שהוא רואה חשבון. לטענת התובעים המקרקעין נמכרו על ידי הנתבעים בתרמית, תוך מצגי שווא ולקיחת כספים במרמה.
12. ח.ומ.ג נרשמה, ביום 7.12.1970, כחברה פרטית מוגבלת במניות. בעלת המניות היחידה הייתה מרים גוטמן ו כתובתה נרשמה אצל יוסף. יעקב מונה כמנהל החברה ביום 24.11.2008 ודוד מונה כמנהל ביום 14.1.2002.
המקרקעין נרכשו, לפני שנים, על ידי בני זוג יהודים תושבי צרפת ( להלן: "בני הזוג גוטמן"), חיים ומריה גוטמן ז"ל ( להלן: "חיים" ו"מריה" בהתאמה). חלקם נרשם על שם החברה וחלקם נרשם על שם ילדיהם, דוד, טרז וז'אן-ז'אק, אשר ייקראו, להלן, על פי שמותיהם הפרטיים. משפחת גוטמן או מי מהם, עם או בלי החברה, ייקראו להלן: "גוטמן". בעת הרלבנטית היו מקרקעי כפר יונה רשומים על שמו של דוד ומקרקעי פרדס חנה היו רשומים על שם החברה.
עוד בראשית שנות השמונים של המאה שעברה, שכרו בני הזוג גוטמן את שירותיו של יוסף, לשם ניהול נכסיהם בישראל וביניהם גם המקרקעין. לשם כך קיבל יוסף ייפויי כוח מגוטמן וביום 24.11.2008 אף ניתנה לו זכות חתימה בחשבון העסקי של החברה ( נספח ח'2 לתצהירו של יעקב).
בחודש ינואר 1997, החל יעקב, בנו של יוסף, שהוא רואה חשבון במקצועו, לעבוד במשרדו של אביו, יוסף, ואף הוא עסק בניהול נכסי החברה בישראל והמקרקעין בכללם והחל מחודש ינואר הוא היה אף מורשה חתימה בחשבון העסקי של החברה (כפי שמעיד מוצג ת/18).
13. חיים גוטמן ז"ל (אביו של דוד) , נפטר בחודש דצמבר שנת 1987 ומאז ניהלה מריה את עסקי משפחת גוטמן והחברה, ושימשה דירקטורית בחברה. לאחר פטירת אביו מונה דוד כדירקטור בח.ומ.ג., ביחד עם מריה. מריה חלתה בשנת 2005 ונפטרה בחודש פברואר שנת 2006. אין חולק, כי לאחר פטירתה של מריה, עיקר הקשר בין גוטמן לברנשטיין היה באמצעות יעקב, שכן יוסף, שתקשר עם מריה ביידיש, אינו שולט באנגלית ובצרפתית.
ביום 24.11.2008, מונה יעקב כדירקטור בח.ומ.ג., ביחד עם דוד ( נספח ח' לתצהירו של יעקב). לטענת דוד, נעשה הדבר בעצתו של יעקב, כדי להקל על מכירת מגרשי פרדס חנה.
14. התובעים טוענים, כי יוסף ובהמשך גם יעקב, שכנעו אותם, בטענת כזב, שאין להם ברירה אלא למכור את המקרקעין, אשר הופשרו על ידי הרשויות, לבנייה וזאת - בשל מס שעתיד לחול עליהם וכי הם חברו, מאחורי גבם, ביחד עם שמריה, למכור את המקרקעין. נטען, כי במשך שנים נמ כרו המקרקעין בסכומים גבוהים, בעוד שבפני גוטמן הציגו ברנשטיין מצג של מחירים נמוכים יותר, וגרמו לתובעים נזק המסתכם לכדי מיליוני השקלים הנתבעים בתביעה העיקרית, תוך שהם משלשלים כספים לכיסיהם. כפי שיפורט להלן, תחילה נמכרו מקרקעי כפר יונה ובהמשך נמכרו גם מקרקעי פרדס חנה והכל - על פי ייפויי כוח שנתנו התובעים לברנשטיין, שנעזרו בשמריה.
15. לאחר שהתובעים גילו ( לשיטתם) את מעשי המרמה, הוחלט, באסיפה הכללית של ח.ומ.ג מיום 15.08.2011 להפסיק באופן מיידי את כהונתו של יעקב כדירקטור בחברה ולהסמיך את עו"ד פינקלשטיין ו/או עו"ד בלטר ( בא כוחם של התובעים) לחתום על כל המסמכים לצורך ביצוע ההחלטה ( נספח מז' לתצהירו של יעקב ברנשטיין). רו"ח שמעון אמיר ( להלן: "רו"ח אמיר"), מונה כרואה חשבון של החברה, במקום ברנשטיין.

16. מספר הערות:
א. השלמת כתיבת פסק הדין התעכבה בשל נסיבות שאינן בשליטתי. עם הצדדים הסליחה.
ב. אלא אם נאמר אחרת - כל ההפניות הן לפרוטוקול הדיון ( על פי מספרי העמודים שבמערכת הנט) וכל ההדגשות אינן במקור.
ג. על מנת שלא להכביד על הקורא לא אפרט, בנפרד, את פרטי העובדות ואת טענות הצדדים, והם ישולבו בדיון, ככל שיידרש.
ד. למען הנוחות ייקראו שמריה, חגאי וורד, יחדיו, בשם " אלרז".
ה. אקדים ואומר, כי השתכנעתי שיוסף ויעקב פעלו בשיתוף פעולה ביניהם, בעצה אחת ובצוותא חדה, במכירת מקרקעי גוטמן, בתרמית והונאה כלפי גוטמן. לפיכך, יש לראות את מעשיו של כל אחד מהם, שנעשו לקידום המטרה המשותפת, גם כמעשי האחר. לכן, ולמען הנוחות, אתייחס, לעיתים, אל שניהם יחדיו, כאל " ברנשטיין", ללא קשר לשאלה מי חתם על מסמך זה או אחר או ביצע פעולה כזו או אחרת.
עיקר הראיות עליהן מבוססת התביעה
17. אציין, תחילה, כי הצדדים פרשו בפניי, בתצהיריהם, יריעה רחבה של אירועים ועובדות, המצויות ברקע - במעגלים שונים, שאינם בלב הדברים ותִקְִצִַר היריעה מלפרטם. לא התעלמתי מאירועים ועובדות אלה, אולם אתייחס, במפורש, לעובדות ולטענות, רק ככל שהן נדרשות לשם הכרעה בפרשה ולשם הנמקת ממצאיי ומסקנותיי .
18. התובעים מבססים את טענותיהם נגד הנתבעים על ראיות ממקורות שונים, המחזקות זו את זו. בין היתר מבוססת התביעה על עדויות לפיהן יוסף ויעקב שכנעו את משפחת גוטמן למכור את המגרשים, בניגוד לאמנה המשפחתית של גוטמן וזאת - בטענת כזב לפיה, לאחר הפשרת המקרקעין לבנייה עומד להיות מוטל עליהם מס אשר, למעשה, יֽכָלֵה את ערכם; על עדותו של אסף קול אשר חשף בפני דוד, כי נדרש ממנו לשלם לשמריה וליעקב סכומים " בשחור" מעבר לאשר ייכתב בהסכם שייכרת עמו; על דברי שמריה בשיחות ( מוקלטות) עם חוקר פרטי - מר ניסים גורן (להלן: " החוקר") שנשכר על ידי התובעים לאחר פגישתו של דוד עם אסף קול. בשיחות אלה, מודה שמריה, בפה מלא, שהוא רימה את התובעים בכך שנטל כספים לכיסו מכל מכירה של מגרשי כפר יונה ; על דבריו של שמריה לפיהם הדבר נעשה בידיעתם של ברנשטיין ובשיתוף פעולה עמם; על הסכמים שנחתמו בין שמריה לבין רוכשים של מקרקעי פרדס חנה ובהם סכומים העולים, משמעותית, על אלה שהוצגו בפני גוטמן ועל דבריו לפיהם הוא היה אמור לקבל מהרוכשת סכום של 12 מיליון ₪; על הוכחת תשלום בסך של 807,000 ₪, ששמריה נתן ליוסף, בידיעתו של יעקב, עבור מקרקעי פרדס חנה; על כך שהמקרקעין נמכרו במחירים נמוכים משווי השוק ועוד ועוד - הכול כפי שיפורט להלן .
19. אקדים את המאוחר ואציין, כי השתכנעתי שברנשטיין ושמריה פעלו, בשיתוף פעולה ביניהם, החל ממכירת מקרקעי כפר יונה וכלה במכירת מקרקעי פרדס חנה, תוך שהם הונו ורימו את התובעים לגבי השווי הריאלי של המקרקעין וכן לגבי התמורה שהרוכשים שילמו בפועל , פעלו תוך הפרת חובות נאמנות המוטלות עליהם וגזלו את כספ י התובעים. מעשים שכאלה נעשו על ידם גם בנוגע ל מכירת כל המגרשים הפרטיים שבמקרקעי פרדס חנה - 11 במספר, למתווך שמריה ולילדיו חגאי וורד. כן השתכנעתי, כי חגי וורד רכשו , כל אחד, 4 מהמגרשים הפרטיים, בנסיבות בהן היה ברור להם שהמגרשים נמכרים להם תוך הפרת חובות אמון ובתמורה פחותה, משמעותית, משווים. עוד אציין, כי מעשי הנתבעים 3-1 נפסקו רק בשל כך שהתובעים גילו את אשר עשו וכי הנזק שנגרם לתובעים הוכח באמצעות חוות דעת שמאיות, הכול כפי שיפורט להלן.
יחסי גוטמן - ברנשטיין והתעוררות החשד
20. ברנשטיין ושמריה עסקו במכירת מקרקעי כפר יונה החל מסוף שנת 1997 ועד לשנת 2010 ( הרוב נמכר בשנים 2000-1999) ובמכירת מקרקעי פרדס חנה, החל משנת 2009. עו"ד אליאב אבוחצירה (להלן: " עו"ד אבוחצירה") ייצג את גוטמן בעת מכירת מגרשי כפר יונה ועד שעזב לחו"ל. עו"ד פינקלשטיין ייצג אותם החל משנת 2006 וביום 2.10.2008 הוא מונה כמנהל עיזבונה של מריה, ביחד עם דוד גוטמן.
21. גוטמן ביקרו בישראל לעיתים רחוקות ( כפעם בשנה) והיו פעמים בהם יוסף ו/או יעקב ביקרו בפריז ונפגשו שם עם גוטמן.
מטבע הדברים, לאחר שנים כה רבות של קשרים מקצועיים ואישיים, גוטמן נתנו אמון מלא בברנשטיין ולא חשדו בדבר. עד שיום אחד, אדם בשם אסף קול ( להלן: "אסף"), העוסק במקרקעין ואשר רצה לרכוש מקרקעין בפרדס חנה, יצר קשר עם דוד גוטמן וסיפר לו שנאמר לו על ידי מר בן-יהודה, הבעלים של חברת מקורות שליטה ( להלן: "בן-יהודה"), אשר התקשרה עם שמריה וברנשטיין לרכישת המקרקעין (כפי שיפורט בסעיף 150 להלן ), כי בנוסף למחיר של 288,000 ₪, עבור כל יחידת דיור , יהא עליו לשלם לשמריה וליעקב, סכום נוסף, בלי שבעלי המקרקעין ידעו על כך.
לדברי אסף, יעקב סירב לאפשר לו לדבר ישירות עם דוד. לכן, הוא איתר את דוד בפריז, באמצעות חוקר פרטי ו פנה לעו"ד ידוע בפריז, גולדנדל שמו, על מנת שייצור קשר עם דוד ויציע לו עסקה ישירה עמו, לגבי הפרויקט. עו"ד גולדנדל נפגש עם דוד ולאחר מכן גם אסף נפגש עמו והציג בפניו את שני ההסכמים שבן-יהודה העביר לו ואשר צורפו כנספחים לתצהירו: הסכם האופציה והסכם היזמות ( כפי שיוגדרו, להלן, בסעיפים 150 ו- 152). כדי לסבר את האוזן אציין, כאן, כי התמורה בהסכם האופציה היא 288,000 ₪ ליח"ד (כפי המחיר שהוצג בפני גוטמן) בעוד שהתמורה בהסכם היזמות (שהוסתר מגוטמן) היא 500,000 ₪ ליח"ד (קיימות דקויות שאין זה המקום לצ יין אותן).
22. עוד קודם לכן, ביום 20.9.2010, קיבל דוד מכתב מעורך דין בשם גיל ויסמן ( נספח 4 לתצהירו של דוד) (להלן: "עו"ד ויסמן"), אשר התעניין, בשם לקוח שלו, ברכישת מגרש ממגרשי פרדס חנה. במכתב כותב עו"ד ויסמן לדוד, כי הוא פונה אליו לאחר שבשנה האחרונה התגלו מקרי מרמה במכירת קרקעות בישראל, ו לכן הוא מבקש לדעת אם המכירה נעשית על דעת הבעלים של הקרקע ובהסכמתם.
דוד לא חשד בדבר ופנה ליעקב על מנת שיעביר את הפניה אל עו"ד פינקלשטיין. בעקבות כך שלח יעקב מייל לעו"ד פינקלשטיין ובו כתב, כי דוד ביקש ממנו לטפל "במטרד הזה" ( נספח כב' לתצהירו של יעקב). לגרסת התובעים, שאינני מאמינה לה, זו הסיבה בגינה, לאחר מכן, מנע יעקב מאסף מליצור קשר ישיר עם גוטמן.
אציין, כבר כאן, כי העובדה שדוד העביר את מכתבו של עו"ד ויסמן ליעקב ( שהעביר אותו לעו"ד פינקלשטיין) תומכת בגרסת התובעים לפיה דוד ראה את יעקב כאיש הקשר וכבעל דברו בנוגע למכירת מקרקעי פרדס חנה, ולא את עו"ד פינקלשטיין, שאחרת היה דוד פונה ישירות לעו"ד פינקלשטיין.
23. בעקבות שיחותיו עם אסף, החל דוד לבדוק את העניין, גם באמצעות חוקר פרטי, ולאחר שהתבררו לו ( לשיטתו) מעשי המרמה שנעשו, הפסיק את שירותיהם של ברנשטיין והגיש את התביעה.
גוטמן לא עשו עסקת מקרקעין עם אסף ואף לא נענו להצעת אסף , להשתתף בתחזוקת נכסי הנדל"ן שלהם ( עמ' 32 שו' 6-1). עם זאת, הם שילמו לאסף סך של כ- 600,000 ₪ עבור הוצאותיו וכאות הערכה לחשיפת המרמה על ידו ( עדות דוד בעמ' 122 שו' 28-27).
על בסיס כך טוענים ברנשטיין, כי לא ניתן להאמין לעדותו של אסף, שהרי התברר, שהיה לאסף אינטרס כלכלי, לקשור קשרים מקצועיים עם גוטמן.
אכן, בהחלט ייתכן שאסף רצה לנצל את ההזדמנות שנקרתה על דרכו ו "למנף" את אשר גילה לגבי נתבעים 3-1, כדי לעשות עסקה ישירות מול גוטמן ואולי אף לקבל תמורה עבור המידע שמסר, אולם אין בכך כדי לומר שדבריו אינם אמת.
24. עדותו של אסף אמינה עליי, ואמין עליי תיאורו את תדהמתו של דוד, אשר " התקשה להאמין שמי שמייצג אותו כבר עשרות שנים גונב אותו" (עדותו בעמ' 127 לישיבת יום 6.3.17). לא התרשמתי כי אסף בדה מליבו את הדברים, על מנת להשיג עבודה ו/או כספים מגוטמן. למעשה, ניתן להניח, במידה רבה של וודאות, כי אדם לא יעלה טענה כזו, ללא כל בסיס, שכן הוא עלול למצוא עצמו מוציא הוצאות משמעותיות, אשר לא יוחזרו לו וגרוע מכך - "מותקף" על ידי מי שהוא מלעיז נגדם - בן יהודה, ברנשטיין ושמריה, אשר עלולים לתבעו בגין הוצאת לשון הרע, נגדם, לאחר שהאשים אותם, בכזב, במרמה ובהונאה.
הסתירות, כביכול, בעדותו של אסף, להן טוענים נתבעים 4-3, לאו סתירות הן ואין בטענותיהם כדי לערער את האמון שנתתי בגרסתו של אסף.
25. נתבעים 3-1 אינם מכחישים את העובדה שאסף ביקש לרכוש את המקרקעין, אך טוענים כי אין מדובר במכר, אלא ברכישת אופציה. אין בטענה זו ולא כלום, שכן מדובר בדיוק משפטי ולא ענייני. המילה " רכישה" יכולה לכוון גם לרכישת אופציה לרכישה ( כפי ההתייחסות שהייתה, לגבי ההסכמים עם מקורות וס.א.ל, אליהם אתייחס בהמשך).
לא למותר לציין, כי דבריו של אסף עולים בקנה אחד עם המסמכים שהוגשו ( הן בנוגע לעסקת מקורות והן בנוגע לעסקת ס.א.ל.) וכן את דברי שמריה לחוקר, כמו גם את התשלום על סך 807,000 ₪ שנתן שמריה ליוסף ואת שאר הראיות, הכול כפי שיפורט להלן.
נטל ההוכחה ומידת ההוכחה
26. אין חולק, כי נטל ההוכחה בטענת תרמית רובץ על בעל הדין אשר מעלה טענה זו ובמקרה דנן - על התובעים . כידוע, מידת ההוכחה " הרגילה" במשפט האזרחי, היא " הטיית מאזן ההסתברויות" אשר משמעותה היא, כי על מי שנושא בנטל ההוכחה, מוטלת חובה להוכיח שגרסתו סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מהגרסה שכנגד. זאת - לעומת מידת ההוכחה הנדרשת בתחום הפלילי, שהיא ברמה של כמעט וודאות - מעל לספק סביר.

27. השאלה היא , מהי מידת ההוכחה הנדרשת, בדין האזרחי, מקום בו מייחסים לצד שכנגד מעשים המהווים גם עבירה פלילית, כגון עוולת תרמית. מקובל, כי התובע יידרש להוכיח את העוולה באופן משכנע יותר מאשר "מאזן ההסתברויות" ויש אומרים - במידת הוכחה הקרובה יותר למידה הפלילית (אם כי לא באותה מידה ממש). ראו - ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4), 253. אך, מה משמעות הדבר, האם נדרשת רמת הוכחה מסוג שלישי, האם יש לקבוע "דרגת ביניים"?

28. בבית המשפט העליון נחלקו הדעות בשאלה האם יש לדרוש רמת הוכחה שלישית, במישור האזרחי, שעה שמדובר בעוולות " הנושקות" לפלילים, כגון תרמית, קנוניה והונאה, או שמא יש למצוא את הפתרון בטיב הראיות אשר בכוחן להטות את מאזן ההסתברויות, או בעוצמתן. הדעות נוטות לגישה האחרונה.
כבוד השופט בך בעניין זיקרי - ע"א 475/81 זיקרי יעקב נ' כלל חב' לביטוח בע"מ, פד"י מ (1),589 (1986); ( להלן: "עניין זיקרי") וכבוד השופטים שמגר ומצא בעניין לנגרמן - ע"א 6465/93 אליהו כהן נ' יוסף לנגרמן ואח', תק-על 95 (2), 1323 ( להלן:"עניין לנגרמן"), קבעו כי קיימת מידת הוכחה שלישית, המצויה בין זו האזרחית לבין זו הפלילית. בגישה שונה נקטו כבוד השופט אגרנט בעניין גרינוולד - ע"פ 232/55 היועץ המשפטי לממשלה נ' גרינוולד, פ"ד י"ב 2017, 2063 (להלן: "עניין גרינוולד"), כבוד השופט ברק בעניין זיקרי, וכבוד השופט קדמי בעניין לנגרמן. שופטים אלה נמנעו מליצור רמת הוכחה שלישית ובחרו לשים דגש על " רצינות הראיה" להבדיל מ"רמת הוודאות". משמעות הדבר היא, כי לשם הוכחת טענות דוגמת תרמית וגניבה, הנטענות במסגרת תביעה אזרחית, יש צורך בכמות ורצינות ראיות, אשר יש בהן כדי לשכנע את השופט לצורך הטיית מאזן ההסתברויות. היינו - ככל שהטענות נגד הנתבעים קרובות לעבירה פלילית, על הראיות שיובאו, לשם הטיית מאזן ההסתברויות, להיות חזקות, ברורות ומשכנעות יותר.
29. בעניין גרינוולד אמר כבוד השופט אגרנט: "...ההבדל בין שתי חובות ההוכחה ( הפלילית מחד גיסא- 'מעל לכל ספק סביר'; והאזרחית מאידך גיסא - ' מאזן ההסתברויות'), הוא אך הבדל של מידה או דרגה .... אף אחד משני המבחנים האמורים איננו מבחן החלטי, ובתחום כל אחד מהם עלולה להשתנות מידת ההוכחה הדרושה ממקרה למקרה, הכל לפי רצינות העניין השנוי במחלוקת... במידה שהעבירה, נשוא הדיון הפלילי, עולה בחומרתה, כך תגדל גם מידת ההוכחה, הדרושה לגביה. כן גם בדיון האזרחי תהיה תלויה מידת ההוכחה הדרושה ברצינות נשוא הענין. למשל, תידרש עדות יותר ברורה ומשכנעת במשפט אזרחי, שבו מייחסים התנהגות פלילית לאדם, מאשר זה הסובב על העילה של רשלנות".

על הבעייתיות שביצירת מידת הוכחה שלישית עמד כבוד הנשיא ברק באמרו: "...נוסחאות אלה בדבר מידת ההוכחה הפלילית מזה ומידת ההוכחה האזרחית מזה, אינן נוסחאות מדעיות או מדויקות, כי אם אך מבחנים נוחים או מעשיים [...] הייתי נמנע, על כן, מקטגוריזציה נוקשה במסגרתם של מבחנים ' נוחים או מעשיים' אלה. על כן, הייתי נמנע מיצירת מידת הוכחה שלישית, המצויה בין זו האזרחית לבין זו הפלילית [...] בעניין זה הייתי נוטה ללכת בעקבות הגישה המקובלת באנגליה [...] על פיה, ענין לנו בשתי מידות הוכחה, אזרחית ופלילית, ובשתיים בלבד. עם זאת, כמות הראיות שיהא בה כדי לספק את המידה הדרושה משתנה על פי מהות הנושא [...] דעתי היא כי יש לתת שיקול דעת לשופט, המבוסס על נסיבותיו של כל ענין וענין, תוך איזון ראוי בין האינטרסים הנוגעים לעניין, בלא לקבוע מראש קטגוריות של מצבים באשר למידת ההוכחה [...] על כן דעתי היא, כי יש להמשיך ולנקוט בגישה, כי בכל המשפט האזרחיים, מידת ההוכחה היא זו של נטיית מאזן ההסתברות, וכי במסגרתה של מידת הוכחה זו, ועל פי מבחנים של שכל ישר, כמות הראיות שיש בהן כדי לשכנע את השופט בנטייתה של ההסתברות, קשורה במהותו וחומרתו של הנושא". (שם, עמ' 604-606).

כבוד השופט בך, בעניין זיקרי ( בעמ' 598-599) סבר כי מדובר בהבדלים סמנטיים וכך אמר: "נראה לי, כי במידה רבה מדובר כאן בהבדלים סמנטיים. בין אם נאמר, כי במקרים האמורים דרושה מידת שכנוע של למעלה מ-51%, אם כי פחות מהדרוש במשפט פלילי, או שנקבע, כי אין לסטות גם כאן מהכלל הנהוג במשפטים אזרחיים, היינו שדרושה רק הרמת נטל ההוכחה עד למעלה מ-50% על פי מאזן ההסתברות, אלא שנחוץ להגיש ראיות בעלות משקל יתר על מנת להגיע באותם תיקים עד לשכנוע של 51% - התוצאה על פי שתי הגישות היא אחת, היינו שהצד שעליו רובץ הנטל להוכיח עובדות המטילות על יריבו סטיגמה של ביצוע עבירה פלילית, חייב לעשות זאת באמצעות ראיות בעלות משקל רב וכבד יותר ממה שדרוש במשפטים אזרחיים רגילים".

לא מכבר התייחס כבוד השופט א' רובינשטיין, בפסק דינו ברע"א 9313/05 Venus Maritime Ltd נ' מדינת ישראל- משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, תק-על 2006(2) 4289 , 4290, לדברי כבוד הנשיא אגרנט בעניין גרינוולד לעיל, בציינו: "אכן, סוגיית עוצמת הראיות והשאלה האם קיימת דרגת ביניים בו הנטל האזרחי לזה הפלילי אינה פשוטה, ונכתב בעניינה עוד משכבר הימים ( ראו ע"א 475/81 זיקרי יעקב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589 ). בסופו של יום דומה, שלא נס ליחם של דברי השופט ( כתארו אז) אגרנט כי 'אף אחד משני המבחנים האמורים ( מעבר לספק הסביר הפלילי, ומאזן ההסתברויות האזרחי - א"ר) אינו מבחן החלטי, ובתחום כל אחד מהם עלולה להשתנות מידת ההוכחה הדרושה ממקרה למקרה, הכל לפי רצינות העניין השנוי במחלוקת". או, כלשונו של כבוד השופט ריבלין בע"א 7516/02 ד"ר דוד פישר נ' רו"ח צבי יוכמן, תק-על 2005(2), 81, 90): " אכן, לא ברף-הוכחה שונה עסקינן, כי אם ביישומו של רף-ההוכחה של מאזן ההסתברויות, בהתחשב בנסיבות המקרה, במהות הטענות ובחומרתן". ראו גם ע"א 10281/03 אריה ( אריק) קורן נ' עמינדב ( עמי) ארגוב, תק-על 2006(4) 3748 , 3755; ע"א 9796/03 חביב שם טוב נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 397 , 424-425 , אשר הקו המנחה בהם הוא, כי אין להתעלם מהיבטים פליליים הקיימים בהליך אזרחי ( ככל שקיימים) וכי יש לתת לכך ביטוי בשקילת כמות הראיות, רצינותן ועוצמתן.

המלומד קדמי, בספרו "על הראיות" מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע-2009, חלק רביעי עמ' 1778, סיכם כך את ההלכה: " הגישה המקובלת היא אפוא: שמידות ההוכחה הן שתיים בלבד; ומשמעותן אינה משתנה מעניין לעניין. לעומת זאת - משקלן הסגולי ('כמותן או רצינותן') של הראיות הדרושה, משתנה בהתאם לחומרתו ולרצינותו של העניין הטעון הוכחה " וכך הדבר, למשל "במשפטים שנושאם תרמית או הונאה" (ההדגשה - במקור).

מצבו של יוסף והעדרו מההליך
30. בנוסף, טוענים ברנשטיין, כי גם לאור כך שנבצר מיוסף לקחת חלק בהליך בשל מצבו הרפואי, יש להטיל על התובעים נטל הוכחה מוגבר, כפי זה המוטל על תובע כלפי נפטר.
31. התביעה הוגשה בשנת 2014, בעת שיוסף היה בן 88. ברנשטיין טענו, כי בשל מצבו הרפואי אין הוא יכול להשיב לשאלונים ולהעיד, מחמת סכנה לחייו. הוגש תיעוד רפואי ( נ/29).
התובעים לא ביקשו לחקור את הרופאים לגבי התיעוד הרפואי ולא ביקשו לבדוק את יוסף באמצעות רופא מטעמם. לפיכך, יש לקבל את טענת "הנבצרות" שהעלה ולקבוע כי יוסף אכן לא יכול היה לתת תצהיר ואף לא יכול היה להופיע לדיונים ולהעיד.
משכך - אין לזקוף לחובת יוסף את חוסר מעורבותו בהליך ויש לבחון את הראיות שהובאו, גם בשים לב לכך שיוסף לא יכול היה לקחת חלק בהליך.

32. הנה כי כן, במקרה דנן מוטל על התובעים " נטל מוגבר" להוכחת טענותיהם נגד הנתבעים בדבר תרמית, הונאה והפרת חובות אמון. כובדו של נטל זה צריך שיבוא לידי ביטוי באיכות, במשקל ובעוצמה של הראיות הנדרשות.

לאחר ששמעתי את הראיות ונתתי דעתי לכל טיעוני הצדדים סבורה אני שהתובעים עמדו בנטל המוגבר המוטל עליהם וכי מארג הראיות אשר הובא בפניי, ממלא אחר הרצינות והעוצמה הנדרשת להוכחת טענותיהם נגד הנתבעים.

האמנה המשפחתית וההחלטה למכור את המקרקעין
33. בפרק זה אפרט את טענות הצדדים באשר לסיבה שהביאה את גוטמן להחליט על מכירת המקרקעין. לטענת התובעים, ההחלטה על מכירת המקרקעין התקבלה, בניגוד למדיניות משפחתית שלא מכרו מקרקעין בישראל , ורק בשל ייעוץ מס כוזב שניתן לגוטמן על ידי יוסף ולאחר מכן על ידי יעקב וכי לולא כזב זה הם לא היו מוכרים את המקרקעין.
הנתבעים מכחישים את הטענה בדבר ייעוץ מס כלשהו ואף טוענים כי לא הייתה לגוטמן מדיניות שלא למכור קרקעות בישראל.
34. בבסיס טענות התרמית שבפי התובעים עומדת טענה ראשונית, לפיה הם כלל לא רצו למכור אדמות בישראל. התובעים טענו, ואף הוכיחו, כי המדיניות המוצהרת של חיים ומריה גוטמן, במשך כל השנים, הייתה " תמיד לרכוש מקרקעין אבל לעולם לא למכור" (סעיף 38 לתצהירה של טרז) וכי סמוך לפני פטירתו של האב, חיים גוטמן, גובשה במשפחה, ביוזמתו, " אמנה משפחתית" (להלן: "האמנה המשפחתית" או " האמנה"), הקובעת, כי יש לרכוש נכסים בישראל, אך לא למכרם.
לטענת גוטמן , הם מכרו את המקרקעין, רק משום שלאחר הפשרתם לבנייה על ידי הרשויות, אמרו להם יוסף, ולאחר מכן גם יעקב, שעומד להיות מוטל מס רכוש בשיעור 10% , לשנה, משווי המגרשים ( להלן: "המס" או " מצג המס"), כך שלמעשה, בתוך 10 שנים יכרסם המס בערכם של המגרשים, עד כדי אובדן ערכם.
הנתבעים טוענים כי גרסה זו איננה אמת וכי היא הומצאה במטרה לחזק את טענת המרמה שבפי התובעים. לאחר ששקלתי את הראיות, שוכנעתי באמיתות טענת התובעים.
35. האמנה המשפחתית עצמה הוגשה לתיק בית המשפט ( נספח 5 לתצהירו של דוד) ותוכנה אכן מעיד על מדיניות משפחתית, כאמור. איש מהנתבעים לא סתר את האותנטיות של המסמך.
על המדיניות המשפחתית הנ"ל, שגובשה באמנה, העידו דוד וטרז. גם עדותו של עו"ד אבוחצירה, אשר ייצג את המשפחה בתקופה בה נמכרו מקרקעי כפר יונה, תומכת בכך.
36. דוד העיד שאמו מריה סיפרה לו שיוסף שכנע אותה למכור את מקרקעי כפר יונה, למרות האמנה וכי לאחר מכן יעקב אמר לו זאת בעצמו. לדבריו, הוריו ובעקבותיהם גם הוא ואחיו, נתנו בברנשטיין אמון מלא ומוחלט (סעיף 48 לתצהירו ועדותו בעמ' 22 ובעמ' 82) והלחץ שהופעל עליהם על ידי ברנשטיין נשען על אמון זה. דוד הסביר כי, במובן מסוים, לחץ מסוג זה הוא לחץ הרבה יותר אפקטיבי מלחץ שמופעל על בסיס איום או כוח. (עמ' 82 שו 21-20).
לדברי טרז, עוד כשמריה הייתה בחיים נאמר לה, לאמה ולאחיה, "שיהיו מוטלים עלינו מיסים של כ-10% לתשלום כל שנה, ושבתום 10 שנים סה"כ היה מאד גבוה, כמעט ערכו המלא של המגרש". זו העצה שהם קיבלו " ממנהל החשבונות" ובגלל זה הם החליטו למכור. עוד העידה, כי " ... העצה הייתה למכור והייתה לוחצת". עוד אמרה, כי חוץ מייעוץ המס לא היה לחץ נוסף למכור את המקרקעין ( עדותה מעמ' 94 שו' 32-עד עמ' 95 שו' 5).
כן הצהירה טרז , בתצהירה ( סעיפים 37-36 לתצהיר), כי במהלך שנת 2007, יעקב החל להפעיל עליהם לחץ כבד למכור את מקרקעי פרדס חנה ( כזכור, יעקב הצהיר שהוא החל לעבוד עם אביו מול גוטמן, בשנת 2005 , אולם הוא הצטרף למשרדו של יוסף כבר בינואר 1997, שעה שמכירת מקרקעי כפר יונה החלה רק בסוף שנת 1997).
37. עדויותיהן של דוד ושל טרז אמינות עליי. לטעמי, בעובדה שבנסיבות אלה הם הסכימו למכור את המקרקעין , אינה סותרת את האמנה המשפחתית. שהרי, מדובר במדיניות ולא באיסור מוחלט למכור מקרקעין, בשום מצב ובשום נסיבות. ברי, כי תשלום מס רכוש שנתי, בשיעור של 10% משווי מקרקעין, כך שבמהלך 10 שנים יאבד רוב ערכם , מהווה שיקול שיש בכוחו לגבור על מדיניות משפחתית לפיה אין מוכרים אלא רק קונים קרקעות בישראל.
38. אמנם, צודקים הנתבעים בטענתם לפיה, עדותם של דוד וטרז על הדברים אשר שמעו מאמם מריה היא עדות שמועה, אך זאת - רק לגבי אמיתות תוכן הדברים. לגבי עצם אמירת הדברים, היינו - עצם העובדה שמריה אמרה להם שזה היה הייעוץ שניתן לה על ידי יוסף, עדותם היא עדות ישירה וקבילה. ראו, קדמי "על הראיות", חלק שני, בעמ' 567, וכן ת"א ( מחוזי מרכז) 4736-11-10 ג'יזל קדוש נ' מרדכי אלמלח (15.10.2015) והדברים ידועים.
בנוסף, עדותו של דוד לפיה, יוסף אמר לו דברים אלה ועדותה של טרז לפיה, יעקב אמר לה אותם דברים הן, כמובן, עדויות ישירות וקבילות והן אמינות עליי .
39. למעשה, לא רק מפי דוד וטרז שמענו על המדיניות שגובשה באמנה המשפחתית. שמענו על כך גם מיוסף עצמו, אם כי לא במסגרת תביעה זו, אלא במסגרת תביעה אחרת. עדותו שם תומכת, למעשה, תמיכה מלאה, בגרסת גוטמן לגבי האמנה המשפחתית ומשמעותה.
התברר, כי מקרקעי גוטמן בפרדס חנה חלקה 13/1+2+3 בגוש 10121 ( להלן: "החלקה") נמכרו, בעבר, על פי מסמכים מזויפים, ללא ידיעת גוטמן וללא הסכמתם. בגין כך הגישו ז'אן-ז'אק ומריה תביעה אזרחית, נגד נתבעים רבים וביניהם יצחק עמר (ת"א 10885/97 בבית המשפט המחוזי בחיפה - להלן: "תיק עמר"). בתביעה נטען לבטלותה של המכירה שנעשתה, כביכול, מז'אן ז'אק לחברה בשם ו.א. הצפון חברה להשקעות ולמסחר בע"מ וממנה אל עמר ואחרים, תוך זיוף מסמכי המכירה. התביעה הוגשה באמצעות עו"ד אבוחצירה ( ראו נספחים ה-ו לתצהירו של דוד), אשר ייצג את גוטמן עד שנת 2004-2003 ( עדותו בעמ' עמ' 186 שו' 3).
40. יוסף העיד במסגרת תיק עמר ובעמ' 87-86 לפרוטוקול ישיבה שנערכה, שם, ביום 4.2.2001 ( הוגש וסומן כמוצג ת/22), ציין יוסף, שהוא עבד עם משפחת גוטמן משנת 1983 וכי אבי המשפחה, מר חיים גוטמן קבע את מדיניות ההשקעות בישראל, שהייתה " רק לקנות, שום דבר לא למכור. הוא אמר לי שהוא נתן הוראה שאפילו אחרי מותו שלא ימכרו לא פרדסים ולא בתים שנמצאים ברשותם וכך היה" - עד למקרה כפר יונה, בו מכרה המשפחה את הקרקע שהופשרה ביוזמת המועצה.
עוד אמר יוסף, באותה עדות, כי מריה קובעת את כל המדיניות, על אף שפורמלית הקרקע היא על שמו של דוד. דוד משתתף כבן בכור אבל כל ההחלטות מתקבלות על ידי מריה. היא זו שמנהלת הכול ובלי אישור שלה הוא לא היה מוכר את מקרקעי כפר יונה ( מעמ' 88 שו' 26 עד עמ' 89 שו' ).
כאשר נשאל אם " נכון ... שללא אישור גב' מריה גוטמן אסור לילדים למכור מקרקעין בארץ שרשום על שמם", השיב: "אסור והם לא עושים את זה" (פרוטוקול עדותו הנ"ל, בעמ' 89 שו' 3-1). אלה דברים ברורים ומוחלטים, התומכים, באופן מלא, בגרסתם של טרז ושל דוד, בעניין זה. יוסף אף אישר, מפורשות, שנאמר לו שהצוואה של האב, חיים גוטמן, הייתה לא למכור נכסים בישראל ( עמ' 190 שו' 6).
41. יעקב אישר, בעדותו בפניי בתיק דנן ( ראשית עמ' 259, לישיבת יום 6.7.17), שהוא נכח בבית המשפט כאשר אביו יוסף אמר את הדברים הנ"ל. תמוה, אפוא, הכיצד, כאשר נשאל בישיבה קודמת (בה העיד) שהתקיימה בפניי ביום 26.6.17, אם הוא מכיר טענה של גוטמן שיש להם אמנה שלא למכור קרקעות, השיב: "אני לא מכיר טענה כזו. את האמנה הזו ראיתי פעם ראשונה בהליך המשפטי הזה" (עמ' 246 שו' 7-5 לישיבת יום 26.6.17). תשובתו לקושיה זו, כפי שניתנה בישיבת יום 6.7.17 ( עמ' 259), הייתה מתחמקת ובלתי אמינה בעליל.
42. חיזוק נוסף לטענת התובעים לפיה ייעוץ המס הוא שהביא אותם להחלטה למכור את המקרקעין, מצוי בעדותו של עו"ד אבוחצירה, אשר ייצג אז את גוטמן.
עו"ד אבוחצירה התייחס, בעדותו בפניי , לנטל המס, כגורם להחלטה למכור את המקרקעין. כאשר נשאל בנוגע לנטל המס, כסיבה למכירה: "ש. האם אי פעם יעצת למי מבני משפחת גוטמן למכור נכסים מחמת נטל מס שיכול לשחוק את ערכם" הוא לא אמר שנושא זה לא היה כלל גורם בהחלטתם, אלא השיב: "אני יעצתי להם מה יהיה נטל המס אם הם מוכרים או לא בהתאם לנתונים שקיבלתי מהאדון ברנשטיין, פשוט הבאתי להם את האינפורמציה בהוראות שלהם, הם היו צריכים לדעת" (עמ' 193 שו' 4-1).
43. בהמשך עדותו ניסה עו"ד אבוחצירה לטעון, כי ההחלטה למכור הייתה בשל הפשרת מקרקעי כפר יונה לבנייה ( עמ' 193 שו' 29-26), אך כאשר נשאל מפורשות אם " ההנחיה" (של משפחת גוטמן) הייתה לא למכור נכסים כל עוד הם אינם מופשרים, השיב: "לא, ההנחיה הכוללת זה לא למכור נכסים, בהתנהלות הפנימית, כשיש נטל מס או נטל של הוצאה, את זה הם לא הסכימו באופן עקרוני להתמודד עם זה. אם צריך לשלם, תמכור ונכניס את הכסף לבנק" (כך במקור) (עמ' 190 שו' 13-11).
הנה כי כן - גם לדברי עו"ד אבוחצירה (אשר ניכר היה שאין הוא "אוהד" את התובעים), המדיניות המשפחתית הייתה לא למכור נכסים. אולם, אם צריך לשלם - מוכרים. דברים אלה עולים בקנה אחד עם גרסת דוד וטרז כי נאמר להם שיהא עליהם לשלם מס וכי ההחלטה למכור, הייתה בשל מצג המס, כפי שהוצג בפניהם על ידי יוסף ולאחר מכן גם על ידי יעקב.
בנוסף לכך, עדותו של עו"ד אבוחצירה, לפיה דוד תמיד רצה להיות מעודכן בענייני המיסים ורצה לדעת את כל הפרטים ( עמ' 193 שו' 25) מצביעה על החשיבות שגוטמן ייחסו לחיובי המיסים ותומכת בגרסה לפיה ברנשטיין, בהכירם את גוטמן, הבינו שחשש מהטלת מס שנתי , בשיעור שכזה, יגרום להם להסכים למכירת המקרקעין.
44. עו"ד אבוחצירה טען, שהוא לא ידע שניתן לגוטמן ייעוץ לפיו יוטל מס בשיעור 10% ( עמ' 191 שו' 30-26). לא נטען ולא הוכח שעו"ד אבוחצירה ידע על ייעוץ המס, אולם, גם אם ידע על ייעוץ כוזב שכזה ( ואינני קובעת ממצא בעניין זה) אין לצפות ממנו שיאמר שידע.
טרז אמרה בעדותה בפניי, כי עו"ד אבוחצירה אמר לה שעקב הפשרת מקרקעי כפר יונה לבנייה, צפוי שיוטל עליהם מס בשיעור 10% לשנה. לדבריה, הוא לא נתן לה ייעוץ בעסקים באופן אישי, אבל נתן ייעוץ למשפחה. לשאלה האם הוא נתן ייעוץ למשפחה בקשר עם עסקת כפר יונה השיבה: "כן. זה התחיל בכפר יונה, העצה שהוא נתן לנו היא שהמגרש הופשר לבנייה ושיהיו עליו מיסים של 10% לשנה ושהדבר הכי טוב לעשות הוא למכור את המגרשים כי זה הולך להיות מאד יקר". (בעמ' 101 שו' 15-4). אינני סבורה שדברים אלה עומדים בסתירה לעדותה לפיה יעקב אמר לה שיוטל על המקרקעין מס רכוש בשיעור של 10%, שהרי אנשים שונים יכולים לומר אותם דברים.
45. ברנשטיין טוענים, כי העובדה שטרז שמעה את ייעוץ המס ( מיעקב ולא מיוסף) כאשר אמה הייתה בחיים, אומרת שהייעוץ לא ניתן בקשר למקרקעי כפר יונה. אין בטענה זו ממש. בהתחשב בכך שטרז לא הייתה הרוח החיה במכירת המקרקעין, או בפעולות החברה ( עמ' 99-98), העובדה שהיא לא שמעה על כך מיוסף, איננה אומרת שיוסף לא נתן ייעוץ כזה.
גם בעובדה שבפגישה עם יעקב, לגבי המחיר בו יימכרו המקרקעין, בה נכחה גם טרז, לא עלה נושא האמנה המשפחתית ( עדותה בעמ' 109 שו' 8) אין ולא כלום, שכן פגישה זו התקיימה לאחר שכבר ניתן ייעוץ המס ולאחר שגוטמן כבר השתכנעו והחליטו למכור את המקרקעין בשל ייעוץ זה. מטבע הדברים, לא היה מקום להעלות זאת שוב, אלא לדבר על המחיר והתנאים ואך טבעי היה שדוד ידרבן את יעקב להשיג מחיר גבוה מזה שיעקב הציג בפניו.
בניגוד לטענת ברנשטיין בסיכומיהם, אינני רואה סתירות בין האמור בסעיף 59 לתצהירו של דוד, שם אמר דוד כי עיקר ההסכמות בנוגע למכירת מקרקעי פרדס חנה ( אשר פורטו בסעיף 59 ) גובשו בביקורם של יעקב עם עו"ד פינקלשטיין בפריז, ובין דבריו בעדותו ( בעמ' 22 שו' 28-19 ושו' 29-23) בעניין יעוץ המס . בעדותו זו הבהיר דוד, כי ייעוץ המס נעשה עוד לפני הישיבה הנ"ל ולא היה צורך לחזור עליו באותה ישיבה. הפרשנות שניתנה לדבריו בסיכומי ברנשטיין איננה משקפת, נכונה, את עדותו של דוד.
46. בהקשר למכירת מקרקעי כפר יונה אעיר, כי אין מדובר על מכירת מקרקעי כפר יונה " במחטף" ( כטענת נתבעים 4-3 בסיכומיהם) כלומר - ללא שהתובעים הסכימו לכך, או ללא שידעו כי המקרקעין יימכרו באמצעות ייפויי הכוח שנתנו בידי יוסף, אלא על מכירתם בתרמית. התובעים החליטו למכור את מקרקעי כפר יונה וחתמו על ייפויי כוח מתאימים, כך שברי שהם כלל לא הופתעו ממכירתם ומכך שנכנס כסף לחשבונם. בנוסף, דברי טרז ( בעמ' 109 שו' 30), לפיהם מריה, דוד והיא היו " מדברים על הבעיה ביחד", מצביעים דווקא על נכונות גרסת התובעים בנוגע לייעוץ המס. שאחרת, על איזו בעיה דיברו?
47. יעקב ציין בתצהירו וכן ב עדותו בבית המשפט, שעד לשנת 2005 (בה מריה חלתה) הוא פגש את דוד פעם אחת בלבד, במסגרת טיול פרטי שערך עם רעייתו בפריז, שאז הם התארחו בביתה של מריה, לארוחת ערב. לדבריו, בחודש מאי 2005, הוא נפגש עם דוד וטרז, פגישה עסקית על רקע מחלתה של מריה ו לכן הוא לא יכול היה לשכנע את מריה או את דוד למכור את מקרקעי כפר יונה, שחלקם הארי נמכר עד שנת 2000. ( עדותו בעמ' 244 לישיבת יום 26.6.2017, שו' 12-2).
אכן, מחומר הראיות עולה שיעקב לא היה בקשר עם מריה בעת שגוטמן קיבלו את ההחלטה למכור את מקרקעי כפר יונה וגם אין כל טענה שיעקב היה זה ששכנע את מריה למכרם. הטענה היא, שיוסף היה זה ששכנע את מריה למכור את המקרקעין ושדוד וטרז שמעו את מצג השווא מיעקב לאחר מכן. מכך עולה מעורבות של יעקב במצג השווא ( גם אם בדיעבד). מאחר שמקרקעי כפר יונה נמכרו לאחר שיעקב הצטרף למשרד ונוכח כך שגם יעקב השמיע באוזני דוד וטרז את מצג השווא ( במקום להביא בפניהם את העובדות הנכונות בנוגע למיסוי ולומר להם שאין כל תכנית להטיל מס בשיעור זה), יש לראותו כשותף למצג השווא שהציג יוסף.
48. עו"ד אבוחצירה העיד, שהיוזמה למכור את מקרקעי כפר יונה הייתה של דוד ושהפגישות בעניין זה עם דוד היו גם לפני חתימת הסכם השיווק עם חברת ג'וי-אל ( החברה של שמריה) וגם לאחר מכן ( עמ' 186 שו' 6-1). עדותו של עו"ד אבוחצירה לא עשתה עליי רושם אמין והיא אף סותרת את העובדה שבעת מתן ייפויי הכוח מצבה של מריה היה טוב, ואת עדותו של יעקב לפיה מריה הייתה זו שהחליטה על מכירת מקרקעי כפר יונה. יש לציין, כי על אף שמקרקעי כפר יונה היו רשומים על שמו של דוד, מהעדויות עלה כי הרישום היה פורמלי וכי בעיני המשפחה הרכוש היה שייך לכל האחים בחלקים שווים. ראו, למשל, עדותה של טרז אשר אמרה כי, למרות שמקרקעי כפר יונה היו רשומים על שם דוד " הכסף הוא בתוך המשפחה" (עדותה בעמ' 110 שו' 20-21).
49. גם בטענת ברנשטיין לפיה עו"ד פינקלשטיין לא שמע את יוסף או את יעקב נותנים לגוטמן את ייעוץ המס, אין ולא כלום; ברנשטיין דיברו ונפגשו עם גוטמן פעמים רבות שלא בנוכחות עו"ד פינקלשטיין, מה גם שברי כי לא היו נותנים ייעוץ כזה בנוכחות עורך הדין, שהרי סביר כי (בניגוד לגוטמן) עו"ד פינקלשטיין הכיר את המצב המשפטי/מיסויי בישראל.
50. ברנשטיין טוענים, כי האיסור שבאמנה המשפחתית לא היה מוחלט וכי גוטמן רצו למכור נכסים נוספים בישראל - נכס ברחוב הרצל 92 בנתניה ומקרקעין ברעננה. לעניין זה הם מפנים לאמירות ולהחלטות שונות, בנוגע למכירת נכסי מקרקעין של ח.ומ.ג, כדלקמן:
א. פרוטוקול אסיפה כללית של החברה מיום 1.4.2001 ( מוצג נ/28), בו מונה דוד כדירקטור לצד אמו. בפרוטוקול זה נכתב כי מריה ודוד יהיו מוסמכים, כל אחד בנפרד, לחייב את החברה לרבות בפעולות בחשבון הבנק וכן בביצוע " פעולות במקרקעין ( לרבות רכישת ומכירת נכסים ומתן כל הוראה בקשר לניהולם)...".
הסמכה זו, שהיא הסמכה כללית, המתייחסת לכלל נכסי החברה ( ואין חולק שלחברה נכסי מקרקעין נוספים בחו"ל), איננה סותרת את האמנה המשפחתית. פרוטוקול החברה מקנה סמכויות כלליות לדירקטור, על מנת שהחברה תוכל לפעול. בוודאי שהיה בו צורך לשם עסקאות מקרקעין בחו"ל וברי שאין קשר בין סמכויות כלליות שהוקנו ובין מדיניות מכירת הקרקעות בישראל .
בנוסף, מעבר לכך שהאמנה המשפחתית מתייחסת לנכסים בישראל בלבד, היא איננה " הרמטית", בבחינת " לעולם לא". מדובר במדיניות וברי כי ייתכנו נסיבות המצדיקות לסטות ממנה. סביר בעיניי, כי תשלום מס רכוש שנתי אשר, בתוך 10 שנים, יפחית באופן כה משמעותי מערכם של המקרקעין, היווה בעיניי גוטמן, נימוק סביר אשר הצדיק את מכירת המקרקעין, חרף המדיניות.
ב. מסמך נוסף אליו מפנים הנתבעים הוא פרוטוקול ישיבת החברה, מיום 8.7.2009 ובו אישור לנהל מו"מ לגבי נכס של החברה ברח' הרצל 92 בחיפה תמורת מינימום מיליון דולר, עליו חתום דוד עצמו ( נספח יב/3 לתצהיר יעקב). מנספחי יב' לתצהירו של יעקב עולה, כי המסמך נוסח על ידי יעקב והועבר על ידו, בפקס, ביום 20.7.2009, לאישורו של עו"ד פינקלשטיין. יעקב טוען, כי ביום 12.8.2009, הוא שלח לדוד, בפקס, את המסמך מתורגם לאנגלית, דוד חתם על הנוסח העברי ושלח אותו עוד באותו יום, בפקס, בחזרה ליעקב ( ביום 12.8.2009).
דוד הכחיש שהוא קיבל את הנוסח באנגלית ואמר שהוא חתם רק על הנוסח בעברית של המסמך, ללא שידע על מה הוא חותם וייתכן שלא הסבירו לו הכול. לדבריו, רמת האמון שלו, אז, בברנשטיין הייתה כה גבוהה, עד שהוא חתם גם על מסמכים בעברית, על אף שלא יכול היה לקרוא אותם (עמ' 36).
לכאורה, יש בסיס לטענת יעקב לפיה הוא שלח אל יעקב את המסמך בשני נוסחים ( בעברית ובאנגלית), שכן בדף הלווי ( נספח יב' לתצהירו) נכתב שמצורפים אליו שני עמודים. אולם, הנוסח האנגלי לא הוחזר ( ככל שאמנם נשלח) ורק על הנוסח בעברית יש סימן שהוא הוחזר בפקס.
דוד העיד שהם לא רצו למכור נכס זה ושהוא אמנם לא נמכר עד היום. בחקירתו על ידי בא כוחם של ברנשטיין, סיפר דוד כי, בסיור שהוא ערך בבניין הנ"ל, ביחד עם אחותו טרז, על רקע מחשבה שהייתה להם לעשות במקום מיזם לזכר הוריהם, הם היו בהלם ממצב התחזוקה הגרוע של הנכס ( עמ' 24 שו' 29-24). בחקירתו של דוד הוברר כי, במסגרת המחשבה לעשות מיזם לזכר ההורים, ביקרו דוד, טרז וסופי ( אשתו של יעקב), בלשכת ראש העיר.
כוונת גוטמן לעשות פרויקט הנצחה להוריהם והפגישה בעניין זה עם ראש העיר נתמכת באמור בתצהירה של סופי ( אשתו של יעקב), אשר ( על פי עדותה ועדותו של יעקב) עזרה ליעקב בטיפול בחלק מנכסי גוטמן בישראל והנכס ברח' הרצל, בכללם. כוונה זו סותרת את טענת הנתבעים לפיה גוטמן חפצו למכור את הנכס.
נוכח כך, לא אוכל לקבוע כי הייתה לגוטמן כוונה למכור את הנכס, או כי הוכח שדוד אכן היה ער לכך שהוא חותם על החלטה למכור את הנכס.
ג. מקרקעי רעננה - טענת הנתבעים לפיה גוטמן חפצו במכירת מקרקעי רעננה נשענת על כרעי תרנגולת - על רישום בדוח הכספי של החברה לשנת 2015 ( לאחר הגשת התביעה) ועל תשלום היטלים בגין המקרקעין, לפי דרישת הרשות המקומית.
רו"ח אמיר, אשר עדותו אמינה עליי, התצהיר, בתצהירו ( סומן " A"), כי ידוע לו שגוטמן אינם מתכוונים למכור מקרקעין ברעננה. בעדותו סיפר, כי פנו אליו גורמים שהתעניינו ברכישת מקרקעין של גוטמן ברעננה וכן גורמים שהיו מעוניינים בנכסים אחרים, אולם הוא הודיע להם שגוטמן אינם מתכוונים למכור ( עדותו בעמ' 171-170).
בעובדה שבדוחות הכספיים של החברה ( מוצג נ/27) נכתב בפרק הרכוש הקבוע: " פרוייקט רעננה", או בכך שח.ומ.ג שילמה היטלי סלילה ותיעול והיטל מים וביוב, בגין קרקעות אלה, אין כדי להראות שהחברה התעתדה למכור את הקרקעות ברעננה. רו"ח אמיר הסביר, שהתשלומים נעשו על פי דרישות תשלום שנשלחו על ידי הרשות ודרישות התשלום שצורפו לתצהירו מעידות על כך.
אציין, כי מדבריו של שמריה לחוקר עולה השיטה בה שמריה מנסה " להיכנס" לפרויקטים, ללא קשר לשאלה אם הקרקעות נמסרו לו לתיווך, אם לאו; שמריה דיבר עם החוקר על מקרקעין נוספים, ברעננה ובחדרה ואמר לו שהוא יכול "לסדר" לו אותם ( תמליל 7 עמ' 24 שורות 9-24). לדבריו, ברעננה יש שבעים וארבע דירות, התב"ע מאושרת וצריך להכין תכניות. החוקר שאל אם הוא " מטפל להם בזה" ושמריה השיב: "אני לא מטפל להם, אבל אני יכול להביא לך את זה" החוקר שואל: "דרך מי?" ושמריה עונה: "את הדרך נמצא". בעת ששמריה אמר דברים אלה לחוקר, טרם הוגשה התביעה דנן ושמריה עדיין לא ידע שהתובעים גילו את מעלליו, כך שאם אמנם גוטמן היו מבקשים למכור מקרקעין אלה, שמריה היה אומר לחוקר שהם כן " בידיו".
בנוסף, בעדותו בפניי אישר שמריה שהוא מעולם לא נפגש עם דוד ולא דיבר אתו וטען, כי ברנשטיין ביקשו ממנו לפעול בחדרה וברעננה, מבלי שנתנו בידו ייפוי כוח ( עמ' 284 שו' 20-10). אילו היו מבקשים ממנו, בוודאי היו נותנים בידיו החלטות של חברה (שהם בעצמם ערכו) המייפות את כוחו לברר את הנתונים, כפי שעשו לגבי מקרקעי שני היישובים.
51. אני דוחה גם את הסיבות האחרות שהעלו הנתבעים, למכירת המקרקעין; יעקב וסופי טענו, כי גוטמן החליטו למכור את מקרקעי פרדס חנה לאור ההליך בתיק עמר ולאחר שהם נלחמו על הקרקע במשך עשר שנים. (עדות סופי בישיבת יום 26.6.17, עמ' 233 ועדות יעקב בעמ' 251 שו' 24 ועמ' 259 שו' 17-14). בסיכומיהם נטען, כי לאור " ההסתבכויות" בפרשת עמר רצו גוטמן "להיפטר מנכס זה".
אינני מקבלת גרסה זו, שאף איננה סבירה. לאחר סיום תיק עמר ולאחר שתמה האופציה שניתנה לו, לא היו כל " הסתבכויות" בנוגע למקרקעי כפר יונה ולא הייתה לגוטמן כל סיבה " להיפטר" מהמקרקעין.
מדוע שאנשים, אשר ניסו " לגנוב" להם קרקע ואשר הצליחו, במאבק ארוך, להשיבה אליהם, ירצו דווקא למכרה? מדוע שלא ירצו להחזיק בקרקע שסוף סוף הוחזרה להם? שאלה זו מקבלת משנה תוקף בענייננו, נוכח המדיניות המשפחתית לגבי קרקעות בישראל.
יש לציין, בהקשר זה, כי משפחת גוטמן היא משפחה עשירה, מרובת נכסים וכספים וכי היא לא הייתה זקוקה, כלל, לכספי המכירה. בנוסף, במשך כל השנים, למעט מקרקעי כפר יונה ופרדס חנה, גוטמן לא מכרו כל מקרקעין בישראל.
בנסיבות אלה, עצם הפשרת המקרקעין ( ללא " ייעוץ המס" שקיבלו), או תיק עמר, אינן נראות סיבות מספיקות למכירה , הגוברות על האמנה המשפחתית. לא רק זאת, אלא שלא נטען ובוודאי לא הוכח, שהיה זה העיתוי הנכון למכירת המקרקעין, מבחינת מקסום התמורה, לעומת מכירתם בשלב מאוחר יותר (או כי עניין זה נשקל, בכלל ולא למותר לציין, כבר כאן, כי שאלת העיתוי היא קריטית, במיוחד במקרקעין שרק הופשרו לבנייה) .
מנגד, כאמור - ייעוץ לפיו הם צפויים לשלם מס רכוש בשיעור של 10% בכל שנה, שמשמעותו היא נגיסה כה משמעותית בערך הקרקע, מהווה סיבה סבירה למכירת הקרקע, גם בניגוד לאמנה המשפחתית.
52. לתיק עמר עוד אשוב, אך בשלב זה אציין, כי במסגרת הסדרי פשרה שהושגו בתיק, המכירה הוכרזה כבטלה והמקרקעין נרשמו על שם מריה ( נספח ה' למוצגי התובעים). בהמשך, ניתן פסק דין גם נגד הנתבעים האחרים, בתיק עמר, אשר קבע כי המכירה בטלה וכי ההסכם היחיד התקף הוא הסכם מתנה לפיו העביר ז'אן-ז'ק את המקרקעין לאמו מריה.
לא נעלם מעיניי, שהסכם הפשרה בתיק עמר, עם בני משפחת עמר וחברה שבבעלותו, כלל גם הסכם, שנערך ביום 9 .7.2000, בין מריה לבין עמר, אשר הִקנה לעמר אופציה ( למשך 60 חודשים מיום אישור הסדר הפשרה), לרכוש את כל זכויותיה של מריה בחלקה, תמורת סך של 3 מיליון דולר ( כאשר מריה תשלם רק מס שבח ומס מכירה ואילו עמר ישלם את שאר המיסים לרבות היטלי השבחה ופיתוח). עם זאת, האופציה לא מומשה במועדה וגוטמן התנגדו בתוקף להאריך את המועד, דבר המצביע על כך שלא בכסף חפצו, אלא במקרקעין.
53. אני דוחה גם את הטענה, לפיה עצם הסכמת מריה לתת לעמר אופציה, במסגרת הסדר הפשרה בתיק עמר, מעידה על חולשת טענת התובעים בדבר האמנה המשפחתית.
כפי שדוד הסביר בעדותו ( שלא על דרך ההתחמקות, כנטען בסיכומי ברנשטיין), הדבר נעשה בעצת יוסף ויעקב וכן בעצת עורך דינם דאז, עו"ד אבוחצירה, לאחר שהם היו קרבן לרמאות ( כפי שעולה מתיק עמר). במאמר מוסגר ורק נוכח טענות שנטענו, אבהיר כי בטעות ציין גוטמן, תחילה, כי עורך דינם דאז היה פינקלשטיין, אך בישיבה נוספת, עמ' 94 שו' 8-4, תיקן דוד ואמר, כי כוונתו הייתה לעו"ד אבוחצירה ( תוך שהסביר כי עו"ד פינקלשטיין ייצג אותם בערעור לעליון על פסה"ד בתביעה שהגיש עמר נגדם). אלה הן העובדות הנכונות ואין להקנות לטעותו זו של דוד כל משמעות.
בעצם העובדה שהוצעה לעמר אופציה לרכישה, אין כדי לכרסם בגרסת גוטמן לגבי המדיניות המשפחתית ואף לא כדי לומר שגוטמן חפצו למכור את המקרקעין. יש לזכור, כי היה מדובר בהסדר פשרה, שהוצע על ידי עו"ד אבוחצירה ( כפי עדותו בת"א 940/07, מחוזי חיפה) ומן המפורסמות הוא, שהסדר פשרה מביא בחשבון את חוסר הוודאות בתוצאות המשפט. עוד יש לזכור, כי האופציה שניתנה לעמר הייתה מוגבלת וכי התובעים לא הסכימו להאריך אותה, על אף תביעה שהגיש עמר בעניין זה ( תביעה אשר נדחתה על ידי בית המשפט). בשום פנים ואופן אין ללמוד מכך על רצון למכור מקרקעין בישראל, בכלל, או את מקרקעי כפר יונה, בפרט.
54. ברנשטיין טוענים לחוסר אמינות של דוד, בשל עדותו לפיה, בעת חתימת הסכם הפשרה עם עמר, אמו מריה כבר הייתה חולה וחלשה (היא חלתה בשנת 2005 ונפטרה בפברואר 2006), בעוד שאז היא עוד ניהלה אז את עסקי המשפחה. נראה שדוד טעה בתאריכים; יש לזכור, כי הסכם הפשרה עם עמר נחתם ביום 9.7.2000 ( חלק מנספח ה' לתצהירו של יעקב) וזמן קצר לאחר מכן - ביום 1.4.2001, התקבלה באסיפה הכללית של החברה החלטה ( בחתימת מריה שאושרה על ידי עו"ד אבוחצירה) למנות את דוד כדירקטור לצדה ולהקנות לו סמכויות כסמכויותיה ( מוצג נ/28), כך שטעותו של דוד מובנת.
55. לפי דברי עו"ד פינקלשטיין, עד לביקור שהוא ויעקב ערכו אצל דוד בפריז, בחודש יוני 2008 לשם קיום צוואתה של מריה, הוא לא שמע כלל על הכוונה למכור את מקרקעי פרדס חנה, אך בטרם כניסתם לפגישה אמר לו יעקב שהוא חייב לשכנע את דוד להסכים למכירת מקרקעי פרדס חנה. דברים אלה תומכים בגרסת גוטמן לפיה ברנשטיין שכנעו אותם למכור את המקרקעין. בניגוד לדברי ברנשטיין בסיכומיהם, דוד לא אמר שבפגישה הנ"ל, בפריז, יעקב שכנע אותו למכור את מקרקעי פרדס חנה, אלא הבהיר שיעקב " אמר את זה מראש"; "זה נאמר לפני כן". "זה היה ברור, זו הייתה המטריה משותפת לפרדס חנה ולכפר יונה" (עמ' 22 שו' 28-19).
56. עו"ד פינקלשטיין לא היה מעורב בייעוץ המס והצעתו, בשנת 2008, בשלב של הגשת התביעה הכספית של עמר נגד גוטמן, להמתין עם המכירה עד לסיום התביעה הכספית, על מנת שלא ייראה כאילו גוטמן מנצלים את שינוי הייעוד שנעשה על ידי עמר, איננה מצביעה על מעורבות כלשהי בייעוץ המס. ההחלטה על מכירת מקרקעי פרדס חנה התקבלה עוד קודם לכן ומשהחלטה זו הייתה על השולחן, ייעוץ משפטי להמתין עם המכירה עד לסיום הליכי עמר, הוא ייעוץ סביר.
57. נתבעים 4-3 טוענים בסיכומיהם, כי התובעים החליטו למכור את המקרקעין מאחר שידעו כי יידרשו לשלם היטלי פיתוח בסכומים של מיליוני שקלים. בטענתם זו הם נסמכים גם על דברי דגני לפיהם, כאשר העירייה מפתחת שטח היא מוציאה חיובים ( עדותו בעמ' 229 שו' 11 לישיבת יום 13.6.17). טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומים, ללא שאיש מהמעורבים טען שהוא הביא עובדה זאת בפני גוטמן, או שזו הייתה הסיבה למכירת המקרקעין וללא שהובא בדל ראיה לכך שגוטמן ידעו זאת בעת שהתקבלה החלטה למכור את המקרקעין . דוד אף לא נחקר על כך, מה גם שהודעת החיוב ת/14 בנוגע למקרקעי כפר יונה, הוצאה רק ביום 9.10.1997, לאחר שכבר הוחלט על מכירת המקרקעין. זאת ועוד - ממילא אין דומה תשלום היטל פיתוח אשר, למעשה, משביח את המקרקעין, למס בשיעור של 10% בשנה, אשר מכלה את ערכם.
58. על פי כל האמור לעיל אני קובעת, אפוא, כי ההחלטה למכירת מקרקעי כפר יונה ופרדס חנה, התקבלה בשל מצג המס הכוזב, שהציגו ברנשטיין בפני גוטמן וכי לולא מצג זה גוטמן לא היו מוכרים את המקרקעין.
59. לאחר שכל הדברים האלה נאמרו, אבקש לומר, כי הסיבה להחלטה למכור את המקרקעין, על אף שיש לה משמעות בהשתלשלות העובדתית של הפרשה וכן בנוגע לתמונה הכללית המתקבלת מהראיות שהובאו, אין היא מהווה חלק בלעדיו אין, בנוגע למעשי התרמית שנעשו באופן בו נמכרו המקרקעין.
גם אם גוטמן היו מחליטים למכור את המקרקעין, ביוזמתם, ללא כל ייעוץ מצד ברנשטיין, עדיין , האופן בו נמכרו המקרקעין - תוך הצגת מצגי שווא בפני גוטמן באשר לערכם, תוך לקיחת סכומים מהרוכשים לכיסיהם של נתבעים 3-1 ותוך מעשי תרמית נוספים, כפי שיפורטו להלן, היה מביא לאותה תוצאה, אליה הגעתי בפסק דין זה. רוצה לומר - מעשי התרמית, הגזל והפרות האמון שנעשו על ידי הנתבעים במהלך מכירת המקרקעין (ללא קשר לסיבה למכירתם) עומדים בפני עצמם ומגבשים את העוולות להן טוענים התובעים ואת זכותם לסעדים שהוענקו להם בפסק דין זה.
הודיית שמריה, בשיחותיו עם החוקר, בביצוע תרמית כלפי התובעים, ביחד עם ברנשטיין
60. כאמור, אחד הנדבכים בהוכחת טענות התובעים, הן הקלטות של שיחות שנערכו על ידי חוקר שנשלח על ידי התובעים לאחר שעלה החשד. ההקלטות בוצעו על ידי החוקר, אשר העיד מטעם התובעים. החוקר שוחח עם מספר אנשים וביניהם שמריה, עמו שוחח החוקר ארבע פעמים.
61. בדבריו של שמריה לחוקר, מודה שמריה, בפה מלא, שהוא רימה את התובעים, הן בכפר יונה והן בפרדס חנה וזאת - בידיעת ברנשטיין ובשיתוף פעולה עמם . מדבריו עולה, בבירור, כי ברנשטיין עצמם היו שותפים למרמה, וקיבלו כספים לכיסם, אם כי לא ידעו עד כמה גדול הסכום הכולל ששמריה תכנן לקחת לעצמו.
לדברים שאמר שמריה אדרש בהמשך, אולם אומר כבר כעת כי מכל אשר נאמר על ידו לחוקר, ברור, לחלוטין, ששמריה התייחס בדבריו הן ליוסף והן ליעקב, אותם הוא כינה " אלה מחיפה". אמנם, לעיתים הוא דיבר בלשון יחיד, אך בדרך כלל הוא עשה זאת, כאשר החוקר שאל את השאלה בלשון יחיד. מכל מקום - מכלל דבריו עולה, כי מדובר בקנוניה משותפת בינו לבין יעקב ויוסף וכי שלושתם (הוא וברנשטיין) היו שותפיו לקנוניה, למרמה, לגזל ולהפרת האמונים ( ראו, למשל, תמליל 9 עמ' 52).
62. שמריה הסביר לחוקר שהבעלים של המקרקעין יושב בצרפת ומיופיי הכוח נמצאים בחיפה ( תמליל 7 עמ' 21 שורות 1-24). כן סיפר, שהוא עובד עם " אלה מחיפה" הרבה שנים, משנת 1997 - מועד המתאים למכירת מגרשי כפר יונה והוסיף שהם עשו הרבה עסקים ( תמליל 7 עמ' 50 שורות 9-24).
בהמשך הוא סיפר שאלה מחיפה הם רואי חשבון ושהם מייצגים את הבעלים למעלה מעשרים שנה ( תמליל 7 מעמ' 71 שו' 24 עד עמ' 72 שו' 7). בשיחה נוספת הוא אמר כי שמם ברנשטיין ( תמליל 9 עמ' 20 שו' 4-1). גם כאן הוא דיבר בלשון יחיד - בתגובה לשאלת החוקר שנשאלה בלשון יחיד, אך מכלל הדברים שנאמרו על ידו, ברור שהוא התייחס גם ליעקב וגם ליוסף ולא רק ליוסף ( כטענת ברנשטיין). בתמליל 9 עמ' 60 שורות 8-24 אמר שמריה שיעקב הוא רואה חשבון ויוסף הוא יועץ מס, שמורשה החתימה היה האב אבל כולם חתומים לו על ייפויי כוח.
אין, אפוא, כל ספק, שכאשר שמריה דיבר על " אלה מחיפה" הוא התכוון לנתבעים 2-1 וכי לגבי שניהם אמר שהם היו מעורבים עמו בקנוניה ובמרמה, הן בכפר יונה והן בפרדס חנה.
63. בנוגע לכספים ש"הרוויחו" ברנשטיין מהפרויקטים אמר שמריה לחוקר ש"אלה מחיפה" "יצא להם יפה מאד, הם התפרנסו יפה מאוד" (תמליל 7 עמ' 51 שו' 6). ובהמשך, בשו' 21: "הם הרוויחו עמלות יפות מאד ... ". ובעמ' 56 שורות 15-24: " חוקר: ואלה מחיפה עשו עליו קומבינות? שמריה: בטח שעשו. חוקר: אה? שמריה: בטח". בעמ' 57 שורות 1-24: " חוקר: אלה מחיפה, איך הם הצליח להרוויח? שמריה: אני נתתי להם כסף... חוקר: אה, אתה היית משלם להם כאילו כסף? שמריה: בטח, מוכר והיה לנו הסכם, שעל כל מכירה הם מקבלים איקס". ובעמ' 58 שורות 1-7: " חוקר: אוקי, ויצא להם כאילו מחירים טובים? שמריה: מה, הרוויחו יפה מאוד, מספיק".
64. כן אמר שמריה לחוקר, כי עבור המגרשים שהוא רכש באופן פרטי הוא שילם " להם" סכום של 10,000 ₪ ליח"ד: "... שילמתי להם כסף קטן. חוקר: אה, כסף קטן? שמריה: נתתי להם עשרת אלפים שקל ליחידה. חוקר: (נשמע צוחק) שמריה: (נשמע צוחק), מה אני יכול לעשות?" (תמליל 7 עמ' 70 שו' 17-14). מהקשר הדברים ברור שהוא מדבר על " אלה מחיפה" - על ברנשטיין.
שמריה הבהיר לחוקר שברנשטיין היו שותפים לקנוניה, ידעו הכול והבינו מה קורה וכי דוד לא ידע דבר ואם היה יודע היה כבר מזמן " זורק אותם": "חוקר: הם בכלל הבינו מה שקורה? אהבלים גם אלה. שמריה: הם הבינו, הבינו, אבל ... חוקר: לא אכפת להם? ראש קטן? שמריה: אני, תקשיב, לא , לא, לא, אני הייתי משתף אותם בכל, הם ידעו הכל ( תמליל 7 מעמ' 70 שו' 23 עד עמ' 71 שו' 2). ובהמשך: "חוקר: הצרפתי לא יודע על הקומבינות שהם עשו עליו, הח... החיפאים? שמריה: מאיפה הוא יודע? חוקר: אה? שמריה: מאיפה הוא יודע? אוי ואבוי, אם הוא יודע היה, היה כבר מזמן זורק..." (תמליל 7 עמ' 71 שו' 23-21).
גם בשיחה הבאה ( תמליל 8 מעמ' 23 שו' 7-24 עד עמ' 24 שו' 17) סיפר שמריה על הכסף ששילם לברנשטיין, על הכסף שעוד היה צריך לתת להם ועל כך שהם הפסידו בגלל שדוד גילה את מעשיהם ופיטר אותם. לדבריו, הוא שילם לברנשטיין על כל יחידה עשרים אלף ₪, אולי לא עשרים, הוא כבר לא זוכר בדיוק, יש לו הסכם עמם. עוד הוא אומר, שהוא שילם " לאלה מחיפה" כבר כמיליון מאתיים אלף ₪ ( תמליל 8 עמ' 23 שו' 23-7).
החוקר שאל אותו אם הוא חייב להם עוד ושמריה הסביר שהוא אינו חייב להם, מאחר שאין לו פרויקט: " אני לא חייב להם כי אין לי פרויקט". ברור מדבריו ( כאן ובמקומות אחרים בשיחותיו עם החוקר) שאם גוטמן לא היו מגלים את העניין וממשיכים בפרויקט, הוא וברנשטיין היו לוקחים לכיסם עוד כספים רבים.
לגבי מגרשי אלרז, אמר שמריה שברנשטיין קיבלו עבור כל יח"ד 10 אלפים ₪: "... לא, אני קניתי דרכם, איתם, מה זה? הם קיבלו, אל תדאג. חוקר: אה? שמריה: קיבלו משהו, לא גדול, בכסף קטן. חוקר: כמה הם קיבלו נגיד על מגרש כזה כל אחד שקנית מהם? שמריה: סתם, נתתי לו עשרת אלפים שקל לאחד" (תמליל 9 עמ' 15 שו' 14-10). ודוקו: 10,000 ₪, עבור כל יחידה, נחשב אצל שמריה " כסף קטן".
65. שמריה סיפר לחוקר שגם עבור מכירת המגרשים בפרויקט כפר-יונה הוא שילם לברנשטיין ( תמליל 9 עמ' 16 שורות 1-13): " שמריה: ... כל השנים, הפרויקט שמכרתי בכפר יונה, אתה חושב שהם לא לקחו? לקחו גם, נהנו, סידרתי לו במעטפות. חוקר: היית מביא לו מעטפות? שמריה: בטח". מיד בהמשך אומר שמריה שככה זה עובד ושגם עורך הדין ( שייצג את גוטמן במכר כפר יונה), לקח הון: "שמריה: ככה זה עובד, אין מה לעשות, אני קניתי את הזכות של השיווק שמה במאה אלף דולר. זה העורך דין לקח הון, אבל אז אני, בסוף הפכנו להיות חברים הכי טובים, הוא עכשיו בבלגיה כבר כמה שנים".
אציין, כי סבורה אני שצודקים הנתבעים בטענתם, לפיה הדברים שאמר שמריה לחוקר בהמשך, לגבי תשלום של 1.5 מילון ₪ (בתמליל 9, בעמ' 55 שורות 1-20) מתייחסים לעורך הדין ולא לברנשטיין. וכך אמר : "תשמע, אני נתתי לו הרבה כסף, אל תשכח, כפר יונה הוא קיבל הרבה כסף ממני. חוקר: כמה יצא לו בכפר יונה? שמריה: על כל מכירה. ממוצע איזה, כן, איזה מיליון וחצי לפחות. חוקר: מיליון וחצי שקל? שמריה: יותר, יותר, יותר". הקשר הדברים מצביע על כך שהם נאמרו לגבי עורך הדין.
66. בתמליל 9 עמ' 20 עד עמ' 21 שו' 8 אמר שמריה, במפורש, ש"ההוא" מחיפה שמו ברנשטיין ואף אמר שהם הביאו לבעלים מיליונים, כך שלא נורא שהם לקחו קצת לעצמם. נראה מדבריו שהוא כעס על דוד שלא רצה לשלם דמי תיווך ואמר שהקונה ישלם: "שמריה: תראה, להם לא חסר, אנחנו הבאנו להם הרבה מיליונים. חוקר: למי? שמריה: לבעלים... זה שבדרך לקחנו כמה גרגירים, זה לא הזיק לו כלום. חוקר: כן. שמריה: למה הוא אף פעם לא רצה לשלם [...] תיקח מצד שני הוא אומר לי, אמרתי בסדר ניקח מצד שני, נקרא לך את התחת יא בן זונה... חוקר: (נשמע צוחק). שמריה: ניקח מצד שני. (נשמע צוחק). מה חשבת, למה, למה לקחתי שתים עשרה מיליון? זה שלו למעשה צריך להיות, אבל עשיתי איתו, גמרתי את המחיר והלכתי כפי יכולתי לקחתי [...] אתה רואה, בן אדם שלא יודע לשלם בסופו של דבר הוא מפסיד [...] הפסידו הרבה כסף".
בתמליל 9 עמ' 51 שו' 1-10 הסביר שמריה שברנשטיין היו מעורבים עמו בתרמית, אבל הם לא ידעו שהוא ייקח לעצמו 12 מיליון שקלים: "שמריה: תשמע, הם לא תיארו להם שאני עד כדי כך אקח שתים עשרה מיליון בשביל עצמי [...] הם לא בסיפור בשתיים עשרה מיליון". ובעמ' 52 שורות 8-24: " חוקר: רגע, ברנשטיין ידע שאתה לוקח שתים עשרה מיליון או שהוא לא ידע? שמריה: מה פתאום, מה פתאום. חוקר: אה? שמריה: בטח שלא. חוקר: הוא לא ידע. שמריה: (נשמע מצקצק בלשונו). חוקר: כמה הוא אז יצא לו לקבל, אמרת? מיליון מאתיים? שמריה: אני, לא, זה הוא כבר קיבל, אני הבטחתי לו על כל מכירה איקס כסף. חוקר: כמה? שמריה: איקס. יחידה אחת שלושים אלף שקל, על הפרטיים נדמה לי עשרים, לא יודע" (בעדותו בבית המשפט חזר שמריה לגרסתו הראשונה, לפיה הוא נתן לברנשטיין 10,000 ₪ על כל מגרש פרטי, חד-משפחתי).
הבנתו של שמריה שאסור היה לברנשטיין, כמיופיי כוח, ליטול כספים לכיסם
67. שמריה הסביר לחוקר שהוא היה נציג הבעלים, שהם " אנשים מצרפת מאד מאד עשירים, יש פה המון קרקעות" ושהוא היה " מיופה כוח של המיופה כוח". שהיה לו ייפויי כוח " מאחד מחיפה שאני עבדתי איתם, אני כבר מ- 97' עובד איתם" (תמליל 7 שו' 18-9).
עוד אמר שמריה לחוקר, במפורש, שבהיות ברנשטיין מיופיי כוח אסור היה להם לנהוג כפי שנהגו ו לקחת כסף לכיסם : "חוקר: מיליון מאתיים יפה לקבל תיווך על כזה דבר. שמריה: אסור, אסור להם גם לקחת מפה כלום. חוקר: אה, אסור להם לקחת? שמריה: בטח, זה הכל, אה... חוקר: מהצד. שמריה: אסור להם, הם מיופי כוח. מה, מותר להם לקחת כסף?" (תמליל 8 עמ' 24 שו' 17-9). הוא רק קצת שוכח שאם להם היה אסור לקבל, גם לו היה אסור לתת להם או לקחת לעצמו - כ"מיופה כוח של מיופי הכוח", כדבריו. בהקשר לכך אומר עוד, כי היתממותו של יעקב נוכח תשלום בסך 807,000 ₪ ששילם שמריה ליוסף (כפי שנראה להלן), מודגשת עוד יותר נוכח דבריו אלה של שמריה.
אמיתות דברי שמריה לחוקר
68. אין לי כל ספק שדברי שמריה לחוקר, דברי אמת הם. הפרטים שמסר לחוקר, הם פרטי אמת, המתאימים לעובדות שהוכחו בראיות אחרות ( שחלקן אף אינו מוכחש על ידי הנתבעים). ההקשרים השונים ובעיקר האופן בו שמריה אמר את הדברים לחוקר, כמו גם התרשמותי ממנו בעת שהעיד בפניי, מצביעים בבירור על כך שאין מדובר בהתרברבות או בהמצאות שנועדו לעשות רושם על החוקר (כטענת הנתבעים) .
אמנם, קיימים הבדלים בסכומים בהם נקב שמריה, לעיתים, אולם אין בכך כדי לגרוע ממסקנתי בדבר אמיתות דבריו לחוקר. יש לתת את הדעת לכך שמדובר בשני פרויקטים ובסוגי מגרשים שונים ולכך ששמריה עצמו אומר לחוקר שהוא אינו זוכר בדיוק את הסכומים. אין להתפלא על כך, אצל מי שנראה כי זו דרך התנהלותו.
69. אני דוחה את טענת ברנשטיין לפיה אין להניח ששמריה יודה בפני אדם זר, המציג עצמו כמי שמבקש למכור נכסים וזקוק לשירותיו, שהוא הונה את שותפיו, ולכן יש להתייחס בחשדנות לדבריו; בשיחתו עם החוקר נשמע שמריה כועס על כך שפרויקט פרדס חנה הופסק ושהוא הפסיד מיליוני שקלים שהיה אמור לקבל. נזכיר, כי שמריה אף הצדיק את התנהלותו באמרו לחוקר ש"כולם" נוהגים כך. נראה, אפוא, ששמריה התרשם שגם החוקר נוהג בעסקיו בחוסר יושר, כמוהו. בהתאם לכך, בהתייחס לנכס אחר עליו הם מדברים אומר שמריה לחוקר: "תשמע, אם אתך אני יכול לעשות קומבינות, אז גם במחיר אנחנו נלך לקראת, נראה מה לעשות" (תמליל 7, עמ' 42 שורות 9-11). זו אינה התרברבות, אלא הזמנה לקנוניה משותפת.
70. שמריה אף לא היסס לומר לחוקר ( בו, ככל הנראה הוא נתן אמון), כי במסגרת גירושיו הוא עשה תרגיל עם שמאית, להפחתת שווי נכסיו: "שמריה: אנחנו, אה, עשינו תרגיל, יש לי שמאית חברה. חוקר: אוקי. שמריה: הוצאנו שמאות פה שזה לא שווה כלום, שזה פארק וזה זה והבאנו את זה לבית משפט גם את השמאות, הכל. חוקר: שכמה השמאות הזאת שווה כאילו? שמריה: כלום, גרושים. זה פארק, מה פארק? מה זה? פארק [...] פארק לא שווה כלום" (תמליל 9 עמ' 27 שו' 17-24). אמנם, שמריה אמר את הדברים בנוגע להליכי הגירושין בינו לבין אשתו ולא ניתן לדעת מי היא השמאית עליה דיבר, אך יש בכך כדי להעיד על האופן בו הוא מתנהל.
71. שמריה לא המציא דברים, אלא מסר לחוקר פרטים נכונים על מקרקעי פרדס חנה ( תמליל 7 עמ' 36 שורות 5-15). כך, למשל, הוא סיפר לחוקר שבמגרשים הדו-משפחתיים של ס.א.ל יש לו ולילדיו 10 יחידות ושחוץ מזה הוא לקח את המגרשים הבודדים: "יש שמה מאה ושמונה קוטג'ים, אני והילדים יש לנו שמה עשר יחידות בפנים" (כוונתו ל- 5 המגרשים הדו-משפחתיים עליהם סיכם עם ס.א.ל.) "בתים פרטיים, חוץ מזה, אני לקחתי את המגרשים היחידות" (כוונתו ל- 11 המגרשים החד-משפחתיים, להלן: "מגרשי אלרז").
פרטים נוספים, נכונים, מסר שמריה גם לגבי עסקת ס.א.ל: בשיחה מיום 11.6.2013 ( תמליל מספר 7, עמ' 18) הוא אמר: "מכרתי להם פרויקט, פרויקט ענק בפרדס חנה". "היה לי שכר טרחה איתו, על שתיים עשרה מיליון הייתי צריך לקבל" "זאת חברת סל (צ"ל ס.א.ל.) ס.א.ל, וחברת אלמוג". כן דיבר שמריה על הסכם הפשרה שנחתם בין ס.א.ל לבין ח.ומ.ג במאי 2012, אמר שהוא ויתר על מיליונים כדי שתהיה עסקה ושס.א.ל צריכה לשלם לו גם לפי ההסכם החדש. כן הוסיף: "אני הולך לחזור להסכם המקורי של שתים עשרה מיליון. אני, אני אגרום לו לפשוט רגל לבן זונה הזה" (תמליל 7 עמ' 20 שו' 51-1).
72. בשיחה האחרונה עם החוקר, שמריה כבר ידע שגוטמן חושדים בו ובברנשטיין והביע דאגה מכך שיש בידי גוטמן ראיות, היינו - ההסכם " שלו" עם ס.א.ל. הדאגה נשמעת אותנטית: "חוקר: אבל הוא לא יודע על ה-, אבל של הקומבינה מהצפון, ההוא מחיפה, עם הברנשטיין הזה. שמריה: יודע, יודע הכל, החארות האלה ה... חוקר: לא, אבל אין לו איזה ראיה ממשית. שמריה: אז מה? אה, עם חיפה לא, אבל יש לו את ההסכם שלי, ההסכם הוא על שמי. הוא ראה את ההסכם שלי" (תמליל 9 עמ' 44 שו' 13-23).
עוד אמר לגבי גוטמן: "... הם יודעים אני עשיתי להם קומבינה של שתים עשרה מיליון, לא חשוב שלא קיבלתי, עכשיו אני הולך ל... ל... ל... לעשות צרות לזה שקנה, המנוול הזה" תמליל 9 עמ' 14 שורות 1-24)
בתמליל 9 עמ' 61-60 אמר שמריה לחוקר שעו"ד פינקלשטיין לא ידע על הקומבינות ולא ידע על הכסף שברנשטיין לקחו והסביר: "... לא, הוא גם עורך דין חדש, הוא לא ייצג בכפר יונה [...] הוא לא היה העורך דין של כפר יונה, הוא היה רק עורך דין של פרדס חנה ... אז הוא לא יודע מכל, גם לא היה צריך לדעת". דברים אלה מחזקים גם את טענת התובעים לפיה התרמית החלה כבר במכירת מקרקעי כפר יונה ושהיא הוסתרה מעו"ד פינקלשטיין .
חוסר אמינותו של שמריה
73. בניגוד לנאמר על ידו בשיחות, טען שמריה בעדותו בפניי, כי היה לו קשר עם יוסף בלבד ולא עם יעקב וכי בכל השיחות עם החוקר הוא דיבר רק על יוסף. לדבריו, הוא " פינטז" בשיחה עם החוקר, התפאר ודיבר שטויות, מאחר שהחוקר יצר רושם שיש בידיו עסקאות גדולות. לדבריו, על כפר יונה הוא לא נתן ליוסף דבר, הכול נעשה במשרדו של עו"ד אבוחצירה, הקונים שילמו לעוה"ד והוא עצמו " לא נגע בכסף". (עמ' 272-271).
74. לא נתתי כל אמון בשמריה. עדותו הייתה פתלתלה ומתחמקת וניכר היה שמדובר באדם שהאמת איננה נר לרגליו. התרשמתי, שהוא יאמר כל דבר שיש בו כדי לקדם את האינטרסים שלו ושל שותפיו לקנוניה, ללא קשר לאמת.
כך, למשל, בניסיון לעזור ליעקב, טען שמריה בעדותו שהוא התנהל, גם במכירת מקרקעי פרדס חנה, מול יוסף בלבד ( עמ' 290), זאת - שעה שהראיות מצביעות על כך שיעקב נטל חלק פעיל ביותר במכירת מגרשי פרדס חנה. ראו התייחסותו של שמריה למייל של עו"ד אביה בן-ארי בו דובר על כך שתנאי ההסכם עם ס.א.ל. סוכמו בין שמריה ליעקב. תשובת שמריה לשאלה בעניין זה הייתה: "מי זה יעקב?". וכל המוסיף גורע ( עמ' 290 לישיבת יום 6.7.18 שו' 19).
שיחות בין החוקר לרוכשות מגרשים בכפר יונה
75. לגבי מקרקעי כפר יונה מבקשים התובעים להסתמך גם על שיחות שערך החוקר עם שתי רוכשות, אשר רכשו מגרשים בכפר יונה. השיחות מצורפות לדו"ח החוקר ( ת/5) - שיחה עם גב' עליזה שובה ( להלן: "עליזה") ושיחה עם גב' שרה דרור ( להלן: "שרה").
עליזה אמרה לחוקר ששמריה היה המתווך שמכר להם את המגרש ושהוא " גזר עליהם קופון", לקח קרוב לשלושים אלף שקל " כסף שחור בכיס" לפני חתימת החוזה ( תמליל 1 עמ' 5). בנוסף, כך אמרה, שילמה שכר טרחה לעו"ד אבוחצירה ( תמליל 1 עמ' 7).
שרה אמרה לחוקר שהיא שילמה עבור המגרש שרכשה ( בשטח של 400 מ"ר) 84,000 $, כולל שכ"ט עו"ד ודמי תיווך ( תמליל 2, מיום 26.2.13, עמ' 8). אולם, בחוזה שנערך עמה נרשמה תמורה של 60,021 $, בלבד.
76. אציין, כי שרה ועליזה לא הובאו להעיד ולכן דבריהן לחוקר הן עדויות שמיעה, שאינן קבילות לעניין אמיתות תוכן הדברים.
הסבר התובעים לפיו הם לא הביאו את הרוכשות, כעדוֹת מטעמם, מאחר שאין להניח, כי אדם אשר שילם " בשחור" יהיה מוכן להעיד על כך, לאו הסבר הוא; הן בידי התובעים מצויות הקְלָטוֹת של דבריהן, כך שאם בבית המשפט הן היו מספרות גרסה שונה, ניתן היה ( ונכון היה) להציג בפניהן את ההקלטות, לקבל את תגובתן ולהשאיר את ההתרשמות לבית המשפט.
עם זאת, כאמור לעיל ( בסעיף 38) הקלטת דבריהן ( בצירוף עדות החוקר לגבי ההקלטה וכשרותה) קבילה לעצם אמירת הדברים על ידן.
77. עצם אמירת הדברים על ידי שרה ועליזה מחזקת את שאר הראיות בדבר תרמית וגזל כספים בפרויקט כפר יונה ואת טענת התובעים לפיה שמריה לא המציא את הדברים, על מנת " להתפאר" בפני החוקר, כגרסתו, שכן הסכומים שלדבריהן הן שילמו מעבר לכתוב בחוזים, עולים בקנה אחד עם הסכומים אשר שמריה אמר לחוקר שברנשטיין ואבוחצירה לקחו. בנוסף, ששמריה, בסיכומיו, אישר את דברי שרה לחוקר, לפיהם היא שילמה לו 30,000 ₪ במזומן, מעבר לתמורה החוזית.
לדבריו, סכום זה נועד לתשלום היטלי השבחה ופיתוח וכן דמי תיווך בשיעור של 2% בגינם הוא הוציא חשבונית כדין. לא למותר לציין, כי החשבונית (או כל חשבונית אחרת בגין קבלת דמי תיווך) לא הוגשה על ידו כראיה.
כדי להראות שהסכום הנוסף ששרה שילמה לו נועד לתשלום היטלי השבחה ופיתוח, טען שמריה, כי מיסוי מקרקעין חישב הפרש בשיעור של 40% בין שווי המכירה שנקבע בחוזים לבין השווי שהוערך לצרכי מס. לתמיכה בטענה זו, הפנה שמריה למוצג נ/6, שהוא אישורים לרישום בפנקסי המקרקעין, של מגרש שנרכש ביום 24.11.1997 על ידי משפחת קפזידר ( מדובר במגרש הדו-משפחתי הצמוד למגרש מ' 9 בטבלה המסכמת של דרעי, שבחווה"ד ח/3).
כן הפנה שמריה לנתוני היטלי השבחה ( מוצג נ/13) והיטלי פיתוח ( מוצג נ/14) וטען, כי סכומים אלה מגיעים, בממוצע, לתוספת של 120,000 ₪ לכל מגרש וכי תוספת זו, בנוסף למחיר הנטו שקיבלו התובעים, משקפים את מחיר השוק של מגרש ממוצע. זהו, לשיטתו, ההפרש ששילמה שרה עבור המגרש שרכשה, כך שדבר לא נלקח לכיסיו הוא.
78. גם אם אניח שבעניין שרה קבע מס שבח סכומים דומים לאלה של קפזידר ( והדבר לא הוכח, על אף שיכול היה שמריה לבקש צו לקבל ממס שבח את המסמכים הנוגעים למכירה לשרה), לא ניתן לקבל את הטענות הנ"ל. זאת - מאחר ש ההנחה שבבסיסן היא, כי הסכום הנוסף ששילמה שרה לשמריה, מעבר לתמורה הרשומה בחוזה, הוא תשלום עבור היטלי השבחה ופיתוח וכי שמריה ( או ברנשטיין) שילמו במקומה, בכסף זה, את ההיטלים שהחוזה מטיל עליה חובה לשלמם.
לא הונח כל בסיס להנחה זו, לא בדבריה של שרה לחוקר ולא בראיות כלשהן שצריכות היו להיות בידי נתבעים 3-1, אילוּ הטענה הייתה נכונה. נתבעים 3-1 כלל לא הוכיחו שהם אלה ששילמו את ההיטלים: לא הוגשה קבלה על הסכומים שרה שילמה עבור המגרש והעיקר - לא הוגש מסמך כלשהו, המעיד שנתבעים 3-1 או מי מהם, שילם לרשויות את התשלומים בגין היטלי השבחה ופיתוח עבור המגרש שרכשה שרה . אי הבאת ראיות אלה, על אף שהן צריכות להיות בידיהם, פועלת לרעת נתבעים 3-1, כך שיש להסיק מכך שלא הם שילמו תשלומים אלה, אלא שרה, כפי שהייתה מחויבת לעשות על פי ההסכם. מכאן - שהסכום הנוסף של 30,000 ₪ (אשר שמריה מודה שקיבל ממנה) , שולם על ידה " בשחור".
79. לעומת זאת, את דברי עליזה לחוקר לפיהם הוא לקח ממנה דמי תיווך בסך של 30,000 ₪ הכחיש שמריה בעדותו, וטען שהיא שילמה לו רק דמי תיווך בשיעור 2% והוציא חשבוניות כדין ( עמ' 270 שו' 32-23).
80. ברנשטיין טוענים, כי בתמלילי השיחות עם שמריהו מצויות אמירות מבולבלות וסותרות ולכן לא ניתן לייחס להן משקל של ממש. נטען, כי בחקירת החוקר עלה כי לא כל השיחות הוקלטו ולא כולן תומללו וכי סביר שאם היה רצף של שיחות היו נמצאות סתירות נוספות שהיה בהן כדי להשפיע על האותנטיות של דברי שמריה ועל המשקל הנכון שיש לייחס להן.
אין כל ממש בטענה זו; למעשה, מדובר רק על שיחה אחת חסרה, אשר הועברה אל הנתבעים בדיסק שהומצא להם, אך בטעות לא תומללה. לאחר שהתגלה הדבר, הוגש בעניין זה תצהיר של החוקר ותמליל השיחה הועבר לנתבעים. ממילא, שמריה אינו טוען שהדברים האמורים בהקלטות לא נאמרו על ידו וכל טענתו היא, שהדברים שהוא אמר לחוקר אינם אמת ושהוא התרברב, כך שאין לכך כל משמעות.
81. בניסיון לערער את מהימנות החוקר, הגישו הנתבעים פסק דין ( נ/8) בו נקבע שהחוקר חתם על תצהיר שקרי. אין לכך חשיבות של ממש, שכן החוקר לא העיד, בעל פה, על מה ששמע משמריה, אלא הוגשו הקלטות של השיחות וכאמור - שמריה אינו מכחיש שאמר את הדברים, אלא רק טוען למשמעות אחרת מזו שהתובעים מייחסים להם.
לפיכך, אין כל מניעה להסתמך על אשר נאמר על ידי שמריה לחוקר.
דברי שמריה לחוקר, בנוגע לברנשטיין, הם בבחינת עדות שותף (אם נשאל מושג מהתחום הפלילי) נגד שותפיו לעוולה. כפי שיפורט להלן, בכל אשר הובא בפניי מצויות די והותר ראיות המהוות חיזוק וסיוע לדברי שמריה.
82. אעבור כעת לדון בראיות, בחוות הדעת השמאיות שהוגשו ובטענות הנוגעות למקרקעין, לפי הסדר בו נמכרו. תחילה - מקרקעי כפר יונה ולאחר מכן - מקרקעי פרדס חנה.

מקרקעי כפר יונה

מקרקעי כפר יונה

83. הפרויקט כלל 107 מגרשים, שהיו רשומים על שם דוד. שיווק המגרשים החל בשנת 1997, שאז נמכרו שישה מגרשים. מרבית המגרשים נמכרו בין השנים 2000-1999 (82 מגרשים). בשנת 2003 נמכרו 3 מגרשים; בשנת 2004 נמכרו 4 מגרשים, בשנת 2005 נמכרו 11 מגרשים ובשנת 2010 נמכר מגרש אחד.
84. תחילה החליטו יוסף ושמריה לשווק את המגרשים באמצעות חברה בבעלותו המלאה של שמריה, היא חברת ג'וי-אל חברה לייזום בע"מ ( להלן: "ג'וי-אל"). לפיכך, ביום 17.02.1997, חתם יוסף (בשם ח.ומ.ג) עם גו'י-אל, על הסכם שיווק, בלעדי, של מקרקעי כפר יונה ( להלן: "הסכם ג'וי-אל" - נספח א' לתצהירו של שמריה).
בהסכם נקבע, כי ג'וי-אל תשווק את מקרקעי כפר יונה ליחידים, תמורת תשלום לבעלים בסך של 53,000 $ בתוספת מע"מ לכל יחידת דיור. כן נקבע, כי תקופת השיווק היא 6 חודשים מיום קבלת פסק דין בתיק ה"פ 30100/96 בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, לפיו דוד זכאי להירשם כבעלים של מקרקעי כפר יונה. פסק הדין ניתן ביום 14.5.1997. על פי ההסכם, על ג'וי-אל לשלם תמורת הזכות, סך של 30,000 $ עבור הוצאות משפטיות של הבעלים וכן להפקיד פיקדון בסך של 70,000 $, אשר יוחזר לגו'י-אל, אם עד תום תקופת השיווק ייחתמו חוזי מכר לגבי כל מגרשי כפר יונה.
85. דוד טוען, שהוא לא ידע כלל על הסכם ג'וי-אל (שנחתם על ידי יוסף, על פי ייפוי הכוח) וכי נודע לו על הסכם זה, רק לאחר שנחשפו מעשי המרמה. לדבריו, "דמי הפיקדון", שג'וי-אל אמורה הייתה להעביר לבעלים, כלל לא הועברו אליו. שמריה טוען שחלק מהפיקדון הועבר לדוד, אך לא הוכיח זאת. הוגשה קבלה על קיזוז חלק מהפיקדון שהפקידה ג'וי-אל, אצל יוסף, על פי ההסכם עמה ( מוצג נ/18), אולם הקיזוז נעשה על ידי יוסף, ללא שהוכח שדוד ידע מכך וללא שהוכח שהכספים הועברו אליו, בפועל.
בסופו של דבר נמכרו מגרשי כפר יונה דרך שמריה, באמצעות הסכמי מכר פרטניים, בין דוד לבין כל רוכש ורוכש ( נספחים 34-33 לתצהיר דוד). ההסכמים נערכו על ידי עו"ד אבוחצירה ו יוסף חתם עליהם ( בשם דוד), על פי שני ייפויי כוח כלליים, בלתי חוזרים, שנתן לו דוד בתאריכים 10.01.1997 ו- 30.07.1999 (מוצגים נ/3 ו- נ/4). שמריה רכש בכפר יונה מגרש אחד וורד רכשה, שם, שני מגרשים צמודים.
אופן קביעת מחיר השיווק של מגרשי כפר יונה
86. הנתבעים טוענים, כי דוד היה זה שקבע את מחירם של מגרשי כפר יונה. דוד העיד כי המחיר נקבע על פי הנתונים שברנשטיין הביאו בפניו. לדבריו, בשל האמון המלא והעיוור שגוטמן נתנו בברנשטיין, הוא סמך עליהם ולא בדק את הנתונים שהביאו.
עדותם של דוד ושל טרז לפיה הוריהם וגם הם, נתנו אמון מלא בברנשטיין אמינה עליי. יש לזכור, שיוסף ברנשטיין עבד עם הוריהם של דוד ושל טרז במשך שנים רבות מאד (מאז 1983) ובמהלך השנים, נוצרו ביניהם גם קשרים אישיים/חברתיים שהתבטאו, בין היתר, באירוחו של יוסף בבית גוטמן. לא הייתה לגוטמן כל סיבה שלא לסמוך על יוסף וכאשר יעקב הצטרף למשרדו, מטבע הדברים הם סמכו גם עליו. בנסיבות אלה סביר בעיני שגוטמן לא העלו על הדעת שברנשטיין מוליכים אותם שולל, ולא הייתה להם כל סיבה לפקפק בנתונים שברנשטיין הציגו בפניהם.
הנתבעים טוענים, שדוד הוא איש רב נכסים, משכיל וחריף, אשר מייעץ למנהלי חברות ולארגונים, כפי שהוא העיד על עצמו ( עמ' 17 שו' 23-17, מוצג נ/1 ועדות טרז בעמ' 101 שו' 24-23), כך שאין לקבל את טענתו בדבר האמון שהוא נתן בברנשטיין. אינני סבורה כך. אין כל קשר בין הנושאים בהם עוסק דוד ובין עסקי מקרקעין ואין סתירה בין פעולותיו בתחומו המקצועי ובין מתן האמון בברנשטיין, שהוא אמון אישי. דוד לא חי בישראל, לא הייתה לו כל אפשרות להעריך אם הנתונים שהוצגו בפניו סבירים ואין זה פלא שהוא סמך על כל אשר נאמר לו על ידי ברנשטיין. זה טיבו של אמון מסוג זה, הנוצר במשך שנים כה רבות - שהוא מסיר כל חשש לחשד ומביא את האדם לסמוך, ממש "בעיניים עצומות", על מי שרכש את אמונו.
87. לפי עדותו של דוד, יוסף אמר למריה ויעקב אמר לו, כי שווי כל מגרש במקרקעי כפר יונה הוא כ- 53,000 $ ומאחר שהם נתנו בו אמון, הסכימו למחיר זה. אין לשמוע מדברים אלה, כי יעקב אמר זאת לדוד באותה עת בה יוסף אמר זאת למריה ( כפי שנטען בסיכומי ברנשטיין).
טענת ברנשטיין לפיה המחיר נקבע על ידי דוד בעצמו איננה נכונה. נכון הוא שמריה ודוד הסכימו למחיר זה, אולם הם הסכימו לו, נוכח המצגים שהציגו בפניהם יוסף ויעקב. למעשה, גם ברנשטיין ושמריה אינם חולקים על כך שזה המחיר שהוצג על ידי ברנשטיין בפני משפחת גוטמן, כמחיר שניתן להשיג עבור המגרשים, אלא שהם טוענים כי מחיר זה הוצג על ידם על פי חוו"ד שמאיות שהיו בידיהם. נראה, בהמשך, כי חוות הדעת השמאיות ( שנערכו בשפה העברית, אותה דוד אינו קורא), לא ניתנו למועדים הרלבנטיים והציגו מחירים נמוכים משווי המקרקעין.
למעשה, גם לגרסת ברנשטיין, כל הבדיקות, כולל בדיקת המחיר הראוי, נעשו על ידם בלבד. יעקב עצמו העיד, במפורש, שדוד כלל לא עשה בדיקות בנוגע למקרקעין: "גוטמן לא היה עושה בדיקות בעצמו. הוא היה מורה לנו מה לעשות ואנחנו היינו מבצעים את מה שאמר" (עמ' 243 לישיבת יום 26.6.17, שו' 15-13). דברים אלה ממחישים - מפי יעקב עצמו - עד כמה מלא ומוחלט היה האמון שגוטמן נתנו בברנשטיין.
88. בניגוד לטענת ברנשטיין, דוד לא טען בעדותו ( בעמ' 30-29), שהוא כלל לא היה מעורב במכירת מקרקעי כפר יונה, אלא טען שאמו מריה הייתה זו שהחליטה. דוד הבהיר, שהוא ידע על מכירת מקרקעי כפר יונה משנת 1996, לערך וכי עו"ד אבוחצירה טיפל בכך. לדבריו, הוא עצמו לא התייעץ עם עו"ד אבוחצירה, אלא אמו מריה שהייתה אז " בשיא כוחה" (עמ' 37 שו' 25-21). לדבריו, הוא עקב אחר המכירה מרחוק ואמו דיברה עמו, אך לא ירדה לפרטים והוא עצמו חתם על מסמכים, כולל מסמכים בעברית, מתוך אמון מלא ( עמ' 38 שו' 9-7). כן אמר, שהוא היה שומע, פה ושם על מכירת מגרשים וכי הכסף נכנס לחשבונות המשפחה ( עמ' 38-37). אין סתירה, בוודאי לא מהותית, בין דבריו אלה ( והאמור, ברוח זו, בסעיף 141 לתצהירו) ובין דברי עו"ד אבוחצירה, אשר העיד שהוא היה מעדכן את דוד בדבר מכירת המגרשים.
89. האמון הרב שמשפחת גוטמן אכן נתנה בברנשטיין, בא לידי ביטוי ברור גם בסמכויות הנרחבות שניתנו לברנשטיין בייפויי הכוח בכך שניתנה להם זכות חתימה בחשבון העסקי של החברה, בכך שברנשטיין משכו בעצמם את שכרם מכספי החברה, עליהם היו אמונים, ובכך שגוטמן הפקידו בידיהם מכירה של מקרקעין בהיקף כה רב ובשווי של מיליוני שקלים, למעשה - ללא פיקוח של ממש וללא שדרשו מהם דיווח מסודר ורציף על אופן השיווק, אופן המכירה, ההצעות השונות שהתקבלו וכדו'.
גם מינויו של יעקב כדירקטור חליף בדצמבר 2009, לצורך מכירת מקרקעי פרדס חנה, מצביע על האמון הרב שגוטמן נתנו בברנשטיין.
90. העובדה שמשנת 2000 לא חלה עוד חובת תשלום מס רכוש בישראל, איננה הופכת את טענת התובעים לדמיונית או למקוממת ( כטענת ברנשטיין בסיכומיהם). התובעים חיו בצרפת ולא הכירו את חוקי המס בישראל. לשם כך הם העסיקו את ברנשטיין. כפי שכבר אמרתי, לא הייתה להם כל סיבה לבדוק את האינפורמציה שנמסרה להם על ידי ברנשטיין ואין להתפלא על כך שלא התעורר אצלם חשד שמא ברנשטיין נותנים להם ייעוץ כוזב.
91. עו"ד אבוחצירה העיד שגוטמן תמיד רצו לדעת את שווי המיסים ושהוא נשאל על ידי גוטמן בענייני מיסים והעביר להם את האינפורמציה שקיבל מברנשטיין. גם בדבריו לא הייתה לגוטמן כל סיבה לפקפק. אמנם, עו"ד אבוחצירה העיד, שהוא לא שמע על ייעוץ המס ( עמ' 191 שו' 30-26) אך, כפי שעוד יפורט, להלן, לא נתתי אמון בעדותו ואין בדבריו אלה, כדי לכרסם בעדויותיהם של דוד ושל טרז.
92. דוד טען, כי הסכם ג'וי-אל נעשה ללא ידיעתו וללא הסכמתו. דוד הצהיר בתצהירו ( סע' 136-135) והעיד בפניי, כי הוא לא הסמיך את יוסף לחתום על הסכם שיווק עם שמריה או עם כל אדם אחר וכי כלל לא ידע שנחתם הסכם שיווק, עד להגשתו בתביעה זו. כן טען, שהוא כלל לא הכיר את שמריה ולא ידע על מעורבותו כמתווך ולא הסכים לכך (כזכור - גם שמריה העיד שהוא לא הכיר את דוד) .
המסמכים תומכים בטענת דוד, האמינה עליי ; ההחלטה להתחיל לשווק את מקרקעי כפר יונה אמנם נחתמה על ידי דוד אישית אולם, מכאן ואילך נחתמו כל המסמכים על ידי יוסף: ייפוי הכוח שניתן לשמריה לצורך השיווק והסכם ג'וי-אל (נספחים א' ו- ב' לתצהירו של שמריה), נחתמו על ידי יוסף בשם ח.ומ.ג, הקבלה נ/18 הוצאה על ידי יוסף ונחתמה על ידו וקבלה/חשבונית נ/19 הוצאה על ידי עו"ד אבוחצירה ונחתמה על ידו. אין כל מסמך המעיד על כך שמשהו מכל זה הועבר לדוד או הובא לידיעתו.
93. לאור כל האמור לעיל אני קובעת, כי מחיר השיווק של מקרקעי כפר יונה נקבע, למעשה, על ידי נתבעים 3-1 וכי "אישורו" של דוד למחיר זה לא נעשה מתוך ידיעת ערכם הריאלי של המגרשים.
אופן חישוב הנזק שנגרם לתובעים ממכירת מגרשי כפר יונה
94. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות לגבי ערכם הריאלי של מגרשי כפר יונה, נכון למועד מכירתם ועל פי חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, קיימים הפרשי מחירים בסכום כולל של 3,604,059 ₪.
חרף זאת, מבקשים התובעים, כבקשה עיקרית, לערוך את חישוב הנזק באופן אחר - בהתבסס על דבריהם של שתי רוכשות, אשר רכשו מגרשים בכפר יונה וטענו, כי הן שילמו "בשחור" סכומים נוספים על התמורה הרשומה בחוזים שנערכו עמן. לטענתם, יש להכפיל את אשר שילמו אותן רוכשות, במספר המגרשים שנמכרו בכפר יונה ולחייב את נתבעים 3-1 בהפרש בין הסכום שיתקבל לבין התמורה הכוללת הרשומה בחוזים (היא התמורה שהועברה לתובעים, בפועל) .
לא כך הוא; ראשית, כאמור - דברי שתי הרוכשות לחוקר הן עדות שמיעה ( ראו סעיפים 38, 75 ו- 76 לעיל)ֹ. אולם, גם אם הרוכשות היו מגיעות להעיד והיה נקבע כי עדותן אמת, לא ניתן היה לחשב את הנזק באופן זה, שכן לא היה בכך די על מנת להוכיח שכל רוכשי המגרשים בכפר יונה שילמו אותם סכומים, מעבר לכתוב בחוזים.
לפיכך, את הנזק יש לקבוע על פי ההפרש בין התמורה שנקבעה בכל אחד מהסכמי כפר יונה לבין ערכו של כל אחד מהמגרשים, על פי שמאות.
שמאות מקרקעי כפר יונה
95. בנוגע למקרקעי כפר יונה נערכו 4 שמאויות; שתיים על ידי השמאי דותן דרעי ( להלן: "דרעי"), מטעם התובעים ושתיים נערכו על ידי השמאי דן ברלינר ( להלן: "ברלינר"), מטעם ברנשטיין, אליהן הצטרפו שאר הנתבעים.
שמאות דרעי
96. חוות הדעת הראשונה נערכה על ידי דרעי ביום 8.9.2014 ( סומנה ח/1) וזאת - על פי הסכמי מכר של 3 יחידות דו-משפחתיות, בלבד, שכן הנתבעים לא המציאו לידי התובעים הסכמים נוספים, על אף שהם היו בידיהם (הנתבעים נתנו לכך נימוקים, שאינני רואה צורך להידרש להם, שכן לא נתתי משקל לסירוב זה).
רק לאחר שניתן צו בית משפט, לגילוי מסמכים, העבירו הנתבעים לתובעים הסכמים נוספים ( גם אז - לא את כל ההסכמים). (בסופו של דבר, הומצאו 92 הסכמים, על אף שמקרקעי כפר יונה כללו 107 מגרשים). בעקבות המצאת ההסכמים הנוספים, ערך דרעי, ביום 10.12.2015, חוות דעת משלימה ( סומנה ח/3), בעקבותיה תוקן כתב התביעה על ידי הפחתת סכומה.
97. בחוות דעתו ח/3, פירט דרעי פערים שנמצאו על ידו בין התמורה החוזית לבין שווי המקרקעין, כפי שהוערך על ידו בחוות הדעת ח/1, תוך שנתן דעתו גם לכך שנקבע בהסכמים, כי תשלום היטל ההשבחה יחול על הרוכשים.
שווי מגרשי כפר יונה נקבע בחוות הדעת הראשונה ( ח/1), בגישת ההשוואה, למעט לגבי 8 עסקאות, בהן נבחנו עסקאות בבתי מגורים ושווי הקרקע נגזר ב"שיטת החילוץ".
98. בשל התקופה הארוכה, על פניה נמכרו המגרשים ובשל ההבדל בשטחם של המגרשים, חילק דרעי את הערכת שווים לארבע תקופות מרכזיות. לגבי כל תקופה, נקבע שווי ליחידה בודדת למגורים, בהתאם לשטח המגרש:
לתקופה משנת 1997 ועד שנת 2000 נקבע שווי בין 75,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 100,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
לתקופה משנת 2001 ועד שנת 2003 נקבע שווי בין 80,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 105,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
לתקופה משנת 2004 ועד שנת 2005 נקבע שווי בין 90,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 120,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
לתקופה משנת 2005 ועד שנת 2007 נקבע שווי בין 95,000 $ למגרש בשטח של כרבע דונם ועד ל- 125,000 $ למגרש בשטח של כ- 440 מ"ר.
99. דרעי מציין בחוות הדעת ח/3, כי התמורה ברוב הסכמי המכר היא 60,000 $ לכל מגרש, ללא קשר למיקומו או לגודלו. לדבריו, מעבר לכך שהדבר אינו סביר לאור כך שמדובר בהסכמים שנערכו על פני תקופה של שנים ( בין 1997 לבין 2005), במהלכה חלו שינויים, כגון פיתוח ועליות מחירים בסביבה הנדונה, ההסכמים מתייחסים למגוון רחב של טיפוסי מגרשים, הנעים משטח קרקע של 250 מ"ר ועד כדי 440 מ"ר, לכל יחידת דיור ו לא ייתכן שערך מגרש בשטח של 250 מ"ר זהה לערך מגרש בשטח של 440 מ"ר.
100. אין חולק, שהיטל ההשבחה הממוצע, למועד העסקה, היה כ- 60,000 ₪. לאחר גילום היטל בסכום זה, הגיע דרעי לתוצאה לפיה הפרש המחיר בגין 62 מגרשים, הוא 3,604,059 ₪. בעקבות כך תוקן כתב התביעה, באופן שסכום התביעה, הנוגע למקרקעי כפר יונה, הופחת לסך 9,433,117 ₪ ( שהוא סכום חוות הדעת ח/3, בשערוך ליום הגשת התביעה, בתוספת סכום של 1,809,091 ₪, שהוערך על ידי דרעי, כסכום מינימלי בגין 15 הסכמי מכר שהנתבעים לא העבירו לתובעים).

שמאות ברלינר
101. ברנשטיין הגישו חוות דעת שנערכה על ידי ברלינר ביום 7.8.2016 ( סומנה ח/5), אליה הצטרפו שאר הנתבעים.
בישיבת יום 3.5.2107, במהלך חקירתו הנגדית של ברלינר, על ידי ב"כ התובעים, הציג ב"כ התובעים בפני ברלינר אסופת מסמכים הנוגעים לעסקאות השוואה נוספות, שלא צוינו על ידו בחוות דעתו ואף לא הובאו בחוות דעתו של דרעי. מדובר בנתונים שהוצאו על ידי ב"כ התובעים מהאינטרנט, רק סמוך לפני מועד חקירתו של ברלינר ונטען כי לא ניתן היה להוציאם קודם לכן.
בנסיבות אלה אפשרתי לברלינר לבדוק את המסמכים במשרדו, ולהגיש חוות דעת משלימה ( ראו החלטתי בעמ' 212). עם זאת, חקירתו הנגדית נמשכה והסתיימה באותה ישיבה , תוך שנשמרה לתובעים זכות לבקש לחקרו, שוב, לאחר קבלת חוות דעתו המשלימה.
חוות דעת משלימה, נערכה על ידי ברלינר ביום 1.6.2017 (טרם סומנה, מסומנת כעת ח/7) ומסקנתו בה זהה למסקנה שבחוות דעתו המקורית. התובעים לא ביקשו לחקור את ברלינר על חוות דעתו המשלימה ולטענת ברנשטיין יש לתת להתנהלות זו משמעות, לחובת התובעים.
102. בחוות דעתו ( ח/5) הערוכה כולה בשיטת ההשוואה, ערך ברלינר ממוצע של עסקאות לפי מ"ר ולפי שנים, בהתעלם מגודל המגרשים, וקבע כדלקמן:
לגבי עסקאות בשנת 1999 (26 עסקאות) - המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 697 ₪ למ"ר קרקע. בהשוואה למכרז שערך מנהל מקרקעי ישראל בקרקעות המצויות באותו אזור, הגיע ברלינר למסקנה, כי הרוכשים שרכשו את מגרשי כפר יונה שילמו " נטו" (לפני היטל השבחה שלקחו על עצמם) מחיר הדומה למחיר " ברוטו" (כולל היטל השבחה), ששילמו רוכשי מגרשי כפר יונה, כך שלדעתו מדובר במחירים סבירים.
לגבי עסקאות בשנת 2000 (13 עסקאות) - המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 605 ₪ למ"ר קרקע, שהוא נמוך ב- 15% מהמחירים בשנת 1999. זאת מסביר ברלינר בכך שמחירי הדירות לפי הלמ"ס ירדו בשיעור של 4.8% וכן בפרוץ האינתיפאדה בשנה זו. לדעתו, בהתחשב בכך, המחיר הממוצע ששולם, גבוה ממחיר הזכייה במכרז של המינהל.
לגבי שנים 2005-2001 (13 עסקאות) - המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 950 ₪ למ"ר קרקע. לדעת ברלינר, מחיר זה אינו סוטה, לדעתו, ממחירי השוק ( לפי שתי עסקאות השוואה, בלבד, אותן פירט).
103. לגבי שיטת החילוץ בה נקט דרעי ( בשמונה עסקאות, כאמור) טען ברלינר, כי מועדי העסקאות ( מהשנים 2007-2003) אינם מתאימים לרוב העסקאות דנן ( שכן 73 מתוך 86 עסקאות בוצעו בשנים 1997-2000) וכן טען, כי בשיטת החילוץ נוקטים רק כאשר אין ברירה אחרת. ברלינר לא נקט בשיטה זו, אלא עשה השוואה רק מול מגרשים ריקים, שנלקחו ממכרזי המינהל.
104. ברלינר מפרט ( בעמ' 26 ל- ח/5) 7 עסקאות להשוואה, שהממוצע שלהן ( כולל מע"מ) הוא 977 ₪ למ"ר קרקע, בעוד שהממוצע לפי חוות דעתו של דרעי ( ח/3) הוא 1,197 ₪ למ"ר קרקע.
לדברי ברלינר , בין שומה ובין עסקאות שנעשו בפועל, יכולים להיות הפרשים לא מבוטלים, בוודאי כאשר השומה נערכת שנים רבות לאחר ביצוע העסקאות. מסקנתו היא, כי התמורה ששולמה עבור מגרשי כפר יונה סבירה בהחלט.
105. בחוות דעתו של ברלינר מפורטות 59 עסקאות במקרקעי כפר יונה, שנעשו בין השנים 1997 ל- 2005. בנוסף, כוללת חוות דעתו 27 עסקאות, שלא נכללו בחוות דעתו של דרעי ( ח/3). דרעי לא כלל עסקאות אלה, מאחר שהן נחשבו בעיניו סבירות ולטענת ברלינר, אילו הוא היה כולל אותן בחישוב, מסקנתו הייתה משתנה.
106. לדברי ברלינר, ההפרש של 3,604,059 ₪ שמצא דרעי, הוא הפרש ממוצע ( של כל עסקאות כפר יונה) של כ- 10.7%, והפרש זה הוא סביר. זאת - גם בהתחשב בכך שמדובר בהערכת שווי שנעשתה לאחר 19-11 שנים ממועד ביצוע העסקאות וכן בשים לב לכך שסטייה של כ- 10% מהערכת שווי יכולה להיווצר בעת משא ומתן בין קונה מרצון ומוכר מרצון, עקב שיקולים סובייקטיביים של קונה/מוכר [כפי שכתב גם דרעי בחוות דעתו ( ח/3)].
107. ברלינר ציין, כי הקביעה החוזית, לפיה תשלום היטל ההשבחה יחול על הקונה, יוצרת למוכר וודאות גבוהה יותר באשר לתמורה שתישאר בכיסו וכי לוודאות זו ערך כלכלי, בשל היותם של רוכשים " שונאי סיכון".
בהסתמך על חוות דעתו של השמאי המכריע אייל יצחקי מיום 30.12.2015, לעניין השבחה בחלקות 202, 203 בגוש 8147 ( ברחוב גולן בכפר יונה), קבע ברלינר, כי היטל ההשבחה הוא בסך של 32,500 $ ליחידה ( היינו - 100,000 ₪), אולם קביעה זו איננה נכונה והוא חזר בו ממנה ( בסעיף 10 לחוות דעתו ח/5).
ברלינר התחשב גם בכך ששלטונות המס, אשר בידיהן נמצאות כל העסקאות להשוואה, אישרו את כל עסקאות המכר, בזמן אמת וציין, כי יש לנקוט משנה זהירות בהתייחס לשומות שנערכות לאחר זמן.
דיון בשמאויות ובטענות הנוגעות להערכת השווי
108. לאחר ששקלתי את חוות הדעת, את עדויות השמאים ואת טיעוני הצדדים, אני מעדיפה את חוות דעתו של דרעי, על פני חוות דעתו של ברלינר. אפרט את נימוקיי;
109. הבדל משמעותי בין חוות דעת שני השמאים הוא האופן בו העריך כל אחד מהם את השווי; בעוד דרעי העריך את השווי לפי תקופות ולפי גודל המגרשים ולאחר מכן בחן את ההפרש בין הערכות השווי לגבי כל מודל, ובין המחירים בהם נמכרו המגרשים, בהתאם לגודלם ולתקופות השונות בהן הם נמכרו.
לעומת זאת, ברלינר ערך את חוות דעתו על פי ממוצעים, ללא שהתחשב בשטחים השונים של המגרשים.
110. הדרך בה נהג דרעי היא, לטעמי, הדרך הנכונה בה יש לערוך שמאות שכזו. העובדה שמדובר במגרשים בגדלים שונים ובמכירה לאורך תקופה ארוכה בה היו שינויים מהותיים בשטח ובסביבה, שינויים במחירי הקרקעות ובשער הדולר, איננה מאפשרת לבחון את ערכם של המקרקעין, על פי ממוצעים, שאף אינם מביאים בחשבון נתונים אלה, כפי שעשה ברלינר.
ברלינר עצמו אישר בחקירתו, כי עריכת ממוצע מנטרלת הבדלים וכי צריך להיות הבדל בשווי, לפי גודל המגרשים ( עמ' 215 לישיבת יום 3.5.17), אך כאשר נדרש להסביר מדוע נקט בשיטת הממוצעים, ללא התייחסות לגודל המגרשים, השיב: "גם ההסכם בין הצדדים דיבר על יחידת דיור" (עמ' 251 שו' 31).
תשובה זו, לאו תשובה היא, שהרי הטענה הבסיסית שבפי התובעים היא, שההסכמים נעשו תוך תרמית כלפי הבעלים ומחיריהם אינם משקפים את המחיר הריאלי של המגרשים. מדובר, אפוא, בכשל מהותי אשר הוא, כשלעצמו, אינו מאפשר הסתמכות על חוות הדעת.
שימוש בממוצעים, כפי שעשה ברלינר, שעה שהנתונים כה שונים, מטשטש את הפערים ויוצר עיוות.
111. בצדק מצביעים התובעים על דוגמא לכשל בשימוש בשיטת הממוצעים, באמצעות השוואת עסקאות שנעשו במקרקעי כפר יונה, כאשר בפער זמן קטן ( של ימים ספורים) נרכשו מגרשים בתמורה חוזית זהה, של 60,370 $, כל אחד, על אף הבדלים משמעותיים בגודלם של המגרשים.
ראו עסקאות שנעשו בחודש נובמבר 2000 ביחידות במגרשים דו-משפחתיים: בעסקה מס' 40, שטח המגרש הוא 272 מ"ר ואילו בעסקאות 41 ו- 42, שטח כל מגרש הוא 390 מ"ר. כך גם בעסקאות שבוצעו מיום 16.1.2001 עד ליום 20.2.2001. בתקופה קצרה זו בוצעו 5 עסקאות ( מס' 47-43), כולן באותה תמורה, זאת - על אף שחלק מהמגרשים הם בשטח של 250 מ"ר וחלקם בשטח של 390 מ"ר.
112. הנתבעים טוענים, כי החלוקה לתקופות בחוות דעתו של דרעי ( ח/3) נעשתה באופן מגמתי וכי אינדיקציה לכך ניתן לראות, הן בחלוקה השונה, הכתובה בעמ' 3 לחוות הדעת לעומת החלוקה הכתובה בעמ' 12 והן בכך שעסקה יחידה לשנת 2001 ( המסיימת את התקופה בה נמכרו מגרשי כפר יונה) הוכנסה לתקופה העוקבת, המתחילה בשנת 2002.
לא מצאתי כל ממש בטענה זו. אמנם נראה שדרעי ערך שינוי בטיוטת חוות דעתו ולא תיקן את השינוי בפתיח, אולם לא הובא בפניי כל חישוב המראֵה כי אִילו התקופות היו מחולקות באופן שונה, התוצאה הייתה שונה מהותית, או בכלל . גם ברלינר לא טען זאת.
113. שימוש בשיטת החילוץ - לא מצאתי ממש בטענת הנתבעים לפיה שגה דרעי כאשר עשה שימוש גם בעסקאות להשוואה בשיטת החילוץ ( להלן: "עסקאות חילוץ"). אין חולק, ששיטת ההשוואה עדיפה על פני שיטת החילוץ ולכן, כאשר יש די עסקאות להשוואה אין נוקטים בשיטת החילוץ. אולם, במקרה דנן, לא היו די עסקאות להשוואה, במקרקעין לא מבונים, לגבי כל השנים ( ראו סעיפים 9.1 ו- 9.2 ל-ח/1 המבטאים עסקאות להשוואה, וסעיף 9.3 ל- ח/1 המבטא עסקאות חילוץ). דרעי הסביר היטב ( בעמ' 47 לעדותו שו' 28-29) מדוע במקרה זה היה נכון להוסיף על עסקאות ההשוואה גם עסקאות חילוץ ואינני שותפה לטענת ברנשטיין בסיכומיהם, לפיה עדותו הייתה מתפתלת.
תקן מספר 3, של הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, אליו הפנה דרעי בעדותו, הוגש ( סומן ת/17 וכן ח/5א') ובסעיף 5.2 ( בשולי עמ' 4) נכתב, כי גישת החילוץ תהיה בעלת תוקף בינוני בנכס שבו מרכיב הקרקע שחושב, גדול מ- 20% מהשווי הבנוי. דרעי העיד כי זה המצב במקרה דנן, בו היתרה על הקרקע גבוהה, משמעותית, מ- 20% ולכן, גישת החילוץ במקרה זה היא בעלת תוקף בינוני. הסבר זה לא נסתר. גם דברי השמאי דגני ( בעמ' 224 לישיבת יום 13.6.17 שו' 20-13), שנאמרו באופן כללי לגבי שיטת החילוץ ( בחוות דעת שניתנה על ידו לגבי מקרקעין בכפר סבא), אינם סותרים את דברי דרעי. דגני מסביר, שם, באופן כללי, מדוע שיטת ההשוואה עדיפה ומבהיר, כי בשיטת החילוץ עושים שימוש " כאשר אין אפשרות להשתמש בשיטת ההשוואה". הוא לא התייחס, ספציפית, לחוות דעתו של דרעי לגבי מקרקעי כפר יונה ולעסקאות החילוץ שנלקחו, שם, בנסיבות הרלבנטיות לשומת מגרשי כפר יונה ובשים לב להסבר שניתן על ידי דרעי .
זאת ועוד - השמאית לילך בן-פורת ( להלן: "בן-פורת"), אשר על חוות דעתה מסתמכים הנתבעים לגבי מקרקעי פרדס חנה, עשתה שימוש בשיטת החילוץ ומה להם לנתבעים כי יטענו שחוות דעתו של דרעי פגומה בשל כך?
114. ברלינר גם לא יכול היה לסתור את הערכים שדרעי הביא בחשבון לגבי עסקאות החילוץ. בחקירתו השיב, שהוא אינו יודע מה היו הערכים בתקופות הרלבנטיות ( עדותו בעמ' 213 שו' 12-2).
115. בנוסף, דרעי הסביר, כי בסופו של דבר הוא הביא, במסגרת הערכות השווי שנלקחו על ידו , ערכים נמוכים מאלה שהתקבלו על ידו בשיטת החילוץ ( עמ' 49 שו' 21). תשובתו לא נסתרה ועיון במחירי העסקאות להשוואה ( סעיפים 9.3+9.2+9.1 ל-ח/1) ובשווי המקרקעין, כפי שנקבע על ידי דרעי בטבלה המסכמת, בעמ' 15 ל-ח/1, בחלוקה לשנים, מעלה כי המחירים שנקבעו בטבלה המסכמת עולים בקנה אחד עם דבריו.
116. במצב דברים זה של מיעוט עסקאות להשוואה, אין לראות פסול בכך שדרעי עשה שימוש גם בעסקאות בודדות בשיטת החילוץ. מנגד, יש פסול בכך שברלינר לא הביא בחשבון עסקאות השוואה שניתן היה להביא, לגבי חלק מהשנים, מאחר שהוא בחר להסתמך רק על עסקאות של מכרזי המינהל.
בחירתו של ברלינר להסתמך אך רק על מכרזי רמ"י ולהתעלם מעסקאות השוואה " פרטיות", על אף שאין חולק שהיו עסקאות כאלה ועל אף שבחלק מהשנים כלל לא היו עסקאות על פי מכרזי רמ"י, היא בחירה בעייתית. גם נוכח כך שענייננו עוסק במכירה פרטית, מדובר בפגם משמעותי, שלא ניתן לו הסבר ראוי. הסברו של ברלינר לכך, לפיו הוא ראה " שהיה מצב של אבדן אמון כללי" (בין הצדדים) (עמ' 210 לעדותו, שו' 13) אינו יכול להתקבל. אין כל קשר בין האמון בין הצדדים לבין עריכת שמאות עצמאית ומבוססת. בנסיבות אלה אין מנוס מקביעה כי חוות דעתו איננה משקפת את מצב כלל השוק ולא ניתן לקבלה .
חֶסר זה בחוות דעתו הראשונה של ברלינר, בולט, במיוחד, נוכח העסקאות המפורטות בחוות דעתו המשלימה ( ח/7), שהן עסקאות פרטיות שנעשו במחירים גבוהים בהרבה ממחירי רמ"י. בטרם אדרש לגופה של חוות דעת זו אציין, כי מהעובדה שהתובעים בחרו שלא לחקור את ברלינר על האמור בה והסתפקו בטיעונים נגדה, אין להסיק שהם מקבלים את האמור בה.
117. עיון בחוות הדעת המשלימה של ברלינר, מעלה, כי אין היא מחלישה את חוות דעתו של דרעי. אולי ההיפך הוא הנכון; היא מחלישה דווקא את חוות דעתו של ברלינר ומחזקת את חוות דעתו של דרעי.
118. אין חולק, כי המחיר הממוצע של 14 העסקאות אליהן הופנה ברלינר הוא 93,657 $, בעוד שהמקרקעין דנן נמכרו, באותה תקופה, במחירים של כ- 60,000 $ בלבד ( היינו - הפרש של 64%).
בחוות דעתו הראשונה, הביא ברלינר, לגבי שנת 1998 , עסקאות שמחירן הממוצע הוא 631 ₪/מ"ר ו- 495 ₪/מ"ר ולגבי שנת 1999 הוא הביא בחשבון עסקאות של רמ"י, בהן מחיר הרכישה הממוצע היה 676 ₪/מ"ר, שהם מחירים נמוכים בהרבה ממחירי 19 העסקאות הנוספות. לא מצאתי בחוות הדעת המשלימה שערך ברלינר, ניתוח של מחיר למ"ר קרקע, לגבי 19 העסקאות הנוספות, שהוצגו בפניו לגבי התקופה הרלבנטית ( מתוכן 14 עסקאות בין פרטיים, בשנים 1999-1998) , כפי שעשה בחוות דעתו הראשונה.
119. מחוות דעתו המשלימה של ברלינר, עולה שהוא אכן מסכים, כי ערכיהן של העסקאות הנוספות עולים, משמעותית, על הערכים בהם נמכרו המקרקעין דנן והוא אף מוסיף ומציין, כי בגוש בו נמצאו 19 עסקאות ההשוואה הנוספות, קיימות עוד 3 עסקאות, שנעשו עד שנת 1999.
גם מחירי שלוש העסקאות הנוספות אותן ציין ברלינר בחוות דעתו המשלימה ( שלא הובאו בחשבון על ידי דרעי) גבוהים, משמעותית, מהשווי שהוערך על ידי ברלינר בחוות דעתו הראשונה; מחירי שלוש עסקאות אלה ( שנעשו בשנת 1999, היא השנה בה בוצעו רוב העסקאות) למ"ר קרקע, הם: 968 ₪/מ"ר; 1,115 ש"ח/מ"ר; 1,100 ₪/מ"ר ( היינו - ממוצע של 1,061 ₪/מ"ר), ערכים העולים גם על אלה שנקבעו על ידי דרעי בחוות דעתו ( ח/5), בה נקבע שמחיר ממוצע למ"ר בשנת 1999 הוא רק 676 ₪/מ"ר. עובדה זו, לבדה, משמיטה את הקרקע תחת הערכתו של ברלינר ומחזקת את הערכתו של דרעי.
120. בחוות דעתו המשלימה ציין ברלינר, בקצרה ובאופן כללי , כי הבדלי הסכומים בין העסקאות הנוספות שנמסרו להשוואתו, לבין הערכותיו בחוות דעתו, נובעים מהבדלי מיקום, מהשלב בו היה מצוי הפיתוח בכל אחד מהגושים וככל הנראה גם מהיטלי פיתוח והשבחה.
לא מצאתי ממש בהסבר כללי זה. לחוות הדעת המשלימה צירף ברלינר מפה של הגושים בכפר יונה, בה העסקאות הנדונות סומנו על ידו בכחול והעסקאות הנוספות ( שבוצעו בגוש 9501) סומנו על ידו באדום. עיון במפה אינו מראה הבדל משמעותי, במיקום, "לטובת" העסקאות הנוספות. העובדה שמדובר בגושים שונים איננה משמעותית, שכן מדובר בגושים צמודים, המצויים באותו אזור פיתוח.
לעניין ההבדל שבהתקדמות הפיתוח, טוענים התובעים, כי הפיתוח החל דווקא בגוש בו מצויות העסקאות שבמחלוקת. שלב הפיתוח כלל לא הוכח, לא לכאן ולא לכאן. ברלינר מציין שהוא עיין בתצ"א, אך לא צירף אותו לחוות דעתו המשלימה ולא הובא מומחה לפיענוח תצ"א. לפיכך, אין מנוס מקביעה כי מדובר בטענה בעלמא, ללא שהוכח שלב הפיתוח בו היו מצויים המגרשים. לפיכך, לא ניתן לקבוע כי היה בעניין זה הבדל משמעותי ביניהם, אשר משליך על שווי המגרשים .
121. ברלינר הסכים, למעשה, כי מדובר בעסקאות היכולות להוות " עסקאות השוואה", אולם חרף זאת, הוא לא ערך חישוב חדש, של השווי, הכולל את העסקאות שנלקחו על ידו בחוות דעתו המקורית וכן את כל העסקאות הנוספות הנ"ל ( תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות, ככל שנדרשות), כפי שהיה עליו לעשות, והסתפק בכך שציין כי העסקאות הנוספות מצויות ברובן לאורך שדרות רבין-רחוב דו-מסלולי סלול ורחוב ויצמן. הוא אף לא ציין מהו המקדם שיש לקחת בגין כך, אם בכלל.
עוד מציין ברלינר, כי ההבדלים נובעים " ככל הנראה" מהוצאות השבחה ופיתוח, ללא שהדבר נבדק על ידו. גם כאן, מדובר בהשערה בלבד, שאין בה די.
122. האמור לעיל אינו מאפשר קבלת חוות דעתו המשלימה של ברלינר. כאמור, לכאורה - 17 העסקאות הנ"ל, מחזקות את טענת התובעים, לפיה ההסתמכות על עסקאות רמ"י בלבד איננה משקפת את מצב השוק, באותה תקופה ובאותו אזור, במכירה לפרטיים. מכל מקום, אין הן פוגמות בה.
123. ברנשטיין טוענים, כי העובדה שדרעי מצא כי מחיריהן של 27 מגרשים בכפר יונה, שנמכרו על ידי הנתבעים 3-1, היו סבירים, מצביעה על כך שלא הייתה תרמית. אינני סבורה כך; בהינתן קיומם של פערים משמעותיים בין המגרשים, בטיבם, במיקומם, בגודלם ובמועדים בהם הם נמכרו, בהחלט ייתכן שחלק מהמגרשים נמכר במחיר סביר ואין בכך כדי להעיד שלא הייתה תרמית. גם כאשר מגרשים רבים באותה חלקה נמכרים בתרמית, לא בהכרח נגרם נזק במכירת כל אחד ואחד מהם. התרמית עצמה הוּכְחה בראיות אחרות, אשר פורטו לעיל.
אכן, בעובדה שרוב רובם של המגרשים נמכר בשווי נמוך משמעותית מערכם בשוק, יש כדי לחזק את הוכחת התרמית, אך בעיקר יש בהפרשי המחיר כדי להוכיח את הנזק שנגרם לתובעים.
124. 27 המגרשים הנ"ל מצאו ביטוי שונה בחוות דעתם של ברלינר ודרעי; כעיקרון - ברלינר כלל מגרשים אלה בחישובים שבחוות דעתו ואילו דרעי לא כלל אותם, מאחר שהם נמכרו במחיר סביר, כך שלא היה הפרש לרעת התובעים.
דרעי הסביר כי ברמה העקרונית, הכללת עסקאות שבמחלוקת במסד הנתונים להשוואה, מביא לעיוות התוצאה ולאובדן היכולת לבדוק את העסקאות שבמחלוקת ( עדות דרעי בעמ' 60 לישיבת יום 20.2.15, שו' 10-6).
במקרה דנן, מאחר ש 27 העסקאות שלא נכללו על ידי דרעי בחוות דעתו, כעסקאות להשוואה, הן עסקאות לגביהן מצא דרעי, שאין הפרש בינן לבין השווי שנקבע על ידו בחוות דעתו (כלומר - מחירן הוא כשווי הממוצע שנקבע על ידו) , ממילא לא היה בהן כדי לשנות את הערכת השווי.
125. חישוב הממוצעים שערך ברלינר, הביא אותו למסקנה, כי ההפרש בין השווי שקבע דרעי לבין מחירי המכירות בפועל, הוא 10.7% " בלבד", שיעור שלטענת ברלינר מצוי בגדר סטייה סבירה.
לעניין זה אומַר, כי מאחר שמדובר בסטייה, לכאן או לכאן, יש להתבסס על השומה שנקבעה. בנוסף, התמונה הראייתית הכוללת, המתקבלת מהראיות שהובאו בפניי, איננה תמונה של מכירת מגרשים במחיר שהוא פחות ממחיר השוק, אלא תמונה של הונאה ותרמית, ולכן, גם הבדל של 10.7% בין מחיר השוק ובין התמורה שהוצגה בפני דוד כתמורה ראויה, הוא הבדל משמעותי.
בנוסף, במקרה דנן, נוכח האופן בו נמכרו המקרקעין ע"י נתבעים 3-1, היה צריך, אם בכלל, להתחשב רק בסטייה כלפי מעלה.
בנוסף, אם נחשב את שיעור ההפרש, שמצא דרעי, ביחס ל- 59 המגרשים הכלולים בטבלה המסכמת ( כמובן - ללא שלושת המגרשים בהם לא צוינה תמורה בחוזים שהועברו לתובעים וללא העסקאות הסבירות), מדובר בהפרש בשיעור של 16% לפי החישוב הבא: הערכת השווי המלא של 59 העסקאות, על ידי דרעי, היא 5,393,000 $. לפי שער דולר ממוצע של 4.1 ( לפי שיטתו של ברלינר, שגם היא מביאה, כשלעצמה, לטשטוש פערים) מדובר בסכום בשקלים של 22,111,300 ₪. ההפרש שמצא דרעי ( לאחר תיקון טעות) הוא 3,540,000 ₪, המהווים ( לכל הפחות) 16% מהשווי המלא, שהוא הפרש משמעותי.
126. אני דוחה את טענת ברנשטיין לפיה אדם לא ירכוש קרקע ויוסיף עליה מחיר " בשחור" כאשר שכנו אינו עושה זאת, ולכן, כך נטען, אם מביאים בחשבון גם את המגרשים שנמכרו במחיר ריאלי, השווי הכולל הוא סביר.
מדובר בטענה בעלמא שאין כל ראייה לנכונותה והיא אף איננה סבירה. הטענה מניחה שכל אדם יודע בכמה שכנו רכש את המגרש וברי כי לא כך הם פני הדברים. אנשים נוטים, דווקא, להסתיר את המחיר אשר שילמו ופעמים רבות רוכשים אינם מוציאים דיווחים ממס שבח, מה גם שקיים פער זמן בין רכישה לבין הדיווח עליה.
127. שמריה וחגאי טוענים, כי המחירים שנקבעו על ידי דרעי בחוות דעתו ח/1 הם מחירים עם פיתוח, בעוד שהמחירים שנקבעו על ידו בחוות דעתו המשלימה ( ח/3) הם אותם מחירים ללא פיתוח. לא כך הדבר. שמריה וחגאי מנסים לבסס טענתם זו על האמור בסעיף 11.1 לחווה"ד ח/1, לפיו השווי הוערך על ידי דרעי, כשהזכויות נקיות מכל חוב, מיסוי משכנתא וזכויות צד ג'. לטענתם, אמירה זו מצביעה על כך שהשווי שהוערך על ידו כולל פיתוח, אולם באותה חוות דעת ( ח/1) ציין דרעי, במפורש, כי השווי שהוערך על ידו כולל מע"מ אך אינו כולל פיתוח ( סעיף 8.11 ל- ח/1) וכך עולה גם מהטבלה המסכמת שבחווה"ד ח/3. גם בעדותו אמר דרעי, במפורש, שהמחירים שנקבעו על ידו בעמ' 15 ל- ח/1 הם ללא היטלי השבחה ופיתוח ( עמ' 49 שו' 27-25).
אמנם, דרעי לא הביא בחשבון את היטל הפיתוח ולא הפחית אותו מההפרש, כפי שעשה לגבי היטל ההשבחה, אולם אין בכך כדי לפסול את חוות דעתו, או כדי לגרוע ממנה. טיעוניהם של שמריה וחגאי בעניין זה יוצאים מנקודת הנחה לפיה כל עסקאות ההשוואה שציין דרעי בחוות דעתו הן עסקאות בהן המוכר משלם את הפיתוח, אך לא הונחה תשתית עובדתית להנחה זו. ההנחה בוודאי איננה נכונה לגבי עסקאות ההשוואה של רמ"י שהביא דרעי בחשבון בחוות דעתו ( סעיף 9.1 ל- ח/1).
לעניין זה אציין, כי דגני אישר, בעדותו, שהקונה משלם בדרך כלל את היטלי הפיתוח, כאשר הוא מבקש היתר בנייה וכי אם אין פיתוח בעת הוצאת ההיתר, מי שמבקש היתר משלם את היטלי הפיתוח ( עמ' 219 לישיבת יום 13.6.17 שו' 10-5). בעמ' 229 לעדותו אישר דגני, שהתשלום יכול להיות גם לפי קביעת חוק העזר העירוני וכן כי כאשר העירייה מפתחת שטח היא מוציאה חיובים. למעשה, אותו מנגנון רלבנטי גם לגבי עסקאות השוואה הנלקחות, דרך כלל, על ידי שמאים.
דרעי אכן לא ידע לומר אם המחיר של העסקאות להשוואה שבסעיף 9.2 לחוות דעתו ח/1, כולל או אינו כולל היטלי השבחה ופיתוח ( עמ' 53 לעדותו), אולם הוא הסביר, כי לא תמיד ניתן לדעת זאת מדיווחי רשות המיסים ולכן, כדי להגיע להערכת שווי, אוספים השמאים עסקאות רבות ככל האפשר ( עמ' 52 שו' 20-12).
128. בהקשר זה אציין, עוד, כי בניגוד לטענת שמריה וחגאי, אין לשמאי גישה לחוזים של עסקאות ההשוואה. ייפויי כוח מהתובעים אינם יכולים להושיע, שכן התובעים אינם צד לעסקאות ההשוואה. מאחר ששמאי אינו יכול, כלל, להשיג את החוזים של עסקאות ההשוואה ולראות מה בדיוק סוכם בין הצדדים, הרי כל חוות הדעת השמאיות, להערכת שווי מקרקעין, מתבססות על עסקאות השוואה, הלקוחות מהדיווחים הפתוחים לעיון הציבור, ללא שנעשות בדיקות של החוזים הספציפיים. כך מקובל וכך גם נהגו השמאים עליהם הנתבעים מבקשים להסתמך בעסקאות פרדס חנה, כפי שעולה מחוות דעתם שהוגשו לתיק. בשל כך ( כפי שהוסבר על ידי השמאים), נלקחות עסקאות השוואה רבות ככל האפשר. לא נפל, אפוא, כל פסול בדרך בה ערך דרעי את השמאות.
את העסקאות שנעשו במקרקעי כפר יונה לא היה צורך לבדוק במס שבח, שכן ההסכמים עצמם, על תנאיהם, היו בידי השמאים ודרעי אף ציין שהוא יצא מנקודת הנחה מחמירה, לפיה כל העסקאות אושרו על ידי מס שבח ( עדותו בעמ' 63 שו' 22-19).
129. כפי שנטען על ידי התובעים, אינדיקציה נוספת לתרמית ולכך שהמחירים, בהם נמכרו מגרשי כפר יונה, אינם ריאליים היא העובדה שהמגרשים נמכרו לאנשים פרטיים, במחירים דומים למחיר שנקבע בהסכם עם גו'י-אל, שהיה הסכם של מכירת כל המקרקעין במימוש מהיר ( בתוך 6 חודשים) ובסמוך להפשרת המקרקעין. גם ברלינר הסכים שבמימוש מהיר המחיר נמוך בכ- 15%, כך שגם אם המחיר לג'וי-אל היה מחיר ריאלי ( ואינני קובעת כך), במכירה לפרטיים, המחיר היה צריך להיות גבוה בכ- 15%.
130. אני דוחה גם את טענת הנתבעים לפיה העובדה שלאורך שנים ( ככל הנראה על ידי מספר שמאים מטעם רשות המיסים) שלטונות המס קיבלו את העסקאות, מצביעה על כך שלא הייתה סטייה מהמחיר הריאלי של המגרשים.
דרעי התייחס לכך בעדותו והסביר, כי בשנים הראשונות, משנת 1997, המחירים היו סבירים, פחות או יותר ולכן מיסוי מקרקעין אישר אותם. להערכתו, כאשר נחתמו עוד עסקאות במקרקעי כפר יונה נוצר, למעשה, שוק, שאלה הם מחיריו ורשויות המס יישרו קו עם מחירים אלה, זאת - על אף שהשכונה התפתחה והמחירים עלו ( עדותו בעמ' 48 ועמ' 62). עוד ציין דרעי, כי בעסקאות במתחם סמוך, רשויות המס לא קיבלו את המחיר החוזי המוצהר והעריכו אותו גבוה מהמחיר המוצהר, בדומה להערכה שהוא קבע.
131. לפיכך, אין בעובדה שרשות המיסים קיבלה את ההסכמים, כדי לשנות ממסקנתי; רשות המיסים בוחרת, משיקוליה שלה, את המקרים בהם היא מתערבת ואין בכך שהיא בחרה שלא להתערב ( גם שעה שמדובר במספר עסקאות או בעסקאות רבות), כדי לחייב את בית המשפט, הבוחן את שווי המקרקעין על פי החומר המובא בפניו. ראו: ת"א ( מרכז) 981-07-10 בינסון נ' מוילאנסקי (2.5.2012).
גם העובדה שבמיסוי מקרקעין העמידו את שווי המגרש בעסקת קפזידר על 90,000 $, לערך, כולל היטל פיתוח, איננה רלבנטית, שכן המכר לקפזידר לא נכלל בעסקאות שלגביהן מצא דרעי כי קיים הפרש מחיר הגבוה מהערכתו את שווי המגרש.
132. מצאתי ממש בטענת התובעים לפיה אין זה סביר שהמחיר שנקבע בהסכם השיווק עם ג'וי-אל, אשר היה תקף למשך 6 חודשים ( היינו הסכם למימוש מהיר), יהיה ריאלי גם לגבי מכירה פרטנית, ליחידים, המתבצעת במשך שנים, ללא שייעשה כל עדכון של המחיר.
בהקשר זה יש לומר, כי השמאי דגני ( אשר ערך שמאות מכריעה בנוגע למגרשי פרדס חנה) אמר, בתשובה לשאלת ב"כ התובעים לגבי שינויים במחירים במהלך 13 השנים, כי אם מדובר בקרקע שניתנת לפיתוח, אין זה סביר שהמחירים לא עלו. לדבריו: "... יש תנודות. בוודאי שבסך הכול הייתה עליית מחירים, ללא ספק. אם מדברים על העשור האחרון, בוודאי שהיו עליות" (עמ' 224 שו' 35-30). כן יש לציין את דבריו של חגאי, אשר אמר, במפורש, שהוא ידע שהוא יוכל למכור את המגרשים שרכש במחיר גבוה יותר " ולהתפרנס מכך" (ראו סעיף 269 להלן).
הנתבעים 3-1 טוענים שדוד התרשל בכך שהוא לא אמר דבר על כך שהמחיר לא השתנה במשך השנים ולכן הוא יכול לבוא בטענות רק לעצמו. יש להזכיר, בעניין זה, כי גוטמן סמכו על יוסף ועל יעקב, שהם יפעלו בנוגע למקרקעין שלהם בישראל באמונה ובתום לב וידאגו לאינטרסים שלהם. בשל כך הם לא בדקו את מחירי העסקאות, מה גם שכאמור - הם לא הכירו את שוק המקרקעין בישראל ולא התמצאו במחירים ובשינויים שחלו בהם.
133. התובעים טוענים שיש לזקוף לחובת הנתבעים 3-1 את העובדה שלא הועברו כל הסכמי המכר של מקרקעי כפר יונה. לטענתם, יש להניח, כי ההפרשים בהסכמים שלא הומצאו להם, היו גבוהים יותר וכי זו הסיבה בגינה נמנעו הנתבעים מלהמציאם. נוכח כך טוענים התובעים כי יש להוסיף לסכום הנ"ל סכום מוערך, כלשהו, בגין מגרשים אלה.
לא אוכל לקבל טענה זו. ראשית, לא הוכח שהסכמים אלה עדיין מצויים בידי הנתבעים. שנית - וזה העיקר, יש להניח שיכולים היו התובעים לפנות ללשכת רישום המקרקעין או למשרדי מיסוי מקרקעין ולקבל מהם את ההסכמים שנמסרו להם בעת הדיווחים על העסקאות ולצורך הרישום. לצורך כך, ייפויי כוח של המוכר - דוד, היה מספיק. משלא עשו כן, אין מקום להערכות כאלה או אחרות לגבי המחירים שנקבעו בהסכמים אלה.
134. סיכומו של דבר, אני מקבלת את חוות דעתו של דרעי לגבי מקרקעי כפר יונה וקובעת, כי ההפרש בין המחירים בהם נמכרו המגרשים אשר נכללו בחוות דעתו ובין ערכם האמתי, הוא: 3,604,059 ₪. בשערוך ליום הגשת התביעה מגיע סכום זה לסך של 7,624,026.78 ₪ ( נספח 2 לחוות הדעת ח/3).
135. הנתבעים טוענים, כי טענת תרמית, בדמות " גָנָבְתְָ" לא ניתן להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית ( שיש עליה מחלוקת בין שמאים), אשר ניתנה 17 שנים לאחור, בדבר ערך אופטימלי של מחיר המקרקעין, לעומת המחיר בו הם נמכרו. אולם, לא על כך מבוססת הקביעה לפיה נתבעים 3-1 נהגו, כלפי התובעים, בתרמית ובהפרת חובות אמון, אלא על הראיות האחרות, אשר פורטו לעיל. אם כי, כמובן שהעובדה ששווי המקרקעין אכן גבוה, משמעותית, מהתמורה הקבועה בחוזי המכר, תומכת במסקנה לפיה הנתבעים אכן נהגו בתרמית.
ודוקו: אין מדובר, כלל, ברשלנות, או בכך שהנתבעים לא בדקו טוב יותר את מצב השוק, או הסתמכו על חוות דעת לא עדכניות, או לא עשו כל אשר יכולים היו לעשות על מנת לשווק ולמכור את המקרקעין בתמורה גבוהה יותר. מעשי הנתבעים לא נעשו ברשלנות אלא בכוונת מכוון, בכוונת מרמה ותוך הפרת חובות נאמנות.
עוד אבהיר, כי התרמית והגזל נעוצים לא באי העברת התמורה החוזית ( המוצהרת) לחשבונו של דוד. אין חולק שהתמורה החוזית הועברה, על אף שלא הוגשו מסמכים המוכיחים זאת. התרמית והגזל נעוצים בכך שנתבעים 3-1 גזלו במרמה, מהתובעים, סכומים נוספים על התמורה הרשומה בחוזים, סכומים אשר לקחו מרוכשי מגרשי כפר יונה ו שלשלו לכיסיהם, "מחוץ" לחוזים, מאחורי גבם של גוטמן וללא ידיעתם.
מקרקעי פרדס חנה

מקרקעי פרדס חנה

136. בהמשך למכירת מקרקעי כפר-יונה, ולגרסת התובעים - עֶקֵב אותו ייעוץ מס, החליטו גוטמן למכור גם את מקרקעי פרדס חנה.
137. התרמית לגבי מקרקעי פרדס חנה מוכחת בראיות רבות ומשכנעות וביניהן: עדויותיהם של דוד ושל טרז, בהן נתתי אמון; הודאת שמריה בקנוניה ביחד ברנשטיין, בדבריו לחוקר; תשלום בסך של 807,000 ₪ שנתן שמריה ליוסף "כהכר ת תודה" עבור מכירת מקרקעי פרדס חנה; אי גילוי דבר התשלום לגוטמן וההסברים השונים שניתנו בעניין זה; הסכמים שנעשו עם שתי חברות (מקורות שליטה וס.א.ל) , מאחורי גבם של גוטמן וללא ידיעתם, ובהם סכומים נוספים על המחיר שהוצג בפני גוטמן, כמחיר הריאלי של המגרשים ועוד.
138. ההחלטה להתחיל לשווק את מקרקעי פרדס חנה התקבלה על ידי ח.ומ.ג, בישיבת מועצת המנהלים שנערכה ביום 8.7.2009 ( נספח 6 לתצהירו של דוד), בחתימתו האישית של דוד. לאחר מכן, ביום 4.12.2009 חתם דוד על ייפוי כוח ליעקב, לכהן כדירקטור חליף ( במקום דוד) לשם מכירת מגרשי פרדס חנה ( נספח 8 לתצהירו של דוד).
139. אולם, המסמכים מראים, כי פעולותיהם של ברנשטיין ושמריה למכירת מגרשי פרדס חנה החלה עוד לפני כן - בחודש אפריל 2008, כשנה ושלושה חודשים לפני שהתקבלה החלטה בחברה למכור את המקרקעין;
ביום 3.4.2008, חתם יוסף לשמריה, על ייפוי כוח לצורך קבלת מידע ומסמכים בעניין מקרקעי פרדס חנה ( מסמך ב' במוצג ת/20). ייפויי כוח זה אושר, משום מה, על ידי עו"ד בשם גונן ולא ע"י עו"ד פינקלשטיין אשר ייצג את גוטמן באותה עת ( ואשר ברנשטיין טוענים שהיה לו חלק פעיל ונכבד במכירת מגרשי פרדס חנה). הסברו של יעקב, לפיו עו"ד גונן אישר את ייפוי הכוח, מאחר שהוא היה לקוח שלו והיה " נגיש" (עמ' 254-253 לישיבת יום 6.7.17), לאו הסבר הוא, שכן לא נטען ולא הוכח שעו"ד פינקלשטיין לא היה זמין, אותה עת. פעולה זו אכן נראית כפעולה שנעשתה מאחורי גבו של עו"ד פינקלשטיין. ודוקו: היה זה כחודשיים לפני הפגישה בפריז, שהתקיימה בחודש יוני 2008 ( הנזכרת על ידי בסעיף 55 לעיל).
140. למעלה משנה לאחר שיוסף חתם לשמריה על ייפוי הכוח הנ"ל, נחתמו על ידי יוסף ויעקב, בשם ח.ומ.ג, ייפויי כוח נוספים לשמריה - ייפוי כוח ( בלתי מאומת) מיום 19.8.2009, לפעול בשם החברה, לקבל מידע ומסמכים בנוגע למקרקעי פרדס חנה וכן " לנהל משא ומתן עם קונים פוטנציאליים למכירת הקרקע לצורך הגעה להסכמות וסיכומים שיובאו לאישור הנהלת החברה" (נספח ד/1 למוצג ת/20) וכן ייפוי כוח נוסף, זהה לייפוי כוח הנ"ל, מיום 24.9.2009, מאומת על ידי עו"ד פינקלשטיין ( נספח ד2 למוצג ת/20). עו"ד פינקלשטיין הצהיר, כי עד ליום 20.7.2009, עת יעקב שוחח עמו והעביר אליו בפקס, את החלטת החברה לשיווק מקרקעי פרדס חנה, הוא כלל לא ידע שניתן אישור החברה למכירה ( סעיף 142-137 לתצהירו), דבר המצביע על כך שברנשטיין לא שיתפו את עו"ד פינקלשטיין בכל המהלכים שביצעו לשם שיווק מקרקעי פרדס חנה.
עוד יש לציין, כי על אף שדוד התנגד למכירת מגרשי פרדס חנה באמצעות מתווך והבהיר שהוא לא מוכן לשלם דמי תיווך, עירבו ברנשטיין את שמריה בשיווק. על התרעומת של יעקב על כך שדוד רוצה שברנשטיין עצמם ישווקו את המגרשים, הצהיר עו"ד פינקלשטיין, כי יעקב אמר לו: "מה הוא חושב, גוטמן, שאני אושיב את ברנשטיין הזקן... בקרוואן בפרדס חנה כדי למכור את המגרשים?!" (סעיף 115 לתצהירו).
141. לצורך העניין שבפניי אין כל משמעות לשאלה, האם לפי תקנון החברה לא ניתן היה למנות את יעקב כדירקטור חליף ( כטענת הנתבעים) והאם, משום כך, יעקב לא היה מוסמך לחתום על מסמכים בשם החברה ואין צורך שאדון בכך. אומר, רק, כי איש לא העלה שאלה זו בזמן אמת ואף החברה איננה טוענת שהוא לא היה מוסמך לחתום בשמה על מסמכים ( ובלבד שלא חרג מהסמכות שהקנתה לו). הנתבעים, אשר עשו שימוש בסמכותו זו של יעקב לשם ביצוע התרמית , אינם יכולים להתגונן, מפני התביעה, בטענה שלא הייתה לו סמכות.
אופן קביעת מחיר השיווק של מקרקעי פרדס חנה
142. אין חולק, שיעקב היה זה שהציג בפני דוד את המחיר בו כדאי למכור יחידת דיור במקרקעי פרדס חנה, כשווה ערך ל- 70,000 $, ללא הבחנה בין סוגי המגרשים וכי דוד ביקש שהמחיר יועלה ב- 10%.
כן אין מחלוקת, שדוד אינו קורא עברית, כך שלא יכול היה לקרוא בעצמו את חוות הדעת השמאיות שהיו בידי ברנשטיין ואלרז, גם אם היו מוצגות בפניו. כפי שכבר נאמר לעיל, ממילא אמונו בברנשטיין היה מלא והוא סמך על דבריהם ועל עצותיהם. הנתבעים טוענים שדוד אחראי למחיר שנקבע, מאחר שהוא יכול היה לבקש שתיערך שמאות מטעמו, אך בחר שלא לעשות זאת. אולם, דווקא עובדה זו מצביעה על כך שהוא סמך, לחלוטין על יעקב ויוסף ועל אשר הציגו בפניו.
בעובדה שדוד ביקש להעלות את המחיר ב- 10%, אין כדי להעיד על כך שהיה לוֹ יֶדַע כלשהו בדבר השווי הנכון של המקרקעין. כמו כל מוכר סביר, רצה דוד למקסם את התמורה, מעבר להצעה המקורית שהוצגה בפניו וסביר שהוא היה מבקש זאת לגבי כל מחיר שהיו מציגים בפניו.
דוד אמנם אישר שהוא התייעץ עם אחותו ( טרז) ועם יועציו המשפטיים ( שהיה, אז, עו"ד אבוחצירה), אולם יש לזכור כי עו"ד אבוחצירה טען בעדותו שאת האינפורמציה לגבי המחירים והמיסים הוא קיבל מברנשטיין, כך שלא היה בייעוץ זה כדי להוסיף לו אינפורמציה.
אין כל קשר (כנטען ע"י הנתבעים), בין דרישתו של דוד לקבל את המחיר " נטו", היינו - כי תשלומי הפיתוח והיטלי ההשבחה, כמו גם דמי תיווך יחולו על הקונה, ובין השאלה כיצד ועל פי עצתו של מי נקבע המחיר הבסיסי.
143. כבר אמרתי, כי (בניגוד לטענתם החוזרת של ברנשטיין) אין כל הוכחה שדוד ידע את המחיר ושוב, כי " דוד ידע את המחיר" ואישר מחיר של 288,000 ₪. מלכתחילה לא הייתה כל מחלוקת שדוד אישר מחיר של 288,000 ₪. אולם, אישורו של דוד אינו מעיד על כך שזה השווי הריאלי של המגרשים, שהרי מחיר זה הוא תוצאה של המצגים הכוזבים שברנשטיין הציגו בפניו לגבי מקרקעי פרדס חנה.
לא יכול להיות כל ספק, שאילו דוד היה יודע שמקורות שליטה וס.א.ל מוכנות לשלם עבור המקרקעין סכומים של מיליוני שקלים מעבר למה שהוצג בפניו על ידי יעקב וכי הפרש זה של מיליוני שקלים, הולך לכיסיהם של שמריה ושל ברנשטיין הוא לא היה מסכים לכך. אי גילוי עובדות אלה מהווה, בבירור, הפרת חובות נאמנות שחבו ברנשטיין ושמריה כלפי התובעים.
חוות הדעת השמאיות, שהיו בידי ברנשטיין ושהיוו, לטענתם, בסיס למחיר שהציגו בפני דוד למכירת מקרקעי פרדס חנה
144. מאשר הובא בפניי עולה, כי ברנשטיין הציגו בפני דוד מחיר אשר היה ברור להם שהוא נמוך מערכם הריאלי; לפי דברי יעקב, ערב מכירת מקרקעי פרדס חנה היו בידיהם 3 שמאויות, אשר נערכו במועדים שונים, בשנת 2009 כדלקמן:
שמאות של בן פורת מיום 7.1.2009 ( נספח ג' לתצהירו של שמריה, סומנה ח/4), שנערכה לגבי מגרשים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לפיה שווי קרקע ליחידת דיור הוא 200,000 ₪ ( הכוללים עלות פיתוח של 50,000 ₪ וכן מע"מ), למגרש בגודל של 250 מ"ר ( היינו - 600 ₪ למ"ר ( לא כולל פיתוח).
שמאות של מר יצחק סיוון ( להלן: "סיוון") מיום 24.2.2009 ( שהוגשה על ידי עמר לבית המשפט המחוזי, בתביעת עמר), שהתייחסה למועד אישור התב"ע - סוף שנת 2005, לפיה שווי קרקע ליחידת דיור הוא 650 ₪ למ"ר. בחישוב למגרש בגודל של 250 מ"ר מתקבל סך של 162,000 ₪ ( ללא פיתוח).
שמאות של מר יעקב בירנבוים ( להלן: "בירנבוים") מיום 11.11.2009, שנערכה לצורך היטל השבחה נכונה למועד ההשבחה – 13.1.2006, לפיה מחיר מגרש דו-משפחתי הוא 32,000 $ ובהתאם לשער היציג הנכון דאז - 147,808 ₪.
על אף שההחלטה על מכירת המגרשים התקבלה באמצע שנת 2010 , טוענים ברנשטיין כי הייתה בשומות הנ"ל אינדיקציה לקביעת המחיר הראוי.
145. יעקב אישר, בחקירתו, כי השמאויות של סיוון ושל בירנבוים ( המתייחסות לשנים 2005 ו- 2006) הן בלתי רלבנטיות, אך למרות זאת טען כי הן נותנות אינדיקציה כלשהי. יעקב טען עוד, כי הוא עקב, אז, אחר כתבות שהתפרסמו בעיתונות וכי, בנוסף לכך - יוסף, אשר עבד מול שמריה שהיה " איש השטח" שלהם, קיבל משמריה דיווחים והעביר אותם אליו (אל יעקב) והוא העביר אותם לדוד וכן לפינקלשטיין.
לתצהירו של יעקב צורפו כתבות שפורסמו בעיתונות בשנת 2010, בדבר רכישת מקרקעין באזור פרדס חנה, אולם הן מתייחסות למקרקעין המיועדים לבנייה רוויה ולא ברור כיצד יכול היה יעקב (שאיננו שמאי) להקיש מהן להערכת המחיר הנכון של קרקע לבנייה פרטית.
146. בנוסף, נסמכים ברנשטיין ( לעניין המחיר שהעבירו לדוד) על הצעתה של מקורות שליטה מיום 1.12.2009. יעקב טען שהוא העביר הצעה זו לדוד וכי באותה עת הוא סקר בפניו את שווי המקרקעין כפי שהוערכו בשלוש השמאויות הנ"ל. לדבריו, הצעת מקורות שליטה (70,000 $ ליחידה, כולל מע"מ, ללא פיתוח וללא היטל השבחה) הייתה הריאלית ביותר. כך טען, על אף שלא הוגשו הצעות אחרות, שהיו בידי נתבעים 3-1, לאותו מועד.
147. ברנשטיין שמים דגש על כך שדוד לא זכר, בעדותו, את המחיר של 77 אלף דולר, על אף שהוא מופיע בתצהירו ובהמרצת הפתיחה. אינני סבורה שיש להסיק מכך דבר בנוגע לאמינותו של דוד, שהרי אין כל מחלוקת שיעקב אמר לדוד שהמחיר של מגרש הוא 70,000 $ וכי דוד ביקש שישיגו 10% יותר, היינו - 77,000 $. בהקשר לכך אומר, כי אינני תמימת דעים עם האופן בו מתארים ברנשטיין את עדותו של דוד ( בעמ' 20-19). נוכח חוסר האמון שנוצר אצל דוד כלפי יעקב, לאחר שגילה את התרמית, אין להתפלא על שכך הוא חושב כיום, שיעקב אמר לו, במכוון, 70 אלף דולר על מנת שדוד ידרוש 77 אלף. דוד גם הדגיש, כי זו מסקנה שהוא מסיק ולא טען שיש לו הוכחות לכך.
הסכמי פרדס חנה
148. ההסכמים השונים שנערכו למכירת מגרשי פרדס חנה, כללו הסכמים גלויים, שבכולם נכתב המחיר שהובא לידיעתו של דוד וכן הסכמים נסתרים, בהם נכתבו תמורות גבוהות הרבה יותר, שהוסתרו מדוד. מהשתלשלות העניינים וכן מהמסמכים ומהמיילים שהוגשו עולה, כי נתבעים 3-1 פעלו בשיתוף פעולה על מנת לקבל עבור המקרקעין סכומים גבוהים, משמעותית, מסך 288,000 ₪, שהוצג בפני דוד, כאשר כל סכום שהרוכשים ישלמו מעבר לכך, יילקח לכיסיהם. המסמכים מוכיחים כי הם אמנם פעלו על מנת למקסם את התועלת שתצמח להם, מהמכירה, על חשבונם של התובעים.
אפיזודה נוספת הנוגעת למכירת מקרקעי פרדס חנה, היא רכישת 11 המגרשים הפרטיים על ידי שמריה וילדיו - חגאי וורד. הראיות שהובאו מצביעות, בבירור, על מכירה/רכישה שנעש ו בתרמית ותוך הפרת אמו נים על ידי נתבעים 3-1 ועל ידיעתם של חגאי וורד כי הם רוכשים מגרשים, הנמכרים להם תחת הפרת אמונים.
149. אפרט להלן את ההסכמים השונים שנעשו בנוגע למכירת מקרקעי פרדס חנה, מול מציעים שונים אשר הובאו, כולם, על ידי שמריה ואת השתלשלות העניינים בנוגע לכך .

ההסכמים עם חברת מקורות שליטה אחזקות בע"מ (להלן: "מקורות שליטה" או "מקורות") –

150. מהראיות עולה, כאמור, כי יעקב הציג בפני דוד הצעה, מיום 1.12.2009, מטעם מקורות שליטה, לרכישת מקרקעי פרדס חנה (באמצעות ארגון קבוצת רוכשים) בתמורה לסך של 70,000 $ ₪ ליחידה, כולל מע"מ, ללא היטל השבחה ופיתוח (נספח טו' לתצהירו של יעקב) וכי יעקב הציג תמורה זו, כתמורה הטובה ביותר שניתן להשיג. דוד ביקש שהמחיר יועלה ב- 10% וכך נעשה, כך שהצעתה של מקורות שליטה, עליה ידע דוד, הייתה בסך של 77,000 $ שהם, בשקלים, סך של 288,000 ₪ ליחידת דיור.

ביום 06.1.2010 התקיימה, טלפונית, ישיבת מועצת מנהלים של ח.ומ.ג, בה הוחלט להעניק למקורות שליטה אופציה של 90 ימים, לארגן קבוצת רוכשים לרכישת 15 מגרשים במקרקעי פרדס חנה, במחיר של 288,000 ₪ ליחידה. כמו כן, התקבלה החלטה להעניק תקופות אופציות נוספות לרכישה (נספח 10, לתצהירו של דוד). על פרוטוקול הישיבה חתומים יעקב, כדירקטור ודוד כיו"ר.

בהתאם - ביום 25.1.2010 העביר יעקב (בפקס) למקורות שליטה, טיוטת הסכם (אשר בכותרתו רשום כי ח.ומ.ג מיוצגת בהסכם באמצעות יוסף) ובמסגרתה ניתנה למקורות אופציה לרכוש 15 מגרשים (לבניית קוטג'ים דו קומתיים) במחיר של 288,000 ₪ ליחידה. (נספח 11 לתצהירו של דוד, אשר בראשו מופיע המייל של יעקב). תוקף האופציה הוא ל- 90 ימים (להלן: " הסכם האופציה").

151. בטרם אדרש לשאר ההסכמים שנעשו עם מקורות, אציין כי שמריה וחגאי טוענים, שברנשטיין ביקשו להגביל את זכויות מקורות שליטה על פי ההסכם ולכן הבהירו, במפורש, כי למקורות אין מעמד בזכויות המקרקעין וכי כל תפקידה הוא לארגן רוכשים פוטנציאליים (נספחי יט לתצהירו של יעקב). נטען כי אילו יוסף היה שותף לקנוניה הוא לא היה "מכביד" על תנאי ההתקשרות עם מקורות ומקורות לא הייתה משלמת כספים ללא שיוקנו לה זכויות במקרקעין.

אינני מקבלת טענה זו. מעבר לכך שהיא לוקה בסתירה פנימית, היא נסתרת בהסכמים הנוספים שנחתמו בין מקורות לבין שמריה, אשר אין חולק שלא גולו לגוטמן, כפי שיפורט להלן.

152. בדיעבד התברר לדוד , כי שמריה ערך הסכמים נוספים עם מקורות, בלי לגלותם לתובעים, כדלקמן:

הסכם ראשון, המכונה "הסכם יזמות" (להלן: "הסכם היזמות"), נחתם בין שמריה, כיזם, לבין מקורות (נספח 9 לתצהירו של דוד). הסכם זה אינו נושא תאריך, אך בתביעת מקורות נכתב שהוא נחתם ביום 11.2.2010. בהסכם זה ניתנה למקורות אופציה לרכישת מקרקעי פרדס חנה, במחיר של 500,000 ₪ כולל מע"מ, עבור כל יחידה, אותו תשלם מקורות לשמריה, עבור " זכויות היזם, היטל השבחה והתשלום לבעלים". נקבע, כי בכל פעם תירכש זכות אופציה ל- 40-15 מגרשים, וכי תוקף ההסכם הוא עד להשלמה של רכישת 122 יחידות דיור.

בניגוד לטענת נתבעים 4-3, אין מדובר בהסכם הנוגע ל- 15 מגרשים בלבד, אלא בהסכם החל על 122 יח"ד, כך שהסכום שהיה על מקורות לגייס לצורך מימושו היה סכום נכבד.

153. הנתבעים טוענים, כי הסכם היזמות עם מקורות נחתם ביום 11.2.2010 (כפי שעולה מנספחי כתב התביעה של מקורות) כלומר - לאחר הצגת הצעת מקורות בפני דוד, ולא לפני כן, כפי שההיגיון מחייב, לוּ הייתה קנוניה ו לכן עובדה זו מפריכה כל טענה לקנוניה. אינני סבורה כך; באותה מידה של היגיון ניתן לטעון, כי הסכם היזמות תוכנן עוד לפני החתימה על הסכם האופציה, אולם המתינו לאישור מחיר הסכם האופציה על ידי דוד, שכן ללא זאת, לא היה טעם לחתום על הסכם היזמות (אשר הוסתר מדוד). מכל מקום - עצם העובדה שהסכם היזמות והסכם הפיצוי ( כפי שנראה בהמשך, כמו גם ההסכמים הנוספים עם ס.א.ל), על הסכומים הנזכרים בהם, הוסתרו מדוד, מצביעה על כוונת תרמית ועל הפרת אמונים.

לא למותר לומר כי, עצם העובדה שמקורות חתמה עם שמריה, ביום 11.2.2010, על הסכם אופציה לפיו כל יחידה תירכש על ידה בתמורה לסך של 500,000 ₪ (אשר אין חולק שלא גולה לגוטמן), וזאת - שבועיים בלבד, לאחר שהועברה טיוטה לפיה כל יחידה תירכש על ידי מקורות בתמורה לסך של 288,000 ₪ (שהועברה בסוף חודש ינואר 2010, בהתאם להצעה שהועברה לדוד בדצמבר 2009) מעידה על המרמה, זאת - גם שעה שהסך של 500,000 ₪ כולל את שכרו של שמריה).

154. הסכם נוסף נ ערך בין שמריה לבין מקורות, פחות מחודש לאחר מכן - ביום 6.3.2010, ו בו נקבע כי אם מקרקעי פרדס חנה יימכרו לצד ג', מקורות תפוצה ב-2.5 מיליון ₪ (להלן: " הסכם הפיצוי" - נספח 12 לתצהירו של דוד). בסעיף 3 להסכם זה נכתב, כי במידה ואופציית מימוש הרכישה לא תצא לפועל עד ליום 06.4.2010, תהא למקורות אפשרות לרכוש את המגרשים תמורת סך של 450,000 ₪ ליחידה (במקום סך של 500,000 ₪ , שנקבע בהסכם היזמות).

ביום 16.4.2010, נחתם מסמך בין שמריה למקורות, המאריך את תוקפו של הסכם הפיצוי (מסמך ראשון בנספח 13 לתצהירו של דוד).

הטענה בדבר נסיגת מקורות מהעסקה

155. על מנת להצדיק את מעשיהם בהמשך, טענו הנתבעים, כי המכירה באמצעות מקורות "לא צלחה". הוכח כי מדובר בטענת כזב. מהמסמכים עולה, כי אין כל בסיס לטענה זו, אלא להיפך - מקורות עמדה על ביצוע העסקה, אך הנתבעים העדיפו הסכמים עם חברה אחרת - ס.א.ל, אשר הבטיחו להם תמורה נוספת, אשר תגיע, כמובן, לכיסיהם ולא לתובעים.

על פי דברי טענת יעקב, שמריה דיווח ליוסף שמקורות נסוגו מהעסקה וכך הוא עצמו (יעקב) דיווח לעו"ד פינקלשטיין. המסמכים מוכיחים כי אין בטענה זו כל אמת וכי נתבעים 3-1 היו אלה שהחליטו שלא לקיים את ההסכמים עם מקורות, כאמור - מאחר שנקלעה על דרכם עסקה כדאית יותר, עבורם - עם חברת ס.א.ל.

הוגשו מיילים שהוחלפו בין מקורות, שיוצגה על ידי עו"ד ליאור רוב (להלן: "עו"ד רוב") ובין עו"ד פינקלשטיין ויעקב, המעידים על כך שמקורות אכן עמדה על קיום העסקה, כפי שטען עו"ד פינקלשטיין. בנוסף, מקורות הגישה נגד שמריה, תביעה לתשלום הפיצוי המגיע לה על פי הסכם הפיצוי. האמור במיילים ששלחה מקורות לנתבעים ולעו"ד פינקלשטיין וכן האמור בתביעתה של מקורות מעידים באופן חד משמעי, כי שמקורות לא חזרה בה מהעסקה, אלא שנתבעים 3-1 החליטו לעשות עסקה כדאית יותר עם ס.א.ל.

156. יעקב טען, כי הוא לא היה ער למיילים וכי רק כאשר התכונן לעדותו הוא ראה מייל שהוא שלח לעו"ד פינקלשטיין ביום 3.3.10 ( שעה 08:49) ובו הוא שאל אותו מה חדש בעניין פרדס חנה (מסמך ראשון במוצג נ/25). יעקב אמר בעדותו, ש באותו יום שמריה דיווח ליוסף שהם נסוגו מהעסקה וכך הוא עצמו דיווח לעו"ד פינקלשטיין. עוד טען יעקב, כי הוא אינו מכיר את ההתכתבות בין עו"ד רוב, ובין עו"ד פינקלשטיין, לפיה עו"ד רוב הודיע, כי מקורות עומדת על קיום העסקה (עדותו בעמ' 262-261 לישיבת יום 6.7.17).

157. דברי יעקב אינם מתקבלים על הדעת. אינני מאמינה לגרסתו ואף הוכח כי דבריו אינם אמת . עו"ד פינקלשטיין עמד על כך שהוא הודיע ליעקב שמקורות איננה חוזרת בה מהעסקה (עדותו בעמ' 333) ועדותו נתמכת במסמכים שונים שהוגשו בתיק זה, הכוללים מסמכים שהוגשו, בהסכמת הצדדים בדיון מיום 25.4.2018 שהתקיים בבקשת התובעים לצירוף ראיה (סומנו ה/1); מיילים, הכלולים במוצג נ/25; מסמכים שצורפו כנספחי לד' 10-1 לתצהירו של עו"ד פינקלשטיין ותביעת מקורות (נ/30) . כולם מוכיחים בבירור ובאופן חד משמעי, שמקורות שליטה לא חזרה בה מהעסקה, אלא עמדה על קיומה;

נספח לד' 8, לתצהירו של עו"ד פינקלשטיין, הכולל 4 מיילים, סותר לחלוטין את דבריו של יעקב הן לגבי חזרת מקורות מהעסקה והן לגבי העיתוי בו הודיעה מקורות (כביכול) שהיא חוזרת בה מהעסקה. מנספח זה עולה, כי ברנשטיין הודיעו לעו"ד פינקלשטיין על כך שמקורות חוזרת בה מהעסקה, עוד לפני יום 3.3.2010 (הוא היום שבו, לטענת יעקב, הם קיבלו הודעה שמקורות חוזרת בה מהעסקה, כאמור לעיל).

במייל השני בנספח לד'8, שנשלח ביום 24.2.10 בשעה 08:58, מעו"ד רוב אל עו"ד פינקלשטיין, הודיע עו"ד רוב, כי ביום 17.2.2010, בפגישה אצל "נציגי מרשתך" הם סגרו את הנוסח הסופי של הסכם האופציה וסוכם על חתימה עוד השבוע. עו"ד רוב אף האיץ בעו"ד פינקלשטיין להתייחס והוסיף: "מרשתי הכינה את התשלום הנדרש והשלימה היערכותה לקראת השיווק ואף שכרה משרד צמוד למשרדיה, אשר ישמש לעניין. לפיכך אודה לטיפולך הדחוף..." (נספח לד'5 לתצהירו של עו"ד פינקלשטיין).

על כך השיב עו"ד פינקלשטיין לעו"ד רוב במייל מאותו יום 24.2.2010, בשעה 10:15, בזו הלשון (המילים אינן בסדר הנכון, אך ניתן בקלות לפענח את הכתוב): "נמסר לי ע"י ברנשטיין, כי קיבלו הודעה ממרשתך, שהיא חוזרת בה מהעסקה ונהיר שבנסיבות העניין לא היה מקום להתייחס להערותיך. נא הודיעני אם ברשותך מידע אחר".

על כך השיב עו"ד רוב, עוד באותו יום, בשעה 20:48: "מרשתי לא חזרה בה מהעסקה והינה מעוניינת לחתום ולצאת לדרך".

הנה כי כן, מקורות הבהירה, באופן חד משמעי, שהיא איננה חוזרת בה מהעסקה ושהיא אף נערכה לביצועה ומבקשת לזרז את החתימה.

158. בהמשך לכך - ביום 3.3.2010 (בשעה 10:18) שלח עו"ד פינקלשטיין ליעקב הערות לטיוטת הסכם המכר עם מקורות. יעקב לא הגיב לטיוטה ובמקום זאת הוא שלח לעו"ד פינקלשטיין, באותו יום אחר הצהריים (3.3.10 בשעה 15:49) מייל ובו כתב: "היום היו התפתחויות בנידון, שבעיקרן נסיגה של קבוצת מקורות מהעסקה ותחילת התארגנות של קבוצה אחרת ללא הסכם אופציה ויותר במתווה 'כפר יונה'. הסכם המכר שהוצג לקבוצה שמתארגנת הינו המקורי שלנו. כך שבינתיים אין צורך להשיב על הערותיו של עו"ד רוב. אעדכן אותך בהתפתחויות בהמשך ". עולה מהאמור לעיל, כי זו הפעם השנייה (ולא הראשונה, כטענת יעקב) בה הודיע יעקב לעו"ד פינקלשטיין, שמקורות חוזרת בה מהעסקה, ללא שיש לכך בסיס כלשהו בכתב ולאחר שמקורות כבר הכחישה, רק ימים ספורים קודם לכן (ביום 24.2.2010), את הטענה לפיה היא חוזרת בה מהעסקה.

159. ראייה נוספת לכך שמקורות לא חזרה בה מהעסקה, אלא עמדה על קיומה, הם מכתביה לשמריה בהם היא עומדת על זכויותיה לפי ההסכמים, כדלקמן: מכתב מיום 1.7.2010, בו ביקשה מקורות לממש את אופציית הרכישה (לפי האופציה הרלבנטית שבהסכם הפיצוי), בעלות כוללת של 450,000 ₪ עבור כל יחידה. (מסמך שני בנספח 13 לתצהירו של דוד). מכתב מיום 10.8.2010, בו עמדה מקורות על זכותה לממש את האופציה או לקבל את הפיצוי של 2.4 מיליון ₪, כאמור בהסכם הפיצוי (מסמך שלישי בנספח 13 לתצהירו של דוד).

160. אני דוחה את טענת הנתבעים 4-3 לפיה יש להסיק כי מקורות חזרה בה מרצונה לממש את האופציה, מכך שהיא לא עשתה כל צעד בעקבות מכתבה הנ"ל מיום 1.7.2010 (בין המוצגים שסומנו ה/1) ואת הטענה לפיה כל אשר הייתה צריכה לעשות הוא לגייס את הסכומים עליהם הוסכם ולהודיע כי הם בידה. מדוע עליה לגייס כספים, שעה שהנתבעים לא נענו לפניותיה לממש את האופציה? זה היפוך היוצרות, שהרי רק באשמת נתבעים 3-1 טרם נחתם בין הצדדים הסכם למימוש האופציה. דווקא העובדה שנתבעים 3-1 לא השיבו למכתבה של מקורות, מצביעה על כך שהם היו אלה שלא חפצו לקיים את העסקה עמה, מאחר שחפצו בעסקה עם ס.א.ל.

עוד יש לתמוה - אם באמת מקורות חזרה בה מהעסקה (בהודעה כלשהי לשמריה, בעל פה, כפי העולה מטענת יעקב) הכיצד ייתכן שיעקב, אשר פעל למכירת מקרקעי פרדס חנה, והיה נציג הבעלים, לא עשה דבר לאחר שלדבריו, שמריה הודיע לו (בעל פה) שמקורות נסוגה מהעסקה? כיצד ייתכן שהוא לא החליף ולוּ מילה אחת עם עו"ד רוב, על מנת לברר מדוע והאם ניתן בכל זאת לקיים את העסקה והכיצד הוא לא פעל (או דרש מעו"ד פינקלשטיין לפעול), על מנת לקבל ממקורות אישור בכתב על כך ש היא זו שחוזרת בה מהעסקה (שנחתמה בכתב) ?

161. המסמכים מדברים בעד עצמם ולא היה כל צורך שהתובעים יזמנו את בן יהודה (בעליה של מקורות) לעדות על כך (כטענת הנתבעים). ממילא, נוכח הצעת מקורות, לרכישה בסכום של 288,000 ₪ ליחידה, אל מול ההסכמים הנוספים שהיא חתמה מול שמריה (בהם מדובר בסכומים משמעותיים נוספים, אשר ישולמו לידי שמריה, מעבר לסכום שישולם לידי הבעלים) ונוכח עדותו של אסף בנוגע לדברים שאמר לו בן יהודה, אין להניח שבן יהודה היה שש להעיד שהוא (לכאורה) לקח חלק במעשים לא כשרים אלה. לכן אין לזקוף את אי העדתו לחובת התובעים.

162. ראייה נוספת לכך שמקורות עמדה על קיום ההסכמים עמה, היא תביעה אשר הוגשה על ידה נגד שמריה בתיק תא"ק 19367-08-17 בבית המשפט המחוזי מרכז (להלן: "תביעת מקורות"), בה תבעה את הפיצוי בסך 2.5 מיליון ₪, עליו סוכם בהסכם הפיצוי, בטענה כי היא זכאית לפיצוי זה לאחר שהמקרקעין נמכרו לאחרים, מאחורי גבה. התביעה על נספחיה הוגשה לתיק זה בהסכמה, לפי בקשת נתבעים 3-4 (ראו בקשה מס' 99 בתיק והחלטה מיום 6.11.17) (טרם סומנה ו מסומנת כעת נ/30 ).
163. נתבעים 4-3 טוענים, כי תביעת מקורות דווקא מצביעה על כך שהיא אכן חזרה בה מהעסקה, שכן בכתב התביעה היא מכנה את הסכום של 2.5 מיליון ₪ ששמריה התחייב לשלם לה בהסכם הפיצוי, "דמי יציאה" מהפרויקט.

לא כך הוא; מקורות הסבירה בתביעתה, כי שמריה ביקש ממנה לוותר על האופציה שהוקנתה לה בהסכם היזמות ואמר לה שהוא קיבל הצעות לרכישת הקרקע במחיר גבוה יותר וכי בהסכם הפיצוי נקבעו "דמי היציאה" בסך 2.5 מיליון ₪ למקרה שהמקרקעין יימכרו לצד ג' עד למועד מסוים, שהוארך, כאמור לעיל.
התנהלות מקורות תואמת את תוכן הסכם הפיצוי, בו נקבע יום 6.4.2010 כמועד אחרון שאם עד אליו לא יימכרו המקרקעין לצד ג', תהא מקורות זכאית לממש את האופציה (במחיר מופחת מהסכם היזמות). מנספחי תביעת מקורות עולה, כי המועד הוארך, מפעם לפעם, בסופו של דבר - עד ליום 12.8.10, כאשר נקבע כי לאחר מועד זה, הבחירה היא בידי מקורות - לבצע את העסקה או לקבל את הפיצוי.
ואמנם, כאשר הגיע המועד האחרון, בחרה מקורות בביצוע העסקה; במכתב מיום 10.8.2010, הודיעה מקורות לשמריה כי: " לאור הצהרתך כי תוקפה של האופציה לרכישת הקרקע, שניתנה לצד ג, יפוג ב 11 באוגוסט 2010, ברצוננו לממש את זכות הרכישה, בהתאם לאמור בהסכמים ובמכתבינו הקודמים".
164. הנה כי כן, לאורך כל הדרך עמדה מקורות על קיום העסקה, היינו - בחרה באופציה שניתנה לה לרכישת המגרשים. אמנם, בתביעתה תבעה מקורות את הפיצוי (ולא את קיום העסקה) , אולם זאת - רק לאחר שנודע לה בחודש אפריל 2011, כי הזכויות נמכרו "מאחורי גבה" לצד ג' (כאמור בסעיף 6ו' ו- ט' לתביעתה) , כך שלא נותרה לה ברירה.
ראו, למשל, מכתב מקורות מיום 16.4.10, בו הודיעה מקורות לשמריה, כי "הואיל ומכירת חלקה 13 בגוש 10121 לצד ג' הוסכמה אך טרם נחתמה" היא מסכימה להאריך את המועד עד ליום 29.4.10 וכן מכתבה מיום 10.8.10, בו הודיעה מקורות לשמריה, כי ככל שהמגרשים לא נמכרו לצד ג', הם מבקשים "לממש את זכות הרכישה, בהתאם לאמור בהסכמים ובמכתבינו הקודמים".
165. לא למותר לציין, כי בחינת מועדי המכתבים ששלחה מקורות, ובהם הודיעה על רצונה במימוש האופציה, אל מול המועדים בהם התגבשה עסקת ס.א.ל, כמו גם תוכנם של מכתבי מקורות, מעידים על כך שעסקת ס.א.ל החלה להתגבש במקביל למכתבי מקורות. עובדה זו תומכת בטענת התובעים, לפיה נתבעים 3-1 סירבו לאפשר למקורות את מימוש האופציה, בשל רצונם בהסכמים עם ס.א.ל, אשר היטיבו עמם.

166. העובדה, המוכחת, לפיה אמר לעו"ד פינקלשטיין, בכזב, כי מקורות חזרה בה מהעסקה, מעידה, באופן ברור, על שיתוף הפעולה בין שמריה לברנשטיין ועל הקנוניה ביניהם. שאחרת, לא היה ליעקב כל אינטרס לתמוך בשמריה ולהוליך שולל את עו"ד פינקלשטיין, בעניין זה, תוך שהוא נוטל סיכון של תביעה מצד מקורות. שהרי, מחיר העסקה בהסכמים הגלויים עם ס.א.ל ועם מקורות הוא זהה ורק התמורה בהסכמים הנוספים (שהוסתרו מדוד) גבוהה יותר. ובהעסקת ס.א.ל סוכם על תמורה נוספת גבוהה, משמעותית, מזו אשר סוכמה בעסקת מקורות.

לא למותר להבהיר, כי שיתוף פעולה זה, באי קידום העסקה עם מקורות, בשלילת זכותה לממש את האופציה ובהעדפת עסקת ס.א.ל על פניה, מגיע עד למכירת מגרשי אלרז, שכן מגרשים אלה היו כלולים בהסכמי מקורות, אך לא נכללו בהסכמי ס.א.ל. (ולעניין זה עוד אתייחס).

167. אכן, לכאורה צודקים הנתבעים בטענתם לפיה, מההסכמים עם מקורות לא נגרם לתובעים נזק . אולם זאת , מאחר שהם לא בוצעו, שכן הנתבעים 3-1 מצאו עסק ה טובה יותר, היא העסקה עם ס.א.ל. ממילא לא נתבע בתביעה נזק ישיר שנגרם מעסקת מקורות, שכן, בסופו של דבר הנזק נגרם מעסקת ס.א.ל.

שמריה וחגאי טוענים, כי מקורות לא חתמה על הסכם האופציה וכי לא שולם דבר. נכון; לא הוכח תשלום ולאור תביעת מקורות נראה כי אכן לא שולם לה דבר, אך אין בכך כל רלבנטיות לענייננו, שכן לא זה הנזק, אלא הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה ממכירת מגרשי פרדס חנה לס.א.ל ולאלרז .

הסכומים העולים מההסכמים הנוספים (הנסתרים) עם מקורות ומשמעותם
168. ההפרש בין התמורה האמורה בהסכם האופציה (288,000 ₪ ובין התמורה האמורה בהסכם הראשון (500,000 ₪) הוא 212,000 ₪, כלומר, כ- 35%. גם אם נפחית מכך היטל השבחה (66 אלף ₪ ליח"ד) ושכר סביר של מתווך/משווק/יזם, עדיין מדובר בהפרש משמעותי ביותר. בנוסף, הסכם הפיצוי, לפיו אם יימכרו המקרקעין לצד ג', ישלם שמריה למקורות פיצוי בסך של 2.5 מיליון ₪ מצביע על כך שהיה לשמריה בסיס של ממש לחשוב שניתן למכור את המקרקעין בסכום גבוה מסך של 500,000 ש"ח ליחידה ( כך שיוכל לגזור מההפרש 2.5 מיליון ₪ ועדיין ייוותר בידיו סכום גדול מזה שהיה נותר בידיו על פי ההסכמים עם מקורות). לא יכול להיות ספק, כי שמריה לא היה מסכם כך עם מקורות, לולא היה ברור לו, כבר אז, שהוא יכול למכור את המקרקעין בסכום גבוה, משמעותית, מכך.
עובדה זו בתוספת ההסכמה, לפיה אם המקרקעין לא יימכרו לצד ג' תפחת התמורה שתשלם מקורות ב- 50,000 ₪ ליחידה מצביעה, כשלעצמה, על כך שלשמריה הייתה הצעה ריאלית לרכוש את המקרקעין בתמורה גבוהה יותר ( שאחרת מדוע שיסכים להפחית מהסכום עליו כבר סוכם?) כבר כאן טמון הפרש של מיליוני שקלים, לרעת התובעים.
169. לרכישת המגרשים החד-משפחתיים על ידי אלרז אתייחס בהמשך. בשלב זה אסתפק בכך שאציין, כי מגרשים אלה (שנכללו בהסכם עם מקורות, אך לא נכללו בהסכם עם ס.א.ל, אליו אתייחס להלן), נרכשו כולם ביום 26.8.2010, זאת - על אף שביום 10.8.2010, הודיעה מקורות, שהיא עומדת על זכותה לממש את האופציה.
קבוצת רכישה של קליין
170. במקביל, נעשה ניסיון למכור את מגרשי פרדס חנה באמצעות קבוצת רכישה שארגן מר שלמה קליין ( להלן: "קליין"). ראו מכתב ששלח אליו יוסף, בשם ח.ומ.ג, ביום 11.4.2010, לפיו התחייבה ח.ומ.ג לתת לו בלעדיות במכירת מגרשי פרדס חנה, למשך 4 חודשים. גם כאן צוין, כי סכום התמורה בעבור רכישת הקרקע יהיה 288,000 ₪ ( כולל מע"מ) ליחידת דיור אחת, במגרש דו משפחתי ( נספח יד' למוצג ת/20).
לניסיון זה אין משמעות רבה, שכן הוא לא הבשיל, אולם עצם העובדה שבכל ההצעות וההסכמים עם חברות או קבוצות רכישה ( לרבות חברת ס.א.ל), נקבעה תמורה לבעלים, בסך של 288,000 ₪, מצביעה על כך שברנשטיין ושמריה לא התכוונו, כלל, למקסם את התמורה עבור ח.ומ.ג וכי כל מטרתם הייתה להשיג תמורה גבוהה יותר מסכום זה, על מנת להותיר את כל ההפרש בידיהם, כפי שמעידים ההסכמים הנוספים שנעשו עם מקורות ועם ס.א.ל.
ההסכמים עם חברת ס.א.ל חתך ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "ס.א.ל.") -
171. ביום 2.9.2010, שבוע בלבד לאחר מכירת המגרשים לאלרז (אליה אתייחס בהמשך) , הוציא יוסף מכתב לשמריה בו הוא מודיע לשמריה שהוא קיבל את הדיווח שלו " על ניהול מו"מ עם החברה קבוצת ס.א.ל. בע"מ" (להלן: "מכתב הצעת ס.א.ל." - נספח יח' ל-ת/20).

עיון בתוכן המכתב מעלה, כי אין זה מכתב המדווח על ניהול מו"מ, אלא מכתב המציין את תנאי העסקה אשר, למעשה, כבר סוכמו. נכתב בו, כי " הקונה רוכשת" בחלקה 13 ממקרקעי פרדס חנה, קרקע המיועדת לבנייה רוויה של 80 יחידות דיור וכן קרקע המיועדת ל- 10 יחידות דיור צמודות קרקע במגרשים דו-משפחתיים. התמורה ליח"ד ( צמודת קרקע) הועמדה על סך של 288,000 ₪ והתמורה עבור הקרקע המיועדת לבנייה רוויה הועמדה על סך של 118,000 ₪ ליח"ד. בנוסף ניתנה לס.א.ל. בהסכם זה, אופציה למשך שנה מיום חתימת ההסכם, לרכישת יתר 108 המגרשים הדו- משפחתיים, לבניית יחידות צמודות קרקע ( להלן: "אופציית ס.א.ל.").

מסמיכות התאריכים הנ"ל ( וכן מהמועד בו נחתם הסכם נוסף בין שמריה לס.א.ל, אשר יפורט להלן) ברור שהמו"מ עם ס.א.ל החל זמן רב לפני מכתב הצעת ס.א.ל, שהרי מו"מ לרכישת זכויות במקרקעין בסדר גודל שכזה דורש בדיקת נתונים וכיוצ"ב, בטרם מגיעים להבנות כה ברורות. גם מכך ברור, כי הקשר בין נתבעים 3-1 לס.א.ל הוא, בין היתר, זה שהביא לכך שנתבעים 3-1 לא חפצו לאפשר למקורות לממש את האופציה.

172. בדומה לאופן בו הוא נהג עם מקורות, גם עם ס.א.ל חתם שמריה על הסכמים נוספים, החורגים מאשר הוצג בפני דוד ועל פיהם מקבל שמריה מס.א.ל. תמורות משמעותית, מעבר לתמורה הרשומה בהצעת ס.א.ל, אשר איש לא גילה לדוד. ואלה ההסכמים:
ביום 06.9.2010, ארבעה ימים בלבד לאחר מכתב הצעת ס.א.ל, נחתם הסכם " יעוץ ויזום" בין שמריה לבין חברת ס.א.ל ( ת/22), שתוכנו מבחינת המכר, זהה למכתב הצעת ס.א.ל, אך התמורה הקבועה בו גבוהה, באופן משמעותי ( להלן: "הסכם ס.א.ל").
173. התמורה שנקבעה בהסכם ס.א.ל. ליחידת דיור צמודת קרקע, היא 470,000 ₪, כולל מע"מ והיטל השבחה, אך לא כולל פיתוח). כן נקבע, כי 288,000 ₪ מהסכום הנ"ל ישולמו לבעל המקרקעין ( גוטמן) וסך של 112,000 ₪ ישולם לשמריה. עוד נקבע, כי הצדדים מעריכים שהיטל ההשבחה יהיה בסכום של כ- 70,000 ₪, וכי אם ההיטל יעלה על סכום זה, ההפרש יקוזז מהסכום המגיע לשמריה. להשלמת התמונה אומר כבר כאן, כי היטל ההשבחה הגיע, בסופו של דבר, לסך של כ- 60,000 ₪ ליחידה. הסכם זה לא גלה לתובעים.
174. כוונתם של נתבעים 3-1 להסתיר את הסכם ס.א.ל מהתובעים, אך לא מברנשטיין, השותפים לקנוניה, עולה גם מכך שבתחתית עמ' 3 להסכם נכתב, כי כל עוד לא נחתם הסכם בין החברה לס.א.ל, מתחייבת ס.א.ל " שלא לפנות לבעלים, אלא לפנות למיופה כוח הבעלים [הם ברנשטיין - ת.ש.נ.] בכל דרך ובכל עניין וכל ההתקשרות תבוצע רק דרך אלרז שמריה" ובראשית עמ' 4 נכתב, כי אם ייחתם הסכם בין החברה לבין ס.א.ל, תשלם ס.א.ל לשמריה את הסכומים בהם התחייבה בהסכם זה.
תנאי זה מצביע, בנוסף על " מידור" הבעלים - גוטמן, גם על כך שמיופי הכוח, היינו - ברנשטיין, היו " בסוד העניין" וכן על כך שברנשטיין, כמיופי כוח, רצו להרחיק עצמם מהתקשרות, על ידי כך שהיא תיעשה מול שמריה, שאינו קשור ישירות לגוטמן. אכן, דרך מתוחכמת, שכמעט הצליחה. לולא פנייתו של אסף לדוד, נראה כי גוטמן לא היו יודעים על כך לעולם, שכן הם היו מקבלים את התמורה שהוצגה בפניהם על ידי ברנשטיין, בהם נתנו אמון כה רב, ללא שהיו חושדים שהושגה תמורה הרבה יותר גבוהה, עבור המקרקעין.
175. אם לא די בכך, הרי שביום 25.09.2011 נחתם בין שמריה לבין ס.א.ל. הסכם נוסף ( להלן: "הסכם ס.א.ל. השני" - נספח 24 לתצהירו של דוד), לפיו מתחייבת ס.א.ל לשלם לשמריה סך של 2,880,000 ₪ כולל מע"מ, בגין " פעולותיו על פי הסכם ס.א.ל", תוך שניתנה לשמריה אופציה לקבל (חלף התשלום הנ"ל) 5 מגרשים דו-משפחתיים, (לבניית 10 יחידות צמודות קרקע). סוכם, כי ס.א.ל תישא בכל תשלומי המס המוטלים על המוכר בגין מכירת המגרשים לשמריה, למעט היטל השבחה, היטל פיתוח ומס רכישה. כן סוכם כי, בנוסף לכך , תשלם מקורות לשמריה סך של 250,000 ₪ + מע"מ כדמי ניהול. בנוסף סוכם, כי חמשת המגרשים הדו-משפחתיים, יימכרו לשמריה, בני משפחתו, או חברה שבשליטתו ( סעיפים 14 ו- 17 להסכם ס.א.ל השני).
אין כל ספק, כי " הסדר" זה, עליו סוכם בין שמריה לס.א.ל, כמו גם שאר ההסדרים שנעשו מאחורי גבם של התובעים, מעיד על שווה כסף ( הם 10 המגרשים שהוקצו לשמריה או לבני משפחתו) שהיה אמור להילקח, במרמה, מהתובעים. בשום פנים ואופן אין בכך כדי להעיד כי שווי מגרש דו-משפחתי הוא 288,000 ₪ (כטענת נתבעים 4-3 בסעיף 9 לסיכומיהם) ובוודאי שלאור חוות דעתו של דגני ( אליה אתייחס בהמשך), ברור שמדובר במחיר נמוך מאד .
יצוין, כי בהסכם ס.א.ל. השני נקבע, כי ככל שמלוא התחייבויות ס.א.ל כלפי שמריה, הכלולות בהסכם ס.א.ל יקוימו, מבטל הסכם ס.א.ל השני, את הסכם ס.א.ל.
176. אך גם בכך לא היה די; באותו יום (25.9.2011) נחתמה בין ס.א.ל לשמריה " תוספת שנייה" להסכם ס.א.ל השני ( להלן: "התוספת" - נספח 25 לתצהירו של דוד גוטמן). בתוספת שונתה התמורה שיקבל שמריה, מס.א.ל, כך שבמקום 2,880,000 ₪ ( או 5 מגרשים דו משפחתיים) + 250,000 ₪ בתוספת מע"מ הוא יקבל 4,100,000 ₪ (!) כולל מע"מ.
177. ביום 27.09.2010, יומיים בלבד לאחר שנערכו ההסכמים האחרונים , שפורטו לעיל, נחתם הסכם בין ח.ומ.ג לס.א.ל, באמצעות יוסף ( להלן: "הסכם ח.ומ.ג - ס.א.ל" - נספח 22 לתצהירו של דוד). הסכם זה נערך על פי הצעת ס.א.ל והתמורה בו, ליח"ד, היא 288,000 ₪. אין בו כל זכר להסכמים הנוספים הנ"ל, או לסכומים שנקבעו בהם.
178. זה ההסכם אשר עו"ד פינקלשטיין היה מעורב בגיבושו, כמפורט בסעיפים 237-230 לתצהירו. מעדותו של עו"ד פינקלשטיין עלה, כי הוא לא התעניין בשווי של מגרשי פרדס חנה, שכן עניין זה, כמו גם מחיר מכירתם, היה מסור לברנשטיין. בדקתי את טענות ורד לסתירות בדבריו, בעניין זה ( עמ' 29 לסיכומיה) אך לא מצאתי סתירות כלשהן; עו"ד פינקלשטיין העיד שהוא ידע מה מחיר המכירה ( וברור שידע), אך לא ידע מה השווי, אותו הוא לא בדק. יש לזכור, כי גם לגרסת יעקב, בדיקת השווי הייתה מוטלת על ברנשטיין .

אכן, ייתכן שמתן אופציה ( ללא תשלום) לרכישת המגרשים הדו-משפחתיים, למשך שנה, כאשר צפוי שהמחירים יעלו, נוגדת היגיון מסחרי, כפי טענות התובעים (בסעיפים 114-113 לסיכומיהם), אך גם אם נאמר (כטענתם) , כי היה על עו"ד פינקלשטיין להתערב בתנאי מסוג זה ( שאיננו קשור בהערכת שווי, כזו או אחרת, אלא בסבירות תנאי הסכם) הרי מהעובדה שעו"ד פינקלשטיין לא עשה כן, אין להסיק שתנאי ההסכם משקפים מכירה בין מוכר מרצון לקונה מרצון ( כטענת הנתבעים). עובדה היא שדגני קבע ( כשמאי מכריע), כי מחיר הדו-משפחתיים בהסכם נמוך, משמעותית, משווי השוק וכי על ס.א.ל להוסיף עבור מגרשים אלה, סכום נכבד של 6.5 מיליון ₪.

אדגיש, שוב, כי הוכחת הקנוניה בין ברנשטיין לשמריה והתרמית בה נהגו כלפי גוטמן, מבוססת על ראיות שונות ( הרבה מעבר למחיר), כפי שפורטו על ידי בפסק דין זה.

האם דוד ידע על עסקת ס.א.ל
179. אני מקבלת את טענתו של דוד לפיה הוא ידע על העסקה ( הגלויה) עם ס.א.ל רק לאחר שגובשה או, לכל המוקדם, בערב שלפני חתימתה. נוכח טיעוני הנתבעים אציין, כי אין חולק שדוד ידע והסכים ( בנסיבות שתוארו לעיל), לעצם מכירת מגרשי פרדס חנה ואף ידע והסכים למכירת המגרשים למקורות, כפי שאמר גם עו"ד פינקלשטיין ( עדותו בעמ' 328 32-23). אולם, אין זה אומר שהוא ידע מראש, על המגעים עם ס.א.ל או על המגעים לגיבושה של עסקת ס.א.ל.
בחקירתו של דוד הציג בפניו בא כוחם של ברנשטיין פלט של שיחות טלפון ( נ/2), המצביע על שתי שיחות שהתקיימו בין יעקב לבין דוד בערבו של יום 26.9.2010, בשעות 18:00 ו- 18:30 וטען בפניו כי בשיחות אלה עדכן יעקב את דוד בדבר העסקה עם ס.א.ל ( הוא הסכם ח.ומ.ג-ס.א.ל, שנחתם למחרת - ביום 27.9.2010). דוד טען שייתכן שיעקב עדכן אותו בשיחות אלה על ההסכם הנ"ל, אך בעיניו, עדכון ערב חתימה, על הסכם כה חשוב, איננו עדכון.
180. לא רק שדוד צודק בדבריו אלה, אלא שיש אירוניה רבה בטענת ברנשטיין כי הם עדכנו את דוד בעניין חתימת ההסכם עם ס.א.ל, לא רק מאחר ש"העדכון" נעשה ממש ערב החתימה ורק לגבי הסכם ח.ומ.ג-ס.א.ל, אלא מאחר שהסכם ח.ומ.ג-ס.א.ל נחתם לאחר שלמעשה, עסקת ס.א.ל ( על חלקיה הנסתרים) כבר התגבשה. שהרי, כפי שפורט בסעיפים 171-179 לעיל, מכתב הצעת ס.א.ל נכתב על ידי יעקב עוד ביום 2.9.2010, ביום 6.9.2010 נחתם הסכם הייעוץ וביום 25.9.2010 נחתמו שני ההסכמים הנוספים, ללא שמי מהנתבעים דיווח לדוד עליהם, ועל הסכומים העצומים שנקבעו בהם. העובדה שיעקב, אשר בחר לצרף פלט של שיחות, נמנע מלצרף פלט למועדים הנ"ל, אומרת דרשני ופועלת לרעתו.
לא נעלמה מעיניי עדותה של טרז אשר אמרה שהיא חושבת שהם ידעו מראש על מכירת המגרשים לס.א.ל, אך מאחר שטרז ציינה שהיא לא הייתה מעורבת בניהול המעשי ( עמ' 109 שו' 18-17) והיא לא הייתה בטוחה שאכן ידעה מראש, סביר בעיניי שהיא טעתה במועדים.
181. למעשה - למועד המדויק בו ידע דוד על הצעת ס.א.ל ( הגלויה), או על חתימת הסכם ח.ומ.ג-ס.א.ל, אין משמעות של ממש, שכן, מחיר המכירה שנכתב במסמכים אלה, היה 288,000 ₪, הוא המחיר שדוד הסכים לו לאחר ששוכנע ( עקב מצגי השווא של ברנשטיין) שהוא מחיר סביר. החשוב הוא, שדוד לא ידע על ההסכמים הנוספים עם מקורות ועם ס.א.ל, אשר בהם באה המרמה לידי ביטוי ואיש אינו טוען שהוא ידע עליהם.
הסכם הפשרה עם ס.א.ל

182. ביום 09.10.2011 שלח עו"ד בלטר בשם ח.ומ.ג, הודעת ביטול לחברת ס.א.ל, בה הוא מודיע לה כי הסכם המכר שנחתם עמה ביום 27.09.2010, הוא הסכם שנחתם תוך חריגה מסמכות ודרך הטעיה והונאה וכי הוא מבוטל, לרבות האופציה הנתונה בו ( נספח 26 לתצהירו של דוד).

183. בהמשך לכך, התנהל בין ח.ומ.ג לס.א.ל משא ומתן, וביום 13.05.2012, נחתם בין ח.ומ.ג לס.א.ל ( ובין אחוזת יערים עבורה רכשה ס.א.ל, בנאמנות, את המגרשים לבנייה רוויה) הסכם פשרה. (להלן: "הפשרה עם ס.א.ל" - נספח 28 לתצהירו של דוד). בהסדר הפשרה, בוטלה רכישת חמישת המגרשים הדו-משפחתיים, לגביהם ניתנה לשמריה אופציה ( תוך השבת סך של 288,000 ₪ עבור כל יח"ד), בעוד שההסכם לגבי הבנייה הרוויה נותר על כנו וגם האופציה לרכישת 108 מגרשים לבנייה צמודת קרקע, נותרה על כנה.
ביום 7.5.12 נחתמה בין הצדדים תוספת להסכם הפשרה, (נספח 29 לתצהירו של דוד) לפיה ימונה שמאי מכריע להערכת שווי האופציה, תוך שניתנה לס.א.ל זכות לממש את האופציה לרכישת 108 היחידות צמודות הקרקע במגרשים הדו-משפחתיים, במחיר שייקבע על ידי השמאי המכריע ( הוא דגני, אשר מונה על ידי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין). כאמור - בסופו של דבר ס.א.ל בחרה לשלם את הסכום הנוסף שקבע דגני .

שווי מגרשי ס.א.ל - המגרשים הדו-משפחתיים בעסקת ס.א.ל.
השמאויות שהוגשו
184. מאחר שמגרשי ס.א.ל - המגרשים דו- משפחתיים ( עליהם חלה תב"ע ש/1070) הוערכו על ידי שמאים משני הצדדים, לצורך קביעת מחיר מימוש מגרשי האופציה, שניתנה לס.א.ל בהסכם האופציה, הסתפקו הצדדים בהגשת חוות הדעת הנ"ל לתיק זה, ללא עריכת חוות דעת חדשות.
הצדדים הסכימו, כי חוות הדעת המכריעה, שנערכה על ידי השמאי דגני, במסגרת יישוב הסכסוך עם ס.א.ל, תיחשב בתיק דנן, כחוות דעת מטעם בית המשפט, תוך מתן זכות לצדדים לחקרו ( ראו החלטתי בישיבת יום 3.5.2017 עמ' 216).
185. לפיכך, לעניין הערכת שווים של מגרשי ס.א.ל מצויות בפניי חוות דעת, כדלקמן ( כולן לתאריך הקובע 27.9.2010):

  • חוות דעתו של השמאי המנוח מר גדעון גולדשטיין ז"ל ( נספח 30 לתצהירו של דוד), אשר הוגשה על ידי גוטמן בהליך הפשרה עם ס.א.ל. חוות הדעת נערכה ביום 29.5.2012 ועל פיה שווי מגרשי ס.א.ל הוא 45,798,612 ₪, כולל מע"מ וללא פיתוח והיטל השבחה ( 1,720 מ"ר/קרקע).
  • חוות דעת משלימה של השמאי דרעי שהוגשה אף היא על ידי גוטמן בהליך הפשרה עם ס.א.ל. חוות דעת זו נערכה ביום 24.9.2012 ( נ/5) והיא תומכת בחוות דעתו של השמאי גולדשטיין ז"ל וקובעת כי ייתכן שהיה מקום אף לקבוע ערכים גבוהים יותר.
  • חוות דעתו של השמאי עודד האושנר, מיום 25.3.12, אשר הוגשה על ידי ס.א.ל, במסגרת הליך הפשרה עמה ( נספח ח' לתצהירו של שמריה).

השמאי האושנר קבע, כי שווי מגרש דו-משפחתי, בשטח של 400 מ"ר לבניית דו-משפחתי, כולל היטל השבחה, הוא 380,000 ₪.
* חוות דעתו של השמאי דגני ( סומנה ח/6 - נספח 31 לתצהירו של דוד), אשר מונה, כאמור, כשמאי מכריע בהליך הפשרה עם ס.א.ל. חוות דעת זו נערכה ביום 5.11.2010 ובה נקבע, כי יש להוסיף על הסכום שנקבע בעסקת ס.א.ל, סך של 6.5 מיליון ₪, בגין 108 המגרשים הדו-משפחתיים.
אומר כבר כעת, כי הוספת סכום כה נכבד לשווי המגרשים כפי שהוצג בפני דוד תומכת, תמיכה של ממש, בטענות התובעים, בדבר השווי הנמוך של 288,000 ₪, אשר הציגו ברנשטיין בפני דוד ובדבר התנהלותם של נתבעים 3-1, בדרכי מרמה.
186. אין חולק, שבסופו של דבר שילמה ס.א.ל לגוטמן את השווי שנקבע על ידי השמאי דגני, היינו- 33,264,000 ₪ עבור 108 מגרשי האופציה, הדו-משפחתיים.
187. התובעים מבקשים כי אקבל את חוות דעתו של השמאי גולדשטיין ז"ל, אשר הוגשה על ידם במסגרת הליך הפשרה עם ס.א.ל, אשר קבע כי שווי המגרשים הדו-משפחתיים הוא 45,798,612 ₪ וכן את חוות דעתו של דרעי, אשר תמכה בה ואחייב את נתבעים 3-1 לשלם להם את ההפרש בין שני סכומים אלה היינו - 12,534,612 ₪ (33,264,000 ₪ - 45,798,612 ₪). בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הגשת התביעה מגיע סכום זה לסך של 14,194,819.50 ₪.
188. הנתבעים התבססו בסיכומיהם על חוות הדעת של השמאית בן-פורת ( נספח ג' לתצהירו של שמריה, סומנה ח/4). לטענתם, על אף שחוות הדעת של בן-פורת, נערכה ביום 7.1.2009, ניתן להתאים אותה אל המועד הקובע - 27.9.2010.
אומר כאן, בקצרה, כי לא ניתן כלל להסתמך על חוות דעתה של בן-פורת, ולו בשל כך שהמועד הקובע, להערכת שמאותה, הוא שנה ושמונה חודשים לפני המועד הקובע. בנוסף, בחוות דעתה התגלו פגמים משמעותיים, שלא נפתרו בעדותה, אשר אינם מאפשרים קבלתה, כפי שיפורט ויבואר להלן.
189. כאמור, השמאי דגני קבע, כי שוויו כל מגרש ממגרשי ס.א.ל הדו-משפחתיים הוא 308,000 ₪ ( ללא מע"מ, היטל השבחה ופיתוח) ולכן שווי 108 המגרשים הוא 33,264,000 ₪. כאמור - סך של 6.5 מיליון ₪ יותר ממחיר האופציה של המגרשים הדו-משפחתיים שנקבע בהסכם ח.ומג-ס.א.ל. עוד קבע דגני ( בקבלו את אשר קבע דרעי בחוות דעתו) כי, בממוצע, הוצאות הפיתוח ליחידה מגיעות לסך של כ- 55,000 ₪ ליח"ד והיטל ההשבחה הוא בסך של כ- 66,000 ₪ ליח"ד.
אבהיר, כי העובדה שהתובעים קיבלו את הערכתו של דגני, במסגרת הפשרה עם ס.א.ל, אינה מונעת מהם לטעון שהערכים שנקבעו בחוות דעתו נמוכים. זאת לאחר שנוכח שקילת הסיכונים והסיכויים הסכימו להסדר פשרה, לפיו הם התחייבו מראש, כי ס.א.ל תוכל לבחור במימוש האופציה על פי חוות הדעת שתינתן על ידי דגני, כשמאי מכריע.
דיון בשמאויות
190. לאחר ששקלתי את חוות דעת הצדדים, אני מעדיפה את חוות דעתו של דגני, אשר שימש כשמאי מכריע וחוות דעתו ניטראלית ואובייקטיבית, אך זאת - בשתי הסתייגויות, אשר יפורטו בהמשך.
דגני הסביר בחוות דעתו ( עמ' 24-19) מדוע חוות דעתם של שמאי שני הצדדים אינן מקובלות עליו, במלואן ורוב הסבריו מקובלים עלי. אציין, כי ברכיבים לא מעטים, קיבל השמאי דגני את עמדתו של דרעי, אם כי ברכיבים מסוימים וביניהם חלק מעסקאות השוואה, שלטעמו אינן מתאימות או שלא היה בהן צורך, נוכח קיומן של עסקאות אחרות מתאימות יותר. גם דעתו של השמאי האושנר לא התקבלה במלואה.
191. דגני אישר שהוא נתן משקל עדיף לעסקאות של מכרז המינהל וחברת אאורה, שנעשו באזור ( עמ' 226 לישיבת 13.6.18, שו' 35-34). אך, בניגוד לטענת הנתבעים 4-3, הוא לא קבע שעסקת אאורה (הנזכרת בעמ' 15 לחוות דעתו), היא עסקת ההשוואה הטובה ביותר למגרשים מושא הדיון ולכן יש לקבוע את המחיר על פיה. נהפוך הוא; דגני הצביע על ההבדלים משמעותיים, הקיימים בין המגרשים הדו-משפחתיים במקרקעי פרדס חנה ובין המקרקעין בעסקת אאורה והבנייה המתוכננת בכל אחד מהפרויקטים. בעדותו הבהיר, כי עסקת אאורה אינה מתאימה לסוג העסקה הנדונה כאן, אלא היא " עסקת השוואה טובה בשביל לנסות להתאים אותה לנכס שהיינו צריכים לשום" (עדותו בעמ' 227 שו' 6-4).
בחוות דעתו הוא לא קיבל את עסקת אאורה, בלבד, כהשוואה, אלא ציין, שהוא נותן משקל גדול יותר (40%) לעסקת אאורה ולמכרזי רמ"י בשכונת יובלים ומשקל מופחת (20%) לעסקאות המכר בשכונת רמז.

מנגד - בחינת הסכומים אשר בחוות הדעת מטעם התובעים ( חוות דעתו של גולדשטיין ז"ל וחווה"ד המשלימה של דרעי) מעלה, כי שווי יחידת דיור, ללא מע"מ היטל השבחה ופיתוח ותשלום דמי תיווך בשיעור 2% (להלן: "שווי נטו"), הוא שווי גבוה משווי נטו המתקבל בחישוב הערך נטו של יח"ד על פי הסכמי מקורות וס.א.ל. (כולל ההסכמים הנוספים, הנסתרים).
ההסתייגויות מחוות דעתו של דגני
192. כאמור - בשני עניינים ( שיש קשר ביניהם) אני מסתייגת מחוות דעתו של דגני, ואלה הם:
האחד - התעלמותו, הנחרצת של דגני , מההסכמים הנוספים עם מקורות ועם ס.א.ל.
השני - שיעור הפחתה של 10% בגין זמינות, מהשווי הריאלי של המגרשים הדו-משפחתיים, שבוצעה על ידו, בשל ההוראה בתכנית ש/1070, לפיה הבנייה במגרשים הדו-משפחתיים תהיה מרוכזת ולא תתאפשר בנייה עצמית.
193. התעלמות דגני מההסכמים הנוספים של ס.א.ל ושל מקורות - דגני נמנע מלייחס משקל כלשהו להסכמים הנוספים עם מקורות ועם ס.א.ל, בקבעו, כי מדובר ב"ניסיונות עסקיים" של כל אחד מהצדדים " לשפר את מצבו" ולמכור לכל המרבה במחיר וכי ההסכמים לא הבשילו לכלל עסקה מוגמרת. עוד סבר דגני, כי ההסכמים "חסרים", ברובם, וכי רב הנסתר בהם על הגלוי. (ראו: עמ' 9 לחוות דעתו ח/6).
חרף זאת, בחקירתו בפניי, לא ידע דגני להסביר מדוע הוא לא נתן כל משקל להסכם היזמות, החתום, בו רשומה תמורה בסך של 500,000 ₪. בתשובה לשאלתו של עו"ד רון (בא כוחם של ברנשטיין) , בעניין זה, השיב דגני שהוא איננו זוכר ( עדותו בעמ' 225 שו' 32-28).
194. אני חולקת על קביעתו של דגני, בחוות דעתו, בנוגע להסכמי מקורות וס.א.ל. דגני ביסס את דעתו רק על קריאת ההסכמים בעוד שבפניי נשמעו ראיות, על בסיסן קבעתי (כפי המפורט לעיל) כי ההסכמים שגובשו עם מקורות ועם ס.א.ל, הם הסכמים אותנטיים, אשר לשתי החברות הנ"ל הייתה כוונה מלאה לקיימם. גם אם עסקת מקורות לא הושלמה, הרי כפי שהראיתי לעיל, היה זה בשל מניפולציות שנעשו על ידי ברנשטיין ושמריה, בעוד שמקורות חפצה במימוש האופציה. זאת ועוד - סירובם של נתבעים 3-1 לאפשר למקורות מימוש האופציה נשען אך ורק על ההזדמנות הטובה יותר, עבורם, שגובשה בעסקת ס.א.ל. ואין כל ספק שנתבעים 3-1 היו מעוניינים בקיום עסקת ס.א.ל.
גם ס.א.ל חפצה בקיום ההסכמים ועובדה היא, שהיא שילמה לשמריה " על החשבון", סך של 4 מיליון ₪. כפי שהודה שמריה בעצמו, בעדותו ( בעמ' 281 שו' 32-29), הוא קיבל מס.א.ל " על מה שנמכר", סך של ארבעה מיליון ₪ - שני מיליון ₪, כולל מע"מ על הבנייה הרוויה ועוד שני מיליון ₪ + מע"מ, על המגרשים הדו-משפחתיים. כל זאת - במקום 12 מיליון ₪, שהוא היה אמור לקבל מס.א.ל ולא קיבל, לאחר שהתובעים גילו את אשר נעשה.
זאת ועוד - העובדה שס.א.ל ביקשה לקיים את העסקה תוך הוספת הסך של 6.5 מיליון ₪, שנקבע על ידי דגני, (לאחר, שהיא כבר שילמה לשמריה, לפחות, סך של 4 מיליון ₪, מהם 2 מיליון ₪ עבור המגרשים הדו-משפחתיים), מצביעה על הערך הכלכלי של העסקה עבורה, גם במחיר זה.
ההסכמים הנוספים, הנסתרים, מעידים על כך שס.א.ל ידעה, בזמן אמת, שהשווי של המקרקעין גבוה, באופן משמעותי, מסך של 288,000 ₪ ליח"ד, שהוצג בפני דוד כמחיר הראוי, ושהעסקה שבאה לידי ביטוי בהסכמים הנוספים (אשר לא גולו לדוד), ההיא עסקה כדאית.
לפיכך, בהחלט אפשר לקבל מהסכומים העולים מההסכמים הנוספים עם ס.א.ל, לפחות אינדיקציה למחיר שקונה מרצון היה מוכן לשלם למוכר מרצון, בגין המגרשים הדו-משפחתיים.
אילו דגני היה מביא בחשבון גם את ההסכמים הנוספים עם וס.א.ל, הערכתו את שווי המגרשים הדו-משפחתיים, הייתה גבוהה יותר.
195. אני דוחה את טענות ברנשטיין לפיהן, בקביעת המחיר של 288,000 ₪ ליחידת דיור ( אשר לאחר חוות דעתו של דגני כבר ברור לחלוטין, שהוא איננו ריאלי), הם הסתמכו על כתבות בעיתונות, כפי שטען יעקב בסעיף 71 לתצהירו. נספח כו' לתצהירו, אליו הפנה יעקב, כולל כתבות על רכישת מגרשים לבנייה רווייה ( ולא צמודת-קרקע) כך גם בכתבה מיום 11.8.2010 על עסקת אאורה, הנזכרת בשומת השמאי דגני, כעסקה להשוואה, בה נזכרת עסקה קודמת של אאורה, לרכישת מגרשים לבנייה רוויה באותה שכונה ( שגם הפרסום שלה, מיום 10.5.2010, נמצא בין מסמכי נספח כו').
הובהר לעיל, כי עסקת אאורה היא עסקה שונה, שאיננה במגרשים דו-משפחתיים, אלא היא עסקת רכישה על ידי חברה, שרכשה קרקע בשטח של 12 דונם, המיועדת להקמת קוטג'ים טוריים, דו-קומתיים. ברור, אפוא, על פניו שמהפרסום בדה-מרקר על עסקה זו, לא יכול היה יעקב ללמוד על מחירם הנכון של המגרשים צמודי הקרקע, שנמכרו לס.א.ל. בנוסף, בכתבה זו ( שפורסמה ביום 11.8.2010), נכתב כי: "שכונת נווה פרדסים בפרדס חנה נחשבת לשכונה מתפתחת ביישוב הכפרי. בחצי שנה האחרונה רכשו מספר חברות יזמות ובנייה, ביניהן שיכון ובינוי וצבי צרפתי, קרקעות לבניית פרויקטים חדשים למגורים בהיקף כולל של מאות יחידות דיור." כן נכתב, כי: "הנגישות לכביש 6 ולרכבת והמרחקים שהתקצרו מגוש דן, הפכו את פרדס חנה למבוקשת בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים לרכוש דירה במחירים סבירים ובאיכות חיים כפרית".
דווקא מהאמור בשני הפרסומים אודות הרכישות של חברת אאורה באזור, היה ברור, שמדובר באזור מתפתח ושהמחירים בו יעלו בעתיד הקרוב ביותר, באופן משמעותי. עובדות אלה הסתירו נתבעים 3-1 מהתובעים, תוך שהם עשו בהן שימוש על מנת להשיא את התמורה בהסכמי מקורות וס.א.ל, תוך כוונה לשלשל את ההפרש לכיסיהם.
196. אוסיף ואדגיש, כי גם העובדה שלפחות שלוש קבוצות עמן היו נתבעים 3-1 במשא ומתן למכירת המקרקעין ( מקורות, קליין וס.א.ל) "הציעו" בדיוק אותו סכום (288,000 ₪) אומרת דרשני ותומכת, משמעותית, בטענות התובעים. שהרי, צפוי כי מציעים, המתחרות ביניהן על אותה עסקה, יציעו מחירים שונים ו כי תיערך ביניהם התמחרות, על מנת למקסם את התמורה עבור הבעלים. לכן, העובדה שמדובר (כביכול) בדיוק באותו מחיר " מוצע", תומכת בטענת התובעים לתרמית, לה שותפים גם ברנשטיין.
אעיר, כי מההסכמים הנוספים עולה, כי אכן בוצעה התמחרות, אולם היא בוצעה "מאחורי הקלעים" ותוצאותיה באו לידי ביטוי רק בהסכמים הנוספים, הנסתרים, בעוד שבהסכמים הגלויים, נותרה תמורה אחידה - בגובה הסכום שהוצג לדוד.
197. ההפחתה בגין זמינות - אין חולק, שעל פי התב"ע אין כל חובה למכור את כל המגרשים כמקשה אחת ואין כל מניעה למכרם בחלקים ( אם כי מכירה ליחידים אכן איננה ריאלית, בשל הצורך בבנייה מרוכזת). גם אין כל ממש בטענת נתבעים 3-4 לפיה העובדה שמדובר בבנייה מרוכזת מיתרת את בחינת אפשרויות המכירה למקורות ולקבוצת קליין ומאיינת את ההסכמים עם מקורות. ממילא, מושתקים הנתבעים מלטעון טענה זו, שהרי הם עצמם היו אלה שהיו אמונים על שיווק המקרקעין ועל מכירתם והם אלה שניהלו מו"מ עם החברות הנ"ל וגיבשו את ההסכמים עם מקורות וס.א.ל.
198. בשל ההגבלה שבתכנית, הגיע דגני למסקנה, כי אין הצדקה למכור את הקרקע בחלקים, אלא עליה להימכר כמקשה אחת. בניגוד לנטען בסיכומי התובעים, הוא לא קבע שהתכנית מחייבת למכור כמקשה אחת, אלא ציין כי זו מסקנתו נוכח ההוראה בדבר בנייה מרוכזת. לפיכך ובשל ההוראה הנ"ל, הערכתו את מגרשי ס.א.ל הותאמה לרכישה קבלנית מרוכזת על ידי הפחתת 10% מהערכתו את השווי הריאלי של המגרשים.

199. לעומתו, דרעי קבע בחוות דעתו נ/5 כי, בנסיבות ענייננו, אין מקום להפחית מהשווי הריאלי של המגרשים. לדבריו, יש להתחשב בכך שבמתחמים מסוג זה יש יתרון לגודל מאחר שהוא מושך חברות רציניות ובעלות איתנות פיננסית, המחפשות מתחמים גדולים לרכישה ( עמ' 9). עוד ציין, גם מאחר שעלות הבנייה על ידי אדם פרטי גבוהה מהעלות ליזם או לקבלן וגם בשל היתרון של הוצאה מרוכזת של היתרי בנייה למתחם שנרכש על ידי יזם/קבלן, אין להוראת התב"ע בדבר בנייה מרוכזת משמעות רבה, בתנאים אלה (עמ' 10).

200. בעניין ספציפי זה אני מעדיפה את חוות דעתו של דרעי על פני חוות דעתו של דגני. גם ההסכמים הנוספים מול מקורות וס.א.ל ( מהם בחר דגני להתעלם) תומכים, בעניין זה, באמור בחוות דעתו של דרעי.

גם אם, בשל האופן בו נעשו הסכמי מקורות וס.א.ל ובשל השתלשלות העניינים, כמפורט לעיל, לא ניתן לגזור מהם, ישירות, את השווי הריאלי של המגרשים, לא ניתן להתעלם, לחלוטין, מהם ומהסכומים שצוינו בהם, המעידים על כך שגודל השטח והבנייה המרוכזת אכן היוו עבורן דווקא יתרון. כאמור לעיל, התמורה שס.א.ל הייתה מוכנה לשלם על פי ההסכמים הנוספים והעובדה שהיא שילמה עבורם, בפועל, סכום נוסף של 6.5 מיליון ₪ (אחרי שכבר שילמה לשמריה 4 מיליון ₪) מצביעה על כך, שבפועל, נושא הזמינות לא הפחית את ערך המגרשים .

מנגד, כפי שהוסבר לעיל - דרעי העריך את מגרשי ס.א.ל בשווי גבוה מזה העולה מההסכמים הנוספים שנערכו עם ס.א.ל ולכן לא אוכל לקבל את חוות דעתו במלואה.

201. עוד אזכיר, כי קיבלתי את טענת התובעים לפיה, לולא ההסכם עם ס.א.ל., שנחתם בתרמית כלפיהם, הם כלל לא היו מוכרים את המקרקעין ( עובדה היא כי עשרת המגרשים שהוחזרו על ידי ס.א.ל., במסגרת הפשרה, לא נמכרו על ידם עד היום). בנוסף טוענים התובעים, כי שולם על ידם מס שבח ואם ירצו לרכוש נדל"ן " במחיר נטו" יוכלו לרכוש רק חלק ממה שנאלצו למכור. גם לכל אלה יש לתת ביטוי בקביעת המחיר הריאלי של המגרשים, וההפרש בו יחויבו נתבעים 3-1.
202. לפיכך, אני מקבלת את חוות דעתו של דגני, אך בהסתייגויות דלעיל. כפי שאמרתי, יש קשר בין קביעתו של דרעי (העדיפה עליי) לפיה, בנסיבות הספציפיות שבפנינו, גודל השטח והבנייה המרוכזת היוו, עבור החברות הרוכשות, דווקא יתרון (הבא לידי ביטוי בסכומים שבהסכם ס.א.ל, אשר היה בתהליך ביצוע) ובין ההפחתה שערך דגני בגין רכיב "הזמינות", המבטא חיסרון לבנייה המרוכזת.
בהביאי בחשבון את כל האמור לעיל, סבורה אני כי יש לבטל את ההפחתה בגין זמינות שערך דגני.
התוצאה היא, שיש לבטל את ההפחתה של 10% מערך המגרשים, כפי שנקבע על ידי דגני בחוות דעתו, היינו - סך של 3,326,400 ₪, נכון למועד הקובע בחוות דעתו של דגני (27.9.2010) . סכום זה מגיע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום זה ועד ליום הגשת התביעה (11.9.2014) לסך של 3,748,205.70 ₪.
203. בשולי הדברים אומר, כי המחירים שנקבעו בהסכם הפשרה עם עמר, אינם רלבנטיים, הן מאחר שמדובר על שנת 2000 והן מאחר שמחיר האופציה היווה פשרה בתביעת עמר, לפי המלצת עו"ד אבוחצירה והיא כללה מרכיבים נוספים. עוד יש לזכור שלא הייתה מחלוקת שעמר השביח את המקרקעין וכי האופציה שניתנה לו הייתה מוגבלת והתובעים סירבו להאריך אותה, על אף תביעה שהגיש עמר בעניין זה ואשר נדחתה על ידי בית המשפט.
מעורבות ברנשטיין בתרמית כפר יונה ופרדס חנה
204. מעורבותם של יוסף ויעקב עולה, תחילה, מייעוץ המס שנתנו לגוטמן, אשר הביא את גוטמן למכור את המקרקעין, בניגוד לאמנה המשפחתית, כפי שעלה מעדויותיהם של דוד ושל טרז, האמינות עליי, ואשר נתמכו בראיות נוספות, כמפורט לעיל, תוך שקבעתי כי גם יוסף וגם יעקב נתנו ייעוץ זה.
יעקב הצהיר בתצהירו ( סעיפים 28 ו- 30) כי לא הייתה לו כל מעורבות במכירת מקרקעי כפר יונה, למעט סיוע בדיווח לשלטונות המס, לאחר שההסכמים נחתמו וכך גם העיד ( עמ' 249; 259; 262; 266). אינני מקבלת טענה זו.
205. גרסתו של יעקב לפיה הוא פגש את שמריה לראשונה, שמונה שנים אחרי תחילת מכירת מקרקעי כפר יונה ( עדותו בעמ' 256 שו' 9-8), איננה עִקבית, איננה אמינה ואיננה סבירה ואין לי ספק שהוא הכיר אותו כבר מהעת בה נמכרו מקרקעי כפר יונה;

בסעיף 30 לתצהירו אמר יעקב , בהתייחס לתקופה בה נמכרו מקרקעי כפר יונה: "את מר שמריה אלרז ... בכלל לא הכרתי אותה עת, ולא ידעתי אודותיו". לעומת זאת, בעדותו בפניי אישר שהוא "שמע" על שמריה עוד בתקופת מכירת מגרשי כפר יונה, אם כי המשיך וטען שהוא פגש אותו אישית רק בפרויקט פרדס חנה: "את השם של שמריה שמעתי עוד במהלך הפרויקט בכפר יונה. אישית הכרתי אותו בפרויקט פרדס חנה" (עמ' 255 שו' 35-34).
206. מעדויותיהם של יעקב, שמריה ועו"ד אבוחצירה, עולה שדבריו אלה של יעקב אינם סבירים בעליל. אין חולק, שיעקב עבד במשרדו של אביו יוסף החל מחודש ינואר 1977 , בעוד שמכירת מקרקעי כפר יונה החלה רק בסוף שנת 1997 ( עדות יעקב בעמ' 256 שו' 8-7).
עו"ד אבוחצירה העיד, שהוא היה מחתים את הקונים על החוזים ולאחר מכן היה מגיע למשרדו של יוסף עם החוזים החתומים, מחתים אותו עליהם ומחזיר לקונים את החוזים החתומים. כן העיד, כי ברוב הפעמים שמריה היה זה שהלך, פיזית, למשרדי מס שבח על מנת למסור את הדיווחים על העסקאות ( עדותו בעמ' 188 שו' 27-25).
יעקב סיפר שמאחר שמשרדו היה צמוד למשרדו של יוסף, הזדמן לו לראות את עו"ד אבוחצירה מגיע למשרד על מנת להחתים את יוסף על חוזי המכר של כפר יונה ( סעיף 29 לתצהירו). בנוסף טען, כי הוא עזר לעו"ד אבוחצירה בדיווחים לרשויות המס על העסקאות, שכן עו"ד אבוחצירה אמר שהוא אינו יודע לטפל בכך, מאחר שהיה מדובר בנכס שנרכש בשנות השמונים והיה צורך בעבודה חשבונאית של תיאום אינפלציוני, חישובי פחת, קיזוז מס רכוש, חישובי הוצאות וכדו' (עדותו בעמ' 250-249 לישיבת יום 10.07.2018 ). בנוסף, טיפל יעקב בהתכתבויות ובהשגות מול רשויות המס ( סעיף 28 לתצהירו) ועבור כך קיבל, 1,000-800 ₪ בגין כל חוזה.
207. לא ניתן להאמין כי במצב הדברים המתואר לעיל, היה נתק מוחלט בין יעקב ( היושב במשרדו של יוסף, אליו מגיע עו"ד אבוחצירה לשם החתמת יוסף על החוזים) ובין שמריה, אשר קיבל לידיו את טפסי הדיווח למס שבח, שהוכנו על ידי יעקב. בנסיבות אלה לא ייתכן, שיעקב כלל אינו יודע על קיומו של שמריה ( כגרסתו בתצהירו) או רק שמע את שמו, אך לא ראה אותו במשך 8 שנים, בהן נמכרו מגרשי כפר יונה ( כגרסתו בעדותו). לא ייתכן מצב בו שמריה הוא השליח למסירת מסמכי הדיווח למס שבח, אשר הוכנו על ידי יעקב, ללא שיעקב מכיר את שמריה וללא שהם נפגשו במהלך הפעילות. ואמנם, מדברי שמריה לחוקר עולה ששניהם - יוסף ויעקב " עבדו" אתו, גם במכירת מקרקעי כפר יונה וקיבלו שלמונים בגין כל מכירה.
אמנם, עו"ד אבוחצירה העיד, באופן גורף, שיעקב לא היה מעורב כלל במכירת מקרקעי כפר יונה ( עמ' 191 שו' 7), אך עדותו איננה אמינה עליי. התרשמתי, כי עו"ד אבוחצירה מוטה לטובת ברנשטיין וכי בעדותו הוא עשה כל שיכול היה על מנת לעזור להם, בלי לסבך את עצמו וסבורה אני כי גרסתו זו נועדה " להרחיק" את יעקב ( שישב במשרדו של אביו, יוסף) ממכירת מקרקעי כפר יונה ומהיכרות עם שמריה כבר בשלב זה. עדותו סותרת גם את דברי שמריה לחוקר בעניין מעורבותם של יוסף ויעקב במכירת מקרקעי כפר יונה ו בדבר קבלת כספים מהמכירה.
208. בנוסף, טענת ברנשטיין לפיה הייתה במשרד הפרדה " בין פועלו של יוסף לפועלו של יעקב" לא הוכחה כלל ועיקר. לא הובאה כל ראייה על האופן בו התנהל המשרד, לא מבחינת הטיפול בלקוחות ולא מבחינה כספית, על אף שבקלות יכולים היו ברנשטיין להביא ראיה כזו. יש להניח, אפוא, כי אילו הובאו ראיות כאלה הן היו פועלות לרעת ברנשטיין.
209. מכל אשר הובא בפניי עולה, כאמור, כי אין מקום להפריד בין יוסף ליעקב, לא בנוגע למקרקעי כפר יונה ולא בנוגע למקרקעי פרדס חנה. אמנם עולה מהראיות, כי יוסף " התחיל" את פרשת כפר יונה, אולם יעקב הצטרף למשרדו של אביו יוסף, החל משנת 1997. גם אם ההחלטה על מכירת מקרקעין אלה התקבלה טרם הצטרפותו, רשמית, למשרדו של אביו ו גם אם יוסף היה זה שנתן, תחילה, את ייעוץ המס, ברי מהראיות, שיעקב ואביו פעלו בשיתוף פעולה, יחד עם שמריה, הן במקרקעי כפר יונה והן במקרקעי פרדס חנה, תוך שהם מחלקים ביניהם את העבודה, בין היתר על פי תפקידם בחברה ועל פי הסמכויות שקיבלו מהתובעים.
בעדותו בנוגע ל מקרקעי פרדס חנה, אמר יעקב שדוד וטרז הסמיכו אותו ואת יוסף, להתחיל לבדוק את הנתונים בנוגע לפרדס חנה. מיד, בהמשך, הוא ניסה להטיל את כל האחריות על אביו יוסף (אשר, כאמור, לא הגיש תצהירים ולא העיד), באמרו: "אותנו זה בעיקר את יוסף"...(עדותו בעמ' 243-242). אלא, שהראיות ( כגון עדותו הוא על שיחתו עם דוד על שוויים של המקרקעין, המיילים שהוחלפו בינו לבין עו"ד פינקלשטיין בעניין ההסכמים השונים ועוד) מצביעות על מעורבות מלאה שלו במכירת מקרקעי פרדס חנה. גם מהמשך עדותו ברור שגם יוסף וגם הוא ניהלו את מכירת מקרקעי פרדס חנה ( עמ' 260 שו' 18-10; עמ' 243, שו' 18-33 ועוד).
210. כן מוכיחות הראיות, כי שניהם - יעקב ויוסף קיבלו, יחדיו, שלמונים משמריה. דברי שמריה לחוקר בעניין מעורבותם של ברנשטיין וקבלת כספים על ידם, הן במכירת מקרקעי כפר יונה והן במכירת מקרקעי פרדס חנה, מהווים עדות של שותף לקנוניה. חיזוק לעדות זו נמצא בעדויות ( שהתקבלו על ידי) בדבר ייעוץ המס, שהיה ייעוץ כוזב; בקבלה על תשלום סך של 807,000 ₪, ששילם שמריה ליוסף, בידיעתו של יעקב (גם אם היה זה בדיעבד, כטענתו), ללא שמי מהם דיווח על כך לתובעים; בעובדה שיעקב מיהר להודיע, בכזב, לעו"ד פינקלשטיין שמקורות חזרה בה מהעסקה; בעדותו של דוד לפיה יעקב לא יידע אותו בדבר מכירת 11 המגרשים הפרטיים לאלרז; בעדותו של עו"ד פינקלשטיין לפיה יעקב השיב לתמיהתו בעניין זה באמרו שדוד יודע על כך, שעה דוד לא ידע ועוד ועוד - הכול כמפורט בפסק דין זה.
211. ברנשטיין טוענים, כי המחיר של 288,000 ₪ ליחידה הוא המחיר היחיד עליו ידעו לגבי מגרשי פרדס חנה וכי אין ראיה שהם ידעו על מחיר אחר כלשהו, או על ההסכמים הנוספים עם מקורות ועם ס.א.ל.
לתמיכה בטענתם זו, הם מפנים לדברי שמריה לחוקר, שם אמר שמריה כי ברנשטיין לא ידעו על הרווח של 12 מיליון ₪, שצפוי לשמריה מעסקת ס.א.ל ( תמליל 9 עמ' 51 אשר צוטט בסעיף 66 לעיל). זו הוצאת דברים מהקשרם, שהרי שמריה אינו אומר שם שברנשטיין לא ידעו על התרמית, או שהם לא ידעו שהוא לוקח כסף לכיסו, או שהם לא לקחו לכיסם דבר - שהם " לא בסיפור הזה", כפי שאמר לגבי עו"ד פינקלשטיין. מדבריו ( לאורך כל השיחות) בהחלט עולַה, מעורבות מלאה של ברנשטיין " בסיפור הזה", של התרמית ושל הקנוניה עמו . כל ששמריה אומר בתמליל 9 עמ' 51 הוא, שברנשטיין לא ידעו מה גודל הסכום ששמריה " סידר" לעצמו. וכך אמר: "[הם] לא תיארו להם שאני עד כדי כך אקח שנים עשר מיליון בשביל עצמי". מכך לא עולה שברנשטיין לא ידעו על מעשיו של שמריה, אלא שהם לא ידעו ששמריה נוטל לעצמו סכומים כה גבוהים! שהרי, כפי שצוטט לעיל, שמריה אומר לחוקר, כמה וכמה פעמים, שברנשטיין קיבלו ממנו כסף על כל מכירה והרוויחו יפה. שמריה גם אמר לחוקר, כי ברנשטיין היו אמורים לקבל סכומים נוספים, אשר לא שולמו מאחר שהתובעים ביטלו את העסקה עם ס.א.ל.
רק על מנת להסיר ספק אבהיר, כי דברי שמריה לחוקר אינם עדות שמיעה, באשר שמריה העיד במשפט וניתן היה לחקרו על אשר אמר.
212. חוליה משמעותית בשרשרת הראיות המעידות על שותפותם של ברנשטיין במרמה ובקנוניה, עם שמריה הוא התשלום בסך של 807,000 ₪ (!), אשר שמריה שילם ליוסף ( באמצעות חברת ג'וי-אל שבבעלותו המלאה של שמריה). בגין סכום זה, הוציא יוסף חשבונית מס מחודש פברואר 2011, עבור " דמי טיפול במכר מגרשים בפרדס חנה" (מוצג ת/19). ברנשטיין טוענים, כי הסכום הועבר ליוסף, לאחר שעסקת ס.א.ל הושלמה וכי הוצאת החשבונית מצביעה על כך שיוסף לא סבר שעליו להסתיר את התקבול משמריה, כלומר - הוא לא סבר שהתקבול אינו כדין.
אינני מקבלת טענה זו. להוצאת חשבונית עבור סכום המתקבל שלא כדין יכולים להיות נימוקים שונים, אך עצם הוצאתה אינו מעיד על כך שמדובר בסכום " כשר". ייאמר מיד; על פניו, תשלום כזה, שהוסתר מהבעלים, אינו יכול להיות כשר.
213. יוסף לא לקח חלק פעיל בהליך ולכן לא ניתן היה לשאול אותו מדוע קיבל את התשלום ומדוע הוצאה החשבונית - מדוע ששמריה ישלם לו סכום כה נכבד עבור " דמי טיפול" במכר פרדס חנה, כאשר שמריה הוא זה שהיה אמור " לטפל" במכר המקרקעין עבור ברנשטיין ( כמיופיי כוחם של גוטמן) ולא ההיפך, ושעה שברנשטיין קיבלו את שכרם מגוטמן ולא היו אמורים לקבל שכר או תשלום נוסף, מאיש, בוודאי לא מהמתווך ששמריה.
214. גרסאותיהם של ברנשטיין ושל שמריה, באשר לסיבת התשלום, אינן עקביות ומעידות על אמירת דברי כזב. שמריה טען, שרוב הסכום מהווה תמורה בגין ייעוץ מס שנתן לו יוסף ו"רק" סך של 200,000 ₪ ניתן " לאות תודה והוקרה" על העברת הטיפול במקרקעי פרדס חנה לידיו ( עדותו בעמ' 274). גם לגבי הסכום שהועבר "לאות תודה" לא היה שמריה עקבי. פעם ציין 200,000 ₪ ופעם אמר ש"אולי" נכלל בכסף הנ"ל " סכום קטן". בנוסף, שמריה טען שהסכומים של 10,000 ₪ לכל מגרש פרטי, שהוא נתן לברנשטיין ( הפעם הקפיד לדבר בלשון יחיד ולומר שנתן ליוסף...) נכללו בָּסך של 807,000 ₪: "אני הבהרתי שבמסגרת התשלום שנתתי 800 ומשהו אלף ₪ זה היה חלק על העבודה וחלק היחסים שבינינו, על זה שהוא נותן לי את הפרויקטים שיווק בלעדי, ומתוך הסכום הזה, זה הסכום שאני מדבר איתו על 10,000 ₪ ליחידה, נתנו לו בעת הרכישה של 11 המגרשים. הוא קיבל 10,000 ₪ עבור כל עסקה אבל זה בתוך הסכום של ה 807,000 ₪" (עדותו בעמ' 278 משו' 34 עד עמ' 279 שו' 13-1).
מעבר לכך שהודייתו זו מעידה, כשלעצמה, על חוסר כשרות התשלום, היא תומכת במסקנה כי דבריו לחוקר היו אמת ולא התרברבות ואף מצביעה על כדאיות רכישת מגרשי אלרז, עבור אלרז.
215. לעומת זאת, יעקב ( אשר העיד לפני אלרז) לא טען, כלל, כי התשלום היה עבור ייעוץ מס לשמריה . תחילה טען יעקב, כי לא הוא קיבל את התשלום, אלא יוסף ו לדבריו, יוסף אמר לו שהוא קיבל את התשלום " כי שמריה רצה להודות לו על פרויקט פרדס חנה ומתוך ראייה לעתיד של שיתוף הפעולה ביניהם, בבחינת שלח לחמך על פני המים" (עמ' 247 שו' 17-15). כאשר הקשו עליו בשאלות בעניין קבלת הסכום, ענה יעקב תשובות מתחמקות והטיל את כל האחריות על יוסף בלבד, תוך שאמר: "קודם כל, אני אומר שוב, אתה אומר אתם, ואני אומר שאתה צריך להגיד שמדובר ביוסף...". עם זאת, מאחר שהוא הבין שלא יוכל להכחיש שידע על החשבונית אמר: "ידעתי, הוא עדכן אותי, אבל אני לא אחראי על מה שכתוב בתוך חשבונית מס, מה שיוסף כתב בחשבונית, אולי לבקשתו של שמריה..." (עמ' 247). בסופו של דבר, כאשר הוא נותר ללא תשובות אמר: "היחסים בין יוסף לשמריה הם לא מענייני" (עמ' 250 שו' 16-15).
כיצד הם לא מעניינו שעה שהוא ואביו יוסף עבדו יחדיו על עסקאות כפר יונה ( מהעת בה נכנס יעקב למשרד) ועל עסקאות פרדס חנה, באותו משרד, בשילוב ובשיתוף פעולה ביניהם ו שעה שאין חולק שבאותה תקופה הוא היה דירקטור בחברה, ואף נטל חלק פעיל בהסכמים שנעשו לגבי מקרקעי פרדס חנה - ליעקב הפתרונים!
216. יעקב טען, כי קבלת הסכום לא דווחה לחברה, מאחר שהיה זה חצי שנה לאחר העסקה עם ס.א.ל והוא עצמו לא היה קשור לעסקה ולא ראה " שמשהו שקשור במערכת היחסים שבין יוסף לשמריה שייך לחברה" (עמ' 248 שו' 19-16; עמ' 250 שו' 26 עד עמ' 251 שו' 2). מדובר בהסבר מופרך, במיוחד שעה שהוא בא מפיו של רואה חשבון, שהיה דירקטור בחברה, בעלת המגרשים.
217. לא למותר להדגיש, כי עצם אי הדיווח על סכום זה לגוטמן ( ואין חולק שיוסף, יעקב ושמריה לא דיווחו על כך) מהווה ראייה, משמעותית, בדבר לקיחת שלמונים על ידי ברנשטיין ובדבר שיתוף הפעולה בין ברנשטיין לבין עצמם ובין ברנשטיין לבין שמריה, בהונאת התובעים ובהפרת חובות האמונים שחבים ברנשטיין לתובעים.
218. אכן, הייתה לשמריה סיבה להודות ליוסף ( וגם ליעקב) על פרויקט פרדס חנה... טבעי שמי שאמור להרוויח 12 מיליון ₪ ( מאחורי גבו של הבעלים של המקרקעין) "ישלח לחמו על פני המים" על ידי מתת לנציגי הבעלים, שאפשרו לו להרוויח סכומים כה נכבדים, בין היתר על מנת שכאשר תהא בידיהם עסקה נוספת, הם יפנו אליו. אזכיר, כי ראינו לעיל ששמריה ( על פי הודאתו בפני החוקר) החל להכשיר את הקרקע לקבלת מקרקעין נוספים של התובעים, לטיפולו, עוד טרם התקבלה הסכמת התובעים למכירתם.
219. אינני סבורה שעצם הוצאת החשבונית מעידה על תום לב (כטענת ברנשטיין) , בפרט כאשר כל העניין הוסתר מהבעלים, שהרי אין מחלוקת שברנשטיין לא גילו לדוד כי קיבלו סכום זה ( או כל סכום אחר) משמריה. סבורה אני, שברנשטיין לא ציפו שדוד יגלה את המרמה ואת הסכומים האמיתיים אשר סוכמו בהסכמים הנוספים עם מקורות וס.א.ל, ואף לא את העובדה שהם קיבלו כספים משמריה. אכן, לא הובהר מדוע הוצאה חשבונית, שעלולה להתגלות ולחשוף את המעשה האסור, אך יכולות להיות לכך סיבות שונות . מאחר שיוסף, אשר קיבל את הסכום והוציא את החשבונית לא העיד ומאחר שיעקב השים עצמו כמי שאינו קשור לכך, לא ניתן היה לברר עניין זה. חֶסֶר זה רובץ לפתחי הנתבעים. אציין, עוד, כי העובדה שלא הוצאו ( ואולי הוצאו אך לא התגלו) חשבוניות נוספות, איננה אומרת שלא הועברו כספים נוספים.
ידיעת ברנשטיין על ההסכמים הנוספים בין שמריה למקורות ולס.א.ל
220. לטעמי, עצם העובדה שברנשטיין קיבלו משמריה תשלום ובוודאי בסכום כה גדול ומשמעותי, ללא ידיעת דוד וללא שדיווחו לו על כך, לא מלכתחילה ולא בדיעבד מעידה, כשלעצמה, על שותפות של ברנשטיין עם שמריה בקנוניה ובתרמית, בניגוד עניינים ותוך הפרת חובות האמון המוטלות עליהם.
התשלום אף מהווה ראיה לכך שברנשטיין ידעו על ההסכמים הנוספים בין שמריה למקורות ולס.א.ל. זאת - בנוסף לכל האמור לעיל בעניין זה . שהרי, אם ברנשטיין לא ידעו על ההסכמים הנוספים בין שמריה למקורות ולס.א.ל, כיצד הם חשבו שמכירת המקרקעין הניבה לשמריה כספים עודפים בסדר גודל שכזה, מעבר לדמי תיווך המגיעים לו, כדי לתת להם במתנה? ומדוע שיעשה זאת? גם תשלום זה מוכיח, אפוא, כי ברנשטיין ידעו על ההסכמים הנוספים, בהם סוכם עם מקורות וס.א.ל על תשלום סכומים גבוהים, משמעותית מהסך של 288,000 ₪ למגרש, אשר הוצג בפני דוד.
על רקע זה, אין להתפלא שיעקב טען בעדותו ( עמ' עמ' 262 שו' 33-29), כי הוא איננו יודע מהם דמי תיווך סבירים, שכן הוא איננו יודע " במה זה כרוך", טענה שמוטב היה לה, שלא הייתה נטענת, בוודאי לא מפי שמכר את המקרקעין בתיווכו של שמריה.
221. אין להתפלא על כך, ששמריה ניסה לעזור לברנשטיין גם בנוגע לידיעתם על ההסכמים הנוספים, והעיד שהוא לא העביר אותם לברנשטיין ושהוא לא סיפר עליהם לאיש: "... לא דיווחתי ולא היו ידועים לאף אחד. זה עניין שלי. ביני לבין הקונה [...] זה עבור העבודה שלי" (עמ' 281 שו' 12-6). אינני מאמינה לדבריו והראיות מצביעות על כך שאין זו האמת.
222. לא למותר להדגיש, שוב, כי גרסתו של יעקב, לתשלום הסך של 807,000 ₪, ללא שהדבר דווח לתובעים, מהווה, כשלעצמה, הודאה בהפרת אמונים ובהפרת חובות נאמנות הן על ידי יוסף ויעקב והן על ידי שמריה. כן אבהיר, כי אין מדובר " רק" בהפרת חובות נאמנות, אלא בתרמית ממש.
223. עובדת ידיעת ברנשטיין על ההסכמים הנסתרים עם מקורות וס.א.ל מוכחת גם בסדר הכרונולוגי ובסמיכות הזמנים בין הודעת מקורות לפיה היא עומדת על מימוש האופציה, לבין הצעת ס.א.ל ( ראו סעיף 17 לעיל). סמיכות זמנים זו מצביעה על כך שהמו"מ עם ס.א.ל החל שעה שההסכמים עם מקורות היו בתוקף ומחזקת את טענת התובעים לפיה ברנשטיין ושמריה החליטו לסגת מעסקת מקורות, בשל ההזדמנות ( הטובה יותר) לעסקה עם ס.א.ל.
יעקב לא היה מודיע לעו"ד פינקלשטיין, בכזב, שמקורות חזרה בה מהעסקה, לולא ידע על ההסכמים הנוספים עם ס.א.ל. לולא הסכומים הנוספים שסוכמו בהסכמים הנוספים (מעבר לסך של 288,000 עליו ידעו התובעים), לא היה לברנשטיין כל אינטרס " להחליף" את עסקת מקורות בעסקת ס.א.ל, שהרי, בהסכמים הגלויים שתיהן הסכימו לשלם סכום זהה עבור המקרקעין. ברנשטיין גם לא היו לוקחים סיכון של תביעה מצד מקורות, בגלל אי השלמת העסקה עמה. כאמור - החזרה מהעסקה עם מקורות נועדה להטיב את תנאי העסקה מבחינת שמריה וברנשטיין ( אך לא מבחינת התובעים) וכבדרך אגב אפשרה לאלרז לרכוש את מגרשי אלרז ( שגם בגינם קיבלו ברנשטיין, לפי עדותו של שמריה, סך של 10,000 ₪ עבור כל מגרש).
עובדות אלה תומכות, גם הן, בטענת התובעים לפיה ברנשטיין רקחו קנוניה עם שמריה - שותפם לתרמית להונות את גוטמן ולגזול את כספם.
224. ברנשטיין טוענים, כי העובדה שהתובעים לא הביאו מי מטעם מקורות או ס.א.ל, שיעיד כי לברנשטיין לא היה קשר כלשהו לפניות של שמריה אליהם כדי לקבל מחיר גבוה יותר מ- 288,000 ₪, שחלק ממנו ישולם לו במזומן פועלת לרעת התובעים.
לא כך הוא; השאלה נגד מי צריכה להיזקף העובדה שלא הובא עֵד אשר צפוי היה שיובא, איננה קשורה, בהכרח, לשאלה על מי מוטל נטל הבאת הראיות, אלא היא תלויה בשאלה לטובת איזה צד היה צפוי שהעד יעיד. הכלל בדבר אי הבאת עד תקף רק כאשר יש להניח כי אותו עד היה מעיד לטובת הצד שבחר לא לזמנו.
במקרה זה אין להניח שמישהו מחברת ס.א.ל. או מקורות, היה מעיד שהסכים לשלם כסף במזומן, מעבר לסך הנ"ל (הגלוי). מאידך - אם טענת התובעים איננה נכונה, הכיצד לא הביאו הנתבעים, דווקא, את מר בן-יהודה ממקורות שליטה, שיעיד כי דברי אסף אינם אמת וייתן הסבר כַּשֵר להסכמים הנוספים? הכיצד הם לא הביאו מי מטעם ס.א.ל שיסביר את ההסכמים הנוספים?
רכישת מגרשי אלרז - 11 המגרשים החד-משפחתיים (הפרטיים) על ידי שמריה, חגאי וורד (מגרשים מס' 111-101).
225. ביום 10.10.2011, לאחר שח.ומ.ג גילתה את מעשי המרמה שנעשו נגדה, שלחה ח.ומ.ג גם לאלרז מכתבי ביטול של חוזי המכר שנחתמו עמם, בטענות שונות לרבות טענות לתרמית, הפרת אמונים וחריגה מהרשאה, שנעשו בידיעתם ( מכתבים ותגובות בעניין זה צורפו לתצהירו של חגאי).
התובעים עותרים בתביעתם לסעד הצהרתי, המצהיר כי ההסכמים עם אלרז לא השתכללו ולחילופין - כי ביטולם על ידי החברה נעשה כדין. כן מבקשים הם להורות על השבה, של צד למשנהו, של כל מה שהתקבל במסגרת החוזים ( כאמור בסעיף 21 לחוק החוזים).
ככל שלא ניתן להורות על השבה, מבקשים התובעים לחייב את אלרז לשלם להם את ההפרש בין הסך ששולם - 293,103 ₪ (ללא מע"מ) למגרש (340,000 ₪ כולל מע"מ) לבין המחיר על פי שמאות דרעי (615,000 ₪ ליחידה, ללא מע"מ). סכום ההפרש הנתבע + מע"מ מגיע, ליום הגשת התביעה, לסך של 376,619.50 ₪ ליח"ד.
226. לאחר ששקלתי את הראיות סבורה אני כי נוכח הנסיבות בהן נרכשו מגרשי אלרז ובהינתן המחיר הנמוך בו הם נרכשו, הרחוק מלהוות תמורה הולמת, ביטול הסכמי המכר ( פרט להסכם לגבי מגרש 108, אשר נמכר לצד שלישי תם-לב, שאף לא צורף להליך זה) נעשה כדין;
עצם הרכישה של 11 המגרשים החד-משפחתיים על ידי שמריה וילדיו, שעה ששמריה היה המתווך בהם, ללא שהייתה בידיו הסכמה מראש ובכתב של הבעלים, נגועה בניגוד עניינים ובהפרת חובות הנאמנות שחב שמריה לבעלים של המקרקעין.
חגאי וורד ידעו שאביהם הוא המתווך וכפי שמוֹרוֹת הראיות - אף ידעו, כי רק בשל כך הם יכולים לרכוש את המגרשים במחיר מציאה, היינו - ידעו על הפרת חובת האמונים של שמריה כלפי הבעלים. אמנם, לא הובאה ראיה ישירה לכך שחגאי וורד ידעו על הקנוניה בין אביהם לבין ברנשטיין, אולם הובאו די ראיות נסיבתיות המוכיחות, ברמה הקרובה לוודאות, שהם יכולים לרכוש אותם רק משום שאביהם הוא המתווך ושהם רכשו אותם בידיעה שהתמורה בה הם נמכרים להם נמוכה משמעותית מערכם.
227. הראיות שהובאו בפניי מצביעות על כך שמועד רכישת מגרשי אלרז תוזמן על ידי שמריה בקפידה, תוך " התאמת" ההסכמים עם מקורות וס.א.ל להחלטתו לרכוש את המקרקעין וזאת - בשיתוף פעולה של ברנשטיין ותוך חלוקת המגרשים בין ילדיו.
ראשית חוכמה, דאגו שמריה וברנשטיין " לחסל" את אפשרות המכירה למקורות ולהציג בפני התובעים מצג לפיו הם לא הצליחו למכור את מגרשי פרדס חנה ( ובכללם - את מגרשי אלרז), זאת, על אף שמקורות לא חזרה בה מהעסקה ועל אף שלא נעשה על ידם דבר וחצי דבר, על מנת לשווק את מגרשי אלרז לאנשים פרטיים .
228. על אף שביום 10.8.2010, הודיעה מקורות, שהיא עומדת על זכותה לממש את האופציה ( או לקבל את הפיצוי של 2.4 מיליון ₪), כאמור בהסכם הפיצוי (כפי שפורט בסעיף 154 לעיל) , שלח יוסף, כבר ביום 19.8.2010, מכתב לשמריה, בשם ח.ומ.ג, בו הודיע לו, כי בעקבות אי הצלחה בשיווק המגרשים באמצעות קבוצות רכישה הוחלט לשווקם ליחידים, כפי שנעשה במגרשי כפר יונה " בשיטת כפר יונה", כלשון המכתב ( נספח ט', למוצג ת/20 - להלן: "מכתב השיווק"). כן נאמר במכתב: "... נבקש לארגן את מערך הפרסום והשיווק, כפי שסוכם בינינו בעל-פה".
אזכיר, כאן, כי עסקת מקורות כללה את כל מגרשי פרדס חנה, כולל הפרטיים, בעוד שעסקת ס.א.ל לא כללה את המגרשים הפרטיים, אשר נרכשו על ידי אלרז.
229. על פי הראיות והנתונים שהובאו בפניי, נראה כי מכתב השיווק, היה מכתב מוזמן וכוזב, שתואם בין יוסף לבין שמריה, אשר נועד " להכשיר את הקרקע" לרכישת מגרשי אלרז ולמכירת שאר המגרשים לס.א.ל, במקום למקורות. לכך קיימות שלוש אינדיקציות:
ראשית - בעת כתיבת מכתב השיווק הייתה בידי הנתבעים עסקת מקורות ( שכללה את מגרשי אלרז). שהרי, מקורות בחרה לממש את האופציה, כאפשרות ראשונה ( ככל שהקרקע לא תימכר לצד ג'). לפיכך, האָמִירַה במכתב השיווק, לפיה לא הייתה הצלחה בשיווק המגרשים באמצעות קבוצות רכישה, היא אמירה כוזבת בעליל .
שנית - הנתבעים עצמם טוענים, כי בשל הוראות התב"ע, (אשר היו ידועות מלכתחילה), לא ניתן לשווק את המגרשים הדו-משפחתיים ליחידים, אלא רק באמצעות קבוצות רכישה. כיצד, אפוא, נכתב במכתב השיווק שהוחלט לשווק ליחידים?
שלישית - הנתבעים עצמם מודים שלא אוּרגן ולא היה כל שיווק או פרסום, בכלל, ולגבי המגרשים החד-משפחתיים, בפרט, זאת - על אף שעל המגרשים הפרטיים לא חלה ההגבלה שבתב"ע. חרף זאת, גם לגביהם לא נערך כל שיווק או פרסום ואלרז מיהרו לרכשם, כבר ביום 26.8.2010 .
230. סמיכות הזמנים, כמו גם עצם העובדה שאלרז מיהרו לרכוש את 11 המגרשים הפ רטיים, ללא שנעשה פרסום וללא שנעשה כל ניסיון לשווק את המגרשים ליחידים, מצביעים על כך ששמריה ניצל את ההזדמנות, שיצרו ברנשטיין ( מיופי הכוח) ושמריה, עבור שמריה ועבור עצמם ( ובל נשכח את דברי שמריה לפיהם הוא שילם לברנשטיין 10,000 ₪ עבור כל מגרש שרכשו אלרז).
בנוסף, רכישת המגרשים הפרטיים ( מגרשים 111-101), נעשתה בהליך מזורז ביותר, כשבוע בלבד לאחר הוצאת מכתב השיווק;
כבר ביום 26.8.2010, נחתם על ידי יעקב ועו"ד פינקלשטיין, פרוטוקול ישיבה של ח.ומ.ג, בעניין מכירת מגרשים 104,106, 107,108 בחלקה 13 בגוש 10121 לחגאי ( נספח א'2 לתצהירו של חגאי). בנוסף, חתם יוסף על ייפוי כוח בלתי חוזר, בו ייפתה ח.ומ.ג את כוחו של משרד עו"ד פינקלשטיין, לבצע את העברת הזכויות במגרשים שנמכרו לחגאי ( נספח א'3 לתצהירו של חגאי).
באותו יום ממש – 26.8.2010, נערכו כל שלושת חוזי הרכישה, על פיהם רכשו שמריה וילדיו - חגאי וורד, את כל המגרשים החד-משפחתיים - 11 במספר. 3 מגרשים נרכשו על שמו של שמריה ועל שם כל אחד מילדיו נרכשו 4 מגרשים.
231. זאת ועוד - ההסבר שניתן על ידי הנתבעים לרכישת מגרשי אלרז, הוא הסבר מופרך על פניו, שאיננו יכול להתקבל;
אין חולק, כי על פי התב"ע ( נספח כח' לתצהירו של יעקב) התנאי למתן היתר בנייה היה אישור תכנית פיתוח לכלל השטח ובנייה מרוכזת של היחידות במגרשים הדו-משפחתיים ( סעיף 16.1 לתב"ע). אזכיר, שוב, כי מגבלה זו של בנייה מרוכזת איננה חלה על המגרשים הפרטיים.
הנתבעים טוענים, כי נוכח מגבלות התב"ע, הקשיים בשיווק המקרקעין וסירובו של דוד להשקיע בהכנת תכנית פיתוח, הציע שמריה לרכוש את המגרשים הפרטיים, בטענה שהדבר יקל על קידום תכנית הפיתוח ושיווק המגרשים ועל מנת שבקופת החברה יהיה כסף לתת למועצה להתחיל את הפרויקט ( עדות שמריה בעמ' 273). לטענתם, בעת רכישת מגרשי אלרז עדיין לא הייתה הסכמה עם המועצה המקומית שתאפשר הבטחת ביצוע התשתיות וללא הסכמה לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה על פי תכנית המתאר.
לכן - כך טוענים הם, המגרשים הפרטיים נרכשו על ידי אלרז, כצעד שנועד להטיב את מצבם של גוטמן, נוכח כך שהניסיונות שנעשו עד אז, למכור את המגרשים, לא צלחו ועל מנת " לעורר את השוק". הסבר זה גם נמסר לעו"ד פינקלשטיין ( עדותו בעמ' 320 שו' 7).
232. אין בהסברים אלה כל ממש; טענת הנתבעים לפיה הם אינם מצליחים למכור את המגרשים ולכן המכירה לאלרז נועדה " לעורר את השוק" היא עורבא פרח. היא נסתרת, מניה וביה, בהסכמים שנעשו עם מקורות ועם ס.א.ל, במו"מ עם קבוצת קליין, המעידים על כך שהייתה התעניינות רבה ורצינית ברכישת מקרקעי פרדס חנה, וכן בכך שלא נעשה כל פרסום, מכל סוג שהוא, למכירת המגרשים, לא הפרטיים ולא האחרים.
אי עשיית פרסום כלשהו צורמת במיוחד לגבי המגרשים החד-משפחתיים, נוכח כך שהם המגרשים הטובים ביותר ובעיקר נוכח כך שהשוק של מגרשים אלה ( אשר הבנייה בהם אינה מוגבלת בתב"ע), הוא שוק פרטי, שונה, כפי שהסביר דגני בעדותו.
233. גם הטענה לפיה דוד לא רצה לממן את הפיתוח, ורכישת המגרשים עזרה בכך, היא טענה בעלמה. לא הוצג כל מכתב של פנייה לדוד ואף לא נטען כי נאמר לו שללא מימון הפיתוח לא ניתן למכור את המגרשים הפרטיים ( טענה שהיא, כשלעצמה, לא הוכחה כלל ועיקר).
יתירה מזאת - במכתבו של מהנדס המועצה לשמריה, מיום 6.6.10 (כמעט שלושה חודשים לפני רכישת מגרשי אלרז) , בעניין תשלום עבודות הפיתוח - היטלי כבישים ( נספח יא' לתצהיר של שמריה), הועלו על ידי המועצה שתי אפשרויות לקידום הפיתוח בשכונה. האחת - המועצה תבצע תכנון ותכנית עבודה, כולל אומדן וכתב כמויות והשנייה - הבעלים יכינו את התכניות והן תועברנה למועצה לאישור. בהתאם - ישולמו ההיטלים. יש לזכור, כי תשלום היטלי הפיתוח הוטל על הרוכשים.
מעבר לדברים שנאמרו בעלמה, לא הונח כל בסיס לטענת נתבעים 3-1 בדבר קושי כלשהו בביצוע או במימון אחת האפשרויות. נהפוך הוא; נוכח העסקה עם ס.א.ל, ברי כי לא היה כל קושי במימון.
234. אדגיש, שוב, כי הצעת ס.א.ל " צצה" לפתע פתאום, מיד לאחר רכישת מגרשי אלרז; מכתב הצעת ס.א.ל ( הנזכר בסעיף 171 לעיל) נכתב כשבוע בלבד, לאחר רכישת מגרשי אלרז.
בנסיבות אלה, לא יכול להיות כל ספק, כי בעת רכישת מגרשי אלרז, ידע שמריה על העסקה העומדת להיחתם עם ס.א.ל, שהרי לא ייתכן שעסקה כזו תתגבש בתוך ימים ספורים. זאת גם נוכח עדותו של יעקב לפיה, לפני החתימה על ההסכם עם ס.א.ל הוא שוחח עם דוד, מספר פעמים ומסר לו את נתוני העסקה ( סעיף 90 לתצהירו). ברי, אפוא, שבעת רכישת מגרשי אלרז, עסקת ס.א.ל כבר התגבשה.
על רקע האמור לעיל, הטענה לפיה אלרז רכשו את המגרשים על מנת לעזור לתובעים ו"לעורר את השיווק", היא יותר ממופרכת.
235. אינני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה דוד ידע על מכירת מגרשי אלרז לשמריה ולמשפחתו ואישר מכירה זו. יעקב טען שהוא דיווח לדוד על העסקאות עם משפחת אלרז, כולל הסכומים, הן לפני ביצוען והן לאחר מכן ושהוא מניח שגם עו"ד פינקלשטיין דיווח לו ( עמ' 245 שו' 23-18). לטענתו, לדוד לא הייתה כל הסתייגות, על אף זהות הרוכשים ( עמ' 246 שו' 18-15). גם סופי העידה שהתובעים ידעו, בזמן אמת, על מכירת המגרשים לאלרז ואישרו את המכירה ( עדותה בעמ' 225 שו' 5-19ׂ), אולם בהמשך עדותה אישרה שהיא לא נכחה בשיחה כזו ( עמ' 225 שו' 14-13), כך שאין לה ידיעה אישית, על כך. בנוסף, התרשמתי כי עדותה מוטית וכי היא מנסה לעזור לנתבעים, בכלל ולבעלה, בפרט, ולא נתתי אמון בעדותה.
מעבר לעדותו הכללית והסתמית של יעקב, לפיה הוא " עדכן" את דוד בדבר מכירת המגרשים למתווך שמריה ולילדיו (עדות שאינני מאמינה לה), לא הובאה כל ראייה לכך שדוד הסכים, שאלרז ירכשו את המגרשים הפרטיים, ובוודאי שלא היה מסכים לכך שהם יימכרו ללא כל פרסום או ניסיון למקסם את התמורה שתתקבל ממכירתם (אלא "בהנחה" של 5,000 ₪ למגרש, כפי שהעיד יעקב) ובוודאי שדוד לא היה מסכים ששמריה ישלם לברנשטיין 10,000 ₪ עבור כל מגרש פרטי שהוא וילדיו רכשו.
דוד העיד ( ועדותו אמינה עליי), כי יעקב סיפר לו רק בדיעבד, על כך שנרכשו 11 מגרשים פרטיים, ללא שאמר לו שהם נרכשו על ידי המתווך שמריה וילדיו. לא למותר לציין, כי כל המסמכים בנוגע לעסקאות אלרז נחתמו על ידי מיופיי הכוח ועל ידי עו"ד פינקלשטיין וכי אין ולוּ מסמך אחד, שנחתם על ידי דוד באופן אישי. הכול נעשה מאחורי גבו של דוד וללא ידיעתו.
חוות הדעת השמאיות בעניין שווי מגרשי אלרז
236. מטעם התובעים הוגשה חוו"ד שנערכה על ידי דרעי, ליום הקובע - 24.9.12 ( סומנה ח/2 - נספח 21 לתצהירו של דוד), לפיה שווי ממוצע, נטו, של כל מגרש פרטי, הוא 615,000 ₪.
המגרשים הפרטיים נמכרו לאלרז בסכום של 340,000 ₪, כולל מע"מ למגרש, לא כולל היטלי פיתוח והשבחה ( 293,103 ₪, ללא מע"מ).
237. הנתבעים בחרו שלא להגיש חוות דעת שנערכה על ידי שמאי מטעם, ליום הקובע ואף התנגדו למינוי מומחה מטעם בית המשפט. במקום זאת, הם בחרו להסתמך על חוות דעתה הנ"ל של בן-פורת שהוזמנה, בזמנו, על ידי יוסף ושנערכה ליום 7.1.2009 - כשנה ושמונה חודשים לפני היום הקובע ( סומנה ח/4 - נספח ט' לתצהירו של יעקב).
כמו כן מבקשים הנתבעים, בסיכומיהם, לגזור את ערך המגרשים החד-משפחתיים, מחוות דעתו של דגני בנוגע למגרשים הדו-משפחתיים, שניתנה על ידו כשמאי מכריע בתביעת ס.א.ל.
238. אציין, כי בנוסף לחוות דעתה של בן פורת היו בידי ברנשטיין ואלרז, שתי חוו"ד נוספות, לגבי מגרשי פרדס חנה, שנערכו על ידי השמאים סיוון ובירנבאום. חוות דעת אלה צורפו לתצהירי הנתבעים, אך לא הוגשו כחוות דעת מומחים בתיק זה ועורכיהם לא נחקרו.
ב"כ הנתבעים הסכימו, כי מאחר שחוות דעת אלו נערכו למועדים קודמים - לסוף שנת 2005 ולחודש ינואר 2006, אין הן רלבנטיות למכירה לאלרז, שבוצעה בשנת 2010. חרף זאת, יעקב ניסה בעדותו להקנות לחוות דעת אלה רלבנטיות ( עדותו בעמ' 243-242) באמרו, כי ניתן "להתרשם" מחוות הדעת וללמוד מהם נתונים. גם ורד ציינה חוות דעת אלה בסיכומיה, כאילו יש להן משמעות כלשהי, בעוד שלא כך הדבר. מדובר בניסיונות כושלים, שרק מחזקים את טענת התובעים, לפיה ברנשטיין ידעו שהמחיר שהם מציגים בפני גוטמן הוא מחיר נמוך ובלתי ריאלי.
239. מוצאת אני לנכון לחזור ולהדגיש, כי שוכנעתי שהתנהלותם של ברנשטיין, גם בהבאת נתונים, בפני דוד, מחוות דעת בלתי רלבנטיות, איננה " רק" התנהלות רשלנית, אשר הביאה למכירת המקרקעין בפחות מערכם המלא, אלא התנהלות שנעשתה בכוונת תרמית ובהונאה.
עיקרי חוות הדעת של דרעי:
240. כאמור, כל מגרשי אלרז נמכרו בתאריך 26.8.2010, בתמורה לסך של 340,000 ₪. על שם שמריה נמכרו 3 מגרשים, על שם חגאי נמכרו 4 מגרשים וגם על שם ורד נמכרו 4 מגרשים. בכולם נקבע כי היטלי השבחה ופיתוח ישולמו על ידי הקונה.
מדובר במגרשים חד-משפחתיים המסווגים, בתכנית החלה עליהם, כ"איזור מגורים א'". בתכנית נקבע, כי " הבניה תהיה מרוכזת ולא תתאפשר בניה עצמית, למעט במגרשים לחד משפחתיים", כך שהגבלת הבנייה איננה חלה על מגרשים אלה.
241. השומה נערכה על ידי דרעי לפי " גישת ההשוואה", בהתייחס לנכסים בסביבה הקרובה ולנכסים חליפיים באזורים סמוכים. הובאו נתונים להשוואה ממכרז רמ"י ב"משמרות", פרדס חנה-כרכור מתאריך 28.4.2010 בארבעה מגרשים הכוללים 119 יח"ד; משכונת " רמז" - 5 עסקאות משנת 2010.
בנוסף, הובאו עסקאות להשוואה ושומות מאזורים אלטרנטיביים " בני השוואה", על מנת להמחיש את הפרופורציות.
צוינה (בסעיף 9.3 לחווה"ד), העסקה בה מכר חגאי את מגרש 108 (הנמצא בין המגרשים שנרכשו על ידו כאמור לעיל) לעמיר ושירי צוקרמנדל ( להלן: "צוקרמנדל") בתמורה של 687,582 ₪, כאשר היטל ההשבחה חל על המוכר והיטל הפיתוח - על הקונים.
נוטרלו הוצאות פיתוח סביבתיות, סבירות, שייגבו על פי חוקי העזר העירוניים. היטלי פיתוח צפויים הופחתו על פי מסמך לעניין אגרות והיטלי פיתוח, ממחלקת הגבייה של אגף ההנדסה במועצה המקומית פרדס חנה-כרכור מתאריך 5.9.11. ( נספח יב' לתצהירו של שמריה). נלקח בחשבון, כי היטל ההשבחה, למועד הקובע, לכל 11 המגרשים, הוא כמיליון ₪, שהוא היטל השבחה גבוה מזה שהוטל בסופו של דבר.
בניגוד לנטען על ידי ורד בסיכומיה, דרעי לא התעלם מזכויות הבנייה המופחתות במגרש חד-משפחתי לעומת יחידה במגרש דו-משפחתי, אלא הסביר מדוע לא ניתן " לתרגם" את עסקאות ההשוואה שנלקחו על ידו במגרשים דו-משפחתיים למגרשים החד-משפחתיים באופן שעו"ד מזור הציג בפניו, עליו חזר בסיכומיה של ורד ( עדות דרעי מעמ' 71 שו' 17 עד עמ' 72 שו' 9).
242. לאחר ביצוע ההתאמות הנדרשות של עסקאות ההשוואה למגרשים דנן, הגיע דרעי למסקנה, כאמור, כי שווי 11 המגרשים הוא ( במעוגל): 6,750,000 ₪, כך שבממוצע, מחירו הממוצע של כל מגרש ( מבין 11 המגרשים הנ"ל) הוא ( במעוגל) 615,000 ₪, לא כולל מע"מ, פיתוח והיטל השבחה. דרעי ציין ( כפי שמקובל לציין בחוות דעת שמאיות), כי במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, עשויה להיווצר סטייה של כ- 10% מהערכים הנ"ל, עקב שיקולים סובייקטיביים של קונה/מוכר.
עיקרי חווה"ד של השמאית בן-פורת:
243. השומה, שנערכה על ידי בן-פורת, ליום 7.1.2009 - כשנה ושמונה חודשים עובר לעסקת אלרז, איננה מתייחסת רק למגרשי אלרז, אלא לכל שטח המגורים הכלול בתכנית ש/1070, שהוא 72,756 מ"ר.
מדובר בחוו"ד לקונית ביותר ובה 4 עסקאות השוואה בלבד, של בתים בנויים. נקבע בה כי על פי טבלת איזון שנערכה על ידי השמאית עבור תכנית ש/1070, שווי קרקע ליח"ד עבור מגרשים חד-משפחתיים הוא 60,000 $ ועבור מגרש דו-משפחתי, שווי קרקע ליח"ד הוא בערך 50,000 $. מחירים אלה כוללים פיתוח.
לגבי המגרשים החד-משפחתיים ( אשר כולם נמכרו לאלרז) נקבע בחוות הדעת, כי שווי ממוצע של מגרש נע בסביבות 240,000 ₪ ובהפחתת עלויות הפיתוח - 160,000 ₪, כך ששווי ממוצע של מ"ר קרקע הוא 420 ₪.
דיון בחוות הדעת ומסקנות
244. לאחר ששקלתי את האמור בחוות דעתם של דרעי ושל בן פורת, את חקירותיהם בפניי ואת טיעוני הצדדים ואף נתתי דעתי לאמור בחוות דעתו של דגני, עדיפה בעיניי חוות דעתו של דרעי, על חוות דעתה של בן-פורת. כן דוחה אני את ניסיונם של הנתבעים לגזור את שווי המגרשים הפרטיים מחוות דעתו של דגני, שנערכה רק לגבי המגרשים הדו-משפחתיים. להלן נימוקיי;
245. אפתח בכך שאציין, כי בחוות דעתו של השמאי דגני שניתנה על ידו, כשמאי מכריע, בעניין ס.א.ל, לצורך הערכת המגרשים הדו-משפחתיים, הזכיר דגני את מחיר המכירה של 4 ממגרשי אלרז וקבע, כי הם נמכרו במחיר " נמוך משמעותית ובלתי סביר ... על כן, עסקה זו, מהווה, לדעתי המקצועית, "עסקת קיצון" ולא תובא בחשבון על ידי, בשקלול שווי המקרקעין" (עמ' 48 לחוות דעתו) דגני הבהיר, בעדותו, כי אמירה זו חלה על כל המגרשים שנמכרו באותו מחיר, היינו - על כל 11 מגרשי אלרז ( עדותו בעמ' 223 ועמ' 230 שו' 12-6).
246. לא אוכל, כלל, לקבל את חוות דעתה של השמאית בן-פורת, עליה נסמכים הנתבעים. זאת, הן מאחר שהיא נערכה על פי עסקאות שנערכו כמעט שנתיים לפני עסקת אלרז, הן נוכח דלוּת חוות הדעת ועדותה בפניי, אשר הייתה רחוקה מלשכנע בנכונות חוות דעתה.
חוות דעתה של השמאית בן-פורת לקונית ביותר וכוללת מספר מועט של עסקאות השוואה (4 בלבד), כולן משנת 2008 - שנתיים (!) לפני שנמכרו מגרשי אלרז. חוות דעתה נכונה, כאמור לעיל, ליום 7.1.2009 - כשנה ושמונה חודשים עובר לעסקת אלרז. חרף זאת, בחרו הנתבעים, מסיבות השמורות עמם, שלא להגיש חוו"ד מעודכנת מטעם השמאית בן-פורת ( או כל שמאי אחר) ואף להתנגד למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
247. גם תשובותיה בחקירתה שכנעוני, כי לא ניתן לקבל את האופן בו נערכה חוות דעתה ואת הערכותיה; במהלך עדותה הציגה השמאית בן-פורת פלט של עסקאות נוספות להשוואה ( סומן נ/10, עמ' 159 לישיבת יום 16.3.2017, שו' 26-22). מדובר בפלט שהוצא עד שנת 2009 והוא כולל עסקאות משנים קודמות, אשר האחרונה שבהן נערכה באפריל 2008 (!). בן פורת הסבירה שמסיבה זו היא לא הביאה עסקאות אלה בחשבון ( עמ' 159 שו' 21), כך שלא ברור מדוע החליטה להביאן בפניי במהלך עדותה. עוד ציינה בן-פורת, בעדותה, שהיא ביקרה בבתים, לשם ביצוע ההערכה, אך לא הביאה כל נתונים על כך ( עמ' 161-160). לא ניתן להתחשב בדברים כלליים שלא הובאו נתונים בצדם ולטעמי, יש בכך כדי להחליש את משקל חוות הדעת. לא ברור, אפוא, על סמך אילו עסקאות השוואה ועל סמך איזה מידע אמרה השמאית בן-פורת בעדותה, כי המחיר בו נמכרו מגרשי אלרז הוא גבוה מהסביר ( עמ' 151), מה גם שדבריה אלה סותרים את דברי השמאי המכריע דגני בחוות דעתו, לפיה עסקת המכר של מגרשי אלרז נמוכה באופן בלתי סביר ומהווה " עסקת קיצון", שאין להתחשב בה.
248. נתבעים 4-3 משווים, בסיכומיהם ( סעיף יא'), את חוות דעתו של דגני לגבי מגרשי ס.א.ל, אל חוות דעתו של דרעי לגבי מגרשי אלרז, על אף שאין מדובר באותם סוגי מגרשים. לטענתם, חוות דעתו של דרעי לעניין שווי המגרשים החד-משפחתיים כוללת עסקאות השוואה, הזהות לעסקאות ההשוואה שנלקחו על ידי דגני לצורך הערכת המגרשים הדו-משפחתיים. טענה זו רחוקה מלהיות מדויקת או נכונה. אין מקום להשוות בין חוות דעת, שניתנו לסוגים שונים של מגרשים, בהסתמך על חלק מהנתונים עליהם הן נסמכות ואף דגני התנגד לכך.
249. נתבעים 3-4, טוענים עוד, כי הנתונים שנלקחו על ידי דרעי בסעיף 9.1. לחוות דעתו ( ח/3) שונים, לרעת הנתבעים, מהנתונים שנלקחו לגבי אותן עסקאות השוואה, על ידי דגני בסעיף 12.1 לחוות דעתו בעניין מגרשי ס.א.ל ( ח/6), שכן דגני בדק את העסקאות במשרדי מיסוי מקרקעין בעוד שדרעי לא עשה כן.
בדיקת הנתונים מראה כי לא כך הדבר. עיון בטבלה השנייה שבסעיף 12.1. לחוות דעתו של דגני מעלה, כי מאישורי מס שבח עולה, כי התמורה שהובאה בחשבון על ידי רשויות המס גבוהה ממחיר הזכייה, שהוא אשר נלקח בחשבון על ידי דרעי וכי הוצאות הפיתוח זהות.
צודקים נתבעים 4-3, בטענתם, לפיה עסקאות ביוקנעם נפסלו על ידי השמאי דגני, אשר קבע כי הן אינן בנות השוואה מבחינת מיקום ותאריכים, אולם עיון בסעיף 9.4 לחוות דעתו של דרעי ( ח/3) מעלה, כי הוא ציין רק עסקה אחת כזו וגם לגביה הבהיר, כי הוא הזכיר אותה " ללא ניתוח שמאי, לשם ' פרופורציות'". ואמנם - מחירה (780,000 ₪ ליח"ד דו-משפחתית) גבוה, משמעותית, מהמחיר אותו קבע דרעי למגרשי אלרז, החד-משפחתיים. שאר העסקאות שבסעיף הנ"ל לא נפסלו על ידי דגני כבנות השוואה והן מתייחסות לפרדס חנה-כרכור ולתאריכים רלבנטיים.
לגבי עסקאות ההשוואה בעתלית, אליהן התייחס דרעי בחוות דעתו, דגני לא פסל את האופן בו פעל דרעי, אלא הסכים שניתן לערוך התאמות ו ציין שהוא אינו מכיר את הפרמטרים של העסקאות שנטל דרעי ( עמ' 237-236). כן הבהיר דגני, כי שווי של מגרש במכירה לפרטיים גדול משוויו של אותו מגרש במכירה קבלנית ( עמ' 233 שו' 18-16).
250. אמנם, בעסקאות השוואה מתאימים מגרשים דו-משפחתיים למגרשים חד-משפחתיים, על ידי הכפלה במקדם 1.2, אולם זאת, תוך התאמת שאר הרכיבים. בכל מקרה - אין מקום לקחת ערכים שנקבעו בשמאות, לגבי מגרשים דו-משפחתיים ו"לערוך" על פיהם " שמאות" לגבי מגרשים חד-משפחתיים, על ידי הכפלה במקדם. "שיטה" זו איננה יכולה להחליף חוות דעת שמאית, הנערכת לגבי מגרשים חד-משפחתיים. דגני עצמו דחה " שיטה" זו מכל וכל.
דגני הבהיר בעדותו, כי: "מגרש חד משפחתי בדרך כלל, בטח במקומות כאלה, ליחידה אחת, הוא יותר מבוקש על ידי בעלים פרטיים ולא על ידי יזם" וכן אמר, כי למגרשים חד-משפחתיים יש שוק שונה וכי: "דווקא במקומות כמו פרדס חנה אנשים מחפשים את הבתים הפרטיים החד משפחתיים. זה תלוי בנתוני השוק." (עדותו בעמ' 234 שו' 35-34 ועמ' 235 שו' 7-6 לישיבת יום 13.6.17) , ללמדך על הערך השונה שיש למגרשים אלה בשוק ועל כך שיש לערוך שומה נפרדת לגביהם ולא להסיק משומה שנערכה, בנסיבות אחרות, לגבי מגרשים מסוג שונה.
דגני התעקש בעדותו שהוא אינו יכול לומר, על פי חוות דעתו בנוגע למגרש ס.א.ל, מה ערכם של מגרשי אלרז ( עמ' 219 שו' 17-16). כל הנתבעים התנגדו לבקשת התובעים שהוא יכין חוו"ד לגבי שווים של מגרשי אלרז, אך, כעת, בסיכומיהם, הם מבקשים לגזור מחוות דעתו בנוגע למגרשי ס.א.ל, הדו-משפחתיים, מהו ערכם של המגרשים החד-משפחתיים, זאת - בניגוד לדבריו המפורשים של דגני אשר עמד על כך שלא ניתן לעשות זאת; כאשר הוצגה בפניו, במפורש, אפשרות לגזור את שווי החד-משפחתיים מחוות דעתו בעניין ס.א.ל, דחה דגני אפשרות זו, בתוקף ( עדותו בעמ' 231) תוך שאמר, בין היתר: "יש גבול לזילות המקצוע" (עמ' 231 שו' 22).
בהמשך עדותו, שוב סירב דגני להקיש מחוות דעתו בעניין מגרשי ס.א.ל, לשווים של המגרשים הפרטיים, הסביר מדוע לא ניתן לעשות כך והבהיר את הצורך בבדיקת הנתונים הרלבנטיים למגרשים החד-משפחתיים ועריכת שמאות על פיהם. זאת - על אף שהוא אישר שכאשר משווים את זכויות הבניה למ"ר קרקע, מתקבל שווי זהה ( עדותו בעמ' 238 לישיבת יום 13.6.17, שו' 14-9). בהתייחס לעסקת ס.א.ל אמר דגני שאם הוא היה עורך שמאות למגרשים הפרטיים הוא לא היה לוקח את עסקת ס.א.ל כעסקת השוואה, אם כי היא הייתה " ברקע" (עדותו בעמ' 237). בכך בלבד אין כדי לאפשר " גזירת" המחיר של המגרשים הפרטיים ( מגרשי אלרז) מחוות הדעת בעניין מגרשי ס.א.ל, הדו-משפחתיים, כפי שמנסים הנתבעים לעשות.
ראו גם הסברו של דרעי, על ההבדל בשוק של מגרשים חד-משפחתיים לעומת מגרשים דו-משפחתיים ועל ההבדלים בערכם, הנגזרים מכך ( עדותו בעמ' 71-70).
עוד אזכיר, כי ההפחתה בשיעור של 10%, שעשה דגני ( ולא התקבלה על ידי בנוגע לעסקאות ס.א.ל) בוודאי איננה נכונה בנוגע למגרשי אלרז, שכן הוראת התב"ע בדבר בנייה מרוכזת איננה חלה על המגרשים החד-משפחתיים.
251. בנסיבות אלה יש, כאמור, לדחות מכל וכל, את ניסיונם של הנתבעים, לגזור את שווי מגרשי אלרז מחוות דעתו של דגני, אשר התייחסה למגרשי ס.א.ל, או מחוות דעתה של בן-פורת.
252. לא נעלם מעיניי, כי דרעי נטל, כעסקת השוואה, גם את עסקת המכירה לצוקרמנדל ( סעיף 9.3. לשומה), אשר נערכה כשישה חודשים וחצי מאוחר יותר. למרות שדגני סבר, כי בשל המועד בו נערכה, אין להביאה בחשבון (ראו עמ' 27 לחוות דעתו ח/6), הרי שבנסיבות המקרה דנן, נוכח כך שהמכירה נעשתה על ידי חגאי בסמיכות זמנים כה קרובה לרכישת המגרש על ידו, ונוכח כך שהשווי שקבע דרעי, בסופו של דבר, נמוך מהשווי של עסקת צוקרמנדל, אינני סבורה שיש בכך כדי לפסול את חוות דעתו של דרעי, או לגרוע ממנה.
253. סופו של דבר - אני מקבלת את חוות דעתו של דרעי, לפיה שווי מגרשי אלרז הוא, בממוצע 615,000 ₪ למגרש, ללא היטל השבחה, פיתוח ומע"מ.
אבהיר, כי לא נעלם מעיניי הפער הגדול בין הערכת שווי המגרשים הדו-משפחתיים לבין הערכת שווי המגרשים הפרטיים, אולם חוות הדעת שהוגשו, כמו גם עדויותיהם של דרעי ושל דגני, באשר להבדלים המהותיים בין שני סוגי המגרשים , מצדיקים קביעות אלה.
254. הנתבעים מפנים גם לדברים שנאמרו על ידי בן פורת בנוגע לסבירות מחיר המכירה לצוקרמנדל ( בעמ' 157 שו' 2 ואילך), שם אמרה כי " כאשר שוק מתחיל להיות דינמי בשכונה מסוימת, רואים הרבה עסקאות שהמחירים מתחילים לטפס בצורה מאד מהירה וייתכן שזה מסביר את מה שקרה כאן". אלא, שהציטוט אינו מלא. העדה אמרה כך: "אני יכולה להגיד שבקרקעות, השוק, הספסרות ועשיית הרווח היא מאוד גבוהה. וכאשר שוק מתחיל להיות דינמי בשכונה מסוימת, רואים הרבה עסקאות שהמחירים מתחילים לטפס בצורה מאוד מהירה, וייתכן שזה מסביר את מה שקרה כאן, רואים את זה בהמון שכונות מתפתחות, או בשכונות שאושרה תכנית מתאר ואז אנשים מבינים שהאזור הזה הולך להיות אזור מגורים".
בנסיבות המקרה דנן, דברים אלה פועלים לחובת הנתבעים ולא לזכותם. חוות דעתה של בן פורת ניתנה, כאמור, שנה ושמונה חודשים לפני רכישת מגרשי אלרז, כך שהיא לא הייתה רלבנטית, למועדי העסקאות דנן ואין לי ספק שברנשטיין וגם שמריה היו מודעים לכך. אקדים את המאוחר ואומר כי, לטעמי, חגאי וורד ידעו והבינו שלאחר שהאזור הוכשר לבנייה למגורים, המגרשים הפרטיים "ייחטפו" והם יוכלו להרוויח מכך כסף רב. לכן מיהרו לרכוש את המגרשים (11 במספר!), ללא שנעשה כל פרסום למכירתם וללא שנעשה ניסיון כלשהו לשווקם לאנשים פרטיים, כל זאת - ביודעם שהם רוכשים את המגרשים במחיר נמוך בהרבה מערכם האמיתי, במחיר " מציאה".
ידיעת חגאי וורד ואחריותם
255. אין כל אפשרות לדעת ולהוכיח מה היו חילופי הדברים בין שמריה לילדיו בנוגע לרכישת המגרשים. ברי כי איש מהם לא יאמר, בגלוי, שהוא ניצֵל את העובדה ששמריה קיבל לידיו את המקרקעין על מנת לשווקם ועשה בהם כבתוך שלו, בניגוד עניינים ותוך הפרת אמונים.
256. ורד טוענת בסיכומיה, כי " העד המרכזי" של התובעים, שהוא - לשיטתה, דוד, לא ידע את העובדות הבסיסיות הנוגעות לרכישת המגרשים על ידה. מה הרבותא בכך? הרי ברור שכך הדבר, שהרי הרכישה נעשתה מאחורי גבו של דוד, ללא ידיעתו ( הדבר נכון גם לגבי טרז). לפיכך, ברי שדוד וטרז לא יכולים היו להעיד, מידיעתם האישית, לגבי נסיבות רכישת המגרשים על ידי אלרז ולא בכדי, כאשר דוד נשאל שאלות בעניין זה הוא הפנה לעורכי דינו ( עדותו בעמ' 87). הראיות בדבר רכישת המגרשים, לרבות ידיעתם של שמריה, חגאי וורד ואחריותם, אינן מצויות בעדויותיהם של דוד או של טרז, אלא בראיות אחרות שהובאו בפניי, כמפורט בפסק דין זה.
257. מעשי הרמייה של שמריה, ידיעתו והבנתו מוּּכָחִים מכל האמור לעיל ובכלל זה - מדבריו לחוקר. את מהות ידיעתם של חגאי ושל ורד יש, כאמור, להסיק מהראיות ומהנסיבות, מהן עולה, כי שמריה היה זה שהחליט לנצל את ההזדמנות ולרכוש את המגרשים וכי הוא שיתף בכך את ילדיו, תוך שהם " מחלקים" את המגרשים ביניהם, מתוך מודעות לפסול שבמעשה.
לגבי חגאי וורד, הובאו בפניי די ראיות ( אם כי נסיבתיות, בעיקרן) לכך שהם לא רכשו את המגרשים באופן " עצמאי" (כפי שהם טענו), אלא כי הרכישה של כל 11 המגרשים נעשתה על ידי שמריה ו"בניצוחו". כן מוכיחות הראיות, כי חגאי וורד ידעו היטב שההזדמנות לרכוש את המגרשים " נקרתה" על דרכם רק משום שהמתווך הוא אביהם ורק משום שהוא שולט בעניינים. אין לי ספק שהם ידעו והבינו, כי רק משם כך הם יכולים לרכוש את המגרשים במחיר מציאה וכן, כי לא ייתכן שבעלים סביר היה מסכים למכור להם את המגרשים באופן זה ובמחיר נמוך מערכם הריאלי, היינו - המגרשים נרכשו על ידם בידיעה על הפרת חובות אמון, לכל הפחות על ידי שמריה .
258. יש לציין, בהקשר זה, כי שמריה שם עֵינוֹ גם על 5 מגרשים דו-משפחתיים, אותם רצה לרכוש; כפי שפורט לעיל, בהסכם ס.א.ל השני ניתנה לשמריה אופציה לרכוש 5 מגרשים דו-משפחתיים, (לבניית 10 יחידות צמודות קרקע) וס.א.ל הייתה אמורה לשאת בכל תשלומי המס המוטלים על המוכר בגין מכירתם לשמריה, למעט היטל השבחה, היטל פיתוח ומס רכישה. בהסכם הנ"ל נקבע , כי חמשת המגרשים הדו-משפחתיים, יימכרו לשמריה, בני משפחתו, או חברה שבשליטתו ( סעיפים 14 ו- 17 להסכם ס.א.ל השני). לא למותר להזכיר, כי גם במקרקעי כפר יונה רכשו שמריה ובתו ורד, 3 מגרשים ( שמריה רכש מגרש אחד וורד רכשה שניים), ללמדך, על נוהגו של שמריה וילדיו לרכוש מגרשים במקרקעין בהם שמריה משמש כמתווך.
אמנם, צודקת ורד בטענתה לפיה שני מגרשי כפר יונה אותם רכשה אינם על הפרק בתביעה זו, מאחר שהתובעים לא תבעו ממנה דבר בנוגע אליהם. אמנם, היא איננה צפויה לחיוב כלשהו בנוגע למגרשים אלה, אולם לעצם רכישתם יש משמעות ראייתית בתמונה הכוללת. כך, במיוחד, שעה שעיון בחוות דעתו של דרעי, לגבי מגרשי כפר יונה ( ח/3), מעלה כי לגבי שתי היחידות שרכשה ורד במקרקעין אלה ( מספר 20 ברשימה שבטבלה מס' 1 ל-ח/3), קיים הפרש שווי ( לרעת התובעים) בסך 215,024 ₪, שהוא ההפרש הגדול ביותר, מכל הפרשי המחיר שנמצאו על ידי דרעי, לגבי מגרשי כפר יונה.
גם עדותה של ורד לפיה בעשרים השנים האחרונות היא עשתה כעשר עסקאות נדל"ן ( עמ' 308 שו' 35-33), אשר כולן הומלצו על ידי אביה, שהוא " בקי בתחום הנדל"ן" (עדותה בעמ' 306), מצביעה על " השיטה" בה נקטו אלרז.
259. השיטה הנ"ל, של רכישת מגרשים ביוזמתו של שמריה, מתוך מקרקעין בהם הוא משמש כמתווך, ובמחירי " מציאה" - במחיר " חבל על הזמן", "בזול", כלשונו של שמריה, ברורה גם מדברי שמריה לחוקר. בדבריו לחוקר אמר שמריה שהוא רכש את כל 11 המגרשים הפרטיים וכן שהם נרכשו על ידו במחיר מציאה: "... קניתי את זה במחיר חבל על הזמן. חוקר: מחיר טוב? שמריה: נו מה? אני אמרתי לו תשמע, אם אני לא, לא אקנה אז, אז מי יקנה בזול? אני צריך לקנות (תמליל 7 עמ' 70 ש' 22-18).
כשהוא דיבר ( בשיחה נוספת) על מגרשים אלה אמר שמריה, שוב, שהוא לקח את כל המגרשים הטובים ביותר: "פרדס חנה. לקחתי את כל המגרשים הבונבוניירות, הבודדים. חוקר: כן? שמריה: בטח ( נשמע צוחק)" (תמליל 9 עמ' 15 שו' 1-24). דברים אלה מבהירים כי ( בניגוד לטענת ורד בסיכומיה), שמריה אמר לחוקר שהוא לקח את כל המגרשים החד-משפחתיים ולא רק שלושה מהם. בעובדה שהמגרשים חולקו בין חגאי וורד, אין כדי להפחית ממשמעות הדברים - ששמריה קנה בזול ושיתף את ילדיו במציאה.
ורד הפנתה בסיכומיה לדברים שאמר שמריה לחוקר, מהם עולה שהמגרשים הפרטיים שייכים לו ולילדיו. בתמליל 7 עמ' שו' 11, שם אמר שמריה " אני והילדים יש לנו שמה עשר יחידות בפנים" (היה זה לאחר המכירה לצוקרמנדל). בהמשך אמר: " שילמנו" את כל הכסף ו"העבירו לנו את החזקה" ובתמליל 9 עמ' 41 שו' 24-20, אמר: "ארבע זה של הבת. באופן אישי יש לי שש". הנה כי כן - שמריה שיתף בהזדמנות גם את ילדיו והעובדה שבסופו של דבר הם אלה שרכשו את המגרשים ( בין במימון שלהם ובין במימון אביהם, או בעזרתו) איננה משנה דבר לעניין זה.
260. אין משמעות של ממש לשאלה אם חגאי וורד שילמו על המגרשים מכספם, או אם שמריה מימן את הרכישה. מסקנותיי לא היו משתנות גם אם היה מוכח, בראיות, שחגאי וורד שילמו מכספם הם עבור כל המגרשים שהם רכשו על פי החוזים עליהם חתמו, שהרי גם אדם המנצל הזדמנות כזו יכול לשלם על הרכישה מכספו הוא. אולם, העובדה שהובאו ראיות חסרות ( ורק על ידי ורד) ולא הובאו ראיות המעידות כיצד שמריה וחגאי שילמו עבורם, על אף שאין ספק שראיות אלה נמצאות בידי הנתבעים, תומכת במסקנה לפיה הייתה זו " עסקה משפחתית".
חגאי טען שהוא מימן את רכישת המגרשים במשכנתא בסך של 1.5 מיליון ₪ שהוא לקח על וילה שהייתה לו בפרדסיה ( עמ' 300 שו' 5). ורד טענה שהיא שילמה 400,000 ₪ בשיק, במעמד החתימה ושאת יתר הסכום שילמה מחשבונה, תוך שעשתה שימוש בכספים שהיו בידיה ממכירת נכס בהרצליה ( עדותה בעמ' 304 שו' 16), אותו מכרה ביולי 2010. לדבריה, חלקה בנכס שנמכר בהרצליה, היה כ- 1,200,000 ₪, כאשר מסכום זה היא שילמה כמה עשרות אלפי שקלים עבור מס שבח ( עמ' 303). אולם, ראיות על התמורה שהתקבלה מהמכירה הנ"ל לא הובאו.
שמריה וחגאי כלל לא הביאו ראיות בדבר האופן בו הם שילמו עבור המגרשים ו במסמכים שהגישה ורד, יש ראיה לעירוב כלשהו בינה לבין חגאי. לתצהירה של ורד צורפו 4 חשבוניות/קבלות מס, שהוצאו על שמה (נספח 6 לתצהירה). עיון במסמכים אלה מעלה, כי במעמד החתימה על חוזי אלרז ( ביום 26.8.2010), שולם סך של 400,000 ₪ מחשבון בבנק לאומי ובקבלה, שהוצאה על ידי ח.ומ.ג, נכתב: "צ'ק ע"ח רכישת מגרשים בפרדס חנה" ע"ס " 700,000 ₪". בשורה נוספת הופחת סך של 300,000 ₪ ו נכתב: "העב-בנקא. איחוד התחשבנות עם אלרז חגאי" (חשבונית מס' 5495, קבלה מס' 8610).
חשבונית/קבלה נוספת ( מס' 5541/8677) ע"ס 300,000 ₪, מצביעה על העברה בנקאית מחשבון בבנק הפועלים. שתי החשבוניות/קבלות הנוספות, ע"ס 100,000 ₪ ו- 560,000 ₪, שולמו בשיקים שנמשכו על בנק לאומי. כמובן שאדם יכול להחזיק מספר חשבונות בנק, אולם לא הוכח למי שייכים החשבונות ולא הובהר פשר ההעברה ( על אף שהשאלה מי שילם עבור המגרשים הייתה שנויה במחלוקת).
261. אמנם, כאמור, אין משמעות לשאלה אם חגאי ו/או ורד שילמו, בסופו של דבר, על המגרשים מכיסם, אך הערפול שנקטו אלרז בעניין זה ואי הבאת הראיות, משליכים על מהימנותם.
בהקשר לכך מעניינת אמירתו הנ"ל של שמריה ( בתמליל 9 עמ' 41 שו' 24-20) לפיה שישה מגרשים הם שלו וארבעה הם של ורד, אמירה התומכת לכאורה במסקנותיי דלעיל בדבר "הרכישה המשפחתית". המייל בעניין שינוי בחלוקת המגרשים בינו לבין חגאי, ששלח יעקב לעו"ד פינקלשטיין, ביום 24.8.2010 ( הדף השלישי בנספח כט' לתצהירו של יעקב), בצירוף חוזים מתוקנים, לעניין החלוקה בין שמריה לחגאי, מחזק את המסקנה דלעיל.
262. כאמור, גם העיתוי של רכישת מגרשי אלרז מצביע, כשלעצמו, על כך ששמריה ניצל את ההזדמנות לרכישת המגרשים ושיתף בהזדמנות זו גם את ילדיו; התכנון שאִפשֵר ( כלפי חוץ) את רכישת המגרשים על ידי אלרז ברור מהמפורט לעיל; כאמור - שמריה וברנשטיין החליטו שלא לאפשר למקורות לממש את הסכם האופציה; מיד לאחר מכן שלח יוסף לשמריה את מכתב השיווק; לא נעשה כל שיווק או פרסום וכשבוע בלבד לאחר המועד בו נכתב מכתב השיווק, רכשו אלרז את כל המגרשים הפרטיים.
263. כל האמור לעיל מחזק גם את הראיות בדבר הקנוניה בין ברנשטיין לבין שמריה ומצביע, ביחד עם שאר הנסיבות, על נכונות טענת התובעים לפיה חגאי וורד " קפצו על המציאה", כשהם יודעים ומבינים את משמעות הדברים וערים להפרת האמונים ולחוסר כשרותה של הרכישה.
שהרי, אין זה מתקבל על הדעת שבתנאים רגילים, ללא " מידע פנים" וללא " הנחה" משמעותית במחיר, יקבלו אנשים פרטיים, החלטה לרכוש ארבעה (!) מגרשים בבת אחת. בוודאי שאין זה מתקבל על הדעת שכל אחד מילדיו של שמריה, החליט, בנפרד, משיקוליו שלו, לרכוש בדיוק ארבעה מגרשים. ואמנם, חגאי העיד שהם ( הוא שמריה וורד) ישבו והחליטו " מי ייקח מה" (עמ' 299 שו' 10-9). גם העובדה שנרכשו כל המגרשים הפרטיים מצביעה על הבנת אלרז, כי מדובר ב"מציאה".
גם העובדה ששמריה שילם לברנשטיין 10,000 ₪ עבור רכישת כל אחד מהמגרשים הפרטיים ( כפי ששמריה עצמו אמר לחוקר ואף הודה בעדותו בפניי), מצביעה על אינטרס של שמריה גם ברכישת 8 המגרשים שרכשו חגאי וורד. לא ייתכן שהוא עשה כן, כלומר - שילם לברנשטיין 80,000 ₪ עבור 8 מגרשים אלה ( בנוסף ל- 30,000 ₪ ששילם עבור המגרשים שהוא רכש), ללא ידיעת ילדיו.
264. העובדה שהמגרשים נרכשו על ידי שמריה ו"חולקו" בינו לבין ילדיו, עולה גם מהסכם הרכישה של חגאי ומהתייחסותו, בעדותו, למספר המגרשים שהוא רכש; חגאי העיד שאביו שאל אותו כמה כסף הוא יכול לארגן והוא השיב 4 מגרשים ( עמ' 302 שו' 14). לדבריו, מלכתחילה היה מדובר שהוא ירכוש 4 מגרשים והוא עמד על עדותו זו גם כאשר הוצג בפניו כי התמורה הכתובה בסעיף 5.1 להסכם הרכישה ( במילים בסוגריים) היא מיליון ועשרים אלף ₪, סכום המתאים לרכישת שלושה מגרשים ורק בספרות נכתב כי התמורה היא 1,360,000 ₪ - המתאימה לארבעה מגרשים ( עמ' 302 שו' 20-16).
דברי חגאי, בעניין זה, אינם דברי אמת; חוסר האמת שבדברי חגאי הנ"ל, עולה באופן ברור וחד משמעי, מהמייל הנ"ל (הנזכר בסעיף 261 לעיל ), ששלח יעקב לעו"ד פינקלשטיין ביום 24.8.2010, יומיים בלבד לפני החתימה על הסכמי אלרז ( הדף השלישי בנספח כט' לתצהירו של יעקב), שם מודיע יעקב לעו"ד פינקלשטיין, בהתייחס להסכמי המכר של שמריה וחגאי ( ורד איננה נזכרת שם): מצ"ב חוזים מתוקנים של הנ"ל [שמריה וחגאי - ת.ש.נ.] בעקבות שינוי פנימי ברכישת המגרשים בתוך המשפחה שלהם". הנה כי כן, ברור כי תחילה נערך הסכם לפיו חגאי רוכש 3 מגרשים ויומיים לפני החתימה שונה החוזה לרכישת 4 מגרשים. ברי כי שינו את הסכום בספרות, אך שכחו לשנותו במילים. עדותו של חגאי, בעניין זה שהוא, לכאורה, שולי ביותר, פוגעת קשות באמינותו ומצביעה על ניסיון להסתיר את הדרך בה נרכשו המגרשים על ידו, את הסיבה האמיתית לרכישתם, את נסיבות הרכישה ואת "מצב הידיעה" שלו.
265. חיזוק נוסף לכך שהמגרשים נרכשו, כולם, "בניצוחו" של שמריה מצוי בקיומו של אישור, מטעם ח.ומ.ג, על תשלום היטל ההשבחה על מגרשים אלה וקבלת שיפוי על כך מבני משפחת אלרז ( ללא הפרדה ביניהם). האישור נחתם על ידי יעקב ביום 4.5.2011 ( נספח ג' לתצהירו של חגאי).
266. מבלי שיש צורך שאדרש לגופן של טענות ורד לגבי סכסוך בינה לבין אביה ולגבי הסתרת דברים ממנה ( אשר ממילא לא הוכחו), אני דוחה טענות אלה, על הסף, בשל חוסר הרלבנטיות שלהן למועד רכישת המגרשים על ידה, מה גם שפרט לדבריה לא הובאה כל ראייה לסכסוך כלשהו.
267. על מנת להמחיש את " עצמאיות הרכישה" על ידם, טענו חגאי וורד, בעדותם, שהם ערכו בדיקות לגבי המגרשים לפני שהחליטו לרכוש אותם.
ורד טענה שהיא בדקה את העסקה במשך שבוע-שבועיים ( עמ' 302 שו' 14-13), אך כשהתבקשה לומר אילו בדיקות עשתה, לא ידעה להשיב ואמרה שהיא הייתה אז " טירונית יחסית" (עמ' 305 שו' 2-1). תשובה זו תמוהה נוכח טענתה לפיה היא עשתה, עד אותה עת, כעשר עסקאות נדל"ן; אם עשתה אותן " דרך" אביה ללא בדיקה, מדוע בדקה ( כדבריה) בדיקה כה יסודית במקרה זה ואם עשתה אותן לאחר בדיקה, היא איננה "טירונית"... בנוסף, מעדותה התברר שהיא כלל לא ראתה חוות דעת שמאיות בטרם החליטה לרכוש את המגרשים, גם לא את חוות הדעת שהיו בידי שמריה באותו זמן ( עמ' 305-304).
268. נראה, כי לא בכדי לא טרחה ורד לבחון את המגרשים שרכשה, בטרם רכישתם ( כפי שעושה כל רוכש נדל"ן סביר). מבחינתה, לא הייתה סיבה שתעשה זאת, מאחר שהיא ידעה היטב כי מדובר במחיר מציאה וכי היא תוכל להרוויח עליהם לא מעט ( כפי שידע גם אחיה חגאי). ערה אני לדבריה לפיה בכל העסקאות שעשתה היא מעולם לא ביקשה הערכת שמאות לרכישת מגרש ( עמ' 304 שו' 34-32), אולם סביר שגם בעסקאות האחרות היא ידעה שאביה דואג לכך שהיא תרכוש את המגרשים במחיר " טוב".
אמנם, היא לא נשאלה, במפורש, מה התייחסותה לכך שאביה הוא המתווך בעסקה ואם ידעה שבזכותו היא רוכשת את המגרשים בזול ואף לא נשאלה על מעורבותו של עו"ד פינקלשטיין, אולם די בשאלות שנשאלה ובתשובות שנתנה, כמו גם בשאר נסיבות העסקה, כדי להצביע על כך שאת הרכישה יזם ולמעשה גם הוביל, אביה, תוך שהיא מודעת לנסיבות הרלבנטיות ולמשמעותן.
269. חגאי אמר, בעדותו, שלקח לו חודשיים לבדוק אם כדאי לו לרכוש את המגרשים ( עמ' 299-298) וכי הוא לא רכש מגרשים לפני כן. עוד אמר, כי אביו המליץ והוא עצמו חשב שהעסקה טובה וכי אם היא טובה למגרש אחד, היא טובה לארבעה והוסיף: " ואם יש לי את הכסף, למה לא להרוויח כמה גרושים" (עמ' 300 שו' 19-6). לדבריו, נשאר לו רווח נטו של 180,000 ₪. עוד אמר, כי " כל אידיוט" יודע שברגע שקרקע הולכת לבנייה ומציבים שלטים, המחירים מתחילים לעלות וכך אמר: " אני זיהיתי הזדמנות. זה כמו שאנשים אחרים בכל מקום בארץ, קונים מגרש ואחרי פרק זמן קצר פתאום מוכשר לבנייה והערך של המגרש קופץ, אין כאן משהו חריג. אני זיהיתי שזאת העסקה שאני עושה, בגלל שהקרקע תהפוך להיות עם היתרי בנייה ואפשר יהיה לבנות, סביר להניח בסבירות מאוד גבוהה שאני אוכל להרוויח כסף בעסקת מכירה עתידית לכן גם עשיתי את העסקה כי כל העסקה הייתה במטרה לבוא ולהתפרנס מהעסקה בצורה כזו או אחרת. ואני חושב שזה בסדר גמור" (עדותו בעמ' 301 שו' 31-17).
הזדמנות זו היה מזהה כל קונה סביר! אלא, שכפי שכבר הובהר, ברנשטיין ושמריה נמנעו מפרסום המגרשים הפרטיים וממתן הזדמנות לרוכשים פרטיים לרכוש אותם במחיר מלא. במקום זאת - מיהרו אלרז לרכוש את כל המגרשים החד-משפחתיים, לגביהם שימש אביהם כמתווך .
270. חגאי וורד נפגשו ושוחחו ביניהם על המגרשים. חגאי עצמו אישר זאת, אם כי טען שהוא דיבר אתה "בדרך אגב" (עמ' 302 שו' 31-26). אינני יכולה להעלות על דעתי מצב בו הם לא דיברו ביניהם על ההזדמנות הטובה " שנפלה" לידיהם, "להרוויח כמה גרושים" בלא פחות מאשר ארבעה מגרשים, כל אחד (בנוסף לשלושת המגרשים שרכש אביהם).
סבורה אני, כי גם חגאי וגם ורד היו מודעים היטב לעובדות ולנסיבות הנ"ל. הם ידעו שהם רוכשים מציאה ואף ידעו והבינו, כי רכישה זו איננה " כשירה" וכי המגרשים נמכרים להם במחיר זה " בזכות" אביהם, המצוי בניגוד עניינים ו"בזכות" ברנשטיין, כנציגי החברה, המשתפים פעולה עם אביהם.
271. למען הזהירות אציין, גם אם רכישת המגרשים נעשתה על ידי ורד ו/או על ידי חגאי, "רק" תוך עצימת עיניים, יש לראותם כמי שידעו, שכן עצימת עיניים כמוה כידיעה ממשית. ראו: ע"א 1206/16 חברת יהלומי סמואל - רוזנבאום (1992) בע"מ נגד מדינת ישראל – משרד התעשייה, המסחר והתיירות (9.10.2018). המינימום הנדרש לצורך היסוד הנפשי בעבירת מרמה והפרת אמונים הוא מודעות ברמה של עצימת עיניים - ע"פ 3517/11 אילנה שמשון נ' מדינת ישראל (6.3.2013). אם כך - גם לעוולה אזרחית של מרמה, בוודאי שדי בעצימת עיניים. ראו גם ע"א 2664/90 פרידה פרלוב נ' יואלי נסימי פ"ד מח(1) 787 (8.2.1994) פסקה 10 (להלן: "עניין פרלוב").
272. הנתבעים מנסים להיתלות בכך שעו"ד פינקלשטיין לא התנגד למכירת המגרשים לאלרז, דבר המצביע, לטענתם, על כך שגם הוא לא סבר שיש עם כך בעיה כלשהי ומכך - לשיטתם, יש להסיק שמדובר בעסקה כשירה ובמחירי שוק סבירים. נטען, כי אם עו"ד פינקלשטיין לא התנגד לעסקאות, מדוע היה על ברנשטיין או על חגאי וורד להתנגד להן?
ברנשטיין ט וענים, כי עצם ידיעתו ונוכחותו של פינקלשטיין שהיה, החל מיום 2.10.2008, אחד ממנהלי העיזבון של מריה - בעלת מניות בחברה ( נספח ז'1 לתצהירו של יעקב), מקימה את ידיעת החברה ומתן הרשאה על ידה למכור את המקרקעין לשמריהו ולילדיו.
273. לא כך הדבר; ידיעת עו"ד פינקלשטיין על עצם העסקה, ללא ידיעתו על הקנוניה והמרמה, אינה יכולה לגבש הסכמה של החברה למכירה מגרשי אלרז, מה גם שכאשר בוצעה המכירה לאלרז, מקרקעי פרדס חנה כבר חולק העזבון וכל שנותר לעשות הוא העברת הרישום.
274. עו"ד פינקלשטיין, אשר איש אינו טוען שהיה חלק מהמרמה, העיד, שהוא העלה בפני יעקב תמיהה הכיצד נמכרים המגרשים לשמריה ולילדיו, אך סמך על תשובתו של יעקב, שהיה איש אמונם של גוטמן ( עדותו מעמ' 329 שו' 19 עד עמ' 330 שו' 3 ). גם אם היה על עו"ד פינקלשטיין לגלות יותר ערנות לנסיבות המכירה ולניגוד העניינים בו היא נעשית וגם אם הוא התרשל בכך שלא בדק את העניין, על כל היבטיו ואף לא טרח ליצור, אישית, קשר עם דוד על מנת להודיע לו על כך ולהסביר לו את המשמעויות, והסתפק בתשובתו של יעקב לפיה דוד יודע ומסכים, הנתבעים אינם יכולים להיבנות מכך. רשלנותו של עו"ד פינקלשטיין איננה יכולה לשמש מגן לשמריה ולילדיו ואין הם יכולים להיתלות בה על מנת להסיר מעל עצמם את האחריות למעשיהם.
טענת הנתבעים לפיה הדברים הנ"ל לא נכתבו בתצהירו של עו"ד פינקלשטיין, איננה נכונה. בסעיפים 216-215 לתצהירו, הוא מספר שיעקב התקשר אליו ביום 22.8.2010 ואמר לו שהוחלט שאלרז ירכשו 11 מגרשים וכי הוא עדכן את דוד ( סעיף 215 לתצהירו). עוד הוסיף עו"ד פינקלשטיין, בתצהירו, כי הוא שאל את יעקב מדוע אלרז רוכשים 11 מגרשים ויעקב הסביר לו, כי מכירת המגרשים אינה מתקדמת וכי מכירת המגרשים לשמריה תעורר את השוק ותביא להתעניינות ברכישת מגרשים מהחברה. כן ראו עדותו של עו"ד פינקלשטיין בעמ' 320. כאמור, איש הקשר עם דוד, לעניין מכירת המגרשים היה יעקב ולא הייתה לעו"ד פינקלשטיין סיבה לחשוד שיעקב לא עדכן את דוד ולא קיבל את אישורו.
275. עוד אציין, כי העובדה שהמחיר נראה לעו"ד פינקלשטיין סביר איננה אומרת שהוא אכן היה סביר. עו"ד פינקלשטיין איננו שמאי מקרקעין ועל פי עדותו, הוא לא עשה עסקאות מקרקעין באותו אזור. עו"ד פינקלשטיין טיפל בצד המשפטי של העסקאות. הוא לא היה מיופה הכוח למכור את המקרקעין ולא עליו היה מוטל לבדוק את ערכם של המקרקעין. יעקב עצמו העיד, שתפקיד זה היה מוטל על ברנשטיין, והם אלה שמעלו בתפקידם.
לא עו"ד פינקלשטיין הוא " שומר הסף" (כטענת ורד בסיכומיה), בכל הנוגע למכירת המגרשים, לאופן בו הם שווקו ולמחירים בהם הם נמכרו. ברנשטיין היו " שומרי הסף", הם אלה ש היו ממונים ואמונים על שיווק המגרשים ועל מכירתם והם אלה אשר שיתפו בעניין את אלרז, על מנת שיעשה זאת במקומם . ברנשטיין הם שהציגו את המחיר בפני דוד והיו אנשי הקשר של דוד למכירת המגרשים, אולם הם רקחו קנוניה עם שמריה ואף קיבלו שלמונים לכיסם, כפי שמצביעות הראיות שפורטו לעיל.
276. נוכח כלל הנסיבות, כפי שנפרשו בפניי בראיות שהוצגו, אין לי כל ספק, כי הסיבה לרכישת המגרשים על ידי אלרז לא הייתה רצון להטיב עם גוטמן, אלא רצון להטיב עם עצמם, על חשבון גוטמן וכי גם ברנשטיין היו מודעים לכל זאת ועשו יד אחת עם שמריה.
277. דברי עו"ד פינקלשטיין לפיהם חגאי וורד גילו בקיאות בכל הקשור למגרשים, אינם סותרים את העובדה שהיוזמה לרכישת כל 11 המגרשים הייתה של שמריה, אשר שיתף בעניין זה את ילדיו, תוך חלוקת המגרשים בין שלושתם ( כפי שאמר חגאי בעדותו). למעשה, ההיפך הוא הנכון; הבקיאות שגילו חגאי וורד ( ככל שגילו בקיאות), מחזקת דווקא את טענת התובעים לפיה חגאי וורד ידעו והבינו שהם רוכשים את המגרשים " בהזדמנות", כפי שחגאי העיד, לגבי עצמו.
278. כאמור, הראיות נגד חגאי וורד הן, בעיקרן, ראיות נסיבתיות, אך ראיות נסיבתיות יכולות לבסס קביעה בדבר ידיעתו של אדם גם בדין הפלילי. מקל וחומר, שדי בהן לקביעת ידיעה בדין האזרחי, בו רמת ההוכחה פחותה: "על ידיעתו של אדם - כמו גם על התנהגותו - ניתן ללמוד לא רק מתוך ראיות ישירות, אלא גם מתוך הנסיבות הכוללות של העניין, העשויות ליצור הנחה בדבר אותה ידיעה או התנהגות... במקום שמשקלה של הנחה זו הוא נכבד, והריהי משכנעת מעל לכל ספק סביר, עשויה אותה הנחה להגיע למידה הדרושה לגיבושה של אחריות פלילית" - ע"פ 384/80 מדינת ישראל נ' בן-ברוך, פ"ד לה(1) 589, בעמ' 592). ראו גם דברי כבוד השופטת פרוקצ'יה בע"פ 2333107 תענך נגד מדינת ישראל (12.7.2010), פסקה 142: " היסוד הנפשי הנדרש לצורך עבירה של מרמה והפרת אמונים הוא מודעות בפועל, או עצימת עיניים לטיב המעשה, לקיום הנסיבות, ולאפשרות הגרימה לתוצאות המעשה, הנמנים עם פרטי העבירה. די שהעובד יהיה מודע ליסודות העובדתיים-פיזיים של הפרת האמונים. אין צורך במודעות סובייקטיבית לפסול שבמעשה. המשמעות הנורמטיבית של המעשים אינה ניצבת כדרישה לענין היסוד הנפשי".
279. סבורה אני שהראיות מוכיחות את אחריותם של חגאי וורד כלפי התובעים, גם במידת ההוכחה הגבוהה יותר, הנדרשת בנסיבות העניין. ההסבר היחיד הסביר והאפשרי לראיות ולנסיבות שהוכחו לעיל, הוא ידיעתם של חגאי וורד על הפרת האמונים;
חגאי וורד ידעו שאביהם הוא המתווך במכירת המגרשים ולכן ידעו וחייבים היו לדעת, כי רכישת המקרקעין על ידו ועל ידם, נגועה בניגוד עניינים ובהפרת חובת נאמנות שחב שמריה לבעלים . הם גם ידעו שהם רוכשים את המגרשים לא ישירות מהבעלים, אלא באמצעות מיופיי כוח. אין חולק, שחגאי וורד לא באו כרוכשים עקב פרסום כלשהו ( שלא היה), אלא אביהם שמריה היה זה שהביא להם את העסקה. נוכח כך ובנסיבות המפורטות לעיל היה על חגאי וורד לדעת, ולדעתי - הם אף ידעו בפועל, שהם יכולים לרכוש את המגרשים במחיר מציאה, אך רק מאחר שאביהם הוא המתווך וכי לולא זאת הם לא היו יכולים לרכוש את המגרשים במחיר זה, אלא במחיר גבוה הרבה יותר.
280. עצם נוכחותם של יעקב ועו"ד פינקלשטיין במעמד החתימה על הסכמי אלרז, איננה נותנת, בהכרח, "תו כשרות" לעסקה, שהרי, כאמור, התופעה של מכירת מקרקעין בהעדר הבעלים, תוך הונאת הבעלים, היא תופעה ידועה ( ראו, בענייננו, את מכתבו של עו"ד יגיל לדוד ואת פרשת עמר). כמו כן, עובדה היא, שיעקב ויוסף לקחו חלק במרמה.
דווקא בנסיבות שפורטו לעיל, עצם נוכחותם של ברנשטיין ושל עו"ד פינקלשטיין במעמד החתימה לא יכולה הייתה לכסות על חוסר כשרות העסקה. חגאי וורד אף לא טענו שהם העלו שאלה כלשהי, בפני ברנשטיין או בפני עו"ד פינקלשטיין, בנוגע לנסיבות הבעייתיות בהן הם רוכשים את המגרשים ואין חולק שהם לא עשו כל ניסיון לברר אם הבעלים יודע ששמריה וילדיו רוכשים את המגרשים ובאיזה מחיר, ולא ניסו לדבר בעצמם עם הבעלים.
281. בשולי הדברים אציין, כי טענות התובעים נגד חוזי אלרז אינן מהוות טענה בעל פה נגד מסמך בכתב ( כפי שטוענת ורד בסיכומיה). טענה בעל פה נגד מסמך בכתב, איננה חלה במקרה בו מדובר בטענת תרמית. הטענה איננה כי סוכם אחרת ממה שכתוב; הטענה היא, כי מה שסוכם ונכתב בחוזה לא היה מסוכם ונכתב לוּ דוד היה יודע כיצד ועל ידי מי נרכשים המגרשים. במקרה דנן, מאחר שמיופיי הכוח של הבעלים, אשר חתמו, בשם הבעלים, על החוזים ועל המסמכים עשו כן במרמה, ללא ידיעת הבעלים וללא הסכמתם, חתימתם, בשם הבעלים, אינה מונעת מהבעלים להעלות את הטענות אשר העלו.
282. כאמור, חגאי אמר, בבירור, שהוא הבין שיש בידיו הזדמנות מופלאה להרוויח " כמה גרושים" וברי כי חשב שמדובר בהרבה גרושים, שהרי הוא רכש ארבעה מגרשים, שאחד מהם הוא מיהר למכור ברווח משמעותי;
ואמנם, כבר ביום 7.3.2 011 - כשישה חודשים וחצי בלבד, לאחר הרכישה ( שנעשתה ביום 26.8.2010) מכר חגאי את אחד המגרשים שרכש ( מגרש מס' 108), לצוקרמנדל, בתמורה ל-687,582 ₪. על פי תנאי החוזה ( נספח 20 לתצהירו של דוד), היטל פיתוח ומס רכישה ישולמו על ידי הרוכשים ואילו מס שבח, היטל השבחה ומס רכוש, ישולמו על ידי המוכר.
חגאי אמר, שהוא הרוויח מהמכירה לצוקרמנדל, סך של 180,000 ₪ נטו ( עדותו בעמ' 301 שו' 18-17), היינו - לאחר ניכוי תשלומים אשר אינם נכללים בחישוב ערך מקרקעין, כגון שכ"ט עורך דין, מס רכישה, מס שבח וכו', כך שכבר מדבריו ברור, כי הפרש השווי גדול הרבה יותר מסכום זה.
283. זאת ועוד - העובדה שחגאי הצליח כל כך מהר למצוא קונה לאחד המגרשים ( ובמחיר גבוה, משמעותית, מזה שהוא עצמו שילם עבורו) מצביעה, גם היא, על מופרכות טענותיהם של ברנשטיין ושל שמריה בדבר קושי לשווק את המגרשים בשל השלב בו היה הפרויקט מצוי. אמנם, מדובר בהפרש זמן של כחצי שנה, אולם לא חל שינוי בעובדות שכולן היו ידועות כבר בעת רכישת המגרשים על ידי אלרז. ממילא לא נטען ואף אין כל ראיה לכך שהתובעים האיצו בנתבעים 3-1 למכור את המגרשים, וכזכור - לא נעשה כל שיווק או פרסום.
284. אני דוחה, אפוא, את טענתם של חגאי ושל ורד לפיה רכישת המגרשים על ידם הייתה רכישה " עצמאית", לחלוטין, ללא שידעו דבר על נסיבות מכירתם ועל ערכם, ללא שידעו והבינו, כי מדובר במחיר נמוך, משמעותית, משווי השוק, במחיר " מציאה" שאינו יכול להתקבל על הדעת, כמחיר סביר וללא שהבינו את משמעות נסיבות הרכישה וקובעת, כי חגאי וורד רכשו את המגרשים תוך שהם מודעים היטב לכך שהם רוכשים אותם " בהזדמנות", בנסיבות המהוות ניגוד עניינים והפרת חובות נאמנות.
ביטול חוזי מגרשי אלרז
285. כאמור, בנסיבות המפורטות לעיל, היו התובעים זכאי לבטל את חוזי אלרז, כפי שאף עשו בפועל. בין היתר - בשל תרמית והטעייה במחדל של החברה על ידי ברנשטיין - שלוחיה, בנוגע לשווי המקרקעין וכן בשל התרמית, ניגוד העניינים והפרת חובת הנאמנות, שלהם ושל שמריה כלפי החברה, בכך שהם התקשרו בהסכמי אלרז, בתנאים ובנסיבות הנ"ל ותוך ששמריה שילם לברנשטיין וברנשטיין קיבלו משמריה, טובת הנאה בסך של 10,000 ₪ למגרש. עוד קבעתי, כי אין זה סביר שחגאי וורד לא ידעו על תשלום זה.
286. כפי שהבהרתי לעיל, ברנשטיין ושמריה הטעו את התובעים, הן במעשה והן במחדל, שהרי הטעייה, על פי סעיף 15 לחוק החוזים ( חלק כללי) היא גם " אי גילוין עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". ראו: ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.2011) (להלן: "עניין כהן") שם, פסקה 14.
על פי סעיף 15 לחוק החוזים ( חלק כללי), הפרת חובת הגילוי מקנה לצד הנפגע, זכות לבטל את החוזה בהודעה בכתב, שתינתן תוך זמן סביר מהעת בו גילה הנפגע את ההטעיה וכך עשו התובעים. כאשר נעשית תרמית, המקנה עילת ביטול וכאשר מופרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12( א) לחוק החוזים, קמה לנפגע גם זכות לפיצויים, בדרך כלל - פיצויי הסתמכות, היינו - על המפר להביא את הנפגע במקום בו הוא היה לולא התרמית, לולא ההפרה ( עניין כהן, פסקה 16).
יש לציין, כי ברירת הביטול מוענקת לצד הנפגע מהתרמית וכי מדובר בברירה רחבה ביותר, אשר חלה גם אם מצג השווא נעשה בתום לב. ראו, בעניין זה דברים שנאמרו בספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב' (1992) (להלן - " פרידמן וכהן"), בעמ' 784: "ברירה זו מוענקת בצורה הרחבה ביותר. היא חלה לא רק במקרי מצג שווא שנעשה במרמה אלא אף במקרי מצג שווא שנעשה בתום לב. הסעיף איננו מציג כל דרישה לגבי מצבו הנפשי של המטעה ואין הוא מציג כל דרישה בדבר אשם או רשלנות מצידו". על אחת כמה וכמה, כך הוא בענייננו, מקום בו מדובר בתרמית מכוונת, שטובת הנאה בצדה, לכל הנתבעים.
287. בחתימתם על החוזים בשם החברה, תוך הפרת חובת הנאמנות שלהם כלפי החברה וקבלת שלמונים עבור החוזים, חרגו ברנשטיין מההרשאה שניתנה להם למכור את המקרקעין ולכן, על פי סעיף 56( א) לחוק החברות, אין לפעולה תוקף כלפי החברה " אלא אם כן אישרה החברה את הפעולה בדרכים הקבועות בסעיף קטן ( ב) או אם הצד שכלפיו נעשתה הפעולה לא ידע, ולא היה עליו לדעת, על החריגה או על העדר ההרשאה" (בענייננו קבעתי כי גם חגאי וורד ידעו וכי בוודאי היה עליהם לדעת).
פעולה כזו נבחנת גם על פי דיני השליחות ( אשר בחוק השליחות ובפקודת החברות). מקום בו עולה סתירה ביניהם, גובר הדין הספציפי של חוק החברות. - ע"א 4670/03 י.מ.ש השקעות בע"מ נ' כלל ( ישראל) בע"מ, פסקה 13 לפסק דינו של הנשיא ברק (13.12.2006).
גם בחוק הנאמנות מצויות הוראות דומות. סעיף 14 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979 קובע, כי "... פעולה שנעשתה בהפרת חובת הנאמנות והצד השלישי ידע או היה עליו לדעת על ההפרה, או שנעשתה ללא תמורה, רשאי בית המשפט לבטלה ועל הצד השלישי יחולו אחריות וחובות כשל נאמן; ידיעה על קיום הנאמנות, אין בה בלבד משום ידיעה על הפרת חובת הנאמנות".
כאמור, מכירת מגרשי אלרז נעשתה בתרמית ותוך הפרת חובות נאמנות שחבים ברנשטיין כלפי החברה, עקב ייפויי הכוח שניתנו בידיהם ותפקידיהם בחברה ותוך הפרת חובות נאמנות המוטלות על שמריה, כשלוח ולכל הפחות - כמתווך, כלפי הבעלים.
288. חגאי וורד הם " צד שלישי", אולם בנסיבות ענייננו, השתכנעתי, כאמור, שהם ידעו ובוודאי שהיה עליהם לדעת על החריגה מההרשאה. "הדגש הוא על חזותה החיצונית של ההרשאה בעיניו של הצד השלישי, וזאת מטעמים של הגנה על אינטרס ההסתמכות שלו" ככל שהצד השלישי היה תם לב וככל שפעולת השלוח נחזתה להיות כשירה בעיניו, על פי המצגים שהוצגו, לא ייפגעו זכויותיו - ע"א 3998/07 צ. בכור ניהול ואחזקות בע"מ נ' ממשל ירושלים התשנ"ה בע"מ (6.1.2011).
גם במקרה בו נמצא, כי רכישת מקרקעין נעשתה תוך הפרת חובות נאמנות וכי הצד השלישי שילם תמורה בלתי הולמת עבור הנכס, נקבע כי יש הצדקה לעשות שימוש בסמכותו של בית המשפט, לפי סעיף 14 לחוק הנאמנות ולבטל את העסקה - ע"א 8506/15 יעקב ריכטר ואח' נ' בנימין כהן ואח' (14.10.2018). ראו גם: פרידמן ושפירא " דיני עשיית עושר ולא במשפט" מהדורה שלישית (2017), כרך ב' עמ' 813-812).
289. בענייננו, הראיתי כי חגאי וורד לא היו תמי לב וכי הם ידעו על חוסר כשרות העסקה ועל כך שלא ייתכן שהבעלים מודע לכל פרטי העסקה והוא מסכים לה. חרף זאת, הם נקשרו בעסקאות, המקפחות את התובעים ומעשירות, שלא כדין, את כיסיהם של חגאי וורד.
290. לאור כל האמור לעיל, יש בסיס לטענת התובעים לפיה העסקאות עם אלרז כלל לא השתכללו. בכל מקרה ולכל הפחות, היו התובעים זכאים לבטל את מכירת 10 מגרשי אלרז שנותרו בידי הנתבעים 5-3 , כפי שעשו, ויש לתת תוקף משפטי לביטול זה. אותו דין חל, כאמור, גם לו היה מדובר " רק" בעצימת עיניים מצד חגאי וורד.
תוצאת הביטול היא השבה של מה שקיבלה החברה מידי אלרז, בכפוף לזכות קיזוז העומדת לחברה, של הסכומים בהם חויבו אלרז על פי פסק דין זה.
פיצוי עבור מגרש צוקרמנדל
291. ערה אני לכך, שהמכירה לצוקרמנדל נעשתה כשישה חודשים וחצי לאחר רכישת המגרש על ידי חגאי, אולם בשים לב לנסיבות המכירה לחגאי, לרבות העובדה שלא נעשה כל ניסיון לשווק את המגרשים החד-משפחתיים, סביר להניח, בוודאות גבוהה, כי לוּ היה נעשה פרסום, היה צוקרמנדל ( או קונה אחר) מגיע בעקבות הפרסום והיה משלם את המחיר ששילם צוקרמנדל לחגאי.
התובעים לא ביקשו פיצוי בגובה ההפרש בין המחיר ששילם חגאי עבור המגרש ובין המחיר ששילם לו צוקרמנדל, אלא עתרו לחיוב חגאי בהפרש שבין המחיר שחגאי שילם לח.ומ.ג עבור המגרש (סך של 340,000 ₪, כולל ההיטלים) ובין שווי המגרש על פי הערכתו של דרעי.
חישוב סכום ההשבה
292. אין חולק, כי היטל ההשבחה למגרש הוא בסך של 66,000 ₪ וכי היטל פיתוח, למגרש בשטח של 250 מ"ר, הוא בסך של כ- 55,000 ₪. לפיכך, היטל הפיתוח למגרש בשטח ממוצע של 380 מ"ר (הוא השטח הממוצע של מגרש ממגרשי אלרז) , הוא כ- 83,000 ₪. כדי להביא את הסך של 615,000 ₪, למגרש ( ללא מע"מ וללא היטלי השבחה ופיתוח - כפי שנקבע על ידי דרעי בחוות דעתו) לאותו בסיס עם הסכום בו נמכרו מגרשי אלרז - 293,103 ₪ ללא מע"מ , כולל היטלי השבחה ופיתוח), יש להפחית, מהסך של 615,000 ₪, את היטלי ההשבחה והפיתוח שסכומם המצטבר הוא 14 9,000 ₪ ( 66,000 ₪ עבור היטל השבחה ו- 83,000 ₪ עבור היטל פיתוח). מתקבל סך של 466,000 ₪ למגרש (615,000 פחות 149,000), במקום 293,103 ₪, אשר שולם על ידי אלרז. ההפרש בין הסכומים (466,000 פחות 293,103) הוא סך של 172,897 ₪ למגרש, המהווה כ- 28% מהשווי כפי שהוערך על ידי דרעי. כך - בחישוב ממוצע של מגרשי אלרז.
מאחר שיש הבדלים בשטחם של מגרשי אלרז ומאחר שעסקינן במגרש הספציפי שנמכר לצוקרמנדל, יש להביא בחשבון את הנתון המדויק של היטל ההשבחה החל על מגרש זה. מאחר ששטח המגרש שנמכר לצוקרמנדל הוא 391 מ"ר, היטל ההשבחה הוא בסך 86,000 ₪ - 3,000 ₪ יותר מהחישוב הממוצע של היטל השבחה למגרש. לפיכך, יש להפחית מההפרש הנ"ל, 3,000 ₪ ולקבוע, כי ההפרש בין הערכת דרעי את שווי המגרש שנמכר לצוקרמנדל ובין התמורה ששולמה לברנשטיין הוא סך של 169,897 ₪.
כאמור, התובעים מבקשים כי אחייב את חגאי בהחזר ההפרש בין המחיר בו הוא רכש את המגרש ובין הערכת השווי של דרעי ולכך בוודאי שהם זכאים. לפיכך יש לחייב את חגאי להשיב לח.ומ.ג, סך של 169,897 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום בו נמכר המגרש לצוקרמנדל (7.3.2011). נכון להגשת התביעה (11.9.2014) מגיע סכום זה לסך של 187,920 ₪.
293. כמעט שאין צורך לציין, כי אין לכלול בהתאמה שבין המחירים, הוצאות כגון מס רכישה, שכ"ט עו"ד שמשלם הקונה וכו' (עדותו של דגני מעמ' 222 שו' 31 עד עמ' 223 שו' 1). בניגוד לטענת ורד, ברלינר לא אישר בעדותו ( בעמ' 205-204) כי הוצאות אלה מצטרפות למחיר המכירה, אלא אמר שם " כל תשלום שהקונה לוקח על עצמו והיה אמור לחול על המוכר, מצטרף לשווי המכירה". תשלום מס רכישה, דמי תיווך ושכ"ט עו"ד בגין הרכישה, וכו' הן הוצאות אשר הקונה אמור לשאת בהן ולכן אין הן מצטרפות למחיר המכירה.
אינני מתעלמת מהמיסים ששילם חגאי עבור רכישת המגרש ( מס רכישה) ומיסים שייתכן ששילם בגין המכירה לצוקרמנדל, אולם מיסים אלה שולמו על ידו עקב מעשי המרמה ולכן אין מקום להפחיתם.
היבטים משפטיים
294. לאחר שפרשתי את מעשיהם של הנתבעים, ניתן לדון כעת, בקצרה, בהיבטים המשפטיים של העוולות המיוחסות להם ולאחר מכן - ל השלים את הדיון באחריותם. דיון בהיבט המשפטי של הפרות חובות הנאמנות ייעשה, בהמשך, ב מסגרת הדיון באחריותם של נתבעים 3-1.
העוולות - תרמית וגזל
295. לב לבה של תובענה זו הוא, כאמור, עוולות תרמית וגזל שביצעו ברנשטיין ושמריה כלפי התובעים (בנוסף להפרות אמונים). דומה כי מהאמור לעיל עולה, בבירור, כי מעשיהם של ברנשטיין ושל שמריה מגבשים את העוולות הנ"ל, עד שכמעט אין צורך לומר דבר מעבר לכך. עם זאת, פָּטוּר בלא כלום אי אפשר ולכן אתייחס לכך בקצרה.

עוולת התרמית

296. עוולת התרמית קבועה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), הקובע:

"תרמית היא הצג כוזב של עובדה, בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמתותה או מתוך קלות ראש, כשלא איכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, אף הטעה אותו, והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון".

העוולה כוללת, אפוא, חמישה יסודות מצטברים: היצג כוזב של עובדה; היעדר אמונה באמיתות העובדה שהוצגה ( לרבות קלות ראש או אדישות לגבי אמיתותה); כוונה שמושא ההיצג יוטעה ויפעל בהסתמך על ההיצג, קרי - הטעייה בפועל; וגרימת נזק ממוני למושא ההיצג בעקבות ההיצג הכוזב [ ראו ע"א 614/84 ספיר נ' אשד, פ"ד מא(2) 225, 239 (1987); עניין אפל הנ"ל ( פסקה 35 לפסק דינו של כבוד השופט מלצר); ע"א 3824/13 SF Wing Overseas Real Estate Investments Ltd נ' אמנון יניב, (1.3.2016) בפסקה 25 לפסק-הדין; והשוו עדה בר-שירה התרמית 16 ( במסגרת הסדרה דיני הנזיקין – העוולות השונות, מהדורה שניה בעריכת יפעת הולצמן-גזית, התשנ"ה), (להלן: "בר-שירה").
297. אדון, בקצרה, ברכיבים השונים, בהקשר לממצאים ולמסקנות שנקבעו על ידי;
היצג כוזב - קבעתי לעיל, כי ברנשטיין הציגו בפני גוטמן מצג כוזב בעניין המס שיחול על המקרקעין לאחר הפשרתם וזאת - בכוונה שגוטמן יפעלו על פי ההיצג וימכרו את המקרקעין. קבעתי כי גוטמן האמינו למצג זה, הוטעו על ידו ובשל כך החליטו למכור את המקרקעין, היינו - פעלו, בפועל, על פי המצג.
מצגים כוזבים נוספים הוצגו על ידי ברנשטיין, לגוטמן, בין היתר באשר לשווים הריאלי של המקרקעין; באשר לתשלומים שרוכשי שהמקרקעין מוכנים לשלם עבורם ואף שילמו בפועל לשמריה, עבור מגרשי כפר יונה והוא חלק בכסף עם ברנשטיין; באשר לתמורה שמקורות וס.א.ל היו מוכנות לשלם עבור מקרקעי פרדס חנה; באשר לתשלומים שקיבלו ברנשטיין משמריה בגין כל מכירה, לרבות בגין חוזי אלרז ועוד. חלק מהמצגים הכוזבים נעשו במחדלים - בהסתרת עובדות מהותיות מגוטמן, כגון ההסכמים הנוספים שנעשו עם מקורות וס.א.ל, על הסכומים הנוספים שנקבעו בהם; רכישת מגרשי אלרז על ידי המתווך וילדיו ועוד - הכול כפי שפורט לעיל. כל אלה נעשו במודעות מלאה ובכוונה שגוטמן יפעלו על פי מצגים כוזבים אלה, כפי שאמנם אירע בפועל וכתוצאה מכך סבלו התובעים נזק ממון. שמריה היה שותף לברנשטיין בכל אלה, פרט לייעוץ המס הכוזב.
נפסק, כי היצג כוזב יכול שיהיה גם באי גילוי עובדות מהותיות אשר היה על המציג לגלות: "... בדיני הנזיקין בישראל, גם אי גילוי, או גילוי חלקי, שנועד למעשה להסתיר חלקים מהותיים מן האמת, מהווה היצג כוזב לצורך קיום היסוד הראשון בעוולת התרמית" (עניין אפל, פסקה 38).
298. העדר אמונה באמיתות ההיצג וכוונה שמושא ההיצג יוטעה ויפעל בהסתמך על ההיצג - לצורך ביסוס יסוד העדר האמונה באמיתות המצג, יש להוכיח שהנתבע ידע שהמצג כוזב. די גם אם פעל באדישות ובקלות ראש לגבי השאלה אם המצג הוא אמיתי - ע"א 133/67 כהן נ' נחשון, פ"ד כא(1) 547, 551 (1967). כן יש להוכיח, כי המציג פעל מתוך כוונה שהניצג יפעל על פי המצג הכוזב.
אין כל מחלוקת שלא היה מס רכוש בשיעור של 10% ולא צפוי היה שיהיה. מהראיות שהובאו בפניי, אין כל ספק שהנתבעים ידעו שהמצגים שהוצגו על ידם לתובעים, כאמור לעיל, הם מצגים כוזבים, שנעשו על מנת שהתובעים יולכו שולל, ימכרו את המקרקעין ויקבלו עבורם תמורה נמוכה משווים, בעוד שהנתבעים ייהנו מההפרש.
299. פעולה של מושא ההיצג על פי ההיצג - היסוד הרביעי עניינו בקשר הסיבתי שבין ההטעיה לבין פעולת מושא ההיצג הכוזב. יסוד זה מתמקד בניזוק ולא במזיק, ובוחן האם הוטעה בפועל והאם פעולתו הסתמכה על ההיצג, או שמא פעל בהסתמך על נתונים אחרים. נטל השכנוע בנוגע לטענה לפיה נשלל הקשר הסיבתי מוטל לפתחו של הנתבע, שהטענה מקדמת את עניינו.
במקרים בהם יש לצפות שהתובע יבדוק בעצמו את נכונות המצג המוצג בפניו, לא תתגבש עוולת תרמית. נקבע, כי יכולתו של מושא ההיצג לגלות את דבר המרמה לו פעל בזהירות סבירה, ולהימנע מפעולה על פי ההיצג, "איננה מקימה ככלל הגנה למרמה" (עניין אפל, פסקה 45).
בענייננו, כפי שכבר הבהרתי, נוכח יחסי האמון ארוכי השנים בין גוטמן לבין ברנשטיין, לא היה מקום לצפות שגוטמן יבדקו את המצגים שברנשטיין הציגו בפניהם ולמעשה - ברנשטיין סמכו על כך. לא הייתה לגוטמן כל סיבה לפקפק במצגים שהוצגו בפניהם ואין להפחית מאחריותם של הנתבעים לתרמית, בשל האמון הבלתי מסויג שגוטמן נתנו בברנשטיין. תוצאה כזו, אשר תאפשר לנתבעים ליהנות מכך שהם ניצלו את האמון שניתן בהם ובהסתמך עליו פעלו בתרמית, ליהנות מפירות תרמיתם, תהא בלתי צודקת, בעליל, בנסיבות העניין ואין לאפשר אותה.
300. גרימת נזק ממון - בהעדר הוכחה של יסוד זה לא ניתן לתבוע פיצויים על יסוד עוולת התרמית - ע"א 49/83 קסלר נ' מאירוב, פ"ד מא(2) 547, 550 (1987).
מצבור הראיות שפורט לעיל מוכיח כי תמורה, בסכום מצטבר של מיליוני שקלים, אשר יכולים היו התובעים לקבל עבור המקרקעין, נגזלה מהם על ידי הנתבעים ובכך סבלו התובעים נזק ממון.
301. בכך התמלאו אפוא כל יסודותיה של עוולת התרמית לגבי נתבעים 3-1.

302. עוולת הגזל, מוגדרת בסעיף 52 לפקודת הנזיקין, הקובע כי:

"52. גזל הוא כשהנתבע מעביר שלא כדין לשימוש עצמו מיטלטלין שהזכות להחזיקם היא לתובע, על ידי שהנתבע לוקח אותם, מעכב אותם, משמיד אותם, מוסר אותם לאדם שלישי או שולל אותם מן התובע בדרך אחרת".
מהאמור לעיל עולה, כי ברנשטיין גזלו את המקרקעין מהתובעים וביחד עם שמריה מכרו אותם לאחרים ( כולל לשמריה וילדיו). בכך שללו הנתבעים את המקרקעין מהתובעים ( אשר לא חפצו למכרם) וכן גזלו מהתובעים חלק מערכם הריאלי, תוך שהם נטלו לכיסם סכומים נכבדים ביותר. אין ספק כי זהו גזל.
עשיית עושר ולא במשפט
303. נטילת חלק מהתמורה שהתקבלה עבור המקרקעין לכיסם של ברנשטיין ושמריה וכן רכישת 11 המגרשים הפרטיים על ידי שמריה וילדיו, מהווה עשיית עושר ולא במשפט. עילה זו מתקיימת בצדן של שאר עילות התביעה ואינה נשללת על ידי קיומן. ראו, למשל, ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו את ג'ונס ג.מ.ב.ה פ"ד מב(1) 221; ע"א 290/80 ש.ג.ם חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד לז(2), 633.

מהעובדות שנקבעו על ידי לעיל, ברי כי מדובר בהתעשרות שלא כדין, שכן הנתבעים שילשלו כספים לכיסיהם, על חשבונם של התובעים, ואין צורך לחזור על כך. לפיכך (ככל שהדבר מתייחס לחוזים שלא בוטלו), על הנתבעים להשיב את שווי התעשרותם, כקבוע בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979.
אחריותו של שמריה
304. שמריה אינו מכחיש שהוא נטל כספים לכיסו בעסקאות כפר יונה ופרדס חנה, אך טוען שלא נטל אלא מה שמגיע לו עבור התיווך והשיווק של המקרקעין. הוא אף מאשר שעל פי ההסכמים בינו לבין מקורות וס.א.ל הוא היה אמור לקבל סכומים משמעותיים, מעבר ל- 4 מיליון ₪, שהוא מודה שכבר קיבל בעסקת ס.א.ל.
לטענתו, מעת שגוטמן קיבלו את התמורה לה הסכימו, עבור כל יחידה, כל מה שהוא יכול לקבל מעבר לכך - שייך לו. וכך אמר בעדותו: "הסכום הזה הוא ענייני עם הקונה. אם הקונה רוצה לתת לי 100 מיליון מה זה שייך למחיר הקרקע. מחיר הקרקע היה ריאלי, היה מחיר מלא, נמכר מעל לשווי השוק, מר גוטמן לא נפגע כהוא זה מזה. ואם מישהו מעריך את העבודה שלי בסכום גבוה, זה ביני לבינו" (עמ' 281, שו' 24-27).
305. דומה שמופרכות טענה זו, ברורה על פניה;
אמנם, דוד הבהיר שהוא אינו מוכן לשלם דמי שיווק או תיווך וכי התשלום בגין כך יחול על הרוכשים, אולם אין בכך כדי לתת רשות לברנשטיין ו/או לשמריה למכור את המקרקעין בסכומים הגבוהים בעשרות אחוזים מכך ולחלוק ביניהם כל סכום שיקבלו מעבר לסך של 288,000 ₪.
כך הדבר, גם אם הסך של 288,000 ₪ ליח"ד היה משקף מחיר סביר ובוודאי שכך הוא - שעה שהמחיר הראוי של המקרקעין היה גבוה, משמעותית, מכך. ככל שברנשטיין ו/או אלרז, יכולים היו להשיג תמורה גבוהה יותר עבור המקרקעין ( תוך הבנה מול הרוכש שהרוכש משלם דמי תיווך בשיעור המקובל) היה עליהם לרשום תמורה זו בחוזים ובוודאי שהיה עליהם לגלות זאת לגוטמן. כבר ראינו כי, בפועל, הם נהגו אחרת.
306. אני דוחה את הטענה לפיה שמריה היה זכאי לסכומים כה גבוהים בשל כך שהוא קידם את המקרקעין. אמנם, מהמסמכים שהוגשו עולה, כי שמריה היה מעורב בקידום המקרקעין, אולם יש לזכור ששינוי התב"ע במקרקעין, גם בכפר יונה וגם בפרדס חנה, היה פרי יוזמה של הרשויות המקומיות, אשר אף מימנו את ההליכים וכי עמר היה זה שהשביח את מקרקעי כפר יונה, אשר נמכרו ליחידים ואילו החוזים לגבי מגרשי פרדס חנה נעשו עם חברות יזמיות.
במקרה דנן ברי מהראיות, כי הסכומים אשר מקורות שליטה וס.א.ל היו אמורים לשלם לשמריה על פי ההסכמים אשר הוסתרו מגוטמן לא היו דמי תיווך או דמי ייזום, אלא סכומים שנגזלו במרמה מהחברה - בעלת המקרקעין. גם אם כלולים בהם דמי תיווך ( בשיעור מקובל), אין לכך משמעות לענייננו, גם משום כך שמהראיות שהובאו אין כל ספק שהסכומים ( המגיעים לעשרות אחוזים משווי המכירה שהוצג בפני גוטמן) הם סכומים עליהם הוסכם במרמה.
307. נוכח הממצאים שנקבעו על ידי לעיל, אחריותו של שמריה כה ברורה עד כי דומה שאין צורך לומר עוד דבר. עם זאת אומר, כי גם בחינת העובדות בהן מודה שמריה, היינו - לקיחת כספים, שאינם רשומים בחוזים, מרוכשי מקרקעין בכפר יונה; אי גילוי לתובעים על ההסכמים הנוספים שהוא חתם לגבי מקרקעי פרדס חנה עם מקורות ועם ס.א.ל והסכומים שהוא היה אמור לקבל בגינם ורכישת מגרשי אלרז, מעידות, כשלעצמן, על כך ששמריה פעל בניגוד עניינים והפר, הפרות גסות וחמורות, את חובות תום לב, ההגינות והנאמנות, בהן הוא חב כלפי התובעים. שמריה עשה בעניין זה כבתוך שלו, בשיתוף פעולה על ברנשטיין, אשר אפשרו זאת ואף נטלו כספים לכיסם.
שמריה - שלוח או "רק" מתווך?
308. לטעמי, לא ניתן לראות בשמריה נושא משרה בחברה ( כטענת התובעים). שמריה היה מתווך ומשווק המקרקעין ( הן במקרקעי כפר יונה והן במקרקעי פרדס חנה) ועל אף הכוח הרב שניתן בידיו על ידי נושאי המשרה בחברה, אינני סבורה שניתן לראות אותו עצמו, כנושא משרה.
309. עם זאת, בנסיבות העניין סבורה אני כי ניתן לראות בו שלוח. הפסיקה חלוקה בשאלה אם מתווך ( או משווק) הוא שלוח של הבעלים, שכן מהותה של השליחות הוא מתן כוח לשלוח לבצע פעולה משפטית עבור הבעלים ולהתחייב בשמו; פעולותיו של השלוח מחייבות ומזכות את הבעלים ( בהסתייגויות מסוימות, הקבועות בחוק השליחות). אמנם, על פי המסמכים, בידי שמריה לא היה, לכאורה, "כוח" לחייב את הבעלים, אולם יש לזכור שהוא זה שניתנה לו בלעדיות מוחלטת ויד חופשית לגבי מכירת המגרשים; הוא ערך בדיקות בנוגע למקרקעין; איתר רוכשים פוטנציאליים; ניהל עמם את המשא ומתן; גבה מהם כספים והעביר לברנשטיין חלק מהכספים שנגבו, שלא כדין.
העובדה שבהסכם ג'וי-אל נכתב שהוא לא יתחייב בשם הבעלים, אלא אם הדבר יאושר מראש על ידי הבעלים או בא כוחו, או כי את שכרו יקבל מהקונים ולא מהבעלים, איננה מפחיתה מהכוח שניתן לשמריה על ידי ברנשטיין, שפעלו כנציגי הבעלים. אישור מראש על ידי בא כוח הבעלים אינו מפחית מכוחו, שכן בא כוח הבעלים הוא יעקב, אשר פעל בשיתוף פעולה עם שמריה, תוך תרמית והפרת חובות אמון כלפי הבעלים.
גם על פי ייפויי הכוח מיום 19.8.2009 ( מסמך " ד" במוצג ת/20) ניתנה לשמריה הרשאה " לנהל מו"מ עם קונים פוטנציאליים למכירת מקרקעי פרדס חנה, לצורך הגעה להסכמות וסיכומים שיובאו לאישור הנהלת החברה". גם כאן נכתב כי יש צורך באישור החברה אך, כאמור, יעקב היה דירקטור בחברה וחתם על פרוטוקולים של החברה.
310. בנסיבות אלה, נוכח הכוח הרב שנתנו ברנשטיין בידי שמריה והאופן בו הוא פעל, יש, לטעמי, לראות בשמריה שלוח ולכן חלות עליו החובות הקבועות בחוק השליחות. אמנם, הכוח ניתן בידי שמריה על ידי מיופי הכוח של הבעלים, תוך מרמה כלפי הבעלים, אולם, עד שהתגלו מעשי המרמה הוא פעל, לכאורה, בשם הבעלים ופעולתו הייתה פעולת שליחות. ראו, לעניין זה, את פסק דינו של כבוד השופט בנימין ארבל בת"א ( נצ') 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.2014) ( להלן: "עניין טסלר") שם, פסקה 33.
311. כך או כך, במקרה דנן אין חשיבות רבה לשאלה אם שמריה היה שלוח. בין אם ניתן לראות בשמריה שלוח של הבעלים ובין אם לאו, חב שמריה חובות תום לב וחובת נאמנות, כלפי הבעלים של המקרקעין, גם מכוח חוק החוזים ( חלק כללי) וגם מכוח חוק המתווכים.
חובות אמון
312. הלכה היא, כי חובת אמון היא חובה רחבה, הקיימת בין צדדים, שעה שא' נותן לב' כוח ושליטה על עניין הקשור אליו. זאת - גם אם אין ב' רשאי להתחייב בשם א'. "עיקרון האמון הוא בעל תחולה רחבה. הוא חל בכל מקום שבו נותנים לאחד כוח ושליטה על זולתו.... על כן הוא חל ביחסי שלוח-שולח, שכן השלוח מפעיל שליטה על כוח ההתקשרות בשם השולח [...] רשימת המצבים בהם קיימים יחסי אמון, אינה סגורה והריהם מתקיימים ' במגוון רחב של יחסים משפטיים'" - ע"א 817/79 קוסוי נגד בנק י.ל. פויכטונגר בע"מ (9.7.1984). חובת נאמנות " קיימת במגוון רב של יחסים ואינה מוגבלת רק ליחסי שולח ושלוח" - ע"א 2664/90 פרידה פרלוב נ' יואלי נסימי פ"ד מח(1) 787 (8.2.1994).
במקרה דנן, לא יכול להיות כל ספק, כי נוכח הפעולות שביצע שמריה, חב שמריה חובת אמון לתובעים וכי פעולותיו בוצעו בניגוד עניינים ובהפרת אמון. השלכת אי גילוי כל העובדות על החלטתם של התובעים אם למכור את המקרקעין במחיר שהוצג בפניהם, הייתה קריטית. ראו גם בג"צ 595/89 שמעון ואח' נ' הממונה על מחוז דרום במשרד הפנים ואח' (1.2.1990) ( המצוטט בעניין פרלוב הנ"ל, שם אמר כבוד הנשיא ברק, כי: "עקרון יסוד הוא, כי מי שפועל למען אינטרס של אחר, חייב להימנע מניגוד בין אותו אינטרס לבין אינטרס שלו עצמו או אינטרס אחר כלשהו. זהו העיקרון בדבר האיסור על ניגוד עניינים [...] בישראל הכירו בתי המשפט בשורה ארוכה של פסקי-דין, כי העיקרון בדבר איסור על ניגוד עניינים אינו אך עניין מוסרי שבין אדם לבין עצמו, אלא הוא הינו עיקרון משפטי המשתרע על כל תחומי המשפט. הוא חל בתחומי המשפט הפרטי והמשפט הציבורי גם יחד."
313. בנוסף, דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. תיווך הוא מקרה פרטי של חוזה ולכן, כל החובות החלות בחוק החוזים, על צדדים לחוזה, חלות גם על צדדים להסכם תיווך: "קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 13 לחוק החוזים ( חלק כללי)". חובת תום הלב כוללת בחובה גם את חובות הגילוי, ההגינות והחובה לפעול בדרך מקובלת - ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר פ"ד מח(3) 116, 122 (1994).
גם בהעדר הסדר תחיקתי, ספציפי, חב מתווך בחובות תום לב ונאמנות לבעלים. ראו: ת"א31607-11-09 ציפי דבש בע"מ ואח' נגד שמיכות מורן מ.ד. בע"מ ואח' (22.11.2011). שם, לא היה מדובר בתיווך במקרקעין, אך בית המשפט ( כבוד השופט גרוסקופף) קבע כי ניתן לגזור מהחובות המוטלות בחוק המתווכים, על מתווך בכלל. הובהר, כי היקף חובות האמון המוטלות על מתווך הוא תלוי נסיבות וכי ניתן לומר, באופן כללי, כי הוא נמוך מזה הנדרש משלוח, אך " למתווך, כמי שאמור לפעול לטובת הלקוח בקשר לעסקה, אסור להשתמש במידע שברשותו לרעת הלקוח ... ובכלל זה אסור לו לנצל מידע שהגיע לרשותו בעקבות שירותי התיווך שנתן על מנת ... להפיק רווחים שאמורים היו להגיע לידי הלקוח" (פרידמן עמ' 508).
314. שמריה פעל גם בניגוד להסדר התחיקתי, שבחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), החל על ענייננו והקובע, בסעיף 8, כי מתווך במקרקעין יפעל " בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". בסעיף 10 לחוק המתווכים נקבע, כי:
"מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" - לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, 'בעל שליטה' ו'קרוב' - כהגדרתם בסעיף 4 א(ד), בשינויים המחויבים".
יש לציין כי " לקוח" מוגדר, בסעיף 1 לחוק, כ: "צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו" ו"קרוב" מוגדר בסעיף 4 א(ד) לחוק, כ: "בן זוג, הורה, הורה הורה, אח או אחות, צאצא...".
315. בענייננו, עשה שמריה במקרקעין, כבתוך שלו ( כאשר ברנשטיין מאפשרים זאת ומשתפים עמו פעולה) ופעולותיו, כפי שהתגלו מהראיות, הן בתיווך במקרקעי כפר יונה והן בתיווך במקרקעי כפר סבא, נעשו תוך הפרה בוטה של החובות המוטלות עליו על פי חוק המתווכים, שגם הן - חובות נאמנות הן.
316. אמנם, התובעים סירבו לשלם דמי תיווך ( כפי שנהוג, לעיתים, בעסקאות גדולות במקרקעין) ושלחו את שמריה לקבל את דמי התיווך מהרוכשים, אולם אין בכך מתן יד חופשית לשמריה, לקחת לעצמו סכום כלשהו מעבר לדמי התיווך המקובלים, ללא שיגלה זאת לתובעים ויקבל את הסכמתם, בוודאי לא עשרות אחוזים מהתמורה ובוודאי לא סכומים המגיעים למיליוני שקלים. ראו: ע"א ( י-ם) 3597/09 יואל נדב נ' עו"ד דוד ינובסקי (2.9.2010) ( להלן: "עניין ינובסקי").
ראו גם עניין טסלר הנ"ל, אשר דן, גם הוא, במקרה בו נדונו הפרת אמון ועניין אישי של המתווך בעסקה ( החורג מקבלת דמי תיווך מקובלים), בין היתר בשל כך שדמי התיווך של המתווך היו כל ההפרש בין התמורה הקבועה בחוזה ובין התמורה המשולמת לבעלים ( אם כי הפרת החובות נעשתה כלפי הקונה ולא כלפי הבעלים, כפי ענייננו). וכך נקבע, שם: "יישום חובתו של הורוויץ לפעול כלפי התובעת " בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת" ולמסור לה " כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך" משמעה בין היתר, כי עליו ליידעה בדבר קיומו של פער כה משמעי בין הסכום שהיא עתידה לשלם עבור הנכס, לבין הסכום שביקש ויקבל טסלר, כל שכן הפרש כה משמעותי כפי המקרה דנן – אשר מיועד במלואו לעבור למתווך" (פסקה 26).
317. התובעים לא הסכימו ששמריה ייטול לעצמו ( ולברנשטיין) את כל ההפרש בין המחיר שהוצג לדוד כמחיר הראוי של המקרקעין ובין התמורה שהרוכש יסכים לשלם. על שמריה הייתה מוטלת חובה לגלות לתובעים כל סכום שקיבל לידו מעבר לסכומים הרשומים בחוזים וכן את כל ההסכמים הנוספים, שהתגבשו בינו לבין מקורות וס.א.ל, לרבות הפער בין התמורה שהוצגה בפני התובעים, על פי הצעות מקורות וס.א.ל ובין התמורה שחברות אלה הסכימו לשלם עבור המקרקעין. משלא עשה זאת, הפר את חובתו לנהוג " בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת" ואף הפר את חובתו למסור לתובעים " כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", כנדרש בסעיף 8 לחוק המתווכים.
318. "המנגנון" עליו החליטו ברנשטיין ושמריה, לפיו התמורה שהם הציגו בפני התובעים כתמורה ראויה היא זו שתשולם להם, גם אם הם יוכלו לקבל תמורה גבוהה יותר, וכל סכום שיוכלו לקבל מעבר לכך שייך להם, לא קיבל את אישור התובעים ( וברי שגם לא היה מקבל, אם גוטמן היו יודעים עליו). מנגנון זה הופך את שמריה וברנשטיין לבעלי אינטרס אישי בהגדלת התמורה, ומעבר למרמה הברורה שבכך, יוצר המנגנון אינטרס אישי של שמריה ( וברנשטיין) במקרקעין ובעסקה, באופן המנוגד לסעיף 10 לחוק המתווכים.
בעניין ינובסקי, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים, באופן ההולם עד מאד את ענייננו, כי " מימוש חובת תום הלב של המתווך בקיום הסכם תיווך, משמעה בין היתר, כי המתווך מטעם המוכר לא ישלשל לכיסו חלק מתמורת המקרקעין ששילם הקונה עבור המוכר, מבלי ליידע בכך את המוכר. קיומו של הפרש בין הסכום ששילם הקונה לסכום שקיבל המוכר, לא כל שכן הפרש כה משמעותי כפי המקרה דנן - הפרש המועבר בחלקו למתווך - הינו מידע מהותי ורלבנטי שעל מתווך ככזה לגלות למוכר ששכר את שירותיו".
הסתרת העובדה שנמצאו רוכשים המוכנים לשלם עבור המקרקעין סכום גבוה מזה שהוצג בפני התובעים, כתמורה שהם יכולים לקבל, מהווה היא כשלעצמה, הפרת חובתם של שמריה ושל ברנשטיין לפעול בהגינות ובתום לב כלפי הבעלים. ראו עניין ינובסקי: "אכן, בפעולתו זו של בלק הסתיר הוא מהמוכר שמואליאן מידע מהותי, חשוב ורלבנטי הנוגע לעסקה. מעבר לכך, מדובר בנסיבות המקרה בהטעיה של ממש וביודעין שכן בלק גרם לשמואליאן לחשוב כי לא יוכל להתקשר בחוזה עם הקונה בעד סכום גבוה יותר, על אף שידע כי הקונה מוכן לשלם בעד המקרקעין סכום גבוה יותר באופן ניכר, ואף עשה כן. בכך הפר בלק את חובתו לפעול בהגינות ובדרך מקובלת כלפי לקוחו. יתר על כן, לבלק היה עניין אישי בעסקה, שכן היה מעוניין לשלשל לכיסו חלק נכבד מתוך תמורת המקרקעין, ועל כן היה עליו לגלות זאת ללקוחו-המוכר".
319. גם אם חלק מהתמורה, שקיבלו שמריה (וברנשטיין) מהרוכשים (בעניין מקרקעי כפר יונה) או שעליה סוכם עם הרוכשים (בעניין מקרקעי פרדס חנה, לרבות מגרשי אלרז) נועד לתשלום לגורמים אחרים (כגון היטלי השבחה ופיתוח, דמי תיווך וכיוצ"ב), היה על שמריה וברנשטיין לידע את התובעים, מיוזמתם, בדבר סך התמורה שהתקבלה ואיזה חלק ממנה התקבל עבור תשלומים אלה. ראו עניין ינובסקי: "מעבר לנדרש נוסיף, כי גם אם נכונה טענת בלק לפיה בעסקאות מסוג זה היה מקום לייחד חלק מן התמורה עבור 'גורמי ביניים' כאלו ואחרים, הרי שבכך אין כדי להפחית מן החובה להשאיר בידי שמואליאן את שיקול הדעת הסופי אם להתקשר בעסקה על תנאיה אם לאו, ובכלל זה שיעור התשלום שיגרע מן התמורה המשולמת על ידי הקונה, לטובת עניין זה. הוא הדין באשר לטענת בלק לפיה היה זכאי כמתווך לחלק מתמורת העסקה".

320. רכישת 11 מגרשי אלרז נעשתה, גם היא, תוך הפרת החובות הנ"ל המוטלות על שמריה כמתווך ואף היא נעשתה בניגוד לסעיף 10 לחוק המתווכים, האוסר על המתווך, לתווך בעסקה אשר לו או לקרובו ( וילדיו בכלל זה), עניין אישי בה, ללא גילוי עניין זה לבעלים וללא קבלת הסכמת הבעלים בכתב. הוראה זו באה בשל ניגוד העניינים הטבוע בפעולה כזו של רכישת מקרקעין שנמסרו לאדם לתיווך. הדברים ברורים ואינם צריכים הסבר נוסף. ניגוד עניינים זה, הטבוע בפעולה והקבוע בחוק, לא יכול להיות שלא היה ברור גם לחגאי ולורד.
שמריה הפר את חובת הגילוי הנ"ל ואת חובת תום הלב והנאמנות המוטלות עליו, בכך שהוא לא גילה לתובעים שהוא וילדיו רוכשים את המגרשים ולא קיבל את הסכמתם בכתב, כנדרש בסעיף 10 לחוק. אדגיש, כי אין די בקבלת " הסכמת" התובעים באמצעות מיופיי הכוח. ייפויי הכוח שניתנו לברנשטיין לא הסמיכו אותם לאשר פעולה הנעשית בניגוד עניינים, כפי הפעולה של רכישת מגרשי אלרז. כאמור - אינני מאמינה לגרסת יעקב לפיה הוא אמר לדוד שהמתווך וילדיו רוכשים את 11 המגרשים הפרטיים ויעקב הסכים לכך, טענה שלא נתמכה בראייה כלשהי.
שמריה טוען שהוא איננו נחשב כמתווך במגרשים הפרטיים, נוכח כך שהם נרכשו, על ידו ועל ידי ילדיו, ישירות מול ברנשטיין, שהיו נציגי הבעלים. אני דוחה טענה מופרכת זו, מכל וכל. מדובר במגרשים ששמריה קיבל על עצמו לשווקם, כמתווך ולכן חלות עליהם הוראות חוק המתווכים, והוראת סעיף 10 בכלל זה.
321. גם הטענה לפיה מדובר בטעות בכדאיות העסקה היא טענה מופרכת על פניה; מהראיות שפורטו לעיל עולה, כי מדובר בתרמית ובהטעיה מכוונת, בקנוניה מתואמת ומתוזמנת בין שמריה לברנשטיין, להונות את התובעים ולגזול את כספם.
אחריותם של ברנשטיין
322. כל שאמרתי לעיל בעניין אחריותו של שמריה, כמי שחב חובות נאמנות לבעלים, נכון גם לגבי ברנשטיין וביתר שאת, שכן ברנשטיין היו מורשי חתימה, מיופי כוח לטפל בעסקיהם בישראל ולמכור את המקרקעין ונושאי משרה בח.ומ.ג. (יוסף היה מנהל בחברה ומיופה הכוח של החברה למכירת המקרקעין ואילו יעקב היה דירקטור בחברה).
מכוח האמור לעיל, ברנשטיין הם שלוחים של התובעים וכן נאמניהם וחלה עליהם חובת נאמנות כלפיהם, בהתאם לאמור בסעיף 8 לחוק השליחות ופקודת החברות ( ועל כך גם ברנשטיין אינם חולקים).
323. סעיף 8 לחוק השליחות קובע, כי השלוח חייב לנהוג בנאמנות כלפי השולח וכי חלות עליו החובות המפורטות בסעיפים (1)-(5) לחוק השליחות ( אין מדובר ברשימה סגורה). עיון בחובות המוטלות על השלוח, מעלה כי מעבר להפרת חובת תום הלב וחובת הנאמנות הכללית החלה עליהם כלפי גוטמן, הפרו ברנשטיין לפחות שלוש מהחובות המפורטות בסעיף 8; הם לא גילו לגוטמן כל ידיעה ולא מסרו להם כל מסמך הנוגע לנושא השליחות [ ס"ק (1)]; הם קיבלו טובות הנאה משמריה, ללא הסכמת גוטמן [ ס"ק (3)]; הם השתמשו לרעת גוטמן בידיעות ובמסמכים שבאו לידם עקב השליחות, ופעלו במצב של ניגוד בין טובת גוטמן ובין טובתם שלהם וטובתו של שמריה [ ס"ק (5)].
כנושאי משרה בחברה חלות על יוסף ויעקב גם החובות אשר בסעיף 254(א) לחוק החברות, התשנ"ט-1999, הקובע:
"254 (א) נושא משרה חב חובת אמונים לחברה, ינהג בתום לב ויפעל לטובתה, ובכלל זה -
(1) יימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין מילוי תפקידו בחברה לבין מילוי תפקיד אחר שלו או לבין ענייניו האישיים;
(2) יימנע מכל פעולה שיש בה תחרות עם עסקי החברה;
(3) יימנע מניצול הזדמנות עסקית של החברה במטרה להשיג טובת הנאה לעצמו או לאחר;
(4) יגלה לחברה כל ידיעה וימסור לה כל מסמך הנוגעים לענייניה, שבאו לידיו בתוקף מעמדו בחברה".

הסעיף קובע את הכלל לפיו " חובת
חובת
נושא משרה חב חובת אמונים לחברה, ינהג בתום לב ויפעל לטובתה" וכן מפרט חובות המוטלות על נושא המשרה ( גם זו אינה רשימה סגורה). מהאמור לעיל עולה, בבירור, כי ברנשטיין הפרו חובות אלה; הם לא נמנעו מפעולות שיש בהן משום ניגוד עניינים בין מילוי תפקידם בחברה לבין ענייניהם האישיים [ ס"ק (1)]; הם לא נמנעו מניצול הזדמנות עסקית של החברה במטרה להשיג טובת הנאה לעצמם או לאחֵר ( שמריה) [ס"ק (3)]; הם לא גילו לחברה כל ידיעה ולא מסרו לה כל מסמך הנוגעים לענייניה, שבאו לידיהם בתוקף מעמדם בחברה [ ס"ק (4)].
מכוח סעיפים 256( ג) ו- 283(ב) לחוק החברות וכן סעיף 9( א) לחוק השליחות, רשאית החברה לבטל כל פעולה שברנשטיין ביצעו כלפי אדם אחר. ככל שהצד השלישי ידע ( או היה עליו לדעת), על הפרת חובת האמונים רשאית החברה גם לתבוע פיצויים.
324. לפיכך, חבים ברנשטיין ושמריה, בהשבה של כל אשר קיבלו במסגרת מכירת המקרקעין וכן חבים הם בפיצוי התובעים על כל נזק שנגרם להם בגין הפרת חובות האמון שהם חבו כלפי התובעים. בנוסף, חבים הם ( ביחד ולחוד עם שמריה) בפיצוי התובעים בגין כל הנזק שנגרם להם בשל העוולות הנזיקיות שביצעו ובראשם עוולת התרמית, גם אם הנזק עולה על מה שהם קיבלו.
טענת התובעים לאחריות ברנשטיין בגין רשלנות
325. ברנשטיין טוענים, כי טענות התובעים לרשלנות של יוסף ויעקב בפרויקט פרדס חנה, בגינן הוגשה הודעה לצד השלישי, נזנחו בסיכומי התובעים ולכל היותר נטענות ברקע, באופן מצומצם מאד. לגופו של עניין הם טוענים, כי ממילא לא הוכחה רשלנות. גם אם קיימת רשלנות מצד יוסף, בכך שהוא לא הזמין שומה עדכנית לגבי שווי מגרשי כפר יונה - כל מגרש לפי גודלו ותכונותיו, הרי ממילא, תביעת רשלנות לגבי מקרקעי כפר יונה התיישנה זה מכבר, לאור כך שהמכירות האחרונות נעשו בשנת 2005, בעוד שהתביעה הוגשה בשנת 2014. עוד נטען, כי ההחלטה על המכירה התקבלה עוד בשנת 1996/1997, כי המהלכים נעשו על ידי עו"ד אבוחצירה מול דוד וכי דוד עצמו לא דרש כי תוזמן חוות דעת שמאית.
בנוגע למכירת מקרקעי פרדס חנה נטען, כי אם קיימת רשלנות בכך שהם נמכרו במחיר נמוך ממחיר השוק, תוך הפרת חובת הזהירות לבדוק את השטח ולקבל נתונים מדויקים יותר, הרי גם דוד ועו"ד פינקלשטיין אחראים לכך, בהיותם מנהלי העיזבון של מריה וכן בתוקף תפקידיהם בחברה ובמתן יעוץ משפטי לחברה. (פסקה שלישית מלמטה בעמ' 2 לסיכומי ברנשטיין).
326. התובעים ציינו בסיכומי התשובה שהגישו, כי הם לא זנחו את טענת הרשלנות וכי הם עומדים על כל הטענות שנטענו על ידם בכתב התביעה. לטענתם, הם הוטעו על ידי הנתבעים לגבי המחיר הריאלי של המגרשים, בוודאי בכל הנוגע למגרשים שרכשו שמריה וילדיו ובכל הנוגע להתנהלות ברנשטיין כלפי שמריה, לרבות אי קבלת שומות עדכניות.
327. נוכח המסקנות הברורות אליהן הגעתי, בדבר פעולתם של נתבעים 3-1 בתרמית ובהפרת חובות אמון, אין צורך שאדון בטענתם החלופית של התובעים, לרשלנות מצד הנתבעים.
בקשת הפירוק של ח.ומ.ג
328. בטרם סיום פרק זה, אתייחס בתמצית לבקשה הפירוק של ח.ומ.ג, אשר הוגשה על ידי דוד ביום 11.4.2018, בתיק פר"ק ( מחוזי תל-אביב) 18280-04-18 (להלן: "בקשת הפירוק") ולעיקר טענות הצדדים בנוגע לבקשה זו.
329. ברנשטיין הם שביקשו ( ביום 2.7.18, במסגרת בקשה 127 בתיק) להגיש את בקשה הפירוק, על נספחיה, כראיה בתיק, ללא צורך בחקירות נוספות. הבקשה הוגשה לאחר שהסתיימה הגשת הסיכומים בתיק ובהחלטתי מיום 2.9.18, מהנימוקים המפורטים בה, נעתרתי לבקשה. בין היתר ציינתי, תוך שהפניתי אל דברי ברנשטיין בבקשה להגשת הראייה, לפיהם: "אין מדובר בראייה המצריכה שמיעת עדותו של עד זה או אחר וחקירתו על דוכן העדים, אלא מדובר בהודאת בעל דין של התובעים דכאן, בעצמם... ", כי המסמכים יוגשו ללא חקירות. הוספתי ואמרתי, כי חרף דברים אלה של ברנשטיין, בטיעוניהם, לרבות בתשובתם לתגובת התובעים, התייחסו ברנשטיין גם למסמכים שאינם מהווים הודאת בעל דין.
בסופו של דבר, על אף שציינתי כי ספק רב בעיניי אם, לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין הגשת ראייה נוספת, יש מקום להיענות לבקשה, הרי נוכח הסכמת התובעים נעתרתי לה, תוך שהבהרתי כי אין בכך כדי לאשר את הרלבנטיות של המסמכים הכלולים בה, או כדי לקבוע מהו משקלם וכי, ככל שיהיה צורך, אתייחס לכך במסגרת פסק הדין.
330. בקשת הפירוק על נספחיה, צורפה לתגובת התובעים, שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 29.8.18 וסומנה ה/2. בעקבותיה, אפשרתי לצדדים להגיש טיעונים משלימים, ללא דירוג ביניהם.
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, סבורה אני כי אין בבקשת הפירוק או בנספחיה, כדי לשנות דבר ממצאיי וממסקנותיי הנ"ל.

331. ראשית אבהיר, כי בקשת הפירוק הוגשה על ידי דוד רק לאחרונה, כי חלק ניכר ממנה התרחש לאחר האירועים אשר נדונו בהליך זה ורוב האמור בה איננו רלבנטי לענייננו. ברנשטיין טוענים, כי האמור בבקשה ובמסמכיה סותר עמדות שהציגו התובעים במהלך שמיעת הראיות ואף סותר דברים שנאמרו על ידי דוד ונתבעים 3-4 הצטרפו לטענותיהם. אבהיר כי לא מצאתי סתירות מהותיות שיש בהן כדי להשליך על האמור לעיל ועל תוצאת הליך זה. אתייחס לעיקר הדברים, בקצרה ככל האפשר.

332. ברנשטיין טוענים, כי מבקשת הפירוק עולה, שדוד שלט בניהול החברה וכי יש בכך סתירה לאופן בו תואר חלקו בניהול החברה, בהליך דנן. לא כך הדבר. גם בהליך דנן טענו התובעים, כי דוד ניהל את החברה לאחר פטירת אמו מריה והיה בעל זכות חתימה בחשבון החברה, ניהל את הנכסים ואף השקיע את כספי המשפחה. עם זאת הובהר, כי לשם ניהול הנכסים בישראל (ומכירתם) נעזר דוד בברנשטיין (ובעורכי הדין אבוחצירה ופינקלשטיין) ובבקשת הפירוק לא נטען אחרת. לא הייתה כל מחלוקת, בתיק זה, כי ייפויי כוח לפעול בחשבון החברה ניתן ליוסף, כי ליעקב ניתן ייפויי כוח לפעול בשם החברה, למכירת המקרקעין וכי לשם כך הוא אף מונה כדירקטור חליף בחברה.

אין כל סתירה בין האמירה לפיה דוד ניהל את הנכסים (בעזרת ברנשטיין ועורכי הדין) ובין האופן בו הוא עשה זאת, היינו - תוך שהוא סומך על ברנשטיין ונותן בהם אמון (כפי שנתנו הוריו לפניו) ותוך מתן יד חופשית לברנשטיין לנהל את הנכסים ולמכור את המקרקעין, ללא שפיקח, פיקוח ממשי, על פעולותיהם וללא שבדק, באופן עצמאי ובלתי תלוי, את אשר הציגו בפניו.

כך עולה גם מבקשת הפירוק, בה נכתב (בסעיף 11) כי " במשך כל השנים היו לחברה מנהל נכסים, מנהל חשבונות/רואה חשבון ועורך דין בישראל, אשר טיפלו בנכסי החברה והמשפחה בארץ, והניהול בוצע על ידי דוד ביחד עמם". ממש כפי שעלה מהראיות שהובאו בפניי. עוד נכתב בה, כי בשנת 2011: "... נתגלו מעשי מרמה ומעילה באמון של מנהלי הנכסים הקודמים של החברה".

333. מהאמור בבקשת הפירוק לא עולה "מידור" של האחים, כנטען בטיעוני ברנשטיין. במהלך שמיעת הראיות נשמעו עדויות (לרבות עדותה של טרז, אשר לא נסתרה) לפיהן טרז התעניינה באשר קורה ולקחה חלק בפגישות אם כי, לפי בחירתה, באופן מצומצם.

שאלת עיכוב העברת המניות בחברה עלתה גם במסגרת התביעה דנן (אם כי חשיבותה שולית ואף אפסית). בבקשת הפירוק טען דוד כי העברת המניות בחברה עוכבה "מטעמים פיסקליים" והיא הושלמה לאחר סיום הליך גילוי הנכסים בצרפת ודברים אלה תואמים את האמור, בעניין זה בתצהירו של עו"ד פינקלשטיין ואין בהם כל חדש.

המסקנות שמבקשים ברנשטיין להסיק מהאמור בנספחים 2 ו- 3 לבקשת הפירוק, בדבר מידורם של טרז ושל ז'אן-ז'ק, הן מרחיקות לכת ומנוגדות לעמדה שהציגה טרז בתיק זה, מה גם שממילא אין הדבר רלבנטי למרמה בה התנהלו הנתבעים בפרשה זו, כפי שפורט לעיל.

334. לא ניתן ללמוד מנספח 14 לבקשת הפירוק, כי לאמנה המשפחתית לא הייתה כל חשיבות בעיני גוטמן (כטענת ברנשטיין). נספח 14 הוא מכתב שנכתב על ידי בא כוחו של דוד כחלק מהליך הפירוק ובמסגרתו מפציר עורך הדין בצד שכנגד לקדם את הליך הפירוק. בסעיף 7 למכתב נאמר כי מערכת היחסים בין בעלי המניות מחייבת פירוק החברה וכי "בהליך הפירוק ניתן להכריע ביעילות ובמהירות בכל השאלות השנויות במחלוקת הדדיות, ובכל הקשור למימוש נכסים ו/או חלוקת תמורות ביניהם". מדובר באמירה כללית, אשר לא ברור ממנה מהי דרך המימוש עליה מדובר; לא ברור שהיא מדברת על מכירה לצדדים שלישיים; לא ברור שהיא מתייחסת לכל הנכסים, כולל אלה בישראל, ואין בה כדי לערער, ולו במקצת, את אשר קבעתי בנוגע לאמנה המשפחתית, כמפורט לעיל.

למעשה, מבקשת הפירוק עולה, כי בין הצדדים דובר על חלוקה של נכסי החברה בין בעלי מניותיה, ולא על מכירתם לצדדים שלישיים. בסעיף 20 לבקשת הפירוק נכתב, כי בשיחה בין עורכי הדין של הצדדים "הוסכם על ניהול מו"מ לשם פירוק מוסכם של החברה וחלוקת נכסיה בין דוד ואחיו (הם בעלי המניות) " ולקראת סוף בקשת הפירוק (בסעיף 53) נכתב: "... הדרך המשפטית היחידה שבה ניתן לבצע את ההפרדה היא באמצעות פירוק החברה וחלוקת נכסיה בין בעלי מניותיה". בניגוד גמור לרושם שניסו נתבעים 4-1 ליצור בטיעוניהם בעניין זה.

טענות התובעים בנוגע למיסוי הכרוך בפירוק ולמשמעותו, לא הוכחו וממילא הקשר שהם מנסים לעשות בין כך ובין ייעוץ המס, נפרם עוד טרם נקשר.

335. לא מצאתי כל סתירה בין האמור בתגובת דוד להמרצת הפתיחה (נספח 10ב' לבקשת הפירוק), בנוגע לעו"ד פינקלשטיין ובין תיאור חלקו של עו"ד פינקלשטיין במכירת המקרקעין, כפי שהובא בפניי במהלך שמיעת הראיות בתיק זה.
גם בשאר הטענות שהועלו על ידי ברנשטיין בנוגע לבקשת הפירוק ולנספחיה לא מצאתי ממש. אינני שותפה לפרשנות שמנסים ברנשטיין לתת לאמירות כאלה ואחרות, שחלקן מוצא מהקשרן וחלקן בלתי רלבנטי לענייננו.
טענת הנתבעים לאשם תורם של דוד, בשל רשלנות
336. אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה יש להטיל אשם תורם על דוד, בשל כך שהוא לא בדק את המחירים, לא ביקש שיזמינו חוו"ד שמאית וכו'. אילו היה מדובר רק ברשלנות מצד הנתבעים 3-1 ואילו הנתבעים היו חושפים בפני דוד, בזמן אמת, את ההסכמים הנוספים עם מקורות וס.א.ל ואת ההסכמים עם אלרז, על הסכומים הנקובים בהם, ייתכן שהיה מקום לטענה שיש להטיל אחריות כלשהי על דוד. אך לא זה המצב. נתבעים 3-1 לא חשפו את כל הנתונים בפני דוד, הציגו בפני מצגי שווא מהותיים ופעלו כלפיו בתרמית.
337. הרמאי אינו יכול ליהנות מכך שהמרומה לא בדק כראוי את פעולותיו ולא חשף את רמייתו, בעת התרחשותה;
ככלל אין מקום להפחית דבר מחיוב ההשבה של המזיק, בגין אשם תורם - מקום בו הניזוק התעשר ישירות ממעשה המרמה שביצע, גם אם עקרונית, סעיף 68 לפקודת הנזיקין יכול לחול על העניין. לאותה תוצאה ניתן להגיע גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. אין " לזַכּוֹת" את המתעשר ממעשה מרמה שביצע, בהשתתפות כלשהי מצד הניזוק או אדם אחר אשר, בהתרשלותו, לא מנע את המרמה.
לפיכך, אין צורך שאדרש לשאלה אם דוד התרשל בכך שנתן אמון בלתי מסויג בברנשטיין ולא פיקח, כראוי, על פעולותיהם ( ואינני קובעת ממצא בעניין זה), שכן במקרה של תרמית מצד המזיק, אין לדבר על " אשם תורם" של הניזוק. פשיטא, שגנב אינו יכול לטעון נגד השומר מדוע, ברשלנותו, אפשר את הגניבה ולתבוע ממנו שיפוי בגין כספים אותם חויב לשלם לבעלים, בגין גניבתו. הרמאי אינו זכאי לשיפוי או להשתתפות, בנזקי רמאותו. "אדם שגזל איננו יכול לטעון לאשם תורם מצד הנגזל" - ע"א 9178/12 המכללה האקדמית הערבית נ' ח'יר (24.9.2015).
ראו ניתוח מקיף של סוגיה זו בפסק דינו של כבוד השופט מלצר בעניין אפל - ע"א 9057/07 דוד אפל ואח' נ' מדינת ישראל (2.4.2012), שם, פסקה 61 ואילך.
לא ארחיב בעניין ואסתפק בכך שאציין, כי עוולת התרמית " נופלת" בגדרו של המקרה השני אשר נכלל בקבוצה השנייה של המקרים שנמנו על ידי כבוד השופט מלצר בעניין אפל, היינו - מקרה בו " יצירת הנזק מתרחשת בד בבד עם תוספת של רווחה ממשית למזיק", כאשר תוספת הרווחה למזיק " דומה במאפייניה לנזק שנגרם לניזוק".
338. כאלו הם המקרים אשר נדונו בהליך זה; הנתבעים - המזיקים, פעלו בתרמית מול התובעים. כתוצאה מכך הם גרמו לתובעים נזק ממון ובד בבד העשירו את קופותיהם, שלהם. גם אם, בנסיבות הספציפיות של המקרה דנן, לא כל הממון שנגזל מהתובעים במעשי התרמית והגזל, מצא דרכו לכיסיהם של הנתבעים, מאפייני תוספת הרווחה שצמחה לנתבעים, הם מאותו סוג ממש, של ההפסד שנגרם לתובעים עקב מעשיהם. מדובר, אפוא, במקרה אשר כונה על ידי בית המשפט העליון בעניין אפל, "מקרה העברה", בו הקשר בין תוספת הרווחה שצמחה לנתבעים ובין הנזק שנגרם לתובעים, הוא קשר " עמוק".
בהקשר לכך יש להבהיר, כי בגדר עוולת התרמית על פי סעיף 56 לפקודת הנזיקין ולצורך קביעת הפיצוי המגיע לניזוק, "אין התניה כי אותו נזק ממון יועבר למזיק" (עניין אפל, פסקה 67). על התכלית של דיני הנזיקין, ההולמת גישה זו, ראו עניין אפל, פסקה 69 ואילך.
339. על פי סעיף 68( ב) לפקודת הנזיקין, בשקלו אם להטיל אשם תורם על הניזוק ואם כן - באיזה שיעור, יפעיל בית המשפט שיקולי צדק " בשיעור שבית המשפט ימצא לנכון ולצודק, תוך התחשבות במידת אחריותו של התובע לנזק". בית המשפט העליון, בעניין אפל, הבהיר, כי שיעור זה יכול להיות גם 0% והוסיף, כי כך יש לקבוע, בדרך כלל, כאשר עסקינן בעוולת תרמית ( שם, פסקאות 63 ו- 67).
בענייננו, חומרת מעשיהם של ברנשטיין, אשר ניצלו את האמון הרב שגוטמן נתנו בהם ואת הקרבה ששררה ביניהם במשך שנים רבות וחומרת מעשיו של שמריה, אשר ניצל את ההזדמנות וחבר לברנשטיין, כאשר שלושתם רימו את התובעים במשך תקופה ארוכה, בשני הפרויקטים, גזלו את כספם ושלשלו לכיסם כספים רבים, על חשבונם של התובעים ( ולולא נחשפו היו גוזלים מהתובעים כספים רבים נוספים), מצדיקה כי שלושת אלה יישאו, ביחד ולחוד, במלוא הנזק שנגרם לתובעים, גם אם לא כל הנזק הגיע, בסופו של דבר, לכיסיהם.
"אמונאי המסב נזק לנהנה, אגב הפרת החובה כלפיו, חייב לפצותו על הנזק שנגרם לו עקב ההפרה" ראו סעיפים 256( ב) ו- (ג) לחוק החברות וסעיף 9( ב) לחוק השליחות - ליכט, דיני אמונאות, חובת האמון בתאגיד ובדין הכללי ( הוצאת בורסי 2013) ( להלן: "ליכט"). באשר לסוג הפיצוי, מבהיר ליכט, בהסתמך על פסק הדין בעניין קוסוי - ע"א 817/79 קוסוי נגד בנק י.ל. פויכטונגר בע"מ (9.7.1984) ( להלן: "עניין קוסוי"), כי בדין הישראלי השאלה היא שאלת הצפיות, כפי שהיא נקבעת בהקשר לסעיפים 36-35 לפקודת הנזיקין ( שם, סעיף 240 בעמ' 365-364).
בענייננו, אין ספק שהנזק שנגרם לתובעים היה בתחום הצפיות של הנתבעים. דברים אלה נכונים, לגבי כל המקרקעין, לרבות מגרשי אלרז.
הוכחת היקף המרמה והנזק
340. התובעים לא הוכיחו, מהו הסכום הכולל שכל אחד מהנתבעים 3-1 נטל לכיסו. הראיות לעניין כספים שנלקחו הן החשבונית על סך של 807,000 ₪ ודברי שמריה לחוקר, לפיהם הוא לקח לעצמו 12 מיליון ₪ וברנשטיין קיבלו, אף הם, נתח יפה (20-10 אלפים ₪ עבור כל מגרש). עם זאת, משהוכחה המרמה, ובכלל זה - מכירת המקרקעין עקב מצג השווא של ייעוץ המס, שהציגו ברנשטיין, יש לחייב את ברנשטיין ושמריה בכל הנזק שנגרם לתובעים, ללא קשר לשאלה כמה כספים הגיעו לכיסו של מי מהם.
כאמור, ברנשטיין, כמי שמוטלות עליהם חובות אמון כלפי התובעים, בשל היותם שלוחיהם ונושאי משרה בח.ומ.ג, חבים בכל הנזק שנגרם לתובעים בשל מעשי הרמייה והפרת האמונים של שמריה, גם אם הם לא היו ערים למלוא הסכומים ששמריה קיבל ועתיד לקבל, מהעסקאות במקרקעין.
341. אציין, כי כאשר שמריה מדבר ( בתמליל 9 עמ' 55): על סכומים של מיליון וחצי שקל וכן על 30-25 אלף ₪ מכל מכירה, הוא מתכוון, ככל הנראה, לעו"ד אבוחצירה ולא לברנשטיין. הדבר עולה מכלל האמור בעמוד זה.
342. לגבי ברנשטיין אומר שמריה בתמליל 9 עמ' 55, כי הם " קיבלו גרושים" (ביחס לעורך הדין). במקומות אחרים הוא מציין את הסכומים שקיבלו ברנשטיין והם, אמנם, קטנים מאלה שהוא שילם, לדבריו, לעו"ד אבוחצירה. ברור מדבריו שהוא שילם לברנשטיין גם על כל מכירה בכפר יונה, אך לגבי כפר יונה הוא אינו נוקב בסכום. סיכומו של דבר - מהראיות עולה, ששמריה וברנשטיין " גבו" לכיסם סכומים המגיעים למיליוני שקלים, אך לא ניתן לדעת בדיוק כמה.
343. ממילא, הסעד העיקרי אותו מבקשים התובעים, הוא פיצוי על הנזק שנגרם להם בגין עצם מכירת המקרקעין ובגין מכירתם במחירים מופחתים מהערכת שווים על פי חוות דעת שמאיות וסעד זה כולל בחובו גם את הסכומים אשר הוכח ששמריה וברנשטיין נטלו לכיסם.
התובעים זכאים לסעד נזיקי של פיצוי בגין תרמית, גזל והפרת חובות האמון שהנתבעים 3-1 חבו כלפיהם. התובעים תובעים, למעשה, פיצויי הסתמכות ( שמטרתם היא להעמיד את הניזוק במצב בו הוא היה לולא בוצעה כלפיו העוולה), היינו - את ההפרש בין המחיר בו נמכרו המקרקעין לבין שווים האמיתי בעת המכירה. סעד זה " בולע", כאמור, את סעד ההשבה, שכן הסכומים ששולמו לברנשטיין שולמו מתוך " הקופונים" שנגזרו ממכירת המגרשים. בכלל זה תובעים התובעים פיצוי על עצם מכירת המקרקעין שלא הייתה מתרחשת לולא ייעוץ המס הכוזב.
תביעת ברנשטיין (שכנגד) נגד התובעים ונגד עו"ד פינקלשטיין והודעת צד ג' ששלחו ברנשטיין לעו"ד פינקלשטיין.
344. ברנשטיין הגישו תביעה שכנגד, נגד התובעים ונגד עו"ד פינקלשטיין ולה שני ראשים;
האחד - תביעה נגד התובעים ונגד עו"ד פינקלשטיין, לפיצויים בגין הפסקת ההתקשרות עמם, שלטענתם נגועה באי חוקיות ובמעשי מרמה מצד דוד וכן ברשלנות ובהפרת חובות בעל תפקיד מצד דוד ועו"ד פינקלשטיין.
השני - תביעה נגד התובעים, לשכר טרחה למשך 7 שנים קדימה, ממועד פיטוריהם.
בנוסף, שלחו ברנשטיין הודעת צד ג' נגד עו"ד פינקלשטיין ונגד דוד ( להלן: "הצדדים השלישיים") ובה טענו, כי אם ייקבע שעליהם לפצות את החברה, יהא על הצדדים השלישיים לשפותם בכל סכום בו יחויבו ובכל הוצאותיהם בגין כך.
הפסקת ההתקשרות
345. נוכח ממצאי בתביעה העיקרית, אין כל צורך שאפרט את הטענות הרבות שנטענו נגד הנתבעים שכנגד ונגד הצדדים השלישיים. אציין רק, כי נגד עו"ד פינקלשטיין נטען, בין היתר, שהוא התרשל בתפקידו, נתן ייעוץ לא נכון בדבר האפשרות למנות את יעקב כדירקטור בח.ומ.ג ואף הפר חובות נאמנות בהן הוא חב כלפי עיזבונה של מריה וכלפי החברה ובכך גרם לברנשטיין נזק. כלפי דוד נטענו טענות דומות ובין היתר - שהוא הפר חובותיו כדירקטור בחברה וכמנהל עיזבונה של מריה וכן, כי הוא זה אשר קיבל את כל ההחלטות המהותיות באשר למכירת המקרקעין ולכן, כך נטען - האחריות מוטלת עליו.
346. כן טענו ברנשטיין, כי התובעים וכן עו"ד פינקלשטיין חבים להם פיצויים בגין הפסקת ההתקשרות עמם והאופן בו היא הופסקה. לטענתם, היה על גוטמן לברר את החשדות נגדם, בטרם פיטרו אותם, באחת. כן נטען, כי עו"ד פינקלשטיין, אשר היה מעורב בעסקת פרדס חנה, יכול היה להפריך את חשדם של גוטמן נגדם וכי בנסיבות הנטענות בתביעה העיקרית ( המוכחשת) היה על דוד ועל עו"ד פינקלשטיין, כמנהלי עיזבונה של מריה, לפנות אליהם ולבקש מהם הבהרות באשר לחשד שעלה. כן היה עליהם, כך נטען, לפנות אל בית המשפט לענייני משפחה ולבקש אישור לפטר אותם ובמחדלם לעשות כן הם מעלו בתפקידיהם והפרו חובות אמון וזהירות המוטלות עליהם מכוח תפקידיהם.
נטען, כי עקב מעשיהם ומחדליהם של התובעים, הופסקה התקשרותם של ברנשטיין עם החברה, שלא כדין, תוך גרימת נזקים ופגיעה בשמם הטוב ולכן עליהם לפצותם, ביחד ולחוד, בסכום של 3,964,800 ₪, שהוא סך השכר, במשך 7 שנים לעתיד, שהיה מגיע להם לולא פוטרו. בנוסף על כך נדרש פיצוי בסכום של 750,000 ₪ בגין עוגמת נפש שגרמו להם פיטוריהם.
347. לא מצאתי בסיכומיהם של ברנשטיין התייחסות של ממש לתביעתם נגד עו"ד פינקלשטיין. כל שטענו ברנשטיין ( בסעיף 131 לסיכומיהם) הוא, כי בהתנהלותו, הפר עו"ד פינקלשטיין את חובותיו המקצועיות כעורך דין וכמנהל עיזבון וכי " תלויות ועומדות נגדו הן הודעת צד שלישי והן תביעה שכנגד". במצב דברים זה אני קובעת, כי ברנשטיין זנחו את התביעה שכנגד נגד עו"ד פינקלשטיין וכי יש לדחותה.
ממילא, גם לולא זנחו ברנשטיין את תביעתם זו, היה מקום לדחותה; אין לנותן שירות זכות קנויה להמשיך ולתת שירות. התובעים היו חופשיים להפסיק את ההתקשרות עם ברנשטיין, מכל סיבה שהיא ואף ללא סיבה. גם אם" בנסיבות אחרות, לא ניתן היה לעשות זאת לאלתר, התביעה " לצפי" של 7 שנות שירות נוספות בעתיד, לא רק שאיננה מעוגנת בזכות כלשהיא, אלא שהיא מופרכת על פניה.
כמובן שנוכח קביעתי לפיה יוסף ויעקב הונו את התובעים והפרו את חובות הנאמנות שהיו מוטלות עליהם, ברי כי אין הם זכאים להמשך תשלום שכרם או לפיצוי כלשהו. משגילו התובעים את מעשיהם, לא ניתן היה לצפות אלא לפיטוריהם לאלתר.
348. כך, גם לא ברור מהי עילת התביעה נגד עו"ד פינקלשטיין בעניין זה. אין כל בסיס לטענה לפיה עו"ד פינקלשטיין אחראי, בדרך כלשהי, לפיטוריהם של ברנשטיין. לא הוכח כל קשר סיבתי בין החלטת התובעים לפטר את ברנשטיין, או בין האופן בו נעשה הדבר, לבין מעשה או מחדל כלשהו של עו"ד פינקלשטיין ולא הוכח כי מעשה כלשהו של עו"ד פינקלשטיין היה משנה את החלטת התובעים או את התנהלותם בעניין זה ואף אין זה סביר שכך היה קורה.
בלשון המעטה אומר, כי הטענה לפיה בשל ייעוץ לא נכון של פינקלשטיין מונה יעקב דירקטור בחברה ( דבר שאפשר לו, לטענת ברנשטיין, לבצע את מעלליו) מוטב היה שלא הייתה נטענת.
טענת אשם תורם נגד עו"ד פינקלשטיין
349. ברנשטיין טוענים ( לגבי מכירת מקרקעי פרדס חנה), כי עו"ד פינקלשטיין התרשל ולכן יש להטיל עליו " אשם תורם" למעשיהם, ולחלק ביניהם את האחריות. גם טענה זו יש לדחות;
לא הובאה כל ראייה למעורבות כלשהי של עו"ד פינקלשטיין בקביעת מחירי ההסכמים והעסקאות. המשימה של בדיקת הנתונים והבאתם בפני דוד הוטלה על ברנשטיין ולא על עו"ד פינקלשטיין. תפקידו של עו"ד פינקלשטיין התמצה בחלק המשפטי של החוזים ובשאר העניינים הוא סמך על ברנשטיין, ביודעו שדוד סומך עליהם.
כך, גם לא הובאה ראייה כלשהי לכך שהסכמי מקורות וס.א.ל, בהם נקבעו מחירים אחרים, הובאו בפניו או שהוא ידע עליהם. למעשה, ההיפך הוא הנכון; יעקב העיד כי הוא " איננו זוכר" אם עו"ד פינקלשטיין היה בפגישה בה נדונה שאלת המחיר ( עדותו בעמ' 242 שו' 15) ויעקב אף הגדיר עצמו כמי שהיה " המקשר" בין יוסף לדוד ובין עו"ד פינקלשטיין ובין דוד ( עדותו בעמ' 266 שו' 7 ואילך).
350. אין, לטעמי, משמעות לשאלה אם עו"ד פינקלשטיין קיבל חוזים מוכנים ורק העיר להם הערות [ כטענת עו"ד פינקלשטיין בעדותו ( עמ' 242-241 ועמ' 329 שו' 11-10)], או שהוא ערך את החוזים ( כטענת יעקב בסעיפים 81-80 לתצהירו]. גם יעקב לא טען שעו"ד פינקלשטיין היה מעורב בבירור מחיר המכירה. עם זאת, לעניין המהימנות אציין, כי מהמיילים ( נספחים כט'-ל לתצהירו של יעקב) עולה, שגרסתו של עו"ד פינקלשטיין, בעניין עריכת החוזים, היא הנכונה. מהמיילים ברור, שיעקב היה זה ששלח לעו"ד פינקלשטיין את הנוסחים הראשונים ויעקב היה זה ששלח לעו"ד פינקלשטיין נוסחים מתוקנים. כך נעשה גם כאשר אלרז החליטו לחלק את המגרשים ביניהם באופן שונה מאשר חשבו תחילה, כפי שהראיתי בסעיף 264 לעיל .
מהמסמכים ( לרבות נספח יט' לתצהירו של יעקב) עולה, עוד, כי המגעים בין עו"ד פינקלשטיין לבין עו"ד רוב, בא כוחה של מקורות, נגעו לתוכן המשפטי של ההסכמים ולא לתוכן הכלכלי שלהם. בעובדה שהתמורה של 288,000 ₪ נזכרה בטיוטות שהועברו לעו"ד פינקלשטיין אין ולא כלום שהרי, כאמור, גובה התמורה נקבע על ידי ברנשטיין מול גוטמן ולא היה נתון, כלל, לבדיקתו של עו"ד פינקלשטיין ( תצהיר עו"ד פינקלשטיין סע' 181-175). עו"ד פינקלשטיין העיד, כי מאחר שהמחיר היה גבוה מזה אשר צוין בחוות דעתה של בן פורת, הוא נראה לו סביר.
351. אמנם יעקב טען, גם, שהיה " קו פתוח" בין דוד לבין עו"ד פינקלשטיין, אולם לא הונח כל בסיס לטענה זו. נהפוך הוא; ניהול מכירת המקרקעין הופקד בידי ברנשטיין, שהיו נושאי משרה בחברה והופקדו בידיהם ייפויי כוח. אין ולוּ מייל אחד בין דוד לבין עו"ד פינקלשטיין, בעוד שקיימים מיילים רבים בין דוד לבין יעקב ( שלחלקם עו"ד פינקלשטיין מכותב). בנוסף, כאשר עו"ד וייסמן, פנה אל דוד ( כמתואר בסעיף 22 לעיל), דוד לא העביר את פנייתו ישירות אל עו"ד פינקלשטיין, אלא העביר אותה אל יעקב וביקש ממנו לסדר את העניין עם עו"ד פינקלשטיין, דבר המצביע על נכונות טענת עו"ד פינקלשטיין, לפיה דוד ראה את יעקב כבעל דברו לעניין מכירת המקרקעין.
352. בנוסף, יעקב עצמו העיד, כזכור, שהם ( ברנשטיין) היו עושים את הבדיקות ושהם העבירו לדוד את הנתונים וגם עו"ד אבוחצירה העיד שהוא קיבל את הנתונים מברנשטיין. עו"ד פינקלשטיין לא נזכר, כלל, בהקשר זה. העובדה שעו"ד פינקלשטיין היה מעורב בתיק עמר ( רק בהליכי הערעור) ואולי היה חשוף לחוות הדעת השמאיות שהוגשו שם, אינה מצביעה על מעורבות כלשהי בקביעת מחירם של מגרשי פרדס חנה.
משהציג יעקב בפני עו"ד פינקלשטיין את מחירי העסקאות, כמחירים אשר כבר סוכמו, על דעתו של דוד, לא ניתן לבוא בטענות לעו"ד פינקלשטיין, כעורך הדין המייצג בעסקאות ומטפל בצד המשפטי שלהן, שהוא לא בדק את המחיר באופן עצמאי. אינני סבורה שיש צורך שאדרש לטענה לפיה עו"ד פינקלשטיין היה צריך לבחון את העסקאות ביסודיות, בשל היותו מנהל העיזבון של מריה ולמחלוקת בין הצדדים, אם המקרקעין אשר הועברו בהורשה לחברה, אך ההעברה טרם נרשמה, עדיין היו חלק מהעיזבון. גם אם עו"ד פינקלשטיין התרשל בעניין זה ( ואינני קובעת כך), משאין מחלוקת שהוא לא ידע על התרמית, לא לקח בה חלק ולא נטל כספים לכיסו, אין הנתבעים זכאים לחלוק עמו את הנזק שגרמו.
353. לא למותר להדגיש כי, בניגוד לדבריו לגבי ברנשטיין, שמריה איננו מדבר על עו"ד פינקלשטיין כמי שידע על הקנוניה ועל התרמית או כמי שקיבל " נתח" מהגזלה. גם לא נטען ובוודאי שלא הוכח שהוא ידע על הסך של 807,000 ₪ ששמריה נתן ליוסף, בידיעתו של יעקב.
יתירה מזו - לא רק ששמריה לא כלל את עו"ד פינקלשטיין בחבורה שקיבלה שלמונים, אלא שבתשובתו לשאלה מפורשת של החוקר, הוא אמר שעו"ד פינקלשטיין לא ידע " על הקומבינות" ואף הוסיף הסבר: "הוא עורך דין חדש, הוא לא ייצג בכפר יונה" (תמליל 9 מיום 19.6.13 עמ' 61-60). תשובתו זו אף תומכת בטענות התובעים לפיה " הקומבינות" החלו כבר במכירת מקרקעי כפר יונה.
354. כאמור, מי שערך את הבדיקות בנוגע למקרקעין ולשווים, היו ברנשטיין. אך גם אם נאמר, כי היה על עו"ד פינקלשטיין לבדוק בעצמו אם המחיר סביר, בטרם נתן ייעוץ לדוד בעניין זה, אין מדובר בתרמית מצדו, אלא ברשלנות. כפי שכבר ציינתי לעיל, אין הרמאי יכול לחלוק את נזקי רמאותו, עם אחֵר שבגין התרשלותו לא נחשפה רמאותו.
גם אם היה מקום לטענת רשלנות נגד עו"ד פינקלשטיין, לא מפי הנתבעים היא צריכה להישמע. כאמור - משנקבע כי מעשי הנתבעים מעשי תרמית הם, אין הם יכולים להיתלות ברשלנותו של עו"ד פינקלשטיין, אשר גם אותו הם רימו ואין הם זכאים לכל שיפוי ממנו.
355. גם בעובדה שמעשי ברנשטיין ושמריהו, יכולים להיחשב גם כמעשים רשלניים, אין כדי להועיל לנתבעים, שכן מעשיהם של ברנשטיין ( ושל שמריה) אינם מהווים " רק" רשלנות, אלא הם מעשי מרמה של ממש. הדרגה החמורה של המעשים - התרמית " בולעת" את הרשלנות והיא זו " שנותנת את הטון" בסוגיה זו.
עו"ד פינקלשטיין אמנם לא ניזוק ממעשיהם של הנתבעים, אולם הראיות מצביעות על כך שברנשטיין ושמריה הונו גם אותו, תוך שהם סומכים על האמון שנתן בהם, עקב ידיעתו את היחסים המיוחדים שבין ברנשטיין לבין גוטמן והיכרותו את מידת האמון שגוטמן נתנו בברנשטיין. אמנם, עו"ד פינקלשטיין העיד שהוא התרשם ששמריה נותן את הטון ושעל פיו יישק דבר וייתכן שהוא שגה בכך שלא פנה לדוד בעניין זה, אולם מחדלו לעשות כן אינו עולה כדי תרמית.
בנסיבות מקרה זה לא יכול להיות ספק, כי התנהלותם של הנתבעים 3-1, כפי פורטה לעיל, חמורה לאין שיעור מהתנהלותו של עו"ד פינקלשטיין ואין כל הצדקה שהוא, אשר לא פעל במרמה ולא נטל כספים לכיסו, שלא כדין, יישא בחלק מהנזק שהם גרמו.
מאחר שברנשטיין ( ושמריה) רימו את התובעים ולמעשה - הונו גם את עו"ד פינקלשטיין, אין הם זכאים לשיפוי מהם. ההחלטה הצודקת והנכונה, בנסיבות העניין היא, חיוב הנתבעים לשאת בכל הנזק שמעשיהם גרמו לתובעים.
356. לפיכך, ונוכח ממצאי ומסקנותיי בתביעה העיקרית וכן מכל הטעמים דלעיל, יש לדחות את התביעה שכנגד, נגד עו"ד פינקלשטיין וכן את ההודעה שנשלחה אליו על ידי ברנשטיין.
כך גם יש לדחות את התביעה שכנגד, נגד התובעים, ככל שהיא נוגעת לפיצויים שהתבקשו בה וכן את ההודעה שנשלחה אליהם על ידי ברנשטיין.
תביעת ברנשטיין לשכר טרחה ( במסגרת התביעה שכנגד)
רקע ונתונים
357. לטענת דוד, השכר שסוכם בין יוסף לבין הוריו היה שכר חודשי גלובלי ( אשר התעדכן מעת לעת) בגין ניהול נכסי גוטמן בישראל והוא לא היה זכאי לתמורה נוספת, מכל סוג שהוא, בין מגוטמן ובין מכל גורם אחר, בגין כל פעולה שביצע, לרבות מכירת הנכסים.
358. התובעים טוענים ( ואין על כך מחלוקת), שיוסף השתכר, תחילה, 10,000 ₪ לחודש. בתחילת שנת 2010 סוכם כי שכרו יועלה לסך של 12,000 ₪ (3,000 יורו) וכאשר יעקב הצטרף למשרדו של אביו, סוכם שהסכום יתחלק בין שניהם, לפי ראות עיניהם. החל מאוקטובר 2010 היה יעקב אמור לקבל שכר דירקטור בסך של 10,000 ₪ לחודש (2,000 יורו), (סע' 32-31 לתצהירו של יעקב). דוד טען בתצהירו ( סעיף 17), כי עבור עריכת הדיווחים של כפר יונה שילם יוסף ליעקב, מכספי החברה, 800 ₪ ו- 1,000 ₪. אין חולק, שברנשטיין היו מושכים את שכרם מכספי החברה, ללא צורך בחתימת גוטמן.
359. ברנשטיין טוענים, כי השכר הנ"ל היה נמוך מהמקובל עבור השירותים שנתן יוסף לגוטמן, על היקפם הרחב. נטען, כי גוטמן הבטיחו ליוסף שעם הפסקת עבודתו ישולמו לו " פיצויי פרישה" או " מענק הפסקת התקשרות", בסכומים נדיבים, על בסיס מספר שנות העסקתו בחברה.
כן נטען, כי יש להקיש זאת מהסדר פרישה שעשו גוטמן עם מר ז'לבר ביסמוט ( אשר נתן להם שירותים) לפיו, לאחר 25 שנות עבודה הוא קיבל מענק פרישה בסך של 250,000 יורו (10,000 יורו עבור כל שנת עבודה) וכי לכן, יוסף זכאי למענק בסך של 290,000 $ בשל 29 שנות עבודתו עבור גוטמן. בנוסף, כך נטען, דוד הבטיח ליוסף תשלום בשיעור של 10% מהתמורות נטו אשר יתקבלו בגין מכירת מקרקעי כפר יונה.
אעיר, כי טענה זו תמוהה ביותר, נוכח טענת ברנשטיין לפיה מכירת מקרקעי כפר יונה נעשתה בניצוחה של מריה, אשר קיבלה את כל ההחלטות, בעוד שדוד הצטרף רק בהמשך.
360. לגבי יעקב נטען, בין היתר, שהוא דרש תשלום עבור השעות הרבות אשר השקיע במכירת מקרקעי פרדס חנה וכי בישיבה שהתקיימה במלון דן אכדיה בהרצליה, ביולי 2010, בנוכחות דוד, טרז וסופי, סוכם עם יעקב כי החברה תשלם לו עבור השנים 2007 עד סוף 2008, שכר גלובלי של 22,500 יורו וכי ישולם לו באופן מידי, סך של 112,000 ₪+מע"מ. בנוסף סוכם, כי החל מחודש ינואר עד חודש אוגוסט 2009 ישולם לו סך של 8,000 יורו לחודש ובשלב ראשון ישולם סך של 10,000 ₪ לחודש.
בסך הכול, כך נטען - הייתה החברה צריכה לשלם ליעקב סך של 256,000 יורו. מסכום זה יש לנכות סך של 302,500 ₪ ( שהם 60,500 יורו), כך שנותר לתשלום סך של 218,000 יורו, שהיה אמור להיות משולם לו עם תום פרויקט פרדס חנה, אך הדבר לא נעשה.
361. תחילה אציין, כי נוכח ממצאי ומסקנותיי בתביעה העיקרית, ברנשטיין אינם זכאים לתשלום שכר טרחה כלשהו, מעבר למה שכבר שולם להם ( ולמעשה - יכולים היו התובעים לדרוש את החזר כל השכר ששולם להם בתקופה בה ברנשטיין פעלו במרמה כלפי התובעים).
שכרם של ברנשטיין ( כמו גם העמלה של שמריה עבור תיווך ו/או יזמות), הם רווח שהופק תוך הפרת חובות נאמנות, על פי חוק השליחות ועל פי חוק הנאמנות ולכן ברנשטיין ושמריה אינם זכאים להם. ראו: סעיף 10( ב) לחוק השליחות, הקובע כי " השולח זכאי לכל ריווח או טובת הנאה שבאו לשלוח בקשר לנושא השליחות". שכר שהיה מגיע לנאמן, בגין הנושא שנמסר לנאמנות שהופרה, הוא בגדר טובת הנאה שהופקה בקשר עם ההפרה ולכן טובת הנאה זו נשללת ממנו - ליכט, שם, סעיף 233, בעמ' 357-356. ראו גם סעיף 15 לחוק הנאמנות, הקובע כי: "ריווח שהפיק נאמן שלא כדין עקב הנאמנות, דינו כחלק מנכסי הנאמנות".
362. מעבר לנדרש ורק לשם השלמת התמונה, אתייחס לגופן של הטענות.
דיון בתביעות לשכר טרחה -
363. תביעת יוסף לא הוכחה כלל ועיקר, אפילו לא לכאורה. יוסף לא הגיש תצהיר ולא העיד והטענות נטענו על ידי יעקב בעלמא והן אף מהוות עדות שמיעה.
העובדה שמר ביסמוט שעבר, במשך שנים רבות, בשירותם של התובעים, קיבל את אשר קיבל איננה אומרת שכך סוכם עם יוסף ואיננה אומרת שיוסף זכאי למענק דומה. דוד הסביר, בעדותו ( ודבריו לא נסתרו), כי המענק ניתן למר ביסמוט בשל רצונה של מריה, על מנת שיוכל לרכוש לעצמו דירה בנתניה, זאת - לאור כך שמר ביסמוט ליווה אותה בעת מחלתה, כבן משפחה. לדברי דוד וטרז מר ביסמוט היה כאח צעיר למריה ( עדות דוד בראשית עמ' 35 ועדות טרז בעמ' 105 שו' 10-5).
364. ברנשטיין טוענים, כי בפגישה במלון דן אכדיה בהרצליה, שנערכה בחודש יולי 2010, סוכם ביניהם שכ"ט נוסף וכי הסיכום הועלה על הכתב ( נספח נא' לתצהירו של יעקב). לטענת ברנשטיין, המסמך נכתב בכתב ידה של טרז, והוא משקף את אשר סוכם בין הצדדים לעניין שכר טרחתם של ברנשטיין, אולם דוד לא חתם עליו מאחר שהוא לא רצה שייערכו מסמכים בכתב.
365. בניסיון לבסס טענותיהם, מפנים ברנשטיין למוצג נ/11 הכולל שני מיילים: מייל שכתב רו"ח אמיר לעו"ד בלטר, ביום 25.8.2011 ובו ביקש לקבוע את שכר טרחתו, בשלב זה, "לפי הערכות קודמיו" וכן מייל נוסף שהוא שלח לעו"ד בלטר ביום 30.8.2011, אשר נכתב לאחר שיחתו עם דוד ובו הוא מודיע לעו"ד בלטר, כי הוא הסכים לתת לדוד הנחה בשכר הטרחה.
על מייל זה כתב רו"ח אמיר, בכתב ידו, כי " באוגוסט 2012, לאחר כ- 8 חודשים של דו-שיח, הסכים דוד בפגישה במלון דן אכדיה, להעלות את שכה"ט ב- 10K נוספים. לא הסכים רטרואקטיבית, רק מאוגוסט 2012 ".
ברנשטיין טוענים, כי מדובר באותו דפוס התנהלות, כפי שהתנהל דוד עם ברנשטיין, המעיד על כך שדוד לא הסכים לעגן את ההסכמים בכתב.
366. אומר, תחילה, כי טענתם הגורפת של ברנשטיין לפיה גוטמן סירבו לחתום על מסמך כלשהו, לא הוכחה. נהפוך הוא; הוגשו מסמכים אשר נחתמו על ידי החברה ועל ידי דוד וכן על ידי טרז וז'אן-ז'אק - פרוטוקול מועצת מנהלים של החברה מיום 8.7.2009, בדבר התחלת שיווק מקרקעי פרדס חנה ( נספח 6 לתצהירו של דוד); החלטת החברה בדבר הסמכויות שניתנו ליוסף - מכתב בכתב ידה של טרז ( נספח א'2 לתצהירו של יעקב) מסמך בדבר זכויות החתימה בבנק בישראל ( נספח א'4 לתצהירו של יעקב); הודעה ליורשים בחתימת טרז וז'אן-ז'ק ( נספח ח' לתצהירו של עו"ד פינקלשטיין); ופרוטוקולים של החברה בחתימת דוד.
367. לא נעלמה מעיניי טענת ברנשטיין לפיה גוטמן לא רצו כל דיווח בכתב מחמת חשש משלטונות המס בצרפת, אולם הטענה אינה עולה בקנה אחד עם חתימת דוד על מסמכים בנוגע לרכוש גוטמן בישראל וממילא, ברנשטיין נפגשו עם גוטמן הן בפריז והן בישראל. לפיכך, גם אם היה לדוד חשש כלשהו משלטונות המס בצרפת, לא הייתה כל מניעה שדוד יחתום על הסכם שכ"ט ( כפי שהוא חתם על ייפויי כוח לברנשטיין בעניין הנכסים בישראל), תוך שההסכם יישאר בידי יעקב, אשר בידיו היו, ממילא, כל המסמכים הנוגעים למקרקעי גוטמן בישראל.
368. למעשה, מעו"ד אבוחצירה שמעתי, תחילה, שהוא ביקש מדוד הוראות בכתב לגבי מקרקעי כפר יונה וקיבל הוראות בכתב. בפני העיד, כי הוא לא עבד עם משפחת גוטמן ללא הוראות בכתב ( עמ' 186 שו' 26-18).
בהמשך עדותו, שינה עו"ד אבוחצירה טעמו ותמך בגרסת ברנשטיין לפיה דוד לא הסכים להעלות דבר על הכתב. אינני מאמינה לגרסה מאוחרת " ומתוקנת" זו, שנאמרה על ידו לאחר שהבין מה מבוקש שיאמר. כאמור לעיל, עו"ד אבוחצירה, אינו " חשוד", בעיניי, באהדת התובעים והתרשמתי כי, ככל שיכול היה ( בלי להזיק לעצמו) הוא ניסה לעזור לברנשטיין.
369. חוסר אמינותו של עו"ד אבוחצירה עולה גם מדבריו בעניין שכר הטרחה שהוא גבה עבור מכירת מקרקעי כפר יונה, מהאופן בו הוא סוכם ומהסתירה בין האמור לגבי שיעור שכר הטרחה בהסכם ג'וי-אל ( עמ' 197). דבריו לפיהם " ... לא הכל חייב להיות כתוב. אנשי עסקים שעושים עסקים יודעים ללחוץ יד ולהתקדם..." (עמ' 197 שו' 12-11) מדברים בעד עצמם ומצביעים על אופן התנהלותו, ודי לחכימא.
בנוסף, בחקירתו הנגדית הודה עו"ד אבוחצירה שהוא השקיע כספים שהיו מופקדים אצלו עבור משפחת גוטמן. לדבריו, היה מדובר בכספים " קטנים", פחות מ- 100,000 $, אותם הוא השקיע " בטעות" והפסיד ( עמ' 200) השקעה כזו מנוגדת, כמובן, לחובותיו של נאמן ומעידה, אף היא, על אופן התנהלותו.
370. בנוסף, בניגוד לטענת ברנשטיין, התברר שעו"ד אבוחצירה עצמו ערך עוד בשנת 2004, רשימה בכתב של כל נכסי המקרקעין של גוטמן בישראל, הערכות שווי ומיסים ( מוצג נ/13). לדבריו, הרשימה נערכה לפי דרישת דוד, והוא הראה אותה לו אותה באחד המפגשים האחרונים ביניהם. (עדות עו"ד אבוחצירה בעמ' 131 שו' 35-31 ובעמ' 193 שו' 25-16).
לגבי הנתונים שנרשמו ב-נ/13 אמר עו"ד אבוחצירה, שהוא היה מתייעץ עם יוסף, שהיווה סמכות עבורו לגבי שווי והערכות ( עמ' 192 שו' 31-30). לדבריו, מס רכוש לא נכלל בנתונים של נ/13, כי הרשימה נערכה לצורך שיקול אם להעביר את הנכסים, ללא תמורה, בין הדורות ומס רכוש אינו רלבנטי לעניין זה ( עמ' 193 שו' 22-21).
371. עו"ד אבוחצירה ציין שהרשימה נ/13 נערכה בעקבות גניבת הקרקע ( כפי שעולה מתיק עמר), על מנת לשקול העברת נכסים על שם החברה, לצורכי ניהול וכן לצורך שלטונות המס בצרפת ( עמ' 192). עדותו זו והרשימה עצמה, כמו גם מסמך נ/12, שהוא הוראה בכתב לגבי חלוקת הכנסות המקרקעין בין שלושת האחים ( שהיה בידי עו"ד אבוחצירה והוגש על ידו), סותרים את טענת ברנשטיין, לפיה דוד לא רצה שיערך דבר בכתב.
טענת ברנשטיין נסתרת גם בעובדה שדוד חתם על ייפויי הכוח ליוסף, למכירת מקרקעי כפר יונה, בפני הקונסול בפריז ( שהוא מוסד רשמי, המנהל רישומים). תמהתני, הכיצד מסמכים השמורים אצל קונסול ישראל בפריז חסויים יותר בפני השלטונות בצרפת, מאשר מסמכים השמורים אצל ברנשטיין, שהם נאמניו של דוד.
372. התובעים מודים בכך שברנשטיין ביקשו תוספת שכר, אך לטענתם, הם לא הסכימו לדרישות שהוצגו על ידם ( סע' 34 לתצהירו של דוד). טרז אישרה שהיא כתבה את מסמך נא' ומדבריה עולה שהיא נתנה את המסמך ליעקב ( ככל הנראה במעטפה סגורה) כדי שישמור עליו, כפי שלדבריה, היא נהגה לעשות ( עדותה מעמ' 104 שו' 27 עד עמ' 105 שו' 10). עוד אמרה, כי מדובר בתרשומת אישית וכי היא כתבה את הדברים שיעקב ביקש ממנה - את מה שהוא אמר לה ( עמ' 105 שו' 9-8) והוסיפה: "אלה הם רישומים, זה לא הסכם. אלו היו בקשות, הצעות. זה מסמך לא רשמי, לא חתום" (עמ' 105 שו' 29-28).
בעובדה שהסך של 22,500 יורו שולם ליעקב ביום 14.10.2010 ( ראו סעיף 113 לתצהירו של יעקב), אין כדי להוכיח הסכמה של התובעים לתשלום, שכן אין חולק שהסכום שולם ליעקב על ידי יוסף, מכספי החברה שהיו בידי יוסף ( כפי שהיה נהוג לגבי תשלום שכר טרחתם של ברנשטיין). דוד טען כי התשלום לא נעשה על דעתו ולא הוכח אחרת.
373. דוד אישר בתצהירו ( סעיפים 35-34) כי בפגישה במלון אכדיה, ביקש יעקב להגדיל את שכר הטרחה המוסכם, אך לטענתו, לא סוכם דבר. כן סיפר דוד, כי בפגישה שהתקיימה, לאחר מכן, בפריז, בינו לבין יעקב ועו"ד פינקלשטיין, הביא יעקב טיוטה של הסכם שכר טרחה, אולם הוא לא הסכים לָכָּתוּב בה, הן מאחר שסופי ( אשתו של יעקב) הוספה כצד להסכם והן נוכח הסכומים שהיו כתובים בטיוטה, אשר גם להם הוא לא הסכים.
למעשה, גם יעקב אישר בתצהירו, שדוד סירב לחתום על הטיוטה. לדבריו, לאחר הפגישה באכדיה, בחודש פברואר 2011, הוא נסע עם עו"ד פינקלשטיין לפריז, שם הם נפגשו עם דוד. הוא הכין טיוטה של הסכם שכ"ט בגין פרדס חנה, שאמור להיות משולם בסוף הפרויקט, אשר נמסרה לדוד. לטענתו, דוד לא חתם על הטיוטה וביקש להשאירה אצלו בתירוץ ש"אין לו זמן". בין אם דוד מסר סיבה, כזו או אחרת, לסירובו לחתום ובין אם לא מסר כלל סיבה, מעצם הסירוב לחתום עולה העדר הסכמה של דוד לאשר כתוב בטיוטה שהביא יעקב.
374. ברנשטיין טוענים כי קיימות מספר אינדיקציות לכך שנספח נא' היווה סיכום ולא רק דרישה של ברנשטיין ( כפי שטען דוד).
האחת - הסכום שסוכם, עם רו"ח אמיר עבור עבודתו ( מוצג נ/11), שהוא (32,500 ₪+מע"מ לחודש) תואם את הסך של 8,000 יורו שנרשם בנספח נא'. לדבריהם, הסכום ב- נ/11 סוכם עם רו"ח אמיר, לאחר שהוא כתב כי הוא מבקש לקבוע את שכר טרחתו לפיה הערכות קודמיו.
השנייה - הסכום של 22,500 יורו, שולם ליעקב על ידי יוסף, ביום 14.10.10.
השלישית - גם עו"ד פינקלשטיין קיבל 160 יורו (200 $) לשעת עבודה, גם זאת - ללא הסכם בכתב. אם מחשבים שעתיים עבודה ביום ו- 25 ימי עבודה בחודש, מקבלים סך של 8,000 יורו.
הרביעית - העובדה שיעקב הגיע לפריז עם טיוטת הסכם, תומכת, לטענת ברנשטיין בכך שמוצג נא' הוא סיכום ולא בקשה של ברנשטיין.
לא ניתן לקבל טענות אלה, המבוססות על חישובים מאולצים ולא על ראיות המעידות שהדברים שנרשמו בפתק אכן סוכמו על דעת שני הצדדים. כך, למשל, בפתק כתוב 30 שעות בחודש ולא 50 שעות וכן נכתב שכר באחוזים עבור ניהול נכסים בחיפה ובתל אביב ( ראו גם עדותה של טרז בעמ' 105).
375. אבהיר, עוד, כי נכונוּת של דוד לדון עם ברנשטיין על העלאה בשכר טרחתם, אינה מהווה הוכחה לכך שסוכם על העלאת שכר, כפי הרשום בפתק. יעקב לא הוכיח כי דוד הסכים לסכומים הכתובים במסמך או בטיוטה ולא הוכיח מה היה השכר הראוי. נוכח עדותו של רו"ח אמיר, האמינה עליי, בדבר מצב נכסי החברה, כפי שהוא מצא אותם ובדבר הפעולות שהוא מבצע במסגרת המוטל עליו, ספק אם השכר שהתובעים שילמו לו יכול לשמש אינדיקציה לשכר שהיה מגיע לברנשטיין ( או מי מהם) לולא הונו את התובעים ( ראו עדותו של רו"ח אמיר בעמ' 183-170).
376. מכל מקום, כאמור - צודקים התובעים בטענתם, כי גם אם ברנשטיין היו זכאים לשכר נוסף, הרי נוכח המרמה והפרת האמון שביצעו כלפי התובעים, אין הם זכאים לשכרם ועליהם אף להשיב את השכר ששולם להם וכן כל טובת הנאה שקיבלו מצד שלישי ( יש לציין, כי השבת השכר לא נתבעה).
377. בשולי הדברים אציין, כי טענותיהם של התובעים לפיהן ברנשטיין שילמו, מכספי החברה, עבור עבודות שבוצעו בבתיהם הפרטיים, לא הוכחו. טענות אלה, הנסמכות על שיחות שערך החוקר עם שני בעלי מקצוע מהוות עדויות שמיעה בלתי קבילות, באשר אותם אנשי מקצוע לא הובאו להעיד. העובדה שסופי אישרה שהיא הזמינה עבודה פרטית מאחד מאותם בעלי מקצוע ( עמ' 236) איננה משנה את מסקנתי, שכן היא לא אישרה ששכרו שולם מכספי החברה. לפיכך, אני דוחה את הטענות.
378. נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה שכנגד, לשכר טרחה.
אציין כי במסגרת התביעה שכנגד תבעו ברנשטיין גם פיצויים בגין לשון הרע, עקב החשד שהעלו התובעים נגדם וכמעט שאין צורך לומר, כי אין בדרישה זו כל ממש וכי יש לדחותה.
תביעת שמריה ( שכנגד) נגד ח.ומ.ג - הצהרתית, להעברת 4 המגרשים על שמו וכן כספית, לתשלום דמי תיווך ושכר ראוי
379. בתביעתו שכנגד טוען שמריה שהוא זכאי לשכר ראוי, כיזם, אשר קידם את מקרקעי החברה בחדרה, ברעננה ובפרדס חנה והביא לעליית ערכם. בגין כך הוא תובע שכר ראוי בסך 1,180,000 ₪.
בנוסף, תובע שמריה דמי תיווך בגין העסקאות עם ס.א.ל., בסך של 2%+ מע"מ ובסך הכול - סך של 1,024,778 ₪+ מע"מ (1,209,378 ₪) וכן פיצוי מוסכם בסך 20,000 ₪.
380. אומר בקצרה, ללא שיש צורך שאדרש לפרטי התביעה שכנגד, כי נוכח כל שהוכח נגד שמריה וכל האמור לעיל, תביעה זו מהווה עזות מצח של ממש. שמריה הפר את חובות הנאמנות המוטלות עליו, הונה את התובעים, במשך שנים, גזל את כספם ואף פעל במרמה, בניגוד עניינים ובהפרת נאמנות, עת רכש עבורו ועבור ילדיו, את 11 המגרשים הפרטיים. מדבריו לחוקר עולה שהוא אף תכנן " לעשות קומבינה" גם בנוגע למקרקעי רעננה. (ראו עמ' 32 לתמליל מיום 11.6.13).
בנסיבות אלה, לא רק ששמריה אינו זכאי לשכר טרחה, או לכל תשלום שהוא מהתובעים, אלא עליו להשיב את כל אשר קיבל במסגרת המרמה ולפצות את התובעים על הנזק שנגרם להם בגין מעשיו.
מאחר שקבעתי כי הסכמי המכר של ארבעת המגרשים הפרטיים שנעשו עמו, בוטלו כדין, נדחית גם תביעתו לסעד הצהרתי בנוגע אליהם.

המרצת הפתיחה שהגיש חגאי
381. כאמור, חגאי הגיש תובענה על דרך של המרצת פתיחה, נגד החברה ועו"ד פינקלשטיין ובה עתר לסעד הצהרתי, לפיו הוא זכאי לקבל, בהעברה, את ארבעת המגרשים שהוא רכש מהחברה וכן תבע סעדים נלווים לכך.
משקבעתי, כי הסכמי הרכישה על פיהם רכש חגאי שלושה מהמגרשים בוטלו כדין, פשיטא, שחגאי אינו זכאי לסעדים שנתבעו על ידו לגבי מגרשים אלה.
382. לגבי מגרש 108, אשר נמכר לצוקרמנדל, קבעתי כי הסכם המכר שריר וקיים, אך זאת – אך רק משום כך שהמגרש נמכר לצד שלישי תם-לב. פרט לתוצאה - כל האמור לגבי שלושת המגרשים הנ"ל, חל גם על מגרש 108. לפיכך, בנוגע למגרש זה חייבתי את חגאי להחזיר לתובעים את ההפרש בין מה ששילם עבורו ובין מה שקיבל מצוקרמנדל והוא אינו זכאי לסעדים הנלווים שהתבקשו על ידו בנוגע אליו, פרט לרישום המגרש על שמו, אשר יש לבצעו על מנת שתתאפשר העברת המגרש על שם צוקרמנדל.
פיצוי בגין עגמת נפש
383. התובעים עותרים לחיוב הנתבעים בפיצוי בסך 750,000 ₪, בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם ממעשיהם המתוארים לעיל.
הסמכות לפסוק נזק לא ממוני מצויה בסעיף 13 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970, הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".
פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני, היינו - בגין עגמת נפש, היא סמכות שבשיקול דעת בית המשפט, הן לעניין עצם פסיקת הפיצויים והן לעניין שיעורם.
384. הנזק הלא ממוני אינו טען הוכחה נפרדת ובית המשפט יעריך אותו על פי נסיבות העניין, כפי שהוכחו בפניו. לא בכל מקרה, בו נגרם נזק ו/או נפגעה זכות, יש מקום לפסוק פיצויים בגין עגמת נפש. פיצויים מסוג זה ראוי שייפסקו " במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, במצבים של זדון, או במצבים של התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד ... " - ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום (29.1.2015) ( להלן: "עניין בלום").
בכלל השיקולים המנחים את בית המשפט לעניין גובה הפיצוי הלא ממוני, על בית המשפט לתת דעתו למהות הפגיעה, למשך הפגיעה, לעוצמתה וכיוצ"ב. כן יש לתת משקל לגובה הפיצוי שנפסק בגין הנזק הממוני ( עניין בלום הנ"ל) פסקה 38. ראו גם ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון ( ‏22.1.2015) פסקה 74; ע"א 6884/09 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' אהוד ירדני (17.8.2010) פסקה י"ח.
385. בנסיבות העניין דנן, בו מדובר במעשי תרמית, הפרת אמונים וגזל, סבורה אני שיש לחייב את כל הנתבעים בפיצוי התובעים בגין עגמת הנפש שנגרמה להם, אולם יש " לדרג" את הפיצוי בין הנתבעים, בהתאם לחלקיהם ולחומרת מעשיהם, כאשר את עיקר הפיצוי יש להשית על ברנשטיין.
לגבי ברנשטיין מדובר במעשים חמורים של מרמה והפרת אמונים, שנעשו על ידם ואשר גרמו לתובעים נזקי ממון משמעותיים. לא יכול להיות ספק, כי העוצמה של פגיעת מעשי המרמה והפרת האמונים של ברנשטיין בתובעים הייתה קשה במיוחד, נוכח הקשרים הטובים ששררו בין המשפחות לאורך עשרות שנים, ונוכח האמון הרב והבלתי מסויג שגוטמן נתנו בברנשטיין. אחזור ואציין, בעניין זה את עדותו של אסף באשר לתדהמה שאחזה בדוד, בהבינו שברנשטיין הונו אותו (ראו סעיף 24 לעיל).
386. לטעמי, נוכח מעשיהם, ראוי לחייב גם את שמריה וילדיו בפיצוי התובעים בגין עגמת נפש, כאשר, ביניהם, נוכח חלקו המשמעותי יותר של שמריה, יש לחייב אותו בסכום גדול, משמעותית, מהסכום בו יחויבו ילדיו.
התוצאה
387. התובענות -
נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן:
א. התביעה העיקרית מתקבלת (אם כי לא במלוא הס עדים שנתבעו) ובהתאם, אני מורה כדלקמן:
אני מחייבת את הנתבעים 3-1 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסכומים כדלקמן:
(1) בגין מכירת מקרקעי כפר יונה - סך של 7,624,026.78 ₪, נכון ליום הגשת התביעה (11.9.2014) (סעיף 134 לעיל).
(2) בגין מכירת מקרקעי פרדס חנה - סך של 3,748,205.70 ₪, נכון ליום הגשת התביעה (סעיף 202 לעיל).
(3) בגין עגמת נפש ישלמו נתבעים 5-1 לתובעים (נכון ליום הגשת התביעה) פיצויים בסך כולל של 700,000 ₪, בחלוקה ביניהם, כדלקמן:
- ברנשטיין ישלמו, ביחד ולחוד, סך של 400,000 ₪.
- שמריה ישלם סך של 250,000 ₪.
- חגאי וורד ישלמו ביחד ולחוד, סך של 50,000 ₪.
ב. בנוגע למגרשי אלרז אני קובעת, כי:
(1) ביטול הסכמי המכר על פיהם רכשו שמריה, חגאי וורד את המגרשים הפרטיים ( פרט להסכם המכר לגבי מגרש מס' 108) נעשה כדין.
לפיכך ניתן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו חוזי המכר שנעשו בין ח.ומ.ג לבין שמריה, חגאי וורד לגבי מגרשים מס' 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 109, 110, 111 בחלקה 13 בגוש 10121, מבוטלים.
(2) על שמריה, חגאי וורד להשיב לח.ומ.ג, בעין, את המגרשים הנ"ל (למעט מגרש מס' 108). כנגד - תשיב ח.ומ.ג, לכל אחד מיחידי אלרז את הסכומים שקיבלה מידיהם בגין 10 המגרשים הנ"ל, שחוזיהם בוטלו (ב תוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום בו שולמה התמורה הכתובה בחוזים ועד למועד ההחזר בפועל) וזאת - בכפוף לזכותה של ח.ומ.ג לקזז את סכומי ההשבה, בהם היא חבה, מהסכום אשר כל אחד מהם חויב לשלם לה, על פי פסק דין זה.
(3) ניתן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו ח.ומ.ג זכאית להירשם כבעלים של מגרשים מס' 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 109, 110, 111 בחלקה 13 בגוש 10121. אני מורה לרשם המקרקעין למחוק כל רישום וכל הערת אזהרה שנרשמה על מגרשים אלה, בעקבות חוזי המכר שבוטלו ולרשום את החברה כבעלים של המגרשים הנ"ל , בכפוף להוראות כל דין.
(4) לגבי מגרש 108, בחלקה 13 בגוש 10121 (אשר נמכר לצד שלישי, תם-לב ( שאף לא היה צד להליך זה), ניתן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו הסכם המכר שריר וקיים.
לגבי מגרש זה מתקבלת התביעה החלופית, באופן שאני מחייבת את חגאי לשלם לתובעים סך של 187,920 ₪ (ראו סעיף 292 לעיל), נכון ליום הגשת התביעה.
ג. המרצת הפתיחה שהגיש חגאי בנוגע למגרשים שנרכשו על ידו (ה"פ 40259-03-14) נדחית, למעט לגבי מגרש 108. לגבי מגרש זה מתקבלת התובענה, חלקית, באופן שניתן בזה פסק דין הצהרתי, המצהיר כי הסכם המכר של מגרש 108 בחלקה 13 בגוש 10121, בין ח.ומ.ג לחגאי נותר בתוקפו ( בשל זכויות צד ג' - צוקרנמדל) ויש לרשום את המגרש על שם חגאי, בכפוף להוראות כל דין, על מנת לאפשר רישומו על שם צוקרמנדל.
ד. אני דוחה את שתי התביעות שכנגד, - זו שהוגשה על ידי ברנשטיין וזו שהוגשה על ידי שמריה, על כל חלקיהן.
ה. אני דוחה את ההודעה לצדדים השלישיים.
ו. כל הסכומים הנ"ל, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה ועד למועד תשלומם בפועל.
388. חיובי שכר טרחה
א. אני מחייבת את נתבעים 3-1 , ביחד ולחוד, לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בגין התביעה העיקרית, בסך כולל של 600,000 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין .
ב. בנוסף, אני מחייבת את ברנשטיין, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בגין התביעה שכנגד והודעת צג ג' שהגישו נגדם, בסך כולל של 200,000 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין .
ג. בנוסף, אני מחייבת את שמריה לשלם לחברה שכ"ט עו"ד בגין התביעה שכנגד שהגיש נגדה, בסך כולל של 200,000 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין .
ד. בנוסף, אני מחייבת את חגאי וורד, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בגין חלקם בהליך זה, בסך כולל של 100,000 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין . אבהיר, כי על אף שחגאי הגיש תובענה נפרדת (המרצת הפתיחה) אינני מוצאת לנכון לחייבו בשכר נוסף, נוכח כך שכל הנושאים שבמחלוקת בהמרצת הפתיחה ממילא נדונו במסגרת התביעה העיקרית.
ה. בנוסף, אני מחייבת את ברנשטיין, ביחד ולחוד, לשלם לעו"ד פינקלשטיין, בגין התביעה שכנגד והודעת צד ג' שהגישו נגדו, שכ"ט עו"ד בסך כולל של 200,000 ₪, נכון ליום מתן פסק הדין .
ו. כל סכומי שכר הטרחה, שנפסקו לעיל, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.
389. הוצאות
אני מחייבת הנתבעים, את התובעים שכנגד ואת שולחי ההודעות לצדדים שלישיים לשלם לתובעים, לנתבעים שכנגד ולצדדים השלישיים, את כל הוצאותיהם בהליך זה.
ההוצאות יישומו על פי בקשות מפורט ות שתוגשנה (אליי ולא לרשם) בתוך 30 ימים מקבלת פסק דין זה, אליהן יצורפו מסמכים המעידים על תשלום ההוצאות. ההוצאות ישוערכו ליום הגשת התביעה. המשיבים יגיבו לבקשה בתוך 20 ימים מקבלתה. למבקשים זכות תשובה לתגובה בתוך 10 ימים נוספים.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיקים.

ניתן היום, ט"ז טבת תשע"ט, 24 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.