הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 20153-01-18

בפני
כבוד השופטת תמר שרון נתנאל

התובעים

  1. יוסי בראון
  2. יעקב סייג

ע"י ב"כ עוה"ד אתי וישניצקי

נגד

הנתבעים

1. מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז חיפה באמצעות עו"ד לימור ברקוביץ

2. חברת ס.ב.י.ב. השקעות ופיתוח בע"מ (בכינוס נכסים קבוע)
באמצעות משרד עו"ד שי גרנות – בתוקף תפקידו ככונס נכסים

3. זאב שטרן , רו"ח ח.פ. 513267252
ע"י ב"כ עוה"ד גדי שילדן ו/או עו"ד עינב שמואלי

פסק דין
נוסח מתוקן לעניין הכותרת

1. תביעה זו נוגעת לזכויותיהם של התובעים, בנכס מקרקעין, המכונה "בית סביב", הנמצא ברח' התעשייה 16, תל חנן והידוע כחלק מחלקות 21-18 בגוש 12606 (להלן: "הנכס"). זכויות התובעים בנכס נרשמו אצל הנתבעת 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), על פי פסק דין הצהרתי שניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בת"א 21651-12-10.

בתביעה מבוקש צו עשה בדבר רישום העברת זכויות התובעים בנכס, אל נתבעת 3, חברת זאב שטרן רו"ח ח.פ. 513267252 (להלן: "הרוכשת") אשר רכשה את הנכס מהתובעים לפי הסכם מכר מיום 7.3.2013 (להלן: "הסכם המכר").

2. עסקת המכר דווחה לרמ"י, תוך שהתבקשה העברת הזכויות משמם של התובעים לשמה של הרוכשת, אולם רמ"י סירבה לרשום את העברת הזכויות, ללא הפניה מקורית (להלן: "ההפניה") מטעם הנתבעת 2, חברת ס.ב.י.ב השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה"), אשר נכנסה, בזמנו, בנעלי "החברה המשכנת".

מדובר בדרישה שלא עלה בידי תובעים לספקה, שכן החברה נמצאת בכינוס נכסים ועל אף שהכונס הודיע כי מבחינתו אין שום מניעה להעברת הזכויות, הוא לא יכול היה לספק את ההפניה המבוקשת.

3. בצר להם, פנו התובעים לבית המשפט בתביעה זו, בה הם טוענים (בין היתר) כי בעבר הסכימה רמ"י לרשום העברת זכויות ללא הפניה, בעוד שרמ"י טענה (בין היתר) כי ההפניה דרושה לה, כהתחייבות לשאת באחריות למניעות כלשהי להעברת הזכויות, ככל שתתברר בעתיד.

4. בישיבה שהתקיימה ביום 13.9.18, הציעה באת כוחה של רמ"י פתרון והוא - המצאת תצהירים מטעם התובעים והרוכשת, בהם ייקחו על עצמם צדדים אלה התחייבות ואחריות לגבי כל תביעה שתוגש על ידי צדדים שלישיים, בנוגע להעברת הזכויות ובכפוף לכך יינתן פסק דין.

5. לאחר שהוחלפו נוסחים של תצהירים והתקיימה ישיבה נוספת, הגישו הצדדים (במסגרת בקשה מס' 12), הודעה על הסדר דיוני והתובע הגיש נוסח של התצהירים, המוסכם על כל הצדדים. על פי התצהירים, התובעים והרוכשת נוטלים על עצמם אחריות למקרה שיתגלה רישום סותר במועד שלאחר מכירת הזכויות לרוכשת, אשר היה על התובעים ו/או הרוכשת לדעת על קיומו, "ובלבד שלא היה על הרשות לדעת על קיומו" (סעיף 9 לתצהירים) (להלן: "ההגבלה"). להגבלה זו (שלא היה על הרשות לדעת על קיומו) אין רמ"י מסכימה.

על פי ההסדר הדיוני, בשאלה זו, של הותרת ההגבלה על כנה, או מחיקתה מהתצהירים, הגישו הצדדים סיכומים בכתב, תוך שהסכימו כי שאלה זו תוכרע בפסק דין שיינתן על ידי וכי על פי ההכרעה יגישו התובעים לרמ"י תצהירים מאומתים (כפי הטיוטה שהוגשה, או בהשמטת ההגבלה) ועל פיהם תרשום רמ"י את זכויות הרוכשת בנכס, ללא דרישה לקבל הפניה. עוד הוסכם וצוין, כי הסכמת הצדדים היא בשים לב לנסיבות הספציפיות של מקרה זה, ללא שיש בכך הודיה ו/או הסכמה מצד רמ"י לטענות שהועלו על ידי התובעים והרוכשת וללא שהדבר יהווה תקדים למקרה עתידי כלשהו.

6. לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, להלן הכרעתי בשאלה שבמחלוקת;

שאלת הותרתה או גריעתה של ההגבלה נוגעת לשאלת מהותם של התצהירים. למעשה, התצהירים נועדו לבוא במקום הפניה של החברה המשכנת אשר, על פי טיבה וטבעה, מהווה התחייבות של החברה המשכנת, כמי שמנהלת את רישום הזכויות, כלפי כל צד שלישי שיטען לזכויות בנכס המועבר. בהעדר אפשרות לקבל הפניה מהחברה המשכנת, יש לשאול על מי יש להטיל את האחריות, למקרה שיתגלה רישום סותר, שנעשה לאחר רישום הזכויות בנכס על שם התובעים, שהיה מונע את העברת הזכויות על שם הרוכשת, לו קיומו של רישום זה היה ידוע כיום.

7. התובעים והרוכשת (אשר ,למען הנוחות, ייקראו, יחדיו, להלן: ("המבקשים") טוענים, כי מאחר שמלכתחילה דרישת רמ"י לקבל הפניה לא הייתה מוצדקת, לאור כך שבעבר היא לא דרשה הפניה כזו - לא בעת שהבניין בו מצוי הנכס היה מוכן לרישום צו בית משותף, לא בעת העברת הזכויות על שם אחרים, לרבות בהעברת הזכויות על שם המוכרים ואף לא בדרישתה הראשונה להמצאת מסמכים, בעסקה דנן. רק בשנת 2014 הוסיפה רמ"י דרישה זו, לגבי העסקה דנן.

עוד טוענים המבקשים, כי על אף שבאישור זכויות שרמ"י הוציאה לכונס בשנת 2006 היא רשמה הערה לפיה לא תאושר העברת זכויות כל עוד הבניין לא יירשם בפנקס בתים משותפים, היא לא טרחה לרשום הערה כזו באישורי הזכויות שנתנה לבעלי הנכסים בבניין ובפועל היא אפשרה העברת זכויות, על אף שלא נרשם צו בית משותף.

לטענתם, חוסר האפשרות לקבל הפניה מהחברה, אינו נעוץ בהם, אלא בכך שהחברה נמצאת בכינוס וכי רמ"י לא יכולה הייתה להמציא להם טופס הפניה שקיבלה לגבי עסקאות אחרות באותו בניין בו מצוי הנכס.

8. בנוסף טוענים הם, כי בנסיבות אלה כלל לא היו חייבים למסור התחייבות, אולם הם הסכימו לעשות כן, על מנת להגיע להבנה בתיק ולסיים את הפרשה. לטענתם, לא ניתן לדרוש מהם התחייבות לשיפוי צד שלישי, שהם לא ידעו על קיומו, אך רמ"י, האמונה על הליכי הרישום בתיק, צריכה הייתה לדעת על קיומו, אך הוציאה אישורי זכויות "נקיים" עליהם הם הסתמכו.

כן נטען, כי מחדליה של רמ"י, אשר ביצעה את הפרצלציה, להסדיר אפשרות לרישום בית משותף ומחדליה ליטול בטחונות מהחברה, טרם ניתן אישור לבנייה, הם שהביאו למצב הנוכחי וכי דרישתה של רמ"י "להפיל" על המבקשים גם מקרה בו היה עליה לדעת על רישום סותר, היא דרישה חסרת תום-לב, שאין לקבלה.

9. רמ"י טוענת, כי היא איננה מתנגדת להעברת הזכויות, כמבוקש בתביעה, אך היא איננה יכולה לעשות זאת ללא קבלת הפניה, או התחייבות, מכל גורם רלבנטי אחר, כלפי צדדים שלישיים פוטנציאליים, אשר עלולים להיפגע מהעברת הזכויות המבוקשת.

לטענתה, מאחר שהרישום התנהל אצל החברה המשכנת, אין בידיה כל מידע אודות המחזיקים ובעלי הזכויות השונים בנכס, וכתב השיפוי, הבא במקום ההפניה, אינו יכול להיות מותנה או מסויג, בסייג כלשהו, כלפי רמ"י, גם אם קיים רק סיכוי קלוש שלאחר העסקה בין התובעים לחברה, יטען מאן דהו, כי הוא זכאי לזכויות כלשהן בנכס. עוד היא מציינת כי, מבחינתה, הנכס כשיר לרישום בלשכת רישום המקרקעין וכי הרישום בספרי הרשות אינו מהווה חלופה לרישום כזה.

10. אינני סבורה שדרישתה של רמ"י היא דרישה חסרת תום לב, אולם במצב זה של שקילות, בידיעת הצדדים ושל נטייה לטובת יכולה של רמ"י לדעת, גישתה של רמ"י המבקשת שלא להטיל עליה כל חובה במקרה שייקבע כי היא יכולה הייתה לדעת, תוך הטלת חובה זו על המבקשים בלבד, איננה יכולה להתקבל.

נראה, כי הסיכוי שקיים צד שלישי אשר קנה, באופן כשר, זכויות בנכס, מהמועד בו נעשה הסכם המכר ועד היום (ללא שהתובעים ידעו על כך) , או לשאלה מה סיכוייו של צד כזה, אשר לא יידע, בכתב, את החברה ו/או את רמ"י, בדבר עסקה כזו, הוא קלוש עד אפסי, כך שנראה כי כל הדיון במגבלה הוא תיאורטי בלבד.

מכל מקום - התנאי שבסעיף 9 בתצהירים, כפי שהם מנוסחים כיום, לפיו ככל שהמבקשים ידעו על צד שלישי כזה, או ככל שהיה עליהם לדעת עליו, המבקשים מחויבים בשיפויה של רמ"י ובלבד, "שלא היה על רמ"י לדעת על כך", מאזן נכונה בין זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים, במקרה ספציפי זה.

11. בנסיבות המקרה, בו רמ"י אישרה, בעבר, העברת זכויות ביחידות בבניין, ללא קבלת הפניה מהחברה עלול להיווצר, למשל, מצב (אם כי תיאורטי יותר מאשר מעשי), בו פנה צד שלישי כלשהו, לרמ"י, בנוגע לזכויות בנכס, ללא שרמ"י דרשה הפניה מהחברה המשכנת, ללא שהיא הודיעה על כך למבקשים וללא שהיא או המבקשים ערים לכך כיום. במקרה כזה, עלולה רמ"י לטעון, כי היה גם על המבקשים לדעת על כך, לו היו עורכים בירור יותר מעמיק, כזה או אחר.

מצב דברים בו האחריות לכך תוטל על המבקשים, אינו סביר ואינו הולם מצב בו הרישומים נערכים על ידי החברה המשכנת ורמ"י ואינו הולם את חובת תום הלב המוגברת, המוטלת על רשות ביחסיה עם האזרח. אין זה סביר להטיל על המבקשים חובה לשפות את רמ"י, מקום בו רמ"י יכולה הייתה לדעת על קיומו של צד שלישי, זאת - אף אם גם המבקשים היו יכולים לדעת על כך.

12. למען הסר ספק כלשהו אבהיר, כי במצב בו יוכח כי המבקשים ו/או המשיבים ידעו בפועל, על זכויות צד שלישי בנכס (בניגוד לאשר הצהירו, במפורש, בסעיף 7 לתצהירים), יש לחייבם, גם אם רמ"י יכולה הייתה לדעת על כך.

13. לפיכך, אני מאשרת את התצהירים, כפי שהוגשו, כולל ההגבלה.

בהתאם להסדר הדיוני ולתצהירים כולל ההגבלה, ולמילוי דרישות כל דין, תרשום רמ"י את העברת הבעלות מהתובעים לחברה, ללא דרישת הפניה מהחברה המשכנת.

כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, י"ג אב תשע"ט, 14 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.