הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 213-05-15

לפני כבוד השופט חננאל שרעבי

התובעים (ת.א. 213-05-15)

התובע (ת.א. 42205-08-15)

.1 גסאן חאזן ת.ז XXXXXX955
.2 מרואן חאזן ת.ז XXXXXX052
.3 כמאל חאזן ת.ז XXXXXX351

באסם חאזן ת.ז. XXXXXX142

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל

פסק דין

1. עסקינן בתובענות מאוחדות העוסקות בפיצויי הפקעת מקרקעין על אודות תשע חלקות מקרקעין שנתוניהן כדלקמן [כמפורט בחוות דעתו המעודכנת של המומחה יצחקי מיום 20.10.17 שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 1.11.17, וזאת לאחר שהתגלו אי-התאמות בשטחים בחוות דעתו המקורית (במ/1), וכעולה מחקירתו הנגדית (עמ' 11-12 לפרו') ]:

גוש
חלקה
שטח החלקה במ"ר
החלק הנתבע
השטח הנתבע במ"ר
18984
188
2,585
1/3
861.7
18984
243
4,387
32/320
438.7
18986
34
2,102
1/6
350.3
18986
39
2,318
4/24
387.1
18986
55
3,450
4/24
576.1
18986
82
4,082
1/6
681.7
18986
87
6,373
4/84
304
18987
71
2,074
16/144
230.4
18987
94
9,177
4/72
510.2

לחלקות הנ"ל על נתוניהן, כמפורט בטבלה לעיל, נקרא להלן: "המקרקעין".

2. זכויות התובעים במקרקעין נובעות מירושת הוריהם המנוחים:
ראשד חאזן ת.ז. XXXXX311
מתיל חאזן ת.ז. XXXXXX126
(להלן: "המנוחים").

3. בהתאם לצווי הירושה שהוגשו בתיק, חלקו של כל תובע (יורש) בעזבון המנוחים הוא רבע (1/4).

4. המקרקעין הופקעו כדין בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)-1943 (להלן: "הפקודה").
הודעה על ההפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה בילקוט פרסומים מס' 2206 מיום 19.3.1976.
המקרקעין נרשמו על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודה, והודעה על כך פורסמה בילקוט פרסומים מספר 2956 ביום 1.9.83.

5. בתובענות דנן בחרו התובעים לתבוע במסלול פיצויים של דמי חכירה אבודים, ולכך נתייחס ביתר הרחבה להלן.

6. להשלמת התמונה ייאמר, כי התובעים בת.א. 213-05-15 הגישו בעבר תביעה במסגרת ת.א. 13427-04-14 (להלן: "ההליך הקודם") לפיצויי הפקעה בגין המקרקעין דנן וחלקה 40 בגוש 18988 שחלקם בה היה 6/240 (להלן: "חלקה 40" ). התובעים קיבלו בסופו של יום פיצויי הפקעה שאינם שנויים במחלוקת בהתאם לחוות דעת השמאי הממשלתי בגין הפקעת המקרקעין בסכום כולל של 166,425 ₪ בהתאם לפסקי הדין בהליך הקודם (פסק דין מיום 18.6.14 ופסק דין משלים הנובע מהגדלת חלקם בעזבון האב המנוח מיום 27.10.15).
סכום הפיצוי שולם לתובעים בתיק הנ"ל ע"י הנתבעת בניכוי 10% מס שבח .

בנקודה זו ייאמר, כי הנתבעת טענה בכתב ההגנה המתוקן ובסיכומיה, כי הסתבר שהתובעים בת.א. 213-05-15, שהיו גם התובעים בהליך הקודם וקיבלו פיצוי בגין חלקה 40, קיבלו במסגרת ההליך הקודם פיצוי בגין חלקה 40 המהווה פיצוי כפל , שכן האב המנוח כבר קיבל פיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקו בחלקה 40 (היה הבעלים הרשום עובר להפקעה) בשנות ה-70.
לכן טענה הנתבעת בסיכומיה לקיזוז הפיצוי שניתן לתובעים האמורים במסגרת ההליך ה קודם בגין חלקה 40 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו , מכל פיצוי שייפסק להם בהליך הנדון (להלן: "טענת הקיזוז").
חוות דעת שמאי הצדדים:

7. בכל תובענה הגישו התובעים עם הגשת כתב התביעה חוות דעת שמאי מטעמם, של השמאי פהים מחול.
בהמשך, ועם מתן פסקי הדין בהלכות אסדי ודבאח, שקבעו הזכאות לדונם ראשון לבניה בקרקעות החקלאיות בהתאם לתוכנית המנדטורית שחלה ( ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.16); ע"א 7060/14 דבאח נ' מדינת ישראל (6.12.16) – להלן: "הלכת אסדי" ו-"הלכת דבאח", בהתאמה), הוגשו בכל אחת מהתובענות חוות דעת מעודכנת של השמאי פהים מחול .

8. מטעם הנתבעת הוגשה בת.א. 215-05-15 חוות דעתו של השמאי יצחק רוגובין. בהמשך ההליך, ולאחר הלכות אסדי ודבאח הוגשה על ידי הנתבעת בתיק זה חוות דעת מעודכנת של השמאי רוגובין.
בתיק המאוחד (42205-08-15) לא הגישה הנתבעת חוות דעת עדכנית של השמאי רוגובין, ולטעמה חוות הדעת העדכנית שהוגשה בתיק האחר, רלוונטית גם לתיק זה (ולטעמי צודקת בכך הנתבעת, שכן עסקינן באותם מקרקעין רק ביורשים שונים של המנוחים).

9. ראוי לציין כבר כעת, כי מעבר למחלוקות בדבר שווי המקרקעין בכל שנה ושנה, נחלקו שמאי הצדדים בשיעור דמי החכירה האבודים של המקרקעין.

בחוות דעתו המקורית והעדכנית של השמאי מחול , שיעור ד מי החכירה נקבע על 6%, ללא הבחנה בין קרקע חקלאית לבין דונם ראשון לבניה בקרקע חקלאית.

לעומת זאת שיעור דמי החכירה השתנה בחוות דעתו המעודכנת של השמאי רוגובין לעומת חוות דעתו המקורית. בעוד שבחוות דעתו המקורית (טרם הלכות אסדי ודבאח) קבע שיעור של 5%, בחוות דעתו המעודכנת עשה הבחנה בין הערכת הדונם הראשון לבניה (בקרקע חקלאית) לבין קרקע חלקאית.
לטעמו של השמאי רוגובין שיעור דמי החכירה בדונם הראשון לבניה צריך להיות 2.5%, ואילו שיעור דמי החכירה ב יתרת הקרקע החקלאית צריך להיות 1.5%.

מומחה בית המשפט

10. לנוכח המחלוקות שבין שמאיי הצדדים, מיניתי כמומחה מטעם בית המשפט את השמאי גלעד יצחקי.
המומחה יצחקי נתן את חוות דעתו המקורית ביום 4.7.17 (במ/1) ו נחקר עליה ביום 18.10.17 (להלן: "חוות הדעת המקורית").

בעקבות חקירתו, וכפועל יוצא ממנה, הוריתי למומחה יצחקי (עמ' 25 לפרו' שו' 22-24) להשלים את חוות דעתו בנקודות הבאות:

א. התאמת חוות דעתו לשטחים בהתאם לחוות דעת שמאיי הצדדים.

ב. לגבי ההבדל במקדם ההתאמה לנכס בחלקות 30-31 כמפורט בעמוד 40 לחוות הדעת.

ג. להשלים את עסקות ההשוואה לשנים 2000-2008.

11. המומחה יצחקי הגיש חוות דעת משלימה נושאת תאריך 30.10.17, אשר הוגשה לתיק בית המשפט ביום 1.11. 17 ( כשנתייחס להלן לחוות הדעת של המומחה כוונתנו תהא לחוות הדעת המשלימה, אלא אם כן נציין אחרת).

12. שיעור דמי החכירה האבודים הועמד ע"י המומחה יצחקי, הן בחוות הדעת המקורית והן בחוות הדעת המשלימה, על 6%, ללא הבחנה בין קרקע חקלאית לבין דונם ראשון לבניה בשטח חקלאי.

13. בעוד שהתובעים בתובענות המאוחדות סומכים ידם על קביעות המומחה יצחקי, מומחה בית המשפט, הן לענין שווי הקרקע (החקלאית והדונם הראשון לבניה) והן לענין שיעור דמי החכירה (6%), לנתבעת יש השגות על חוות דעתו בשתי הנקודות דלעיל.

לגרסת הנתבעת נפלו פגמים בחוות דעתו של המומחה יצחקי (עליהם נעמוד בהרחבה להלן) המצדיקות אי קבלתה, וקבלת קביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו המעודכנת, שניתנה לאחר הלכות אסדי ודבאח, ופסק דין לאפי (ע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.17) – להלן: "הלכת לאפי").

מעבר לכך, ויתרה הנתבעת על חקירתו הנגדית של המומחה יצחקי בנוגע לחוות דעתו המשלימה, בהתאם להודעתה לבית המשפט מיום 10.11.17.

טענות התובעים:

14. בסיכומיהם מבקשים התובעים לאמץ את קביעות מומחה בית המשפט יצחקי, המפורטות בחוות הדעת מטעמו, ולפסוק לפיהן את פיצויי ההפקעה המגיעים להם.

טענות הנתבעת:

15. בכל הקשור לפיצוי התובעים לפי סעיף 13 לפקודה בת.א. 213-05-15, טענה הנתבעת כי יש לפצותם עד מועד פסק הדין (הראשון) בהל יך הקודם מיום 18.6.14, בו שולם סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת . בטענתה זו התבססה הנתב עת על לשונו של סעיף 13(1) לפקודה ופסיק ה שציינה בסיכומיה (ולאלה נתייחס בהרחבה כשנדון בטענה זו).

16. טוענת הנתבעת לפגמים בחוות דעתו של המומחה יצחקי כדלקמן:

א. הוא התייחס בחוות דעתו להשפעת תוכנית מתאר מקומית-כרמיאל ג/424 (להלן: "תוכנית ג/424"), הגם שלא היה צריך לעשות כן. משכך נקו דת המוצא שלו מוטעית, ויש לפסול את כל עסקות הה שוואה לקרקע חקלאית שהביא.

ב. הוא לא הציג עסקות להשוואה לקרקע חקלאית בחוות דעתו לשנים 1986-1997, 11 שנים, וקביעתו את שווי המקרקעין בשנים אלה שרירותית, ויש לפוסלה.

ג. הוא לא פירט את מקדמי ההשוואה שלקח בחשבון בעסקות ההשוואה.

ד. בכל הקשור לעסקות השוואה למגורים, התיר בית המשפט למומחה להשלימן בחוות דעת משלימה בין השנים 2000-2008, אך המומחה יצחקי השלים בחוות דעתו המשלימה עסקות השוואה גם לשנים 2009-2016. מ עסקות אלה יש להתעלם.

ה. בנוסף, ובכל הקשור לקרקע למגורים סבור המומחה יצחקי כי לא ניתן להסתמך על מחירי עסקות שאושרו ע"י רשות המיסים, והתעלם מ עסקות נמוכות, תוך שבוחר להסתמך על עסקות גבוהות, המתאימות להערכתו. דרך זו אינה נכונה שמאית , ובניגוד לפסיקה קיימת כי ניתן להסתמך על הערכת מיסוי מקרקעין.

ו. הוא טעה בקביעת דמי החכירה בשיעור של 6%, קביעה שנעשתה שלא בדרך שמאית.

17. טוענת הנתבעת כי יש לאמץ את קביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו המעודכנת, שניתנה כאמור לאחר הלכות אסדי, דבאח ולאפי.

דיון והכרעה

18. טרם שנדון בטענות הצדדים ונכריע בתובענות דנן, נסכם בקצרה את סוגיית פיצויי ההפקעה, מטרותיה ודרכי הפיצוי האפשריות.

19. נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה, כי מי שנפגע עקב הפקעה, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד גיסא ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך גיסא. מצב זה מבטא עקרון של הוגנות, ועולה בקנה אחד עם עקרון השבת המצב לקדמותו.

ראה לענין זה:
ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים פ"ד מד(1) 105 (1989);
ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים פ"ד מט(1) 625 (1995);
ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007);
ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012); (להלן "ענין הייטנר").
ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.2012);
ע"א 6407/14 הועד המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי ואח' (24.5.18), סעיף 85.
ה"פ (חי') 20187-06-13 עלי סועאד נ' רשות מקרקעי ישראל (30.6.16).

20. הפקודה קבעה במועד רלבנטי לענייננו שני מסלולי פיצוי כדלקמן:

א. פיצויי קרן לפי סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה;
ב. פיצויי פירות לפי סעיף 13(1) לפקודה;

בהתאם למסלול האחרון (לפי סעיף 13 לפקודה), נקבע כי אם לא יקבל בעל הקרקע את פיצויי הקרן בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים.
ראה לענין זה:
ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.08);
ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ פ"ד נא(5) 23, 37 - 40 (1997).

כן נקבע לענין הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, כי יחושב כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים ( ענין הייטנר).

21. נקבע עוד בפסיקה, כי בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי הבאים:

א. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה;

ב. פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך שהיא פרי פיתוח הלכתי);

ג. פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: "החוק המתקן").

עוד נקבע בפסיקה, כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני.

ראו לענין זה:
ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נז(6) 468, 478 (2003);
ע"א 8937/08 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1.12.11).

22. במקרה דנן בחרו התובעים במסלול הראשון המצויין בסעיף 21(א) לעיל. היינו - פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה.
סעיף 13 לפקודת הרכישה אמנם בוטל בתיקון מס' 3 משנת 2010, עם תיקון סעיף 8 לחוק המתקן והענקת זכות לקבלת הפרשי הצמדה וריבית מלאים לפי חוק פסיקת ריבית, התשכ"א-1961 על פיצויי ההפקעה. אך בכל המועדים הרלבנטיים לתביעה חל הסעיף האמור.

טענת הנתבעת לענין מועד הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה לתובעים בת.א. 213-05-15

23. תמצית טענתה של הנתבעת בנדון צויינה בסעיף 15 לעיל. כעת נרחיב יותר בטענה זו, הרלוונטית כאמור רק לתובעים בת.א. 213-05-15, ואינה נוגעת לתובע בתיק המאוחד, שאין מחלוקת כי לא קיבל פיצויי הפקעה בעבר.
24. טוענת הנתבעת בנדון כדלקמן:

א. בהליך הקודם שילמה הנתבעת לתובעים בת.א. 213-05-15 סכום כולל של 166,425 ₪ כדמי חכירה שאינם שנויים במחלוקת עד לשנת 2013 בגין המקרקעין דנן, ו לטענת הנתבעת גם בעבור חלקה 40.

ב. משכך, אין להיעתר לדרישת התובעים בתובענה הנ"ל לשלם להם פיצויים לפי סעיף 13(1) לפקודה לאחר מועד פסק הדין בהליך הקודם מיום 18.6.14, בו שולם להם בגין דמי חכירה אבודים שאינם שנויים במחלוקת.

ג. תשלום פיצויים מעבר למועד זה מנוגד ללשון סעיף 13(1) לפקודה, לתכלית החקיקה ולהלכה הפסוקה.

ד. במקרה דנן שולמו לתובעים בהליך הקודם פיצויים שאינם שנויים במחלוקת לפי סעיף 13 לפקודה , שהינם גבוהים משמעותית מהפיצוי שהיה נפסק לפי הוראות סעיף 12 לפקודה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי הוראות החוק המתקן. הסכום שולם בהתאם לשומת הנתבעת. למסקנה זאת ניתן גם להגיע מהעובדה כי התובעים בת.א. 213-05-15 תבעו בתובענה דנן פיצוי רק לפי סעיף 13(1) לפקודה ובחרו לוותר על חישוב לפי סעיף 12(ב) לפקודה. היינו גם לשיטת התובעים האמורים הסכום שאינו שנוי במחלוקת ששולם להם בהליך הקודם הוא מעבר לסכום הפיצוי לפי סעיף 12(ב) לפקודה ולכן אין טעם להמשיך לתבוע על-פיו, אלא את סכום הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה. מכאן כי הפיצוי לפי סעיף 13(1), לפי לשונו, צריך להיות משולם רק עד מועד פסק הדין בהליך הקודם, שניתן כאמור בחודש יוני 2014.

25. היות שהתובעים בת.א. 213-05-15 לא התייחסו בסיכומיהם לטענה זו של הנתבעת הוריתי להם בהחלטתי מיום 31.5.18 להתייחס לטענה זו בסיכומי תשובה, וכך עשו. סיכומי התשובה הוגשו ביום 6.6.18.

לגרסת התובעים הנ"ל בסיכומי התשובה, יש לדחות טענה זו של הנתבעת מהטעמים הבאים:

א. הפער בין הסכום שעמד במסגרת הסכם הפשרה כסכום שאינו שנוי במחלוקת (221,900 ₪) לבין הסכום הראוי לפיצוי בהתאם לחוות דע תו של המומחה יצחקי (674,347 ₪ ) הוא כה גדול, שאין סיבה לעצור את תשלום דמי החכירה האבודים במועד התשלום שאינו שנוי במחלוקת.
ב. הנתבעת לא הוכיחה מהו סכום הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה וכי שילמה אותו במלואו. לא ניתן בנדון להניח הנחות (כי שולם סכום הפיצוי האמור במלואו) כפי שעשתה הנתבעת בסיכומיה.

26. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בנקודה זו שוכנעתי לדחות את טענת הנתבעת בנדון בנסיבות המקרה דנן , הגם שעקרונית הטענה נכונה משפטית, הכל כפי שאבהיר להלן.

27. סעיף 13(1) לפקודה, העוסק בפיצויים על אבדן דמי חכירה, קובע כדלקמן:

"מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה" (ההדגשות שלי – ח.ש.).

28. אכן החובה הבסיסית היא לשלם לתובע פיצויי הפקעה, קרי תשלומי פיצויי קרן לפי שווי המקרקעין, מיד עם תפיסת המקרקעין לאחר הודעת ההפקעה או בסמוך לכך , בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה.

במקרים בהם פיצויי ההפקעה אינם משולמים לתובע בסמוך למועד תפיסת המקרקעין, יהיה זכאי התובע לפיצוי בגין ה"פירות" שהמקרקעין הניבו וזאת מכח סעיף 13(1) לפקודה, שצוטט לעיל. היינו – פיצוי בגין אובדן דמי החכירה בתקופה שבין מועד תפיסת החזקה במקרקעין ועד למועד תשלום הפיצויים בגין ההפקעה.

כך נלמד מלשונו של סעיף 13(1) המצוטט בסעיף 27 לעיל , במקומות המסומנים בקו.

בהתאם ללשון ברורה זאת, תשלום דמי החכירה נעצר במועד בו שולמו פיצויים בגין הפקעת המקרקעין לנפקע (והכוונה לסכום הפיצוי בגין שווי המקרקעין בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק המתקן , כגרסת הנתבעת בסיכומיה ). מעבר למועד זה לא קמה החובה לשלם דמי חכירה אבודים.

בנדון ראו:
ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית בע"מ נ' הסוכנות היהודית (9.9.04).
ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.08), סעיפים 26-29.
ה"פ (נצ') 35090-05-14 פתחי אבו ליל נ' עזבון המנוח אבו ליל ז"ל (6.1.15), סעיף 48.
ת.א. (חי') 12610-08-13 אחמד סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח (25.12.16), סעיף 13.

29. דא עקא, במקרה דנן לא נטענה הטענה האמורה במפורש בכתבי הטענה, וגם לא הוכח כי אכן סכום הפיצוי ששולם בהליך הקודם כלל פיצוי ראוי או מושלם לפי סעיף 12(ב) לפקודה. אבהיר את דברי להלן.

30. כתב הגנה מתוקן בת.א. 213-05-15 הוגש ביום 16.12.15.

בסעיפים 5-6 לכתב ההגנה טענה הנתבעת כדלקמן:

"5. כאמור, שולם למנוח (אביהם של התובעים דנן – ח.ש.) , עוד בשנות השבעים, קרן פיצויי הפקעה לפי סעיף 12 לפקודת המקרקעין וכן ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק לתיקון דיני רכישה וכן פיצוי בקרקע חליפית בהתאם לערך הפיצוי במועד ביצוע ההסכם.

6. יודגש כי מאחר ופיצוי לפי סעיף 13 נועד לפצות את הנפקע על אי תשלום הפיצוי לפי סעיף 12 במועד, משקיבל המנוח פיצוי הפקעה בתוספת ריבית והצמדה, או פיצוי בקרקע, אין התובעים זכאים לתשלום 'דמי חכירה אבודים' כיום כ-40 שנה לאחר שהסתיימו מתן פיצויי הפקעה למנוח".

ודוק – סעיפים 5-6 הרלוונטיים לטענה הנדונה עוסקים בפיצויים נטענים בשנות השבעים לפי סעיף 12 לפקודה . פיצויים כנ"ל בשנות השבעים רלוונטיים לכאורה רק לחלקה 40 ולא למקרקעין נשוא התובענה דנן, שלגביהם אין מחלוקת כי לא ניתן פיצוי כלשהו בשנות השבעים (גם טענת הקיזוז כהגדרתה לעיל נטענה רק כלפי הפיצוי שניתן בגין הפקעת חלקה 40 בהליך הקודם ).

בכתב ההגנה לא נטענה הטענה הנדונה בהקשר הפיצוי שניתן בהליך הקודם. טענה זו נטענה לראשונה רק במסגרת סיכומי הנתבעת, וככזו היא בגדר הרחבת חזית אסורה, ודי בכך בכדי לדחות הטענה.

אדגיש – הגם שבאופן עקרוני הטענה נכונה משפטית (בכפוף להוכחתה, מה שלא נעשה לטעמי במקרה דנן, ולכך אתייחס בסעיף הבא), יש צורך לטעון אותה בצורה ברורה ומפורשת בכתב ההגנה בכדי לאפשר לצד השני להתגונן כנגדה, וכך לא נעשה במקרה דנן.

31. בנוסף, וכטענת התובעים (בת.א. 213-05-15) בסיכומי התשובה מטעמם, הנתבעת לא הוכיחה כי הסכום ששולם במסגרת ההליך הקודם כסכום פיצוי שאינ ו שנוי במחלוקת, ושכלל (לפי הנטען ע"י הנתבעת) פיצוי גם בגין חלקה 40, אכן מהווה תשלום מספיק או ראוי בהתאם לסעיף 12(ב) לפקוד ה.
בהסכם הפשרה בהליך הקודם לא היתה הפרדה בין הפיצוי למקרקעין דנן לבין הפיצוי לחלקה 40, שאינה כלולה בתובענה הנדונה.
למעשה לא ניתן לדעת מהו סכום הפיצוי שניתן בהליך הקודם למקרקעין דנן בלבד.

זאת ועוד – הוכחת פיצוי מספיק או ראוי לפי סעיף 12(ב) לפקודה מחייבת לטעמי הגשת חוות דעת שמאי להראות זאת. הנתבעת, הגם שהגישה חוות דעת שמאי מטעמה בתובענה הנדונה, לא פירטה בדו"ח השמאי מטעמה את הפיצוי הראוי מכח סעיף 12(ב) לפקודה, בכדי להוכיח את טענתה כי הפיצוי בהליך הקודם "כיסה" הפיצוי לפי סעיף 12(ב) לפקודה באופן מלא. הנתבעת בטענתה הנדונה מתבססת על הסקות למיניהן (ראו סעיף 24(ד) לעיל) ואין די בכך כאמור [השוו לענין זה דבריו של כב' השופט אליקים בת.א.(חי') 28754-01-13 זוהיר איוב נ' מדינת ישראל (26.7.16), סעיף 12) ].

לכן דין טענתה של הנתבעת בנדון גם להידחות לגופה בהעדר הוכחה.

טענת הנתבעת לקיזוז הפיצוי בגין חלקה 40 שניתן בהליך הקודם מסכום הפיצויי שייפסק לתובעים בת.א. 213-05-15

32. טענת הנתבעת בנדון פורטה בסעיף 6 לעיל, והיא רלוונטית רק לתובעים בת.א. 213-05-15, לגביהם נטען לפיצוי כפול בגין הפקעת חלקה 40.

33. היות שהתובעים האמורים לא התייחסו בסיכומיהם לטענת הקיזוז, ביקשתי מהם, בהחלטתי מיום 31.5.18 להגיש סיכומי תשובה קצרים המתייחסים גם לטענה זו. סיכומי תשובה כאמור הוגשו ביום 6.6.18.

34. בסיכומי התשובה טוענים התובעים האמורים כי:

א. חלקה 40 כלל לא נכללה בהסכם הפשרה בהליך הקודם, ולכאורה לא נכלל פיצוי בגינה.

ב. אף אם שולם פיצוי בגין חלקה 40 במסגרת ההליך הקודם, אין לנתבעת זכות לקזז את סכום הפיצוי ששולם כשהפשרה אושרה כפסק דין, והיה עליה לעתור לביטול הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין.

35. לאחר עיון בטענות הצדדים בנדון שוכנעתי לדחות את טענת הקיזוז מטעמים כדלקמן:

א. עיון בשני פסקי הדין נשוא ההליך הקודם מלמד כי לא נכלל בהם פיצוי בגין חלקה 40, למרות טענת הנתבעת בנדון. פסקי הדין בהליך הקודם עסקו ב פיצוי שלא היה שנוי במחלוקת בגין החלקות נשוא התובענה דנן בלבד, שגם פורטו בהסכמי הפשרה שהוגשו (וצורפו כנספחים לסיכומי הנתבעת).

חיזוק לכך ניתן ללמוד מהעובדה הבאה - אין מחלוקת כי במסגרת ההליך הקודם שולם לתובעים בת.א. 213-05-15 פיצוי בשיעור של 166,425 ₪. סכום פיצוי זה בדיוק הסכימו התובעים הנ"ל להפחית מסכום הפיצוי שייפסק להם בתובענה הנדונה (סעיף 25 לסיכומי התובעים הנ"ל). אם מוסכם כי מלוא הפיצוי בהליך הקודם ינוכה מסכום הפיצוי שייפסק לתובעים האמורים במסגרת תובענה זו, משמע כי לא נכלל בפיצוי הקודם פיצוי בגין חלקה 40, אחרת לא היו התובעים בת.א. 213-05-15 מסכימים לנכותו מסכום הפיצוי בתובענה דנן, שאינה כוללת את חלקה 40.
בכל אופן, עם ניכוי מלוא סכום הפיצוי שניתן במסגרת ההליך הקודם, לא ניתן לדבר בכל מקרה על פיצוי כפול.

ב. בהנחה שטעיתי, וגם נכלל בהליך הקודם פיצוי בגין חלקה 40, כנטען ע"י הנתבעת ( עובדה שלא בא ה לידי ביטוי בכתובים כאמור), גם אז לא ניתן היה לקבל במקרה דנן את טענת הקיזוז, כפי שאבהיר להלן.

טענת קיזוז צריכה להיטען במפורש ע"י הנתבע בכתב הגנתו. אך בכך לא די אלא יש צורך בתנאים נוספים לשם הוכחת טענת הקיזוז, כדלקמן:

1. על הנתבע להוכיח זכות מהותית לקיזוז.

2. במידה שהזכות המהותית של הקיזוז נובעת מסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, על הנתבע להראות כי שלח הודעת קיזוז לצד השני.

3. בהנחה שהנתבע עמד בשני התנאים דלעיל כי אז חייב, במסגרת טענתו את טענת הקיזוז, לפרט את הסכום הנתבע במסגרתה ואף להציג במדויק את מערכת הנתונים אשר עליהם היא מבוססת. בנדון יש להעלות טענת קיזוז בצורה מפורטת וברורה כדרך שמנסחים כתב תביעה.

לעניין זה ראה:
ע.א. 544/81, מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנויות מכוניות לים התיכון פד"י ל"ו (3), 518.
ע.א. 579/85, משה אריאן ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ פד"י מ' (2), 765.

במקרה דנן לא עמדה הנתבעת בכל התנאים הנ"ל לטענת קיזוז , דבר המוביל לדחיית טענת הקיזוז.

טענת הקיזוז צויינה בסעיף 9א לכתב ההגנה המתוקן במילים הבאות:

"הנתבעת תטען כי שולם מלוא הפיצוי המגיע אף בגין זכויות המנוח בחלקה 40 בגוש 18988 עוד בשנת 1973 ואי לכך, הנתבעת זכאית לקזז מכל סכום שייפסק לטובת התובעים את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת אשר שולם בגין חלקה 40...בהליך זה ובהליך בת.א. 13427-04-14 וזאת בצירוף ריבית והצמדה ממועד תשלומו ועד להשבתו לנתבעת בפועל".

אפילו נדלג על התנאים המוזכרים בסעיפים ב ( 1)+(2) לעיל, ונאמר כי הוכחה זכות קיזוז מהותית וכתב ההגנה מהווה הודעת קיזוז (ואיני בטוח בכך, שכן יתכן ש יש ממש בטענת התובעים הנ"ל בסיכומי תשובתם כי הדרך הנכונה יותר היא הגשת תובענה במישרין לביטול הסכם הפשרה בהלך הקודם, באופן שיוחרג ממנו כל פיצוי נוסף בגין חלקה 40) , אין פירוט מהו סכום הקיזוז המדוייק. נזכיר כי ההליך הקודם סולק בהסכם פשרה (על אודות הסכום שאינו שנוי במחלוקת) ללא פירוט מה הסכום ששולם בגין חלקה 40 (הרלוונטית לטענת הקיזוז) ומה הסכום ששולם בגין יתר המקרקעין מתוך סכום הפיצוי הכולל.
בהעדר פירוט זה לא עמדה התבעת בתנאי הנדרש להוכחת טענת קיזוז המפורט בסעיף ב(3) לעיל, ודי גם בכך לדחיית טענת ה קיזוז הנדונה.

בחינת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, השמאי גלעד יצחקי

36. כפי שפורט לעיל, לנוכח הפערים בחוות דעת הצדדים (הן חוות הדעת המקוריות והן המשלימות, כמתואר לעיל), מיניתי מומחה מטעם בית המשפט, את השמאי גלעד יצחקי (בנדון נפנה לדברינו בסעיפים 7-13 לעיל העוסקים בחוות דעת הצדדים ובחוות דעת מומחה בית המשפט).

37. כפי שציינו לעיל התובעים מצדדים באימוץ חוות דעתו של המומחה יצחקי במלואה, בעוד שהנתבעת טוענת כי נפלו בחוות דעתו של המומחה יצחקי פגמים מהותיים באופן שלא ניתן להסתמך עליה, אלא על חוות דעתו של השמאי רוגובין בחוות דעתו המעודכנת, כפי שהוגשה לבית המשפט (ראו טענות הצדדים בנדון בסעיפים 15-17 לעיל).

38. טרם שנבחן את חוות דעתו של מומחה בית המשפט ( השמאי יצחקי ), נאמר מספר מילים בקצרה על אופן עריכת השומה בדרך הנכונה בהליך הפקעה ומעמדו של מומחה בית המשפט.

39. באשר לאופן עריכת השומה – נקבע בפסיקה כי השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין הינה שיטת ההשוואה. היינו - שווי מקרקעין יוערך על פי השוואה לשווי שנקבע בין צדדים בעסקות במקרקעין, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעלי מאפיינים דומים מבחינת המיקום, זכויות השימוש וכד'.

יודגש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס נשוא השומה.

שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה והיעילה ביותר, כל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים הנדרשים לשם השוואה.

במסגרת ההשוואה ועריכת ההתאמות הנדרשות בין הנכס נשוא השומה לנכסים נשוא עסקות ההשוואה, יש הכרח כי יהיו בידי המעריך נתונים מלאים ומהימנים. כך ברי שלא ניתן לערוך השוואה לנתונים שדווחו ב עסקות בהן ידוע כי יש פער בין הסכום שדווח לשלטונות המס לבין הסכום ששולם בפועל. כמו כן אין לערוך השוואה ל עסקות בהן העלימו הצדדים נתונים ומאפיינים חשובים, כמו בנייה בלתי חוקית שבוצעה במקרקעין ואשר השפיעה על שווים וכדומה. את ההשוואה יש לערוך רק ביחס ל עסקות שנעשו בתנאי שוק חופ שי וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים על שווי העסקה.

המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלה הנוגעים לייעוד נוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס. על המעריך להתחשב במגבלות החלות על כל נכס ועל אפשרויות מימוש הפוטנציאל, כמו גודלו של השטח, מיקומו, מצבו הפיזי, המוניטין השייך לנכס (להבדיל ממוניטין של המשתמש) ושאר הנתונים הסביבתיים המיוחדים.

לעיתים יתקשה המומחה למצוא עסקות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים זהים, במיוחד כאשר המומחה נדרש להעריך שווי של מקרקעין במועדים רבים ועל פני תקופה ממושכת. במקרים שכאלו על המומחה לאתר מקרקעין בעלי מאפיינים קרובים ככל הניתן ולבצע התאמה שתנטרל את ההבדלים בין המקרקעין השונים. התאמה זו תיעשה על ידי המומחה על פי מיטב ניסיונו ומומחיותו, תוך מתן הסבר כיצד ומדוע נערכה ההתאמה.

לענין זה ראו:
ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד(3) 225 (1979);
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט(4) 185 (1985);
ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה פ"ד טו 1681, 1691-1694 (1961);
ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר פ"ד לד(1) 617, 626 (1979);
ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28.4.2013);
ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל פ"ד מה(5) 625, 639 (1991).
40. באשר למעמדו של מומחה בית המשפט - הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו.
ראו לענין זה:
ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה פ"ד נ(5) 104 (1997);
ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל פ"ד נח(2) 583 (2004);
ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' רחמים פ"ד מז(3) 240, 263-262 (1993);
ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד סעד קנג' אבו סאלח פ"ד נ(1) 499, פסקה 11 (1996).

יחד עם זאת, נוטים בתי המשפט ברגיל לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם, ויסטו מהערכות אלה רק במקרים חריגים, ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת.

כך למשל, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".

דברים דומים על מעמדו של מומחה בית המשפט ראו:
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט(4) 185, 189 (1985);
ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון פ"ד מא(1) 133, 139 (1987);
ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד פ"ד מד(2) 771, 779 (1990);
ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ פ"ד מה(2) 1, 11 (1991);
ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990);
ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם.
ע"א 6407/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי ואח' (24.5.18), סעיף 27.
41. על רקע עקרונות אלה, נבחן את המקרה דנן, את השגותיה של הנתבעת על חוות דעתו של המומחה יצחקי (ורק ה יא השיג ה בסיכומיה על חוות דעתו) , ונברר אם יש ממש בטענותיה , או יש בהן די , בכדי להתערב במסקנות המומחה מטעם בית המשפט.

42. לצורך בחינת חוות דעתו של המומחה יצחקי נתייחס לחוות דעתו העדכנית שהוגשה ביום 1.11.17 לאחר חקירתו הנגדית 18.10.17.

חוות דעתו העדכנית של המומחה הוגשה בהתאם להוראתי, כמפורט בסעיף 10 לעיל, ובה ציין עסקות השוואה נוספות למגורים לשנים 2009-2016, לכאורה בניגוד להוראתי לפרט את עסקות ההשוואה לשנים 2000-2008 בלבד, ועל כך יצא חוצנה של הנתבעת בסיכומיה ( ראה סעיף 16(ד) לעיל).

אני מסכים כי טוב היה עושה המומחה יצחקי אם היה פונה מראש לבית המשפט לבקשת רשותו להוספת עסקאות השוואה מעבר לשנים שהתרתי לו בהחלטתי, אותה ציינתי בסעיף 10 לעיל. יחד עם זאת, לא ראיתי בנדון חריגה כה בולטת בהתנהלותו של המומחה יצחקי שתביא לביטול או איון תוספת זאת בחוות דעתו , שמטרתה לחז ק את מסקנותיו לגבי שווי המקרקעין למגורים בשנים אלה. היתה לנתבעת אפשרות לחקור את המומחה יצחקי גם על עסקות ההשוואה הנוספות שציין בחוות דעתו העדכנית לשנים 2009-2016, אך היא ויתרה על כך (ראו סעיף 13 סיפא לעיל). חזקה על הנתבעת כי ויתרה על חקירת המומחה יצחקי על אודות עסקות ההשוואה הנוספות לשנים 2009 – 2106, לאחר שבחנה אותן בעצמה ו/או באמצעות השמאי מטעמה.
משכך לא ניתן להתעלם מעסקות ההשוואה הנוספות, כפי שביקשה הנתבעת לעשות.

43. בחוות דעתו המעודכנת פירט המומחה יצחקי כדלקמן:

א. את החלקות הנדונות, תיאורן ומצבן התכנוני (התוכניות החלות עליהן).

ב. התייחסות שמאיי הצדדים למצב התכנוני.

ג. התייחסות לעסקות ההשוואה שפורטו בחוות דעתם של שמאיי הצדדים.

ד. סיכום הערכות שמאיי הצדדים בכל הקשור לשווי החלקות הנדונות, כבסיס לקביעת דמי החכירה לפי סעיף 13 לפקודה.

ה. פירוט עקרונות, גורמים ושיקולים שהנחו את המומחה יצחקי בחוות דעתו, ובין היתר:

1. הערכת החלקות לפי גישת ההשוואה, כאשר השווי יקבע בהשוואה לנכסים דומים בעלי תכונות דומות שנמכרו סמוך ככל האפשר למועד הקובע בכל אחת מהשנים לגביהם יש לקבוע דמי חכירה שנתיים.

2. התחשבות בהשפעת תוכנית ג/424 (תוכנית מתאר כרמיאל) אשר הוחלט להפקידה בשנת 1970. אמנם יעוד המקרקעין נשאר חקלאי, אך התוכנית האמורה הכלילה את החלקות דנן בתחום המתאר של העיר כרמיאל, ולא סיווגה אותן ביעוד של שטחים ציבוריים המיועדים להפקעה.

3. באשר לעסקות ונתוני ההשוואה :
לא כל עסקות ההשוואה שבוצעו ודווחו לרשויות המס נלקחו בחשבון, אלא רק עסקות השוואה רלוונטיות.
ניתוח עסקות ההשוואה שדווחו לרשויות המס התבסס על המחיר המוערך, שהינו גבוה בהרבה מקרים מהמחיר המוצהר.
לענין ערכי השווי הובאו בחשבון גם פסקי דין והערכות שמאים.
ממוצע המחירים שהתקבל בעסקות ההשוואה שימש בסיס לקביעת השווי, אולם הופעל שיקול דעת ביחס לסבירות המחיר הממוצע וגם ביחס להתפתחות מחירי הקרקע לאורך השנים.

4. נושא המושע (שיתוף במקרקעין) – בהתאם לפסיקה, כאשר קובעים פיצויי הפקעה אין לבצע הפחתה מהשווי בגין גורם השיתוף. עסקות השוואה רובן מושפעות מגורם המושע. ביטול הפחתה של גורם זה חושב על ידו בקרקע חקלאית בשיעור של 10% , ובקרקע המיועדת למגורים בשיעור של 15%.

5. בחן את שומות שמאיי הצדדים והשיג עליהן, באשר לערכי השווי לדונם הראשון לבניה וערכי השווי לקרקע חקלאית.

6. באשר לשיעור התשואה - לנוכח מה שנקבע בפסקי דין, הוא סבור כי שיעור התשואה השנתי לפיו יש לגזור את דמי החכירה האבודים הוא 6% משווי המקרקעין.
ו. הוא פירט את הערכת הדונם הראשון למגורים, תוך קביעת מקדם 0.42 (המהווה מקדם משוקלל הנובע מהתאמת קיבולת הבניה, ביטול גורם המושע בעסקות ההשוואה והתאמה למיקום).
הוא ביצע הערכות שווי לדונם הראשון לבניה במקרקעין דנן עד לשנת 2016.

ז. הוא פירט את הערכת הקרקע החקלאית במקרקעין דנן עד לשנת 2016.

ח. הוא צירף לחוות דעתו העדכנית ארבעה נספחים, כדלקמן:

נספח א' – שווי קרקעות חקלאיות לדונם בדולר ארה"ב לשנים 1986-1989 בהתבסס על הערכת שני שמאים (מיכאל דמבינסקי ופנחס שפירא), פסק דין של כב' השופט מנחם רניאל מבית משפט זה והשווי הסביר לפי הערכתו.

נספח ב' – עסקות בקרקע חקלאית בין השנים 1998 – 2016, תוך ביצוע מקדם התאמה למקרקעין.

נספח ג' – עסקות בקרקע למגורים בשנים 2000-2008 (בהתאם להחלטתי, כמצוין בסעיף 10 לעיל ). על זה הוסיף השמאי בנספח זה עסקות השוואה נוספות בקרקע למגורים בין השנים 2009-2016 (וכפי שציינתי לעיל, לא ראיתי בכך התנהלות חריגה שתביא לפגם בחוות דעתו של השמאי, אלא מקור השוואה נוסף לחיזוק חוות דעתו, והנתבעת ויתרה על חקירתו בנדון).

נספח ד' – הערכת דמי החכירה הראויים שחושבו לפי שיעור של 6%.

ט. סיכום חוות הדעת בדבר דמי החכירה הראויים לפיצוי התובעים לפי סעיף 13 לפקודה, כדלקמן:

הגוש
החלקה
חלק התובעים
בחלקה במ"ר
דמי חכירה ראויים בש"ח
18984
188
861.7
144,072
18984
243
438.7
63,499
18986
34
350.3
62,999
18986
39
387.1
67,171
18986
55
576.1
88,439
18986
82
681.7
100,314
18986
87
304
40,947
18987
71
230.4
41,637
18987
94
510.2
65,269

סך הכל 674,347 ₪.

טענות הנתבעת נגד חוות דעתו של מומחה בית המשפט, ובחינתן

44. טענות הנתבעת נגד חוות דעתו של המומחה יצחקי תומצתו בסעיף 16 לעיל. כעת נבחן טענה טענה (למעט הטענה המצויינת בסעיף 16(ד) – העוסקת בהוספת עסקות השוואה למגורים לשנים 2009-2106, אליה כבר התייחסתי בסעיף 42 לעיל ודחיתי אותה ), ואכריע בהן.

טענה א' – התחשבות שלא כראוי בתוכנית ג/4242

45. טוענת הנתבעת כי המומחה יצחקי התייחס בחוות דעתו להשפעת תוכנית מתאר מקומית-כרמ יאל ג/424, הגם שלא היה צריך לעשות כן. משכך נקודת המוצא שלו מוטעית, ויש לפסול את כל עסקות ההשוואה לקרקע חקלאית שהביא (רא ו סעיף 16(א) לעיל).

לגרסת הנתבעת, ההתחשבות האמורה בתוכנית ג/424 מלמדת כי המומחה התחשב בעסקות השוואה ש ל קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל, ו כך גם חישב את הדונם הראשון למגורים לפי הלכות דבאח ואסדי.

בנדון טוענת הנתבעת כי לא ניתן ליצור "יצור כלאיים", שמחד גיסא מתחשב בהשפעת תוכנית ג/424 ובכך מעלה את שווי החלקות החקלאיות, ומאידך גיסא גם מעניק לקרקע דונם ראשון לבניה, למרות שלפי תוכנית ג/424 לא ניתן לבנות על חלקה חקלאית.

לחילופין טוענת הנתבעת, ככל שתתקבל עמדת המומחה יצחקי על-פיה יש להתחשב בתוכנית ג/424 בעת שומת הפיצוי, כי אז אין להתחשב בתוכנית המנדטורית ( RP/50/42ׂׂ) ואין לשום דונם ראשון למגורים לפי הלכות אסדי ודבאח.

46. לביסוס טענתיה בנדון הסתמכה הנתבעת על פסקי דין של בית משפט זה כדלקמן:
ת.א. (חי') 55986-10-12 חריכה נ' מדינת ישראל (27.5.15) – (להלן: "ענין חריכה").
ת.א. (חי') 28754-01-13 איוב נ' מדינת ישראל (26.7.16) – (להלן: "ענין איוב").
ת.א. (חי') 17340-01-16 בולוס נ' מדינת ישראל (1.11.17) (להלן: "ענין בולוס").

לפסקי הדין הנ"ל אתייחס להלן.

47. בסיכומיהם לא התייחסו התובעים בפרטנות לענין הסתמכות השמאי על תוכנית ג/424, וטענו בכלליות כי הם מאמצים את קביעותיו.

48. המומחה גלעדי נחקר בחקירתו הנגדית על מידת התחשבותו בשומתו על תוכנית ג/424, ומדוע בכלל בחר להתחשב בה, הגם שקיימת פסיקה (והכוונה בעיקר לפסיקה שצויינה בסעיף 46 לעיל) במקרים דומים כי אין לעשות כן, והשיב כדלקמן:

א. הבהיר כי תוכנית ג/424 הופקדה ביום 5.11.1970, אושרה למתן תוקף ביום 1.6.1972 ופרסומה למתן תוקף נעשה ביום 21.8.1980 (עמ' 22 לפרו' שו' 17-21; כן ניתן לראות את נ/2 תקנון תוכנית ג424).

ב. במקרה דנן המועד הקובע הוא מועד הודעת ההפקעה בתאריך 19.3.1976 (להלן: "המועד הקובע"). לכן שני התאריכים הראשונים דלעיל הנוגעים לתוכנית ג/424 (5.11.1970 ו-1.6.1972) נופלים לפני המועד הקובע , ורק התאריך השלישי, 21.8.1980 נופל לאחר היום הקובע. משכך לא ניתן להתעלם במקרה דנן, בו המקרקעין נמצאים בתוך תחום התוכנית, מתוכנית ג/424 שבמועד הקובע ראו כוונה לאשרה (עמ' 22 לפרו' שו' 17-22).

ג. עד שהתוכנית מפורסמת ברשומות, כל השלבים שלפני כן הם בגדר שלבים של הליך תכנוני (עמ' 19 לפרו' שו' 32-34). עם זאת כששני השלבים הראשונים של התוכנית נעשו לפני המועד הקובע לא ניתן להתעלם ממנה בהערכת שווי המקרקעין (עמ' 22 שו' 19-21), הגם שלפני פרסומה ברשומות למתן תוקף (דבר שנעשה ביום 21.8.1980) אי אפשר היה במועד הקובע לקבל מכוחה היתרי בניה (עמ' 20 לפרו' שו' 1-2 ושו' 26-27).

ד. כשנשאל האם נכון שאדם פרטי לא יוכל לפעול לבניה על-פי ת וכנית ג/424, שכן על-פי התוכנית "אזורי התכנון המינימליים בכרמיאל (מבחינת תכניות בינוי רעיוניות) יהיו בסדר גודל של 'יחידת בית ספר יסודי'...שלא יפחת מ-180 דונם" (תוך הפניה לנ/2, תקנון התוכנית, פרק המבוא תחת הכותרת "הגדרת אזורי התכנון" ) השיב כדלקמן:

"זה מרחיק לכת לומר שאדם פרטי לא יכול לפעול על פי התוכנית...אנו יודעים שבתחום המקרקעין גם אדם פרטי יכול להתאגד עם אדם פרטי אחר נוסף והקבוצה יכולה להתאגד וליזום תוכנית" (עמ' 21 לפרו' שו' 1-3).

בהמשך, כשנשאל אם נכון שגם לפי תוכנית ג/424 המקרקעין דנן היו ביעוד חקלאי ונשארו כך, השיב שכך היה המצב במועד הקובע, אך בהמשך, לאחר המועד הקובע נעשתה בניה בשטח. הוא יודע זאת כי ביקר בשטח (עמ' 22 לפרו' שו' 22-24).

ה. כשנשאל האם לא נכון יותר היה לבסס את חוות דעתו על המצב התכנוני ופונטנציאל המקרקעין במועד הקובע, ולא בהתבסס על תוכניות שאושרו לאחר המועד הקובע השיב כדלקמן:

לגבי הדונם הראשון לבניה בהתאם לתוכנית המנדטורית – חוות דעתו ניתנה בהתאם להלכות אסאדי ודבאח, ללא קשר למצב התכנוני במצב הקובע או לאחריו (לרבות בהתאם לתוכנית ג/424) וליכולת לבנות בהתאם לכך (עמ' 21 לפרו' שו' 21-26).

לגבי הקרקע החקלאית – ההתחשבות בתוכנית ג/424 היא באשר למיקום עסקות ההשוואה שיש לקחת בחשבון. זאת כיוון ששני שלביה הראשונים של התכנית התקיימו טרם המועד הקובע, והמקרקעין דנן נכללים בה. לכן יש לקחת בחשבון עסקות שהתבצעו גם בכפרים הסמוכים לכרמיאל, אך לא באיזור הכפר רמה (כפי שעשה מומחה הנתבעת, השמאי רוגובין) , שאינו בתחום השיפוט של כרמיאל.

(עמ' 21 לפרו' שו' 26-35; עמ' 22 לפרו' שו' 1-21).

ו. בהמשך עדותו חידד המומחה קצת יותר, כי למעשה השפעת תוכנית ג/424 על שווי המקרקעין נשוא חוות דעתו אינה רבה, שכן :

"החישוב כפי שמופיע בתחשיב הערכה, גם שלי וגם של רוגובין (שמאי הנתבעת – ח.ש.), כולו נובע ממחירי קרקע בכפרים שזה לא כרמיאל בכלל. זה לא קשור לתוכנית של כרמיאל" (עמ' 23 לפרו' שו' 8-9).

משכך לקח עסקות השווא ה ביחס לקרקע חקלאית לא רק מדרום לכביש 8 5 (וכרמיאל נמצאת מדרום לכביש 85) אלא גם מצפון לו, בעוד ששמאי הנתבעת רוגובין הביא עסקות מאיזור הכפר רמה וסביבתו, מקום בו פו טנציאל ההתפתחות פחוּת מזה של מיקום המקרקעין דנן (עמ' 22 לפרו' שו' 1-9; עמ' 23 לפרו' שו' 11-15).

49. לאחר עיון בחוות דעתו של המומחה יצחקי ותשובותיו בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ הנתבעת, שוכנעתי לדחות את טענתה של הנתבעת בסוגיית לקיחה בחשבון את ההשפעה של תוכנית ג/424 בחוות דעתו, כמפורט בסעיף 45 לעיל.

50. כפי שבא לידי ביטוי בחקירתו הנגדית המפורטת בסעיף 48 לעיל, המומחה יצחקי התחשב בהשפעת התוכנית ג/424 בצורה מינורית, מדודה, בעיקר לשם בחירת עסקות השוואה שנראו בעיניו רלוונטיות יותר (מדרום ומצפון לכביש 85) לנוכח הכללת המקרקעין דנן בתחום השיפוט של כרמיאל . זאת להבדיל למשל משמאי הנתבעת רוגובין שבחר להתמקד ב עסקות השוואה באיזור הכפר רמה בלבד (ראו סעיפים 48(ה) לעיל).

51. המומחה יצחקי הבהיר בחקירתו הנגדית כי התחשב בתוכנית ג/424 ש"לידתה", שני השלבים הראשונים, היו טרם המועד הקובע ולא ניתן היה להתעלם מהשפעתה האפשרית על שווי המקרקעין או טיבן של עסקות ההשוואה, המאפשרת בתרחיש מסויים גם אפשרות לבניה, כפי שנעשה לאחר המועד הקובע (ראו סעיפים 48(א) עד 48(ד) לעיל).

52. ודוק' – המומחה יצחקי פירט בחוות דעתו העדכנית (עמ' 22 ) את כל המצב התכנוני שהיה רלוונטי עובר למועד הקובע, כדלקמן :

התוכנית המנדטורית RP/50/42 שהיתה בתוקף משנת 1946;
תוכנית מתאר גלילית ג/149 שהיתה בהפקדה משנת 1961;
תוכנית מתאר כרמיאל ג/424 שהיתה בהפקדה משנת 1970;
הכרזה על קרקע חקלאית משנת 1971;
תמ"מ שהיתה בהפקדה משנת 1975.

היינו התוכנית ג/424 צויינה ונלקחה כאמור בחשבון בצורה מוגבלת ומדודה (כמפורט לעיל) כחלק ממכלול המצב התכנוני שהיה רלוונטי לגבי המקרקעין במועד הקובע, תוך שציין המומחה בחוות דעתו כי:

"לדעתי אין להתעלם מהשפעת תוכנית ג/424 אשר אף שיעוד המקרקעין נשאר חקלאי, הכלילה את החלקות בתחום המתאר של כרמיאל ולא סיווגה אותן ביעוד של שטחים ציבוריים המיועדים להפקעה" (ציטוט מעמ' 22 לחוות הדעת).

53. בהינתן כל אלה, לא מצאתי בהתחשבותו המינורית, המוגבלת והמדודה של המומחה יצחקי בתוכנית ג/424, ששני שלביה הראשונים כבר היו קיימים עובר למועד הקובע, כטעות בולטת בחוות דעתו שתצדיק ביטולה בנקודה זו (ראה בנדון דברינו בסעיף 40 לעיל, לענין מעמדו של מומחה בית המשפט). ההיפך – ראיתי בה שיקול דעת שמאי לגיטימי ומוצדק, שנועד להגשים את אחת ממטרות פיצויי ההפקעה, על פיה מי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד גיסא ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך גיסא. תפקידו של הפיצוי לרכך ולתקן ככל שניתן את הפגיעה בזכות הקנין. מבחינה זו הפיצוי מהווה מעין תחליף עבור הקנין שנשלל, והוא מבטא את מעמדה החוקתי של זכות הקנין (ראה לענין זה: אריה קמר, "דיני הפקעת מקרקעין", מהדורה שמינית, כרך ראשון, עמ' 60-61).

ודוק' - עיון בחוות הדעת ובתשובותיו של המומחה בחקירתו בבית המשפט, מלמד כי המומחה שם את המקרקעין על פי עקרונות שהוכרו בפסיקה. המומחה הדגיש כי את הנכס המופקע יש לשום על פי המחיר שעשוי היה להתקבל בעדו מקונה סביר בשוק החופשי אילו נמכרו זכויות הנפקע בנכס, בעסקה הוגנת, ע"י מוכר מרצונו הטוב ( עמ' 22 לחוות דעתו לחוות דעתו המעודכנת). המומחה הסכים כי תוכנית המתאר ג/424 שהייתה מופקדת ביום ההפקעה, לא חלה במועד הקובע על המקרקעין נשוא השומה , שכן פורסמה למתן תוקף רק לאחר המועד הקובע. ההתחשבות היחידה בתוכנית זו כאמור, וגם זאת בצורה מדודה ומינורית, נעשתה בבחירת חלק מ עסקות ההשוואה, וזאת לנוכח הפוטנציאל הגלום במקרקעין האמורים.

במצב זה, דומה שטענות המשיבה בנוגע לפגמים שנתגלו בחוות הדעת מכוונות אך ורק לעניין דרך יישום העקרונות ולא לעקרונות השומה ששימשו את המומחה.
עיקר טענותיה של המשיבה נוגעות לבחירת עסקות ההשוואה ולשוני הנטען בין מאפייני המקרקעין ב עסקות ההשוואה לעומת מאפייני המקרקעין המופקעים.
עם זאת, הבהרנו בסעיף 39 לעיל את הדרך הנכונה לעריכת השומה. שם ציינו, תוך הפניה לפסיקה, כי המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלו הנוגעים לייעוד נוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס. על המעריך להתחשב במגבלות החלות על כל נכס ועל אפשרויות מימוש הפוטנציאל שבו.

במקרה הנדון ציין המומחה יצחקי לענין הפוטנ ציאל הטמון במקרקעין, כי:

"...אני חושב חד משמעית שגם בשנת 76 (המועד הקובע – ח.ש.) לא היו יותר מ-4000 תושבים בכפר כרמיאל, אין ספק שהפוטנציאל הסביר הוא מיקום יותר מרכזי וגם התפתחות הטבעית של הק רקעות במקום, ככל שניתן לצפות באופן סביר, באופן חד משמעי היא יותר מרכזית באזור של ההשוואות שאני לקחתי" (עמ' 22 לפרו' שו' 6-9).

היינו התחשבות מוגבלת ומדודה בפוטנציאל ההתפתחות לנוכח תוכנית ג/424, ששני השלבים הראשונים התקיימו כאמור טרם המועד הקובע.

54. גם טענת הנתבעת כי התחשבות זו של המומחה יצחקי בתוכנית ג/424 מנוגדת לפסיקה קיימת של בית משפט זה (ראה סעיף 46 לעיל), לא שכנעה אותי לקבוע כי טעה המומחה יצחקי כשהתחשב מינורית בתוכנית ג/424 בבחירת חלק מעסקות ההשוואה, וזאת מהטעמים הבאים:

א. בשלוש הפסיקות שציינה הנתבעת בסיכומיה, המצויינים בסעיף 46 לעיל, לא מונה מומחה מטעם בית המשפט, ובית המשפט הכריע בין שמאיי הצדדים (כששמאי התובעים סבר כי יש להתחשב בתוכנית ג/424 הגם שלא פורסמה למתן תוקף במועד הקובע ושמאי הנתבעת שלל זאת).

במקרה דנן מונה מומחה מטעם בית המשפט, שצידד בהתחשבות מינורית ומוגבלת בתוכנית ג/424 ששני שלביה הראשונים כבר היו קיימים במועד הקובע תוך מתן הסבר שמאי לקביעתו, וללא סטיה מעקרונות פיצויי ההפקעה – קרי פ יצוי בשווי של דונם ראשון לבניה כהוראת הלכות דבאח ואסדי, ויתרת המקרקעין בשווי שטח חקלאי, כיעוד התכנוני של המקרקעין במועד הקובע (תוך התחשבות מסויימת כאמור בפוטנציאל ההתפתחות של המקרקעין).

בהתאם להלכה הפסוקה (שהוזכרה בהרחבה לעיל) – יאמץ ברגיל בית המ שפט את קביעות המומחה מטעמו אלא אם כן קיימת טעות בולטת בה. כאמור לא ראיתי טעות בולטת בחוות דעתו של המומחה יצחקי גם בנקודה זו, ולכן מצאתי לנכון לאמצה.

ב. בענין חריכה ציין בית המשפט כי :

"גם תכנית ג/424 קיבלה אישור רק ארבע שנים לאחר ההפקעה, וגם אם היה מקום להתייחס אליה כמשפיעה על המקרקעין עובר להפקעה בשל היותה כבר מופקדת ולכן הצפי לקיומה היה סביר, עדיין היה צורך להתחשב בכך שהחלקות דנן רחוקות מגבול התכנית מרחק של 750 מ' וכן 1700 מ' מהשטח שיועד למגורים בתכנית זו" (ציטוט מסעיף 11 לפסק הדין).

היינו אין שלילה של ההנחה כי יש להתחשב בתוכנית ג/424 כמשפיעה בצורה מסויימת על שווי המקרקעין כיוון שהיתה כבר מופקדת במועד הקובע והצפי לקיומה היה סביר, אלא שבמקרה שם המקרקעין היו מחוץ לגבול התוכנית במרחק של 750 עד 1700 מ"ר. זאת להבדיל מהמקרקעין דנן המצויים בתחום התוכנית. לכן גם אליבא דבית המשפט שם אין לשלול אפשרות להתחשב בשיעור מסויים בתוכנית ג/424.

ג. בענין איוב גם ציין בית המשפט כי:
"עקרון מהותי זה עליו לא חולקים הצדדים הוא כי כל ההערכות לגבי שווי הקרקע צריכות להיעשות בהתאם לנתוניה ומאפייניה של החלקה לרבות מצב הפיתוח והתכנון נכון למועד הקובע-יום ההפקעה ביחד עם לקיחה בחשבון של שינויים צפויים בעתיד ובלבד ששינויים אלו היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם "בעתיד הנראה לעין" (הפער בין חוות דעת השמאים הוא ביישומו של עקרון זה)..." (ציטוט מעמ' 14 לפסק הדין).
על אף זאת, ולמרות שהמקרקעין שהופקעו היו בשטח התוכנית , העדיף בית המ שפט שם את עמדת שמאי הנתבעת (כאמור לא מונה מומחה מטעם בית המשפט) שצידד בטענה כי אין להתחשב כלל בהשפעת תוכנית ג/424, הגם ששני שלביה הראשונים כבר בוצעו טרם המועד הקובע (כבמקרה דנן), זאת לעומת מומחה התובעים שצידד בלקיחה בחשבון השפעה מסויימת של התוכנית האמורה לנוכח הפוטנציאל לבניה הגלום בה.
בית המשפט שם הבהיר קביעתו באומרו:
"מעיון בתקנון התכנון (נ/3) עמדתי שונה, בפרק המבוא הובהר כי שטח מינימלי לתכנון יהיה 180 דונם, ובאזור החקלאי הותרה רק הקמת "מתקני השקיה" (סעיף 2ד), מחקירתו הנגדית של השמאי דרעי (עמוד 9 לפרוטוקול) ניתן לראות כי למעשה הוא מסכים שאין לייחס לתכנית כרמיאל ג/424 משקל כל שהוא לעניין שווי החלקה במועד הקובע, ואני מוסיף כי לא רק שהתכנית טרם קבלה תוקף במועד הקובע, תכנון השטחים בגודל המינימלי שנקבע בה לא נועד לאדם פרטי ומשלא אושרה לא ניתן היה לבסס עליה הערכות" (סעיף 25 לפסק הדין).
היינו – פוטנציאל הבניה לאדם פרטי על המקרקעין קט ן מאוד לפי תוכנית ג/424, לנוכח השטח המינימלי הנדרש לאפשרות בניה (180 דונם). לכן לכאורה לא צריך להסיק מתוכנית ג/424 אפשרות לבניה עתידית על המקרקעין דנן, לנוכח שטחה המצומצם. מכאן גם שלא צריכה להיות לתוכנית זו כל השפעה על שומת פיצויי ההפקעה.
דא עקא – השופט קמא שם לא לקח בחשבון את שציין המומחה יצחקי ב חקירתו הנגדית בתובענה דנן, כי מספר בעלי חלקות פרטיות בתחום המקרקעין יכולים להתאגד ולהג יע לשטח מינימלי של 180 דונם הנדרש לתכנון בניה, ובכך להעלות את שווי המקרקעין שלהם כקרקע לבניה (ראה סעיף 48(ד) לעיל).
לכן לכאורה צריכה להיות השפעה מסויימת, מוגבלת של תוכנית ג/424, שהציפיה לאישורה בעתיד הקרוב היה סביר במועד הקובע (שני שלבים ראשונים כבר התקיימן כאמור עובר למועד הקובע) על הערכת שווי המקרקעין, כקביעת המומחה יצחקי.
ד. בענין בולוס דווקא גילה בית המשפט את דעתו בצורה ברורה כי יש לקחת בחשבון הערכת שווי המקרקעין את תוכנית ג/424 הגם שלא היתה בתוקף במועד הקובע, בניגוד לטענתה של הנתבעת בסיכומיה הנדונים.
בלשונו של בית המשפט:
"... הכללת החלקה בתחום "הקו הכחול" של התכנית ג/424, יצרה צפייה כלשהי אצל בעליה, שבוודאי השפיעה על שוויה של החלקה. רשויות התכנון, שכללו את החלקה בתחום התכנית ג/424 בוודאי התכוונו לכך, שהקרקע תשמר כעתודה להרחבת העיר כרמיאל, ויעודה ישונה. אגב, בפועל, ובראיה לאחור, כך אכן קרה. כעולה מעמ' 4 לחוות דעתו של מר גרשון (מוצג נ/3), החלקה בוטלה והיא הפכה לחלקים מחלקות שונות, וכיום חלק ממנה בנוי, ובין היתר כולל את בניין הדואר ודרכים בתחום העיר כרמיאל. מכל מקום, ובחזרה למועד פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את החלקה, הרי שאין להניח, שהכללת החלקה בתחום התכנית ג/424 כיוונה לכך, שהיא תשמש את תושבי כרמיאל לעיסוק בחקלאות. אם הכוונה המקורית הייתה להשאיר את החלקה כחלקה חקלאית לצמיתות, כי אז לא היה צורך לכלול אותה בתחום הקו הכחול של תכנית ג/424, וניתן היה להשאירה בכפיפות לתכנית המנדטורית" (ציטוט מעמ' 7 לפסק הדין) .
היינו עמדה שאינה עולה בקנה אחד עם טענת הנתבעת בנדון.
אמנם בענין בולוס, ובעקבות תוכנית ג/424 , בחר בית המשפט ללכת בשיטת הערכה שונה שאינה לוקחת בחשבון את הדונם הראשון לבניה כהוראות הלכ ות דבאח ואסדי, אך לכך אתייחס בהמשך כשאעסוק בטענה זו של הנתבעת (ואקדים ואומר כי איני מסכים עם דרך הערכה זו, המנוגדת לטעמי לעקרונות הפיצוי של הפקעת מקרקעין). בכל אופן, מענין בולוס לומדים, כי יש לקחת בחשבון הערכת המקרקעין את תוכנית ג/424, ששני שלביה הראשונים כבר התבצעו עובר למועד הקובע, והיתה צפיה סבירה כי תפורסם למתן תוקף תוך זמן קצר, כפי שאכן אירע בשנת 1980 .
55. לחילופין טענה הנתבעת בסיכומיה , כי ככל שבית המשפט יקבע בניגוד לדעתה של הנתבעת, כי היה מ קום להתחשב בהשפעת תוכנית ג/424, כי אז המומחה יצחקי לא היה צריך להעריך את הדונם הראשון בכל חלקה למגורים, אלא לשום גם אותו כדונם חקלאי.

בענין זה התבססה הנתבעת על ענין בולוס, שם קבע בית המשפט כי:
"בעת הפקדת התכנית ג/424 (5.11.1970) עמד בתוקפו סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בנוסחו המקורי, אשר קבע:
'הופקדו תכנית מתאר מקומית, תכנית מפורטת או כל שינוי בהן ועוד לא ניתן תוקף להם - לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי מקרקעין בתחום התכנית או השינוי שלא בהתאם לתכנית או לשינוי, אלא באישור הועדה המחוזית'.
על כן, מעת הפקדת התכנית ג/424 לא ניתן היה לבנות בחלקה דבר. אף לא ניתן היה לבנות בה בית מגורים אחד בלבד, כפי שהתירה התכנית המנדטורית, שהרי תכנית זו כבר לא חלה על הקרקע. לפיכך, הנני מסכים עם השמאי מר מח'ול, כי לשני פסקי הדין אסדי ודבאח, אין כל תחולה על ענייננו.
הודעה על הכוונה להפקיע את הקרקע פורסמה בתאריך 19.3.1976, ומכאן שבמועד זה, הוא המועד הקובע, יש להתייחס אל החלקה כאל קרקע חקלאית ללא זכויות בניה למגורים כלל..." (ציטוט מסעיפים 14-15 לפסק הדין).
בסופו של דבר קבע בית המשפט בענין בולוס את שווי המקרקעי ן, לנוכח השפעת תוכנית ג/424, הגם שלא היתה בתוקף במועד הקובע, כשווי של קרקע חקלאית בתוספת 15%.
נשאל המומחה יצחקי בחקירתו הנגדית על אפשרות שומה כזאת, כפי שנעשתה בענין בולוס, במקרה דנן ושלל אותה , כיוון אינה תואמת את הוראות הלכות דבאח ואסדי לענין שומת הדונם הראשון לבניה בהתאם לתוכנית המנדטורית, שהיתה בתוקף במועד הקובע (עמ' 21 לפרו' שו' 21-30 ; עמ' 23 לפרו' שו' 1-6).
אני מסכים עם עמדתו של המומחה יצחקי בנדון, תוך שאציין כדלקמן:
א. במועד הקובע הייתה בתוקף התוכנית המנדטורית שמכוחה קבע בית המשפט העליון בהלכות דבאח ואסדי כי יש לשום את הדונם הראשון לבניה. כך עשו שמאיי הצדדים וכך עשה המומחה יצחקי, ואין בכך מתום.
נזכיר כי פיצויי הפקעה צריכים להינתן בהתאם למצב התכנוני הקיים במועד הקובע, ולא בהסתמך על תוכנית שתהא בתוקף בעתיד (וזה לכאורה המצב בענין בולוס, ולכן קשה לי לקבל דרך פיצוי זאת).
ב. הסתמכות מסויימת, מוגבלת ומינורית, על השפעה אפשרית של תוכנית ג/424 לענין שווי המקרקעין החקלאיים דנן, אינה מצדיקה סטיה מהלכות דבאח ואסדי, הרלונטיים לתוכנית המנדטורית שהיתה בתוקף כאמור במועד הקובע.
ג. בית המשפט בענין בולוס הלך בגישתו מהטעם כי בהתאם לתוכנית ג/424 לא ניתן היה לבנות על החלקות הרלוונטית כל בניה (ראו הציטוט לעיל). לכן מעת הפקדתה (טרם המועד הקובע) יש להתייחס אליה כאל קרקע חקלאית ללא זכויות בניה למגורים כלל (סעיף 14 לפס ק הדין,שגם מצוטט לעיל). דא עקא על-פי גישה זו, שכאמור איני מסכים לה, עלולים התובעים לצאת מקופחים. מחד גיסא – הם לא יקבלו פיצוי בהתאם להלכות דבאח ואסדי לדונם הראשון לבניה, הגם שהתוכנית המנדטורית היתה בתוקף במ ועד הקובע. מאידך גיסא – הם יקבלו פיצוי יחיד רק על-פי שווי חקלאי (בתוספת מסויימת, של 15% כקביעה בענין בולוס) הגם שתוכנית ג/424 לא שוללת בניה בתנאים מסויימים (ראה דברינו בסעיף 54(ג) לעיל), ובפועל אף מתקיימת בניה בחלקות דנן לאחר המועד הקובע (עדותו של המומחה יצחקי עמ' 22 לפרו' שו' 23-24). היינו השפעתה של תוכנית ג/424 יכולה להיות הרבה מעבר לתוספת של 15% משווי קרקע חקלאית , באופן שאינו תואם את קביעת בית המשפט בענין בולוס.
56. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבעת להתחשבות המומחה יצחקי שלא כראוי בהערכת שווי המקרקעין בתוכנית ג/424.
טענה ב' – המומחה יצחקי לא הציג בחוות דעתו עסקות השוואה לקרקע חקלאית לשנים 1986- 1997
57. טוענת הנתבעת בנדון, כי המומחה יצחקי לא הציג עסקות להשוואה לקרקע חקלאית בחוות דעתו לשנים 1986-1997, 11 שנים, וקביעתו את שווי המקרקעין בשנים אלה שרירותית, ויש לפוסלה (ראו סעיף 16(ב) לעיל).
בנדון ציינה הנתבעת בסיכומיה, כי אין כל אפשרות לדעת מהן עסקות ההשוואה אשר עמדו לנגד עיניהם של השמאים שפירא ודמבינסקי והשופט רניאל , והאם הן תואמות לחלקות דנן. אין גם אפשרות לדעת מהם מקדמי ההתאמה שהשמאים שפירא ודמבינסקי נקטו בהם ו האם קיימת אחידות בין השמאים הנ"ל לענין מקדמי ההתאמה.
58. בנדון ראוי להבהיר, כי המומחה יצחקי התייחס בחוות דעתו לשווי קרקע חקלאית לשנים 1986-1997 בנספח א' לחוות דעתו.
כעולה מנספח א' הוא לא התבסס בקביעת שווי המקרקעין על עסקות השוואה אותן ציין, אלא על שלושה נתונים כדלקמן:
א. הערכת השמאי פנחס שפירא.
ב. הערכת השמאי מיכאל דמבינסקי.
ג. פסק דין של כב' השופט מנחם רניאל.
59. נשאל על כך המומחה בחקירתו הנגדית והשיב:
"...כאן יש התבססות בשנים אלה (1986-1997 - ח.ש.) על השמאי פנחס שפ ירא והשמאי דמבינסקי, פסק דין של כב' השופט רניאל שניתח את העסקות ואני לא ראיתי צורך לחזור על זה" (עמ' 14 לפרו' שו' 15-16).
60. כשעומת עם הטענה כי דרך עבודה זו אינה תואמת את שיטת ההשוואה בה נקט, לפי תקן 3 לתקנות מועצת שמאי המקרקעין (שהוגש וסומן נ/1 – להלן: "תקן 3") סע יף 5, בו נקבע כי בכדי ליישם את שיטת ההשוואה יש צורך להציג לכל קרקע לפחות שלוש עסקות השוואה, השיב:
"לא 3 עסקות אלא שלושה מחירי השוואה. בניגוד לעסקה שומה של שמאי זה מחיר השוואה, פסק דין של בית המשפט זה השוואה. יש דוגמאות נוספות. ..
הניסוח הוא לא טוב. אילו הייתי מנסח את זה, הייתי עושה זאת אחרת. כי שמחיר היצע המשמעות שלו זה מחיר מבוקש. מחיר מבוקש מבחינת החשיבות השמאית שלו הוא הרבה יותר נחות משומה ובוודאי מפסק דין. לפיכך, שמדובר במחירי מכר עסקה זה הסבר כללי אבל אם היו רוצים לעשות הסבר מפורט יותר, היו מנסחים קצת אחרת. בנוסף נ/1 זו לא תורה מסיני. והתקנים האלה מתעדכנים, זה תקן משנת 2007. אנו במועצת השמאים כל הזמן מעדכנים את התקנים שיהיו מנוסחים בדרך הטובה ביותר...
אמרתי מה המשמעות של שלוש עסקות. ההגדרה זה לא שלוש עסקות אלא כתוב במפורש שלושה מחירי השוואה. והסברתי מה ההקשר בהמשך ..." (עמ' 13 לפרו' שו' 19-28; עמ' 14 לפרו' שו' 1-2).
כשנשאל במפורש ע"י בית המשפט האם בחוות דעתו עמד בשלושת מחירי השוואה, השיב:
" בדקתי את כל עסקות ההשוואה שהם עשרות רבות של עסקות ולא רק שלוש. חוות דעתי מלאה ב עסקות ובתחום שבשנים שלא הבאתי עסקות הסברתי למה ומאיפה הנתונים שלי מגיעים. ..
(לגבי השנים 1986-1997 - ח.ש)...כאן יש התבססות בשנים האלה על השמאי פנחס שפירא והשמאי דמבינסקי, פסק דין של כב' השופט רניאל שניתח את העסקות ואני לא ראיתי צורך לחזור על זה " (עמ' 14 לפרו' שו' 10-16).
61. סעיף 5.1 לתקן 3 בפיסקה השניה קובע כי:
"גישת ההשוואה להערכת שווי הזכויות בקרקע תתבסס על ניתוח של שלושה מחירי השוואה לפחות, שהם מחירי מכר זכויות בעסקה או מחירי היצע לזכויות במקרקעין דומים וממועד סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומה".
גישת המומחה יצחקי היא , כמצוטט לעיל מפיו, כי לשם עמידה בתנאי זה של תקן 3 (שגם אינו "תורה מסיני", כלשונו), ניתן לסמוך על שומה של שמאי אחר ופסק דין של בית המשפט, שכן אלה הם בגדר "מחירי השוואה".
62. גישה זו של המומחה יצחקי בעקרון אינה בלתי סבירה או מופרכת , ובלבד שהיה מפרט בחוות דעתו את עסקות ההשוואה עליהן הסתמכו השמאים שעל חוות דעתם סמך את קביעותיו ו/או היה מצרף את חוות דעתם בשלמות לחוות דעתו , אך הוא לא עשה כן.
כל שעשה בחוות דעתו, צירף לשנים 1986-1987 את נספח א, בו קיימ ות חמש רובריקות כדלקמן:
המועד הקובע (פירוט השנים 1986-1997);
הערכת השמאי פנחס שפירא (לכל אחת מהשנים 1986-1997);
הערכת השמאי מיכאל דמבינסקי (לכל אחת מהשנים 1986- 1997);
פסק דין השופט רניאל (קביעותיו לכל אחת מהשנים 1986-1997);
השווי הסביר לפי הערכתו (לכל אחת מהשנים 1986-1987);
הערכת השמאי רוגובין (לכל אחת מהשנים 1986-1997).
אין פירוט של עסקות ההשוואה, אין פירוט של פסק דינו של השופט רניאל ואף לא את מספר התיק.
עיון בטבלה האמורה מלמד כי הערכותיו של המומחה יצחקי בנוגע לשווי המקרקעין החקלאיים לשנים 1986-1997 נמוכות מקביעותיו של השופט רניאל, אך גבוהות משמעותית מאלה של השמאי רוגובין.
במצב דברים זה - עסקות ההשוואה על יהן הסתמכו השמאים שפירא ודמבינסקי נותרו עלומות, הרלוונטיות לחלקות המקרקעין דנן נותרה עלומה, שיקולי השמאים הנ"ל בקביעת השומה נותרו על ומים (למשל מהם מקדמי ההשוואה עליהם הסתמכו ) וכך גם קביעותיו של השופט רניאל ו/או ניתוחיו את עסקות ההשוואה (פסק הדין הנדון לא צורף לחוות דעתו, ואפילו מספר התיק בו ניתן פסק הדין לא צויין בחוות דעתו של המומחה יצחקי).
נשאל על כך המומחה יצחקי בחקירתו הנגדית כדלקמן: :
"ש. אתה לא מציין מאיפה המידע, איזה חלקה, איזה פסק דין. מה העסקות שעמדו מאחוריהן. אלא זאת גזרה של התוצא הסופית.
ת. נכון, אנו מתייחסים להפקעות כרמיאל בסופו של דבר. כשאני מפנה לפסק דין של השופט רניאל שכתבתי קודם במפורש איפה אפשר למצוא אותו, לא ראיתי מקום לחזור ולצטט את עשרות העסקות שהוא מציג ומנתח וזאת מסקנתו הסופית בפסק הדין. זה לא שאני שיערכתי, זה מה שהוא חושב וזה פסק הדין. זה על קרקעות כרמיאל. אני חשבתי שיותר מזה, גם אם הייתי מציג רק את זה, זה מקור מידע לא פחות טוב מאשר מה שהייתי מוצא לבד. כיוון שהוא קבע את דעתו מה צריך להיות השווי הנכון. אני חושב שזה מתאים לנו, אמרתי שלא את הכל אימצתי גם, חשבתי שהוא היה גבוה מידי בשנים מסוימות, ולפיכך גם היה לי את המבחן ביקורת של שני השמאים שעשו הערכות גם כן בכרמיאל, ואני חושב שיותר טוב מזה קשה למצוא.
ש. תסכים איתי שאין הסבר לסכום שאתה הגעת, ממוצע, בחירה אחרת. יש שלוש דעות, תסכים איתי שאין הסבר.
ת. ההבדלים הם כאלה שאני לא בטוח שאת צריכה את ההבדל. אתן לך דוגמא, שנת 89 השמאי שפירא קובע שווי לדונם 5,500 דולר, השמאי דמבינסקי קובע 5,500 דולר לדונם. כב' השופט רניאל קובע 6,500 דולר ואני קבעתי 6,000דולר, את רוצה שאסביר לך למה קבעתי 6,000 ולא 6,250? יש לך את כל הנתונים האלה, לאיזה הסבר את מצפה? הדברים מדברים בעד עצמם.
בנקודה זו הפנתה הנתבעת בצדק לפסק דינו של בית משפט זה (כב' השופטת תמר שרון נתנאל) בת.א. (חי') 131451-03-15 עזבון המנוח אבו רייא ז"ל נ' מדינת ישראל (21.1.18) על-פיו:
" ...אציין כי, כעיקרון, אין מקום להסתמכות של שמאי על חוו"ד של שמאים אחרים. כך בוודאי כאשר מדובר בחוות דעת שניתנו לגבי חלקות אחרות ובנתונים אחרים. בנוסף, לא ברור על מה מתוך חוות הדעת הוא הסתמך, שכן לא נעשתה הפנייה ספציפית לעסקות אשר צויינו על ידי השמאים האחרים, או לקביעות ספציפיות שנקבעו על ידם " (ציטוט מסעיף 23 לפסק הדין).
63. במצב דברים זה מקובלת עלי טענתה של הנתבעת כי לא ניתן לסמוך על קביעותיו של המומחה יצחקי בדבר שווי קרקע חקלאית בין השנים 1986-1997 .
64. אם כך נותרנו בשנים אלה עם שומותיהם של השמאי מחול מטעם התובעים ושל רוגובין מטעם הנתבעת לקרקע חקלאית לשנים 1986-1997, ויש להכריע ביניהן.
אקדים ואומר כי העדפתי את הערכותיו של השמאי רוגובין בנדון עם תיקון מסויים, כפי שאפרט להלן.
65. השמאי מחול בחוות דעתו, הן המקורית והן העדכנית, לקח עסקות השוואה בסמוך לאיזורים בנויים, לנוכח תוכנית ג/424, ולכן גם העריך המקרקעין על בסיס שווי של קרקע למגורים ולאחר הפרשה של 40% לצרכי ציבור .
לשון אחרת עסקות ההשוואה שהביא אינן מתאימ ות למקרקעין דנן שהיתה, ונותרה, קרקע חקלאית, ללא פוטנציאל גבוה לשינוי יעוד למגורים.
ביקורת זו על עסקות ההשוואה שהביא השמאי מחול, המוצדקת בעיני, נשמעה הן ע"י המומחה יצחקי בחוות דעתו ובחקירתו הנגדית והן ע"י השמאי רוגובין בחוות דעתו (ראו בנדון - חוות דעתו העדכנית של המומחה יצחקי עמ' 14-15; עמ' 16; עמ' 18-19; עמ' 25 סעיפים ב-ג ).
66. משכך נותרנו עם עסקות ההשוואה של המומחה רוגובין ושווי המקרקעין שהסיק מהן בחוות דעתו (שאף צויינו לגבי כל שנה מהשנים 1986-1997 בנספח א' לחוות דעת המומחה יצחקי).
דא עקא שהמומחה רוגובין התעלם לחלוטין מתוכנית ג/424 ומכל השפעה אפשרית שלה על שווי המקרקעין, בניגוד להערכותיו של המומחה יצחקי בנקודה זו, אותה קיבלתי – הכל כמפורט בהרחבה בטענה א' של הנתבעת לעיל.
להשפעה זו של תוכנית ג/424 יש כאמור שווי מסויים, אותו אני מעריך ב-15% יותר מקביעותיו של השמאי רוגובין, בדבר שווי המקרקעין לשנים 1986-1987.
שיעור זה של 15% לא קבעתי בעלמא, אלא בהסתמך על ענין בולוס, שגם שם סבר בית המשפט כי יש להוסיף 15% לשווי המקרקעין כערכן החקלאי, לנוכח השפעת תוכנית ג/424 (אך להבדיל, ועמדתי על זה לעיל, זאת מבלי לשלול את זכאות התובעים לקבלת שווי הדונם הראשון למגורים בהתאם להלכות דבאח ואסדי).
67. לסיכום הדברים אני קובע, כי שווי המקרקעין החקלאיים לשנים 1986-1997 יהיה כקביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו העדכנית (שגם סוכמו בטבלה בנספח א' לחוות דעתו העדכנית של המומחה יצחקי) בתוספת 15%.
טענה ג' – המומחה לא פירט את מקדמי ההשוואה שלקח בחשבון ב עסקות ההשוואה
68. טוענת הנתבעת בנדון כי המומחה יצחקי לא פירט בחוות דעתו את מקדמי ההשוואה שלקח בחשבון בעסקות הה שוואה (ראו סעיף 16(ג) לעיל).
טוענת בנדון הנתבעת בסיכומיה, כי בנספח ג' לחוות דעת המומחה , המפרט עסקות ה שוואה בקרקע חקלאית בין השנים 1998-2016, קבע המומחה יצחקי "מקדם התאמה לנכס" שנע בין 0.6-1.6 ללא כל הסבר לכך. רק בחקירתו הנגדית ניתן היה להבין חלקית מהם מרכיבי המקדם, אך גם הסבריו אלה היו סותרים ולא ברורים.
לחיזוק טענה הנתבעת, כי בחוות דעתו המקורית של המומחה יצחקי ניתנו לחלק מהחלקות במועדים שונים מקדמי התאמה שונים, אי התאמה שתוקנה בחלקה בחוות הדעת המשלימה.
כל זה מלמד לכאורה, כי המומחה יצחקי קבע "מקדם התאמה לנכס" באופן שרירותי, לא עקבי, אשר לא ניתן לדעת מה הוא מגלם. לכן יש לפסול את כל ה עסקות החקלאיות שהביא המומחה וההתאמות שביצע.
69. טרם שנבחן את חקירתו הנגדית של המומחה יצחקי בנדון, נציין את שפירט בחוות דעתו לענין שיקוליו בקביעת השווי, שהם למעשה הגורמים שעמדו מאחורי מקדמי ההשוואה שקבע.
שיקוליו של המומחה יצחקי, כעולה מחוות דעתו, היו כדלקמן:
קרקע חקלאית (עמ' 23 לחוות הדעת):
א. עסקות ונתוני השוואה - " ממוצע המחירים שהתקבל בעסקות ההשוואה שימש בסיס לקביעת השווי, אולם הופעל שיקול דעת ביחס לסבירות המחיר הממוצע וגם ביחס להתפתחות מחירי הקרקע לאורך השנים".
ב. נושא המושע (שיתוף במקרקעין) – "בהתאם לפסיקה, כאשר קובעים פיצויי הפקעה אין לבצע הפחתה מהשווי בגין גורם השיתוף. עסקות השוואה רובן מושפעות מגורם המושע. ביטול הפחתה של גורם זה חושב על-ידי בקרקע חקלאית לשיעור של 10% ובקרקע המיועדת למגורים לשיעור של 15%".
ג. מיקום ומאפיינים פיזיים – קרבה או ריחוק מאיזורי בניה ופיתוח.
הדונם הראשון למגורים (עמ' 27 לחוות הדעת):
א. התאמת קיבולת בניה.
ב. ביטול "גורם המושע" בעסקות השוואה.
ג. התאמה למיקום.
לכאורה, השיקולים דלעיל המפורטים בחוות דעתו של המומחה אינם מלמדים על שרירותיות במקדמי ההשוואה שקבע לגבי עסקות ההשוואה, בניגוד לטענת הנתבעת בנדון .
70. כעת נבחן את תשובותיו של המומחה יצחקי לשאלות שהופנו אליו בנושא מקדמי ההשוואה בחקירתו הנגדית.
בעמ' 16 לפרו' שו' 28-34 הסביר המומחה יצחקי כיצד ביצע התאמה למצב התכנוני במועד הקובע .
כשנשאל לגבי הטבלה בעמ' 28 בחוות דעתו המקורית (במ/1) העוסקת בדונם הראשון למגורים, שלכאורה ערכיה גבוהים יותר לדונם מעסקות ההשוואה נשוא נספח ג' לחוות דעתו, ציין:
"יש התאמה, זה לא זהה זה נכון. יש ואני מסביר שלא לקחתי בדיוק את עסקות ההשוואה אלא הפעלתי שיקול דעת. זה נכון שיש הבדל מסוים, יש לי טבלת עזר שנמצאת כאן שמראה את ההבדל בין עסקות ההשוואה, לא הצגתי זאת בחוות הדעת אבל אני יכול להסביר, יש הבדל מסוים שנובע משיקול דעת. זה לא רק שיקול דעת, זה גם התאמה של נושא המושע. רוב עסקות שאליהן אנו מתייחסים גם רוגובין וגם אני וגם מחול אלה עסקות במושע ומקובל על כולנו שאנו מבטלים את גורם המושע. רוגובין סבור שביטול גורם המושע למשל צריך להעלות את השווי ב-10%. אני הפרדתי ואמרתי שביטול גורם המושע בשטח חקלאי זה 10% בשטח למגורים זה 15%. זה כבר בפני עצמו מסביר שלא לקחנו את ה עסקות כפי שהן אלא עשינו להן עוד התאמות מסוי מות. גם רוגובין גם מחול וגם אני" (עמ' 17 לפרו' שו' 9-17).
היינו – הפעלת שיקול דעת שמאי, בצירוף טבלת עזר בה השתמש.
בהמשך עדותו שב המומחה יצחקי והדגיש כי בחלק מהעסקות והתאמתן למקרקעין דנן הפעיל שיקול דעת שמאי, ובלשונו :
"אמרתי שזה לא רק גורם המושע. אמרתי שגורם המושע זאת דוגמא של התאמה, אבל יש גם הפעלת שיקול דעת. הכוונה לכך שאני כאשר לא מתקבל על הדעת שעוברות שנתיים ויש לי ירידת מחירים כתוצאה מהעסקות, ואז מה אני עושה? אם אני נצמד לממוצע של העסקות כי אז לכאורה אני צריך לרדת במחיר, אבל אנו יודעים שהמחירים בתקופה המסוימת לא ירדו אלא עלו. לכן, יש כאן הפעלה של שיקול דעת וסטייה מהערך של העסקה שבוצעה. הסטיות הן סבירות והופעל שיקול דעת גם בנושא המושע וגם בנושא של התפתחות סבירה של מחירים כאשר אנו יודעים שיש עלייה רציפה של מחירי קרקע" (עמ' 17 לפרו' שו' 22-28).
בהמשך שב והדגיש את טבלת העזר בה נעזר, תוך שציין כי נמצאת עימו בעת עדותו, ובלשונו:
"כתבתי באופן עקרוני שנעשתה התאמה. יש אצלי טבלת עזר שלא צורפה לחוות הדעת שמסבירה ומראה את ממוצע העסקות מול המחיר שקבעתי. הטבלה נמצאת כאן איתי. לגבי הנושא העקרוני של ההתאמות מפנה לעמוד 27 לפסקה הראשונה. נושא זה חשוב כי גם השמאי שלכם וגם אני מסכים שצריך לעשות מקדם התאמה שהוא אצל רוגובין זה 25% הפחתה ואצלי ההפחתה היא 20%. גם הגורם הזה נלקח בחשבון וזה מסביר גם כן את ההבדל שיש בין ה עסקות לבין התוצאה הסופית " (עמ' 17 לפרו' שו' 31-34; עמ' 18 לפרו' שו' 1-2).
כשנשאל על מקדמי התאמה ומהותם, השיב:
"מקדם התאמה לנכס אלה מקדמי המיקום. הפעלתי שיקול דעת ואמרתי שכאשר אני מתייחס לעסקה מסוימת שבוצעה בשנת 2000, ומדובר כאן על עשרות עסקות, ולמרות זאת, ולכאורה יכולתי לוותר על מקדם ההתאמה, כל עסקה כאן נבחנה לפי דעתי מבחינת מיקומה לנכס המוערך היינו החלקות שלנו. על מנת לבוא ולהסביר למה למשל חלקה 44 אמרתי זה השוואה מתאימה ללא צורך לעשות התאמה נוספת, לקחתי מקדם אחד, למה שם נתתי מקדם אחד ושם נתתי 0.8 זאת עבודה סיזיפית שלא תיגמר לעולם. מדובר כפי שאת רואה כאן, על 64 עסקות השוואה זה שבכל אחת מהן בוצע שיקול הדעת שלי. כאשר שיקול הדעת ברוב המקרים זז בין 0.8 עד...לא יכול להגיד מספר ספציפי. אבל יש מקומות שאני חושב שפחות טובים, וזה שיקול דעתי. לבוא ולנמק כל אחד מהן זאת עבודה שלא ניתן היה לסיימה לעולם.
ש. המקדם הוא בעצם משקף את מיקום החלקה?
ת. נכון" (עמ' 18 לפרו' שו' 27-34; עמ' 19 לפרו' שו' 1-4).

כשנשאל המומחה כיצד יתכן שחלקות סמוכות קיבלו מקדמי השוואה שונים, השיב:
"...כיוון שאם חלקה משולשת או חלקה נמצאת במקום נחות יותר מבחינה גיאוגרפית או שהיא משופעת, המחיר שלה שונה, שוויה שונה. זה שכתוב 30 ו-31 (הכוונה לחלקות 30 ו-31 שלכאורה סמוכות – ח.ש.) זה עדיין לא אומר שהחלקות צמודות, יכול להיות שהן נמצאות במרחק של 300 מטר. בשביל זה יש את המפות פה..." (עמ' 19 לפרו' שו' 8-10).
כשנשאל לגבי אותן חלקות שקיבלו מקדמים שונים, אמר כי יבדוק ויעדכן זאת בחוות דעת משלימה (עמ' 19 לפרו' שו' 18), כפי שאכן עשה בהוראת בית המשפט.
בנוסף ציין – כי מקדם ההשוואה מתייחס ככל האפשר גם לנתונים טופוגרפיים של החלקות. והכוונה לצורת החלקה, ככל שניתן לזהות זאת במיפוי (עמ' 19 לפרו' שו' 27-28).
71. לאור כל האמור לעיל, קשה לומר כי מקדמי ההתאמה הנקובים בחוות הדעת בהתאם לשיקול דעתו של המומחה יצחקי, הם שרירותיים, כטענת הנתבעת בטענה ג'.
המומחה הסביר הן בחוות דעתו והן בחקירתו הנגדית את מהות מקדמי ההתאמה, ששיעורם נקבע בהתאם לטבלת עזר (שהיתה ברשותו בחקירתו הנגדית, אך ב"כ הנתבעת בחרה שלא לעיין בה ו/או לשאול עליה) ושיקול דעתו השמאית.
המומחה אף הסכים לבחון את מקדמי ההתאמה שלכאורה אינם שווים באותן חלקות בשנים שונות, ותיקן חלקית בחוות דעתו המשלימה, אך ללא השפעה על שיעור השומה.
בחלק קטן מהחלקות שיעור המקדם נותר שונה בשנים שונות (כפי שפורט בסיכומי הנתבעת) אך לכך הסבר אפשרי, שאף צויין בחוות הדעת, אשר הוא – התפתחות מחירי הקרקע לאורך השנים, שחייב התאמה שונה (ראו שיקולי המומחה יצחקי בקרקע חקלאית בסעיף 68(א) לעיל).
72. לאור כל זאת לא מצאתי ממש בטענה ג' של הנתבעת ואני דוחה אותה.
טענה ד' – המומחה התעלם ממחירי עסקות שאושרו ע"י רשות המיסים
73. עוד טוענת הנתבעת, כי בכל הקשור לקרקע למגורים סבר המומחה יצחקי כי לא ניתן להסתמך על מחירי עסקות שאושרו ע"י רשות המיסים, והתעלם מ עסקות נמוכות, תוך שבוחר להסתמך על עסקות גבוהות, המתאימות להערכתו. דרך זו אינה נכונה שמאית ובניגוד לפסיקה קיימת כי ניתן להסתמך על הערכת מיסוי מקרקעין (ראה סעיף 16(ה) לעיל).
הוסיפה וציינה הנתבעת בסיכומיה, כי לאור האמצעים העומדים לרשות המיסים, היינו לתקן את שווי העסקות המדווחות לה, הנתונים הנמצאים אצל הרשות הם אמינים ויש להסתמך עליהם.
כן ציינה הנתבעת, כי הצהרתו של המומחה יצחקי, כי הוא מסמן לעצמו מטרה (שווי מחיר ראוי לדעתו) ואחר כך מחפש את העסקות העונות על המטרה אותה הציב היא פסולה.
זו גם הסיבה שכמות עסקות ההשוואה שהביא המומחה ל עסקות מגורים דלה (ישנן שנים בהן אין עסקות השוואה, או עסקת השוואה אחת, דוגמת השנים 2009, 2010, 2011, 2016) ביחס ל עסקות ההשוואה שהביא השמאי רוגובין מטעמה.
בנדון הדגישה הנתבעת בסיכומיה, כי בין השנים 1986-2000 המומחה יצחקי מאמץ א ת ערכיו של השמאי רוגובין מטעמה. החל משנת 2000 המומחה יצחקי בונה מסד נתונים אחר, אשר גם בו ניתן לראות חפיפה בין עסקות ההשוואה של המומחה לזה של השמאי רוגובין בקרקע למגורים, אלא שמדובר בחפיפה רק ב עסקות הגבוהות למגורים של השמאי רוגובין ואילו את ה עסקות הנמוכות שהובאו ע"י השמאי רוגובין המומ חה אינו מאמץ בהתבסס על ההנמקה השגויה שלו נשוא טענה זו.
לכן סבורה הנתבעת כי יש לפסול את כל עסקות המגורים שהובאו ע"י המומחה יצחקי והשווי שקבע, ולאמץ את אלה של השמאי רוגובין.
74. בחוות דעתו (בעמ' 23) ציין המומחה יצחקי לענין עסקות ההשוואה בקרקע כי:
"לא כל עסקות ההשוואה שבוצעו ודווחו לרשויות המס נלקחו בחשבון. נבחנו רק עסקות השוואה רלבנטיות.
ניתוח עסקות ההשוואה שדווחו לרשויות המס התבסס על המחיר המוערך שהינו גבוה בהרבה מקרים מהמחיר המוצהר".
לשון אחרת – לכאורה צודקת הנתבעת כי המומחה יצחקי התעלם מעסקות בקרקע למגורים שבוצעו ודווחו לרשויות המס , אושרו על ידן או נקבעה לגביהן שומה אחרת ע"י רשות המיסים , ככל שלא ענו על הערכתו בדבר שווי המקרקעין באותן שנים.

75. נשאל על כך המומחה יצחקי בחקירתו הנגדית, והשיב כדלקמן:
א. בין השנים 2000-2008 הוא לא הביא עסקות השוואה בקרקע למגורים כיוון שאימץ את נתוני השמאי רוגובין (עמ' 15 לפרו' שו' 12-15 ).
ב. לגבי שנת 2011 הוא לא ציין אף עסקת השוואה בנספח ג' לחוות הד עת המקורית (שעסק בפירוט עסקות השוואה בקרקע למגורים בין השנים 2009-2016). כשנשאל לפשר הענין השיב:
"...כי לא היה שום דבר מתאים. העסקאות שאתם הבאתם חלק מהם עסקאות שאני לא הסכמתי לקחת, ואני יכול להסביר למה. לא כל עסקה שמופיעה ברשות המיסים צריכים לאמץ אותה. כאשר יש לי שתי חלקות לדוגמא ונמצאות בקרבת מקום, חלקה אחת נמכרת ב-300 שקל למטר והשנייה ב-600 למטר, והשלישית 550 לשקל למטר, האם אני צריך לעשות ממוצע של 3 העסקאות? לא. אחת מהן היא עסקה שצריך להוציא אותה ולא להתייחס אליה ואני מתכוון לעסקה של ה-300 ₪. השמאי בגלל זה הוא לא חשבונאי, הוא צריך לנפות את העסקאות הרלוונטיות בלבד, ולא לקחת עסקה לא רלוונטית, בגלל זה היו לי הרבה יותר עסקאות מהמוצגות בנספח ג', אבל אני יודע בוודאות שחלק לא מבוטל מהן הן לא עסקאות נכונות ביחס למחיר השוק" (עמ' 15 לפרו' שו' 30-35; עמ' 16 לפרו' שו' 1-3).
ראוי לציין כי בנספח ג' של חוות הדעת המשלימה הוסיף המומחה יצחקי 3 עסקות השוואה לשנת 2011, שלטעמו חיזקו את המחיר המוערך על ידו, וחיזקו לכאורה את גישתו בדבר התעלמות ממחירים נמוכים יותר שדווחו לרשות המיסים ואושרו על ידה.
ג. כשהופנה לנספח ג' המקורי שם בשנת 2009 צויינה רק עסקה אחת, בשנת 2010 לא צויינה אף עסקה, כך גם בשנת 2011, בשנת 2012 צויינו רק שתי עסקות ובשנת 2106 צויינה רק עסקה אחת (לשון אחרת כמות דלה של עסקות השוואה), השיב המומחה:
"עברתי על כל העסקאות שבוצעו לא שחלק, בגושים האלה נבדקו על ידי. אלה החלקות הרלוונטיות. אין ספק שהכמות היא הרבה יותר גדולה, ואם הייתי שם כאן הכל ועושה ממוצע היינו מקבלים תוצאה לא סבירה. מה ששמאי צריך לעשות זה לקחת רק את הנתונים הרלוונטיים. למה לקחתי את חלקה 84? כי היא חלקה שבה בוצעו 3 עסקאות נפרדות בתאריכים שונים, נכון שהמחיר זהה, אבל לא אני עשיתי את העסקה, אלא מה? זה 3 עסקאות נפרדות שונות וזה רק מחזק את העובדה שהעסקה של 700 ₪ למטר היא נכונה. שיהיה ברור גם שראיתי עסקאות של 300 ₪ למטר, גם של 200 ₪ למטר ולא הכנסתי אותן כיוון שלא צריך לעשות ממוצע. יתרה מזאת, אני מכיר את השוק הזה ואני עובד שם, לא בהקשר להפקעות, וכשאני נותן שומות אם אני אתן שומה על 300 ₪ למטר לשנת 2014 לקרקע למגורים בבענא אחרוג מתפקידי, אין מחירים כאלה. יש מחירים מוצהרים בעסקאות ואלה עסקאות שלא אמת או שזה עסקאות שאני לא יודע איך לקרוא להם. אסור לשמאי לאמץ מחירים שאינם סבירים רק בגלל שדווחו כך למס שבח" (עמ' 16 לפרו' שו' 13-24).
גם כאן נציין, כי בנספח ג' לחוות הדעת המשלימה הרחיב המומחה יצחקי את עסקאות ההשוואה לקרקע למגורים לשנים 2009-2016. המומחה הוסיף עסקאות השוואה לשנת 2010, אותן לא ציין בחוות דעתו המקורית, וכן הוסיף עסקות השוואה ליתר השנים, לרבות לשנת 2016. כל עסקות הה שוואה הנוספות לכאורה חיזקו את קביעותיו בדבר מחיר השוק של הקרקע למגורים באותן שנים.
76. לאחר שבחנתי את כל האמור, אומר כדלקמן:
א. אני מבין את עמדתו של המומחה יצחקי שבחר להתעלם מעסקות שדווחו למיסוי מקרקעין ואושרו על ידו, אך לטעמו, ובהתאם לשיקול דעתו המקצועית, סוטים סטיה ניכרת כלפי מטה ממחיר השוק של המקרקעין.
בנדון נדגיש את שנאמר בפסיקה לא פעם, כי:
"...שאלות בדבר המשקל שיש לייחס לעסקאות שונות במסגרת חישוב שווי המקרקעין לפי שיטת שווי שוק, הינן ענין שבמומחיות, דבר המצוי בלב ליבו של שיקול הדעת הניתן לשמאי מקרקעין..." (ע"א 832/13 טוסי ואח' נ' מע"צ - 23.9.14, עמ' 27).
ב. מאידך צודקת הנתבעת כשמציינת שבהתאם להלכה הפסוקה לא ניתן התעלם מעסקות שדווחו ואושרו ע"י מיסוי מקרקעין (הכוונה ב"אושרו" – ב ין אם המחיר המדווח המקורי ובין אם לאחר קביעת מחיר אחר על-ידי רשות המיסים).
לענין זה ראו:
ה"פ (חי') 102/04 דוחא נ' מדינת ישראל (16.7.06).
ה"פ (נצ') 1803-06-12 מע"צ נ' נוגידאת (8.5.14).
ת.א. (חי') 29344-01-16 חלאילה נ' מדינת ישראל (18.3.18).
77. הקושי מתגבר כשבעסקאות השוואה נוספות שמציין המומחה יצחקי בחוות דעתו המשלימה בקרקע למגורים בן השנים 2009-2106 (נספח ג'), יש חיזוק למחיר השוק שסבר כי קיים לקרקע למגורים בשנים הנדונות.
78. מעבר לכל אלה נזכור כי עסקינן בפיצויי הפקעה הבאים לפצות בגין פגיעה בזכות הקנין, וצריכים להעמיד את הנפקע באותו מצב שהיה אלמלא ההפקעה. היינו שיוכל לרכוש קרקע חלופית דומה בסכום הפיצוי. לכן ל כאורה צריכים להקפיד בסכום הפיצוי שפוסקים בהסתמך על הערכה השמאית של מחיר השוק.
79. בשקלול כל אלה, שוכנעתי שלא לפסול את קביעות השווי של המומחה יצחקי לקרקע למגורים בין השנים 2009-2016 (ולהעדיף תחתן את אלה של המומחה רוגובין), אלא להפחית מהשווי שקבע לכל שנה בשנים אלה שיעור של 10%, שישקף להערכתי את התעלמותו מהעסק אות שאושרו ע"י מיסוי מקרקעין, והיו נמוכות ממחיר השוק שסבר .
טענה ה' – שיעור דמי החכירה האבודים
80. בנדון טענה הנתבעת, כי טעה המומחה יצחקי כשקבע את שיעור דמי החכירה על 6% שלא בדרך שמאית (ראו סעיף 16(ו) לעיל).
81. טרם שנפרט את טענות הנתבעת בנקודה זו, נזכיר את שצויין בפרק "חוות דעת שמאי הצדדים" (סעיפים 7-9 לעיל), כי השמאי מחול בשתי חוות הדעת מטעמו נותר עקבי בקביעת שיעור דמי חכירה של 6%. כך קבע בהסתמך על פסיקת בתי המשפט.
לעומתו, השמאי רוגובין בחוות דעתו המקורית קבע שיעור של 5%, תוך שמנמק זאת במילים הבאות:
"הריבית המקובלת בשוק הנדל"ן הישראלי ככל שמדובר בקרקעות ריקות, היא 5%. אנו למדים כך ממירב עסקאות החכירה שמתבצעות בישראל שרובן נעשות על ידי רשות מקרקעי ישראל . מכיוון שמינהל מקרקעי ישראל הוא השחקן הראשי בשוק הוא קובע את מחירי החכירה...לשוק כולו. נציין גם כי הריבית הראויה לחישוב ממושפעת ומבוססת ע ל שערי הריבית במשק. מכיוון שבשנים האחרונות...הריבית נמוכה עד אפסית, הרי שיש לשקול גם שיקול זה, על מנת להעריך דמי חכירה ראויים לפי 5% לכל היותר..." (ציטו מעמ' 16 לחוות דעתו המקורית של המאי רוגובין).
בהמשך חוות דעתו המקורית (עמ' 17-18) אף ציין השמאי רוגובין פסיקה התומכת בעמדתו לפסיקת שיעור דמי חכירה של 5%.
בחוות דעתו המשלימה שינה המומחה רוגובין מקביעתו זאת וקבע שיעורי דמי חכירה שונים לדונם הראשון לבניה וליתרת הקרקע החקלאית.
לגבי קרקע למגורים קבע 2.5% - תוך שקבע ש דמי שכירות לנכסי מגורים בשוק החופשי הם בטווח שבין 3.5% - 5%, ומשיעור זה יש לחלץ את דמי השכירות לרכיב הקרקע, ונקבל שיעור של 2.5%.
לגבי קרקע חקלאית – ציין כי קיים קושי רב להשיג סימוכין למחירי השכרת קרקע למטרות חקלאות. קרקעות כאלה אינן מן המשובחות ולכן שיעור דמי החכירה הוא 1.5% משווי הקרקע.
82. עוד נציין, כי המומחה יצחקי קבע את שיעור דמי החכירה על 6%, תוך שהפנה לשלושה פסקי דין כדלקמן :
הייטנר (ת.א. (י-ם) 7284/05) ;
ענין איוב;
סועאד (ה"פ (חי') 20187-06-13) .
ציין המומחה בנדון בחוות דעתו כי:
"הסוגיה הנבחנת עתה דומה במאפייניה לסוגיות שנבחנו בפס"ד הייטנר...מרשוד ו...סועאד. מנגד אין מקום להשוואה בין המקרה הנדון לזה שנבחן בפס"ד לאפי, העוסק כאמור במקרה נקודתי ובמקרקעין בעלי מאפיינים שונים.
בהתחשב בכל האמור...ובהעדר פסיקה מנחה התומכת בחוות דעת השמאי רוגובין, אני סבור כי שיעור התשואה השנתי לפיו יש לגזור את שווי דמי החכירה האבודים משווי המקרקעין נשוא ההערכה, הינו 6%" (ציטוט מעמ' 26 לחוות דעת המומחה).
83. בטענה ה' טוענת הנתבעת כדלקמן:
א. המומחה יצחקי קבע את שיעור דמי החכירה על שיעור של 6% בהסתמך על שלושה פסקי דין שונים. קביעה כזו אינה מבוססת על בחינה שמאית, אינה בגדר הערכ ה שמאית כנדרש על-פי ההלכה הפ סוקה, ואין לקבלה.
ב. המומחה יצחקי למעשה לא פסל את קביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו המשלימה בכל הקשור לשיעור דמי החכירה האבודים, אלא קבע שאין פסיקה מנחה לכך. היינו, הוא לא מצא פגם שמאי בהערכותיו של השמאי רוגובין בנדון, ולכן יש לקבלה. במיוחד לנוכח הלכת לאפי.
84. מנגד מבקשים התובעים בת.א. 213-05-15 בסיכומיהם לאמץ את שיעור דמי החכירה שקבע המומחה יצחקי, בשיעור של 6% מהטעמים הבאים:
א. זה השיעור שנקבע בפסיקה (בנדון מפנים לענין איוב).
ב. הלכת לאפי, עליה נשענים השמאי רוגובין והנתבעת, אינה רלוונטית לענייננו. שם דובר באדמת מחצבה אשר שוויה פוחת מידי שנה, להבדיל מענייננו בו מדובר במקרקעין חקלאיים.
ג. הפער בשיעור דמי החכירה בין שתי חוות הדעת של השמאי רוגובין מעידה על חוסר הגינות מצידו, ואף מלמד כי לא פעל בהתאם להלכות דבאח ואסדי שנועדו להגדיל הפיצוי ולא להקטינו.
85. המומחה יצחקי נחקר בחקירתו הנגדית על שיעור דמי החכירה שקבע בשיעור של 6%, וציין כדלקמן:
א. כשעומת עם העובדה כי הסתמך שלא כראוי בקביעת השיעור על פס"ד הייטנר שכן שם המקרקעין היו ביעוד תעשייתי בעוד שבמקרה דנן היעוד הוא חקלאי, והשיב כך:
"...בפסקי הדין של בית המשפט לא עושים אבחנה בין קרקע לתעשייה לקרקע לחקלאות, ופסקי הדין שאליהם התייחסתי, רובם קובעים 6%. יש פסק דין אחד שקבע 5% ויש פסק דין אחד, לאפי, ששם הוא מתייחס ל-2.5% בגלל שמדובר שם על מחצבות, אבל זה לא מהשווי אלא מהפדיון. היות ופסקי הדין שאנו מדברים עליהם לא עושים אבחנה בייעוד, למה אני צריך לעשות את האבחנה בין קרקע לתעשייה שתקבל 6% לקרקע חקלאית שתקבל אחוז נמוך יותר " (עמ' 23 לפרו' שו' 31-34; עמ' 24 לפרו' שו' 1-2).
ב. כשעומת עם גרסת הנתבעת, לנוכח תשובתו דלעיל, כי דבריו אינם מדוייקים והיה עליו לבצע הערכה שמאית לקרקע חקלאית בפני עצמה בדבר שיעור דמי החכירה, השיב:
"אמרתי בחוות הדעת שמה שאומר פסק דין הייטנר "הפיצוי בדמי חכירה אבודים נקבע..." מצטט. "אין לו בהכרח זיקה ישירה לסכום דמי השכירות שניתן היה לקבלו בפועל מידי שנה". אני חושב שזה משפט המפתח ולפיכך כל זמן שאין פסיקה מנחה לבית המשפט, אני אימצתי את ה-6%. יכול להיות שיבוא מישהו ויגיד שהייתי לאמץ את ה-5% כפי שרוגובין עשה בשתי חוות דעת ראשונות. בחוות הדעת השלישית הוא החליט לקחת שיעור יותר נמוך. אני חושב, וכך כתבתי במשפט הסיום, שבהעדר פסיקה מנחה, אני לא יכול לאמץ פחות מ-6%. הלכתי לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) שמקנה את האפשרות ל-6% שיעור שנראה לי הוגן. אני חולק על הפרשנות של פסק דין לאפי, שמדבר על ירידה בפדיון בהכנסות של החציבה משנה לשנה. דבר נוסף, כפי שאמרתי קודם, זה מהפדיון ולא מהשווי" (עמ' 24 לפרו' שו' 8-17).
ג. באשר לקביעת שיעור של 5% כקביעתו של השמאי רוגובין בחוות דעתו הראשונה, תוך הסתמכות על חוזי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), השיב כי רמ"י לוקחת דמי שימוש בגין החזקה בקרקע שלא בהיתר בשיעור של 6% (עמ' 24 לפרו' שו' 18-27).
ד. כשנשאל מדוע לא ערך אבחנה בשיעור דמי החכירה בין קרקע למגורים לקרקע חקלאית, השיב:

"אני לא יודע אם אני חושב או לא, אני אמרתי בצורה ברורה שבהעדר פסיקה מנחה אני לא פורץ את הדרך וקובע שיעורים שונים. אני משאיר את זה לבית המשפט. אם צריך לקבוע שני שיעורים שונים קודם שבית המשפט יתכבד ויחליט. אמרתי שאני לא חולק על מה שרוגובין אמר, אבל כל מה שלא תהיה פסיקה ברוח של מה שרוגובין קבע, אני לא יכול לאמץ את הגישה הזאת" (עמ' 24 לפרו' שו' 32-34; עמ' 35 לפרו' שורות 1-2).
86. לנוכח האמור לעיל נבחן את שיעור דמי החכירה במקרה דנן.
באשר לקביעת שיעור פיצוי דמי החכירה האבודים, כבר נקבע בע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.16) (להלן: "ענין עיסא") כי:
"השאלה אם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על-פי הנתונים שבפניו..." (ציטוט מסעיף 10 לפסק הדין).
לנוכח פסיקה זו, קביעת שיעור דמי החכירה לא צריכה להיות תמיד, באופן אוטומטי ו/או גורף, בשיעור 6%, כטענת התובעות בהסתמך על פסיקה שניתנה בשנים האחרונות, אלא יש לבחון כל מקרה ומקרה לנתוניו, ומדובר כאמור בקביעה שמאית מובהקת.
בנדון ראו גם דבריי :
ת.א. (חי') 27529-10-14 עו"ד יוסף ברינט ואח' נ' עיריית עכו (25. 12.17, עמ' 50).
ת.א. (חי') 19274-03-15 עיזבון המנוח פרחאת אחמד פרחאת ז"ל נ' מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל (להלן: " עניין פרחאת") ( 13.3.18, סעיף 47).
87. לשון אחרת יש לבחון כל מקרה ומקרה ולנמק שמאית את שיעור דמי החכירה האבודים. אין די בנדון להסתמך על קביעת שיעור דמי החכירה בפסקי דין אחרים.
במקרה דנן, מעבר להסתמכות על שיעורי דמי חכירה שנקבעו בפסקי דין שונים, לא ראיתי כי המומחה יצחקי ביצע בחוות דעתו הערכה שמאית עצמאית על אודות המקרקעין דנן לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים.
יותר מזה – קביעת שיעור דמי החכירה האבודים בחוות דעתו של המומחה יצחקי נעשתה מבלי שביצע אבחנה (שלטעמי מתבקשת מבחינה שמאית) בין קרקע ביעוד תעשייתי (כבפס"ד הייטנר עליו הסתמך המומחה יצחקי) ל בין קרקע ביעוד חקלאי.
לסיכום – המומחה יצחקי בחוות דעתו לא נתן כל הנמקה שמא ית משל עצמו (מעבר להסתמכות "עיוורת" על פסקי דין) לקביעת שיעור דמי חכירה של 6%. זאת בניגוד לנפסק בענין עיסא.
88. ההתייחסות השמאית הממשית היחידה שנתן המומחה יצחקי בחקירתו הנגדית, נוגעת לשיעור דמי החכירה שקבע השמאי רוגובין בחוות דעתו המקורית בשיעור של 5%, בהסתמך על שיעור דמי החכירה שלוקחת רמ"י, המחכיר הגדול בישראל, בחוזי חכירה שעושה עם צדדי ג'. על כך אמר המומחה יצחקי (בסעיף 85(ג) לעיל), כי רמ"י לוקחת שיעור של 6% בגין החזקת בקרקע שלא בהיתר. לא פירש המומחה יצחקי מעבר לכך, ואול ם נית ן להניח כי סבר שהפקעה (כדין) של מקרקעין כמוה כהחזקת קרקע שלא בהיתר, ומצדיקה קביעת שיעור של 6% כפי שנעשה ע"י רמ"י בקביעת דמי שימוש/החכרת קרקע המוחזקת שלא בהיתר.
אמירה או קביעה זו של המומחה יצחקי אני מתקשה לקבל משני טעמים כדלקמן:
א. דין הפקעה שנעשתה כדין אינו כדין פולש למקרקעין או מי שמחזיק בהם שלא בהיתר הבעלים. לכן לא צריך לעשות גזירה שווה משיעור דמי החכירה שגובה רמ"י מפולש/מחזיק לא בהיתר (6%) למפקיע כדין שאוחז במקרקעין כדין מכח ההפקעה.
השוו לענין זה דבריי ב ענין פרחאת, סעיף 57 עמ' 34.
ב. אם כבר עושים השוואה ולומדים מחוזי החכירה של רמ"י (המחכיר הגדול במדינה) לענין שיעור דמי החכירה הראוי, יש לעשות כן לטעמי מול השיעור הרגיל הנוהג ברמ"י ממחכיר (משכיר) מרצון לחוכר (שוכר) מרצון , אשר הוא - 5%.
לענין זה ראה ע"א עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) ואח' (21.5.18), מהעת האחרונה (להלן: "ענין עיריית חיפה") . שם נקבע כי עיריית חיפה לא עמדה בנטל להוכיח כי נכרת הסכם מכר מקרקעין בינה לבין בעלת המקרקעין. משכך חוייבה עיריית חיפה בתשלום דמי שימוש עבור שימושה במקרקעין בשבע השנים שקדמו להגשת התובענה.
שם נחלקו שמאיי הצדדים לענין שיעור התשואה ממנו יש לגזור את דמי השימוש במקרקעין.
שמאית עיריית חיפה, מי שלמעשה החזיקה במקרקעין שלא על-פי זכות שבדין, קבעה שיעור תשואה של 5%, ושמאי המשיבים קבע שיעור תשואה של 8%.
בית משפט קמא (כב' השופט רניאל) העמיד את שיעור התשואה על 6%, תוך שמציין כי רמ"י, המחכיר הגדול שבמדינה, גובה שיעור תשואה של 5%.
על-כך ציין בית המשפט העליון (כב' השופטת ברון) כי לא מצאה סיבה לסטות מקביעת שיעור התשואה של רמ"י, שהינו 5%, בהיותה המחכיר הגדול של המדינה לכן קיבלה הערעור בנקודה זו, והפחיתה את שיעור התשואה שקבע בית משפט קמא מ-6% ל-5% (ראו עמ' 25 לפסק הדין).
שיעור התשואה בענין עיריית חיפה שקול לשיעור דמי החכירה האבודים. לכן לכאורה מפסק דין זה דווקא עולה תמיכה בקביעת שיעור דמי החכירה (5%) שנקבעו בחוות דעתו המקורית של השמאי רוגובין מטעם הנתבעת.
89. לסיכום נקודה זאת ייאמר, כי לכאורה צודקת הנתבעת בטענתה בנדון (טענה ה'), ולא ניתן להסתמך בקביעת שיעור דמי החכירה על קביעתו של המומחה יצחקי בחוות בדעת , תוך הסתמכות על פסקי דין מסויימים וללא הפעלת שיקול דעת עצמאי בקביעת שיעור דמי החכירה על אודות המקרקעין דנן.
בנדון ראוי לציין, כי כפי שיש פסקי דין שקבעו שיעור של 6% יש פסקי דין אחרים שקבעו שיעור של 5%, ונפנה בענין זה לפירוט אותם פסקי דין בחוות דעתו המקורית של המומחה רוגובין .
כבר ציינתי בענין פרחאת כי:
"בכל אופן – לא שוכנעתי לקבוע שיעור פיצוי בשיעור של 6% בהסתמך על חוות דעת התובעים, שכן אינן מנומקות דיין מבחינה שמאית ונשענות על גישת הפסיקה בשנים האחרונות בנדון. כאמור, קביעת שיעור הפיצוי היא שאלה שמאית ויש לנמקה מבחינה שמאית, ולא להסתמך רק על קביעת הפסיקה בנדון" (סעיף 57, עמ' 34 לפסק הדין).
דברים אלה כאמור יפים גם בהתייחס לחוות דעתו של המומחה יצחקי וקביעת שיעור דמי החכירה האבודים בה , ותומכים בטענת הנתבעת בנקודה זו.
90. מאותו טעם גם לא ניתן להסתמך על קביעת השמאי מחול מטעם התובעים, שגם הסתמכה בקביעת שיעור דמי חכירה של 6% על פסיקת בתי המשפט שקבעה כך במספר פסקי דין , ללא הפעלת שיקול דעת שמאי עצמאי.
91. נותרנו אם כן עם שתי חוות הדעת מטעם השמאי רוגובין, שם ביצע "זיגזג" מסויים, כמפורט בהרחבה לעיל.
92. השינוי בין שתי חוות הדעת של השמאי רוגובין, המקורית והמשלימה , בשיעור הפיצוי בקרקע ביעוד מגורים וחקלאי מעלה תמיהה מסויימת, במיוחד כשקבע בחוות דעתו המקורית שיעור דמי חכירה, ללא הבחנה בין קרקע חקלאית למגורים, של 5%.
ניסה השמאי רוגובין בחוות דעתו המשלימה לתרץ תמיהה זו בהסתמך על הלכת לאפי ממנה עולה לכאורה מסקנה כי בית משפט אינו כבול בקביעותיו בדבר קביעת שיעור התשואה השנתית לשיעור שבין 5% - 6%, אלא לפי הפירות שניתן להפיק בפועל מהמקרקעין ( בהלכת לאפי הועמד שיעור הפיצוי על 2.5%).
שינוי דומה, בשיעור דומה, בחוות דעת שמאי הנתבעת (שם דובר בשמאי ויסבלום) עלה בפני כב' השופטת תמר שרון נתנאל לאחרונה ב ת.א. (חי') 13451-03-15 עז' המנוח אבורייא ז"ל נ' מדינת ישראל ( 21.1.18). שם דחתה כב' השופטת נתנאל את הקטנת שיעור דמי החכירה מ-5% ל- 1.5% בקרקע חקלאית ול- 2.5% ב דונם ראשון לבניה כפי שנקבע בחוות דעת שמאי הנתבעת הראשונה, וציינה כדלקמן:
"שמאי הנתבעת, אשר בחוות דעתו הראשונה, טען שיש לגזור 5% משווי החלקות, שינה דעתו בחוות הדעת המעודכנת וקבע, כאמור, כי משווי החלק החקלאי יש לגזור 1.5% ומשווי הדונם למגורים יש לגזור 2.5%. אינני מקבלת את השיעורים שנקבעו על ידו בחוות הדעת המעודכנת. סבורה אני כי השיעורים שקבע שמאי הנתבעת בחוות דעתו המעודכנת מקפחים את התובעים.. .
אינני סבורה שפסק הדין בעניין לאפי שינה את עקרונות השומה שהיו קיימים קודם לכן, בדבר אופן הערכת דמי החכירה האבודים. פסק הדין ניתן על פי הנסיבות המיוחדות שנדונו שם, שאינן זהות לענייננו. אין דינה של קרקע המשמשת למחצבה שהיא, מטבע הדברים, קרקע מתכלה, כדינה של קרקע אחרת, המשמשת לחקלאות. לטעמי, בשל ההבדלים המהותיים בין שימוש למחצבה ושימוש לחקלאות, עניין לאפי אינו מהווה בסיס ראוי ונכון לשינוי השיעור לקרקע חקלאית, מהשיעור שנקבע בחוות דעתו הראשונה (ח/2) של שמאי הנתבעת, היינו - 5%.
ודוק: את השיעור של 5% לייעוד חקלאי קבע שמאי הנתבעת בחווה"ד הראשונה, בשים לב לכך שמדובר בשימוש חקלאי בלבד, כפי שכבר הוסבר לעיל ובחקירתו אישר שמאי הנתבעת, כי זה האחוז אותו ציין בחוות דעת רבות המתייחסות לאותה חטיבת קרקע (עמ' 41 לפרו' שו' 25-23).
בהקשר לכך יש להזכיר כי יש לפצות את הנפקע בפיצוי המרבי שמניב שימוש חוקי במקרקעין המופקעים. הלכה זו מן הראוי שתחול הן על קביעת שווי הקרקע המופקעת והן על קביעת שיעור הפירות שהיא מניבה. ראו בעניין זה את פסק הדין שניתן בעניין חביב-אללה - ע"א 8937/08 חביב-אללה נ. מדינת ישראל [פורסם בנבו] (1.12.2011) שם הובהר, כי '... את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר' (ראו גם עניין דבאח, פסקה 21)" (ציטוט מסעיפים 63-65 לפסק' הדין).
בענין פרחאת הצטרפתי לקביעותיה אלה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל (עמ' 33 לפסק הדין).
גם המומחה יצחקי הסתייג מקביעותיו של השמאי רוגובין בהסתמך, בין היתר על הלכת לאפי, כמצוטט מפיו בסעיף 85(א) לעיל.
93. לטעמי גם אופן קביעת שיעור דמי החכירה המעודכן בחוות דעתו המשלימה של השמאי רוגובין אינו מבוסס דיו .
לגבי קרקע חקלאית ציין כי היה קשה להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות (סעיף 2.12 לחוות הדעת העדכנית). כך גם לשיעור דמי חכירה למגורים, לגביהם ציין כי "בהעדר שוק ממשי להשכרת (או להחכרת) קרקעות למגורים בין פרטיים יילמד השיעור מניתוח שוק השכירות בדירות מגורים.." (סעיף 2.4 לחוות הדעת העדכנית).
בנדון נצטט מדבריה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15 שהוזכר לעיל, שאומצו על ידי בענין פרחאת, ורלוונטיים גם למקרה דנן, כדלקמן:
"לא מצאתי בחווה"ד המעודכנת של שמאי הנתבעת נתונים ספציפיים המוכיחים את הנאמר על ידו בעניין שיעור דמי החכירה לנכסי מגורים ויש לתת את הדעת גם לכך, שבהעדר עסקאות להשוואה בקרקעות דומות לחלקות דנן ביסס שמאי הנתבעת את השיעור שנקבע על ידו, על שיעורים נטענים לגבי בנייה אחרת, במקומות אחרים, תוך שהוא כורך, יחדיו, בנייה פרטית ובנייה רוויה, זאת - על אף שבנייה רוויה כלל איננה הולמת את החלקות דנן.
לא אוכל לקבל את קביעת שמאי הנתבעת בעניין זה, גם משום כך, שמשמעות הדבר היא, כי קרקע למגורים מניבה פירות נמוכים יותר מאשר קרקע חקלאית. קביעה זו היא, לטעמי, בלתי סבירה על פניה, ואף יש בה משום קיפוח הנפקע, בשים לב לנושא בו אנו דנים וכן בשים לב לכך שדמי החכירה האבודים באים, למעשה, במקום ריבית.
בנסיבות אלה סבורה אני כי גם לגבי החלק למגורים, יש לגזור אותו שיעור, היינו - 5%. אני קובעת, אפוא, כי הן לגבי החלק למגורים והן לגבי החלק החקלאי ייגזר שיעור של 5% מהשווי" (ציטוט מסעיף 71 לפסק הדין).
כאמור דבריה אלה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל מקובלים עלי, ומתאימים גם למקרה דנן ולחוות דעתו המשלימה של השמאי רוגובין.
אוסיף ואחזק מסקנה זו, בכך שאפנה להערת שוליים 2 בעמ' 4 לחוות דעתו המשלימה של ה שמאי רוגובין, שם ציין כי החכרת קרקע בידי רמ"י לצרכי מגורים מוגדרת בידי רמ"י כ"חכירה עירונית" ובה דמי החכירה מחושבים לפי שיעור תשואה שנתי אחיד של 5%, ולא פחות מכך. אם כך – למה לסטות משיעור זה בהערכת הדונם הראשון לבניה במקרה דנן?!
94. לאור כל נאמור לעיל נותרנו עם קביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו הראשונה, המבוססת על שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י ממחכיר מרצון לחוכר מרצון, ללא הבחנה בין קרקע למגורים לקרקע לחקלאות, בשיעור של 5%.
סבורני כי קביעה זאת קיבלה חיזוק משמעותי לאחרונה מענין עיריית חיפה המצויין לעיל.
95. כך למעשה גם נקבע ע"י כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15 המוזכר לעיל ועל ידי בענין פרחאת (ראה עמ' 33-34 ).
96. לכן ובמענה לטענה ה' של הנתבעת כמפורט לעיל, יש לומר כי אני מקבלהּ בחלקה, בכך שאיני מקבל בענין שיעור דמי החכירה האבודים את קביעותיו של המומחה יצחקי, אך גם לא מקבל את קביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו העדכנית.
שוכנעתי לקבל בנדון את קביעותיו של השמאי רוגובין מטעם הנתבעת בחוות דעתו המקורית, לענין קביעת דמי האבודים בשיעור של 5% , לל א אבחנה בין הדונם הראשון לבניה לבין יתרת הקרקע החקלאית.
סוף דבר:
97. התובעים זכאים לפיצויים בגין דמי חכירה אבודים עד ליום 31.12.16, המועד בו נבחנו פיצויים אלה ע"י שמאי הצדדים ומומחה בית המשפט, וכפי דרישתם בסיכומיהם, בצירוף שערוך מתאים מיום 1.1.17 (להלן: "פיצויי ההפקעה").
98. פיצויי ההפקעה יחושבו בהתאם לחוות דעתו המשלימה של המומחה יצחקי, חוץ מהנתונים הבאים:
א. שווי המקרקעין החקלאיים לשנים 1986-1997 יהיו כקביעותיו של השמאי רוגובין בחוות דעתו העדכנית בתוספת 15% מהשווי שקבע לכל שנה (סעיף 67 לפסק הדין).
ב. שווי המקרקעין למגורים בשנים 2009-2016 יהיה כמצויין בחוות דעתו העדכנית של המומחה יצחקי תוך הפחתה של 10% מהשווי שקבע לכל שנה (סעיף 79 לפסק הדין).
ג. שיעור דמי החכירה האבודים בדונם הראשון לבניה (קרקע למגורים) וביתרת הקרקע החקלאית יהיה 5%.
99. את סכום פיצויי ההפקעה המתקבל בהתאם למפורט בסעיף 98 לעיל, יש לחלק בין התו בעים בשני התיקים המאוחד, כחלקם בירושת הוריהם המנוחים.
התובעים בת.א. 213-05-15 – 3/4.
התובע בת.א. 42205-08-15 – 1/4.
100. מחלקם של התובעים בת.א. 213-05-15 יש להפחית את סכום פיצויי ההפקעה (שלא היו שנויים במחלוקת) שקיבלו במסגרת ההליך הקודם בשיעור של 166,425 ₪.
101. יתרת סכום הפיצוי לתובעים בת.א. 213-05-15 וסכום הפיצוי לתובע בת.א. 42205-08-15 ישולמו להם ע"י הנתבעת תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 1.1.17 ( כאמור סכום הפיצויים על-פי המומחה יצחקי ושמאיי הצדדים חושב עד ליום 31.12.16) ועד ליום מתן פסק הדין.
102. באשר להוצאות משפט שכ"ט עו"ד :
א. כל צד יישא בהוצאות חוות הדעת מטעמו, לנוכח הפערים ביניהם באופן שמונה מומחה מטעם בית המשפט, שתוצאותיה (בחלקים שהתקבלו) אינן תואמות מי מחוות הדעת.
ב. התובעים זכאים לקבלת עלות השתתפותם במימון מומחה בית המשפט בצירוף אסמכתא על התשלום, וכן החזר אגרה בצירוף אסמכתא על התשלום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום תשלומם ועד ליום מתן פסק הדין.
ג. הנתבעת תשלם לתובעים בת.א. 213-05-15 שכ"ט עו"ד בשיעור של 30,000 ₪ ולתובע בת.א. 42205-08-15 שכ"ט עו"ד בשיעור של 20,000 ₪, תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין.
103. כל תשלום שהוריתי כי ישולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין אך לא ישולם תוך המועד לעיל, יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום התשלום המלא בפועל.
104. ב"כ הצדדים יגישו פסיקתא משותפת לחתימתי בהתאם לנפסק בפסק דין זה (ומתומצת בפרק "סוף דבר" לעיל) תוך 30 ימים מהיום.
המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, ל' סיוון תשע"ח, 13 יוני 2018, בהעדר הצדדים.