הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 17255-09-16

לפני כבוד השופטת עפרה אטיאס

התובעים

.1 פאדי אחמד סואעד
.2 אחמד עווד סואעד

נגד

הנתבע
סמיר מנסור מנסור

פסק דין

התובע 2 העניק במתנה לבנו, התובע 1, זכויות בחלקת מקרקעין שייעודה למגורים. בין התובע 1 לבין הימנותא בע"מ (להלן: "הימנותא") נערך הסכם חליפין לפיו, העביר התובע 1 להימנותא את הזכויות שקיבל במתנה מאביו; ובתמורה קיבל התובע 1 מהימנותא זכויות בשתי חלקות אחרות. בעוד שהזכויות שהוקנו לתובע 1 באחת מהחלקות, נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, הרי שלגבי הזכויות בחלקה השנייה , שנרשמה ע"ש מדינת ישראל כמקרקעי ייעוד, בייעוד של דרך, נרשמה לטובת התובע 1 הערת אזהרה.

מאוחר יותר העביר התובע 1 לאביו, במתנה, את כל הזכויות שקיבל מהימנותא, ולאחר מכן, לפי הנטען בתביעה, נחתם בין התובע 1 לבין הנתבע הסכם הנושא כותרת "הסכם מכר" לפיו, התחייב התובע 1 למכור לנתבע את הזכויות שקיבל התובע 1 מהימנותא בחלקה שנרשמה לייעוד ושטח נוסף מתוך הזכויות בחלקה הנוספת שקיבל התובע 1 מהימנותא. בתביעה נטען כי במעמד חתימת הסכם זה, נחתם בין הצדדים מסמך נפרד לפיו, הסכמת התובע 1 אינה סופית , ויש לו זכות בתוך 90 יום להודיע כי אינו חפץ בעסקה , או אז העסקה מתבטלת. ואכן, לאחר מספר ימים הודיע התובע 1 לנתבע על רצונו שלא לקיים את העסקה ולהחזיר לנתבע את כספו, אך הנתבע סרב. הנתבע סרב גם לפניות התובע 2. פניות לב"כ הנתבע אף הן לא הועילו .

אלו הן בתמצית העובדות נשוא התביעה שבפניי.

רקע עובדתי:

ביום 16.5.12 נערך בין התובע 1 (להלן: "התובע") לבין הימנותא הסכם חליפין, לפיו העביר התובע להימנותא שטח של 400 מ"ר מן המקרקעין הידועים כחלקה 1, גוש 18850, שייעודו למגורים, דרך ושצ"פ (לפי סעיף 3 להסכם החליפין) בתחום היישוב כמון, ואשר אותו קיבל התובע במתנה מאביו, התובע 2 (להלן: "האב"). בתמורה קיבל התובע מהימנותא מגרש בשטח של 500 מ"ר בייעוד חקלאי (כך, לפי סעיף 4 להסכם החליפין), המורכב מ- 270 מ"ר מן המקרקעין הידועים כחלקה 1, גוש 19170 (להלן: "חלקה 1"), וכן 230 מ"ר מן המקרקעין הידועים כחלקה 2, גוש 19170 (להלן: "חלקה 2").

בהתאם להסכם החליפין, נרשמו הזכויות בחלקה 1 ע"ש התובע בלשכת רישום המקרקעין, ואילו לגבי הזכויות בחלקה 2 שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין כמקרקעי ייעוד, בייעוד של דרך, נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה בלבד.

ביום 15.4.16 העביר התובע לאביו במתנה את כל הזכויות שקיבל מהימנותא. באותו היום חתמו התובעים על ייפוי כוח בלתי חוזר שבו הסמיכו את עו"ד נביל חלאג' מסח'נין לרשום את עסקת המתנה.

ביום 5.7.16 (כך, לטענת התובעים, ע"א) נחתם בין התובע לנתבע הסכם הנושא כותרת "הסכם מכר שנערך ונחתם ב- ראמה ביום 28 לחודש אפריל שנת 2014" ולפיו, התחייב התובע למכור לנתבע שטח של 300 מ"ר המורכב מ- 230 מ"ר מחלקה 2 וכן מ- 70 מ"ר מחלקה 1 (נ/6) (להלן: " ההסכם" או " החוזה").

בסעיף 4 להסכם הוסכם כי על המוכר (התובע) למסור לקונה (הנתבע) את החזקה והזכויות בקרקע לא יאוחר מיום 1.7.16.

בסעיף 16 להסכם צוין כי התובע מתחייב לרשום את הזכויות ע"ש הנתבע עד ליום 31.12.16.

באותו מעמד הוחתם התובע על ייפוי כוח בלתי חוזר שהופקד בידי ב"כ הנתבע, עו"ד מאזן פראג', בהתאם לסעיף 11 להסכם.

לפי הנטען בתביעה, במעמד חתימת ההסכם, נחתם בין התובע לנתבע מסמך נפרד, מ/2, נספח ו'1 לכתב התביעה (להלן: "נספח ו'1 לתביעה"); אשר שגיאות הכתיב שבו תוקנו במסגרת נספח ו/3 לכתב התביעה), הנושא תאריך 5.7.16, שבו צוין כי הנתבע שילם לתובע סך כולל של 280,000 ₪ ונותר חייב סך של 170,000 ₪ שאותו התחייב לשלם לתובע בתוך 90 יום. להבטחת התשלום הראשון, נמסר לתובע שיק ביטחון ע"ס של 70,000 ₪, ז"פ 10.8.16.

בסעיף 3 לנספח צוין כי הסכמתו של התובע לביצוע המכר אינה סופית, כי הוא דורש זמן למחשבה אם העסקה מתאימה לו, וכי יש לו זכות בתוך 90 יום לבטל את העסקה ולהשיב לנתבע את הסכום ששולם לו.

כמו כן, צוין בסעיף 4 לנספח כי בהסכם נרשם שהתמורה הינה ע"ס של 42,000 ₪ לטובת הנתבע אשר נושא בתשלום המיסים והאגרות החלים על העסקה.

מספר ימים לאחר החתימה על ההסכם, הודיע התובע לנתבע על רצונו שלא לקיים את העסקה ולהשיב לנתבע את כספו, אולם הנתבע סרב. אף אביו של התובע, כמו גם מכרים של הצדדים, פנו לנתבע על מנת שיבטל את ההסכם, אולם הנתבע סירב לפנייתם.

בתחילת חודש 08/2016, כחודש לאחר חתימת ההסכם, פנו התובעים אל בא-כוחם, ונפגשו עמו ביום 30.8.16. באותו יום פנה ב"כ התובעים טלפונית לב"כ הנתבע, עו"ד מאזן פראג', והודיע לו על החלטתו של התובע שלא לקיים את העסקה. עו"ד פראג' הבטיח לפנות בעניין לנתבע ולהשיב לתובעים, אולם בהעדר תשובה, הוגשה ביום 7.9.16 התביעה שלפניי למתן פסק דין הצהרתי בעניין ביטול ו/או בטלות ההסכם הנושא תאריך 28.4.14, שנחתם בין התובע לנתבע ביום 5.7.16.

יחד עם התביעה, הגישו התובעים בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד כנגד הנתבע ובא-כוחו, עו"ד מאזן פראג'. התובעים עתרו בבקשתם לאסור על הנתבע להיכנס לתחום המגרש שרכש התובע בעסקת החליפין עם הימנותא; לאסור על עו"ד פראג' לעשות כל שימוש שהוא בייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם על ידי התובע והופקד בידי עו "ד פראג', להבטחת ביצוע ההסכם הנושא תאריך 28.4.14 שנחתם בין התובע לנתבע ביום 5.7.16; וכן לאסור על הנתבע לעשות כל דיספוזיציה שהיא בזכויות שהתיימר לרכוש מהתובע.

משצו המניעה הזמני שניתן ביום 8.9.16 פקע משלא עמדו התובעים בתנאים שנקבעו לכניסתו לתוקף של הצו הארעי , ואף לא הציגו אישורי מסירה כנדרש, הגישו התובעים בקשה חדשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד. ביום 13.10.16 ניתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד כמבוקש, בכפוף להמצאת התחייבות עצמית לפיצוי המשיבים בגין כל נזק שייגרם להם אם תידחה או תימחק התובענה או אם יפקע הצו מסיבה אחרת, בכפוף להפקדת סך של 280,000 ₪ (המהווה את הסכומים ששולמו , לפי הנטען , בגין העסקה הנטענת), וכן בכפוף להמצאת ערבות (מזומן או ערבות בנקאית צמודת מדד בלתי מוגבלת בזמן) בסך של 20,000 ₪. בהחלטתי מיום 7.11.16 הוריתי כי בהעדר תגובה של המשיבים, יעמוד הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 13.10.16 על כנו עד למתן פסק דין בתיק העיקרי.

בישיבה שהתקיימה ביום 27.2.17, הוריתי על הארכת הסעד הארעי שניתן ביום 13.10.16, עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, והוריתי על הגשת תצהירים משלימים או חוות דעת. כמו כן, ניתן צו המופנה לרשויות מיסוי המקרקעין להמציא לב"כ הצדדים עותק ממסמכי הדיווח של עסקת המכר בין התובע לנתבע.

בדיון מיום 28.3.17 שהתקיים במעמד ב"כ הצדדים הוסכם על ביצוע בדיקת פוליגרף לשני הצדדים (התובע והנתבע) בעניין החתימה על נספח ו/1 לתביעה, שממצאיה לא יהיו קונקלוסיביים. בהתאם להסכמת הצדדים, מיניתי את גב' חווה יודפת לשם ביצוע בדיקת פוליגרף, על פי ההסכמה הדיונית כדלקמן:

"מוסכם עלינו שהתובע 1 והנתבע יבדקו בבדיקת פוליגרף שממצאיה לא יהיו קונקלוסיביים, אך יהווה חלק מהראיות בתיק, לבחינת המחלוקות בין הצדדים בעניין המסמך נספח ו/1 לכתב התביעה, כאשר לטענת התובע המסמך הנ"ל נושא את חתימתו של הנתבע ואילו הנתבע טוען כי מדובר במסמך מזויף. בין הצדדים מחלוקת גם בשאלה מי ערך ו/או מי אחראי לעריכתו של המסמך, כאשר לטענת התובע 1, הנתבע הוא זה שהביא את המסמך והמסמך נמסר לתובע במעמד חתימת ההסכם, בעוד שלטענת הנתבע מדובר במסמך מזויף אשר נודע על קיומו רק לאחר הגשת התביעה. מוסכם על הצדדים כי ניסוח השאלות יעשה על ידי מומחה הפוליגרף, בשים לב למחלוקות שבין הצדדים, כפי שהובאו לעיל. כל צד יישא בהוצאות בדיקת הפוליגרף שלו. הבדיקה תיערך במועד שיקבע על ידי מומחה הפוליגרף בתיאום עם באי כוח הצדדים. צד שיחזור בו מהסכמתו לביצוע בדיקת הפוליגרף, יחשב כמי שמסכים לגרסת הצד שכנגד ביחס לנספח ו/1. למומחה יימסר עותק מן הנספח ו/1 וכן פרוטוקול זה" (פרו', עמ' 2, ש' 20-11).

ביום 15.5.17 הוגש ו לתיק חוות דעת מומחית הפוליגרף, הגב' חווה יודפת, שקבעה כי התובע הינו דובר אמת, ואילו הנתבע הוא דובר שקר.

ביום 28.6.17 התקיימה ישיבה מקדמית נוספת שבה הוריתי, בין היתר, על הגשת תצהירי הנתבעים.

ביום 27.11.17 דחיתי את בקשת התובעים מיום 23.11.17 לאפשר ל הם להגיש חוות דעת של מומחה לזיהוי כתבי יד, בקשה שהוגשה לאחר שהנתבע הגיש במסגרת ראיותיו חוות דעת של מומח ית לזיהוי כתבי יד , הגב' מלי קדוש, מיום 12.11.17, שקבעה כי "ברמת סבירות גבוהה (כ- 90%)" שהחתימות וכתב היד של הנתבע המופיעות על המסמכים שהועברו לבדיקתה, הינם מזויפים.

מסכת הראיות:

בתיק התקיימו חמש ישיבות הוכחות:

א. בישיבת ההוכחות הראשונה שהתקיימה ביום 13.12.17 , העידו מטעם התובעים , התובע 1 בעצמו (על תצהיריו, ת/1 ו- ת/2 ; על תמונות, ת/3; ועל המסמך, ת/4); ו התובע 2 בעצמו (על תצהירו, ת/5). מטעם הנתבע, העידו קרובי משפחתו : יוסף מנסור (על תצהירו , נ/2), ומחמוד מנסור (על תצהירו, נ/3); עארף נאסר, שכנו של הנתבע (על תצהירו, נ/1); והנתבע בעצמו (על תצהירו, נ/4). ב"כ התובעים ויתר על חקירת המצהירים מטעם הנתבעים, עארף נאסר, יוסף מנסור ומחמוד מנסור. בתום הישיבה הוריתי למומחית הפוליגרף להמציא לבאי-כוחם של שני הצדדים את מסמכי העבודה שעל בסיסם נערכה חוות הדעת על מנת שיוכלו להיערך לחקירתה, ו בשים לב לכך שחוות הדעת של מומחית הפוליגרף היא חוות דעת מוסכמת, ולכן הנתבע אינו רשאי להציג חוות דעת מטעמו.

ב. בישיבת ההוכחות השנייה שהתקיימה ביום 13.3.18, העיד הנתבע.

ג. בישיבת ההוכחות השלישית שהתקיימה ביום 20.3.18, העידו מטעם הנתבע, עו"ד מאזן פארג' (על שני ההסכמים, נ/5 ו- נ/6; ועל הודעת השומה המתייחסת לעסקה הקודמת מיום 28.6.14, נ/7); והמומחית מטעם הנתבע , הגב' מלי קדוש (על חוות דעתה מיום 12.11.17, נ/8; ועל המש"ח על נספחיו, לרבות ייפוי הכ וח, בכפוף להצגת ייפוי הכוח כפי שהוגש ונמצא במשרדי מיסוי מקרקעין, ת/6).

ד. בישיבת ההוכחות הרביעית שהתקיימה ביום 24.6.18, העידו המומחית מטעם בית המשפט, הגב' חווה יודפת (על חוות הדעת מטעמה; על ההחלטה על המינוי ונספח ו/1 כפי שהוצגו על ידי הבודקת, מ/1 ו- מ/2; ע ל המסמך בערבית שהיה ברשות הבודקת, מ/3; ועל אסופת מסמכים שהציגה המומחית במהלך חקירתה, מ/4); ו מר מוסטפא חאג' מחמוד, מנהל מחלקה פרטית בסניף בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ בראמה (על הרשומה המוסדית, ת/7).

ה. בישיבת ההוכחות החמישית שהתקיימה ביום 16.7.18, העיד מטעם הנתבע, בא-כוחו הקודם , עו"ד משה דור. בתום הישיבה הוריתי על הגשת סיכומים בכתב.

משהוגשו הסיכומים, בשלה העת למתן הכרעה. אולם, בטרם אפנה להכרעה, אפרט את טענות הצדדים בהליך.

טענות התובעים:

להלן עיקר טענות התובעים בתביעת ם ובסיכומיהם:

א. על הזכויות בחלקה 2 נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה מכיוון שחלקה 2 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כמקרקעי ייעוד, בייעוד של דרך, ולכן לפי הוראת סעיף 111 לחוק המקרקעין, הרי שלעסקה עם הימנותא, ביחס לחלקה 2, אין תוקף, אלא אם אושרה בידי הממשלה או השר שקבעה לכך .

ב. עד לקבלת הסבר מבא-כוחם, ערב הגשת התביעה דנא, לא היו התובעים מודעים לכך שחלקה 2 מהווה מקרקעי ייעוד המיועדים לדרך, אף על פי שהדבר נרשם בנסח הרישום, מכיוון שהתובעים אינם משפטנים ואינם מבינים בסיווגם של מקרקעין לפי חוק המקרקעין; מה גם שבהסכם החליפין עם הימנותא נרשם במפורש שמדובר במגרש בייעוד חקלאי, ולא צוינה כלל העובדה שמדובר במקרקעי ייעוד. עובדה זו אף נעלמה, ככל הנראה, מעיני הנתבע ובא -כוחו, חרף הרישום בנסח הטאבו, שכן עניין מקרקעי הייעוד לא עלה כלל במו"מ בין הצדדים ולא עלה בעת חתימת ההסכם. לפיכך, טענו התובעים שלאחר הכרעת בית המשפט בתביעה דנא, ידאגו התובעים לטפל מול הימנותא, בביטול ו/או בתיקון הסכם החליפין, באופן שהתובעים יקבלו מגרש בשטח של 500 מ"ר שלא יכלול מקרקעי ייעוד.

ג. התובע העביר לאביו ביום 15.4.16 את הזכויות שקיבל מהימנותא במסגרת החליפין, בתמורה לקרקע שקיבל התובע מאביו.

ד. התובע החל בחודש מאי 2016 לעבוד כשכיר אצל הנתבע וסיים את עבודתו מיד לאחר שהוחתם על ההסכם מיום 5.7.16 כתוצאה מלחץ כבד שהפעיל הנתבע על התובע , תוך שהנתבע מנצל את מצוקתו הנפשית והכלכלית של התובע. התובע מדגיש כי לא שיתף את משפחתו בעניין, וחתם על ההסכם ביום 5.7.16, ולא ביום 28.4.14, כפי שצוין בכותרת ההסכם. ז את, אף על פי שביום 5.7.16 כבר לא היו לתובע זכויות במגרש הואיל והזכויות כבר הועברו במתנה לאבי הת ובע ביום 15.4.16. לפיכך, התובע חתם על ההסכם ללא גמירת דעת ולפני שקיבל החלטה סופית אם להתקשר בהסכם מחייב.

ה. בהסכם מיום 5.7.16 נרשמו הוראות מהותיות הסותרות את ההסכמות בין התובע לנתבע כדלקמן: אף על פי שהתובע הדגיש בפני הנתבע כי החלטתו למכור את המקרקעין אינה סופית, וכי הוא דורש זמן למחשבה, הרי שדברים אלה לא מצאו את ביטוים בהסכם, והנתבע ביקש מהתובע לחתום על ההסכם תוך שהוא מצהיר בפניו כי הוא יהא רשאי לבטל את ההסכם בתוך 90 יום. בהמשך, ועל מנת להפיס את דעתו של התובע, חתמו הצדדים על הנספח שבו צוין כאמור, כי הסכמתו של המוכר אינה סופית, כי הוא דורש זמן למחשבה אם העסקה מתאימה לו, וכי יש לו זכות בתוך 90 יום להודיע שאינו חפץ בעסקה, ואז תתבטל העסקה. זאת, במקום שהדבר ימצא את ביטויו בהסכם; התמורה הנקובה בהסכם ע"ס של 42,000 ₪ אינה התמורה שהוסכמה בין הצדדים, שכן התמורה המוסכמת הינה 450,000 ₪, כאשר מתוכה שולם לתובע סך של 280,000 ₪, לפני חתימת ההסכם ביום 5.7.16, בשתי העברות בנקאיות: האחת , על סך של 190,000 ₪, ביום 30.6.16; והשנ ייה, על סך של 90,000 ₪, ביום 4.7.16; בסעיף 10 להסכם צוין כי כל התמורה שולמה לתובע במלואה, אף על פי שהדבר אינו נכון, שכן שולם לתובע סך של 280,000 ₪, והנתבע נותר חייב סך של 170,000 ₪, כאשר לסילוקה נמסר שיק ביטחון ע"ס של 70,000 ₪, ז"פ 10.8.16, וסוכם כי היתרה תשולם בתוך 90 יום; בסעיף 14 להסכם צוין כי מס השבח חל על המוכר, בעוד שהוסכם בין הצדדים שכל המיסים, לרבות מס השבח, חלים על הנתבע (הקונה); בסעיף 16 להסכם צוין כי התובע מתחייב לרשום את הזכויות על שם הנתבע עד ליום 31.12.16, בהתעלם מהעובדה כי התובע הבהיר שהחלטתו למכור איננה סופית, ואף ביקש לשקול את ההחלטה למכור בתוך 90 יום.

ו. שלושה ימים לאחר חתימת ההסכם ביום 5.7.16, הודיע התובע לנתבע שהחליט לבטל את ההסכם ולהחזיר לו את הכסף . מכיוון שהנתבע לא הסכים לבטל את העסקה ולקבל את הכסף בחזרה, פנה התובע לאביו וסיפר לו על ההתקשרות עם הנתבע, שנעשתה ללא ידיעת האב ובניגוד להתחייבותו של התוב ע להעביר את זכויותיו במתנה, וביקש את עזרתו של האב לבטל את ההסכם. האב ורעייתו פנו באופן אישי לנתבע ומחו על כך שהחתים את התובע על ההסכם וביקשו מהנתבע להסכים לביטול ההסכם. אולם, הנתבע דחה את בקשתם של הורי התובע. אביו של התובע אף ניסה באמצעות מכרים משותפים להביא לביטול ההסכם בהסכמה, אך הנתבע סיר ב, ולכן התובעים החליטו לפנות לבא- כוחם על מנת שיטפל בביטול ההסכם. לא נותרה לתובעים ברירה אלא לפנות לבית המשפט הואיל ועו"ד פראג', ב"כ הנתבע, לא החזיר תשובה סופית לפנייתו הטלפונית של ב"כ התובעים. באופן זה, החזקה במקרקעין נותרה בידי התובעים, והנתבע לא תפס חזקה בהם כלל.

ט. ההסכם מיום 5.7.16 הנושא תאריך 28.4.14, הינו בטל מעיקרו, ולחילופין, ניתן לביטול, ולכן התובע ביטל כדין את ההסכם. כל זאת, מן הטעמים הבאים: לתובע לא הייתה גמירת דעת למכור את המקרקעין שכן חתם על ההסכם תחת לחץ כבד מצד הנתבע; יש להחיל בענייננו את דוקטרינת "לא נעשה דבר" שכן ההסכם שנחתם שונה מהותית ממה שהתובע סבר; מדובר בחוזה מותנה בתנאי מפסיק, לפי סעיף 27 לחוק החוזים, באופן שהוא חדל להתקיים אם התובע מודיע שאינו מתאים לו, בתוך 90 יום מיום חתימתו, כפי שעשה התובע; מדובר בהסכם בלתי חוקי, כאמור בהוראת סעיף 30 לחוק החוזים , שכן סכום התמורה הנקוב בהסכם הינו פחות מ- 10% מהתמורה המוסכמת, כאשר הדבר נעשה לדרישת הנתבע על מנת להונות את רשויות המס; ההסכם נחתם בנסיבות המקימות עילת ביטול מחמת עושק כאמור בסעיף 18 לחוק החוזים; תנאי ההסכם הינם גרועים בהרבה מן המקובל שעה שמדובר בעסקה של מכירת שטח של 300 מ"ר מתוך מגרש בשטח של 500 מ"ר; משלא שילם הנתבע את מלוא התמורה החוזית (שילם סך של 280,000 ₪ מתוך התמורה המלאה שסוכמה בסך של 450,000 ₪), הרי שהנתבע הפר את ההסכם; מדובר בהסכם חסר תוקף משפטי לאור הוראת סעיף 111 לחוק המקרקעין; מדובר בעסקה הסותרת את עסקת המתנה שנעשתה מספר חודשים קודם לכן בין התובע לאביו, ומאחר שהעסקה השני יה, בין התובע לנתבע לא נגמרה ברישום, הרי שהעסקה הראשונה עדיפה, לאור הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

י. בסיכומיהם טענו התובעים כי עדויותיהם בבית המשפט היו אמינות ועקביות, ולא נתגלו בהן סתירות ממשיות כלשהן , וכי גרסת התובעים נתמכת בחוות דעתה של המומחית לפוליגרף מטעם בית המשפט ובעדותה המהימנה . לטענת התובעים, הסתירות הרבות והמהותיות בעדותו של הנתבע מעידות על אמינות גרסתם של התובעים.

יא. לבסוף, עתרו התובעים בסיכומיהם כי יש להשיב לנתבע את הסכום ששולם והופקד בקופת בית המשפט בסך של 280,000 ₪ (מבלי שיישא ריבית והפרשי הצמדה), בקיזוז הוצאות המשפט העומדות על סך כולל של 73,763 ₪.

טענות הנתבע:

להלן עיקר טענות הנתבע בכתב ההגנה מטעמו:

ההסכם בין התובע לנת בע נערך ונחתם כדין ביום 28.4.14 כמצוין ע"ג ההסכם ע צמו, כאשר לפי סעיף 15 להסכם, התאריך המצוין בהסכם הינו תנאי עיקרי ומהותי בהסכם. התובע גמר בדעתו לחתום מרצון על ההסכם שישנה בו מסוימות ברורה, פרטי המקרקעין רשומים עלי ספר, זהות הצדדים ידועה, תאריך ההסכם רשום ומסומן, והתחייבויות הצדדים להעברת הזכויות מפורטת ונושאת תאריך. טענת הלחץ והכפייה נולדה אל תוך כתב בי-הדין.

מועד החתימה על ההסכם אינו משנה דבר שעה שטענות התובע בדבר בטלות הסכם החליפין והסכם המכר עם הנתבע, הועלו רק לאחר שהסכם המכר היה חתום וגמור, לאחר שהועברה תמורה מלאה מהנתבע לתובע, ולאחר שהתובע ביצע את כל הפעולות הנדרשות למכירת המקרקעין, לרבות חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות במקרקעין בסמוך לחתימת ההסכם . יתרה מזו, התובע טוען טענות עובדתיות חלופיות , לרבות מצב נפשי מעורער של התובע ואמצעי לחץ שהופעלו עליו בטרם החתימה על החוזה, חוסר הבנה לתוכנו והעדר תוקף משפטי לחלק מהחוזה המתייחס לשטח המקרקעין שהוכרזו כמקרקעי ייעוד – טענות סרק מופרכות וחסרות בסיס עובדתי או משפטי. התובענה הוגשה אך ורק כתוצאה מחרטה של התובע או בשל טעות בכדאיות העסקה מצדו או רצונו לעשות עושר שלא כדין. מכאן, ברור כי התובע מחפש אמתלות להתנער מההסכם שהינו שריר וקיים שעה שלא קמה לתובע כל זכות לביטולו, ויש להורות על אכיפתו.

התובע טוען טענות לגבי הסכם החליפין עם הימנותא בשעה שזו אינה צד לתובענה. משלא צורף בעל דין שהוא ראוי ונכון בתובענה, הרי שדין התובענה להידחות על הסף. עם זאת, אין כל מניעה להעביר את הזכויות של הימנותא במקרקעין לתובע או לצדדי ג', והנתבע רכש במקרקעין זכויות כדין.

התובע אינו יכול לטעון מחד גיסא, כי אין תוקף לעסקה במקרקעי ייעוד, ומאידך גיסא, לטעון כי אביו זכאי להיות הבעלים במקרקעין מכוח עסקת מתנה שהנתבע אינו יודע עליה ושממילא לא נרשמה . בהקשר זה, טענת התובעים לעניין היותם הדיוטות ולא משפטנים הינה טענה מיתממת הואיל והיו מיוצגים על ידי עורכי דין שתפקידם היה לבדוק את המצב המשפטי החל על המקרקעין; מה גם שכאמור, התובע מסר בידי בא-כוחו ייפוי כוח בלתי חוזר לעניין העברת הזכויות במקרקעין בסמוך לחתימת ההסכם. בנוסף, בהסכם החליפין צוין במפורש כי המקרקעין הנעברים על ידי הימנותא , הינם מקרקעין לייעוד חקלאי , ואף צוין כי לצורך רישום הזכויות ע"ש התובע, נדרש אישור ממ"י, וכי רישום זה, בהיותו כרוך בפרצלציה , יכול וייקח זמן רב , ולכן ניתן לרשום הערות אזהרה.

ביטול ההסכם בין התובע לנתבע לא נעשה בתוך 90 יום מהטעמים הבאים: חובת הדיווח החלה על עסקה במקרקעין הינה 40 יום, לכל היותר, מעת ביצועה, ולא יעלה על הדעת שהתובע יחליט על דעת עצמו להודיע על ביטול העסקה מבלי שדווחה. הדבר אף אינו אפשרי ללא אישור מנהל מיסוי מקרקעין; לא צוינה בהסכם כל טענה בדבר תנאי מתלה או מו תנה לקיומו של ההסכם. להיפך, הצדדים קבעו כי מועדי ההסכם הינם יסודיים ומהותיים; לא הוסבר מדוע העניק התובע ייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני אם היה בכוונתו לבטל את ההסכם בתוך 90 יום; חתימתו של הנתבע ע"ג הנספח שונה בעליל מחתימת הנתבע ע"ג ההסכם ובכלל; ההסכם נחתם בחודש 04/16, ולא נשלחה כל הודעת ביטול בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אלא הוגשה תובענה רק בחודש ספטמבר 2016; לטענות התובע בעניין הודעות ביטול בכתב ובאמצעות שליחים אין על מה לעמוד; לא ברור מדוע קיבל התובע לידיו את התמורה בסך של 280,000 ₪ אם נמלך בדעתו והחליט שלא למכור את המקרקעין.

התמורה החוזית הנקובה בהסכם וכן התחייבויות הנתבע לתשלום מיסים אינן רלוונטיות לשאלת עצם תוקפו של ההסכם. הנתבע לא העלה גרסה נוגדת לעניין גובה התמורה שנטען על ידי התובעים . הנתבע אף לא הכחיש כלל את מועדי ביצוע ההעברות הבנקאיות כפי שפורטו בכתב התביעה, ולא הכחיש שמסר לתובע שיק ביטחון.

התחייבויות יש לקיים, וגם חוזים אשר מותלים בתנאי או נגועים באי חוקיות, אינם מבוטלים מעיקרא, ובתי המשפט נוטים לאוכפם על דרך של קיום חלקי לפי סעיף 21 לחוק החוזים , תוך ביטול הסעיפים הבלתי חוקיים, ככל שישנם.

הנתבע אישר את טענות התובעים לפיהן, התובעים הודיעו ל נתבע על ביטול ההסכם, ואף פנו אליו באמצ עות מכרים משותפים, אם כי טען שהפניה הראשונה נעשתה רק עם הגשת התובענה ביום 7. 9.16. לטענת הנתבע, זכותו המלאה להתנגד לבקשת ביטול עסקה שנחתמה ונעשתה כדין ושעה ששילם את מלוא התמורה עבורה.

אשר על כן, טען הנתבע כי יש לדחות את התובענה לביטול הסכם המכר וליתן צו לאכיפת ההסכם שהינו חוזה בר תוקף ולא למראית עין.

בסיכומיו הוסיף הנתבע את עיקר הטענות הבאות:

ההסכם שצירפו התובעים כנספח ו/1 לתביעה אינו ערוך בשפה ברורה, מנוסח בעברית עילגת ונושא שגיאות כתיב רבות, ולכן יש להתעלם ממנו ולהתייחס רק למסמך המקורי שעליו מבוססת התביעה. למרות מסקנת בדיקת הפוליגרף שנערכה, נספח ו/1 לתביעה מזויף, והנתבע מעולם לא חתם עליו. התובעים או מי מטעמם ערכו את נספח ו/1 לתביעה, לקראת הגשת התביעה מטעמם, לאחר שלא ה ועילו מאמציהם לשכנע את הנתבע לבטל את העסקה ולהשיב לרשותם את המקרקעין. נודע לנתבע לראשונה על דבר קיומו של נספח זה רק לאחר הגשת התביעה , והתובעים לא עמדו בנטל הרובץ לפתחם להוכיח שמדובר במסמך אותנטי.

הראיות מצביעות בבירור על כך שהתובע חפץ למכור את המקרקעין שבבעלותו עקב מצוקה כלכלית שאליה נקלע; נוכח מערכת היחסים הטובה ששררה אותה עת בינו לנתבע, היה ברור לשניהם כי שלב החתימה על ההסכם והעברת הבעלות והרישום הינו עניין פורמאלי בלבד, שכן הם כבר סיכמו ביניהם על התמורה, ולא היה ספק בדבר תום ליבם של השניים, כאשר בטרם החתימה קיבל התובע לחשבונו חלק מהתמורה; ימים ספורים לאחר החתימה נודע לאב על העסקה ודרש לבטלה, אולם הנתבע לא הסכים, והתובעים 'אלתרו' את המסמך המזויף על מנת להביא לביטול העסקה.
אין להתחשב בממצאי בדיקת הפוליגרף שבוצעה על ידי המומחית יודפת , מכיוון שהבדיקה לא בוצעה בהסכמתו מדעת של הנתבע : הנתבע לא נכח בדיון שבו הוסכם על העברת העניין לבדיקת פוליגרף, והסכמת הנתבע לביצוע הבדיקה ניתנה בשיחת טלפון אגב הפסקה קצרה בדיון . מאחר שבית המשפט הוא זה שהעלה את ההצעה לערוך בדיקת פוליגרף, הרי שהיה צורך לחייב את הנתבע להתייצב פיזית בפני בית המשפט לצורך מתן הסכמה מפורשת.

לחלופין, גם אם נקודת המוצא היא שבדיקת הפוליגרף בוצעה בהסכמתו מדעת של הנתבע, הרי שעדיין אין לתת לה כל משקל מן הטעמים הבאים: ראשית, ידוע מחקרית כי מסקנות בדיקת הפוליגרף אינן משקפות תמיד את האמת, וקיימים קשיים בבדיקת פוליגרף באופן כללי הנזכרים בפסיקת בית המשפט העליון . שנית, במהלך עדות המומחית יודפת בפני בית המשפט, עלה כי מהלך בדיקת הפוליגרף לא תועד, וכי היא העבירה מסמכים חלקיים בלבד לידי ב"כ הנתבע, וזאת רק בעקבות החלטת בית המשפט. המומחית יודפת אף לא ידעה להסביר מדוע השתרבב לתוך הבדיקה מסמך נוסף שאינו במחלוקת; כך שאין אפשרות לבדוק את התנהלותה של המומחית יודפת בעת הבדיקה ואת האופן שבו הגיעה למסקנותיה . שלישית, יש לתת משקל מכריע לכל העדויות ו ליתר הראיות הנסיבתיות בתיק , העומדות בסתירה מוחלטת למסקנות בדיקת הפוליגרף ומלמדות כי ההסכם מזויף , ובמיוחד גרסת התובעים לפיה, מסמך הביטול נערך ונחתם על ידי הנתבע במשרדו ובנוכחותו של עו"ד פראג' - גרסה שנמצאה בלתי מבוססת ונשענת כולה על טענות שבעל-פה כנגד מסמכים בכתב.

חוות דעתה של הגב' מלי קדוש לעניין זיוף חתימת הנתבע, אשר העידה עליה בפני בית המשפט באופן מקצועי ומפורט , מהווה חיזוק לשאר הראיות המלמדות כי עסקינן במס מכים מזויפים. מנגד, התובע נמנע מלצרף חוות דעת מטעמו מן הנימוק כי מסמך המקור אינו בידיו, ולכן אין טעם במתן חוות דעת על סמך העתק . אולם, ניתן לערוך את הבדיקה גם על סמך העתק, ואין חובה ל הציג מסמך מקורי בלבד; מה גם שהמקור קיים בידי התובעים, אך מוסתר על ידם בהבינם כי חשיפת המקור עלולה להפריך טענתם. אילו היה המסמך המקורי ברשות הנתבע, הרי ש ניתן היה לקבוע בוודאות מוחלטת (ולא רק ברמה של 90% כפי שציינה המומחית קדוש בחוות דעתה) כי חתימת הנתבע הינה מזויפת. לגבי ההפניות שעשה ב"כ התובע בסיכומיו למקרים שבהם בחרו בתי המשפט שלא לאמץ את חוות דעתה של המומחית קדוש, נטען כי יש לבחון כל מקרה לגופו, והעובדה שחוות דעתה של המומחית קדוש לא אומצה בתיק מסוים, אינה מלמדת שיש לפסול באופן גורף את כל חוות דעתה.

טענות התובעים בסיכומי התשובה :

בתשובה לטענות שהעלה הנתבע בסיכומיו, טענו התובע ים בסיכומי התשובה מטעמם את עיקר הטענות הבאות :

א. הנתבע מאשים בסיכומיו את באי- כוחו הקודמים, עו"ד סמיח סאלם ועו"ד משה דור, בכשל מקצועי ובהמצאת גרסה בכתב ההגנה , ללא קשר לנתונים שנמסרו על ידו. הנתבע מאשים בסיכומיו את באי-כוחו הקודמים שלא הסבירו לו כראוי את ההסדר הדיוני בעניין בדיקת הפוליגרף. הנתבע אף מרחיק לכת ומותח ביקורת מרומזת על בית המשפט בכך שהסתפק בהסכמת ב"כ ה נתבע להצעת בית המשפט לאחר קבלת אישור טלפוני מהנתבע, ולא דאג שהסכמת הנתבע תינתן באופן אישי בפני בית המשפט. ב"כ הנתבע האשים את מומחית הפוליגרף על סמך טענות הנתבע כי הנתבע חובר למכשיר הפוליגרף לפני שידע על מה נבדק, וכי חתם על טופס הסכמה לבדיקה רק לאחר שפורק מהמכשיר, טענות שנדחו בתוקף ע ל ידי המומחית. גם בבקשה 63 ניסה הנתבע להטיל רפש במומחית, כאשר גישתו זו שבה הוא מאשים את כולם, ובכלל זה , את באי-כוחו הקודמים, את בית המשפט ואת מומחית הפוליגרף מטעם בית המשפט, מע ידה על חוסר אמינותו של הנתבע .

ב. יש לדחות את בקשת ב"כ הנתבע בסיכומיו להתעלם מטענות הנתבע בכתב הגנתו, טענה המנוגדת לעדות הנתבע שאישר בפרו', עמ' 28 , ש' 7-2, כי סיפר לבאי-כוחו הקודמים את גרסתו, וכי מה שנכתב בכתב ההגנה , אלו דברים שנמסרו על ידו לבאי-כוחו הקודמים.

ג. אם ביקש הנתבע לטעון לכשל בייצוג מצד בא- כוחו הקודם, שומא היה עליו להזמין את עו"ד סאלם לעדות או לוותר על החיסיון כלפיו. לא ניתן להאשים עורך דין בהמצאת גרסה עובדתית בשם הנתבע מבלי לזמנו לעדות. הלכה היא כי עו"ד המבקש לטעון לכשל בייצוג קודמו, צריך להציג את עמדת המייצג הקודם בפני בית המשפט, כאשר הדבר מתבקש הן אתית והן משפטית. הנתבע לא דאג להביא את עמדתו של עו"ד סאלם, ואף חזר בו מהסכמתו לוותר על הסודיות כלפי עו"ד סאלם, על מנת שהתובעים יזמנוהו כעד מטעמם.

ד. בניסיון לשכנע כי נספח ו/1 לתביעה, אינו או תנטי, וזאת לאחר ש הנתבע יצא דובר שקר בבדיקת הפוליגרף, טען הנתבע כי ההעברה השנייה בסך של 90,000 ₪ שבוצעה ביום 4.7.16 ונזכרת בנספח ו/1 לתביעה, אינה אמת ומעידה כי המסמך פוברק, הואיל וההסכם נחתם ביום 1.7.16, ולא יתכן כי במעמד חתימת ההסכם י ירשם כי ההעברה בוצעה ביום 4.7.16. התאוריה של הנתבע הייתה כי ההעברה השנייה בוצעה ביום 1.7.16, שהינו יום שישי בשבוע , ונראתה בחשבון רק ביום 4.7.16 משום שימי שישי עד ראשון אינם ימי עסקים. ואולם , גרסה זו קרסה לאור המסמכים שהוצגו, חקירת הנתבע וחקירת פקיד הבנק , כאשר גם ב"כ הנתבע מסכים כי גרסת הנתבע קרסה , אך טוען כי מדובר בפרט שולי. נטען כי משקרסה גרסת הנתבע באשר למועד ביצוע ה העברה השנייה, קרסה יחד עמה גרסת הנתבע ביחס למועד כריתת ההסכם.

ה. טענת הנתבע כי שיק הביטחון ע"ס של 70,000 ₪ לא נחתם, סותרת את ט ענת הנתבע בדיון מיום 27.2.2017 ובסעיף 30 לסיכומיו כי השיק נמסר על חשבון התמורה. הנתבע זנח בסיכומיו הטענה כי חתימתו על שיק הביטחון הייתה מזויפת; מה שצריך להשליך על אמינות חוות הדעת הגרפולוגית מטעמו שקבעה כי החתימה מזו יפת. בסיכומי הנתבע גם אין כל התייחסות להפרכת גרסת הנתבע כי פרטי השיק מולאו על ידי אשתו בבית, ולא על ידי עו"ד פראג', כפי שהעיד התובע ועו"ד פראג' בעצמו.

ו. הנתבע לא מסר הסבר משכנע לסתירות בגרסאותיו לעניין סכום התמורה. בכתב ההגנה לא הכחיש הנתבע כי סכום התמורה היה 450,000 ₪. ביום 20.2.17, וכאשר עוד לא ידע הנתבע מה הסכום שדווח לרשויות מיסוי מקרקעין , טען הנתבע כי סכום התמורה היה 370,000 ₪. סכום התמורה שעליו הוצהר לרשויות מיסוי מקרקעין היה 350,000 ₪, ולא 370,000 ₪. בתצהירו ניסה הנתבע להסביר הסתירות ולטעון לראשונה כי סכום התמורה בסך של 370,000 ₪ מורכב משני סכומים.

ז. אין בסיכומי הנתבע הסבר לסתירות בעדותו לעניין התחייבותו לשלם את מס השבח בגין העסקה.

ח. בעניין חוות הדעת הגרפולוגית, אין בסיכומי הנתבע הסבר להשגות התובעים בסיכומיהם לעניין חוות דעת הגרפולוגית; אין הסבר לשאלה מדוע לא ב יקש הנתבע את השיק המקורי על מנת להציגו בפני המומחית לשם עריכת חוות דעתה; זניחת הטענה כי החתימה על שיק הב יטחון זויפה, פוגמת באמינות חוות הדעת בכללותה. לא ניתן הסבר מדוע לא הוצגו בפני הגרפולוגית דוגמאות חתימה מקוריות מלפני תאריך המסמך שבמחלוקת , ומדוע לא הוצגו בפניה דוגמאות החתימה נ/5 ו- ת/6. הנתבע לא היה מציג את המקור בפני המומחית גם אילו היה בידיו הואיל והדבר היה מפריך גרסתו מן היסוד, וגם מינוי גרפולוג מ טעם בית המשפט ירד מעל הפרק בשל העדר מקור.

ט. אין לשעות לניסיונותיו של הנתבע להטיל דופי במומחית. דו "ח ועדת גולדברג מאמת דווקא את העובדה שמדובר בבודקת מקצועית ואמינה. הנתבע מתעלם בסיכומיו מקביעת המומחית כי תוצאות הבדיקה היו מובהקות לגבי שני הנבדקים, וכי אמינות הבדיקה עולה כאשר הבדיקה נעשית לשני הצדדים. הנתבע לא הראה מדוע לא נעזר במומחה פוליגרף כדי לבדוק א ם הבדיקה נעשתה כראוי. בהתאם למחקרים , תקפות הבדיקה נעה סביב ה- 80%, כאשר במקרה שלנו ההסתברות שתהא טעות בשתי הבדיקות היא 2% בלבד, ואפילו פחות לאור מובהקות הבדיקות.

דיון והכרעה:

עסקה במקרקעי יעוד:

סעיף 111 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי: "במקרקעי יעוד לא יהיה תוקף לכל עסקה הטעונה רישום, לא יינתן צו אכיפה בשל התחייבות לעשות בהם עסקה כזאת, ולא תירשם הערה ביחס להתחייבות כזאת, אלא אם העסקה או ההתחייבות אושרו על ידי הממשלה או השר שקבעה לכך".

במקרה שלפנינו מכר התובע 1 לנתבע 70 מ"ר במקרקעין הידועים כחלקה 1, בגוש 19170 ו- 230 מ"ר במקרקעין הידועים כגוש 19170, חלקה 2.

מנסח הרישום של חלקה 2, בגוש 19170, עולה כי חלקה זו היא מקרקעי יעוד שייעודם "דרך". ואולם, אין ברישום החלקה במרשם המקרקעין כמקרקעי יעוד כדי לכונן את מעמדם ככאלו. ראו: עע"מ 7336/10 לוקר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ( פורסם בנבו, 13.11. 2012).

מקרקעי יעוד הם רק מקרקעין שמתקיימים בהם התנאים שבסעיף 107 לחוק המקרקעין שזו לשונו :

"בפרק זה-

"מקרקעי ציבור"- מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, ומקרקעין של רשות מקומית או של תאגיד שהוקם ע"י חיקוק;

"מקרקעי יעוד"- מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור והם-

(1) ...
(2) ...
(3) דרכים ומסילות ברזל, לרבות מקרקעין המשמשים תחנות של מסילות ברזל".

במקרה שבפנינו מדובר במקרקעין המצויים בבעלות מדינת ישראל, ולכן הם מקיימים את התנאי הראשון שבסעיף 107 לחוק המקרקעין.

בהסכם החליפין, הצהירה הימנותא כי היא הבעלים של המקרקעין מכוח הסכמה על העברת זכויות עם מנהל מקרקעי ישראל, זכויות שעדיין לא הסתיימו ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
משבוצעה ה עברה של מקרקעי המדינה ע"ש הימנותא, ואף נרשמה הערת אזהרה לטובת התו בע 1, חרף הוראת סעיף 111 לחוק המקרקעין, יש להניח, ע ל פי חזקת תקינות המעשה המנהלי, כי התקבל אישור המדינה לביצוע ההעברה או, לחלופין, שהמקרקעין אינם מיועדים לתועלת הציבור. ואכן, מהסכם החליפין עם הימנותא עולה כי מדובר במקרקעין אשר מיועדים למטרה חקלאית, ולא ל ייעוד ציבורי כמו דרך.

מכל מקום, התובעים שטוענים כי מדובר בעסקה בטלה, צריכים היו לשכנעני כי לא התקבל אישור המדינה לעסקת החליפין בין התובע 1 להימנותא, והם לא עמדו בנטל זה.

זאת ועוד, התכלית העומדת מאחורי סעיף 111 לחוק המקרקעין היא להבטיח כי מקרקעין שנועדו לשימוש הציבור, ימשיכו לשרת את האינטרס הציבורי.

כפי שנקבע בבג"ץ 5016/96 חורב נ' שר התחבורה , פ"ד נא(4) 1, 149-148 (1997):

"החוק קובע הוראות מהוראות שונות החלות על מקרקעי יעוד, ומגמתן של הוראות אלו כולן היא "המגמה להבטיח כי הציבור לא ינושל ממקרקעין המשמשים במישרין לתועלת הציבור: י' ויסמן דיני קנין- חלק כללי [95] בעמ' 276. ועוד: "התכלית של דינים החלים על מקרקעי יעוד היא להבטיח כי המקרקעין ימשיכו לשרת את האינטרס הציבורי שלשמו הם נועדו (שם, בעמ' 285): ולכל הציבור כולו, לא אך לחלקו של הציבור. ומי שנטל מן הציבור והקצה ליחיד או לחלקו של הציבור בלבד- כמעשה השר בעניינו- פגע בזכותם של הרבים. הפקיע מן הרבים את מה שלא הותר להפקיע. ראו עוד ה' קלינגה ופר משפט מנהלי [96] בעמ' 141 ואילך ("קנין ציבורי")".

לאור התכלית העומדת מאחורי סעיף 111 לחוק המקרקעין, ומשעה שהמדינה כבר הסכימה להעביר את הזכויות במקרקעין להימנותא, והימנותא מכרה אותם לתובע 1, שלטובתו נרשמה הערת אזהרה, הרי שהמגבלות שבסעיף 111 לחוק המקרקעין אינן חלות עוד, שהרי משהוקצתה הקרקע ליחיד, נ קודת המוצא היא כי המקרקעין כבר אינם משמשים למטרה הציבורית שלשמה נועדו. אף יתכן שמלכתחילה לא היו המקרקעין מיועדים לדרך , אלא לשימוש חקלאי בלבד , כמצוין בהסכם החליפין עם הימנותא, ולכן כלל אינם מהווים מקרקעי יעוד חרף רישומם ככאלו בלשכת רישום המקרקעין. וכאמור, הרישום בעניין זה אינו קונקלוסיבי ואינו מעיד על היותם של המקרקעין מקרקעי יעוד.

מכאן, שאני קובעת כי אין בטענת התובעים לעניין מקרקעי יעוד כדי לסייע בעדם.

האם העסקה בין התובע 1 לאביו, התובע 2, עדיפה על העסקה בין התובע לנתבע ?

התובעים טוענים כי הזכויות שקיבל התובע מכוח עסקת החליפין עם ה ימנותא, היו בתמורה לקרקע שקיבל התובע 1 במתנה מאביו , וכי ביום 15.4.16 העביר התובע 1, לאביו, התובע 2, את כל הזכויות שקיבל מהימנותא, במתנה וללא תמורה, כאשר לשם כך אף נחתם י יפוי כוח בלתי חוזר בפני עו"ד נביל חלאג' מסכנין לפיו, הוסמך עו"ד חלאג' לרשום את עסקת המתנה.

התובעים הציגו הסכם מתנה מיום 28.1.11 בין התובע 1 לאביו, התובע 2 , לפיו העביר התובע 2 לבנו, התובע 1, את המקרקעין שהועברו להימנותא בעסקת החליפין בין התובע 1 להימנותא. כן הוצג י יפוי כוח בלתי חוזר שניתן על ידי התובע 1 לטובת עו"ד חלאג' ביום 15.4.16 לפיו , הוסמך עו"ד חלאג' למכור, להעביר , להשכיר, להחכיר את חלקות 1+2, בגוש 19170 , לאביו , סועאד אחמד עווד , או לכל צד ג' שיראה לנכון.

נכון הוא שעדותם של התובעים היא עדות בעלי דין הנוגעים בדבר. לא הוצגו תצהירי העברה ללא תמורה; לא זומן לעדות עורך י יפוי הכוח הבלתי חוזר, עו"ד חלאג' נביל; לא הוצגו אסמכתאות לענ יין דיווח על עסקת המתנה לרשויות המס. ואולם , גרסת התובעים לא נסתרה בחקירתם. העובדה שהאב כעס כל כך על בנו , התובע 1, על שכרת את ההסכם עם הנתבע , מתיישבת עם העובדה שמדובר במקרקעין שלו, ולא של בנו. אף לא נסתרה העובדה שמלכתחילה, מקרקעי התמורה בעסקת החליפין הם מקרקעי ן שקיבל התובע 1 במתנה מאביו, התובע 2.

הנתבע טוען כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר אינו מעיד על ויתור והחזרת המקרקעין לידי האב, וכי מעבר לאותו ייפוי כוח, לא נערכה כל פעולה משפטית המעידה על דבר העברת הבעלות ; מה גם שעו"ד חלאג' לא זומן לעדות.

אני דוחה את טענת הנתבע כי ייפוי הכוח אינו מעיד על עסקת המתנה. ב- ע"א 7261/15 מועדי נ' שוקחה, בפסקה 25 לפסק דינה של כב' הנשיאה חיות (פורסם בנבו, 5.9.2018) נקבע כי:

"אכן, ככלל, ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכות במקרקעין נתפס כמסמך נלווה בלבד לעסקה המהותית, המיועד – בדרך של יצירת יחסי שליחות על ידי המעביר לטובת הנעבר – לשמש אמצעי למימוש העברת הזכות שעליה הוסכם (בע"ם 9825/05 חמדאן נ' עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד, [פורסם בנבו] פסקה 29 (28.10.2009) (להלן: עניין חמדאן)). עם זאת, כבר נפסק כי אין מניעה עקרונית לכך ששתי המערכות ההסכמיות – זו שיוצרת את הזכות המהותית וזו שיוצרת את יחסי השליחות – יתקיימו במסמך אחד שהוא ייפוי הכוח. במילים אחרות, אין מניעה עקרונית לכך שייפוי הכוח עצמו יתפרש בנסיבות מתאימות וככל שהוא עונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, כחוזה שבו התקשרו הצדדים לצורך העברת זכויות במקרקעין (ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, [פורסם בנבו] פסקה 24 (14.4.2010) (להלן: עניין חברת אלקודס); עניין חמדאן, שם; ע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד נ' חרב, [פורסם בנבו] פסקה כט (13.7.2008)). עוד נפסק כי בעסקאות שבין קרובי משפחה תתכן הגמשה מסוימת לגבי הפירוט הנדרש לצורך מילוי יסוד המסוימות בחוזה הכתוב, והדברים יפים גם לגבי ייפוי כוח אשר לגביו נטען כי הוא מהווה את ההתקשרות החוזית עצמה (עניין חברת אלקודס, שם; עניין חמדאן, שם)". (ההדגשות אינן במקור, ע"א)

גם במקרה שלפנינו ניתן להתייחס לייפוי הכוח הבלתי חוזר כמבטא את עסקת המתנה. זהות הצדדים וזהות המקרקעין מצויינת בייפוי הכוח הבלתי חוזר. נכון שלא מצויין בייפוי הכוח כי מדובר בהעברה ללא תמורה בעוד שבייפוי הכוח צויין כי התקבלה התמורה המלאה. ואולם , בשים לב לכך שמדובר בהעברה בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה, העברה מאב לבנו, די לי בייפוי הכוח הבלתי חוזר הסטנדרטי שהוצג הכולל את חתימות האב ובנו ואת פרטי המקרקעין, כדי לשכנעני כי אכן נערכה עסקה להעברת הזכויות במקרקעין נשוא התביעה בחזרה לאב , וזאת עוד לפני כריתת ההסכם עם הנתבע.

נכון שרצוי היה שהתובעים יזמנו כעד מטעמם גם את עורך יפוי הכוח, ואולם אני סבורה כי התנהלות האב שכה התרגז על ההתקשרות של בנו בעסקה, ונסיונותיו ומאמציו להבי א לביטול העסקה מה ווים חיזוק לעדויותיהם של התובעים.

חיזוק לגרסת התובעים גם בעדותו של מחמוד מנסור שהינו גיסו של הנתבע אשר ציין כי התובע 2 אמר לו: "שילדיו מכרו את הקרקע ללא הסכמתו והוא לא מסכ ים לכך" (פרו', עמ' 25 , ש' 28). אם מדובר בקרקע שש ייכת לתובע 1, מדוע נדרשת הסכמת האב, התובע 2?

סיכומו של דבר, אני נותנת אמון בגרסת התובע ואביו בעניין קיומה של העסקה, ושוכנעתי כי די בראיות שהוצגו כדי לשכנעני בקיומה של העסקה, על פי מאזן ההסתברויות, גם ללא עדותו של עוה"ד שלטובתו נחתם יפוי הכוח הבלתי חוזר.

מכאן, עלינו להמשיך ולבחון אם העסקה הראשונה בין האב ובנו גוברת על העסקה המאוחרת בין התובע 1 לנתבע.

העסקאות הנוגדות:

ההסדר הסטטוטורי המרכזי המגלם את העקרונות החלים על מצב של "תאונה משפטית", אשר יצרה התנגשות זכויות במקרקעין, הוא סעיף 9 ל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שכותרתו "עסקאות נוגדות", הקובע כי: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

אם כך, בתחרות בין שתי עסקאות תקפות, העדיף המחוקק את בעל העסקה הראשון בזמן, אלא אם בעל העסקה השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לזכותו נרשמה בעודנו תם לב. בפסיקה נקבע כי תום הלב צריך להימשך עד למועד הרישום מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש [ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 842 (2002)].

הלכת גנז [ ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)] היוותה נקודת מפנה בסוגיה של עסקאות סותרות, בכך שקבעה לכלל הקבוע בסעיף 9 ל חוק המקרקעין, חריג בדמות רשלנותו של הקונה הראשון בזמן. על פי הלכת גנז, אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן מהווה הפרת חובת תום הלב כלפי בעל העסקה השנייה בזמן, ולכן עשויה להביא לעדיפותו של האחרון, על אף שהלה לא השלים את הרישום במרשם המקרקעין. זאת, לשיטת הנשיא (דאז) ברק, תוך בחינת כל מקרה לגופו על פי עקרון תום הלב. ההיגיון בהלכת גנז מורה כי כאשר הקונה הראשון בזמן לא מנע במחדלו את "התאונה המשפטית", חרף העובדה שהוא יכול היה לעשות זאת בקלות יחסית, אין הוא זכאי ליהנות מהעדיפות המוענקת לו מעצם היותו ראשון [ ע"א 136/14 דן אופ בע"מ נ' CORNUCOPIA EQUITIES LTD, בפסקה 62 לפסק דינו של כב' השופט ח' מלצר (פורסם בנבו, 6.9.2017)].

ואולם, לא כל אימת שלא נרשמה הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן, יוביל הדבר להעדפת הקונה השני בזמן:

"טול את המקרה שבו ידע בעל העסקה השנייה, בעת כריתתה, על קיומה של העסקה הראשונה. במצב דברים זה אין לומר כי הימנעותו של בעל העסקה מלרשום הערת אזהרה היא שהביאה ל "תאונה המשפטית" שביצירתן של עסקאות נוגדות. הוא הדין אם בעל העסקה השנייה רכש את הנכס בלא לבדוק כלל את פנקס המקרקעין או את מצבו של הנכס, המצוי כבר אותה עת בחזקתו של בעל העסקה הראשונה (ראו ע"א 552/86 קניני נ' נאסר [פורסם בנבו] [25] בעמ' 105). במצבים אלו ואחרים עשויה התנהגותו של בעל העסקה השנייה לשלול ממנו את הטענה כי בעל העסקה הראשונה פעל כלפיו שלא בתום לב,..." [עניין גנז, בעמ' 407 לפסק דינו של כב' הנשיא (בדימוס) ברק]. (ההדגשות אינן במקור, ע"א)

במקרה שלפנינו, התובע 1 אמנם טען כי ס יפר על העסקה הנוגדת לנתבע אשר פטר אותו בתשובה שהמקרקעין עדיין רשומים על שמו. ואולם , טענה זו לא נטענה בתצהיר עדות ראשית , אלא לראשונה בחקירה הנגדית , ולכ ן לא הוכחה. ככל שהדברים אמורים במקרקעין הידועים כגוש 19170, חלקה 1, הרי שמקרקעין אלו רשומים ע"ש התובע 1 , ולא הי יתה כל מניעה שהאב ירשום הערת אזהרה לטובתו מכוח ייפוי הכוח הבלתי ח וזר. יוצא אפוא שהאב, התובע 2, הוא זה שגרם לתאונה המשפטית, ולכן העובדה שהעסקה עמו מוקדמת בזמן , אינה מעניקה לו קדימות ע ל פי הלכת גנז.

שונים הם פני הדברים ביחס למקרקעין הידועים כגוש 19170, חלקה 2. במקרקעין אלו, יש לתובע 1 רק הערת אזהרה , ולכן לא שוכנעתי כי האב, התובע 2, התרשל כאשר לא רשם הערת אזהרה לזכותו מכ וח ייפוי הכוח הבלתי חוזר. לפיכך, ביחס למקרקעין אלו, עסקת המתנה עם האב שהינה מוקדמת בזמן , גוברת על העסקה בין התובע 1 לנתבע.

מכאן, שאני קובעת כי עסקת המתנה שנעשתה ביחס לשטח של 230 מ"ר במקרקעין הידועים כגוש 19170 , חלקה 2 (מתוך שטח העסקה הכולל שהינו 300 מ"ר), גוברת על עסקת המכר שנעשתה בין התובע 1 לנתבע. לא כן ביחס לשטח של 70 מ"ר במקרקעין הידועים כגוש 19170 , חלקה 1 , בשטח של 70 מ"ר , שביחס אליהם אני קובעת כי לעסקה המאוחרת בזמן יש ליתן את הבכורה.

ודוק. החלטתי בעניין התחרות בין הזכויות אין בה כדי להביא לבטלותו של ההסכם המתייחס לחלקה 2, בגוש 19170. כל שאומרת החלטתי בהקשר זה הוא שהנתבע לא יוכל לאכוף את החוזה , והסעד המגיע לו הוא פיצוי כספי אם החוזה עמו תקף .

ומכאן, מגיעים אנו לדון באיבה של מחלוקת : האם זכאי היה התובע 1 לבטל את ההסכם שנכרת עם הנתבע, בהתאם לזכות הח זרה שבנספח ו/1 לתביעה, שחתימתו של הנתבע עליו שנויה במחלוקת בין הצדדים.

האם ניתנה לתובע זכות חזרה מההסכם? האם הנתבע חתם על נספח ו/1 לתביעה?

לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שהונחו בפניי, ושקלתי בכובד ראש את טענות הצדדים בסיכומיהם , שוכנעתי במידה הנדרשת, ע ל פי מאזן ההסתברויות, כי נספח ו/1 לתביעה הוא נספח אמיתי, וכי בהתאם לו, בוטל ההסכם שנערך בין הצדדים , על ידי התובע 1 בתוך התקופה של 90 יום.

אביא להלן את המסמך כלשונו עם שגיאות הכתיב הרבות המצויות בו (במקור):

"1. אני אחימ מנסור סמיר סמיר שלמתי לסואעד פאדי אחמד בתאריך 30/6/16 סכום של 190,000 ₪ ובתאריך 04/7/16 שלמתי סכום של 90,000 שקל לפנה העסקה.
2. בתאריך 5/7/16 אתחיבתי מא נשאר בעסקה ססכום של 170,000.00 שקל או שיק 70,000 שקל ביטחון למוכר אתחיבתי ביני ובן המכור לו ארשם את הרכשה שקבלתי ממנו על שמי לה 90 יום מיום העסקה בתאריך 5/7/16עד סיום סכם הכסף האם לו אשלם אחזיר למוכר את הרכש שקבלתי ממנו.
3. המוכר לו הסכים סופי דורש מחשבה האמור האם לו מתים לי אני אחזיר את הכסף שקבלתי מימך בתקופה של 90 יום מנום העסקה הסכמנו ביחד אני במוכר על חתמתנו על הסכם מכר...
4. הוסכם בין הצדדים להסכם מכר מכר לרשם סכום נמוך על הרכוש לטובת הקונה עלמנת לו לשלם מסים אגרת גבועים על רכוש נקב סכום של 42,000 שקל".

מעיון בנספח זה עולה כי לתובע 1 נתונה זכות לביטול ההסכם בתוך 90 יום מיום 5.7.16.

הנתבע, כאמור , טוען כי מדובר במסמך מזויף שנערך לקראת הגשת התביעה, ומשכשלו מאמציהם של התובעים להביא לביטולו של ההסכם בדרכי שלום.

ככלל, עדותו של הנתבע עשתה עליי רושם בלתי אמין בעליל . עדותו הייתה נגועה בסתירות מהותיות ביותר באופן שאפילו בחקירתו הנגדית לא הציג גרסה קוהרנטית וסתר את עצמו מספר פעמים, לא כל שכן כאשר משווים את גרסתו לתצהירו, לכתב ההגנה, או לעדויות של עדים אחרים ו/או מסמכים בנקאיים. יחד עם זאת, גם עדותם של התובע ים הייתה בעייתית והותירה תהיות.

נתחיל את מסענו בנספח עצמו, נספח ו/1 לתביעה. כפי שניתן להתרשם מעיון במסמך, במסמך שגיאות כתיב למכביר . מנגד, הן התובע 1 והן הנתבע אינם דוברי עברית; אין בפנינו את המקור; ומעיון בו לא ניתן לדעת אם הנתבע חתם עליו אם לאו.

הנתבע טוען כי אינו חתום על המסמך, נספח ו/1 לתביעה, וכי חתימתו זויפה, כאשר לטענתו , החוזה בין הצדד ים נכרת ביום 1.7.16 במשרדו של עו"ד פראג'. גרסת הנתבע כי החוזה נחתם ביום 1.7.16 נתמכת ב עדותו של עו"ד פראג' וכן בייפוי כוח שהצדדים אישרו בחתימתם כי נחתם ביום 1.7.16. התובע טוען כי המסמך נחתם ונמסר לו במעמד חתימת החוזה, במעמד עו"ד פראג', וזאת יחד עם מסמך נוסף בערבית, ת/4, שבו אישר הנתבע בכתב ידו כי נותר חייב לתובע 1, סך של 157,000 ₪. לטענתו של התובע, החוזה נחתם ביום 5.7.16, לאחר שכבר שולם לו סך של 190,000 ₪ ביום 30.6.16 וסך של 90,000 ₪ ביום 4.7.19.

אם החוזה אכן נחתם ביום 1.7.16, כפי שטוען הנתבע , נשאלת השאלה, מדוע שהנתבע יסכים לחתום על נספח ו/1 לתביעה ביום 5.7.16, כאשר התובע 1 כבר מחויב לו בהסכם מחייב? מכאן, שטענת הנתבע כי החוזה נכרת ביום 1.7.16, אם היא נכונה, אינה מתיישבת לכאורה עם חתימתו של הנתבע על נספח ו/1 לתביעה ביום 5.7.16 .

נספח ו/1 לתביעה תומך בטענת התובע כי יתרת התמורה לתשלום עמדה ע"ס של 450,000 ₪. מאידך, אם נכונה גרסת הנתבע כי התמורה החוזית עמדה ע"ס של 350,000 ₪ + 20,000 ₪ השתתפות בשינוי יעוד, תומך הדבר בגרסת הנתבע כי המסמך אינו נושא את חתימתו.

אין חולק כי במעמד חתימת החוזה, נמסר על ידי הנתבע שיק ב יטחון ע"ס של 70,000 ₪. אם אכן צודק התובע בטענתו כי נותרת יתרת חוב בסך של 170,000 ₪ לאחר התשלומים בסך של 280,000 ₪, נשאלת השאלה מדוע נמסר שיק ב יטחון ע"ס של 70,000 ₪ בלבד? מסירת שיק הביטחון נדרשת לכאורה אם חוץ ממנה שולמה יתרת התמורה. ואולם, תמיהה זו אינה מקבלת מענה גם בגרסת הנתבע.

גם לטענת הנתבע, שיק הביטחון נמסר על ידו אף על פי שנותרה לו יתרת חוב בסך של 90,000 ₪. החוזה נחתם, לטענת הנתבע, ביום 1.7.16, היינו : לפני שבוצעה ההעברה הבנקאית בסך של 90,000 ₪ שכיום כבר לא ניתן לחלוק, לאור המסמכים הבנקאיים שהוצגו, כי בוצעה ביום 4.7.16, ולכן, גם לשיטת הנתבע, מסר במעמד חתימת החוזה שנכרת ביום 1.7.16 , שיק ביטחון ע"ס של 70,000 ₪ אף על פי שעדיין נותר חייב, לשיטתו, במועד מסירת שיק הב יטחון ביום 1.7.16, ומעבר לסכום של שיק הביטחון, סך של 90,000 ₪ ועוד 20,000 ₪ בגין השתתפות בשינוי יעוד .

מכאן, שעצם מסירת שיק הביטחון אינה מסייעת לנו, לא בהכרעה באשר למועד חתימת החוזה, לא בהכרעה באשר לסכום התמורה, ולא ב הכרעה באשר לחתימתו או אי חתימתו של נספח ו/1 לתביעה.

יחד עם זאת, וכפי שהדגמנו לעיל, הכרעה בשאלה מתי נחתם החוזה, ומה הייתה התמורה המוסכמת, עשויה לסייע לנו להכריע גם בשאלה אם נספח ו/1 לתביעה הוא מסמך אמיתי או מזויף.

נתחיל מסענו בגרסתו של הנתבע, שכבר עתה אקדים ואומר כי עשתה רושם לא אמין, גרסה שהן בחינה פנימית שלה, והן בחינה חיצונית שלה , מגלה סתירות רבות ומשמעותיות.

בכתב ההגנה טען הנתבע כי ה הסכם בין הצדדים נכרת ביום 28.4.14, כי ייפוי הכוח נעשה בסמוך לחתימת ההסכם, ו כי התמורה בגינו שולמה כדין. עוד נטען כי מועד החוזה, היינו: יום 28.4.14 , הינו תנאי יסודי בחוזה.

עוד נטען בכתב ההגנה כי החתימה על גבי נספח ו/1 לתביעה אינה חתימתו של הנתבע , כאשר גם לשיטת התובע, לא נשלחה הודעת ביטול בתוך 90 יום הואיל והחוזה נחתם בחודש אפריל 2016 בעוד שהתובענה הוגשה רק בחודש ספטמבר 2016.
בתצהיר העדות הראשית שנערך על ידי הנתבע, לאחר שתוצאות חוות הדעת של מומחית הפוליגרף העוסקות באופן ספציפי בשאלת חתימתו של הנתבע על הנספח ו/1 לתביעה , היו מונחות בפנינו ( הנתבע יצא בבדיקה דובר שקר), טען הנתבע כי נספח זה נערך על ידי התובעים או מי מהם , וכי החתימה הנחזית להיות חתימתו על גבי נספח זה - מזו יפת.

על קיומו של הנספח נודע לנתבע, כך לטענתו בתצהירו, רק לאחר הגשת התביעה, ולאחר שב"כ התובעים, עו"ד נזאל, שיתף בכך את עו"ד מאזן פראג' שערך את מסמכי העסקה. ואולם , בחקירתו הנגדית חזר בו הנתבע מטענתו זו , ואישר כי על קיומו של נספח ו/1 לתביעה נודע לו לפני הגשת התביעה לאחר שהוצג בפניו על ידי עו"ד פראג' (פרו' , עמ' 45 , ש' 20-19).

הנתבע טען בתצהירו כי שבועיים לפני יום 1.7.17 פנה אליו התובע 1 והציע לו למכור את חלקת האדמה נשוא התביעה , כאשר לאחר מו"מ , סוכם על תמורה בסכום של 350,000 ₪ , ובנוסף השתתפות במחצית ההוצאות המיועדות לשינוי יעוד , העומדות על סכום כולל של 40,000 ₪ , ובסה"כ 350,000 ₪ + 20,000 ₪.

לטענת הנתבע, לאחר שסוכמו עיקרי הדברים ביום 30.6.16, העביר לחשבונו של התובע 1 סך של 190,000 ₪ ביום 30.6.16 , כאשר באותו מעמד ערך את המסמך, נספח ת/4, לפיו, נותר הנתבע חייב לתובע סך של 157,000 ₪ שהם יתרת הסכום של 350,000 ₪ , בניכוי הסך של 3,000 ₪ שהינו חלקו של התובע 1 בשכר טרחתו של עורך הדין בגין הטיפול בעריכת העסקה ורישום העסקה בטאבו.

נטען כי לאחר ביצוע ההעברה בסך של 190,000 ₪, נפגשו התובע 1 והנתבע ב יום 1.7.16 שהינו יום שישי בשבוע במשרדו של עו"ד פראג ', כאשר קודם לכן, ביום 1.7.16, בוצעה העברה נוספת לחשבונו של התו בע 1 בסכום של 90,000 ₪. נטען כי העברה זו שבוצעה ביום 1.7.16, מופיעה בספרי הבנק רק ביום 4.7.16 משום שימי סוף שבוע אינם ימי עסקים , וסניף הבנק בכפר ראמה אינו פתוח בימי שבת וראשון.

הנתבע טען בתצהירו כי בחוזה נפלה טעות סופר באשר למועד עריכתו , כאשר החוזה נחתם ביום 1.7.1 6, ולא כמצוין בכותרתו.

בעניין בדיקת הפוליגרף טען הנתבע כי תוצאותיה אינן משקפות את האמת, וכי הסכמתו לעריכת הבדיקה הי יתה פגומה, ולא הי יתה הסכמה מדעת.

הנתבע טען כי לאחר ביצוע ההעברה השנייה, פנה למשרדו של עו"ד פראג' , כאש ר במעמד חתימת החוזה הסכים כי י ישא לבדו בשכר טרחתו של עו"ד פראג' וכ ן השלים את התמורה באמצעות המחאה מחשבונו בסך של 70,000 ₪ הנושאת תאריך 10.8.17 מבלי שחתם עליה. נטען כי שיק זה נועד לשמש לביטחון עד אשר ישלים עו"ד פראג' את תהליך רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

הנתבע הוסיף וטען כי לבקשתו של התובע, נרשם בהסכם סך של 42,000 ₪ , ולא סך של 350,000 ₪ משום שהתו בע 1 אמור היה לשאת במס השבח בגין העסקה וחשש מת שלומי מס גבוהים.

הנתבע טען כי פנה לעו"ד פראג' ועדכן אותו בסכום התמורה האמיתי, וב יקש ממנו לדווח על כך לרשויות מיסוי מקרקעין ולעדכן את התמורה במסמכי העסקה. ואכן , עו"ד פראג' ד יווח על תמורה בסכום של 350,000 ₪, וזאת לאחר שת יקן את התמורה במסמכי הדיווח על העסקה (סעיף 26 לתצהיר, נ/4). ואולם, מעדותו של עו"ד פרא ג' עולה כי כלל לא ערך מסמכי מש"ח במעמד חתימת החוזה , וזאת, לטענתו, מפאת קוצר הזמן (פרו', עמ' 63 , ש' 7-4).

כבר בכתב ההגנה נטענים שני תאריכים באשר למועד כריתתו של ההסכם, 28.4.16 ו- 28.4.14, כאשר מכתב ההגנה עולה כי הנתבע טוען כי ההסכם נכרת ביום 28.4.16 למרות כותרתו. בתצהירו, נ/4 , טוען הנתבע כי ההסכם נכרת במו עד אחר, 1.7.16, ולא כפי שטען בכתב ההגנה.

בסיכומיו תולה הנתבע את השגיאות בכתב הגנתו בייצוג כושל של באי-כוחו הקודמים. בחקירתו הנגדית אישר כי מסר לבא- כוחו את גרסתו, וכי מה שנכתב בכתב ההגנה אלו דברים שמסר לבא-כוחו, ולא דברים שהמציא בא-כוחו:

"(ש): לפני שמינית את עו"ד בריק היה לך עו"ד אחר, נכון.
(ת): נכון.
(ש): אתה סיפרת לעורך הדין הקודם את הגרסה שלך.
(ת): נכון.
(ש): מה שכתב עורך הדין בשמך בכתב ההגנה זה דברים שאתה מסרת לו, הוא לא המציא דברים.
(ת): נכון" (פרו', עמ' 28 , ש' 7-1).

ואולם, לא נסתרה טענת הנתבע כי עו"ד דור החתום על כתב ההגנה, לא נפגש עם הנתבע , וכי עו"ד סאלם סמי הוא זה שהתקשר עם הנתבע בהסכם הייצוג . ואולם, אף על פי שלנתבע טענות קשות כנגד בא-כוחו הקודם, אשר לטענתו, ציין בכתב ההגנה גרסה שאין בה אמת, ואף לא הסביר לו כדבעי את השלכותיה של בדיקת הפוליגרף, לא זימן הנתבע את עו"ד סאלם סמי לעדות לשם ביסוס גרסתו זו, ואף סירב ל וותר על חיסיון עו"ד-לקוח על מנת שהתובעים יוכלו לזמנו לעדות , וזאת לאחר שבתחילה ניתנה על ידו הסכמה בכתב, כאמור, שאף תועדה בפרוטוקול.

בחקירתו הנגדית הציג הנתבע גרסה נוספת באשר למועד עריכת ההסכם, 1.6.16 (פרו', עמ' 28 , ש' 23) , כאשר בתצהירו, נ/4 , טען הנתבע כי ההסכם נכרת ביום 1.7.16. ואולם , נראה כי מדובר בטעות , והנתבע לא חזר על טענה זו בסיכומיו.

אין מחלוקת בין הצדדים כי ההסכם לא נכרת במועד המופיע בו, יום 28.4.16. עו"ד פראג ' טען כי ערך את ההסכם בחיפזון , בשל לחציו של הנתבע (פרו' , עמ' 52 , ש' 29-27), על גבי טיוטת חוזה אחר ת, שנשאה את התאריך הנ"ל. עו"ד פראג' הציג את ההסכם שהיווה עבורו, לטענתו, את השלד לעריכת החוזה בין הצדדים שאכן נו שא את התאריך 28.4.2014. (הטעות בתאריך אינה הטעות היחידה המופיעה בחוזה. בחוזה נכתב סכום תמורה לא נכון, ואף צויין, כפי שאבהיר בהמשך, בניגוד להסכמת הצדדים, כי התובע הוא זה הנושא במס השבח בגין העסקה. בהסכם צויין כי החתימה עליו מעידה על תשלום מלוא התמורה אף שגם לשיטת הנתבע, נותרה יתרת חוב בעת החתימה עליו )

לטענת הנתבע, ההסכם נחתם ביום 1.7.16 בעוד שלפי טענת התובע , ההסכם נחתם ביום 5.7.16 , היינו: יחד עם נספח ו/1 לתביעה ומסירת האישור , נספח ת/4 .

מועד תשלום הסך של 90,000 ₪:

הנתבע נמצא לא דובר אמת בטענתו כי הפקיד לחשבונו של התובע סך של 90,000 ₪ ביום 1.7.16. מסמכי הבנק מגלים בבירור כי ההפקדה בוצעה ביום 4.7.16 . אין מדובר בסתירה שולית, כטענת ב"כ הנתבע , בסיכומיו. מדובר בטענה שנטענה , יש להניח, בכוונת מכוון שכן אם הסך של 90,000 ₪ שולם ביום 1.7.16, ולא ביום 4.7.16 , הדבר סותר את האמור בנספח ו/1 לתביעה כי סכום זה שולם ביום 4.7.16 , וכפועל יוצא מכך משליך גם על אמינות גרסתו של התובע 1 כי נספח ו/1 לתביעה נחתם ע ל ידי הנתבע.

בתצהירו, נ/4, טען הנתבע כי הסך של 90,000 ₪ שולם ביום 1.7.16, וזאת עוד לפני חתימת החוזה בפני עו"ד פראג '. בחקירתו הנגדית של הנתבע, יש אישור לגרסת התובע 1 הנתמכת בגרסת פקיד הבנק ובמסמכים הבנקאיים, כי סכום זה שולם ביום 4.7.16:

"(ש): אתה, לפי גרסתך, אתה מסכים שההסכם בפני עו"ד פרג' נחתם אחרי ההעברה של הסכום השני על סך של 90,000 ₪, נכון. אתם הייתם במשרד של עו"ד פרג' אחרי שכבר ביצעת את ההעברה בסך של 90,000 ₪ שזו ההפקדה השניה. ההפקדה הראשונה היתה על סך של 190,000 ₪.
(ת): העברתי לתובע סך של 190,000 ₪ ואחרי כן חתמנו על החוזה. את הסך של 90,000 ₪ שילמתי לו אחרי החוזה.
(ש): כמה ימים אחרי החוזה.
(ת): כיומיים או שלושה, לא זוכר בדיוק.
(ש): אתה בטוח בתשובה הזו שלך.
(ת): כן.
(ש): זאת אומרת יש מצב שההעברה השניה על סך של 90,000 ₪ בוצעה ביום 4.7.16, שזה יום שני בשבוע.
(ת): מה שכתוב, יש תאריך להעברה" (פרו' , עמ' 37 , ש' 35-27 , עמ' 38 , ש' 2-1).

בהמשך חקירתו הנגדית שב ואישר הנתבע את טענת התובע 1 כי ההעברה בוצעה ביום 4.7.16:

"(ת): נכון יש תאריך על מועד ביצוע העברה.
(ש): (בית המשפט) נכון יש תאריך אבל התאריך המופיע בהעברה הוא 4.7.16 אז אתה מסכים שזה המועד בו בוצעה העברה.
(ת): נכון אני מסכים" (פרו' , עמ' 38 , ש' 20-17).

בהמשך טען: "אני לא זוכר אם ביצעתי את ההעברה ביום שישי או ביום שני " (פרו' , עמ' 38 , ש' 30-29; ומאוחר יותר חזר בו מגרסתו כי ההעברה בוצעה לאחר חתימת ההסכם , וטען כי שתי ההעברות בוצעו לפני חתימת ההסכם: "אני לא יודע מה לענות לך. אני עשיתי את ההעברות ואחרי ההעברות עשינו את ההסכם" (פרו' , עמ' 38 , ש' 35) .

בסופו של דבר, חזר בו מגרסתו לפיה, ההעברה השניה בסך של 90,000 ₪ נעשתה לאחר חתימת ההסכם:

"(ש): אז אתה מסכים שההסכם אצל עו"ד פרג' היה אחרי ההעברה השניה וכך טוען גם התובע וכך גם אתה טענת בתצהירך. ההסכם אצל עו"ד פרג' היה אחרי ההעברה השניה, נכון.
(ת): אני זוכר שעשינו את ההעברה אצל עו"ד פרג' אחרי שהעברתי את הסך של 190,000 ₪.
(ש): (בית המשפט): ומה לגבי הסך של 90,000 ₪.
(ת): אני זוכר שאת הסכום הזה העברתי אחרי ההסכם.
(ש): (בית המשפט): אני מקריאה לך משפט שאמרת רק לפני שתי שניות, שאחרי ההעברות (לשון רבים) עשיתם את ההסכם.
(ת): אחרי ההעברה הראשונה עשינו את ההסכם" (פרו' , עמ' 39 , ש' 9-1).

ואולם, גם לאחר דברים ברורים אלו, ומיד לאחר מכן , שוב חזר בו הנתבע מגרסתו , וטען כי אינו זוכר מתי העביר את הסך של 90,000 ₪ , ומיד לאחר מכן שב ואישר את מועד ההעברה כפי שהופיע בדף ההפקדה:

"(ש): אתה אמרת בתצהירך שהיית בבנק ביום שישי, 1.7.16, אתה מסכים איתי שאם אכן היית בבנק ביום 1.7.16, לפחות בחשבון שלך, כשאתה בא ועושה העברה ביום שישי בשבוע הכסף צריך לרדת מהחשבון שלך באותו מועד.
(ת): אני העברתי את הכסף. אני לא זוכר באיזה יום העברתי.
(ש): אני אומר לך שיש לי מסמך שלך שאתה צירפת לתצהירך המעיד כי ההעברה בוצעה ביום 4.7.16 בשעה 17:02, אפילו השעה כתוב.
(ת): בסדר זה ברור. יש לך את ההעברה" (פרו', עמ' 39 , ש' 15-9).

כאמור, טענת הנתבע בתצהירו כי ההפקדה השנייה בוצעה עוד ביום 1.7.16, טענה שחזר בו ממנה בחקירתו הנגדית, נועדה להראות כי נספח ו/1 לתביעה אינו אותנטי משום שבנספח ו/1 לתביעה נרשם כי הסך של 90,000 ₪ הופקד ביום 4.7.16 בעוד שבפועל הסכום הופקד ביום 1.7.16 .

משעה שנמצא הנתבע דובר שקר בטענתו כי הסך של 90,000 ₪ שולם ביום 1.7.16, לפני חתימת החוזה, משליך הדבר גם על גרסתו של הנתבע בענין זיוף חתימתו על נספח ו/1 לתביעה. גרסתו הבלתי נכונה של הנתבע בנקודה זו, מחזקת את גרסת התובע כי אכן המסמך הנ"ל נחתם על ידי הנתבע.

סכום התמורה החוזית:

אין מחלוקת בין הצדדים כי סכום התמורה שנרשם בחוזה אינו הסכום הנכון, ודבר זה נעשה בכדי לה ימנע מתשלומי מס גבוהים, ואיני מקבלת בנקודה זו את עדותו של עו"ד פראג' כאילו הסכום נרשם בטעות משום ש עו"ד פראג' ערך החוזה תוך ביצוע התאמות על גבי טיוטת חוזה מעסקה קודמת (פרו', עמ' 53 , ש' 12) .

הנתבע טוען בתצהירו כי התמורה החוזית עמדה ע"ס של 350,000 ₪ + 20,000 ₪ בגין השתתפות בהוצאות שינוי יעוד. התובע 1 טוען כי התמורה החוזית עמדה ע"ס של 450,000 ₪.

ת/4 הוא מסמך בערבית, בכתב ידו של הנתבע, לפיו , נותר חייב לתובע סך של 157,000 ₪ בגין התמו רה החוזית.

המסמך אינו נושא תאריך. מעיון במסמך עולה כי בתחילה צויין הסכום של 150,000 ₪, ולאחר מכן תוקן הסכום ל- 157,000 ₪.

התובע טוען כי מסמך זה נמסר לו במעמד חתימת החוזה על ידי הנתבע , יחד עם נספח ו/1 לתביעה , ולאחר שכבר שולמו ל תובע סך של 280, 000 ₪ בגין התמורה החוזית. לטענת התובע, הסכום הנכון שצריך היה להירשם היה 170,000 ₪ ולא 150,000 ₪, אך כשביקש התובע מהנתבע לשנות את הסכום , החליף הנתבע את הספרה 0 בספרה 7 , במקום להחליף את הספרה 5 בספרה 7 , וכך יצא הסכום של 157,000 ₪.

הנתבע טוען, מנגד , כי מסמך זה לא נמסר במעמד חתימת החוזה, אלא לפני חתימת החוזה, ל אחר ביצוע התשלום הראשון בסך של 190,000 ₪ ולפני העברת הסך של 90,000 ₪. לטענת הנתבע, הפחית סך של 3,000 ₪ מן הסך של 160,000 ₪ שהיווה את יתרת התמורה החוזית, בגין השתתפות התובע 1 בשכר טרחת עו"ד פראג ', כאשר במעמד חתימת החוזה ויתר לתובע 1 על השתתפותו בסכום זה.

גרסה זו של הנתבע מעוררת קושי. בעניין התמורה החוזית הציג הנתבע גרסאות נוגדות הסותרות האחת את רעותה. בעוד שבתצהירו, נ/4, טען כי סכום התמו רה היה 350,000 ₪ + 20,000 ₪ השתתפות בשינוי יעוד, הרי שבמהלך ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 27.2.17, טען הנתבע בפשטות כי סכום התמורה היה 370,000 ₪, כאשר שילם ע"ח התמורה סך של 190,000 ₪, ועוד סך של 90,000 ₪ , ועוד שיק ב יטחון בסך של 70,000 ₪, באופן שנותר לו לשלם סך של 20,000 ₪ מעבר לשיק הב יטחון (פרו' מיום 27.2.17, עמ' 2 , ש' 10-4). הנתבע לא הזכיר אז את טענתו כי הסך של 20,000 ₪ שהינו בגין שינוי יעוד, אינו חלק מן התמורה החוזית , ואף לא טען כי הסכום של 20,000 ₪ שולם.

בעדותו בפניי ביום 27.2.17 טען הנתבע כי בחוזה נרשם סכום התמו רה בסך של 370,000 ₪, בעוד שבפועל נרשם סכום של 42,000 ₪ בלבד. בחקירתו הנגדית ביום 13.12.17 תיקן את דבריו, וטען כי : "במש"ח רשום סך של 350,000 ₪ " (פרו' , עמ' 29 , ש' 10). למותר לציין כי הסכום שנ קבע במש"ח צויין על ידי עו"ד פראג' מפיו של הנת בע בלבד, כאשר סכום זה אינו תואם את סכום התמורה שהציג הנתבע בפניי בישיבת קדם המשפט (370,000 ₪, מבלי שהזכיר אז ולו ברמז כי סך של 20,000 ₪ מתוך הסכום הנ"ל הינו בגין השתתפות בהוצאות שינוי יעוד ). הנתבע גם לא ידע למסור כל מידע בעניין אותו שינוי יעוד. הנתבע אישר כי לא ראה מסמכים בעניין שינוי יעוד, כי לא הוצגו לו מסמכים בעניין עלות שינוי היעוד (40,000 ₪), וכי הוא נסמך בעני ין זה רק על דברי התובע 1 (פרו', עמ' 46 , ש' 18-9).

כאמור, בישיבת קדם המשפט מיום 27.2.17 אין זכר לטענה כי הסכום של 20,000 ₪ שולם עבור השתתפות בשינויי י עוד, ומדובר בגרסה כבושה שנט ענה לראשונה בתצהיר , נ/4 .

אף על פי שבכתב התביעה טענו התובעים כי סכום התמורה הוא 450,000 ₪, אין כל התייחסות מפורשת לכך בכתב ההג נה, שם נמנע הנתבע מלהתייחס לסכום התמורה, בציינו בסעיף 14.4 לכתב ההגנה כי: "תמורת ההסכם הנקובה בהסכם וכן התחייבות הנתבע לתשלום המיסים אינן רלוונטיות לעצם תוקפו של ההסכם". מצופה שאם הנתבע היה מוסר כי התמורה המוסכמת היתה נמוכה יותר, בסכום של 100,000 ₪(!) , היה ניתן לכך ביטוי בכתב ההגנה. כאמור, הנתבע ה טוען לכשל בהגנתו על ידי באי-כוחו הקודמים, לא חקר את עו"ד דור בשאלה מה נאמר לו על ידי עו"ד סלאם באשר לתמורה החוזית, ואף נמנע מלזמן לעדות את עו"ד סלאם כדי לבסס את טענתו כי מסר לו שהתמורה החוזית המוסכמת הייתה 350,000 ₪.

מעדותו של עו"ד פראג' עולה כי הוא תומך בגרסת התובע 1 לפיה, כלל לא ייצג אותו, אלא רק את הנתבע שאותו הכיר מעסקה קודמת (פרו', עמ' 53 , ש' 7) . ואם כך, נשאלת השאלה מדוע ציפה הנתב ע כי התובע 1 ישתתף בשכר טרחת בא-כוחו, ולכן ניכה מיתרת התמו רה הנטענת בסך של 160,000 ₪, סך של 3,000 ₪ בגין שכר טרחתו של עו"ד פראג' . יתר על כן, מדוע רשם הנתבע מלכתחילה כי נותר לתשלום סכום של 150,000 ₪ , כאשר סכום זה יחד עם הסכום של 190,000 ₪ שלטענת הנתבע , שולם לפני החתימה על ת/4, מוביל לסך של 340,000 ₪, ולא לסכום של 350,000 ₪ הנקוב במש"ח או לסכום של 370,000 ₪.

לדבריו של התו בע 1, המסמך ת/4 שבו אישר הנתבע כי נותר חייב לתובע סך של 157,000 ₪ , נחתם בנוכחות עו"ד פראג' , כאשר , לדבריו , חתם ע"ס של 157,000 ₪ , ואמר לנתבע לתקן לסך של 170,000 ₪, אך הנתבע לא הסכים (פרו' , עמ' 12 , ש' 7).

בהמשך, הציג התובע 1 גרסה אחרת, וטען כי כאשר חתם על ת/4 , הסכום שהיה רשום היה סך של 170,000 ₪ , כאשר לאחר מכן שינה זאת הנתבע, והתובע 1 ביקש ממנו לתקן (פרו' , עמ' 12 , ש' 12-10) . גרסה זו בוודאי אינה נכונה ואינה עולה בקנה אחד עם המסמך ת/4 שממנו עולה כי הסכום המקורי היה סך של 150,000 ₪ ושונה לסך של 157,000 ₪.

התובע טוען כי גם נספח ו/1 לתביעה נחתם במעמד עו"ד פראג', אך עו"ד פראג' לא רצה לשים על שני המסמכים חותמת (פרו', עמ' 12 , ש' 16-15). התובע 1 אישר את דברי עו"ד פראג' כי ייצג רק את הנתבע , וכי מי שצריך היה לשלם את שכרו היה הנתבע (פרו' , עמ' 12 , ש' 25) , וטען כי הנתבע גם לא אמר לו להשתתף בשכר הטרחה בסך של 3,000 ₪.

טענת התובע כי ת/4 ונספח ו/1 לתביעה נחתמו באותו מעמד, מעוררת את השאלה מדוע ת/4 הינו בכתב יד של הנתבע, בעוד שנספח ו/1 לתביעה מודפס. ואולם , יש לכך הסבר בחומר הראיות שכן התובע הבהיר בעדותו שעו"ד פראג' ביקש מן הנתבע לרשום לתובע בערבית מהי יתרת החוב, בעוד שנספח ו/1 לתביעה, שהוכן מראש, היה מודפס בעברית (עילגת) .

התובע טוען כי ת/4 נמסר לו במעמד חתימת החוזה, כאשר החוזה נחתם ביום 5.7.16 , ולאחר שכבר שולם לו הסך של 280,000 ₪ באופן שאם הסכום הנכון שצריך היה לה ירשם ב- ת/4 הינו אכן סך של 170,000 ₪, כטענתו, מוביל הדבר לתמורה המוסכמת הנטענת על ידי התובע 1 בסך של 450,000 ₪. אמנם, נמסר גם שיק ב יטחון בסכום של 70,000 ₪. ואולם , התובע טוען כי ת/4 שנמסר לו במשרדו של עו"ד פראג', נחתם לפני חתימת החוזה, וממילא לפני מסירת שיק הב יטחון, ולכן מסתברת האפשרות שסכום השיק, שהינו שיק ב יטחון, לא הובא בחשבון במסגרת ת/4.

עו"ד פראג' הכחיש שהמסמך, ת/4, נערך בפניו , ואף הכחיש את ה טענה שמסמך זה הוכתב על ידו במעמד חתימת החוזה, כאשר לדבריו: "אני לא אכתיב מסמך שי ש בו מילה בערבית "אוסרך" שהכוונה זה מצהיר. יש פה טעות כתיב. במקום האות צ' יש את האות ס'. אני לא מכיר את המסמך" (פרו' , עמ' 57 , ש' 32-31) .

במסמך עצמו, ת/4, אין התייחסות ספציפית לחוזה , וכל שנאמר בו זה שהנתבע מאשר ומצהיר כי הוא חייב לשלם סך של 157,000 ₪ יתרת מחיר הקרקע.

אין הגיון בטענת הנתבע שהמסמך נערך לאחר שהעביר לתובע סך של 190,000 ₪, ולפני מעמד כריתת החוזה. מדוע שיהיה לתובע אינטרס לקבל כזה מסמך, כאשר מ מילא הוא אינו מחוייב לנתבע בחוזה מחייב כלשהו? האינטרס של ה תובע 1 לקבל מסמך כזה מתגבש רק במעמד כריתת החוזה הואיל ובחוזה לא מצויין סכום התמורה הנכון. לפיכך, מסתברת יותר גרסת התובע כי ת/4 נערך במעמד חתימת החוזה אצל עו"ד פראג' . התובע בעדותו עמד בתוקף על טענתו כי ת/4 נמסר לו במעמד חתימת החוזה, תוך שהוא מסכים להישבע על כך, ו העיד כי מסמך זה נכתב בערבית על ידי הנתבע , לפי בקשתו של עו"ד פראג':

"ש. (בית המשפט) עו"ד פראג' ידע כשאתה חתמת על ת/4 שהיה כתוב קודם לכן סך של 170,000 ₪.
ת. נכון הוא ידע. עו"ד פראג' אמר לנתבע לכתוב לי בערבית" (פרו' , עמ' 12 , ש' 18).

וכן:

"ש. ת/4 זה לא יעלה על הדעת שזה חתמתם עליו באותו יום של ההסכם.
ת. כן, באותו יום חתמנו על ת/4 ואני נשבע על זה" (פרו', עמ' 13 , ש' 24-23).

כאמור, נראית בעיניי סבירה יותר האפשרות ש- ת/4 נערך במשרדו של עו"ד פראג' ובמעמדו. טבעי והגיוני שעו"ד פראג' לא יודה כי היה נוכח במעמד עריכת המסמך שכן בכך עשוי להפליל את עצמו כמי שהיה שותף לניסיון של הצדדים, וליתר דיוק, לניסיון הנתבע, לחמוק מתשלום מס אמת.

עדותו של התובע בנקודה זו עשתה עליי רושם אמין, וזאת גם לאחר שהנחיתי את עצמי לבחון את עדותו בזהירות רבה. אין היגיון בטענת הנתבע כי את מסמך ת/4 מס ר לתובע לפני מעמד חתימת החוזה. לתובע לא היה כל אינטרס לקבל מסמך כזה לפני מעמד חתימת החוזה שבו צויינה תמורה שאינה אמיתית. דבריו של התובע 1 כי הוא נשבע ש- ת/4 נחתם במעמד עו"ד פראג', וכי עו"ד פראג' אמר לנתבע לרשום את הדברים בערבית, עשו רושם אמין, ואני מקבלת אותם. העובדה שבמסמך מופיעה שגיאת כתיב אינה מעלה ואינה מורידה , שכן המסמך נ כתב בכתב ידו של הנתבע, ולא ע ל ידי עו"ד פראג'.

נזכיר כי גם את עדותו של עו"ד פראג' יש לקרוא בזהירות רבה. עו"ד פראג' שטען כי ת/4 לא נערך בנוכחותו , גם טען כי לא ראה לא כסף ולא שיקים במעמד החתימה (פרו', עמ' 58 , ש' 28) . ואולם , בחקירתו הוא אישר בסופו של דבר, כי שיק הביטחון נכתב בכתב ידו וה יווה חלק מן התמורה החוזית, וזאת בהתאם לדברי הנתבע.

האם קביעתי כי ת/4 נערך במעמד חתימת החוזה יכולה לסייע לנו במחלוקת בשאלה אם החוזה נחתם ביום 1.7.16, כטענת התובע 1 , או ביום 5.7.16 , כטענת הנתבע , או בשאלה מה ה ייתה התמורה המוסכמת?

אם החוזה נחתם ביום 1.7.16, היינו: לאחר ששולם רק סך של 190,000 ₪ ע"ח התמורה החוזית, הרי שתוספת הסך של 160,000 ₪ נשוא ת/4 (הנתבע טוען, כאמור , כי ויתר לתובע 1 על השתתפות בשכר טרחת עו"ד פראג ' בסך של 3,000 ₪) , מביאה אותנו לסך של 350,000 ₪, כאשר סכום זה אינו מתיישב עם התמורה החוזית בסך של 370,000 ₪. אם לוקחים בחשבון את העובדה שהסכום של 160,000 ₪ הוא מעבר לשיק הביטחון בסך של 70,000 ₪ שנמסר במעמד חתימת החוזה, ה רי שהתמורה החוזית היא 420,000 ₪...

הנתבע, כזכור , טוען בתצהירו כי התמורה ה ייתה 350,000 ₪ + 20,000 ₪ בגין שינוי יעוד. בעדותו בישיבת קדם המשפט ציין סכום של 370,000 ₪ מבלי לעשות הבחנה בין הסכומים השונים. מכאן, שקביעתי כי ת/4 נחתם במעמד חתימת החוזה, לכאורה אינה מתיישבת עם טענת הנתבע כי החוזה נכרת ביום 1.7.16.

כאמור, בישיבת קדם המשפט לפניי, שהוגשה לפני עריכת התצהיר, ציין הנתבע בפשטות כי התמורה החוזית הייתה בסך 370,000 ₪ , ולא טען כי יש להפריד מן התמורה , סך של 20,000 ₪ בגין שינוי היעוד. גרסת הנתבע כי נותרה יתרה בסך של 160,000 ₪ , מביאה את התמורה החוזית לסכום של 350,000 ₪ , בעוד שהנתבע עצמו אישר כי מדובר בסכום של 370,000 ₪. כאמור, אם לוקחים בחשבון גם את שיק הביטחון שנמסר במעמד חתימת החוזה, בסך של 70,000 ₪, מגיעים לסכום של 420,000 ₪ שגם אינו מתיישב עם גרסת הנתבע.

אם החוזה נחתם ביום 5.7.16, כטענת התובע, הרי שהוא נחתם לאחר שכבר שולם הסך של 280,000 ₪. סכום זה, בתוספת הסכום של 170,000 ₪ , הסכום שלטענת התובע 1 , צריך היה להיות רשום על גבי ת/4, מוביל לתמורה חוזית בסך של 450,000 ₪.

יש לציין כי גרסת התובע לפיה, התמורה החוזית עמדה ע"ס של 450,000 ₪, נטענה ע ל ידי התובע כבר בכתב התביעה , ולא הוכחשה על ידי הנתבע בכתב ההגנה . הנתבע גם נמנע מלציין בכתב ההגנה את הסכום הנכון, לשיטתו , אף שלכאורה היה לו אינטרס לעשות כן. הנתבע אף נמנע מלחקור את עו"ד דור, שכתב את כתב ההגנה, באשר לפרטים שמסר לו עו"ד סלאם בעני ין סכום התמורה החוזית, כפי שנמסרו לו על יד י הנתבע.

מכאן, שקביעתי כי ת/4 נערך במועד חתימת החוזה, אינה מתיישבת עם גרסת הנתבע כי החוזה נכרת ביום 1.7.16.

האם נותרה יתרת חוב להשלמת התמורה החוזית?

בקיעים וסתירות בגרסת הנתבע נתגלו גם בכל הקשור לשאלה אם הנתבע השלים את התמורה החוזית אם לאו. בעוד שבדיון שהתקיים לפניי ביום 27.2.17, טען הנתבע כי נותר חייב לתובע בגין העסקה , מעבר לסך של 190,000 ₪ , לסך של 90,000 ₪ ששולמו על ידו ו לשיק הבטחון (שלא נפרע), סך נוסף של 20,000 ₪, הרי שבחקי רתו הנגדית שינה הנתבע את גרסתו, וטען כי סכום זה (20,000 ₪) כבר שולם, כאשר גם ביחס ל שאלה כיצד שולם סכום זה, הוצגו 4 (!!!) גרסאות שונות:

"ש. בית המשפט: מה עם ה- 20,000 ₪?
ת. אצל פאדי, שילמתי את זה.
ש. שילמת רק 280,000 ₪, זה לא כולל את ה- 20,000 ₪.
ת. את ה- 20,000 ₪ זה כלול במה שהועבר לו לבנק, אני לא זוכר אם הסך של 20,000 ₪ כלול ב- 90,000 ₪ או בהפקדה של 190,000 ₪. התובע היה אמור לקבל את ה- 20,000 ₪ משיק של ה- 70,000 ₪. התובע קיבל את ה- 20,000 ₪ מזומן.
ש. איך מזומן?
ת. זה הסכום, 370,000 ₪. נכנס הכל ביחס אבל כל הסכום כבר אצלו.
ש. בית המשפט: אתה העברת 90,000 ₪ בהעברה בנקאית ועוד 190,000 ₪ בהעברה בנקאית. שילמת עוד משהו?
ת: כן שילמתי עוד 70,000 ₪ בשיק ל ( צ"ל לא, ע"א) חתום.
ש. בית המשפט: אז מתי שילמת את ה- 20,000 ₪.
ת: זה כלול בשיק הלא חתום של ה- 70,000 ₪" (פרו', עמ' 47 , ש' 34-16).

למותר לציין כי אף אחת מארבע הגרסאות שצויינו אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שגם לשיטת הנתבע, שילם , כולל שיק הב יטחון (שלטענתו בתצהירו, לא נחתם, ע"א) , סך של 350,000 ₪ , ולא 370,000 ₪. גרסתו זו של הנתבע אף אינה עולה בקנה אחד עם גרסתו של עו"ד פראג' שאישר כי הנתבע ציין בפניו ששילם סך של 350,000 ₪ ולא יותר:

"ש. בית המשפט: זאת אומרת שהנתבע טען בפניך שהוא שילם רק את הסך של 350,000 ₪ ולא יותר.
ת. נכון. אחרת הייתי רושם אחרת" (פרו', עמ' 66 , ש' 31-29).

אי נכונותו של הנתבע להודות שאפילו לשיטתו , נותרה לו יתרת חוב בסך של 20,000 ₪, מעידה על חוסר מהימנותו, עובדה שיש בה להשליך גם על גרסתו כי לא חתם על נספח ו/1 לתביעה.

תשלומי המיסים:

בעוד שבחוזה צויין כי במס השבח ישא המוכר ולא הקונה, הרי שבעדותו אישר הנתבע כי : "אני רציתי לשלם את המיסים" (פרו' , עמ' 29 , ש' 31). בהמשך חקירתו הנגדית חזר בו הנתבע, וטען כי : "נכון שלא התחייבתי לשלם את המיסים של פאדי " (פרו' , עמ' 39 , ש' 5). בהמשך, כשנשאל על ידי בית המשפט אם בעסקה קודמת שבה רכש אדמה, שילם את מס השבח בגין העסקה , נתן תשובות מתחמקות כאילו אינו יודע את ההבדל בין מס שבח החל על המוכר, לעומת מס רכישה החל על הקונה:

"(ש) נכון שהמוכר שמכר לך את הזיתים לא שילם מיסים.
(ת) לא יודע. מה שעליי אני שילמתי.
(ש) (בית המשפט) מה היה מוטל עליך, המס של הקונה או המס של המוכר או שמא כמו שנהוג במגזר כל המיסים .
(ת) מה שמגיע שילמתי.
(בית המשפט): האם נכון שנהוג במגזר בעסקאות מקרקעין שכל המיסים הם על הקונה .
(ת) אני לא מבין בחוקים האלה אני לא מתעסק באדמות" (פרו', עמ' 44 , ש' 13-7).

ואולם, בהמשך חקירתו , וביחס לעסקה נשוא התביעה , טען הנתבע כי : "היה מדובר שמס שבח התובע משלם, מס רכישה עליי, זה מה שאמר לי עו"ד פראג' " (פרו' , עמ' 45 , ש' 9) , באופן שבית המשפט העיר לנתבע: "אני רואה שאתה מבין היטב מה זה מס שבח ומה זה מס רכישה וזה בניגוד לדברים שאמרת קודם" (פרו' , עמ' 45 , ש' 12).

עו"ד פראג' בעדותו אישר שמקובל בעסקאות מקרקעין במגזר הערבי להסכים על עסקאות "נטו" לפיהן , הקונה נושא לבדו בכל המיסים , וכי אף על פי שחרג מן המקובל במגזר , לא הסביר את הדברים לתובע 1, ולמצער , שאינו זוכר אם הסביר א ם לא ו (פרו' , עמ' 56 , ש' 11-1).

התובע בעדותו ציין כי מי שאמור היה לשאת במס השבח היה הנתבע. אני נותנת בעדותו זו אמון מלא. גרסתו מקבלת חיזוק בגרסתו של עו"ד פארג' ובעדותו של הנתבע כי הוא התכוון לשלם את המיסים. ואולם , אי הנכונות של הנתבע להודות כי אכן הוסכם שהוא ישא בתשלום מס השבח חרף האמור בחוזה, מעידה אף היא על אי אמינותו ומשליכה גם על גרסתו בדבר אי חתימתו על נספח ו/1 לתביעה.

הייצוג ושכר טרחתו של עו"ד פארג':

הנתבע טען בחקירתו הנגדית כי עו"ד פראג' ייצג את שני הצדדים, וכי הפחית לתובע 1 מחלקו בתמורת החוזה סך של 3,000 ₪ , כאשר הוא זה שנשא בפועל בשכרו של עו"ד פראג' : "אבל הכסף קיבל רק ממני" (פרו' , עמ' 30 , ש' 22). ואולם , בסעיף 22 לתצהירו אישר הנתבע כי לבקשתו של התו בע 1, הסכים כי הוא יישא לבדו בשכר טרחתו של עו"ד פראג'. ואולם, עו"ד פראג' בעדותו טען כי ייצג בעסקה רק את הנתבע , ורק לצורך הדיווח על העסקה , ייצג את שני הצדדים (פרו' , עמ' 53 , ש' 7) , כאשר כלל לא נערכו מסמכי דיווח במעמד החתימה על החוזה. התובע, כאמור, טען כי עו"ד פראג' כלל לא ייצג אותו. הנה כי כן, גם בסוגיית הייצוג של עו"ד פראג' לא נמצא הנתבע דובר אמת באופן המשליך על מהימנותו.

שיק הביטחון:

בחקירתו הנגדית טען הנתבע ביחס לשיק הביטחון כי הסכום של 70,000 ₪ נכתב בכתב ידו בעוד שהמילים נרשמו בכתב ידה של אשתו. גם המילה "לביטחון" נרשמה בכתב ידה של אשתו (פרו', עמ' 49 , ש' 11-9). כשנ שאל אם כתב היד על גבי השיק הוא של עו"ד פראג', השיב: "לא נכון, זה של אשתי" (פרו', עמ' 49 , ש' 22) , כאשר לדבריו : "היא מ ילאה את זה בבית" (פרו', עמ' 49 , ש' 24).

הנתבע אף הוסיף וטען כי עו"ד פראג' ידע על שיק הביטחון "יום – יומיים אחרי העסקה" (פרו', עמ' 49 , ש' 20).

ואולם, מעדותו של עו"ד פראג' עולה כי גם בנקודה זו לא מסר הנתבע גרסת אמת, וכי השיק מולא בכתב ידו של עו"ד פר אג' במעמד החתימה על החוזה (פרו' , עמ' 61 , ש' 9).

השיק לכאורה נושא את חתימת הנתבע והתאריך המופיע בו הוא 10.8.16. הנתבע טען כי החתימה על השיק אינה חתימתו , ואולם לא ברורים לי ההגיון וה תוחלת במסירת שיק ביטחון אם איננו חתום על ידי הנתבע . הד בר מעקר מתוכן את מטרתו של השיק. עו"ד פראג' אישר בחקירתו בענ יין השיק כי: "זה חלק מהתמורה על פי הסבר הנתבע" (פרו' , עמ' 58 , ש' 28) באופן שאינו מתיישב עם גרסת הנת בע כי לא חתם על השיק. גם בכתב ההגנה לא טען הנתבע כי לא חתם על השיק, ובעדותו בפניי בישיבת קדם המשפט , התייחס לשיק כחלק מן התמורה החוזית ששולמה על ידו, באופן שאינו מתיישב עם טענתו כי השיק ל א נחתם על ידו.

על חוסר האמינות של גרסתו של הנתבע בנקודה זו, ניתן ללמוד מחקירתו ב פרו', עמ' 41, ש' 36-27, עמ' 42, ש' 4-1:

"(ש): (בית המשפט): לא הבנתי. נתת שיק שלא חתמת עליו.
(ת): היה תאריך, היה סכום, אבל לא היתה חתימה שלי.
(ש): (בית המשפט): איזה משמעות יש למתן שיק שאתה לא חתום עליו.
(ת): אני הייתי אמור לחתום על השיק רק כאשר תהיה הערת אזהרה.
(ש): (בית המשפט): אז אם כך אז בכלל לא נתת שיק ביטחון, שיק לא חתום אין לו שום ערך.
(ת): בסדר. מי שחתם על השיק זה התובע.
(ש): למה שהתובע יחתום על השיק כאשר הוא לא רצה את העסקה ולא רוצה לקבל את הכסף. למה שיחתום על השיק, השיק לא הוצג לפירעון.
(ת): היה הסכם בינינו שהוא יקבל מזומן או יפרע את השיק.
(ש): (בית המשפט): איך התובע יפרע את השיק אם לא חתמת עליו.
(ת): כשהתובע ירצה לפרעו אותו, אני אחתום עליו.
(ש): השיק הזה צורף לכתב התביעה ואתה ראית שהוא חתום, למה לא טענת בכתב ההגנה שהשיק הזה לא חתום על ידך.
(ת): אני טענתי שכל המסמכים מזויפים.
(ש): אני מפנה אותך לסעיף 14 לכתב ההגנה שבו התייחסת לסעיף 9 לכתב התביעה שבו הוזכר השיק על סך של 70,000 ₪ ואתה לא טענת בכלל שהשיק הזה לא נחתם על ידך וגם ענית לבית המשפט ביום 27.2.17 אמרת לבית המשפט ששילמת סך של 280,000 ₪ ונתת שיק על סך של 70,000 ₪ וצריך לשלם עוד סך של 20,000 ₪ ולא אמרת שהחתימה על השיק בסך של 70,000 ₪ היא לא חתימתך. רק בתצהירך אתה מעלה גרסה זו לראשונה. מה אתה אומר על כך.
(ת): אני אמרתי לעו"ד סלאם על השיק.
(ש): אתה מסכים איתי שהשיק לא הוצג לפירעון על ידי התובע, נכון.

עו"ד בריק:
אין מחלוקת על כך שהשיק לא הוצג לפירעון.

הנתבע ממשיך בחקירה נגדית:
(ש): למה שהתובע יזייף חתימה על שיק שהוא בכלל לא מתכוון לפרוע אותו.
(ת): כמו שהוא זייף את הנספח ו/1 הוא יכול לזייף גם את השיק. השיק הזה היה פיקדון עד שנעשה הערת אזהרה".

אין לי אמון בגרסתו של הנתבע בתצהיר לפיה, מסר שיק לא חתום בתור ביטחון, והנתבע אף אינו טוען בסיכומיו כי אינו חתום על השיק.

גרסתו הבלתי אמינה של הנתבע כי מסר שיק לא חתום, וכי החתימה על השיק אינה חתימתו, טענה שנדחית על ידי מכל וכל, משליכה כמובן אף היא על טענת הנתבע כי לא חתם גם על נספח ו/1 לתביעה.

גרסת התובעים:

התובע 1 אישר בחקירתו הנגדית כי החל לשוחח עם הנתבע בעניין מכירת הקרקע בעת שעבד אצל הנתבע ועל רקע לחץ כלכלי שבו היה נתון ("מינוס בבנק" - פרו', עמ' 8 , ש' 9-8). התובע 1 טען כי הנתבע העביר לו או, ליתר דיוק , 'דחף' לו לחשבון, סך של 190,000 ₪, אך זאת בידיעתו (פרו', עמ' 8 , ש' 3) , וזאת ביום 30.6.16, עוד בטרם סוכם המחיר הסופי, אם כי "היה דיבור ביננו" (פרו', עמ' 7 , ש' 15) .

לדברי התובע 1, לא סיפר לאף אחד אודות העסקה, כי: "הייתי בלחץ, היה לי מינוס בבנק והנתבע הכניס לי סכום של כסף" (פרו' , עמ' 10 , ש' 12).

התובע 1 אישר כי בעת שעבד אצל הנתבע בחודשים מאי- יוני 2016, הצהיר בפני המ וסד לביטוח לאומי כי הוא מובטל וקיבל קצבה מן המוסד לביטוח לאומי. מטעם זה, קיבל התובע את משכורתו במזומן , ולכן ברור כי מספר חשבון הבנק הועבר לידי הנתבע לצורך העברת התמורה הכספית בגין המקרקעין , ולא לצורך הפקדת המשכורת . מטעם זה, אף אין לקבל את טענת התובע 1 כאילו הנתבע הפקיד את ה כספים בחשבונו בעל כורחו...

התובע 1 טען כי ביקש להחזיר לנתבע את כספו, אך סך של 70,000 ₪ מתוכם נבלעו במינוס . התובע 1 טוען כי רצה להפקיד בידי הנתבע את ההפרש , אך הנתבע לא רצה בכך (פרו' , עמ' 8 , ש' 25-19).

התובע 1 טען כי לפני חתימת החוזה, שהייתה ביום 5.7.16, שתו הוא והנתבע יחד, כל אחד, 6-5 בקבוקי בירה, ואולם התמונות שהציג אינן תומכות בטענתו לעניין מספר הבקבוקים ששתה כל אחד מהם, וגם הטענה כי היה שתוי , היא טענה כבושה שלא נטענה בתצהירו . טענת התובע 1 כי התבייש לספר על כך לבא-כוחו "כי הוא דתי" (פרו', עמ' 9 , ש' 26) אינה סבירה שכן יש לה ניח שבנקודה זו לא היה מסתיר מבא-כוחו פרטים העשויים לסייע לו בתביעתו, בפרט על רקע זעמו של אביו...

התובע 1 טוען כי סכום התמורה האמיתי היה 450,000 ₪ (פרו', עמ' 11 , ש' 3-2 ), וכי נרשם סך של 42,000 ₪ על מנת שהנתבע לא ישלם הרבה מיסים (פרו', עמ' 10 , ש' 22-21 ) באופן שלנתבע נותרה יתרת חוב בסך של 170,000 ₪, הסכום המופיע בנספח ו/1 לתביעה . סוכם , לדברי התובע 1 , כי יתרת התמו רה תשולם בתוך 3 חודשים, כאשר גרסה זו לכאורה מתיישבת עם שיק הב יטחון הנושא תאריך 10.8.16.

התובע 1 הצהיר כי עו"ד פראג' לא הסביר לו כי מס השבח חל עליו (גרסה המתיישבת עם גרסתו של עו"ד פראג' ), כאשר הסיכום היה שהמס יחול על הנתבע (פרו', עמ' 10 , ש' 33) , וכי עו"ד פראג' ידע על הסכום של 450,000 ₪ (פרו' , עמ' 11 , ש' 15) .

באשר לנספח ו/1 לתביעה, לטענתו, זה נחתם יחד עם המסמך בערבית, ת/4 , בפני עו"ד פראג'. בבדיקת הפוליגרף נמצא התובע 1 דובר אמת בטענתו כי הנספח הנ"ל נחתם במשרדו של עו"ד פראג'.

מגרסתו של האב, התובע 2, עולה כי שלח שליחים לנתבע, ואף פנה לנתבע בעצמו על מנת שיסכים לביטול העסקה, וזאת מבלי שהזכיר את זכות הביטול נשוא נספח ו/1 לתביעה. עדותו של האב בהקשר זה מעוררת תהיות.

נספח ו/1 לתביעה הוא "הג'וקר", הקלף המנצח של התובעים. אם אכן הוסכם על ביטול בתוך 90 יום, נשאלת השאלה מדוע התאמץ האב לשלוח של יחים לנתבע על מנת שיסכים לביטול העסקה במקום לעשות בפשטות שימוש במסמך זה ולהודיע בכתב על ביטול העסקה?!

כשנחקר האב בעניין העסקה, כלל לא הזכיר מיוזמתו את אותו מסמך; הוא לא נתן הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע לא הצטייד באותו מסמך כאשר הלך להיפגש עם הנתבע על מנת שיסכים לבטל את ההסכם. רק כשנשאל במפגיע ע ל ידי בית המשפט, שאלה שכונתה ע ל ידי ב"כ הנתבע בסיכומיו, שאלה "מדריכה" , ונתבקש להשיב ברחל בתך הקטנה אם הי יתה זכות חזרה על פי ההסכם , הזכיר את אותו מסמך, נספח ו/1 לתביעה, כאשר גם לא ידע לזהות את אותו מסמך אף שמדובר במסמך שהינו קריטי ומשמעותי מאוד להתדיינות בין הצדדים.

ושוב, מצופה היה שבמקום לשלוח שליחים ומכובדים לנתבע, יצטייד האב במסמך זה כאשר הוא מגיע לפגוש את הנתבע על מנת לשכנעו לחזור בו מן ההסכם, וש יידע להבחין ולזהות את המסמך שכאמור, אמור היה להיות נקודת החוזקה של התובעים בדרישתם לביטול החוזה.

מפאת חשיבות הדברים, אצטט להלן את עדות התובע 2 בפרו', עמ' 18, ש' 35-9, עמ' 19, ש' 29-1:

"(בית המשפט): מה בדיוק אמר לך פאדי, תגיד מה הוא אמר לך באותו רגע. תגיד לי את כל מה שהוא סיפר לך באותו רגע שפאדי אמר לך שהוא טעה?
תשובה – בא אליי ואמר לי אני טעיתי. ואני מכרתי את השטח ומכרתי לנתבע 300 מטר ואני עשיתי טעות.
(בית המשפט): זה הדבר היחיד שהוא אמר לך .
תשובה – הוא אמר לי עוד "אני רוצה לגשת לסמיר שיסכים להחזיר את האדמה".
(בית המשפט): אמרת לפאדי למה שהנתבע יסכים, הרי כבר יש חוזה?
תשובה – אמרתי לו סמיר בחור טוב וניגשתי לסמיר, ושלחתי לו משלחת של אנשים מכובדים, והייתי כאילו בטוח שסמיר בן אדם טוב.
(בית המשפט): מה אמר לך פאדי על התנאים של העסקה? מה סוכם בינו לבין סמיר?
ביהמ"ש – אמר לך (הכוונה לבנו, התובע 1, ע"א) שחתם חוזה כתוב?
תשובה – לא, לא אמר לי. רק שהלכתי לעורך דין פראג' ביקשתי ממנו שיפנה לסמיר, שידבר איתו, שנסגור את זה בשלום. ואני רוצה להחזיר לו את הכסף. זה היה בטלפון.
ביהמ"ש- האם אמר לך עו"ד פראג', איזה מסמכים נחתמו אצלו במשרד?
תשובה – לא. אמר לי רק שחתמו על ההסכם.
(ש): אתה כעסת על פאדי שהוא מכר את הקרקע, ואז אתה מדבר עם פראג', שולח לסמיר אנשים, שמעת מפאדי משהו נוסף בענין הזה?
(ת): לא, לא שמעתי כלום. זה מה שאמר לי כך כך וכך. הוא הסביר לי מה סיכם עם סמיר.
ביהמ"ש – מה פאדי סיכם עם סמיר?
תשובה – פאדי אמר שיש לו חובות וזה מה שעשה עם סמיר, שסיכם שימכור לו את הקרקע. טעות וזה מה שעשיתי.
ביהמ"ש - אתה הבנת מפאדי שזהו עסקה גמורה שאין ממנה חזרה?
תשובה – לא, לא, אני הבנתי מפאדי עד 90 יום יש לו זכות לחזור מההסכם.
ביהמ"ש – אז למה לא סיפרת לנו את זה קודם, שזה מה שפאדי אמר לך?
תשובה – אף אחד לא חקר אותי על זה, בגלל זה לא אמר (צ"ל אמרתי, ע"א). לא שאלו אותי.
ביהמ"ש – אם אתה יודע שיש זכות חזרה, אז למה אתה שולח לו מכובדים ועושה מזה ענין כזה גדול?
תשובה – אם סמיר לא רוצה, פניתי לעורך דין.
ביהמ"ש – אתה אומר פאדי אמר לך שיש זכות חזרה 90 י ום, מה בדיוק הוא אמר לך על זה?
תשובה – אמר לי שעד 90 יום אפשר לבטל את המכירה.
ביהמ"ש – שאלת אותו איפה זה כתוב?
תשובה - שאלתי אותו והוא אמר שזה כתוב.

(ש) אם פאדי סיפר לך אז שכתוב שהוא יכול להחזיר את הקרקע, אז למה לא הלכת לסמיר ואמרת לו תקשיב סיכמתם שהוא יכול להחזיר והנה המסמך שאומר את זה?
(ת): הלכתי לנתבע. 20 שנה אני והנתבע ביחד. אנו אוכלים ביחד, כל יום ביחד.

ביהמ"ש – הלכת אל סמיר עם הנייר שמקנה את זכות הביטול?
תשובה – לא זכור לי אם לקחתי את הנייר, אבל הלכתי אליו.

ביהמ"ש – מציג בפני העד נספח ו1, האם אתה מכיר אותו?
תשובה – לא זוכר. העיניים שלי לא טובות. אני לא זוכר. אני חולה.
ביהמ"ש – את המסמך הזה אתה זוכר?
תשובה – יכול להיות.
ביהמ"ש – את הנייר הזה הראית למישהו?
תשובה – לא, אני לא זוכר. אני לא יודע מה בדיוק בנייר הזה.
ביהמ"ש – האם אתה זוכר שפאדי הראה לך נייר כזה?
תשובה – הראה לי הרבה ניירת. אני לא זוכר".
התובע 2 פנה לגיסו של הנתבע, מחמוד מנסור, על מנת שישכנע את הנת בע להסכים לביטול העסקה. לדבריו, התובע 2 כלל לא אמר לו שעל פי המוסכם בין הצדדים, י ש זכות לבטל את העסקה בתוך 90 יום (פרו', עמ' 26 , ש' 8-7) . גם מר עראף נאסר, הנשוי לאחייניתו של הנתבע, שנתבקש אף הוא על ידי התובע 2 לשכנע את הנתבע להסכים לביטול העסקה , ציין כי לא נאמר לו ע ל ידי האב שקיימת זכות ביטול בת 90 יום (פרו' , עמ' 26 , ש' 32-30).

תהייה זו הטרידה אותי לא מעט, ואולם בסופו של דבר, לא שוכנעתי כי די בכך כדי להעדיף את גרסת הנתבע על פני גרסת התובע, וזאת בשל הרושם הרע שהותירה עדות הנתבע, ו בשל תוצאותיה של בדיקת הפוליגרף שנערכה לצדדים. נכון שגם עדות התובע 1 לא הותירה רושם יוצא דופן באאשר למהימנותה (וראו , למשל : עדותו בעני ין מספר הבירות ששתו הצדדים לפני כריתת החוזה). ואולם , אין להשוות את הרושם הרע שהותירה עדות הנתבע אל מול עדות התובע 1, שעדותו אולי ה ייתה מאופיינת בהפרזה, אך לא ברצף של גרסאות , שקרים וסתירות בשלל נושאים. זאת ועוד, נזכור כי השיחות שקויימו עם קרובי משפחתו של הנתבע, נעשו ע ל ידי התו בע 2, ולא ע ל ידי התו בע 1, כאשר מעדותו של התובע 2 עולה כי לא היה מצוי בפרטי העסקה, ואפילו לא ידע לזהות את נספח ו/1 לתביעה. כל שבי קש לשכנע את הנתבע להסכים בדרכי נועם לביטול העסקה, ולכן התהיות הללו אין בהן , בסופו של דבר, לשכנעני להעדיף את גרסת הנת בע שעדותו עשתה עליי רושם בלתי אמין, על פני גרסתם של התובעים .

בדיקת הפוליגרף:

במהלך ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 28.3.17, הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט לפיה, ת יערך בדיקת פוליגרף הן לתובע 1 והן לנתבע, שתוצאותיה אינן קונקלוסיביות, בשאלה אם הנתבע חתם או לא חתם על נספח ו/1 לתביעה. וזו לשון ההסדר הדיוני שהוסכם בין ב"כ הצדדים:

"מוסכם עלינו שהתובע 1 והנתבע יבדקו בבדיקת פוליגרף שממצאיה לא יהיו קונקלוסיביים, אך יהווה חלק מהראיות בתיק, לבחינת המחלוקות בין הצדדים בעניין המסמך נספח ו/1 לכתב התביעה, כאשר לטענת התובע המסמך הנ"ל נושא את חתימתו של הנתבע ואילו הנתבע טוען כי מדובר במסמך מזויף. בין הצדדים מחלוקת גם בשאלה מי ערך ו/או מי אחראי לעריכתו של המסמך, כאשר לטענת התובע 1, הנתבע הוא זה שהביא את המסמך והמסמך נמסר לתובע במעמד חתימת ההסכם, בעוד שלטענת הנתבע מדובר במסמך מזויף אשר נודע על קיומו רק לאחר הגשת התביעה. מוסכם על הצדדים כי ניסוח השאלות יעשה על ידי מומחה הפוליגרף, בשים לב למחלוקות שבין הצדדים, כפי שהובאו לעיל. כל צד יישא בהוצאות בדיקת הפוליגרף שלו. הבדיקה תיערך במועד שיקבע על ידי מומחה הפוליגרף בתיאום עם באי כוח הצדדים. צד שיחזור בו מהסכמתו לביצוע בדיקת הפוליגרף, יחשב כמי שמסכים לגרסת הצד שכנגד ביחס לנספח ו/1. למומחה יימסר עותק מן הנספח ו/1 וכן פרוטוקול זה".

הנתבע לא היה נוכח בדיון, ואולם ההסדר הדיוני גובש רק לאחר שהוכרז על הפסקה לשם קבלת הסכמת הנתבע למתווה. לאחר ההפסקה, ומש הודיעו באי-כוחו הקודמים של הנתבע כי יש הסכמה למתווה, הוכתב ההסדר הדיוני לפרוטוקול. בהתאם להסדר הדיוני, מיניתי את הגב' חווה יודפת כמומחית מטעם בית המשפט, לשם ביצוע הבדיקה. יש לציין כי עלתה במהלך ישיבת קדם המשפט הצעה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, לזיהוי כתבי יד . ואולם , לא ראיתי למנות מומחה מטעם בית המשפט בתחום זה, בשים לב לכך שאף לא אחד מן הצדדים אחז במקור של נספח ו/1 לתביעה.

הנתבע טוען כי לא ניתנה על ידו הסכמה מדעת לביצוע הבדיקה, וכי הלך לבדיקת הפוליגרף מתוך ידיעה שמדובר בהחלטת בית המשפט שהוא אינו רשאי לסרב לה. לטענתו, עצם העובדה שלא נכח בדיון שבו סוכם על בדיקת הפוליגרף , שההסכמה הושגה בשיחת טלפון אגב הפסקה קצרה בדיון, וטיב הספקות העולים מבדיקה מסוג זה, מצדיקים קביעה כי הבדיקה לא בוצעה בהסכמתו של הנתבע, ולכן ראוי לפסלה.

אין בידי לקבל את טענות הנתבע כי לא ניתנה על ידו הסכמה מדעת לביצוע הבדיקה. ההסדר הדיוני הוסכם על ידי ב"כ הצדדים. הלכה ותיקה היא כי כאשר שני צדדים הסכימו להכריע את גורל הסכסוך באמצעות בדיקת פוליגרף , אין לאפשר להם להתנער מהסכמה זו [ראו: בג"ץ 557/17 פלוני נ' פלונית ( פורסם בנבו, 23.1.2017) ]. ואם כך נאמר ביחס לבדיקה מכרעת, לא כל שכן בענייננו כאשר מדובר בתוצאות בדיקה שאינן קונקלוסיביות.

יתר על כן, ההסדר הדיוני גובש רק לאחר שבית המשפט הכריז על הפסקה על מנת לאפשר לב"כ הנתבע ליצור קשר טלפוני עם הנתבע ולקבל את הסכמתו למתווה הדיוני. כפי שהעיד עו"ד דור, עו"ד סלאם התקשר לנתבע, הסביר לו את ההצעה, קיבל ממנו הסכמה, ורק לאחר מכן הודיעו ב"כ הצדד ים על הסכמתם למתווה הדיוני שגובש.

למעשה, די לי במה שטען ב"כ הנתבע בפתח סעיף 91 לסיכומיו, כדי לדחות את טענות הנתבע בדבר העדר הסכמה מדעת . ואצטט את דבריו בלשונו:

"ב"כ הנתבע מסכים כי לצורך הוכחת טענתו של הנתבע היה זה נכון ואף מתבקש ל זמן לעדות מטעמו את עו"ד סאלם או לפחות להסכים לזמן לעדות מטעמו את עו"ד סאלם או לפחות להסכים לוותר על טענת החיסיון שעומדת לזכותו ולהסכים לכך שעו"ד סאלם יגיע לעדות בנושא בבית המשפט וכי עמדתו של הנתבע שלא הסכים לכך מעוררת קושי, ואולם חרף כך סבור ב"כ הנתבע כי אין באמור כדי לשלול או לפגוע בטענתו של הנתבע כי הוא עצמו הסכים לבדיקה מתוך ידיעה כי מדובר בהחלטת בית המשפט ולא כי מדובר בהצעה בלבד וההבדל בנדון הוא משמעותי ומשליך על השאלה אם הבדיקה בוצעה בהסכמתו ומתוך רצונו החופשי כפי שנדרש בכגון דא".

אם ביקש הנתבע לשכנעני כי עו"ד סלאם כשל בייצוג, או לא הסביר לנתבע כראוי את המתווה הדיוני, שומא היה עליו לוותר על החסיון ולזמנו לעדות. ואולם , משלא עשה כן , אין לשעות לטענה מסוג זה.

ונזכיר כי בהתאם להלכה הפסוקה:

"בחינתה של טענת כשל בייצוג תיעשה בזהירות רבה. הרף שאותו יש לעבור על מנת להצליח בטענה ממין זה, הוא גבוה. הלכה פסוקה היא, כי לא די בהעלאת טענות, אף נכונות, בדבר האופן שבו נוהלה ההגנה בערכאה הדיונית, אלא על הטוען לכשל בייצוג להוכיח קיומו של עיוות דין של ממש, במובן זה שאלמלא הייצוג הכושל אפשר שתוצאת ההליך הייתה משתנה" (ראו: ע"פ 4883/11 מרקוביץ' נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פיסקה 33 (21.03.2013)" [רע"פ 1528/16 פלח נ' מדינת ישראל, בפסקה 15 להחלטתו של כב' השופט ח' מלצר (פורסם בנבו, 12.12.2016)].

כאשר נטענת טענה בדבר כשל בייצוג, יש ליתן הזדמנות לעורך הדין שייצג באותו דיון , הזדמנות לומר את דברו. כפי שצויין בבג"ץ 7861/14 מטרי נ' ועדת המשנה לפיקוח על הבניה, בפסקה 7 לפסק דינו של כב' השופט נ' סולברג ( פורסם בנבו, 30.12.2014):

"באשר להאשמות העותר לגבי יצוגו בדיון בעתירה הקודמת, העולות לכדי טענות על כשל בייצוג ואף חמור מכך, הרי שמדובר בטענות מוזרות שנטענו בעלמא, ללא שנעשה דבר מצד העותר כדי לאשש אותן, מבלי שצויין אם נעשה בירור כלשהו של העותר מול בא כוחו בעתירה הקודמת ומבלי ש הביא את עמדתו של עורך הדין שייצג אותו בדיון (לטענתו- לכאורה). לאחרונה ציינתי בפרשה אחרת, כי טענות מעין אלו מחייבות מתן הזדמנות לעורך הדין המייצג לומר את דברו: "ההגינות כלפיו מחייבת זאת, ולא פחות מכך – החקירה לחקר האמת מחייבת זאת " (ע"פ 6028/13 פלוני נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 8 (20.3.2014))".

וראו, גם : רע"א 5392/14 זכאי נ' מד אופ אסטטיק טכנולוגיה בע"מ, בפסקה יג' להחלטתו של כב' השופט א' רובינשטיין ( פורסם בנבו, 15.9. 2014):

"לבסוף, לענין טענת המבקשים בדבר הכשל החמור שאירע בייצוגם המשפטי, יש קושי לבחנה באופן רציני, הואיל והועלתה ללא ביסוס עובדתי ראוי. הוטעם למעלה כי לגבי המייצג הראשון נטענו טענות קשות ביותר; כאשר נטענת טענת כשל בייצוג יש צורך לתמכה בתגובת עורך הדין שלגביו נטענה הטענה, כדי שניתן יהיה לברר מה עמד מאחורי התנהלותו".

ב"כ הנתבע אשר ער להלכה הפסוקה לעניין זה, ולקושי הנובע מכך שהנתבע בחר שלא לזמן את בא-כוחו הקודם לחקירה, ואף לא ליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו בענ יין הכשל בייצוג, ניסה להתגבר על כך באמצעות טענה יצירתית לפיה, הנתבע באופן סובייקטיבי הבין כי ביצוע הבדיקה הוא על פי החלטת בית המשפט ואינו נתון לבחירתו. אולם, טענה זו כלל לא נטענה על ידי הנתבע בתצהיר העדות הראשית מטעמו. בתצהירו בחר הנתבע לטעון טענה הסותרת טענה זו לפיה, ההסכמה ניתנה על ידי באי-כוחו מבלי ששותף בעניין, טענה שהתבררה כלא נכונה. ואצטט את דבריו של הנתבע בסעיף 38 לתצהירו כלשונו:

"אילו היה לי שיקול דעת לבחור אני מעולם לא הייתי מ פקיד את גורלי ואת זכותי בקרקע בידי מכונת הפוליגרף, ואולם בדיעבד הבנתי כי זו הייתה הסכ(מ)ת בא כוחי אשר לא שיתפו אותי בה בזמן אמת או לפני כן, ומהם למדתי כי זו החלטת בית המשפט וכי אין לי אפשרות לערער עליה, ולכן אני בדעה כי ההחלטה על הפניית המחלוקת העיקרית להחלטת מכונת הפוליגרף גם אם זו אינה אמורה להכריע את גורל התביעה, הינה בטעות יסודה וכי ההסכמה שניתנה לכך שאני לא הייתי חלק ממנה הינה פגומה ואיננה הסכמה מדעת".

הנה כי כן, הטענה כי הנתבע סבר סובייקטיבית כי מדובר בהחלטת בית המשפט, ולא בהצעה הנתונה לבחירתו , כלל לא נטענה בתצהירו של הנתבע. באותו שלב , בחר הנתבע לטעון כי כלל לא התייעצו עמו או פנו אליו עובר לביצוע הבדיקה, וכי מדובר בהסכמה שניתנה על ידי בא-כוחו מבלי ששותף בעניין.

בחקירתו הנגדית המשיך הנתבע בקו זה, וטען כי בא י-כוחו לא שוחחו עימו לפני ביצוע הבדיקה, וזאת על אף שבית המשפט הכריז על הפסקה בכדי לאפשר לבאי- כוחו הקודמים של הנתבע ל יצור עמו קשר טלפוני ולקבל אישורו להצעת בית המשפט, וכאשר מעדותו של עו"ד דור אף עולה כי שיחה כאמור אכן קויימה במסדרון בית המשפט בין הנתבע לעו"ד סאלם. הנתבע נשאל: "אתה מוכן שהטלפון הנייד שלך ייבדק על מנת לוודא אם היתה שיחה בינך לבין עורך הדין שלך ביום 28.3.17", והשיב: " אני מוכן שיבדקו אם בזמן הדיון היתה שיחה איתי. לא היתה שיחה איתי בכלל. אם היו אומרים שזו ההצעה, אני לא היתי מסכים" (פרו', עמ' 31 , ש' 27-24).

רק בהמשך חקירתו חזר בו הנתבע מדבריו אלו, ואישר כי אכן הייתה שיחה עמו, תוך שהוא משנה את קו הטיעון : "בסדר, הם דיברו איתי, בוא נגיד שהם דיברו איתי אבל מה היתה שיחה?" (פרו' , עמ' 32 , ש' 30) ; ובה משך: "אמרו לי שבית המשפט מציע ודיבר איתי עו"ד סאלם ואני הסכמתי ללכת לפוליגרף" (פרו' , עמ' 33 , ש' 3) ; ו לאחר מכן: "עורך הדין אמר לי בשיחה שזו הבקשה של בית המשפט ואני הסכמתי על פי ההצעה של בית המשפט" (פרו', עמ' 33 , ש' 5) .

ודוקו. בדבריו נוקט הנתבע בלשון ובסגנון: "בית המשפט מציע"; "שזו הבקשה של בית המשפט" ; וכן : "אני הסכמתי על פי ההצעה של בית המשפט" . לשון רשות ולא לשון חובה. דבריו אלו של הנתבע אינם מתיישבים עם טענתו כאילו הבין סובייקטיבית שהוא אינו חייב לקבל את ההצעה; שהרי אם מדובר בהחלטה של בית המשפט , ולא בהצעה של בית המשפט, מדוע נעשית פנייה מוקדמת לנתבע כדי לקבל את הסכמתו? ומדוע נקט במילים: "בקשה" , "הצעה"?!

אפילו היינו מתעלמים מן העובדה שטענת הנתבע כי לא הוסבר לו שביצוע בדיקת הפוליגרף נתון לבחירתו, היא טענה כבושה הסותרת את מה שנטען בתצהיר העדות הראשית; אפילו לא היינו שמים לנגד עינינו את העובדה שגם בנקודה זו לא היסס הנתבע להוציא דבר שקר תחת לשונו ולטעון בתצהירו ובחקירתו הנגדית כי באי-כוחו הקודמים נתנו הסכמה לביצוע בדיקת הפוליגרף מעל ראשו, ומבלי ששוחחו עימו קודם לכן - עדיין , בכדי להוכיח את טענתו כי באופן סובייקטיבי הבין שמדובר בהחלטת בית המשפט שאינה נתונה לבחירתו, שומא היה על הנתבע לזמן לעדות את עו"ד סאלם ששו חח עימו עובר להסדר הדיוני.

שהרי כיצד ניתן לקבל את גרסתו של הנתבע בדבר הבנתו הסובייקטיבית מבלי שהוצגה ראיה באשר למה שהוסבר לו באשר לבדיקת הפוליגרף? גם קביעה עובדתית בדבר הבנתו הסובייקטיבית של הנתבע מצריכה שמיעת גרסתו של עו"ד סאלם, ול כן אי זימונו של עו"ד סאלם מוביל-משליך גם על כך שטענה כבושה זו לא הוכחה.

טענתו של הנתבע בתצהירו כי הסכמת באי-כוחו לבדיקת הפוליגרף ניתנה מבלי ששותף בעניין, טענה שכאמור, חזר בו ממנה בחקירתו הנגדית, מעידה עד כמה מוכן הנתבע להרחיק לכת בהצגת גרסה שאין בה אמת בכדי שהגנתו תתקבל. ואם הנתבע לא היסס לומר דבר שקר בענ יין זה, וזאת כאשר הוא יודע שבית המשפט הכריז על הפסקה בכדי להמתין למוצא פיו בעניין המתווה הדיוני, מי לידינו יתקע שלא שיקר גם בעניין אי חתימתו על נספח ו/1 לתביעה?

הנתבע מוסיף וטוען כי עצם העובדה שלא היה נוכח באולם בית המשפט במעמד מתן ההסכמה לביצוע בדיקת הפוליגרף , פוגמת בהסכמתו. אני מסכימה כי מדובר בנוהג ראוי. לא אכחד, אני מצטערת על כך שהנתבע לא היה נוכח במעמד גיבוש המתווה הדיוני, ובמחשבה לאחר מעשה, י יתכן והיה מקום לקבוע ישיבה מקדמית נוספת ולזמנו. ואולם, בבחינה בדיעבד, לא די באי-נוכחות הנתבע במהלך הדיון כדי לפגום בהסכמת באי-כוחו לבדיקה, בפרט כאשר מדובר בהסכמה לבדיקה שאין בה להכריע את גורל התיק, וכאשר לא שוכנעתי בטענת הנתבע כי הבין סובייקטיבית שהוא מחוייב בביצוע הבדיקה.

את טענות הנתבע יש לבחון בזהירות, גם ובמיוחד בשים לב לכך שטענותיו של הנתבע בענ יין העדר הסכמה מדעת נטענו רק לאחר שהתייצב לביצוע הבדיקה וקיבל את תוצאותיה, ולא קודם לכן .

לאחר הגשת סיכומי הצדדים, ב יקש הנתבע להגיש בקשה למתן ארכה להגשת בקשה להארכת מועד להגשת בקשה בענ יין מומחית הפוליגרף/בדיקת הפוליגרף על רקע כשלים שנפלו בהתנהלותה של מומחית הפוליגרף, גב' חווה יודפת, שהינה כזכור, מומ חית אובייקטיבית מטעם בית המשפט, בקשר עם בדיקת הפוליגרף שערכה למר משה אדרי, שהיה מועמד למפכ"ל המשטרה, והסיר את מ ועמדותו. אף שנעניתי לבקשת הארכה, לא הוגשה כל בקשה בעניין , אלא בקשה לחקיר ה נוספת של המומחית. בהחלטתי מיום 27.1.19 דחיתי את הבקשה לזימון המומחית לחקירה נוספת, לאחר שהבהרתי כי לא הוצגה ולו תשתית מי נימלית לטענות המפורטות בבקשת הארכה, וכאשר גם בקשה זו לא נתמכה בתצהיר (והיא ניזונה, כפי הנראה, מן הת קשורת). הבהרתי לנתבע כי עליו להגיש בקשה מתאימה בתוך המועד שנקבע בהחלטתי מיום 8.1.19 שאם לא כן, יינתן פסק דין על פי החומר שבתיק. משלא הוגשה בקשה, אתעלם מטענות הנתבע בבקשת הארכה, שלא נתמכו בתצהיר. ואולם , למעלה מן הנדרש , אוסיף כי גם אם היה ממש בטענות אלו, וגם א ילו הייתה מוצגת בפניי תשתית ראייתית לכאורית לפיה, נפל פגם בהתנהלותה של גב' חווה יודפת בבדיקה שבוצעה לאדם אחר (מר משה אדרי) , איני סבורה כי היה בכך די , בנסיבות העניין, כדי להביא לפסילת חוות הדעת שניתנה בהליך שבפניי, ומקום שלא הוכח כי תקלות מעין אלו הנטענות ע ל ידי הנתבע , התרחשו בבדיקת הפוליגרף שבוצעה לו.

ומכאן, נפנה לבחון את הבדיקה עצמה ותוצאותיה תוך מתן הדעת לחקירתה הנגדית של המומחית מטעם בית המשפט בפניי.

בדיקת הפוליגרף ותוצאותיה :

במהלך תשאולו על ידי המומחית יודפת ציין התו בע 1 כי הגיע למשרדו של עו"ד פראג', שם פגש את הנתבע שהביא עמו את המסמך שבמחלוקת (נספח ו/1 לתביעה , ע"א) . לדבריו, הנתבע הקריא לו את המסמך ותירגם לו אותו לערבית, והתובע 1 חתם על המסמך לאחר שראה שהנתבע חתם עליו בעצמו .

השאלות שהופנו לתובע, לאור גרסתו זו , בבדיקת הפוליגרף היו:

א. האם אתה ראית את סמיר מנסור חותם על המסמך הזה שצילומו מונח בפניך?

ב. האם המסמך הזה היה מוכן בזמן שהגעת למשרד של עו"ד פראג' לחתום על ההסכם?

ג. האם סמיר מנסור הקריא ותירגם לך לערבית את המסמך הזה, לפני שחתמת עליו?

מניתוח הממצאים מצאה המומחית, כי אובחנו תגובות לאמירת אמת, ולכן מסקנתה הי יתה כי גרסת התובע, כפי שבאה לידי ביטוי בתשובותיו , היא נכונה .

כאשר תושאל הנתבע על ידי המומחית , טען כי לא הכין את המסמך ולא חתם עליו.

השאלות הרלוונטיות שהופנו אליו בבדיקתו היו:

א. האם אתה חתמת על המסמך הזה שצילומו מונח לפניך?

ב. האם אתה הקראת לפאדי (התובע) את המסמך הזה ותרגמת לו לערבית?

ג. האם אתה או מישהו מהצד שלך כתב את המסמך הזה שצילומו מונח לפניך?

הנתבע השיב בשלילה על כל השאלות, ובתשובותיו אובחנו תגובות לאמירת שקר. בהתאם לכך , קבעה המומחית כי מסקנת ה היא שגרסתו , כפי שבאה לידי ביטוי בתשובותיו , אינה נכונה.

המומחית נחקרה לבקשת הנתבע על חוות דעתה. עד ותה של המומחית לפניי עשתה רושם טוב מאוד. עסקינן במומחית שלה ותק של 30 שנה בתחומה (פרו' , עמ' 85 , ש' 31), ו התרשמותי הייתה כי מדובר במומחית מקצועית מאוד.

כשנשאלה על ידי בית המשפט אם התשובות שקיבלה במסגרת בדיקותיה היו מובהקות , השיבה בחיוב , ואף עמדה על העובדה שהתוקף של הבדיקה , מבחינת אמינותה, גבוה יותר כאשר הוא נערך לשני הצדדים:

"(ש): (בית המשפט): האם התשובות שקיבלת במסגרת חוות הדעת שלך היו תשובות מובהקות.
(ת): לחלוטין. דבר ראשון הבדיקה הזאת היתה טובה מבחינה מקצועית שלי, כי זה היה צד מול צד. כשאחד אומר שחור והשני אומר לבן, אז אלו הבדיקות הכי טובות מבחינת בודק הפוליגרף, עם המהימנות הכי גבוהה כי לא יכול להיות מצב ששניהם שקרנים או שניהם דוברי אמת. במקרה הנדון, אני מסתכלת פה על הפיענוחים של הבדיקות והם מובהקים" (פרו', עמ' 81 , ש' 32-29).

המומחית אף ציינה כי גם הפענוח הממוחשב של הבדיקה הוביל לאותה תוצאה:

"במקרה הנוכחי וכן צילמתי אותו, עשיתי גם פיענוח של המחשב וגם פיענוח ידני ששניהם מורים שפאדי קיבל פלוס 9 וסמיר קיבל מינוס 14.
(ש): (בית המשפט): מה המקסימום שניתן לקבל גם למעלה וגם למטה.
ת. זה תלוי אבל פה מדובר בתוצאות מאוד מובהקות" (פרו' , עמ' 82 , ש' 4).

המומחית הבהירה לנתבע כי אין באפשרותו להתחקות באמת אחר אופן ביצוע הבדיקה על ידה, כפי שאין אפשרות להתחקות אחר אופן ביצוע ניתוח על ידי רופא בדיעבד. תשובתה זו דווקא מעידה על הגינותה ומקצועיותה :
"(ש) אם אני רוצה בדיעבד לדעת איך ביצעת את הבדיקה.
(ת): יש לך בעיה. זה בדיוק כמו שתבוא לרופא שתרצה לבדוק את הניתוח שהוא עשה לחולה בדיעבד כשאתה לא נוכח בחדר הניתוח. באופן בדיוק ובאיזה עוצמה הוא שם את הסכין ובאיזה הרופא נכנס, זה מסוג הדברים שלא יכולים להירשם, ולכן לבדוק בודק פוליגרף זה אך ורק אם אתה בודק פוליגרף בעצמך ואם נכחת בחדר הבדיקה. כי אם לא, אתה יכול לבדוק את התוצרים של הבדיקה. כשאתה הולך לרופא אתה צריך לסמוך עליו, אותו דבר עם בודק פוליגרף. תבדוק מה ההשכלה שלו, איפה למד את המקצוע, כמה בדיקות הוא עשה כהכנה עד שקיבל את זכות החתימה, באיזה מסגרת הוא עשה את בדיקות הפוליגרף שלו ותסמוך על האדם עצמו" (פרו' , עמ' 81, ש' 27-20).

ב"כ הנתבע טוען בסיכומיו כי תשובה זו מלמדת על הקושי באימוץ מסקנות חוות הדעת של המומחית, ויש בו להעמיד בספק גדול את מסקנות חוות הדעת. אין בידי לקבל גישה זו המעקרת מתוכן את הסכמת הצדדים כי תוצאות בדיקת הפוליגרף תהיינה חלק מממארג הראיות בתיק , אך לא באופן קונקלוסיבי. משעה שמצאתי כי מדובר במומחית מקצועית, ומשלא הוכח כי נפל פגם באשר לאופן ביצוע הבדיקה, יש ליתן לתוצאות בדיקת הפוליגרף משקל ראייתי בתיק יחד עם יתר הראיות שהונחו, ובפרט עדותו של הנתבע שבה נתגלו סתירות רבות בנושאים מהותיים, עדות שהותירה רושם בלתי אמין.

המומחית שללה מכל וכל את טענת הנתבע, כפי שהושמעה מפי בא-כוחו, כא ילו הנתבע לא ידע על מה הוא נבדק שעה שחובר למכשיר הפוליגרף:

"(ש): הלקוח שלי, הנתבע, אמר לי שהבודקת שאלה אותי לגבי פרטים אישיים ואמרתי ואז התחברתי למכשיר והתחילה לשאול אותי את השאלות. שאלתי אותו אם לפני הבדיקה, לפני שהתחברת למכשיר, האם הבודקת הציגה בפניך את השאלות שהיא מתכוונת לשאול אותך.
(ת): אין דבר כזה מעולם לא היה מצב שחיברתי בן אדם שהוא לא ידע על מה הוא נבדק. הוא ידע על מה נבדק כי אני הקראתי לו את כל השאלות ואני שואלת האם כל השאלות ברורות לך, אני מסבירה לו שהוא חייב לומר אמת מוחלטת. האם הבנת את כל השאלות. יש מצבים שאולי הנבדקים לא הבינו מילה מסוימת בשאלה. אני חוזרת כדי שאני אהיה בטוחה שהנבדק הבין את השאלה וכן כל מילה בתוך השאלה. רק אחרי שהוא מאשר לי שהוא הבין, הוא חותם שהוא נבדק מרצונו הטוב והחופשי" (פרו' , עמ' 83 , ש' 14-6).

המומחית אף שללה את הטענה כאילו טופס ההסכמה לבדיקה נחתם רק לאחר ביצוע הבדיקה (פרו', עמ' 83 , ש' 25-24).

המומחית שללה את טענת ב"כ הנתבע כי הציגה ל נתבע מסמך נוסף, שסומן מ/3, מעבר לנספח ו/1 לתביעה שאליו מתייחס ההסדר הדיוני (פרו', עמ' 84 , ש' 36-29). אכן, לא הוברר כיצד מסמך זה התגלגל לידיה. ואולם , אין כל מקום לפקפק בעדות המומחית ש הציגה לצדדים את נספח ו/1 לתביעה בהתאם להסדר הדיוני.

אף לא סביר כי מסמך זה נשלח על ידי מזכירות בית המשפט יחד עם נספח ו/1 לתביעה. מקיפולי הנייר אף ניתן היה לראות בבירור כי נספח ו/1 לתביעה נשלח יחד עם החלטת בית המשפט, וזאת בשונה מנספח מ/3 שעליו אין קיפולי נייר כאמור, באופן התומך בגרסת המומחית כי הציגה בפני הנבדקים את נספח ו/1 לתביעה שאליו מתייחס ההסדר הדיוני ולא מסמכים אחרים. ואפנה בעניין זה לתשובת המומחית לשאלת בית המשפט, ולאחר מכן לב"כ הנתבע:

"(ש): (בית המשפט): תציגי לי ב בקשה את המסמכים שקיבלת מבית המשפט.
(ת): אני מראה לבית המשפט את פרוטוקול הדיון ואת נספח ו/1 ואפשר לראות שכל הקיפולים הן על הפרוטוקול והן על נספח ו/1 הם זהים. לעומת זאת על המסמך בערבית אין קיפולים כאלו, מה שתומך באפשרות שמסמך זה לא התקבל מבית המשפט. יכול להיות שאחד הצדדים הביא אותו.
ההחלטה על המינוי ונספח ו/1 כפי שהוצגו על ידי הבודקת הוגשו וסומנו מ/1 ו-מ/2.
המסמך בערבית שהיה ברשות הבודקת, הוגש וסומן מ/3.
(ש): האפשרות שמישהו מן הצדדים הביא לך את המסמך היא מופרכת, אילו היה כך היית מציינת זאת במסמכים שלך. ההנחה היחידה שזה מסמך שקיבלת אותו מבית המשפט ביחד עם הפרוטוקול. את התייחסת אליו כחלק ממסמך ו/1 ובצדק ועל פיו שאלת את שאלותיך. את פשוט לא זוכרת מה היה בבדיקה, אין לך רישומים מדויקים.
(ת): מה שאתה אומר זה לא נכון" (פרו', עמ' 85 , ש' 14-3).

אסכם ואומר כי לא מצאתי עילה לפסול את חוות דעת המומחית שהינה , כזכור , מומחית אובייקטיבית ונ יטראלית מטעם בית המשפט, וההלכות בעניין המשקל שיש ליתן לחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט, מוכרות וידועות.

אדרבה, שוכנעתי כי מדובר בבודקת פוליגרף מקצועית, ולא עלה בידי הנתבע לשכנעני כי נפל פגם בבדיקתה. הנתבע טוען לקיומם של ספקות ביחס למהימנות בדיקת הפוליגרף . ואולם , בהלכה הפסוקה נתקבלה גיש ה מקלה לפיה , חרף הספקות הכרוכים בבדיקה, הסכמת בעלי הדין יכולה להכשיר את תוצאת הבדיקה במישור האזרחי . במקרה שלנו, הסכימו הצדדים כי הבדיקה תיחשב כראיה בתיק באופן לא קונקלוסיבי, ויש ליתן תוקף להסכמתם זו.

לפיכך, משלא מצאתי כי נפל פגם בביצוע הבדיקה, משציינה המומחית מטעם בית המשפט כי מדובר בתוצאות מובהקות, ומשעה ששני בעלי הדין, התובע 1 והנתבע, ביצעו את הבדיקה באופן המעלה את רמת אמינותה, אני קובעת כי תוצאות הבדיקה לפיהן, יצא התובע 1 דובר אמת , והנתבע דובר שקר, מחזקות את גרסת התובע 1 ומחלישות את גרסת הנתבע.
ויודגש כי בדיקת הפוליגרף מהווה חלק ממארג הראיות בתיק, והיא מצטרפת לרושם שהותירו עדויות הצדדים. עדותו של הנתבע עשתה רושם לא אמין. בעדותו נתגלו סתירות מהותיות באשר לגובה התמורה, בשאלה מי אמור לשאת במס השבח בגין העסקה, בעניין מועד תשלום הסך של 90,000 ₪, בעניין טענת הנתבע כי לא חתם על שיק הב יטחון בסך של 70,000 ₪ שאותו הכליל במסגרת סכום התמורה, בשאלה מי ערך את שיק הביטחון, ואפילו בשאלה אם באי-כוחו הקודמים ניהלו עמו שיחה לפני שנתנו הסכמתם להסדר הדיוני בעניין בדיקת הפוליגרף.

כאמור, בדיקת הפוליגרף מחזקת באופן ממשי את גרסת התובעים ומחלישה את גרסת הנתבע. יחד עם זאת, בדיקה זו אינה עומדת לבדה, אלא מחזקת את ה תרשמותו הכללית של בית המשפט מן העדויות שהונחו לפניו, בדגש על עדותו הבלתי אמינה של הנתבע. אכן, גם עדותו של התובע 1 לא הייתה "מצטיינת", וגרסתם של התובעים מעוררת תהיות אשר אליהן התייחסתי בפסק דיני. ואולם, תהיות אלו, אין בהן לשלול את גרסתם של התובעים אשר עדויותיהם לא הותירו את אותו רושם עגום שהותירה עדותו של הנתבע.

חוות דעתה של המומחית לזיהוי כתבי יד מטעם הנתבע:

הנתבע תומך את הגנתו גם בחוות דעתה של מומחית מטעמו לזיהוי כתבי יד, גב' מלי קדוש (להלן: " המומחית קדוש"), שמסקנתה הייתה כי: "ברמת סבירות גבוהה (כ- 90%) שהחתימות וכתב היד על מסמכי המחלוקת , התחייבות כספית למוכר מתאריך 5.7.16 וכן המחאת בנק הפועלים מס' 10236 מהתאריך המצויין 10.8.16 (נספח ו/1 לתביעה, ושיק הביטחון) חתימות וכתב יד לא אותנטיים של מר סמיר כי אם מזוייפים".

אין בידי לסמוך את ידי על חוות דעת המומחית קדוש. התרשמותי היא כי מדובר במומחית "מטעם" שלא אוכל, כמבואר בהמשך , לסמוך על ממצאיה.

נספח ו/1 לתביעה אינו מקורי, אלא צילום, ולכן ממילא היכולת של המומחית קדוש לחוות דעתה בענ יין אותנטיות החתימה של הנתבע על המסמך מוטלת בספק. כאמור, במהלך ישיבת קדם המשפט עלתה האפשרות שבית המשפט ימנה מומחית מוסכמת לזיהוי כתבי יד, אך המינוי ירד מעל הפרק בשל העדר המקור.

המומחית קדוש עצמה הבהירה, בעמ' 9 לחוות דעתה , כי לצורך בחינת זיוף, יש חשיבות לבחינת איכות הקו , כאשר לדבריה:

"5.5. איכות הקו: הבעיה היסודית והמהותית ביותר בזיוף היא לא סטייה מהצורה אלא איכות הכתב היסוס עצירות ושינוי כיוון לא מוסברים. כדי להצליח לצור דיוק מושלם אדם חייב להיות בעל מיומנות בשרירים הנדרשת ליצור כתב יד כזה ובאותו זמן הוא חייב להתעלם מכל אפיוני הכתיבה האישיים שלו. התוצאה בד"כ מראה כישלון בכל אחת מהדרישות הללו. אחד הסימנים הבולטים ביותר בזיוף זה ירידה באיכות הקו, הכותב מנסה לייצר את אותה תמונת חתימה. זה גורם לו לכתוב בקצב איטי יותר הפוגם באיכות הקו ויכול להוביל לרטט , עצירות בכתיבה, הרמות עט, ועיבוי של הדיו בעיקר כאשר הקו משנה את כיוון התנועה.

יש צורך לבחון את המסמכים המקוריים בכדי שניתן יהיה לבחון הן את איכות הקו , הן את אפיוני כתב יד שלא ניתן לבחון על סמך צילום". (ההדגשות במקור, ע"א)

בחקירתה הנגדית ניסתה המומחית קדוש לסייג את הדברים המפורשים שצויינו בחוות דעתה בעניין חשיבות המקור לזיהוי זיוף, ואולם הסכימה כי המסמך המקורי היה נותן לה נתונים נוספים באשר ללחץ הכתיבה ואיכות הקו (פרו', עמ' 67 , ש' 13); וראו, גם : דבריה לפיהם, "מסמך המקור היה מסייע לבדוק את איכות הקו והוא חשוב לענין של זיוף. כאשר אדם מחקה חתימה של אחר, קצב הכתיבה יורד כי הוא מנסה לצייר את אותה תמונת חתימה ולכן איכות הקו נפגמת, יורדת" (פרו', עמ' 67, ש' 18-17); וכן : "יותר חשוב זה נושא איכות הקו, רצף הקו, יכול להיות ששם הייתי יכולה לראות אם יש עצירות לא טבעיות, קטיעות, את זה לא יכולתי לבדוק כי לאף אחד מהצדדים לא היה את המקור" (פרו', עמ' 78, ש' 11-9).

לא ברור איפוא כיצד קביעתה של המומחית קדוש בדבר חשיבות בחינת המקור לשם בחינת איכות הכתב, שזו "הבעיה היסודית והמהותית ביותר בזיוף" (כאמור בחוות דעתה) , בשונה מצורת הכתב, עולה בקנה אחד עם קביעתה של המומחית קדוש כי ניתן לקבוע ברמת סבירות גבוהה של 90% כי הנתבע לא חתם על נספח ו/1 לתביעה.

המומחית קדוש הוסיפה וקבעה בסבירות של 90% כי הנתבע גם אינו חתום על שיק הביטחון. כפי שקבעתי, איני נותנת אמון בגרסה זו; ולא זו בלבד, הנתבע עצמו זנח טענה זו בסיכומיו באופן המשליך על אי אמינות חוות דעתה של המומחית קדוש שקבעה בהסתברות של 90%(!) שהנתבע אינו חתום על השיק.

המומחית קדוש אף לא קיבלה לידיה את שיק הביטחון המקורי, אף שלא ה ייתה כל מניעה למס רו לידיה. העובדה שהגיעה לתוצאה שגוי ה בעניין שיק הביטחון אף מחזקת את קביעתה של המומחית קדוש בדבר חשיבות העיון במקור לשם קביעה אם מדובר במ סמך מזוייף אם לאו.

בפני המומחית קדוש לא הונחו מסמכי מקור נוספים מלבד שיק הב יטחון שלא הייתה כל מניעה למסרם לידיה באופן הפוגם באמינות חוות דעתה, וכוונתי ל מסמך ת/4 שלמומחית קדוש הוצג רק צילום שלו, ולא מקור, כאשר המומחית קדוש אישרה בחקירתה כי: "אני שוב אומרת, כמובן שאם היו מוסרים לי מסמכי מקור היה ניתן להתייחס לעוד מימדים" (פרו' , עמ' 67 , ש' 27-26).

מקובלת עליי אף טענת ב"כ התובעים בסיכומיו כי לא הוצגו בפני המומחית קדוש די מסמכי מקור להשוואה הנושאים את חתימת הנתבע, וגם אנוכי לא השתכנעת י לאחר ששמעתי את חקירתה של המומחית קדוש כי אכן השינויים אשר הצביעה עליהם מעידים דווקא על זיוף בשינוי מוריאציה, וזאת בפרט לאור הדגשת המומחית קדוש כי בחינת איכות הקו חשובה יותר מן הסטייה בצורת הכתב, לשם איתור זיוף.

עוד מקובלת עליי טענת ב"כ התובעים כי לא עמדו בפני ה מומחית קדוש מספיק דוגמאות חתימה , וכי לא הוצגו בפניה מסמכי מקור נוספים הנושאים את חתימת הנתבע , אף שלא הי יתה כל מניעה להציגם, כמו המש"ח וי יפוי הכוח שצורף לו. המומחית קדוש הסתמכה על חתימת השוואה המתייחסת להסכם משנת 2014, כאשר מדובר בתאריך שגוי , ו כשנשאלה על ידי בית המשפט אם זה משנה מבחינתה שמדובר בתאריך שגוי, השיבה: "יכול להיות שהייתי מבקשת עוד דוגמאות חתימה מעבר לדוגמאות שהונחו בפניי" (פרו', עמ' 68 , ש' 19).

סוף דבר, אני סבורה כי אין בחוות הדעת של המומחית קדוש, שנזכור שאף אינה מומחית ניטראלית אלא מומחית מטעם הנתבע , כדי להטות את הכף לעבר קבלת גרסת הנתבע, וכדי להקים משקל- נגד לחוות הדעת של מומחית הפוליגרף שהינה מומחית ניטראלית ואובייקטיבית מטעם בית המשפט.

החלטתי להעדיף את גרסת התובעים בדבר תוקפו של נספח ו' 1 לתביעה, מייתרת את הצורך להכריע ביתר טענות התובעים לעניין בטלותו של החוזה בשל אי חוקיות ועושק. למעלה מן הנדרש, אציין כי טענת העושק על רכיביה לא הוכחה, וגם טענת אי החוקיות לא בהכרח הייתה מובילה לביטול החוזה לאור הוראת סעיף 31 לחוק החוזים, ובשים לב לכך ש אי החוקיות אינציד נטלית ולא מהותית. וראו, הדיון שערכתי בעניין זה ב- ת"א ( שלום קריות) 22928-11-11 ודאד נ' באז הזימה (פורסם בנבו, 13.8.2014) .

סוף דבר:

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומצהירה כי ההסכם בין התובע 1 לנתבע, נספח ג' לכתב התביעה שסומן נ/6, בוטל כדין.
באשר לסוגיית שכר הטרחה אני ערה להסכם שכר הטרחה שהוצג, אולם לאור היקף התיק ומידת ההשקעה שהושקעה בו, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים, יחד ולחוד, את האגרות ששולמו ע"י התובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומם ועד היום, את עלות בדיקת הפוליגרף ששולמה ע"י התובע 1 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה ועד היום וכן שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪. סכום זה ישולם לתובעים, יחד ולחוד, מתוך הפיקדון בסך של 280,000 ₪ שהופקד בקופת בית המשפט על פירותיו והיתרה תועבר לנתבע באמצעות בא כוחו על חשבון זכות ההשבה. התובעים יערכו חשבון ויגישו פסיקתה מתאימה לחתימתי.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ב אדר א' תשע"ט, 27 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.